| 1055/22.2T8PTG.E1.S1 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
DIREITO À INDEMNIZAÇÃO
NORMA SUPLETIVA
BENFEITORIA ÚTIL
DIREITO DE RETENÇÃO
RECUSA
ILICITUDE
LOCATÁRIO
RECONVENÇÃO
ADMISSIBILIDADE
OBRA
SENHORIO
AUTORIZAÇÃO
O direito de o locatário ser compensado pela valorização do imóvel decorrente de realização de benfeitorias só existe se as partes não tiverem acordado afastar esse direito.
Revista n.º 1055/22.2T8PTG.E1
Recorrentes: AA
BB, réus
Recorridos: CC e Casanova, L.dª, autora
Valor da causa: 135 738,38€
*
I – Relatório
I.1 –
AA e, seu cônjuge, BB, réus, apresentaram recurso de revista do acórdão proferido em 16 de Dezembro de 2025 pelo Tribunal da Relação de Évora que julgou procedente a apelação e, em consequência:
revogou a sentença recorrida, no que se reporta aos excertos decisórios constantes das alíneas a) e b) e, julgou parcialmente procedente a acção e improcedente o pedido reconvencional:
a) Condenou os RR. no pagamento à A. da quantia de € 107.908,00 (cento e sete mil novecentos e oito euros), acrescida de juros de mora, à taxa legal, a contar da citação, até efectivo e integral pagamento;
b) Reconheceu à A. o direito de retenção do imóvel objecto do contrato de arrendamento.
Os recorrentes apresentaram alegações que terminam com as seguintes conclusões:
1. O Tribunal da lª instância, Tribunal Central Cível e Criminal de Portalegre, Juiz 2, absolveu os recorrentes dos pedidos formulados pela recorrida, isto é, ao pagamento da quantia de 135.738,38€ pelas obras efectuadas no locado (benfeitorias úteis de adaptação ao fim comercial da recorrida) e, do direito de retenção do imóvel até ao aludido pagamento e, condenou a recorrida ao pagamento de indemnização, correspondente ao valor da renda mensal, subordinada ao limite máximo de 915,84€, desde 01/01/2021, até efectiva entrega do locado, acrescida de juros de mora, calculados à taxa de 4% até integral pagamento.
2. O Tribunal da Relação de Évora, teve entendimento totalmente diferente ou oposto, condenando os recorrentes ao pagamento da quantia de 107.908,00€, acrescidos de juros legais, a título de compensação no âmbito do enriquecimento sem causa, pela valorização do imóvel, conferindo à recorrida o direito de retenção até ao pagamento do aludido crédito.
3. O acórdão em análise, com todo o respeito, não ponderou os interesses em causa de forma justa e equilibrada, já que, por um lado, não interpretou correctamente os factos provados (nomeadamente, os artºs 19, 29, 59, 69, 79, 89, 99, 109, H2; 12°, 139, 159 e 169), e por outro lado não valorou o incentivo não reembolsável no valor de 141.466,05€ que a recorrida percebeu, integrando-o correctamente na decisão; ainda, valorizou o direito de retenção da recorrida e, não teve em consideração o disposto no artº 1045 nº 1, l§ parte do Código Civil, que reconhece expressamente que o locatário é obrigado, se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que findo o contrato, a pagar no momento da restituição as rendas ou alugueres (as quais foram pedidas e discriminadas, cifrando-se neste momento em 66.856,32€).
4. O pai da recorrente, DD celebrou por escrito a 11 de Outubro de 2000, um contrato de arrendamento com a recorrida que se havia iniciado a 1 de Janeiro de 2000 e, pelo período temporal de 15 anos (doe. 6 junto c/a p.i. e, factos provados em 4. 5. 6. 7. e 8.).
5. O contrato teve por objecto o art.º ..58 da freguesia de ..., sito à Localização 1, que era um armazém e, o seu destino o comércio (sic, contrato, doe. 6 junto com a p.i.).
6. No contrato, estipulou-se que "só serão permitidas obras mediante prévia autorização do senhorio, dada por escrito, sendo no entanto permitidas as necessárias à adaptação do bem arrendado para os fins a que se destina" (doc. N.º6 junto c/a p.i.).
7. Como assim: as obras permitidas seriam as necessárias à adaptação do bem arrendado aos fins a que se destina, não sendo portanto obras de que o prédio necessitasse para cumprir o seu destino de armazém.
8. O pai da recorrente e a recorrida outorgaram a 11 de Outubro de 2006 aditamento ao anterior contrato de arrendamento; (doc. N.º7, junto c/a p.i.).
9. Nele, constata-se que foi aumentada a área arrendada, foram autorizadas as obras necessárias à adaptação das instalações arrendadas aos fins a que se destinam; concretamente áreas de serviço de unidade hoteleira, snack-bar/restaurante, loja de artesanato, produtos regionais, pólo de exposição e esplanada.
10. Aceitou ainda o senhorio que o recorrido cedesse a exploração de algumas áreas do negócio, sendo que a recorrida assumiria a responsabilidade pela eventual correcção da contribuição autárquica derivada da realização das obras.
11. No aditamento ao contrato, estipulou-se em 6. que "Em face ao aumento da área arrendada e ao custo das obras a serem suportadas pelo 2- outorgante (a recorrida) acorda-se que o prazo de arrendamento previsto no contrato inicial, passa a vigorar para toda a área arrendada pelo prazo de 15 anos a contar da data do presente contrato e tendo o seu termino em 31/12/2020, sendo renovável por iguais períodos de tempo se não for denunciado com 6 meses de antecedência, em relação ao seu termino, por nenhuma das partes".
12. Resulta claro do aditamento ao contrato inicial que pelo custo das obras a realizar o senhorio resolveu compensar o inquilino, isto é, a recorrida, aumentando o número de anos do prazo de arrendamento, o espaço de arrendamento (maior) e facultar-lhe a possibilidade de ceder a exploração de algumas áreas desse negócio a terceiros.
13. A recorrida nos termos do contrato de arrendamento e aditamento (doc.s 6 e 7 juntos com a p.i.) obrigou-se a suportar o custo das obras relacionadas com o exercício da actividade a que se destina o locado, obras estas de adaptação à sua actividade o que à luz do disposto no art.º 236 do Código Civil permite interpretar a declaração negocial do senhorio (o pai da recorrente)com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.
14. As obras realizadas, os seus custos são suportados pela inquilina (recorrida), porque realizadas para o exercício da actividade dela, obras essas de adaptação, com área maior do que a inicialmente contratada e, com maior período temporal, tudo como compensação. Ora, havendo compensação, não faz sentido reclamaras benfeitorias úteis.
15. Ao ponto 9, do Acórdão em análise, refere-se que "não subsistem dúvidas de que para que haja lugar a compensação no âmbito do enriquecimento sem causa, tem que existir uma correlação entre o enriquecimento e o suporte deste, as mais das vezes traduzido num sacrifício económico, como já se referiu".
16. Em face dos factos provados a recorrida beneficiou de um incentivo financeiro no âmbito do SIVETUR, do qual 141.466,05€ foram não reembolsáveis (cf. pontos 13, 14 e 15 dos factos provados).
17. Tal valor, de incentivo não reembolsável destinado a obras de adaptação, com vista à criação de unidade hoteleira, como se refere no facto provado em 16 destinaram-se a transformar as zonas do imóvel do recorrente referido em 2., assim: "através da a.p. nº ... de 13-05-2019, encontra-se averbada a aquisição por sucessão hereditária, a favor da Ré (aqui recorrente); o prédio sito na Avenida 1, freguesia de ..., Marvão, descrito na Conservatória do Registo Predial, sob o nº Identificador 1, inscrito na matriz predial urbana sob o art.º Identificador 2". "16. As obras acima referidas transformaram as aludidas zonas do imóvel referido em 2. criando um restaurante com esplanada, copa de apoio, lavandaria e outros serviços de apoio ao hotel e ao restaurante, zona de apoio a funcionários (casa de banho, vestiários e acesso), cozinhas, arrumos de apoio ao hotel e ao restaurante, casa de banho para os clientes do hotel". "17. A realização das obras referidas em 12 (nas quais não se incluem o fornecimento de equipamentos, nomeadamente o sistema de exaustão, o fogão, fritadeira, grelhados, lava-louça, lava-mãos, armário murai, armário frigorífico, bancada frigorífica, máquina de lavar roupa, secador de roupa, calandra automática) geraram uma valorização do imóvel referido em 2 de 107.908,86€".
