| 1020/24.5T8PDL.L1.S1 |  |
PROPRIEDADE HORIZONTAL
ESTABELECIMENTO COMERCIAL
EXERCÍCIO DE ATIVIDADE
ACTIVIDADE INDUSTRIAL
COMÉRCIO
USO PARA FIM DIVERSO
FRAÇÃO AUTÓNOMA
INTERPRETAÇÃO
DECLARAÇÃO NEGOCIAL
ERRO SOBRE O OBJETO DO NEGÓCIO
QUALIFICAÇÃO
INSPEÇÃO JUDICIAL
IMPUGNAÇÃO
MODIFICABILIDADE
I - O STJ não pode modificar a decisão da matéria de facto, com exceção dos casos em que exista ofensa de lei expressa que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova.
II - O conceito de comércio integra a actividade de mediação nas trocas e o de restauração envolve o de produção e de transformação de mercadorias (indústria).
III - A actividade de restauração deve, assim e em princípio, ser considerada como uma actividade industrial e não comercial.
IV - Para interpretar adequadamente a expressão estabelecimento comercial utilizada no título constitutivo da propriedade horizontal é necessário e essencial, ter entre o mais em consideração a exacta natureza e dimensão da actividade empresarial exercitada no local.
V - Assim, não pode ser qualificada como industrial a actividade que se traduz na mera cozedura da massa para posterior venda ao público do pão que da mesma resulta.
Revista nº 1020/24.5T8PDL.L1.S1
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I.Relatório:
AA instaurou esta acção declarativa contra LGB – Promoções, Vendas e Serviços, Lda., alegando, em síntese, que é dona da fração autónoma designada pela letra “E”, correspondente ao 1.º andar esquerdo-norte, destinada habitação, e onde reside, do prédio urbano constituído no regime de propriedade horizontal, sito na Rua 1, com os números de polícia Identificador 1, freguesia de ..., concelho de Ponta Delgada, com o registo da propriedade horizontal feito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada através da Ap. ... de 2008/06/27, a que corresponde a descrição número .../20080627.
Mais alegou que a ré é dona de duas frações autónomas do mesmo prédio, a saber:
a) Fração autónoma identificada pela letra “A”, destinada a comércio, com entrada e saída para a via pública pela porta com o n.º Identificador 2 da Rua 1, com um logradouro situado por cima do piso -1, com uma área de 133,80 m2, e com 5 lugares de estacionamento com os n.ºs Identificador 3, situados no piso -1, descrita na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o n.º .../20080627 – A, da freguesia de ...
b) Fração autónoma identificada pela letra “B”, destinada a comércio, com entrada e saída para a via pública pela porta com o n.º Identificador 4 da Rua 1, com um logradouro situado por cima do piso -1, com uma área de 47 m2, descrita na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o número .../20080627 – B, da freguesia de ....
Esclareceu que a fração autónoma da autora se situa no 1.º andar situando-se, imediatamente por baixo desta, no rés do chão, e contíguas uma à outra, as ditas frações “A” e “B”.
Referiu que a fração “B”, está destinada pelo título constitutivo da propriedade horizontal a “comércio/serviços”, situada imediatamente por baixo da fração da autora, encontra-se parcialmente afeta pela ré ao exercício da atividade de indústria de panificação, atividade esta que nem sequer se encontra prevista no âmbito do seu objeto social.
Alegou também que a atividade industrial de padaria desenvolvida pela ré na fração “B”, onde se situa o estabelecimento "...", não está autorizada pelos restantes condóminos.
Por fim referiu que essa atividade impede a autora de descansar, de dormir e de ter sossego, causando-lhe incómodo e aborrecimento e trazendo-a extremamente tensa e nervosa.
Por fim, conclui do seguinte modo a petição inicial:
“Termos em que, deve a presente ação ser julgada procedente por provada e, em consequência,
a) Ser a R. condenada a cessar de imediato a atividade industrial de padaria e panificação desenvolvida no rés-do-chão, do imóvel, mesmo por debaixo da fração propriedade da A. e que se encontra instalada entre as suas frações "A" e "B" ou numa parte desta, uso que é ilícito no prédio urbano constituído no regime de propriedade horizontal identificado, sendo determinado o encerramento imediato do estabelecimento industrial de que ali instalou e de que é detentora, abstendo-se de exercer nesse local a aludida atividade, ou de o ceder para o mesmo fim ou qualquer outro contrário ao título constitutivo da propriedade horizontal.
b) Ser a R. condenada a pagar à A. o valor de 20.000,00€ (vinte mil euros) a título de indemnização por danos morais, importância que deverão acrescer os juros legais desde a notificação até efetivo e integral pagamento.
c) Ser a R. condenada na sanção pecuniária compulsória de 250,00€ (duzentos e cinquenta euros) por cada dia de atraso no cumprimento a sentença judicial”.
