| 6137/15.4T8VNG.P1.S1 |  |
PRAZO DE PRESCRIÇÃO
CONDOMÍNIO
DETERIORAÇÃO
FRAÇÃO AUTÓNOMA
PROPRIEDADE HORIZONTAL
RESPONSABILIDADE
RENDA
Processo nº 6137/15.4T8VNG.P1.S1
ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
I – Relatório
AA e esposa BB instauraram a presente ação declarativa sob forma comum contra o Condomínio do... de Gaia pedindo a condenação do demandado:
“a) a pagar aos demandantes o custo das obras efetuadas nas frações nos anos de 2009 e 2012, no valor de € 8.684,62;
b) a fazer as obras necessárias à eliminação dos defeitos existentes no terraço de cobertura do prédio que é partes comum do edifício;
c) a proceder, a expensas suas, à reparação dos danos causados nas frações dos demandantes,
d) a pagar aos demandantes a quantia de € 1.383,00 (mil trezentos e oitenta e três euros), referente às rendas não recebidas pelos demandantes devido à suspensão do contrato de arrendamento da fração BU (7.7), bem como as que deixarem de receber até ao fim da suspensão do contrato de arrendamento, a liquidar em execução de sentença.
e) a pagar aos demandantes as rendas referentes às frações BO e BV, caso a arrendatária suspenda também aqueles contratos de arrendamento, desde a data em que essa suspensão se verifique até ao momento em que termine a suspensão, a liquidar em execução de sentença;
f) a pagar os danos causados nos computadores, impressoras e documentos da “Dourival”, caso esta exija o seu pagamento aos demandantes, cujo valor deverá ser determinado em execução de sentença
g) em sanção pecuniária compulsória a pagar aos demandantes, de valor não inferior a 100,00 € por cada dia de atraso na conclusão das obras.
h) em custas e procuradoria.”
Alegaram para tal, em síntese, que são donos das 3 seguintes frações (do prédio urbano em regime de propriedade horizontal composto por 73 frações autónomas, sito na Avenida 1, freguesia de ..., concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na Conservatória sob o nº ...):
a) fração autónoma destinada a escritório 7.1, designado pelas letras “BO” no 7º andar, com entrada pelo nº ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...;
b) fração autónoma destinada a escritório 7.7, designada pelas letras “BU” no 7º andar, com entrada pelo nº ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...;
c) fração autónoma destinada a escritório 7.8, designada pelas letras “BV” no 7º andar, com entrada pelo nº ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo ....
Sendo o prédio onde se situam as frações (administrado pela sociedade comercial PREDIAL NOVO RIO – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda.) constituído por 11 pavimentos, subcave, cave e 8 andares, sendo o último andar recuado e constituído pelo terraço de cobertura, ficando parte da cobertura das três frações dos AA. sob tal terraço de cobertura.
Sucedendo que, sempre que chove, as frações dos AA. sofrem abundantes infiltrações de água na zona correspondente ao terraço de cobertura, situação que se verifica pelo menos desde 2006.
Por diversas vezes, os AA. comunicaram à administração do condomínio a necessidade de realização de obras no terraço de cobertura para resolver o problema das infiltrações, tendo esse assunto também sido discutido diversas vezes em assembleias de condóminos e, inclusive, tendo sido reconhecido pela administração do condomínio a necessidade de proceder às reparações necessárias para eliminar as infiltrações.
No entanto, o “problema” não foi solucionado.
No ano de 2009, face ao estado de degradação das suas frações, os AA. viram-se assim obrigados a realizar obras de reparação dos danos causados pelas infiltrações de água, tendo reparado os danos nos tetos e paredes, causados pela humidade, no que despenderem com essas obras de reparação, em material e mão de obra, a quantia de € 8.045,02.
E em 2012, mais uma vez devido às infiltrações de humidade, foi necessário reparar a instalação elétrica, com o que os AA. gastaram a quantia de € 639,60.
De tudo isto foi informado o R. Condomínio.
Uma vez que o terraço ainda não foi reparado, o “problema” subsiste, continuando a verificar-se as infiltrações de água e a consequente degradação das frações dos AA.; e apenas ficará resolvido com a reparação do terraço de cobertura.
Apesar das obras realizadas, os tetos das frações dos AA. estão escuros devido à humidade, os materiais apodrecem, tendo caído pedaços dos tetos, as paredes também estão escuras e a tinta descasca-se, os rodapés em madeira apodreceram, devido às infiltrações de água, os apainelados também em madeira apodreceram, a caixilharia das janelas degradou-se devido à humidade e a instalação elétrica precisa de ser revista, uma vez que a água percorre os circuitos elétricos.
Por contrato de arrendamento outorgado no dia 18 de junho de 2011, os AA. deram de arrendamento à sociedade comercial “Capacidade no Auge, Lda.”, as frações autónomas “BO” (7.1) e “BV” (7.8), antes identificadas; e, no dia 14 de junho de 2012, os AA. deram de arrendamento à mesma sociedade a fração autónoma “BU” (7.7), também antes identificada; sendo que tal sociedade “Capacidade no Auge” se dedica à formação profissional e utiliza as frações arrendadas para o exercício dessa atividade, tendo aí instalada a denominada “Escola Dourival”, pelo que, por as frações apresentarem deficientes condições de utilização, causadas pelas infiltrações, têm os AA. recebido reclamações por parte da “Capacidade no Auge”.
Apesar de diversas vezes interpelado pelos AA., o R. Condomínio não realizou as obras necessárias para a resolução do “problema”.
Por intermédio do seu mandatário, por carta registada com data de 30 de outubro de 2014, os AA., mais uma vez, interpelaram a administração do condomínio para que esta procedesse ao início das obras de reparação do terraço e paredes exteriores do prédio.
Face à falta de resposta àquela interpelação, os AA. mais uma vez por intermédio do seu mandatário, por carta registada com aviso de receção enviada à administração do condomínio e datada de 18 de março de 2015, reiteraram aquilo que havia sido dito na carta anterior, no que respeita à necessidade urgente de reparação do terraço e paredes; nessa mesma carta, informaram a administração do condomínio que as frações se encontram arrendadas à “Capacidade no Auge” e que a mesma suspendeu o contrato de arrendamento em relação à sala 7.7, fração “BU”, e que está em risco o contrato com as outras duas salas, avisando ainda que a arrendatária só retomaria o contrato da sala 7.7 se as obras fossem executadas até ao dia 20 de abril de 2015.
A administração do condomínio não respondeu às interpelações dos AA..
Desde o dia 31 de março de 2015, data em que a “Capacidade no Auge” suspendeu o contrato de arrendamento da fração BU (7.7), que os demandantes não recebem as rendas dessa fração, sendo que a “Capacidade no Auge” pagava pelo arrendamento da mesma a renda mensal de € 461,00.
Com as últimas chuvas, no início do mês de junho de 2015, a situação agravou-se e mais uma vez ocorreram infiltrações de água nas frações dos demandantes, agravando os danos nas paredes e tetos das frações; tendo, por força das infiltrações de água, ficado danificados computadores, impressoras e documentos da arrendatária das frações, tendo a “Capacidade no Auge” informado os AA. que lhes iria exigir o pagamento desses danos.
Citado, o R. Condomínio contestou, excecionando a prescrição do direito a exigir as despesas realizadas em 2009 e a ilegitimidade dos AA. para pedirem indemnização por danos causados em bens de terceiro; imputando as infiltrações nas frações dos AA., ocorridas em 2015, aos arrendatários das frações do oitavo andar, em consequência do entupimento das caleiras e dos tubos de queda de escoamento das águas; e impugnando grande parte da factualidade alegada pelo AA., afirmando que realizou diversas obras no prédio em 2006 e 2012, achando-se o mesmo devidamente impermeabilizado, acrescentando que as infiltrações de que os AA. se queixam são consequência do mau uso que os ocupantes das frações do oitavo andar dão ao terraço que lhes está afetado em exclusivo, deitando lixo, objetos e águas sujas para as caleiras e tubos de queda de escoamento das águas e, ainda, que, em data anterior a 2009, o proprietário das frações localizadas no 8º andar era a “NORGRUPO”, que também era arrendatária das frações dos AA. do 7º andar e que essa empresa efetuou obras nas frações do 8º andar que provocaram problemas de infiltrações nas frações do 7º andar, nomeadamente furando vidros, alumínios e o próprio terraço, para instalarem aparelhos de ar condicionado e sistemas de ventilação, não fazendo qualquer reparação quando abandonaram as frações; finalmente, o R. Condomínio suscitou a litigância de má-fé dos AA., pedindo a condenação destes como litigantes de má-fé em indemnização de valor não inferior a dois mil e quinhentos euros.
Em 15 de outubro de 2015, AA e esposa BB vieram requerer a intervenção principal de CC e esposa DD, de Contraste –Empreendimentos Imobiliários, S.A. e de EE e esposa FF, para a eventualidade de proceder a defesa do R. de que responsáveis pelas infiltrações nas frações dos AA. são os donos das frações sitas no oitavo andar, alegando que o R. Condomínio sempre reconheceu que os danos provocados nas frações dos AA. resultam de infiltrações decorrentes da má conservação do prédio e impugnando a factualidade aduzida pelo R. Condomínio para fundamentar a pretensão de condenação dos AA. como litigantes de má-fé, pugnando pela improcedência desta pretensão.
Em 26 de abril de 2018, cumprido o contraditório, foi proferido despacho a admitir a intervenção principal do lado passivo de CC, de DD, de Contraste – Empreendimentos Imobiliários, SA, de EE e de FF.
Em 14 de maio de 2018, Contraste – Empreendimentos Imobiliários, SA interveio nos autos, alegando que adquiriu a fração BZ, no oitavo andar, em 24 de abril de 2013 e que os factos controvertidos respeitam a datas anteriores a 2009.
Em 07 de junho de 2018 CC e DD intervieram nos autos, impugnando a generalidade da matéria alegada na petição inicial e na contestação e bem assim a generalidade da prova documental, com exceção da que titula a aquisição de fração autónoma a seu favor e referiram que apenas adquiriram a sua fração em 19 de setembro de 2014 e que a mesma se manteve devoluta até a darem de arrendamento em 02 de novembro de 2017; e invocaram a prescrição e alegaram que, em todo o caso, a responsabilidade por danos decorrentes do terraço de cobertura, que é parte comum, recai sobre o R. Condomínio.
Em 10 de junho de 2018, EE e FF intervieram nos autos, aderindo à defesa por exceção fundada em ilegitimidade e prescrição deduzida pelo R. Condomínio, alegando que apenas adquiriram a sua fração BX em 31 de maio de 2011, impugnando a alegada má utilização do terraço e, por desconhecimento, toda a matéria anterior à aquisição da sua fração; e invocaram a prescrição da eventual responsabilidade que lhes pudesse ser assacada e suscitaram a litigância de má-fé do R. Condomínio, requerendo a condenação deste ao pagamento de indemnização que cubras as suas despesas com taxas de justiça e honorários de advogado e ainda em multa.
Em 18 de dezembro de 2018, EE e FF vieram informar que em 08 de novembro de 2018 venderam a sua fração autónoma.
