| 16734/23.9T8LSB.E1.S1 |  |
EFICÁCIA REAL
IMPOSSIBILIDADE OBJETIVA
FUNDAMENTOS
NULIDADE
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
CLÁUSULA RESOLUTIVA
I. A resolução convencional, uma vez declarada sem a verificação do fundamento contratualmente previsto pelas partes, ao abrigo do art. 432º, 1, do CCiv., é ilícita por inexistência do direito convencionalmente atribuído e, sendo indevida por infundada, é ineficaz (em sentido amplo) e, com isso, não pode ter como consequência extinguir a relação obrigacional constituída no momento em que a declaração resolutiva chega ao poder-esfera de conhecimento da contraparte.
II. Neste caso, a declaração resolutiva (de um contrato-promessa com eficácia real) é nula (art. 286º do CCiv.), uma vez que o resolvente não é titular do direito potestativo de que se arroga em razão da ausência de fundamento jurídico delineado pelas partes na economia do contrato: art. 280º, 1, do CCiv., por contrariedade à lei (em referência aos arts. 432º, 1, e 406º, 1, do CCiv.: resolução contra legem), que não permite uma resolução desprovida da exigência de fundamento bastante (resolução «fundada»), seja de origem legal ou contratual.
III. Uma vez sendo nula, a resolução operada não pode espoletar os efeitos retroactivos e restitutivos impostos pelos arts. 433º (equiparação à nulidade ou anulabilidade, com aplicação do art. 289º do CCiv.) e 434º, 1, 1.ª parte, do CCiv., nem os efeitos indemnizatórios previstos na convenção resolutiva como consequência da resolução se fosse de considerar como válida; logo, a resolução ilícita indevida, por princípio, não produz a extinção do contrato resolvido, sempre que o resolvente não consegue lograr em tribunal o cumprimento do ónus da prova da existência do fundamento resolutivo, sendo só este efeito jurídico a ser sindicado e decretado pelo controlo pedido ao tribunal em face da “causa petendi” inerente ao pedido subsidiário na acção, projectado apenas e só na extinção com efeitos ex tunc do contrato; assim, compete ao tribunal decidir, não tendo ao dispor materialidade factual que de forma peremptória e inequívoca aponte para a extinção do vínculo contratual, a preservação de exigibilidade e a consequente manutenção do contrato-promessa por falta de produção dos efeitos extintivos da resolução, com a consequente vinculação das partes contratantes ao cumprimento das obrigações assumidas e à eventual e ulterior reacção a impossibilidade ou incumprimento dessas obrigações.
Acordam na 6.ª Secção do Supremo Tribunal de Justiça
I) RELATÓRIO
1. «Moldura – Compra e Venda de Imóveis, Lda.» intentou ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra AA, pedindo que se: «a) Declare a anulação do contrato promessa de compra e venda com eficácia real celebrado entre a Autora e o Réu, em 15 de março de 2007, fundada em erro sobre a base do negócio, nos termos do art. 252º, nº 2 do Código Civil, condenando o Réu a restituir à Autora todas as quantias recebidas desta e entregues a título de sinal e adiantamento do preço, no valor de 3.000.000,00 € (três milhões de euros), pagos na sequência da outorga daquele contrato promessa de compra e venda, de acordo com o disposto no art. 289º, nº 1 do Código Civil, com todas as consequências legais; Caso assim não se entenda e a título de pedido subsidiário, que se: b) Declare válida a resolução do contrato promessa de compra e venda com eficácia real celebrado entre a Autora e o Réu, em 15 de março de 2007, exercida e comunicada pela Autora ao Réu mediante carta enviada por aquela a este, em 30 de agosto de 2019, condenando o Réu a restituir à Autora a quantia de 1.500.000,00 € (um milhão e quinhentos mil euros), conforme estipulado na Cláusula Nona, números dois e três daquele contrato e segundo o previsto nos artigos 432º, nº 1 e 436, nº1, ambos do Código Civil, com todas as consequências legais. Cumulativamente, quer com o pedido principal, quer com o pedido subsidiário, que se: c) Condene o Réu a pagar à Autora juros de mora sobre as quantias acima peticionadas, desde a data de citação daquele e até efetivo e integral pagamento, calculados à taxa legal supletiva para os juros moratórios.»
2. O Réu apresentou Contestação e formulou Reconvenção, no âmbito da qual pediu a condenação da Autora (e de vários Chamados a título de Intervenção Principal, que, porém, não foram admitidos a intervir nos autos como Reconvintes) no pagamento de €21.500.00,00, acrescidos de juros, relativos a danos causados por (i) invocação infundada da resolução do contrato-promessa, “reveladora de uma vontade séria, definitiva e consciente de não cumprir o contrato e de se sujeitar às consequências desse incumprimento”, por (ii) abuso de direito, por (iii) frustração de expectativas de negócio e por (iv) não realização, durante 16 anos, das diligências necessárias a que estava obrigado contratualmente, frustrando a expectativa do Réu em receber o preço remanescente, e por (v) não realizar, durante 14 anos, os trabalhos necessários à manutenção e limpeza do prédio prometido vender (pedido admitido nos autos).
A Autora deduziu Réplica, pugnando pela improcedência do pedido reconvencional.
3. Após prolação de despacho saneador em audiência prévia e realização da audiência final de julgamento, o Juiz 2 do Juízo Central Cível de Faro enfrentou como questões a solucionar se: “a) deve ser anulado por erro sobre a base do negócio o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre Autora e Réu e restituída a quantia entregue a título de sinal ou, subsidiariamente, se deve ser declarada válida a resolução do referido contrato-promessa de compra e venda condenando o Réu a restituir à Autora a quantia de € 1.500.000,00, conforme estipulado na Cláusula Nona daquele contrato; b) a Autora, promitente compradora, deve indemnizar o Réu, promitente vendedor, na sequência de incumprimento contratual, pelos danos patrimoniais causados por invocar a resolução infundada do contrato-promessa, por abuso de direito, por frustração de expetativas de negócio e por não realização, durante 16 anos, das diligências necessárias a que estava obrigado contratualmente, frustrando-se a expectativa de receber o preço remanescente e por não realizar durante 14 anos os trabalhos necessários à manutenção e limpeza do prédio prometido vender”; na sequência, proferiu sentença (28/2/2025), decidindo, quanto aos pedidos da Autora, “[j]ulgar totalmente improcedente, por não provada, a ação e, em consequência, absolver o Réu AA dos pedidos deduzidos pela Autora Moldura – Compra e Venda de Imóveis, Lda.”; quanto à reconvenção do Réu, “[j]ulgar totalmente improcedente, por não provada, a reconvenção e, em consequência, absolver a Autora Moldura – Compra e Venda de Imóveis, Lda do pedido reconvencional deduzido pelo Réu AA”.
4. Sem se resignar, a Autora interpôs recurso de apelação para o Tribunal da Relação de Évora (TRE) e o Réu apresentou contra-alegações e interpôs recurso subordinado.
O tribunal de 2.ª instância proferiu acórdão, por maioria (27/11/2025), no qual rejeitou o recurso subordinado do Réu, decidiu não conhecer do objecto do recurso relativo às Conclusões g) a j) da apelação, indeferiu a arguição de nulidade da sentença, modificou (em julgamento parcialmente procedente da impugnação sobre a decisão da matéria de facto) os factos provados 16. e 55., procedeu à rectificação dos factos provados 30. e 32., e, quanto ao objecto do recurso corresponde à licitude da resolução invocada como pedido subsidiário (assim delimitado: “Se a Autora podia licitamente resolver o contrato-promessa com recurso à cláusula resolutória inserta no contrato e, em caso afirmativo, se o Réu deve ser condenado a restituir-lhe a quantia de €1.500.000, acrescida de juros; Quais as consequências em caso de resolução ilícita.”), julgou-se a apelação improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.
5. Novamente inconformada, a Autora dirigiu-se ao STJ e interpôs recurso de revista normal, a título principal, e de revista excepcional, a título subsidiário, ao abrigo do art. 672º, 1, c), do CPC, dando como acórdão fundamento o aresto proferido pelo STJ em 22/11/2018, no processo n.º 1559/13.
Finalizou com as seguintes Conclusões:
“a) A ora recorrente impugnou a decisão de 1ª instância de não restituir a totalidade da quantia entregue ao Réu – conclusões g) a j) e o tribunal a quo entendeu não se pronunciar sobre tal questão,
b) Pelo que cometida foi nulidade no acórdão em recurso, cfr. art. 615, nº 1, al. d) – 1ª parte, do CPC ex vi art. 674, nº1, al. c) do mesmo diploma.
c) O que tem como consequência o STJ mandar baixar o processo, a fim de se fazer a reforma da decisão, pela aplicação do art. 684, nos 1 e 2, do CPC.
d) A decisão a quo admite na sua fundamentação a conservação do sinal pelo recorrido, por outro lado, faz improceder a reconvenção, designadamente o pedido de declaração de incumprimento definitivo da recorrente que justificaria a conservação do sinal passado.
e) É contraditório negar ao recorrido o reconhecimento judicial de incumprimento definitivo do contrato pela ora recorrente, fazendo improceder a reconvenção, e, por outro lado, aceitar que o recorrido faça seu o sinal passado, ao abrigo do art. 442, nº2 – 1ª parte, do CC, ao abrigo do pedido na acção (!).
f) O direito conferido ao recorrido de fazer seu o sinal passado exigia a procedência do pedido na reconvenção, o que não se verificou.
g) Pelas razões expostas, os fundamentos estão em oposição com a decisão proferida pelo tribunal a quo, pelo que é o acórdão recorrido nulo, art. 615, nº1, al. c), do CPC.
h) Deve o Supremo Tribunal de Justiça suprir a nulidade e fixar o sentido da decisão modificada, nos termos do art. 684/1, do CPC.
i) Para o efeito do suprimento do referido vício, a ora recorrente dá por reproduzida toda a sua alegação de fls para o TRE referente à resolução legal, isto, por economia processual.
j) Existe contradição entre decisões sobre o pedido na acção e o pedido na reconvenção.
k) O acórdão do TRE não reconheceu à Autora o direito de a Ré lhe restituir o sinal passado ou pelo menos metade e, por outro lado, também não reconheceu ao Reconvinte o seu pedido, que incluía forçosamente a conservação do sinal recebido da Reconvinda.
l) Inexistindo esse direito por parte do Réu, a manutenção dos 3.000.000,00 € na sua posse constitui um enriquecimento sem causa, art. 473/1, do CC, o qual deve ser declarado, o que desde já se requer, devendo ser restituído aquele valor à recorrente.
m) A fundamentação da decisão judicial deve ser lógica e coerente, art. 607/4, do CPC, devendo acautelar o efeito útil da acção, art. 2º/2, do CPC.
n) O acórdão violou o Princípio do Pedido, art. 609, do CPC, e do Dispositivo ao manter um efeito jurídico (retenção do sinal) que foi expressamente rejeitado quando o pedido da reconvenção foi julgado improcedente.
o) O acórdão recorrido formula decisões contraditórias, violando ainda os arts. 2º/2 e 607/4, ambos do CPC.
p) A interpretação do tribunal a quo dada à cláusula 9ª do CPCV no sentido que a resolução por falta de aprovação dos instrumentos urbanísticos necessários apenas poderia operar se tal falta se devesse a pressupostos legais alheios às partes não tem correspondência na letra e no espírito do contrato celebrado entre as partes.
q) A cláusula 9ª/2 do CPCV, deve ser interpretada no sentido de que a resolução era exercitável pela promitente vendedora pela falta de aprovação dos instrumentos urbanísticos que inviabilizassem a promoção imobiliária prometida executar no CPCV,
r) Nãosendo forçoso que essa nãoaprovaçãoderivasse exclusivamente de pressupostos legais alheios às partes para aquele direito potestativo extintivo poder ser exercido pela recorrente.
s) Assim, devia a resolução convencional de fls, operada pela recorrente, ter sido declarada válida, porque durante a vigência do contrato não foram aprovados os instrumentos urbanísticos mais adequados ao desenvolvimento da promoção imobiliária prevista no CPCV, inviabilizando, assim, o desenvolvimento dessa promoção imobiliária.
t) O tribunal a quo violou os arts. 236/1 e 237, 432/1, 2ª parte e 436/1, todos do CC.
u) A negação da restituição prevista no nº 3 da cláusula 9ª do CPCV, só poderiatersucedido porvia do institutodoabuso de direito,pelo alegado exercício antijurídico da recorrente de tal direito potestativo – resolução convencional.
v) Acontece que o referido instituto não foi convocado e apreciado pelo acórdão do TRE, o que configura a violação de lei substantiva, art. 334, do CC, consistente num erro de aplicação do direito, por omissão de aplicação da referida norma.
w) As partes ao preverem a cláusula resolutiva no CPCV (cláusula 9ª) quiseram afastar as regras gerais relativas ao cumprimento e incumprimento das obrigações, previstas no Capítulo VII do Código Civil, designadamente o art. 801, nº1, do CC.
x) A recorrente invocou a cláusula resolutória inserida no CPCV, na cláusula 9ª, por estar preenchido o facto justificante –falta de aprovação do instrumento urbanístico adequado para a promoção imobiliária contratada entre as partes, e declarou perante o recorrido a destruição do contrato promessa em crise com esse fundamento contratual – art. 432, nº1, 2ª parte, do CC.
y) Invocou a recorrente o preenchimento do facto fundamento, manifestando à contraparte, em tempo e sob a forma própria, que declarava a extinção da relação contratual – art. 436, nº1, do CC.
z) E sendo assim, o pedido subsidiário sempre devia ter procedido, condenando-se a recorrida a pagar um milhão e quinhentos mil euros à recorrente, acrescido de juros vencidos e vincendos, à taxa legal, isto, ao abrigo da referida cláusula 9ª.
aa) O acórdão recorrido violou o art. 432/1 – 2ª parte, do CC, ao aplicar in casu as regras do art. 762º e sgs do mesmo diploma, previstas no Capítulo VII do Código Civil, designadamente o art. 801, nº1, do CC.
bb) O recorrido jamais interpelou admonitoriamente a recorrente ou declarou à contraparte a perda do interesse na prestação, nos termos do art. 808/1, do CC.
cc) O recorrido nunca pediu judicialmente a fixação de prazo para o cumprimento da obrigação pelo recorrente, nos termos do artº 777, nº2, do CC.
dd) Em bom rigor, sendo uma obrigação sem prazo, nem sequer havia mora, porque o vendedor não interpelou pelo artigo 805.º CC.
ee)O recorrido conformou-se com a execução pela recorrente do programa contratual, quanto à aprovação do instrumento urbanístico, atenta a matéria de facto assente.
ff) A conduta do recorrido configura uma manifestação de vontade tácita, art. 217º, do CC, de conformação com a execução do programa contratual.
gg) O recorrido jamais declarou extrajudicialmente o incumprimento definitivo do contrato por culpa exclusiva da recorrente, jamais apelando ao previsto no artº 798, do CC.
hh)O acórdão recorrido violou os arts. 442.º n.º 2, primeira parte, 805 e 808/1, ambos do C.C.
ii) O conjunto de deveres assumido pela promitente compradora enquadram-se no conceito de obrigação complexa.
jj) O dever principal era tentar celebrar o contrato prometido, sendo as diligências administrativas um dever secundário.
kk) A recorrente fez as diligências administrativas exigíveis a um homem médio para obter a aprovação do projecto urbanístico.
ll) O acórdão violou o art. 487, nº2, do CC.
mm) A impossibilidade do cumprimento não é imputável à recorrente, sendo casual, art. 790/1, do CC, devendo originar a extinção da obrigação.
nn)As diligências feitas pela recorrente no decurso de doze anos de contrato, as despesas e transtornos tidos com o projecto afastam a culpa da recorrente, não se aplicando o art. 799 do CC in casu.
oo)O acórdão recorrido ao não admitir o recurso subordinado que visava o reexame da decisão de 1ª instância, que julgou improcedente a reconvenção, confirmou essa improcedência.
pp)Estava, assim, vedado ao TRE considerar a Autora definitiva e culposamente inadimplente, nos termos do disposto no art. 801.º n.º 1 do CC, pois só o podia fazer caso procedesse o pedido na reconvenção.
qq)O acórdão recorrido violou o art. 801/1, do CC.
rr) A recorrente pautou a sua conduta contratual procedendo sempre de boa-fé, ao abrigo do artº 762/2, do CC, conforme se retira da matéria de facto provada.
ss) Jamais recusou realizar a sua prestação de forma firme, categórica e definitiva.
tt) A impossibilidade do cumprimento não é imputável à recorrente, sendo casual, art. 790/1, do CC.
uu)A decisão recorrida viola os arts. 762/2, 790/1 e o art. 798, todos do CC, aodeclararque a impossibilidade do cumprimento é porrazão imputável à recorrente.
vv) In casu mesmo que se entenda ser a resolução ilícita, deve esta ser considerada ineficaz, conduzindo à subsistência do contrato entre as partes e à consequente manutenção dos seus termos e condições.