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A ré contestou arguindo, desde logo, as seguintes excepções:
- a excepção dilatória de caso julgado, em razão do que ficou provado e decidido no Proc. n.º 885/21T8PDL-A, autos de embargos de executado que correrem termos no mesmo tribunal onde foi instaurada e tramitada a presente ação;
- a excepção dilatória de inutilidade superveniente da lide, pois que. desde a última semana do mês de maio de 2024, que na fração “B” “não existe nenhum estabelecimento industrial exercendo a actividade industrial de padaria e panificação”;
- a exceção peremptória de prescrição do direito que a autora pretende fazer valer através desta ação.
No mais, defendeu-se e por impugnação concluindo pela improcedência da acção.
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A autora respondeu à matéria de exceção invocada pela ré, pugnando pela respetiva improcedência.
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Na audiência prévia entretanto realizada foi julgada improcedente a exceção de caso julgado, tanto na vertente de exceção dilatória, como na vertente de exceção perentória de autoridade do caso julgado.
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Na subsequente tramitação dos autos foi proferida sentença de cuja parte dispositiva ficou a constar a seguinte decisão:
“Nestes termos e em face do exposto, julgo a presente acção parcialmente procedente e, em consequência:
a) Condenar a ré LGB – Promoções, Vendas e Serviços, Lda. a cessar de imediato a actividade industrial de padaria (e panificação) desenvolvida no rés-do-chão e que se encontra instalada na fracção "B" bem como a encerrar imediatamente estabelecimento industrial de que ali instalou e de que é detentora, abstendo-se de exercer nesse local a aludida actividade, ou de o ceder para o mesmo fim ou qualquer outro contrário ao título constitutivo da propriedade horizontal.
b) Condenar a ré LGB – Promoções, Vendas e Serviços, Lda. a pagar à autora, a título de sanção pecuniária compulsória, o valor diário de 250,00€, desde a data do trânsito em julgado desta decisão até ao encerramento da actividade industrial localizada na fracção “B”.
c) Absolver a ré LGB – Promoções, Vendas e Serviços, Lda. do demais peticionado.”
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Inconformada com esta decisão, dela veio a ré interpor recurso de apelação, no decurso do qual a Relação proferiu decisão onde no respectivo dispositivo ficou a constar o seguinte:
“Pelo exposto, acordam os juízes que integram a 7.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa, em julgar procedente o recurso, em consequência do que, revogam a sentença recorrida e absolvem a ré dos pedidos formulados em a) e c) da parte conclusiva da petição inicial, mantendo, no mais, a sobredita sentença.”
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Desta decisão veio a autora interpor o presente recurso de revista, apresentando nos termos legalmente previstos as suas alegações.
A ré contra-alegou.
Foi proferido despacho onde se considerou o recurso tempestivo e legal e se admitiu o mesmo como sendo de revista, com subida imediata, nos autos e efeito devolutivo.
Tramitado regularmente o processo neste Supremo Tribunal de Justiça e nada obstando ao seu conhecimento cumpre, sem mais apreciar e decidir a presente revista.
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II. Enquadramento de facto e de direito:
É consabido que o objecto do recurso, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso obrigatório, está definido pelo conteúdo das conclusões vertidas pelo recorrente nas suas alegações (cf. artigos 608º, nº2, 635º, nº4 e 639º, nº1 do CPC).
No caso, é o seguinte o teor das conclusões nas alegações da autora:
1. O presente recurso de revista tem por objeto o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, da 7.º Secção, que revogou a sentença proferida pelo Tribunal de 1.º (primeira) instância e absolveu a R., ora recorrida, dos pedidos formulados.
2. O Tribunal a quo incorreu em erro, quer na interpretação do título constitutivo da propriedade horizontal, quer na qualificação da atividade exercida pela R., ora recorrida, quer ainda na não valoração do que resultou da inspeção judicial realizada.
3. Do título constitutivo da propriedade horizontal, resulta expressamente que a fração “B” se encontra afeta a comércio, não estando, por conseguinte, autorizada a instalação ou prática de qualquer atividade industrial na mesma.
4. A interpretação do título constitutivo deve obedecer às regras dos artigos 236.º e 238.º do Código Civil, segundo o sentido que um declaratário normal, colocado na posição da recorrente lhe atribuiria. |
5. Um condómino médio, e, especialmente a Recorrente, cuja fração se situa por cima da fração “B” que nesta se viesse a instalar uma unidade industrial e não uma atividade comercial.
6. A equiparação efetuada pelo Tribunal a quo entre “comércio” e qualquer atividade económica, incluindo atividades transformadoras ou industriais, esvazia de sentido a distinção entre comércio e indústria e neutraliza a tutela conferida pelo regime da propriedade horizontal, permitindo, contra legem, a utilização da fração “B” para fim diverso do previsto no título constitutivo, em violação dos artigos 1418.º, 1419.º e alínea c) do n.º 2 do artigo 1422.º
7. A R., ora recorrida, se pretende alterar a fração “B” para uma atividade industrial, tem de proceder à mudança do regime de título constitutivo em propriedade horizontal, sendo certo que para o efeito tem de existir unanimidade entre os restantes condóminos (artigo1419.º do CC)
8. O licenciamento administrativo não legitima a utilização de uma fração constituída no regime de propriedade horizontal para fim diverso do constante no respetivo título de constituição de propriedade horizontal.