Em 23 de setembro de 2020, no decurso da audiência prévia – em que foi prolatado despacho saneador, em que se julgou improcedente a exceção de ilegitimidade suscitada pelo R. Condomínio, relegando-se para final o conhecimento da exceção de prescrição, dispensando-se a identificação do objeto do litígio e a enunciação dos temas da prova – apresentaram os AA. articulado superveniente, em que alegaram que a arrendatária das frações autónomas BO, BV e BU resolveu o contrato de arrendamento com efeitos a partir de 29 de fevereiro de 2016 por causa do estado em que as frações arrendadas se encontravam em consequência das infiltrações; que em agosto de 2019 venderam a fração BO; que as frações BO e BV estavam arrendadas, cada uma, pela renda mensal de € 550,00 e que a fração BU estava arrendada pela renda mensal de € 461,00; e terminaram formulando os seguintes pedidos:
“a) condenar-se o demandado a executar as obras necessárias à eliminação dos defeitos existentes nas zonas comuns do prédio e que se revelem ser a causa das infiltrações de águas nas frações dos demandantes, ou e em alternativa a permitir que os demandantes executem tais obras, pagando o demandado aos demandantes quantia não inferior a €70.000,00 a título de custo dessas obras;
b) condenar-se o demandado a proceder, a expensas suas, à reparação dos danos causados nas frações dos demandantes, designadamente àquelas verificadas após Novembro de 2016, ou em alternativa, a pagar aos demandantes quantia não inferior a € 25.000,00 que é necessária à reparação desses danos;
c) a pagar aos demandantes a quantia de €78.155,00, referente às rendas não recebidas pelos demandantes devido à extinção do arrendamento das frações, desde 1-3-2016 até hoje;
d)a pagar aos demandantes as rendas mensais de € 550,00 relativa à fração BV e de € 461,00 da fração BU, desde hoje e até que estejam concluídas as obras nas zonas comuns necessárias à eliminação da origem das infiltrações de água nas frações dos demandantes.”
Em 06 de outubro de 2020, o R. Condomínio respondeu ao articulado superveniente, impugnando a generalidade da factualidade nele alegada e invocando a prescrição das rendas que os AA. alegadamente deixaram de auferir entre 01 de março de 2016 e 23 de setembro de 2017.
Em 21 de janeiro de 2021, foi admitido o articulado superveniente oferecido pelos AA..
Realizada a audiência final, foi proferida sentença que terminou com o seguinte dispositivo:
“Pelo exposto, o Tribunal decide julgar:
A) Totalmente procedente, por provada, a excepção peremptória da prescrição do direito ao ressarcimento da quantia de 7.200,00€ (sete mil e duzentos euros);
B) Parcialmente procedente, por provada nessa medida, a presente acção declarativa, e, em consequência:
i. ABSOLVER:
i. Os chamados CCe DD, EE e FF, CONTRASTE – EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, S.A. dos pedidos;
ii. O réu CONDOMÍNIO DO ... DE GAIA do pedido de pagamento dos danos causados nos computadores, impressoras e documentos da “Dourival”, caso esta exija o seu pagamento aos autores, cujo valor deverá ser determinado em execução de sentença e dos danos com a reparação de 2012.
ii. Condenar o réu CONDOMÍNIO DO ... DE GAIA a:
i. Executar as obras necessárias no terraço de cobertura/terraço do prédio e das que se revelam necessárias, conforme perícia efectuada nos autos e respectivos esclarecimentos – folhas 106 e seguintes/referência ...– que se reproduz , por forma a cessar a infiltração de águas nas fracções autónomas designadas pelas letras “BU” e “BV” – salas 7.7 e 7.8;
Não se justifica o pedido de autorização do autor a executá-las, pois que poderá executar a sentença como processualmente se prevê;
ii. Proceder à reparação dos danos verificados nas fracções mencionadas ou, em alternativa, a pagarem aos autores a quantia de 5.328,00€ (cinco mil trezentos e vinte e oito euros);
Fixar em 90 (noventa) dias o prazo global para concretizar as reparações acima mencionadas;
iii. Pagar aos autores as quantias de:
• 5.710,00€ (cinco mil setecentos e dez euros), correspondente ao valor das rendas mensais não recebidas no período da suspensão do contrato de arrendamento da fracção 7.1;
• 18.440,00€ (dezoito mil quatrocentos e quarenta euros), correspondente ao valor mensal fixado equitativamente pela impossibilidade de utilização da fracção 7.1 entre a cessação do contrato de arrendamento e a data da venda;
• 60.625,00€ (sessenta mil seiscentos e vinte e cinco euros), correspondente ao valor mensal fixado equitativamente pela impossibilidade de utilização da fracção 7.7 entre a cessação do contrato de arrendamento e a presente data, acrescida das quantias quês evençam até efectiva disponibilidade do bem;
• 65.475,00€ (sessenta e cinco mil seiscentos e setenta e cinco euros), correspondente ao valor mensal fixado equitativamente pela impossibilidade de utilização da fracção 7.8 entre a cessação do contrato de arrendamento e a presente data, acrescida das quantias quês evençam até efectiva disponibilidade do bem;
iv. Não fixar sanção pecuniária compulsória por ausência de pressupostos para esse efeito;
C) ABSOLVER os autores do pedido de condenação como litigantes de má-fé.
Nesta parte sem custas atenta a simplicidade da questão em apreço.
O R. Condomínio, inconformado com tal decisão, interpôs recurso de apelação, recurso que, por acórdão da Relação do Porto de 15/09/2025, foi julgado parcialmente procedente, mais exatamente:
“(…) revoga-se parcialmente a sentença recorrida proferida em 27 de abril de 2024 e, em consequência:
a) julga-se procedente a exceção perentória de prescrição do direito de indemnização dos recorridos AA e BB deduzida pelo recorrente Condomínio do ... de Gaia e referente ao não recebimento de rendas relativas às frações BO, BU e BV, no período compreendido entre 01 de março de 2016 e 22 de setembro de 2017;
b) condena-se o Condomínio do ... de Gaia a pagar a AA e BB as quantias de:
I. € 9.803,86 (nove mil oitocentos e três euros e oitenta e seis cents), correspondente ao valor mensal fixado equitativamente pela impossibilidade de utilização da fração BO, sala 7.1 entre 23 de setembro de 2017 e julho de 2019, inclusive;
II. € 48.916,74 (quarenta e oito mil novecentos e dezasseis euros e setenta e quatro euros e setenta e quatro cents), correspondente ao valor mensal fixado equitativamente pela impossibilidade de utilização da fração BU, sala 7.7, entre 23 de setembro de 2017 e abril de 2024, inclusive, acrescida das quantias que entretanto se venceram e vencerem até efetiva disponibilidade do bem, calculadas à razão mensal de € 625,00;
III. € 52.830,00 (€ cinquenta e dois mil oitocentos e trinta euros), correspondente ao valor mensal fixado equitativamente pela impossibilidade de utilização da fração BV, sala 7.8, entre 23 de setembro de 2017 e abril de 2024, inclusive, acrescida das quantias que entretanto se venceram e vencerem até efetiva disponibilidade do bem, calculadas à razão mensal de € 675,00;
c) a condenação do Condomínio do... de Gaia a executar obras passa a ter a seguinte redação:
- Condena-se o réu Condomínio do ...de Gaia a executar as obras necessárias no terraço de cobertura/terraço do prédio e das que se revelem necessárias, por forma a cessar a infiltração de águas nas frações autónomas designadas pelas letras “BU” e “BV” – salas 7.7 e 7.8;
d) as custas do recurso e da ação são da responsabilidade do recorrente Condomínio do ...de Gaia e dos recorridos AA e BB na exata proporção de decaimento (artigo 527º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil)
e) no mais mantém-se o dispositivo da sentença recorrida.
“(…)
Agora, ainda e mais uma vez inconformado, veio o R. O Condomínio do ...de Gaia interpor recurso de revista de tal acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 15/09/2025, recurso de revista que não foi admitido a título de “revista normal”, vindo, porém, a ser admitido como revista excecional, conforme acórdão da “Formação” de 15/04/2026, com o seu objeto restrito “à questão fundamental de apreciar se nos critérios de fixação de indemnização, por rendas não recebidas, deve (ou não) haver lugar à dedução de montantes tributários (devidos pelo arrendamento e/ou incidentes em IRS)”.
Terminou o R. condomínio a sua alegação recursiva com as seguintes conclusões:
Primeira: A argumentação de que, pelo facto de as frações serem contíguas, se pode concluir que se existem infiltrações numas também existem nas outras, não tem fundamento nem assenta em qualquer base técnica ou científica, ao que acresce o facto de a experiência contrariar tal tese. Consequentemente, tal fundamentação é ambígua e obscura e torna a decisão ininteligível.
Segunda: Existe uma clara contradição, porquanto o Tribunal a quo refere que é inquestionável que em relação à fração BO não foi produzida qualquer prova pericial, e depois vem dizer que foi produzida prova pericial bastante também em relação à fração BO. Consequentemente, os fundamentos encontram-se em oposição com a decisão, o que a torna nula, nulidade essa que aqui se invoca para os devidos e legais efeitos.
Terceira: A desproporcionalidade alegada pelos Recorrentes dos valores das indemnizações em relação aos valores das frações, bem como a possibilidade de as frações não serem arrendadas em determinado ou determinados períodos, por violação do princípio da equidade, foi desconsiderada pelo Tribunal a quo com presunções infundamentadas e sem assentarem em qualquer prova, sendo que, através das regras da experiência podemos facilmente concluir que a referida desproporcionalidade é manifesta, porquanto os valores das indemnizações são muito altos em relação aos valores das frações, devendo, assim, ser revogado o douto acórdão recorrido e aplicado o princípio da equidade aos valores das rendas estabelecidos, o que requer a V. Excias.
Quarta: Assim, o Tribunal a quo violou as regras de direito probatório e usou presunções judiciais infundamentadas, com manifesta ilogicidade, existindo uma violação e errada aplicação da lei do processo, nos termos do artigo 674º nº 1, alínea b) do CPC, e a violação do princípio da equidade previsto no artigo 20º nº 4 e nº 5 da CRP e o nº 3 do artigo 566º do CC;
Quinta: Sendo também violado o disposto nos artigos 349º e 351º do Código Civil, e devendo ser revogado o douto acórdão recorrido na parte em que considera que a matéria de facto referida se refere também à fração BO, bem como na condenação no pagamento das rendas relativas a esta fração.
Sexta: Conforme se pode verificar das alegações transcritas, os Recorrentes referem a existência do abuso de direito pelo facto de os Autores, no seu articulado superveniente, peticionarem em alternativa serem eles próprios a executar as obras. E, se os Autores pretendiam ser eles próprios a executar as obras é porque dispunham de capacidade para tal, sendo que se dispunham de capacidade para tal e se executassem a obra, evitavam os prejuízos causados pela não realização das obras.
