Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
| 03B2740 | ver acórdão T REL |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
SENHORIO
ARRENDATÁRIO
II - Embora esta hipótese não configure um incumprimento por parte do arrendatário, constitui fundamento da resolução do contrato, nos termos da alínea j) do nº. 1 do artº. 64º do RAU, uma vez que, ao contrário de outras causas de resolução previstas nesse preceito, que se fundam no incumprimento contratual, a referida alínea apenas exige a cessação do pressuposto que serve de base à locação.
I
Subsidiariamente, para a hipótese de se entender que foi celebrado um contrato de arrendamento válido com a ré, pede que o mesmo seja declarado resolvido ou caducado e que os réus sejam condenados a despejar as instalações que ocupam.
Alega, em resumo, que, para além de beneficiar da presunção da propriedade derivada do registo predial, sempre terá adquirido o prédio por usucapião.
Mais alega que o seu pai celebrou com a ré um contrato de trabalho de serviços domésticos, pelo qual esta se comprometeu a prestá-los, mediante uma contrapartida mensal de 9.000$00, com direito a pequeno almoço e alojamento num anexo das traseiras. Mais tarde os réus, contra a vontade de seus pais, os réus passaram a ocupar e utilizar parte do logradouro
Não obstante o falecimento do seu pai e da ré ter cessado de prestar quaisquer serviços, os réus continuam a ocupar os ditos anexo e logradouro, com o que causam prejuízos ao autor. Pede por isso a competente indemnização.
Contestaram os réus defendendo a sua qualidade de arrendatária.
Em reconvenção pedem o valor das benfeitorias que efectuaram no imóvel.
Respondeu o autor pedindo a resolução do arrendamento, caso este fosse dado por assente e impugnando as invocadas benfeitorias.
O processo seguiu os seus trâmites normais e, após julgamento, foi proferida sentença na qual reconheceu-se o autor como proprietário do imóvel em causa, mas absolveu-se os réus dos restantes pedidos.
Apelou o autor, tendo o Tribunal da Relação decretado a resolução do arrendamento, sendo os réus condenados no despejo imediato do locado. O pedido reconvencional foi julgado parcialmente procedente.
Recorrem, agora os réus, os quais, nas alegações de recurso apresentam as seguintes conclusões:
1 - Ficou demonstrado nos autos que a recorrente mulher é detentora, relativamente ao imóvel reivindicado, dum contrato de arrendamento, através do qual e mediante a renda correspondente aos serviços domésticos por si prestados ao senhorio, aquele lhe cedeu o gozo temporário dos anexos e logradouro reivindicado.
2 - No entanto, foi incorrectamente julgado o pedido da sua resolução.
3 - O direito de resolver o contrato de arrendamento pressupõe sempre o incumprimento das obrigações contratuais pelo outro sujeito da relação jurídica em causa, sendo de salientar que, quanto à falta de cumprimento por parte do arrendatário, o direito do senhorio a resolver o contrato tem de ser decidido e decretado pelo Tribunal (nº. 2 do artº. 63º do RAU), através de acção judicial intentada para esse efeito (artº. 55º do RAU).
4 - Por outro lado, estabelece o artº. 64º do RAU que o senhorio só pode fazer desencadear o mecanismo da resolução do contrato com base em comportamentos do arrendatário taxativamente enumerados nas várias alíneas daquele preceito legal.
5 - Com base naqueles pressupostos, a resolução do contrato de arrendamento surge como uma sanção destinada a punir com o despejo aquele arrendatário que deixou de cumprir o contrato, violando as suas obrigações na relação jurídica estabelecida.
6 - Acontece, no entanto, que a recorrente mulher, detentora daquele vínculo contratual, não violou as suas obrigações contratuais, para ser punida com a sanção correspondente (resolução do contrato estabelecido).
7 - Porquanto, o que ficou demonstrado foi que o primitivo senhorio faleceu em 17.07.97 e, até à data da sua morte, a ré sempre lhe prestou os serviços a que se comprometera.
8 - Cessando obviamente com o seu falecimento a prestação dos atinentes serviços.
9 - Tanto mais que os seus herdeiros e, nomeadamente o autor, imediatamente exigiram a restituição do imóvel ocupado pelos recorrentes, não reconhecendo à ré a sua qualidade de arrendatária.
10 - Como está abundantemente demonstrado nos autos, nomeadamente através das cartas que se encontram juntas e da posição assumida nos articulados pelo autor.
11 - Seria, pois, um absurdo, condenar-se a ré arrendatária a ver resolvido o contrato de arrendamento, só porque, devido ao falecimento do senhorio, deixou obviamente de lhe prestar os serviços domésticos.
12 - Não se pode, por isso, partilhar o entendimento do Acórdão sob censura, uma vez que o contrato de arrendamento não está ferido de resolução, por ausência de incumprimento da contraente arrendatária.