9. As relações entre condóminos regem-se pelo direito civil e não pela lei administrativa, porquanto esta última tem subjacente outro tipo de interesses, que não as relações entre os condóminos.
10. O Tribunal a quo incorreu em erro ao qualificar a atividade exercida pela R., como atividade comercial, quando, na verdade, a mesma consubstancia uma atividade industrial.
11. A atividade de panificação encontra-se classificada, segundo o CAE Rev.3 como atividade industrial, integrando o Grupo 107, Classe 10711, sendo a cozedura parte essencial e decisiva do processo produtivo.
12. A R., ora recorrida, detêm nas suas instalações vários fornos industriais, câmaras frigorificas industriais e tem instalada na fração “B” chaminés industriais de extração de fumos, material típico de uma indústria que não um espaço comercial.
13. Acresce que, é a própria R., ora recorrida, que se apresenta publicamente, através do seu logotipo e imagem comercial, sob a designação “... PADARIA e PASTELARIA. FABRICO PRÓPRIO”, assumindo, deste modo, perante o seu público que exerce a atividade industrial, mediante o fabrico do próprio pão que revende, que não apenas a uma atividade comercial.
14. O Tribunal a quo incorreu em erro ao desvalorizar por completo a inspeção judicial realizada às instalações da R., ora recorrida, concretamente à fração “B”.
15. Ao não atender aos elementos observados durante tal inspeção, conforme consta dos autos, o Tribunal a quo violou o princípio da livre apreciação de prova, consagrado nºs n.º 4 e 5.º do artigo 607.º do Código de Processo Civil.
16. Em face de todo o exposto, fácil se compreende que a R., ora recorrida, utiliza a sua fração para atividade industrial e não para uma atividade comercial, como pretende transparecer, violando, deste modo, o disposto no n.º 2, da alínea C), do artigo 1422.º do Código Civil.
17. Assim, a solução correta foi a adotada pelo Tribunal de 1.º (primeira) instância, que determinou a cessação imediata da atividade industrial exercida pela R., ora recorrida, na fração “B” e a aplicação de sanção pecuniária compulsória.
18. Devendo, em consequência, ser revogada a decisão do Tribunal ad quo e ser reposta a decisão adotada pelo Tribunal de 1.º (primeira) instância, por ser a única solução conforme ao direito aplicável e à JUSTIÇA!
Quanto à ré/recorrida é o seguinte o teor das conclusões das suas contra-alegações:
1. O presente recurso de revista assenta, no essencial, numa discordância da Recorrente quanto à matéria de facto, procurando, nas suas alegações, reconstruir os factos materiais da causa já fixados nos autos.
2. Porém, nos termos do artigo 674°, n°3, do Código de Processo Civil, o erro na apreciação da prova e na fixação dos factos materiais da causa não pode constituir fundamento de recurso de revista.
3. Da matéria de facto assente resulta que, na fração "B", a Recorrida exerce exclusivamente a atividade de comercialização de produtos de padaria, pastelaria e café, não tendo ficado demonstrado que ali se desenvolva qualquer atividade de fabrico ou de restauração, limitando-se a fração a receber massa previamente preparada e a proceder apenas à sua cozedura para imediata comercialização.
4. Como resulta da matéria de facto fixada, não se provou que na fração "B" a Recorrente recebesse farinha ou outros produtos destinados à produção de pão e bolos, nem que aí existissem batedeiras ou outras máquinas industriais próprias de fabrico, nem sequer ruídos ou cheiros associados a uma indústria de panificação;
5. Para além disso, não ficou provado que, na fração "B", exista qualquer estrutura suscetivel de caracterizar uma atividade industrial de panificação.
6. Como também não ficou demonstrada a existência, na fração, de diversos fornos industriais, câmaras frigorificas industriais ou chaminés industriais, como a Recorrente pretende sustentar.
7. Na fração "B" apenas ocorre a cozedura final de massa já preparada e adquirida a outro estabelecimento, realidade que traduz precisamente uma função intermédia entre a produção e o consumo e que se insere na normalidade da atividade comercial, não podendo ser qualificada como atividade industrial;
8. A existência, alegada pela Recorrente, de uma unidade industrial na fração "B" não tem, assim, qualquer suporte na matéria de facto dada como provada, não passando de uma mera alegação sem respaldo nos autos.
9. Não estando provada a existência de qualquer atividade industrial na fração "B", improcede a alegação de violação do título constitutivo da propriedade horizontal.
10. Acresce que, no pedido formulado pela Autora, ora Recorrente, na douta petição inicial, esta limitou-se a pedir o encerramento de uma alegada atividade industrial de padaria e panificação, não tendo em momento algum peticionado o encerramento de um estabelecimento de comércio de produtos de padaria, pastelaria e café;
11. Com efeito, a atividade efetivamente exercida na fração —comercialização de produtos de padaria, pastelaria e café — mostra-se plenamente compatível com o destino comercial que lhe foi atribuído.