18. Como se alcança da matéria de facto provada em 1. e 2. o prédio identificado em 1. é propriedade da recorrida e, o prédio identificado em 2. da matéria de facto, contigua àquele é propriedade dos recorrentes. As obras subsidiadas foram realizadas no prédio dos recorrentes e é este custo, este gasto, que foi financiado, que a recorrida vem reclamar e, não a valorização como diz o acórdão!
19. Ademais, não explica o acórdão, para que servem de futuro as instalações dos recorrentes, sem o prédio da recorrida? (prédio levado à matéria de facto em 1. e, onde se situam os quartos, recepção, salas de estar, etc.?). Valorização do armazém (que era e, será a sua função). Como? Para que servirão as instalações dos recorrentes sem quartos, sem recepção, sem salas de estar, sem quartos de banho? A recorrida era e é proprietária do artg ..97, ..., mais tarde estabelecimento hoteleiro "Organização 1", após o arrendamento, em 2006, espaço que se encontra fechado (abandonado, que deixou de explorar) em 2018, portanto, há 8 anos.
20. A injustiça do acórdão sindicado, não se basta com a decisão a que os recorrentes se reportam supra. Também, ela é injusta e ilegal no que tange à reconvenção. Na realidade, como se alcança da contestação-reconvenção, os recorrentes, pediram a condenação da recorrida no pagamento de indemnização desde 1/1/2021 porque privados de colocarem o locado no mercado de arrendamento e privados de assim exercerem sobre o bem o direito de propriedade. E, calcularam tal indemnização: 915,84€ até 20 de Outubro de 2022, (aquando da apresentação da contestação) 20.148,48€, de 20 de Outubro de 2022 até 16 de Fevereiro de 2024 (data do julgamento), 25.643,52€, ou seja, até ao dia do julgamento, a título de compensação (rendas mensais vencidas), (20.148,48€+25.643,52€) = 45.792,00€. Até à restituição do locado, a compensação mensal equivalente à renda, o que totaliza a esta data (alegações dos recorrentes, 28/1/2026) (23 meses X 915,84€) = 21.064,32€, isto é, ao todo até ao momento, 66.856,32€ (sessenta e seis mil, oitocentos e cinquenta e seis euros e trinta e dois cêntimos), que tanto é o prejuízo dos recorrentes, reclamado legitimamente e que o acórdão em causa não reconheceu. E, erradamente.
21. Ignorou, na verdade, o disposto no art.º 1045º, n.º 1; 1ª parte do Código Civil, quando ali se consigna: "Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que findo o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a rendo ou aluguer que as partes tenham estipulado/ excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida". Ora, não restam dúvidas que: - o prédio até agora não foi restituído; - a causa é o alegado direito de retenção; - o contrato findou a 31/12/2020, tendo os recorrentes solicitado a entrega da coisa (factos provados em 21 e 22 da matéria de facto); -a renda era de 915,84€/mês; - a lei estipula que findo o contrato, o locatário, é obrigado, a título de indemnização a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado.
22. Só assim, se poderá repor, algum equilíbrio na ponderação de interesses aqui em causa, sem se abrir mão da questão essencial, isto é, a recorrida, não despendeu do seu bolso, um cêntimo que fosse para a realização de quaisquer obras e, as que fez, foi no seu interesse não devendo os recorrentes ser condenados a pagar o próprio prédio que lhes pertence, por força do interesse do inquilino na realização das obras de adaptação para prosseguirem o fim do seu comércio!
23. Como assim, o acórdão sindicado, não interpretou com todo o respeito, correctamente os factos, não ponderou o equilíbrio de interesses em causa e, violou a Lei – art.º 1045, nºl, 13 parte do Código -civil, pelo que, V.Ex.ª revogando-o e, repondo a decisão da 1ª instância, actuarão conforme é de justiça.
A recorrida apresentou contra-alegações que encerram com as seguintes conclusões:
1. O recurso de revista recai sobre a violação de lei, substantiva ou de processo, e nulidades, nos termos do disposto no art. 674º do Código do Processo Civil e, na verdade e salvo melhor opinião, o que os Recorrentes invocam, no essencial, questões relacionadas com matéria de facto e não com a aplicação da lei e, bem assim, não invocam qualquer nulidade.
2. Os Recorrentes vêm referir que o Tribunal da Relação de Évora julgou procedentes os pedidos da Autora/Recorrida, contrariando a factualidade provada, não fundamentando as duas alterações de facto que efectuou, a fundamentação da quantia a que chegou e a razão de ser, violando a lei substantiva, porém, salvo melhor opinião, não assiste qualquer razão aos Recorrentes, pois que, muito bem decidiu e fundamentou a sua decisão o douto Tribunal da Relação de Évora.
3. Isto porque, no que concerne ao facto provado 14, o douto Tribunal da Relação de Évora explicou: “Para dar como provada a referida matéria o Tribunal recorrido baseou-se no documento carreado para os autos em 17/10/2024 (ref.ª 2638204), complementado pelas declarações do legal representante da A. quanto a esta matéria. Não se questiona que a celebração do contrato em causa, que está devidamente documentado nos autos, tinha em vista a concretização do projecto de investimento de criação da unidade hoteleira em causa, nem que nele estavam incluídas as obras realizadas no imóvel arrendado, indicadas em 12). O documento acima referido é a informação prestada pelo Turismo de Portugal, a solicitação do tribunal, comprovativa da celebração do dito contrato, ao abrigo do Sistema de Incentivos a Produtos Turísticos de Vocação Estratégica (SIVETUR), com menção dos montantes disponibilizados, constando também dos autos o contrato e mapa de investimentos anexo, juntos com a réplica. Ora, em face da prova documental e bem assim das declarações do legal representante da A., que a recorrente invoca, não se suscitam dúvidas de que o dito projecto incluía outros investimentos, designadamente equipamentos, projectos e estudos. Nem os recorridos colocam em causa tal realidade. Deste modo, deve ser alterado o referido ponto da matéria de facto, no sentido pretendido pela recorrente, mas sem necessidade de descriminação exaustiva de todos os equipamentos que refere. Assim, ao ponto 14 dos factos provados será aditado o seguinte:“…e outros investimentos, tais como equipamentos, projectos e estudos”.”
4. Não, havendo, assim qualquer dúvida quanto a este ponto por que motivo se considerou provado da citada forma, explicando o Tribunal a quo, de forma clara e precisa, a alteração que efectuou e com base em que elementos.
5. Isto porque, resulta claramente da prova elencada, a saber, declarações do legal representante da Recorrida e Contrato celebrado por esta no âmbito do Sistema de Incentivos a Produtos Turísticos de Vocação Estratégica (SIVETUR), constante dos Autos, dos quais não restam dúvidas que os apoios em apreço se destinavam, não só a obras, mas também a outros investimentos, tais como equipamentos, projectos e estudos.