Sétima: O douto acórdão recorrido não se pronuncia sobre o facto de os Autores pretenderem fazer as obras, conforme peticionaram, deixando, por isso, o Tribunal a quo de se pronunciar sobre uma questão que devia apreciar, face ao disposto no artigo 615º nº 1, alínea d) do CPC, porquanto se o Tribunal a quo se pronunciasse e valorizasse o facto de os Autores pretenderem fazer as obras, deveria concluir pela aplicação do instituto do abuso do direito, e a sentença deveria revogada na parte em que condenou o Réu/Recorrente nos valores de rendas não recebidas pelos Autores, o que requer a V. Excias.
Ao não fazê-lo violou o Tribunal a quo o disposto nos artigos 334º e 1427º do CC, e artigo 615º nº 1, alínea d) do CPC.
Oitava: Na fixação dos valores da indemnização relativos a rendas não recebidas, entendeu o Tribunal a quo não aplicar as regras e os fatores de equidade alegados pelo Recorrente nas suas alegações, sendo que um dos fatores de equidade alegados pelo Recorrente refere-se às obrigações fiscais inerentes ao imóvel e ao arrendamento. No entanto, entendeu o Tribunal a quo não haver lugar à dedução na indemnização de qualquer importância em função da taxa de IRS que incide sobre os rendimentos prediais, nem considerando quaisquer outras despesas fiscais.
Nona: Acontece que, de acordo com o douto Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 23-04-2018 (Processo nº 972/14.8T8GDM.P1), que ao deante se junta, o quantum indemnizatório correspondente a tal dano patrimonial deve reger-se pela equidade, ponderando todas as circunstâncias relevantes ao caso, em particular o valor locativo do imóvel no mercado de arrendamento, e o valor dos impostos que incidem sobre esse valor bruto.
Décima: Ou seja, o acórdão recorrido encontra-se em clara contradição com o acórdão referido, porquanto um refere que não há lugar à dedução na indemnização de qualquer importância em função da taxa de IRS e outras obrigações fiscais e o referido acórdão de 23-04-2028 refere que o valor dos impostos deve ser ponderado na fixação da indemnização.
Décima Primeira: Consequentemente, deveria o Tribunal a quo ter ponderado o valor dos referidos impostos, o que requer a V. Excias, devendo o valor da indemnização ser substancialmente reduzido. Ao não fazê-lo violou o Tribunal a quo o disposto no artigo 20º nº 4 e nº 5 da CRP e o nº 3 do artigo 566º do CC e artigo 672º nº 1, alínea c) do CPC.
(…)”
Recurso de revista de tal acórdão que também foi agora interposto pelos AA..
Terminando os AA. a sua a alegação recursiva com as seguintes conclusões:
“(…)
1ª- O recurso vem interposto do douto aresto em crise, o qual consagra a procedência da prescrição do direito de indemnização dos recorridos e referente ao não recebimento de rendas relativas às frações BO, BU e BV, no período compreendido entre 01 de março de 2016 e 22 de setembro de 2017.
2ª- Acerca da distinção entre responsabilidade contratual e aquiliana entende-se, dito de forma simples, que a contratual pressupõe a existência de um contrato entre as partes, pelo que o dano tem origem, em regra, no incumprimento do contrato pelo lesante, e a aquiliana não exige contrato algum entre as partes, pelo que o dano resulta, em regra, da violação pelo lesante de um dever consignado na lei.
3ª-O douto acórdão em crise, ao aplicar o regime previsto no artigo 483º do Código Civil ao caso dos autos no que diz respeito à indemnização devida aos recorrentes por perda das rendas relativas às frações BO, BU e BV, no período compreendido entre 01 de março de 2016 e 22 de setembro de 2017, regime esse que pressupõe que entre as partes não existe qualquer relação contratual que os vincule, ignora por completo aquele contrato de propriedade horizontal, designadamente o incumprimento da obrigação do condomínio recorrido, da qual os recorrentes são credores, de conservar as zonas comuns do edifício.
4ª-Caso diverso e distinto é aquele referente ao direito à indemnização de um locatário não condómino, porquanto entre este e os condóminos recorridos não existe contrato algum que os vincule, e por isso os condóminos não se obrigaram para com tal locatário à conservação das zonas comuns; por isso neste caso, o locatário terá de ser indemnizado pelo recurso ao regime do artigo 483º do Código Civil.
5ª- Ao invés do decidido no douto aresto recorrido, entendemos que o referido artigo 498º do Código Civil não é aplicável ao caso dos autos, o qual integra a responsabilidade contratual, aplicando-se-lhe, outrossim, o prazo de prescrição de 20 anos do artigo 309º referido, porquanto, como diz Gabriela Páris Fernandes in “Comentário ao Código Civil”, da Universidade Católica Editora, 2018, págs 376, “… prazo de prescrição fixado pelo nº 1 do artigo 498º aplica-se ao direito de indemnização fundado em responsabilidade extra-contratual – incluindo a responsabilidade pelo risco (ex vi artigo 499º) – e em responsabilidade pré-contratual (ex vi nº 2 do artigo 277º). Não é, em contrapartida, aplicável, segundo a doutrina maioritária, mas não unânime, ao direito de indemnização fundado em responsabilidade contratual, por entre outros argumentos, não fazer sentido considerar prescrito o direito de indemnização pelos danos resultantes do incumprimento no prazo de três anos, por aplicação do nº 1 do artigo 498º, quando o direito a exigir o cumprimento prescreve, em princípio, no prazo de vinte anos, segundo o prazo ordinário da prescrição (…) ( cf. neste mesmo sentido, o douto acórdão do S.T.J. de 25-10-2018, disponível em www.dgsi.pt e processo nº 304/17.3T8BRG.G1.S1, onde se escreve que “ … também perfilhamos o entendimento que o normativo substantivo civil – art.º 498º, do Código Civil -somente deverá ser tido em consideração quando a facticidade adquirida processualmente seja subsumível à responsabilidade civil extracontratual.”.
6ª- Os recorrentes entendem que a responsabilidade civil imputada ao recorrido condomínio tem natureza contratual, porquanto ela emana do contrato de propriedade horizontal a que o edifício está submetido, donde provém a obrigação contratual exarada no diploma que a regulamenta – artigo 1424º nº1 do Código Civil – de conservação das zonas comuns, pelo que a indemnização por todos os danos que a violação desta obrigação provoca noutro condómino, que também está obrigado no mesmo contrato de propriedade horizontal, está sujeita ao prazo de prescrição ordinária do artigo 309º do Código Civil.
7ª- Sem Prescindir, diz a condenação que o réu condomínio é compelido a executar as obras necessárias no terraço de cobertura/terraço do prédio e das que se revelem necessárias, por forma a cessar a infiltração de águas nas frações autónomas designadas pelas letras “BU” e “BV” – salas 7.7 e 7.8.
8ª- Advém da factualidade que sustenta esta condenação consistente no facto de que o recorrido condomínio não efetuou até hoje as obras necessárias no terraço de cobertura/terraço do prédio por forma a cessar a infiltração de água nas frações autónomas dos recorrentes.
9ª- O que caracteriza o caso como de um incumprimento continuado do recorrido condomínio da obrigação de realização das obras necessárias no terraço de cobertura/terraço do prédio por forma a cessar a infiltração de água nas frações autónomas dos recorrentes, pelo que os danos que aquelas infiltrações causaram no interior das frações dos recorrentes, incluindo o recheio e a perda das rendas que resulta desse facto ilícito continuado, o qual se mantém na sua plenitude à data da prolação da sentença de 1ª instancia – independentemente da determinação de qual o prazo legal de prescrição aplicável ao caso – o direito dos recorrentes não prescreveu, porquanto, não tendo cessado a concreta violação, tal prazo não teve sequer início de contagem.
10ª-Pede-se a revogação do douto aresto impugnado, no segmento absolutório acima identificado, repristinando-se, quanto à questão, o doutamente sentenciado em 1ª instância.
(…)”
Corridos os vistos, cumpre, agora, mantendo-se a instância regular, apreciar e decidir
*
II – Fundamentação de Facto
II – A – Factos Provados
As Instâncias deram como provados os seguintes factos (no que se segue a identificação dos factos constante do acórdão recorrido):
3.3.1.1
Os autores foram donos até agosto de 2019 de uma fração autónoma destinada a escritório 7.1, designado pelas letras “BO” no 7.º andar, com entrada pelo n.º ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo...-BO do prédio urbano em regime de propriedade horizontal composto por 73 frações autónomas, sito na Avenida 1, n.º 872, ..., Vila Nova de Gaia, descrito na Conservatória do Registo predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º ... e são donos de duas frações autónomas do mesmo prédio urbano em regime de propriedade horizontal:
i. Fração autónoma destinada a escritório 7.7, designada pelas letras “BU” no 7.º andar, com entrada pelo n.º ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...-BU;
ii. Fração autónoma destinada a escritório 7.8, designada pelas letras “BV” no 7.º andar, com entrada pelo n.º..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo ...-BV.
3.3.1.2
Os chamados CC e mulher DD figuram, por referência à data do incidente de intervenção de terceiros, no Registo Predial como proprietários da fração autónoma destinada a escritório 8.1, designada pelas letras “BX” no 8.º andar, com entrada pelo n.º ..., inscrita na matriz urbana sob o artigo ...-BX.
3.3.1.3
Fração adquirida a 09/09/ 2014, com igual data de registo de aquisição.
3.3.1.4
Os chamados CC e mulher DD venderam a fração acima mencionada à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo CRL, por título de compra e venda de 08/11/2018.
3.3.1.5
A chamada Contraste – Empreendimentos Imobiliários, S.A. figura, por referência ao incidente de intervenção de terceiros, no Registo Predial como proprietária da fração autónoma destinada a escritório 8.2, designada pelas letras “BZ” no 8.º andar, com entrada pelo n.º ..., inscrita na matriz urbana sob o artigo ....
3.3.1.6
Fração adquirida a 24/04/2013, com registo de aquisição de 25/04/2013.
3.3.1.7
Por escritura pública de compra e venda, datada de 10/01/2020, a chamada Contraste – Empreendimentos Imobiliários, S.A. vendeu a fração acima mencionada a GG e HH.
3.3.1.8
Os chamados EE e mulher FF figuram no Registo Predial como proprietários da fração autónoma destinada a escritório 8.3, designada pelas letras “CA” no 8.º andar, com entrada pelo n.º ..., inscrita na matriz urbana sob o artigo ....
3.3.1.9
Fração adquirida a 31/05/2011, com igual data de registo.
3.3.1.10
As três frações identificadas em 2), 5) e 8) situam-se assim no 8.º andar do prédio onde os autores detêm as suas frações, as mencionadas em 1) [3.3.1.1].
3.3.1.11
Estas três frações situam-se em parte por cima das frações dos autores e para aceder aos terraços adjacentes de uso exclusivo das frações mencionadas em 2), 5) e 8) [3.3.1.2, 3.3.1.5 e 3.3.1.8] é necessário passar no interior das frações.
3.3.1.12
O condomínio do prédio onde se situam as frações é administrado pela sociedade PREDIAL NOVO RIO – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., que foi eleita para o exercício dessas funções em assembleia de condóminos.
3.3.1.13
O prédio, do qual fazem parte as frações autónomas acima mencionadas, é constituído por onze pavimentos, subcave, cave e oito andares, sendo o último recuado.
