| Decisão Texto Integral: | Acordam, no Tribunal da Relação de Lisboa:
Relatório
D…., com domicílio em 3690, (…), Estados Unidos da América, intentou ação declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra “A(…), Ldª”, com sede (…) Odivelas, e “L(…), Ldª”, com sede (…), em Lisboa, pedindo, a final, que julgada procedente por provada, seja decidido o seguinte:
a) A anulação da escritura de compra e venda celebrada em 7/08/2017, nos termos e com as consequências previstas nos artigos 247.º e 289.º do Código Civil, acrescido do pagamento de juros à taxa legal até efetivo e integral pagamento;
Subsidiariamente, para o caso de assim não se entender:
b) Sejam as rés condenadas a pagarem-lhe uma indemnização em montante global nunca inferior a € 149.696,54, acrescida, em qualquer caso, dos demais prejuízos que se vierem a apurar nos termos protestados, previstos no artigo 569.º do C. C. e aquando da liquidação do julgado, tudo acrescido de juros de mora contados a partir da data da citação e até efetivo e integral pagamento.
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As rés foram citadas.
A segunda ré contestou a ação, impugnou os factos alegados pelo autor e pediu a intervenção principal provocada de “Seguradoras Unidas, S.A.”, alegando que caso venha a ser-lhe imputada qualquer responsabilidade no âmbito da publicitação e realização do negócio de compra e venda discutido nos autos, a mesma está coberta pelo seguro celebrado com aquela seguradora.
A ré “A(…), Ldª”, impugnou, igualmente, a matéria de facto em que o autor alicerçou os pedidos formulados a final, relativamente aos quais pediu não fossem atendidos.
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Precedida de contraditório, foi proferida decisão sobre o referido pedido de intervenção principal provocada, que foi admitido, e, assim, chamada à ação a “Seguradoras Unidas, S.A.”, para nela figurar ao lado da ré “I(…) Ld.ª”.
Citada, veio contestar. E a par da impugnação dos factos alegados na petição inicial e da adesão às contestações apresentadas por aquela ré, suscitou as seguintes exceções inominadas: a) limitação da responsabilidade da interveniente seguradora por efeito da inexistência de cobertura do contrato de seguro quanto a danos não patrimoniais; falta de comunicação pelo tomador do seguro de qualquer evento ocorrido e/ou suscetível de fazer funcionar as garantias da apólice no prazo máximo de 8 (oito) dias; e limitação da responsabilidade por efeito da franquia contratada pela segunda ré.
Invocou, ainda, o direito de regresso contra a segurada por “actos ou omissões dolosas” por si perpetrados.
Terminou, concluindo pela procedência das exceções e em consequência, pela sua absolvição total e/ou parcial do pedido; pela improcedência da ação e com a sua consequente absolvição, bem como da segunda ré, do pedido, e, à cautela, seja considerado procedente o invocado direito de regresso da seguradora interveniente contra a segurada, segunda ré, com as legais consequências daí advenientes.
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O autor foi notificado para responder, querendo, à matéria daquelas exceções, tendo pugnado pelo respetivo indeferimento.
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Realizou-se a audiência de discussão e julgamento. Na sessão que teve lugar no dia 20 de março de 2023 (referência citius 424252031) o autor declarou desistir do pedido principal e reduziu o pedido àquele que foi peticionado a título subsidiário.
Ouvidas as partes contrárias, pelas mesmas foi dito nada terem a opor.
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Antecedendo a prolação da sentença final, decidiu-se:
“Desistência de Pedido Principal
Em sede da sessão da Audiência de Discussão e Julgamento realizada a 20 março de 2023, o Autor D(…) declarou desistir do pedido deduzido em sede da al. a) da petição inicial, consubstanciado na anulação da escritura de compra e venda celebrada, em 7/08/2017, entre si e a primeira Ré “A(…), Lda.”. Porque a desistência é livre (artigo 286.º, n.º 2, do Código de Processo Civil), e não se verificando os limites objetivos previstos no artigo 289.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, homologo por sentença a desistência do pedido, uma vez que esta é válida, quer pelo seu objeto e livre disponibilidade, quer pela qualidade dos sujeitos intervenientes, julgando extinto o direito que se pretendia fazer valer quanto ao mesmo.
Custas a cargo do Desistente (art. 537.º do CPC).
Notifique e registe.”
Seguidamente, foi proferida sentença, tendo por objeto o pedido subsidiário, que culminou com o seguinte dispositivo:
“Nos termos e pelos fundamentos expostos, julgo a presente ação parcialmente procedente, por parcialmente provada e, consequentemente:
1. Condeno as Rés (…) e “SEGURADORAS UNIDAS, S.A.”, a pagarem, solidariamente, ao Autor, (…), a quantia que vier a ser apurada em posterior liquidação, acrescida dos respetivos juros legais contados a partir da mesma, sendo a última Ré até ao montante do capital garantido, correspondente ao diferencial entre o valor pago pelo Autor com a aquisição da fração autónoma - designada pela letra “E” do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Rua (…) concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº (…), e inscrito na respetiva Matriz Predial Urbana sob o artigo (…), da Freguesia de (…) - e o respetivo valor de mercado, à data da aquisição, sem que o segundo piso (sótão) fosse constitutivo da mesma e sem a possibilidade de uso e fruição do segundo piso e terraço, no estado em que então se encontrava, até ao montante de €134.696,54 (cento e trinta e quatro mil seiscentos e noventa e seis euros e cinquenta e quatro euros), equivalente aos danos patrimoniais peticionados
2. Condeno as Rés (…) a pagarem, solidariamente, ao Autor, (…), a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros), acrescidos de juros de mora, vencidos, contados desde a citação, de natureza civil, à taxa legal em vigor, bem como dos vincendos até integral pagamento.
Valor da Ação: € 352.000,00 (trezentos e cinquenta e dois mil euros).
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Custas a cargo do Autor e das Rés, na proporção do respetivo decaimento.
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Registe e notifique.”
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A ré “L(…) Ldª” não se conformou com a sentença e dela interpôs recurso, tendo formulado as seguintes conclusões:
“I - É o presente recurso de apelação interposto da Douta Sentença que condenou o recorrente (…) a:
1. Condeno as Rés (…) e “SEGURADORAS UNIDAS, S.A.”, a pagarem, solidariamente, ao Autor, (…), a quantia que vier a ser apurada em posterior liquidação, acrescida dos respetivos juros legais contados a partir da mesma, sendo a última Ré até ao montante do capital garantido, correspondente ao diferencial entre o valor pago pelo Autor com a aquisição da fração autónoma - designada pela letra “E” do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Rua (…) - e o respetivo valor de mercado, à data da aquisição, sem que o segundo piso (sótão) fosse constitutivo da mesma e sem a possibilidade de uso e fruição do segundo piso e terraço, no estado em que então se encontrava, até ao montante de €134.696,54 (cento e trinta e quatro mil seiscentos e noventa e seis euros e cinquenta e quatro euros), equivalente aos danos patrimoniais peticionados.
2. Condeno as Rés (…) a pagarem, solidariamente, ao Autor, (…), a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros), acrescidos de juros de mora, vencidos, contados desde a citação, de natureza civil, à taxa legal em vigor, bem como dos vincendos até integral pagamento.
3. Custas a cargo de A. e Rés na proporção do respetivo decaimento.
II - Não pode a ora Recorrente concordar com tal decisão,
III – Porquanto a mesma foi tomada com base em factos que, s.m.o., foram incorretamente julgados.