6. Já, no que concerne ao facto eliminado não dado como provado, facto 13, explica o douto Tribunal a quo: “Em face dos factos apurados, efectivamente, não se pode concluir que a A. tenha suportado integralmente o custo das obras realizadas na parte do arrendado, no valor de € 135.740,00, pois sabemos que no âmbito da realização do investimento para criação da unidade hoteleira aqui em causa, onde se inclui o arrendado, beneficiou de um incentivo financeiro no âmbito do SIVETUR, do qual € 141.466,05 foram não reembolsáveis (cf. pontos 13, 14 e 15 dos factos provados). De facto, resulta da informação prestada pelo Turismo de Portugal, junta em 17/10/2024 (ref.ª 2638204), que a A. celebrou ao abrigo do Sistema de Incentivos a Produtos Turísticos de Vocação Estratégica (SIVETUR) um contrato, nos termos do qual lhe foi concedido um incentivo no valor total de € 231.853,80, do qual apenas foi libertada a quantia de € 225.412,77, de acordo com a seguinte imputação:
«Incentivo reembolsável libertado: € 209.866,80; Incentivo não reembolsável libertado: € 15.545,97». Consta ainda do mesmo documento que: « …, do incentivo concedido a título reembolsável, foi convertido em prémio de realização, a quantia de € 125.920,08, conforme cópia do ofício SAI/2010/14021 de 2010-07-15, que se anexa, pelo que o valor do incentivo reembolsável devolvido passou a ser de € 83.946,72, que resulta da diferença entre o incentivo reembolsável libertado € 209.866,80 e o valor convertido em prémio de realização, € 125.920,08 (que passou a título não reembolsável). Em conclusão, o montante total do incentivo não reembolsável ascendeu a € 141.466,05, que resulta da soma do valor do prémio de realização € 125.920,08, e do incentivo não reembolsável, € 15.545,97.» Daí que se tenha dado como provado no ponto 15) que no âmbito do referido contrato a A. tenha recebido de incentivo não reembolsável a quantia de € 141.466,05, ainda que o valor de € 125.920,08 tenha sido atribuído a final, a título de prémio de realização, como estava previsto no contrato. Porém, este valor total do incentivo não reembolsável foi alcançado no âmbito do contrato que tinha em vista a concretização do projecto de investimento referente à criação da unidade hoteleira, que compreendia as obras mencionadas em 12 (no arrendado), bem como as obras no imóvel referido em 1) (pertença da A.), e outros investimentos, como equipamentos, como consta do facto provado em 14). Ou seja, no âmbito do projecto para o investimento de criação da unidade hoteleira, e não apenas para as obras referidas em 12), no imóvel arrendado, referido em 2). Deste modo, entende-se, como justo e adequado fazer repercutir o valor do incentivo não reembolsável, em função da proporção que as despesas feitas pela A. com as obras no arrendado representam em relação ao valor total do investimento realizado para criação da unidade hoteleira. E a este respeito apurou-se que o custo total da construção da unidade hoteleira ascendeu a cerca de € 800.000,00 (facto 20) e que a realização das obras e o fornecimento de equipamentos no arrendado, referidos em 12), cifrou-se em € 135.740,00 (facto 13), o que representa cerca de 17% do custo total do investimento. Assim, e sabendo-se que o incentivo não reembolsável, no âmbito do contrato em causa, foi de € 141.466,05, entende-se ser lícito concluir, em face dos factos provados, que apenas cerca de € 24.049,00 devem ser considerados como não tendo sido suportados pela A. no pagamento daquelas despesas, o que traduz um custo para a A. de cerca de € 117.417,05. Porém, embora se conclua ser este o montante do prejuízo da A., esta apenas tem direito a ser reembolsada pelos RR. pelo valor do acréscimo patrimonial que com o investimento realizado se cifrou em € 107.908,00 (facto 17)), e que constitui o enriquecimento dos RR.”
7. Resultando, assim, ao contrário do que alegam os Recorrentes devida e claramente explicado por que motivo se decidiu como decidiu.
8. Sendo certo que, de outra maneira não se podia entender, atentas as conclusões a extrair dos factos dados como provados, nomeadamente os factos, 13, 14, 15 e 20, na medida que, dando-se como provado que os apoios recebidos no âmbito do SIVETUR, a título não reembolsável foram de € 141.466,05, que compreendia as obras para construção da totalidade da unidade hoteleira, realizadas tanto no locado como no prédio da Recorrida, no valor global de € 800.000,00, jamais se pode entender que a Recorrida não suportou os custos das obras realizadas no locado (ainda que, de forma parcialmente, fazendo, como fez o Tribunal a quo, uma imputação proporcional dos valores gastos no total e dos valores recebidos, com os valores despendidos nas obras realizadas no locado).
9. Referem, também, os Recorrentes tanto no início do recurso, como ao longo do mesmo, que desde que encerrou o hotel, em Dezembro de 2018, nunca mais a Recorrida pagou quaisquer rendas, alegando, ainda, que não pagou rendas nos anos seguintes, e porque “entretanto o imóvel onde alegadamente terá investido já não lhe pertence e, como outros bens não tem …. Os recorrentes ver-se-ão confrontados com grave prejuízo para a sua economia (vide factos provados em 20, 21, 22, 24 e 25)”, o que, salvo o devido respeito, o supra mencionado é absolutamente falso, bem sabendo, aliás, os Recorrentes que faltam à verdade, pois que, a Recorrida apenas deixou de pagar as rendas após 1 de janeiro de 2021, ou seja, após a cessação do contrato de arrendamento e porque se encontrava a exercer o direito de retenção, tendo sempre pago as rendas até tal data (veja-se, arts. 51º e 71º da Contestação e facto provado 25).
10. Dizem, ainda, os Recorrentes que a Recorrida vem pedir o custo, o gasto, que foi financiado e não a valorização, o que, salvo o devido respeito, não corresponde à verdade, pois que, o pedido nos presentes Autos é o pagamento da valorização que o prédio dos Recorrentes teve em face das obras/benfeitorias realizadas pela Recorrida, sendo que, quanto ao facto de as obras terem sido financiadas, já a Recorrido explicou amplamente que assim não foi, na totalidade.
11. Alegam, ainda os Recorrentes, para que lhes servem as instalações, com as obras, uma vez que a sua função era e é armazém, conforme supra se referiu, as obras foram autorizadas pelo proprietário que conhecia a finalidade das mesmas, adaptação do locado e, assim quis que as mesmas fossem realizadas e, por outro lado, não se julgou provado que o destino a dar ao locado fosse armazém (Facto não provado d)).
12. Destarte, como bem se explica, tanto na sentença, como no Acórdão recorrido, a verdade é que, a partir do momento em que o senhorio consente, como consentiu, na alteração do locado, com a realização de obras de adaptação, passando a destinar-se a fim distinto, necessariamente perspectivou e quis a aludida alteração, bem sabendo, que se tratava de alterações profundas e, que para serem revertidas, implicariam uma intervenção profunda, de tal modo que, a cláusula 5.ª da adenda ao contrato de arrendamento, previa uma eventual correcção do valor patrimonial em função da realização das aludidas obras, estando, assim, o senhorio estando ciente das circunstâncias acima referidas, pretendendo obter a respectiva vantagem patrimonial.
13. Por outro lado e ao contrário do que pretendem fazer crer os Recorridos, da citada adenda ao contrato de arrendamento não resulta que o arrendatário não tivesse direito a ser ressarcido pelas obras realizadas e que o alargamento do prazo do contrato se destinasse a compensar o mesmo pelo investimento realizado, pois que, a aludida adenda em nenhuma disposição exclui o direito ao recebimento de indemnização pelas obras/benfeitorias.
14. Veja-se, aliás, que a clausula 6ª da adenda ao contrato de arrendamento, prevê um alargamento do prazo do contrato atento ao aumento da área arrendada, nunca aí constando que não havia direito a indemnização pelas obras/benfeitorias realizadas, o que sempre teria de constar expressamente.
15. Em face disto e considerando tudo o mais considerado provado, verificamos que: - A Recorrida realizou obras autorizadas, pelo senhorio, constante da clausula 3ª da adenda ao contrato de arrendamento, que configuram benfeitorias úteis, porquanto aumentaram o valor ao locado em €107.908,86, conforme factos 7, 8, 9, 10, 12 e 21; - Sendo do perfeito conhecimento do senhorio que obras estavam a ser realizadas, qual a finalidade – instalação de unidade hoteleira – e naturalmente, que o aceitou, na perspectiva de rentabilizar o seu imóvel (veja-se, ponto 18 dos factos provados na sentença); - Nunca foi acordado que o valor das benfeitorias em apreço não seria pago, pois que, não se encontra tal acordo vertido na adenda ao contrato de arrendamento.