3.3.1.14
Parte do oitavo andar é constituído por um terraço de cobertura.
3.3.1.15
Parte da cobertura das três frações mencionadas no ponto 3.3.1.1 dos factos provados corresponde ao terraço de cobertura do prédio.
3.3.1.16
O terraço de cobertura constitui parte comum do edifício.
3.3.1.17
Os autores, por contrato de arrendamento outorgado no dia 18/06/2011, deram de arrendamento à sociedade comercial “Capacidade no Auge, Lda.”, N.I.P.C. ..., com sedeRua 2, n.º 3897, freguesia de ..., Vila Nova de Gaia, as frações autónomas designadas pelas letras “BO” (7.1) e “BV” (7.8).
3.3.1.18
No dia 14/06/2012, por aditamento ao contrato identificado no artigo anterior, os autores deram de arrendamento à referida sociedade a fração autónoma designada pelas letras “BU” (7.7).
3.3.1.19
A fração autónoma designada pelas letras “BO” estava arrendada pelo valor de € 550,00 mensais.
3.3.1.20
Fração que foi vendida pelos autores a II, testemunha nos autos, por contrato de compra e venda de agosto de 2019.
3.3.1.21
A fração autónoma designada pelas letras “BV” estava arrendada pelo valor mensal de € 550,00.
3.3.1.22
A fração autónoma designada pelas letras “BU” estava arrendada pelo valor mensal de € 461,00.
3.3.1.23
Sempre que chove as frações BO, BV e BU sofrem infiltrações de água.
3.3.1.24
Infiltrações que se verificam na zona correspondente ao terraço de cobertura.
3.3.1.25
Terraço que corresponde à cobertura de parte das frações BO, BV e BU.
3.3.1.26
Isto, devido a uma deficiente impermeabilização.
3.3.1.27
Esta situação verifica-se, pelo menos, desde o ano de 2006.
3.3.1.28
A cobertura do terraço encontra-se impermeabilizada com tela.
3.3.1.29
O tipo de tela aplicado é adequado para a impermeabilização de terraços.
3.3.1.30
É um tipo de tela que impede a passagem de gases e vapor de água do piso inferior.
3.3.1.31
Esta característica da tela, associada à falta de isolamento térmico, cria condensação, provocando o aparecimento de manchas de humidade.
3.3.1.32
A tela apresenta uma deficiente ligação no seu perímetro, devido à má aplicação.
3.3.1.33
A que acresce a existência de descolamentos e empolamentos em particular nas zonas mais críticas de ligação entre elementos horizontais e verticais.
3.3.1.34
Esta situação permite a entrada de água e humidades por baixo das camadas de impermeabilização.
3.3.1.35
Por força do efeito gravítico, a água percorre a cobertura e os tetos interiores das frações BO, BV e BU, chegando às paredes ou a pontos de fuga junto das caixilharias.
3.3.1.36
A degradação das frações BO, BV e BU, causada pelas infiltrações de água proveniente da cobertura, agrava-se continuamente.
3.3.1.37
Com maior intensidade nos dias de chuva.
3.3.1.38
Apesar das obras realizadas pelos autores no ano de 2009, conforme mencionado em 48) e 49) [3.3.1.48 e 3.3.1.49], as frações BO, BV e BU estão novamente degradadas como consequência das infiltrações.
3.3.1.39
Os tetos das frações BO, BV e BU estão escuros devido à humidade.
3.3.1.40
Os materiais apodrecem, tendo caído pedaços dos tetos.
3.3.1.41
As paredes também estão escuras e verifica-se a descascagem da tinta.
3.3.1.42
Os rodapés, em madeira, devido às infiltrações de água, apodreceram, precisando de ser substituídos.
3.3.1.43
Os apainelados, também em madeira, apodreceram e precisam de ser substituídos.
3.3.1.44
A instalação elétrica precisa de ser revista, uma vez que a água percorre os circuitos elétricos, pondo em causa a segurança de quem utiliza as frações BO, BV e BU.
3.3.1.45
O acima descrito é consequência direta das infiltrações provenientes das fachadas e do terraço de cobertura por deficiente conservação das partes comuns do edifício, indicando o perito por ordem decrescente:
i. Terraço:
a. Mau estado das telas mormente descolamentos e empolamentos em particular nas zonas mais críticas de ligação entre elementos horizontais e verticais – zona comum;
b. Deficiente impermeabilização da zona das soleiras das caixilharias por deterioração da ligação da tela asfáltica com o seu perfil inferior – zona comum;
c. O estado das juntas de dila[ta]ção por o seu refechamento estar realizado por silicone atualmente já ressequido – zona comum;
ii. Paredes exteriores:
a. O estado das juntas de dila[ta]ção por o seu refechamento estar realizado por silicone atualmente já ressequido – zona comum;
b. Paredes de betão à vista densamente percorridos por fissurações não tratadas – zona comum.
3.3.1.46
De acordo com a perícia realizada, determinam-se os:
i. Custos de reparação da fração 7.7 nos seguintes termos e valores:
a. Teto da casa de banho (pladur): 4 m2 x € 40,00/m2 = € 160,00;
b. Teto da sala (gesso): 44 m2 x € 25,00/m2 = € 1 100,00;
c. Paredes (limpar e pintar): 40m2 x € 10,00/m2 = € 400,00;
d. Piso (limpar): 40m2 x € 20,00m2 = € 800,00;
e. Rodapés: 24ml x € 10,00/ml = € 240,00;
f. Eletricidade (v.g.): = € 250,00;
g. No total de € 2 950,00;
ii. Os custos de reparação da fração 7.8 nos seguintes termos e valores:
a. Teto da sala (gesso): 24m2x € 25,00/m2 = € 600,00;
b. Paredes (limpar e pintar): 42m2 x € 10,00/m2 = € 420,00;
c. Piso (limpar): 45m2 x € 20,00/m2 = € 900,00;
d. Rodapés: 26ml x € 8,00/ml = € 208,00;
e. Eletricidade (v.g.): =€ 250,00;
f. No total = € 2 378,00.
3.3.1.47
No ano de 2009, em face do estado de degradação das frações de sua propriedade os autores realizaram obras de reparação dos danos causados pelas infiltrações de água.
3.3.1.48
Repararam os danos nos tetos e paredes das frações 7.1 e 7.7, causados pela humidade, mediante raspagem, emaçamento e pintura de tetos e paredes estragadas com as últimas chuvas”, despendendo o valor de € 7 200,00, no mês de novembro de 2009.
3.3.1.49
De tudo isto foi informado o autor.
3.3.1.50
Os autores, por diversas vezes, comunicaram à administração do condomínio a necessidade de realização de obras no terraço de cobertura para resolver os problemas das infiltrações, conforme cartas de 05/12/2006, 18/01/2008, 01/09/2010, 30/12/2010, 22/02/2011 e 13/03/2013, juntas com a petição inicial.
3.3.1.51
Os autores, por intermédio do seu mandatário, por carta registada com data de 30/10/2014, interpelaram a administração do condomínio para que esta procedesse ao início das obras de reparação do terraço e paredes exteriores do prédio.
3.3.1.52
Face à falta de resposta àquela interpelação, os autores, por intermédio do seu mandatário, por carta registada com aviso de receção enviada à administração do condomínio e datada de 18/03/2015, reiterou aquilo que havia sido dito na carta anterior, no que respeita à necessidade urgente de reparação do terraço e paredes.
3.3.1.53
Nessa mesma carta, informou a administração do condomínio que as frações se encontram arrendadas à “Escola Dourival”, que a escola suspendeu o contrato de arrendamento em relação à sala 7.7, fração “BU” e que estava em risco o contrato com as outras duas salas.
3.3.1.54
Avisou ainda que a arrendatária só retomaria o contrato da sala 7.7 se as obras fossem executadas até ao dia 20 de abril de 2015.
3.3.1.55
O réu manteve o silêncio, sem responder às interpelações efetuadas.
3.3.1.56
Os danos nas frações BO, BV e BU são consequência direta da inundação.
3.3.1.57
Os autores, desde o dia 31/03/2015, data em que a “Dourival” suspendeu o contrato de arrendamento da fração BU (7.7), deixaram de receber as rendas dessa fração e até à data da instauração da ação.
3.3.1.58
Com as últimas chuvas, no início do mês de junho, a situação agravou-se.
3.3.1.59
Mais uma vez ocorreram infiltrações de água nas frações BO, BV e BU.
3.3.1.60
Agravando os danos nas paredes e tetos das frações BO, BV e BU.
3.3.1.61
Ainda por força das infiltrações de água, ficaram danificados computadores, impressoras e documentos da arrendatária das frações.
3.3.1.62
Causando a queda de parte do teto de uma das frações, escorrimento de água por tetos, por paredes, janelas e queda nos pavimentos das frações BO, BV e BU.
3.3.1.63
Nesse contexto, por escrito particular entregue aos autores, a arrendatária das frações autónomas designadas pelas letras “BO”, “BV” e “BU”, a sociedade Capacidade no Auge, Lda., resolveu o contrato de arrendamento que havia celebrado com os autores, com efeitos a partir de 29/02/2016, conforme documento junto com o articulado superveniente – documento com a referência ... de 23/09/2020.
3.3.1.64
A fração BX foi arrendada no dia 2/11/2017.
3.3.1.65
Atualmente o arrendamento urbano para comércio e atividades liberais está a € 9,00 o m2 na cidade de Vila Nova de Gaia.
3.3.1.66
Na carta, datada de 30/11/2006, remetida pela Administração do Condomínio à arrendatária de duas frações dos autores e referente às infiltrações de água que se verificavam nas salas arrendadas, consta que “A reparação da caixilharia terá de ser feita em conjunto com as outras fracções” e que “É intenção da Administração orçamentar para o próximo ano (2007), a reparação do terraço por cima das salas que apresentam problemas, solucionando assim o problema de vez”.
3.3.1.67
Conforme Ata da Assembleia de Condóminos n.º 30, datada de 22/02/2008, “Foi lida uma carta enviada pelo Sr. AA proprietário das salas 7.8, 7.7, 7.6 e 7.1, exigindo que as infiltrações de água que estão a correr no tecto das salas seja definitivamente resolvidas. Foi explicado pela administração que as infiltrações nas salas são consequência da degradação da fachada exterior do lado norte e da falta de tratamento da junta de dilatação e não do terraço, havendo necessidade de orçamentar uma verba para a reparação não só dessa fachada mas de todas”.
3.3.1.68
Conforme Ata da Assembleia de Condóminos n.º 32, datada de 26/01/2009, “Pelo Sr. AA, proprietário da sala 7.8, também solicitou a resolução do problema de infiltração da sua sala. Foi explicado pela administração que as infiltrações nas salas são consequências da degradação da fachada exterior do prédio, havendo necessidade de orçamentar uma verba para a reparação geral”.
3.3.1.69
A presente ação foi instaurada em 26/06/2015.
3.3.1.70
O réu foi citado em 01/07/2015.
3.3.1.71
Os chamados CC e mulher DD foram citados no dia 02/05/2018.
