| 5442/19.5T8PRT.P1.S1 |  |
MUNICÍPIO
REABILITAÇÃO
PRAZO
PRÉDIO URBANO
NULIDADE DE ACÓRDÃO
EXCESSO DE PRONÚNCIA
QUALIFICAÇÃO JURÍDICA
REFORMATIO IN PEJUS
BAIXA DO PROCESSO
RECURSO DE REVISTA
A qualificação jurídica no tribunal ad quem não pode fazer-se em prejuízo do caso julgado intraprocessual.
Processo n.º 5442/19.5T8PRT.P1.S1
Acordam os Juízes da 1ª Secção Cível do Supremo Tribunal de Justiça:
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O Município do Porto intentou a presente ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra Vintage Atmosphere, Ldª, AA1, AA2, AA3 e AA4, sustentando, que, apesar de se ter proposto exercer, nos termos que primeiramente lhe foram comunicados, o direito de preferência na aquisição de um prédio urbano, situado na Área de Reabilitação Urbana de Campanhã (Estação), para a qual foi aprovado um Programa Estratégico de Reabilitação Urbana, que enquadra a Operação de Reabilitação Urbana de Campanhã (Estação), prédio esse pertença dos 2.º, 3.º, 4.º e 5.º RR., estes acabaram por vender esse prédio à 1ª Ré, sem respeitar tal direito. Aliás, só depois dessa venda soube pela 1ª Ré de todos os termos e condições essenciais do negócio antes comunicado, bem como das razões que alegadamente motivaram a celebração desse negócio na data em que o mesmo foi concretizado.
Pede, assim, que:
a) Por força do exercício judicial do direito legal de preferência que lhe assiste, seja transmitido para si o prédio urbano identificado (no artigo 1.º da petição inicial), pelo preço total de 1.200.000,00€ (um milhão e duzentos mil euros) e, nessa medida, reconhecido o seu direito de propriedade sobre o referido prédio;
b) E, em consequência, seja ordenada a feitura de registo predial com inscrição de aquisição da propriedade plena sobre o aludido prédio lavrada a seu favor (da A.); e
c) Em virtude do exposto, seja ordenado o cancelamento do registo de aquisição do mencionado prédio lavrado a favor da 1.ª Ré, pela inscrição Ap. ... de 10/09/2018, bem como de quaisquer outras inscrições registais que lhe forem subsequentes.
Contestou a Ré, Vintage Atmosphere, Ldª, refutando esta pretensão, porquanto, embora não duvide que o A. “goza de um direito de preferência legal, na alienação ou dação em cumprimento de determinado imóveis do seu território, nomeadamente no prédio dos autos”, entende, ainda assim, que o A. não fez acompanhar a presente ação da deliberação do executivo municipal e subsequente ratificação da Assembleia Municipal para a aquisição do prédio dos autos; o depósito efetuado pelo A. não integra todas as prestações devidas; todas as condições essenciais do negócio foram transmitidas ao A., pelo que não tendo este exercido, oportunamente, o direito de preferência de que se arroga titular, o mesmo extinguiu-se por caducidade; e, o A. age em abuso de direito.
Em contraponto, caso a presente acção seja julgada procedente, pretende, em sede reconvencional, que o A. seja condenado a pagar-lhe as despesas em que incorreu com a concretização deste negócio, as quais computa em 23.942,78€, bem como aquelas que realizar na realização de obras urgentes do prédio por si adquirido.
Imputa, ainda, ao A. a actuação de má fé.
Termina pedindo que se julgue a presente acção improcedente ou, subsidiariamente, a condenação do A. a pagar-lhe a quantia de 23.942,78€, acrescida de juros contabilizados desde a data de citação do A. para contestar a reconvenção, até integral pagamento, bem como o mesmo condenado a pagar-lhe a quantia que se apurar em sede de liquidação em execução sentença.
Em qualquer caso, pede ainda que o A. seja condenado como litigante de má-fé, em multa e indemnização.
Por sua vez, os demais RR. também contestaram, defendendo, no essencial, a respetiva ilegitimidade processual; a caducidade do direito ao exercício da preferência; a preterição de formalidades essenciais para esse exercício; a falta de depósito do preço devido; e o cumprimento de todas as exigências para o exercício daquele direito.
Terminam pedindo a procedência das excepções e a improcedência da acção.
Em respostas ulteriores, o A. pugnou pela improcedência da reconvenção e excepções arguidas pelos RR.
Posteriormente, no dia 12/09/2019, a Ré, Vintage Atmosphere, Ldª, veio invocar que o A. não exerceu o direito de preferência de acordo com o regime previsto no Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23/10, porquanto “na declaração de preferência não discriminou, nomeadamente, a intervenção de que o imóvel carece e o prazo dentro do qual pretende executá-la”.
O A. respondeu invocando a nulidade de tal arguição, por estar precludida a possibilidade de invocação de qualquer outro meio de defesa e que a referida Ré ao invocar o não preenchimento dos requisitos legais da declaração de preferência age de forma ilegítima e abusiva, excedendo manifestamente os limites da boa fé.
A aludida Ré, em contraditório subsequente, refutou a dita nulidade.
Prosseguiram, depois, os autos e, entre o mais, o A. juntou a minuta da acta da sessão extraordinária da Assembleia Municipal de 12/05/2020, através da qual foi aprovada por aquele órgão a aquisição do imóvel objeto nos presentes autos.
Por sua vez, o Tribunal de Contas comunicou a decisão tomada a respeito do visto prévio que lhe foi solicitado sobre esta matéria, tendo sido decidido, por despacho datado de 12/01/2021, que “nada obsta a que seja proferida sentença a conceder provimento à pretensão da autora, se tal eventualmente vier assim a ser entendido, sem que seja obtido o visto prévio do Tribunal de Contas”.
Em sede de despacho saneador, foi, para além do mais, admitido o pedido reconvencional, julgada improcedente a ilegitimidade passiva dos RR., AA1, AA2, AA3 e AA4, bem como a invocada excepção de falta de depósito do preço.
Além disso, foram ainda fixados os temas da prova, que compreenderiam, entre outros, “as circunstâncias em que o autor manifestou a intenção de exercer a preferência”.
Finalmente, foi realizada a audiência de julgamento, após a qual foi proferida sentença na qual se julgou a presente ação improcedente, por não provada, e se absolveram os RR. do pedido.
Foi, ainda, julgado prejudicado o conhecimento da reconvenção e manifestado o entendimento de que não existia má fé de nenhuma das partes.
Inconformado com esta sentença, dela recorreu o A. e a Ré, Vintage Atmosphere, Ldª., a titulo subordinado.
A Relação não admitiu o recurso subordinado e, julgando improcedente o recurso do A., confirmou a sentença recorrida.
Não se conformou, no entanto, o Autor que veio interpor recurso de revista, formulando as seguintes conclusões:
“1.Vem o presente recurso interposto do douto Acórdão proferido pelo Tribunal a quo e é o mesmo apresentado na firme convicção de que a referida decisão padece de nulidade, por excesso de pronúncia [artigo 615.º, número 1, alínea d) CPC].
2. Com efeito, a decisão proferida pelo Tribunal de Primeira Instância teve como pressuposto, pois que tal sempre foi admitido pelas partes nos Articulados, a existência do direito legal de preferência por parte do Município do Porto.
3. Decidiu a Primeira Instância, no entanto, que o direito quando foi exercido já se encontrava caducado, motivo pelo qual o recurso apresentado pelo ora Apelante tinha dois fundamentos, por um lado, aquilatar se o direito de preferência se encontra extinto por caducidade e, por outro lado, se foi incumprido o dever de comunicação para preferência e quais as consequências jurídicas daí decorrentes.
4. Todavia, o Tribunal a quo aditou uma questão ao objecto ao recurso, qual seja, se Ao A. pode se reconhecido o direito de preferência que invoca.
5. Foi, assim, aditado ao objecto de recurso uma questão que não consta das alegações de recurso então apresentadas pelo aqui Apelante – o que torna nula a decisão proferida por excesso de pronúncia.
6. Além disso, o douto acórdão aborda a questão que aditou no pressuposto da mesma ter sido debatida na fase de recurso, olvidando, por certo, que na mesma decisão havia rejeitado o recurso subordinado apresentado pela Apelada.
7. Ao ter em consideração o que foi discutido num recurso que o Tribunal a quo não admitiu, a decisão proferida é nula por se debruçar sobre questão não devia.
8. Tudo isto num contexto em que o Tribunal a quo acabou por se pronunciar sobre questão que entendeu ser de conhecimento oficioso – quando não o é e, mais ainda, sobre a qual o Tribunal da Primeira Instância se pronunciou de forma expressa.
9. Donde, cumpria à Apelada reagir processualmente contra a interpretação avançada pelo Tribunal de Primeira Instância quanto ao direito de preferência legal que o Apelante goza e, nesse sentido, não cumpria ao Tribunal a quo conhecer de questão cuja apreciação dependia da iniciativa daquela.
