| 17615/17.0T8SNT.L1.S1 |  |
AÇÃO DE CONDENAÇÃO
NULIDADE
CONDENAÇÃO
OBJETO DIVERSO DO PEDIDO
CAUSA DE PEDIR
CONTRATO-PROMESSA
COMPRA E VENDA
IMOVEL
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
REVOGAÇÃO
RESTITUIÇÃO DO SINAL
LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ
QUESTÃO DE DIREITO
REPRISTINAÇÃO
Não incorrem em incumprimento da promessa de venda, os promitentes vendedores que vendem a terceiros o bem prometido vender após a revogação, por acordo, do contrato-promessa.
Acordam na 2.ª secção cível do Supremo Tribunal de Justiça
AA e seu marido, BB, residentes na Rua 1, ..., propuseram a presente acção declarativa com processo comum contra CC e DD, pedindo se determinasse a restituição a eles, autores, do sinal em dobro, que totaliza 86 000 euros, e ainda a devolução do valor pago a estes ou por conta destes, no total de 1 118,92 euros, bem como o pagamento juros legais, contados desde a citação até ao integral pagamento.
Para o efeito alegaram que prometeram comprar aos réus e estes prometeram vender-lhes a fração “B” do prédio urbano com o artigo matricial nº Identificador 1 da freguesia da ..., concelho de Mafra, distrito de Lisboa, descrito na conservatória de registo predial de Mafra sob o nº Identificador 2; que entregaram aos réus, em cumprimento do contrato-promessa, a título de sinal e de reforço de sinal, a quantia de 43 000 euros; que liquidaram em nome dos réus ou directamente a estes o montante de 1 118,92 euros; que os réus não cumpriram o contrato-promessa de compra e venda, pois venderam a fracção a terceiros; que lhes assiste o direito de exigirem aos réus o sinal em dobro, bem como o pagamento das despesas que liquidarem em nome deles ou directamente a eles.
Citados editalmente, os não réus contestaram.
Citado em representação dos réus ausentes, o Ministério público também não deduziu oposição.
Após a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que, julgando a acção procedente, decidiu:
i. Declarar a resolução do contrato-promessa celebrado entre autores e réus;
ii. Condenar estes a restituírem àqueles a quantia correspondente ao sinal prestado em dobro, que se fixou em € 86 000,00 (oitenta e seis mil euros), bem como a pagarem aos autores a quantia de € 1 182,92 (mil cento e oitenta e dois euros e noventa e dois cêntimos), acrescidas de juros à taxa legal desde a citação até efectivo e integral pagamento.
A citação dos réus foi anulada. Em consequência da anulação, a instância foi renovada.
Citados, os réus contestaram, pedindo se julgasse improcedente a acção e se condenassem os autores como litigantes de má-fé, no pagamento de multa e indemnização, a favor deles, de valor não inferior a € 10 000,00.
Para o efeito impugnaram a versão dos factos exposta na petição e alegaram, em síntese, que os autores, por não terem capacidade para cumprir o contrato-promessa, acordaram com eles, réus, na resolução do contrato, com perda do sinal pago.
O processo prosseguiu os seus termos e após a realização da audiência foi proferida sentença que decidiu:
1. Julgar improcedente a acção e, em consequência, absolver os réus dos pedidos;
2. Condenar os autores como litigantes de má-fé na multa de 10 UC e em indemnização, a favor dos réus, no valor de mil euros (€ 1 000,00).
Apelação
O autor não se conformou com a sentença, tanto na parte que julgou improcedente a acção como na que o condenou como litigante de má-fé, e interpôs recurso de apelação, pedindo a alteração da decisão recorrida nos termos pugnados nas alegações.
O Tribunal da Relação de Lisboa, por acórdão proferido em 9-04-2026, julgou parcialmente procedente o recurso e, em consequência:
1. Revogou a absolvição dos réus de parte dos pedidos e condenou os mesmos a restituírem aos autores os quarenta e três mil euros (43 000 euros) entregues por estes, como sinal, com juros vencidos desde a citação (23/06/2023) até integral pagamento, à taxa civil anual;
2. Absolveu os réus do demais pedido;
3. Manteve a condenação dos autores como litigantes de má-fé.
Revista
Os réus não se conformaram com o acórdão, na parte em que os condenou a restituírem aos autores a quantia de 43 000 euros, e interpuseram recurso de revista, pedindo se mantivesse a decisão proferida na 1.ª instância, que os absolveu dos pedidos.
Os fundamentos do recurso expostos nas conclusões foram os seguintes:
A. Vem o presente recurso interposto do, aliás douto, Acórdão do Supremo Tribunal de Lisboa, o qual deu provimento parcial ao recurso interposto pelos AA, aqui Recorridos, e condenou os RR, aqui Recorrentes, à devolução àqueles do sinal em singelo.
B. Entendeu o Venerando Tribunal da Relação de Lisboa que o que sucedeu no caso dos autos foi, não uma resolução do contrato promessa de compra e venda, a qual conferiria o direito à restituição do sinal em dobro ou à manutenção do sinal em singelo, dependendo de quem viesse o incumprimento, mas sim um acordo de revogação do mesmo contrato, o qual anula o contrato celebrado e determina a devolução de tudo quanto tiver sido entregue.
C. Tendo ainda defendido que a incapacidade de cumprir o contrato-promessa, por falta de financiamento bancário, não é, por si só, uma impossibilidade absoluta de cumprimento.
D. Ainda que se entenda a posição assumida pelos Venerandos Juízes Desembargadores quanto a esta questão, a verdade é que, no processo em discussão essa é, s.m.o, uma não questão, uma vez que foram os próprios promitentes compradores quem verbalizou que não iria cumprir o contrato promessa de compra e venda.