IV- Designadamente e quanto à matéria de facto dada como provada constante dos pontos 4, 5, 7, 17 a 23, 42, que ora se impugna, a mesma deveria ter sido, de acordo com a prova documental e testemunhal produzida e amplamente referenciada neste Recurso, dada como não provada, pelas razões supra expostas.
V – Assim, e com interesse para a causa, deveriam ser retirados da listagem de factos provados os seguintes factos:
4. O Autor tomou conhecimento de que a fração sita na Rua (…), em Lisboa, se encontrava à venda através de um anúncio, publicado na internet, idêntico ao constante de fls. 33 a 35 verso dos autos.
5. No referido anúncio, a fração em causa vinha assim descrita: “Duplex à venda em (…), Lisboa Apartamento Duplex totalmente remodelado, com vista sobre a cidade de Lisboa e virado para o Tejo. Este imóvel encontra-se em fase final de remodelação. Acorde pela manhã e desfrute da vista para o rio Tejo e sobre a cidade das sete colinas. 1º Piso: possui cozinha equipada com fogão e forno Teka, frigorífico combinado e encastrado, máquinas de lavar louça e roupa. 2.
Quartos com chão forrado a Pinho envernizado 1 Sala ampla e muito luminosa com 23 m2, permite-lhe acesso ao piso superior Características específicas 90 m2 construídos, 80 m2 úteis T3 2 casa de banho Segunda mão/bom estado Arrecadação Orientação Este, Oeste”.
7. No imóvel referido em 3., ponto ii), não existia qualquer separação entre o primeiro e segundo piso do imóvel, tendo uma única porta de acesso (entrada e saída) de e para o exterior.
17. A fração referida em 3. ponto ii), foi publicitada pela segunda Ré como um duplex - T2 mais 1.
18. Em momento algum das negociações e no momento de aquisição da fração autónoma referida em 3. ponto ii) pelo Autor, a 1.ª e a 2.ª Ré o esclareceram sobre o segundo piso do duplex constituir parte comum do edifício em propriedade horizontal, de utilização exclusiva, não autorizada à anterior proprietária da referida fração.
19. O Agente da 2.ª Ré (…), garantiu ao Autor que a área que ficava no topo das escadas, atrás de um par de portas de vidro, diretamente debaixo do telhado e sob duas velux, podia ser facilmente destelhada e transformada num terraço ao ar livre, demonstrando com as suas mãos como as telhas eram fáceis de remover.
20. O Autor estava convencido, aquando da aquisição da fração referida em 3. ponto ii), de que esta correspondia ao duplex anunciado.
21. (…) Caso contrário não teria adquirido a referida fração autónoma.
22. (…) A segunda Ré sabia que o referido nos pontos 19. e 20. eram os principais motivos do seu interesse na compra da fração referida em 3. ponto ii).
23. (…) Caso o A. tivesse conhecimento da deliberação referida em 9., jamais teria adquirido fração referida em 3. ponto ii).
42. Ao tomar conhecimento dos factos referidos no ponto 39. al. i), ii, iii) e iv), o Autor sentiu-se enganado, frustrado e indignado.
VI – Ora, a correta apreciação dos factos agora elencados, e tendo por base a prova efetivamente produzida, imporia decisão final diversa, absolvendo-se a Recorrente dos seguintes pedidos:
1. De condenação das Rés (…) e “SEGURADORAS UNIDAS, S.A.”, a pagarem, solidariamente, ao Autor, (…), a quantia que vier a ser apurada em posterior liquidação, acrescida dos respetivos juros legais contados a partir da mesma, sendo a última Ré até ao montante do capital garantido, correspondente ao diferencial entre o valor pago pelo Autor com a aquisição da fração autónoma - designada pela letra “E” do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Rua (…), Concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº (…), e inscrito na respetiva Matriz Predial Urbana sob o artigo 703, da Freguesia de (…) - e o respetivo valor de mercado, à data da aquisição, sem que o segundo piso (sótão) fosse constitutivo da mesma e sem a possibilidade de uso e fruição do segundo piso e terraço, no estado em que então se encontrava, até ao montante de €134.696,54 (cento e trinta e quatro mil seiscentos e noventa e seis euros e cinquenta e quatro euros), equivalente aos danos patrimoniais peticionados .
2. De condenação das Rés (…) a pagarem, solidariamente, ao Autor, (…), a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros), acrescidos de juros de mora, vencidos, contados desde a citação, de natureza civil, à taxa legal em vigor, bem como dos vincendos até integral pagamento.
3. De condenação em Custas
Assim se fazendo Justiça.”
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A interveniente principal “Generali Seguros, S.A.”[1], também inconformada com a decisão, dela veio recorrer e concluiu as suas alegações recursivas com as seguintes conclusões:
“1. Vem o presente recurso interposto da douta sentença proferida pelo Meritíssimo Tribunal a quo que julgou a acção parcialmente procedente, condenando a Seguradora ora recorrente a pagar ao Autor ora recorrido a quantia que vier a ser apurada em posterior liquidação, acrescida dos respetivos juros legais contados a partir da mesma,
até ao montante do capital garantido, correspondente ao diferencial entre o valor pago pelo Recorrido com a aquisição da fração autónoma2 e o respetivo valor de mercado, à data da aquisição, sem que o segundo piso (sótão) fosse constitutivo da mesma e sem a possibilidade de uso e fruição do segundo piso e terraço, no estado em que então se encontrava, até ao montante de €134.696,54 (cento e trinta e quatro mil seiscentos e noventa e seis euros e cinquenta e quatro euros), equivalente aos danos patrimoniais peticionados.
2. Salvo o devido respeito por diverso entendimento, a Seguradora Ré aqui recorrente não pode concordar com os fundamentos de facto que sustentam a douta decisão agora proferida, pelo que com a mesma se não conforma.
(…)
3. Na verdade, entende a Seguradora aqui recorrente que andou mal o Meritíssimo
Tribunal a quo no que diz respeito à apreciação da prova e decisão da matéria de facto, bem como na solução jurídica a conferir à demanda, nomeadamente no que concerne à matéria de facto dada como provada constante dos pontos 4, 5, 7 e 17 a 23, que ora se impugna.
4. Sendo, pois, entendimento da Seguradora recorrente que a douta decisão recorrida incorreu em erro de julgamento, no âmbito da matéria de facto, impondo-se a sua revogação.
5. Os mesmos factos constantes nos pontos 4, 5, 7, 17 a 23, 42 dos factos provados,deviam ter sido, de acordo com a prova documental e testemunhal produzida e amplamente referenciada neste Recurso, dada como não provada, pelas razões supra expostas.