O Réu e Recorrido apresentou contra-alegações, batendo-se pela rejeição da revista excepcional e pela improcedência da revista se julgada na modalidade normal, sustentando a confirmação do acórdão recorrido, uma vez sendo “impossível a manutenção do CPCV face ao incumprimento culposo do Recorrente”.
6. Foi proferido acórdão, em conferência, no TRE (26/2/2026), julgando improcedentes as nulidades arguidas pela Recorrente e admitindo o recurso de revista, com remessa dos autos ao STJ.
7. Foi junto pela Recorrente, após a interposição da revista, e admitido na instância do STJ, Parecer de Jurisconsulta.
Notificado para se pronunciar sobre tal despacho de admissão, o Recorrido apresentou Resposta:
(i) requereu a inadmissibilidade da junção do Parecer e o seu desentranhamento;
(ii) considerou improcedentes as respectivas Conclusões, em face da análise do contrato, da factualidade provada e do regime legal aplicável.
Tal requerimento deve ser convolado oficiosamente como Reclamação para a Conferência, ao abrigo dos arts. 6º, 2, 193º, 3, e 574º do CPC, do despacho de admissão do Parecer, seguindo o regime do art. 652º, 3, ex vi art. 679º, do CPC.
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Foram colhidos os vistos nos termos legais, em duas oportunidades processuais, antes do julgamento da revista.
Cumpre apreciar e decidir.
II) APRECIAÇÃO DO RECURSO E FUNDAMENTOS
1. Admissibilidade e objecto do recurso
1.1. Vistas as Conclusões da revista da Autora, a admissão da revista normal é legítima processualmente, uma vez que a dupla conformidade decisória, como factor de impedimento da revista nos termos do art. 671º, 3, do CPC, é afectada pela emissão de voto de vencido no acórdão recorrido, que, pelo menos em parte, se debruça sobre a fundamentação relativa à procedência do pedido subsidiário da Autora, decidido em 1.ª instância e reapreciado pela Relação em sentido substancialmente coincidente.
2. O objecto do recurso implica a apreciação dos seguintes temas:
- as nulidades arguidas pela Recorrente;
- a licitude ou ilicitude da resolução convencional do contrato-promessa operada pela promitente compradora em face do pedido subsidiário da Autora e Recorrente reapreciado pelo acórdão recorrido;
- a consequência jurídica da ilicitude da resolução, se assim decidida, que a Autora e Recorrente, tal como na Apelação, sustenta ser a “subsistência do contrato entre as partes” e a consequente “manutenção dos seus termos e condições”.
1.3. Cabe ainda apreciar em conferência, a título prévio, a Reclamação do despacho proferido pelo Relator sobre a admissão do Parecer pela parte Recorrente.
2. Factualidade assente
Após a decisão sobre a matéria de facto operada pela Relação, deram-se como provados os seguintes factos (sem prejuízo da consulta dos documentos anexos à petição inicial: art. 607º, 4 e 5, CPC):
1. A Autora Moldura – Compra e Venda de Imóveis, Lda é uma sociedade comercial que se dedica à aquisição de imóveis, à revenda dos imóveis adquiridos para esse fim, à comercialização e venda de imóveis, a dar e tomar de arrendamento imóveis, proceder à sua administração, realizar a exploração turística de imóveis de que seja proprietário ou arrendatário, à construção de edifícios para venda, à promoção e desenvolvimento de empreendimentos imobiliários e urbanizações, à promoção e desenvolvimento de empreendimentos de obras públicas e particulares, bem como à prestação de serviços comerciais, estudos económicos e gestão de projetos, organização de campanhas de publicidade, consultoria, assessoria e marketing no âmbito das atividades acima referidas, tal como resulta de fls. 10 a 23, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
2. No âmbito das suas atividades, em 15 de março de 2007, a Autora Moldura – Compra e Venda de Imóveis, Lda e o Réu AA outorgaram no Cartório Notarial da Dra. BB, por escritura pública exarada de fls.41 a 42 do Livro de notas para escrituras diversas n.º 65-A, bem como do documento complementar que dela faz parte integrante, um Contrato Promessa de Compra e Venda com Eficácia Real, mediante o qual este prometeu vender àquela ou com ela permutar, no todo ou em parte, e nas condições naquele contrato referidas, o prédio misto, composto por cultura arvense, mato, pinheiros, sobreiros, horta, leito curso de água, construções rurais e edifício de rés-do-chão, destinado a habitação e armazéns, com área de 148,5 m2, sito na herdade da Localização 1, concelho de Aljezur, descrito na Conservatória do Registo Predial de Aljezur sob o n.º ..........19, da freguesia de ..., inscrito na matriz predial rústica sob o artigo matricial .01º, Secção ... e na matriz predial urbana sob o artigo matricial ..52º, na freguesia de ..., com a área coberta de 362,5 m2 e área total de 2.770.250 m2. Tal como resulta de fls. 24 a 34, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
3. A celebração do referido contrato promessa de compra e venda teve como pressuposto e condição negocial a Autora poder desenvolver no acima identificado prédio uma operação de promoção imobiliária essencialmente habitacional, mas também com vertente turística, no qual se integraria um campo de golfe, manifestando o Réu, desde logo, interesse em que aquela efetuasse a referida promoção imobiliária. – Considerandos c) e d).
4. Em concreto, a Autora pretendia “desenvolver uma operação de promoção imobiliária essencialmente habilitacional mas também com vertente turística, na qual se integrará um campo de golfe”, sendo que o produto da promoção imobiliária a edificar no local (prédio objeto do referido contrato promessa) destinava-se a ser vendido a terceiros, nomeadamente as frações autónomas que integrariam os imóveis a serem sujeitos ao regime da propriedade horizontal, moradias unifamiliares, o campo de golfe e as construções hoteleiras, de lazer e desportivas, prometendo a Autora comprar o prédio ou permutá-lo, “bem como promete efetuar todo o processo necessário ao desenvolvimento da promoção imobiliária identificada no considerando c) anterior, utilizando para tal o instrumento urbanístico mais adequado à concretização de tal objetivo”, mais acordando que “O instrumento urbanístico, a apresentar junto das autoridades administrativas competentes deverá prever também um plano global de urbanização, dividido por fases, de modo a tornar possível a antevisão do número total de camas a atribuir, no futuro, ao empreendimento”– (Considerando c) e Cláusulas Primeira, número quatro e Terceira).
5. A finalidade acima mencionada de desenvolvimento do empreendimento imobiliário a edificar no prédio objeto do referido contrato promessa, conhecida e querida por ambas as partes, foi tão determinante na celebração daquele contrato que o preço a pagar ao vendedor, ora Réu, seria o que resultasse da aplicação de 20% (vinte por cento) sobre o valor efetivo da venda de todas as frações autónomas que resultassem daquele empreendimento imobiliário, nela se incluindo os montantes obtidos pelas vendas de cada uma das referidas frações, moradias unifamiliares, do campo de golfe e construções hoteleiras, de lazer e desportivas, ou, em alternativa ao pagamento em dinheiro, aquele poderia optar ser pago, total ou parcialmente e até ao montante de preço que resultasse da mencionada aplicação de 20% (vinte por cento) sobre o valor efetivo da venda de todas as frações autónomas que resultassem daquele empreendimento imobiliário, por via da transmissão, a seu favor, da propriedade de frações autónomas que viesse a integrar o empreendimento imobiliário em causa Cláusula Quarta, números um e três).
6. Para o referido efeito, Autora e Réu estipularam, inclusive, que a planificação do instrumento urbanístico apto ao desenvolvimento da promoção imobiliária deveria corresponder a uma distribuição equilibrada do fracionamento da propriedade, tendo em conta a topografia do terreno e o acesso ao campo de golfe e infra-estruturas do empreendimento; sendo que cada lote ou cada parcela resultante do fracionamento da propriedade com vista ao desenvolvimento da promoção imobiliária objeto daquele contrato promessa não poderia ter uma área inferior a 500 m2 (quinhentos metros quadrados) – (Cláusula Quinta).
7. Da cláusula sexta resulta que o vendedor, na data da outorga da escritura que conferirá eficácia real ao contrato, terá direito a receber, a título de adiantamento, € 3.000.000,00, em várias tranches, sendo que receberá, a título de adiantamento, € 6.000.000,00 na data da outorga da escritura pública de compra e venda.
8. Não obstante o convencionado quanto à determinação do preço do contrato celebrado anteriormente mencionado, a Autora pagou ao Réu, a título de adiantamento e por conta daquele preço, em 15 de março e 16 de abril de 2007, a quantia total de 3.000.000,00 €.
9. Conforme previsto na cláusula oitava (n.os 1 e 2), a Autora, no âmbito da prossecução das suas atividades, obrigou-se a diligenciar todos os atos necessários para efeitos da promoção, submissão e aprovação nas entidades administrativas competentes, do instrumento urbanístico mais adequado ao desenvolvimento da promoção imobiliária objeto do contrato promessa, tendo-se a Autora obrigado, no prazo máximo de 9 meses, após a celebração do aludido contrato promessa de compra e venda, a ter instruído e entregue às autoridades administrativas competentes, o pedido de licenciamento ou autorização relativo ao instrumento urbanístico mais adequado ao desenvolvimento da promoção imobiliária objeto do contrato promessa.
10. Atendendo, também, ao referido propósito e finalidade contratual, Autora e Réu estipularam, ainda, como condição resolutiva do mencionado contrato promessa de compra e venda que, reconhecendo que as decisões administrativas relativas à aprovação dos instrumentos urbanísticos mais adequados ao desenvolvimento da promoção imobiliária objeto do presente contrato promessa dependem de pressupostos alheios às partes, se durante a vigência deste contrato os instrumentos urbanísticos adequados ao desenvolvimento da promoção imobiliária objeto do mesmo não viessem a ser aprovados inviabilizando o desenvolvimento da promoção imobiliária ou tendo sido aprovados deles não resultasse a atribuição ao projeto de, pelo menos, 2.000 (duas mil) camas no empreendimento urbanístico, o comprador, ora Autora, reservava-se no direito de resolver aquele contrato, mediante simples declaração unilateral receptícia, dirigida ao vendedor, ora Réu, sendo que nesse caso este devolveria àquela a quantia de 1.500.000,00 € (um milhão e quinhentos mil euros), dispondo de um prazo máximo de três anos para efetuar o pagamento de tal devolução (Cláusula Nona).
11. A escritura pública definitiva de compra e venda prometida devia ser outorgada nos trinta dias subsequentes à aprovação do instrumento urbanístico mais adequado ao desenvolvimento da promoção imobiliária objeto do referido contrato promessa. – Cf. Documento n.º 2 que se junta (Cláusula Décima, número um).
12. Foi com base nos pressupostos negociais e condições contratuais acima descritos, que a Autora decidiu celebrar o referido contrato-promessa, prometendo comprar o supra identificado prédio ou permutá-lo, no todo ou em parte, se tal fosse a opção do vendedor, bem como prometeu efetuar todo o processo necessário ao desenvolvimento da mencionada promoção imobiliária, utilizando para tal o instrumento urbanístico mais adequado à concretização de tal objetivo. – Cf. Documento n.º 2 que se junta (Cláusula Terceira, número um).
13. Os referidos pressupostos negociais e condições contratuais resultaram das informações então prestadas pelo Réu à Autora, bem como das que foram obtidas por esta em conjunto com aquele junto da Câmara Municipal de Aljezur, a propósito da viabilidade de realização do empreendimento imobiliário em causa, com alguma brevidade. – Cf. Documento n.º 6 que se junta.
14. No seguimento da celebração do referido contrato promessa, a Autora, desde logo em 2007, contratou uma equipa de técnicos especialistas no setor, que desenvolveram e elaboraram uma proposta de desenvolvimento urbanístico para análise camarária, tendo aquela apresentado, em 14 de dezembro de 2007, junto da Câmara Municipal de Aljezur um Pedido de Informação Prévia em Área Abrangida por PDM (n.º 3799/2007) para o efeito de realizar o acima mencionado empreendimento urbanístico no prédio objeto daquele contrato, instruindo aquele pedido com diversa documentação, conforme nele assinalado, tal como resulta de fls. 38-vº e 39, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
15. Em 4 de janeiro de 2008, o Município de Aljezur informou a Autora que relativamente ao referido pedido de informação prévia, e no cumprimento de deliberação tomada pelo executivo daquela Câmara Municipal, na reunião realizada em 26-12-2007, foi deliberado emitir parecer favorável ao pedido de informação prévia, devendo contudo o processo ser superiormente submetido à classificação de Projeto de Interesse Nacional (PIN ou PIN +) e com a consequente suspensão do PDM na área de intervenção do projeto, tal como resulta de fls. 39-vº, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
16. Na sequência do Pedido de Informação Prévia com parecer favorável por parte da Câmara Municipal de Aljezur, foram lançados, em Fevereiro de 2010, os Termos de Referência e demais documentação a apresentar ao observatório do PROT (Plano Regional de Ordenamento do Território) Algarve, para abertura, pela autarquia, do Procedimento do Concurso para Atribuição de Camas e concretização de um Núcleo de Desenvolvimento Turístico. (Modificado pela Relação.)
17. Sendo de 2100 o número máximo de camas a atribuir.
18. Tendo sido afirmado pela Câmara Municipal de Aljezur, em comunicado, e que era pretensão desta edilidade, dar provas inequívocas da forte aposta no estímulo às atividades económicas, muito em particular ao Turismo de alta qualidade, ligado ao ambiente e biodiversidade, sector estratégico para o desenvolvimento económico do concelho.
19. A alteração dos planos de ordenamento do território é de iniciativa e competência exclusivamente pública, não podendo a Autora, enquanto entidade privada relacionada com a promoção imobiliária, imiscuir-se, intervir ou procurar influenciar esse procedimento, sob pena até de eventuais consequências criminais, mas podendo diligenciar pela apresentação de um projeto que permita à edilidade justificar uma alteração ou suspensão do PDM e podendo requerer a qualificação do projeto como PIN ou PIN+.
20. O Réu contactou por diversas vezes os representantes da Autora, o Dr. CC, e os Chamados, a fim de da Autora se responsabilizar pela limpeza e manutenção do terreno prometido, conforme previsto na cláusula oitava, ponto sexto, do contrato promessa de compra e venda com eficácia real.
21. A Autora apenas pagou as despesas de manutenção do terreno no ano de 2007 e o IVA relativo à limpeza dos anos 2008 a 2011, como se obrigou, tendo o Réu realizado a manutenção e limpeza do terreno, a fim de evitar problemas futuros, nomeadamente contra-ordenações administrativas ou penais.
22. O Réu notificou a Autora a 4 de maio de 2012, a fim de a Autora executar os trabalhos a que se obrigou, tal como resulta de fls. 80-vº, a qual não respondeu.