E. Ou seja, o que foi comunicado aos promitentes vendedores, aqui Recorrentes, não foi apenas que estavam com problemas com o financiamento bancário, mas sim que, de uma forma geral, não iriam cumprir com o contrato-promessa de compra e venda.
F. Assim, ainda que os promitentes compradores tenham avançado que estavam com problemas no financiamento, o que estes fizeram foi uma declaração de incumprimento, verbalizando a sua intenção de não cumprir o acordado, não obstante os promitentes vendedores, aqui Recorrentes, quererem e manterem a sua vontade de cumprir o contrato.
G. Razão pela qual foi, no ponto 10 da lista de factos assentes, dado como provado que os promitentes compradores, aqui Recorridos, informaram os promitentes vendedores, aqui Recorrentes, que não iriam cumprir o contrato.
H. Não tendo este ponto da lista de factos assentes, ou qualquer outro, sido alterado em sede de recurso, pelo que se mantém a conclusão: existiu uma comunicação por parte dos promitentes compradores, aqui Recorridos, a transmitir aos promitentes vendedores, aqui Recorrentes, a sua intenção formal de não cumprir com o acordado.
I. Ora, mediante tal informação de recusa de cumprimento é, s.m.o, inequívoco que estamos perante um incumprimento definitivo.
J. Como aliás tem sido decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça, por exemplo no Acórdão proferido no âmbito do processo 743/2001.E1.S1, onde podemos ler que: "I - A recusa inequívoca do cumprimento configura uma hipótese de incumprimento definitivo que dispensa a interpelação admonitória e a prova pelo credor da insubsistência do seu interesse no cumprimento. II - Tal recusa, como flui dos termos da carta de fls. 197/198, legitimou os réus a declarar a resolução do contrato e a fazerem seu, agora nos termos da primeira parte do n.º 2 do art.º 442.º do CC, o montante do sinal recebido."
K. Assim, verificado que estava o incumprimento definitivo, tinham os Recorrentes o direito em fazerem seu o sinal em singelo, o que fizeram naquilo que consubstancia o exercício de um direito legal, absolutamente incontestado na nossa Jurisprudência, como demonstraremos de seguida: Veja-se, a título de exemplo, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 22 de Maio, proferido no âmbito do processo 2719/22.6T8PRD.P1, no qual se sumariou o seguinte: "IV - Em caso de incumprimento do contrato promessa, a lei concede ao contraente não faltoso dois meios distintos de reação: a) A execução especifica do contrato, nos termos do artigo 830.º do Código Civil; b) A resolução do contrato; A primeira ocorre em situações de simples mora. A segunda, por iniciativa da parte incumpridora, exige que o incumprimento seja definitivo. V - O incumprimento definitivo da prestação pode revelar-se por diversos meios: a) A impossibilidade da prestação, por destruição da coisa ou pela sua alienação a terceiro, sem qualquer reserva; Pelo decurso de prazo fixado contratualmente como absoluto ou improrrogável, o que equivale àquela perda de interesse; c) Pela recusa peremptória do devedor em cumprir, comunicada ao credor, não se justificando então a necessidade de nova interpelação ou de fixação de prazo suplementar VI - A aplicação da sanção prevista no n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil pressupõe que o incumprimento definitivo se deve a culpa (seja imputável) do contraente que não cumpriu a prestação ou que tornou esta impossível."
L. No mesmo sentido temos o Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Coimbra, proferido a 6 de dezembro de 2011, no âmbito do processo 321/2002.C, no qual foi deliberado que: "V - Se quem constituir o sinal deixar de cumprir a obrigação, por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue.
M. Também o Supremo Tribunal de Justiça se pronunciou no sentido claro e inequívoco de que o direito à resolução decorre do incumprimento contratual, o que fez, por exemplo, no Acórdão proferido no âmbito do Processo 2626/23.5T8FAR.E1N
N. No, aliás douto, Acórdão de que ora se recorre, entenderam os Venerandos Juízes Desembargadores que o que se verificou na situação dos autos foi um acordo de revogação e não uma declaração de incumprimento, pelo que, tratando-se de um acordo de revogação, o contrato previamente celebrado extinguiu-se, desaparecendo assim a obrigação de celebrar o contrato prometido, e havendo sim, por outro lado, a obrigação de devolver tudo quanto haja sido prestado com vista ao cumprimento do contrato, entre o que se inclui o sinal entregue.
O. Sucede, porém, que em momento algum se verificou a existência de um acordo de revogação, em momento algum foi tal acordo mencionado por qualquer uma das partes, e em momento algum foi dado como provado a existência de tal acordo.
P. Ora, se a lista de factos provados se mantém inalterada, e se dessa mesma lista consta a existência de uma resolução em função do incumprimento definitivo, não poderia, s.m.o, o Venerando Tribunal da Relação de Lisboa decidir como decidiu, indo contra a matéria de facto dado como provada e mantida inalterada.
Q. Entendeu o Venerando Tribunal da Relação de Lisboa que a utilização da palavra "resolução" em vez de "revogação", em sede de lista de factos assentes, resultou apenas da utilização, "na redação de um facto, de linguagem comum, sendo que normalmente as pessoas falam daquilo que, numa linguagem jurídica precisa, é revogação".
