| Decisão Texto Integral: | Acordam na 2ª Secção (cível) deste tribunal da Relação
I – O Condomínio do Edifício “A”, sito na estrada da …, Lote 4, …, Concelho de …, intentou ação declarativa, com processo comum sob a forma ordinária, contra Construções “B” & Filho, Ld.ª, pedindo a condenação da Ré:
- A indemnizar a A. na quantia de € 104.850,00 (cento e quatro mil oitocentos e cinquenta euros), para ressarcimento dos prejuízos, resultantes da contratação de outra empresa, para a reparação definitiva dos defeitos de construção que referencia, acrescida de juros legais até efetivo pagamento;
- A título subsidiário, e na hipótese de o pedido principal não proceder, a condenação da Ré a reparar definitivamente os defeitos de construção, de acordo com as orientações técnicas apontadas no Relatório de Vistoria e Receção Definitiva elaborado pela empresa “C” – Coordenação e Fiscalização, Lda.
Alegando, para tanto e em suma, que a Ré é a sociedade responsável pela construção e comercialização do sobredito prédio, que foi concluído em 2003.
Sendo notórias por toda a fachada do edifício, humidades decorrentes de infiltrações nos terraços (varandas) e ferrugem nas grades de proteção dos mesmos, em resultado de uma fissuração horizontal corrida ao nível do posicionamento da impermeabilização.
No ano de 2007, o defeito de construção acima mencionado foi comunicado à empresa Construtora, ora Ré, tendo esta admitido o vício e apresentado uma possível solução para o problema das infiltrações.
Sucede porém que, no inverno de 2008, constatou-se que a solução técnica realizada pela Ré, não resolveu os defeitos de construção que visava reparar, nem mesmo os ocultou, pois as águas das chuvas, voltaram a acumular-se, não apenas na cobertura do edifício, como nos próprios terraços, provocando novas infiltrações e aumentando a degradação do estado da fachada do edifício.
Perante a ineficácia da reparação efetuada pela Ré, e na sequência de deliberação da Assembleia de Condomínio realizada no dia 11/02/2009, foi contratada a empresa “C”– Coordenação e Fiscalização, Lda., que durante os dias 20, 21 e 22 de fevereiro de 2009, vistoriou todo o edifício, para estudar as deficiências construtivas do edifício e notificá-las á empresa construtora, ora Ré, para definitiva resolução.
Tendo aquela verificado defeitos de construção vários, ao nível da cobertura, no interior e no exterior do edifício, que foram notificados à Ré, em 01-03-2009.
Tais defeitos estão a provocar danos dentro das próprias frações, impedindo a sua normal fruição por parte dos seus proprietários, e designadamente obstando ao uso pelos condóminos das suas próprias varandas/terraços – bem como de algumas arrecadações, para além de ocasionarem danos em viaturas de condóminos estacionadas na garagem.
Frustrando-se o entendimento extrajudicial com os sócios-gerentes da Ré, que a A. tentou através do agendamento de uma reunião, tendo em vista alcançar uma solução definitiva dos defeitos de construção em causa.
Contestou a Ré, arguindo a caducidade do direito de ação, por isso que, diz, o prédio foi concluído e começado a habitar em 2003, pelo que qualquer denúncia de defeitos nas partes comuns deveria ter ocorrido até 2008 e a ação judicial proposta no prazo de um ano a contar da denúncia.
Ora o Condomínio A. apenas reclamou, em março de 2009, a deficiência relativa às escorrências das varandas pelo que, pelo menos em relação a todos os defeitos anotados no relatório junto à p. i., caducou todo o eventual direito de acionar que os A.A. detivessem.
Sendo certo que o conhecimento de todas as situações anotadas no aludido relatório" já eram conhecidas da A. há muito mais de um ano em relação à data da elaboração do tal "Relatório", ou podiam sê-lo, tal como o foram agora pelo “perito" condómino que o elaborou, tendo deixado decorrer mais de cinco anos sobre a data da conclusão das obras de construção do prédio e início da sua ocupação, sem nada reclamar para além das "escorrências" das varandas...
Mais arguindo a ilegitimidade da A. relativamente à denúncia de defeitos que não digam respeito às partes comuns.
Deduzindo no mais impugnação, com o ensaio de responsabilização dos condóminos no tocante à “alegada afetação da estética do edifício”, posto que jamais tendo aqueles procedido a qualquer limpeza do edifício.
Remata com a procedência das “alegadas exceções” e a sua absolvição da instância (…) ou, quando assim se não julgue, com a improcedência da ação, por não provada, absolvendo-se a Ré do pedido.
Replicou a A. sustentando a improcedência das arguidas exceções, e concluindo como na petição inicial.
Dispensada a audiência preliminar, operou-se saneamento – julgando-se não verificada a exceção de ilegitimidade processual ativa, e ser o A. parte legítima, e relegando-se para final o conhecimento da também arguida exceção de caducidade – e condensação.
Vindo, realizada que foi a audiência final, a ser proferida sentença com o seguinte teor decisório:
“Pelo exposto, decide-se julgar parcialmente procedente a presente acção nos seguintes termos:
a) julgar improcedente a excepção peremptória de caducidade;
b) absolver a Ré do pedido principal;
condenar a Ré a proceder à reparação dos defeitos de construção existentes nas partes comuns do prédio identificado em 1., descritos nos pontos 5., 6., 15., 22., 23., 24., 25., 26., 27., 29., 30., 31., 32., 33., 34., 35., 36., 37., 38., 42., 51., 52., 54. e 55. dos Fundamentos de Facto, absolvendo-a do mais peticionado.”.