6. Assim e relativamente a tal factualidade, impõe-se uma reanálise dos seguintes elementos probatórios:
a. Depoimento prestado pela testemunha C… na audiência de julgamento de 16.11.2022, 15:54:49 – 16:40:27, gravado no Ficheiro digital n.º 20221116155448_19733986_2871020;
b. Depoimento prestado pela testemunha A… na audiência de julgamento de 06.12.2022, 10:14:44 – 10:29:27, gravado no Ficheiro digital n.º 20221206101444_19733986_2871020 e 10:14:44 – Página 86 de 90 10:29:27, gravado no Ficheiro digital n.º 20221206104119_19733986_2871020;
c. Depoimento prestado pela testemunha S… na audiência de julgamento de 06.12.2022, 10:14:44 – 10:29:27, gravado no Ficheiro digital n.º 20221206101444_19733986_2871020;
d. Depoimento prestado pelo Autor ora Recorrido D… na audiência de julgamento de 16.11.2022, 14:32:49 – 15:54:48, gravado no Ficheiro digital n.º 20221116143247_19733986_2871020;
e. Depoimento prestado pela testemunha G… na audiência de julgamento de 06.12.2022, 15:01:04 – 16:13:12, gravado no Ficheiro digital n.º 20221206150103_19733986_2871020;
f. Depoimento prestado pela testemunha O… na audiência de julgamento de 04.01.2023 | 14:19:09 – 15:26:49, gravado no Ficheiro digital n.º 20230104141908_19733986_2871020;
g. Depoimento prestado pela testemunha Dr. R… em audiência de julgamento de 04.01.2023, 15:28:47 – 15:56:59, gravado no Ficheiro digital n.º 20230104152846_19733986_2871020;
h. Depoimento prestado pela testemunha Dra. R… na audiência de julgamento no dia 04.01.2023, 15:28:47 – 15:56:59, gravado no Ficheiro digital n.º 20230104152846_19733986_2871020;
i. Documentos constantes da p.i. e da contestação da 2.ª Ré (documentos n.os 16 e 17 e 27 e 28) apresentada nos autos (nomeadamente o documento n.º 6 que ilustra o anúncio publicitado).
7. Deverá dar-se diversa redacção ao ponto 15 dos factos provados, porque referindo-se por forma manifestamente incompleta à apólice de seguro ali pretendida descrever.
8. Com efeito, à data do sinistro em apreço nos autos, efectivamente, vigorava a apólice n.º 3960494, do ramo de “Responsabilidade Civil de Mediadoras Imobiliárias” cujas Condições Particulares, Gerais e Especiais a Interveniente aqui recorrente juntou como documentos n.os 1 e 2 e cujo teor a sentença deveria ter dado por integralmente, e no âmbito da qual a 2.ª Ré (…) transferiu para aquela o risco inerente à sua responsabilidade civil resultante dos danos patrimoniais que sejam causados aos clientes decorrentes exclusivamente de acções, omissões ou incumprimento das obrigações do Segurado na exercício profissional da actividade de mediação imobiliária, conforme definido na legislação em vigor, dentro do âmbito e limite contratualmente fixados (cfr. Cláusula 3.a das Condições Gerais da apólice juntas como documento n.º 2, Página 1 de 6).
9. Omitiu o dito ponto 15 a remissão para as Condições Particulares, Gerais e Especiais da apólice de seguro obrigatório de responsabilidade civil por danos patrimoniais das entidades mediadoras imobiliárias constante dos documentos juntos pela
Interveniente Seguradora como documentos n.os 1 e 2 da contestação e/ou a circunstância de sobre a mesma ocorrer a limitação da responsabilidade da Seguradora decorrente da franquia contratada correspondente a 10% do montante a indemnizar e pelo mínimo de €500,00 (cfr. citadas Condições Particulares juntas como documento n.º 1 com a contestação).
10. Devendo, assim, crê-se o dito ponto 15 dos factos provados na douta sentença recorrida assumir a seguinte redacção:
15. Na data referida em referida em 3. ponto ii), vigorava a apólice n.º 3960494, do ramo de “Responsabilidade Civil de Mediadoras Imobiliárias”, nos termos da qual, a 2.ª Ré (…) transferiu para a Interveniente o risco inerente à sua responsabilidade civil por danos patrimoniais decorrente do incumprimento das normas previstas na Lei n.º 15/2013, de 08 de fevereiro, nos termos consignados nos documentos n.os 1 e 2 da contestação daquela a fls. dos autos, com a limitação da responsabilidade da Seguradora decorrente da franquia contratada correspondente a 10% do montante a indemnizar e pelo mínimo de €500,00.”
O Direito
11. Assim, e apesar de fruto da preconizada alteração da decisão de facto se impor, certo é que, atenta alteração da decisão de facto nos termos supra vertidos, temos que seimpunha uma diferente decisão de mérito.
12. Já que a responsabilização da Seguradora ora Recorrente sempre dependeria da prova cabal do incumprimento dos deveres que sobre a 2.ª Re Mediadora impendiam no exercício da sua actividade.
13. Ora, não se vislumbra como, atenta a prova produzida e a matéria que deverá considerar-se assente, e o modo como decorreram as negociações com vista à aquisição da fração autónoma pelo Autor, resulta provado não ter a 2.ª Ré incumprido os deveres legais de informação e de esclarecimento a que estava legalmente obrigada a observar enquanto mediadora imobiliária, inexistindo da sua parte e in casu a verificação de culpa e ilicitude na sua actuação enquanto requisitos necessários à sua responsabilização pelos eventuais danos causados ao Autor ora Recorrido.
14. Pois que foram o Autor e seus Advogados informados pela 2.ª Ré, atentos os dados disponíveis decorrentes da documentação predial e das informações veiculadas pala 1.º Ré – que, como resultou provado, omitiu à 2.ª Ré a existência da deliberação ínsita no ponto 9 da matéria de facto provada e, sem a qual lhe não era possível ter tomado conhecimento e transmitir ao Autor – “com a maior exatidão e clareza” quanto “às características … do imóvel em causa, de modo a não os induzir em erro”.
15. E, bem ao contrário do que refere a douta decisão recorrida, não era o certificado energético o único documento entregue aos Advogados do Autor que permitiria determinar que a fracção prometida vender e vendida jamais poderia ser um duplex, pois que da caderneta predial igualmente entregue e analisada por aqueles em momento anterior à celebração dos ditos contratos-promessa e prometido de compra e venda e junta com a petição inicial como documento n.º 11, a fls. dos autos, constava expressamente que a fracção correspondia à “FRACÇÃO AUTÓNOMA: E”, ao “Andar/Divisão: 2ºDto”, correspondente a uma “Habitação” com “Tipologia/Divisões: 4” e “Nº de pisos da fracção: 1” e, assim, constante da escritura pública de compra e venda junta com a petição inicial como documento n.º 4 a fls. dos autos e do respectivo contrato-promessa de compra e venda junto com a petição inicial como documento n.º 7 a fls. dos autos.
16. Ao consignar diverso entendimento, a douta decisão recorrida incorre em violação do disposto nos art.os 2.º, n.º 1, 7.º, n.º 5 e 17.º da Lei n.º 15/2013, de 08.02, bem como do disposto nos art.os 342.º, n.º 1, 483.º e 487.º, todos do Código Civil, entre outros.
17. Deverá, pois, e face ao supra exposto, ser a mesma revogada, e substituída por douto acórdão que, absolva a aqui recorrente Seguradora do pedido.
18. O que se deixa expressamente alegado para todos os devidos efeitos legais.
Termos em que, sempre com o douto suprimento de Vossas Excelências, deverá ser concedido integral provimento ao recurso interposto, e revogada a douta sentença recorrida, nos termos supra expendidos, assim se fazendo, tão-somente, a habitual e sã justiça.”
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A ré “A…, Ldª” veio igualmente recorrer da decisão final, concluindo do seguinte modo:
“I. Vem o presente recurso interposto da douta sentença proferida pelo Douto Tribunal a quo que julgou a acção parcialmente procedente, condenando a 1.ª Ré, ora Recorrente, a pagar ao Autor, ora Recorrido, a quantia que vier a ser apurada em posterior liquidação, acrescida dos respetivos juros legais contados a partir da mesma, até ao montante do capital garantido, correspondente ao diferencial entre o valor pago pelo Recorrido com a aquisição da fração autónoma e o respetivo valor de mercado, à data da aquisição, sem que o segundo piso (sótão) fosse constitutivo da mesma e sem a possibilidade de uso e fruição do segundo piso e terraço, no estado em que então se encontrava, até ao montante de EUR 134.696,54 (cento e trinta e quatro mil seiscentos e noventa e seis euros e cinquenta e quatro euros), equivalente aos danos patrimoniais peticionados.