12. Andou, por isso, bem o Tribunal recorrido ao concluir que não existe qualquer utilização da fração em desconformidade com o respetivo título constitutivo da propriedade horizontal.
13. Pelas mesmas razões, não se verifica qualquer erro na qualificação jurídica da atividade exercida, uma vez que a factualidade fixada não permite qualificá-la como industrial.
14. No que concerne à inspeção judicial realizada nos presentes autos, a mesma foi devidamente valorada pelo Tribunal a quo, não tendo dela resultado a demonstração de qualquer estrutura industrial ou atividade produtiva de panificação na referida fração.
15. Pelo que, não se verifica qualquer erro na valoração da prova efetuada pelo Tribunal recorrido.
16. E, ainda que tal erro existisse — o que não se concede — o mesmo nunca poderia constituir fundamento do presente recurso de revista, atento o disposto no artigo 674°, n° 3, do Código de Processo Civil.
17. Por todo o exposto, conclui-se que o Acórdão recorrido não merece qualquer censura, devendo, por isso, o presente recurso ser julgado improcedente e mantida, na integra, a decisão recorrida.
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Como decorre do antes exposto, a autora ora recorrente identifica como questões objecto deste seu recurso, as seguintes:
- A interpretação incorreta do título constitutivo da propriedade horizontal;
- A errada qualificação da atividade exercida pela ré;
- A desvalorização da inspeção judicial realizada às instalações da ré.
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É o seguinte o teor da decisão da matéria de facto que proveniente das instâncias cabe considerar:
Factos provados:
1. A autora é proprietária de uma fracção autónoma pertencente ao prédio urbano constituído no regime de propriedade horizontal, sito na Rua 1, com os números de polícia Identificador 1, freguesia de ..., concelho de Ponta Delgada, com o registo da propriedade horizontal feito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada através da apresentação ... de 2008/06/27, a que corresponde a descrição número .../20080627.
2. A fração autónoma de que a Autora é proprietária e onde habita é a identificada pela letra “E”, correspondente ao Primeiro Andar, Esquerdo Norte – (T-2) – destinada a habitação, com entrada e saída para a via pública pela porta com o n.º Identificador 5 de polícia da Rua 1, com um lugar de estacionamento com o número Identificador 6 e uma arrecadação com o número Identificador 7, ambos no piso menos um, descrita na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o número .../20080627 – E, da dita freguesia de ..., fração esta inscrita na respetiva matriz predial urbana no artigo ...-E.
3. A ré LGB – Promoções, Vendas e Serviços, Lda é uma sociedade por quotas, que tem como objecto social: “agência de publicidade e gestão ed suportes publicitário; edições de livros, jornais, vídeo e outras publicações periódicas; reprodução e comercialização de gravações de som, vídeo e de suportes informáticos; comercialização de produtos alimentares e actvidades de restauração, turísticas, hotelarias e de animação; comercialização a retalho por correspondência e outro comércio não especificado; transportes rodoviários de mercadorias; caleiras.
4. Por sua vez, a Ré é proprietária de duas fracções autónomas do mesmo prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal:
a) Fração autónoma identificada pela letra “A”, destinada a comércio, com entrada e saída para a via pública pela porta com o n.º Identificador 2 da Rua 1, com um logradouro situado por cima do piso menos um, com uma área de 133,80m2, e com 5 lugares de estacionamento com os números Identificador 3, situados no piso menos um, descrita na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o número .../20080627 – A, da freguesia de ..., fração esta inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ...-A.
b) Fração autónoma identificada pela letra “B”, destinada a comércio, com entrada e saída para a via pública pela porta com o n.º Identificador 4 da Rua 1, com um logradouro situado por cima do piso menos um, com uma área de 47m2, descrita na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o número .../20080627 – B, da freguesia de ..., fração esta inscrita na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ...-B.
5. O título constitutivo da referida propriedade horizontal consta de escritura pública lavrada no dia 26-06-2008, no Livro de Notas para escrituras diversas número “... – A”, iniciada a folhas 9, no Cartório Notarial de Ponta Delgada, sendo que tal título constitutivo não foi alvo qualquer alteração posterior.
6. Assim, as frações autónomas de Autora e Ré destinam-se aos fins constantes do título constitutivo da propriedade horizontal, ou seja, a fração autónoma da primeira destina-se a habitação e as frações autónomas desta última destinam-se a comércio/serviços.
7. A fração autónoma da Autora situa-se no 1.º andar, encontrando-se imediatamente por baixo desta, no rés-do-chão, a fração autónoma designada pela letra “B”, propriedade da Ré.
8. Por sentença proferida no processo nº 885/21.7T8PDL em 21 de Fevereiro de 2022, foi homologada a seguinte transacção:
“1 A Ré confessa o pedido formulado pela autora na alínea a).
2 As restrições e impedimentos identificados na alínea a) do pedido formulado pela autora apenas terão de ser respeitados pela ré no prazo máximo de 6 (seis) meses a contar da data da homologação por sentença do presente acordo.