Inconformada, recorreu a Ré, formulando, nas suas alegações, as seguintes conclusões:
“1. - Nos termos do artº 1225º, nº 1 e 4, do C. Civil, os defeitos de construção devem, sob pena de caducidade, ser denunciados no prazo de um ano a contar da data em que forem conhecidos e a sua reparação ser judicialmente exigida também no prazo de um ano a contar da denúncia.
2. - O direito à reparação dos defeitos de construção pode, desde que se respeite aqueles prazos, ser exercido durante o “prazo de garantia” de cinco anos.
3. - Tal prazo de cinco anos vale tanto para a denúncia como para o exercício judicial do direito à reparação (Ac. STJ Pº nº 12677/03.0TBOER.L1.S1 - 1ª Secção. De 29.06.2010).
4. - A contagem do “prazo de garantia” de cinco anos deve ter o seu início logo que os Condóminos se possam reunir em Assembleia para poderem exercer em conjunto o direito de exigir do vendedor/construtor a reparação dos defeitos de construção detectados.
5. - Para que tal suceda basta que os compradores, em conjunto, sejam detentores de 25% do capital investido no prédio - artº 1431º, nº 2, do C. Civil.
6. - No caso dos autos tal situação ocorreu a 18.09.2003 com a venda da fracção “G” - Doc. nº 5.
7. - Quando assim se não entenda, o “dies a quo” para início da contagem do prazo de cinco anos não poderá afastar-se da data em que o construtor/vendedor tenha transmitido a fracção que permita a reunião na titularidade dos condóminos de mais de 50% do capital investido.
8. - Pois que nessa data o construtor/vendedor deixa de ter o controle do prédio e de ter a maioria em qualquer Assembleia de Condóminos.
9. - De facto, a convocação da Assembleia de Condóminos não pode ficar dependente da vontade do construtor/vendedor (que a convocaria logo que vendesse a primeira fracção) nem da vontade dos condóminos pois estes naturalmente que a convocariam o mais tarde possível para alongar o prazo de garantia.
10. - Tal transmissão, no caso dos autos, ocorreu em 13 de Janeiro de 2004 com a venda da fracção “Q” - Doc. nº 9.
11. - Tal entendimento é o único que garante o equilíbrio entre o decurso do bem delimitado “prazo de garantia” estabelecido na lei, o interesse do construtor/vendedor em que tal prazo finde e o interesse dos compradores em que o mesmo se prolongue.
12. - Não dependendo a “entrega” do prédio, no caso da venda do mesmo por fracções, de qualquer acto formal e realizando-se a mesma de forma gradual, à medida em que os compradores tomam posse das suas fracções e, correlativamente, entrem no uso das partes comuns,
13. - Tal “entrega” corresponde à tomada de posse por parte dos compradores.
14. - A “entrega” eficaz é, pois, a realizada com a tomada de posse por parte do comprador que, com a sua aquisição, completa a transferência para a posse dos condóminos de mais de 50% do capital do prédio.
15. - A denúncia dos defeitos efectuada em 1 de Março de 2009 ocorreu, pois, quando já estava finalizado o prazo de caducidade para o exercício do direito à reparação desses defeitos.
16. - Tal como já havia caducado o direito ao recurso à via judicial quando a presente acção foi intentada.
17. - Ao entender de forma diversa e ao condenar a ora Recorrente a reparar os defeitos de construção invocados pela Autora, o Meritíssimo Juiz a quo fez errada interpretação e aplicação do disposto nos artºs 1225º, nº 1 e 4, e 329º, ambos do C. Civil.”.
Requer a “anulação” da sentença recorrida, sendo proferida outra “em sua substituição” que absolva a Recorrente do pedido.
Contra-alegou a A., pugnando pela manutenção do julgado.
II - Corridos os determinados vistos, cumpre decidir.
Face às conclusões de recurso, que como é sabido, e no seu reporte à fundamentação da decisão recorrida, definem o objeto daquele – vd. art.ºs 684º, n.º 3, 660º, n.º 2 e 713º, n.º 2, do Código de Processo Civil – é questão proposta à resolução deste Tribunal, a de saber qual é, in casu, o termo a quo da contagem do prazo de caducidade, seja do direito de denúncia de defeitos, seja do direito de exigir judicialmente a sua reparação.
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Considerou-se assente, na 1ª instância, e sem impugnação a propósito, nada impondo diversamente, a factualidade seguinte:
“1. A R. é a sociedade responsável pela construção e comercialização do prédio urbano denominado "Condomínio “A”" Lote …, sito na Estrada da …, lugar de …, freguesia e concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n.º 4797. – al. A) do despacho de condensação.
2. O prédio urbano acima referenciado é composto por 18 (dezoito) fracções autónomas designadas pelas letras “A”, "B", "C", “D”, “E”, “F”, "G”, “H”, “I”, “J”, “L”, “M”, "N", “O”, “P”, "Q", "R" e "S", constituindo todas elas unidades independentes, distintas e isoladas entre si, de acordo com escritura de propriedade horizontal celebrada em 23/07/2003, cuja cópia consta de fls. 54 a 62, aqui se dando por reproduzido o seu teor. - al. B) do despacho de condensação.
3. Todas as fracções têm saída directa para duas partes comuns do prédio, o designado "Hall de entrada", sito no piso 0 e a cave, sita no piso – 1. - al. C) do despacho de condensação.
4. O edifício foi concluído em 2003, sendo a respectiva licença de utilização de 02-07-2003. – al. D) do despacho de condensação.
5. Existe ferrugem nas grades de protecção dos terraços do prédio. – al. E) do despacho de condensação.
6. O prédio apresenta um problema de escorrências das varandas superiores para a fachada do edifício, a qual apresenta um aspecto envelhecido, "verdejado", sujo. – al. F) do despacho de condensação.
7. No ano de 2007, foi o referido problema das escorrências comunicado à Ré, tendo esta admitido o mesmo e apresentado uma possível solução. – al. G) do despacho de condensação.
