| 485/06.1TCGMR.G1.S1 |  |
CONTRATO ATÍPICO
CONTRATO MISTO
INDEMNIZAÇÃO
INTERESSE CONTRATUAL NEGATIVO
DIREITO DE RETENÇÃO
DIREITO CIVIL - REALAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / NEGÓCIO JURÍDICO/ DECLARAÇÃO NEGOCIAL / NULIDADE E ANULABILIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO / ACTOS JURÍDICOS / EXERCÍCIO E TUTELA DE DIREITOS / PROVAS - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS / RESPONSABILIDADE CIVIL/ PRIVILÉGIOS CREDITÓRIOS / CUMPRIMENTO E NÃO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL - PROCESSO DE DECLARAÇÃO / ARTICULADOS / SENTENÇA / RECURSOS.
- Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, 6.ª edição, p. 93 e segs.; Das Obrigações em Geral, 7.ª edição, II, pp. 579 -580.
- Baptista Machado, Obra Dispersa, vol. I, 1991, p. 185; "Tutela da Confiança e Venire contra factum proprium", RLJ anos 117 e 118.
- Lebre de Freitas e outros, "Código de Processo de Civil", Anotado, vol. 2.º, pp. 669/670.
- Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, II, p.719 e ss..
- Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume I, 4ª edição, pp. 409, 773.
- Romano Martinez, Da Cessação do Contrato, 2ª edição, p. 146.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 224.º, N.º1, 230.º, N.º1, 236.º, N.º1, 237.º, 238.º, N.º1, 240.º, 289.º, 290.º, 295.º, 334.º, 350.º, N.º2, 405.º, 410.º, N.º1, 432.º, 433.º, 434.º, 440.º, 441.º, 487.º, N.º2, 754.º, 762.º, N.º2, 799.º, N.º2, 808.º.
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 467.º, N.º 1, AL. D), 660.º, N.º2, 664.º, N.º1, AL. D).
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA;
-DE 08-03-2012, REVISTA N.º 3027/07.8TVLSB.L1.S1; DE 13-01-2011, REVISTA N.º 2977/07.6TBGMR-C.G1.S1; DE 01-02-2011, REVISTA N.º 205-A/1998.L1.S1 - 1.ª SECÇÃO; 03-02-2011, REVISTA N.º 6041/05.4TVLSB.L1.S1 - 7.ª SECÇÃO; E 01-03-2012 - REVISTA N.º 353/2000.E1.S1 - 7.ª SECÇÃO.
-DE 15-12-2011, REVISTA N.º 1807/08.6TVLSB.L1.S1, IN WWW.DGSI.PT; DE 27-01-2011; DE 24-01-2012, REVISTA N.º 343/04.4TBMTJ.P1.S1, IN WWW.DGSI.PT; REVISTA N.º 2445/05.0TJVNF.P1.S1, E DE 05-07-2012, REVISTA N.º 4581/08.2TBVFX.L1.S1, ESTES COM SUMÁRIO DISPONÍVEL NO RESPECTIVO SITE.
I. A interpretação das declarações negociais, conforme jurisprudência pacífica, consiste no apuramento da vontade psicologicamente determinável das partes, constituindo, em regra, matéria de facto. Ao STJ cabe, apenas, exercer censura sobre o resultado interpretativo, sendo matéria de direito, quando haja que proceder à fixação do sentido juridicamente relevante da vontade negocial.
II. Reunindo as partes, num único contrato, as regras de vários contratos típicos, corresponde tal a um contrato atípico, criando uma relação negocial complexa, no âmbito dum contrato misto.
III. Não sendo o contrato de execução continuada, nem nada se havendo convencionado, a declaração resolutiva feita pelo autor, tornou-se eficaz com a citação.
IV. A indemnização pode ser cumulada com a resolução do contrato, desde que, em concreto, haja convenção das partes nesse sentido, entendendo-se, em tal caso, que o efeito retroactivo da resolução fica afastado, por vontade das partes.
V. Nada tendo convencionado as partes, o autor apenas tem direito à indemnização pelo interesse contratual negativo.
VI. Sem especificação de causa, o direito de retenção só existe quando haja uma relação de conexão entre as despesas e a coisa: só quando aquelas sejam feitas por causa da coisa ou por danos por ela causados
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I
AA intentou a presente acção, com processo ordinário, contra BB; CC - Sociedade de Construções, Lda.; DD e EE- Consultadoria de Arquitectura e Engenharia, Lda., pedindo que:
A) Seja declarada a resolução do contrato supra mencionado e que os réus sejam condenados a reconhecer essa resolução e extinção;
B) Seja declarado nulo ou que se anule o negócio jurídico
formalizado pela escritura pública de compra e venda outorgada em
20.06.02 e que seja ordenado o cancelamento de todos os registos
conexionados com esse negócio;
C) Seja condenada a 2.a ré a entregar aos autores as propriedades rústicas e urbanas que foram objecto daquela escritura;
D) Sejam os réus condenados, solidariamente, a pagar ao A a
quantia de 648.000,006, a título de indemnização.
Subsidiariamente, e para o caso de não procederem os pedidos formulados nas alíneas A) e B), pede que:
E) Seja declarado nulo, por simulado e falso, o negócio jurídico
formalizado pela escritura pública de compra e venda acima mencionada,
ordenando-se o cancelamento de todos os registos conexionados com esse
negócio e subsistindo o pedido de indemnização formulado em C);
F) Seja a 2a Ré condenada a entregar ao Autor as propriedades
rústicas e urbanas que foram objecto dessa escritura.
Em resumo alega que:
Era proprietário de um prédio misto que tinha (parcialmente) aptidões construtivas e urbanísticas já reconhecidas pelo PDM e viabilizadas pela Câmara Municipal (embora numa parte do solo essas aptidões estivessem ainda sujeitas a operações de desafectação e outras), não possuindo, porém, meios financeiros e económicos para proceder às construções viabilizadas e autorizadas; assim, tendo em vista essa construção e edificação, celebrou com os réus um contrato de parceria, no âmbito do qual os Io e 2o réus forneciam as condições necessárias em termos de construção e edificação e os 3o e 4o réus prestavam os serviços técnicos de engenharia e arquitectura; para o desenvolvimento e prossecução desse projecto, e apenas nesse pressuposto, o autor prometeu transferir a propriedade do prédio para a 2a ré, devendo esta transferir para o autor a parte urbana do prédio, logo que estivesse concluído o alvará de loteamento; cumprindo as obrigações decorrentes desse contrato, o autor, através de escritura de compra e venda de 20/06/2002, transferiu para a 2a ré o direito de propriedade sobre o prédio, sendo certo, porém, que os outorgantes nunca quiseram vender e comprar o prédio, nem foi pago ou recebido qualquer preço.
Os réus deveriam ter procedido às construções no prédio até 25/07/2004 e até ao momento não executaram qualquer obra de loteamento ou construção.
Tem o direito de exigir a resolução do contrato e de exigir indemnização pelos prejuízos sofridos; no terreno já apto a construção - excluindo aquele que era necessário desafectar a esse fim - era possível a construção de 36 vivendas que facilmente seriam comercializadas pelo valor de € 200.000,00 cada uma e, nos termos do contrato, os réus deveriam ter-lhe entregue um volume correspondente a 9% dessas vivendas, ou seja, um valor correspondente a € 648.000,00.
Os 3o e 4o réus contestaram, alegando, em suma, que:
o 3.o réu nunca interveio no contrato a título pessoal, mas sim enquanto representante da 4.a ré, pelo que sempre teria que ser absolvido do pedido;
ao contrário do que alega o autor, a propriedade em causa apenas tinha aptidões construtivas na área de 4.582m2 (onde nunca seria possível construir as 36 vivendas a que alude o autor, sendo apenas viável a construção de cinco);
a restante área do prédio (22.543 m2) estava classificada pelo PDM como reserva agrícola nacional e, em cumprimento do acordado, a ré iniciou, junto da Câmara Municipal e em 31/12/2002, todos os trâmites necessários à alteração da caracterização do terreno, pedido esse que obteve resposta a 24/04/2003, com a informação de que estava a ser analisado pela equipa técnica responsável;
assim, forçoso será concluir que não existiu qualquer incumprimento por parte da ré.
Com estes fundamentos, concluem pela sua absolvição do pedido e pedindo a condenação do Autor, como litigante de má fé, em multa e indemnização.
Os 1.o e 2.o réus contestaram, alegando, em suma, que:
o negócio que pretenderam realizar - e realizaram - foi a compra e venda do imóvel a que se reporta a escritura, como era do conhecimento do autor;
a construção do loteamento implicava a prévia desafectação de grande parte da parcela rústica do imóvel; ora, os réus, em substituição do autor, diligenciaram junto da Câmara Municipal pela desafectação da parcela rústica do imóvel e, se essa parcela não se encontra ainda apta à construção, tal facto não é imputável aos réus, devendo-se apenas à normal tramitação do processo camarário;
como é do conhecimento do autor, o que estava projectado para a parcela era a construção de um loteamento composto por cerca de 40 vivendas e que apenas poderia ser iniciado aquando da desafectação da parcela inserida na RAN, já que a construção das cinco vivendas que estavam previstas para a parcela onde a construção já era possível extravasava (no que respeita a logradouros, acessos rodoviários e estacionamento) para a parcela inserida na RAN, não sendo, por isso, exigível que os Réus iniciassem esta construção; de qualquer forma;
o autor não interpelou os réus para o cumprimento da obrigação que, alegadamente, estaria em mora e, portanto, não existindo incumprimento definitivo, não existe fundamento para a resolução do contrato.
Aceitando a extinção do contrato - por força da resolução operada pelo autor - mas alegando que foi o autor quem incumpriu o contrato, alegam os réus que têm direito à restituição da quantia de € 396.603,29, que despenderam por causa do imóvel, assistindo-lhe o direito de retenção sobre o imóvel como garantia do pagamento dessa quantia.
Com estes fundamentos, concluem pela improcedência da acção, pela condenação do Autor, como litigante de má-fé, em multa e indemnização não inferior a € 5.000,00 e pedem, em reconvenção, que:
a) O autor seja condenado a ver declarado o contrato resolvido por incumprimento a si imputável e condenado a restituir ao 1.o réu a quantia de € 396.603,29;
b) O autor seja condenado a reconhecer o direito de retenção do 1.o réu sobre o imóvel enquanto não lhe for paga a referida quantia;
Subsidiariamente, e para o caso de o contrato ser declarado válido e eficaz, pedem que:
c) O autor seja condenado a pagar ao Réu a quantia de 147.204,346;
d) Seja declarada a compensação até à concorrência dos recíprocos créditos do autor e 1.o réu, reconhecendo-se aos réus o direito de apenas entregarem ao autor o valor líquido da percentagem da área de construção deduzido do referido valor de €147.204,34.
Ainda subsidiariamente, e para o caso de se considerar que está em causa um contrato promessa, pedem que:
e) Se declare que o mesmo foi incumprido pelo autor e que este seja condenado a restituir em dobro as quantias entregues a título de sinal.
O autor replicou – impugnando os factos alegados pelos réus e concluindo pela procedência da acção e improcedência da reconvenção – e os réus treplicaram
O processo seguiu os seus trâmites e, feito o julgamento, foi proferida sentença, que
julgou improcedente a acção e, julgando parcialmente procedente a reconvenção, absolveu os réus dos pedidos, declarou a nulidade do contrato celebrado em 25/07/2001, do aditamento celebrado em 24/05/2002 e da escritura de compra e venda celebrada em 20/06/2002 e condenou o autor a restituir aos 1.o e 2.o réus a quantia de 396.603,296, acrescida de juros, à taxa legal, desde a citação até efectiva e integral restituição, condenando ainda o autor a reconhecer a favor dos 1.º e 2.º réus o direito de retenção sobre o imóvel identificado na escritura de compra e venda celebrada em 20/06/2002, até efectiva restituição do montante supra referido. Mais se condenou o autor, como litigante de má-fé, em multa (fixada em 10 UC) e na indemnização de € 500,00 a cada um dos 1.o, 2.o e 3.o réus.
Apelou o autor, tendo o Tribunal da Relação julgado concedido parcial provimento ao recurso e, alterando a matéria de facto, revogou parcialmente a sentença recorrida, decidindo:
- Julgar a acção parcialmente procedente e, em consequência: (i)Declarar resolvido e extinto o contrato referido nos autos e celebrado - entre Autor e Réus - em 25/07/2001 e respectivo aditamento de 24/05/2002 e (ii) condenar 2.a Ré, CC - Sociedade de Construções, Lda, a restituir ao Autor, livre e desimpedida de pessoas e bens, a(s) propriedade(s) rústica e urbana a que alude o citado contrato e a que se reporta a escritura pública de compra e venda celebrada entre a Ré e o Autor no dia 20/06/2002, mais se ordenando o cancelamento de todos os registos que tenham sido efectuados na sequência desse negócio.