3 Apesar do acordado em um e dois desta transacção, a ré não fica impedida de poder, na fração, cozer massa de pão e pastelaria, sendo que essa matéria-prima (massa) não será ali produzida, e esses bens de consumo apenas poderão ser consumidos naquele estabelecimento, tudo sem prejuízo dos conteúdos próprios do direito real de propriedade da A.
4 A autora desiste dos pedidos formulados nas alíneas b) e c).
5 As custas serão suportadas pela ré, prescindindo ambas as partes das custas de parte.”
9. O pedido formulado sob a alínea a) nos autos principais pela Autora e que a Ré confessou é o seguinte:
“a) Ser a Ré condenada a cessar de imediato o uso ilícito que vem dando à fração «A» do prédio urbano constituído no regime de propriedade horizontal identificado, sendo determinado o encerramento imediato do estabelecimento industrial de que em tal fração instalou e de que é detentora, abstendo-se de exercer nesse local a atividade industrial de padaria e panificação, ou de ceder tal fração para o mesmo fim ou qualquer outro contrário ao título constitutivo da propriedade horizontal.”
10. Na fracção com a letra “B”, a Ré exerce a actividade de comercialização de produtos de padaria, pastelaria e café, estabelecimento que gira com a denominação “...” e na fração "A", a Ré exerce a actividade de restauração.
11. Na fracção com a letra “B”, a ré proceda, ainda, à cozedura da massa do pão, colocando o pão quente na padaria para posterior comercialização, sendo que a primeira fornada de pão ocorre por volta das 07:00h, hora coincidente com a abertura da padaria.
12. Em 8 de Setembro de 2011, a Câmara Municipal de Ponta Delgada, por despacho proferido em 21/08/2011 pelo Vice-Presidente com competências delegadas na área de obras particulares, concedeu autorização para utilização da fracção da ré com a letra B para pastelaria, correspondente ao alvará de alteração de utilização n.º .../11».
Factos não provados:
A. Na fração "B", a Ré recebe a farinha e outros produtos para a produção de pão e os bolos, que depois coloca na pastelaria bem como noutros estabelecimentos cafés/bares que possui.
B. A produção de bolos e pão é realizada todos os dias, incluindo os fins-de-semana, sendo que a padaria inicia actividade pela meia-noite, prolongando a sua actividade pela noite dentro, terminando pela manhã cedo com as carrinhas a carregar os produtos de padaria para distribuição.
C. O barulho das batedeiras industriais e de outras máquinas, o bater de portas, o ruído da loiça e outros utensílios usados na fabricação, a trepidação e barulho dos exautores industriais e até os trabalhadores a falarem entre si, ouvem-se e sentem-se na fracção da Autora, onde esta tem instalada a sua residência própria e permanente, impedindo-a de descansar, de dormir e de ter sossego, causando-lhe incómodo e aborrecimento e trazendo-a extremamente tensa e nervosa, barulhos e incómodos que se mantêm apesar da interpelação feita à Ré para acabar com tal actividade no local.
D. Em virtude da produção de bolos e pão, a Autora encontra-se completamente privada do seu direito ao sossego e ao repouso, sendo que nem com a ajuda de medicação consegue dormir.
E. Em virtude da produção de bolos e pão, a Autora tornou-se uma mulher mais tensa, facilmente irritável e revoltada com as limitações que sente no uso do seu próprio lar, tudo agravado com a perspetiva de só poder encontrar repouso no seu lar recorrendo à via judicial.
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Quanto à última das questões suscitadas e antes melhor identificadas, o que importa referir é o seguinte:
No entendimento da autora ora recorrente, o tribunal recorrido desvalorizou por completo os elementos que resultaram da inspecção judicial realizada, incorrendo assim em manifesto erro na apreciação da prova o que na sua opinião justifica a intervenção deste Supremo Tribunal de Justiça.
Vejamos, pois.
É consabido que o Supremo Tribunal de Justiça não pode modificar a decisão da matéria de facto, com exceção dos casos em que exista ofensa de lei expressa que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova (art.º 674º, nº3 do Código de Processo Civil).
Assim, o Supremo só pode questionar a decisão de facto proferida pelas instâncias quando esteja em causa a violação de regras de direito probatório material, ou seja, das normas que regulam o ónus da prova (estabelecendo as respetivas regras distributivas), bem como a admissibilidade e a força probatória dos diversos meios de prova.
Ou seja, só pode sindicar a decisão da matéria de facto proferida pelas instâncias se for invocada pelas partes ou se se verificar (ex-ofício) a existência ou a necessidade de recurso a meios com força probatória plena.
Decorre, pois, do nosso ordenamento legal a ideia de que o Supremo Tribunal de Justiça apenas pode sindicar o conhecimento da matéria de facto fixada pela 2.ª instância quando esta considerar como provado um facto sem produção da prova por força da lei indispensável para demonstrar a sua existência ou se tiver desrespeitado as normas reguladoras da força probatória dos meios de prova admitidos no ordenamento jurídico.
Não pode, assim, o Supremo censurar a convicção formada pelas instâncias sobre a matéria de facto submetida ao princípio geral da prova livre a que se refere o art.º 607º do CPC.
