| Decisão Texto Integral: | ACORDAM os JUÍZES DESEMBARGADORES da 2ª SECÇÃO da RELAÇÃO de LISBOA o seguinte: [1
I–RELATÓRIO
1–JOSÉ………., intentou execução de sentença para pagamento de quantia certa – proferida no processo nº. 1866/03.8TVLSB, da 1ª Secção, da 1ª Vara Cível, de Lisboa -, contra MARIA………., peticionando o pagamento da quantia liquidada de 25.737,99 €.
2–No âmbito de tal execução, em 18/05/2009, foi penhorado o seguinte prédio:
“Prédio de alvenaria coberto de telha, de cave, r/c e sótão, com 1 fogo na cave e r/c e outro fogo no sótão e quintal.
Cave com garagem, garrafeira e 2 arrumos, r/c com 4 divisões, cozinha e casa de banho e sótão com quartos, sala-cozinha, 2 arrumos e casa de banho.
Área total do terreno 555,0000m2, Área bruta de Construção 256,6500 m2,
Afectação: Habitação Nº de pisos: 3 Tipologia/Divisões: 6, situada na A____ - Lote ....., R ... ..... D. ..... ..., Lt ....., P..... R....., C______C______, inscrito na matriz urbana sob o nº 0.... (ex- art 2....), descrito na ...ª Conservatória do Registo Predial de A_____ sob o nº 1..../Freguesia C_____C______”.
3–No âmbito da venda de tal imóvel, optou-se, num primeiro momento, pela modalidade de venda mediante propostas em carta fechada, não tendo sido apresentadas quaisquer propostas, conforme auto de 27/06/2014.
4–Em 15/09/2016, perante tal falta de proponentes para a venda do imóvel penhorado, mediante propostas em carta fechada, a Sra. Agente de Execução determinou a venda através de leilão electrónico.
5–Todavia, por despacho judicial proferido em 15/01/2019, foi determinada a venda por negociação particular.
6–Tal venda foi publicitada no portal e-leilões, constando do mesmo, em 24/07/2021, o seguinte:
“NEG. PARTICULAR REF. NP398252021
Valor Base: 288 000,00 €
Valor Abertura: 144 000,00 €
Valor Mínimo: 244 800,00 €
P. Mais Alta: 152 000,00 €
A sua proposta foi ultrapassada.
Esta neg. particular terminou.
Faltam: 00 dias 00:00:00 horas
Início: 21-05-2021 10:23:12 (*)
Fim: 08-06-2021 14:31:59 (*)
(*) sinc. com o observatório astronómico de lisboa
Descrição:
Prédio de alvenaria coberto de telha, de cave, r/c e sótão, com 1 fogo na cave e r/c e outro fogo no sótão e quintal.
Cave com garagem, garrafeira e 2 arrumos, r/c com 4 divisões, cozinha e casa de banho e sótão com quartos, sala-cozinha, 2 arrumos e casa de banho. Área total do terreno 555,0000m2, Área bruta de Construção 256,6500 m2,
Afectação: Habitação Nº de pisos: 3 Tipologia/Divisões: 6, situada na A_____ - Lote ....., R ... ..... D. ..... ..., Lt ....., P..... R....., C_____ C_____, inscrito na matriz urbana sob o nº 0.... (ex- art 2....), descrito na ...ª Conservatória do Registo Predial de A_____ sob o nº 1..../Freguesia C_____ C_____.
Observações:
O imóvel, sem obras de manutenção, é vendido no estado em que se encontra. Não foram obtidas fotografias do interior do Imóvel uma vez que a Executada não possibilitou a entrada no bem, por parte da AE. O regime de visitas passa pelo agendamento prévio com a Agente de Execução, através do Tm 96....... É de alertar os interessados que, dificilmente, será possível visitar o interior do bem, atento à resistência por parte da Executada. É da exclusiva responsabilidade do licitante a verificação do estado do imóvel, pelo que deverá assegurar-se de que o mesmo se encontra nas condições pretendidas, antes de licitar. Mais se informa que, até ocorrer a entrega do imóvel o mesmo poderá sofrer deteriorações e/ou alterações, cuja responsabilidade apenas poderá ser imputável ao fiel depositário, Maria ………. executada e nomeada fiel depositária. Nos termos do n.º 2 do artigo 824.º do Código de Processo Civil, o preço deverá ser depositado no prazo de 15 dias após a notificação do Agente do Execução para o efeito. O prazo é corrido (contam sábados e domingos), mas interrompe nas férias judiciais.
Nada obsta a que os interessados possam recorrer a crédito bancário parcial ou total para pagamento do preço. O processo de financiamento bancário não suspende o prazo de pagamento. QUALQUER PROPOSTA INFERIOR AO VALOR MÍNIMO DE VENDA (85% do valor base) É CONSIDERADA UMA PROPOSTA CONDICIONAL. Não sendo encontrada proposta superior ao mínimo, o AE poderá decidir: a) Levar a maior proposta ainda que inferior ao mínimo, a decisão judicial para aceitação da mesma, após notificadas as partes e credores legais b) Ou prolongar o leilão e manter a publicidade de venda por negociação particular até obter uma proposta igual ou superior ao valor mínimo, altura em que aceitará a proposta mais elevada e retirará o imóvel de venda. Deverão os interessados antes de efectuarem quaisquer propostas, consultar as regras de funcionamento e as FAQ constantes no site www.e-leiloes.pt e/ou aconselhar-se com Solicitador ou Advogado. Para visitas foi designado os sábados, das 15,00 horas às 17,00 horas, com marcação prévia.
Ónus e Limitações:
Tipo: outro
AP. 5 de 1963/05/07 – Servidão/A favor do talhão de terreno em compropriedade com a área de 3 hectares compreendido no prédio nº5..., 39, B-l4, e a favor dos prédios l.... e 1.... respectivamente a fls 178 e178v do B-36, imposta no prédio 13... fls 2v do B-37. ENCARGO: Passagem através do prédio nº13.... CAUSA:Divisão e Demarcação prédio nº 5.... (Ext. insc. 5... fls 23v do F-9 da ...ªCons.
Localização:
Morada: Rua ... Número: Lt .....
Código Postal: ....-...
Distrito: S_____ Concelho: A_____ Freguesia: União das freguesias de C_____ C_____ e S_____.
GPS Latitude: 38. .........
GPS Longitude: -9. ........
Agente de Execução:
AP......
....@solicitador.net
Dados do Processo:
Processo: ..../04.8Y Y ....
Tribunal: Comarca de L....
Unidade Orgânica: L.... - J.... E.... - Juiz ...
Executados/Requeridos:
MARIA ……….”.
7–No dia 07/07/2021, a Sra., Agente de Execução, juntou aos autos o teor da seguinte DECISÃO:
“DECISÃO DO AGENTE DE EXECUÇÃO
LISBOA, 07-07-2021
DECISÃO
AP....., Agente de Execução, portadora da cédula profissional ...., com escritório na Comarca de Lisboa, nada obstando a tal, decide pela venda por negociação particular do bem penhorado à proponente a seguir melhor identificada, ao abrigo do disposto nas alíneas d) f) e alínea b) do artigo 832º do CPC.
O imóvel é vendido no estado físico e jurídico em que se encontra.
Executada: Maria ………., NIF 1........, natural da freguesia de Santa ..... ....., concelho da C_____, viúva, portadora do CC ………… 4 ZX2, válido até 21/08/2029, emitido pela República Portuguesa
Proponente: E……….Lda, NIF 5........ com sede na Rua ……….., ....-... Praia ......, Certidão Permanente, Código de acesso: 3...-5...-0...), representada por Alexandra ………., NIF 1........., portadora do CC ....... ... ZY7 com validade até 02/11/2021, emitido pela República Portuguesa, residente na Rua …………., 15, ....-... Praia ....., ....-... Praia ......
Valor da Compra: 205.000,00 Euros (duzentos e cinco mil euros).
Identificação do Bem:-
Prédio de alvenaria coberto de telha, de cave, r/c e sótão, com 1 fogo na cave er/c e outro fogo no sótão e quintal. Cave com garagem, garrafeira e 2 arrumos, r/c com 4 divisões, cozinha e casa de banho e sótão com quartos, sala-cozinha, 2 arrumos e casa de banho. Afectação: Habitação Nº de pisos: 3 Tipologia/Divisões: 6, situada na A_____ - Lote ....., R ... ..... D. ..... ..., Lt ....., P..... R....., C_____ C_____, inscrito na matriz urbana sob o nº 0.... (ex- art 2...), descrito na ...ª Conservatória do Registo Predial de A_____ sob o nº 1..../Freguesia C______ C______.
Deve a proponente, no prazo de 15 dias, proceder ao depósito do preço, de que se junta referência, para o efeito, conforme disposto no artigo 833º do Código do Processo Civil e demonstrar o pagamento das obrigações legais (IMT e I.S)
Deve ainda remeter ao AE os respectivos documentos: (Comprovativo do pagamento; Declaração e comprovativo da liquidação e cobrança do IMT; Declaração e comprovativo da liquidação e cobrança da verba 1.1 da Tabela Geral de Imposto do Selo, com vista à oportuna transmissão, por escritura)”.
8–Tendo, na mesma data – 07/07/2021 -, enviado à Proponente Notificação Para Depósito do Preço Constante da Proposta, com o seguinte teor:
“Exmo(a) Senhor(a)
E……….LDA
Rua ..., 15
....-... Praia ......
Data:07-07-2021 Documento: Evb8dnZhGrz Referência interna do processo: .../6.../2...8
ASSUNTO
Fica V. Ex.A notificado(a), na qualidade de proponente, para, no prazo de 15 (quinze) dias, efetuar o pagamento, utilizando para o efeito as referências Multibanco constantes em rodapé, o valor de 205.000,00 Euros, correspondente à totalidade/a parte do preço, do bem para oportuna adjudicação a V. Ex.A, nos termos do disposto no nº. 4 do artigo 833º do código de processo civil (CPC).
Deve ainda no indicado prazo remeter ao AE os comprovativos inerentes ao cumprimento das obrigações legais (IMT e I. Selo)
(….)
PAGAMENTOS
Pagamento por multibanco
Entidade: 2....
Referência: 0........
Montante*: 205.000,81€
Pagável até 22-07-2021
O talão emitido pela Caixa Automática faz prova
do pagamento. Conserve-o.
(….)”.
9– No dia 10/08/2021, a Proponente apresentou nos autos de execução Comunicação a Agente de Execução, com o seguinte teor:
“Exma. Senhora Agente de Execução,
“E………., Lda.”, matriculada na Conservatória do Registo Comercial sob o número único de matrícula e de identificação de pessoa colectiva 5........, com sede na Rua ……….., n.º 15, ....-... Praia ....., distrito de Ilha ....., concelho de H_____, freguesia de Praia ....., proponente nos autos supra referenciados, vem:
1)–Juntar aos autos cópia da carta dirigida a V.Exa. no passado dia 26/07/2021, a qual foi devolvida pelos CTT com menção de “mudou-se” (conforme consta do respectivo sobrescrito cuja cópia igualmente se junta) fazendo notar que o endereço de envio utilizado foi o que consta como domicílio profissional em todas as notificações de V.Exa, assim como consta no processo supra referenciado, continuando também a ser o que se mostra registado na Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução.
Mais esclarece que a mesma carta foi também enviada por e-mail, no dia 06/08/2021, para os endereços ....@solicitador.net e ae.... -...@sapo.pt.
2)–Considerando que a falta de licença de utilização do imóvel constitui um vício essencial do bem em questão, omitido no anúncio da venda, e pelos motivos que melhor constam da supra referida carta – cujo conteúdo aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais – requerer a V.Exa. que a proposta apresentada seja dada sem efeito e, consequentemente, que seja restituído à sociedade “E………., Lda.” o montante de 205.000,81 € depositado à ordem de V.Exa..
A transferência daquela quantia deverá ser ordenada a favor do seguinte IBAN: PT5...1................67”.