8. A empresa construtora, ora Ré, propôs a "colocação de caleira metálica em alumínio lacado branco, utilizando parafusos em inox lacado, por forma a tentar resolver a infiltração exterior no topo das varandas para recolher a humidade que escorre no local". — al. H) do despacho de condensação.
9. Em 1 de Fevereiro de 2007, em reunião de Assembleia de Condóminos, os proprietários das fracções do Lote …do Condomínio “A”, aprovaram por unanimidade essa proposta de solução da Ré, referindo-se na acta respectiva, cuja cópia consta de fls. 63-64, ser do conhecimento geral que não se tratava de uma solução definitiva. — al. i) do despacho de condensação.
10. Em 5/06/2007, os condóminos do Lote 4 foram avisados, por carta, cuja cópia consta de fls. 65, enviada pela Administração do Condomínio, após reunião havida com a empresa construtora, ora Ré, que no dia 11/06/2007, iria ter início a intervenção de colocação de caleiras metálicas no topo das varandas e reparação das floreiras, tendo sido realizada tal intervenção. — al. J) do despacho de condensação.
11. Ficou decidido em Assembleia de Condomínio realizada no dia 11/02/2009, que seria contratada uma empresa para estudar as deficiências construtivas do edifício e notificá-las à empresa construtora, ora Ré, para definitiva resolução, conforme acta cuja cópia consta de fls. 66-67. — al. L) do despacho de condensação.
12. Foi então contratada a empresa “C” — Coordenação e Fiscalização, Lda., que durante os dias 20, 21 e 22 de Fevereiro de 2009, vistoriou todo o edifício e produziu o Relatório de Vistoria e Recepção Definitiva junto a fls. 68-127. — al. M) do despacho de condensação.
13. A fachada do edifício é revestida a monomassa. — al. N) do despacho de condensação.
14. Na cobertura do prédio, existe um desnivelamento dos capeamentos em todo o perímetro da cobertura. — al. O) do despacho de condensação.
15. No interior do edifício existe uma infiltração grave com destruição do estuque e empolamento de tinta e estuque, junto ao pavimento de mosaico. – al. P) do despacho de condensação.
16. Em 1 de Março de 2009, a Autora, através do seu Administrador, Sr. “D”, entregou à Ré o Relatório referido em 12., que denominou de "Relatório de Recepção Definitiva", tendo em vista a "denúncia de anomalias no âmbito da garantia de construção do edifício", conforme carta cuja cópia consta de fls. 128. – al. Q) do despacho de condensação.
17. Perante a ausência de resposta da Ré, foi aprovado por unanimidade, em Assembleia de Condóminos realizada em 5 de Junho de 2009, o recurso à via judicial para reivindicação coerciva da reparação definitiva dos defeitos de construção do edifício, ou condenação da Ré, na indemnização correspondente às reparações em causa, conforme acta cuja cópia consta de fls. 129-130, aqui se dando por reproduzido o seu teor. – al. R) do despacho de condensação.
18. Aos vários proprietários foi assegurado por parte da Ré, antes da respectiva aquisição, as vantagens da qualidade dos materiais de construção aí aplicados, alegadamente de 1.ª qualidade. – al. S.) do despacho de condensação.
19. De entre as inovações de construção apontadas pelos sócios da Ré, alegadamente uma vantagem comparativa perante outros edifícios da região, encontra-se o facto de as paredes exteriores das fachadas serem revestidas a monomassa, material resistente que não necessitaria de pinturas futuras. – T) do despacho de condensação.
20. Muitas das vendas apenas se realizaram porque a Ré publicitou as vantagens do uso de enormes terraços que permitiriam aos adquirentes momentos de lazer reconfortantes numa zona de calma comprovada. – al. U) do despacho de condensação.
21. A 1.ª reunião da assembleia de condóminos do prédio identificado em 1. teve lugar no dia 4 de Março de 2004, conforme acta cuja cópia consta de fls. 197-201, aqui se dando por reproduzido seu teor. – al. V) do despacho de condensação.
22. O prédio apresenta defeitos de construção que afectam designadamente a estética do edifício, tornando a sua fachada com um aspecto prematuramente envelhecido e com manchas escuras. – resposta ao quesito 1.º.
23. É notória, na fachada do edifício, a existência de humidades decorrentes, designadamente de infiltrações nos terraços/varandas. – resposta ao quesito 2.º.
24. A infiltração de águas pluviais e humidades nos terraços é provocada pela falta de cautela construtiva, designadamente por uma fissuração horizontal corrida ao nível do posicionamento da impermeabilização. – resposta ao quesito 3.º.
25. Uma das causas do aspecto prematuramente envelhecido e sujo do edifício referido em 6. é a existência de escorrências das varandas superiores para a fachada do edifício. – resposta ao quesito 4.º.
26. Depois da colocação pela Ré de caleiras metálicas no topo das varandas – referida em 10. – os defeitos de construção que são a principal causa das infiltrações/escorrências não foram reparados, tendo apenas tais escorrências sido parcialmente ocultadas, pois a falta de correcta drenagem das águas das chuvas na cobertura do edifício e nos terraços provocou novas infiltrações, continuando a ser notórias, por toda a fachada do edifício, as escorrências e humidades daí resultantes. – resposta ao quesito 6.º.
27. O referido na resposta ao quesito anterior contribui para aumentar a degradação do estado da fachada do edifício e existe alguma oxidação (ferrugem) nos pontos de fixação dos corrimões das varandas aos pilares. – resposta ao quesito 7.º.
28. Os proprietários das fracções têm tido cuidado no uso dos seus terraços. – resposta ao quesito 9.º.
29. Na cobertura do edifício verificam-se, para além do referido em 14., irregularidades dos capeamentos em todo o perímetro da cobertura, sem adequada impermeabilização, permitindo a criação de canais de escorrimento, ou seja, escorrências, mais precisamente da cobertura para a fachada. – resposta ao quesito 10.º.