23. Por email, enviado a 23 de julho de 2012, à atenção do Arq. DD, o Réu enviou nova notificação, face a ausência de manutenção e limpeza do terreno nos últimos 5 anos, tal como resulta de fls. 81, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
24. A Autora e o Réu, em 3 de setembro de 2012 celebraram um acordo escrito nos termos do qual a primeira aceitou pagar ao segundo a quantia de € 39.000,00 mais IVA relativamente à limpeza do prédio efetuada nos anos 2008 a 2011, cujo pagamento do valor de € 39.000,00 só ocorreria com a venda de frações no empreendimento a construir, tal como resulta de fls. 81-vº e 82, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
25. A Autora não pagou tal quantia.
26. Em 16 de abril de 2018, o Réu interpelou a Autora, através de carta registada, conferindo um prazo de 15 dias, a fim da Autora executar os trabalhos a que se obrigou, ou responsabilizar-se pelo pagamento das despesas inerentes aos trabalhos, tal como resulta de fls. 82-vº a e 83, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
27. A Autora não respondeu a tal missiva.
28. Em 5 de Setembro de 2018, o Réu remete carta à Autora, na qual concede o prazo de 15 dias para a Autora prestar informações necessárias sobre as diligências efetuadas perante as entidades administrativas competentes, tal como resulta de fls. 40 e 41, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
29. Em 10 de outubro de 2018, a Autora responde ao Réu por carta, na qual refere que, desde 2007, realizaram algumas diligências, estando tudo dependente da alteração dos planos de ordenamento do território, sendo que têm mantido contactos com diversas entidades no sentido de investigar um possível enquadramento legal do empreendimento, o que se tem revelado difícil face à referida necessidade de alteração dos instrumentos de gestão territorial que o possam enquadrar e continuará a acompanhar de perto o desenrolar da situação, procurando certificarmo-nos da viabilidade do empreendimento, tal como resulta de fls. 41-vº a 43, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
30. A Autora, após a resposta ao Pedido de Informação Prévia de 2007, até 2010 realizou diligências com vista ao desenvolvimento desse projeto do empreendimento da Localização 1, tendo suspendido as diligências nessa data, nada mais tendo realizado até ao pedido e PIP de 2018 (artigo 69º da contestação). (Rectificado pela Relação.)
31. Para que não viesse a existir qualquer motivo que o Réu pudesse vir eventualmente a assacar à Autora quanto ao cumprimento das obrigações por si assumidas no contrato promessa celebrado entre aqueles, esta, em 20 de dezembro de 2018, apresentou junto do Município de Aljezur novo Pedido de Informação Prévia relativo a operação urbanística de promoção imobiliária de empreendimento essencialmente habitacional com vertente turística onde seria integrado um campo de golfe e outras construções hoteleiras, de lazer e desportivas, a desenvolver no prédio objeto do referido contrato promessa, já prevendo que o mesmo seria indeferido por falta de pressupostos legais, tal como resulta de fls. 43-vº e 44, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
32. O Réu, em Julho de 2019, através de duas cartas registadas, instou a Autora a cumprir o contrato promessa de compra e venda nos seus exatos termos, sendo certo que, nessa mesmas missivas o Réu demonstra o seu desagrado sobre a forma como a Autora procedeu (ou não procedeu), deixando passar 12 anos incite [sic] na questão da manutenção e limpeza do terreno, enviado para a Autora três orçamentos conforme previsto no n.º 6 da Cláusula Oitava do Contrato Promessa de Compra e Venda, sendo 2 deles de empresas 2, tendo a Autora se insurgido com essa questão e também com o preço apresentado, por ser pelo menos 3 vezes superior aos valores apresentados para os anos de 2008 a 2011, tal como resulta de fls. 86 a 88, cujo teor se dá por integralmente reproduzido. (Rectificado pela Relação.)
33. Em 13 de março de 2019, o Município de Aljezur informou a Autora que relativamente ao referido pedido de informação prévia, e em cumprimento da deliberação tomada pelo executivo daquela Câmara Municipal, na reunião realizada em 12-03-2019, foi deliberado manifestar a intenção de indeferir a pretensão apresentada, com base no teor constante da informação número trinta e sete/FA/dois mil e dezanove, datada de 14-02-2019, do Departamento Técnico de Obras e Urbanismo, anexa àquela, tal como resulta de fls. 44-vº a 46, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
34. A referida informação interna n.º 037/FA/2019 considerou, entre outras, que as propostas de edificação de um conjunto habitacional e de um conjunto turístico incidiam sobre uma propriedade localizada em solo rural, a qual de acordo com a carta de condicionantes do Plano Diretor Municipal é parcialmente abrangida por Reserva Ecológica Nacional e Reserva Agrícola Nacional e de acordo com a carta de ordenamento do mesmo plano é abrangida por Áreas Florestais e Agroflorestais, pelo que, do ponto de vista urbanístico e dos instrumentos de gestão do território aplicáveis, a pretensão não reunia as condições para ser aprovada.
35. Para além de a Autora ter informado o Réu da apresentação, em 20-12-2018, do novo Pedido de Informação Prévia junto do Município de Aljezur, aquela foi igualmente informando o Réu das respostas desta Edilidade, através das missivas enviadas a este, em 03 e 22 de abril de 2019, tal como resulta de fls. 47-vº a 51, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
36. A Autora, em 26 de julho de 2019, enviou à ilustre advogada do Réu, Sra. Dra. EE, uma carta de resposta à remetida por esta, em 23 de abril de 2019, na qual esclarecia uma vez mais as diligências efetuadas com vista [a] confirmar a viabilidade urbanística do empreendimento pretendido, salientando que aquela Câmara somente em 2019 invocara os fundamentos de indeferimento que já existiam à data do primeiro PIP (Pedido de Informação Prévia), em 2008, demonstrativo afinal de que o empreendimento contratualizado nunca fora viável do ponto de vista urbanístico, situação que não podia deixar de ser conhecimento daquela, tal como resulta de fls. 53-vº a 55, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
37. Na referida missiva, a Autora mencionou a imposição de adaptação do projeto para um formato que fosse compatível com os instrumentos legais urbanísticos, o que, em caso de oposição do Réu, não restaria outra alternativa senão fazer cessar o contrato promessa de compra e venda celebrado a 15-03-2007, com devolução dos montantes devidos e eventual compensação por todos os esforços, despesas e encargos incorridos por aquela durante todo o tempo decorrido.
38. A Autora comunicou ao Réu, em 30 de agosto de 2019, por carta, a resolução com justa causa do contrato promessa de compra e venda celebrado a 15-03-2007, com efeitos imediatos e uma vez que se tornara impossível a subsistência deste contrato, dada a confirmação por parte da Câmara Municipal de Aljezur da inviabilidade do empreendimento imobiliário pretendido de acordo com as condições naquele contratualizadas, notificando o mesmo para proceder à devolução das quantias entregues a título de sinal, no valor de 3.000.000,00 € (três milhões de euros), no prazo máximo de trinta dias, tal como resulta de fls. 55 a 57, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
39. Nessa missiva, a Autora invocava, a título subsidiário, que a reprovação do instrumento urbanístico necessário ao desenvolvimento do empreendimento imobiliário nas condições pretendidas sempre daria direito à resolução daquele contrato promessa nos termos do disposto na Cláusula Nona, n.º 2 do mesmo.
40. A ilustre advogada do Réu, Sra. Dra. EE, enviou à Autora, em 6 de setembro de 2019, uma carta de resposta à remetida por esta ao Réu, na qual manifestava que este não aceitava a declaração daquela de resolução do contrato promessa de compra e venda, perante o facto de aquele não ter incumprido o contrato, e que o mesmo pretendia chegar a uma solução, dentro dos princípios da boa fé contratual, tal como resulta de fls. 57-vº a 59, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
41. À qual, a Autora respondeu quer àquela quer ao Réu, em 26 de setembro de 2019, voltando a expor os principais motivos fundamentadores da inviabilidade do empreendimento nos termos contratualizados com o Réu e as razões invocadas para a resolução do contrato, mostrando-se, todavia, disponível para a realização da solicitada reunião, para a qual sugeriu data, hora e local, tal como resulta de fls. 60 a 63, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
42. Em 4 de outubro de 2019, a ilustre advogada do Réu, Sra. Dra. EE, enviou à Autora nova carta, na qual concordava com a realização da reunião, mas propondo que a mesma se realizasse na herdade da Localização 1, a fim de que se verificasse o que fora executado no terreno e o que faltaria executar a nível de manutenção, tal como resulta de fls. 63-vº e 64, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
43. Não se chegou a realizar qualquer reunião entre as partes, nem na data apontada (09-10-2019), nem posteriormente e até ao presente.
44. O Réu não procedeu, até à presente data, à devolução à Autora de qualquer montante relativamente aos 3.000.000,00 € (três milhões de euros) pagos por esta àquele, em março e abril de 2007, no seguimento da outorga do contrato promessa de compra e venda, recebidos na base da celebração futura do contrato definitivo prometido.
45. A 20/02/2018, o Réu deparou-se com o registo de uma penhora, no valor de 3.648.684,88 €, no seu prédio, ou seja, o prédio prometido compra /vender, descrito na Conservatória do Registo Predial através do n.º ..74.
46. Essa penhora advém do processo executivo n.º 16191/15.3T8SLV, que se encontra pendente no Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa, Juízo de Execução – Juiz 2, sendo exequente o Banco BPI S.A. Sociedade Aberta, e sendo executada a aqui Autora.
47. No requerimento executivo, na descrição factual consta: “O Exequente é dono e legitimo portador de uma Livrança exequenda no valor de 3.351.982,30 €, vencida no dia 22 de abril de 2013, dada em garantia de um contrato de crédito em conta corrente celebrado e respetivos aditamentos. A referida livrança mostra-se subscrita pela Sociedade Moldura-Compra e Venda de Imóveis Lda. E avalizada pela sociedade atualmente denominada TMPL SGPS S.A., e, apesar de vencida e apresentada a pagamento, não foi paga. Do exposto, requer a V.Exa. se digne ordenar a citação da executada, nos termos do art.º 726º n.º 6 do CPC, com vista ao prosseguimento da execução até ressarcimento integral da responsabilidade executada, que se cifra em 3.648.684,88 €, acrescidos dos juros de mora até integral pagamento e demais encargos.”.
48. Posteriormente, o Réu foi notificado de uma penhora de créditos, o qual mereceu a oposição do aqui Réu apresentando-se o Réu nos autos executivos como interveniente acidental.
49. A Autora é detida 99% pela PTL SGPS, SA.
50. A TMPL SGPS, SA dedica-se à gestão de participações sociais de sociedades de desenvolvimento e promoção imobiliária, como forma indireta de exercício de atividade económicas.
51. A TMPL SGPS S.A submeteu-se, em maio de 2014, a um processo especial de revitalização, que correu termos sob o número de processo 746/14.6TYLSB, junto da Instância Central de Lisboa —Secção Comércio – JI, no âmbito do qual foi aprovado um Plano de Revitalização, homologado em janeiro de 2015.
52. A TMPL SGPS SA não possui qualquer liquidez, e não haverá qualquer liquidez, enquanto não houver cobertura de resultados transitados negativos de todo o grupo, a iniciar essa reestruturação, pelas empresas que detém e outras, e novo socio, encontra-se igualmente sem capitais próprios e negativos como todas as empresas do grupo TMPL, SGPS, SA.
53. No âmbito do negócio, previsto no contrato promessa de compra e venda com eficácia real, foi realizada uma avaliação ao prédio prometido, tendo em consideração o PIP aprovado em 2007, tendo sido avaliado em 75.080.000,00 €.
54. O Réu, desde 2007 até à presente data, extraiu, por si ou através de empresas suas, a cortiça do prédio dos autos e comercializou a mesma.
55. A Câmara de Aljezur informou não existir, no município, qualquer processo concursal de atribuição de camas referente à Autora ou à “Herdade da Localização 1”. (Modificado pela Relação.)
56. A presente ação foi intentada em 30 de junho de 2023.
Foram considerados pelas instâncias os seguintes factos não provados:
a. Já a classificação como projeto de interesse nacional só era admissível para empreendimentos previamente viabilizados e com enquadramento legal, o que não era ainda o caso do projeto imobiliário submetido pela Autora à apreciação camarária (artigo 16º da petição inicial).
b. O contrato promessa de compra e venda com eficácia real foi celebrado com a Moldura, Lda /PTL SGPS, LDA/TMPL SGPS, SA TMPL SGPS, S A, PTL SGPS TMPL PRO LDA MARGUDO, SA, COTTEES, LDA, MOLDURA, LDA e BAI ANTIGO, SA (artigo 104º da contestação).
c) A Autora celebrou um contrato promessa com o Réu, sem a expectativa concreta de realizar a respetiva escritura, sendo certo que, a Autora não era possuidora de quaisquer fundos para fazer frente ao negócio, e pagar ao Réu (artigo 118º da contestação).
3. Fundamentação de direito
3.1. Da admissão do Parecer junto pela Recorrente
A Recorrente, após ter requerido a interposição da revista em 14/1/2026, requereu, em 19/2/2026, depois de serem apresentadas as contra-alegações do Recorrido, a junção de Parecer de Jurisconsulto, ao abrigo do art. 651º, 2, do CPC.
O tribunal recorrido, ao exercer os poderes atribuídos pelo art. 641º, 1, do CPC, concretizados no acórdão proferido em 26/2/2026, não apreciou esse requerimento.
Subidos os autos, em tempo, tal lacuna foi suprida e o requerido foi apreciado e decidido em tempo pelo aqui Relator.
Para esse efeito, foi usado como fundamento o art. 651º, 2, do CPC:
«As partes podem juntar pareceres de jurisconsultos até ao início do prazo para a elaboração do projecto de acórdão.»
O regime legal da junção de pareceres é especial relativamente ao regime geral de junção de documentos, previsto no art. 651º, 1, do CPC1, ao invés do que alega o Recorrido e aqui Reclamante.
A parte recorrente cumpriu o prazo oferecido pelo art. 651º, 2, a saber, o constante do art. 657º, 1, do CPC, desde logo tendo requerido e apresentado em momento anterior ao da admissão do recurso em 2.ª instância e remessa-envio dos autos em revista ao STJ.
Assim, nada se afigura contrário à admissão decidida, julgando-se improcedente a Reclamação através da qual o Requerido pedia a não admissão-consideração e desentranhamento do Parecer admitido nos autos, o que vai indeferido.
3.2. Das nulidades arguidas
3.2.1. A Recorrente imputa ao acórdão recorrido: (i) a omissão de pronúncia, ao não conhecer das Conclusões g) a j) da Apelação (art. 615º, 1, d), 1.ª parte, CPC); (ii) a contradição dos fundamentos com a decisão (art. 615º, 1, c), 1.ª parte, CPC); (iii) a falta de fundamentação suficiente para justificar a decisão, em conjugação com as normas processuais tuteladoras dos princípios do pedido e do dispositivo (art. 615º, 1, b), CPC)2.
3.2.2. O art. 615º, 1, d), do CPC sanciona com nulidade as sentenças e acórdãos em que o julgador «deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento».
O art. 608º, 2, do CPC exige que «[o] juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras”, não podendo ocupar-se a actividade judicativa senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.
Este ónus processual implica, como corolário do “princípio da disponibilidade objectiva” (traduzido no art. 5º do CPC/2013), que “o tribunal deve examinar toda a matéria de facto alegada pelas partes e analisar todos os pedidos formulados por elas, com excepção apenas das matérias ou pedidos que forem juridicamente irrelevantes ou cuja apreciação se tornar inútil pelo enquadramento jurídico escolhido ou pela resposta fornecida a outras questões”3. Essa nulidade do art. 615º serve, por isso, de cominação para o desrespeito do art. 608º, 2, aqui aplicável por força do art. 663º, 2, sempre do CPC, uma vez que estamos a aferir de eventual nulidade do acórdão proferido pela Relação.
O ónus processual de decisão, em sede de recurso, fica cumprido se ficarem apreciadas a questão ou questões delimitadas em concreto nas Conclusões das alegações recursivas (arts. 635º, 2 a 5, 639º, 1 e 2, e 640º do CPC) e no próprio requerimento de interposição do recurso (art. 635º, 2, CPC), que possam ser reapreciadas por terem sido apreciados no tribunal “a quo”, sem prejuízo da aplicação do art. 636º do CPC.
Assim sendo.
Não se verifica de todo a omissão assacada pela Recorrente ao acórdão recorrido, pois o acórdão não deixou de se pronunciar sobre tais Conclusões. O que fez foi não conhecer das questões respectivas – que remetiam para uma resolução legal e condenação na restituição do pagamento feito aquando da celebração do contrato-promessa – e excluir o respectivo conteúdo do objecto da apelação, justificando que elas remetiam para “questões novas” que não podiam ser reapreciadas em face da delimitação objectiva do recurso.