R. Parece-nos, contudo, que o Venerando Tribunal da Relação de Lisboa está a ignorar que a escolha de palavras operada pela Ilustre Magistrada Judicial teve lugar não de forma displicente, mas sim em consequência da prova que foi produza em sede de audiência e julgamento, lugar onde o princípio da imediação da prova a leva aos mais elevados graus de pureza, sendo incomparável a perceção da prova do Juiz de 1ª Instância com a perceção da prova dos Ilustres Desembargadores.
S. Não podendo essa escolha especifica de palavras ser entendida como leviana ou ocasional, pois o Tribunal de 1.ª Instância sabe exatamente o que é uma resolução e o que é uma revogação.
T. Pelo que se a MM Juiz do Tribunal de 1ª Instância escolheu, deliberadamente, utilizar essa designação para o sucedido, fê-lo porque entendeu ser essa a realidade porquanto, desde logo, nenhuma das partes invocou a revogação do contrato, e depois porque da prova produzida não resultou qualquer revogação, mas sim uma resolução como consequência da comunicação da intenção de não cumprir o contrato.
U. Pelo que, não tenho resultado, do recurso apresentado, qualquer alteração da lista de factos assentes, não poderia, s.m.o., o Venerando Tribunal da Relação de Lisboa concluir de forma diversa.
V. O Venerando Tribunal da Relação de Lisboa justifica a opção pelo termo revogação e não resolução também no facto de, no ponto d) da lista de factos não provados, constar como não provado "Que, por referência ao facto provado n.º 11, os AA e os RR tivessem acordado na perda do sinal pago.", não tendo existido qualquer impugnação do facto não provado.
W. Sucede, porém, que tal facto da lista de factos não provados não foi contestado pelos RR, aqui Recorrentes, porquanto, efetivamente, os AA e os RR, aqui Recorrentes e Recorridos não tinham que acordar o que quer que fosse, pois, verificando-se o incumprimento absoluto (que se verificou a partir do momento em que os promitentes compradores verbalizam que não vão cumprir o contrato) resulta da lei, conforme já alegado, o direito dos promitentes vendedores fazerem seu o sinal pago, pelo que a constituição do direito dos promitentes vendedores, aqui recorrentes, a fazer seu o sinal paga não tem que decorrer de qualquer acordo, mas apenas da verbalização dos promitentes compradores da sua intenção de não cumprir o contrato.
X. Entendeu ainda o Venerando Tribunal da Relação que, no pedido dos Autores, de restituição do sinal em dobro, por incumprimento definitivo, está contido um outro, menor: a restituição do sinal em singelo, se o sinal deixasse de se justificar.
Y. Entendemos, contudo, que, s.m.o., não assiste razão ao Venerando Tribunal da Relação de Lisboa, uma vez que o pedido dos AA, aqui Recorridos, é completamente oposto à decisão agora proferida.
Z. Assim, o que os AA, aqui Recorridos, peticionaram foi o reconhecimento do incumprimento definitivo por parte dos RR, aqui Recorridos, o qual teria como consequência a devolução do sinal em dobro, já a decisão do Venerando Tribunal da Relação de Lisboa é a existência de um acordo de revogação, ou seja, uma realidade completamente diversa da alegada pelos AA, aqui Recorridos, e por isso sem sustentação no pedido apresentado, pelo que andou mal o Venerando Tribunal da Relação ao decidir além do pedido.
AA. A verdade é que resulta do disposto no n.º 2 do artigo 440.º do Código Civil que "Se quem constituir o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue.", que os promitentes vendedores, aqui Recorridos, tal como consta do ponto 10 da lista de factos assentes, comunicaram aos promitentes vendedores a intenção de não cumprir o contrato, verificando-se por isso o incumprimento definitivo o que, tal como resulta da lei, atribui aos promitentes vendedores o direito de fazerem seu o sinal pago, que foi o que sucedeu.
BB. Assim, verificado que foi, e que aliás se encontra sustentado na lista de factos assentes, que os promitentes compradores declararam não ter intenção de cumprir o contrato, convertendo, por isso, a mora em incumprimento definitivo, está automaticamente verificado a ocorrência de incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda, o que gera, automaticamente, nos promitentes vendedores, aqui Recorrentes, o direito a fazer seu o sinal pago, assim tem entendido a nossa Jurisprudência e assim resulta da lei.
CC. Pelo que, s.m.o, andou mal o douto Tribunal da Relação de Lisboa ao decidir como decidiu, aplicando decisão diferente da decidida em 1.ª Instância, alterando as conclusões do Tribunal de 1.ª Instância, não obstante não ter, formalmente, alterado a lista de factos assentes, e extravasando o pedido.
O autor respondeu, pedindo se julgasse improcedente o recurso. Os fundamentos da resposta expostos nas conclusões foram os seguintes:
1. O presente recurso de revista visa, por via obliqua, sindicar a matéria de facto fixada em definitivo pelo Tribunal da Relação de Lisboa, o que está legalmente vedado pelos artigos 674.º, n.º 3, e 682, º, n.º 1, do CPC;
2. A incapacidade financeira para obtenção de empréstimo bancário consubstancia uma mera impossibilidade relativa (atraso/mora) e não um incumprimento definitivo do contrato-promessa;
3. O acordo bilateral celebrado entre as partes para pôr fim ao contrato (Facto Provado 11) qualifica-se juridicamente como revogação por mútuo consentimento (distrate), nos termos do art.º 406º, nº 1 do Código Civil;
4. Extinto o contrato por revogação, e não se tendo provado qualquer convenção que previsse a perda do sinal (al. d) dos Factos Não Provados), os RR. estão adstritos à restituição do sinal em singelo (43.000,00€), por força do efeito retroativo consagrado no art.º 289º do Código Civil;
5. A condenação na restituição do sinal em singelo constitui um minus perfeitamente integrado no pedido de restituição do sinal em dobro, pelo que o Douto Acórdão recorrido não padece de qualquer nulidade por excesso de pronúncia (iura novit curia);
6. A condenação por litigância de má-fé reflete uma censura estritamente processual, autónoma e independente, que não afeta a substância do direito civil à restituição do sinal, sob pena de enriquecimento sem causa dos RR.