10–No dia 11/08/2021, apreciando a pretensão apresentada pela Proponente, foi junta aos autos executivos denominada Decisão do Agente de Execução, com o seguinte texto:
“Assunto: Artigo 838º, nº 2 do CPC.
AP....., Agente de Execução nos presentes autos, tendo presente o requerimento da proponente/compradora do bem imóvel penhorado em venda por negociação particular e atento o preceituado no nº 2 do artigo 838º do CPC Os vem informar os factos que relevam para a decisão a proferir por V.Exa .
I–
Não há conhecimento de que a sociedade E……….Lda, tenha submetido qualquer registo de proposta de aquisição de compra para o imóvel penhorado nos presentes autos através da plataforma e-leiloes.pt, em venda por negociação particular.
A cerimónia de venda terminou em 08/06/2021 pelas 14:26:59, sem propostas de valor igual ou superior ao publicitado, 244 800,00€.
Em data posterior ao encerramento da publicidade, o AE foi contactado pela Sra D Alexandra ………., sobre o interesse em visitar o bem que havia estado em venda na plataforma.
Foi dado o contacto da executada para o efeito.
O AE, não assistiu à negociação que culminou com o preço oferecido pela proponente e aceite pela executada.
O AE teve conhecimento já depois do acordado.
A executada e a proponente acordaram entre elas as condições incluindo o preço, inferior ao publicitado, enquadrável na alínea b ) e d) do artigo 832º do CPC.
O AE nada podendo obstar à decisão da executada, e sem oposição do Exequente, pediu e recebeu a formalização do acordo, exigível uma vez que o preço é inferior a 85% do valor base indicado para venda.
Recebido os documentos das partes interessadas, O AE remeteu à proponente a decisão nos termos da alínea b) e d) do artigo 832º do CPC que permitiria cumprir as obrigações legais bem como o documento com referência para depósito do preço, referindo-se, mais uma vez, que o preço proposto não poderia ser aceite pelo AE por ser inferior a 85% do valor base.
A proponente creditou a conta da execução no dia 19/7/2021 pelo valor acordado com a executada, conforme consulta à plataforma informática que serve de apoio à actividade e onde se mantém, aguardando os comprovativos do cumprimento das obrigações legais com vista à marcação da escritura.
A proponente, comunicou terem surgido problemas no SF, e que precisava de se deslocar aos Açores, para providenciar os documentos relativos ao cumprimento das obrigações legais, não vislumbrando poder efectuar a escritura de compra em falta.
II–
A compradora juntou aos autos o REQ.39620811.
No requerimento (que se junta), a proponente/compradora pretende anular a venda, com base na falta de licença de habitação e termina no pedido de transferência do valor pago, nos termos seguintes:
“…requerer a V.Exa que a proposta apresentada seja dada sem efeito e, consequentemente, que seja restituído à sociedade “E……….., Lda.” o montante de 205.000,81 € depositado à ordem de V.Exa…”
A venda de bens penhorados, nos processos executivos, é feita no estado físico e jurídico em que o bem se encontra e é feita menção de todos os ónus conhecidos, mesmo que estes constem da certidão predial, e da caderneta predial, conforme documentos incluídos no anúncio na plataforma eleiloes, para consulta dos interessados.
O AE responde ainda a todas as questões que lhe são colocadas pelos interessados nos bens em venda.
O AE não foi questionada pela proponente/comparadora sobre a licença de habitação .
E se o tivesse sido responderia que não tinha conhecimento da existência ou falta desse documento, que a não existir constituía ónus do adquirente, e que a venda do bem é efectuada no estado (inclui físico e jurídico) em que se encontra, para poder decidir .
Tendo a proponente efectuado diversas visitas ao local com a executada e acordado os termos da venda, o AE desconhece o que possa ter sido questionado ou respondido e os elementos pedidos e ou considerados para propor o preço de 205 000,00 Euros , que a executada aceitou.
III–
O AE transcreve aqui para os autos, o teor do anúncio de venda por negociação particular, colocado na plataforma e-leiloes.pt, que terminou sem propostas de igual ou superior valor ao mínimo.
Termos do anúncio:
Prédio de alvenaria coberto de telha, de cave, r/c e sótão, com 1 fogo na cave e r/c e outro fogo no sótão e quintal. Cave com garagem, garrafeira e 2 arrumos, r/c com 4 divisões, cozinha e casa de banho e sótão com quartos, sala-cozinha, 2 arrumos e casa de banho. Àrea total do terreno 555,0000m2, Área bruta de Construção 256,6500 m2, Afectação: Habitação Nº de pisos: 3 Tipologia/Divisões: 6, situada na A_____ - Lote ....., R ... ..... D. ..... ..., Lt ....., P..... R....., C______C______, inscrito na matriz urbana sob o nº 0.... (ex- art 2....), descrito na ...ª Conservatória do Registo Predial de A______ sob o nº 1..../Freguesia C_____ C______.
O imóvel, sem obras de manutenção, é vendido no estado em que se encontra. Não foram obtidas fotografias do interior do Imóvel uma vez que a Executada não possibilitou a entrada no bem, por parte da AE. O regime de visitas passa pelo agendamento prévio com a Agente de Execução, através do Tm 96........ É de alertar os interessados que, dificilmente, será possível visitar o interior do bem, atento à resistência por parte da Executada.
É da exclusiva responsabilidade do licitante a verificação do estado do imóvel, pelo que deverá assegurar-se de que o mesmo se encontra nas condições pretendidas, antes de licitar. Mais se informa que, até ocorrer a entrega do imóvel o mesmo poderá sofrer deteriorações e/ou alterações, cuja responsabilidade apenas poderá ser imputável ao fiel depositário, Maria ……… . executada e nomeada fiel depositária. Nos termos do n.º 2 do artigo 824.º do Código de Processo Civil, o preço deverá ser depositado no prazo de 15 dias após a notificação do Agente do Execução para o efeito. O prazo é corrido (contam sábados e domingos), mas interrompe nas férias judiciais. Nada obsta a que os interessados possam recorrer a crédito bancário parcial ou total para pagamento do preço. O processo de financiamento bancário não suspende o prazo de pagamento. QUALQUER PROPOSTA INFERIOR AO VALOR MÍNIMO DE VENDA (85% do valor base) É CONSIDERADA UMA PROPOSTA CONDICIONAL. Não sendo encontrada proposta superior ao mínimo, o AE poderá decidir: a) Levar a maior proposta ainda que inferior ao mínimo, a decisão judicial para aceitação da mesma, após notificadas as partes e credores legais b) Ou prolongar o leilão e manter a publicidade de venda por negociação particular até obter uma proposta igual ou superior ao valor mínimo, altura em que aceitará a proposta mais elevada e retirará o imóvel de venda. Deverão os interessados antes de efectuarem quaisquer propostas, consultar as regras de funcionamento e as FAQ constantes no site www.e-leiloes.pt e/ou aconselhar-se com Solicitador ou Advogado. Para visitas foi designado os sábados, das 15,00 horas às 17,00 horas, com marcação prévia.
Ónus e Limitações:
Tipo: outro
AP. 5 de 1963/05/07 – Servidão/A favor do talhão de terreno em compropriedade com a área de 3 hectares compreendido no prédio nº5..., 39, B-l4, e a favor dos prédios l3. ... e 13. ... respectivamente a fls 178 e178v do B-36, imposta no prédio 13. ... fls 2v do B-37. ENCARGO: Passagem através do prédio nº13. ....CAUSA:Divisão e Demarcação prédio nº 5.... (Ext. insc. 5... fls 23v do F-9 da 1ªCons.
III–
Nestes termos e nos doutamente supridos por V.Exa, informa-se os factos e junta-se o requerimento da compradora para que o que for tido por conveniente determinar sobre o montante à ordem dos autos”.
11– A Sra. Agente de Execução juntou aos autos, e-mail que lhe foi remetido pela Executada Maria ………., datado de 11/08/2021, donde consta que:
“Boa tarde Drª. AP.....,
Conforme informei telefonicamente, ficámos surpreendidas com a intenção que recebeu por parte da compradora Alexandra pois, nunca foi negada qualquer informação ou documentação referente à minha casa e esta senhora assim como, aquando das variadas visitas pedidas e feitas, também não se negou nestas a presença da sua equipa para iniciarem projecto de obras (estando presente arquitecto, mestre de obras, técnica de jardinagem, etc).
Tomámos conhecimento de ter sido enviado para si carta de intenção da compradora, juntamente com certidão comercial e, cópia do documento de identificação, no dia 07/07/2021.
Mais informamos que, dada a urgência demonstrada pela compradora, a insistência em pretender iniciar as obras à casa e, tendo a mesma se comprometido no pagamento combinado de 205.000,00€, efectuado através de referência bancária facultada por si, combinámos com a senhora, mesmo não tendo sido feita ainda a escritura, o acesso às chaves da casa.
Assim, informo que a compradora tem acesso às chaves da casa desde o dia 19/07/2021 e, desde este dia que pessoas relacionadas a obras têm frequentado a casa, segundo indicação dos vizinhos.
Foi também enviada por variadas vezes caderneta predial actualizada, certificado energético, plantas existentes e ainda, contacto da pessoa com quem estaríamos a tratar da licença da casa, de forma a ser-lhe transmitido o que estaria em falta.
Até ao momento, a compradora Alexandra ainda não nos comunicou qualquer intenção de desistência, pensando nós que estaria apenas a faltar marcação de escritura.
Encontramo-nos disponíveis para qualquer questão relacionada,
Melhores cumprimentos,
Maria ………
12–Notificado da pretensão apresentada pela Proponente, veio o Exequente, em 16/08/2021, referenciar o seguinte:
“1º–
É entendimento do Exequente não assistir qualquer direito à proponente/compradora do bem imóvel penhorado de vir a ser considerada sem efeito a proposta de compra que apresentou não devendo, assim, ser devolvido o montante de € 205.000,81 (duzentos e cinco mil euros e oitenta e um cêntimos) que depositou à ordem da ilustre Agente de Execução.
Com efeito,
2º–
Tem pleno conhecimento o Exequente que a negociação para a compra do imóvel penhorado foi estabelecida directamente entre a executada e a proponente/compradora que acordaram entre si todas as condições do negócio, incluindo naturalmente o preço a pagar, sem intervenção de qualquer outra parte, como aliás é confirmado e melhor explicado pela executada no documento que sob o nº 7 foi junto aos autos pela ilustre Agente de Execução.
3º–
Assim, não tendo a venda do imóvel penhorado sido feita através da Plataforma Electrónica, mas sim através de negociação directa e particular entre a proponente/compradora e a executada, quaisquer questões que a proponente/compradora entendesse serem relevantes para a concretização do negócio deveriam por ela terem sido apresentadas junto da executada.
4º–
Acontece por outro lado que, e tal como afirma a executada no citado Doc. 7 junto aos autos pela ilustre Agente de Execução, a proponente/compradora, desde o dia 19/07/2021 passou a deter as chaves do imóvel penhorado para seu uso.
Face ao que antecede, e sempre com o douto suprimento de V. Exa, é entendimento do Executado [é patente o lapso, pois queria afirmar Exequente] que não deverá ser dado provimento ao requerido pela proponente/compradora Embrasse Stability, Lda., devendo o processo seguir os seus termos normais até final”.
13–No dia 17/08/2021, a Sra. Agente de Execução remeteu ao processo resposta a pedido de relatório/estado, com o seguinte teor:
“Data: 17-08-2021 Documento: g20JX3nhEKB Referência interna do processo: PE/63/2008
LOCAL E DATA
LISBOA, 17-08-2021
AP....., Agente de Execução nos presentes autos vem informar estado das diligências nos presentes autos:
A proponente/ compradora, após o pagamento do preço, mas antes da junção dos comprovativos do cumprimento das obrigações legais veio requerer a devolução do preço pago, conforme documentos juntos aos autos)
A Executada, conhecida a intenção da proponente/compradora enviou comunicação por correio electrónico ao agente de Execução, junta aos autos.