16. O nº 2 do art. 1273º do Código Civil determina que “Quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.”
17. Sendo que, resultando provado que a valorização é de €107.908,86, muito bem decidiu o Acórdão recorrido, fazer repercutir o valor do incentivo não reembolsável, em função das despesas feitas pela Recorrida com as obras no arrendado, na proporção do valor das mesmas em relação ao valor total do investimento, de € 800.000,00, tal como provado (facto 20).
18. O Tribunal recorrido decidiu, assim, em conformidade com o disposto nos arts. 216º, 1273º e 473º do Código Civil;
19. No que concerne ao direito de retenção, preceitua o art. 754º do Código Civil “O devedor que disponha de um crédito contra o seu credor goza do direito de retenção se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crédito resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados.”.
20. “O direito de retenção, previsto nos arts. 754º e 755º, ambos do Código Civil, traduz-se no direito conferido ao credor, que tem a posse de uma coisa e está obrigado a entregá-la a outrem, de a reter enquanto não lhe for satisfeito aquilo que, em ligação com ela, lhe é devido. II. São, assim, pressupostos deste direito: i) a posse e obrigação de entrega duma coisa; ii) a existência, a favor do devedor, dum crédito exigível sobre o credor; iii) e a existência de uma conexão causal entre o crédito do detentor e a coisa, ou seja, este crédito acha-se ligado à coisa, visando o pagamento de despesas que o detentor com ela efetuou ou a indemnização de prejuízos que em razão dela sofreu - «debitum cum re junctum». (cfr.Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 16/05/2019, no Proc. nº 61/11.7TBAVV-B.G1.S1)
21. No presente caso, atentos os factos provados: - Estava a Recorrida na posse do imóvel, que devia entregar atenta a cessação do contrato de arrendamento; - A Recorrida tem, como supra se demonstrou, um crédito sobre os Recorridos, proprietário do citado imóvel, objecto do arrendamento, referente à valorização resultante das benfeitorias realizadas, e; - Existe uma relação causal entre esse crédito e a coisa, porquanto, respeita, como se disse, indemnização resultante da valorização pelas benfeitorias realizadas no citado imóvel.
22. De modo que, no presente caso, a Recorrida exerceu o direito de retenção legitimamente, encontrando-se verificados os respectivos pressupostos, nos termos do disposto no art. 745º do Código Civil, muito bem entendeu o Tribunal recorrido ao concluir pelo invocado direito de retenção.
23. Daqui resulta, no que respeita, à Reconvenção, não podia o douto Tribunal da Relação de Évora decidir de outra forma, explicando, “Porém, o direito à indemnização pelo atraso na restituição da coisa, fundado no artigo 1045º do Código Civil, a que a decisão se reporta, tinha como pressuposto a violação pela A., arrendatária, do dever de restituição do locado findo o contrato de arrendamento, que ocorreu em 31/12/2020, por denúncia do senhorio, que solicitou a entrega do locado no dia 01/01/2021. Contudo, tendo-se concluído assistir à A. o direito de retenção, deixou de subsistir o pressuposto de facto em que assentou a condenação, pelo que o pedido reconvencional tem necessariamente que improceder.”
24. Destarte, nunca a Recorrida poderia ser condenada a pagar aos Recorrentes uma indemnização pelo atraso na restituição do imóvel, pois que, não o restituiu porque, legitimamente, se encontrava a exercer direito de retenção sobre o mesmo.
25. Não obstante, sempre se dirá que os valores das rendas alegados pelos Recorrentes, não se consideraram provados (factos a) e b)).
26. Assim, não merece o Acórdão recorrido qualquer reparo, devendo ser mantido integralmente.
Termos em que e nos mais de direito que V. Exas. muito doutamente suprirão, face ao exposto, deve o douto Acórdão recorrido, ser mantido integralmente, nos termos e pelos motivos supra aduzidos, assim fazendo V. Exas. a devida e esperada, JUSTIÇA!
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I.2 – Questão prévia - admissibilidade do recurso
O recurso é admissível ao abrigo do disposto no art.º 671, n.º 1 e 3 do Código de Processo Civil.
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I.3 – O objecto do recurso
Tendo em consideração o teor das conclusões das alegações de recurso e o conteúdo da decisão recorrida, cumpre apreciar a seguinte questão:
1. Indemnização pela valorização do locado
2. Direito de retenção
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I.4 - Os factos
As instâncias consideraram provados os seguintes factos:
1. Por via da ap. n.º ... de 26-11-1991, encontra-se averbada a aquisição, por compra, a favor da autora, do prédio sito na Avenida 1, freguesia de ..., Marvão, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º Identificador 3, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo Identificador 4.º
2. Através da ap. n.º ... de 13-05-2019, encontra-se averbada a aquisição, por sucessão hereditária, a favor da ré, do prédio sito na Avenida 1, freguesia de ..., Marvão, descrito na Conservatória do Registo Predial, sob o n.º Identificador 1, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. Identificador 5.º.
3. Através da ap. n.º ..64 de 07-04-2021, encontra-se averbado o usufruto, por doação, a favor do réu, nela figurando como sujeito passivo a ré, casada com aquele em regime de separação de bens, do prédio referido em 2).
4. DD, pai da ré, ali identificado como primeiro outorgante, e a autora, ali identificada como segundo outorgante, subscreveram o acordo escrito denominado «Contrato de Arrendamento Comercial», datado de 11 de Outubro de 2000.
5. Do referido documento, constam, entre outras as seguintes cláusulas:
«Declaram os outorgantes que concordam com o Arrendamento Comercial do armazém, artigo ..58 da freguesia de ... sito na Localização 1 A. ..., propriedade do primeiro outorgante e que irá reger-se pelas seguintes condições:
1ª – O arrendamento é feito pelo prazo de 15 (anos) e terá o seu início em 1 de Janeiro de 2000 e termina em 31.12.2015, sendo renovável por iguais períodos de tempo se não for denunciado com 6 meses de antecedência em relação ao seu termino. (…)
3.º O arrendamento destina-se a comércio.
4.º Só serão permitidas obras mediante prévia autorização do senhorio, dada por escrito, sendo no entanto permitidas as necessárias à adaptação do bem arrendado para o fins a que se destina.»
6. O acordo em causa tinha como objecto a cedência do andar ou divisão com utilização independente do imóvel referido em 2), identificada na caderneta predial urbana pela designação «serv».
7. DD, ali identificado como primeiro outorgante, e a autora, ali identificada como segundo outorgante, subscreveram o acordo escrito denominado «Aditamento ao contrato de arrendamento comercial celebrado em 11 de Outubro de 2000», datado de 01 de Janeiro de 2006.
8. Do referido documento, constam, entre outras as seguintes cláusulas:
«1.ª As áreas que ficam sujeitas ao contrato de arrendamento comercial do prédio, artigo ..58 da Freguesia ..., sito na Avenida 1, em ..., propriedade do 1.º outorgante, são as indicadas na planta anexa que faz parte integrante do presente aditamento ao contrato de arrendamento.
2.ª Em consequência do aumento da área arrendada, a renda mensal sofre um agravamento de 375 Euros, iniciando-se a respectiva cobrança no dia 01/10/2006 e sendo o seu pagamento efectuado nos termos já previstos no contrato inicial de 11 de Outubro de 2000.
3.ª O 1.º outorgante declara autorizar as obras necessárias à adaptação das instalações arrendadas aos fins a que se destinam. Concretamente, áreas de serviço da unidade hoteleira, snack-bar / restaurante, loja de artesanato e produtos regionais, pólo de exposição e esplanada.