3.3.1.72
Os chamados EE e mulher FF foram citados no dia 02/05/2018.
3.3.1.73
A chamada Contraste – Empreendimentos Imobiliários, S.A. foi citada no dia 07/05/2018.
3.3.1.74
Em 23 de setembro de 2020, os autores apresentaram articulado superveniente em que, além do mais, pedem a condenação do réu a pagar aos demandantes a quantia de € 78 155,00, referente às rendas não recebidas pelos autores devido à extinção do arrendamento das frações e até ao momento da dedução do articulado superveniente, sendo € 22 550,00 por conta das rendas não recebidas relativas à fração BO.
3.3.1.75
O réu foi notificado em audiência prévia realizada em 23 de setembro de 2020 do articulado superveniente oferecido pelos autores.
*
II – B – Factos não provados
Não se provou que:
3.3.2.1
A caixilharia das janelas degradou-se devido à humidade e precisa de ser substituída.
3.3.2.2
No descrito em 11) [3.3.1.11], têm o uso exclusivo do terraço de cobertura.
3.3.2.3
No descrito, em 49) [3.3.1.48], tendo despendido com essas obras de reparação, em material e mão de obra, a quantia de € 8 045,02.
3.3.2.4
Em 2012, devido às infiltrações de água e à humidade, foi necessário reparar a instalação elétrica, com o que os autores gastaram a quantia de € 639,60.
3.3.2.5
O réu recebeu reclamações por parte da sociedade arrendatária pelo facto de as frações apresentarem deficientes condições de utilização, causadas pelas infiltrações.
3.3.2.6
Já antes de 2006, o réu efetuou obras nas fachadas do edifício, juntas de dilatação, alumínios, e impermeabilizou os terraços.
3.3.2.7
Em 2012, o réu substituiu o telhado e fez uma retificação geral da cobertura do edifício.
3.3.2.8
Em data anterior a 2009, o proprietário das frações localizadas no 8.º andar era a NORGRUPO, que também era arrendatária dos autores em relação às frações do 7.º andar.
3.3.2.9
Acontece que a referida empresa efetuou obras nas frações do 8.º andar, que vieram a provocar problemas de infiltrações nas frações do 7.º andar, furaram vidros, alumínios e o próprio terraço, para instalarem aparelhos de ar condicionado e sistemas de ventilação.
3.3.2.10
Não fazendo a devida reparação quando abandonaram as frações.
3.3.2.11
Em 2009, a inquilina dos autores que ocupava as frações do 7.º andar, a NORGRUPO, entregou-as ao senhorio.
3.3.2.12
Com tal entrega por parte da sua arrendatária, e após constatar o estado de degradação das frações, originado pelo uso da arrendatária e não por quaisquer infiltrações.
3.3.2.13
Os autores viram-se forçados a fazer obras de fundo nas frações, tendo feito novas divisórias e paredes nas frações.
3.3.2.14
Em 2010 os autores apenas tinham problemas de infiltrações na sala 7.1 e as mesmas eram da responsabilidade da empresa NORGRUPO.
3.3.2.15
As infiltrações ocorridas no mês de junho de 2015 ficaram a dever-se ao facto de os proprietários das três frações que dispõem de terraços de uso exclusivo no 8.º andar não procederem à limpeza dos locais por onde as águas da chuva escoam.
3.3.2.16
Nem solicitarem ao réu a limpeza.
3.3.2.17
Deitaram lixo, objetos e águas sujas para as caleiras e tubos de queda de escoamento das águas.
3.3.2.18
Originando o entupimento de tais tubos, o enchimento dos terraços e as consequentes infiltrações para as frações do 7.º andar.
3.3.2.19
Na medida em que tais terraços são parte da cobertura das frações localizadas no 7.º andar.
3.3.2.20
O edifício encontra-se impermeabilizado, não existindo qualquer infiltração de água nas frações dos autores.
3.3.2.21
Encontrando-se o terraço de cobertura devidamente reparado e impermeabilizado, e não sendo o mesmo a origem de qualquer problema de infiltrações.
3.3.2.22
Os autores têm conhecimento de tudo o alegado na contestação do réu.
3.3.2.23
A ré tem vários colaboradores.
3.3.2.24
A presente ação afeta a imagem da sociedade que administra o réu, sendo esta, nos dias que correm, essencial e vital, fundamentalmente pela crise brutal do sector imobiliário e construtivo em que se insere.
3.3.2.25
Causando-lhe transtornos.
3.3.2.26
Os autores alteram a verdade dos factos, negam factos e omitem factos que sabem corresponder à verdade.
3.3.2.27
Até ao descrito em 67) [3.3.1.64], até então, a fração estava devoluta.
*
III – Fundamentação de Direito
Na origem dos autos/litígio, como é muito claro do relato inicial, estão os danos produzidos em frações (de um prédio constituído em propriedade horizontal) de que os AA. são proprietários, danos esses causados por infiltrações de água na zona correspondente ao terraço de cobertura do prédio, infiltrações de que os AA. advertiram a administração do condomínio do prédio, que nunca solucionou o “problema”, razão pela qual os AA. vêm “contra” o Condomínio e pedem, grosso modo, que este:
- pague o custo das obras que efetuaram nas suas frações nos anos de 2009 e 2012;
- execute as obras necessárias à eliminação dos defeitos existentes no terraço de cobertura do prédio;
- proceda à reparação dos danos causados nas frações dos AA;
- pague as rendas perdidas pelos AA (devido, primeiro, à suspensão de um dos três contratos de arrendamento e, depois, à resolução dos três contratos de arrendamento);
- pague os danos causados nos bens do inquilino dos AA.;
- seja condenado em sanção pecuniária compulsória por cada dia de atraso na conclusão das obras.
Sucedendo que, de tudo o que pediram inicialmente e da ampliação que efetuaram no articulado superveniente, subsiste tão só sob discussão o pedido respeitante às rendas perdidas pelos AA..
O pagamento das obras que efetuaram nas suas frações nos anos de 2009 e 2012 foi julgado improcedente na 1.ª instância (com fundamento em o direito a tal pagamento estar prescrito), decisão com qua os AA. se conformaram;
O pedido respeitante aos danos causados em bens do inquilino dos AA. e o respeitante à condenação em sanção pecuniária compulsória foram também julgados improcedentes na 1.ª instância, decisão com que os AA. também se conformaram;
O pedido respeitante à execução das obras necessárias à eliminação dos defeitos existentes no terraço de cobertura do prédio e o pedido respeitante à reparação dos danos causados nas frações dos AA. foram identicamente decididos pelas instâncias a favor dos AA., formando-se, a seu propósito, dupla conforme (não havendo qualquer tentativa, nas revistas intentadas, de a “contornar”);
Restando pois, ainda não totalmente consolidado nos autos1, o decidido sobre o pedido respeitante às rendas perdidas pelos AA.; e dizemos “não totalmente”, uma vez que apenas em dois delimitados aspetos o decidido pelo acórdão recorrido é colocado em crise pelas revistas admitidas.
Assim,
Começando pela revista dos AA,, ou seja, pelo aspeto colocado em crise pela revista dos AA.:
E qual é o aspeto/questão que aqui se coloca?
Decidiu o acórdão recorrido, divergindo da sentença, que se encontra prescrito o direito de os AA. haverem do R. Condomínio as rendas que deixaram de auferir entre 01 de março de 2016 e 23 de setembro de 2017.
Entendeu para tal o acórdão recorrido que a pretensão dos AA. de ver o R. condenado a pagar-lhes o montante das rendas que teriam auferido – não fora a omissão do R. de conservação das partes comuns, omissão de que resultaram as infiltrações nas frações que o autor havia arrendado e que determinaram a cessação prematura desses contratos – “é uma pretensão indemnizatória fundada em facto ilícito, no caso concreto a violação do direito de propriedade dos AA.”, a que é aplicável o prazo de prescrição de 3 anos do art. 498.º/1 do C. Civil.
Assim – continuando a seguir o raciocínio do acórdão recorrido – sendo o último dia de vigência dos contratos o dia 29 de fevereiro de 2016 (cfr. ponto 3.3.1.63 dos factos), “a impossibilidade de os AA. darem as frações de arrendamento verificou-se desde 01 de março de 2016, pois que dessa data em diante as mesmas não reuniam as condições necessárias para tal efeito”; e “tendo a pretensão indemnizatória dos AA. sido deduzida em 23 de setembro de 2020 e tendo a mesma chegado ao conhecimento do R. no mesmo dia, a interrupção da prescrição verificou-se nesse dia 23 de setembro de 2020, pelo que as pretensões indemnizatórias dos AA. fundadas em factos compreendidos a partir de 01 de março de 2016 até 22 de setembro de 2017, inclusive, se acham prescritas.”
Ao que os AA. contrapõem, na revista interposta, que o art. 498º do C. Civil não é aplicável ao caso dos autos, “o qual integra a responsabilidade contratual, aplicando-se-lhe, outrossim, o prazo de prescrição de 20 anos do artigo 309.º do C. Civil”; acrescentando, nesta linha de raciocínio, que “entendem que a responsabilidade civil imputada ao R. condomínio tem natureza contratual, porquanto ela emana do contrato de propriedade horizontal a que o edifício está submetido, donde provém a obrigação contratual exarada no diploma que a regulamenta – artigo 1424º nº1 do Código Civil – de conservação das zonas comuns, pelo que a indemnização por todos os danos que a violação desta obrigação provoca noutro condómino, que também está obrigado no mesmo contrato de propriedade horizontal, está sujeita ao prazo de prescrição ordinária do artigo 309º do Código Civil”; e referindo ainda que o comportamento do R. Condomínio se caracteriza “como um incumprimento continuado da obrigação de realização das obras necessárias no terraço de cobertura/terraço do prédio por forma a cessar a infiltração de água nas frações autónomas dos recorrentes, pelo que os danos que aquelas infiltrações causaram no interior das frações dos recorrentes, incluindo o recheio e a perda das rendas que resulta desse facto ilícito continuado, o qual se mantém na sua plenitude à data da prolação da sentença de 1ª instância – independentemente da determinação de qual o prazo legal de prescrição aplicável ao caso – [pelo que ]o direito dos recorrentes não prescreveu, porquanto, não tendo cessado a concreta violação, tal prazo não teve sequer início de contagem.”
Que dizer?
Desde logo, como nota prévia, há que dizer, circunscrevendo-se o objeto da presente revista dos AA. à questão de prescrição (do crédito indemnizatório dos AA. num delimitado lapso temporal), que não está em causa a constituição do direito dos AA. a tal crédito indemnizatório, ou seja, está já consolidado nos autos que o condomínio R. omitiu a conservação das partes comuns do prédio, omissão de que resultaram infiltrações nas frações pertencentes aos AA. e que estes haviam dado de arrendamento, infiltrações essas que determinaram a cessação de tais contratos de arrendamento, redundando tudo, para os AA., num dano de privação de uso, que, segundo as Instâncias – já não se discute – gera obrigação de indemnizar por parte do R. Condomínio, sendo justamente a propósito do crédito indemnizatório decorrente de tal obrigação de indemnizar, já reconhecido/consolidado, que se coloca a questão da prescrição no lapso temporal ente 01/03/2016 e 22/09/2017.