O Exequente, juntou aos autos o requerimento Ref.39652917.
O AE, juntou aos autos a competente informação para douta decisão judicial sobre o montante creditado na conta da execução, com a nota de que o preço acordado entre a proponente /compradora e a executada é de 205 000,00 Euros.
Cumpre ao AE esclarecer que,
•o crédito de 205 000,81€ referenciado nos diferentes requerimentos, inclui 0,81€ que respeita a comissão bancária.
•qualquer transferência que venha a ser efectuada será ainda objecto de nova comissão bancária, excepto se for a favor do Cofre do Estado ou contas domiciliadas no Banco Millennium bcp).
Aguarda o AE a determinação judicial sobre os requerimentos da proponente/compradora, comunicação da executada e requerimento do Exequente, sobre o montante à ordem da execução”.
14–Datado de 14/09/2021, a Proponente E………., Lda., apresentou nos autos executivos requerimento (que se fez acompanhar de 6 documentos) com a seguinte redacção:
“Exmo(a). Senhor Juiz de Direito,
“E………., Lda.”, sociedade comercial por quotas, matriculada na Conservatória do Registo Comercial sob o número único de matrícula e de identificação de pessoa colectiva 5........, com sede na Rua ………….., n.º 15, ....-... - Praia ....., distrito de Ilha ....., concelho de H____, freguesia de Praia ....., proponente nos autos supra referenciados, vem, mui respeitosamente, expor e requerer a V. Exa. o seguinte:
1)–Na sequência do anúncio publicitado no portal “e-leiloes.pt” a ora requerente veio a tomar conhecimento da venda do imóvel que se acha penhorado nos presentes autos e apresentou uma proposta de compra, pelo valor de € 205.000,00, proposta essa que veio a ser aceite pela Senhora Agente de Execução, conforme se alcança da notificação datada de 07-07-2021, cuja cópia aqui se junta como Doc. n.º 1 e se dá por reproduzida.
2)–Na mesma data foi a requerente notificada para proceder ao pagamento do preço, conforme notificação cuja cópia aqui se junta como Doc. n.º 2, pagamento esse que concretizou mediante depósito do cheque n.º 0200......, sacado sobre o Banco Santander, na conta titulada pela Senhora Agente de Execução no Banco BCP, em virtude de não ter sido possível utilizar a referência MB constante da supra referida notificação por constrangimentos ligados ao próprio banco. Junta cópia do referido cheque e comprovativo de depósito como Doc. n.º 3.
3)–Posteriormente, e com enorme espanto, chegou ao conhecimento da Requerente que o imóvel em apreço não dispõe de licença de utilização.
4)–Este facto – que, como é evidente, influencia muito negativamente o valor de mercado do imóvel e obsta à sua subsequente revenda sem que a licença de utilização seja posteriormente obtida – não se encontrava de forma alguma explicitado no anúncio publicado na plataforma«www.e-leilões.pt», cuja cópia aqui se junta como Doc. n.º 4.
5)–E também nunca foi referido ou mencionado pela Senhora Agente de Execução nas detalhadas conversações mantidas aquando da negociação do preço.
6)–Sublinhe-se que o referido anúncio, sob o título “Ónus e Limitações”, destaca a existência de uma servidão de passagem – que é facto constante do registo predial – mas omite a inexistência da licença de utilização.
7)–Mas mais: o referido anúncio, capciosa e enganadoramente, chega a mencionar que «Nada obsta a que os interessados possam recorrer a crédito bancário parcial ou total para pagamento do preço», o que é falso, uma vez que é prática conhecida da banca não financiar negócios de aquisição de imóveis em situação irregular e não licenciados…
8)–Ora, se é certo que o artigo 833º, n.º 6, do CPC, permite a venda por negociação particular de imóvel desprovido de licença de utilização, não é menos certo que tal facto constitui um enormíssimo ónus sobre o imóvel a vender, na medida em que o valor de mercado do mesmo fica severamente diminuído em face da ausência de licença, tendo em conta que será impossível revendê-lo posteriormente sem que essa situação seja previamente regularizada.
9)–Limitação esta que, in casu, assume especialíssima relevância, pois que, conforme resulta do seu objecto social, a actividade principal da ora Requerente consiste na compra e venda de imóveis e sua posterior revenda…
10)–Sendo que, como é óbvio, as despesas necessárias à hipotética legalização do imóvel junto da Câmara Municipal competente serão seguramente avultadas, regularização essa que, de todo o modo, nunca se poderá dar por garantida a priori.
11)–Por isso mesmo se decidiu, aliás doutamente, no Acórdão de 30-01-2007, da Relação de Coimbra, que «a publicitação da venda deve mencionar a falta de licença de construção ou de utilização, dado que por lei geral o vendedor deve informar ao comprador os vícios do direito a transmitir» (Proc.º n.º 321-B/2001.C1, acórdão integralmente consultável em www.dgsi.pt).
12)– E, no mesmo sentido, Acórdão de 28/4/2009 do Supremo Tribunal de Justiça, «Nos editais e nos anúncios mencionam-se, por um lado, o nome do executado, a secretaria por onde corre o processo, o dia, a hora e local da abertura das propostas, a identificação sumária dos bens, o valor base da venda e o valor anunciado para a mesma, correspondente a setenta por cento daquele, e a advertência de que a sentença está pendente de recurso, se for caso disso (nºs 4 e 5). Estas são as indicações que, nos casos normais devem obrigatoriamente constar dos editais e dos anúncios. Mas dado o escopo finalístico deste normativo, que é o de anunciar ao público o que o tribunal vai alienar, neles deve fazer inserir outros dados pertinentes, susceptíveis de influir no juízo sobre o conteúdo das propostas de aquisição dos bens, ou seja, com interesse para os proponentes, que sejam conhecidos no processo. A omissão de inserção nos editais e anúncios relativos à venda dos bens implica, em princípio, a nulidade a que se reporta o artigo 201º, nº 1, a arguir no prazo de dez dias a contar da data em que o interessado dela conheceu, em conformidade com o que se prescreve no nº 1 do artigo 205º, ambos do Código de Processo Civil», (proc. n.º 3827/1990.S1, acórdão integralmente consultável em www.dgsi.pt).
13)–Referindo ainda aquele Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, mutatis mutantis “2. O arrendamento para o comércio e indústria do prédio vendido judicialmente em acção executiva é susceptível de integrar o conceito de ónus ou limitação a que se reporta o artigo 908º, nº 1, do Código de Processo Civil. 3. Conhecida no processo ao tempo da emissão dos anúncios a que se reporta o nº 4 do artigo 890º do Código de Processo Civil a arrogância de terceiro de ser arrendatário do prédio a vender, neles deve ser inserida essa informação, por relevar na formação da vontade de adquirir por parte dos interessados. 4. A omissão da informação mencionada sob 3 integra a relevante nulidade prevista no artigo 201º, nº 1, do Código de Processo Civil, que implica a nulidade do acto de venda do imóvel mediante propostas em carta fechada.”, (proc. n.º 3827/1990.S1, acórdão integralmente consultável em www.dgsi.pt).
14)–Diante de tudo o que antecede e por entender que a omissão de informação a respeito da falta de licença de utilização durante todo o processo de publicitação e negociação da venda afectava mortalmente todo o processado subsequente, a ora Requerente invocou perante a Senhora Agente de Execução a nulidade do próprio anúncio e de todos os actos subsequentes que foram processualmente praticados, nomeadamente no que respeita à proposta de compra apresentada – porque fundada em pressupostos errados ou desconformes com a realidade do imóvel – e, também, no que respeita à notificação para pagamento do preço e seu efectivo depósito no BCP no dia 19/07/2021.
15)–Essa invocação foi primeiramente feita por carta registada com Aviso de Recepção, expedida na data de 26/07/2021, a qual veio a ser devolvida pelos CTT com menção de “mudou-se”, o que não deixa de ser absolutamente surpreendentemente tendo em conta que o endereço de envio utilizado foi o que consta como domicílio profissional em todas as notificações da Senhora Agente de Execução, sendo, também, o que se mostra registado na Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução, conforme Doc. n.º 5 que ora se junta e se dá por reproduzido.
16)–Confrontada com a referida devolução da carta, a ora Requerente enviou cópia da mesma por e-mail, no dia 06/08/2021, para os endereços conhecidos como sendo da Senhora Agente de Execução, ou seja, ....@solicitador.net e ae....-...@sapo.pt.
17)–Perante o (ensurdecedor) silêncio da Senhora Agente de Execução e considerando, também, que a mesma deixou de atender os telefonemas que lhe eram dirigidos pela legal representante da ora Requerente, por intermédio da advogada signatária, na data de 10-08-2021, foi apresentada a “Comunicação a Agente de Execução” a que corresponde a referência Citius n.º 39620811 e cuja cópia aqui se junta e se dá por integralmente reproduzida para todos os legais efeitos (conforme Doc. n.º 6 que ora se junta e se dá por reproduzido).
18)–Na referida comunicação, além do mais, era expressamente invocado que a falta de licença de utilização do imóvel constitui um vício essencial do bem em questão, omitido no anúncio da venda, requerendo-se à Senhora Agente de Execução que a proposta apresentada fosse dada sem efeito e, consequentemente, que fosse restituído à sociedade “E………., Lda.” o montante de € 205.000,81 que havia sido depositado.
19)– Até hoje, o silêncio da Senhora Agente de Execução mantém-se.
20)–Diante de tudo o que antecede, mais não resta à Requerente que não seja apelar à douta intervenção de V. Exa., REQUERENDO que seja declarada a nulidade do anúncio de publicitação da venda, bem como da subsequente proposta de aquisição, decisão de adjudicação e demais actos relevantes praticados nos autos, e que determine à Senhora Agente de Execução que restitua imediatamente à ora Requerente a quantia de € 205.000,81, depositada a título de pagamento de preço na conta titulada pela Senhora Agente de Execução no Banco BCP”.
15–Apreciando tal requerimento, o Tribunal a quo proferiu, em 30/09/2021, o seguinte DESPACHO:
“Requerimento de E………., Lda., de 14/09/2021:
A proponente veio arguir a nulidade do anúncio de publicação da venda, bem como da proposta por si apresentada e atos subsequentes, bem como a devolução do montante de € 205.000,81 depositado à ordem da Sra. AE como pagamento do preço.
Alega, para tanto, que tomou conhecimento da venda do imóvel penhorados nos autos através de anúncio publicado no portal “e-leilões.pt”, tendo apresentado uma proposta de aquisição na venda por negociação particular e pago o preço.
A proponente alega que só posteriormente é que se apercebeu que o imóvel não tem licença de utilização, facto que não constava do anúncio e que afeta o valor do imóvel.
Tal situação foi anteriormente invocada perante a Sra. AE, que ouviu as partes, pelo que se passa a apreciar imediatamente o requerimento, sem necessidade de renovar o contraditório.
Nos presentes autos, frustrou-se anteriormente a venda do imóvel mediante propostas em carta fechada, tendo-se seguido a venda por negociação particular (cfr. o despacho de 15/01/2019).
Contrariamente ao que sucede na venda mediante propostas em carta fechada, em que a lei prevê expressamente a publicitação da venda através de edital e anúncio (cfr. o art. 817.º do CPC), não estão previstas quaisquer formalidades de publicitação na venda por negociação particular, o que se compreende, pois esta modalidade de venda assenta no desempenho da pessoa que fica incumbida, como mandatário, de a efetuar (art. 833.º, n.º 1 do CPC).
Por conseguinte, a publicitação no âmbito da venda por negociação particular não corresponde ao cumprimento de qualquer trâmite legal, mas apenas a um ato facultativo do encarregado da venda, com o objetivo de potenciar o interesse de proponentes.
Na medida em que o anúncio publicado pelo encarregado da venda no portal eletrónico não corresponde ao cumprimento de uma formalidade prescrita pela lei para a venda por negociação particular, o seu conteúdo não pode produzir qualquer nulidade processual (art. 195.º do CPC).