II. Bem como, ao pagamento da quantia de EUR 5.000,00 (cinco mil euros), acrescidos de juros de mora, vencidos, contados desde a citação, relativamente a indemnização de natureza civil, à taxa legal em vigor, bem como dos vincendos até integral pagamento.
III. Salvo o devido respeito por diverso entendimento, a 1.ª Ré, Recorrente, não pode concordar com os fundamentos de facto que sustentam a douta decisão agora proferida, pelo que com a mesma se não conforma
IV. Na verdade, entende a 1.ª Ré que andou mal o Douto Tribunal a quo no que diz respeito à apreciação da prova e decisão da matéria de facto, bem como na solução jurídica a conferir à demanda, nomeadamente no que concerne à matéria de facto dada como provada constante dos seguintes factos que ora se impugna: 4, 5, 7, 9, 14, 17, 20 a 23, 16, 38, 39, 40, 46, 47 e 48.
V. Sendo, pois, entendimento Recorrente que a douta decisão recorrida incorreu em erro de julgamento, no âmbito da matéria de facto, impondo-se a sua revogação.
VI. Os factos acima indicados, concluídos pelo Douto Tribunal a quo enquanto factos provados, deviam ter sido, de acordo com a prova documental e testemunhal produzida e amplamente referenciada neste Recurso, dada como não provada, pelas razões supra expostas.
VII. Assim e relativamente a tal factualidade, impõe-se uma reanálise dos seguintes elementos probatórios:
VIII. Tomando em apreço a documentação junta aos autos – a saber Doc. 6 que acompanha a PI – não se pode aceitar que a factualidade indicada como provada para os devidos efeitos.
IX. Primeiro, porque a publicidade em causa não tem qualquer correspondência nem sequer se trata de um instrumento de trabalho usado pela 2.ª Ré para captação de possíveis interessados.
X. Segundo, não se verifica por provado que a publicidade em causa é imputável à autoria da 1.ª Ré ou por esta ordenada.
XI. Igualmente, importa considerar a livre apreciação da testemunha S… ao responder no âmbito da sua inquirição cfr Audiência de 06-12-2022 | 14:21:42 – 15:01:05 | Ficheiro n.º 20221206142141_19733986_2871020:
XII. No mesmo sentido a testemunha O… no âmbito da sua inquirição cfr Audiência de 04-01-2023 | 14:19:09 – 15:26:49 | Ficheiro n.º 20230104141908_19733986_2871020:
XIII. A inquirição da testemunha C… cfr Audiência de 16-11-2022 | 15:54:49 –16:40:27 | Ficheiro n.º 20221116155448_19733986_2871020:
XIV. As declarações do gerente da 2.ª Ré cfr Audiência de 06-12-2022 | 10:14:44 – 10:29:27 | Ficheiro n.º 20221206101444_19733986_2871020
XV. As fotografias juntas sob o Doc. 6 junto à PI e com a Contestação da 2.ª Ré (documentos 16 e 17 e 27 e 28) a onde se constata a existência de uma escada a separar os dois pisos.
XVI. As declarações do próprio Autor cfr Audiência de 16-11-2022 | 14:32:49 – 15:54:48 | Ficheiro n.º 20221116143247_19733986_2871020.
XVII. A inquirição da testemunha G… cfr Audiência de 06-12-2022 | 15:01:04 – 16:13:12 | Ficheiro n.º 20221206150103_19733986_2871020.
XVIII. Bem como a inquirição da Testemunha O… em Audiência de 04-01-2023 | 14:19:09 – 15:26:49 | Ficheiro n.º 20230104141908_19733986_2871020.
XIX. Importa salientar, que o Autor estava convencido da composição do imóvel e suas caraterísticas decorre por motivos imputáveis aos seus advogados.
XX. Quanto a este ponto, veja-se o Facto 28 dado como provado pelo Douto Tribunal e que refere que “O Autor pediu ao escritório “… Advogados” que procedesse à análise jurídico-formal da documentação disponibilizada pela 2.ª Ré sem que tivesse identificado ou pormenorizado que o imóvel era um duplex e respetiva tipologia”.
XXI. O Autor contratualiza um serviço de consultadora e apoio jurídicos a um escritório de advogados para a análise da operação imobiliária, sublinhe-se, “(…) sem que tivesse identificado ou pormenorizado que o imóvel era um duplex e respetiva tipologia”.
XXII. Com o devido respeito, é totalmente incoerente esta apreciação e conclusões.
XXIII. O Autor reúne condições para que seja configurado de investidor, motivo pelo qual se candidata à atribuição de autorização de residência para investimento cfr. Doc. 1 junto pelo mesmo em anexo à PI, operando, como tal, com as devidas cautelas.
XXIV. Optou por contratar prestadores de serviços no sentido de assegurar que o seu investimento se concretize com a segurança legalmente exigível e seja opto a prosseguir a finalidade pretendida.
XXV. Perante semelhante caraterização e tratando-se de um investidor, como o próprio Autor se apresenta, não faz qualquer sentido que o mesmo não tenha comunicado aos seus advogados qual a tipologia de imóveis pretendidos e expressa indicação para qualquer investimento divergente aos critérios por si fixados.
XXVI. Motivo pelo qual, perante total falta de prova do Autor relativamente a estes factos, dada a contradição que se observa entre os factos indicados como provados e as caraterísticas do Autor enquanto investidor, bem como o facto de ter sido acompanhado em toda a operação imobiliária por advogados, não se pode aceitar as conclusões do Douto Tribunal a quo.
XXVII. Há ainda que salientar a inquirição da testemunha R…, cfr Audiência 04-01-2023 | 15:28:47 – 15:56:59 | Ficheiro: 20230104152846_19733986_2871020.
XXVIII. E, por fim, a inquirição da testemunha R.C. cfr Audiência 20-03-2023 | 14:23:04 – 16:26:04 XXIX. Ficheiro: 20230320142303_19733986_2871020.
XXX. Toda a inquirição de ambas as testemunhas verificam um registo de contradição.
XXXI. O Autor, na qualidade de investidor, esteve assessorado por advogados.
XXXII. Apesar de acompanhado por profissionais e, estes, na posse de toda a documentação, não tomaram em apreço toda a informação partilhada e, necessariamente, que o segundo piso que serve a fração autónoma objeto de transação não faz parte integrante desta.
XXXIII. Designadamente o certificado energético, a caderneta predial e a certidão de registo predial.
XXXIV. Como se verifica pela leitura integral do certificado energético com a referência SCE134610318, designadamente pelas páginas acima indicadas, junta sob Doc. 1 em anexo à contestação, claramente se verifica a real e efetiva situação/caraterísticas físicas do imóvel adquirido pelo Autor.
XXXV. Dado o teor do texto e forma de descrição e informação constante no referido certificado, com toda a certeza quer o A. quer os seus mandatários tiveram objetivo e exato conhecimento das caraterísticas da fração E e parte comum associada, na medida em que se está perante um documento técnico essencial para a análise de um processo de aquisição e, ainda, fundamental para a celebração da compra e venda em causa.
XXXVI. Confrontando a informação constante do certificado energético e da caderneta predial, claramente verifica-se que se está perante duas realidades físicas distintas, uma vez que o primeiro documento faz referência a uma fração com 5 divisões, dois pisos e com 90,62 m2 e o segundo documento a uma fração com 4 divisões, apenas com 1 piso e com 77 m2.