30. E remate posterior deficiente de dobragem de monomassa com desligamentos à platibanda em betão, tornando-o propenso a infiltrações. – resposta ao quesito 11.º.
31. Tendo existido uma deficiente vibração no acto de betonagem, sem qualquer tipo de impermeabilização, criando múltiplas pontes de infiltração propensas à destruição da monomassa. – resposta ao quesito 12.º.
32. Verifica-se ainda uma protecção deficiente das quedas de água para dentro das caleiras danificando vários pontos de fixação. – resposta ao quesito 13.º.
33. Verifica-se deficiente remate de monomassa na zona da chapa de remate às pendentes da cobertura, causando fissuração geral do capeamento, desligamento da monomassa, provocando o aparecimento de humidades nas fachadas. – resposta ao quesito 14.º.
34. As chaminés apresentam fissuras que facilitam o aparecimento de infiltrações, o que conduz a uma degradação mais acelerada destes elementos construtivos. – resposta ao quesito 15.º.
35. No interior do edifício, verificam-se várias fissuras nos parâmetros estucados, oriundas de deficiências de construção de base. – resposta ao quesito 16.º.
36. E pintura de diferentes tonalidades resultante de tentativas de ocultação de fissuras realizadas anteriormente pelo construtor. – resposta ao quesito 17.º.
37. Os escorrimentos escuros de humidades na fachada do edifício decorrem designadamente das anomalias existentes na cobertura do edifício. – resposta ao quesito 18.º.
38. Verificam-se infiltrações no tecto da garagem. – resposta ao quesito 19.º.
39. A Autora solicitou à sociedade "E, Lda." um orçamento para reparação das supra descritas anomalias, orçamento esse que está consubstanciado nos vários itens discriminados a fls. 133-134 (cujo teor se dá por reproduzido), com excepção dos pontos 3.4., 3.6., 3.7., 3.10., 4.9., 4.11. e 5.1., os quais não dizem respeito às anomalias descritas. – resposta ao quesito 20.º.
40. Parte do prédio começou a ser habitada em 2003, mais precisamente: a fracção B a partir de Julho de 2003; as fracções S, N e M a partir de Agosto de 2003; a fracção G a partir de Setembro de 2003; as fracções R e P a partir de Outubro de 2003; e a fracção O a partir de Dezembro de 2003. – resposta ao quesito 21.º.
41. Até 1 de Março de 2009, ou seja, até essa data o Condomínio Autor apenas havia reclamado da deficiência relativa às escorrências das varandas. – resposta ao quesito 22.º.
42. As escorrências das varandas afectam a estética do edifício. -- resposta ao quesito 23.º.
43. Somente parte do problema das escorrências das varandas era do conhecimento da Administração, há mais de 1 ano em relação à data da elaboração do relatório referido em 12., elaborado por um condómino por conta da empresa referida em 12. – resposta ao quesito 24.º.
44. A intervenção referida em 10. proposta pela Ré não se destinava a corrigir os defeitos, mas apenas a encobrir parcialmente, por motivos estéticos, as consequências dos defeitos (ou seja, as manchas). – resposta ao quesito 25.º.
45. Tal intervenção foi explicada aos condóminos e por eles aceite, em Assembleia, nos termos referidos em 9. – resposta ao quesito 26.º.
46. A Ré implementou-a depois de lhe ter sido comunicado pelo Sr. “D”, administrador do Condomínio do lote 4, que a mesma tinha sido aprovada pela Assembleia de Condóminos. – resposta ao quesito 27.º.
47. O isolamento das floreiras do prédio é superficial, estando o isolamento que importa colocado ao nível da laje. – resposta ao quesito 29.9.
48. A monomassa é um material de isolamento exterior que tem como características permitir a respiração das paredes exteriores e não necessitar de pintura, mas necessita de manutenção através de lavagem das zonas escurecidas e, após secagem, da aplicação de um impermeabilizante. – resposta ao quesito 30.2.
49. O condómino duma das fracções, o Arquitecto “F”, tinha conhecimento do referido na resposta ao quesito anterior. – resposta ao quesito 31.2.
50. O Condomínio não procedeu à lavagem da fachada com jacto de água sob pressão indicada para manutenção da monomassa, resposta ao quesito 32.2.
51. Existem pontos/manchas de humidade, com cariz generalizado na zona subjacente às varandas, de cor esbranquiçada devido à cor que a água adquire ao passar (isto é, ao infiltrar-se) pelas fissuras das juntas dos mosaicos, misturando-se com o calcário da "cola" ou "massa" utilizadas na aplicação dos mosaicos. – resposta ao quesito 34.º.
52. Existem pontos de ferrugem nos gradeamentos das varandas. – resposta ao quesito 35.º.
53. Alguns terraços têm uma área aproximada de 60 m2. – resposta ao quesito 36.º, 1.ª parte.
54. Ocorreu uma ruptura generalizada nos topos das varandas. – resposta ao quesito 36.º, 2ª parte.
55. Existe fissuração horizontal conforme referido na resposta ao quesito 3.º. — resposta ao quesito 38.º.
56. O desnivelamento, isto é, a inclinação para o interior, nos capeamentos em todo o perímetro da cobertura foi concebido para fazer com que a água da chuva escorra para cima do telhado e para o interior, não sendo visto do exterior. — resposta ao quesito 39.º.
57. O referido no ponto 15. é originado pelo facto de as banheiras de hidromassagem dos apartamentos terem sido instaladas de forma a poderem ser retiradas, se necessário, para reparação, tendo para esse efeito sido colocadas baguetes de isolamento em silicone no espaço existente entre a parede e a extremidade das banheiras, tendendo esse silicone a deteriorar-se rapidamente com a utilização das banheiras para banhos, tendo que ser substituído logo que comece a descolar. – respostas aos quesitos 40.º e 41.º.
