| 19784/09.4T2SNT-I.L1.S1 |  |
RECURSO DE REVISTA
RECURSO DE REVISTA EXCECIONAL
AÇÃO EXECUTIVA
FUNDAMENTOS
CONTRADIÇÃO DE JULGADOS
IDENTIDADE DE FACTOS
TEMPESTIVIDADE
LEGITIMIDADE
ALÇADA
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
IMOVEL
PENHORA
OPONIBILIDADE
I- Estatui o direito adjetivo civil, salvaguardando o princípio dimanado da Lei Fundamental, que lhe permite regular, com larga margem de liberdade, a existência dos recursos e a recorribilidade das decisões, condições gerais quanto à admissibilidade e formalidades próprias de cada recurso, nomeadamente, aquelas que respeitam às decisões que comportam revista.
II- Estando em causa a admissibilidade da revista, cujo objeto contende com o acórdão que conheceu do requerimento apresentado em Juízo em demanda executiva, a impetrar que o Tribunal reconhecesse como existente e válido, para efeitos dos presentes autos, o contrato de arrendamento, por prazo certo, celebrado em 1 de junho de 2012, tendo por objeto o imóvel correspondente à verba nº 1 do auto de penhora, celebrado posteriormente a esta, há que convocar, a este propósito, as regras recursivas adjetivas civis, concretamente, os artºs. 852º e 854º, ambos do Código de Processo Civil, para daí se concluir da admissibilidade da revista
III- Para efeito do n.º 2 alínea d) do art.º 629º do Código de Processo Civil, resulta como primeiro pressuposto substancial de admissibilidade do recurso a existência de uma contradição decisória entre dois acórdãos proferidos, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, e do qual não caiba recurso ordinário, por motivo estranho à alçada do tribunal, sendo que a enunciada contradição dos julgados, não implica que os mesmos se revelem frontalmente opostos, mas antes que as soluções aí adotadas, sejam diferentes entre si, ou seja, que não sejam as mesmas, importando que as decisões, e não os respetivos fundamentos, sejam atinentes à mesma questão de direito, e que haja sido objeto de tratamento e decisão, quer no acórdão recorrido, quer no acórdão fundamento, sendo em todo o caso, que essa oposição seja afirmada e não subentendida, ou puramente implícita, por outro lado, exige-se, ao reconhecimento da contradição de julgados, a identidade substancial do núcleo essencial das situações de facto que suportam a aplicação, necessariamente diversa, dos mesmos normativos legais ou institutos jurídicos, sendo que as soluções em confronto, necessariamente divergentes, têm que ser encontradas no domínio da mesma legislação, de acordo com a terminologia legal.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I. RELATÓRIO
1. O Banco Espírito Santo, S.A., no lugar do qual se encontra agora o Novo Banco, S.A. (cfr. “Execução - Requerimento para outras questões” de 06-07-2015 – Ref.ª n.º 3484054 - p.e.), na qualidade de Exequente, veio propor, em processo de execução comum, ação executiva para pagamento de quantia certa contra, AA, BB, CC, DD, EE e FF, tendo por título executivo uma livrança subscrita e avalizada pelos Executados, no valor de €12.525.114,07, cujo pagamento peticiona acrescido de juros (cfr. “Requerimento Executivo” de 26-06-2009 – Ref.ª n.º 236806 - p.e.).
2. No âmbito desta execução veio a ser penhorado, entre outros bens, um imóvel identificado como “verba n.º 1” no auto de penhora de 1 de março de 2010 (cfr. “Auto de Penhora Editável (AE)” de 01-03-2010 – Ref.ª n.º 785323 - p.e.), descrito como: “Casa para habitação de cave, r/c com garagem, 1º andar e logradouro, sita na Rua ..., Lote 15, Amadora, inscrito na matriz sob o artigo 3987 da freguesia da Mina, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Amadora sob o nº 1233”, com o valor de €370.000,00.
3. Na sequência da notificação das partes para se pronunciarem sobre a modalidade de venda, veio o credor reclamante, Salvado & Fontes, Lda., requerer a adjudicação do bem constante da verba n.º 1 por €1.150.000,00, nos termos do art.º 799.º n.º 3 do Código de Processo Civil, requerendo a dispensa de depósito do preço (cfr. “Comunicação do Mandatário a Agente de Execução” de 08-09-2015 – Ref.ª n.º 4026595 - p.e.).
4. O Agente de Execução veio a determinar a venda desse imóvel mediante propostas em carta fechada, informando então que seriam aceites propostas iguais ou superiores a 85% do valor de base de €265.740,00 quanto a essa verba n.º 1 (cfr. “Decisões de AE (AE)” de 16-12-2015 – Ref.ª n.º 5141897 - p.e.).
5. Esse ato do Agente de Execução veio a ser impugnado pelo credor reclamante, Salvado & Fontes, Lda. (cfr. “Execução - Requerimento para outras questões” de 17-12-2015 – Ref.ª n.º 5167121 – p.e.), vindo a execução, por despacho de 9 de dezembro de 2019 (Ref.ª n.º 122667015 - p.e.), a ser sustada quanto à venda desse imóvel até ser proferida sentença no apenso “E”.
6. No âmbito do apenso “E” veio somente a ser proferida sentença a 11 de março de 2024 (cfr. “Sentença” de 11-03-2024 – Ref.ª n.º 149777728 - p.e.), de que o credor reclamante, Salvado & Fontes, Lda., entretanto, interpôs recurso (cfr. “Recurso” de 23-04-2024 – Ref.ª n.º 25504789 - p.e.), que foi admitido com efeito meramente devolutivo (cfr. “Admissão de Recurso” de 03-07-2024 – Ref.ª n.º 151974628 - p.e.).
7. É nessa sequência que o Agente de Execução veio a decidir que:
“Nos presentes autos, inexistindo atualmente impedimento legal para o efeito, prosseguirão as diligências para venda do imóvel melhor identificado como verba n.º 1 no auto de penhora datado de 1/3/2010 – o que se decide, ou seja:
“• Casa para habitação de cave, r/c com garagem, 1º andar e logradouro, sita na Rua ..., Lote 15, Amadora, inscrito na matriz sob o artigo 3987 da freguesia da Mina, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Amadora sob o nº 1233.
“Não obstante já hajam sido ouvidas as partes sobre o preço e modalidade de venda a fixar, e tenha sido proferida decisão de venda pelo signatário datada de 15/12/2015, uma vez que a referida venda ficou suspensa até esta data, face ao hiato temporal a decisão de venda estará assim desatualizada - quanto ao valor de mercado, valor patrimonial e ainda quanto à modalidade antes fixados.
“Decide-se assim dar sem efeito a anterior decisão de preço e modalidade de venda do indicado imóvel, e pela notificação às partes e a sociedade proprietária do imóvel (na qualidade de interveniente acidental) para se pronunciarem sobre o novo preço e modalidade de venda a fixar.
“Será ainda notificada a referida sociedade para dar acesso ao imóvel para afixação de edital de penhora, verificação de estado de conservação e recolha de fotografias e contactos destinados a instruir a publicitação da venda”. (cfr. “Decisões de AE (AE)” de 27-05-2024 – Ref.ª n.º 25722681 - p.e.).
8. Após notificação dos interessados para se pronunciarem sobre a modalidade de venda da verba n.º 1 e do respetivo preço, veio a “Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda.”, na qualidade de interveniente acidental nos autos, para além de se pronunciar sobre a modalidade de venda e do valor, dizer o seguinte:
“Mais se comunica a V. Exa. que o mencionado bem imóvel se encontra arrendado à firma SINFONIARREAL, LDA., NIPC ..., com sede na Rua ..., nº 18, 2700 – 277 Amadora, desde 01 de Junho de 2012, conforme cópia do Contrato de Arrendamento que se junta, devendo, pois, esta sociedade ser notificada para o efeito de dar acesso àquele imóvel para afixação de edital de penhora, verificação de estado de conservação e recolha de fotografias e contactos destinados a instruir a publicitação da venda, bem como ser notificada das demais diligências relativas à venda do mesmo, para o efeito de eventual exercício do direito de preferência legal”.
Em anexo a esse requerimento juntou um contrato de arrendamento escrito, celebrado entre a interveniente, “Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda.”, na qualidade de senhoria, e a “Sinfoniarreal, Lda.”, na qualidade de inquilina, com data de 1 de junho de 2012 (cfr. “Comunicação do Mandatário a Agente de Execução” de 07-06-2024 – Ref.ª n.º 25793683 - p.e.).
9. O Exequente Novo Banco, S.A., veio responder (cfr. “Execução - Requerimento para outras questões” de 20-06-2024 – Ref.ª n.º 25868308 – p.e.), nos seguintes termos:
“1. O ora Requerente desconhece, sem obrigação de conhecer, se é verdadeiro o documento junto aos autos sob a designação “CONTRATO DE ARRENDAMENTO POR PRAZO CERTO” pelo que, expressamente, se impugna, nos termos e para os efeitos no disposto nos artigos 374.º do Código Civil, 444.º e 445.º do Código do Processo Civil.