Assim fundamentou, afastando-se qualquer censura em sede de ausência do dever de pronúncia sobre as questões cognoscíveis em recurso:
“Nos referidos pontos das conclusões do recurso, a Recorrente pugna no sentido de que se considere lícita a resolução operada ao abrigo do disposto no art. 432.º n.º 1, primeira parte, do Código Civil (resolução legal), com consequente restituição da quantia de €3.000.000 entregue ao Réu. Para a eventualidade de assim não se entender, pretende que a licitude da resolução assente na cláusula resolutória inserta no contrato-promessa, com restituição, pelo Réu, de €1.500.000.
Analisada a petição inicial, verifica-se que a Autora pediu a restituição da totalidade da quantia entregue ao Réu (€3.000.000) com fundamento na anulação do contrato-promessa por erro sobre a base do negócio. Subsidiariamente, a Autora pediu que se declarasse válida a resolução do contrato-promessa por invocação da cláusula inserta no mesmo, com consequente restituição da quantia prevista em tal cláusula (€1.500.000).
Na sentença o tribunal a quo entendeu não só inexistir o invocado erro sobre a base do negócio, como, também, que caducara o direito da Autora a requerer a consequente anulação. A Autora conformou-se com o assim decidido, pois o recurso não versa esta questão.
Está-lhe vedado, como tal, procurar agora a restituição do montante integral (€3.000.000) com base em outra causa de pedir, qual seja a resolução legal. Trata-se de questão que o tribunal a quo não apreciou – conforme se extrai cristalinamente não só do título atribuído pelo tribunal a quo ao ponto 3) da fundamentação da sentença, como, também, do facto de a apreciação se ter cingido ao escrutínio da cláusula nona do contrato-promessa –, por não invocada em sede própria, pelo que não pode ser agora apreciada em sede de recurso.
Efetivamente, como é pacificamente aceite pela jurisprudência [Veja-se, por todos, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 01/10/2002 (…).] e ensina Abrantes Geraldes [In “Recursos em Processo Civil”, 8.ª ed. atualizada, Almedina, pág. 163 e s.], a «[...] natureza do recurso, como meio de impugnação de uma anterior decisão judicial, determina outra importante limitação ao seu objeto decorrente do facto de, em termos gerais, apenas poder incidir sobre questões que tenham sido anteriormente apreciadas, não podendo confrontar-se o tribunal ad quem com questões novas. Na verdade, os recursos constituem mecanismos destinados a reapreciar decisões proferidas, e não a analisar questões novas, salvo quando (…), estas sejam de conhecimento oficioso e, além disso, o processo contenha os elementos imprescindíveis. Seguindo a terminologia proposta por Teixeira de Sousa, podemos concluir que tradicionalmente temos um modelo de reponderação, que visa o controlo da decisão recorrida, e não um modelo de reexame no sentido da repetição da instância no tribunal de recurso».
Como tal, por constituir questão nova, não pode esta Relação conhecer a questão enunciada nos pontos g) a j) das conclusões do recurso, qual seja a de saber se a Autora podia licitamente resolver o contrato-promessa com base na lei e, em caso afirmativo, se o Réu devia ser condenado a restituir-lhe a quantia entregue, de €3.000.000, acrescida de juros.”
3.2.3. Ao juiz cabe especificar os fundamentos de facto e de direito da decisão, nos termos do art. 607º, 3, do CPC.
A especificação dos fundamentos visa permitir o convencimento das partes e possibilitar o exercício fundado do seu direito ao recurso sobre a mesma decisão (de facto e de direito), de tal modo que o conhecimento das bases em que se alicerçou a decisão para seja instrumento para a eventual reapreciação da decisão proferida e do seu mérito. Destarte, a fundamentação da decisão dirige-se à inteligibilidade e à revisibilidade da decisão, pois é indispensável em caso de recurso.
A al. b) do art. 615º, 1, do CPC («Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão.») censura justamente a decisão que omita em absoluto essa indicação, isto é, “apenas a absoluta falta de fundamentação e não a fundamentação alegadamente insuficiente e ainda menos o putativo desacerto da decisão”4. Em nenhum caso, porém, se poderá decretar a nulidade decisória se há fundamentação deficiente, desacertada ou até incompleta, pois esta não afecta a validade processual da decisão, antes a sujeita ao risco de ser revogada ou alterada em recurso5.
Por seu turno, a al. c) do art. 615º, 1, prevê, numa primeira hipótese, a contradição intrínseca da decisão judicial, pela circunstância de “os fundamentos invocados pelo tribunal conduzirem logicamente a uma conclusão oposta ou, pelo menos, diferente daquela que consta da decisão”6. Em segunda hipótese, a lei censura a ambiguidade e a obscuridade da decisão, que a tornam ininteligível. A “ambiguidade” traduz-se na “possibilidade de atribuir vários sentidos a uma expressão ou a uma frase”; a “obscuridade” numa “dificuldade de percepção do sentido da expressão ou da frase”7.
Não se verifica nem falta de fundamentação nem contradição-oposição entre os fundamentos e a decisão final do reapreciado pela Relação, uma vez que, em ambas as alegações, a Recorrente funda essencialmente a nulidade no confronto do decidido em sede de pedido subsidiário com o decidido pela 1.ª instância em sede de pedido reconvencional. Ora, este pedido, declarado improcedente pela 1.ª instância, não foi reapreciado pelo acórdão recorrido; e a apelação não fundou qualquer das nulidades arguidas com base nesse confronto com o decidido em sede da reconvenção admitida – e era nessa impugnação que tal impugnação deveria ser colocada e não agora, a destempo e sem fundamento em face da fundamentação do acórdão recorrido.
Ao invés, as questões recursivas mobilizadas pelo recurso da Autora Apelante – a saber: “Se a Autora podia licitamente resolver o contrato-promessa com recurso à cláusula resolutória inserta no contrato e, em caso afirmativo, se o Réu deve ser condenado a restituir-lhe a quantia de €1.500.000, acrescida de juros; Quais as consequências em caso de resolução ilícita.” – foram objecto de fundamentação clara, inteligível e coerente com os resultados decisórios, de acordo com as posições adoptadas para as questões decidendas relativas apenas e só ao pedido subsidiário da Autora e à respectiva causa de pedir. E, mesmo quando, a propósito da reconvenção mas não decidindo sobre ela, a sentença de 1.ª instância toma posição sobre a aplicação do art. 442º do CCiv,. uma vez equiparando a resolução a impossibilidade-incumprimento definitivo imputável à Autora, sendo seguido pelo acórdão recorrido, esta sequência não é de todo contraditória.
Não se verifica, por isso, qualquer vício de fundamentação, ainda que tal mereça obviamente um juízo de inconformismo e reprovação por parte da Autora e aqui Recorrente em face da valoração e subsunção jurídica do acórdão recorrido, conducente a novo recurso, agora para o STJ. Porém, a arguição de alguma das causas de nulidade previstas no art. 615º, 1 do CPC não é, pela sua natureza processual, o instrumento idóneo para uma manifestação de desacordo – perfeitamente legítimo e mesmo compreensível – com o que se decidiu, com fundamentação, no acórdão recorrido sobre o mérito da pretensão vazada na lide.
Em conclusão, improcedem as nulidades arguidas pela Recorrente, com as legais consequências no decaimento das Conclusões a) a o).
3. Da resolução do contrato-promessa operada pela promitente compradora
3.3.1. O objecto recursivo em sede de direito resulta do apreciado em 1.ª instância quanto ao pedido subsidiário deduzido pela Autora, em função do contrato-promessa celebrado com o Réu – factos provados 1. a 7. –, depois de improcedente o pedido principal que visava a anulação por erro-vício de tal negócio, a saber:
“Declare válida a resolução do contrato promessa de compra e venda com eficácia real celebrado entre a Autora e o Réu, em 15 de março de 2007, exercida e comunicada pela Autora ao Réu mediante carta enviada por aquela a este, em 30 de agosto de 2019, condenando o Réu a restituir à Autora a quantia de 1.500.000,00 € (um milhão e quinhentos mil euros), conforme estipulado na Cláusula Nona, números dois e três daquele contrato e segundo o previsto nos artigos 432º, nº 1 e 436, nº1, ambos do Código Civil, com todas as consequências legais.”
3.3.2. Sobre tal pedido, revisitemos a fundamentação das instâncias conducentes ao mesmo resultado decisório de improcedência e consequência relativa ao não pagamento da indemnização prevista na convenção resolutiva e solicitada pela Autora nos autos.
1.ª instância
“(…) importa agora apurar se a Autora resolveu licitamente o contrato-promessa e tem direito a que o Réu lhe restitua € 1.500.000,00, por verificação da condição resolutiva.
Assim, na cláusula nona do contrato-promessa, Autora e Réu, reconhecendo que as decisões administrativas relativas à aprovação dos instrumentos urbanísticos mais adequados ao desenvolvimento da promoção imobiliária objeto do referido contrato promessa dependem de pressupostos alheios às partes, acordaram que, se durante a vigência do contrato os instrumentos urbanísticos adequados ao desenvolvimento da promoção imobiliária objeto do mesmo não viessem a ser aprovados inviabilizando o desenvolvimento da promoção imobiliária ou tendo sido aprovados deles não resultasse a atribuição ao projeto de, pelo menos, 2.000 camas no empreendimento urbanístico, o comprador, ora Autora, reservava-se no direito de resolver aquele contrato, mediante simples declaração unilateral receptícia, dirigida ao vendedor, ora Réu, sendo que nesse caso este devolveria àquela a quantia de 1.500.000,00 €, dispondo de um prazo máximo de três anos para efetuar o pagamento de tal devolução.
Ora, do contrato promessa, emerge o direito à celebração do contrato prometido, havendo para os promitentes a obrigação de contratar, isto é, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.
O contrato em análise tem eficácia real, ou seja, produzindo efeitos em relação a terceiros (artigo 413º do Código Civil).
Por resolução, prevista nos artigos 432º e seguintes do Código Civil, entende-se a destruição da relação contratual, validamente constituída, operada por um dos contraentes, com fundamento num facto posterior à celebração do contrato, normalmente um facto que vem iludir a legítima expectativa de um dos contraentes, com o objetivo de fazer as partes regressarem à situação anterior à celebração do contrato, como se este nunca tivesse sido celebrado, sendo equiparável, nos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico, ou seja, opera retroativamente, exceto nos contratos de execução continuada ou periódica (cfr. artigos 433º e 434º do Código Civil).
Os fundamentos da resolução podem constar da lei (incumprimento ou impossibilidade de cumprimento) ou resultar de acordo das partes, tal como estabelece o n.º 1 do artigo 432º do Código Civil.
A resolução opera retroativamente (exceto nos contratos de execução continuada ou periódica) e é equiparada, na falta de disposição legal específica, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou a anulabilidade do negócio jurídico (artigos 433º e 434º do Código Civil, respetivamente).
Na situação dos autos, no contrato foi estabelecida uma cláusula relativa às causas da eventual resolução do contrato promessa de compra e venda.
Assim, no acordo dos autos, celebrado em 15 de março de 2007, não foi estabelecido prazo para a escritura definitiva de compra e venda, tendo-se a Autora obrigado, no prazo máximo de 9 meses, após a celebração do aludido contrato promessa de compra e venda, a ter instruído e entregue às autoridades administrativas competentes, o pedido de licenciamento ou autorização relativo ao instrumento urbanístico mais adequado ao desenvolvimento da promoção imobiliária objeto do contrato promessa.
O Plano Regional de Ordenamento do Território do Algarve (PROT Algarve) foi aprovado em Conselho de Ministros a 24 de maio de 2007 e publicado no Diário da República, 1.ª série - N.º 149 - 3 de agosto de 2007, pela Resolução do Conselho de Ministros n.º 102/2007, com as retificações introduzidas pela Declaração de Retificação n.º 85-C/2007, de 2 de outubro, e as alterações inseridas através da Resolução do Conselho de Ministros n.º 188/2007, de 28 de dezembro.
A Autora requereu um Pedido de Informação Prévia em 14 de dezembro de 2007, no termo do prazo de 9 meses acordado e não se provaram mais diligências concretas com vista à viabilização do projeto, desde 2010, tendo a situação continuado até 2018, onde, com base na mesma situação de facto quando o Réu interpelou a Autora, pedindo informações relativas à situação que já tinha, mas sob um novo regime legal.
Em 2007, o PIP teve parecer favorável da Câmara de Aljezur, devendo, contudo, o processo ser superiormente submetido à classificação de Projeto de Interesse Nacional (PIN ou PIN+) com a consequente suspensão do PDM na área de intervenção o projeto.
À data da celebração do contrato-promessa estava em vigor o Regulamento do Sistema de Reconhecimento e Acompanhamento de Projetos de Potencial Interesse Nacional, aprovado pelo Decreto Regulamentar n.º 8/2005, de 17 de Agosto, mas no momento do PIP estava em vigor o DL 285/2007, de 17 de Agosto que estabelecia o regime jurídico aplicável aos projetos de potencial interesse nacional (PIN) classificados como de importância estratégica e doravante designados como projetos PIN +, os quais regem-se pelas normas legais e regulamentares aplicáveis em razão da sua natureza, com as alterações e derrogações decorrentes do referido decreto-lei (artigo 1º).
Por sua vez, o artigo 4º do DL 285/2007, de 17 de agosto (entretanto revogado pelo DL 154/2013, de 5 de novembro), estipulava que: “1 - A CAA-PIN pode convidar o interessado a juntar os elementos instrutórios necessários à consideração do projeto como PIN +, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 4.º do Regulamento do Sistema de Reconhecimento e Acompanhamento de Projetos de Potencial Interesse Nacional, aprovado pelo Decreto Regulamentar n.º 8/2005, de 17 de agosto.
2 - A proposta de classificação de um projeto como PIN + é sempre precedida da audição das câmaras municipais territorialmente competentes, que se pronunciam, no prazo máximo de 10 dias, sobre o interesse do projeto, a admissibilidade da localização proposta em face dos instrumentos municipais de ordenamento do território vigentes, identificando, se for o caso, aqueles que têm de ser elaborados, alterados ou, eventualmente, suspensos.
3 - A CAA-PIN deve consultar outras entidades cujo parecer seja relevante para a apreciação do pedido e elaboração de proposta de classificação do projeto como PIN +, devendo tais entidades pronunciar-se no prazo máximo de 10 dias.”.
O artigo 30º do DL 285/2007, de 17 de agosto dispunha que: “1 - A realização de operações urbanísticas necessárias à concretização de um projeto PIN + obedece ao disposto no regime jurídico da urbanização e da edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, com as especialidades decorrentes do presente decreto-lei.
2 - Sem prejuízo dos elementos instrutórios legalmente exigíveis, o pedido de realização de operações urbanísticas é acompanhado do documento único e faz menção à resolução do Conselho de Ministros emitida nos termos do artigo anterior.
3 - O documento único produz, relativamente aos pareceres, aprovações, autorizações e licenças que incorpora, os efeitos previstos no n.º 2 do artigo 19.º e no n.º 2 do artigo 37.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro.
4 - O prazo máximo de suspensão do procedimento para o efeito de apresentação de elementos adicionais pelo requerente em sede de instrução do pedido de realização de operações urbanísticas é de 10 dias.
5 - Nos procedimentos de licenciamento, caso seja legalmente exigido parecer, aprovação ou autorização que não conste do documento único, deve ser promovida, no prazo de 5 dias, a consulta da entidade respetiva, a qual dispõe do prazo de 20 dias para se pronunciar, considerando-se haver a sua concordância se o parecer não for recebido naquele prazo.
6 - Aos pedidos de realização de operações urbanísticas referentes a projetos PIN + não é aplicável o disposto no artigo 117.º do Decreto-Lei n.º 380/99, de 22 de setembro, bem como o disposto no artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro.”
Finalmente, nos termos do artigo 31º do DL 285/2007, de 17 de agosto: “1 - Quando se revele necessária a realização de operação de loteamento, de obras de urbanização ou de trabalhos de remodelação de terrenos, os respetivos pedidos são apresentados em simultâneo, procedendo-se à sua apreciação e decisão conjunta.
2 - Nos casos de pedidos de licenciamento para realização das operações urbanísticas referidas no número anterior, o prazo de decisão é de 30 dias, contado nos termos previstos nos n.os 2 e 3 do artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na redação do Decreto-Lei n.º 177/2001, de 4 de junho, não sendo aplicável na presente situação o disposto no n.º 5 do mesmo preceito.