58. A Ré efectuou a substituição do silicone em algumas banheiras. — resposta ao quesito 42.º.
59. A entrada de água nas arrecadações ficou a dever-se, numa determinada ocasião, à ruptura numa conduta exterior de abastecimento de água ao prédio, entretanto reparada. — resposta ao quesito 43.º.
60. A Ré substituiu o silicone de algumas banheiras. — resposta ao quesito 44.º, 1.ª parte.
61. Existiram infiltrações provenientes das mesmas, resposta ao quesito 44.º, 2.ª parte.
62. O Autor apenas tomou conhecimento da totalidade dos defeitos de construção do edifício após a elaboração do relatório de vistoria referido em 12. — resposta ao quesito 45.º.
63. A presente acção foi intentada no dia 28 de Fevereiro de 2010.”.
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Vejamos:
1. Não sofre crise estar aqui em causa a reparação de defeitos verificados em partes comuns de um prédio submetido ao regime da propriedade horizontal, nem que, devendo atribuir-se à Ré a simultânea qualidade de construtora/vendedora de imóvel destinado a longa duração, é de aplicar, in casu, em matéria de prazos de garantia edilícia, de denúncia de defeitos e de exercício do direito de ação para reparação daqueles, o regime estabelecido para o contrato de empreitada, cfr. art.º 1125º, n.ºs 1 a 3, do Código Civil, ex vi do n.º 4 do mesmo art.º
Como assim também que tais prazos são de caducidade.
Nem que o ónus da prova do decurso daqueles recai sobre a Ré, construtora/vendedora, vd. art.º 342º, n.º 2, do Código Civil.
Nesses pressupostos, e com abundante citação jurisprudencial e doutrinária, considerou a sentença recorrida que “o mencionado prazo de garantia de cinco anos só começa a correr depois de instituída a administração do condomínio (seja por iniciativa do construtor vendedor, seja por acção dos próprios condóminos)”.
E que “o prazo de 1 ano após a denúncia para a propositura da acção se pode (…) estender para além do prazo de garantia de 5 anos, no caso da denúncia dos defeitos ter ocorrido no limite deste último prazo.”.
Concluindo – tendo presente que “a primeira reunião da Assembleia de condóminos só teve lugar no dia 4 de Março de 2004”, que “a denúncia de todos os efeitos descritos no relatório de vistoria” teve lugar em 1 de Março de 2009, não havendo a ré logrado “provar que (…) os defeitos denunciados já eram conhecidos da Administração do Condomínio há mais de 1 ano”, havendo a acção sido “intentada no dia 28-02-2010” – pelo não verificado da arguida caducidade.
Com a ressalva da situação das escorrências, que na altura do sobredito relatório de vistoria “já era evidentemente conhecido há mais de 1 ano”.
Mas sendo que a caducidade dos direitos do A. foi aí impedida pelo reconhecimento por parte da Ré da “existência desse problema e do direito do Autor à sua reparação, tanto assim que procedeu a uma intervenção procurando, pelo menos, eliminar a inerente afectação do aspecto estético do edifício.”.
Contrapondo a Ré, e como visto, que a contagem do “prazo de garantia” de cinco anos deve ter o seu início logo que os condóminos se possam reunir em Assembleia para poderem exercer em conjunto o direito de exigir do vendedor/construtor a reparação dos defeitos de construção detetados.
Bastando para que tal se verifique que os compradores, em conjunto, sejam detentores de 25% do capital investido no prédio, o que, no caso dos autos, ocorreu a 18.09.2003 com a venda da fração “G”.
E quando assim se não deva entender, o “dies a quo” para início da contagem do prazo de cinco anos não poderá afastar-se da data em que o construtor/vendedor tenha transmitido a fração que permita a reunião na titularidade dos condóminos de mais de 50% do capital investido.
Já porque nessa data o construtor/vendedor deixa de ter o controle do prédio e de ter a maioria em qualquer Assembleia de Condóminos, já porque a convocação da Assembleia de Condóminos não pode ficar dependente da vontade do construtor/vendedor (que a convocaria logo que vendesse a primeira fração) nem da vontade dos condóminos pois estes naturalmente que a convocariam o mais tarde possível para alongar o prazo de garantia.
Ora uma tal transmissão, no caso dos autos, ocorreu em 13 de janeiro de 2004 com a venda da fração “Q”.
Sendo assim que”A denúncia dos defeitos efetuada em 1 de março de 2009 ocorreu, pois, quando já estava finalizado o prazo de caducidade para o exercício do direito à reparação desses defeitos. Tal como já havia caducado o direito ao recurso à via judicial quando a presente ação foi intentada.”.
2. Não seria de descartar liminarmente a chamada à colação da normatividade do Dec.-Lei n.º 67/2003, de 8 de abril – que transpondo para a ordem jurídica interna a Diretiva 1999/44/CE, de 25-5-1999, aprovada pelo Parlamento e Conselho Europeu, dispõe quanto aos contratos de empreitada numa relação de consumo, estando tais normas numa relação de especialidade com as regras gerais do Código Civil, previstas para o contrato de empreitada, derrogando aquelas com as quais se revelem incompatíveis, no seu campo de aplicação, a saber, e precisamente, o da relação de consumo, cfr. art.º 1º do referido Dec.-Lei, com a epígrafe “Objetivo e âmbito de aplicação”.
E assim, pese embora não ter sido expressamente invocada uma tal relação, por isso que os autos permitiriam caracterizar aquela, na medida em que os adquirentes de frações autónomas do prédio, nelas estabeleceram a sua habitação, vd. pontos n.ºs 18, 20, 28, e 40, da matéria de facto assente.