“2. É de realçar que não existe qualquer elemento no alegado contrato que permita, sequer, aferir da data da alegada assinatura (por exemplo reconhecimento de assinaturas), nem foram juntos quaisquer comprovativos de pagamento ou recibos das alegadas rendas; mais se impugnando o alegado documento de comunicação do contrato, à Autoridade Tributária, datado de 29.03.2017, identicamente nos termos e para os efeitos no disposto nos artigos 374.º do Código Civil, 444.º e 445.º do Código do Processo Civil.
“3. Do mesmo modo que se não demostra o alegado exercício da sua atividade social, no imóvel, pela alegada arrendatária, Sinfoniarreal, Lda.
“4. Por fim ainda que o alegado contrato de arrendamento tivesse sido efetivamente, celebrado, o que por mera cautela e dever de patrocínio se admite, será sempre inoponível à penhora concretizada nestes autos (AP. 4933 de 2010/01/15), o que aliás sucede já com a aquisição a favor da atual proprietária Milpaix Lda. apenas concretizada em 2012, porque posteriores – cfr. artigo 819.º do Código Civil».
10. O Agente de Execução veio, entretanto, informar os autos da seguinte decisão (cfr. “Decisões de AE (AE)” de 16-07-2024 – Ref.ª n.º 26044477 - p.e.):
“1. Por requerimento de 07-06-2024 veio Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda., interveniente acidental, indicar que o imóvel penhorado e sito na R. D. Azevedo Neves, lote 15, n.º 18, na Amadora, "se encontra arrendado à firma SINFONIARREAL, LDA., NIPC ..., com sede na Rua ..., nº 18, 2700 – 277 Amadora, desde 01 de Junho de 2012, conforme cópia do Contrato de Arrendamento que se junta, devendo, pois, esta sociedade ser notificada para o efeito de dar acesso àquele imóvel para afixação de edital de penhora, verificação de estado de conservação e recolha de fotografias e contactos destinados a instruir a publicitação da venda, bem como ser notificada das demais diligências relativas à venda do mesmo, para o efeito de eventual exercício do direito de preferência legal”.
“2. A 19/6/2024 (anexo) foi a indicada sociedade alegada arrendatária notificada para dar acesso ao imóvel, para os referidos fins.
“3. Nada respondeu até à data.
“4. Por requerimento de 20-06-2024 (anexo) veio o Exequente impugnar o referido contrato.
“5. No dia 15/7/2024 (anexo) o signatário deslocou-se ao referido imóvel, tendo aí sido afixado edital de penhora.
“6. Foram ainda recolhidas fotografias do exterior do imóvel e constatado que o mesmo se encontra inabitado, sem utilização por qualquer empresa e fechado.
“Nesses termos decide-se pela (nova) notificação à proprietária Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda., e à alegada arrendatária SINFONIARREAL, LDA. para, mais uma vez e no prazo máximo de 10 dias, darem acesso ao interior do imóvel para recolha de fotografias e verificação de estado de conservação, bem como para indicarem pessoa singular (nome, NIF e contacto telefónico) que deva ser constituído como fiel depositário do referido imóvel.
“Nada sendo dito, sem mais, serão tomadas as devidas diligências para tomada de posse coerciva do imóvel, com recurso a arrombamento e substituição de fechaduras - sem prévio aviso ou necessidade de despacho judicial que o autorize, ficando o Agente de Execução instituído na qualidade de fiel depositário, após a posse efetiva”.
11. Esta decisão motivou o requerimento do Exequente datado de 1 de agosto de 2024 (cfr. “Execução - Requerimento para outras questões” de 01-08-2024 – Ref.ª n.º 26128852 - p.e.), nos termos do qual expôs o seguinte:
“NOVO BANCO, S.A., Exequente no processo à margem referenciado, notificado do teor do auto de verificação do estado de conservação do imóvel penhorado (verba n.º 1 do auto de penhora datado de 01.03.2010),
“VEM,
“No seguimento do requerimento aqui junto aos 20.06.2024, salientar que o mesmo confirma as sérias dúvidas apontadas pelo ora exequente, quanto ao afirmado contrato de arrendamento; com efeito o Sr. Agente de Execução confirmou, entre outro, a ausência de eletricidade nos quartos; a inexistência de bens pessoas de higiene; ou seja, confirmou que o imóvel está inabitado, o que foi corroborado pelos vizinhos, acrescenta-se no auto”.
12. Após a interveniente Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda. veio apresentar novo requerimento sobre esta matéria (cfr. “Execução - Requerimento para outras questões” de 10-09-2024 – Ref.ª n.º 26290658 - p.e.), nos seguintes termos:
“1) Tendo a Milpaix sido notificada, em 28-05-2024, da decisão do Sr. Agente de Execução, de 27-05-2024, para se pronunciar sobre o novo preço e modalidade da venda a fixar para o bem imóvel melhor identificado como verba nº 1 do auto de penhora datado de 01-03-2010; – Cf. Documento nº 1 que se junta.
“2) A Milpaix comunicou ao Sr. Agente de Execução, em 07-06-2024, que o mencionado imóvel se encontra arrendado à firma SINFONIARREAL, LDA., NIPC ..., com sede na Rua ..., nº 18, 2700 – 277 Amadora, desde 01 de Junho de 2012, conforme cópia do Contrato de Arrendamento que juntou, devendo, pois, esta sociedade ser notificada para o efeito de dar acesso àquele imóvel para afixação de edital de penhora, verificação de estado de conservação e recolha de fotografias e contactos destinados a instruir a publicitação da venda, bem como ser notificada das demais diligências relativas à venda do mesmo, para o efeito de eventual exercício do direito de preferência legal. – Cf. Documento nº 2 que se junta.
“3) Na sequência dessa comunicação, o exequente apresentou um requerimento nos autos, em 20-06-2024, pronunciando-se no sentido de desconhecer a veracidade do documento junto aos autos sob a designação “CONTRATO DE ARRENDAMENTO POR PRAZO CERTO”, impugnando o mesmo, alegando que não foram juntos quaisquer comprovativos de pagamento ou recibos das rendas, mais impugnando o documento de comunicação daquele contrato à Autoridade Tributária, datado de 29-03-2017 e que não se demonstra o alegado exercício da sua atividade social, no imóvel, pela alegada arrendatária SINFONIARREAL, LDA..– Cf. Documento nº 3 que se junta.
“4) Em 17-07-2024, a Milpaix foi notificada da decisão Sr. Agente de Execução, de 16-07-2024, para dar acesso ao interior do imóvel em venda, para recolha de fotografias e verificação do estado de conservação, bem como para indicar pessoa singular que devesse ser constituído como fiel depositário do referido imóvel. – Cf. Documento nº 4 que se junta.
“5) Tendo, no seguimento dos contactos telefónicos efetuados com o Sr. Agente de Execução, sido agendada para o dia 24 de Julho de 2024 a realização da mencionada diligência. – Cf. Documento nº 5 que se junta.
“6) No e-mail enviado pelo Sr. Agente de Execução, em 19-07-2024, o mesmo ressalvou que a existência do contrato de arrendamento acima referido não se encontrava firmada nos autos, tendo sido objeto de impugnação pelo exequente. – Cf. Documento nº 5 que se junta.
“7) Em 26-07-2024, a Milpaix foi notificada pelo Sr. Agente de Execução, face à documentação anexa, nomeadamente o auto de constituição de fiel depositário e o auto verificação de estado de conservação do imóvel penhorado, para esclarecer se o imóvel em apreço se encontra ocupado por terceiros e a que título, bem como ser junta documentação que o ateste. – Cf. Documento nº 6 que se junta.
“8) Consta dessa notificação do Sr. Agente de Execução e auto de verificação do imóvel o seguinte: “No interior verificou-se que nas várias divisões se encontram camas, roupa e sapatos. Não indiciam, pela sua quantidade e qualidade, que se tratam de bens de alguém que aqui resida efetivamente. Não existem por exemplo bens de higiene pessoal visíveis. Corroborado pelos vizinhos, conforme diligência anterior, o imóvel não estará atualmente e ao que aparenta ao signatário, a ser habitado. Questionado os funcionários da Sinfonia Real presente, e Milpaix sobre se existe um contrato de arrendamento ou se o imóvel estaria estava habitado, não souberam esclarecer, solicitando que fossem oficiadas as empresas para o efeito. Não existe eletricidade nos quartos/lâmpadas.” – Cf. Documento nº 6 que se junta.
“9) Notificado do referido auto de verificação de estado de conservação do imóvel pelo Sr. Agente de Execução, o exequente apressou-se a vir aos autos, mediante requerimento e comunicação ao agente de execução, ambos apresentados, em 01-08-2024, para dizer que: “No seguimento do requerimento aqui junto aos 20.06.2024, salientar que o mesmo confirma as sérias dúvidas apontadas pelo ora exequente, quanto ao afirmado contrato de arrendamento; com efeito, o Sr. Agente de Execução confirmou, entre outro, a ausência de eletricidade nos quartos; a inexistência de bens pessoas de higiene; ou seja, confirmou que o imóvel está inabitado, o que foi corroborado pelos vizinhos, acrescenta-se no auto.” – Cf. Documentos nº 7 e 8 que se juntam.