10. O que não se pode aceitar é que o Tribunal a quo, sem que tal tenha sido suscitado em sede de recurso de apelação, venha ao abrigo do disposto no n.º 3 do artigo 5.º CPC revogar a interpretação efectuada pela Primeira Instância. Ao fazê-lo, decidiu sobre questão sobre a qual não podia tomar conhecimento, o que torna a decisão nula.
11. Sem prescindir, o Tribunal a quo, além de se pronunciar sobre questão que a Primeira Instância já havia interpretado, fê-lo, afirmando, que não foi feita alegação e prova de factos essenciais – o que torna a decisão surpresa.
12. O que não se pode aceitar é que a Primeira Instância decida que, à luz dos factos dados como provados (que entendeu ser suficientes), o Apelante goza do direito de preferência legal invocado e, depois, venha a Relação colocar tudo em crise, chegando mesmo a fundamentar que não foram alegados factos essenciais.
13. Tanto mais que, se assim entendia, impunha-se que o Tribunal da Relação anulasse a sentença proferida e, em consequência, ordenasse a remessa dos Autos à Primeira Instância para realização de novo julgamento e prolação de nova sentença e, se necessário, até para proferir despacho de aperfeiçoamento, à luz do artigo 590.º CPC.
14. Donde, o Tribunal a quo não poderia substituir-se ao Tribunal da Primeira Instância e decidir sobre questão que aquele teve oportunidade de decidir, em violação do disposto no artigo 665/2 CPC.
15. Ademais, a decisão proferida é uma decisão surpresa, e por isso nula, porquanto não foi garantido, ao longo de todo o processo, o inerente contraditório sobre a questão que veio a ser o cerne da decisão proferida, seja quanto à alegação e prova dos factos essenciais, seja quanto interpretação pugnada pelo Tribunal a quo.
16. O Tribunal a quo ao decidir da forma como o fez, proferiu uma decisão que é nula por preterição do contraditório (ex vi n.º 1 do art. 195.º do CPC).
17. Por conseguinte, se se entender que seria razoável ao Tribunal da Relação conhecer da questão da legitimidade do exercício do direito de preferência, sempre deveria o Tribunal a quo ter ordenado a remessa dos Autos à Primeira Instância para se pronunciar sobre tal questão, incluindo sobre os factos essenciais alegados pelas partes a esse propósito.
18. Por hipótese de raciocínio, e se se admitir a apreciação dos factos constitutivos do direito pugnada pelo Tribunal a quo, sempre se diga que o Tribunal não procedeu a uma correta avaliação e interpretação dos factos dados como assentes, da documentação junta aos autos acerca da Operação de Reabilitação Urbana sistemática (ORU) de Campanhã – Estação, do artigo 58.º do RJUR.
19. O Tribunal não teve em consideração as características próprias do imóvel objeto de preferência, porquanto apesar de se tratar de uma única descrição predial corresponde a um conjunto habitacional física e socialmente relevante, denominado de “unidades de ilhas precárias” que se localizam “em frente à estação de Campanhã e na Rua 1”, e que integram 31 casas.
20. Discordamos que o Tribunal exija para o cumprimento da obrigação legal de preferência prevista no artigo 58.º do RJRU que a Apelante, enquanto entidade gestora, entenda que o imóvel deve ser objeto de intervenção no âmbito da operação de reabilitação urbana, discriminando na declaração de preferência, nomeadamente, a intervenção de que o imóvel carece e o prazo dentro do qual pretende executá-la” - artigo 58.º, n.ºs 1 e 3, do RJRU.
21. E, em consequência, que lhe assiste o ónus de alegar e provar os seguintes factos constitutivos do direito de preferência em apreço:
a) Que o imóvel sobre o qual pretende exercer o direito de preferência se situa em área de reabilitação urbana;
b) Que esse mesmo imóvel, no seu entendimento, deve ser objeto de intervenção no âmbito de uma operação de reabilitação urbana;
c) E, por fim, que na declaração de preferência endereçada àquele que manifestou a vontade de alienação, o informou de que o imóvel objeto da sua preferência se destina a ser intervencionado no âmbito duma operação de reabilitação urbana, discriminando nessa mesma declaração a intervenção de que o imóvel carece e o prazo dentro do qual pretende executá-la.
22. Discordamos, desde logo, pelo elemento literal da norma enunciada no n.º 3 do artigo 58.º do RJRU, que utiliza a expressão nomeadamente quando se refere à discriminação na declaração de preferência da intervenção de que o imóvel carece e o respetivo prazo de execução.
23. Entendemos, salvo melhor opinião, de que o elemento primordial do preenchimento do requisito material para a manifestação de vontade de preferir pelas entidades gestoras parece ser, o entendimento da entidade gestora de que o imóvel objecto de preferência deva ser objeto de intervenção no âmbito da operação de reabilitação urbana.
24. Estamos perante um elemento volitivo da entidade gestora que não tem obrigatoriamente de ter respaldo na comunicação de preferência, como pretende fazer querer a decisão a quo.
25. As menções que o Tribunal a quo considera obrigatórias e cumulativas mais não são do que reflexos da manifestação de vontade de preferir da entidade gestora quanto à intervenção a operar não obrigatórios.
26. Surgem a título exemplificativo e facultativa e não obrigatório.
27. Não têm ou devem obrigatoriamente, constar na comunicação de preferência, mas podem constar, tal como podem constar outras informações relativas ao tipo de intervenção de que o imóvel carece,
28. Tanto assim é no n.º 5 do art. 58.º do referido diploma, o legislador culmina o incumprimento desta obrigação de execução de intervenção, com a reversão a favor do obrigado à preferência.
29. Também não colhe a fundamentação constante do Acórdão do Tribunal de Lisboa mencionado nos autos como sustentáculo, proferido no processo n.º 19380/19.8T8SNT.L1-6.
30. Pois, esse caso reporta-se ao exercício do direito legal de preferência pelo Município de Sintra na compra e venda de uma fração autónoma em que o obrigado à preferência não utilizou o Portal Casa Pronta como via para a comunicação de preferência, o Município após análise da questão e avaliação, decidiu exercer preferência, mas não chegou a efetuar a necessária declaração receptícia de preferência.
31. A manifestação de preferência não chegou a existir naquele caso, e não chegou ao conhecimento do preferente antes da celebração do negócio projetado sequer a intenção do Município de preferir. O que não sucedeu nos autos.
32. Acresce que – ao contrário do que sucede nos autos - a fração autónoma apesar de estar inserido em ARU não se encontrava inserida numa concreta operação de reabilitação urbana, pelo que não se encontra prevista nos instrumentos de gestão territoriais aplicáveis, nem sequer era identificável, qualquer intervenção em concreto na fração objeto de preferência.
33. Perante tal factualidade, nunca poderia o Tribunal a quo fundamentar a sua decisão no enquadramento feito neste Aresto do Tribunal da Relação de Lisboa, desde logo, por falta de similitude com o caso dos autos.
34. Acresce que, não deveria ter o Tribunal a quo também fundamentado a sua decisão na falta de alegação e prova pela Apelante dos “factos constitutivos do seu direito” legal de preferência, ignorando a documentação junta, os factos dados como provados, e o que vem referido exaustivamente pelas Partes nos autos.
35. Em concreto, a localização do prédio em Área de Reabilitação Urbana de Campanhã – Estação, para a qual já foi inclusivamente aprovado Programa Estratégico de Reabilitação Urbana (PERU) que enquadra a Operação de Reabilitação Urbana (ORU) de Campanhã – Estação, da qual a Apelante é a entidade gestora, entendendo a Reabilitação Urbana de Campanhã-Estação, conforme consta dos projetos já aprovados, estimada executar no período compreendido entre 2017 a 2026.
36. Não tem em consideração a matéria reconhecida pela douta sentença e que não foi objeto de recurso na parte da fundamentação de direito, que reconhece a Área de Reabilitação Urbana de Campanhã – Estação, para a qual já foi aprovado Programa Estratégico de Reabilitação Urbana (PERU) que enquadra a Operação de Reabilitação Urbana (ORU) de Campanhã – Estação, o que confere ao Município, no caso em concreto e nos termos da lei, o direito legal de preferência na sua transmissão onerosa quando se trate de negócios entre particulares, como é o comunicado.
37. E, em particular, quando refere expressamente “A existência do direito legal de preferência por parte do Município do Porto, que não é posto em causa na presente acção, radica no artigo 29.ºda Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do território e de Urbanismo (Lei n. 31/2014, de 30 de Maio, na sua actual redacção) e no artigo 58.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, na sua redacção actual).”