Certo a propósito que de acordo com o disposto no art.º 2º da Lei de Defesa do Consumidor – Lei n.º 24/96, de 1996-07-31 – “1 - Considera-se consumidor todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com caráter profissional uma atividade económica que vise a obtenção de benefícios.”.
Mas sendo, em qualquer caso, que nesta matéria dos prazos de caducidade do exercício dos direitos do dono da obra/adquirente do imóvel, as disposições daquele Dec.-Lei – que entrou em vigor em 2003-04-09 – não estabelecem prazos mais longos que os constantes do Código Civil.[1]
Isto, pressuposto não cobrar aqui aplicação o disposto no Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de maio, que entrando em vigor no dia 20 de junho de 2008 – vd. art. 5.º do referido Decreto-Lei – alargou o prazo de propositura da ação respetiva, e certo serem as compras e vendas de frações autónomas documentadas nos autos, anteriores a fevereiro de 2004.[2]
Isto posto:
3. Nos termos do citado art.º 1225º, n.º 2, do Código Civil, a denúncia dos defeitos do imóvel construído pelo vendedor “deve ser feita dentro do prazo de um ano”, naturalmente contado do conhecimento daqueles, que, pressupostamente, se apresentem dentro do “prazo de cinco anos a contar da entrega”, estabelecido no n.º 1 do mesmo art.º.
E o direito de eliminação dos defeitos caduca…se não for exercido “dentro de um ano”, que se conta, “Se os defeitos eram desconhecidos do dono da obra e este a aceitou”, “a partir da denúncia”, cfr. art.º 1224º, do Código Civil, estando afastada, quanto aos imóveis de longa duração, a ressalva da segunda parte do n.º 2 do mesmo art.º.
Porém, e como refere João Cura Mariano,[3] tratando-se de obra respeitante a um prédio constituído em regime de propriedade horizontal, o início do sobredito prazo de cinco anos, previsto no art.º 1225º, n.º 1, do Código Civil, e pelo que respeita às partes comuns do edifício, deverá coincidir com “a data em que o construtor fez a transmissão dos poderes de administração das partes comuns aos condóminos, o que só pode ter sucedido quando estes construíram a sua estrutura organizativa, reunindo em assembleia de condóminos e elegendo o seu administrador. Não se tendo verificado um acto expresso datado de transmissão dos poderes de administração das partes comuns do construtor para os órgãos de administração do condomínio, deve considerar-se como data em que tacitamente ocorreu essa transmissão, o dia em que a assembleia de condóminos elege o administrador de condomínio. A partir dessa data passa a estar operacional a estrutura organizativa encarregada da administração das partes comuns do condomínio, a qual fica em condições de poder exercer os já referidos direitos perante o construtor, iniciando-se, pois, nesse momento, o decurso do prazo de caducidade de 5 anos, previsto no art.º 1225º, n.º 1, do C.C.”.
É que “o direito de propriedade dos condóminos sobre as partes comuns do edifício não segue rigorosamente o regime geral da compropriedade, assumindo especificidades impostas pelas características únicas da propriedade horizontal. E uma dessas especificidades situa-se precisamente no capítulo dos poderes de administração das partes comuns. Dispõe o art 1430º, n.º 1, do C.C. que a administração das partes comuns compete à assembleia dos condóminos e a um administrador, o que afasta a possibilidade dos condóminos, isoladamente, exercerem os direitos inerentes a essa administração, onde se incluem os direitos à eliminação dos defeitos existentes nas partes comuns, ou à realização de nova obra, e consequentemente o direito de indemnização em dinheiro pelo custo dos trabalhos de eliminação dos defeitos ou de reconstrução realizados pelos órgãos de administração do condomínio ou por terceiro contratado por eles.
(….)”.
Competindo “à assembleia de condóminos decidir, por maioria, sobre o exercício dos direitos previstos no art.º 1221º do C.C., por defeitos existentes nas partes comuns do edifício, e (…) ao administrador, em execução da respectiva deliberação, accionar esses direitos, judicial ou extrajudicialmente, perante o construtor.
(…)
Se os órgãos de administração do condomínio não solicitam a eliminação do defeito ou a realização de obra nova ao construtor, mantendo-se a deficiência e impedindo assim os condóminos prejudicados de exercerem o direito à redução do preço ou à resolução do contrato, resta a estes um direito de indemnização sobre o condomínio pelos prejuízos sofridos com a sua omissão.
(…)
Sendo normal que o construtor-vendedor proceda à alienação das diversas fracções autónomas a terceiros em momentos diferentes, coloca-se o problema de saber quando se devem considerar entregues as partes comuns aos condóminos adquirentes, de modo a poderem ser exercidos os direitos previstos nas art.º 1221º e ss do CC relativamente aos defeitos existentes nessas partes do edifício.
(…)
Quanto aos direitos a serem exercidos pelo administrador do condomínio em regra mandatado pela assembleia de condóminos (direitos de eliminação do defeito, de realização de nova obra e de indemnização por danos complementares ou residuais causados ao condomínio, apesar da entrega das fracções autónomas corresponder também à entrega dos espaços comuns do edifício (…) há que ter presente que o direito dos condóminos sobre esses espaços foge às regras gerais da compropriedade, assumindo uma configuração própria em que a vontade destes não é valorada individualmente, mas sim enquanto membros de uma organização dotada de órgãos próprios que exprimem a vontade colectiva do grupo e manifestam e actuam em conformidade com ela. Competindo à assembleia de condóminos e não a estes individualmente considerados, decidir sobre o exercício dos direitos previstos no art.º 1221º e 1223º do C.C. (apenas quanto aos danos sofridos pelo condomínio), não releva, para o desfecho da questão colocada, o momento em que são entregues aos condóminos as diversas fracções autónomas, mas sim o momento em que esses órgãos passam a estar em condições para poderem exercer os referidos direitos.