13 - A perfilhar-se o entendimento do Acórdão recorrido, chegaríamos ao absurdo de punir coma resolução do contrato e consequente despejo aquele inquilino que prestasse serviços ao senhorio como contrapartida do gozo de da habitação, caso o senhorio, por mera conveniência ou capricho deixasse de estar interessado nos serviços do arrendatário e os dispensasse.
14 - No caso sub judice, a recorrente mulher só deixou de prestar serviços porque o senhorio faleceu.
15 - Em conformidade, não tendo havido incumprimento contratual, o contrato deverá manter-se transmitindo-se ao autor a posição de senhorio.
16 - Ao declarar-se a manutenção do contrato de arrendamento, fica prejudicado o pedido reconvencional deduzido pelos réus.
17 - Só assim não será se improceder a revista quanto ao reconhecimento e manutenção do contrato de arrendamento.
18 - Acontece, porém, que no Acórdão proferido o valor a atribuir às benfeitorias realizadas no imóvel foi remetido para liquidação em execução de sentença, sendo certo que também nesta parte a decisão proferida não julgou de acordo com os factos provados.
19 - Porquanto parte das benfeitorias realizadas já se encontram avaliadas e fixadas, sendo desnecessário remeter a sua total contabilização para execução de sentença.
20 - O Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação do Porto violou as disposições legais que regulamentam o regime do arrendamento urbano, nomeadamente os artºs. 55º, 63º e 64º do RAU.
II
As instâncias deram por assentes os seguintes factos:1. O autor tem inscrita a seu favor a propriedade do prédio sito na Rua ..., Areosa, Rio Tinto, descrito na Conservatória do Registo Predial de Gondomar sob o nº. 8267 e inscrito na matriz sob o artigo 3408.
2. Por escritura pública lavrada no dia 29 de Setembro de 1983, no 8º Cartório Notarial do Porto, os pais do autor, D e E, declararam doar ao autor e este declarou aceitar o prédio referido em 1, com dispensa de colação e reserva de usufruto vitalício a favor dos doadores até à morte do sobrevivente.
3. A mãe do autor E faleceu em 02.05.95 e o pai do autor D faleceu em 17.07.97.
4. Os réus ocupam um anexo do prédio referido em 1, com a entrada pelo nº 208 da Rua ..., assim como uma parte do logradouro, onde plantaram uma horta.
5. A ré mulher prestou serviços domésticos prestou serviços domésticos aos pais do autor, desde data anterior a 7 de Fevereiro de 1987 até ao falecimento do pai do autor.
6. O autor enviou à ré mulher a carta datada de 30 de Julho de 1997, junta por cópia a fls. 17, dando-lhe 30 dias, a partir dessa data, para entregar as instalações por si ocupadas livres de pessoas e coisas.
7. A ré mulher recusou-se a entregar o anexo e a horta, alegando ter celebrado um contrato de arrendamento.
8. Na edição de 6 de Fevereiro de 1982, do "Jornal de Notícias" foi publicado o anúncio assinalado a fls. 41.
9. A ré mulher depositou a quantia de 6.450$00 por mês, entre Setembro de 1997 e Março de 1998, na conta nº. ... na C. G. Depósitos.
10. O presidente da Junta de Freguesia de Rio Tinto emitiu, em 15 de Janeiro de 1998, o documento de fls, 42, referindo que, baseado em informações arquivadas nessa Junta, a ré mulher reside no anexo referido em 4, desde 1 de Março de 1982.
11. Em Setembro de 1987, a ré mulher pretendeu pagar ao autor a quantia de 6.450$00, referindo tratar-se da renda respeitante ao anexo referido em 4, tendo o autor recusado o seu recebimento.
12. A ré mulher enviou, a 07.010.97, ao autor a carta junta a fls. 50, informando ter procedido ao depósito referido em 9 e que iria depositar igual montante nos meses subsequentes.
13. O autor respondeu à carta referida em 12, através da carta datada de 21.10., junta a fls. 60.
14. Ao longo dos anos durante os quais os réus vêm ocupando o anexo referido em 4, procederam à realização de vários melhoramentos, mandaram proceder ao revestimento da fachada nascente da casa de habitação com pastilha cerâmica, isolando e impermeabilizando aquela parede, mandaram revestir os tectos e paredes interiores, rebocando e pintando as mesmas, mandaram revestir o soalho da casa de banho com tijoleira e pintaram as paredes, tendo estas obras sido autorizadas pelo pai do autor.
15. Os réus mandaram ainda substituir todas as janelas do anexo referido em 4, colocando em seu lugar janelas de alumínio, construíram uma marquise e procederam à instalação da rede telefónica.