“10) Face ao acima descrito, que não corresponde de todo à realidade/verdade, e à impugnação feita pelo exequente quanto ao “CONTRATO DE ARRENDAMENTO POR PRAZO CERTO” celebrado entre a Milpaix e a SINFONIARREAL, LDA., em 01 de Junho de 2012, tendo por objeto o imóvel correspondente à verba nº 1 do auto de penhora, cumpre esclarecer o seguinte:
“- As rendas acordadas pelo referido arrendamento encontram-se integralmente pagas pela arrendatária à senhoria, desde 01 de Junho de 2012 até ao final do ano 2024, conforme recibos de renda e extratos de contas que se juntam sob os documentos nºs 9 a 22;
“- O mencionado contrato de arrendamento foi participado à Autoridade Tributária desde 29-03-2017;
“- O imóvel penhorado em causa tem eletricidade contratada em nome da Milpaix, conforme faturas que se juntam sob os documentos nºs 23 a 25 (a título exemplificativo);
“- O imóvel penhorado em causa tem água contratada em nome da Milpaix, conforme faturas que se juntam sob os documentos nºs 26 a 28 (a título exemplificativo);
“- O imóvel penhorado em causa, para além de ser a sede e o escritório da arrendatária SINFONIARREAL, LDA., encontra-se, no âmbito da sua atividade de gestão de imóveis, a ser ocupado e habitado mediante a cedência temporária e ocasional dos seus quartos para a utilização de hóspedes, normalmente pessoas com menores recursos financeiros e trabalhos intermitentes, conforme demonstram as fotografias dos quartos, cozinha e casa de banho (a qual por ser partilhada apresenta apenas alguns objetos de higiene pessoal), nas quais é visível a existência de eletricidade nesses espaços, bem como a existência de diversos pertences pessoais de vestuário e calçado, que se juntam sob os documentos nºs 29 a 38;
“- Foi constituído fiel depositário do imóvel penhorado em causa o Sr. GG, sócio e gerente da arrendatária SINFONIARREAL, LDA., conforme Auto de constituição de fiel depositário lavrado pelo Sr. Agente de Execução, em 24-07-2024, e Certidão Permanente do Registo Comercial que se junta sob o doc. nº 39.
“11) Desta forma, as perceções que o Sr. Agente de Execução fez mencionar no referido auto de verificação de estado de conservação do imóvel, algumas delas acrescentadas posteriormente ao manuscrito na altura no local, como é bem visível no documento do Auto de Diligência junto aos autos, acima transcritas, não correspondem à realidade dos factos, não sendo, por isso, verdadeiras.
“12) O Sr. Agente de Execução nem sequer identifica as pessoas, descritas com vizinhos, que afirmaram que o imóvel não estava atualmente a ser habitado, pelo que se trata de uma declaração, com todo o respeito, carecida de idoneidade.
“Termos em que se requer a V. Exa. que, considerando procedente por provado o presente requerimento, reconheça como existente e válido para efeitos dos presentes autos o CONTRATO DE ARRENDAMENTO POR PRAZO CERTO celebrado entre a Milpaix, Lda. e SINFONIARREAL, LDA., em 1 de Junho 2012, tendo por objeto o imóvel correspondente à verba nº 1 do auto de penhora, com todas as consequências legais”.
13. O Exequente veio a tomar posição sobre o assim requerido, por requerimento de 23 de setembro de 2024 (cfr. “Execução - Requerimento para outras questões” de 23-09-2024 – Ref.ª n.º 26366436 - p.e.), nos seguintes termos:
“1. Conforme afirmado pelo Exequente no seu requerimento de 20/06/2024, reproduzido a 01/07/2024, este desconhece, sem obrigação de conhecer, se é verdadeiro o documento junto pela dita sociedade aos 07/06/2024, sob a designação “CONTRATO DE ARRENDAMENTO POR PRAZO CERTO”, pelo que, expressamente, ali impugnou, nos termos e para os efeitos no disposto nos artigos 374.º do Código Civil, 444.º e 445.º do Código do Processo Civil.
“2. Também ali realçou que não existe qualquer elemento no alegado contrato que permita, sequer, aferir da data da alegada assinatura (por exemplo reconhecimento de assinaturas), nem foram juntos quaisquer comprovativos de pagamento ou recibos das alegadas rendas, sendo manifestamente insuficiente um alegado registo junto da Autoridade Tributária datado do ano de 2017, documento que também, expressamente, se impugna nos termos e para os efeitos no disposto nos artigos 374.º do Código Civil, 444.º e 445.º do Código do Processo Civil.
“3. E que, mesmo que o alegado contrato de arrendamento tivesse sido, efetivamente, celebrado, o que por mera cautela e dever de patrocínio se assume, sempre seria inoponível à penhora realizada nos autos (AP. 4933 de 2010/01/15), o que aliás sucede também quanto à aquisição a favor da atual proprietária Milpaix Lda. apenas concretizada em 2012, porque posteriores – cfr. artigo 819.º do Código Civil.
“4. O que ora se reproduz.
“5. Mais, no dia 15/7/2024, o Sr. Agente de Execução deslocou-se ao imóvel, tendo aí sido afixado edital de penhora; cfr. anexo à decisão de 16/07/2024.
“6. Foram ainda recolhidas fotografias do exterior do imóvel, tenho o visado constatado que o mesmo se encontra inabitado, sem utilização por qualquer empresa e fechado; idem.
“7. Nesse seguimento, por decisão de 16/07/2024, o Sr. Agente de Execução decidiu “pela (nova) notificação à proprietária Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda., e à alegada arrendatária SINFONIARREAL, LDA. para, mais uma vez e no prazo máximo de 10 dias, darem acesso ao interior do imóvel para recolha de fotografias e verificação de estado de conservação, bem como para indicarem pessoa singular (nome, NIF e contacto telefónico) que deva ser constituído como fiel depositário do referido imóvel. Nada sendo dito, sem mais, serão tomadas as devidas diligências para tomada de posse coerciva do imóvel, com recurso a arrombamento e substituição de fechaduras - sem prévio aviso ou necessidade de despacho judicial que o autorize, ficando o Agente de Execução instituído na qualidade de fiel depositário, após a posse efetiva.”.
“8. E aos 26/07/2024 efetuou uma “verificação de estado de conservação”, da qual se destaca:
“(…)
No interior verificou-se que nas várias divisões encontram-se camas, roupa e sapatos. Não indiciam, pela sua quantidade e qualidade, que se tratam de bens de alguém que aqui reside efetivamente. Não existem por exemplo bens de higiene pessoal visíveis.
“Corroborado pelos vizinhos, conforme diligência anterior, o imóvel não estará atualmente e ao que aparenta ao signatário, a ser habitado.
“Questionado os funcionários da Sinfonia Real presente, e Milpaix sobre se existe um contrato de arrendamento ou se o imóvel estaria estava habitado, não souberam esclarecer, solicitando que fossem oficiadas as empresas para o efeito.
“Não existe eletricidade nos quartos/lâmpadas.”
“9. Pelo que, o Exequente, mediante requerimento de 01/08/2024 confirmou as sérias dúvidas apontadas no seu requerimento de 20/06/2024.
“10. Já a Requerente nada disse e/ou objetou.
“11. Apresentando, agora, tardiamente, o requerimento sob análise.
“12. De novo, o Exequente desconhece, sem obrigação de conhecer, se são verdadeiros os docs. juntos sob os n.ºs 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 e 38, pelo que, expressamente, se impugnam, nos termos e para os efeitos no disposto nos artigos 374.º do Código Civil, 444.º e 445.º do Código do Processo Civil.
“13. Mais, os docs. 9 a 18 respeitam a alegados recibos do pagamento de renda, onde não consta qualquer elemento que permita aferir se efetivamente os mencionados valores foram pagos e/ou recebidos, porque desde logo não foram corroborados por qualquer documento bancário e/ou contabilístico, reportando-se até ao doc. 15 apenas a alegados meses de dezembro, e os restantes a meses e março.
“14. Os docs. 19 a 22, denominados de “extrato de contas” são de meros documentos internos da sociedade Milpaix, sem qualquer certificação de data de emissão e, igualmente, desprovidos de qualquer elemento que permita aferir se os valores constantes do extrato foram pagos/recebidos – e sequer se encontram assinados.
“15. É de evidenciar que a requerente não juntou aos autos qualquer extrato bancário ou documento contabilístico oficial que reflita a realidade que alega.
“16. Os docs. 23 a 25 respeitam a alegadas faturas de eletricidade, cujo contrato encontra-se celebrado em nome da sociedade Milpaix e não em nome da alegada arrendatária, o que, uma vez mais, evidencia que tal alegado contrato de arrendamento não é real.