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Síntese das questões suscitadas pelos recorrentes:
Saber se o acórdão recorrido, na parte em que condenou os réus a restituírem aos autores a quantia de 43 000 euros, é de revogar e de substituir por decisão que repristine a sentença proferida na 1.ª instância.
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Factos considerados provados e não provados:
Provados:
1. Os réus eram os legítimos proprietários e possuidores da fracção sita na Rua 2 – 0000-000 ..., correspondente à fracção “B” do prédio urbano com o artigo matricial Identificador 1 da freguesia da ..., concelho de Mafra, distrito de Lisboa, descrito na conservatória de registo predial de Mafra sob o número Identificador 2.
2. Em D/M/2015, os réus subscreveram um contrato-promessa de compra e venda sobre a fracção acima identificada, com os autores, conforme escrito junto como doc. 3 com a petição inicial, cujo teor dá-se aqui por integralmente reproduzido:
• Na identificação, os réus foram a 1.ª outorgante e eram dados como residentes na fracção em causa; os autores foram dados como 2.º outorgante.
• 1.ª […] Do prédio ora descrito os 1.ºs outorgantes prometem vender livre de qualquer ónus ou encargos aos 2.ºs outorgantes, e estes por seu turno prometem comprar aos 1.ºs pelo preço de 230.000€ a fracção atrás identificada […] com uma garagem na cave […]
• 2.ª (a) […] mediante a entrega da (s) quantia (s) constante das alíneas seguintes:
• (b) Na presente data e em simultâneo com a assinatura deste contrato, 15.000€ […], a título de sinal e princípio de pagamento, realizando-se a sua quitação no dia em que ficar disponível na conta dos destinatários.
• (c) No dia 01/07/2015, 15.000 €, título de reforço de sinal.
• (d) Com início em 01/08/2015, os 2.º efectuarão aos 1.º outorgantes 17 reforços de sinal e princípios de pagamento, no montante unitário de 1.000€, sempre a dia 1 de cada mês […]
• (e) Considerando o reforço dos reforços de sinal, atrás mencionados, o remanescente do preço na quantia de 183.000€ será pago no dia da outorga da escritura de compra e venda […]
• (f) Para além do sinal e reforços de sinal descritos no presente contrato, os outorgantes acordam que os 2.º outorgantes poderão fazer durante toda a vigência do contrato, reforços de sinal adicionais ao presente contrato, sendo os mesmos deduzidos no valor total em divida, há dados em que os reforços anteriores. Caso se confirmem estes reforços de sinal extra, serão necessários os segundos para solicitar o documento de quitação.
• 3.ª A escritura de compra e venda será realizada até ao final do mês de Dezembro de 2016,
• 4.ª Todos os encargos e despesas relacionadas com o presente contrato e/ ou com a escritura pública de compra e venda prometida, designadamente registo de aquisição, imposto de selo e o imposto municipal de depósito (IMT), se houver lugar ao seu pagamento, serão da exclusiva responsabilidade dos 2.ºs outorgantes.
• 5.ª (a) Em caso de incumprimento por parte da 1.ª outorgante, o 2.º outorgante pode optar livremente pelo regime do sinal previsto no artigo 442 do Código Civil, exigindo o dobro do que prestou ou pela execução específica do presente contrato, nos termos do artigo 830 do CC.
• (b) Em caso de incumprimento por parte do 2.º outorgante a 1.ª outorgante pode optar livremente pelo regime do sinal previsto no artigo 442 do CC, fazendo suas todas as importâncias recebidas até à data, ou pela execução específica do presente contrato, nos termos do artigo 830 do CC
• 6.ª (a) Os 1.ºs outorgantes prometem vender e os 2.ºs outorgantes prometem comprar nas condições atrás referidas, que aceitam integralmente e sem reservas.
• b) Os 2.ºs outorgantes têm conhecimento pessoal do estado de conservação do imóvel atrás identificado, objecto da presente compra e venda, declarando expressamente que o adquirem no estado em que se encontram e que a presente aquisição corresponde à expressão da sua livre e espontânea vontade. […]
3. Os autores nesse acto, entregaram aos réus 15.000€ como sinal e princípio de pagamento, tendo sido estabelecido como preço da transmissão do imóvel o valor de 230.000€.
4. Mais se comprometeram os réus a entregar as chaves do referido andar aos autores, em 10/06/2015, pelo documento a que deram o nome de “Aditamento ao contrato de promessa de compra e venda”, conforme escrito junto como doc. 4 com a petição inicial, cujo teor dá-se aqui por integralmente reproduzido [dele não consta mais do que antecede e do seguinte: os 1.ºs outorgantes expressamente consentem que os 2.ºs outorgantes possam habitar o imóvel, bem como celebrar contratos de água, luz, gás, tv, operando-se por esta via a tradição do bem objecto do presente contrato; não obstante acordam que metade do IMP de 2015 e a totalidade de 2016, bem como quota de condomínio e demais encargos que possam surgir relacionados com o imóvel prometido vender, até à data da escritura serão por conta dos 2.ºs outorgantes; mantendo-se inalteráveis as restantes condições acordadas do contrato-promessa]
5. Em consequência, os autores foram viver para a aludida fracção, transpondo para ali toda a sua vida e do filho de ambos.