16. O prédio referido em 1 é composto por rés-do-chão, primeiro e segundo andares, com logradouro e anexo nas traseiras.
17. O autor, por si e pelos seus antepossuidores, ocupa o prédio assinalado em 1, com a composição referida em 16, ininterruptamente há mais de 30 anos.
18. À vista de toda a gente, nomeadamente vizinhos, amigos e familiares.
19. Sem que usassem de qualquer violência para com terceiros,
20. Convencidos de que o adquiriram aos seus donos.
21. Conservando-o, nomeadamente pintando o interior, cuidando dos sanitários, canalizações e sistema eléctrico, efectuando as respectivas reparações, contratando empresas e operários para tais fins e pagando-lhes as inerentes remunerações por tais serviços, pagando os impostos e utilizando as comodidades que o mesmo proporcionava em seu proveito.
22. Sempre na convicção de que estavam a exercer o seu direito com exclusão de quaisquer outras pessoas.
23. Após o falecimento do pai do autor, a ré mulher deixou de prestar qualquer serviço doméstico no prédio referido em 1.
24. A ré teve conhecimento do falecimento do pai do autor na altura em que o mesmo ocorreu.
25. A ré mulher vem reiterando sucessivamente a sua recusa em abandonar o anexo que vem ocupando.
26. Na sequência do referido em 8, a ré mulher ligou para o telefone indicado no anúncio, porque lhe convinha tomar de arrendamento uma habitação.
27. Tendo sido convidada a comparecer na morada referida em 1, onde travou conhecimento com os pais do autor, proponente do anúncio.
28. Que acordaram com a ré mulher no sentido de lhe ceder o gozo e a fruição duns anexos situados nas traseiras do prédio referido em 1.
29. E que a renda correspondia à prestação de serviços que a ré mulher se comprometia a realizar na habitação dos pais do autor, durante as manhãs, de segunda a Sábado, quatro horas por dia.
30. A ré mulher, em data indeterminada, acordou com os pais do autor em trabalhar também da parte da tarde.
31. Tendo passado a auferir a quantia mensal de 9.000$00.
32. Mantendo no restante o referido em 28 e 29.
33. Em data indeterminada, os pais do autor permitiram que os réus passassem a cultivar uma parte do logradouro.
34. Como compensação do referido em 33, acordaram os pais do autor e a ré mulher que esta passaria, a partir de então, a custear as despesas com o consumo de electricidade do anexo referido em 4.
35. À data do falecimento do pai do autor, a ré mulher trabalhava todas as manhãs, de segunda a Sábado, em serviços domésticos para este, como contrapartida do anexo referido em 4, auferindo 45.000$00 pela prestação de serviços domésticos durante as tardes de segunda a sábado.
36. Mantendo-se o uso de parte do logradouro nos termos referidos em 34.
37. As obras referidas em 15 foram consentidas pelo pai do autor.
38. Os réus mandaram instalar uma rede de água quente e instalaram um cilindro eléctrico, alcatifaram o quarto de dormir e ergueram uma parede na cozinha.
39. A Sra. F foi empregada doméstica interna dos pais do autor e vivia num anexo pertença daquele.
40. O referido em 39 ocorreu enquanto a Sra. F se manteve ao serviço dos pais do autor.
Nas alegações de recurso o recorrido pugna pela manutenção do julgado, ou, em alternativa, pela ampliação das matéria de facto.
III
Assente pelas instâncias que estamos perante um contrato de arrendamento para habitação, em que a contrapartida do gozo do locado consiste na prestação de serviços domésticos ao senhorio e não tendo sido posta em causa essa qualificação jurídica nas conclusões do recurso, resta-nos ver da subsistência de tal contrato, atento o demais circunstancialismo provado.
Se se vier a entender que o arrendamento não se mantém, então cumprirá apreciar do pedido reconvencional de benfeitorias. Aqui a questão é a de saber se é possível uma condenação parcial líquida, não devendo ser remetida a liquidação da totalidade da indemnização para execução de sentença, como se fez no Acórdão recorrido.
1 - A ligação entre a utilização dum imóvel para habitação e a conexa prestação de serviços domésticos pode ocorrer de duas maneiras: ou o gozo do locado é apenas a contrapartida da prestação de serviços, ou é esta que é a contrapartida do referido gozo. A distinção faz-se pela interpretação da vontade negocial. Na primeira hipótese não chega a existir locação, porque não há uma vontade autónoma dirigida à fruição tout court da coisa. Na segunda, essa fruição é o objectivo principal do acordo de vontades e há, portanto, arrendamento.
Como dissemos, é esta última que está em apreço nos autos.