XXXVII. Um Homem Médio confrontado com a supra descrita documentação e observando o seu teor verificaria que existe uma clara e evidente divergência de informação entre a situação real e física do imóvel e a sua descrição matricial.
XXXVIII. Analisada a certidão de registo predial também se retira semelhante divergência de informação.
XXXIX. Primeiro, porque a certidão predial genérica faz referência que a fração E é a unidade de alojamento com a permilagem mais reduzida do prédio urbano.
XL. Estando perante uma fração que alegadamente incorpora na sua esfera jurídica dois pisos, como será possível merecer a atribuição de uma permilagem mais reduzida comparativamente a frações com áreas mais reduzidas?
XLI. Assim, e apesar de fruto da preconizada alteração da decisão de facto se impor, certo é que, atenta alteração da decisão de facto nos termos supra vertidos, temos que se impunha uma diferente decisão de mérito.
XLII. Já que a responsabilização da Recorrente sempre dependeria da prova cabal do incumprimento dos deveres que sobre si e sobre a 2.ª Ré Mediadora impendiam no exercício da atividade desta última.
XLIII. Ora, não se vislumbra como, atenta a prova produzida e a matéria que deverá considerar-se assente, e o modo como decorreram as negociações com vista à aquisição da fração autónoma pelo Autor, resulta provado não ter as 1.ª e a 2.ª Ré incumprido os deveres legais de informação e de esclarecimento a que estava, legalmente obrigadas, inexistindo de quaisquer das parte e in casu a verificação de culpa e ilicitude na atuação enquanto requisitos necessários à sua responsabilização pelos alegados danos causados ao Autor ora Recorrido.
XLIV. Pois que foram o Autor e seus Advogados informados pela 2.ª Ré, atentos os dados disponíveis decorrentes da documentação predial e das informações veiculadas pela 1.º Ré.
XLV. Ao contrário do que refere a douta decisão recorrida, não era o certificado energético o único documento entregue aos Advogados do Autor que permitiria determinar que a fração prometida vender e vendida jamais poderia ser um duplex, pois que da caderneta predial igualmente entregue e analisada por aqueles em momento anterior à celebração dos ditos contratos-promessa e prometido de compra e venda e junta com a PI como Doc. 11, constava expressamente que a fração correspondia à “Tipologia/Divisões: 4” e “Nº de pisos da fracção: 1” e, assim, constante da escritura pública de compra e venda junta sob Doc. 4 em anexo à PI e do respetivo contrato-promessa de compra e venda junto com a PI como Doc 7.
XLVI. Perante o exposto, a Douta decisão recorrida incorre em violação de lei, motivo pelo qual deverá, pois, e face ao supra exposto, ser a mesma revogada, e substituída por douto acórdão que absolva a Recorrente 1.ª Ré do pedido.
XLVII. O que se deixa expressamente alegado para todos os devidos efeitos legais.
TERMOS EM QUE, e nos mais que V. Exas. mui doutamente suprirão, concedendo provimento ao presente recurso e, em consequência, revogando o douto despacho saneador recorrido, substituindo-o por outra decisão, que julgue procedentes os mencionados requerimentos da Autora, conforme com as presentes conclusões, farão, como sempre, boa e sã JUSTIÇA.”
*
O autor contra-alegou e formulou as seguintes conclusões:
“I- Vem o presente recurso interposto da douta sentença, datada de 12/05/2023, proferida pelo Juízo Central Cível de Lisboa, Juiz 3, na parte em que julgou parcialmente procedente, por provada, a acção intentada pelo ora Autor, contra as Rés, ora Apelantes e, em consequência, condenou-as, solidariamente, no pagamento: i) da quantia que vier a ser apurada em posterior liquidação, acrescida dos respetivos juros legais contados a partir da mesma, sendo a última Ré até ao montante do capital garantido, correspondente ao diferencial entre o valor pago pelo Autor com a aquisição da fração autónoma objecto dos autos e o respetivo valor de mercado, à data da aquisição, sem que o segundo piso (sótão) fosse constitutivo da mesma e sem a possibilidade de uso e fruição do segundo piso e terraço, no estado em que então se encontrava até ao montante de €134.696,54 (cento e trinta e quatro mil seiscentos e noventa e seis euros e cinquenta e quatro euros), equivalente aos danos patrimoniais peticionados ii) da quantia de 5.000,00 (cinco mil euros), acrescidos de juros de mora, vencidos, contados desde a citação, de natureza civil, à taxa legal em vigor, bem como dos vincendos até integral pagamento., a título de anos não patrimoniais.
II- Contrariamente ao alegado pelas Apelantes (…), a douta sentença recorrida não padece de qualquer erro de julgamento sobre a matéria de facto que impusesse decisão diversa da factualidade dada como provada sob os pontos 4, 5, 7, 9, 14, 15, 17, 20 a 23, 26, 38, 39, 40, 42, 46, 47 e 48 que, consequentemente, devem manter-se como PROVADOS.
III- As alegações de recurso das Apelantes a que se responde, não obstante, visarem a impugnação da referida factualidade dada como provada em 1ª instância não deram –como se impunha - cabal cumprimento às formalidades exigidas pelo disposto no artigo 640.º do CPC, pelo menos, quanto à totalidade dos factos impugnados.
IV- Nas doutas alegações a que se responde, deviam as recorrentes ter apresentado um discurso argumentativo onde, em primeiro lugar, alinhassem as provas, identificando-as, ou seja, localizando-as no processo e, tratando-se de depoimentos, indicando a respectiva passagem e, em segundo lugar, produzindo, uma análise crítica relativa a essas provas, mostrando minimamente por que razão se “impunha” a formação de uma convicção no sentido pretendido.
V- O que, salvo o devido respeito, não fizeram!
VI- O recurso de matéria de facto não é um segundo julgamento e visa unicamente a detecção do erro de facto pelo que este tem de ser correctamente identificado – o(s) concreto(s) facto(s) ou o(s) ponto(s) de facto – e acompanhado das concretas provas que
impõem decisão oposta à tomada na sentença.
VII- Nas doutas alegações das Recorrentes não foram desde logo, indicados, quanto a toda a factualidade impugnada, os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa da perfilhada pela douta sentença recorrida.
VIII- Não sendo suficiente para modificar o sentido do julgamento de tais factos a simples invocação genérica de que os mesmos não resultaram provados da prova documental e testemunhal junta aos autos e produzida em sede Audiência de Julgamento.