6. No cumprimento da cláusula segunda do aludido contrato de promessa de compra e venda, os autores entregaram aos réus o valor global de 43.000€, como segue: em 09/06/2015, a título de sinal e princípio de pagamento, 15.000€; e depois, a título de reforço de sinal, em 17, 19 e 22 de Junho de 2015, 5.000€ x 3; mais 1.000€ x 13 em 30/7/2015, 01/09/2015, 29/9/2015, 31/10/2015, 30/11/2015, 3/1/2016, 31/1/2016, 30/3/2016, 29/4/2016, 1/6/2016, 29/6/2016, 1/8/2016, 2/9/2016.
7. Ainda tendo em vista a concretização do contrato prometido, os autores liquidaram, em nome dos réus ou directamente aos réus, os seguintes valores, que perfazem 1.118,92€: em 25/06/2015 (50% IMI) = 400€; em 04/11/2015 (seguro habitação) = 118,25€; em 31/03/2016 (condomínio) = 62,33€; em 29/06/2016 (condomínio) = 186,69€; em 28/12/2016 (condomínio) = 186,69€; em 29/12/2016 (condomínio) = 62,23€; em 01/03/2017 (condomínio) = 102,73€.
8. Em 2017, os autores requereram uma certidão predial da fracção tendo constatado que os réus haviam vendido a mesma fracção a EE e FF, encontrando-se tal aquisição registada através da Ap. ... de 21/02/2017.
9. Os autores e réus mantiveram sempre contacto permanente até à efectiva entrega do imóvel por parte dos autores.
10. Os autores não obtiveram meios para cumprir o contrato promessa de compra e venda que celebraram.
11. Os autores transmitiram aos réus a sua incapacidade absoluta em cumprir o contrato promessa, por falta de financiamento bancário, tendo acordado na resolução do contrato.
12. Atenta a frágil situação financeira dos autores, os réus permitiram que aqueles permanecessem no imóvel até que este fosse vendido, ou seja, enquanto durasse o processo de encontrar novos compradores.
13. Encontrado novo comprador para o imóvel, e no âmbito do processo de financiamento deste junto da entidade bancária, o actual proprietário do imóvel deslocou-se ao imóvel acompanhado do perito avaliador a 29/12/2016, tendo sido recebidos pelo autor que os acompanhou durante a avaliação e lhes facultou o acesso à fracção.
14. O actual proprietário do imóvel deslocou-se novamente ao imóvel a 08/02/2017, acompanhado por perito avaliador para proceder à avaliação do imóvel, com vista a requerer crédito habitação junto do Novo Banco, tendo sido uma vez mais recebido pelo autor, sem qualquer oposição deste último, o qual lhes facultou o acesso à fracção e os acompanhou durante a realização da peritagem.
15. O autor, durante as perícias realizadas no imóvel, não manifestou qualquer oposição, tendo aliás, em ambas as situações, sido colaborante com o actual proprietário e os Srs. Peritos avaliadores.
16. A escritura de compra e venda da fracção para o actual proprietário acabou por ser celebrada em D/M/2017.
17. [Porque,] uma vez realizada a escritura os autores [se] mantinham no imóvel, por carta registada com aviso de recepção, enviada a 12/04/2017, e recebida a 13/04/2017 pelo autor, o actual proprietário do imóvel, através do seu mandatário, comunicou-lhes o seguinte: «… que como eles bem sabiam, o contrato promessa de compra e venda foi consensualmente resolvido pelas razões que bem conhece… que o imóvel não estava desocupado, o que impedia assim que o legitimo proprietário o usa e frua… agradeço tenha a gentileza… desocupar a fracção». [acrescentaram-se as expressões entre parenteses rectos, que vinham da contestação, porque, caso contrário, as frases não faziam sentido - TRL] 1
18. Na sequência desta carta, os autores acordaram entregar o imóvel aos actuais proprietários contra a entrega do montante de 15.000€, o que veio a suceder.
19. Os autores nunca interpelaram os réus para cumprirem o contrato-promessa de compra e venda, sendo que a escritura de compra e venda com os promitentes vendedores deveria ter sido celebrada em Dezembro de 2016.
20. Os autores sabiam que o imóvel tinha sido novamente colocado à venda, sabiam que havia um comprador interessado e tinham conhecimento da identidade da pessoa em questão, tendo-o inclusivamente recebido no imóvel e apresentado o imóvel a vários avaliadores de instituições bancárias.
21. Os autores conheciam quem acabou por comprar o imóvel, o Sr. EE e a esposa, tendo o Sr. EE transmitido aos autores que, caso eles, entretanto resolvessem com o problema com o financiamento do imóvel, este desistiria do negócio.
Não provados
a. Que, no mês de Março de 2017, os AA tivessem sido surpreendidos com a publicitação da listagem identificativa dos proprietários de cada fração, no hall de entrada do prédio onde está inserida a fração, de outro nome como proprietário da fração prometida vender;
b. Que os AA quisessem acreditar que o facto provado nº 8 se tratasse de qualquer erro ou lapso pois nunca tal intenção de venda da fração a outrem lhes tivesse sido comunicada pelo RR.
c. Que os Autores tentassem em vão contactar os Réus, que tivessem enviado cartas registadas com aviso de receção, por forma a esclarecer a situação, cartas essas que vieram devolvidas com a indicação “objeto não reclamado”.
d. Que, por referência ao facto provado nº 11, os AA. e os RR. tivessem acordado na perda do sinal pago.