Temos, pois, que a sindicância do modo como o Tribunal da Relação fixou os factos materiais só pode ocorrer no âmbito do recurso de revista se aquele Tribunal deu por provado um facto sem produção do tipo de prova que a lei exige como indispensável para demonstrar a sua existência, ou, se tiver incumprido os preceitos reguladores da força probatória de certos meios de prova.
Em conclusão: como decorre da leitura conjugada do disposto nos artigos 674º, nº3 e 682º, nº2, ambos do CPC, o erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa não pode ser objeto de recurso de revista, salvo havendo ofensa de uma disposição expressa de lei que exija certa espécie de prova para a existência do facto ou que fixe a força de determinado meio de prova.
Ou seja, ao tribunal de revista compete assegurar a legalidade processual do método apreciativo efetuado pela Relação, mas não sindicar o eventual erro desse julgamento nos domínios da apreciação e valoração da prova livre nem da prudente convicção do julgador.
É aceite por todos que a inspeção judicial é, em direito probatório material, uma das vias diretas possíveis para a comprovação de factos, cuja força probatória é livremente apreciada pelo tribunal (c. art.º 391º, nº2 do Código Civil), e que se reporta à perceção direta, de uma realidade, pelo julgador (cf. art.º 390º do C.C. e 490º do C.P.C.) e que como tal, pode ser atendida aquando da formação da convicção expressa do julgador.
No caso dos autos, a Relação não fixou os factos materiais dando-os por provados sem produção do tipo de prova que a lei exige como indispensável para demonstrar a sua existência, assim como não incumpriu os preceitos reguladores da força probatória de certos meios de prova, como é o caso da inspecção judicial.
Concretizando:
No que respeita ao recurso da decisão de facto, a Relação limitou-se à dizer apenas e só o seguinte:
“Da impugnação da decisão sobre a matéria de facto:
A apelante impugna a decisão sobre enunciado descrito em 3.1.1.11, cuja redação é a seguinte: «Na fracção com a letra “B”, a ré proceda, ainda, à cozedura da massa do pão, colocando o pão quente na padaria para posterior comercialização, sendo que a primeira fornada de pão ocorre por volta das 07:00h, hora coincidente com a abertura da padaria».
Considera que a expressão «padaria» deve ser substituída pela expressão «estabelecimento».
Trata-se de uma questão meramente semântica.
Segundo o Dicionário Online Priberam de Português, “padaria” significa «lugar onde se fabrica ou vende pão».
No caso concreto, à luz da matéria de facto provada e não provada, temos como evidente que a expressão «padaria» constante do enunciado descrito em 3.1.1.11, só pode ser utilizada no segundo sentido: lugar onde se vende pão, se se quiser, estabelecimento onde se vende pão.”
Temos assim como evidente que a Relação não ofendeu qualquer norma que exija certa espécie de prova de qualquer facto relevante, nem desconsiderou a força probatória de qualquer meio de prova, não se vendo também que tenha feito mau uso dos seus poderes de reapreciação da matéria de facto.
Mais, o que a autora/recorrente verdadeiramente pretende é que o Supremo interfira não no juízo da Relação, mas antes na convicção probatória que esteve na base da decisão proferida pela 1ª Instância e na qual, segundo o seu entendimento, foi desvalorizado o valor probatório da inspecção judicial.
E a ser deste modo, também por aqui tal decisão não pode ser sindicada por este Supremo Tribunal de Justiça.
Improcede assim neste ponto a revista aqui interposta pela autora.
Agora quanto às restantes duas questões que são, como já vimos a dos alegados erros quer na interpretação do título constitutivo da propriedade horizontal quer na qualificação jurídica da actividade exercida.
Vejamos, pois:
É sabido que, segundo o disposto no art.º 1414º do Código Civil, “as fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.”
Importa ainda recordar que é a seguinte a redacção do artigo 1417º do mesmo código:
“1 - A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário. 2. A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415.º”
Por fim, cabe salientar o que prevê o artigo 1418º e que é o seguinte:
“1 - No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio. 2 - Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente: a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum; b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das fracções autónomas; c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio. 3 - A falta da especificação exigida pelo n.º 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2 e o que foi fixado no projecto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.” (sublinhado nosso).
Conforme referem Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado”, Volume III, 2.ª edição, Coimbra Editora, pág.426, “O destino das frações autónomas tanto pode ser estabelecido no título constitutivo, mediante declaração expressa, como resultar da forma como elas se encontram aí descritas, designadamente pelo que respeita às características das divisões que as integram”.
Está especialmente vedado aos condóminos: “a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício; b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes; c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada; d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição. 3 - As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. 4 - Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fração autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, com exceção do previsto no artigo 1422.º-B.” (sublinhados nossos)
No caso concreto, o título foi constituído por negócio jurídico celebrado por escritura pública, valendo por isso no caso as normas que disciplinam a interpretação da declaração negocial (cf. artigos 236.º a 238.º do CC),
Não restam dúvidas que no caso,as frações autónomas ré se destinam aos fins constantes do título constitutivo da propriedade horizontal, ou seja, destinam-se a “comércio/serviços”.