Em tudo o mais, julgou a acção improcedente, absolvendo-se os Réus dos demais pedidos formulados.
- Julgar parcialmente procedente a reconvenção, condenando-se o
Autor a restituir ao 1.o Réu a quantia de € 383.076,376, acrescida de juros nos
termos que constam da sentença recorrida e absolvendo-se do demais peticionado.
- Revogar a decisão de condenação do Autor por litigância de má-fé.
- Quanto a custas, decidiu-se que: (i) as custas da acção (na 1.ª instância) serão suportadas por todas as partes, na proporção de 50% para o Autor, 10% para os 2o, 3o e 4o Réus e 40% para a 2a Ré e que (ii) as custas da reconvenção (na 1.a instância) serão suportadas pelo Autor e pelo 1.o Réu, na proporção de metade para cada um. As custas da apelação serão suportadas pelo Apelante e pelos Apelados, em partes iguais.
Recorre novamente o autor e, subordinadamente, os 2.º e 3.º réus.
O autor, nas suas alegações de recurso, apresenta as seguintes conclusões:
1. O objecto e cerne do presente litigio, consubstanciam-se no conteúdo do contrato outorgado por A. e RR. - contrato inominado ou de parceria - datado de 25 de Julho de 2001, aditado em 24 de Maio de 2002 - A interpretação da vontade das partes ao outorgarem este contrato, em nosso entender, ditará a solução do presente litígio. Este contrato constitui a única prova atendível e certa neste julgamento, e do seu bom ou mau uso, surtirá uma boa e justa decisão, ou não.
2. Nesta revista o recorrente impugna a decisão proferida pelo Tribunal da Relação, nos termos e com o âmbito que já delimitou e estas conclusões consubstanciam, porque entende que os factos provados exigem outra aplicação do direito substantivo e também porque a Relação fez um mau uso do meio de prova base em análise e suporte da decisão -o contrato de 25 de Julho de 2001
3. No contrato em referencia vários negócios jurídicos lhe dão substancia, e as partes negociaram, com um único objectivo: A. e RR. constituíram uma sociedade irregular de parceria; Estipularam as contribuições que cada um faria para essa sociedade de parceria; Determinaram e fixaram os proveitos e lucros que cada um retiraria dessa parceria.
4. Cumprindo as suas obrigações para a parceria o A. transferiu o direito de propriedade da Quinta de ................ para a titularidade jurídica da firma "CC Ldã", apenas e só porque esta era a empresa que ia proceder ás construções, e tinha de ter a propriedade em nome próprio junto das entidades administrativas. Os recorridos, os 2ºs RR., pagaram a essa mesma parceria as quantias referidas no ponto 6. dos factos provados no Acórdão, alínea I) dos factos assentes.
5. O contrato de parceria de 25 de Julho e aditamento, consubstanciava em si e integrava, além do negócio da transferência do direito de propriedade da Quinta de ................ do A. para a Ré CC, vários negócios com promessas de cumprimento: Os 1.º e 2.º RR. prometeram contribuir para a parceria, com operações de loteamento dos terrenos da Quinta de ................, a construção do empreendimento imobiliário em prazo certo, e o pagamento ao A. de nove por cento das construções. Todas essas promessas e obrigações foram incumpridas pelos l9 e 29 RR., e deram causa à resolução culposa do contrato. Todas as quantias que os l9 e 29 RR. entregaram ao A., por virtude das prestações que eram obrigados a fazer para o contrato de parceria, ficam a pertencer ao A. Na verdade constituem o principio de pagamento ou prestações que os l9 e 29 RR. fizeram para o cumprimento das obrigações assumidas no contrato e todas as promessas efectuadas, com carácter equiparado a sinal. Resolvido o contrato por motivos e responsabilidade dos l9 e 29 RR, perderam estes o direito ás prestações já efectuadas.
6. O Contrato dos autos, consubstanciado na edificação dum empreendimento imobiliário é de execução continuada. O próprio contrato previa a sua duração por anos, apesar de lhe fixar prazos certos. Assim, havendo resolução do contrato, e sendo este de execução continuada, não são abrangidas as prestações já efectuadas - art.. 434.º n.º 2 do C. Civil.
7. O contrato de 25 de Julho de 2001 e aditamento, engloba em si mesmo outros "sub-contratos" nulos por simulação, como o próprio contrato em geral previu no seu texto e conteúdo. Existe não só uma simulação parcial, relativamente á parte urbana da Quinta de ................, conforme julgou o Acórdão recorrido. Existe uma simulação geral e relativamente ao negócio jurídico consubstanciado na escritura de compra e venda, e relativamente á compra e venda da Quinta de ................. Nos termos alegados esse negócio é simulado e nulo. Esta decisão é imposta pelo bom uso que a Relação deveria fazer do elemento base de prova - contrato de Julho de 2001- A Relação fez mau uso desse meio de prova decisivo. Os arts. 9.º, 10.º e 11.º da base instrutória, devem ser julgados provados, face ao bom uso deste elemento de prova, o que este Tribunal Superior pode fazer ao abrigo do n.º3 do art. 722 do C. P. Civil. Ademais a simulação parcial julgada provada na decisão em recurso acarreta a nulidade por simulação do negócio de toda a escritura pública. O contrato objecto desta acção foi resolvido por razões imputáveis aos l.º e 2.º Réus/recorridos, conforme decidiu o Acórdão da Relação. As razões da resolução, segundo a mesma decisão são, o "incumprimento das obrigações assumidas pelos RR" - vide Acórdão. Por esse motivo o A. tem o direito a ser ressarcido de todos os danos e prejuízos, passados, presentes e futuros, resultantes do incumprimento desse contrato, por parte dos l.º e 2.º RR, liquidados ou a liquidar e a fixar equitativamente. O A. tem o direito de fazer suas e não devolver as quantias que recebeu por conta do contrato. A ser indemnizado pelos prejuízos e danos futuros.
8. Era previsível, até certo e seguro que o A/ recorrente receberia 9% (nove por cento) de todas as construções do empreendimento imobiliário que os 1- e 2Q RR. se obrigaram a construir. Nada recebeu, porque nada foi construído, porque estes RR. não cumpriram as obrigações assumidas. O A. tem o direito de fazer seu tudo quanto já recebeu por causa do contrato negociado; tem o direito de ser indemnizado pelos prejuízos que sofreu, em virtude de não receber a percentagem da obra, ou o equivalente em valor, por causa da não construção do empreendimento. Por todos os pagamentos de indemnizações e perda das quantias já pagas são responsáveis os 1.º e 2.º RR, ora recorridos.
9. O A. tem o direito a ser indemnizado pelos l.º e 2.º RR, pelo valor de nove por cento, sobre a construção do empreendimento imobiliário de 40 vivendas possíveis de construir na Quinta de ................, se o contrato fosse cumprido. Não só pelas seis vivendas que podiam ser construídas até 2004 no terreno apto a construção; Não só pelas catorze vivendas possíveis de construir no terreno apto a construção, conforme a viabilidade junta ao processo e deferida pela Câmara Municipal de Guimarães; Mas sim sobre as 40 vivendas que era possível construir, se o contrato não fosse resolvido por culpa dos l.º e 2.º RR.
10. O A. transferiu para os objectivos e finalidades da parceria, todo o seu património, constituído pela Quinta de ................. Instrumentalmente, de forma simulada, não querida nem negociada, transferiu o direito de propriedade dessa quinta, com os objectivos primeiramente alegados, para a Ré CC, Lda..
11. Esta usufruiu desse património por mais que dez anos. Os RR/recorridos, não cumpriram as obrigações que assumiram no contrato no ano de 2001. Nada construíram ou pagaram ao A., com base nessa construção. Apesar disso pediram nos seus articulados a resolução do contrato, o valor das prestações que fizeram, e os pagamentos que fizeram por conta do contrato. E foram eles que deram causa á resolução do contrato. A manter-se esta situação estaríamos face a um manifesto venire contra factum proprium e um inadmissível enriquecimento sem causa dos 1.º e 2.º RR/recorridos, à custa do A.
12. O douto Acórdão sob censura, violou entre outros, o estatuído nos arts. 405, 406, 434, 442, 762, 798, 564 e 801 do C. Civil.
No recurso subordinado os 2.º e 3.º réus apresentaram as seguintes conclusões:
1Mal andou o Tribunal recorrido ao considerar que a resolução do contrato operada pelo Autor é válida e fundamentada, desde logo, porque foi o Autor quem, consecutivamente incumpriu os termos do contrato, sendo que os RR. não se mostram em incumprimento que fundamente a resolução (cfr. factos elencados sob o n.°s 28, 29, 36, 37, 46, 47, 48 e 49 no Acórdão recorrido).
2Na cláusula Décima Primeira do contrato as partes estipularam: "São condições resolutivas do presente contrato: (...)7) A realização das obras e a correspondente entrega das fracções ao primeiro e ao terceiro outorgante no prazo máximo de três anos, contados a partir da assinatura deste contrato, ou da data ou datas em que forem viabilizadas, por desafectação, novas áreas de construção do prédio." - cfr. facto elencado sob o n.º 8 no Acórdão recorrido, pág. 22.
3-Ponderado o conteúdo da cláusula resolutiva convencionada, os Io e 2o RR. não se mostram em incumprimento, pois dela resulta que, os 1.º 2.º RR. dispunham do prazo de 3 anos para realizar as obras contados desde a data assinatura deste contrato, OU da data ou datas em que forem viabilizadas, por desafectação, novas áreas de construção do prédio.
4Considerando que não se encontrava viabilizada a construção na parte rústica ainda não desafectada, ainda não se iniciou um dos prazos alternativos concedido aos RR. para a realização das obras e, consequentemente, não se mostram verificados os requisitos de que depende a resolução convencionada, pois, face aos prazos alternativos constantes da clausula de resolução, apenas assistia ao Autor o direito de resolver o contrato se ambos os prazos aí estabelecidos se tivessem esgotado.
5 A interpretação extraída pelo Tribunal a quo da cláusula resolutiva, conjugada com o previsto na cláusula quinta do contrato, no sentido de que é válida a resolução operada na sequência da não realização da obra no prazo de 3 anos contados da data da assinatura do contrato, excedeu de forma inadmissível a correspondência mínima exigível com texto do respectivo documento.
6 Apesar de na cláusula quinta co contrato se fazer uma distinção quanto ao prazo de construção relativamente à parte da parcela rústica já urbanizável e ao prazo de construção relativamente à parte da parcela rústica ainda não desafectada da RAN, as partes não transpuseram, sem mais, o incumprimento desta obrigação como causa de resolução, tendo, voluntariamente, atribuído à cláusula resolutiva conteúdo diferente, devendo apenas este ser aplicado pelo Tribunal.
7 O contrato há-de ser interpretado com o sentido que o declarante normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, sendo que foi com aquele sentido que foi negociado pelas partes.
8 O conteúdo constante da cláusula resolutiva, diverso da texto utlizado na cláusula quinta do contrato, sob o ponto de vista de um declaratário normal não pode traduzir senão uma mera alternatividade de prazos e a possibilidade dependente de opção.
9 No caso sob análise não se vislumbra fundamento para a formação da convicção de que a vontade das partes não tem qualquer correspondência com a letra da cláusula. Sem prescindir,
10 A resolução operada é infundada em virtude de não se mostrarem preenchidos os pressupostos de que a mesma depende, já que conforme resulta do contrato junto aos autos, os Io e 2o RR obrigaram-se a "proceder à construção dos edifícios que vierem a ser projectados pelo terceiro outorgante para o prédio objecto do contrato, de acordo com as correspondentes características e especificações, conforme o projecto aprovado e de acordo com as correspondentes cadernos de encargos, sendo certo que deverá fazê-lo no prazo de três anos a contar desta data, relativamente à parcela de terreno assinalada a ponteado na planta anexa (zona de construção) " e o Autor não alegou nem provou que se encontravam reunidas todas as condições necessárias à realização da construção, designadamente que se mostravam realizados e aprovados os projectos de arquitectura, obrigação que incumbia aos 3o e 4o RR.
11 O projecto de arquitectura não foi realizado nem aprovado, facto que resulta dos factos provados, pois nem sequer estava definido o número exacto de moradias a construir.
12 Não tendo sido alegado e provado que os 3o e 4o RR. cumpriram a sua obrigação de realização e aprovação dos projectos de arquitectura necessários à construção da obra, e que, por isso, os 1.º e 2.º RR. estavam habilitados a iniciar a construção, o Tribunal não dispõe de elementos que permitam concluir pelo incumprimento, por parte dos 1.º e 2.º RR., da referida obrigação.
13 A realização do projecto e a sua aprovação incumbia, nos termos do contrato, aos 3o e 4º RR, e não aos aqui recorrentes 1.º e 2.º RR, sendo que, sem o cumprimento da obrigação daqueles, os 1.º e 2.º RR. não podiam levar a cabo qualquer construção.