*
Resolução da questão supra enunciada
Como se escreveu acima, os réus, ora recorrentes, pedem a revogação do acórdão, na parte em que os condenou a restituírem aos autores a quantia de 43 000 euros, e a substituição dela por decisão que, repristinando a sentença proferida na 1.ª instância, os absolva da condenação.
A quantia em questão foi entregue pelos autores aos réus a título de sinal e princípio de pagamento, em cumprimento do acordado em contrato-promessa celebrado entre aqueles, como promitentes compradores, e estes, como promitentes vendedores, tendo por objecto uma fracção autónoma situada na freguesia da ..., concelho de Mafra.
Os autores pediam a devolução do sinal em dobro sob a alegação de que os réus não cumpriram o contrato-promessa.
A sentença proferida na 1.ª instância julgou improcedente esta pretensão, dizendo que a devolução pressupunha o incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte dos promitentes vendedores (os ora réus, recorrentes) e que, no caso, não estavam reunidos os respectivos pressupostos.
O acórdão sob recurso, embora também tenha sido do entendimento que os promitentes vendedores não incorreram em incumprimento do contrato-promessa, fundou tal interpretação em razões diferentes das da 1.ª instância. No seu entender, o facto onde os autores viam o incumprimento definitivo do contrato – venda do prédio prometido vender a terceiros – ocorreu depois de as partes acordarem na revogação do contrato-promessa. Logo – concluiu o acórdão recorrido - quando se deu a venda, o contrato já se havia extinguido por vontade das partes.
Apesar de afirmar que não podia ser imputado aos réus o incumprimento do contrato-promessa e que, por isso, não havia fundamento legal para os condenar na restituição do sinal em dobro, subsistiam, no entanto, segundo o acórdão, razões para os condenar na restituição do sinal que receberam. As razões eram as seguintes. Com a revogação deu-se a extinção do contrato-promessa, pelo que deixava de haver fundamento para os réus (promitentes vendedores) manterem as quantias que lhe forem entregues, a título de sinal, pelos autores.
Os réus, ora recorrentes, impugnam a decisão com vários argumentos que podemos sintetizar nos seguintes termos:
• Resulta dos factos provados que o contrato-promessa foi resolvido por os autores o terem incumprido, pelo que, ao decidir que as partes haviam revogado o contrato-promessa por mútuo acordo, a Relação decidiu contra a matéria de facto provada;
• Perante o incumprimento definitivo do contrato por parte dos autores, assistia aos réus, nos termos do n.º 2 do artigo 440.º do Código Civil, o direito de fazerem seu o sinal entregue;
• O acórdão da Relação baseou-se numa realidade completamente diversa da alegada pelos autores, decidindo, além do pedido.
Apreciação
Sob o ponto de vista lógico, o fundamento que importa conhecer em primeiro lugar é o constituído pela alegação de que o acórdão baseou-se numa realidade completamente diversa da alegada pelos autores, decidindo além do pedido.
Na verdade, visando esta alegação pôr em causa o acórdão, na parte em que afirmou que a decisão de ordenar a restituição do sinal em singelo ainda estava contida no pedido dos autores, do que se trata em substância é de uma imputação ao acórdão da causa de nulidade prevista na 2.ª parte da alínea e) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC, concretamente condenação em objecto diverso do pedido.
Esta interpretação da alegação dos recorrentes – como arguição de nulidade - não tem nada de novo ou surpreendente. Foi assim que ela foi interpretada pelo recorrido e pelo próprio tribunal da Relação. Com efeito, na resposta ao recurso, o recorrido, secundando a posição da Relação, alegou que “A condenação na restituição do sinal em singelo constitui um minus perfeitamente integrado no pedido de restituição do sinal em dobro, pelo que o Douto Acórdão recorrido não padece de qualquer nulidade por excesso de pronúncia (iura novit curia)”. Por sua vez, o tribunal a quo, interpretando tal alegação como arguição de nulidade, apreciou-a em conferência, ao abrigo do n.º 1 do artigo 617.º do CPC, concluindo no sentido do seu indeferimento.
Considerando que na hipótese de julgar procedente a arguição da nulidade prevista na alínea e) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC, o Supremo Tribunal de Justiça deve supri-la e declarar em que sentido deve a decisão considerar-se modificada e só depois conhecer dos outros fundamentos do recurso (n.º 1 do artigo 684.º do CPC), é bom de ver que, no presente acórdão, devemos conhecer em primeiro lugar da questão da nulidade.
Pelas razões a seguir expostas, é de afirmar que a condenação dos réus na restituição aos autores da quantia de 43 000 euros constituiu condenação em objecto diverso do pedido. Vejamos.
A condenação em objecto diverso do pedido - causa de nulidade prevista na 2.ª parte da alínea e) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC, aplicável ao acórdão por remissão do n.º 1 do artigo 666.º do mesmo diploma - está directamente relacionada com a 2.ª parte do n.º 1 do artigo 609.º do mesmo diploma (também aplicável ao acórdão, mas agora por remissão do n.º 2 do artigo 663.º do CPC), segundo a qual, a sentença não pode condenar em objecto diverso do pedido.