IX- Resultou, assim, demonstrado através da prova testemunhal produzida em sede de audiência de julgamento:
i) Que o Autor e a testemunha C…, efectivamente, tiveram conhecimento da venda do imóvel através de um anúncio de idêntico conteúdo ao junto aos autos a fls. 33 a 35 verso (ainda que este não seja da autoria da 2ª Ré) – vide Depoimento e declarações de parte do Autor (…), gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 16/11/2022, tendo sido iniciado as 14:32 Horas com a duração total de 1 h e 21 min; Depoimento de C…, gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 16/11/2022, tendo sido iniciado as 15:54 Horas com a duração total de 45:37 min.
ii) Que a 1ª Ré apenas se recorda de ter contratado duas agências imobiliárias para
promoverem e mediarem a venda da fracção objecto dos autos (sendo que, necessariamente, uma delas foi a 2ª Ré) - Depoimento de S…, gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 06/12/2022, tendo sido iniciado as 14:21 Horas com a duração total de 37:29 min.
iii) Que o anúncio visualizado pelo Autor e pela indicada testemunha C… foi publicado no site “Imovirtual” com o qual, confessadamente, a 2ª Ré tinha um contrato - Depoimento de C…, gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 16/11/2022, tendo sido iniciado as 15:54 Horas com a duração total de 45:37 min e Declarações de A…, gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 06/12/2022, tendo sido iniciado as 10:14 Horas com a duração total de 44:00 min:
iv) Que os termos de pesquisa utlizados pelo Autor e pela indicada testemunha, para a procura de anúncios de venda de imóveis, constavam as palavras “duplex” e “vista”- Depoimento de C…, gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 16/11/2022, tendo sido iniciado as 15:54 Horas com a duração total de 45:37 min.
v) Que a consulta de um anúncio contendo as expressões “duplex” e “vista”, conduziram o Autor e a testemunha C… ao contacto (telefónico) com a 2ª Ré e ao agendamento de uma visita ao imóvel dos autos - Depoimento de C…, gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 16/11/2022, tendo sido iniciado as 15:54 Horas com a duração total de 45:37 min.
vi) Que o representante legal da 2ª Ré, expressamente, reconheceu, em audiência de julgamento, que para fazer “publicidade” e “trazer o cliente” teve que publicitar a venda do imóvel como um “T2+1”- Declarações e depoimento de Parte de A…, gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 06/12/2022, tendo sido iniciado as 10:14 Horas com a duração total de 44:00 min.
vii) Que, em linguagem imobiliária, um “T2+1” “é um apartamento que está à venda com 2 quartos em baixo e o T1 é um anexo em cima”, ou seja, o que foi anunciado pela 2ª Ré foi um imóvel com dois pisos - Declarações e depoimento de Parte de A…, gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 06/12/2022, tendo sido iniciado as 10:14 Horas com a duração total de 44:00 min:
viii) Que, contrariamente ao que alegou, a 1ª Ré afinal tinha conhecimento de que a venda do imóvel estava a ser publicitada desta forma porquanto a 2ª Ré “fazia a publicidade” e mostrava-a ao cliente” –; Declarações de A…, gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 06/12/2022, tendo sido iniciado as 10:14 Horas com a duração total de 44:00 min;
X- Pelo que, não tendo as Apelantes, como se impunha, indicado concretos meios de prova que contrariassem a prova testemunhal produzida quanto à factualidade vertida sob os pontos 4, 5 e 17 devem os mesmos manter-se como PROVADOS.
XI- A impugnação, pelas Apelantes, do facto provado 7 com fundamento em que entre o 1.º e o 2.º piso da fracção segundo piso existia umas escadas é inócua e questão meramente interpretativa: o que se pretendeu deixar como assente no facto provado 7, como as Apelantes bem sabem sem o poderem ignorar, é que a ligação entre o 1.º e o 2ª piso se faz – através de uma escada, como é evidente - mas exclusivamente pelo interior
da fracção do Autor; daí a menção de que inexiste uma separação (física) entre os dois pisos e apenas existe única porta de acesso (entrada e saída) de e para o exterior”.
XII- O Facto 7 deve assim manter-se como PROVADO.
XIII- As Apelantes não indicaram qualquer meio probatório que contrariasse ou infirmasse o facto Provado 14: Resultou demonstrado através dos depoimentos prestados em audiência de julgamento que as plantas do imóvel, apesar de solicitadas, nunca foram facultadas, pela 1ª ou 2ª Ré, ao Autor ou aos seus mandatários (pelo menos, em momento, anterior à celebração da escritura pública de compra e venda do imóvel - Depoimento e declarações de parte do Autor (…), gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 16/11/2022, tendo sido iniciado as 14:32 Horas com a duração total de 1 h e 21 min; Depoimento de C…, gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 16/11/2022, tendo sido iniciado as 15:54 Horas com a duração total de 45:37 min e Depoimento da testemunha R…, gravado na totalidade no sistema “Citius”, na sessão de audiência de julgamento de 20/03/2023, tendo sido iniciado as 14:23 Horas com a duração total de 1 h e 02 min.
XIV- O facto 7 deve, por conseguinte, manter-se como PROVADO.
XV- Não se vislumbra relevante ou necessária a alteração da redação do facto provado 15, impugnado pela 3ª Ré.
XVI- Quando, no Facto 15, se dá como provado qual era a concreta apólice de seguro que vigorava entre a 2ª e 3ª Rés subentende-se que a referida apólice vigorava de acordo com a respectivas Condições Particulares Gerais e Especiais juntas aos autos, e não impugnadas por nenhuma das partes; tanto assim, que na parte decisória da sentença recorrida, o douto Tribunal a quo desde logo, cuidou de limitar a responsabilidade da 3ª Ré, até ao montante do capital garantido, ou seja, em cumprimento com o contratualizado na apólice de seguro vigente.
XVII- O facto 15 deve, assim, também manter-se como PROVADO.
XVIII- A prova de que, em momento algum das negociações e no momento da aquisição da fracção autónoma dos autos, pelo Autor, a 1ª e 2ª Ré não o esclareceram que o segundo piso do duplex constituía parte comum do prédio de utilização exclusiva não autorizada resultou cabalmente demonstrada não só através das declarações e depoimento de parte do próprio Autor, como foi reconhecida pela própria 1ª Ré através dos depoimentos prestados pelas testemunhas O… e S… – Depoimento e declarações de parte do Autor (…), gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 16/11/2022, tendo sido iniciado as 14:32 Horas com a duração total de 1 h e 21 min; Depoimento de O… gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 04/01/2023, tendo sido iniciado as 14:19 Horas com a duração total de 1 h e 37 mine Depoimento de S…, gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 06/12/2022, tendo sido iniciado as 14:21 Horas com a duração total de 37:29 min.
XIX- Pelo que, não merece reparo a douta sentença a quo quando julgou o facto 18 como PROVADO.
XX- Identicamente, não lograram as Apelantes (…) afastar o julgamento preconizado na Douta sentença a quo quanto à factualidade Provada sob o ponto 19.
XXI- A prova deste facto encontra-se corroborada nas declarações e depoimento de parte do Autor e ainda no depoimento da testemunha C…: o Autor não tinha como saber que a área que ficava no topo das escadas, atrás de um par de portas de vidro, diretamente debaixo do telhado e sob duas velux, podia ser facilmente destelhada e transformada num terraço ao ar livre, a menos que tal lhe tivesse sido informado e demonstrado pelo agente imobiliário da 2ª Ré - Depoimento e declarações de parte do Autor (…), gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 16/11/2022, tendo sido iniciado as 14:32 Horas com a duração total de 1 h e 21 min e Depoimento de C…, gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 16/11/2022, tendo sido iniciado as 15:54 Horas com a duração total de 45:37 min.
XXII- O único meio de prova indicado pelas Apelantes para infirmarem os Factos
Provado 18 e 19 foram as declarações e depoimento de parte do representante legal da 1ª Ré; o qual além de manifestamente parcial, foi valorado pelo douto Tribunal a quo como prolixo e impulsivo, denotando várias inconsistências, nervosismo e falta de rigor.
XXIII- Daí que, tendo feito a correcta e esperada valoração daquele meio probatório, tenha o douto Tribunal a quo, e bem, considerado o facto 19 PROVADO.
XXIV- É falso que nenhuma prova tenha sido produzida em sede audiência de julgamento quanto à factualidade vertida nos pontos 20, 21, 22 e 23 dos factos Provados.