14 Pelo que, o incumprimento de qualquer prazo definido para o cumprimento da obrigação dos 1.º e 2.º RR não lhes é imputável, em virtude destes não poderem actuar de outro modo, já que o seu incumprimento é imputável a facto de terceiro, in casu, dos 3.º e 4.º RR. Sem prescindir,
15 Conforme resulta dos factos provados, o contrato celebrado entre as partes pressupunha a construção de um grande loteamento em toda a parte rústica do terreno, tendo o contrato sido celebrado nesse pressuposto.
16 Tais circunstâncias vieram a alterar-se e as partes não lograram obter a desanexação do prédio, de sorte a levarem a cabo a construção com a dimensão que esteve subjacente à celebração do contrato.
17 Reconhece-se no Acórdão recorrido que: "a construção na parte urbanizável não fosse economicamente rentável sem que se soubesse, pelo menos, se a área restante do prédio poderia ou não ser utilizada para construção, até porque a construção a efectuar (ou não) na restante área do prédio poderia condicionar o aproveitamento da parcela já apta para a construção. " - cfr. pág. 33 do Acórdão recorrido (nosso negritas).
18 Resultou igualmente provado que "Para a parte rústica do prédio estava projectada a construção de um loteamento composto por cerca de 40 vivendas, e que apenas podia ser iniciado aquando da desafectação da parcela inserida na RAN".
19 Ou seja, o Autor logrou demonstrar que a construção do loteamento que esteve subjacente à celebração do negócio (na parcela rústica, seja na parte urbanizável, seja na parte não urbanizável) apenas era possível após a desafectação da parte da parcela rústica ainda inserida na RAN.
20 Face ao exposto, nenhum incumprimento pode ser assacado aos RR.
21 Acresce que, resultou provado que, quando o contrato foi celebrado, todas as partes tinham a perspectiva de que a desafectação da parte da parcela rústica integrada na RAN seria célere, que o negócio só é viável com a construção de todo o loteamento, que a construção na parte da parcela rústica já urbanizável inviabiliza uma construção futura do loteamento na parte da parcela rústica que integra a RAN, que a construção a levar a cabo na parte da parcela rústica já urbanizável seria, em grande parte, praticamente de acessos já que a "A parte do terreno apta a construção tem topografia com grandes diferenças de cotas em espaços curtos e (...) não pode ser toda ela preenchida com a construção das vivendas. - facto elencado sob o n.° 40 dos factos provados no Acórdão recorrido, pág. 26.
22 A não desanexação da parte da parcela rústica integrada na RAN consubstancia uma alteração anormal da base do negócio, e a obrigação dos 1.º e 2.º RR., face à impossibilidade temporária de levar a cabo a construção na totalidade do terreno rústico, tornou-se excessivamente onerosa e, por isso, inexigível.
23 Nos termos do contrato era ao Autor quem incumbia a desanexação da parcela rústica da RAN, por forma a que os 1.º e 2.º RR pudessem levar a cabo a construção, e o incumprimento por parte do Autor desta obrigação conduziu à celebração de um aditamento ao contrato, de sorte a que os1.º e 2.ºRR, em substituição do Autor, pudessem diligenciar por essa desanexação.
24 O incumprimento por parte do Autor da sua obrigação de desanexação da parcela rústica da RAN, tornou, desde logo, impossível que os 1.º e 2.º RR pudessem levar a cabo a construção nos moldes e prazos equacionados aquando da sua celebração, pelo que o exercício do direito à resolução pelo Autor, com fundamento no incumprimento desse mesmo prazo, é abusivo e viola os limites impostos pela boa fé.
25 A resolução do contrato com base no incumprimento do prazo de construção de uma parte ínfima da obra (face à grandeza e dimensão da obra objecto do contrato e que esteve subjacente à sua celebração), é desequilibrada, pois o cumprimento dessa obrigação por banda dos 1.º e 2.º seria excessivamente onerosa.
26 O Autor viola, assim, manifestamente os deveres de lealdade e correcção, pelo que não é de admitir que o Autor possa invocar um incumprimento de um prazo que, desde logo, por ele foi causado e que os RR confiaram que não seria invocado.
27 A forma como o Autor pretende exercer os seus direitos cria uma desproporção objectiva entre a utilidade do exercício de direito por parte do seu titular e as consequências que outros têm de suportar. Sem prescindir
28 Ainda que se entendesse que os 1.º e 2.º RR se encontram em mora no cumprimento da sua obrigação, o que não se concede e por mera hipótese académica se coloca, a verdade é que o A não interpelou os RR para o cumprimento do contrato, estipulando um prazo razoável sob pena de perda do interesse contratual, convertendo a mora em incumprimento definitivo, pelo que a resolução é infundada.
29Acresce que, apesar de no contrato de ser estipulado uma cláusula resolutiva, o Autor não logrou demonstrar que as partes tenham negociado e acordado a fixação de uma cláusula resolutiva expressa no sentido que o Tribunal lhe atribuiu.
30 Acresce ainda que, ainda que as partes tivessem acordado uma cláusula resolutiva expressa, cabia ao Autor alegar e provar que o prazo estipulado para o cumprimento da prestação tinha carácter essencial e absoluto, isto é, que no caso de o termo fixado constituir o prazo-limite, improrrogável, para o inadimplemento, implicando a sua não observância o incumprimento definitivo da obrigação, tanto mais que nenhuma essencialidade absoluta resulta do contrato celebrado entre as partes, nem de forma expressa ou tácita.
31 Dos factos dos autos decorre que o prazo acordado não tinha carácter essencial, desde logo porque, tendo o contrato sido celebrado em 2001, apenas em 2006 o Autor veio a propor a acção contra os RR e o Autor alega no artigo 43 da petição inicial, ter interpelado, por diversas vezes, os RR para o cumprimento do contrato, do que resulta uma manutenção do interesse contratual.
32 Ao recorrente não assiste qualquer direito ou fundamento a resolver o contrato celebrado entre as partes, pelo que a resolução que operou é infundada e sem qualquer causa justificativa.
33 Conforme resulta da reconvenção deduzida nos autos, os RR. alegaram que entregaram ao Autor diversas quantias e procederam ao pagamento de hipotecas (factos que foram confirmados pelo Autor na sua petição inicial), quantias que totalizam o valor de 392.116,65 €.
34 O pagamento dos sobreditos valores resultou provado quer na sentença proferida pela Ia Instância, quer no Acórdão ora recorrido, pelo que deve o Autor ser condenado a proceder à devolução aos RR. dessa mesma quantia.
35 Com a interposição da presente acção, o Autor comunica, através de declaração expressa e irrevogável, a sua vontade de resolução do negócio celebrado entre as partes, sendo que a resolução opera-se por meio de declaração unilateral e receptícia, tornando-se irrevogável logo que chegar ao conhecimento dos RR.
36 A resolução é, porém, infundada e injustificada, pois, para além do Autor não ter logrado demonstrar qualquer incumprimento culposo por parte dos RR, estes lograram provar que a construção do loteamento (ainda não projectado e aprovado pelos 3.º e 4.º RR) não é possível e tal impossibilidade não lhes é imputável.
37 Face à resolução do contrato, deverá o Autor ser condenado a restituir aos 1.º e 2.º Réus as quantias por estes despendidas em cumprimento do contrato e na sequência do contrato, quer através de pagamentos feitos directamente ao Autor, quer através de pagamentos feitos com intuito de desonerar o imóvel em causa.
38 Os 1.º e 2.º Réus têm direito à retenção do imóvel como garantia do pagamento do montante dessas quantias de que são credores, direito que decorre da lei e do expressamente do acordado entre as partes do contrato, efeitos aos quais não obsta a resolução do contrato.
39 Estipularam as partes, no aditamento de 24 de Maio de 2002 ao contrato celebrado em 25 de Julho de 2001, no parágrafo único da cláusula quarta que "o primeiro outorgante, contudo, restituirá ao segundo outorgante ou à sua representada as quantias que porventura estes hajam adiantando para pagamento de quaisquer despesas que devam considerar-se imputáveis ao primeiro outorgante, bem como as resultantes da expurgação de quaisquer ónus ou encargos que onerem o prédio, sendo-lhes, desde já, reconhecido o direito de retenção enquanto tais valores não forem satisfeitos pelo primeiro outorgante".
40 Por sua vez, dispõe o artigo 754.° do Código Civil, que "O devedor que disponha de um crédito contra o seu credor goza do direito de retenção se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crédito resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos causados por ela".
41 Os Réus têm direito a reter o bem até que o Autor cumpra a obrigação a que está adstrito para com aqueles, isto é, devolução das quantias que lhe foram entregues e restituição aos RR. dos valores que estes despenderam com o pagamento das hipotecas, verificando-se os requisitos legais exigíveis, porquanto o titular do direito é credor daquele a quem tem de entregar o imóvel retido, havendo uma conexão entre os dois créditos, tendo o crédito dos Réus origem e fundamento no bem que é retido.
42 Nos termos do n.° 2 do art. 432.° do Código Civil, não estando o Autor em condições de restituir o que recebeu, não terá o direito de resolver o contrato, "ainda que (...) invoque para o efeito o não cumprimento do contrato por causa imputável ao outro contraente (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. I, 4a ed. revista e actualizada, Coimbra editora, p. 409).
43 A decisão proferida pelo Tribunal a quo no que tange à condenação em custas padece de erro.
44 Tendo os RR. deduzido o seu pedido reconvencional peticionando a condenação do Autor na restituição da quantia de 396.603,29 € e tendo os 1.º e 2.º à restituição do valor de 392.116,65 €, os RR. apenas decairão em 4.486,64 €, valor que corresponde a 1,13% do valor do económico do pedido, pelo por força do disposto no n.° 2 do 446.° do Código de Processo Civil, o Autor deve ser condenado em 98,87% das custas da reconvenção, sendo apenas imputável aos RR. 1,13% da responsabilidade pelas mesmas.
45 A decisão em crise violou as disposições conjugadas dos arts. 236°, 237°, 238°, 239°, 334°, 405°, 432°, 434° n.° 1, 436° n.° 1, 437° n.° 1754°, 779°, 792°, 793°, 798°, 801°, 802°, 804°, 805° e 808° do Código Civil.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
II
Vêm dados por provados os seguintes factos:
1. O 1. R. - BB é sócio e gerente da 2a Ré - "CC - Sociedade de Construções, Lda" - alínea A) dos Factos Assentes;
2. O 3.º R. - DD - é Sócio e Gerente da 4.ª Ré "EE- Consultadoria de Arquitectura e Engenharia, Lda" – alínea B) dos Factos Assentes;
3. A EE- Consultadoria de Arquitectura e Enga, Lda é uma sociedade comercial por quotas cujo objecto social é a gestão e planeamento de projectos urbanísticos e imobiliários, de arquitectura, urbanismo e consultadoria técnica; representação e comercialização de materiais e equipamentos de mobiliário e decoração; manutenção e restauro de imóveis; projectos de engenharia e acessória técnica - alínea P) dos Factos Assentes.
4. O R. exerce a sua actividade profissional em exclusivo ao serviço da dita empresa — alínea Q) dos Factos Assentes.
5. Em 25 de Julho de 2001, todos os aqui Réus e Autor outorgaram e celebraram o contrato no qual o A. e ali primeiro outorgante, declarou além do mais, que é dono e legítimo possuidor do prédio misto, denominado "Assento do Casal de ................", situado no Lugar de ................, da freguesia de Fermentões, concelho de Guimarães, constituído por uma casa de rés do chão e ..andar, terreno de hortas e lavradio - Leira ......., C......., C....., C....., C....., C.... e B........ do Pinheiro descrito na Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o n.° 0000000/ Fermentões, e inscrito na matriz urbana sob o artigo 52 e na matriz rústica sob o art. 17.º - alínea C) dos Factos Assentes;
6. Pelo contrato referido em C), o 1.º réu - BB - e a 2a Ré - CC - Sociedade de Construções, Lda" - obrigaram-se e comprometeram-se a pagar ao primeiro outorgante e ora A. o montante de 50.000.000$00 (294.394 €) da seguinte forma: a) Na data da assinatura do contrato, a quantia de 10.000.000$00 (49.879,7€);
b) Até ao dia 08 de Setembro de 2001, a quantia de 35.000.000$00 (174.580€) e
c) Até ao dia 08 de Outubro de 2001, a quantia de 5.000.000$00 (24.940€),
tudo conforme se prevê na cláusula quinta do contrato de 25 de Julho de 2001 - alínea I) dos Factos Assentes
7. Mais se obrigaram os 1.º e 2.º RR: a proceder às operações de loteamento necessárias à execução dos projectos elaborados pelo terceiro outorgante (ora 3.º e 4.º RR) para o prédio objecto do presente contrato, com a máxima diligência, rapidez e eficiência, de modo a não pôr em causa a prossecução dos objectivos do presente contrato - cláusula 5a n° 2 do contrato; A proceder à construção dos edifícios que vierem a ser projectados pelos 3o e 4o RR., para o prédio objecto do presente contrato, de acordo com as correspondentes características e especificações, conforme o projecto aprovado e de acordo com os correspondentes cadernos de encargos, sendo certo que deverá fazê-lo no prazo de três anos a contar desta data, relativamente à parcela de terreno assinalada a ponteado na planta anexa (zona de construção), e no prazo de três anos, a contar da correspondente desafectação para construção, relativamente a cada uma das parcelas que forem sendo desafectadas, n.º 3 da cláusula 5.ª; A entregar ao primeiro outorgante e ora A., nos prazos estipulados no número anterior, 9% (nove por cento) de todas as construções que vierem a ser implantadas no prédio, objecto do presente contrato, acabadas e com a competente licença de utilização – n.º 4 da cláusula 5.ª; Estas as obrigações assumidas pelo 1.º e 2.º RR. no contrato que negociaram com o A. e assinaram em 25 de Julho de 2001 - alíneas J, L) e M) dos Factos Assentes.