É através do contacto direto entre o proponente e o encarregado da venda que deve ser apurada e esclarecida a situação do imóvel, tanto mais que a venda tem de ser formalizada por escritura pública, não dispensando o cumprimento da generalidade das formalidades e obtenção da documentação inerente a qualquer venda particular de bens imóveis, com exceção da licença de utilização ou de construção, nas situações previstas no art. 833.º, n.º 6 do CPC.
Nem se concebe que a ora Requerente, cuja atividade principal consiste na compra de imóveis para revenda, formalizasse uma proposta avultada de compra sem verificar a situação do imóvel, nomeadamente através da solicitação de toda a documentação relevante, que pode ser obtida junto de entidades oficiais, o que permitiria verificar a falta da licença de utilização.
Face ao exposto, indefere-se a arguição de nulidade e a restituição do preço.
Custas incidentais pela ora Requerente, fixando-se em 1 (uma) UC a taxa de justiça.
Notifique”.
16–Inconformada com o decidido, a Proponente E………., LDA. interpôs recurso de apelação, em 04/11/2021, por referência à decisão prolatada.
Apresentou, em conformidade, A Recorrente as seguintes CONCLUSÕES (que ora se transcrevem, na íntegra):
“A)–Foi através do portal “e-leiloes.pt” que a Recorrente veio a tomar conhecimento da venda do imóvel que se acha penhorado nos presentes autos e, por intermédio da sua gerente, fez a sua proposta inicial de aquisição no valor de € 151.000,00.
B)–A proposta inicial feita pela Recorrente não foi aceite, conforme comunicação que foi feita à Recorrente através do mesmo portal “e-leiloes.pt”, de onde decorria que “a sua proposta foi ultrapassada” e “esta neg. particular terminou”.
C)–A Recorrente optou então por contactar a Sr.ª Agente de Execução, por intermédio de e-mail que expediu no dia 08/06/2021 onde questionou sobre a possibilidade de negociação do valor do imóvel, ao que a Sr.ª Agente de Execução lhe concedeu o contacto da neta da Executada para estabelecerem negociações.
D)–A negociação particular foi efectivamente desencadeada pelo anúncio publicitado no portal “e-leiloes.pt”, tendo-se depois prolongado – a mesma “negociação particular” – através da troca de e-mails entre a Recorrente e a Sr.ª Agente de Execução culminando num insólito ajuste de valores entre a Recorrente e a própria Executada, promovido pela Sr.ª Agente de Execução.
E)–Foi pois nesta sequência que a Recorrente veio a formalizar a sua proposta de compra do referido imóvel, pelo valor de € 205.000,00 que veio a ser aceite e a Sr.ª Agente de Execução e que notificou a Recorrente, em 7/7/2021, para depositar a quantia destinada à aquisição do imóvel, ou seja, € 205.000,00, bem como remeter à mesma o comprovativo de tal pagamento acompanhado dos comprovativos inerentes ao cumprimento das obrigações legais (IMT e IS).
F)–A Recorrente efectuou o pagamento do valor de € 205.000,00 acrescido de € 0,81 referente à comissão bancária, mas só depois deste pagamento, nos contactos que então estabeleceu com a Executada se apercebeu que o imóvel em causa não dispunha de licença de utilização.
G)–A proposta de aquisição formulada pela Recorrente nasceu no contexto de uma venda mediante negociação particular, nos termos do artigo 833º do CPC., contudo as diligências de promoção dessa mesma venda levadas a cabo pela Sr.ª Agente de Execução tiveram como único veículo ou meio de comunicação o anúncio publicitado no portal “e-leiloes.pt”.
H)–Embora a lei não obrigasse nem prescrevesse que a promoção da venda do imóvel mediante negociação particular se fizesse através de anúncio no portal “e-leiloes.pt”, a Sr.ª Agente de Execução utilizou aquele meio de comunicação para publicitar a dita negociação particular, tendo sido esse o ponto de partida para as negociações entre a Recorrente e a Sr.ª Agente de Execução, sendo certo que as únicas informações facultadas aos interessados a respeito do imóvel foram as que constavam no anúncio do portal “e-leiloes.pt”.
I)–Ao decidir publicitar a “venda mediante negociação particular” através de anúncio publicado no portal “e-leiloes.pt” a Sr.ª Agente de Execução ficou sujeita às regras legais que regem a utilização daquela plataforma, maxime as constantes do Despacho da Sr.ª Ministra da Justiça n.º 12624/2015, publicado em Diário da República, 2ª série - n.º 219, de 9 de Novembro de 2015, de onde decorre no artigo 6º, n.º 2, alínea m) que a publicitação naquela plataforma deve indicar quaisquer circunstâncias que, nos termos da lei, devam ser informadas aos eventuais interessados, nomeadamente a existência de ónus que não devam caducar com a venda.
J)–Caso contrário estariam a ser violados os princípios gerais de Direito que fluem do artigo 227º do Código Civil e que impõem ao vendedor que, ao negociar com outrem para conclusão de um contrato de compra e venda, proceda segundo as regras da boa fé tanto nos preliminares como na formação do contrato propriamente dito.
K)–A venda de um imóvel desprovido da licença de utilização acarreta para o proponente/adquirente um ónus pesadíssimo e que claramente se acha previsto no n.º 6 do artigo 833º do CPC, pelo que a Sr.ª Agente de Execução não poderia ter deixado de informar todos os potenciais interessados no negócio de que o imóvel em questão não dispunha de licença de utilização, sob pena de incorrer – como incorreu – em clamorosa violação do princípio geral da boa fé na formação do contrato de compra e venda, para além de violar ostensivamente o previsto no artigo 6º, n.º 2, alínea m) do Despacho n.º 12624/2015 da Sr.ª Ministra da Justiça,
L)–A Recorrente teve oportunidade de conversar com a Sr.ª Agente de Execução sobre o imóvel em causa, nunca tendo a Sr.ª Agente de Execução informado que o imóvel não se encontrava licenciado.
M)–A falta de licença de utilização influencia muito negativamente o valor de mercado do imóvel, diminuindo-o consideravelmente e obsta a que o imóvel possa voltar a ser transaccionado no mercado sem que se mostre licenciado pela competente Câmara Municipal.
N)–A Sr.ª Agente de Execução criou, assim, a falsa aparência da situação jurídica do imóvel chegando ao ponto de afirmar no anúncio que nada obstava a que os interessados pudessem recorrer a crédito bancário para pagamento do preço. O que é manifestamente falso já que é prática da banca nunca financiar negócios de aquisição de imóveis em situação irregular e não licenciados…
O)–Esta questão assume especial relevância para a Recorrente já que a mesma é uma sociedade comercial cujo objecto é compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim.
P)–Efectivamente, a premissa base do desempenho da pessoa que fica incumbida de efectuar a venda, onde assenta a modalidade de negociação particular, não pode ser porta aberta para tudo, até a omissão de informações importantes e cruciais sobre o imóvel, por forma a criar nos interessados a ilusão de uma situação jurídica do imóvel que não existe na verdade, caso contrário, estaríamos a dar o beneplácito do Estado, por intermédio dos Tribunais, à prática de embustes que o mesmo Estado jamais toleraria numa venda comum.
Q)–Sendo a exigência legal de licença de utilização conditio sine qua non para a realização de qualquer compra e venda de bem imóvel edificado a partir de 7 de Agosto de 1951 – sendo a previsão do n.º 6 do artigo 833º do CPC um especialíssimo desvio a essa mesma regra – não é de todo aceitável nem razoável que se consinta na omissão desse condicionalismo em qualquer meio de publicitação de um negócio e, mais ainda, na sua publicitação através do portal “e-leiloes.pt”, sob o patrocínio do Estado, e no contexto de uma venda em sede de acção executiva.
R)–Portanto, o circunstancialismo em apreço é não só violador, pelo menos, das normas do artigo 227º do Código Civil e do artigo 6º, n.º 2, alínea m) do Despacho n.º 12624/2015 da Sr.ª Ministra da Justiça, como constitui, inexoravelmente e por outro lado, fundamento de anulação da venda nos termos do artigo 838º do CPC.
S)–Sendo que existe um manifesto erro sobre os pressupostos da venda por parte da Recorrente que vicia irremediavelmente a sua vontade de contratar, porque se a Recorrente tivesse tido conhecimento prévio de que o imóvel não se encontrava licenciado, nunca teria apresentado uma proposta de aquisição tão avultada como fez, nem tão pouco pago o preço que pagou.
T)–Pelo que, de acordo com o supra exposto, não pode a Recorrente concluir de outra forma senão pela efectiva necessidade da Sr.ª Agente de Execução ter informado os interessados na venda, da inexistência de licença de utilização.
U)–Caso contrário estar-se-á a permitir que, em sede de venda em acção executiva, se permita despudoradamente ludibriar os interessados com omissão de informação muito relevante, criando uma falsa ilusão sobre o objecto da venda”.
Conclui, no sentido da procedência do recurso, devendo, consequentemente, “ser revogada a decisão sob recurso, substituindo-a por outra que declare nulo, ou decida pela anulação, do anúncio de publicitação da venda do imóvel penhorado nestes autos de execução e todo o processado subsequente, mais se ordenando a imediata restituição à Recorrente do montante já pago, de € 205.000,81, depositado à ordem da Sr.ª Agente de Execução do processo”.
17–Não foram apresentadas quaisquer contra-alegações.
18–O recurso foi admitido por despacho de 14/12/2021, como apelação, a subir de imediato, em separado e com efeito meramente devolutivo.
19–Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar, valorar, ajuizar e decidir.
***
II–ÂMBITO DO RECURSO DE APELAÇÃO
Prescrevem os nºs. 1 e 2, do artº. 639º do Cód. de Processo Civil, estatuindo acerca do ónus de alegar e formular conclusões, que:
“1– o recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão.
2– Versando o recurso sobre matéria de direito, as conclusões devem indicar:
a)- As normas jurídicas violadas ;
b)- O sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas ;
c)- Invocando-se erro na determinação da norma aplicável, a norma jurídica que, no entendimento do recorrente, devia ter sido aplicada”.
Por sua vez, na esteira do prescrito no nº. 4 do artº. 635º do mesmo diploma, o qual dispõe que “nas conclusões da alegação, pode o recorrente restringir, expressa ou tacitamente, o objecto inicial do recurso”, é pelas conclusões da alegação da Recorrente Apelante que se define o objecto e se delimita o âmbito do recurso, sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, apenas estando este tribunal adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objecto do recurso.
Pelo que, na ponderação do objecto do recurso interposto pela Recorrente Apelante, delimitado pelo teor das conclusões expostas, a apreciação a efectuar na presente sede consubstancia-se em aferir se existe pertinência em declarar nulo, ou anulável, o anúncio de publicitação da venda do imóvel penhorado nos autos de execução, bem como todo o processado subsequente, ordenando-se, consequentemente, a imediata restituição à Recorrente do montante de 205.000,81 €, depositado à ordem da Sra. Agente de Execução.
***
III–FUNDAMENTAÇÃO
A–FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A matéria factual a ter em consideração é a que resulta do iter descrito no relatório supra.
A que acresce, com base na prova documental junta, a seguinte matéria de facto consideranda:
a)-No dia 08/06/2021, Alexandra ………., gerente da sociedade E………., Lda., enviou à Sra. Agente de Execução e-mail, com o seguinte teor:
“Boa tarde
Relativamente à referência em questão, eu tinha feito uma proposta de 151.000 €. Entretanto vi que a mais alta enviada foi de 152 000€. Uma vez que estamos a falar de negociação particular, vinha saber se a venda ficou fechada ou se ainda há margem para negociação.
Obrigada.
Cumprimentos
Alexandra ……….” ;
b)-Tendo a Sra. Agente de Execução respondido no mesmo dia, nos seguintes termos:
“Exma. Sra.
O valor oferecido 152 mil euros, ficou muito abaixo dos 85%, pelo que não poderá ser considerado pelo AE.