Decisiva deve ser, pois, a data em que o construtor fez a transmissão dos poderes de administração das partes comuns aos condóminos, o que só pode ter sucedido quando estes construíram a sua estrutura organizativa, reunindo em assembleia de condóminos e elegendo o seu administrador. Não se tendo verificado um acto expresso datado de transmissão dos poderes de administração das partes comuns do construtor para os órgãos de administração do condomínio, deve considerar-se como data em que tacitamente ocorreu essa transmissão, o dia em que a assembleia de condóminos elege o administrador do condomínio. A partir dessa data passa a estar operacional a estrutura organizativa encarregada da administração das partes comuns do condomínio, a qual fica em condições de poder exercer os já referidos direitos perante o construtor iniciando-se pois, nesse momento, o decurso do prazo de caducidade de 5 anos, previsto no art.º 1225º, n.º 1, do C.C.
Quanto ao prazo para serem denunciados os defeitos existentes nas partes comuns (1 ano) o mesmo inicia-se nos termos do art.º 1225º, n.º 2, do C.C. com o conhecimento daqueles pelo administrador e não com o conhecimento que dele tiveram os condóminos.”.
O entendimento, assim acolhido, sobreleva, não por questões de “razoabilidade”, mas por isso que é, afinal, o que resulta imposto por lei, quando se pondere a natureza do direito de propriedade horizontal.
Com afastamento portanto, de considerações relativas à data em que se verifica a reunião na titularidade dos condóminos de 25%, ou de mais de 50% do capital investido – com a suposta perda de controlo do prédio pelo construtor/vendedor –, e à sujeição daquele à vontade dos condóminos que “naturalmente” convocariam a assembleia “o mais tarde possível para alongar o prazo de garantia.”.
Correspondendo à jurisprudência que se tem vindo a uniformizar nos tribunais superiores. Vejam-se os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 06/06/2002, 29-06-2010, 01-06-2010, e 29/11/2011,[4] e desta Relação, de 03/11/2011 07/04/2011; e 05/05/2011.[5]
De resto, e quanto ao argumento da eternização do prazo de garantia, sempre se poderá ainda dizer que mesmo depois de os condóminos adquirentes representarem 50% do capital investido, mas enquanto o construtor/vendedor representasse pelo menos 25% do mesmo capital, nada obstaria a que o mesmo procedesse à convocação da assembleia de condóminos, tendo por objeto a eleição de uma administração do condomínio, cfr. art.º 1431º, n.º 2, do Código Civil e o já citado Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 01/06/2010.
4. Ora, considerando-se assim a data da “1ª reunião da assembleia de condóminos”, em 4 de março de 2004, temos que estão abrangidos pela garantia edilícia/prazo de caducidade de 5 anos, os defeitos manifestados até 4 de março de 2009.
E, logo, abrangidos os denunciados pela A. à Ré em 1 de março de 2009, quando não eram ainda decorridos cinco anos sobre a realização da sobredita assembleia de condóminos.
Os quais, e com a ressalva do “problema” das escorrências das varandas, não eram do conhecimento da administração há mais de um ano à data da elaboração do relatório referido em 12 da matéria de facto, sendo certo que a A. “O Autor apenas tomou conhecimento da totalidade dos defeitos de construção do edifício após a elaboração do relatório de vistoria referido em 12.”, vd. n.º 62 da matéria de facto.
O que também logo afasta, e quanto aos assim não ressalvados, a caducidade do direito de denúncia.
Sendo e pelo que às sobreditas escorrências concerne – aspeto que a Recorrente nem autonomizou, aliás – que como bem se julgou na sentença recorrida, a caducidade foi impedida, por via do reconhecimento do direito da A., nos termos do art.º 331º, n.º 2, do Código Civil.
Normativo de acordo com o qual, quando se trate “de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, impede também a caducidade o reconhecimento do defeito por parte daquele contra quem deva ser exercido.”.
E sendo que descolando de uma visão mais restritiva desse reconhecimento, que entende ser necessário que o reconhecimento assuma o mesmo valor do ato que deveria ser praticado em seu lugar, enfileiramos com a posição menos exigente relativa aos termos desse reconhecimento, sustentada, v.g., por Pedro Romano Martinez e João Cura Mariano.
Referindo o primeiro:
“Esta interpretação restritiva não está de acordo com a letra da lei e leva a salvaguardar situações abusivas.
O art.º. 331º, n.º 2 fala só em reconhecimento do direito, não exigindo que tal confirmação revista o mesmo valor do acto que deveria ser praticado em seu lugar. Se assim fosse, as situações de impedimento da caducidade seriam diminutas; (…). Mas mais importante que a questão literal é o facto de aquela interpretação restritiva levar a aceitar como válidas situações de manifesto abuso de direito.”.
E “Dever-se-á admitir que o reconhecimento do defeito, com promessas de solucionar o diferendo, constitui um impedimento da caducidade, pois não está em contradição com a letra do nº 2 do artº 331º, e permite evitar que se considerem como válidas situações violadoras do princípio da boa fé, designadamente da regra do não “venire contra factum proprium”. Contudo, não é qualquer atitude do vendedor ou do empreiteiro que pode ser reputada como sendo um reconhecimento (…). O procedimento do responsável tem de ser claro, no sentido de aceitar que o cumprimento se apresenta como defeituoso» (ibidem, 429).”.[6]
E dizendo o segundo: “estamos perante caducidades necessariamente estabelecidas em matéria não excluída da disponibilidade das partes, como sucede relativamente aos direitos do dono da obra aqui em análise. Nestas hipóteses, a caducidade visa apenas assegurar ao empreiteiro que a situação de incerteza sobre a existência do respectivo direito não se prolongue por um período de tempo dilatado. Se é este quem, de forma inequívoca, reconhece a existência do direito no decurso do prazo de caducidade, mesmo que não pratique os actos equivalentes à sua realização (v.g. eliminação dos defeitos, entrega de nova obra), não há razão nenhuma para manter a protecção a uma situação de incerteza que já não se verifica pelo reconhecimento efectuado.”.[7]
Ora esse reconhecimento – assim independentemente do (in)consequente dos atos praticados para a eliminação dos defeitos – existiu, como dos n.ºs 7, 8, 10 e 47, da matéria de facto se alcança.