3 - Nos casos de pedidos de autorização para realização das operações urbanísticas referidas no n.º 1, o prazo de decisão é de 20 dias, contado nos termos previstos no n.º 2 do artigo 30.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na redação do Decreto-Lei n.º 177/2001, de 4 de junho, não sendo aplicável na presente situação o disposto no n.º 4 do mesmo preceito.
4 - Não há lugar à aplicação do disposto no artigo 22.º do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na redação do Decreto-Lei n.º 177/2001, de 4 de junho, nos casos em que:
a) O projeto PIN + tenha sido sujeito a avaliação de impacte ambiental; ou
b) Tenha decorrido procedimento de elaboração ou alteração de instrumento de gestão territorial vinculativo dos particulares conexionado com o projeto PIN +; ou
c) Esteja em curso procedimento de elaboração ou alteração de instrumento de gestão territorial vinculativo dos particulares conexionado com o projeto PIN + e já tenha decorrido, à data do pedido de licenciamento de operação de loteamento, a fase de discussão pública”.
Entretanto, no período ainda de vigência do contrato entrou em vigor o artigo 126º do DL 80/2015, de 14 de maio, com a epígrafe, “Suspensão dos planos intermunicipais e municipais”, estipula que: “1- A suspensão, total ou parcial, de planos intermunicipais e municipais é determinada:
a) Por resolução do Conselho de Ministros, em casos excecionais de reconhecido interesse nacional ou regional, ouvidas as câmaras municipais e as entidades intermunicipais abrangidas;
b) No caso de suspensão de planos municipais, por deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, quando se verifiquem circunstâncias excecionais resultantes de alteração significativa das perspetivas de desenvolvimento económico e social local ou de situações de fragilidade ambiental incompatíveis com a concretização das opções estabelecidas no plano;
c) No caso de suspensão de planos intermunicipais, por deliberação do conselho metropolitano, da assembleia intermunicipal ou das assembleias municipais, mediante proposta, respetivamente, da comissão executiva metropolitana, do conselho intermunicipal e das câmaras municipais, quando se trate de municípios associados para o efeito.
2 - A resolução do Conselho de Ministros e as deliberações referidas no número anterior devem conter a fundamentação, o prazo e a incidência territorial da suspensão, bem como indicar expressamente as disposições suspensas.
3 - A proposta de suspensão, apresentada nos termos das alíneas b) e c) do n.º 1 do presente artigo, é objeto de parecer da comissão de coordenação e desenvolvimento regional territorialmente competente, o qual incide apenas sobre a sua conformidade com as disposições legais e regulamentares aplicáveis.
4 - O parecer referido no número anterior é emitido no prazo improrrogável de 20 dias, podendo a comissão de coordenação e desenvolvimento regional territorialmente competente proceder à realização de uma conferência procedimental com entidades representativas dos interesses a ponderar, de acordo com o disposto no artigo 84.º, com as necessárias adaptações.
5 - A não emissão de parecer no prazo referido no número anterior equivale à emissão de parecer favorável.
6 - O parecer da comissão de coordenação e desenvolvimento regional territorialmente competente, quando emitido, acompanha a proposta de suspensão de plano municipal ou intermunicipal a submeter à aprovação do órgão competente.
7 - A suspensão prevista nas alíneas b) e c) do n.º 1 implica obrigatoriamente o estabelecimento de medidas preventivas e a abertura de procedimento de elaboração, revisão ou alteração de plano intermunicipal ou municipal para a área em causa, em conformidade com a deliberação tomada, o qual deve estar concluído no prazo em que vigorem as medidas preventivas.”.
Ora, da leitura das referidas normas legais, resulta que o PDM de Aljezur, em abstrato, poderia ter sido suspenso se o projeto da Autora tivesse sido classificado como PIN ou PIN+, não se tendo produzido qualquer prova que a Autora sequer tentou a classificação como tal (artigo 4º, n.º 2 do DL n.º 285/2007, de 17 de Agosto), estando em causa projetos dinâmicos, não se tendo produzido qualquer prova que a Autora ao menos diligenciou, de forma efetiva e concreta, junto do Município de Aljezur, que já tinha dado o seu parecer favorável ao empreendimento mediante determinadas condicionantes, que tenham solicitado ou sequer diligenciado saber como era possível obter a suspensão do PDM com vista à aprovação do projeto.
É certo que essas decisões dependem de inúmeras entidades públicas, muitas delas com pareceres vinculativos, mas não se apurou que a Autora tenha delineado de forma eficaz por tentar obter as autorizações necessárias e que as mesmas não se verificaram (ou que o projeto era inviável de todo).
A alteração/suspensão do PDM está dependente do Município de Aljezur e a qualificação como PIN e PIN+ depende de decisão de entidade pública, mas o certo é que não se provaram quaisquer diligências da Autora que permitisse concluir que diligenciou, como estava contratualmente obrigada, de forma séria e concreta pela viabilização do empreendimento, só se justificando uma alteração do PDM se existisse uma grande probabilidade do empreendimento vir a ser construído pela Autora, a qual claramente abandonou o projeto durante anos, não se tendo preocupado em exigir a devolução de qualquer quantia ao Réu e, quando este a pressiona para saber das diligências feitas no âmbito do contrato-promessa, pede um novo PIP quando as circunstâncias em 2018 nada têm a ver com as existentes em 2007, mas sim as de facto, dado que pouco mais tinha feito, estando o projeto parado desde 2010, e sem que tenha desenvolvido qualquer diligência de forma a que se pudesse concluir que diligenciou pela aprovação do mesmo.
O facto da Câmara de Aljezur não ter efetuado o concurso de camas não releva, dado que o mesmo seguramente teria sido feito se este projeto tivesse continuado em desenvolvimento, tendo havido um claro desinteresse da Autora no seu prosseguimento (a Câmara teria todo o interesse em ter um empreendimento desta envergadura no seu concelho, conforme já tinha deliberado por unanimidade, pelo que iria colaborar como sempre colaborou para o seu desenvolvimento e implementação).
O que não é normal nem razoável, no âmbito de uma relação pautada pela boa fé, é não haver quaisquer diligências desde 2010 para que este processo avance (ou se conclua que não pode avançar).
Apesar de se entender que o PIP de 2007 não é um Pedido de Informação Prévia vinculativo nos termos dos artigos 14º e seguintes e 110º do RJUE, pelo que não caducou, obviamente exigia que a Autora fizesse (ou pelo menos provasse que tentou) as diligências sugeridas para aprovação do projeto.
Assim sendo, conclui-se que a resolução é ilícita, o que não faz renascer o contrato-promessa, dado que declarou definitivamente a sua intenção de não pretender diligenciar pela obtenção do licenciamento para construção do empreendimento em causa, mas que também não permite que se possa concluir que está verificada a condição resolutiva, dado que o incumprimento é imputável à Autora e a interpretação da cláusula resolutiva não pode deixar de ser no sentido que teria direito à devolução de parte do dinheiro caso, fazenda a Autora todas as diligências ao seu alcance para viabilização do projeto, não tenha logrado obter o licenciamento, o que não se provou.”
Relação
“Mostra-se incontroverso terem Autora e Réu celebrado validamente um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel (mais concretamente de um terreno) e que a celebração de tal contrato teve como pressuposto e condição negocial a Autora poder desenvolver nesse terreno uma operação de promoção imobiliária essencialmente habitacional, mas também com vertente turística. O produto da promoção imobiliária a edificar no local destinava-se a ser vendido a terceiros, sendo o preço a pagar ao Réu o que resultasse da aplicação de uma percentagem sobre o valor dessa venda ou o equivalente em frações, cuja propriedade se transmitiria, nesse caso, ao Réu.
Os contraentes previram na cláusula oitava, número 1, do referido contrato-promessa que a Autora, ora Recorrente, se obrigaria “a diligenciar todos os atos necessários e cumprir pontual e diligentemente tudo o que legalmente for necessário para efeitos de promoção, submissão e aprovação nas entidades administrativas competentes, do instrumento urbanístico mais adequado ao desenvolvimento da promoção imobiliária objecto do presente contrato”. E, de facto, Autora e Réu não contestam que impendia sobre aquela o desenvolvimento dos esforços necessários à concretização do almejado empreendimento imobiliário.
Do acervo factual ressalta, ainda, que, tendo o contrato-promessa sido celebrado em 15/03/2007, a Autora desenvolveu e elaborou uma proposta de desenvolvimento urbanístico para análise camarária, que apresentou em 14/12/2007 na edilidade, o que fez cumprindo o estipulado na cláusula oitava, número 2, do contrato-promessa.
Em 04/01/2008 o Município de Aljezur informou a Autora de que fora “deliberado emitir parecer favorável ao pedido de informação prévia, devendo contudo o processo ser superiormente submetido à classificação de projeto de Interesse Nacional (PIN ou PIN +) e com a consequente suspensão do PDM na área de intervenção do projeto”.
Em 30/08/2019, por sua vez, a Autora comunicou ao Réu ter-se tornado impossível a subsistência do contrato, pelo que o declarava resolvido “nos termos legais e contratuais” para o que invocou a confirmação, pela edilidade, da inviabilidade do empreendimento nas condições contratualizadas e a falta de recetividade do Réu para encontrar soluções “de adequação do projeto à realidade”, exigindo a devolução, no prazo máximo de 30 dias, da quantia até então entregue, no valor de €3.000.000.
Da mesma missiva fez a Autora ainda constar que “Em qualquer caso, a recente reprovação do instrumento urbanístico necessário ao desenvolvimento do empreendimento nas condições pretendidas sempre dará direito à resolução nos termos do disposto na cláusula Nona, n.º 2, o que invocamos desde já num plano subsidiário”.”
(…)
*
“A Autora fundou a resolução, subsidiariamente, na cláusula 9.ª do contrato-promessa, cujo teor é o seguinte:
(Condição Resolutiva)
1. As Partes reconhecem que as decisões administrativas relativas à aprovação dos instrumentos urbanísticos mais adequados ao desenvolvimento da promoção imobiliária objeto do presente contrato dependem de pressupostos alheios às Partes.
2. Se, durante a vigência do presente Contrato os referidos instrumentos urbanísticos não venham a ser aprovados inviabilizando o desenvolvimento da promoção imobiliária ou tendo sido aprovados deles não resultar a atribuição ao projeto de, pelo menos, 2.000 (duas mil) camas no empreendimento urbanístico, o comprador reserva-se o direito de resolver o presente Contrato, mediante simples declaração unilateral receptícia, dirigida à vendedora.
3. Nesse caso o vendedor devolverá à compradora a quantia de 1.500.000,00 € (um milhão e quinhentos mil euros), dispondo de um prazo máximo de três anos para efectuar o pagamento de tal devolução.
A resolução do contrato pode fundar-se na lei ou em convenção (art. 432.º n.º 1 do Código Civil, de ora em diante CC), sendo na resolução convencional que agora importa atentar, face à delimitação do recurso.
Pese embora a nomenclatura empregue pelos outorgantes no contrato em questão, foi estipulada não uma condição resolutiva, mas sim uma cláusula resolutiva. Efetivamente, esta traduz-se num direito potestativo de extinção retroativa da relação contratual, apenas conferindo “ao beneficiário o poder de resolver o contrato uma vez verificado o facto por ela descrito”, enquanto a condição resolutiva “determina a imediata destruição da relação contratual assim que o facto futuro e incerto se verifica” [Daniela Farto Baptista, in “Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral”, Universidade Católica, pág. 138.].
Para fazer operar a resolução, impõe-se que a parte legitimada a exercer o poder conferido pela cláusula invoque o fundamento concreto determinante da decisão de resolução. A Autora procedeu em conformidade, tendo indicado como fundamento da resolução ao abrigo da referida cláusula 9.ª a reprovação do instrumento urbanístico necessário ao desenvolvimento do empreendimento nas condições pretendidas.
Por outro lado, aparentemente o facto fundamento invocado na resolução mostrar-se-ia demonstrado. Efetivamente, tendo em 20/12/2018 sido apresentado pela Autora segundo pedido de informação prévia junto da Câmara Municipal de Aljezur, esta, em 13/03/2019, manifestou a intenção de indeferir a pretensão apresentada, com base em informação que considerou que, do ponto de vista urbanístico e dos instrumentos de gestão do território aplicáveis, a pretensão da Autora não reunia condições para ser aprovada.
Ainda assim, o tribunal a quo reputou a resolução pela Autora de ilícita, para o que assentou no seguinte raciocínio:
- a Autora, ao não diligenciar pela classificação do projeto como PIN ou PIN +, não procedeu como estava contratualmente obrigada;
- numa relação pautada pela boa fé não é “normal nem razoável” não terem sido efetuadas pela Autora diligências desde 2010 para que o processo [de aprovação do projeto urbanístico] avançasse;
- o incumprimento é imputável à Autora;
- a interpretação da cláusula resolutiva tem de ser no sentido de que [a Autora] teria direito à devolução de parte do dinheiro caso tivesse realizado todas as diligências ao seu alcance para viabilização do projeto e, ainda assim, não tivesse obtido o licenciamento.
Vejamos.
O fundamento resolutivo convencionado no contrato-promessa em questão assenta, aparentemente, num facto objetivo: a não aprovação dos instrumentos urbanísticos e consequente inviabilização do desenvolvimento da promoção imobiliária.
E a tanto não obsta a lei, pois o fundamento convencionado não tem de repousar necessariamente num incumprimento, nem a culpa é requisito essencial de qualquer resolução [Neste sentido, Brandão Proença, in “A cláusula resolutiva expressa como síntese da autonomia e da heteronomia: considerações a partir da análise de uma decisão judicial”, Revista de Ciências Empresariais e Jurídicas, n.º 22 (2012), pág. 14.]. Autora e Réu eram, como tal, livres de estipular uma causa objetiva de resolução do contrato, ao abrigo da autonomia contratual prevista no art. 405.º do CC.
O tribunal a quo, porém, não se bastou com a sobredita aparência e procedeu à interpretação da cláusula sobremencionada, no que não merece censura, pois, estando-se em sede de um negócio jurídico, é legítimo interpretar o seu conteúdo com recurso aos critérios constantes dos artigos 236.º e ss. do CC.
Ora, a faculdade resolutiva prevista no n.º 2 da cláusula em questão foi precedida, no contrato, mais concretamente no n.º 1 da mesma cláusula (nona), pelo reconhecimento de que “as decisões administrativas relativas à aprovação dos instrumentos urbanísticos mais adequados ao desenvolvimento da promoção imobiliária [visada pelo contrato] dependem de pressupostos legais alheios às partes”. O que, para qualquer declaratário normal, colocado na posição da Autora e do Réu, significa que a resolução por falta de aprovação dos instrumentos urbanísticos necessários apenas poderia operar se tal falta se devesse a pressupostos legais alheios às partes.
Trata-se de sentido que encontra correspondência no texto e que uma pessoa normalmente diligente retiraria dos termos da cláusula e das demais circunstâncias situadas dentro do horizonte concreto dos declaratários, mormente do facto de uma das partes (a Autora) se ter obrigado a diligenciar por “todos os actos necessários e cumprir pontual e diligentemente tudo o que legalmente for necessário para efeitos de promoção, submissão e aprovação nas entidades administrativas competentes, do instrumento urbanístico mais adequado ao desenvolvimento da promoção imobiliária objeto do […] contrato”, conforme cláusula oitava n.º 1 do contrato-promessa.
Mais, entender o contrário, ou seja, que qualquer não aprovação dos instrumentos urbanísticos permitia a resolução, ainda que tal não aprovação fosse imputável à parte que pretende invocar a resolução, seria atentatório da boa fé.
E, sendo assim, importava escrutinar, como fez o tribunal a quo, se o fundamento invocado pela Autora – a não aprovação do projeto –, assentava em facto que lhe era alheio.
A resposta parece-nos dever ser negativa.
Vejamos.
A Autora começou por observar o contratualizado, com apresentação tempestiva de um pedido de informação prévia, que, em 04/01/2008, mereceu da edilidade a resposta de que fora “deliberado emitir parecer favorável ao pedido de informação prévia, devendo contudo o processo ser superiormente submetido à classificação de projeto de Interesse Nacional (PIN ou PIN +) e com a consequente suspensão do PDM na área de intervenção do projeto” (o sublinhado é nosso).