4ª O 1º outorgante declara ter conhecimento que o 2º outorgante pretende ceder a exploração de algumas das áreas de negócio, que implicam a utilização pelos concessionários de parte das instalações objecto do presente contrato.
5ºAtendendo às alterações nas áreas coberta e descoberta produzidas pelas obras a fazer no prédio pelo 2º outorgante, este declara assumir a responsabilidade pela eventual correcção da contribuição autárquica derivada das referidas obras.[transcrição da cláusula constante do aditamento que se encontrava deficientemente transcrito no probatório das instâncias]
6.ª Face ao aumento da área arrendada e ao custo das obras a serem suportadas pelo 2º outorgante acorda-se que o prazo do arrendamento previsto no contrato inicial, passa a vigorar para toda área arrendada pelo prazo de 15 anos a contar da data do presente contrato e tendo o seu termino em 31-12-2020, sendo renovável por iguais períodos de tempo se não for denunciado com 6 meses de antecedência, em relação ao seu termino, por nenhuma das partes.»
9. As áreas supra referidas na cláusula 1.ª correspondem aos andares ou divisões com utilização independente do imóvel referido em 2), identificadas na caderneta predial urbana pelas designações «Arma1» e «Arma2».
10. Em momento anterior a 11 de Outubro de 2000, data da subscrição do acordo mencionado em 5), as zonas do prédio referido em 2), objecto dos aludidos acordos, correspondiam a um conjunto de armazéns em mau estado de conservação, que necessitava de obras ao nível do reboco e pintura.
11. Antes da subscrição do acordo mencionado em 5), o imóvel referido em 2) destinava-se essencialmente a arrumos/armazém (nomeadamente de sapatos, no âmbito da actividade empresarial da sociedade Organização 2, S.A..), servindo esporadicamente de espaço para a realização de eventos de diversão nocturna.
12. Tendo em vista a adaptação das zonas do imóvel referido em 2), objecto dos aludidos acordos, para os fins relacionados com a exploração de uma unidade hoteleira por parte da ré, nomeadamente a criação de um restaurante, vestiários para os funcionários, esplanada e zona de serviços, a autora procedeu à realização das seguintes obras e fornecimento de equipamentos:
- Zona do restaurante/Snack- Bar:
a. Demolição de paredes interiores, incluindo carga e transporte a vazadouro, demolição de pavimentos, lajes e escavações necessárias, picagem de reboco em paredes existentes;
b. Colocação de alvenaria simples de tijolo 30x20x11 assente com argamassa de cimento e areia ao traço, incluindo vergas de vãos e travamentos;
c. Cantarias, fornecimento e assentamento de soleiras em granito amaciado, fornecimento e assentamento de peitoris em granito amaciado, fornecimento e montagem de bancadas para lavatórios em granito polido;
d. Revestimento de paredes com estuque projectado em paredes interiores, incluindo pintura com tinta plástica, fornecimento e assentamento de azulejo, fornecimento e assentamento de xisto clivado, incluindo reboco;
e. Fornecimento de montagem de tecto falso em pladur, pintado a tinta plástica, fornecimento e montagem de tecto falso em placas metálicas e reboco afagado com tinta plástica;
f. Revestimento de pavimentos e rodapé, calçada miúda de vidraço e basalto polida, mosaico em xisto clivado, fornecimento de assentamento de mosaico porcelânico antiderrapante, idem em rodapé;
g. Serralharias, caixilharia de alumínio termolacado, incluindo vidro duplo, ferragens e assentamento, janelas;
h. Portas interiores do tipo vicaima, folheadas e tola nas duas faces incluindo aros, ferragens, fechaduras, vidros e acabamento com verniz;
i. Instalação de equipamento sanitário, montagem de urinol em aço inox, montagem de lavatório de serie assimétrica, fornecimento e montagem de torneira misturadora temporizada, fornecimento e montagem de fluxómetro para urinol, fornecimento e montagem de ajudas para deficientes em aço inox, sanita modelo image, fornecimento e montagem de torneiras de esquadria em autoclismos;
j. Instalação de rede de águas e esgotos com o fornecimento e instalação de tubagem em aço inox à vista ou em roço, em instalação interior de abastecimento de água, execução de rede de esgotos domésticos em tubagem;
k. Instalação eléctrica e telecomunicações de distribuição interior, incluindo trabalhos e materiais;
l. Execução de rede de gás, incluindo tubagem, acessórios e trabalhos;
m. Fornecimento e aplicação de equipamentos e rede de segurança contra incêndios;
n. Diversos, fornecimento e montagem de ar condicionado, instalação de equipamento hoteleiro: hotte, fogão, fritadeira, grelhador lava-louça, lava mãos, armário mural inox, armário frigorifico, máquina lavar roupa, secador roupa, calandra automática, fornecimento e aplicação de porta corta-fogo;
- Arranjos Exteriores e Armazém -
p) Demolições, picagem de reboco do muro existente, demolição de paredes simples ou duplas em alvenaria, em abertura ou alargamento de vãos;
q) Movimentação de Terras, abertura de caixa de caixa de pavimento e escavação para implantação de fundação de anexo;
r) Betão de limpeza C12/15 em fundações, betão C16/20, aço 400 NR, incluindo cofragem e descofragem, Lage aligeirada com vigotas pré- esforçadas. Abobadilhas, incluindo malha-sol, massame em betão C16/20, armado com malha sol;
s) Alvenarias dupla de tijolo, incluindo isolamento térmico;
t) Coberturas, telha lisa cor natural incluindo isolamento térmico, beirado à portuguesa, fornecimento e montagem de sub-telha onduline, incluindo acessórios;
u) Revestimentos em paredes, reboco areado em paredes exteriores com argamassa de cimento e areia, reboco areado em paredes interiores com argamassa de cimento e areia, socos e molduras de vãos, reboco em muro exterior com argamassa de cimento e areia, revestimentos em pavimentos, mosaico porcelânico grespor, incluindo betanilha de assentamento, cimento cola e betumagem de juntas, rodapé porcelânico grespor, assente com cimento cola, incluindo betumagem de juntas, revestimento em tectos, reboco areado em tectos interiores com argamassa de cimento e areia, sanca em meia cana de remate do tecto com parede;
v) Cantarias, soleira em granito com 5 cm espessura, peitoril em granito amaciado com 4 cm de espessura;
x) Serralharia, caixilharia de alumínio termolacado com vidro duplo, reparação de portão exterior em obra, porta de alumínio gama básica, janela de alumínio gama básica;
z) Carpintaria: pérgula em madeira de casquinha;
aa) Pintura de paredes exteriores com tinta plástica tipo dioflex, pinturas de paredes de tecto interiores com tinta plástica tipo interplaste, pintura de muro exterior com tinta plástica tipo dioflex;
bb) Rede de águas com tubagens em hidronil, incluindo válvula de seccionamento, abertura e tapamento de valas e roços, rede de esgotos com tubagens em PVC, incluindo ligação à rede de esgotos domésticos e abertura e tapamento de valas ou roços;
cc) Fornecimento e aplicação de lancil em betão;
dd) Pavimentos exteriores, fornecimento e aplicação de calçada grossa de granito e lajetas de xisto;
ee) Vedação, fornecimento e montagem de vedação em rede elástica e fornecimento e montagem de sede artificial de ocultação – € 1.463,30;
ff) Arranjos Exteriores, fornecimento e colocação de terra vegetal, fertilização, preparação do solo e sementeira de relvado, bem como plantação de espécies variadas e todo os trabalhos acessórios - € 813,52;
gg) Instalações eléctricas, rede eléctrica de distribuição interior em armazém, composta de quadro, circuitos interiores peotegidos por tubo rígido, circuitos para iluminação, circuitos de iluminação de segurança, circuito para tomada de corrente, trabalhos e materiais;
hh) Fornecimento e colocação de parede divisória em pladur, incluindo todos os materiais e acabamento necessário.