8. No contrato referido em C), o A. e os RR. estipularam que são condições resolutivas a não realização das obras e a correspondente entrega das fracções ao primeiro e ao terceiro outorgantes, no prazo máximo de três anos, contados a partir da data da assinatura deste contrato, ou da data ou datas em que forem viabilizadas, por desafectação, de novas áreas de construção do prédio - cláusula décima primeira, n.º 7 do contrato — alínea N) dos Factos Assentes.
9. O n.º 9, da mesma cláusula, ainda prevê, como causa resolutiva, o cumprimento, por todos os outorgantes, dos deveres que lhes são impostos pelo presente contrato - alínea O) dos Factos Assentes.
10. Na cláusula 1.ª do referido contrato, ficou consignado que "o primeiro outorgante, com vista à prossecução dos identificados fins, e como acto instrumental da referida parceria que estabelece com o segundo e terceiro outorgantes e com as sociedades por estes representadas, promete transferir para a sociedade representada do segundo outorgante a parte rústica do aludido prédio, reservando para si a parte urbana e logradouro, com a área total de 1.852 metros quadrados, mediante rectificação da correspondente área na matriz e subsequente averbamento à descrição da Conservatória do Registo Predial" - alínea T) dos Factos Assentes.
11. Mais se consignou, na cláusula 2. que "A parte rústica a transferir para a sociedade representada pelo segundo outorgante corresponde à parcela que se encontra delimitada na planta anexa à cor vermelha, com a área total de 27.540 metros quadrados" - alínea U) dos Factos Assentes.
12. Tendo ficado consignado na cláusula 3.ª que "A parte urbana, com o correspondente logradouro, que o primeiro outorgante reserva para si, é a que se encontra delimitada na planta anexa à cor rosa, com a área total de 1.852 metros quadrados" - alínea V) dos Factos Assentes.
13. Nos termos do contrato referido em C), a escritura de transmissão do prédio da titularidade do primeiro outorgante para a titularidade da representada do segundo outorgante seria celebrada até ao dia 8 de Setembro de 2001, em data e local a designar pelo segundo outorgante, que para o efeito avisaria o primeiro por qualquer meio idóneo, devendo, no momento da sua celebração, estar assegurado o cancelamento dos ónus que oneram o prédio" - Cláusula 10a - alínea S) dos Factos Assentes.
14. O que consta da cláusula 5.ª, os pontos 3 e 4,do contrato referido em C) — resposta ao ponto 14° da Base Instrutória.
15. Na 8a consideração preliminar do contrato celebrado (de fls. 17 e segs.) é feita alusão à hipoteca C4 - alínea X dos Factos Assentes.
16. O terreno referido em C), divide-se, de acordo com o seu potencial construtivo em duas categorias, R.A.N. (Reserva Agrícola Nacional) e Zona de construção Central. A parcela de terreno tutelada pela R.A.N. e que corresponde à parte norte do terreno não tem aptidões construtivas, salvo a área sujeita a P.U. (plano de urbanização). A parcela mais a sul e que confronta com a atrás referida classificada de acordo com o P.D.M. (Plano Director Municipal de Guimarães), como Zona de Construção Central – resposta ao ponto 1.º da Base Instrutória;
17. 22.543 m2 do terreno referido em C) estão classificados pelo Plano Director Municipal de Guimarães (publicado no Diário da República n° 237 de 13/10/94 - Resolução do Conselho de Ministros n.° 101/94) como área de reserva agrícola nacional - alínea R) dos Factos Assentes.
18. Actualmente, de toda a área do terreno - 27.125 m2 – apenas constituem área Urbanizável 4.582 m2 - respostas aos pontos 27° e 36° da Base Instrutória.
19. Os Réus sabiam que a propriedade referida em C) tem em parte dela aptidão Construtiva — resposta ao ponto 3.º da Base Instrutória.
20. Todas as partes do negócio tinham consciência que parte do prédio objecto do negócio é caracterizado pelo Plano Director Municipal como apto à construção — resposta ao ponto 37° da Base Instrutória.
21. O A. não tinha meios económico-financeiros para proceder à construção do que fosse autorizado Construir no local - resposta ao ponto 5.º da Base Instrutória
22. Essas condições eram fornecidas e desenvolvidas, em termos de construção e edificação pelo 1.º e 2.º RR. - resposta ao ponto 6.º da Base Instrutória.
23. O 3.º e 4.º RR., prestavam os serviços técnicos de engenharia e arquitectura no desenvolvimento do processo de construção - alínea D) dos Factos Assentes.
24. Após o que A. e RR. negociaram, outorgaram, assinaram e celebraram o contrato referido em C — alínea E) dos Factos Assentes e resposta ao ponto 4o da Base Instrutória.
25. A Ré EEe seu sócio Arquitecto DD em 19-07- 1999 apresentaram ao A. o documento de fls. 139 a 141 - resposta ao ponto 62° da Base Instrutória.
26. Para o desenvolvimento e prossecução dos fins estabelecidos, visados e negociados no contrato referido em C), o A., prometeu transferir para a 2a Ré a parte rústica do prédio também referido em C) - alínea F) dos Factos Assentes.
27. No contrato de 25 de Julho de 2001, referido em C) o A. declarou reservar para si a parte urbana e logradouro da propriedade, onde residia - alínea G) dos Factos Assentes.
28. O Autor não procedeu à desanexação e rectificação da parcela rústica nem desonerou o imóvel e, em 22 de Junho de 2001, ainda o onerou constituindo uma outra hipoteca, como garantia de empréstimo, a favor de FF, tendo-o feito com o completo desconhecimento dos Réus — respostas aos pontos 38°, 39° e 40° da Base Instrutória.
29. Por aditamento ao contrato de 25-07-2001, referido em C), assinado em 24-05-2002, pelo A. e pelo legal representante da R. CC - Sociedade de Construções, Lda., declaram, no ponto 3, que "Contudo, porque é do interesse de todos os outorgantes, acordam, pelo presente aditamento, que a transmissão da titularidade do aludido prédio do primeiro outorgante para a representada do segundo, sempre e apenas como acto instrumental do referido contrato de parceria, seja feita na totalidade, de acordo com as condições constantes das cláusulas do contrato principal, com as devidas adaptações, e ainda com as Seguintes Cláusulas" — resposta ao ponto 7.º da Base Instrutória.
30. Na cláusula terceira do aditamento declaram que "Formalmente, e por força da aludida "compra e venda", passará a representada do segundo outorgante (2a Ré) a identificada CC - Sociedade de Construções Lda., a ser titular do direito de propriedade, neste caso, da totalidade do mesmo (parte urbana e parte rústica); Contudo, esta transferirá para o primeiro outorgante (A.), logo que esteja em vigor o alvará de loteamento que venha a ser emitido para o aludido desenvolvimento urbanístico, a parte urbana do prédio, reconhecendo o segundo e terceiro outorgantes, nas qualidades que intervêm, que essa parte do prédio, tal como configurada na cláusula segunda" supra" é pertença exclusiva do primeiro outorgante (A.), o que expressamente declaram para todos os efeitos legais, e designadamente para os previstos nos artigos 240 e seguintes do Cód. Civil" - resposta ao ponto 8.º da Base Instrutória.
31. No aditamento de 24 de Maio de 2002 ao contrato celebrado em 25 de Julho de 2001, no parágrafo único da cláusula quarta que "o primeiro outorgante, contudo, restituirá ao segundo outorgante ou à sua representada as quantias que porventura estes hajam adiantado para pagamento de quaisquer despesas que devam considerar-se imputáveis ao primeiro outorgante, bem como as resultantes da expurgação de quaisquer ónus ou encargos que onerem o prédio, sendo-lhes, desde já, reconhecido o direito de retenção enquanto tais valores não forem satisfeitos pelo primeiro outorgante" - alínea Aa) dos Factos Assentes.
32. No dia 20/06/02, no segundo cartório notarial de Guimarães foi outorgada escritura pública de compra e venda na qual interveio como 1.º outorgante AA e como 2o outorgante BB na qualidade de gerente de CC - Sociedade de Construções, Lda, tendo o Io declarado que pelo preço já recebido de 324.218,63€, vende à sociedade que o 2o representa, o prédio misto denominado Assento do Casal de ................, situado no Lugar de ................, aludida freguesia de Fermentões, composto por casa de rés-do-chão e primeiro andar e logradouro, e por terreno de cultura arvense de regadio e pastagem e dependências agrícolas, descrito na Primeira Conservatória do Registo Predial de Guimarães sob o número trezentos e cinquenta e três, de Fermentões, registado a seu favor pela inscrição G - dois e inscrito na matriz urbana sob o art. 52 e na rústica sob o art° 17 com o valor patrimonial global de € 6 235,90. Que não possui qualquer outro prédio rústico que confine com o terreno transaccionado e que este não está integrado em qualquer outra exploração agrícola economicamente viável - alínea H) dos Factos Assentes.
33. O A. nunca quis vender à 2.ª Ré - CC - e esta nunca quis comprar, a parte urbana do prédio descrito na escritura pública referida em H), bem como uma área de logradouro (parte integrante do mesmo prédio), tal como descritas na cláusula terceira do contrato e na cláusula segunda do respectivo aditamento, com a área total de 1.852m2, sendo que a 2a Ré - CC, Lda - não pagou ao A. qualquer quantia pela venda dessa parte Urbana e logradouro - respostas aos pontos 9.º, 10.° e 11.º da Base Instrutória.
34. Depois da outorga do contrato referido em C), iniciou-se um processo de expropriação de parte do terreno em causa em que era entidade expropriante a Câmara Municipal de Guimarães, com a finalidade de nele implantar a Via de ligação Azurém/Fermentões - resposta ao ponto 24° da Base Instrutória.
35. Via essa que inicialmente estava projectada para atravessar ao meio o terreno em questão — resposta ao ponto 25° da Base Instrutória.
36. Como tal localização comprometeria todo o projecto, a 4a R. interveio em reuniões com técnicos da edilidade com o objectivo de alterar o traçado da referida via — resposta ao ponto 26° da Base Instrutória.
37. A 4.ª R. iniciou junto da Câmara Municipal do concelho, todos os trâmites necessários à alteração da caracterização de parte do terreno como reserva agrícola nacional; elaborou plantas de implantação do terreno com estudos de viabilidade do empreendimento, que compreendia os projectos de toda a construção a edificar na totalidade do terreno; a memória descritiva do pedido de alteração ao Plano Director Municipal (PDM), entre outros requerimentos que deram entrada a 31 de Dezembro de 2002 - respostas aos pontos 28.°, 29.° e 30.° da Base Instrutória.
38. Este pedido de revisão do PDM obteve resposta da Edilidade a 24/04/03, com a informação de que estava a ser analisado pela equipa técnica responsável — resposta ao ponto 31.° da Base Instrutória.
39. Os 1.° e 2.º RR. em substituição do Autor, diligenciaram junto da Câmara Municipal de Guimarães a desafectação da parcela rústica do imóvel, cujo processo de alteração do P.D.M. se encontra em fase de apreciação - resposta aos pontos 49.° e 50.° da Base Instrutória.
40. A parte do terreno apta a construção tem topografia com grandes diferenças de cotas em espaços curtos e não pode ser toda ela preenchida com a construção das vivendas - respostas aos pontos 32.° e 33.° da Base Instrutória.
41. No terreno já apto a construção, excluindo o que era necessário desafectar a esse fim, era possível e viável construírem-se cinco ou seis vivendas — resposta ao ponto 15° da Base Instrutória.
42. Para a parte rústica do prédio estava projectada a construção de um loteamento composto por cerca de 40 vivendas e que apenas podia ser iniciado aquando da desafectação da parcela inserida na RAN - resposta aos pontos 51°, 52° e 53° da Base Instrutória.
43. Até esta data os 1.º e 2.º RR., não executaram qualquer obra de loteamento OU Construção — resposta ao ponto 19° da Base Instrutória.