Deste parecer extrai-se que o projeto era passível de licenciamento desde que, primeiramente se desse a classificação PIN ou PIN+, o que permitiria à Câmara Municipal de Aljezur subsequentemente suspender o PDM na área de intervenção do projeto.
Ora, conforme se extrai do ponto 19. da matéria de facto, a Autora podia ir de encontro àquela primeira exigência formulada pelo município, estando na sua disponibilidade requerer a classificação do projeto como PIN ou PIN +. Efetivamente, de acordo com o disposto no art. 4.º n.º 1 do então vigente Decreto Regulamentar n.º 8/2005, de 17 de agosto (o mesmo resultando do diploma que lhe sucedeu, em 27/08/2008: o Decreto-Lei n.º 174/2008, de 26 de agosto), os interessados no reconhecimento de um projeto como PIN podiam apresentar a sua candidatura junto da CAA-PIN.
Não obstante, a Autora não demonstrou ter efetuado tal candidatura e, mais, em 2010 suspendeu as diligências com vista ao desenvolvimento do projeto contratualizado, nada mais tendo realizado até ao pedido de informação prévia (PIP) de 2018 (cfr. ponto 30. da matéria de facto).
Este, por sua vez, apenas foi apresentado após interpelação do Réu para que a Autora prestasse informações sobre as diligências efetuadas perante as entidades administrativas competentes (cfr. ponto 28. da matéria de facto), estando subjacente à apresentação deste segundo PIP não só o intuito – por parte da Autora - de que “não viesse a existir qualquer motivo que o Réu pudesse vir eventualmente a assacar à Autora quanto ao cumprimento das obrigações por si assumidas no contrato promessa”, como a Autora aquando da apresentação sabia já que o mesmo seria indeferido por falta de pressupostos legais (cfr. ponto 31. da matéria de facto).
Em face deste cenário, consideramos, à semelhança do que fez o tribunal a quo, que a Autora, ao não diligenciar pela classificação do projeto como PIN ou PIN +, não procedeu como estava contratualmente obrigada e que, ao suspender durante cerca de oito anos as diligências tendentes à aprovação do projeto e, depois, formular um PIP cujo desfecho desfavorável já antevia, inclusivamente adotou uma conduta que não se afigura razoável numa relação pautada pela boa fé.
O fundamento invocado pela Autora para a resolução – a não aprovação do projeto – assentou, portanto, em facto ao qual a Autora não foi (de todo) alheia, e, como tal, não podia a Autora trazê-lo à colação para resolver o contrato-promessa.
Na verdade, resulta manifesto do acervo fáctico (ponto 13.) que, na época em que o primeiro PIP foi apresentado, não só havia uma efetiva perspetiva de que o empreendimento pudesse ser viabilizado, como a edilidade estava fortemente apostada em fazer a sua parte para que se desse essa viabilização (cfr. facto 18.).
Vale isto por dizer, que as eventuais condicionantes (relacionadas com o PDM) eram, àquela data, ultrapassáveis, pois, tivesse havido a realização da candidatura PIN pela Autora, havia motivação e efetiva vontade por parte da edilidade para consequentemente suspender o PDM.
Ao não diligenciar pela classificação do projeto como PIN ou PIN+, a Autora inviabilizou, contudo, que sequer se chegasse à fase de suspensão do PDM.
Como tal, tem de considerar-se que a conduta da Autora após a comunicação da aprovação (condicionada) do PIP em 2008 e até 2010, consubstanciada num total alheamento do projeto (cfr. facto 30), foi determinante para que em 2018 não se verificasse já a possibilidade de serem ultrapassados os entraves inerentes ao PDM, os quais, em 2018, acabaram por ser invocados para fundar o parecer desfavorável ao segundo pedido de informação prévia (que, como vimos já, foi apresentado pela Autora, como mero pró-forma e a fim de justificar a resolução contratual).
Para defender o contrário argumenta a Recorrente, por um lado, não ser verdade que abandonou o projeto urbanístico e, por outro, que a suspensão das diligências tendentes à aprovação do projeto junto do município colheram a anuência do Réu ou que este no mínimo se conformou com tal suspensão, além do que o Réu não aquiesceu a uma alteração ao contrato passível de viabilizar aquela aprovação. Contudo, estas asserções fundam-se na impugnação da decisão relativa à matéria de facto, não tendo a impugnação merecido acolhimento, nesta parte.
É certo que do procedimento parcial da impugnação da decisão relativa à matéria de facto resultou terem sido lançados, em fevereiro de 2010, os termos de referência e demais documentação a apresentar ao observatório do PROT Algarve, para abertura, pela Câmara Municipal de Aljezur, do procedimento do concurso para atribuição de camas e concretização de um núcleo de desenvolvimento turístico, sendo que a Câmara de Aljezur informou não existir no município qualquer processo concursal de atribuição de camas referente à Autora ou ao imóvel prometido vender (cfr. pontos 16. e 55. da matéria de facto). Porém, não resulta do acervo factual e, tão-pouco da legislação aplicável, que a abertura do concurso para atribuição de camas fosse determinante para a apresentação da candidatura, pela Autora, à classificação PIN ou PIN+.
Aliás, de acordo com o disposto no art. 4.º n.º 2 do então vigente Decreto Regulamentar n.º 8/2005, de 17 de agosto (o mesmo resultando do diploma que lhe sucedeu, em 27/08/2008: o Decreto-Lei n.º 174/2008, de 26 de agosto), verificando-se estar em falta um elemento relevante para a candidatura, a CAA-PIN pode solicitá-lo ao requerente, ao invés de imediatamente proferir decisão de não reconhecimento do projeto como PIN. Donde se infere, que nada obstava à candidatura pela Autora à classificação PIN ou PIN+, cabendo à CAA-PIN, caso entendesse dever o pedido ser instruído com o resultado do concurso para atribuição de camas, requerê-lo à Autora que, por sua vez, podia, desta forma, demonstrar ao município a importância de levar a cabo o concurso. Só então a Autora, caso o município não procedesse em conformidade, poderia invocar a falta de aprovação do projeto por motivos lhe alheios. Para o efeito, porém, impunha-se que não tivesse descurado o projeto durante oito anos.
Ou seja, se é inquestionável que o licenciamento de uma obra, para mais da envergadura daquela perspetivada no contrato-promessa aqui em questão, envolve e convoca vários instrumentos urbanísticos e entidades, certo é, também, que, não sendo dado sequer o primeiro passo (que, de acordo com a entidade licenciadora, era a candidatura a PIN/PIN+, a levar a cabo pela Autora), como aconteceu no caso em apreço, necessariamente ficou coartada qualquer hipótese de um futuro licenciamento.
Assim, em síntese, apesar de a suspensão do PDM (segunda condicionante do parecer municipal de 2008) incumbir à Câmara Municipal de Aljezur (cfr. a primeira parte do facto 19.), assim não acontecia com a submissão do projeto à classificação PIN ou PIN+ (que tinha de lhe preceder), conforme ressalta, além do mais, da segunda parte do ponto 19. da matéria de facto. E, ao não submeter o projeto a tal classificação, a Autora inviabilizou, logo à partida, qualquer hipótese de licenciamento, tendo desbaratado a “janela de oportunidade” então existente, decorrente da aposta da Câmara Municipal na viabilização do projeto.
Mais, a Autora não só não diligenciou por requerer tal classificação, como genericamente descurou o projeto durante oito anos, apresentando, depois, um pedido de informação prévia cujo indeferimento já previa e destinado unicamente a legitimar a resolução.
Assim, como vimos já, o motivo invocado pela Autora na resolução – a não aprovação do projeto – assentou em facto ao qual a mesma não foi alheio e, como tal, à luz da cláusula nona do contrato-promessa, não constituía fundamento suficiente para uma resolução lícita.”
*
“O tribunal a quo concluiu ser a resolução ilícita, mas que tal circunstância «não faz renascer o contrato-promessa, dado que [a Autora] declarou definitivamente […] não pretender diligenciar pela obtenção do licenciamento para construção do empreendimento em causa».
A Recorrente insurge-se contra este entendimento.
É consabida a discussão acerca das consequências ou eficácia da resolução ilícita. De um lado, encontramos o entendimento segundo o qual, consubstanciando a resolução uma declaração extrajudicial e receptícia, determinará a cessação do vínculo contratual, ainda que carecida de justificação. Em sentido diverso, o entendimento de acordo com o qual a resolução, por ilícita, deve ser tida como nula/ineficaz e, logo, inidónea a produzir o efeito extintivo do contrato. E, configurando, diríamos nós, uma solução eclética, temos autores, como Pedro Romano Martinez, para quem é possível que o vínculo subsista caso estejam cumulativamente reunidos três pressupostos, a saber, (i) o cumprimento das prestações ainda ser possível, (ii) a parte lesada manter interesse na execução do contrato e (iii) a execução do contrato não ser excessivamente onerosa para aquele que o resolveu ilicitamente [In “Da Cessação do Contrato”, 2.ª edição, Almedina, págs. 222 e s.].
Sem embargo, parece-nos não haver uma resposta unívoca para esta questão, podendo e devendo a mesma variar consoante o tipo de contrato visado pela resolução.
Mais, a resolução será sempre relevante para a aferição de outras vicissitudes da relação contratual, como, porventura, para ser considerada uma recusa categórica de cumprimento. Na verdade, mesmo quem, como Brandão Proença, entende dever a sentença declarar a manutenção da eficácia do contrato [In “A Resolução do Contrato no Direito Civil”, Coimbra Editora, 1996, págs. 152 e s.], reconhece que a manutenção do contrato deve ser declarada no pressuposto de que a resolução ilícita não conduza automaticamente ao incumprimento definitivo do declarante (por poder configurar uma recusa categórica de cumprimento) e a contraparte não invoque — com fundamento — a cessação do contrato.
A jurisprudência, por sua vez, é praticamente unânime em considerar que a verificação de incumprimento definitivo do contrato dependerá de uma ponderação casuística em torno do circunstancialismo da declaração de resolução sem fundamento, devendo, mormente com apelo às regras da experiência comum, apreciar-se se evidencia uma recusa definitiva, firme e categórica de cumprimento por parte do promitente autor da declaração [Neste sentido, os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 31/05/2005, proferido no processo n.º 05B1494, de 30/05/2023, proferido no processo n.º 10723/18.2T8LSB.L1.S1, e de 13/02/2025, proferido no processo n.º 25472/20.3T8LSB.L1.S1, todos disponíveis na base de dados da dgsi.].
Ora, o conceito de recusa de cumprimento não se restringe à declaração expressa de não querer cumprir, antes se compreendendo, em geral, nesse conceito todo e qualquer comportamento que indique de maneira certa e unívoca que o devedor não pode, ou não quer, cumprir, devendo, quando tal se constate, ser, sem mais, considerado inadimplente de forma definitiva [Neste sentido, os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 03/03/2005, proferido no processo n.º 05B002, e de 22/05/2018, proferido no processo n.º 27800/15.4T8PRT.P1.S1, ambos disponíveis na base de dados da dgsi.].
No caso dos autos, não se tratará tanto (como entendeu o tribunal a quo) de a Autora ter declarado definitivamente não pretender diligenciar pela obtenção do licenciamento para construção do empreendimento em causa, mas sim de se verificar uma impossibilidade, por razão imputável à Autora, de obter tal licenciamento, atento o parecer desfavorável ao pedido de informação prévia de 2018. Não estamos já, como inicialmente (2008), perante um parecer condicionado pelo município a possíveis atuações da promitente compradora, mas sim de um parecer integralmente desfavorável e assente em causas estruturais, quais sejam a localização do terreno (ou de parte do mesmo) em Reserva Ecológica Nacional e Reserva Agrícola Nacional e abrangida por Áreas Florestais e Agroflorestais, o que, de acordo com o município, detentor da competência para o licenciamento, determina, à data, que a pretensão de construção materializada no contrato-promessa não reúna as condições para ser aprovada do ponto de vista urbanístico e dos instrumentos de gestão do território aplicáveis (cfr. pontos 33. e 34. da matéria de facto).
Ou seja, fruto da conduta adotada pela Autora e do tempo decorrido, deixou de existir a possibilidade de licenciamento que existia em 2008, aquando da apresentação do primeiro pedido de informação prévia. Efetivamente, como ressalta do que se expendeu supra, a hodierna impossibilidade encontra a sua causa última na conduta da Autora, que, ao não submeter o projeto à classificação PIN, em 2008, inviabilizou que a Câmara – então fortemente apostada em contribuir para que fossem ultrapassadas as condicionantes do PDM – suspendesse o PDM e, assim, possibilitasse o licenciamento do empreendimento.
E, como se extrai da matéria de facto (cfr. seu ponto 5.), a finalidade de desenvolvimento do empreendimento a edificar no prédio objeto do contrato-promessa não só era conhecida e querida por ambas as partes, mas foi determinante na celebração do contrato, tratando-se verdadeiramente do seu cerne.
Em suma, mais do que a aparentemente muito frágil condição económica do grupo de empresas que a Autora integra (cfr. factos 49. a 52.), com inerente dificuldade, se não impossibilidade, de concretização de um empreendimento da monta daquele visado (empreendimento urbanístico abrangendo pelo menos 2.000 camas e um campo de golfe – cfr. factos 3., 4. e 10.), é a impossibilidade – culposa – de a Autora cumprir a obrigação – que sobre si impendia – de obtenção do licenciamento para o projeto contratado que determina ter de considerar-se a Autora definitiva e culposamente inadimplente, nos termos do disposto no art. 801.º n.º 1 do CC.
Assim o entendeu o tribunal a quo e daí retirou as devidas consequências, mormente ao nível da retenção, pelo Réu, do sinal, nos termos do disposto no art. 442.º n.º 2, primeira parte do CC.”
Quid juris?
3.3.3. Em primeiro lugar, a matéria de facto dá-nos a realidade objectiva submetida a controlo nesta instância: a celebração de contrato-promessa bilateral, com eficácia real, nele constando causa para uma resolução convencional nos termos do art. 432º, 1, do CCiv. e, em consequência, atributiva de um direito de indemnização a favor da parte que invoca a resolução unilateral – cfr. factos provados 7., 8. e 10.
Neste contexto, apurar da licitude ou ilicitude dessa resolução – ou seja, a existência ou não do fundamento convencionado para a produção de efeitos da resolução convencional – é matéria de interpretação dessa mesma cláusula, de acordo com os cânones dos arts. 236º, 1, 237º (negócios onerosos) e 238º, 1 (negócios formais), do CCiv. – a saber, o n.º 2 da cláusula 9.ª:
“Se, durante a vigência do presente Contrato os referidos instrumentos urbanísticos não venham a ser aprovados inviabilizando o desenvolvimento da promoção imobiliária ou tendo sido aprovados deles não resultar a atribuição ao projeto de, pelo menos, 2.000 (duas mil) camas no empreendimento urbanístico, o comprador reserva-se o direito de resolver o presente Contrato, mediante simples declaração unilateral receptícia, dirigida à vendedora.
E essa interpretação só pode ser obtida na sua completude se a virmos em conjugação com n.º 1 da mesma cláusula 9.ª:
“As Partes reconhecem que as decisões administrativas relativas à aprovação dos instrumentos urbanísticos mais adequados ao desenvolvimento da promoção imobiliária objeto do presente contrato dependem de pressupostos alheios às Partes.”
Assim sendo, julgamos ser de sufragar o percurso argumentativo das instâncias, que confluem no juízo de imputabilidade de responsabilidade ao promitente comprador que resolve o contrato-promessa na situação objectiva de não verificação de pressupostos administrativos, de ordenamento territorial e de índole urbanística, da qual as partes fizeram depender a celebração do contrato prometido para efeitos de realização de uma “operação de promoção imobiliária” e as formas de pagamento do preço devido – cfr. factos provados 3. a 6., 11., 12. (“Foi com base nos pressupostos negociais e condições contratuais acima descritos, que a Autora decidiu celebrar o referido contrato-promessa, (…) bem como prometeu efectuar todo o processo necessário ao desenvolvimento da mencionada promoção imobiliária, utilizando para tal o instrumento urbanístico mais adequado à concretização de tal objetivo”).