38. E, ainda, “Para aferir da existência do direito de preferência resultou provado que :
O prédio localiza-se em Área de Reabilitação Urbana de Campanhã – Estação, para a qual já foi aprovado Programa Estratégico de Reabilitação Urbana (PERU) que enquadra a Operação de Reabilitação Urbana (ORU) de Campanhã – Estação. No âmbito daquele Programa estava previsto a reabilitação do edificado dos conjuntos habitacionais em frente à estação de Campanhã e na Rua 1. No concerne à concreta intervenção de que o imóvel carece: “(…) com expansão de área construída nas unidades habitacionais precárias (ilhas) garantindo as necessárias condições de habitabilidade, em conformidade com a legislação atual (estudando-se um eventual programa na base da experiência do projeto SAAL), de forma a permitir:
i. A edificação de espaços interiores com áreas regulamentares;
ii. A compartimentação de espaços exigida e em concordância com as tipologias da habitação;
iii. A adaptação das habitações à composição do agregado familiar;
iv. A constituição de níveis de salubridade adequados ao uso habitacional.
v. A ação de expansão de área construída pressupõe uma análise às condições de habitabilidade do edificado, uma fundamentação sobre a viabilidade construtiva e económica (incluindo uma análise aos rendimentos disponíveis das famílias ao arrendamento), uma identificação das tipologias habitacionais a salvaguardar e uma definição dos agregados familiares a alojar e a realojar (ver ação 3.6.).(…)”
d. O prazo dentro do qual pretende executar tal intervenção: de acordo com o cronograma previsional: de 2017 a 2026.
Afigura-se, pois, que o Município autor goza do direito de preferência legal invocado.
É igualmente inequívoco que o Autor manifestou dentro do prazo legal a sua intenção de exercer a preferência.”
39. O Acórdão recorrido olvida o Pedido de Informação Prévia proposto pela Ré Vintage Atmosphere junto da edilidade, e o pedido de enquadramento para efeitos de certificação da realização de obras abrangidas pelo IFHRU,
40. Não considera até as comunicações juntas aos autos na contestação pela Apelada Vintage Atmosphere, quando assume, sob declaração de compromisso de honra, manter a predominância da função habitacional, respeitando os princípios orientadores da respectiva ARU; a respeitar os casos socialmente sensíveis com observância do enquadramento legal; e submeter um projecto de reabilitação com candidatura ao IFRU para modernização do imóvel, melhoramento da sua salubridade e eficiência energética.
41. Entendemos, no limite, que os factos constitutivos do direito de preferência legal do imóvel sub judice - informação da intervenção de que o imóvel carece, tipo de intervenção e respetivo prazo de execução- deviam ter sido considerados pelo Tribunal a quo como factos notórios, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea c) do n.º 2 do artigo 5.º do CPC.
42. Pior, o Acórdão em crise não atribuiu qualquer relevância ao facto de para o conjunto habitacional que corresponde ao imóvel nos autos, composto por 31 casas, estar previsto e publicado e disponível online, a Operação de Reabilitação Urbana (ORU) de Campanhã – Estação, que esclarece com rigor e de forma pública a intervenção de que o imóvel carece, o tipo de obras a executar e o respetivo prazo, como se refere no parecer da Senhora Professora AA5, junto aos autos:
43. Mormente, quando refere (…) Com efeito o prédio em causa localiza-se em Área de Reabilitação Urbana de Campanhã – Estação, para a qual foi já aprovado Programa Estratégico de Reabilitação Urbana (PERU) que enquadra a Operação de Reabilitação Urbana sistemática (ORU) de Campanhã – Estação (cfr. Aviso n.º 6330/2015 publicado na 2.ª Série do Diário da República de 08 de junho de 2015, e Avisos n.ºs 11860/2017 e 11861/2017, ambos publicados na 2.ª Série do Diário da República de 04 de outubro de 2017.
E como resulta evidente da análise do Relatório de definição da ORU, nomeadamente do previsto nas páginas 24, 46, 47, 48, 49, 50 e 101, resulta, de forma clara e precisa, que o prédio objeto de preferência, considerando a sua concreta localização e caraterísticas, deve ser objeto de intervenção de reabilitação, identificando o tipo de intervenção carecida e o respetivo prazo. Efetivamente:
a. O local está identificado na ORU de Campanhã-Estação com o Projeto Estruturante PE3 e a ação 3.4;
b. Prevê-se a reabilitação do edificado dos conjuntos habitacionais em frente à estação de Campanhã e na Rua 1;
c) No que à concreta intervenção de que o imóvel carece, afirma-se:
“(…) com expansão de área construída nas unidades habitacionais precárias (ilhas) garantindo as necessárias condições de habitabilidade, em conformidade com a legislação atual (estudando-se um eventual programa na base da experiência do projeto SAAL), de forma a permitir:
i. A edificação de espaços interiores com áreas regulamentares;
ii. A compartimentação de espaços exigida e em concordância com as tipologias da habitação;
iii. A adaptação das habitações à composição do agregado familiar;
iv. A constituição de níveis de salubridade adequados ao uso habitacional.
v. A ação de expansão de área construída pressupõe uma análise às condições de habitabilidade do edificado, uma fundamentação sobre a viabilidade construtiva e económica (incluindo uma análise aos rendimentos disponíveis das famílias ao arrendamento), uma identificação das tipologias habitacionais a salvaguardar e uma definição dos agregados familiares a alojar e a realojar (ver ação 3.6.).(…)” Vide pagina 46 do aludido Relatório.
d. O prazo dentro do qual pretende executar tal intervenção, de acordo com o cronograma previsional, está definido: de 2017 a 2026.
44. Por último, mercê dos constrangimentos decorrentes da via utilizada pelos obrigados à Preferência para a comunicação do negócio – Portal Casa Pronta – carece de sentido que o Tribunal a quo considere como procedimento legalmente exigível in casu, uma declaração complementar de preferência da Apelante
45. Quando, ao mesmo tempo, entende que a legislação em apreço tem natureza excepcional, é imperativa, e não é passível de aplicação das normas gerais das comunicações de preferência previstas nos artigos 416.º a 423.º do Código Civil.
46. Esta exigência, na prática numa solução jurídica que, para além de não ter estribo legal, conduziria certamente a situações dúbias, de falta de certeza e segurança jurídica na interpretação da manifestação de preferência.
47. Pugnamos que a Apelante não pode ser “diminuída” no seu direito, nem à mesma podem ser assacadas obrigações acrescidas em virtude do meio utilizado pelo preferente para a sua comunicação.
48. Pelo exposto, e em resumo
(i) A lei não prevê como obrigatário na obrigação de preferência que a entidade gestora tenha de identificar a intervenção de que o imóvel carece nos termos dos instrumentos de gestão territorial em vigor e respetivo prazo de execução.
(ii) Para o reconhecimento do direito de preferência legal que assiste à Apelante nos termos previstos no artigo 58.º do RJRU ficou alegado e prova – e é prova suficiente – que:
a. O Imóvel sobre o qual se pretende exercer preferência se situa em ARU;
b. Que no entendimento da Apelante, enquanto entidade gestora, o imóvel deve ser objeto de uma intervenção no âmbito de uma operação de reabilitação urbana.
Requisitos materiais claramente cumpridos nos autos.
(iii) Mesmo que assim não se entenda, no caso em concreto, os obrigados à preferência, mercê do alegado e documentação junta aos autos e dos procedimentos urbanísticos desencadeados tinha pleno e profícuo conhecimento da situação urbanística e da intervenção prevista para o imóvel no âmbito da Operação de Reabilitação Urbana (ORU) de Campanhã – Estação.
(iv) Sem prescindir, a especificidade do imóvel em crise -conjunto habitacional de tipo “ilha” composto de 31 habitações aliada à a sua concreta especificação no Operação de Reabilitação Urbana (ORU) de Campanhã – Estação, que indica em detalhe o tipo de obras a realizar nas habitações, os objetivos propostos e o prazo de execução, constam de documentação pública e facilmente acessível a um promotor imobiliário com licenciamento pendente, como é o caso da obrigada à preferência, e constitui um facto notório que o Tribunal deve conhecer, e que dispensa sequer alegação e prova.
(v) A manifestação de preferência da Apelante deve seguir a mesma via procedimental que a comunicação de preferência sob pena de inexistência, nos termos do Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de julho e da Portaria n.º 794-B/2007, de 23 de julho, pelo que carece de fundamento o Tribunal a quo exigir a
(vi) Pelo que o Acórdão em crise violou o disposto no artigo 58.º do RJRU.
Nestes termos, e nos que Vossas Excelências mui doutamente suprirão, julgando procedente o presente recurso e julgando de conformidade com as precedentes CONCLUSÕES, será feita uma verdadeira e sã JUSTIÇA!”
A ré contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.
Na Relação, em conferência, julgou-se inverificadas as nulidades.
Cumpre decidir.
Vem provada a seguinte matéria de facto:
“1. Por anúncio requerido pela sociedade imobiliária denominada Essências Positivas, Ldª, titular do número único de matrícula e identificação de pessoa coletiva ... ... .57, com sede na Rua 2, no Porto, e publicado a 03 de Agosto de 2018, na plataforma eletrónica dos serviços do Ministério da Justiça denominada Casa Pronta - anúncio número ........18 – os 2.º, 3.º, 4.º e 5.º Réus, na qualidade de legítimos proprietários e vendedores, comunicaram à Autora, para efeitos de comunicação para o exercício de direito legal de preferência, a sua intenção de proceder à venda do seguinte imóvel:
Prédio urbano composto de trinta e uma casas, sendo quatro de rés-do-chão e vinte e sete de rés-do-chão e sótão, sito na Rua 3com frente também para a Rua 4, freguesia de Campanhã, concelho do Porto, descrito junto da Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número ... da freguesia de Campanhã e inscrito na matriz predial urbana sob os artigos ... e ... todos da freguesia de Campanhã.