13. A realização das obras e o fornecimento de equipamentos acima descritos representaram um custo de cerca de 135.740,00€, não tendo sido possível apurar o valor concreto de cada parcela.
14. No âmbito do Sistema de Incentivos a Produtos Turísticos de Vocação Estratégica (SIVETUR – 00-16689), a autora celebrou um contrato tendo em vista a concretização de um projecto de investimento de criação de uma unidade hoteleira, que compreendia a realização das obras mencionadas em 12), bem como de obras no imóvel referido em 1), e outros investimentos, tais como equipamentos, projectos e estudos. [redacção determinada no recurso de apelação]
15. No âmbito do referido contrato, a autora recebeu um incentivo não reembolsável no valor total de 141.466,05€.
16. As obras acima referidas transformaram as aludidas zonas do imóvel referido em 2), nelas criando um restaurante com esplanada, loja de apoio, lavandaria e outros serviços de apoio ao hotel e ao restaurante, zona de apoio aos funcionários (casa de banho, vestiários e acesso), cozinhas, arrumos de apoio ao hotel e ao restaurante, casa de banho para os clientes do hotel.
17. A realização das obras referidas em 12) (nas quais não se incluem o fornecimento de equipamentos, nomeadamente o sistema de exaustão, o fogão, fritadeira, grelhador, lava-louça, lava mãos, armário mural, armário frigorífico, bancada frigorífica, máquina de lavar roupa, secador de roupa, calandra automática), geraram uma valorização do imóvel referido em 2) de 107.908,86€.
18. O primitivo proprietário, DD, entretanto, falecido, visitou por várias vezes o imóvel referido em 2) durante o período da realização das obras, bem como após a conclusão das mesmas.
19. Em 2006, após a conclusão das obras referidas em 12), a autora passou a explorar uma unidade hoteleira denominada “Organização 1”, instalada nos imóveis referidos em 1) e 2).
20. O custo da construção da referida unidade hoteleira ascendeu a sensivelmente 800.000,00€ (nele se incluindo o custo com projectos e estudos prévios).
21. Através de carta datada de 8 de Maio de 2020 remetida à autora, a ré comunicou-lhe o seguinte:
«Venho por este meio denunciar o contrato de arrendamento comercial celebrado a 11 de Outubro de 2000 e aditado a 1 de Janeiro de 2006, denunciando o mesmo para o termo do seu prazo, isto é, para 31/12/2020.
Assim sendo, solicito a entrega do locado no dia 1 de Janeiro de 2021, livre de pessoas e bens.»
22. Por via de carta datada de 29-12-2020, remetida à ré e por esta recebida em 31-12-2020, a autora comunicou-lhe o seguinte:
«Na sequência da v/ carta datada de 8 de Maio de 2020 e das conversações entre os nossos Mandatários nos últimos meses, informo que é nossa intenção proceder á entrega do arrendado no termo do contro de arrendamento, sendo certo porém que, tal não irá ocorrer até ao pagamento das quantias que nos são devidas.
Com efeito, tendo em conta as obras devidamente autorizadas que realizámos no arrendado e que lhe aumentaram significativamente o valor, valor esse já apurado sendo certo que, até que tal não suceda iremos exercer o nosso direito de retenção sobre o arrendado, até à resolução definitiva da situação.»
23. As obras mencionadas em 12) encontram-se integradas no imóvel referido em 2), não podendo dele ser retiradas sem a sua deterioração.
24. O hotel mencionado em 19) encerrou em Dezembro de 2018.
25. Desde Janeiro de 2021 (inclusive) a autora não entregou à ré qualquer quantia, a título de renda, por conta dos acordos mencionados em 5) e 7).
26. Em Março de 2024, as zonas objecto das obras supra mencionadas encontravam-se em bom estado de conservação, excepção feita a uma pequena construção erigida na entrada, correspondente a um espaço de loja, que apresentava infiltrações (por força de intempéries), bem como a zona d/c e 1.º andar.
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Factos não provados:
a. Em Dezembro de 2020, o valor estipulado nos acordos mencionados em 5) e 7), a título de renda, ascendia a 900,78€.
b. Em Dezembro de 2020, o valor estipulado nos acordos mencionados em 5) e 7), a título de renda, ascendia a 915,84€.
c. O custo das obras em causa, referido em 13), foi suportado pela autora. [eliminada em recurso de apelação]
d. Os réus pretendem fazer uso do referido imóvel como armazém.].
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II – Fundamentação
1. Indemnização pela Valorização do locado
Alegam os recorrentes que o acórdão recorrido, “não ponderou os interesses em causa de forma justa e equilibrada, já que, por um lado, não interpretou correctamente os factos provados (nomeadamente, os artºs 19, 29, 59, 69, 79, 89, 99, 109, H2; 12°, 139, 159 e 169), e por outro lado não valorou o incentivo não reembolsável no valor de 141.466,05€ que a recorrida percebeu, integrando-o correctamente na decisão.».
Surge desde logo a dificuldade de sabermos que factos provados consideram os recorrentes terem sido mal interpretados pelo Tribunal recorrido, na medida em que a numeração que apresentam não tem correspondência com o probatório. Ainda que os factos alegados não sejam os factos provados, admitimos que estarão a enunciar os factos que alegaram na contestação, mas esta contém 109 artigos, pelo que completamente se ignora o que sejam os artigos H2; 12°, 139, 159 e 169.
Em todo o caso, do texto das alegações é possível concluir que os réus entendem que há erro de julgamento na medida em que o Tribunal recorrido discordou do seu entendimento de que a A. vem exigir dos réus o pagamento das obras que realizou no locado, devidamente autorizada pelo senhorio, mas cujo custo não suportou uma vez que para as realizar recebeu um incentivo financeiro a fundo perdido.
Em face da matéria provada sabemos que a A. tomou de arrendamento, para exercício do seu comércio um armazém, então propriedade do pai da ré, aqui recorrente. Em momento anterior a 11 de Outubro de 2000, as zonas do prédio arrendado, correspondiam a um conjunto de armazéns em mau estado de conservação, que necessitava de obras ao nível do reboco e pintura [facto provado 10] .
Tendo a A. decidido pôr em funcionamento uma unidade hoteleira com o prédio arrendado e outro que lhe era adjacente, pediu autorização ao senhorio para realizar obras de adaptação do armazém com vista a nele instalar serviços de apoio do hotel. O senhorio aceitou a realização de tais obras, cujo custo seria suportado pela A., bem como qualquer aumento de IMI que delas viesse a decorrer, tendo sido alargado o prazo do contrato de arrendamento [factos provados 4 e 5]. No locado foram efectuadas as obras descritas no facto provado 12 cujo custo orçou em 135 740,00€ [facto provado 13] criando um restaurante com esplanada, loja de apoio, lavandaria e outros serviços de apoio ao hotel e ao restaurante, zona de apoio aos funcionários (casa de banho, vestiários e acesso), cozinhas, arrumos de apoio ao hotel e ao restaurante, casa de banho para os clientes do hotel [facto provado 16] que geraram uma valorização do imóvel referido em 2) de 107.908,86€ [facto provado 17]. Não se provou que os réus pretendam fazer uso do referido imóvel como armazém.
Na conjugação de todos estes factos, e a eles terá de ser aplicado o direito e não aos factos invocados pelos réus que estes não lograram provar, resulta que a ré efectuou obras no locado, com autorização do senhorio, para o adaptar ao negócio a que se dedicava então, e tais obras aportaram ao imóvel uma valorização de 107.908,86€.