44. O cancelamento das hipotecas C5 e C4 foram registados, respectivamente em 24 de Julho de 2002 e 3 de Outubro de 2002 - alínea z) dos Factos Assentes.
45. Com os actos referidos em Z), os Io e 2o RR despenderam, a título de despesas, a quantia de 2 981,16€ - resposta ao ponto 48° da Base Instrutória.
46. Os 1.º e 2.º Réus contribuíram com as seguintes prestações monetárias, para a parceria que assumiram com o A. e demais RR.:
- 10.000.000$00 - 49.879,7 euros, através do cheque n.º 0000000000 do Montepio Geral datado de 26.07.2001;
- 5.000.000$00 - 24.939,8 euros, através do cheque n° 00000000000 do Montepio Geral;
- 5.000.000$00 - 24.939,89 euros, através do cheque n°00000000000 do Montepio Geral, datado de 06.03.2002;
- 2.105.061$00 - 10.500 euros - através do cheque 000000000000 do Montepio Geral datado de 20.06.2002;
- 15.000 euros - através do cheque 00000000000 do Montepio Geral, datado de 05.08.2002;
-9.975,96 euros - através do cheque 0000000000 do Montepio Geral, datado de 04.10.2002, e
- 3.309,84 euros, através do cheque 00000000000, do Montepio Geral datado de 20.06.2002 - alínea Bb) dos Factos Assentes.
47. O R. BB pagou 39.000.000$00 (194.531,18€), por ordem e autorização do A., aos herdeiros de GG, quantia que lhe era devida pelo A., em virtude do mútuo com hipoteca, consignado na escritura pública outorgada em 08-09-2000, no 1.º Cartório Notarial de Guimarães - resposta ao ponto 12.° da Base Instrutória.
48. Em 20 de Novembro de 2001, os 1.º e 2.º RR entregaram ao Autor, por conta do referido contrato, a quantia de 24.939,89 € (5.000 contos); em 6 de Março de 2002, os 1.º e 2.º RR. pagaram ao Autor a quantia de 24.939,89€ (5.000 contos) e em 20 de Junho de 2002, os 1.ºe 2.º RR pagaram ao Autor 62.350€ (12.500 contos) - respostas aos pontos 41°, 42° e 43° da Base Instrutória.
49. Os 1.º e 2.º RR pagaram ainda ao Autor o valor de 10.500,00€, conforme mencionado na alínea Bb) dos Factos Assentes e, em 6 de Setembro de 2002, o Réu, BB, pagou ao credor do Autor, GG, a quantia correspondente à hipoteca C4, no valor de 194.531,18€ (39.000 contos), conforme mencionado na resposta ao ponto 12.º da base instrutória, por forma a poderem desenvolver as actividades de desafectação e construção previstas no contrato - respostas aos pontos 46° e 47° da Base Instrutória.
III
Apreciando recurso principal
O recorrente, aceitando o acórdão recorrido quanto à resolução do contrato, insurge-se quanto às consequências extraídas pelo acórdão recorrido de tal forma de cessação do contrato, designadamente quanto à obrigação de restituição abranger tudo o que foi prestado.
Em abono da sua tese invoca que o contrato de parceria de 25 de Julho de 2001 e aditamento, este de 24 de Maio de 2002, contêm vários negócios com promessas de cumprimento, pelo que, quanto a estas, sendo o incumprimento imputável aos réus, têm direito às quantias entregues, por terem carácter de sinal.
Além do mais, sustenta, o contrato de empreendimento imobiliário é um contrato de execução continuada, pelo que não há lugar, por via da resolução, às prestações já efectuadas.
A simulação era geral, devendo os factos 9, 10 e 11 da base instrutória ser integralmente provados, pelo que a Relação fez mau uso dos poderes de reapreciação da matéria de facto.
Por ultimo invoca que, uma vez que durante 10 anos a ré CC usufruiu do prédio e com a sua conduta deu origem à resolução do negócio, a indemnização a que tinha direito era pelo interesse contratual positivo, e a assim não ser configura venire contra factum proprium.
A decisão sobre a matéria de facto,
Defende o recorrente que se deve dar por provado que existiu uma simulação geral, simulação que deveria ter sido dada por provada nos factos em apreço
A simulação, geradora da nulidade do negócio, consiste numa divergência bilateral entre a vontade e a declaração negociais, pactuada entre as partes, com a intenção de enganar terceiros, como a define o art. 240.º do CC, sendo seus elementos estruturais: a) o acordo ou conluio entre declarante e declaratário com o fim de criarem uma falsa aparência de negócio (acordo simulatório); b) a divergência intencional entre a vontade declarada e a vontade real; e, c) a intenção de enganar terceiros.
. A decisão sobre a matéria de facto, por princípio, apenas admite um grau de recurso. Este Supremo não pode apreciar se os factos constituintes da simulação foram bem julgados. Pode tão só concluir juridicamente se esses factos integram ou não a referida divergência entre a vontade real e a declarada.
No caso, e com respeito à resposta dada à matéria vertida nos arts. 9.º a 11.º da base instrutória, a Relação fundamentou a resposta (restritiva) da seguinte forma:
«O Réu e a citada testemunha limitam-se a confirmar (embora com algumas "nuances" interpretativas) aquilo que consta desse contrato. Ora, analisando as cláusulas dos contratos, afigura-se-nos, desde já, que importa, aqui, distinguir a área de 1852m2 (que engloba a parte urbana do prédio e respectivo logradouro) e a restante área (parte rústica) do prédio que foi objecto do negócio.
No que respeita à referida área de 1852 m2, parece evidente que o Autor nunca pretendeu vender, nem a Ré pretendeu comprar, resultando claramente do contrato celebrado em 25/07/2001 que essa área ficaria reservada para o Autor e, portanto, ficaria excluída do negócio, sendo que apenas a restante área (parte rústica) seria transferida para a Ré. Posteriormente - e por razões que, por ora, não são relevantes - as partes entenderam incluir aquela área de 1852 m2 no negócio e fizeram um aditamento ao contrato (em 24/05/2002), onde determinam que a transferência da propriedade para a Ré abrangeria a totalidade do prédio e, portanto, também aquela área. Mas, não obstante esse facto, resulta claramente das cláusulas desse aditamento que os pressupostos iniciais do negócio não se haviam alterado, ou seja, essa área de 1852 m2 continuaria a ficar reservada para o Autor (não se tendo estabelecido, sequer, qualquer acréscimo de preço por força da inclusão dessa área e referindo-se expressamente que a transmissão dessa área para a Ré seria feita sem qualquer contrapartida por ser um acto meramente formal e instrumental relativamente a toda a operação), mais se determinando que a Ré voltaria a transmitir ao Autor essa área, logo que estivesse em vigor o alvará de loteamento que viesse a ser emitido para o desenvolvimento urbanístico que pretendiam executar na parte rústica.
Ou seja, é evidente que a transferência (para a Ré) do direito de propriedade sobre aquela área (que veio a ser consumada pela escritura de compra e venda supra mencionada) tinha um carácter meramente formal, temporário e transitório, já que as partes nunca pretenderam vender e comprar (em definitivo) essa parcela.
Em suma, o objecto do negócio celebrado era apenas a parte rústica do prédio. Mas, como é evidente, essa parte do prédio apenas podia ser negociada autonomamente se fosse destacada ou desanexada da parte urbana que o Autor pretendia reservar para si; não tendo sido feita essa desanexação, o contrato de compra e venda tinha que abranger - como abrangeu - a totalidade do prédio, mas, como já referimos, as partes sempre negociaram e contrataram no pressuposto de que a parte urbana e logradouro continuaria a pertencer ao Autor e, portanto, nunca existiu qualquer intenção de vender e comprar essa parcela.
Vejamos o que se passa com a parte rústica.
Era nesta parte do prédio que as partes pretendiam desenvolver um projecto de urbanização e construção de edifícios e para isso celebraram o contrato junto aos autos que apelidam de parceria, sendo que o Autor contribuiria para essa parceria com o prédio, o segundo outorgante e a sua representada contribuiriam com os meios financeiros e técnicos necessários à operação de loteamento e à construção e o terceiro outorgante e a sua representada contribuiriam com a elaboração e acompanhamento dos projectos de arquitectura e engenharia e, para atingir as finalidades que se propunham, estabeleceram as obrigações de cada um dos parceiros e estabeleceram, designadamente, que o Autor iria transferir a propriedade do prédio para a sociedade "CC" (como efectivamente veio a suceder, mediante a celebração de escritura pública de compra e venda).
Face aos termos do contrato e respectivas cláusulas, parece-nos evidente que as partes outorgantes não pretenderam celebrar um mero contrato de compra e venda que produzisse autonomamente os seus efeitos, independentemente do cumprimento das demais cláusulas do contrato, ou seja, essa venda não era um fim em si mesmo (que, como tal, tenha sido pretendido pelas partes), mas apenas um meio ou instrumento de atingir aquela que era a finalidade essencial do contrato que celebraram: o desenvolvimento do projecto de construção de um loteamento que seria, posteriormente, dividido entre os outorgantes nos termos previstos no contrato.
Mas, nem por isso se poderá dizer que não existiu intenção de vender e comprar a parte rústica do prédio.
É certo que, na cláusula 4a do contrato, refere-se que, apesar de a sociedade "CC" passar a ser, formalmente e por força da compra e venda ali mencionada, a titular do direito de propriedade, "...tal prédio pertence, na realidade, e por força do presente contrato, aos aqui primeiro, segundo e terceiro outorgantes, o que todos declaram para todos os efeitos legais e designadamente para os previstos nos artigos 240° e seguintes do Código Civil".
Mas, esta cláusula apenas poderia significar que, enquanto o contrato não estivesse cumprido (ou seja, enquanto não estivesse executado o projecto nos termos contratados), o prédio continuaria a pertencer ao Autor ou, como ali se diz, a todos os outorgantes (embora não exista qualquer título que tivesse operado a transferência da propriedade para os demais outorgantes). Com efeito, o cumprimento do contrato teria que implicar, naturalmente, a efectiva transferência da propriedade para a referida sociedade e, por isso, se consigna que as futuras fracções que vierem a compor o quinhão de cada um dos outorgantes ser-lhe-iam transmitidas pela sociedade "CC", mediante escritura de compra e venda e, também por isso, não se determina qualquer outro procedimento para que essa sociedade ficasse investida na propriedade das fracções que lhe viessem a caber (propriedade que já lhe pertencia por força da compra e venda do terreno anteriormente celebrada e por força da construção que ela própria havia implantado no terreno).
Ou seja, a total execução e cumprimento das cláusulas do contrato implicaria que a compra e venda efectuada pelo Autor à referida sociedade fosse válida e produzisse os seus efeitos (porque de outro modo a sociedade ficaria impossibilitada de cumprir a obrigação de transferir as fracções para os demais outorgantes e não ficaria automaticamente investida na propriedade das fracções que lhe coubessem, como se pressupõe no contrato) e, nessa perspectiva, não nos parece que seja possível afirmar que as partes não tiveram a intenção de comprar e vender a parte rústica do prédio.
Da mesma forma, não poderemos afirmar que a sociedade "CC" nada pagou ao Autor em virtude da referida compra e venda.
De facto, a referida sociedade e o seu sócio gerente pagaram ao Autor diversas quantias, em conformidade com o estabelecido no contrato e essas quantias correspondiam, naturalmente, ao preço devido pelo terreno que ficaria a ser de sua propriedade por nele estarem implantadas as fracções que, afinal, lhe viessem a caber. É que, bem vistas as coisas, o valor de 50.000.000$00 que a referida sociedade e respectivo gerente se obrigaram a pagar ao Autor corresponde apenas e tão só a parte do preço (a que acresceriam ainda 9% das construções implantadas) devido pela compra do terreno que ficaria a pertencer à sociedade, já que, na parceria em causa, o Autor não tinha qualquer outra participação (além da cedência do terreno) que pudesse motivar o recebimento dessa quantia.
Afigura-se-nos, pois, em face do exposto, que não é possível responder de forma positiva aos citados pontos da base instrutória, salvo no que toca à parte urbana no prédio».
No que respeita à interpretação das declarações negociais (negócio jurídico) é jurisprudência pacífica que o apuramento da vontade psicologicamente determinável das partes, constitui, em regra, matéria de facto, da exclusiva competência das instâncias.
Ao Supremo Tribunal de Justiça cabe apenas exercer censura sobre o resultado interpretativo – sendo matéria de direito – quando haja que proceder à fixação do sentido juridicamente relevante da vontade negocial ou seja, a determinação do sentido a atribuir à declaração negocial em sede normativa, com recurso aos critérios fixados nos arts. 236.º, n.º 1, e 238.º, n.º 1, do CC: (i) tratando-se da situação prevista no art. 236.º, n.º 1, do CC, tal resultado não c oincida com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, pudesse deduzir do comportamento do declarante, ou (ii) tratando-se de situações contempladas no art. 238.º, n.º 1, do citado CC, não tenha um mínimo de correspondência no texto do documento, ainda que imperfeitamente expresso.