Sendo a qualificação jurídica do que se acaba de descrever – o percurso das Instâncias para fundar a responsabilidade civil (a obrigação de indemnizar) a cargo do R. Condomínio – que é colocada em questão na revista dos AA.; uma vez que, segundo o entendimento do acórdão recorrido, o R. Condomínio incorre em responsabilidade extra-contratual por factos ilícitos, a que é aplicável o prazo prescricional de 3 anos do art. 498.º do C. Civil; e, segundo os AA., o R. Condomínio está incurso em responsabilidade contratual, sendo-lhe aplicável o prazo ordinário de prescrição de 20 anos do art. 309.º do C. Civil.
Sustentando para tal os AA/recorrentes que entre as partes existe um contrato de propriedade horizontal, pelo que a omissão de conservação das partes comuns do prédio, por parte do condomínio, configura o incumprimento de uma obrigação contratual (a que é aplicável o prazo ordinário de prescrição, uma vez que a indemnização referida no art. 498.º/4 do C. Civil é tão só a indemnização extra-contratual ou aquiliana).
Tese esta – da existência de um contrato de propriedade horizontal – que, desde já se antecipa, não tem suporte na lei ou na doutrina.
Vejamos:
É certo que a propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico (assim como por usucapião, decisão administrativa ou judicial – cfr. art. 1417.º do C. Civil), porém, assim constituída (validamente constituída), não se gera uma qualquer relação contratual entre os condóminos (aliás, até pode ser constituída por um único proprietário singular).
Efetivamente, uma vez concluída a constituição da propriedade horizontal, o anterior proprietário singular ou os anteriores comproprietários, se for o caso, adquirem os direitos às frações autónomas que resultarem do título constitutivo; e em contrapartida da constituição da propriedade horizontal, o direito de propriedade singular ou a compropriedade sobre o imóvel extinguem-se, isto é, deixa de haver um direito de propriedade (ou vários, no caso da compropriedade) sobre todo o imóvel, para passar a haver tantos direitos de propriedade horizontal quantas as frações autónomas individualizadas no título constitutivo.
E o direito de propriedade horizontal (o direito do condómino sobre o edifício constituído nesse regime), assim adquirido, é um direito real tipicamente previsto na lei (um tipo especial de direito de propriedade).
“Tipo especial” que constitui uma propriedade que tem de ter por objeto um edifício que está dividido em frações autónomas, ou seja, em partes (do edifício) capazes de afetação individual a um fim; e independentes, isto é, distintas e isoladas entre si e com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública (cfr. arts. 1414.º e 1415.º do C. Civil).
Efetivamente, sem a propriedade horizontal estar validamente constituída, não é possível o direito de propriedade incidir e ter por objeto uma fração de um edifício, sendo a sujeição do edifício ao regime da propriedade horizontal que o vai permitir, tornando possível que cada uma das frações em que se o edifício se decompõe seja objeto de uma afetação jurídica individual, deixando de haver uma propriedade sobre todo o edifício e passando a coexistir várias propriedade sobre cada uma das frações em que o edifício é repartido.
Mas tal tipo especial de direito de propriedade não se esgota com a divisão do edifício por frações ou, dito de outro modo, as frações autónomas não são o único objeto a considerar na propriedade horizontal, na medida em que, para além das frações autónomas, existem as partes do edifício que não fazem parte de nenhuma fração, as denominadas partes comuns.
Assim, o conteúdo típico do direito de propriedade horizontal exprime uma posição dúplice: por um lado, o condómino é proprietário da fração e, por outro, é comproprietário das partes que não constituem frações autónomas, duplicidade bem expressa no art. 1420.º/ em que se diz que “cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”.
Como refere Rui Pinto Duarte (in Curso de Direitos Reais, pág, 123), “à luz da nossa lei, mormente do art. 1420.º do C. Civil, a propriedade horizontal consiste num conjunto coordenado de direitos de propriedade sobre um prédio onde existe um edifício, incidindo cada um de tais direitos, isoladamente, sobre uma parte especificada do prédio (uma fração autónoma) e, em concurso com os demais direitos, sobre as partes comuns do prédio.”
É pois só um direito, por cada condómino, que se estende simultaneamente à fração autónoma e às partes comuns (e não dois direitos, um respeitante à fração autónoma e outro respeitante às partes comuns), ou seja, o direito de propriedade horizontal (o direito do condómino sobre o edifício constituído nesse regime), sendo a soma de duas situações jurídicas, não é reconduzível à mera soma de tais situações, sendo antes um direito real novo.
Sendo que, no que toca à fração autónoma, o conteúdo do direito do condómino tem a configuração que o art. 1305.º do C. Civil dá ao direito de propriedade; e, no que toca às partes comuns, o conteúdo do direito do condómino sobre as partes comuns não está exatamente sujeito à aplicação direta do regime da compropriedade, prevendo antes a lei um regime especial para a compropriedade das partes comuns, disperso por vários preceitos, em particular no artigo 1420.º e ss. do C. Civil; sendo a relação entre os poderes de cada condómino sobre a sua fração e os poderes do conjunto dos condóminos sobre as partes comuns um dos problemas centrais da propriedade horizontal, na medida em que não é concebível que cada condómino possa exercer sem limites o seu “direito de propriedade” sobre a sua fração autónoma e na medida em que não é fácil a organização do conjunto dos condóminos para a condução dos assuntos que, enquanto conjunto, lhes cabe conduzir.
E é nestes aspetos do estatuto regulador do condomínio que, no caso presente, se situa a origem da obrigação de indemnizar do R. Condomínio.
É que, ao lado do seu conteúdo positivo, tem o tipo especial de direito de propriedade do condómino uma delimitação negativa, como se dispõe no art. 1422.º do C. Civil (e como decorre do regime jurídico das relações de vizinhança, diretamente aplicável no âmbito da relação entre os condóminos), mais especificamente no seu n.º 2, que introduz deveres que configuram um conteúdo negativo específico na propriedade horizontal.
Porém, não se ficam por aqui os deveres que conformam o conteúdo negativo do direito de propriedade do condómino, uma vez que outros deveres específicos surgem dispersos pelo regime jurídico da propriedade horizontal, sendo um deles – que é o que aqui interessa e que esta na origem da obrigação de indemnizar do R. Condomínio – o dever de todos os condóminos procederem e participarem nas despesas de conservação do edifício e nas despesas com serviços de interesse comum, na proporção do valor das suas quotas (cfr. art. 1424.º/1).
E tudo isto para dizer/concluir que foi tal dever, decorrente do estatuto real da propriedade horizontal, que acabou por ser incumprido por todos os condóminos e, por consequência, pelo R. Condomínio – a que a lei não atribui personalidade jurídica, embora o dote de alguma organicidade, conferindo-lhe personalidade judiciária relativamente às ações que se inserem no âmbito dos poderes do administrador (cfr. art. 12.º/e) do CPC) e atribuindo, para tal, poderes de representação ao administrador (cfr art. 1436.º/i), 1437.º e 1433.º/6, todos do C. Civil) – , ou seja, não estamos perante o incumprimento de uma qualquer obrigação contratual.
O que, porém, não permite, com fundamento em não estarmos perante o incumprimento de uma obrigação contratual, afastar a responsabilidade contratual (e afirmar que se está perante responsabilidade extracontratual, sendo-lhe assim aplicável o prazo prescricional de 3 anos do art. 498.º/1 do C. Civil).
Efetivamente, na responsabilidade contratual cabe a responsabilidade proveniente da falta de cumprimento das obrigações emergentes de contratos, de negócios unilaterais ou da lei (cfr. Antunes Varela, das Obrigações em Geral, Vol. I, pág. 519), ou seja, a responsabilidade contratual – sem prejuízo de encontrar no mundo contratual o seu campo privilegiado de atuação – não é privativa do mundo contratual, correspondendo, em rigor, à violação de uma obrigação em sentido técnico, que é a relação jurídica por virtude da qual uma ou mais pessoas pode exigir de outra ou outras a realização de uma prestação.
Ora, no caso, como acima se explicou, foi um dever/obrigação legal, decorrente do estatuto real da propriedade horizontal, que acabou por ser incumprido, pelo que, embora por razão diferente da invocada pelos AA./recorrentes, a responsabilidade do R./Condomínio pode/deve ser qualificada como contratual.
Todavia, na medida em que a não realização de obras em partes comuns do edifício (sujeito ao regime da propriedade horizontal) gerou danos nas frações autónomas dos AA., deve também dizer-se que foi violado um direito absoluto dos AA. (o direito de propriedade dos AA. sobre as frações autónomas), ficando assim preenchida a primeira modalidade de ilícito aquiliano – que compreende a violação de direitos dotados de eficácia erga omnes, como os direitos reais, os direitos de personalidade, os direitos de propriedade industrial e os direitos de propriedade intelectual – e verificando-se também os requisitos da responsabilidade civil extracontratual.
Temos pois que a situação dos autos – quanto à indemnização pelas rendas deixadas de auferir pelos AA. – cabe/preenche a responsabilidade aquiliana e a responsabilidade contratual, ou seja, podemos considerar que existe um concurso de títulos capazes de fundamentar a pretensão indemnizatória formulada, pelo que a questão, a vexata quaestio, está justamente em saber qual dos dois regimes deve ser aplicado.
A tal propósito, vem este Supremo entendendo que, em caso de preenchimento simultâneo dos pressupostos de ambas as modalidades ressarcitórias, se deve aplicar o regime da responsabilidade contratual (cfr, inter alia, Ac. de 22/09/2011, P. 674/2001; Ac. de 02/06/2015, P. 1263/06; Ac. 28/01/2016, P. 136/12; Ac. 26/04/2016, P. 6844/03; e Ac 08/09/2020, P, 148/14), como que estabelecendo uma relação de especialidade entre as responsabilidades, que permite à contratual, por ser específica, afastar a extracontratual, por ser genérica.
O certo é que, distinguindo-se a responsabilidade contratual da responsabilidade extracontratual quanto ao conceito de ilicitude subjacente – não envolvendo a responsabilidade extracontratual a existência prévia de uma obrigação em sentido técnico, mas antes a preterição de um direito absoluto, e implicando a responsabilidade contratual a violação de um dever de prestar – , não é claro que se deva estabelecer uma relação de especialidade entre as duas modalidades de responsabilidade.
Mais, no plano funcional, vem-se entendendo que há uma “continuidade” entre o dever de prestar e o dever de indemnizar decorrente da responsabilidade contratual, pelo que esta (a responsabilidade contratual e a indemnização dela decorrente) será ainda predisposta a satisfazer por outra via o interesse do credor (que a indemnização que passa a ser devida resulta da transformação de um dever primário de prestação, num dever secundário de indemnização); enquanto a responsabilidade extracontratual é uma via de salvaguarda de certos bens jurídicos, tidos como essenciais, que o legislador tutelou ou pela via da atribuição/reconhecimento de um direito absoluto ou por via da proteção de um específico interesse através de uma norma legal (Mafalda Miranda, Responsabilidade Civil Anotada e Comentada, pág. 17/18).