Escreve Aragão Seia - Arrendamento Urbano 7ª ed., 469 -: "Trata-se de uma união de contratos com dependência. A entidade patronal dá de arrendamento uma casa ao trabalhador, em atenção a esta sua qualidade. O arrendamento está na dependência do contrato de trabalho, visto não haver mera coincidência de sujeitos, mas uma intrínseca relação económico-social entre as duas convenções: o vínculo locativo é estabelecido em consideração ao vínculo laboral. Por esta forma, extinto o contrato de trabalho, extingue-se também o contrato de arrendamento.
No caso dos autos a locatária deixou de prestar os serviços pessoais a que se obrigara. Logo extinguiu-se a relação laboral, parecendo, pois, que, nos termos do artº. 64º, nº. 1 alínea j), do RAU há motivo para pedir a resolução do contrato de locação que lhe estava conexo.
Alega a recorrente que com a morte do anterior senhorio deixou de poder cumprir a sua obrigação. Logo não existiria motivo para pedir a resolução do arrendamento, dado não haver incumprimento da sua parte. E tem razão, quanto à falta de incumprimento. Dado o carácter pessoal dos serviços domésticos, só podem eles ser prestados àquele com quem inicialmente se contratou. A prestação da ré tornou-se realmente impossível.
A questão é que a alínea j) em questão, ao contrário das restantes alíneas, que contemplarão apenas hipóteses de incumprimento contratual, vai mais longe e estabelece uma causa objectiva de resolução do arrendamento. Como por exemplo, quando o senhorio põe fim, de forma legítima, ao acordo sobre a prestação de serviços. O que é confirmado pelo entendimento da doutrina e da jurisprudência de que extinto o contrato de trabalho extingue-se o arrendamento, não sendo aplicáveis as normas proteccionistas insertas na legislação sobre arrendamento habitacional. Por outras palavras, a expressão "deixar de prestar" inserta nessa alínea engloba tanto os casos de incumprimento pelo inquilino, como os casos em que o contrato de prestação de serviços pessoais se extinguiu por outra razão.
"Segundo o Professor PIRES DE LIMA, a ideia mestra que domina esta alínea f) do artigo 1093º é a de que o arrendamento só deve estar sujeito ao regime especial e proteccionista das leis do inquilinato quando se tenha em vista especialmente arrendar, e não apenas ceder a casa para o inquilino dar cumprimento a obrigações emergentes doutro contrato ou doutra situação jurídica ou para facilitar o exercício de certa actividade pessoal.
Em todos estes casos, segundo o mesmo Professor, o contrato deve caducar pela cessação da actividade pessoal, e o dono do prédio deve poder obter a restituição dele." - Pais de Sousa, Extinção do Arrendamento Urbano 2ª ed. 300 301 -.
Veja-se ainda Januário Gomes, Arrendamento Urbano 162 "Se a existência do contrato de trabalho é que dá azo à existência do contrato de arrendamento a qualidade de trabalhador esteve na base da investidura da qualidade de arrendatário. Extinta a relação laboral caduca o contrato de arrendamento.".
Ao contrário da doutrina que fala de caducidade, o legislador inseriu a hipótese na resolução do arrendamento, mas isto não pode querer significar que a pretendeu reduzir aos casos de incumprimento. E isto porque, seja qual for a razão pela qual a relação laboral deixou de existir, com o seu fim termina sempre a razão do arrendamento.
Aliás, Aragão Seia - ob. cit. 410 - depois de referir que o artº. 64º contempla sobretudo a violação de deveres de prestação ou de conduta expressamente diz: "Exceptua-se a causa de resolução prevista na alínea j), em que não há violação de nenhum dever decorrente da locação, mas simples cessação do pressuposto que serve de base à locação. (sublinhado nosso).".
Desta forma, há que considerar que o Acórdão recorrido decidiu bem, ao julgar resolvido o arrendamento com base na referida alínea.
2 - O artº. 661º, nº. 2, do C. P. Civil estipula que a condenação no que se liquidar em execução de sentença não prejudica a condenação imediata na parte que já seja líquida. E o artº. 565º do C. Civil permite ao julgador que, embora a indemnização deva ser determinada em execução de sentença, condene no pagamento duma indemnização dentro do quantitativo que considere já provado.
A faculdade prevista nestes preceitos pressupõe que existam elementos líquidos provados.
Ora, dos factos assentes não consta qualquer valor, ainda que parcial, das benfeitorias, pelo que não se compreende quais sejam os factos dos autos em que os recorrentes fundam a sua pretensão - aliás feita de forma genérica e sem indicar factos concretos - de que era possível, desde já, uma condenação parcial líquida. Assim é manifesta a sua improcedência.
Pelo exposto, acordam em negar a revista e confirmam o Acórdão referido.
Custas pelos recorrentes
Lisboa, 30 de Outubro de 2003
Bettencourt de Faria
Moitinho de Almeida
Ferreira de Almeida