Nestes casos, a intervenção do STJ está limitada às situações em que o erro no julgamento de facto resulta, não de uma desajustada ponderação das provas produzidas, à luz do princípio da livre apreciação, mas de uma incorrecta aplicação de critérios legalmente definidos relativamente à sua admissibilidade ou ao seu valor (neste sentido, cf. Acórdão de 08-03-2012, Revista n.º 3027/07.8TVLSB.L1.S1, Cons. Serra Baptista; de 13-01-2011, Revista n.º 2977/07.6TBGMR-C.G1.S1, Cons. Serra Baptista; de 01-02-2011, Revista n.º 205-A/1998.L1.S1 - 1.ª Secção, Garcia Calejo; 03-02-2011, Revista n.º 6041/05.4TVLSB.L1.S1 - 7.ª Secção, Cons. Lopes dos Rego e 01-03-2012 - Revista n.º 353/2000.E1.S1 - 7.ª Secção, Cons.ª Maria dos Prazeres Beleza).
A aplicação das regras do negócio jurídico (art. 295.º do CC), designadamente as normas que disciplinam a sua interpretação (art. 236.º, n.º 1 do CC), que consagram a teoria da impressão do destinatário, segundo a qual a declaração negocial vale com o sentido de um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.
Na busca do sentido que o declaratário medianamente instruído possa deduzir do comportamento do declarante, são atendíveis todos os elementos e circunstâncias que aquele, teria tomado em conta, como o sejam, os termos do negócio; os interesses em jogo; a finalidade prosseguida pelo declarante, as negociações prévias, entre outras.
Em caso de dúvida sobre o sentido da declaração prevalece nos negócios gratuitos, o menos gravoso para ao disponente e nos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações (art. 237.º do CC).
Está em causa, na apreciação da matéria de facto, a falta de vontade dos contraentes na outorga na escritura pública de 20-06-2002, na qual foi transferida, na íntegra, a propriedade do prédio misto prédio misto, denominado "Assento do Casal de ................”.
Tal transferência teve lugar na sequência do contrato celebrado pelas partes em 25 de Julho de 2001, em que as partes aceitam ter estabelecido uma parceria com vista ao loteamento do aludido prédio, reservando o autor para si a parte urbana e logradouro, mediante retificação na matriz.
Para o desenvolvimento e prossecução dos fins estabelecidos, visados e negociados no contrato o A. prometeu transferir para a 2.ª Ré a parte rústica do prédio e reservar para si a parte urbana e logradouro da propriedade, onde residia.
O autor não procedeu à desanexação e rectificação da parcela rústica nem desonerou o imóvel e, em 22 de Junho de 2001, ainda o onerou constituindo uma outra hipoteca, como garantia de empréstimo e posteriormente foi acordado que a transmissão da titularidade do aludido prédio do, sempre e apenas como acto instrumental do referido contrato de parceria, seja feita na totalidade. Contudo, a ré CC transferiria para o A., logo que esteja em vigor o alvará de loteamento que venha a ser emitido para o aludido desenvolvimento urbanístico, a parte urbana do prédio, reconhecendo o segundo e terceiro outorgantes, nas qualidades que intervêm, que essa parte do prédio, tal como configurada na cláusula segunda" supra" é pertença exclusiva daquele (A.).
De onde decorre, tal como entendeu a Relação, que inserindo-se a escritura no cumprimento do aditamento de 24-05-2002, aditamento este que é “acto instrumental do referido contrato de parceria” (neste as partes expressamente declaram só pretendem transferir parte do imóvel) e comprometendo-se ainda a restituir a parte que, desde o início nunca seria para transmitir (a parte urbana e o logradouro), a conclusão a retirar, por um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, do comportamento do declarante, é que as partes sempre tiveram os intuito de transferir para a ré apenas a parte rústica do imóvel.
Sendo que com a escritura apenas esta parte queriam, na globalidade do contrato (que intitulam de parceria), transmitir, interpretação que se coaduna com os termos do negócio e os interesses em jogo, bem como com as negociações prévias.
Como também a que conduz a um maior equilíbrio das prestações – designadamente o preço – acordadas já que os montantes fixados contratualmente aquando da celebração da parceria não se alteraram.
Pelo que, o acórdão recorrido observou, em termos inequivocamente expressos, o critério legal consagrado pelo n.º 1 do art. 236.º do CC, improcedendo, nesta parte o recurso.
Quanto à interpretação do negócio com várias promessas de cumprimento e à simulação geral:
Em abono da sua tese invoca que o contrato de parceria de 25 de Julho de 2001 e aditamento, este de 24 de Maio de 2002, contém vários negócios com promessas de cumprimento, pelo que, quanto a estas, sendo o incumprimento imputável aos réus, têm direito às quantias entregues, por terem carácter de sinal.
Contrato-promessa é, em como o define o artigo 410.º, n.º 1 do Código Civil, a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar novo contrato.
Estamos assim perante um contrato preliminar de outro contrato, o denominado contrato definitivo ou prometido, o qual constitui, no entanto, uma convenção autónoma deste, uma vez que se caracteriza normalmente por ter eficácia meramente obrigacional, mesmo que o contrato definitivo tenha eficácia real.
Dispõe o artigo 440.º do C.C. que, “se, ao celebrar-se o contrato ou em momento posterior, um dos contraentes entregar ao outro coisa que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que fica adstrito, é a entrega havida como antecipação total ou parcial do cumprimento, salvo se as partes quiserem atribuir à coisa o carácter de sinal”.
Porém, segundo o estatuído no art. 441.º, “no contrato-promessa de compra e venda, presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço”.
Conjugando estas normas, é de concluir que quanto ao contrato – promessa de compra e venda, a lei presume que valerá como sinal toda a quantia (em dinheiro) entregue pelo promitente – comprador ao promitente – vendedor, ainda que as partes se limitem a dizer que a entrega é feita como antecipação total ou parcial do pagamento do preço (artigo 441.º).
A lei estabelece esta presunção por a qualificação como sinal corresponder, na promessa de compra e venda, à vontade normal das partes – presunção juris tantum, como tal ilidível por prova em contrário (artigo 350.º, n.º 2 C.C.).
Reportando-nos ao caso dos autos, o autor era proprietário do prédio misto, denominado "Assento do Casal de ................", parte dele com aptidão construtiva, e não tinha meios económico-financeiros para proceder à construção do que fosse autorizado construir no local.
Essas condições eram fornecidas e desenvolvidas, em termos de construção e edificação pelo 1.º e 2.º RR e, quanto aos serviços técnicos de engenharia e arquitectura no desenvolvimento do processo de construção, pelos 3.º e 4.º RR.
Após o que A. e RR. negociaram, outorgaram, assinaram e celebraram o contrato, datado de 25 de Julho de 2001, no qual o A., na qualidade de dono e legítimo possuidor do prédio "o primeiro outorgante, com vista à prossecução dos identificados fins, e como acto instrumental da referida parceria que estabelece com o segundo e terceiro outorgantes e com as sociedades por estes representadas, promete transferir para a sociedade representada do segundo outorgante a parte rústica do aludido prédio, reservando para si a parte urbana e logradouro, com a área total de 1.852 metros quadrados.
No âmbito do mesmo contrato, que as partes intitularam de parceria, o 1.º réu e a 2.ª ré procederiam às operações de loteamento e construção de edifícios que viessem a ser projectados pelos 3.º e 4.º RR e obrigaram-se e comprometeram-se a entregar 9% de todas as construções que viessem a ser implantadas, pagando ainda ao primeiro outorgante (ora A.) o montante de 50.000.000$00 (294.394 €) da seguinte forma: a) Na data da assinatura do contrato, a quantia de 10.000.000$00 (49.879,7€); até ao dia 08 de Setembro de 2001, a quantia de 35.000.000$00 (174.580€) e até ao dia 08 de Outubro de 2001, a quantia de 5.000.000$00 (24.940€).
Conforme já se deixou dito, nos negócios formais, a determinação do sentido juridicamente relevante das declarações negociais obedece à disciplina decorrente dos citados arts. 236.º a 238.º do CC, pelo que o critério interpretativo, segundo a impressão de um declaratário normal colocado na posição do real declaratário, encontra-se limitado por um mínimo literal constante do texto do documento.
As partes designam o contrato firmado de contrato de “parceria”.
Nele as partes assumem obrigações distintas, com vista à construção de uma urbanização no terreno de que o autor é proprietário.
E é neste contexto que se compreende a obrigação, assumida pelo autor de transmitir a propriedade do prédio: nele a transmissão (ou promessa) da propriedade do imóvel não assume autonomia de um (novo) contrato mas insere-se como alteração do contrato (de parceria) já celebrado, no qual as partes reuniram as regras de vários contratos total ou parcialmente típicos, por forma a que o contrato firmado se assume como um contrato atípico, que não corresponde a um único tipo contratual, regulado, por lei, criando uma relação obrigacional complexa no âmbito de um contrato misto.
Tanto assim que, tratando-se de um negócio oneroso, o preço estipulado foi-o para o negócio in totum e , não para sinalizar a promessa de transmissão ou parte dela.
Contrato do qual não se apurou a simulação geral.
Dir-se-á a este propósito, como nota ultima, que os recursos destinam-se a apreciar as questões que foram suscitadas perante as instâncias – considerando as questões aí colocadas – em conformidade com o prescrito na al. d) do n.º 1 do art. 664.º do CPC e no segundo segmento do n.º 2 do art. 660.º, todos do CPC, a proibir expressamente a apreciação de questões que as partes não tenham suscitado com ressalva das de conhecimento oficioso.
A expressão legal “questões” abrange o pedido, a causa de pedir e as excepções da exclusiva disponibilidade das partes, de tal modo que, para tomar posição sobre certa pretensão, é necessário que concorra a causa de pedir invocada pela parte, vale dizer, o facto jurídico em que se encontra baseada tal pretensão – Lebre de Freitas e outros, CPC Anotado, vol. 2.º, p. 669/670.
O articulado em que o autor expõe os factos e as razões de direito que servem de fundamento à acção é a petição inicial – art. 467.º, n.º 1, al. d) do CPC.
Ora, o autor na sua petição inicial; (i) configura as obrigações constituídas com os réus como emergente de um único contrato, celebrado a 25-07-2001 e aditado a 24-05-2002 (cf. arts. 3.º; 4.º e 16.º da p.i.) e (ii), quanto à simulação - que em sede de recurso sustentam ser total – apenas invocam a sua existência quanto à compra e venda titulada pela escritura celebrada a 20 de Junho de 2002 (cf. arts. 19.º a 30.º da p.i.).
Para concluir que, inexistindo fundamento para alterar a matéria de facto provada, conforme decidido no ponto anterior, não resulta dos autos, nem era o invocado nos articulados, que as partes hajam celebrado várias promessas e que houvesse uma simulação geral do negócio: quanto a esta, não se provou sequer o intuito de enganar terceiros
Pelo que, também aqui o acórdão recorrido observou, em termos inequivocamente expressos, o critério legal consagrado pelo n.º 1 do art. 236.º do CC, inexistindo fundamento para revogar o que aí se decidiu a tal propósito.
Da indemnização devida ao autor pela resolução
Invoca ainda o recorrente (autor) que o contrato foi resolvido por culpa dos réus e não há lugar, por via da resolução, às prestações já efectuadas, por se tratar de um contrato de execução continuada.
Entendeu-se no acórdão proferido pela Relação que “o contrato se considera resolvido por razões imputáveis aos 1. e 2.º réus”.
Perante o incumprimento de um contrato, o credor tem a possibilidade de optar entre a sua resolução e a sua execução.
A resolução é um direito, fundado na lei ou em convenção, que permite às partes fazer cessar ou inutilizar um contrato validamente constituído, em princípio com efeitos retroactivos, mediante acordo dos intervenientes, declaração judicial ou simples declaração à outra parte (declaração unilateral recipienda ou receptícia) e se torna eficaz logo que chega ao destinatário, ou é dele conhecida (art. 224.º, n.º 1), tornando-se, então, irrevogável (art. 230.º, n.º 1).
O Código Civil prevê e regula a resolução em termos gerais no artigo 432º e seguintes.
Ao contrário da revogação, que é em princípio livre, a resolução é vinculada e só admitida se fundada na lei ou em convenção” (artigo 432.º).
Assim, “ao lado da resolução legal, como, por exemplo, nos casos de não cumprimento da obrigação, impossibilidade do cumprimento ou alteração das circunstâncias que fundaram a decisão de contratar, em que o direito é conferido por lei a uma das partes, admite este artigo que, por convenção, se atribua a uma das partes ou a ambas elas o direito de resolver o contrato” – Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume I, 4ª edição, página 409.