O que – a consideração da identidade entre o dever de prestar e o dever de indemnizar (decorrente da responsabilidade contratual)2 – nos remete para a compreensão da relação obrigacional como uma relação obrigacional complexa, como “um quadro unitário de direitos de crédito, deveres de proteção, direitos potestativos, deveres laterais, ónus”3; sendo também integrada por “certos deveres de conduta, a que Stoll deu o nome de deveres de proteção ou de tutela, porque eles se destinavam a proteger o credor dos perigos que lhe podiam advir da incorreta realização da prestação, Larenz designou por outros deveres de conduta e Esser por deveres laterais”4.
Vem isto a propósito de saber/dizer se pode/deve ou não ser incluída na responsabilidade contratual (e assim tratada em todos os aspetos do seu regime) a violação de todos os deveres incluídos na relação obrigacional complexa ou se a violação de alguns deles pode/deve ser remetida para o campo da responsabilidade delitual (aplicando-se-lhe por isso o prazo prescricional de 3 anos).
Como fundamento da diferença de prazos prescricionais (20 anos na contratual e 3 anos na extracontratual) é normalmente referido que “o facto de as partes estarem ligadas por uma relação pré-existente pode fazer com que não sejam tão incertas as circunstâncias em que se deu o não cumprimento da obrigação”5; ou, dito de outro modo, enquanto “os factos constitutivos da responsabilidade contratual tendem a confundir-se com os factos constitutivos do dever infringido ou violado (por ex., a conclusão de um contrato com um determinado conteúdo) – daí que a prova se faça, em regra, com documentos – os factos constitutivos da responsabilidade extracontratual não se confundem nunca com os factos constitutivos do dever violado – daí que se faça em regra através de testemunhas – [sendo] a prova testemunhal uma prova precária, por ser precária a memória das testemunhas”6.
Não faltarão, porém, situações em que as razões que justificam a prescrição de curto prazo da responsabilidade extracontratual valem, do mesmo modo, para a violação de certos deveres incluídos da relação obrigacional complexa.
Ainda assim pode dizer-se que será algo “chocante” (como referia o Prof. Vaz Serra, in RLJ, ano 106, pág. 14) aplicar às obrigações derivadas do contrato o prazo ordinário de prescrição e não se fazer a mesma aplicação às obrigações resultantes do não cumprimento (ainda que apenas a algumas), ou seja, defender que a obrigação de indemnização prescreve em prazos mais curtos que as demais obrigações contratuais.
Como expunha o Prof. Antunes Varela (Obrigações em Geral, Vol. I, pág. 628): “Pode dar-se ainda como certo que o prazo prescricional especial fixado no art. 498.º do C. Civil vale apenas para a responsabilidade extracontratual. Além de nenhuma disposição o considerar aplicável à responsabilidade contratual, não faria sentido que uma das obrigações simples emergentes da relação obrigacional prescrevesse no curto prazo de 3 anos e as restantes, derivadas da mesma relação, prescrevessem só ao cabo de 20 anos. Se o credor optasse, por exemplo, pela execução forçada da obrigação, o seu direito só prescreveria ao fim de 20 anos em que se traduz a prescrição ordinária; por que haveria de prescrever ao fim de três anos, se, ao lado da execução da prestação devida, requeresse também a reparação dos danos que a mora lhe causara?”
Seja como for, muitos autores (como Carneiro da Frada, in Contrato e Deveres de Proteção) vêm considerando que os deveres impostos pela boa-fé, no âmbito da relação obrigacional complexa, têm natureza delitual, recusando a mobilização do regime da responsabilidade contratual a este propósito: afirma-se que a responsabilidade contratual se há-de confinar ao interesse de cumprimento dos deveres que se inserem no programa de prestação e que, correlativamente, todas as infrações da integridade patrimonial ou pessoal devem ser remetidas para o campo da responsabilidade delitual, afirmando-se que o conteúdo da prestação se molda por aquilo que é havido como efetivamente prometido/devido e que o dever de proteção não concorre à sua descrição e determinação ou, dito de outro modo, que o vínculo obrigacional é irrelevante como fundamento da responsabilidade civil por violação dos deveres de proteção, violação esta para que está/foi talhada a responsabilidade aquiliana.
Tudo poderá pois estar em saber – revertendo ao caso dos autos/recurso – se os preceitos do estatuto da propriedade horizontal incumpridos pelo R./Condomínio abrangem apenas a responsabilidade pela violação do interesse de cumprimento ou se, pelo contrário, atingem também a responsabilidade pelo interesse de integridade; ou, dito de outro modo, tudo estará em determinar o perímetro de a obrigação legal incumprida pelo R./Condomínio.
No nosso caso, como resulta do já referido, a responsabilidade do R./Condomínio tem afinidades quer com a responsabilidade extracontratual quer com a responsabilidade contratual: tem semelhanças com a responsabilidade extracontratual, por estar em causa a lesão do bem jurídico património; e tem semelhanças com a responsabilidade contratual, por a lesão do bem jurídico patrimonial ocorrer no contexto de uma ligação especial entre lesante e lesado.
Sucede que, no caso, não se pode dizer, a nosso ver, que a situação/incumprimento seja análoga àquelas situações (já com alguma sedimentação na doutrina quanto a terem/revestirem natureza delitual) em que ocorre a violação dos deveres de proteção, circunscrevendo-se estes aos deveres que preservam as partes de danos pessoais e patrimoniais independentes do fim positivo visado com a constituição da obrigação.
Ao invés, no caso, os danos – as rendas não auferidas – podem/devem reconduzir-se ao âmbito do vínculo/ligação especial existente, danos que não teriam ocorrido caso a obrigação tivesse sido cumprida; e devem ter-se por compreendidos no conteúdo da relação obrigacional os deveres de cuidado necessários para evitar os danos patrimoniais ocorridos, ou seja, o comportamento danoso teve lugar em íntima conexão com o vínculo obrigacional e não por ocasião dele.
Em conclusão,
- sem prejuízo de em situações como a dos autos, que cabem na responsabilidade aquiliana e contratual, a questão decisiva poder estar em encontrar a adequada combinação de regimes – pelo que a pergunta sobre o prazo de prescrição da responsabilidade civil do R./condomínio é, sobretudo, uma pergunta sobre a adequada combinação dos regimes da responsabilidade contratual e da responsabilidade extracontratual;
- sem prejuízo de se reconhecer que, quando está em causa a responsabilidade pela violação de deveres acessórios de conduta e, dentro dos deveres acessórios de conduta, de deveres de proteção, se poderá aplicar, por analogia ou por extensão teleológica, o art. 227.º/2 do C. Civil, o mesmo é dizer o prazo prescricional do art. 498.º/2 do C. Civil; e
- sem prejuízo de se admitir que, no momento atual, um prazo prescricional de 20 anos se apresenta como algo excessivo,
entendemos que, no caso, a lesão no património dos AA. – as rendas não auferidas – dá lugar a um crédito indemnizatório sujeito ao prazo prescricional de 20 anos (do art. 309.º do C. Civil), pelo que, consequentemente, se impõe revogar, nesta parte, o acórdão recorrido, julgando-se improcedente a exceção perentória da prescrição (no período compreendido entre 01/03/2016 e 22/09/2017) e repristinando-se a sentença da 1.ª Instância no que diz respeito aos montantes indemnizatórios devidos pela impossibilidade de utilização das frações.
*
Significa o que se acaba de concluir que a segunda linha argumentativa da revista dos AA./recorrentes perde utilidade (face ao sucesso da primeira linha argumentativa), e, mais do que isso, fica até prejudicada pela circunstância de não se considerar aplicável o art. 498.º do C. Civil.
Em todo o caso, não se deixa de referir o seguinte:
Tendo em vista concluir-se pela não verificação da prescrição do seu crédito indemnizatório, no lapso temporal ente 01/03/2016 e 22/09/2017, dizem os AA./recorrentes que, estando-se perante um incumprimento / facto ilícito continuado do R. Condomínio (consistente na omissão de realização das obras necessárias no terraço de cobertura/terraço do prédio, por forma a fazer cessar a infiltração de água nas frações autónomas dos AA./recorrentes), incumprimento / facto ilícito continuado esse que ainda nem cessou, “não teve sequer início de contagem o prazo de prescrição”.
Entendimento este – sobre a contagem do prazo de prescrição do crédito indemnizatório por factos ilícitos – que, a nosso ver, não tem suporte na lei ou na doutrina.
Diz a lei, no art. 498.º/1 do C. Civil, que “o direito de indemnização prescreve no prazo de três anos, a contar da data em que o lesado teve conhecimento do direito que lhe compete, embora com desconhecimento da pessoa do responsável e da extensão integral dos danos, sem prejuízo da prescrição ordinária se tiver decorrido o respetivo prazo a contar do facto danoso.”
Prevê pois a lei, costuma afirmar-se, dois prazos de prescrição: um primeiro (subjetivo), de 3 anos, que começa a correr logo que o lesado tem conhecimento do direito à indemnização; e um segundo (objetivo), o prazo de prescrição ordinária, que começa a correr desde o dano.
Acrescentando ainda a lei – aspeto que importa realçar – que, para o começo do primeiro prazo, não é necessário que o lesado tenha conhecimento integral do dano (em sentido diverso da resposta dada ao problema, no C. de Seabra, pelo Assento de 04/10/1996), ou seja, para o começo da contagem do prazo se iniciar basta que o lesado tenha conhecimento do direito que lhe compete.
Em face disto, dizendo claramente a lei que o prazo de prescrição (do crédito indemnizatório por factos ilícitos) se inicia logo que o lesado tem conhecimento do direito à indemnização, é contra legem, a nosso ver, o entendimento sustentado pelo AA./recorrentes, isto é, defender-se que a contagem do prazo de prescrição só se inicia com a cessação do facto ilícito causador do dano.
Aliás, tal entendimento também estará em oposição com o que se diz no art. 498.º/1 do C. Civil sobre o prazo de prescrição se iniciar mesmo que não se conheça a “extensão integral dos danos”, na medida em que protrair o início do prazo de prescrição para a cessação do facto ilícito seria próximo de exigir, para o início do prazo ocorrer, o conhecimento da extensão integral dos danos.