“17. Sendo de mencionar que os consumos de eletricidade demonstram que o imóvel não se encontra ocupado, com efeito, o documento junto como n.º 23 evidencia um consumo de eletricidade de 10kWh, o documento 24 um consumo de 93kWh e, por fim, o documento n.º 25 um consumo de 31 kWh.
“18. Valores bastante inferiores ao consumo médio mensal de eletricidade, ainda mais para um imóvel com 500m2.
“19. Tal como as alegadas faturas de água e saneamento, juntas como docs. 26, 27 e 28, que refletem, uma vez mais, um contrato celebrado em nome da sociedade Milpaix e não da alegada arrendatária, sendo que todas registam um consumo mensal de água de 0m3 (zero metros cúbicos), que, de forma inequívoca, demonstram que o imóvel não se mostra ocupado.
“20. Por fim, os docs. 29 a 38 consubstanciam meras alegadas fotos de divisões do imóvel, sequer datadas e identificada a sua alegada autoria, que o Exequente desconhece, sem obrigação de conhecer, se, efetivamente, correspondem ao imóvel penhorado, mas que, por si só, não demonstram a ocupação do espaço e que parecem, aliás, evidenciar o contrário.
“NESTES TERMOS E NOS MAIS DE DIREITO,
“Deve improceder, porque indemonstrada e infundada a pretensão da sociedade Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda.”.
14. No seguimento, vem a ser proferido o despacho de 9 de outubro de 2024 (Ref.ª n.º 153403785 – p.e.), com o seguinte teor, na parte que para o caso interessa:
“(…) O imóvel objeto do presente incidente – “Casa para habitação de cave, r/c com garagem, 1º andar e logradouro, sita na Rua ..., Lote 15, Amadora, inscrito na matriz sob o artigo 3987 da freguesia da Mina, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Amadora sob o nº 1233” – encontra-se descrito sob a verba 1 do auto de penhora datado de 01.03.2010.
Nesta conformidade, o alegado contrato de arrendamento, datado de 01.06.2012, terá sido alegadamente celebrado em data posterior ao da penhora do imóvel objeto do mesmo.
Como bem refere o exequente, nos termos do artigo 819.º CC que “sem prejuízo das regras do registo, são inoponíveis à execução os atos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados” (…).
Como se entendeu no Ac. RE, de 25.01.2007, relatado por Acácio Neves (in www.dgsi.pt), “A penhora gera a indisponibilidade dos bens por parte do executado, sendo ineficazes os atos praticados por este em relação ao exequente, demais intervenientes na execução e ao terceiro adquirente do bem penhorado.
Efetivamente, com a realização de uma penhora sobre um imóvel ficam transferidos para o tribunal os poderes de gozo que integram o direito do executado sobre esse bem, com a correspondente transferência de posse para o depositário e a ineficácia relativa dos atos dispositivos ou de oneração do direito subsequentes, os quais, a sucederem, são ineficazes em relação à execução – ver, neste sentido, Ac. RC, de 14.03.2006, relatado por Jaime Ferreira; Ac. RL, de 27.04.2023, relatado por Octávio dos Santos Diogo; Ac. STJ, de 20.11.2019, relatado por Olindo Geraldes (in www.dgsi.pt).
“Ou seja, com a penhora o executado perde os seus poderes diretos sobre os bens, o poder de detenção e de fruição (se a penhora a compreende). Fala-se a propósito da aplicação do princípio da indisponibilidade material absoluta dos bens penhorados. Se quanto à disposição material dos bens o princípio é o referido, quanto à disposição jurídica a regra é a da livre disponibilidade do direito “apenas com a limitação da ineficácia dos respetivos atos, para com a execução, independentemente de declaração judicial, isto é, tendo-se os atos como válidos e eficazes em todas as direções menos em relação à execução. Para a qual são havidos como se não existissem”; “só a figura da ineficácia relativa dá a exata configuração das coisas e lhe fixa os seus verdadeiros efeitos jurídicos” (Anselmo de Castro, op. cit:151/152).
Nesta medida, qualquer situação locatícia constituída após a penhora é inoponível à execução – ver, além dos arestos citados, Ac. STJ, de 05.02.2009 (in www.dgsi.pt). Resultando, in casu, dos autos que o alegado contrato de arrendamento foi alegadamente celebrado em data posterior à data da penhora do imóvel objeto daquele, é o mesmo ineficaz em relação à presente execução. Sendo ineficaz, ou seja, não produzindo quaisquer efeitos para a execução – é havido como se não existisse –, não pode o Tribunal reconhecer “como existente e válido para efeitos dos presentes autos o CONTRATO DE ARRENDAMENTO POR PRAZO CERTO celebrado entre a Milpaix, Lda. e a SINFONIARREAL, LDA., em 01 de Junho de 2012, tendo por objeto o imóvel correspondente à verba nº 1 do auto de penhora”, julgando, assim, manifestamente improcedente o presente incidente. Custas pela interveniente/requerente Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda., que se fixam em 4 UC’s”.
15. Deste despacho, apelou a interveniente “Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda.” tendo o Tribunal recorrido proferido acórdão, em cujo dispositivo consignou: “Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente por não provada, confirmando a decisão recorrida nos seus precisos termos.”
16. Irresignada, a Milpaix - Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda., interpôs recurso de revista excecional, aduzindo as respetivas conclusões.
17. Cumprido o contraditório, distinguimos que a Recorrente continua a sustentar a admissibilidade da revista interposta, aduzindo as seguintes conclusões:
A) O acórdão recorrido versou sobre a questão de saber se deve ser reconhecida eficácia, nomeadamente para efeitos do exercício do direito de preferência no âmbito duma ação executiva, ao contrato de arrendamento que tem por objeto imóvel aí penhorado e cuja venda judicial já foi determinada, quando o respetivo contrato foi celebrado depois do registo da penhora.
B) O acórdão recorrido não reconheceu como existente e válido para efeitos dos presentes autos de execução o contrato de arrendamento celebrado posteriormente à penhora, nomeadamente para efeitos do exercício do direito de preferência no âmbito da venda judicial já determinada nos mesmos, uma vez que entendeu considerar aquele contrato de arrendamento inoponível à presente execução, de acordo com o disposto no artigo 819º do Código Civil, e, consequentemente, ineficaz em relação à mesma, considerando-o como se não existisse.
C) O acórdão recorrido entendeu, ainda, que no caso desse imóvel ser objeto de venda judicial em processo de execução, o correspondente direito ao arrendamento, porque suportado em contrato celebrado em data posterior à penhora e ao seu registo que é inoponível ao exequente, extingue-se por caducidade nos termos do artigo 824º, nº 2 do Código Civil, como todos os demais direitos reais que possam estar, ou não, registados, não podendo opor-se ao exequente, ou a qualquer outro interveniente na execução, um direito de preferência nele sustentado (estabelecido no art.º 1091º, nº 1, alínea c) do Código Civil), por dever este também ser tido por ineficaz para a execução e por sempre se extinguir com a cessação, por caducidade, do arrendamento.
D) Todavia, conforme é expressamente reconhecido no acórdão recorrido, a solução preconizada naquele está longe de ser uniforme na doutrina e sobretudo na jurisprudência, dando como exemplo, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 03-11-2021, proferido no processo n.º 2418/16.8T8FNC.L1.S1, no qual foi relatora Maria Olinda Garcia (acórdão fundamento), o qual, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, decidiu o seguinte: “A venda, em processo executivo, de imóvel arrendado para habitação, quando o contrato de arrendamento tenha sido celebrado depois da constituição de hipoteca sobre esse imóvel, não faz caducar o arrendamento, como decorre do art. 1057º do CC, não sendo aplicável o art. 824.º, n.º 2 do CC”.
E) Desta forma, no acórdão fundamento, ao contrário do acórdão recorrido, entendeu-se que não existem argumentos de natureza literal ou sistemática que permitam incluir o arrendamento no âmbito do art.º 824º, nº 2 do Código Civil, porquanto, para além do arrendamento não se encontrar literalmente previsto naquela norma legal entre os direitos que não se transmitem com a venda executiva; o direito do arrendatário não é real, mas integra como direito de crédito uma estrutura jurídica obrigacional (um direito pessoal de gozo, dotado de prevalência nos termos do art.º 407º do Código Cibil), que não tem de ser suprimida por aplicação daquela norma legal.
F) O acórdão fundamento entendeu, também, contrariamente ao expresso no acórdão recorrido, que “não se pode afirmar que a não inclusão expressa do arrendamento no art. 824º, nº 2 do CC constitua uma lacuna legal, pois o art. 1057º deste Código soluciona a questão, ao determinar que a transmissão do direito com base no qual o arrendamento foi celebrado tem como consequência a sucessão na posição do locador, sem estabelecer qualquer restrição quanto ao modo, voluntário ou forçado, de transmissão do direito.”