Melhores Cumprimentos” ;
c)-No dia 14/06/2021, Alexandra…….… enviou novo e-mail à Sra. Agente de Execução com o seguinte teor:
“Bom dia
Obrigada pela resposta rápida.
Mas poderá ser ainda feito algum tipo de negociação ?
Estaria interessada.
Melhores cumprimentos
Alexandra …………” ;
d)-Obtendo resposta, mediante e-mail enviado no dia 21/06/2021, com a seguinte redacção:
“Podemos, nesta fase, dar-lhe o contacto da neta da executada.
Agradecendo que nos informe do resultado antes de voltarmos a colocar o bem na plataforma e-leiloes, previsto para o fim desta semana.
Tm 91......./B.....C.....
Melhores Cumprimentos”.
***
B–FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
–DO ENQUADRAMENTO JURÍDICO EFECTUADO E DA DECISÃO APELADA
Delimitemos a controvérsia em equação.
No dia 10/08/2021, a Proponente E………., Lda., enviou à Sra. Agente de Execução requerimento no qual, em súmula, referenciava o seguinte:
Reproduz a carta enviada à Sra. Agente de Execução, datada de 26/07/2021, e por esta não recepcionada ;
Referenciava nesta que a falta de licença de utilização do imóvel em venda não se encontrava explicitada no anúncio publicado na plataforma www.e-leiloes.pt , nem foi referenciada nas conversações mantidas ;
A omissão de tal facto, que rotula de relevante e decisivo, implica a nulidade do próprio anúncio, e de todos os actos subsequentes processualmente praticados, nomeadamente a apresentação da proposta – fundada em pressupostos errados ou desconformes com a realidade do imóvel -, a notificação para depósito do preço e o efectivo depósito deste, concretizado em 12/07/2021 ;
E que, acaso soubesse de tal falta de licença de utilização, nunca teria oferecido o preço de 205.000,00 €, mantendo, todavia, disponibilidade para a compra do imóvel em equação, mediante outro preço ;
Assim, devido à omissão no anúncio de venda daquele vício essencial do bem em equação – falta de licença de utilização -, requer que a proposta apresentada seja dada sem efeito e, consequentemente, seja restituído à sociedade Proponente o montante de 205.000,81 € depositado.
A Sra. Agente de Execução pronunciou-se em 11/08/2021, fazendo-o, em resumo, nos seguintes termos:
- A Requerente/Proponente não apresentou qualquer proposta de aquisição para o imóvel através da plataforma e-leiloes.pt, na venda por negociação particular que terminou em 08/06/2021 ;
- Tendo-lhe fornecido o contacto da Executada, esta e a Proponente acordaram as condições do negócio, incluindo o preço – artº. 832º, alíneas b) e d), do Cód. de Processo Civil ;
- Inexistindo oposição por parte do Exequente, recebeu a formalização do acordo, tendo a Proponente creditado a conta da execução, em 19/07/2021, pelo valor acordado com a Executada, aguardando-se os comprovativos do cumprimento das obrigações legais, com vista à marcação da escritura ;
- No processo executivo, a venda dos bens penhorados é feita no estado físico e jurídico em que o bem se encontra, sendo feita menção de todos os ónus conhecidos, mesmo que constem da certidão e caderneta predial ;
- Não foi questionada pela Proponente sobre a licença de utilização e, caso o tivesse sido, responderia não ter conhecimento da existência ou falta desse documento ;
- Constituindo ónus da adquirente aferir acerca da sua existência, para poder decidir, pois a venda do bem é efectuada no estado – físico e jurídico – em que o mesmo se encontra ;
- Por fim, desconhece qual a informação que a Proponente obteve da Executada para propor o preço de 205.000,00 €, que esta aceitou.
No mesmo dia 11/08/2021, a Executada enviou um e-mail à Sra. Agente de Execução, acerca da pretensão apresentada, onde referenciou, em súmula:
- Mostrar-se surpreendida quanto à pretensão apresentada, pois nunca foi negada à representante da Proponente qualquer informação ou documentação relativa à casa ;
- Ter a mesma acesso à casa desde 19/07/2021, tendo-lhe sido enviada diversa documentação, bem como o contacto da pessoa com quem se estaria a tratar acerca da licença da casa, de forma a transmitir-lhe o que estaria em falta.
Por sua vez, em 16/08/2021, veio o Exequente pronunciar-se, referenciando que não tendo a venda do bem imóvel sido efectuada através da plataforma electrónica, mas sim através de negociação directa e particular entre a Proponente/Compradora e a Executada, quaisquer questões que a Proponente entendesse por relevantes para a concretização do negócio deviriam ter sido apresentadas junto da Executada.
Pelo que não deve ser dado provimento ao requerido pela Proponente/Compradora.
Em 14/09/2021, veio a Proponente apresentar nos autos de execução requerimento (que esteve na base da decisão ora apelada), no qual, em súmula, referencia que:
- Teve conhecimento da venda do imóvel através do anúncio publicitado no portal “e-leilões.pt” ;
- Após no depósito do preço, teve conhecimento que o imóvel não dispõe de licença de utilização, o que influencia muito negativamente o seu valor de mercado ;
- Tal facto não se encontrava de alguma forma explicitado no anúncio publicitado na plataforma www.e-leiloes.pt, e não foi referido pela Agente de Execução nas conversações mantidas aquando da negociação do preço ;
- Apesar da possibilidade conferida pelo nº. 6 do artº. 833º, do Cód. de Processo Civil, tal constitui um enorme ónus sobre o imóvel a vender, o que é agravado, em concreto, pelo objecto social da Requerente, que se traduz na compra e venda de imóveis e sua posterior revenda ;
- Assim, pugna no sentido de ser “declarada a nulidade do anúncio de publicitação da venda, bem como da subsequente proposta de aquisição, decisão de adjudicação e demais actos relevantes praticados nos autos, e que determine à Sra. Agente de Execução que restitua imediatamente à Requerente a quantia de 205.000,81 € depositada a título de pagamento de preço (…)”.
Conhecendo acerca de tal pretensão, o despacho recorrido ajuizou nos seguintes termos:
- Tendo-se frustrado a venda do imóvel mediante propostas em carta fechada, determinou-se a venda por negociação particular, conforme despacho de 15/01/2019 ;
- Na venda por negociação particular não estão previstas quaisquer formalidades de publicitação, o que se compreende, em virtude desta assentar no desempenho da pessoa que fica incumbida, como mandatário, de a efectuar – artº. 833º, nº. 1, do Cód. de Processo Civil ;
- Donde, a publicitação operada na venda por negociação particular não corresponde ao cumprimento de qualquer trâmite legal, mas antes de um acto facultativo do encarregado de venda, com o objectivo de potenciar o interesse dos proponentes ;
- Desta forma, não correspondendo o anúncio publicado pelo encarregado de venda ao cumprimento de uma formalidade prescrita na lei para a venda por negociação particular, o seu conteúdo não pode produzir nulidade processual, nos termos do artº. 195º, do Cód. de Processo Civil ;
- Efectivamente, é através do contacto directo entre o proponente e o encarregado de venda que deve ser apurada e esclarecida a situação do imóvel ;
- Nem se concebe que a Requerente, atenta a actividade exercida, formalizasse uma proposta avultada de compra, sem verificar a situação do imóvel, nomeadamente solicitando toda a documentação relevante, a obter junto das entidades oficiais, o que permitiria verificar a falta de licença de utilização ;
- Donde, emite-se juízo de indeferimento da arguição da nulidade e da consequente restituição do preço.
A pretensão recursória insurge-se quanto ao teor do decidido, com base, essencialmente, no seguinte argumentário:
a)-A negociação particular foi desencadeada pelo anúncio publicitado no portal “e-leiloes.pt”, prolongou-se pela troca de e-mails entre a Recorrente e a Agente de Execução e culminou com um ajuste de valores entre a Recorrente e a Executada ;
b)-Apesar de estarmos perante uma venda por negociação particular, as diligências de promoção desta tiveram como único veículo ou meio de comunicação o anúncio publicitado naquele portal ;
c)-Sendo certo que a lei não obrigava a tal forma de publicitação na venda mediante negociação particular, a Agente de Execução “decidiu utilizar aquele meio de comunicação para publicitar a dita negociação particular junto de potenciais interessados” ;
d)-Ocorreu naquele procedimento clara violação dos princípios gerais do direito e das regras da boa-fé – o artº. 227º, do Cód. Civil -, nomeadamente o princípio geral da boa-fé na formação do contrato de compra e venda, bem como do prescrito no artº. 6º, nº. 2, alín. m), do Despacho da Ministra da Justiça nº. 12624/2015 ;
e)-Com efeito, a Agente de Execução nunca informou que o imóvel não se encontrava licenciado, antes criando a falsa aparência de que existiria tal licenciamento ;
f)-O que sucedeu ao fazer figurar no anúncio que o imóvel se encontrava onerado por uma servidão de passagem (daí se depreendendo a inexistência de outros ónus), bem como da consignada alusão à possibilidade de recurso a crédito bancário para pagamento do preço ;
g)-Ora, não incumbia à Recorrente indagar acerca da existência de licença de utilização, mas sim à Agente de Execução informar os potenciais interessados, de forma transparente e leal, da falta de licenciamento do imóvel cuja venda promovia ;
h)-Com efeito, as exigências de publicitação dos vícios da coisa a ser vendida deve merecer, na venda por negociação particular, da mesma protecção que aos proponentes/adquirentes deve ser assegurada na venda puramente judicial ;
i)-Existe erro manifesto sobre os pressupostos da venda, por parte da Recorrente, que vicia irremediavelmente a sua vontade de contratar, pois, caso tivesse tido conhecimento prévio de que o imóvel não se encontrava licenciado, não teria efectuado a proposta de aquisição por aquele valor, nem pago o preço que pagou.
Conclui, no sentido de ser declarado nulo, ou se decida pela anulação, do anúncio de publicitação da venda do imóvel penhorado, bem como do processado subsequente, ordenando-se, ainda, a restituição à Recorrente do montante já pago – 205.000,81 € -, depositado à ordem da Agente de Execução.
Sendo este o quadro descritivo da equacionada controvérsia, analisemos.
O artº. 832º, do Cód. de Processo Civil estatui acerca dos casos em que se procede à venda por negociação particular, dispondo as alíneas b) e d) ser a mesma adoptada:
“b)- Quando o executado propõe um comprador ou um preço, que é aceite pelo exequente e demais credores;
(….)
d)- Quando se frustre a venda por propostas em carta fechada, por falta de proponentes, não aceitação das propostas ou falta de depósito do preço pelo proponente aceite”.
Acrescenta o artº. 833º, estipulando acerca da realização da venda por negociação particular, que:
“1-Ao determinar-se a venda por negociação particular, designa-se a pessoa que fica incumbida, como mandatário, de a efetuar.
2-Da realização da venda pode ser encarregado o agente de execução, por acordo de todos os credores e sem oposição do executado, ou, na falta de acordo ou havendo oposição, por determinação do juiz.
3- Não se verificando os pressupostos do número anterior, para a venda de imóveis é preferencialmente designado mediador oficial.
4-O preço é depositado diretamente pelo comprador numa instituição de crédito, à ordem do agente de execução ou, nos casos em que as diligências de execução sejam realizadas por oficial de justiça, da secretaria, antes de lavrado o instrumento da venda.
5-Estando pendente recurso da sentença que se executa ou oposição do executado à execução ou à penhora, faz-se disso menção no ato de venda
6-A venda de imóvel em que tenha sido, ou esteja sendo, feita construção urbana, ou de fração dele, pode efetuar-se no estado em que se encontre, com dispensa da licença de utilização ou de construção, cuja falta de apresentação a entidade com competência para a formalização do ato faz consignar no documento, constituindo ónus do adquirente a respetiva legalização” (sublinhado nosso).