XXV- Não fosse estar absolutamente convencido que a fracção dos autos correspondia ao duplex, o Autor nunca a teria adquirido; a prova deste facto resultou cabalmente demonstrada pela conjugação das declarações e depoimento de parte do Autor e dos depoimentos prestados pela Testemunha C…, R… e R.C.N. - Depoimento e declarações de parte do Autor (…), gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 16/11/2022, tendo sido iniciado as 14:32 Horas com a duração total de 1 h e 21 min e Depoimento de C…, gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 16/11/2022, tendo sido iniciado as 15:54 Horas com a duração total de 45:37 min; Depoimento da testemunha R.C.N., gravado na totalidade no sistema “Citius”, na sessão de audiência de julgamento de 20/03/2023, tendo sido iniciado as 14:23 Horas com a duração total de 1 h e 02 min; Depoimento da testemunha R…, gravado na totalidade no sistema “Citius”, na sessão de audiência de julgamento de 04/01/2023, tendo sido iniciado as 15:28 Horas com a duração total de 28:10 min:
XXVI- A 2ª Ré sabia, sem o poder ignorar, que o Autor estava convencido aquando da aquisição da fracção, que esta correspondia ao imóvel anunciado e bem assim que a possibilidade de abrir um terraço, ao livre, no segundo piso, foram os principais motivos do interesse do Autor na compra do imóvel.
XXVII- Aliás, a própria 2ª Ré anunciou a venda do imóvel como um “Duplex-“T2+1”, tendo sido o seu agente imobiliário que, para aliciar e convencer o Autor a comprar o imóvel o informou e lhe mostrou que poderia vir a usufruir desse terraço, atestando, inclusivamente, em tribunal que o Autor tinha ficado deslumbrado com a visto da fracção – Depoimento e declarações de parte do Autor (…), gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 16/11/2022, tendo sido iniciado as 14:32 Horas com a duração total de 1 h e 21 min e Declarações e depoimento de Parte de A…, gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 06/12/2022, tendo sido iniciado as 10:14 Horas com a duração total de 44:00 min.
XXVIII- As 1ª e 2ª Rés, expressamente, reconheceram em audiência de julgamento que nunca deram conhecimento ao autor da deliberação da assembleia de condomínio datada de 22/02/2017 e que não autorizou a 1ª Ré a ocupar/ utilizar o 2.º piso da fracção - Depoimento de O… gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 04/01/2023, tendo sido iniciado as 14:19 Horas com a duração total de 1 h e 37 mine Depoimento de S…, gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 06/12/2022, tendo sido iniciado as 14:21 Horas com a duração total de 37:29 min e Declarações e depoimento de Parte de A…, gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 06/12/2022, tendo sido iniciado as 10:14 Horas com a duração total de 44:00 min.
XXIX- A 1ª Ré porque não considerou essa informação seria relevante; a 2ª Ré porque, alegadamente, desconhecia a existência dessa deliberação.
XXX- Se o Autor nunca teria adquirido a fração se soubesse que a mesma não era afinal um duplex, por maioria de razão, nunca a teria comprado se soubesse que não lhe estava autorizada a utilização / ocupação do segundo piso da mesma.
XXXI- Pelo que, bem andou o douto tribunal quando julgou os factos 20 a 23 PROVADOS.
XXXII- Resultou de prova documental junta aos autos, corroborada pelo depoimento prestado pela testemunha R…, que a 2ª Ré tinha acordado com o Autor que a assinatura do contrato promessa de compra seria no dia 14/07/2017, as 13:00h, ou seja, no dia seguinte ao envio dos documentos referentes ao imóvel pelo que não tinha ou douto Tribunal a quo porque não ter considerado provado o facto 26 – vide emails juntos como documentos n.ºs 12 a 14 da Petição inicial a fls. dos autos e cujos teores se dão por integralmente reproduzidos para todos os devidos efeitos legais e Depoimento da testemunha R…, gravado na totalidade no sistema “Citius”, na sessão de audiência de julgamento de 20/03/2023, tendo sido iniciado as 14:23 Horas com a duração total de 1 h e 02 min
XXXIII- A assinatura do contrato promessa de compra e venda não se realizou no
dia 14/07/2017 porquanto tendo a mandatária do Autor constatado que, da documentação remetida pela 2ª Ré no dia anterior, não constava a minuta do contrato promessa, recomendando o Autor a não assinar o contrato no dia 14/07/2017 sem antes o mesmo ser visto e analisado.
XXXIV- Assim, contrariamente ao alegado pelas Apelantes, o Facto 26 deve manter-se como PROVADO.
XXXV- Resulta de prova testemunhal inequívoca que por deliberação da Assembleia Geral Ordinária de Condóminos do prédio sito na Rua (…), na qual tinham participado, entre outros, as Sr.ªs “S… e O…, proprietárias da Fração E, proprietárias da L(…), Lda., que detêm a Fração (E) com 130 de permilagem” foi deliberado “com o total de 630 de permilagem correspondentes aos votos contra dos (…) condóminos (…) Sr. M. (…) Sr.ª F… (…) Sr. G. e Sr.ª M.” não aprovar a “ocupação dos espaços comuns (sótão) por parte da Fração (E)” – vide acta de condomínio n.º 5 junta como documento n.º 21 da Petição Inicial e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos efeitos legais.
XXXVI- Na referida assembleia de condomínio de 22/07/2017, confessadamente estiveram presentes as representantes legais da 1ª Ré, as testemunhas O… e S…- Depoimento de O… gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 04/01/2023, tendo sido iniciado as 14:19 Horas com a duração total de 1 h e 37 min e Depoimento de S…, gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 06/12/2022, tendo sido iniciado as 14:21 Horas com a duração total de 37:29 min
XXXVII- O Autor e a sua mandatária apenas tiveram conhecimento da existência da deliberação condómina de 22/02/2017, na assembleia de condomínio realizada em 23/01/2019, ou seja, em momento muito ulterior à aquisição da fracção - Depoimento e declarações de parte do Autor (…), gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 16/11/2022, tendo sido iniciado as 14:32 Horas com a duração total de 1 h e 21 min e Depoimento da testemunha R…, gravado na totalidade no sistema “Citius”, na sessão de audiência de julgamento de 20/03/2023, tendo sido iniciado as 14:23 Horas com a duração total de 1 h e 02 min.
XXXVIII- Até janeiro de 2019, o Autor desconhecia em absoluto que existia uma deliberação do condomínio que não autorizava a 1ª Ré a utilizar / ocupar/ o segundo piso da fracção.
XXXIX- Foi assim apenas na assembleia de condomínio de 23/01/2019 que o Autor, e sua mandataria, foram surpreendidos com o facto de o sótão /piso 2 da fracção ser uma parte comum do prédio; com o facto de que, tendo estado presentes na assembleia de 22/02/2017, as representantes legais da 1ª Ré, lhe omitiram a deliberação que não autorizava a ocupação daquele espaço.
XL- Ainda que tenham recusado a assinar a ata da assembleia de condomínio de 22/07/2017, as representantes legais da 1ª Ré, receberam e leram a referida ata, por email e através de cara de registada e depois de o administrador do condomínio ter tentado recolher sua assinatura.
XLI- Factualidade que alem de atestada pelo próprio Autor e pela sua Mandataria foi ainda corroborada pelos depoimentos das testemunhas O… e G… - Depoimento e declarações de parte do Autor (…), gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 16/11/2022, tendo sido iniciado as 14:32 Horas com a duração total de 1 h e 21 min e Depoimento da testemunha R…, gravado na totalidade no sistema “Citius”, na sessão de audiência de julgamento de 20/03/2023, tendo sido iniciado as 14:23 Horas com a duração total de 1 h e 02 min; Depoimento de O… gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 04/01/2023, tendo sido iniciado as 14:19 Horas com a duração total de 1 h e 37 min; Depoimento de G…, gravado na totalidade no sistema “Citius” na sessão de audiência de julgamento de 06/12/2022, tendo sido iniciado as 15:01 Horas com a duração total de 1 h e 12 min:
XLII- Pelo que, não tendo a 1ª Ré logrado apresentar quaisquer meios de prova que infirmassem os factos 9, 9, 38, 39, 40, 46, 47, 48 devem os mesmos manter-se como PROVADOS.