O que importa, pois, saber, é se a actividade industrial exercida pela ré não se enquadra nos fins constantes do aludido título.
Diversamente do que entendeu a Relação, para a autora ora recorrente tal actividade não se enquadra nos fins previstos no referido título constitutivo.
E se tem ou não razão é o que já de seguida veremos:
É verdade que muita da jurisprudência dos Tribunais Superiores tem vindo a considerar que a restauração se assume como uma actividade industrial.
No sentido apontado temos como relevante e entre outros, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13.02.2014, no processo 373/04.6TBVFR.P2.S2, relator Lopes do Rego, em www.dgsi.pt., onde se defendeu o seguinte:
“A questão a dirimir na presente revista circunscreve-se, pois, à da correcta interpretação da expressão estabelecimento comercial, utilizada no título constitutivo da propriedade horizontal para delimitar o uso possível da fracção A, pertencente e fruída pelos RR.
Deverá interpretar-se tal expressão como significando estar legitimado o exercício, em tal fracção, de qualquer actividade empresarial, independentemente da sua natureza, aí cabendo – no dizer dos recorrentes – uma qualquer loja, fábrica, armazém, padaria, restaurante, café ou escritório?
Ou, pelo contrário, estará correcta a interpretação restritiva seguida pelas instâncias, implicando que – perante a correcta densificação de tal conceito relativamente indeterminado – apenas seria lícito o exercício de actividades económicas ligadas à mera comercialização (sem envolver transformação industrial) de bens ou serviços?
Considera-se que a decisão constante do acórdão recorrido não merece, atentos os contornos do caso concreto, qualquer censura.
Desde logo, pode afirmar-se – como o faz este STJ, por exemplo, no Ac. de 15/5/08, proferido no P. 08B779, que: I - Por comércio tem de entender-se, não o sentido normativo defendido pelo recorrente, mas o sentido vulgar e corrente de mediação nas trocas, coincidente com o seu sentido económico, aquele que um declaratário normal deduz, não sendo relevante para a determinação do destino daquela fracção o facto de se localizar em zona balnear, com maior movimento em férias e fins de semana, bem como a instalação noutra fracção de um café-bar. II - Assim, naquela fracção do réu pode ser exercitada a actividade de comércio e não qualquer actividade industrial; ora, ao exercer a actividade de restauração, o réu faz da sua fracção um uso indevido, um uso diverso do fim a que se destina, um uso não normal da fracção por contrário ao do título constitutivo de propriedade horizontal - 1422.º, n.º 2, al. c), do CC.
Tal como se afirma também no Ac. de 30/6/11, proferido pelo STJ no P. 734/06.6TBA:
O conceito de comércio integra a actividade de mediação nas trocas e o de restauração envolve o de produção e de transformação de mercadorias (indústria).
A actividade de restauração deve, assim, ser considerada como uma actividade industrial e não comercial.
Bem se compreendendo a importância da distinção entre prédios (ou fracções) destinados ao exercício da actividade comercial e ao exercício da actividade industrial, no âmbito do direito do urbanismo e da edificação, uma vez que os pressupostos para a utilização de uma e outra finalidade são bem diferentes, designadamente, ao nível da segurança das estruturas ou da protecção ambiental.
O sentido vulgar e normal da expressão “estabelecimento comercial”, constante de um título constitutivo de propriedade horizontal, é o de que a fracção se destina exclusivamente a local de exposição e venda ao público, em geral, de mercadorias, ou seja, ao exercício do comércio.
A interpretação corrente, previsível e razoável, de tal expressão estabelecimento comercial não é, pois, a proposta pelos recorrentes, facultando irrestritamente o exercício de todas as actividades empresariais na fracção – independentemente da sua provável vocação poluidora e lesiva da vizinhança – mas apenas, conforme decorre do sentido normal e corrente daquele termo ou expressão, a realização de actividades na área da transacção de bens e serviços, geradoras, em regra, de um impacto ambiental negativo muito mais reduzido do que o emergente de actividades de natureza industrial ou de transformação de bens.”
Para além do exposto e com manifesto interesse para o caso dos autos, mostra-se relevante considerar o que logo a seguir ficou a constar no referido acórdão e que foi, recorde-se o seguinte:
“A interpretação corrente, previsível e razoável, de tal expressão estabelecimento comercial não é, pois, a proposta pelos recorrentes, facultando irrestritamente o exercício de todas as actividades empresariais na fracção – independentemente da sua provável vocação poluidora e lesiva da vizinhança – mas apenas, conforme decorre do sentido normal e corrente daquele termo ou expressão, a realização de actividades na área da transacção de bens e serviços, geradoras, em regra, de um impacto ambiental negativo muito mais reduzido do que o emergente de actividades de natureza industrial ou de transformação de bens.
Depois, é ainda necessário e essencial, para interpretar adequadamente aquela expressão utilizada no título, ter em consideração a exacta natureza e dimensão da actividade empresarial exercitada e as condições objectivas da fracção para suportarem, sem alterações estruturais no prédio ( sujeitas a indispensável aprovação da assembleia de condóminos) e sem lesão inadmissível dos direitos subjectivos dos restantes condóminos, o seu efeito potencialmente nocivo quanto à normal fruição das restantes fracções autónomas.”