Não se mostra em discussão que tais obras hajam de se qualificar como benfeitorias úteis. Verifica-se a impossibilidade de retirar as benfeitorias, sem detrimento do imóvel. Tudo isto terá sido equacionado no momento da celebração do aditamento ao contrato de arrendamento inicial [factos provados 7 e 8], na medida em que dele consta que o senhorio “declara autorizar as obras necessárias à adaptação das instalações arrendadas aos fins a que se destinam. Concretamente, áreas de serviço da unidade hoteleira, snack-bar / restaurante, loja de artesanato e produtos regionais, pólo de exposição e esplanada”, o que necessariamente diverge do armazém que até aí ali existia, alterando profundamente a sua configuração inicial, nomeadamente quanto às áreas coberta e descoberta. Também o senhorio que autorizou as obras estava ciente da possibilidade de a contribuição autárquica, então, imposto municipal sobre imóveis (IMI) desde 1 de Dezembro de 2003, vir a sofrer um incremento, que, a existir, as partes acordaram seria suportado pelo arrendatário. A este propósito anotar-se-á que as obras poderiam eventualmente determinar um incremento da referida contribuição se viesses a determinar um aumento do valor tributável.
A Contribuição Autárquica, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 442-C/88, de 30/11 foi criada para reforçar o financiamento fiscal das Autarquias Locais, sendo receita exclusiva destas, em particular dos Municípios, era um imposto que incidia sobre a detenção da propriedade imobiliária, justificado pelo princípio do benefício, em que o pagamento correspondia às vantagens que o proprietário e utilizadores dos imóveis recebem da colectividade nomeadamente dos serviços e infra-estruturas disponibilizadas pelas Autarquias Locais que beneficiavam o imóvel. Manteve a incidência pessoal nos titulares da propriedade imobiliária, tal como ocorria antes com a Contribuição Predial, recaindo a sua incidência material no valor tributável dos imóveis, e, ficou dependente da aprovação do Código de Avaliações, para determinação do valor tributável do imóvel, aprovação que não veio a ocorrer. Até à aprovação do Código de Avaliações os prédios continuaram a ser avaliados segundo as regras do revogado Código da Contribuição Predial e do Imposto sobre a Indústria Agrícola. Por estar em causa um prédio urbano arrendado o valor tributável em Contribuição Autárquica, e até à entrada em vigor do Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis, era o que resultava da capitalização do rendimento colectável através da aplicação de factor 15 - art.º 6 do Decreto-Lei n.º 442-C/88, de 30/11 -, neste caso igual às rendas efectivamente recebidas em cada ano, líquidas de uma percentagem para despesas de conservação e encargos, por aplicação do disposto no art.º 113 do Código da Contribuição Predial e do Imposto sobre a Indústria Agrícola-.
Assim, o efeito útil de tal cláusula referia-se à possibilidade de incremento do valor tributável determinado com o nunca aprovado Código de avaliações caso este viesse a atribuir valorização do imóvel pela nova configuração que adquiriria com as obras a realizar pela A. no locado, uma vez que, a manter-se a situação tributária então vigente era possível calcular imediatamente o incremento da Contribuição Autárquica devida que derivaria do aumento das rendas contratualmente estabelecido e que, segundo o aditamento seria suportado pelo senhorio.
Concluímos, pois, que o então proprietário sabia e concordava com a alteração que ia sofrer o armazém, tendo até acompanhado as obras de remodelação e anteviu que daí decorreria uma valorização do imóvel, também com eventuais reflexos tributários, que se não dispôs a suportar.
Falece assim de razoabilidade a alegação de que o proprietário do armazém nenhum benefício obteve com as obras realizadas pela Autora e que terá mesmo um prejuízo para fazer retornar o armazém ao seu estado antes do aditamento ao contrato de arrendamento. Por um lado, não está provado que os réus destinem o locado a armazém, mas também não está provado, ou sequer alegado que nas instalações tal como se encontram não possa funcionar um armazém ou ser desenvolvida outra actividade comercial rentável, e, muito menos que o estado actual do armazém tenha diminuído o valor locativo do locado. A matéria provada aponta no sentido diametralmente oposto. Não está em causa um armazém que foi transformado numa piscina ao ar livre, por exemplo, sendo esta muito inadequada para servir de armazém. Está em causa um espaço que foi remodelado, dotado de infra estruturas que podem ter utilidade, com maior ou menor adaptação a diversas actividades comerciais, não sendo imprescindível que no prédio ao lado funcione um hotel, e, que as instâncias declararam que se encontra valorizado em 107.908,86€.
A versão trazida aos autos pelos réus, nesta matéria, não logrou prova.
Nem o contrato de arrendamento inicial, nem o seu aditamento fazem qualquer referência expressa, seja à propriedade das benfeitorias que fossem sendo realizadas no locado seja ao direito, ou renúncia ao direito de indemnização do arrendatário por aquelas que tivesse realizado e não pudessem ser retiradas sem detrimento do imóvel.
Nos termos do disposto no art.º 1273.º, n.º 2 do Código Civil o locador “satisfará ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa”.
Como analisado pelas instâncias, as benfeitorias realizadas pela Autora no imóvel não podem ser qualificadas como benfeitorias necessárias, porque não se destinaram a evitar a perda ou detioração do locado, nem voluptuárias por não terem servido apenas para recreio do benfeitorizante, mas destinaram-se a adaptá-lo à exploração de uma unidade hoteleira, como pretendido pela arrendatária, aumentando o valor do imóvel em que foram realizadas, devendo qualificar-se, nessa medida como benfeitorias úteis em conformidade com o disposto no art.º 216.º do Código Civil.
Entenderam as instâncias que do aditamento ao contrato de arrendamento que permitiu a realização das obras e redefiniu as obrigações contratuais das partes nada foi estabelecido quanto à possibilidade/impossibilidade de ser a Autora indemnizada do que com elas despendeu, quando o contrato terminasse.
Discordam os recorrentes, assentes no ponto 6 do aditamento ao contrato de arrendamento comercial celebrado em 11 de Outubro de 2000, datado de 01 de Janeiro de 2006, que menciona:
"Em face ao aumento da área arrendada e ao custo das obras a serem suportadas pelo 2- outorgante (a recorrida) acorda-se que o prazo de arrendamento previsto no contrato inicial, passa a vigorar para toda a área arrendada pelo prazo de 15 anos a contar da data do presente contrato e tendo o seu termino em 31/12/2020, sendo renovável por iguais períodos de tempo se não for denunciado com 6 meses de antecedência, em relação ao seu termino, por nenhuma das partes".
Como referido, nomeadamente, no acórdão do Supremo Tribunal de 13 de Setembro de 2018, no proc. n.º 1937/13.2T8PVZ.P1.S1, consultável em www.dgsi.pt,
«(…) não está vedado ao Supremo Tribunal de Justiça apurar o sentido das declarações negociais dos contraentes em face dos factos provados e da posição assumida pelas partes nos seus articulados.
Com efeito, desde há muito a doutrina vem sustentando que a interpretação das declarações negociais constitui matéria de direito (neste sentido: Castanheira Neves, Questão de Facto – Questão de Direito, p. 328 e ss.; Vaz Serra, RLJ, anos 103.º e 107.º, p. 284 e ss e 184 e ss.), sendo também nesse sentido o entendimento da jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, extraindo-se das decisões que, a esse propósito, têm sido proferidas a conclusão de que a aplicação dos critérios consagrados nos artigos 236.º a 238.º do Código Civil, enquanto parâmetros estabelecidos para a pertinente actividade interpretativa, constitui matéria de direito (apenas constituindo matéria de facto o apuramento da real vontade dos declarantes), entendimento que passaremos a seguir.
A interpretação das declarações negociais implica a aplicação da teoria da impressão do destinatário valendo como sentido da declaração negocial aquele que seria apreendido por um declaratário normal, pessoa medianamente instruída e diligente, colocada na exacta posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante, art.º 236.º n.º 1 do Código Civil, dado que não está provada qual a vontade real do declarante (senhorio). Para tanto importa ter em conta quer o texto do acordo quer todas as circunstâncias quer envolveram a sua subscrição, nomeadamente o concreto declaratário e a sua posição negocial. Nos termos do disposto no art.º 238.º do Código Civil a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento.