2. Através da referida comunicação os 2.º, 3.º, 4.º e 5.º Réus deram conhecimento à Autora do projeto de venda do prédio e as cláusulas do negócio gizado, designadamente:
(i) Identificação dos vendedores: AA1, AA4, AA3 e AA2, acima identificados como 2.º, 3.º, 4.º e 5.º Réus;
(ii) Identificação do comprador: Vintage Atmosphere – Ldª, acima identificada como 1.ª Ré;
(iii) Tipo de negócio: compra e venda;
(iv) Objeto do negócio: prédio acima identificado no estado de arrendado (para fins habitacionais);
(v) Preço do negócio: EUR 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil euros); e
(vi) Data previsível do negócio: 06.09.2018
3. Nada mais tendo referido ou sinalizado a título de observações, nomeadamente através da informação de qualquer condição ou elemento essencial para a concretização do negócio objeto de comunicação de preferência.
4. O anúncio de preferência foi comunicado eletronicamente às entidades titulares de direito de preferência no negócio previsto, a saber: Câmara Municipal do Porto e Direção Regional de Cultura do Norte.
5. A Autora, a 06 de agosto de 2018, manifestou na plataforma eletrónica da Casa Pronta a intenção de exercer o direito legal de preferência que lhe assiste.
6. Fê-lo considerando os exatos termos e condições do negócio que lhe foi objeto de comunicação e para os efeitos legais.
7. O prédio localiza-se em Área de Reabilitação Urbana de Campanhã – Estação, para a qual já foi inclusivamente aprovado Programa Estratégico de Reabilitação Urbana (PERU) que enquadra a Operação de Reabilitação Urbana (ORU) de Campanhã – Estação.
8. O prédio situa-se em área de reabilitação urbana, da qual a Autora é a entidade gestora, entendendo a mesma que o edificado deverá ser alvo de intervenção no âmbito da Operação de Reabilitação Urbana de Campanhã-Estação, conforme consta dos projetos já aprovados, estimada executar no período compreendido entre 2017 a 2026.
9. A representante da Requerente do anúncio de comunicação de preferência, AA6, veio, por e-mail enviado para os serviços da Autora em 27 de agosto de 2018, dar “conhecimento das condições do negócio em causa”, referindo agora que “É condição absoluta que a escritura seja realizada no dia 7 de Setembro do corrente ano, conforme estipulado em contrato promessa de compra e venda outorgado”, de que anexa cópia.
10. Adianta ainda que “Caso a Câmara não concretize o negócio nas mesmas condições (valor estipulado e escritura dia 7 de Setembro de 2018), a parte vendedora deixará de ter interesse na realização desta venda.”, sendo que “A informação sobre o local e hora onde a escritura se irá realizar, será devida e atempadamente transmitida.”
11. Por e-mail enviado à Autora a 28 de agosto de 2018, foi-lhe comunicado “que a escritura está agendada para dia 7, pelas 9.30, na Dra. AA7, na Rua 5 Matosinhos.
12. Por documento particular autenticado lavrado no dia 07 de setembro de 2018, na Rua 6 em Matosinhos, perante a Advogada, AA7, titular da cédula profissional n.º ..., os 2.º e 3.º Réus renunciaram, gratuitamente, ao direito de usufruto que lhes assistia relativamente ao prédio objeto de preferência e, ato contínuo, o 2.º, 3.ª, 4.ª e 5.ª Réus venderam à 1.ª Ré, pelo preço global e total de € 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil euros), o prédio melhor identificado supra.
13. O termo de autenticação foi registado on-line na plataforma eletrónica da Ordem dos Advogados às 08:56 do dia 07 de Setembro de 2018, tendo-lhe sido atribuído o n.º de registo ....
14. No termo de autenticação, a entidade autenticadora afirma que verificou “O cumprimento da obrigação de comunicação para efeitos do direito de preferência à Câmara Municipal do Porto e Direção Regional de Cultura do Norte pelo anúncio .../2018 publicado em 03-08-2018 no Portal da Casa Pronta disponível para o efeito, onde se verifica que a Câmara Municipal do Porto manifestou intenção de exercer o direito legal de preferência no presente negócio e nos termos ali expostos, nomeadamente nas circunstancias de tempo, lugar e preço acordados, mas tendo-se abstido de comparecer na data agendada para a outorga do presente documento particular autenticado tendo sido formalmente interpelada para o efeito nomeadamente por comunicação remetida em 27/08/2018 e em 28/08/2018 através de e-mail, cujas impressões arquivo.”
15. A entidade autenticadora interveio em situação análoga à de Notária.
16. Por carta datada de 16 de setembro de 2018 e enviada pela 1.ª Ré à Autora que esta é informada de que a preterição do direito legal de preferência que lhe assiste se deveu ao facto de “a ultrapassagem do prazo limite imposto, resultaria da execução da penhora por parte do Banco BPI, presente na respetiva escritura, sobre a parte pertencente a um dos vendedores e como tal ao desinteresse e desistência pelas outras partes do negócio” e, bem assim, que o prazo útil limite comunicado por e-mail à Autora consubstancia “condição fundamental e liminar, para que o mesmo [o negócio] fosse possível.”
17. A penhora mencionada corresponde a uma inscrição registral de penhora que incidia sobre 1/8 do prédio, assegurada por um registo apresentado em 10 de outubro de 2008 no âmbito de um processo de execução que corre termos junto da 3.ª Seção do 2.º Juízo de Execução do Porto sob o n.º 4294/07.2YYPRT.
18. A Ré tentou comunicar diretamente com a Autora, explicando-lhe os seus intentos e argumentando que a defesa do interesse público não teria que passar necessariamente pelo exercício do direito de preferência.
19. Foi sugerido que esses desígnios lhe fossem comunicadas por escrito e diretamente por ela.
20. Acatando o sugerido, a Ré enviou nesse mesmo dia, às 16:47 horas, um e-mail para o Sr. Dr. AA8.
21. Nesse e-mail a Ré comprometeu-se:
a) a manter a predominância da função habitacional, respeitando os princípios orientadores da respetiva ARU;
b) a respeitar os casos socialmente sensíveis com observância do enquadramento legal;
c) a submeter um projeto de reabilitação com candidatura ao IFRU para modernização do imóvel, melhoramento da sua salubridade e eficiência energética (o que pretendeu, e pretende, concretizar como adiante será demonstrado) e
d) a emitir declaração negocial a confirmar estes seus desígnios a anexar ao respetivo contrato de compra e venda.
22. Numa reunião ocorrida na Câmara Municipal do Porto no dia 3 de Setembro de 2018, entre a legal representante da Ré, a representante da sociedade imobiliária que mediou o negócio, o diretor municipal da Direção de Finanças e Património da Autora, Sr. Dr. AA9 e o chefe da Divisão Municipal da Gestão do Património da Autora, Sr. Dr. AA10, foi pedido à legal representante da Ré que lhes enviasse a eles, uma declaração semelhante à enviada ao Sr. Dr. AA8.
23. O que a Ré cumpriu nesse mesmo dia, às 18:37 horas.
24. No dia seguinte, 4 de Setembro, o técnico superior da Divisão Municipal de Cadastro e Inventário da Autora, Sr. Eng.º AA11, solicitou à legal representante da Ré que fossem os promitentes vendedores a enviar uma comunicação semelhante.
25.Um dos comproprietários satisfez o solicitado e enviou um e-mail ao Sr. Eng.º AA11.
26. A Autora transmitiu aos promitentes vendedores e à representante da sociedade imobiliária que mediou o negócio (AA6), nunca conseguiria ter o €: 1.200.000,00 no dia agendado para a outorga do contrato, mas sim, no mínimo, cerca de três ou quatro meses depois, uma vez que, entre outras formalidades, precisava da autorização do Tribunal de Contas que nunca seria concedida antes desse prazo.
27. No dia 14 de Novembro de 2018, a Ré apresentou na Autora um pedido de parecer sobre um projeto, que também apresentou, de obras de demolição, alteração e ampliação do prédio em causa nestes autos, que se destina a um programa de habitação coletiva com localização em Área de Reabilitação Urbana e demarcada para intervenção do Plano de Ação de Reabilitação Urbana (PARU).
28. Numa primeira fase, a Ré pediu à Autora, instruindo o seu pedido com todas as peças legais e de arquitetura exigíveis, que emitisse um parecer para efeitos de instruir candidatura de financiamento no âmbito do IFRRU 2020.
29. Em 18 de Dezembro de 2018, 3 meses antes de interpor a presente ação, a Autora comunicou o seu parecer à Ré, que foi favorável e de deferimento, considerando o projeto apresentado elegível.
30. A ré-reconvinte pagou, de IMT, as seguintes quantias: €: 3.114,24; €: 2.335,68; €: 2.335,68; 2.335,68 e €: 1.878,56.
31. De Imposto de Selo, a Ré-reconvinte pagou: €: 2.491,52; €: 1.868,64; €:1.868,64: €: 1.868,64 e €: 1.507,50
32. (Eliminado).