Deste modo, o direito de resolução dum contrato, enquanto meio de extinção do vínculo contratual, quando não convencionado pelas partes, depende da verificação de um fundamento legal, correspondendo, nessa medida, ao exercício de um direito potestativo vinculado (artigo 432.º CC). Fica, pois, a parte que invoca o direito à resolução obrigada a alegar e a demonstrar o fundamento que justifica a destruição do vínculo contratual (resolução fundamentada).
Como regra a resolução importa a destruição do negócio e a consequente restituição de tudo o que as partes houverem recebido, visto que, em princípio, produz os mesmos efeitos da nulidade ou da anulabilidade do negócio (vide artigos 433.º, 289.º, 290.º e 434.º, todos do Código Civil), sem prejuízo de indemnizar os danos que a parte culpada causou.
Só assim não será se a retroactividade contrariar a vontade das partes ou a finalidade da resolução, sucede em casos que a lei excepciona, como o sejam o dos contratos de execução continuada ou periódica, excepto se entre estas e a causa da resolução existir um vínculo que legitime a resolução de todas elas (art. 434.º, n.ºs 1 e 2).
As obrigações, quanto ao tempo da prestação, podem ser instantâneas; fraccionadas ou repartidas; ou duradouras.
Dizem-se instantâneas as prestações em que o comportamento exigível do devedor se esgota num só momento ou num período de tempo praticamente irrelevante (quae unicu actu perficiuntur)
Nas obrigações duradouras a prestação protela-se no tempo tendo a duração temporal da duração temporal da relação creditória influência decisiva na conformação global da prestação, distinguindo-se nelas as obrigações de execução continuada (quotidie et singulis momentis debetur), cujo cumprimento consiste numa actividade ou abstenção que se prolonga ininterruptamente e as reiteradas, periódicas ou com trato sucessivo, que se renovam em prestações singulares sucessivas, por via de regra ao fim de períodos consecutivos.
O contrato de execução contínua ou continuada, consiste numa actividade ou abstenção que se prolonga ininterruptamente, durante um período mais ou menos longo e caracteriza-se pela forma como o seu cumprimento é levado a efeito, prolongando-se no tempo periódico ou reiteradamente com trato sucessivo. São exemplo deste tipo de contratos os de locação, os de fornecimento de água, gás, electricidade, em que o inquilino utilizou o locado e o consumidor gastou os produtos fornecidos, dando como contra-partida uma prestação mensal pelo uso e pelos produtos que consumiu.
Nas fraccionadas ou repartidas, o cumprimento protela-se no tempo através de sucessivas prestações instantâneas, mas o objecto da prestação está previamente fixado, sem dependência da duração da relação contratual (v.g., preço pago a prestações).
Nas obrigações duradouras a prestação devida depende do factor tempo ao passo que nas fraccionadas ou repartidas o tempo não influi na determinação do seu objecto, apenas se relacionando com o seu modo de execução - neste sentido Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, 6.ª edição, págs. 93 e segs..
No caso sub judice as partes obrigaram-se nos termos do contrato que “intitulam de parceria” obrigando-se o autor a transmitir (parte) de um prédio e os réus à execução de operações atinentes ao loteamento e construção, bem como ao pagamento de um preço, em prestações.
O tempo não influi, assim, na determinação do seu objecto, apenas se relacionando com o seu modo de execução, não havendo que atentar no disposto no art. 434.º, n.º 2, do CC, relativo a contratos de execução continuada ou periódica (e apenas quanto a estes se compreendendo a não restituição do já prestado, já que houve lugar à correspectividade da prestação até à extinção do contrato).
Não sendo o contrato de execução continuada, nem nada havendo convencionado as partes, a declaração resolutiva realizada pelo autor através da presente acção tornou-se eficaz com a citação.
Com esta, destruiu-se ou extinguiu-se a relação contratual.
A indemnização pode ser cumulada com a resolução do contrato desde que, em concreto, haja convenção das partes nesse sentido, entendendo-se, em tal caso, afastado, por livre vontade dos sujeitos, o efeito retroactivo da resolução.
Quanto à indemnização devida pela resolução, as partes nada convencionaram.
Pelo que, não o havendo feito, o autor apenas tem direito à indemnização pelo interesse contratual negativo (ou seja, pelo prejuízo que não sofreria se o não tivesse celebrado, vendo assim reposto o seu património no estado em que se encontraria se não tivesse celebrado o contrato), como decidido no acórdão recorrido e pugnado pela doutrina tradicional e jurisprudência maioritária deste supremo Tribunal: - neste sentido cf. os acs. de 15-12-2011, Revista n.º 1807/08.6TVLSB.L1.S1, Cons. Álvaro Rodrigues, in www.dgsi.pt; de 27-01-2011; de 24-01-2012, Revista n.º 343/04.4TBMTJ.P1.S1, Cons. Azevedo Ramos in www.dgsi.pt; Revista n.º 2445/05.0TJVNF.P1.S1, Cons. Serra Baptista (Relator) e de 05-07-2012, Revista n.º 4581/08.2TBVFX.L1.S1, Cons. Paulo Sá, estes com sumário disponível no respectivo site.
Mantendo-se o decidido pelo acórdão recorrido.
*
O venire contra factum proprium é uma das modalidades do abuso de direito, definido no art. 334.º do CC como o seu ilegítimo exercício, nomeadamente quando o seu titular «exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito».
O abuso de direito na modalidade de “venire contra factum proprium” assenta em 3 pressupostos: uma situação objectiva de confiança; um investimento na confiança; e a boa fé da contra-parte que confiou.
A situação objectiva de confiança existe quando alguém pratica um acto que é apto a despertar noutrem a legitima convicção de que posteriormente não adoptará um comportamento contrário (Prof. Batista Machado, Tutela da Confiança e Venire contra factum proprium, RLJ anos 117 e 118).
O autor sustenta que durante 10 anos aguardou o cumprimento do contrato e que os réus não cumpriram as obrigações que assumiram.
Provado, ficou, não obstante, que após o contrato teve início um processo de expropriação e que os 1.° e 2.º réus, em substituição do autor, diligenciaram junto da Câmara Municipal de Guimarães a desafectação da parcela rústica do imóvel, cujo processo de alteração do P.D.M. se encontra em fase de apreciação.
Também se provou que a 4.ª ré iniciou junto da Câmara Municipal do concelho, todos os trâmites necessários à alteração da caracterização de parte do terreno como reserva agrícola nacional; elaborou plantas de implantação do terreno com estudos de viabilidade do empreendimento, que compreendia os projectos de toda a construção a edificar na totalidade do terreno, pedido este que obteve resposta da Edilidade a 24/04/03, com a informação de que estava a ser analisado pela equipa técnica responsável.
Os 1.° e 2.º réus, em substituição do autor, diligenciaram junto da Câmara Municipal de Guimarães a desafectação da parcela rústica do imóvel, cujo processo de alteração do P.D.M. se encontra em fase de apreciação.
Por outro lado, o autor, que se comprometeu a desonerar o imóvel, não fez, ao invés constituindo (mais uma) hipoteca a onerá-lo.
Pelo que inexiste do lado do autor a situação de investimento de boa fé exigida para a neutralização do direito nos termos do preceito citado.
Termos em que improcede o recurso
recurso subordinado
- Colocam em crise os recorrentes que haja fundamento para resolução do contrato, seja porque (i) foi o autor quem incumpriu os termos do contrato, (ii) porque não se encontravam sequer em mora uma vez que os prazos convencionados na cláusula resolutiva eram alternativos, não tendo ainda decorrido o mais longo, (iii) porque foram as 3.ª e 4.ª rés que incumpriram a sua obrigação, (iv) porque a construção do loteamento apenas era possível em caso de desanexação da parcela inserida na RAN e (v) porque a mora não foi convertida em incumprimento;
– Defendem que a resolução do negócio é abusiva;
- Alegam ter direito à retenção imóvel até serem restituídos das quantias dispendidas em cumprimento do contrato e com vista à sua execução, como o sejam as gastas com o levantamento da hipoteca e que
- O acórdão encerra de erro quanto a custas.
Como acima se deixou dito, perante o incumprimento de um contrato, o credor tem a possibilidade de optar entre a sua resolução e a sua execução.
As rés, alegando o incumprimento por banda do autor, não alegam que colocaram termo ao contrato, o qual só teve lugar por iniciativa do autor e por resolução declarada na petição inicial.
Quando não convencionada pelas partes, a resolução, além de pressupor o incumprimento definitivo de uma prestação contratual, não se bastando com a simples mora, exige a gravidade da violação, não sendo esta apreciada em função da culpa do devedor mas das consequências desse incumprimento para o credor[1]. Não é, portanto, qualquer incumprimento, ainda que definitivo, que viabiliza a resolução.
A conversão da mora em incumprimento definitivo pode verificar-se: pelo decurso do prazo admonitório, que razoavelmente for fixado; pela perda do interesse do credor; pela recusa categórica do devedor em cumprir; pela extinção da obrigação, designadamente por impossibilidade superveniente do cumprimento – art. 808.º do Código Civil.
Como se refere no acórdão da Relação:
“Mas, alegam os Apelados, o Apelante também não cumpriu as suas obrigações contratuais, porquanto não desanexou a parte rústica do terreno por forma a cumprir o acordado no contrato de 25/07/2001, não desonerou o prédio da hipoteca C4 até à data de 08/09/2001 (prevista para a realização da escritura) e no dia 22/06/2001 constituiu a hipoteca C5 sem que disso desse conhecimento aos Réus. É verdade que assim foi.
De facto, o Autor não procedeu à desanexação e rectificação da parcela rústica, como era pressuposto que fizesse, na medida em que sem essa desanexação e rectificação não poderia vender a parte rústica do prédio à Ré, nos termos em que se obrigou; o Autor não desonerou o imóvel até à data prevista para a realização da escritura (08/09/2001), como impunha a cláusula 10a do contrato, sendo certo que a hipoteca C4 apenas foi paga em 6 de Setembro de 2002 e, em 22 de Junho de 2001, ainda o onerou constituindo uma outra hipoteca, como garantia de empréstimo, a favor de FF, tendo-o feito com o completo desconhecimento dos Réus (hipoteca esta que, entretanto, já foi cancelada).
O incumprimento dessas obrigações e, designadamente, a circunstância de a hipoteca C4 não ter sido expurgada constituía fundamento para a resolução do contrato, nos termos da cláusula 1 Ia do contrato.
Sucede que os réus, apesar de terem a faculdade de resolver o contrato com esses fundamentos, não o fizeram, sendo que, ao invés disso, fizeram um aditamento ao contrato, por via do qual convencionaram que o autor iria transmitir para a ré a totalidade do prédio (o que tornava desnecessária a desanexação e rectificação anteriormente referidas) e as hipotecas foram pagas e canceladas com o conhecimento dos réus, sendo certo que, como resulta da matéria de facto, foram precisamente os 1.o e 2.o réus que suportaram as despesas inerentes ao registo do cancelamento dessas hipotecas, efectuado em 24 de Julho de 2002 e 3 de Outubro de 2002.
Assim, não o tendo feito oportunamente, é evidente que aos réus não assiste agora o direito de resolver o contrato com fundamento no incumprimento de obrigações que, com o seu acordo, se tornaram desnecessárias ou foram cumpridas posteriormente”.
Ainda que entendendo que o autor não cumpriu parte das obrigações que assumiu, os réus não resolveram o contrato.
Tendo a resolução ocorrido por declaração judicial do autor, fundada no incumprimento da construção do loteamento convencionado, com invocação de que os réus não efectuaram qualquer obra de construção a validade da destruição da relação contratual, é na própria declaração de resolução que terão de ser verificados os fundamentos para tal invocados.
O autor alegou que os réus não efectuaram qualquer construção, no prazo estipulado no contrato de 25 de Julho de 2001, o que podiam e deveriam ter feito, desde logo porque na parte do terreno já apto para construção era viável construir 36 vivendas (cf. art. 46.º da pi).
Relativamente ao prazo acordado pelas partes obrigaram-se «os 1.º e 2.º RR: a proceder às operações de loteamento necessárias à execução dos projectos elaborados pelo terceiro outorgante (ora 3.º e 4.º RR) para o prédio objecto do presente contrato, (…); a proceder à construção dos edifícios que vierem a ser projectados pelos 3.º e 4.º RR., para o prédio objecto do presente contrato, de acordo com as correspondentes características e especificações, conforme o projecto aprovado e de acordo com os correspondentes cadernos de encargos (…), sendo certo que deverá fazê-lo no prazo de três anos a contar desta data, relativamente à parcela de terreno assinalada a ponteado na planta anexa (zona de construção), e no prazo de três anos, a contar da correspondente desafectação para construção, relativamente a cada uma das parcelas que forem sendo desafectadas, n.° 3 da cláusula 5.ª» estabelecendo-se como cláusula resolutiva «a não realização das obras e a correspondente entrega das fracções ao primeiro e ao terceiro outorgantes, no prazo máximo de três anos, contados a partir da data da assinatura deste contrato, ou da data ou datas em que forem viabilizadas, por desafectação, de novas áreas de construção do prédio».