Consideraremos, pois, o sentido que um destinatário razoável, colocado na posição da Autora nas condições concretas em que se encontrava, e tomando em conta os elementos que ela efectivamente conhecia adicionados dos que uma pessoa razoável, normalmente esclarecida, zelosa e sagaz teria retirado deste acordo de alteração do contrato de arrendamento inicial.
Como resulta evidente do texto do aditamento ao contrato de arrendamento não foi estabelecido expressamente que a arrendatária renunciava ao direito de ser indemnizada pelo valor que da realização das obras resultasse como valorização do locado. O texto do acordo apresenta-se como declaração do senhorio ao arrendatário e fiador, no sentido de que nenhuma cláusula incorpora qualquer declaração do arrendatário, muito embora o texto seja assinado por todos e comece por “Declaram os outorgantes que:”
Este aditamento tem de ser interpretado na sua globalidade, para melhor esclarecimento do alcance deste ponto 6.
Verifica-se que foi celebrado em 1 de Janeiro de 2006 e opera diversas alterações ao contrato de arrendamento inicial:
1. Aumento da área arrendada;
2. Aumento da renda – acréscimo de 375,00€- “Em consequência do aumento da área arrendada- Clausula 2.ª”-;
3. Deferimento do pagamento do acréscimo de renda para 1 de Outubro de 2010 (dez meses);
4. Aumento do prazo do contrato para 15 anos a contar de 1 de Janeiro de 2006 – o contrato inicial tendo também o prazo de 15 anos terminaria em 31 de Dezembro de 2015 e todo o contrato passa a terminar em 11 de Outubro de 2020, o que significa realmente mais cinco anos de contrato até à 1.ª renovação;
5. Apesar de serem, no contrato inicial permitidas as obras necessárias à adaptação do bem arrendado para os fins a que se destina (destino era o exercício do comércio) foi dada uma autorização específica para estas obras que continuaram a considerar-se de adaptação do locado ao fim a que se destinam;
6. O arrendatário suporta o custo das obras;
7. O arrendatário suportará a eventual correcção da contribuição autárquica que as obras causem;
8. Autorização ao arrendatário para ceder a exploração de algumas áreas do negócio;
A estipulação « o custo das obras a serem suportadas pelo 2- outorgante», aqui recorrida, deverá ser interpretado como sendo o custo das obras da responsabilidade desta, apenas ou que esse custo em qualquer situação só afectará o património da recorrida?
Para a realização das obras seguramente que a Autora teria de celebrar um ou mais contratos de empreitada em que se assumiria como dono da obra. O senhorio ao não ter intervenção nesses contratos, porque a obra não era realizada para si, ainda que fosse realizada num imóvel seu, não tinha qualquer necessidade de estipular que os custos das obras seriam suportados pela Autora se estivesse apenas a referir-se aos encargos decorrentes dos contratos de empreitada. A autorização para a Autora realizar as obras – áreas de serviço da unidade hoteleira, snack-bar/restaurante, loja de artesanato e produtos regionais, pólo de exposição e esplanada - seria suficiente, ainda que não exigida pelo contrato, na medida em que foram por ambas as partes classificadas como obras necessárias à adaptação do bem arrendado para os fins a que se destina.
Assim ser o custo das obras suportado pelo inquilino que vem pedir autorização para as realizar, não se tratando de obras que incumbia ao senhorio realizar, tem, no contexto, um sentido mais lato que ultrapassa a circunstância de assumir o custo da empreitada que realizará as obras em causa.
O aditamento diz que em face, isto é, como contrapartida ou tendo em conta o aumento da área arrendada e ao custo das obras a serem suportadas pela inquilina é aumentado em 5 anos o prazo do arrendamento quer da parte já antes arrendada quer daquela que passou por este aditamento a integrar o contrato de arrendamento e aceite a cessão de exploração parcial do locado.
A renda é aumentada, mas só se vence vários meses após o aditamento, diferida talvez para quando se previa estarem as obras concluídas e poder a arrendatária fruir de todo o locado.
A arrendatária assume qualquer incremento que as obras venham a provocar na contribuição autárquica, isto é, perante terceiros – o fisco - qualquer valorização do imóvel, por efeito das obras, com repercussão na tributação em sede de contribuição autárquica, seria suportada pela arrendatária.
Resulta expresso que o senhorio no referido aditamento não assumiu qualquer responsabilidade pelo custo das obras, aceitou que se fizessem e fez mesmo constar que eram encargo da arrendatária o que pode parecer redundante, como se viu. Mas não só cedeu mais área ao arrendatário, concedeu-lhe mais prazo no contrato e aceitou a cessão de exploração parcial do locado, tudo em benefício dos interesses do arrendatário, e, na visão da arrendatária sem qualquer contraprestação, uma vez que esta entende que findo o contrato haverá de receber o valor que suportou com essas obras.
O sentido que a arrendatária razoavelmente teria que retirar da globalidade das declarações do senhorio é que ele lhe facultava o desenvolvimento do seu negócio, permitindo a realização das obras, deferindo o pagamento da renda, aumentando o prazo do contrato, permitindo a cessão de exploração de parte do locado e a candidatura aos incentivos a fundo perdido e a preço baixo para esse efeito, sem assumir qualquer custo das obras, nomeadamente o valor com que elas pudessem vir a valorizar o locado, sendo que a eventual valorização do locado, com efeitos tributários está expressamente consignada, como sendo encargo da arrendatária.
Em conclusão, a autora não tem direito a ser compensada pela valorização do imóvel, por ter realizado nele benfeitorias úteis, porque do aditamento ao contrato de arrendamento resulta que as partes acordaram em afastar esse direito.
Procede, pois, a revista com este fundamento.
2. Direito de retenção
O direito de retenção do locado dependia da existência de um crédito sobre os Réus a favor da Autora, pela valorização do locado em consequências das benfeitorias úteis realizadas nele pela Autora, que se verifica não existir.
Em consequência a retenção que a A. vem efectuando do locado desde 1 de Janeiro de 2021, data em que os Réus solicitaram a restituição do locado em virtude de denúncia do contrato, é ilícita por estar ela colocada na situação de recusa injustificada de entrega do locado no fim do contrato, incorrendo no dever de indemnização estabelecido no art.º 1045.º do Código Civil.
Tendo os Réus pedido em reconvenção que a Autora seja condenada a pagar-lhes a título de compensação pela retenção indevida que tem vindo a fazer do locado desde 1/1/2021 até à actualidade a quantia de 20.148,48€ e, acrescida de juros vencidos e vincendos, bem como, até à entrega do imóvel locado aos reconvintes, a quantia mensal de 915,84€ (novecentos e quinze euros e oitenta e quatro cêntimos), acrescida de juros legais, e não tendo resultado provado qual o valor da renda mensal em vigor no termo do contrato, nos termos do disposto no art.º 1045.º do Código Civil e com os limites do pedido formulado pelos Réus, condena-se a Autora a pagar aos réus o valor da renda mensal que vier a apurar-se em liquidação de sentença, com o limite de 915,84€ (novecentos e quinze euros e oitenta e quatro cêntimos, por cada mês), acrescido dos juros de mora, à taxa legal, vencidos e vincendos desde 1 de Janeiro de 2021até efectiva entrega do locado.
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III – Deliberação
Pelo exposto, acorda-se em conceder a revista, revogar o acórdão recorrido, e, repristinando a sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª instância, julgar improcedente a acção e procedente a reconvenção, condenando a A. a pagar aos Réus o valor da renda mensal que for apurado em liquidação de sentença, com o limite de 915,84€ (novecentos e quinze euros e oitenta e quatro cêntimos), por cada mês, acrescido dos juros de mora, à taxa legal, vencidos e vincendos desde 1 de Janeiro de 2021 até efectiva entrega do locado.
Custas pela recorrida, atento o seu decaimento.
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Lisboa, 9 de Julho de 2026
Ana Paula Lobo
Isabel Salgado
Maria Graça Trigo