Mais referindo o acórdão fundamento que “O legislador estabeleceu, assim, claramente, para o direito do locatário uma norma especial (a emptio non tollit locatum), que constitui um desvio temporal (correspondente à duração do contrato de locação) ao princípio da prevalência dos direitos reais. E deve notar-se que o art. 1057º é uma norma imperativa, que não admite, por isso, convenção em contrário.”
G) O acórdão fundamento, ao invés do acórdão recorrido, seguiu, nessa aplicação do direito, a jurisprudência que atualmente se encontra uniformizada no Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº 2/2021, publicado no Diário da República nº 151/2021 (Iª Série, de 05-08-2021), nos seguintes termos:
“A venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no artigo 109º, nº 3, do CIRE, conjugado com o artigo 1057º do Código Civil, sendo inaplicável o disposto no nº 2 do artigo 824º do Código Civil.”
H) Para além da equipação entre as situações de venda em processo de insolvência ou em processo executivo, por se tratar nos dois casos de vendas judiciais forçadas, da quais resulta uma aquisição derivada do direito do insolvente ou do executado, e valerem as mesmas razões que justificam a manutenção do direito do arrendatário, que tem a mesma natureza; devem igualmente ser equiparáveis as situações de hipoteca e de penhora, constituídas antes da celebração do contrato de arrendamento, porquanto provocam a mesma oneração do direito com base no qual o arrendamento foi celebrado e obriga à mesma ponderação de interesses.
I) Se o princípio sobre a indisponibilidade material absoluta dos bens penhorados pode ser considerado para efeitos de aplicação da regra do artigo 1057º do Código Civil quanto à transmissão da posição do locador, que sofre limitações apenas quando registada ou constituída antes da penhora (do seu registo, entenda-se), em obediência à regra emptio non tollit locatum; já o mesmo princípio não deve prevalecer quanto à disposição jurídica, atendendo à livre disponibilidade do direito, para efeitos de ser reconhecida a validade e eficácia da relação locatícia, mormente no que concerne à atribuição ao arrendatário do direito de preferência previsto no artigo 1091º, nº 1, alínea a) do Código Civil.
J) O reconhecimento da validade e eficácia do contrato de arrendamento para efeitos de eventual exercício do direito de preferência legal, em nada afeta ou colide com os direitos ou interesses legalmente protegidos no âmbito da execução em relação ao exequente, demais intervenientes na execução e ao terceiro potencialmente adquirente do bem imóvel penhorado, que se situarão em pé de igualdade.
L) Esta interpretação legal enquadra-se, também, melhor na chamada inoponibilidade relativa em relação à execução, na atribuição dos seus efeitos jurídicos e na manutenção do direito do arrendatário com a venda executiva.
M) Ao ter decidido em contrário, não reconhecendo a existência e validade para efeitos dos presentes autos do contrato de arrendamento por prazo certo celebrado entre a Milpaix, Lda. e a Sinfoniarreal, Lda., a acórdão recorrido violou manifestamente as regras sobre a livre constituição de relação locatícia e a livre disposição jurídica dos bens, consagradas nos artigos 1022º e 1305º do Código Civil, que não se confundem com a inoponibilidade à execução de certos atos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados, prevista no artigo 819º do mesmo Código, pelo que deve ser revogado.
N) A interpretação e aplicação do disposto no artigo 819º do Código Civil como impeditiva da livre constituição de relação locatícia e da livre disposição jurídica dos bens, consagradas nos artigos 1022º e 1305º do Código Civil, com pleno reconhecimento da atribuição dos seus efeitos jurídicos, mesmo que posteriores à penhora de bens objeto daquela relação jurídica, atenta contra a chamada inoponibilidade relativa em relação à execução e viola manifestamente o direito de propriedade privada tutelado pelo artigo 62º, nº 1 da Constituição da República Portuguesa.
Nestes termos e nos melhores de direito que V. Exa. certa e muito doutamente sempre suprirão, deve o presente recurso de revista excecional ser admitido e julgado procedente, sendo, por conseguinte, revogado o acórdão recorrido e substituído por outro que reconheça como existente e válido para efeitos dos presentes autos o aludido contrato de arrendamento por prazo certo celebrado entre a Milpaix, Lda. e a Sinfoniarreal, Lda., em 01 de Junho de 2012, tendo por objeto o imóvel correspondente à verba nº 1 do auto de penhora, com todas as consequências legais.
18. Foram cumpridos os vistos.
19. Cumpre decidir.
II. FUNDAMENTAÇÃO
II. 1. O conhecimento das questões a resolver, recortadas das alegações apresentadas pela Recorrente/Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda., interveniente acidental nos autos, tem, necessariamente, como pressuposto a admissibilidade do interposto recurso, importando, assim, o conhecimento da questão prévia, atinente à admissibilidade da revista.
II. 2. Da Matéria de Facto
A facticidade relevante para a apreciação da enunciada questão prévia consta do precedente relatório.
II. 3. Da Questão prévia
1. A previsão expressa dos tribunais de recurso na Lei Fundamental, leva-nos a reconhecer que o legislador está impedido de eliminar pura e simplesmente a faculdade de recorrer em todo e qualquer caso, ou de a inviabilizar na prática, porém, já não está impedido de regular, com larga margem de liberdade, a existência dos recursos e a recorribilidade das decisões.
A este propósito o Tribunal Constitucional sustenta que “Na verdade, este Tribunal tem entendido, e continua a entender, com A. Ribeiro Mendes (Direito Processual Civil, III - Recursos, AAFDL, Lisboa, 1982, p. 126), que, impondo a Constituição uma hierarquia dos tribunais judiciais (com o Supremo Tribunal de Justiça no topo, sem prejuízo da competência própria do Tribunal Constitucional - artigo 210º), terá de admitir-se que “o legislador ordinário não poderá suprimir em bloco os tribunais de recurso e os próprios recursos” (cfr., a este propósito, Acórdãos nº 31/87, Acórdãos do Tribunal Constitucional, vol. 9, pág. 463, e nº 340/90, id., vol. 17, pág. 349).
Como a Lei Fundamental prevê expressamente os tribunais de recurso, pode concluir-se que o legislador está impedido de eliminar pura e simplesmente a faculdade de recorrer em todo e qualquer caso, ou de a inviabilizar na prática.
Já não está, porém, impedido de regular, com larga margem de liberdade, a existência dos recursos e a recorribilidade das decisões (…)”. (Acórdão n.º 159/2019 de 13 de março de 2019).
Assim, a lei processual civil estabelece regras quanto à admissibilidade e formalidades próprias de cada recurso, reconhecendo-se que a admissibilidade dum recurso depende do preenchimento cumulativo de três requisitos fundamentais, quais sejam, a legitimidade de quem recorre, ser a decisão proferida recorrível e ser o recurso interposto dentro do prazo legalmente estabelecido para o efeito.
Na verdade, não se discute que o recurso deve cumprir os pressupostos da legitimidade, decorrentes do art.º 631º do Código de Processo Civil, a par da respetiva tempestividade estabelecida no art.º 638° do Código de Processo Civil, bem como, a recorribilidade, tendo em atenção o estatuído no art.º 671º do Código de Processo Civil.
2. No caso que nos ocupa está reconhecida a tempestividade e legitimidade da Recorrente/Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda., interveniente acidental nos autos, e, neste concreto pressuposto, uma vez que o requerimento de interposição de recurso obedeceu ao prazo legalmente estabelecido, sendo pacificamente aceite que a decisão de que recorre lhe foi desfavorável (o acórdão recorrido julgou improcedente a apelação, confirmando o despacho proferido em 1ª Instância que concluiu: “Resultando, in casu, dos autos que o alegado contrato de arrendamento foi alegadamente celebrado em data posterior à data da penhora do imóvel objeto daquele, é o mesmo ineficaz em relação à presente execução. Sendo ineficaz, ou seja, não produzindo quaisquer efeitos para a execução – é havido como se não existisse –, não pode o Tribunal reconhecer “como existente e válido para efeitos dos presentes autos o CONTRATO DE ARRENDAMENTO POR PRAZO CERTO celebrado entre a Milpaix, Lda. e a SINFONIARREAL, LDA., em 01 de Junho de 2012, tendo por objeto o imóvel correspondente à verba nº 1 do auto de penhora”, julgando, assim, manifestamente improcedente o presente incidente.”) questionando, porém, se a decisão proferida é recorrível.
3. Entendemos que a presente revista não é recorrível.
4. Na verdade, estando em causa, como está, a admissibilidade do recurso, cujo objeto contende com o acórdão que conheceu do requerimento apresentado pela Recorrente/Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda., interveniente acidental nos autos, a impetrar que o Tribunal reconhecesse como existente e válido, para efeitos dos presentes autos, o contrato de arrendamento, por prazo certo, celebrado em 1 de junho de 2012, entre a Milpaix, Lda. e a SINFONIARREAL, LDA., tendo por objeto o imóvel correspondente à verba nº 1 do auto de penhora, há que convocar, a este propósito, as regras recursivas adjetivas civis, concretamente, os artºs. 852º e 854º, ambos do Código de Processo Civil.