33. À senhora Advogada que preparou e realizou o contrato de compra e venda autenticado e apresentou o respetivo registo predial, pagou a Ré Reconvinte o valor de €: 1.568,00, a que acresce o valor a título de retenção na fonte que pagou à Autoridade Tributária, €: 400,00.
34. Para o pagamento do obrigatório depósito eletrónico do documento particular autenticado, pagou a Ré-reconvinte a quantia de €: 20,00.
35. Para o registo predial obrigatório da sua aquisição, pagou a Ré-reconvinte à Conservatória a quantia de €: 350,00.”
Foi dada como não provada a seguinte matéria de facto:
“1. Durante o Inverno, ocorreram situações de infiltrações severas de água, que a Ré-reconvinte foi gerindo tendo em conta o projeto de beneficiação profunda que pretendia realizar.
2. Na pendência da presente ação, a Ré-reconvinte vai ter que responder às situações mais graves.”
Admissibilidade do recurso.
O recurso de revista interposto preenche os pressupostos de recorribilidade.
Considerando, porém, que ambas as instâncias julgaram a acção improcedente, importa verificar se o fizeram sem fundamentação essencialmente diferente (art. 672º, nº 3 do CPC).
Tem-se entendido que a fundamentação do acórdão da Relação é essencialmente diferente quando utiliza um quadro normativo substancialmente diverso, quando ocorre uma alteração estrutural e diferente da matéria em litígio, não se considerando discrepâncias secundárias, periféricas, que não representem, efectivamente, uma fundamentação normativa distinta,
Revertendo ao caso sub judice, verifica-se que a sentença da 1.ª instância julgou a acção improcedente com base num juízo centrado na não consumação do exercício do direito de preferência legal no dia da realização da escritura, bem como na caducidade do direito de acção.
Todavia, o acórdão da Relação substituiu a base do juízo, julgando a acção improcedente por considerar que não se encontrava preenchido um pressuposto jurídico-material essencial do direito de preferência previsto no n.º 3 do art. 58.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU, DL n.º 307/2009, de 23 de Outubro, e subsequentes alterações), por não resultar da matéria de facto provada que o imóvel fosse objecto de uma intervenção concreta e calendarizada, nem que tal conteúdo tivesse sido discriminado, ainda que materialmente, no momento do exercício da preferência, concluindo, por isso, que o direito não chegou a constituir-se validamente.
Há, assim, uma nítida divergência quanto ao momento e ao fundamento normativo da improcedência: para 1ª instância, o direito existiu, mas foi mal exercido; para a Relação, o direito nunca chegou a constituir-se, por falta de um pressuposto.
Ocorre, deste modo, uma alteração da ratio decidendi, que impede que se considere verificada a dupla conforme. Como resulta do acórdão recorrido, a Relação não se limitou a confirmar a fundamentação da sentença; antes reconstruiu o enquadramento normativo, julgando a improcedência da acção com base num critério normativo autónomo, não coincidente com o adoptado pela primeira instância.
Nessa medida, ainda que o resultado do juízo seja formalmente idêntico, não se verifica a situação de dupla conforme prevista no n.º 3 do art. 671.º do CPC, concluindo-se, assim, que o recurso de revista é admissível.
Da nulidade do acórdão recorrido por excesso de pronúncia e por violação do princípio do contraditório
Considera o recorrente que a decisão proferida pelo tribunal de 1ª instância teve como pressuposto, pois que tal sempre foi admitido pelas partes nos articulados, a existência do direito legal de preferência por parte do Município do Porto. Porém, tendo sido decidido que o direito quando foi exercido já se encontrava caducado, o apelante recorreu com dois fundamentos: por um lado, o de aquilatar se o direito de preferência se encontra extinto por caducidade e, por outro lado, se foi incumprido o dever de comunicação para preferência e quais as consequências jurídicas daí decorrentes. A que o Tribunal a quo aditou uma questão ao objecto ao recurso, qual seja, se ao A. pode ser reconhecido o direito de preferência que invoca, questão que não consta das alegações de recurso por si apresentadas, o que torna nula a decisão proferida por excesso de pronúncia. Além disso, considera, o acórdão abordou a questão que aditou no pressuposto da mesma ter sido debatida na fase de recurso, olvidando, por certo, que na mesma decisão havia rejeitado o recurso subordinado apresentado pela Apelada. Daí que ao ter em consideração o que foi discutido num recurso que o Tribunal a quo não admitiu, a decisão proferida é nula por se debruçar sobre questão não devia. Além disso, além de se pronunciar sobre questão que a 1ª instância já havia interpretado, fê-lo, afirmando, que não foi feita alegação e prova de factos essenciais – o que torna a decisão surpresa.
A recorrida contrapõe que a validade do exercício do direito de preferência sempre constituiu o núcleo do litígio e que o alcance do aludido critério normativo foi expressamente discutido ao longo do processo. Sustenta, ainda, que os pressupostos do direito de preferência são de conhecimento oficioso e que o tribunal não se encontra vinculado à qualificação jurídica adoptada pela primeira instância, podendo confirmar ou infirmar a decisão recorrida com base em enquadramento jurídico diverso, desde que dentro do objecto do recurso.
Em causa está, pois, a admissibilidade do juízo da Relação no sentido de não considerar que não se encontrava preenchido o pressuposto jurídico-material essencial do direito de preferência previsto no n.º 3 do art. 58.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU, DL n.º 307/2009, de 23 de Outubro, e subsequentes alterações).
O ar. 58º tem o seguinte teor:
“Direito de preferência
1 - A entidade gestora tem preferência nas transmissões a título oneroso, entre particulares, de terrenos, edifícios ou frações situados em área de reabilitação urbana.
2 - Tratando-se de património cultural imóvel classificado ou em vias de classificação ou de imóveis localizados nas respetivas zonas de proteção, o direito de preferência da entidade gestora não prevalece contra os direitos de preferência previstos no n.º 1 do artigo 37.º da Lei n.º 107/2001, de 8 de setembro.
3 - O direito de preferência previsto no n.º 1 apenas pode ser exercido caso a entidade gestora entenda que o imóvel deve ser objeto de intervenção no âmbito da operação de reabilitação urbana, discriminando na declaração de preferência, nomeadamente, a intervenção de que o imóvel carece e o prazo dentro do qual pretende executá-la.
4 - O direito de preferência exerce-se nos termos previstos no RJIGT, para o exercício do direito de preferência do município sobre terrenos ou edifícios situados nas áreas do plano com execução programada, podendo ser exercido com a declaração de não aceitação do preço convencionado.
5 - Nos casos previstos na parte final do número anterior, assiste às partes do contrato, primeiro ao vendedor e depois ao comprador:
a) O direito de reversão do bem quando não seja promovida a intervenção constante da declaração de preferência, aplicando-se o disposto no Código das Expropriações, com as devidas adaptações;
b) O direito de preferência na primeira alienação do bem.” (destaque em nosso)”
Para melhor aferição da questão em discussão importará verificar o conteúdo dos articulados e a sentença.