Referenciam Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa [2], vir o nº. 6 deste normativo “regular a venda de bens que, em bom rigor, são insuscetíveis de entrar no mercado jurídico, constituindo uma solução pragmática que se traduz em transferir para o adquirente o ónus de legalização da construção urbana, mas aproveitando para os fins da execução o respectivo valor que seja pago”.
O que constitui clara ressalva ao regime geral prescrito no nº. 1, do artº. 1º, do DL nº. 281/99, de 26/07, relativamente à apresentação da licença de utilização, o qual enuncia que “não podem ser realizados actos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização, perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular”.
Regime que constitui clara evolução ao antecedentemente previsto no artº. 44º, da Lei nº. 46/85, de 20/09, do qual decorria que nas escrituras públicas de transmissão de propriedade de prédios urbanos devia sempre ser feita menção da existência de licença de construção ou de utilização, quando exigível, o que era considerado como tendo carácter imperativo, por finalidade o combate à construção e comércio de construções clandestinas, e ser aplicável mesmo no âmbito de negociação particular feita em processo executivo.
O que implicava que a violação de tal dispositivo desse lugar à aplicação do prescrito no artº. 294º, do Cód. Civil, determinante da nulidade dos negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo [3].
Ora, a venda por negociação particular, apesar de se configurar como uma modalidade de venda em processo executivo é conduzida ou levada a cabo com reduzida participação do tribunal, sendo efectuada nos termos de uma venda como que privada [4], sendo que o regime processual civil não prevê propriamente especialidades da sua publicitação.
O que já não sucede no âmbito da modalidade de venda mediante propostas em carta fechada, enunciando o artº. 817º, do Cód. de Processo Civil, acerca da publicidade da venda, que:
“1- Determinada a venda mediante propostas em carta fechada, o juiz designa o dia e a hora para a abertura das propostas, devendo aquela ser publicitada, pelo agente de execução, com a antecipação de 10 dias:
a)- Mediante anúncio em página informática de acesso público, nos termos de portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça; e
b)- Mediante edital a afixar na porta dos prédios urbanos a vender.
2- O disposto no número anterior não prejudica que, por iniciativa do agente de execução ou sugestão dos interessados na venda, sejam utilizados outros meios de divulgação.
3- Do anúncio constam o nome do executado, a identificação do agente de execução, o dia, a hora e o local da abertura das propostas, a identificação sumária dos bens e o valor a anunciar para a venda, apurado nos termos do n.º 2 do artigo anterior.
4- Se a sentença que se executa estiver pendente de recurso ou estiver pendente oposição à execução ou à penhora, faz-se menção do facto no edital e no anúncio”.
Bem como no âmbito da venda em leilão electrónico, catalogada como preferencial pelo artº. 837º, do Cód. de Processo Civil, na venda de bens imóveis e móveis (excepcionando os casos de imperativa venda em mercados regulamentados e directa, equacionados nos artigos 830º e 831º), determinando o nº. 1 ser tal venda definível “por portaria do membro do Governo responsável pela área da justiça”, e o nº. 2 dever a mesma ser publicitada nos termos dos nºs. 2 a 4 do transcrito artº. 817º.
In casu, tal venda por negociação particular foi publicitada e desencadeada através de anúncio publicitado no portal “e-leiloes.pt”, ou seja, apesar da modalidade de venda adoptada (particular), as diligências de promoção desta tiveram como veículo ou meio de comunicação e publicitação adoptado o anúncio publicitado naquele portal.
O que nos conduz necessariamente a aferir acerca da forma de publicitação efectuada, bem como acerca da amplitude de informação e publicitação transmitida, nomeadamente à Proponente, ora Recorrente.
A Portaria nº. 282/2013, de 29/08, veio regulamentar vários aspectos das acções executivas cíveis, entre os quais, segundo o seu intróito, o dever de informação e comunicação do agente de execução perante as partes, o que constitui garante da transparência na condução de cada processo.
Prevendo acerca da publicidade da venda, e especificamente sobre o anúncio electrónico, prescrevem os nºs. 1 a 3, do artº. 19º que:
“1– A venda dos bens penhorados é publicitada, nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 817.º do Código de Processo Civil, através de anúncio na página informática de acesso público, na Área de Serviços Digitais dos Tribunais, acessível no endereço eletrónico https://tribunais.org.pt.
2– O anúncio contém:
a)- A identificação do processo de execução;
b)- O nome do executado;
c)- A identificação do agente de execução;
d)- As características do bem;
e)- A modalidade da venda;
f)- O valor para a venda;
g)- O dia, hora e local de abertura das propostas;
h)- O local e horário fixado para facultar a inspeção do bem;
i)- Menção, sendo caso disso, ao facto de a sentença que serve de título executivo estar pendente de recurso ou de oposição à execução ou à penhora.
3– O anúncio deve ainda conter quaisquer outras informações relevantes, designadamente ónus ou encargos que incidam sobre o bem, e que não caduquem com a venda, bem como, sempre que possível, fotografia que permita identificar as características exatas do bem e o seu estado de conservação” (sublinhado nosso).
Por sua vez, o Despacho da Ministra da Justiça nº. 12624/2015 – DR, 2ª Série, nº. 219, de 09/11/2015 -, veio definir as Regras de Funcionamento da Plataforma de Leilão Electrónico, desenvolvida e administrada pela Câmara de Solicitadores, estatuindo nº. 1, do artº. 4º ser “da exclusiva responsabilidade do agente de execução a colocação de bens em leilão eletrónico, bem como a informação introduzida na plataforma, nos termos legais e regulamentares aplicáveis”.
E, o artº. 6º, nº. 2, alínea m), prevendo acerca da publicidade do leilão, detalha que “a publicitação no portal www.e-leiloes.pt deve indicar, pelo menos:
(…)
m)- Quaisquer circunstâncias que, nos termos da lei, devam ser informadas aos eventuais interessados, nomeadamente a pendência de oposição à execução ou à penhora, a pendência de recurso, a existência de ónus que não devam caducar com a venda e de eventuais titulares de direitos de preferência manifestados no processo” (sublinhado nosso).
Sendo este o caderno de encargos a considerar no âmbito da publicitação da venda, através da utilização do anúncio electrónico, urge considerar, neste momento, que a venda por negociação particular, que teve a ora Apelante por Proponente, não chegou a consumar-se ou efectivar-se, estando em falta a outorga da competente escritura pública, atenta a natureza imóvel do bem objecto de alienação.
Efectivamente, conforme referenciado em aresto deste mesmo Colectivo de 10/09/2020 – Apelação nº. 1913/18.9T8PDL.L1.L1-2 -, “estando-se perante venda por negociação particular, a propriedade da coisa só se transmite com a outorga do instrumento de venda, sendo que este é apenas lavrado depois do preço ter sido depositado pelo comprador (cf., o nº. 4, do artº. 833º, do Cód. de Processo Civil), e desde que se mostrem satisfeitas as obrigações fiscais inerentes à transmissão”.
Ou seja, “a venda executiva de imóvel por negociação particular culmina em escritura pública e não se faz por decisão judicial” – o douto Acórdão da RC de 30/01/2007, Relator: Virgílio Mateus, Processo nº. 321-B/2001.C1, in www.dgsi.pt -, pelo que, in casu, apesar do depósito do preço já efectuado pela compradora Proponente, tal venda não se mostra consumada ou realizada.
E, em conformidade, a Proponente Recorrente não vem, consequentemente, pugnar pela declaração de nulidade ou de anulação da venda, mas antes pela declaração de nulidade, ou de anulação, do anúncio de publicitação da venda do imóvel penhorado, bem como do subsequente processado, que determinará a restituição do montante já pago.
Todavia, para se conhecer de tal pretensão, especificamente no que concerne à eventual relevância da apontada desconformidade do anúncio de publicitação, não se poderá deixar de ponderar acerca do regime da invalidade da venda, nomeadamente no que concerne à anulação da venda prevista no artº. 838º, e aos casos em que a venda fica sem efeito, segundo o prescrito no artº. 839º, ambos do Cód. de Processo Civil.
Prevendo acerca da anulação da venda, estatui o nº. 1, do artº. 838º que “se, depois da venda, se reconhecer a existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomado em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, ou de erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado, o comprador pode pedir, na execução, a anulação da venda e a indemnização a que tenha direito, sem prejuízo do disposto no artigo 906.º do Código Civil”.
Por sua vez, tipificando caso em que a venda fica sem efeito, aduz a alínea c), do nº. 1, do artº. 839º, que “além do caso previsto no artigo anterior, a venda só fica sem efeito:
c)- Se for anulado o ato da venda, nos termos do artigo 195.º”.
Referencia Lebre de Freitas [5] que sendo anulável a venda executiva quando ocorra algum dos fundamentos elencados nos artigos 838º e 839º, destes, “alguns respeitam a vícios nos pressupostos do ato: existência de ónus ou limitação que não tenha sido tomado em consideração e exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria ; erro sobre a coisa transmitida, por desconformidade com o que tiver sido anunciado (art. 838-1)”, enquanto que “outros integram nulidades processuais: (….) nulidade da própria venda (arts. 839º-1-c e 195-1)”, sendo que ainda “outros ainda têm a ver com a irregular constituição, originária ou superveniente, do processo executivo, por falta de pressupostos ou inexistência da obrigação exequenda (…)”.
Acrescenta que os dois primeiros fundamentos enunciados no artº. 838º – existência de ónus ou limitação não considerado e erro sobre a coisa transmitida -, “visam a tutela do comprador e por isso estão na sua exclusiva disponibilidade. Integram situações de erro acerca do objecto jurídico (ónus ou limitação) ou material (identidade ou qualidade da coisa transmitida) da venda, mas têm a caracterizá-los, quando comparado o seu regime com o regime geral da anulação do negócio jurídico por erro (arts. 257 CC e 251 CC), a dispensa dos requisitos de que a lei a faz depender, designadamente a essencialidade para o declarante e o seu conhecimento ou cognoscibilidade pelo declaratário ; basta por isso que o ónus ou limitação não tenha sido tomado em consideração ou que a identidade ou as qualidades do bem vendido divirjam das que tiverem sido anunciadas”.
Todavia, ressalva-se, tal ónus ou limitação deve, em qualquer caso, “exceder os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria”, estando, exemplificativamente, “dentro dos limites normais as limitações legais ao direito de propriedade (limitações gerais, restrições provenientes de providências administrativas gerais e abstractas, ónus resultante de plano de urbanização, etc) e as servidões legais ainda não constituídas”.
Por outro lado, constitui “caso de desconformidade com o que foi anunciado o do bem anunciado com o livre, mas na realidade objecto litigioso duma ação pendente (….), o caso do bem cuja penhora é objecto de embargos de terceiro, já pendentes à data da venda, mas que só vêm a ser recebidos depois dela”, bem como o “caso em que, nos editais e anúncios dos arts. 817-4 e 836-2 ou no ato de venda dos arts. 833-5 e 834-3, se omita a declaração da pendência do recurso ou da oposição”.
Por fim, acrescenta, como tutela de uma das partes no processo executivo, que “a anulação do ato da venda nos termos dos arts. 195 e ss. pode ocorrer, quer por nulidade da própria venda (nº. 1), quer por nulidade do ato anterior de que dependa absolutamente (nº. 2)”.
Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa [6] referenciam que, após a sua realização, pode o comprador, no próprio processo de execução, pedir “a anulação da venda, desde que ocorra uma situação de erro sobre o objecto jurídico ou sobre o objecto material da venda (identidade e qualidade). Não se exige a essencialidade para o declarante/comprador do elemento sobre que incidiu o erro e o seu conhecimento ou cognoscibilidade para o declaratário, bastando que a identidade ou as qualidades do bem vendido divirjam das que tiverem sido anunciadas”.
Enunciam situações de erro sobre o objecto jurídico, tais como “a existência de arrendamento anterior à penhora, desconhecido na execução ; pendência de ação judicial sobre o imóvel vendido, sendo omitida tal situação aquando da venda e da publicidade prévia ; incumprimento do disposto no nº. 4 do art. 817º ; venda do prédio como rústico quando já é urbano”.