Ora, se tal verificação, em termos de autoridade público-administrativa, não dependia da vontade do promitente que resolve – em especial, cfr. o facto provado 19. (“A alteração dos planos de ordenamento do território é de iniciativa e competência exclusivamente pública, não podendo a Autora, enquanto entidade privada relacionada com a promoção imobiliária, imiscuir-se, intervir ou procurar influenciar esse procedimento, sob pena até de eventuais consequências criminais, mas podendo diligenciar pela apresentação de um projeto que permita à edilidade justificar uma alteração ou suspensão do PDM e podendo requerer a qualificação do projeto como PIN ou PIN+.”) –, o certo é que a factualidade apurada permite assegurar com segurança que tal omissão de condições administrativas para a concretização do contrato definitivo não foi superada ou promovida pela actuação devida da promitente compradora durante um período que merece censura na sua omissão e desinteresse – tudo no que respeita aos procedimentos administrativos para aprovação dos “instrumentos urbanísticos” que condicionavam a aptidão construtiva do imóvel objecto da promessa real, nomeadamente tendo em conta o exigido para apresentação de um projecto e candidatura que permitisse classificação PIN ou PIN+ e a concomitante suspensão do PDM vigente, de acordo com a regulamentação aplicável, a saber (no decurso do tempo): Decreto Regulamentar 8/2005, de 17 de Agosto (especialmente arts. 4º-5º), DL 285/2007, de 17 de Agosto (especialmente arts. 3º-7º), DL 174/2008, de 26 de Agosto (Regulamento do Sistema de Reconhecimento e Acompanhamento de Projectos de Potencial Interesse Nacional, especialmente arts. 4º-5º), DL 154/2013, de 5 de Novembro (Sistema de Acompanhamento de Projetos de Investimento, especialmente arts. 6º, 7º, 15º e ss, 20º, 27º-29º), e DL 80/2015, de 14 de Maio (Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial, especialmente arts. 115º e ss).
Esse alheamento e desinteresse durante um período de tempo assinalável, depois das primeiras diligências feitas logo após a celebração da promessa em 2007 – “proposta de desenvolvimento urbanístico para análise camarária” e apresentação de PIP junto do município: facto provado 14. –, que mereceu “parecer favorável” por deliberação do executivo da Câmara e submissão do processo à “classificação de Projeto de Interesse Nacional (PIN ou PIN +) e a consequente suspensão do PDM na área de intervenção do projeto”, assim como o lançamento do processo documental junto do PROT Algarve e a manifestação de interesse da Câmara em apoiar a aprovação do projecto com um número máximo de 2100 camas a atribuir: cfr. factos provados 15. a 18. –,
acrescidas de outras relativas à “alteração dos instrumentos de gestão territorial” para a “viabilidade do empreendimento”, que suspendeu em 2010 – cfr. factos provados 28. a 30. –,
apenas voltou a promitente compradora ao interesse neste projecto em 2018, quando, instado pelas insistências do promitente vendedor, apresentou em Dezembro deste ano novo PIP relativo à “operação urbanística de promoção imobiliária de empreendimento essencialmente habitacional com vertente turística”, “já prevendo que o mesmo seria indeferido por falta de pressupostos legais” e revelando conduta destinada a que “não viesse a existir qualquer motivo que o Réu pudesse vir eventualmente a assacar à Autora quanto ao cumprimento das obrigações assumidas no contrato promessa celebrado entre aqueles – cfr. facto provado 31.
Este quadro factual remete-nos para o incumprimento de deveres secundários de prestação, acessórios da prestação principal (destinados a preparar o cumprimento e assegurar a perfeita execução dessa prestação-celebração do contrato prometido), assim como deveres acessórios ou laterais de conduta (essenciais e auxiliares ao correcto processamento da relação obrigacional em que a prestação se integra e da relação positiva do fim contratual)8 a cargo da Autora promitente compradora, tal como foram, em particular, contratualizados na promessa celebrada –
cfr. facto provado 4., em referência ao Considerando c) (“desenvolver uma operação de promoção imobiliária essencialmente habitacional mas também com vertente turística, no qual se integrará um campo de golfe”) e às cláusulas 1.ª, n.º 4, 3.ª (“promete efectuar todo o processo necessário ao desenvolvimento da promoção imobiliária identificada no considerando c) anterior, utilizando para tal o instrumento urbanístico mais adequado à concretização de tal objectivo”, “a apresentar junto das entidades administrativas competentes”, prevendo “também um plano global de urbanização, dividido por fases, de modo a tornar possível a antevisão do número total de camas a atribuir, no futuro, ao empreendimento”) e 8.ª (“A compradora, no âmbito da prossecução das suas actividade, obriga-se a diligenciar todos os actos necessários e cumprir pontual e diligentemente tudo o que legalmente for necessário para efeitos de promoção, submissão e aprovação nas entidades administrativas competentes, do instrumento urbanístico mais adequado ao desenvolvimento da promoção imobiliária objecto do presente contrato” e “obriga-se, no prazo máximo de 9 (nove) meses após a celebração do presente contrato, a ter instruído e entregue às autoridades administrativas competentes, o pedido de licenciamento ou autorização relativo ao instrumento urbanístico mais adequado ao desenvolvimento da promoção imobiliária objecto do presente contrato”) –,
e que, mesmo que não estivessem no contrato, sempre seriam de exigir à parte compradora por aplicação da cláusula geral proclamada no art. 762º, 2, do CCiv., de acordo com os ditames da boa fé na execução do contrato (e no âmbito amplo da relação obrigacional complexa)9.
Na verdade, este clausulado obrigacional traduz-se numa clara imposição de um dever de diligência e de cuidado, na prestação e na conduta funcionalmente orientada para a realização da prestação, instrumentalizado à obtenção dos títulos e actos administrativos habilitados à concretização do projecto imobiliário conexo com a celebração do contrato prometido e como tal não pode deixar de ser visto quando confrontado com a liberdade das partes no que respeita à estipulação de cláusulas resolutivas expressas, que em nenhum momento pode entrar em conflito com a boa fé contratual, nem tal se pode traduzir numa fraude ao art. 809º do CCiv. (nulidade de cláusula de renúncia do credor aos seus direitos)10.
É por isso neste quadro lógico de conduta devida para o cumprimento integral da promessa e consequente celebração do contrato definitivo que se insere a estipulação da cláusula resolutiva “expressa” na cláusula 9.ª:
Se – condição e causa –, durante a vigência do contrato, “os instrumentos urbanísticos mais adequados ao desenvolvimento da promoção imobiliária objeto do presente contrato não venham a ser aprovados”, “inviabilizando o desenvolvimento da promoção imobiliária” ou “tendo sido aprovados deles não resultar a atribuição ao projeto de, pelo menos, 2.000 (duas mil) camas no empreendimento urbanístico”, reconhecendo as partes que “as decisões administrativas relativas à aprovação dependem de pressupostos alheios às Partes”,
a compradora adquiria o direito de resolução do contrato, “mediante simples declaração unilateral receptícia, dirigida à vendedora”,
com a contrapartida de ficar credora de um direito a indemnização a prestar pelo vendedor na promessa.
Assim, a resolução operada pelo comprador na promessa, após indeferimento do PIP pela Câmara em Março de 2019, de acordo com os factos provados 33. e 34., com fundamento na inviabilização da promoção imobiliária pretendida pela Autora promitente compradora, não pode ser vista em exclusivo num enquadramento de os pressupostos para os títulos e actos administrativos que condicionavam o contrato prometido serem alheios à vontade das partes promitentes, pela simples razão de ser de concluir por uma vertente causal de imputabilidade à conduta da parte resolvente.
3.3.4. Tal cláusula não pode deixar de ser interpretada à luz dos critérios gerais do art. 236º, 1, 237º e e 238º, 1, do CCiv., assente no trinómio “sentido de um declaratário normal colocado na posição do declaratário real”/”equilíbrio das prestações”/“mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso”, de modo a ser identificada a valoração das partes como forma de dispensa do regime legal supletivo da resolução, como foi, por ex., destacado pelos Acs. do STJ de 28/3/202311 e de 27/4/202312.
Destarte, o que a cláusula 9ª do contrato-promessa consagra é um fundamento resolutivo, em benefício da promitente compradora, assente em impossibilidade objectiva de celebração do contrato prometido por causa não imputável a qualquer das partes, tendo em conta condições que constituíam eventos futuros e a preencher para a realização da causa e finalidade do contrato-promessa celebrado. Deste modo, esta cláusula resolutiva permitia, na perspectiva da liberdade contratual das partes, estabelecer de forma inequívoca uma impossibilidade como meio de extinção das obrigações recíprocas e a respectiva consequência indemnizatória-restitutória, regulando-se tal definição em vez da aplicação dos arts. 790º, 793º e 795º do CCiv. para a impossibilidade liberatória e superveniente, no âmbito da dispensa da exigência de culpa no incumprimento ou de imputação subjectiva a título de dolo ou negligência do incumprimento; concretiza-se assim uma situação de inexigibilidade objectiva de prolongamento da relação e de irrazoabilidade de manutenção do contraente ou contraentes vinculados ao contrato que deixa de ser capaz de realizar o seu interesse e escopo visado13.
Neste contexto, o sentido negocial de “facto alheio” às partes no âmbito dos procedimentos destinados à viabilização urbanística do projecto visado pela promitente compradora tem que ser encontrado no âmbito dessa impossibilidade objectiva não imputável. Razão pela qual não se pode incluir de todo no fundamento resolutivo quando se identifica essa conduta devida e o correspondente incumprimento imputável à promitente compradora; assim, se era devida e a ela se deveu – pelo menos em parte, afigurando-se decisiva e fulcral, no processo e em tempo – a inobservância do que condicionava tal viabilização, não temos fundamento resolutivo por causa alheia ao promitente resolvente.
Não se trata de ver nessa inobservância uma qualquer forma de comprometer intencionalmente a celebração do contrato prometido, pois não se vê na matéria de facto – nesta matéra de facto, pelo menos – qual a finalidade que tal teria para quem comprou e tinha interesse na compra e seu resultado no aproveitamento do imóvel.
Nem se trata de ser apenas abusivo o direito de resolver a promessa com base em cláusula convencional, pois não se vê que o direito extintivo esteja em desconformidade total com o quadro factual inerente ao fundamento convencionado para a resolução.
Trata-se apenas de olhar para esta matéria de facto, para o enquadramento legal e para a actuação da promitente compradora que avança para a resolução da promessa sem ter cumprido as obrigações que a vinculavam (legal e, acima de tudo, contratualmente) depois da decisão da Câmara de 2008 e, com isso, ter inviabilizado o fundamento ou motivação da cláusula resolutiva – ou seja, a impossibilidade de celebração do contrato prometido ser ainda causalmente gerada por factos também imputáveis à promitente compradora na falta de promoção da obtenção em sede púbico-administrativa dos instrumentos urbanísticos, que condicionavam por força do próprio contrato o desenvolvimento do projecto imobiliário a realizar no imóvel prometido vender. Em suma, da falta de motivação convencional para tornar a resolução um meio de extinção do contrato e, com isso, do exercício do direito potestativo de a invocar para pôr termo ao contrato. Concluindo: pela falta de verificação do facto justificante do direito potestativo extintivo atribuído pela cláusula resolutória e seus efeitos supressivos ex tunc14.
É de sufragar, por isso, em especial, a conclusão do acórdão recorrido:
“(…) apesar de a suspensão do PDM (segunda condicionante do parecer municipal de 2008) incumbir à Câmara Municipal de Aljezur (cfr. a primeira parte do facto 19.), assim não acontecia com a submissão do projeto à classificação PIN ou PIN+ (que tinha de lhe preceder), conforme ressalta, além do mais, da segunda parte do ponto 19. da matéria de facto. E, ao não submeter o projeto a tal classificação, a Autora inviabilizou, logo à partida, qualquer hipótese de licenciamento, tendo desbaratado a “janela de oportunidade” então existente, decorrente da aposta da Câmara Municipal na viabilização do projeto.
Mais, a Autora não só não diligenciou por requerer tal classificação, como genericamente descurou o projeto durante oito anos, apresentando, depois, um pedido de informação prévia cujo indeferimento já previa e destinado unicamente a legitimar a resolução.
Assim, como vimos já, o motivo invocado pela Autora na resolução – a não aprovação do projeto – assentou em facto ao qual a mesma não foi alheio e, como tal, à luz da cláusula nona do contrato-promessa, não constituía fundamento suficiente para uma resolução lícita.”
3.3.5. Sendo a resolução extrajudicial desprovida do fundamento contratualmente previsto pelas partes na respectiva cláusula 9.ª, ao abrigo do art. 432º, 1, do CCiv., temos resolução ílicita por inexistência do direito convencionalmente atribuído nos termos e com os efeitos previstos (porque dependente de um fundamento acordado pelas partes15), enquanto e na condição de pressuposto para o exercício do direito.
A resolução convencional indevida por infundada é ineficaz (em sentido amplo)16 e, com isso, não pode ter como consequência extinguir a relação obrigacional constituída com o contrato-promessa de compra e venda no momento em que a declaração resolutiva chega ao poder-esfera de conhecimento da contraparte17.
Esta posição tem indiscutível lastro no STJ: Acs. de 13/2/202518, 14/7/202119, 30/6/202020 (“(…) a declaração resolutiva infundada não determina a extinção do contrato-promessa em curso, quando não representa, nem equivale [a] uma recusa séria, peremptória e definitiva de cumprimento. Neste caso, o contrato mantém-se, podendo a contraparte exigir o seu cumprimento (em espécie, sendo tal possível, ou através do sucedâneo indemnizatório), ou então resolvê-lo, dentro do circunstancialismo do art. 808° do CCivil.”), 22/11/201821 e de 5/2/201522.
Neste caso, em rigor e com mais detalhe, temos uma declaração resolutiva nula, a decretar nos termos do art. 286º do CCiv., uma vez que o resolvente não é titular do direito potestativo de que se arroga em razão da ausência de fundamento jurídico delineado pelas partes na economia do contrato: art. 280º, 1, do CCiv., por contrariedade à lei (em referência aos arts. 432º, 1, e 406º, 1, do CCiv.: resolução contra legem)23, que não permite uma resolução desprovida da exigência de fundamento bastante (resolução «fundada» e, portanto, vinculada e não discricionária), seja de origem legal ou contratual24; no STJ, para esta sanção, parece ter sido precursor o Ac. de 7/2/200825.
Uma vez sendo nula, a resolução operada pela Autora não pode espoletar os efeitos retroactivos e restitutivos impostos pelos arts. 433º (equiparação à nulidade ou anulabilidade, com aplicação do art. 289º do CCiv.) e 434º, 1, 1.ª parte, do CCiv., nem os efeitos indemnizatórios previstos na convenção resolutiva como consequência da resolução se fosse de considerar como válida (a saber: o pagamento da quantia de € 1.500.000 pelo promitente vendedor).
Em rigor, portanto, a resolução indevida, por princípio, não produz a extinção do contrato- promessa, uma vez que o resolvente não consegue lograr em tribunal o cumprimento do ónus da prova da existência do fundamento resolutivo. E só este efeito jurídico pode ser sindicado e decretado pelo controlo pedido ao tribunal em face da “causa petendi” inerente ao pedido subsidiário na acção (cfr. itens 42º a 46º da petição inicial), pois a declaração resolutiva incide, em princípio e por si só, apenas e só sobre a extinção do contrato e não sobre a possibilidade de realização das prestações obrigadas e/ou o cumprimento ou interesse no cumprimento do contrato.
3.3.6. Mantendo-se o contrato-promessa uma vez que o fundamento resolutivo não procede, poderemos ir mais longe nas consequências da resolução recebida pelo promitente vendedor?
Na verdade, a resposta só tem que ser negativa – afastamo-nos, por isso, da conclusão final do acórdão recorrido.
Relembre-se que, em regra, a cláusula convencional de resolução permite que uma ou ambas ou todas as partes avance para a extinção do contrato, sem se discutir o incumprimento contratual ou a sua gravidade, nem a imputabilidade ou culpa do eventual sujeito inadimplemente(s), “eliminando assim qualquer dúvida ou incerteza quanto à importância de tal inadimplemento e subtraindo esse ponto a uma eventual apreciação do juiz. A função normal da cláusula resolutiva é justamente a de organizar ou regular o regime do incumprimento mediante a definição de qualquer modalidade deste para fins de resolução”26. Para discutir em juízo o que a cláusula proporciona dispensar, há que ter pedido e materialidade na causa de pedir que aponte para essa discussão e apreciação.