Condenar em objecto diverso do pedido é condenar em pedido que não foi formulado pelo autor ou condenar com fundamento em causa de pedir não alegada na acção. Socorrendo-nos das palavras de Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, em anotação ao artigo 609.º, n.º 1 “.... a sentença deve inserir-se no âmbito do pedido (e da causa de pedir) não podendo o juiz condenar (...) em quantidade superior ou em objeto diverso do que se pedir” (Código de Processo Civil Anotado, Volume I, Almedina, 2018, página «728). Vai no mesmo sentido Francisco Manuel Ferreira de Almeida, ao escrever a propósito da causa de nulidade prevista na alínea e) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC: “O juiz não pode, sob pena de nulidade da decisão, condenar .... em objecto (qualidade) diversos dos constantes do pedido (...). Este balizamento cognitivo - ... – é operado pelo objecto do processo (pedido e causa de pedir) tal como definido pelo autor (a título principal) pelo autor na petição inicial (Direito Processual Civil, Volume II, 3.ª Edição, Almedina, páginas 455 e 456).
Compreende-se que assim seja. Salvo casos excepcionais, o tribunal não tem o poder de modificar o pedido e/ou a causa de pedir. Em regra, estes 2 elementos estruturais da acão, apenas podem ser modificados mediante iniciativa das partes e, ainda assim, apenas nas hipóteses previstas nos artigos 264.º e 265.º do CPC.
Não valendo, no caso, nenhuma excepção à regra de que o tribunal não tem o poder de modificar o pedido e/ou a causa de pedir, estava vedado ao tribunal a quo condenar os réus com fundamento em causa de pedir não alegada pelos autores.
Foi, no entanto, o que se passou no caso. O acórdão sob recurso condenou os réus, ora recorrentes, a devolverem aos autores a quantia que receberam destes a título de sinal (€ 43 000) com base no facto de o contrato-promessa ter sido revogado por acordo das partes. Segundo o acórdão, revogado o contrato e desaparecida a obrigação de celebrar o contrato-prometido, deixava de haver fundamento para que as quantias entregues a título de sinal se mantivessem na posse dos réus. Por isso, estes deviam restituí-las. Por sua vez, os autores radicaram a sua pretensão - condenação dos réus na restituição do sinal em dobro - no incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte dos réus, em virtude de terem vendido a terceiros o prédio objecto da promessa. Na lógica da petição, ao transmitirem a terceiros o direito de propriedade sobre o prédio, os réus ficavam impossibilitados de cumprir a promessa.
Segue-se do exposto que, enquanto a pretensão dos autores - condenação dos réus na restituição do sinal em dobro - radicava no incumprimento da promessa de venda, a condenação proferida pelo acórdão recorrido assentou na revogação, por mútuo acordo, do contrato-promessa de compra.
Ora, não oferece dúvidas que a revogação é facto jurídico diverso do incumprimento do contrato-promessa. Bastava esta circunstância para impedir o tribunal a quo de servir-se dele para condenar os réus a devolver o sinal.
Havia, no entanto, ainda outra circunstância que militava contra a condenação dos réus com base na revogação do contrato. Referimo-nos à circunstância de os factos, que foram interpretados pelo tribunal a quo como configurando a revogação do contrato-promessa, terem sido alegados pelos réus, na contestação (artigo 15.º), como meio de defesa, e de defesa por excepção peremptória, visto que impediam o efeito jurídico dos factos articulados pelos autores (n.º 3 do artigo 576.º do CPC).
Resulta do n.º 1 do artigo 265.º do CPC que um facto novo que o réu alegue como meio de defesa só poderá converter-se em causa de pedir da acção se o autor o aceitar e requerer, com base nele, a alteração ou modificação da causa de pedir invocada na petição, o que não sucedeu no caso.
Por todo o exposto, conclui-se que, ao condenar os réus a devolverem aos autores a quantia de € 43 000,00, com fundamento na revogação, por mútuo acordo, do contrato-promessa, o acórdão incorreu na causa de nulidade prevista na 2.ª parte da alínea e) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC.
Ao abrigo do n.º 1 do artigo 684.º do CPC dá-se sem efeito a condenação dos réus na restituição aos autores da quantia de € 43 000, recebida destes a título de sinal.
Dada sem efeito a decisão recorrida, é de manter a decisão da 1.ª instância de absolvição dos réus, ora recorrentes, do pedido de condenação na restituição do sinal em dobro, embora por razões diferentes das alegadas no recurso. Vejamos.
Como se escreveu acima, os recorrentes pedem a repristinação da sentença com fundamento em síntese na seguinte alegação:
• Resulta dos factos provados que o contrato-promessa foi resolvido por os autores o terem incumprido, pelo que, ao decidir que as partes haviam revogado o contrato-promessa por mútuo acordo, a Relação decidiu contra a matéria de facto provada;
• Perante o incumprimento definitivo do contrato por parte dos autores, assistia aos réus, nos termos do n.º 2 do artigo 440.º do Código Civil, o direito de fazerem seu o sinal entregue.
Ao alegarem no sentido acima exposto, os recorrentes argumentam como se:
a. Resultasse dos factos que o contrato-promessa foi resolvido com fundamento no incumprimento dele por parte dos autores, promitentes compradores;
b. Estivesse em questão no presente recurso o direito deles, recorrentes, fazerem seu o sinal que lhes foi entregue pelos autores.
Estes argumentos não colhem.
Em primeiro lugar, não resulta dos factos que o contrato-promessa foi resolvido com fundamento no incumprimento por parte dos autores, promitentes compradores. Vejamos.
Os recorrentes vêm a prova de que o contrato-promessa foi resolvido por incumprimento dos autores na seguinte matéria descrita sob o ponto n.º 11: “Os AA transmitiram aos RR a sua incapacidade absoluta em cumprir o contrato promessa, por falta de financiamento bancário, tendo acordado na resolução do contrato.”
Sucede que o que esta matéria compreende são dois factos, o primeiro relativo ao teor de uma comunicação dos réus aos autores e o segundo respeitante a um acordo entre eles na sequência de tal comunicação, e não a resolução da questão de saber se o contrato foi resolvido e se o foi por incumprimento da promessa de venda, que são questões de direito, pois dependem da interpretação e aplicação do direito aos factos.