Por sua vez, exemplo de situações de erro sobre a identidade ou qualidade da coisa traduzem-se na “discrepância relevante entre a área ou a composição do prédio anunciadas e as áreas e composições reais (…), a não correspondência física entre o prédio mostrado ao adquirente pelo encarregado de venda e o prédio vendido”.
Relativamente à situação em que a venda fica sem efeito por invalidade processual, inscrita na alínea c), do nº. 1, do artº. 839º - anulação do acto da venda, nos termos do artº. 195º -, tal ocorre, designadamente, pela “verificação dos seguintes vícios: omissão da notificação da decisão do agente de execução sobre a venda (art. 812º, nº. 6) ; omissão da publicitação da venda ou publicitação sem a antecedência devida ; ausência do juiz na abertura das propostas (art. 820º, nº. 1) ; omissão da notificação do credor reclamante do despacho que fixa o dia e hora para venda por propostas em carta fechada (….)”.
No âmbito da anulação da venda executiva, nos termos do nº. 1, do artº. 838º, nomeadamente por reconhecimento de ónus ou limitação excedente dos limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria (erro sobre o objecto jurídico), enuncia Marco Carvalho Gonçalves [7], de forma exemplificativa, constituir “fundamento de anulação da venda o facto de um bem imóvel, anteriormente à penhora, ao arresto ou à garantia, se encontrar onerado com um arrendamento, com um direito de superfície ou com uma servidão, não obstante ter sido publicitado para venda como se encontrando livre de qualquer ónus ou encargo, ou a circunstância de não possuir licença de habitabilidade” sublinhado nosso).
E, no que concerne à situação em que a venda fica sem efeito, nos termos expostos na alínea c), do nº. 1, do artº. 839º, tal ocorre, para além do mais, “quando se verifique a omissão de formalidades essenciais no âmbito do processo de venda, tais como a falta de publicidade do bem a ser vendido ou a omissão de qualquer formalidade legal nesse acto, em violação do disposto no art. 817º (por exemplo, falta de observância do prazo mínimo de dez dias de antecedência em relação à data da venda, falta de afixação de edital anunciando a venda ou falta de publicitação do valor base, da data da abertura das propostas ou do tribunal onde corre o processo)” [8].
Assim, parece inquestionável que, independentemente da modalidade de venda em equação, deve exigir-se clareza e rigor na sua publicitação.
Referencia-se no douto Acórdão do STJ de 28/04/2009 – Relator: Salvador da Costa, Processo nº. 3827/1990.S1, in www.dgsi.pt -, acerca dos requisitos de publicidade da venda, então inscritos no artº. 890º, do Cód. de Processo Civil (com correspondência no vigente artº. 817º), que “o escopo finalístico deste normativo, que é o de anunciar ao público o que o tribunal vai alienar, neles deve fazer inserir outros dados pertinentes, susceptíveis de influir no juízo sobre o conteúdo das propostas de aquisição dos bens, ou seja, com interesse para os proponentes, que sejam conhecidos no processo.
A omissão de inserção nos editais e anúncios relativos à venda dos bens implica, em princípio, a nulidade a que se reporta o artigo 201º, nº 1, a arguir no prazo de dez dias a contar da data em que o interessado dela conheceu, em conformidade com o que se prescreve no nº 1 do artigo 205º, ambos do Código de Processo Civil”.
Analisando a causa de anulação da venda então inscrita no artº. 908º (correspondente ao vigente artº. 838º), enuncia estarmos perante “encargos ou ónus que incidam sobre o direito objecto de transmissão, como é o caso, no que concerne a bens imóveis, dos direitos reais de gozo, designadamente, o de usufruto, de servidão.
Acresce que o normativo em análise visa, além do mais, salvaguardar os interesses dos adquirentes de bens em acções executivas, e, conforme foi referido no acórdão recorrido, a existência de arrendamento influencia negativamente o valor de mercado dos prédios.
Tendo em conta o escopo finalístico da lei, a circunstância de ser frequente a utilização dos imóveis por via do arrendamento não exclui da sua abrangência os direitos pessoais de gozo que sobre eles incidam.
A conclusão é, por isso, no sentido de que constitui limitação que excede os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, por exemplo, o direito pessoal de gozo sobre o prédio vendido, designadamente o derivado de contrato de arrendamento que seja eficaz em relação ao comprador por força do artigo 1057º do Código Civil”.
Tendo-se considerada não provada a existência do aludido contrato de arrendamento, o que determinou inexistir “fundamento legal para considerar a existência de ónus ou limitação que não foi tomado em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria ou de erro sobre a coisa transmitida por falta de conformidade com o que foi anunciado”, determinando que a pretensão de anulabilidade do acto da venda executiva não poderia fundar-se no prescrito no nº. 1, do artº. 908º, do CPC, equacionou-se, então, se existiria fundamento de anulação do acto da venda executiva por erro sobre a coisa transmitida, atenta a falta de conformidade com o que foi objecto dos editais e dos anúncios, o que abrange, igualmente, o erro sobre o objecto propriamente dito e sobre as suas qualidades.
Efectivamente, nos “editais e anúncios em causa não foi feita qualquer referência à circunstância JF, Ldª se arrogar arrendatária do prédio, apesar de nessa altura já ser conhecida no processo essa arrogância, com influência no valor dos bens anunciados para venda.
E nem depois disso, ou seja, em tempo útil para os interessados, incluindo a recorrente, de formar correctamente a sua vontade com vista à apresentação das propostas, não procedeu o tribunal à publicação da informação sobre a mencionada circunstância.
Com efeito, no acto de abertura das propostas, no dia 12 de Fevereiro de 2004, é que o tribunal declarou que não obstante a nulidade invocada por JF, Ldª, não podia extrair dos documentos juntos que ela fosse arrendatária do imóvel.
A referida omissão de informação, relevante no âmbito da publicitação da venda em execução para que a recorrente pudesse formar correctamente a sua vontade com vista à apresentação da respectiva proposta, constitui nulidade com relevância no quadro da acção executiva, a que se reporta o artigo 201º, nº 1, do Código de Processo Civil.
Impõe-se por isso, ao invés do que foi decidido no acórdão recorrido, a anulação do acto de venda executiva em causa”.
Donde ter-se sumariado que conhecida “no processo ao tempo da emissão dos anúncios a que se reporta o nº 4 do artigo 890º do Código de Processo Civil a arrogância de terceiro de ser arrendatário do prédio a vender, neles deve ser inserida essa informação, por relevar na formação da vontade de adquirir por parte dos interessados”, implicando a omissão de tal informação a “nulidade prevista no artigo 201º, nº 1, do Código de Processo Civil, que implica a nulidade do acto de venda do imóvel mediante propostas em carta fechada”.
Tal exigência de verdade e esclarecimento inerente à publicitação é realçada pelo douto Acórdão do mesmo STJ de 22/10/2015 – Relator: Pires da Rosa, Processo nº. 896/07.5TBSTS.P1.S1, in www.dgsi.pt -, onde se notou que em “processo executivo e, concretamente, na venda em execução, são essenciais a clareza e o rigor da publicitação da venda porquanto, como se acentua no acórdão recorrido – e se transcreve - «é perante [ess]a publicidade que, de um modo geral, os potenciais compradores definem os seus interesses e formam a[s] respectivas vontades em relação ao bem a alienar. Por isso mesmo, nos termos do artigo 890º, nº3 do CPCivil que vigorava à época, do anúncio da venda devem constar “o nome do executado, a identificação do agente de execução, o dia, hora e local da abertura das propostas, a identificação sumária dos bens e o valor a anunciar para a venda … [s]e, depois da venda, se reconhecer a existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomado em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, ou erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado, o comprador pode pedir, na execução, a anulação da venda e a indemnização a que tenha direito (…)” – artigo 908.º n.º 1 do Código de Processo Civil ».
Estamos naturalmente a pensar num ónus ou limitação que exista, actuante e vivo, e situações em que o comprador veja reduzido o valor da coisa que comprou (e que o Estado, no exercício do seu poder executivo, lhe “ofereceu” à compra) perante o respeito que é devido ao titular desse mesmo ónus ou encargo.
Assim se protege não só o comprador como o titular do ónus ou limitação, como se protege o exequente e mesmo o próprio executado pela maior disponibilidade e confiança com que o universo de potenciais compradores se aproxima de uma limpa e exigente venda judicial, permitindo um valor de venda mais justo” (sublinhado nosso).
Ajuizando a propósito dos requisitos de anulação da venda, inscritos no nº. 1, do artº. 838º, do Cód. de Processo Civil, sumariou-se no douto aresto da RG de 06/06/2019 – Relator: José Alberto Moreira Dias, Processo nº. 1562/17.9T8VNF-G.G1, in www.dgsi.pt – que tal anulação “reporta-se a vícios de direito da coisa transmitida, isto é, a situações de erro acerca do objeto jurídico desta (ónus ou limitações), enquanto a 2ª parte daquele preceito reporta-se a vícios materiais da coisa, quer esses vícios recaiam sobre a identidade, quer sobre as qualidades da coisa transmitida.
São vícios ou limitações que determinam erro do adquirente sobre o objeto jurídico da coisa transmitida os direitos reais de gozo que não devam caducar com a venda executiva (ex: direito de uso e habitação, usufruto, etc.), os direitos pessoais de gozo que sejam eficazes em relação ao comprador (ex: arrendamento), assim como a pendência de ação em que esteja em litígio o bem objeto da venda”.
E, para que seja declarada tal da venda executiva, fundada em erro sobre o objecto jurídico da coisa transmitida, é mister que "a) os ónus ou limitações que a oneram não tenham sido comunicados no ato de publicitação da venda, ainda que se trate de ónus que estejam registados; e b) que esses ónus ou limitações excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, como é o caso de ónus ou limitações que excedam os limites normais e gerais impostos pela lei ao direito de propriedade”.
Donde parece ser irremediável que, nas palavras do douto aresto da RC de 30/01/2007 – Relator: Virgílio Mateus, Processo nº. 321-B/2001.C1, in www.dgsi.pt -, as menções de publicidade da venda exigidas e inscritas no artº. 817º, do CPC, traduzem-se num mínimo, “nada impedindo que o juiz ordene a menção de outros factos relevantes conhecidos no processo e susceptíveis de influir na venda, sobretudo aqueles sem cujo conhecimento de eventual interessado na compra poderia conduzir à anulação ou nulidade da venda. E é assim que na prática (boa prática) dos tribunais se faz menção da existência de protesto para reivindicação quando o haja, apesar de a lei não exigir de modo expresso tal menção. O mesmo se deve dizer da falta da dita licença [aludia-se à falta de licença de construção ou de utilização], quando os autos mostrem tal falta (afinal os alvarás a existirem devem ser exigidos no acto da penhora, tal como a sua falta pode então ser mencionada no auto).
Tanto assim que o vendedor deve informar ao interessado na compra tudo o que possa ter a ver com vícios do direito a transmitir (cf. art. 905º do CC)” (sublinhado nosso).
O que justifica, conforme sumariado no douto Acórdão da RP de 29/11/1999 – Relator: Couto Pereira, Processo nº. 9950929, in www.dgsi.pt -, que a “falta de licença de habitabilidade de um imóvel vendido em execução constitui limitação que excede os limites normais inerentes ao direito arrematado, susceptível, por isso, de fundamentar a anulação da respectiva venda nos termos do artigo 908 n.1 do Código de Processo Civil” (sublinhado nosso), com correspondência no vigente artº. 838º.
Aqui chegados, relembre-se que, in casu, a venda por negociação particular, que teve a ora Apelante por Proponente, não chegou a consumar-se ou efectivar-se, estando em falta a outorga da competente escritura pública, atenta a natureza imóvel do bem objecto de alienação. Ou seja, e apesar da Proponente compradora já ter efectuado o depósito do preço, a venda não se mostra consumada ou realizada.