5. O nosso direito adjetivo civil ao prevenir sobre o processo de execução (Livro IV do Código de Processo Civil) teve a preocupação de estatuir regras gerais, sem deixar de estabelecer regras próprias reguladoras dos recursos, conforme se colhe do art.º 852º do Código de Processo Civil ao estabelecer que “Aos recursos de apelação e de revista de decisões proferidas no processo executivo são aplicáveis as disposições reguladoras do processo de declaração e o disposto nos artigos seguintes” sendo a disposição normativa seguinte, no que ao caso interessa, o art.º 854º (enquanto preceito inovador do Novo Código de Processo Civil, com alguma correspondência com o art.º 922º-C do anterior Código de Processo Civil) que dispõe “Sem prejuízo dos casos em que é sempre admissível recurso para o Supremo Tribunal de Justiça, apenas cabe revista, nos termos gerais, dos acórdãos da Relação proferidos em recurso nos procedimentos de liquidação não dependente de simples cálculo aritmético, de verificação e graduação de créditos e de oposição deduzida contra a execução.”
6. Revertendo ao caso sub iudice (acórdão que conheceu do requerimento apresentado em Juízo em demanda executiva pela Recorrente/Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda., interveniente acidental nos autos, a impetrar que o Tribunal reconhecesse como existente e válido, para efeitos dos presentes autos, o contrato de arrendamento, por prazo certo, celebrado em 1 de junho de 2012, entre a Milpaix, Lda. e a SINFONIARREAL, LDA., tendo por objeto o imóvel correspondente à verba nº 1 do auto de penhora), temos de afirmar, sendo, aliás, apodítico, que a situação trazida a Juízo não é subsumível a quaisquer das situações prevenidas no art.º 854º do Código de Processo Civil “acórdãos da Relação proferidos em recurso nos procedimentos de liquidação não dependente de simples cálculo aritmético, de verificação e graduação de créditos e de oposição deduzida contra a execução”, outrossim, confirmamos não estarmos perante um qualquer caso em que é sempre admissível recurso para o Supremo Tribunal de Justiça, conforme prevenido no art.º 629º n.º 2 do Código de Processo Civil.
7. Conquanto a Recorrente/Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda., somente agora, ao cumprir o contraditório, venha sustentar a revista, em termos gerais, ao abrigo do art.º 629º n.º 2, alínea d), do Código de Processo Civil, quando antes havia interposto recurso de revista excecional, por contradição de acórdão, invocando como acórdão fundamento o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 3 de novembro de 2021 (Processo n.º 2418/16.8T8FNC.L1.S1), nos termos do art.º 672º n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil, importa sublinhar que também não estamos perante um qualquer caso em que é sempre admissível recurso para o Supremo Tribunal de Justiça, nos termos prevenidos no art.º 629º n.º 2 do Código de Processo Civil, a par de que não se justifica a remessa dos autos à Formação para que aprecie da invocada excecionalidade da revista, com fundamento na oposição de julgados.
8. Como decorre da impetrada interposição de recurso, a Recorrente/Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda., interveniente acidental nos autos, interpôs recurso para o Supremo Tribunal de Justiça sustentando a existência de acórdão do Supremo Tribunal de Justiça que identifica, dissonante com o acórdão proferido pelo Tribunal recorrido, primeiramente ao abrigo do art.º 672º n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil, defendendo, agora, a admissibilidade da revista, em termos gerais, ao abrigo do art.º 629º n.º 2 alínea d) do Código de Processo Civil.
9. Textua o art.º 629º n.º 2 alínea d) do Código de Processo Civil ao prevenir sobre as decisões que admitem recurso: “2 - Independentemente do valor da causa e da sucumbência, é sempre admissível recurso: d) Do acórdão da Relação que esteja em contradição com outro, dessa ou de diferente Relação, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, e do qual não caiba recurso ordinário por motivo estranho à alçada do tribunal, salvo se tiver sido proferido acórdão de uniformização de jurisprudência com ele conforme”.
Resulta do consignado dispositivo adjetivo civil, como primeiro pressuposto substancial de admissibilidade do recurso, a existência de uma contradição decisória entre dois acórdãos proferidos, pela mesma ou diferente Relação (anota-se que a Doutrina e Jurisprudência entendem que o mesmo se passa estando em causa aresto do Supremo Tribunal de Justiça), no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, e do qual não caiba recurso ordinário, por motivo estranho à alçada do tribunal.
A enunciada contradição dos julgados, não implica que os mesmos se revelem frontalmente opostos, mas antes que as soluções aí adotadas, sejam diferentes entre si, ou seja, que não sejam as mesmas, neste sentido, Pinto Furtado, in, Recursos em Processo Civil (de acordo com o Código de Processo Civil de 2013), Quid Juris, página 141, importando, assim, que as decisões, e não os respetivos fundamentos, sejam atinentes à mesma questão de direito, e que haja sido objeto de tratamento e decisão, quer no acórdão recorrido, quer no acórdão fundamento, sendo em todo o caso, que essa oposição seja afirmada e não subentendida, ou puramente implícita.
Outrossim, é necessário que a questão de direito apreciada se revele decisiva para as soluções perfilhadas num e noutro acórdão, desconsiderando-se argumentos ou razões que não encerrem uma relevância determinante.
Por outro lado, exige-se, ao reconhecimento da contradição de julgados, a identidade substancial do núcleo essencial das situações de facto que suportam a aplicação, necessariamente diversa, dos mesmos normativos legais ou institutos jurídicos, sendo que as soluções em confronto, necessariamente divergentes, têm que ser encontradas no domínio da mesma legislação, de acordo com a terminologia legal, ou seja, exige-se que se verifique a “identidade de disposição legal, ainda que de diplomas diferentes, e, desde que, com a mudança de diploma, a disposição não tenha sofrido, com a sua integração no novo sistema, um alcance diferente, do que antes tinha”, neste sentido Pinto Furtado, ob. cit., página 142.
Por fim, resulta do consignado art.º 629º n.º 2 alínea d) do Código de Processo Civil que para que o recurso seja admissível, independentemente do valor da causa e da sucumbência, e na reconhecida contradição de acórdãos, que não caiba recurso ordinário por motivo estranho à alçada do tribunal, importando, assim, apreciar da verificação, ou não, da contradição de julgados.
10. Revertendo ao caso sub iudice, como resulta do segmento das alegações de recurso, a divergência assinalada pela Recorrente/Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda., interveniente acidental nos autos, recai sobre a questão atinente ao reconhecimento da eficácia, nomeadamente para efeitos do exercício do direito de preferência no âmbito duma ação executiva, do contrato de arrendamento que tem por objeto imóvel aí penhorado e cuja venda judicial já foi determinada, quando o respetivo contrato foi celebrado depois do registo da penhora.
11. Como decorre dos acórdãos em confronto, acórdãos recorrido e fundamento, não revelam estes, desde logo, a exigida explicita identidade substancial do núcleo factual, tão pouco o quadro normativo tido em consideração.
A propósito da não verificação da exigida explicita identidade substancial do núcleo factual, entre os acórdãos em confronto, respigamos do acórdão recorrido, com utilidade.
“O Banco Espírito Santo, S.A., no lugar do qual se encontra agora o Novo Banco, S.A. (cfr. “Execução - Requerimento para outras questões” de 06-07-2015 – Ref.ª n.º 3484054 - p.e.), na qualidade de Exequente, veio propor, em processo de execução comum, ação executiva para pagamento de quantia certa contra, AA, BB, CC, DD, EE e FF, tendo por título executivo uma livrança subscrita e avalizada pelos Executados, no valor de €12.525.114,07, cujo pagamento peticiona acrescido de juros (cfr. “Requerimento Executivo” de 26-06-2009 – Ref.ª n.º 236806 - p.e.).
No âmbito desta execução veio a ser penhorado, entre outros bens, um imóvel identificado como “verba n.º 1” no auto de penhora de 1 de março de 2010 (cfr. “Auto de Penhora Editável (AE)” de 01-03-2010 – Ref.ª n.º 785323 - p.e.), descrito como: “Casa para habitação de cave, r/c com garagem, 1º andar e logradouro, sita na Rua..., Lote 15, Amadora, inscrito na matriz sob o artigo 3987 da freguesia da Mina, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Amadora sob o nº 1233”, com o valor de €370.000,00.
Na sequência da notificação das partes para se pronunciarem sobre a modalidade de venda, veio o credor reclamante, Salvado & Fontes, Lda., requerer a adjudicação do bem constante da verba n.º 1 por €1.150.000,00, nos termos do art.º 799.º n.º 3 do Código de Processo Civil, requerendo a dispensa de depósito do preço (cfr. “Comunicação do Mandatário a Agente de Execução” de 08-09-2015 – Ref.ª n.º 4026595 - p.e.).