Na petição, o Município do Porto pretende que “por força do exercício judicial do direito legal de preferência que lhe assiste, seja transmitido para si o prédio urbano identificado (no artigo 1.º da petição inicial), pelo preço total de 1.200.000,00€ (…) e, nessa medida, reconhecido o seu direito de propriedade sobre o referido prédio”
Entre outros, alegou os factos que se destacam: (…) 5. A Autora, a 06 de agosto de 2018, manifestou na plataforma eletrónica da Casa Pronta a intenção de exercer o direito legal de preferência que lhe assiste – cfr. Doc. 3…. 6. Fê-lo considerando os exatos termos e condições do negócio que lhe foi objeto de comunicação e para os efeitos legais. 7. Porquanto o prédio localiza-se em Área de Reabilitação Urbana de Campanhã – Estação, para a qual já foi inclusivamente aprovado Programa Estratégico de Reabilitação Urbana (PERU) que enquadra a Operação de Reabilitação Urbana (ORU) de Campanhã – Estação. 8. E ao Município assiste, no caso em concreto e nos termos da lei, o direito legal de preferência na sua transmissão onerosa quando se trate de negócios entre particulares, como é o comunicado. 9. Este direito assenta em dois fundamentos legais distintos. 10. Por o exercício do direito de preferência ter em vista a prossecução de objetivos de política pública de solos para a execução dos programas e planos territoriais e para a reabilitação e regeneração de áreas territoriais rústicas e urbanas, in casu, dos conjuntos habitacionais localizados em frente à Estação de Campanhã e na Rua 1 e, também, com vista à execução do Programa Estratégico de Reabilitação Urbana. 11. E também por estar em causa um prédio sito em área de reabilitação urbana, da qual a Autora é a entidade gestora, entendendo a mesma que o edificado deverá ser alvo de intervenção no âmbito da Operação de Reabilitação Urbana de Campanhã-Estação, conforme consta dos projetos já aprovados, estimada executar no período compreendido entre 2017 a 2026 – cfr. relatório de definição de ORU que aqui se junta como Doc. 4…. (…) 25. Assim, verificou-se que apesar de a Autora ter manifestado a sua intenção de exercer o direito de preferência no negócio comunicado pelo anúncio .../2018, os 2.º, 3.º, 4.º e 5.º Réus e obrigados à preferência não cumpriram com a sua obrigação de venda à Autora. 26. Pois venderam no dia 07 de setembro de 2018 o prédio objeto de preferência à 1.ª Ré, tendo esta última adquirido a propriedade plena do prédio a partir dessa data. (…) 33. Na realidade, a Autora nem teve oportunidade de comparecer ao ato agendado para as 9 horas e 30 minutos, pois antes desse momento já os obrigados à preferência haviam alienado a um terceiro o imóvel. Na verdade, 34. A Autora nunca recebeu toda a documentação e elementos necessários à instrução do ato, nem tão pouco foi interpelada, num prazo e condições razoáveis e equilibradas aos interesses de ambas as partes, para a celebração e formalização do negócio apresentado pelo anúncio .../2018. Aliás, 35. Foi só posteriormente por carta datada de 16 de setembro de 2018 e enviada pela 1.ª Ré à Autora que esta veio a tomar conhecimento de todos os termos e condições essenciais do negócio comunicado - cfr. Doc. 13 (…) 40. Só com a receção da carta datada de 16 de setembro de 2018, foi finalmente dado total conhecimento à Autora de todos os termos e condições do projeto de venda constantes do anúncio n.º .../2018. 41. O que lhe permitiu verificar que quando manifestou a sua intenção de preferência na alienação do imóvel objeto de preferência – 06 de agosto de 2018 – ainda não estava na posse dos termos e condições essenciais e fundamentais para a tomada de decisão e manifestação da vontade de contratar. (…) 47. O legislador veio no artigo 29.º da Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do território e de Urbanismo (Lei n.º 31/2014, de 30 de maio, na sua atual redação), estabelecer um direito legal de preferência ao Estado, às Regiões Autónomas e à Autarquias Locais nas transmissões onerosas de prédios entre Particulares, (…) 51. Também por força do direito legal de preferência previsto no artigo 58.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, na sua redação atual) é conferido à Autora o direito de preferir na venda feita pelos 2.º, 3.º. 4.º e 5.º Réus à 1.ª Ré, do prédio identificado no supra artigo 1.º.(…) 55. Ora, in casu, resulta evidente da análise do Relatório de definição da ORU acima junto do tipo de operação prevista, nomeadamente do previsto nas páginas 24, 46, 47, 48, 49, 50 e 101, que é público e notório que a Autora entende que o prédio objeto de preferência, considerando a sua concreta localização e caraterísticas, deve ser objeto de intervenção de reabilitação, identificando o tipo de intervenção carecida e o respetivo prazo para a sua execução, porquanto: (…) 56. Não obstante, declara-se, pela presente, e para todos os efeitos legais, que a Autora, na qualidade de Entidade Gestora, entende que o prédio objeto de preferência deve ser alvo de intervenção no âmbito da ORU de Campanhã-Estação com o Projeto Estruturante PE3 e a ação 3.4 nos termos definidos supra e no relatório junto, dos quais consta discriminada a intervenção de que este prédio necessita e o prazo previsto para a sua execução. 57. Em ambas as situações e enquadramentos legais expostos resulta evidente que à Autora assiste o direito legal de preferência na transação em crise nestes autos. (…)71. Parece-nos, salvo opinião em sentido diverso, que os obrigados à preferência não lograram comunicar à autora todos os termos e condições do projeto de negócio existente, e para o qual já existia até um acordo com terceiro. (…) 83. … no caso em discussão, tendo ocorrido violação da obrigação de comunicação do negócio por manifesta insuficiência das informações constantes do anúncio n.º .../2018, estamos perante uma situação de incumprimento que legitima o recurso da Autora à ação de preferência prevista no artigo 1410.º do Código Civil. (…) 90. E apenas na hipótese académica de este Tribunal entender que não houve violação da obrigação de comunicação de preferência por parte dos 2.º, 3.º, 4.º e 5.º Réus, sempre se diga que a Autora manifestou, atempada e validamente, a sua intenção de preferir no negócio anunciado. 91. Pois manifestou na plataforma eletrónica logo no dia 06 de agosto a sua intenção de preferir. 92. Tal ato representa “a aceitação, por parte do preferente, [que] vincula o obrigado, e, igualmente, o próprio, à realização do contrato, nos termos do projeto e clausulado transmitidos” - acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27.11.2018 acima mencionado, realçado no texto original. 93. Deste modo, e tendo a Autora exercido em tempo o seu direito de preferência, disponibilizando-se (como não poderia deixar de o fazer) a pagar o preço convencionado entre o obrigado à preferência e o terceiro interessado, constituiu-se a obrigação (tanto do preferente como dos obrigados à preferência) de contratar nos termos do projeto de venda comunicado.” (o ênfase em itálico é nosso)
Na contestação, a Ré alegou, por sua vez, que: 1º. A Ré não duvida que a Autora goza de um direito de preferência legal, na alienação ou dação em cumprimento de determinado imóveis do seu território, nomeadamente no prédio dos autos. 2º - Só que sendo a Autora um órgão de administração pública colegial, o exercício dessa preferência tem que ser, obrigatoriamente, precedido de aprovação e deliberação do Executivo Municipal. (…) 4º-A Autora não fez acompanhar esta sua acção da respectiva e necessária deliberação do executivo municipal para a aquisição do prédio dos autos. (…) 19º- O que significa que, querendo exercer o direito de preferência, ficou a Autora a saber que teria que proceder ao pagamento de €: 1.200.000,00 em data próxima ao dia 6 de Setembro de 2018. 20º- (…) É também inequívoco que a Autora manifestou a intenção de exercer esse direito legal de preferência e que, na sequência dessa intenção e de um pedido de documentação, recebeu o contrato promessa de compra e venda que constitui o doc. n.º 6 da douta petição inicial. (…) 23º. Resulta também inequívoco da matéria de facto alegada pela Autora, que esta não compareceu no dia e local indicado para a consumação do negócio, nem na hora que lhe foi comunicada, nem noutra. (…) 25º. Ou seja, o preferente tem que concretizar o negócio na exacta mesma medida das condições essenciais do negócio que lhe foram transmitidas 26º. O que incluiu, obviamente, a data estipulada para o pagamento: se o comprador paga num determinado dia, o preferente é nesse mesmo dia que tem também que proceder a igual pagamento. 27º. O que, reportando ao presente caso, transmitidas à Autora todas as condições essenciais do negócio, como foram, transmitida à Autora a data, hora e local da concretização do negócio, como foi, restava-lhe comparecer e substituir-se à Ré, pagando o valor em causa aos vendedores. 28º. Como a Autora não compareceu, nem diligenciou no sentido de ser possível comparecer e substituir-se à Ré no negócio, o exercício do seu direito legal preferência caducou e esse mesmo direito extinguiu-se, 29º. Como esta conclusão é atingida pela análise criteriosa dos factos invocados pela Autora na sua petição inicial, deve ser já proferida douta sentença que julgue a presente acção improcedente. (…) 60º- Curiosamente, o Presidente da Câmara Municipal do Porto defende que para a Autora conseguir efectivar o seu direito legal de preferência na alienação de imóveis a Lei tem que ser alterada (cfr. print de página do site oficial da Autora, que junta como doc. n.º 8 e reproduz integralmente). 61.º- Mas a verdade é que ainda não foi e, para ter sido cumprida, tinha a Autora que ter comparecido e pago o preço no acto do contrato de compra e venda realizado em 7 de Setembro de 2018. (…) 64º.-Essa matéria seria pertinente, se à Autora não tivesse sido comunicado o negócio projectado para efeitos do seu exercício legal de preferência, comunicação essa que, pelo menos formalmente, ela própria admite ter sido rigorosamente cumprida. 65º.-Sendo assim, como é, não entende a Ré o que pretende a Autora com tão longa alegação para convencimento de que lhe assiste um direito legal de preferência, quando depois admite e é matéria pacifica, que esse direito lhe foi reconhecido e que a oportunidade de o exercer lhe foi concedida. 66º- Aproveita a Ré, até para que se retire algo de útil desta parte despicienda da douta petição inicial, para dizer que concorda que “o direito legal de preferência é enquadrado como um meio de intervenção administrativa do solo, constituindo um instrumento na condução da politica dos solos para prossecução das finalidades que são acometidas a estas entidades públicas” e tem “em vista a prossecução de objectivos de politica pública de solos para a execução dos programas e planos territoriais e para a reabilitação e regeneração de áreas territoriais rústicas e urbanas, in casu, dos conjuntos habitacionais localizados em frente à Estação de Campanhã e na Rua 1 e, também, com vista à execução do Programa Estratégico de Reabilitação Urbana”(…) (destaques nossos).
Escreveu-se na sentença:
“ (…).