É certo que está provado que as partes acordaram na resolução do contrato e que a resolução é causa de cessação dos contratos. O tribunal a quo não estava, no entanto, vinculado a esta qualificação jurídica, pois decorre do n.º 3 do artigo 5.º do Código de Processo Civil que é o juiz que tem a palavra decisiva na qualificação jurídica dos factos em litígio. Daí que, socorrendo-nos das palavras de João Leal Amado: “os contratos são o que são, não o que as partes dizem que são” (Contrato de Trabalho, 4.ª Edição, Almedina, página 71).
A qualificação jurídica que os recorrentes dão a tal matéria não tem apoio legal. Com efeito, ao passo que a resolução do contrato, como escreve Pedro Romano Martinez, com apoio no regime previsto nos artigos 432.º, n.º 1, e 436.º, n.º 1, ambos do Código Civil, “, ... é um meio de extinção do vínculo contratual por declaração unilateral... “(Da Cessação do Contrato, 2015, 3.ª Edição, Almedina, página 68), a extinção do contrato em causa nos presentes autos é consequência de um acordo. Ora, a extinção de um contrato por acordo ajusta-se à figura da revogação do contrato por mútuo consentimento dos contraentes, prevista, em termos gerais, no n.º 1 do artigo 406.º do Código Civil. E ajusta-se a tal figura ainda que o acordo para pôr termo ao contrato tenha sido ditado pelo incumprimento de um dos contraentes.
Pelo exposto, não merece qualquer censura o acórdão recorrido quando entendeu que o contrato-promessa havia sido revogado por mútuo consentimento dos contraentes.
Em segundo lugar, no presente recurso não está em questão saber se os recorrentes têm o direito de fazerem seu o sinal que lhes foi entregue pelos autores. Do que se trata é de saber se estão constituídos na obrigação de restituírem aos autores o sinal em dobro, que é questão diferente.
Apesar de não vingarem os argumentos que os recorrentes opuseram ao acórdão recorrido, ainda assim é de repristinar a sentença proferida na 1.ª instância. Vejamos.
Na acção estava em causa saber se os recorrentes estavam constituídos na obrigação de restituírem aos autores o sinal em dobro.
A resposta afirmativa a esta questão pressupunha a prova, pelos autores, dos factos constitutivos do direito que invocavam, concretamente o de exigirem o dobro do que prestaram a título de sinal (n.º 1 do artigo 342.º do CC combinado com o n.º 2 do artigo 442.º do mesmo diploma). Entre tais factos contava-se o incumprimento do contrato-promessa por parte dos réus, promitentes vendedores.
Não lograram fazer tal prova. Com efeito, apesar de estar provado que os réus (promitentes vendedores) venderam, a terceiros, o prédio que prometeram vender aos autores e de a venda do bem a terceiros em casos como o dos autos (contrato-promessa sem eficácia real), colocando os promitentes vendedores na impossibilidade de cumprirem a promessa, ser configurada como uma situação de incumprimento definitivo da promessa de venda (como se entendeu no acórdão n.º 4/98, do STJ, publicado no DR I Série de 18-12-1998 e ainda, a título de exemplo, no acórdão do STJ proferido em 12-09-2017, no processo n.º 148/14.4TVPRT.P1.S1., publicado em www.dgsi.pt), também se provaram outros factos que impedem a conclusão do incumprimento da promessa. Referimo-nos à prova de que os réus só venderam o prédio a terceiros depois de terem acordado com os autores a extinção do contrato-promessa.
Ora, por efeito deste acordo extinguiu-se, no que interessa para o caso, a obrigação de os réus, ora recorrentes, celebrarem o contrato definitivo. Deste modo, quando venderam o imóvel que tinham prometido vender anteriormente aos autores, já não estavam obrigados a cumprir a promessa de venda. Daí que a celebração de tal negócio, com a consequente transmissão da propriedade do imóvel aos compradores, não tenha representado qualquer incumprimento do contrato-promessa por banda deles, réus.
Visto que o direito de exigir o sinal em dobro depende do incumprimento do contrato-promessa por parte de quem recebeu o sinal (n.º 2 do artigo 442.º do CC), no caso, os réus, ora recorrentes, é de afirmar que, não tendo eles incumprido a promessa de venda, não estão constituídos na obrigação de restituírem o sinal em dobro.
Há, assim, fundamento para revogar o acórdão e substituir o mesmo por decisão a repristinar a sentença da 1.ª instância na parte em que julgou improcedente o pedido de condenação dos réus na restituição da quantia de 86 000 euros.
Decisão:
Concede-se a revista e, em consequência, revoga-se o acórdão e substitui-se o mesmo por decisão a julgar improcedente o pedido de condenação dos réus na restituição aos autores da quantia de oitenta e seis mil euros (86 000 euros).
Responsabilidade quanto a custas:
Considerando a 1.ª parte do n.º 1 do artigo 527.º do CPC e o n.º 2 do mesmo preceito e a circunstância de o recorrido ter ficado vencido no recurso, cabia ao mesmo suportar as custas do recurso. No entanto, não se condena o mesmo no pagamento de tais custas por ele gozar do benefício do apoio judiciário na modalidade de dispensa de taxa de justiça e dos demais encargos com o processo.
Lisboa, 17 de Setembro de 2026
Relator: Emídio Santos
1.ª Adjunta: Isabel Salgado
2.ª Adjunta: Maria da Graça Trigo