Efetivamente, a lei prescreve um prazo de prescrição especialmente curto, não o condicionando ao conhecimento da integral extensão dos danos; e, nessa medida, o início da contagem do prazo prescricional não pode ficar dependente da estabilização da situação danosa, faltando fundamento para se poder considerar que o prazo de prescrição da obrigação de indemnização se conta apenas desde o dia em que cessar a consumação do ilícito (e estando, ainda, o entendimento defendido ao arrepio do AUJ 14/2025, nos termos do qual o STJ fixou como solução que “o termo inicial do prazo de prescricional, estabelecido no art. 498.º/1 do C. Civil do direito de indemnização, com fundamento em responsabilidade civil extracontratual decorrente de ocupação ilícita de imóvel deverá coincidir com o momento em que o lesado adquira conhecimento dos factos que integram os pressupostos legais do direito invocado, independentemente de, à data do início da contagem daquele prazo, ainda não ter cessado a produção dos danos que venham a ser reclamados”)
É sabido que o regime do n.º 2 do art. 498.º do C. Civil – em que se dispõe que “prescreve igualmente no prazo de três anos, a contar do cumprimento, o direito de regresso entre os responsáveis” – tem sido aplicado, por analogia, ao direito de reembolso atribuído por lei a outras entidades (designadamente, seguradoras) que satisfizeram a indemnização ao lesado (ou seja, a situações mais próximas da sub-rogação), sendo que, quanto à questão de saber como deve contar-se o prazo prescricional do “direito de reembolso” no caso de a indemnização devida ter sido paga ao lesado faseadamente ao longo de um determinado lapso de tempo, tem feito curso na jurisprudência uma posição mais ou menos “intermédia” (cfr. Ac. STJ de 07/04/20211), segundo a qual o início da contagem do prazo de prescrição se dá com o ultimo pagamento, mas admitindo-se uma ressalva a este entendimento quanto aos pagamentos parcelares suscetíveis de integrarem um núcleo indemnizatório autónomo e juridicamente diferenciado dos demais danos satisfeitos e peticionados.
Mas o “último pagamento” (das entidades que satisfizeram a indemnização ao lesado) não é uma situação equiparável à cessação do facto ilícito, a ponto de só com esta cessação se iniciar a contagem do prazo de prescrição; e as razões pragmáticas que levaram à fixação da referida jurisprudência – evitar a pulverização e proliferação de “ações de regresso” no caso de pagamentos parcelares faseados ao longo de períodos temporais significativamente alongados – não se verificam em relação ao prazo prescricional a que o lesado está sujeito: no caso, teria bastado que os aqui AA./recorrentes tivessem apresentado o articulado superveniente (e o que nele pedem) 18 meses e 21 dias antes (passando o pedido formulado, desde 1/03/2016, a não estar prescrito e cobrindo o “até hoje”, constante do pedido, todo o dano que viesse a ocorrer até à cessação do facto ilícito do R. Condomínio).
Quanto à revista do R. Condomínio.
Como começámos por referir, está apenas em causa, também em tal revista, o pedido respeitante às rendas perdidas pelos AA.; e do mesmo modo que em relação à revista dos AA., também o objeto da revista do R. Condomínio se circunscreve, dentro de tal pedido, a um único ponto/aspeto do raciocínio das decisões das Instâncias.
Repetindo o que atrás referimos, não está já sob discussão a constituição do direito dos AA. a uma indemnização pelas rendas perdidas, ou seja, está já consolidado nos autos que o condomínio R. omitiu a conservação das partes comuns do prédio, omissão de que resultaram infiltrações nas frações pertencentes aos AA. e que estes haviam dado de arrendamento, infiltrações essas que determinaram a cessação de tais contratos de arrendamento, redundando tudo, para os AA., num dano de privação de uso, que, segundo as Instâncias – já não se discute – gera obrigação de indemnizar por parte do R. Condomínio, sendo justamente a propósito da fixação do quantum de tal montante indemnizatório que se situa a revista do R. Condomínio, mais exata e concretamente, a propósito de as Instâncias não haverem “deduzido na indemnização qualquer importância em função da taxa de IRS que incide sobre os rendimentos prediais”.
A 1.ª Instância considerou que os AA., depois do dia 01/03/2016 e até estarem concluídas as obras de eliminação das infiltrações de água nas frações dos AA., têm direito, a título indemnizatório, a um valor a fixar equitativamente pela privação do uso das frações; e no percurso para a fixação equitativa da indemnização a 1.ª Instância (tendo por referência valores médios de arrendamento) “trabalhou”, em relação à fração 7.1 com o valor mensal de € 461,00, em relação à fração 7.7 com o valor mensal de € 625,00 e em relação à fração 7.8 com o valor mensal de € 675,00.
E na apelação o R. Condomínio insurgiu-se contra tais valores (que eram, no raciocínio da 1.ª Instância, os valores que os AA. poderiam ter recebido se pudessem ter sob arrendamento as frações), alegando que a sentença não ponderou todos os dados relevantes para o efeito, nomeadamente, (1) a duração da pendência destes autos, (2) o valor dos imóveis, (3) a variabilidade do mercado do arrendamento ao longo do tempo, (4) a possibilidade de as frações não serem arrendadas, pelo menos durante o período da pandemia COVID 19, (5) a incidência de IRS sobre os valores recebidos a título de renda, (6) as despesas de manutenção das frações e (7) a possibilidade de os AA. fazerem por si as obras necessárias para colocar no mercado as suas frações.
Alegação/argumentação esta que o acórdão recorrido apreciou e rebateu ponto por ponto, sendo apenas em relação à apreciação respeitante à argumentação/alegação relativa à dedução do IRS que se dirige a divergência da revista do R. Condomínio (na parte em que esta foi admitida).
Divergência que, mais uma vez se antecipa, não é fundada.
Diz-se no acórdão recorrido:
“ (…) o recorrente censura o tribunal a quo por não ter tido em conta na fixação da indemnização as obrigações fiscais que incidem sobre quem recebe rendimentos prediais.
No caso dos autos, os recorridos não recebem rendimentos prediais por força da procedência desta ação, mas sim uma indemnização que visa ressarcir a perda desses rendimentos. (…)
Os rendimentos prediais são rendimentos da categoria F e estão definidos no artigo 8º do Código do IRS.
De acordo com o disposto na alínea g) do nº 2 do artigo 8º do Código do IRS, na redação introduzida pela Lei nº 82-E/2014 de 31 de dezembro, são havidas como rendas as indemnizações que visem compensar perdas de rendimentos desta categoria.
Estando as indemnizações arbitradas nestes autos a título de “rendas cessantes” sujeitas a IRS, não pode proceder-se ao desconto deste imposto aquando da fixação da referida indemnização, porque, desse modo, nem o Estado cobra integralmente o seu crédito fiscal e nem o devedor tributário fica livre de lhe ser liquidado IRS sobre a indemnização que viesse efetivamente a receber.
Não há assim lugar à dedução na indemnização de qualquer importância em função da taxa de IRS que incide sobre os rendimentos prediais. (…)”
Trata-se, com todo o respeito por opinião diversa, de argumentação que se nos afigura insuperável.
Está em causa uma indemnização pelo dano da privação do uso (pela frustração do recebimento das rendas das frações autónomas deterioradas por facto imputável ao R. Condomínio), indemnização esta que embora não seja uma obrigação pecuniária, mas sim uma dívida de valor, não deixa/ou de ser fixada (por recurso à equidade) em dinheiro (o qual funciona como mero instrumento de liquidação da prestação).
Sendo que, de acordo com o art. 566.º/2 do Código Civil, o tribunal, na sua fixação, deve medir a diferença entre a situação patrimonial do lesado, na data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal, e a que teria nessa data se não existissem danos.
Faz parte da situação patrimonial que os AA. teriam, se não tivessem ocorrido os danos, o incremento resultante do recebimento das rendas, incremento esse, é certo, diminuído do montante de IRS devido por tal rendimento predial; mas, sendo a indemnização pelo dano da privação do uso (pela frustração do recebimento das rendas das frações autónomas) um rendimento que também é considerado rendimento da categoria F (cfr. art. 8.º/1 e 2/g do CIRS, em que se diz que “são havidas como rendas as indemnizações que visem compensar perdas de rendimentos desta categoria”), para os AA. serem colocados na mesma situação patrimonial que teriam se não tivessem existido os danos, não poderá a indemnização a conceder ser reduzida do montante correspondente ao IRS que teria sido devido pelas rendas, uma vez que, repete-se, também a indemnização a conceder ficará sujeita a IRS (que, atualmente, uma vez que não se trata de rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional, é de 28% - cfr. art. 72.º/1/e) do CIRS).
A solução, acrescenta-se, não será porventura transponível para todas as indemnizações, porém, no caso, tratando-se, fora de qualquer dúvida, de uma indemnização que compensa a frustração de rendas de um prédio urbano (um rendimento predial da categoria F)), a lei fiscal não dá lugar a qualquer tergiversação interpretativa: segundo a lei fiscal, o montante indemnizatório em causa (que visa compensar perdas de rendas) é havido como rendas, ficando sujeito à respetiva obrigação declarativa e à posterior liquidação e pagamento de IRS, pelo que, para os AA. serem colocados na situação em que estariam se não tivessem ocorrido os danos, não pode o montante indemnizatório a conceder ser diminuído do montante de IRS (uma vez que o montante a conceder, seja ela qual for, sempre ficará sujeito a IRS).
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IV - Decisão
Nos termos expostos, decide-se conceder a revista dos AA. e negar e revista do R./condomínio e, consequentemente, impõe-se revogar parcialmente o acórdão recorrido, julgando-se improcedente a exceção perentória da prescrição (no período compreendido entre 01/03/2016 e 22/09/2017) e repristinando-se a sentença da 1.ª Instância, no que diz respeito aos montantes indemnizatórios devidos pela impossibilidade de utilização das frações7; mantendo-se em tudo o mais o acórdão recorrido.
Custas de ambas as revistas pelo R./Condomínio.
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Lisboa, 02/06/2026
António Barateiro Martins (Relator)
Nuno Pinto de Oliveira
Maria de Deus Correia
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1. Também está consolidado o desfecho da intervenção principal dos chamados, todos absolvidos, sem censura recursiva, pela sentença.↩︎
2. Como dizia C. Mota Pinto, in Cessão da posição contratual, pág. 427, “o direito à indemnização é a obrigação originária modificada objetivamente e o direito do credor a ser indemnizado é um prolongamento ou continuação do direito de crédito infringido, juridicamente idêntico a este, apesar da modificação objetiva ocorrida”.↩︎
3. C. Mota Pinto, Cessão, pág. 330.↩︎
4. Mafalda Miranda, Responsabilidade Civil Anotada e Comentada, pág. 572.↩︎
5. Vaz Serra, in RJL, ano 106, pág. 15.↩︎
6. Nuno Pinto Oliveira, Prescrição na Responsabilidade Médica, in Responsabilidade em Saúde, pág. 250/1↩︎
7. Mais exatamente, quanto aos montantes indemnizatórios (alínea b) do segmento decisório do acórdão recorrido), a condenação passa a ser a seguinte:
I. € 18.440,00, correspondente ao valor mensal fixado equitativamente pela impossibilidade de utilização da fração BO, sala 7.1, entre a cessação do contrato de arrendamento e a data da venda;
II. € 60.625,00, correspondente ao valor mensal fixado equitativamente pela impossibilidade de utilização da fração BU, sala 7.7, entre a cessação do contrato e abril de 2024, inclusive, acrescida das quantias que entretanto se venceram e vencerem até efetiva disponibilidade do bem, calculadas à razão mensal de € 625,00;
III. € 65.475,00, correspondente ao valor mensal fixado equitativamente pela impossibilidade de utilização da fração BV, sala 7.8, entre a cessação do contrato e abril de 2024, inclusive, acrescida das quantias que entretanto se venceram e vencerem até efetiva disponibilidade do bem calculadas à razão mensal de € 675,00