A pretensão do autor assenta no facto do prédio em causa se localizar em Área de Reabilitação Urbana de Campanhã – Estação, para a qual já foi aprovado Programa Estratégico de Reabilitação Urbana (PERU) que enquadra a Operação de Reabilitação Urbana (ORU) de Campanhã – Estação, o que confere ao Município, no caso em concreto e nos termos da lei, o direito legal de preferência na sua transmissão onerosa quando se trate de negócios entre particulares, como é o comunicado.
Este direito assenta em dois fundamentos legais distintos, a saber a prossecução de objectivos de política pública de solos para a execução dos programas e planos territoriais e para a reabilitação e regeneração de áreas territoriais rústicas e urbanas, em concreto, conjunto habitacionais localizados em frente à Estação de Campanhã e na Rua 1 e, também, com vista à execução do Programa Estratégico de Reabilitação Urbana e por estar em causa um prédio sito em área de reabilitação urbana, da qual a Autora é a entidade gestora, entendendo a mesma que o edificado deverá ser alvo de intervenção no âmbito da Operação de Reabilitação Urbana de Campanhã-Estação, conforme consta dos projectos já aprovados, estimada executar no período compreendido entre 2017 a 2026.
A existência do direito legal de preferência por parte do Município do Porto, que não é posto em causa na presente acção, radica no artigo 29.ºda Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do território e de Urbanismo (Lei n.º 31/2014, de 30 de Maio, na sua actual redacção) e no artigo 58.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, na sua redacção actual).
Assim, o direito de preferência legal invocado pelo autor tem de ser apreciado ao abrigo das disposições contidas na Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo (Lei n.º 31/2014, de 30 de Maio, na sua actual redacção) e do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, na sua redacção actual) em conjugação com as normas contidas no Código Civil que regulam o exercício do direito de preferência. No exercício daquele direito é regulado no artº 18º do Decreto-Lei n.º 263-A/2007 e no artigo 10.º da Portaria n.º 794-B/2007, ambos de 23 de julho.
A consagração destes direitos legais de preferência tem na sua génese a necessidade de prosseguir fins da política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo, nomeadamente garantir o desenvolvimento sustentável, a competitividade económica territorial, a criação de emprego e a organização eficiente do mercado fundiário, tendo em vista evitar a especulação imobiliária e as práticas lesivas do interesse geral, racionalizar, reabilitar e modernizar os centros urbanos, os aglomerados rurais e a coerência dos sistemas em que se inserem e regenerar o território, promovendo a requalificação de áreas degradadas e a reconversão de áreas urbanas de génese ilegal.
Para aferir da existência do direito de preferência resultou provado que :
O prédio localiza-se em Área de Reabilitação Urbana de Campanhã – Estação, para a qual já foi aprovado Programa Estratégico de Reabilitação Urbana (PERU) que enquadra a Operação de Reabilitação Urbana (ORU) de Campanhã – Estação. No âmbito daquele Programa estava previsto a reabilitação do edificado dos conjuntos habitacionais em frente à estação de Campanhã e na Rua 1. No concerne à concreta intervenção de que o imóvel carece: “(…) com expansão de área construída nas unidades habitacionais precárias (ilhas) garantindo as necessárias condições de habitabilidade, em conformidade com a legislação atual (estudando-se um eventual programa na base da experiência do projeto SAAL), de forma a permitir:
i. A edificação de espaços interiores com áreas regulamentares;
ii. A compartimentação de espaços exigida e em concordância com as tipologias da habitação;
iii. A adaptação das habitações à composição do agregado familiar;
iv. A constituição de níveis de salubridade adequados ao uso habitacional.
v. A ação de expansão de área construída pressupõe uma análise às condições de habitabilidade do edificado, uma fundamentação sobre a viabilidade construtiva e económica (incluindo uma análise aos rendimentos disponíveis das famílias ao arrendamento), uma identificação das tipologias habitacionais a salvaguardar e uma definição dos agregados familiares a alojar e a realojar (ver ação 3.6.).(…)”
d. O prazo dentro do qual pretende executar tal intervenção: de acordo com o cronograma previsional: de 2017 a 2026.
Afigura-se, pois, que o Município autor goza do direito de preferência legal invocado.
É igualmente inequívoco que o Autor manifestou dentro do prazo legal a sua intenção de exercer a preferência.
Porem, entende-se que merece particular cuidado a análise da comunicação para preferência (quer o consta do anuncio publicado a 03 de Agosto de 2018, na plataforma electrónica dos serviços do Ministério da Justiça denominada Casa Pronta - anúncio número 44510/2018 quer o que consta do contrato promessa junto com a comunicação datada de 27 de agosto de 2018 dirigida pela representante da Requerente do anúncio aos serviços do autor).
(…)
No caso sub judice, a comunicação foi feita e em termos que permitiram ao preferente declarar “que tinha interesse em comprar”.
Dos documentos supramencionados, resulta de forma inequívoca que foi comunicado ao autor qual o prédio objecto do negócio; a identificação dos vendedores e da sociedade compradora (a Ré); que o negócio era uma compra e venda; que o preço seria de €: 1.200.000,00 e que a data prevista para a concretização desse negócio e respectivo pagamento era o dia 6 de Setembro de 2018. Mais ficar a saber o Município Autor, pelo menos, desde a comunicação datada de 27 de Setembro o teor do contrato promessa de compra e venda.
Ora, na Clausula 6º fica convencionado que:
“A escritura de compra e venda será realizada até ao dia 7 de Setembro de 2018
A não comparência de qualquer um dos vendedores à escritura marcada, constituirá incumprimento definitivo do contrato promessa.
(…)
O que significa que, querendo exercer o direito de preferência, ficou a Autora a saber que teria que proceder ao pagamento de €: 1.200.000,00 em data próxima ao dia 6 de Setembro de 2018.
(…)
Concluindo que não se existe a violação do principio geral da boa fé, fica claro que o Município não consumou o seu direito de preferência no dia da realização da escritura.
Esse não exercício não foi motivado por qualquer alteração às condições essenciais do negócio que lhe foram comunicadas; por qualquer nova condição que lhe não foi comunicada (nomeadamente a existência de uma penhora que incidia sobre parte do prédio); por um aviso precipitado do dia e hora designados para a outorga do contrato definitivo ou por qualquer alteração à hora marcada para essa outorga mas apenas não ter a aprovação da Assembleia Municipal e o visto do Tribunal, requisitos necessários para a concretização da aquisição do prédio identificado nos autos.
Acresce que desta última data (28.08.2018) o A. conhecia todos os exactos termos do negócio que veio a ser concretizado entre os RR. Assim, o prazo para intentar a acção de preferência decorreria, no máximo, até ao dia 27 de Fevereiro de 2019 e a presente acção foi proposta apenas no dia 07 de Março de 2019, quando o prazo para intentar a acção já tinha decorrido integralmente e o direito de o autor intentar esta acção havia caducado.
Nestes termos, a pretensão do Município autor não ser acolhida.
Face ao exposto, ficam prejudicadas as demais questões a apreciar, nomeadamente o pedido reconvencional, que foi formulado para o caso de a acção ser julgada procedente. (…) ( destaques em itálico e a negrito nossos).”
Dos articulados e da sentença retira-se o seguinte:
- que na petição o autor alegou que cumpriu as condições previstas no art. 58º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, na sua redação actual (cfr., designadamente, os arts.. 51, 56 e 90 da petição);
- que na contestação, a ré Vintage Atmosphere, Ldª se limitou a alegar que, assistindo embora ao A. o direito de preferência legal” entendia que o A. não fez acompanhar a presente acção da deliberação do executivo municipal e subsequente ratificação da Assembleia Municipal para a aquisição do prédio dos autos, que o depósito efetuado pelo A. não integrava todas as prestações devidas e que, não tendo exercido, oportunamente, o direito de preferência o mesmo se tinha extinguido por caducidade; e, o que o A. agia em abuso de direito. Não questionou, em lado algum, as condições de exercício do direito de preferência, no que respeita à validade da declaração de preferência nos termos do nº 3 do art. 58º do Decreto-Lei n.º 307/2009.
Só depois dos articulados, no requerimento autónomo de 12/9/2019, e de forma absolutamente extemporânea, veio referir que “como resulta dos autos, a autora não cumpriu com os requisitos previstos no mencionado nº 3, porque na declaração de preferência não discriminou, nomeadamente, a intervenção de que o imóvel carece e o prazo dentro do qual pretende executá-la”, dessa forma introduzindo uma questão nova que não tinha suscitado na contestação, onde devia ter deduzido toda a defesa (art. 573º do CPC).
- perante o alegado pela R., na contestação, a sentença afirmou que a existência do direito legal de preferência, que se radicava no art. 29º da Lei nº 31/2014 de 30.5, na sua redacção actual e no art. 58º do Decreto-Lei n.º 307/2009 de 23 de Outubro, também na sua última redacção, não tinha sido posta em causa na acção; e que para aferir dessa existência resultavam provadas [no âmbito do Programa Estratégico de Reabilitação Urbana] várias medidas, no que à intervenção de que o imóvel carecia, e, ainda, o prazo dentro do qual o A. pretendia executar tal intervenção, de 2017 a 2026, de acordo com o cronograma previsional; para concluir que o Município autor gozava do direito de preferência legal invocado; de seguida, analisou a comunicação do direito de preferência e concluiu pela caducidade do direito (que antes tinha reconhecido).