Donde, em consonância, a Proponente Recorrente não vem, consequentemente, pugnar pela declaração de nulidade ou de anulação da venda, mas antes pela declaração de nulidade, ou de anulação, do anúncio de publicitação da venda do imóvel penhorado, bem como do subsequente processado, que determinará a restituição do montante já pago.
Ora, a venda por negociação particular foi inicialmente publicitada através de anúncio electrónico publicado na plataforma www.e-leiloes.pt, no âmbito da qual ocorreu a venda por negociação particular do imóvel penhorado, tendo sido fixado como valor base a quantia de 288.000,00 €, como valor de abertura 144.000,00 € e como valor mínimo cerca de 244.800,00 € (início em 21/05/2021 e fim em 08/06/2021).
Tal venda acabou por não consumar-se, atenta a inexistência de ofertas consideradas aceitáveis.
Todavia, o que parece indubitável é que os interessados, e nomeadamente a Proponente, ora Recorrente, acabou por tomar conhecimento da venda em execução através do anúncio publicado naquela plataforma, entrou em contacto com a Agente de Execução (que desempenhava as funções de Encarregada de Venda – cf., o nº. 2, do artº. 833º, do CPC) no sentido de manifestar interesse na aquisição naquela modalidade, mesmo após o terminus daquele prazo e, através da sua mediação, acabou por chegar ao contacto directo com a Executada, com quem acordou um preço de aquisição do imóvel, posteriormente aceite pelo Exequente.
Ora, é, ainda, incontroverso que o bem imóvel penhorado, e na fase de venda, não possuía licença de utilização, e que de tal anúncio não constava este facto.
Facto ou circunstância que não pode deixar de considerar-se com especial relevância para a venda em execução, pois afecta o valor do bem, a sua disponibilidade e o seu eventual valor de futura transacção, ou seja, tal falta de licença de utilização constitui um evidente ónus ou limitação que excede os limites normais inerentes a um bem de tal natureza e, como tal, sempre seria susceptível de afectar a validade da venda, nos quadros do nº. 1, do artº. 838º, do CPC, caso esta se tivesse consumado.
Esclarecendo, e precisando, a falta daquele licença não inviabilizaria a determinada venda do imóvel mediante negociação particular – o transcrito nº. 6, do artº. 833º, do CPC -, mas era um elemento informativo que deveria ter sido consignado no anúncio de publicitação da venda do imóvel penhorado, de forma a que os eventuais interessados e, maxime, a Proponente adquirente, pudesse ponderá-lo, sopesá-lo e aferi-lo, no sentido de estar informada e esclarecida quanto ao concreto bem que se encontrava em venda, ónus e limitações que sobre o mesmo pendiam, eventual manutenção de interesse no mesmo e valor que estaria disposto a despender na sua aquisição.
Efectivamente, a inexistência daquela licença bule claramente na determinação do valor do bem, pois não é de todo indiferente a aquisição de um imóvel possuidor de licença de utilização, cuja rentabilidade e disponibilidade, nomeadamente no comércio jurídico, é potencialmente imediata e célere, de um outro que a não possua, o que acarreta uma posterior tramitação burocrática (e por vezes difícil e longa) conducente à sua obtenção que, por vezes, não se logra sequer alcançar.
Acresce que, para além da não figuração de tal informação no anúncio electrónico referenciado, nomeadamente na parte do mesmo especificamente prevista para a aposição de ónus e limitações, que constituiu, reitera-se, a fonte de informação da Proponente, ora Apelante, tal informação também não lhe foi prestada pela Encarregada de Venda, conforme esta reconhece.
E, contrariamente ao entendimento por esta defendido, sendo certo, por um lado, que a venda do bem penhorado é feita no estado físico e jurídico em que o mesmo se encontra, o facto de não ter sido questionada pela interessada Proponente acerca da existência de tal licença, e não ter conhecimento da existência ou falta de tal documento, afigura-se-nos irrelevante.
Pois, consideramos que constitui ónus da Encarregada de Venda (que igualmente desempenhava as funções de Agente de Execução, tendo operado a penhora de tal imóvel) a aferição acerca da totalidade os ónus ou limitações do bem cuja venda executava, no âmbito do mandato conferido – o nº. 1, do artº. 833º, do CPC -, de forma a poder concretizar uma venda totalmente esclarecida e com total lisura para os potenciais interessados, e não propriamente ónus da interessada Proponente aferir previamente acerca da existência ou inexistência daquele licenciamento.
Aliás, compulsado o anúncio electrónico, que constituiu a fonte de informação imediata da Proponente, nada fazia depreender do mesmo, ou sequer indiciar, acerca daquela falta ou limitação.
Inversamente, o ali consignado, quer no que respeita à expressa consignação de outros ónus e limitações, mesmo que apreensíveis no âmbito do registo predial, quer à expressa menção dos interessados poderem recorrer, total ou parcialmente, a crédito bancário, para pagamento do preço, induziria a concluir pela concreta existência daquele documento de licenciamento, ou, de forma mais evidente, a nem sequer se questionar acerca da sua eventual inexistência.
Ademais, entende-se, contrariamente ao defendido na decisão recorrida, que o enfoque não deve ser a existência ou inexistência de um formalismo ou trâmite legal de publicitação no âmbito da venda por negociação particular, mas antes a forma como tal publicitação veio a ser operada ou concretizada, com a aferição do manancial informativo que foi proporcionado aos potenciais interessados, tendo por base claras exigências de verdade, lisura, esclarecimento e boa-fé negocial.
E, se é certo que a publicitação daquele anúncio não se traduzia propriamente no cumprimento de um acto obrigatório na execução da venda por negociação particular, não é menos assertivo que tendo a Encarregada de Venda optado pela execução de tal modalidade de venda através de anúncio publicitado na citada plataforma electrónica, impunha-se-lhe que neste fosse observado todo o manancial informativo e esclarecedor, de forma a proporcionar aos potenciais interessados uma decisão conscienciosa, esclarecida e responsável.
Donde se conclui que tal omissão de informação, com clara relevância no âmbito da publicitação da venda, para que a Proponente, ora Recorrente, pudesse formar a sua vontade, de forma a decidir se apresentava ou não proposta de aquisição, constitui nulidade relevante e considerável no quadro da presente acção executiva, nos termos do artigo 195º, nº. 1, do Cód. de Processo Civil.
Ou seja, e concretizando, a omissão no anúncio publicado no portal “e-leiloes.pt”, ao qual a Sra. Encarregada de venda havia decidido recorrer para publicitar a venda por negociação particular do imóvel penhorado, de que este não possuía licença de utilização, e através do qual a Proponente veio a ter conhecimento da proposta venda, constitui a omissão de acto relevante na formação da vontade de adquirir por parte dos potenciais interessados (maxime,da própria Proponente), legalmente imposto pelos princípios gerais de clareza, verdade, transparência e boa-fé negocial.
E, tal omissão revelou-se como relevante na prática dos actos subsequentes, concretamente na apresentação ou não de proposta e, na afirmativa, do valor a apresentar ou oferecer, que não puderam considerar aquela informação omitida.
Determinando, neste contexto, reconhecimento da verificação da nulidade inscrita no nº. 1, do artº. 195º, do Cód. de Processo Civil, que abrange o anúncio de publicitação de venda do imóvel mediante negociação particular, bem como o subsequente processado, nomeadamente a proposta de aquisição apresentada pela Proponente/Apelante, bem como o concretizado depósito do preço, que à mesma deverá ser restituído.
Por todo o exposto, e sem ulteriores delongas, por que desnecessárias, conclui-se no sentido da procedência da presente apelação, o que determina:
- juízo de verificação da nulidade secundária inscrita no nº. 1, do artº. 195º, do Cód. de Processo Civil, por omissão, no anúncio publicado no portal “e-leiloes.pt”, ao qual a Sra. Encarregada de venda havia decidido recorrer para publicitar a venda por negociação particular do imóvel penhorado, de que este não possuía licença de utilização, e através do qual a Proponente veio a ter conhecimento da venda ;
- tal nulidade abrange o anúncio de publicitação de venda do imóvel mediante negociação particular, bem como o subsequente processado, nomeadamente a proposta de aquisição apresentada pela Proponente/Apelante, bem como o concretizado depósito do preço, que à mesma deverá ser restituído.
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Nos quadros do artº. 527º, nºs. 1 e 2, do Cód. de Processo Civil, tendo a Apelante obtido vencimento no recurso interposto, as custas são suportadas pelos Recorridos Exequente e Executada, em idêntica proporção (atenta a posição consonante com o despacho recorrido).
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IV.–DECISÃO
Destarte e por todo o exposto, acordam os Juízes desta 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em:
a)-Julgar procedente o recurso de apelação interposto pela Apelante/Proponente E………., LDA. ;
b)-Num juízo de revogação do despacho apelado/recorrido, julga-se verificada a nulidade secundária inscrita no nº. 1, do artº. 195º, do Cód. de Processo Civil, por omissão, no anúncio publicado no portal “e-leiloes.pt”, de que o imóvel penhorado não possuía licença de utilização, abrangendo tal nulidade o anúncio de publicitação de venda do imóvel mediante negociação particular, bem como o subsequente processado, nomeadamente a proposta de aquisição apresentada pela Proponente/Apelante, bem como o concretizado depósito do preço, que à mesma deverá ser restituído ;
c)-Determinando-se, consequentemente, o prosseguimento dos ulteriores termos processuais da determinada venda mediante negociação particular ;
d)-Nos quadros do artº. 527º, nºs. 1 e 2, do Cód. de Processo Civil, tendo a Apelante obtido vencimento no recurso interposto, as custas são suportadas pelos Recorridos Exequente e Executada, em idêntica proporção (atenta a assumida posição consonante com o despacho recorrido).
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Lisboa, 28 de Abril de 2022
Arlindo Crua– Relator
António Moreira – 1º Adjunto
Carlos Gabriel Castelo Branco – 2º Adjunto
(assinado electronicamente)
[1]A presente decisão é elaborada conforme a grafia anterior ao Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa de 1990, salvaguardando-se, nas transcrições efectuadas, a grafia do texto original.
[2]Código de Processo Civil Anotado, Vol. II, Almedina, 2020, pág. 253.
[3]Cf., o douto Acórdão do STJ de 25/11/1997, Relator: Pais de Sousa, Processo nº. 97ª676, in www.dgsi.pt .
[4]Cf., o referenciado no douto aresto do STJ de 03/11/2015, Relator: Pinto de Almeida, Processo nº. 784/03.4TBTM-AR.C1.S1, in www.dgsi.pt .
[5]A Ação Executiva à Luz do Código de Processo Civil de 2013, 7ª Edição, Gestlegal, 2017, pág. 397 a 402.
[6]Ob. cit., pág. 257 a 260.
[7]Lições de Processo Civil Executivo, 3ª Edição, Almedina, 2019, pág. 496.
[8]Em conformidade, sumariou-se no douto aresto desta Relação de 19/02/2019 – Relatora: Micaela Sousa, Processo nº. 104/09.4TCSNT-C.L1-7, in www.dgsi.pt -, que:
“I–O acto de venda pode ser anulado, nos termos do artigo 195º do Código de Processo Civil, ou seja, quer por nulidade da própria venda, quer por nulidade de acto anterior de que dependa absolutamente, conforme estatuído no artigo 839º, n.º 1, c) daquele diploma legal.
II–Constituem casos de anulação do acto de venda, entre outros, a falta de audição do exequente, do executado e dos credores com garantia sobre os bens a vender sobre a modalidade e o valor base dos bens, a falta de notificação ao executado do despacho que ordene a venda, a falta de notificação das partes ou de um terceiro interessado para a venda executiva, a omissão de formalidades essenciais no âmbito do processo de venda, tais como a falta de publicidade do bem a ser vendido ou a omissão de alguma formalidade legal nesse acto, como a não observância do prazo mínimo de dez dias de antecedência em relação à data da venda, falta de afixação de edital ou de publicitação do valor base”.
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