Sendo que nas palavras de Vaz Serra,[8] “o reconhecimento não pode interromper os prazos de caducidade, pois ele produz mais efeitos do que a interrupção ordinária ou não produz nenhuns: se o prazo é estabelecido para o exercício de uma acção judicial, o reconhecimento produz efeitos, pois impede a caducidade de modo definitivo (…) Se o direito for disponível, e for reconhecido pelo eventual beneficiário da caducidade, não constitui o reconhecimento um meio interruptivo de caducidade, pois a circunstância de esse beneficiário reconhecer o direito da outra parte não tem o efeito de inutilizar o tempo já decorrido e abrir novo prazo de caducidade (como aconteceria na prescrição): o reconhecimento impede a caducidade tal como a impediria a prática do acto sujeito a caducidade.”.
Nesta linha tendo o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13/11/2007,[9] julgado que “As causas impeditivas da caducidade não têm como efeito a interrupção do respetivo prazo para depois voltar a correr ou o início de um novo prazo, mas sim o seu definitivo afastamento.”.
Para além de que, e noutra perspetiva, se a “solução” adotada pela Ré relativamente a tais escorrências não resolveu o problema, sempre nos confrontaríamos com um defeito na reparação efetuada, suscetível de denúncia, no prazo de um ano contado a partir da conclusão dos trabalhos de reparação, que tiveram lugar.[10]
Nada na factualidade apurada permitindo concluir que à data de 1 de março de 2009, era decorrido mais de um ano sobre o momento em que a administração do condomínio tomou conhecimento do insucesso de tal reparação.
*
Tendo-se deste modo que os defeitos de construção cuja reparação assim veio a A. exigir judicialmente, se manifestaram e foram denunciados no período do prazo de caducidade de cinco anos, não se demonstrando que tal denúncia haja tido lugar para lá do prazo de um ano contado do conhecimento dos mesmos pelo órgão de administração do condomínio.
5. Também assim, tendo a presente ação sido intentada em 28 de fevereiro de 2010, foi-o antes de decorrido mais de um ano sobre a data da denúncia dos defeitos operada em 1 de março de 2009.
Sem que obste ao impedimento da caducidade do direito de ação a circunstância de tal propositura haver tido lugar decorrido que foi o prazo de garantia de cinco anos.[11]
E por isso que podendo o defeito manifestar-se e ser denunciado até ao último dia do prazo de caducidade de cinco anos, a não ser assim esvaziar-se-ia, na prática, o prazo de exercício do direito de ação do comprador/dono da obra.
*
Improcedendo, dest’arte, as conclusões da Recorrente.
III – Nestes termos, acordam em julgar a apelação improcedente, confirmando a sentença recorrida.
Custas pela Recorrente.
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Em observância do disposto no n.º 7 do art.º 713º, do Código de Processo Civil, passa elaborar-se sumário, da responsabilidade do relator, como segue:
(…)
*
Lisboa, 2012-07-12
Ezagüy Martins
Maria José Mouro
Maria Teresa Albuquerque
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[1] Não interessando, aqui e agora a questão da caracterização do prazo do art.º 5º, n.º 1, do Dec.-Lei n.º 67/2003 como de “garantia”, não prejudicada pelo decurso de prazos para a denúncia de defeitos, por carecida de alcance efetivo, in casu.
[2] Mas cfr. a propósito o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24/05/2012, proc. 2565/10.0TBSTB.S1, Relator: SERRA BATISTA, in www.dgsi.pt/jstj.nsf.
[3] In “Responsabilidade Contratual do Empreiteiro Pelos defeitos da Obra”, 3ª Ed., Almedina, 2008, págs. 207-215.
[4] Proc. 02B1285, Relator: DUARTE SOARES; 12677/03.0TBOER.L1.S1, Relator: HELDER ROQUE; 4854/03.0TBGDM.P1.S1, Relator: AZEVEDO RAMOS; 121/07.TBALM.L1.S1, Relator: GABRIEL CATARINO; todos in www.dgsi.pt/jstj.nsf.
[5] Proc. 614/10.0TBBRR.L1-8, Relator: MARIA AMÉLIA AMEIXOEIRA; 121/07.9TBALM.L2-2, sendo o Relator o mesmo do presente acórdão; e 897/05.4TVLSB.L1-2, Relator: HENRIQUE ANTUNES.
[6] In “Cumprimento defeituoso em especial na compra e venda e na empreitada”, Colecção Teses, Almedina, 2001, págs., 380-381.
[7] In op. cit., págs. 170-171.
[8] Cfr. “Prescrição e Caducidade”, in BMJ 107, págs. 226 e 232.
[9] Proc. 07A2987, Relator: RUI MAURÍCIO, in www.dgsi.pt/jstj.nsf.
[10] Assim, Pedro Romano Martinez, in op. cit., pág. 379.
[11] Assim, nos Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, de 24-09-2009, proc. 2210/06.8TVPRT.S1, Relator: Lopes do Rego; e de 29/11/2011, proc.121/07.TBALM.L1.S1, Relator: GABRIEL CATARINO, ambos in www.dgsi.pt/jstj.nsf. |