Ora, tendo o A. invocado o direito de preferência de acordo com o disposto no art. 58º, e o seu exercício válido e atempado, sem oposição da R. quanto às condições desse exercício ao abrigo daquela disposição, afigura-se-nos que a sentença, ao afirmar, após apelo ao art. 58º, que o Município goza do direito de preferência legal invocado só pode ter o sentido de considerar que o A. exerceu tal preferência validamente, de acordo com todas as condições previstas nesse artigo.
É verdade que a sentença não se referiu especificamente aos requisitos da declaração de preferência a que alude a 2ª parte do nº 3 do art. 58º (“…discriminando na declaração de preferência, nomeadamente, a intervenção de que o imóvel carece e o prazo dentro do qual pretende executá-la”). Porém, em sede de aferição do direito de preferência, referiu-se à “intervenção de que o imóvel carece” e ao “prazo dentro do qual pretende executar” tal intervenção, que são duas expressões que constam da 2ª parte do nº 3 do art. 58º, o que permite supor que a sentença quis avaliar o direito de preferência em todos os aspectos e afirmar esse direito face à globalidade dos requisitos previstos no artigo 58º. O reconhecimento do direito não foi feito de forma meramente abstracto, mas concretamente, com referência ao conteúdo do art. 58º, que está, precisamente, subordinado à epigrafe “ Direito de preferência”.
Não obstante, e por entender que a questão integrava o núcleo constitutivo do direito invocado pelo autor, e que lhe era lícito conhecer de tal direito, a Relação considerou que não se verificavam os requisitos do art. 58º, nº 3 do DL 307/2009.
É certo que o reconhecimento ou não do direito de preferência invocado pelo A. , como fundamento da sua pretensão, constitui pura matéria de direito, sendo, assim, de apreciação oficiosa.
Porém, como se se assinala no Ac. STJ de 19.6.2019, proc. 1274/15.8T8FAR.E1.S, esse é apenas “um dos dados da equação”:
“O outro é integrado pelo regime de preclusão que emerge do art. 635º do CPC, do qual resulta que o caso julgado que, por qualquer via, se tenha estabelecido em relação a alguma decisão ou segmento decisório não pode ser perturbado por uma atuação posterior, ainda que de um tribunal hierarquicamente superior (Ac. do STJ de 22-9-16, 106/11, relatado pelo ora relator).
Ora, o facto de o tribunal de 1ª instância não ter afirmado, expressis verbis, na conclusão da sentença o reconhecimento do direito de preferência não obsta à verificação do caso julgado intraprocessual, na medida em que, a todos os títulos, esse reconhecimento foi assumido na fundamentação da sentença e constituiu, aliás, o pressuposto lógico da posterior apreciação da exceção perentória de caducidade desse mesmo direito, nos termos do art. 416º, nº 2, do CC. “ (…)
É verdade que em matéria de qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso o Tribunal ad quem não está limitado pela iniciativa das partes (art. 5º, nº 3, do CPC). Ou seja, uma vez interposto recurso, em princípio, é lícito ao Tribunal ad quem conhecer oficiosamente de questões relativamente ao segmento decisório sob reapreciação, sejam de natureza processual (v.g. incompetência absoluta, falta de personalidade), sejam de natureza substantiva (v.g. nulidade do contrato por vício formal ou simulação, caducidade em matéria de direitos indisponíveis), desde que os necessários elementos de facto estejam acessíveis e seja respeitado o contraditório. No que concerne a aspetos estritamente jurídicos e com a mesma cautela, o Tribunal é livre de identificar as normas que melhor se ajustem ao caso concreto para qualificar as relações jurídicas ou para delas extrair os efeitos adequados.
Todavia, estes são poderes que apenas interferem a jusante, ou seja, na fase em que o Tribunal ad quem tem de preparar a decisão a proferir, não podendo então olvidar-se o eventual efeito preclusivo decorrente do que anteriormente já foi decidido sobre qualquer outra questão prejudicial, cuja estabilidade deve prevalecer sobre o eventual interesse na melhor aplicação do direito. Trata-se da manifestação do princípio da proibição da reformatio in peius (neste sentido, cfr. também Lebre de Freitas e Ribeiro Mendes, CPC anot., vol. III, Tomo I, 2ª ed., pág. 42).”
Assim, em termos exemplificativos (…) se determinada questão não foi integrada no recurso de apelação, não pode ser suscitada, depois, no recurso de revista interposto pelo apelante (Ac. do STJ de 16-6-16, 623/05, www.dgsi.pt.); não pode ser modificada ex officio pelo Tribunal ad quem a decisão recorrida em termos que se revelem mais desfavoráveis para o recorrente (Ac. do STJ de 18-12-13, 1801/10), nem ultrapassar decisão cujos efeitos se encontrem estabilizados por não ter sido oportunamente impugnada.”
Assim, tendo a sentença reconhecido o direito de preferência legal em face do disposto no art. 58º do DL 307/2009, de 23/10,, sem que dessa parte tenha havido recurso subordinado da ré, precludida ficou a possibilidade de à Relação de, oficiosamente, reexaminar o cumprimento do art. 58º e concluir, como concluiu, que o recorrido não gozava do direito de preferência, por não estar discriminada na declaração de preferência a intervenção de que o imóvel carece e o prazo dentro do qual pretendia executá-la (art. 58º, nº 3 do DL 307/2009).
E ficou precludida dada a proibição da reformatio in peius (neste sentido cf. também Lebre de Freitas e Ribeiro Mendes, CPC anot., vol. III, t. I, 2ª ed., p. 42).
Na reformatio in pejus, o julgamento do recurso não pode agravar a posição do recorrente, tornando-a pior do que seria se ele não tivesse recorrido (cfr. Ac. STJ de 21.3.2023, proc. 1069/09.8TVLSB.S1; e Ac. STJ de 2.2.2017, proc. 52/13. 3TBTMC.G1.S1).
Pode contrapor-se que a proibição da reformatio in pejus não se aplica aos fundamentos mas apenas à decisão.
Sucede, no entanto, que o reconhecimento do direito não é mero fundamento da decisão mas ele próprio parte da decisão não recorrida (v. o Ac. STJ de 19.6.2019). O não reconhecimento do direito, na Relação, redunda em prejuízo do A. recorrente, que viu reconhecido esse direito na 1ª instância.
A violação da proibição da reformatio in pejus determina a nulidade por excesso de pronúncia da decisão do tribunal ad quem, nos termos do art. 615º, nº 1, al. d), 2ª parte, do CPC (cfr. Ac. STJ 3.3.2026., proc.10066/14.0T8LSB-A.L1.S1).
Deste modo, o tribunal ad quem incorreu em excesso de pronúncia quando se pronunciou sobre o (não) reconhecimento do direito de preferência da parte do Município, questão que estava coberta pelo caso julgado formal ( cfr. o citado Ac. STJ de 21.3.2023).
Nos termos do art. 684º, nº 1 do CPC, deve suprir-se a nulidade e declarar-se em que sentido a decisão deve considerar-se modificada.
Procedendo a esse suprimento, e de acordo com o exposto, modifica-se a decisão recorrida no sentido de que o A. goza do referido direito de preferência.
Tal consequência prejudica a apreciação de eventual violação do princípio do contraditório ínsito no nº 3 do art. 3º do CPC, também suscitada pelo recorrente (e que teria apenas como consequência a devolução do processo à Relação para, depois de assegurar a prévia audição das partes, proferir novo acórdão, sem quaisquer limitações, cfr. Ac. STJ de 8.4.2025, proc. 360/17.4T8ENT-A.E1.S1).
Tendo a Relação considerado prejudicado o conhecimento das demais questões suscitadas em sede de alegações de recurso de apelação do A. devem os autos baixar à Relação para apreciação das demais questões suscitadas nessa apelação (cfr. neste sentido, Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 5ª edição, págs. 425-426 e 440-441; e, entre outros, os Acs. STJ de 2.6.2020, proc. nº 1944/17.6T8FAR.E1.S1, de 6.4.2021, proc. nº 1116/18.2T8PRT.P1.S1, de 4.6.2024, proc. nº 1989/20.9T8PNF.P1.S1 e de 20.9.2023, proc. nº 214/21.0YRCBR.S1, todos em www.dgsi.pt).
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Secção Cível em conceder a revista e, consequentemente:
a) por nulidade por excesso de pronúncia, anular o acórdão na parte em que não reconhece ao A. Município do Porto o direito de preferência legal consagrado no art. 58º do DL nº 307/2009, de 23.10;
b) suprir a referida nulidade e declarar reconhecido tal direito ao Autor;
c) determinar a baixa dos autos para a apreciação das questões prejudicadas.
Custas pela Ré/recorrida.
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Lisboa, 28 de Abril de 2026
António Magalhães ( Relator )
Nelson Borges Carneiro
Maria João Vaz Tomé