O Agente de Execução veio a determinar a venda desse imóvel mediante propostas em carta fechada, informando então que seriam aceites propostas iguais ou superiores a 85% do valor de base de €265.740,00 quanto a essa verba n.º 1 (cfr. “Decisões de AE (AE)” de 16-12-2015 – Ref.ª n.º 5141897 - p.e.).
Esse ato do Agente de Execução veio a ser impugnado pelo credor reclamante, Salvado & Fontes, Lda. (cfr. “Execução - Requerimento para outras questões” de 17-12-2015 – Ref.ª n.º 5167121 – p.e.), vindo a execução, por despacho de 9 de dezembro de 2019 (Ref.ª n.º 122667015 - p.e.), a ser sustada quanto à venda desse imóvel até ser proferida sentença no apenso “E”.
No âmbito do apenso “E” veio somente a ser proferida sentença a 11 de março de 2024 (cfr. “Sentença” de 11-03-2024 – Ref.ª n.º 149777728 - p.e.), de que o credor reclamante, Salvado & Fontes, Lda., entretanto, interpôs recurso (cfr. “Recurso” de 23-04-2024 – Ref.ª n.º 25504789 - p.e.), que foi admitido com efeito meramente devolutivo (cfr. “Admissão de Recurso” de 03-07-2024 – Ref.ª n.º 151974628 - p.e.).
É nessa sequência que o Agente de Execução veio a decidir que:
“Nos presentes autos, inexistindo atualmente impedimento legal para o efeito, prosseguirão as diligências para venda do imóvel melhor identificado como verba n.º 1 no auto de penhora datado de 1/3/2010 – o que se decide.
Após notificação dos interessados para se pronunciarem sobre a modalidade de venda da verba n.º 1 e do respetivo preço, veio a “Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda.”, na qualidade de interveniente acidental nos autos, para além de se pronunciar sobre a modalidade de venda e do valor, dizer o seguinte:
“Mais se comunica a V. Exa. que o mencionado bem imóvel se encontra arrendado à firma SINFONIARREAL, LDA., NIPC ..., com sede na Rua ..., nº 18, 2700 – 277 Amadora, desde 01 de Junho de 2012, conforme cópia do Contrato de Arrendamento que se junta, devendo, pois, esta sociedade ser notificada para o efeito de dar acesso àquele imóvel para afixação de edital de penhora, verificação de estado de conservação e recolha de fotografias e contactos destinados a instruir a publicitação da venda, bem como ser notificada das demais diligências relativas à venda do mesmo, para o efeito de eventual exercício do direito de preferência legal”.
Em anexo a esse requerimento juntou um contrato de arrendamento escrito, celebrado entre a interveniente, “Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda.”, na qualidade de senhoria, e a “Sinfoniarreal, Lda.”, na qualidade de inquilina, com data de 1 de junho de 2012 (cfr. “Comunicação do Mandatário a Agente de Execução” de 07-06-2024 – Ref.ª n.º 25793683 - p.e.).
O Exequente Novo Banco, S.A., veio responder.
Após vicissitudes várias, foi proferido o despacho de 9 de outubro de 2024 (Ref.ª n.º 153403785 – p.e.), com o seguinte teor, na parte que para o caso interessa:
“(…) O imóvel objeto do presente incidente – “Casa para habitação de cave, r/c com garagem, 1º andar e logradouro, sita na Rua ..., Lote 15, Amadora, inscrito na matriz sob o artigo 3987 da freguesia da Mina, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Amadora sob o nº 1233” – encontra-se descrito sob a verba 1 do auto de penhora datado de 01.03.2010. Nesta conformidade, o alegado contrato de arrendamento, datado de 01.06.2012, terá sido alegadamente celebrado em data posterior ao da penhora do imóvel objeto do mesmo.
Como bem refere o exequente, nos termos do artigo 819.º CC que “sem prejuízo das regras do registo, são inoponíveis à execução os atos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados” (…). Como se entendeu no Ac. RE, de 25.01.2007, relatado por Acácio Neves (in www.dgsi.pt), “A penhora gera a indisponibilidade dos bens por parte do executado, sendo ineficazes os atos praticados por este em relação ao exequente, demais intervenientes na execução e ao terceiro adquirente do bem penhorado.
Efetivamente, com a realização de uma penhora sobre um imóvel ficam transferidos para o tribunal os poderes de gozo que integram o direito do executado sobre esse bem, com a correspondente transferência de posse para o depositário e a ineficácia relativa dos atos dispositivos ou de oneração do direito subsequentes, os quais, a sucederem, são ineficazes em relação à execução – ver, neste sentido, Ac. RC, de 14.03.2006, relatado por Jaime Ferreira; Ac. RL, de 27.04.2023, relatado por Octávio dos Santos Diogo; Ac. STJ, de 20.11.2019, relatado por Olindo Geraldes (in www.dgsi.pt).
“Ou seja, com a penhora o executado perde os seus poderes diretos sobre os bens, o poder de detenção e de fruição (se a penhora a compreende). Fala-se a propósito da aplicação do princípio da indisponibilidade material absoluta dos bens penhorados. Se quanto à disposição material dos bens o princípio é o referido, quanto à disposição jurídica a regra é a da livre disponibilidade do direito “apenas com a limitação da ineficácia dos respetivos atos, para com a execução, independentemente de declaração judicial, isto é, tendo-se os atos como válidos e eficazes em todas as direções menos em relação à execução. Para a qual são havidos como se não existissem”; “só a figura da ineficácia relativa dá a exata configuração das coisas e lhe fixa os seus verdadeiros efeitos jurídicos” (Anselmo de Castro, op. cit:151/152).
Nesta medida, qualquer situação locatícia constituída após a penhora é inoponível à execução – ver, além dos arestos citados, Ac. STJ, de 05.02.2009 (in www.dgsi.pt). Resultando, in casu, dos autos que o alegado contrato de arrendamento foi alegadamente celebrado em data posterior à data da penhora do imóvel objeto daquele, é o mesmo ineficaz em relação à presente execução. Sendo ineficaz, ou seja, não produzindo quaisquer efeitos para a execução – é havido como se não existisse –, não pode o Tribunal reconhecer “como existente e válido para efeitos dos presentes autos o CONTRATO DE ARRENDAMENTO POR PRAZO CERTO celebrado entre a Milpaix, Lda. e a SINFONIARREAL, LDA., em 01 de Junho de 2012, tendo por objeto o imóvel correspondente à verba nº 1 do auto de penhora”, julgando, assim, manifestamente improcedente o presente incidente. Custas pela interveniente/requerente Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda., que se fixam em 4 UC’s”.
Por se turno, colhemos do acórdão fundamento:
“A primeira instância deu como provada, e a segunda instância não alterou, a seguinte factualidade:
A. A fracção autónoma designada pelas letras “BA”, destinada a habitação, integrada no prédio urbano em regime de propriedade horizontal denominado “Apartamentos ...”, sito ao ..., ..., freguesia ..., inscrito na matriz cadastral respectiva sob o artigo …09° e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ......26 encontra-se registada, por compra em processo de execução e pela Ap. 501 de 2015/05/21, em nome do Autor;
B. A fracção referida em A. foi, por escritura pública de compra e venda e mútuo oneroso com hipoteca, adquirida por BB e CC em 04 de Junho de 2009;
C. Por escritura pública celebrada em 04 de Junho de 2009, BB e CC confessaram-se devedores ao “Banco Comercial Português, S.A.” da quantia de € 120.000,00;
D. Sobre a fracção autónoma referida em A. encontrava-se registada, através da Ap. 4668, de 2009/06/08, hipoteca a favor do Autor, pelo montante máximo assegurado de € 150.612,00;
E. Em 29 de Abril de 2011, BB e AA celebraram acordo escrito, denominado “Contrato de Arrendamento para Habitação com prazo certo”, mediante o qual o primeiro cedia à segunda, mediante o pagamento mensal de € 500,00 e pelo período de um ano, o gozo da fracção referida em A.;
F. Sobre a fracção referida em A. encontrava-se registada, através da Ap. 2054, de 2014/10/07, penhora a favor da Fazenda Nacional, pelo montante de € 6.464.93;
G. Sobre a fracção referida em A. encontrava-se registada, através da Ap. 1895, de 2015/01/26, penhora a favor da Fazenda Nacional, pelo montante de € 4.107,35;
H. Por auto de 23/04/2013, elaborado no processo de execução fiscal número ...461, que correu termos no Serviço de Finanças ... contra o aqui Réu BB, foi adjudicada ao Autor a fracção referida em A.;
I. Por despacho datado de 06 de Maio de 2015, proferido nos autos de execução fiscal número …460, foi ordenado o cancelamento das Ap. 4686, de 2009/06/08, Ap. 2054 de 2014/10/17 e Ap. 1895 de 2015/01/26;
J. Pela Ap. 501 de 2015/05/21 foi averbado o cancelamento da Ap. 4686, de 2009/06/08, da Ap.2054 de 2014/10/17 e da Ap. 1895 de 2015/01/26;
K. A fracção referida em A. encontra-se ocupada pela Ré AA, sem autorização e contra a vontade do Autor;
L. Por documento entrado nos Serviços de Finanças ... em 29/02/2016, a Ré informou o Chefe do Serviço em causa que o imóvel se encontrava arrendado à sua pessoa.”,
12. Do cotejo da facticidade adquirida processualmente nos acórdãos em confronto, acabada de enunciar, resulta, claramente, inexistir explicita e frontal identidade substancial do núcleo factual entre os acórdãos, daí não estar em causa a mesma questão solvenda, determinante para dirimir as questões trazidas a Juízo, quer no acórdão fundamento, quer no acórdão recorrido, pelo que, inevitavelmente, impõe-se concluir que a ratio decidendi dos acórdãos em confronto não importaram entendimentos hermenêuticos inconciliáveis.