Ora.
Não estamos em condições de – em face de todo o circunstancialismo que rodeou a declaração de resolução da promitente compradora, ainda que a resolução se justifique na impossibilidade de subsistência do contrato na visão da resolvente promitente compradora: cfr. facto provado 38. – equiparar ou reconduzir a resolução considerada infundada, quanto ao comportamento e intenção da promitente compradora, a (i) uma impossibilidade objectiva e absoluta de cumprimento, nos termos do art. 790º, a (ii) uma impossibilidade total e definitiva imputável a devedor, a (iii) um incumprimento definitivo sem necessidade de interpelação para cumprimento ou a uma recusa de (ou declaração antecipada de não) cumprimento por parte do resolvente (através de vontade certa, séria e segura27), ou a (iv) uma perda de interesse objectivo, nos termos dos arts. 798º, 1, 801º, 1, e 808º, 1, do CCiv., uma vez que o processo não abrange tal ponderação no seu pedido (aqui subsidiário e só este) e causa de pedir – e consequentes limites do dispositivo processual que delimitam a cognição e decisão (art. 609º, 1, 2.ª parte, CPC). Por isso, e desde logo, não temos factualidade que, de forma peremptória e inequívoca, possa indicar se, averiguando-se a susceptibilidade de conduzir a resolução (ainda que ilícita) à extinção do vínculo por equiparação ou recondução, há circunstâncias de inexigibilidade de vinculação ao contrato28 que, caindo a força resolutiva, se mantém válido e eficaz, tendo em consideração – se for necessário com recurso aos requisitos do art. 566º do CCiv. – o comprometimento irremediável e insuperável do equilíbrio do programa contratual e a revelação da vontade de a parte ou as partes se desvincularem, sempre balizados pela boa fé e pela confiança inter partes29 – v. os Acs. do STJ de 30/6/2020 (já citado), 2/11/201730, 29/11/201631 e de 13/10/201632.
Ao invés – no que respeita ao juízo de inexigibilidade da manutenção do vínculo.
É a própria matéria de facto que nos indica que, antes da resolução que agora se julga ilícita e improdutiva da cessação da eficácia-validade da promessa com eficácia real, foram as próprias partes que admitiram o interesse e a possibilidade de conservação-modificação do contrato-promessa, sem avançarem com a impossibilidade objectiva ou incumprimento imputável a qualquer das partes na celebração do contrato, ainda que, naturalmente, sob perspectivas diferentes:
i. em Setembro e Outubro de 2018, as partes trocaram comunicações sobre as “diligências efetuadas perante as entidades administrativas competentes” – cfr. factos provados 28. e 29.;
ii. o promitente vendedor, “em Julho de 2019, através de duas cartas registadas, instou a Autora a cumprir o contrato promessa de compra e venda nos seus exatos termos” – facto provado 32. –, já depois de conhecido o resultado do PIP pedido em 2018 – factos provados 33 e 35.;
iii. a promitente compradora, em resposta, alegou, depois de considerar inviável o empreendimento tal como contratualizado, a “imposição de adaptação do projeto para um formato que fosse compatível com os instrumentos legais urbanísticos”, sendo alternativa “fazer cessar o contrato promessa de compra e venda celebrado a 15-03-2007, com devolução dos montantes devidos e eventual compensação por todos os esforços, despesas e encargos incorridos por aquela durante todo o tempo decorrido” – factos provados 36. e 37.;
iv. o promitente vendedor, em resposta à resolução com justa causa e pedido de devolução do sinal no valor de 3.000.000,00 € (três milhões de euros), declarou não aceitar a resolução, pois não reconhecia incumprimento da sua parte, e propôs “chegar a uma solução, dentro dos princípios da boa fé contratual” – cfr. facto provado 40.;
v. a promitente compradora, reiterando a inviabilidade do empreendimento nos termos contratualizados em função da resposta ao PIP em 2019, veio aceder a realizar reunião para tal solução e verificação do que “fora executado no terreno e o que faltaria executar a nível de manutenção” – cfr. factos provados 41. e 42.
Condutas estas, aliás e em abono, que cumprem com a obrigação de boa fé e de confiança recíproca que as partes convencionaram no próprio contrato-promessa:
“As Partes obrigam-se, recíproca e respectivamente, a conciliar equitativamente os seus interesses num espírito de amigável negociação e a praticar todos os actos necessários à boa execução e implementação deste Contrato” (Cláusula 13.ª, n.º 1).
E, já agora, também é nesta matéria de facto que vemos o promitente vendedor a invocar o cumprimento do n.º 6 da cláusula 8.ª do contrato-promessa, relativos à obrigação de limpeza e manutenção do “terreno prometido” – cfr. factos provados 20. a 27. –, chegando mesmo as partes contratantes a celebrar “acordo escrito” para pagamento de trabalhos de “limpeza do prédio efetuada nos anos 2008 a 2011”.
Logo, não há que indagar nesta sede da aplicação dos regimes, em particular, dos arts. 790º, 798º, 1, 801º, 808º e 442º, do CCiv. (retenção do sinal-antecipação de pagamento, a cargo do promitente vendedor), ou, sequer, da fixação de prestações indemnizatórias diversas das correspondentes ao incumprimento do contrato-promessa ou do enriquecimento sem causa do promitente vendedor; também não há que apreciar de alguns desses temas em recurso de revista, como almejado pela Recorrente e extraído das Conclusões, uma vez que se afiguram como “questões novas” (não (re)apreciadas pela Relação no acórdão recorrido) que não podem integrar a cognição da revista (arts. 671º, 1, 635º, 2, 3 e 5, 608º, 2, 637º, 2, 1.ª parte, CPC)33.
Atento o objecto do pedido subsidiário e o decidido pelas instâncias, apenas cumpre aqui declarar a nulidade da resolução e da não aplicação da consequência indemnizatória imputada a uma resolução convencional ilícita e, por ora, uma vez sindicado pelo julgador a validade dessa resolução extra-judicial, a preservação de exigibilidade e a consequente manutenção do contrato-promessa por falta de produção dos efeitos extintivos da resolução, com a consequente vinculação das partes contratantes ao cumprimento das obrigações assumidas e à eventual e ulterior reacção a impossibilidade ou incumprimento dessas obrigações.
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Compete assim a esta instância fazer naufragar as Conclusões p) a oo) da revista que pretendiam alterar a decisão recorrida quanto à consideração lícita da resolução respeitante ao pedido subsidiário da Autora reapreciado pela Relação.
Não obstante, a Recorrente tem vencimento nas Conclusões pp) (em parte), tt) (em parte), uu) (em parte) e vv) (quando pugna pela manutenção do contrato em face de uma resolução ineficaz quando lícita).
III) DECISÃO
Em conformidade, no que respeita ao pedido subsidiário da Autora e Recorrente reapreciado, julga-se a revista parcialmente improcedente, no que respeita à ilicitude e invalidade da resolução, e parcialmente procedente, no que toca à manutenção do contrato resolvido ilicitamente, com as legais consequências.
Mais se julgam improcedentes a Reclamação da admissão de Parecer pelo Recorrido e a arguição das nulidades pela Autora Recorrente.
Custas nesta instância a repartir pela Recorrente e pelo Recorrido, na percentagem, respectivamente, de 75% e 25%, em face do decaimento de cada uma das partes no decidido.
STJ/Lisboa, 26 de Maio de 2026
Ricardo Costa (Relator)
Luís Correia de Mendonça
Graça Amaral
SUMÁRIO DO RELATOR (arts. 663º, 7, 679º, CCiv.)
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1. V. JOSÉ LEBRE DE FREITAS/ARMINDO RIBEIRO MENDES/ISABEL ALEXANDRE, “Artigo 651º”, Código de Processo Civil anotado, Volume 3.º, Artigos 627.º a 877.º, 3.ª ed., Almedina, Coimbra, 2022, págs. 144-145.↩︎
2. Sobre esta absorção nas “nulidades da decisão”, à luz do art. 674º, 1, b), do CPC, v. JOSÉ LEBRE DE FREITAS/ARMINDO RIBEIRO MENDES/ISABEL ALEXANDRE, “Artigo 674º”, Código de Processo Civil anotado, Volume 3.º, Artigos 627.º a 877.º, 3.ª ed., Almedina, Coimbra, 2022, pág. 227.↩︎
3. MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, “As formas de composição da acção”, Estudos sobre o novo Processo Civil, 2ª ed., Lex, Lisboa, 1997, págs. 219-220.↩︎
4. Por todos, em resumo breve, ABRANTES GERALDES/PAULO PIMENTA/LUÍS PIRES DE SOUSA, “Artigo 615º”, Código de Processo Civil anotado, Vol. I, Parte geral e processo de declaração, Artigos 1.º a 702.º, Almedina, Coimbra, 2018, pág. 737.↩︎
5. V. MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, “As formas de composição da acção”, loc. cit., págs. 221-222, JOSÉ LEBRE DE FREITAS/ISABEL ALEXANDRE, “Artigo 615º”, Código de Processo Civil anotado, Volume 2.º, Artigos 362.º a 626.º, 4.ª ed., Almedina, Coimbra, 2021, págs. 735-736.↩︎
6. MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, “A formas de composição da acção”, loc. cit., pág. 224.↩︎
7. MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, “As formas de composição da acção”, loc. cit., pág. 225.↩︎
8. V., por todos e sempre, CARLOS MOTA PINTO, Cessão da posição contratual, Almedina, Coimbra, 1974, reimp. 2013, págs. 336-337, 337 e ss, e ANTUNES VARELA, Das obrigações em geral, Vol. I, 10.ª ed., 2000, págs. 122 e ss.↩︎
9. Salientando essas fontes de reconhecimento dos deveres acessórios e dos deveres laterais (para além de “específica norma legal”), v. CARLOS MOTA PINTO, Teoria geral do direito civil, 4.ª ed. por António Pinto Monteiro e Paulo Mota Pinto, Coimbra Editora, Coimbra, 2005, nt. 187 – pág. 187.↩︎
10. Neste sentido, JOÃO BAPTISTA MACHADO, “Pressupostos da resolução por incumprimento”, Obra dispersa, Scientia Iuridica, Braga, 1991, págs. 184, 187.↩︎
11. Processo n.º 211/21, Rel. MARIA CLARA SOTTOMAYOR, in www.dgsi.pt.↩︎
12. Processo n.º 2310/19, Rel. FERNANDO BAPISTA, in www.dgsi.pt.↩︎
13. Para esta tipologia-modalidade de cláusula resolutiva, v. ANA PERESTRELO DE OLIVEIRA, Desvinculação programada do contrato, Almedina, Coimbra, 2021, págs. 133, 148 e ss, com recurso à positivação do art. 30º, b), do DL 178/86, de 3 de Julho (regime do contrato de agência).↩︎
14. ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, “Artigo 436º”, Código Civil comentado, II, Das obrigações em geral (artigos 397.º a 873.º), coord.: António Menezes Cordeiro, Almedina, Coimbra, 2021, pág. 267.↩︎
15. JOÃO BAPTISTA MACHADO, “Pressupostos da resolução por incumprimento”, ob. cit., págs. 130-131, 186.↩︎
16. CARLOS MOTA PINTO, Teoria geral do direito civil, 4.ª ed. por António Pinto Monteiro e Paulo Mota Pinto, Coimbra Editora, Coimbra, 2004, pág. 615.↩︎
17. No âmbito das propostas dogmáticas e interpretativas para a consequência da resolução infundada ou indevida (v. uma síntese em ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, “Artigo 436º”, ob. cit., págs. 268-269), seguimos a posição de JOÃO CALVÃO DA SILVA, “Pressupostos da resolução por incumprimento”, Estudos de direito civil e processo civil (Pareceres), Almedina, Coimbra, 1999, págs. 153 e ss, PAULO MOTA PINTO, Interesse contratual negativo e interesse contratual positivo, Volume II, Coimbra Editora, Coimbra, 2008, nt. 4861 – págs. 1674 e ss, NUNO PINTO OLIVEIRA, Princípios de direito dos contratos, Coimbra Editora, Coimbra, 2011, págs. 891, 893 e ss, JOANA FARRAJOTA, A resolução do contrato sem fundamento, Almedina, Coimbra, 2015, págs. 13 e ss, 54 e ss, 179 e ss, 373-374, e DAVID NUNES DOS REIS, “A (in)eficácia extintiva da resolução ilícita do contrato”, RDCivil, 2018, págs. 627 e ss, 650 e ss, 654-655; também neste sentido se pronuncia CLÁUDIA MADALENO no Parecer junto aos autos, págs. 79-80 (“caso se entenda que a resolução é ilícita, deve concluir-se que a mesma não produziu o efeito pretendido, donde resulta a manutenção do contrato-promessa. (…) o exercício de um direito sem o preenchimento dos respetivos pressupostos não pode ter o efeito pretendido. Isso seria fazer equivaler o exercício lícito ao exercício ilícito. Nenhuma diferença haveria entre cumprir ou não a lei, efeito que não é aceitável.”).↩︎
18. Processo n.º 25472/20, Rel. ISABEL SALGADO.↩︎
19. Processo n.º 82/20, Rel. NUNO PINTO OLIVEIRA.↩︎
20. Processo n.º 27/2/2020, Rel. RAIMUNDO QUEIRÓS (sendo 1.º Adjunto o aqui Relator).↩︎
21. Processo n.º 1559/13, Rel. HÉLDER ALMEIDA.↩︎
22. Processo n.º 269/12, Rel. SALAZAR CASANOVA; acórdãos disponíveis in www.dgsi.pt e https://juris.stj.pt/ecli/.↩︎
23. CARLOS MOTA PINTO, Teoria geral do direito civil cit., pág. 557.↩︎
24. PEDRO ROMANO MARTINEZ, Da cessação do contrato, Almedina, Coimbra, 3.ª ed., Almedina, Coimbra, 2015, pág. 209 (como sanção de princípio), JOANA FARRAJOTA, A resolução… cit., págs. 184-186, DAVID NUNES DOS REIS, “A (in)eficácia extintiva…”, loc. cit., págs. 629-631, 644 e ss.↩︎
25. Processo n.º 08B192, Rel. SALVADOR DA COSTA, in www.dgsi.pt.↩︎
26. JOÃO BAPTISTA MACHADO, “Pressupostos…”, loc. cit., págs. 186-187. No mesmo sentido, PEDRO ROMANO MARTINEZ, Da cessação do contrato cit., pág. 163, e ANA PERESTRELO DE OLIVEIRA, Desvinculação programada… cit.., págs. 77 e ss↩︎
27. JOÃO CALVÃO DA SILVA, Sinal e contrato-promessa, 14.ª ed., Almedina, Coimbra, 2018, págs. 126 e ss, JOANA FARRAJOTA, A resolução… cit., págs. 222-223.↩︎
28. Sobre esta base essencial do regime da resolução por “justa causa”, v., exemplarmente, JOÃO BAPTISTA MACHADO, “Anotação ao Acórdão de 8 de Novembro de 1983 do STJ”, RLJ n.º 3738 e ss, 1986, págs. 329 e ss.↩︎
29. V. ainda JOANA FARRAJOTA, A resolução… cit., págs. 359 e ss, 368 e ss, em esp. 370-371, e ANA PERESTRELO DE OLIVEIRA/MADALENA PERESTRELO DE OLIVEIRA, Incumprimento resolutório: uma introdução, Almedina, Coimbra, 2019, págs. 69 e ss, 88 e ss.↩︎
30. Processo n.º 27768/15, Rel. ABRANTES GERALDES, in www.dgsi.pt.↩︎
31. Processo n.º 7825/11, Rel. SEBASTIÃO PÓVOAS, in www.dgsi.pt.↩︎
32. Processo n.º 7185/12, Rel. MARIA DA GRAÇA TRIGO, in www.dgsi.pt.↩︎
33. V. Ac. do STJ de 17/12/2024, Rel. RICARDO COSTA, in www.dgsi.pt.↩︎