Ora aplicando tais considerações ao caso concreto o que cabe salientar é o seguinte:
Contrariamente ao que de uma primeira abordagem parece resultar, a alegação da autora/recorrente não têm assento no conjunto de factos que estão provados nos autos.
Assim, o que está provado é apenas o seguinte:
“10. Na fracção com a letra "B", a Ré exerce a actividade de comercialização de produtos de padaria, pastelaria e café, estabelecimento que gira com a denominação "..." e na fração "A", a Ré exerce a actividade de restauração.
11. Na fracção com a letra "B", a ré proceda, ainda, à cozedura da massa do pão, colocando o pão quente na padaria para posterior comercialização, sendo que a primeira fornada de pão ocorre por volta das 07:00 h, hora coincidente com a abertura da padaria."
Por outro lado, não foi dada como provada a seguinte factualidade, também alegada pela autora:
"A. Na fração "B", a Ré recebe a farinha e outros produtos para a produção de pão e os bolos, que depois coloca na pastelaria bem como noutros estabelecimentos cafés/bares que possui.
B. A produção de bolos e pão é realizada todos os dias, incluindo os fins-de-semana, sendo que a padaria inicia actividade pela meia-noite, prolongando a sua actividade pela noite dentro, terminando pela manhã cedo com as carrinhas a carregar os produtos de padaria para distribuição.
C. O barulho das batedeiras industriais e de outras máquinas, o bater de portas, o ruído da loiça e outros utensílios usados na fabricação, a trepidação e barulho dos exautores industriais e até os trabalhadores a falarem entre si, ouvem-se e sentem-se na fracção da Autora, onde esta tem instalada a sua residência própria e permanente, impedindo-a de descansar, de dormir e de ter sossego, causando-lhe incómodo e aborrecimento e trazendo-a extremamente tensa e nervosa, barulhos e incómodos que se mantêm apesar da interpelação feita à Ré para acabar com tal actividade no local."
Ou seja, da decisão de facto proferida não se pode de todo concluir pela existência de qualquer unidade industrial na fração em causa.
Neste sentido bem discorreu a Relação quando fez notar o seguinte:
“A pretensão da autora depende, obviamente, da alegação e prova dos factos constitutivos do seu alegado direito, mais concretamente, na situação sub judice, de que a atividade desenvolvida pela ré na fração “B” viola o título constitutivo da propriedade horizontal a que está submetido o prédio onde a mesma se íntegra (art.º 342°, n°1, do CC). Sucede que a autora não logrou fazer dos factos por si alegados e através dos quais pretendia demonstrar que a atividade desenvolvida pela ré viola o título constitutivo da propriedade horizontal.”
Tudo isto porque estando demonstrado que a atividade exercida se traduz na comercialização de produtos de padaria, pastelaria e café, não há razão para afirmar que tal atividade viola o título constitutivo da fração "B", destinada a comércio, ou que o uso que a ré dá ao mesmo seja diverso daquele a que a fração se encontra afeta.
Assim, o que ocorre na referida fração e se provou foi apenas a comercialização de produtos de padaria, pastelaria e café, sendo claro que a cozedura de massa previamente preparada uma operação meramente complementar da venda ao público.
Temos por isso como acertada a conclusão de que não existe na fração "B" qualquer padaria ou pastelaria em sentido produtivo, por não haver recepção de matérias-primas para fabrico, não haver amassadura, não haver fermentação e não existir a necessária maquinaria industrial.
Tem por isso razão a ré/recorrida quando nas suas contra-alegações defende que “cozer massa já pronta não transforma um estabelecimento comercial numa indústria” por se tratar de uma atividade acessória e normal em estabelecimentos que vendem pão, como sucede em cafés, bares ou estações de serviço, onde a natureza da atividade é manifestamente comercial e não industrial.
Perante o exposto, bem decidiu a Relação quando considerou que no caso não estamos perante qualquer atividade industrial na referida fração, mas sim perante uma atividade de comercialização, daí retirando as necessárias conclusões na parte decisória do acórdão que proferiu e que são aquelas que já todos nós conhecemos.
Em suma, contrariamente ao que agora vem alegar a autora/recorrente no acórdão recorrido a Relação não incorreu em erro na interpretação do título constitutivo da propriedade horizontal nem em erro na qualificação jurídica da actividade exercida na fracção em apreço.
Por isso e porque a decisão proferida não merece qualquer censura não existem razões para que seja dado provimento ao recurso interposto pela autora.
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III. Decisão:
Pelo exposto, nega-se provimento à revista e, sem mais confirma-se a decisão recorrida.
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Custas a cargo da autora/recorrente (cf. art.º 527º, nºs 1 e 2 do CPC).
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Notifique.
Lisboa, 30 de Abril de 2026
Relator: Carlos Portela
1ª Adjunta: Maria da Graça Trigo
2º Adjunto: Fernando Baptista de Oliveira