13. No acórdão recorrido, a questão solvenda a considerar para dirimir o litigio trazido a Juízo, contende em saber se o arrendamento constituído depois do registo da penhora é inoponível à execução, e se o seu destino é a extinção por caducidade, em caso de venda na ação executiva, ao passo que no acórdão fundamento, problematiza-se saber se o contrato de arrendamento devia caducar como consequência da venda executiva de imóvel que se encontrava hipotecado antes da constituição do aludido contrato de arrendamento.
14. A ratio decidendi do acórdão recorrido ateve-se ao reconhecimento de que no caso do imóvel ser objeto de venda judicial em processo de execução, o correspondente direito ao arrendamento, porque suportado em contrato celebrado em data posterior à penhora e ao seu registo, não é inoponível ao exequente, nos termos do art.º 819º do Código Civil, extinguindo-se por caducidade ao abrigo do art.º 824º n.º 2 do Código Civil, sem deixar de concluir: “Em suma, o arrendatário não pode deixar de estar ciente da precariedade da sua posição contratual e, consequentemente, da ineficácia para a execução da existência do contrato de arrendamento celebrado nestas condições, que implica necessariamente a mesma limitação legal quanto ao exercício de direitos, como o direito de preferência, que daquele emergem.”
15. Por seu turno, a ratio decidendi do acórdão fundamento, ancorada num núcleo factual diverso daquele considerado no acórdão recorrido, não deixou de reconhecer, acompanhando o decidido pela Relação que o comprador, por venda judicial do imóvel hipotecado a seu favor, não beneficia do cancelamento do arrendamento, anterior à respetiva penhora, por aplicação do art.º 824° nº 2 do Código Civil, donde não ocorre a caducidade do contrato de arrendamento celebrado, nestas circunstâncias, sustentando, a propósito: “ O acórdão recorrido não merece censura, pois seguiu, nessa aplicação do direito, a jurisprudência que atualmente se encontra uniformizada. Efetivamente, no Acórdão de uniformização de jurisprudência nº 2/2021, pubicado no Diário da República nº 151/2021, (Série I de 05.08.2021) foi uniformizada jurisprudência nos seguintes termos:
“A venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no artigo 109.º, nº 3, do CIRE, conjugado com o artigo 1057º do Código Civil, sendo inaplicável o disposto no nº 2 do artigo 824.º do Código Civil”
Embora a factualidade subjacente ao processo no qual foi proferido aquele AUJ não seja integralmente equiparável à factualidade subjacente aos presentes autos (dado que aquela ação correu como apenso a um processo de insolvência), o modo como o art. 824º. nº 2 do CC foi interpretado nesse caso é plenamente aplicável ao caso concreto.
Efetivamente, em ambos os casos está em equação a questão de saber se um contrato de arrendamento para habitação, celebrado depois de o imóvel ter sido hipotecado (mas antes de ter sido penhorado ou apreendido para a massa insolvente), deve caducar com a venda judicial, por aplicação do art. 824º, nº 2 do CC, considerando-se incluído na categoria dos “direitos reais” ou dos ónus a que essa norma se refere.”, sendo pertinente destacar um dos argumentos enunciados no sentido de não aplicação do art.º 824º n.º 2 do Código Civil quando está em causa um contrato de arrendamento para habitação, celebrado depois de o imóvel ter sido hipotecado (mas antes de ter sido penhorado ou apreendido para a massa insolvente), qual seja: “Acresce que, quando o legislador alterou o art. 819º (através do DL nº 38/2003), nele passando a incluir o arrendamento posterior à penhora, entre os atos inoponíveis à execução, podia ter alterado o art. 824º, nº 2, caso tivesse tido o propósito de fazer caducar o arrendamento anterior à penhora, mas posterior à hipoteca.”, sublinhando, assim, a diferença de tratamento jurídico quando se trata da penhora anterior à celebração do contrato de arrendamento, decorrente da alteração do art.º 819º, através do Decreto-Lei n.º 38/2003, quando reconheceu a inoponibilidade à execução do arrendamento posterior à penhora.
Assim sendo, reconheço não existir explicita e frontal identidade substancial do núcleo factual entre os acórdãos, fundamento e recorrido, daí não estar em causa a mesma questão solvenda, determinante para dirimir as questões trazidas a Juízo, quer no acórdão fundamento, quer no acórdão recorrido, pelo que, inevitavelmente, impõe-se concluir que a ratio decidendi dos acórdãos em confronto não importaram entendimentos hermenêuticos inconciliáveis.
Mostra-se, assim, inverificada a essencialidade da contradição alegadamente detetada entre o acórdão recorrido e acórdão fundamento, donde, concluímos pela inexistência da arrogada contradição de julgados, pressuposto substancial para a admissibilidade do recurso de revista, conforme estatuído no art.º 629º n.º 2 alínea d) do Código de Processo Civil.
16. Prosseguindo na análise da admissibilidade da revista interposta, e uma vez que a Recorrente/Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda., interveniente acidental nos autos, se insurge contra a decisão proferida em 2ª Instância, tendo interposto recurso de revista excecional ao abrigo do art.º 672º n. 1, alínea c) do Código de Processo Civil, impõe-se reconhecer, ou não, da verificação dos pressupostos da remessa à Formação para os termos do n.º 3 do citado preceito adjetivo civil.
Cuidemos, assim, da (in)admissibilidade da interposta revista excecional.
Neste particular haverá que considerar que incumbe à Formação a decisão quanto à verificação dos pressupostos do n.º 1 do art.º 672º do Código de Processo Civil, importando atender, previamente, se estão cumpridos os ónus adjetivos.
Como sabemos, e tem sido repetidamente afirmado por este Supremo Tribunal de Justiça, a revista excecional está sujeita a formalidades próprias, em razão da respetiva particularidade, donde, para além de ter de satisfazer um dos pressupostos previstos no art.º 672º n.º 1 do Código de Processo Civil, só é possível desde que a revista, em termos gerais, seja admissível, mas não permitida por efeito da conformidade de julgados, como decorre do art.º 671º n.º 3 do Código de Processo Civil, neste sentido, entre muitos outros, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 22 de abril de 2021 (Processo n.º 1994/06.8TBVNG.P1.S1); Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24 de novembro de 2020 (Processo n.º 2549/15.1T8AVR.P2.S1), Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 30 de abril de 2020 (Processo n.º 7459/16.2T8LSB-A.L1.S1), in, www.dgsi.pt, e Decisão singular de 15 de janeiro de 2021 (Processo n.º 84/12.9TBVZL-K.C2.S1), não publicada.
A excecionalidade do recurso de revista tem, necessariamente, de encerrar situações em que perpassa dos autos uma dupla conformidade entre as decisões da 1ª Instância e do Tribunal da Relação, daí que não sendo admissível a revista, por motivo distinto da conformidade de julgados, encontra-se excluída a admissibilidade da revista excecional.
Relembrando que a Formação apenas poderá conhecer da verificação dos pressupostos do n.º 1 do art.º 672º do Código de Processo Civil, cumpridos que esteja os exigidos ónus adjetivos, e tendo em consideração que só é possível este conhecimento desde que a revista, em termos gerais, seja admissível, mas não permitida por efeito da conformidade de julgados, o que, de resto, não distinguimos no caso sub iudice, conforme discreteamos, importa concluir que se encontra excluída a admissibilidade da revista excecional.
17. Tudo visto, há que reconhecer a inadmissibilidade da revista, em termos gerais, para o Supremo Tribunal de Justiça, outrossim, concluímos pela inexistência dos pressupostos necessários para a intervenção da Formação, nos termos e para os efeitos do art.º 672º n.º 3 do Código de Processo Civil.
III. DECISÃO
Pelo exposto, os Juízes que constituem este Tribunal, rejeitam o interposto recurso de revista, quer em termos gerais, quer em termos excecionais.
Custas pela Recorrente/Milpaix – Investimentos Imobiliários e Turísticos, Lda., interveniente acidental nos autos.
Notifique.
Lisboa, Supremo Tribunal de Justiça, 18 de setembro de 2025
Relator - Juiz Conselheiro Oliveira Abreu
Adjunto – Juiz António Barateiro Martins
Adjunto - Juiz Conselheiro Rui Machado e Moura