Conforme exposto, se, como no caso vertente, as partes convencionam que “é condição resolutiva do contrato a (não) realização das obras e entrega das fracções no prazo máximo de três anos, contados a partir da data da assinatura do contrato ou da data ou datas em que forem viabilizadas, por desafectação, novas áreas de construção do prédio”, o que convencionaram foi uma cláusula resolutiva expressa.
E “na cláusula resolutiva prevê-se, em regra, a resolução para a hipótese de certa obrigação não ser cumprida pela forma estipulada no contrato. Pode, pois, abranger qualquer forma de incumprimento, tanto o incumprimento absoluto como o simples atraso ou mora..." – Baptista Machado, Obra Dispersa, vol. I, 1991, pág. 185.
Tratando-se de uma cláusula resolutiva expressa, a autonomia da vontade das partes impõe-se-lhes (art. 405.º do Código Civil), afastando o regime de resolução legal, a impor a verificação da mora e a sua conversão em incumprimento.
Quanto aos fundamentos da resolução alegados, provou-se que os 1.º e 2.º RR., não executaram qualquer obra de loteamento ou construção e que no terreno já apto a construção, excluindo o que era necessário desafectar a esse fim, era possível e viável construírem-se cinco ou seis vivendas.
O que deveriam ter feito no prazo de três anos a contar da celebração do contrato.
A interpretação de que o prazo de três anos era alternativo (desde a data de celebração do contrato ou da data de desafectação das novas áreas) não vai de encontro ao sentido que um declaratário medianamente instruído, em face dos elementos e circunstâncias do negócio, pudesse deduzir do comportamento do declarante (arts. 236.º e 295.º do CC): possuindo o prédio uma área apta a construção, para a qual a desanexação não teria qualquer relevância, o acordo em dois prazos distintos apenas tem sentido considerando tal diferença das condições de edificação: naquele em que a mesma já era possível, o prazo contar-se-ia da data de celebração do contrato, na demais, no prazo de 3 anos após a desafectação.
Celebrado o contrato a 25 de Julho de 2001 e intentada a acção em 2006, há muito haviam decorrido os 3 anos constantes da cláusula resolutiva, tendo-se provado que os ora recorrente não executaram qualquer obra de loteamento ou execução do contrato.
Inexecução que os réus sustentam ter ocorrido por culpa das 3.ª e 4.ª rés e porque a construção do loteamento apenas era possível em caso de desanexação da parcela inserida na RAN.
Em termos de culpa, importa ter em consideração a presunção prevista no art. 799.º, n.º 2, do CC, em conjugação com o art. 487.º, n.º 2, presunção essa que se aplica à culpa na impossibilidade do cumprimento
Ao contrário do alegado, provou-se que a 4.ª ré iniciou junto da Câmara Municipal, todos os trâmites necessários à alteração da caracterização de parte do terreno como reserva agrícola nacional; elaborou plantas de implantação do terreno com estudos de viabilidade do empreendimento, que compreendia os projectos de toda a construção a edificar na totalidade do terreno; a memória descritiva do pedido de alteração ao Plano Director Municipal (PDM), entre outros requerimentos que deram entrada a 31 de Dezembro de 2002.
E a propósito da construção do loteamento apenas ser possível em caso de desanexação da parcela inserida na RAN, considerou a Relação, em entendimento com que concordamos, que:
«Não olvidamos que, segundo consta da matéria de facto, para a parte rústica do prédio estava projectada a construção de um loteamento composto por cerca de 40 vivendas e que apenas podia ser iniciado aquando da desafectação da parcela inserida na RAN e podemos até admitir que a construção na parte urbanizável não fosse economicamente rentável sem que se soubesse, pelo menos, se a área restante do prédio poderia ou não ser utilizada para construção, até porque a construção a efectuar (ou não) na restante área do prédio poderia condicionar o aproveitamento da parcela já apta para a construção. De facto, a construção imediata nesta parcela, num momento em que ainda existia a expectativa de poder construir na restante área do prédio, determinaria necessariamente que essa construção fosse efectuada de modo a não limitar a construção do empreendimento que as partes tinham em vista para toda a parcela. Assim sendo, parece-nos que a máxima rentabilização da parcela com aptidão construtiva apenas poderia ser conseguida depois de existir a certeza no que toca à possibilidade de construir na área restante.
Mas essas condicionantes já existiam à data da celebração do contrato e, portanto, eram do conhecimento dos outorgantes e, apesar disso, não convencionaram - e poderiam tê-lo feito - que a construção apenas seria iniciada quando essa questão estivesse resolvida; antes convencionaram expressamente que a construção na área urbanizável seria efectuada no prazo de três anos a contar da assinatura do contrato e que a construção na área restante seria efectuada no prazo de três anos a contar da data ou datas em que as parcelas fossem desafectadas e classificadas como aptas a construção.
Note-se, por outro lado, que, apesar de o terem alegado, os Réus não provaram que "não fazendo qualquer sentido que se iniciasse a construção na pequena parcela apta à construção, terminando-a apenas quando, e se, fosse alterado o Plano Director Municipal" e que "as partes do negócio acordaram que a única solução seria apenas iniciar a construção nessa pequena parcela aquando da desafectação da restante parte da parcela rústica" (cfr. respostas negativas aos pontos 57.° e 58.° da base instrutória), sendo que o que consta do contrato é precisamente o contrário: ou seja, a construção na parcela apta a construção seria executada no prazo de três anos a contar da assinatura do contrato e, portanto, independentemente da data em que viesse a ocorrer (ou não) a desafectação da área restante».
Efectivamente aa factualidade provada não resulta, como pretendem os recorrentes, que a construção em todo o terreno apenas fosse possível – ou sequer viável – com a aprovação do loteamento in totum.
Na parte de terreno já apto para construção não tem qualquer sentido a desafectação.
Verifica-se, pois, o fundamento da cláusula resolutiva expressa, como se entendeu no acórdão recorrido.
Como se deixou dito o abuso de direito supor, nos termos do art. 334.º do Código Civil, o seu ilegítimo exercício, nomeadamente quando o seu titular «exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito».
Agir de boa fé no contexto do art. 334.º é agir, tal como no âmbito do art. 762.º, n.º 2, «com diligência, zelo e lealdade correspondente aos legítimos interesses da contraparte, é Ter uma conduta, é Ter uma conduta honesta e conscienciosa, uma linha de correcção e probidade a fim de não prejudicar os legítimos interesses da contraparte e não proceder de modo a alcançar os resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar».
Os bons costumes entendem-se por seu turno como um «conjunto de regras de convivência que num dado ambiente e em certo momento as pessoas honestas e correctas aceitam comummente contrários aos laivos ou conotações; imorais o socialmente indecorosos».
O fim económico e social do direito, por seu turno, desdobra-se na satisfação do interesse do credor mediante a contra-prestação do interesse do devedor, dentro do âmbito das situações que o legislador teve em mente ao conceber, em termos do direito plasmado em normas, tal direito.
A estes conceitos, faz corresponder o Prof. Menezes Cordeiro (Da Boa Fé no Direito Civil, II, 719 e ss.) as seguintes modalidades (tratamentos) distintos do abuso de direito: a exceptio doli; o venire contra factum proprium; a inalegabilidade de nulidades formais; a supressio (situação de um direito que não tendo sido exercido num determinado lapso de tempo não pode mais sê-lo, por contrariar a boa fé) e a surrectio; o tu quoque (o aflorar de uma regra pela qual a pessoa que viole uma norma jurídica não poderia, sem abuso, exercer a situação jurídica que a mesma norma lhe tivesse atribuído); e o desequilíbrio no exercício do direito.
O desequilíbrio no exercício do direito ocorre quando haja uma desproporção inadmissível entre a vantagem própria e o sacrifício que impõe aos outros.
No caso vertente o autor procedeu à resolução do contrato, o que, por falta de cláusula que atribua uma compensação pelo exercício de tal direito, importa a restituição do que foi prestado.
Foi pedida e concedida, a devolução de quantias pagas em cumprimento do negócio.
Não tendo sentido a desproporção invocada.
O direito de retenção
O devedor que disponha de um crédito contra o seu credor goza, nos termos do art. 754.º do CC, do direito de retenção se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crédito resultar de despesas feitas por casa dela ou de danos por ela causados.
O direito de retenção é um direito real de garantia que confere ao devedor que se encontra adstrito a entregar uma certa coisa e que disponha de um crédito sobre o seu credor, de não efectuar a prestação, mantendo a coisa que deveria entregar em seu poder, de que são pressupostos (i) a detenção lícita de uma coisa que deve ser entregue a outrem; (ii) que o detentor seja, por sua vez, credor da pessoa com direito à restituição e (iii) que entre os dois créditos exista um nexo: tratar-se de despesas feitas por causa dessa coisa ou de danos por ela causados.
Sem especificação de causa o direito de retenção só existe quando haja uma relação do conexão (debitum cum re junctum) entre as despesas e a coisa: só quando aquelas seja feitas por casa da coisa ou por danos põe ela causados - A, Varela, CC anotado, vol. I, 4.ª edição, pág. 773.
Só nestes casos, em que o crédito do retentor nasce de despesas feitas com a coisa, que a devem ter valorizado no interesse da generalidade dos credores, ou de prejuízos provenientes da própria coisa detida considera a lei justificada a preferência do detentor na satisfação do seu crédito - A. Varela, Das Obrigações em Geral, 7.ª edição, II, pág. 579 -580.
Os réus/ recorrentes pretendem o reconhecimento do direito de retenção até à devolução das quantias que lhe foram entregues e restituição aos RR. dos valores que estes despenderam com o pagamento das hipotecas, verificando-se os requisitos legais.
Quantias que não se encontram abrangidas na previsão legal: despesas feitas por causa da coisa ou danos por ele causados não se confundem com as despesas feitas pela execução do contrato, a efectuar de acordo com o disposto nos arts. 762.º e segs. do Código Civil.
Insurgem-se os réus quanto à condenação em custas por terem deduzido reconvenção, na qual apenas decaíram em 1,13% do valor do pedido.
A decisão que julgue a acção condenará em custas a parte que a elas houver dado causa, entendendo-se como tal a parte vencida na proporção em que o for.
Ficando vencidos vários autores ou réus responderão em partes iguais ou na medida da sua participação na acção.
Em matéria de custas vale o princípio da causalidade.
Os réus na reconvenção pediram que: (i) o autor seja condenado a ver declarado o contrato resolvido por incumprimento a si imputável e condenado a restituir ao 1.o réu a quantia de 396.603,29€; (ii) o autor seja condenado a reconhecer o direito de retenção do 1.º réu sobre o imóvel enquanto não lhe for paga a referida quantia. Subsidiariamente, e para o caso de o contrato ser declarado válido e eficaz, que: (iii) seja o autor condenado a pagar-lhes a quantia de € 147.204,346; (iv) seja declarada a compensação até à concorrência dos recíprocos créditos do Autor e 1.o Réu, reconhecendo-se aos Réus o direito de apenas entregarem ao Autor o valor líquido da percentagem da área de construção deduzido do referido valor de 147.204,34€. Ainda subsidiariamente, e para o caso de se considerar que está em causa um contrato promessa, pedem que: (v) se declare que o mesmo foi incumprido pelo Autor e que este seja condenado a restituir em dobro as quantias entregues a título de sinal.
O 1º réu sucumbiu em parte, no valor cuja restituição pedira, (3,4%) sucumbiu ainda no reconhecimento do direito de retenção, para além de ter visto julgada improcedente a oposição à resolução operada pelo autor.
Por outro lado, em relação a este pedido de reconvencional, o autor havia-se oposto ao mesmo integralmente. Por isso, e salvo o devido respeito, a distribuição do decaimento em 50% para cada uma das partes não é adequada, sendo que é de atribuir ao autor o decaimento de 70% do pedido reconvencional e de 30% para o dito 1º réu, nesta parte procedendo o recurso.
Termos em que procede em parte o recurso.
Pelo exposto, acordam em negar a revista do autor e concedem em parte a revista dos réus, fixando o decaimento do pedido reconvencional, nos termos supra consignados, nessa medida alterando o acórdão recorrido.
Custas do recurso do autor pelo recorrente e na proporção do decaimento no que respeita ao recurso subordinado dos réus.
Lisboa, 17 de Janeiro de 2013
Bettencourt de Faria (Relator)
Pereira da Silva
João Bernardo («com reservas quanto ao afirmado a fls. 26 sobre a indemnização pelo interesse contratual negativo. Entendo que, em certos casos, pode ter lugar indemnização pelo i.c.p., não se verificando aqui, porém, os respectivos pressupostos»).
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[1] Romano Martinez, “Da Cessação do Contrato”, 2ª edição, pág. 146.