XLIII- É manifesto que, quando na assembleia de condóminos, realizada no dia 23/01/2019, o Autor teve conhecimento de que o sótão era uma parte comum do prédio, que a utilização deste espaço não se encontrava autorizada por uma deliberação do condomínio e que, cientes da existência desta deliberação, a 1ª e 2 Rés lhe omitiram toda
esta factualidade, o Autor se sentiu enganado, frustrado e indignado!
XLIV- Não tendo sido produzida, pelas Rés, qualquer prova que infirmasse o facto 42 que, consequentemente, deve manter-se como PROVADO.
XLV- Não enfermando a douta decisão a quo de qualquer contradição ou incoerência, quando em face dos factos provados, concluiu pela responsabilização da Rés e pela sua condenação no pagamento, ao Autor, de uma indemnização por danos patrimoniais e danos morais. (ainda que os 1.ºs, sejam a apurar em ulterior liquidação de sentença).
XLVI- Com efeito, não colhe a versão enviesada e rebuscada dos factos apresentada pelas Apelantes que querem fazer crer ao Tribunal que o Autor era investidor – por conseguinte, experiente na compra e venda de imoveis – assessorado por Advogados pelo que, munido de toda a documentação atinente imóvel em momento anterior à sua aquisição, só não se aperceberam ( o autor e os seus mandatários) de que não estava a ser comprado um “duplex” por incúria ou prestação de um mau serviço pelos seus mandatários.
XLVII- Ignoram, contudo, as Apelantes, que não lograram, em momento algum demonstrar:
i) que o Autor alguma vez tenha informado ou dado a conhecer aos seus advogados de que o imóvel em apreço, tinha dois pisos
ii) que os advogados do Autor conheciam a realidade física do imóvel!
XLVIII- Por outras palavras, pasme-se, as Apelantes pretendem imputar ao próprio Autor e aos respectivos mandatários o facto de terem sido, por elas, (deliberadamente), enganados.
XLIX- Em primeiro lugar e desde logo, a caracterização do Autor como um investidor é um facto puramente conclusivo e insuscetível de prova; na realidade o que resultou da prova produzida é que o imóvel dos autos foi o 2.º, num total de 3 imoveis que comprou em Portugal.
L- O Autor é, ademais, um cidadão estrangeiro que não fala nem compreender a língua portuguesa.
LI- A escolha e negociação da compra do imóvel em causa nos presentes autos foi exclusivamente feita pelo Autor e pela testemunha C…, que o assessorou nas pesquisas dos anúncios de venda de “Duplex” sitos em Lisboa e o acompanhou nas visitas ao imóvel e na negociação das condições essenciais do negócio.
LII- Nas visitas ao imóvel o Autor nunca foi acompanhado dos seus mandatários pelo que estes nunca puderam constar que o imóvel tinha dois pisos.
III- As únicas informações sobre o imóvel que os Mandatários do Autor revelaram ter conhecimento antes da venda eram de que se tratava de um 2.º andar, sito na Graça, e que teria uma vista fantástica sobre a cidade de Lisboa.
LIV- Em face da análise que fizeram à caderneta predial e a certidão predial do imóvel, absolutamente convictos de que o imóvel teria apenas um piso.
LV- Omitindo, deliberadamente, as características físicas do imóvel aos mandatários do Autor, as Apelantes, confiram que os mesmos chegariam à conclusão de que o imóvel teria dois pisos se tivessem lido o certificado energético do imóvel, único documento onde vem referida a existência de um piso superior na fracção.
LVI- Da prova testemunhal produzida em sede audiência de julgamento, porém, o que resultou provado foi que, tratando.se de documento eminentemente técnico que avalia exclusivamente o desempenho energético dos imoveis, a conferência que foi feita deste documento, pelos mandatários do Autor, limitou-se à verificação de que correspondia ao imóvel objecto do negócio, se foi emitido por entidade credenciada e a respectiva data de validade.
LVII- Ou seja, os Mandatários, não estando minimamente alertados para o facto de que o imóvel pudesse ter dois pisos, não leram o certificado energético na sua integralidade.
LVIII- Identicamente, no acto da escritura publica de compra e venda, a notária não leu o certificado energético do imóvel e, nesse acto, nenhuma referência foi feita quanto à existência de 2 pisos na fracção.
LIX- O que não se compreende - e que as Apelantes deliberadamente ignoram - é em que é que uma eventual má prestação de serviços dos mandatários para com o Autor desculpabiliza ou justifica a conduta omissiva e ilícita das Rés.
LX- A eventual incompetência dos mandatários não pode servir para encobrir, muito menos para desculpabilizar, a conduta enganadora das Rés!
LXI- As 1ª e 2ª Rés tiveram várias oportunidades para prestarem, também aos mandatários do Autor, a informação de que o 2.º piso da fracção do imóvel era parte comum do prédio e de que, além disso, existia uma deliberação da assembleia de condóminos que proibia/não autorizava essa utilização!
LXII- Deliberadamente nunca o fizeram!
LXIII- Pelo que, concluiu e bem, o douto tribunal a quo não ser defensável que era aos advogados do Autor que, perante a documentação que lhes foi enviada, incumbia ter percebido a divergência entre a pretensão aquisitiva do Autor e a efetiva situação real e jurídica da fração autónoma em causa, uma vez que dos factos considerados demonstrados resulta que o Autor não fez menção àqueles de que se tratava de um duplex, e quando o único documento entregue aos Advogados do Autor que permitiria percecionar a discrepância de áreas seria o certificado energético; o qual tem um cariz técnico específico e que, por natureza, não define a constituição física do imóvel, ao contrário da certidão predial e caderneta matricial.
LXIV- Na pendência da presente acção, o Autor desistiu do pedido de anulação do negócio, mantendo, não obstante o erro em que foi induzido, interesse no negócio celebrado, mas pelo preço correspondente ao imóvel que, efectivamente, comprou.
LXV- Perante a prova das circunstâncias em que ocorreram as visitas ao imóvel e as negociações tidas com o Autor com vista à aquisição do imóvel, ao Douto Tribunal a quo – e bem - não restaram dúvidas de que 2 ª Ré, incumpriu os deveres legais de informação e de esclarecimento a que estava adstrita no exercício da sua actividade de mediadora imobiliária previstos na da Lei n.º.15/2013, de 8 de Fevereiro, estando, por isso, preenchido o pressuposto da ilicitude necessário à sua responsabilização pelos eventuais danos acusados ao Autor – cfr. artigo 485.º n.º2 do CC.
LXVI- Igual responsabilização não pode deixar de ser assacada também à 1ª Ré, por força da actuação de mediação imobiliária, ilícita e culposa da 2ª Ré, e pela exata medida desta.
LXVII- Em face da inexistência das características e tipologia do imóvel anunciadas e que o Autor tinha percecionado, andou bem o douto Tribunal a quo quando considerou que a venda em causa é enquadrável no disposto no artigo 913.º do CC sob a epígrafe “Venda de coisas defeituosas”.
LXVIII- Pelo que estando o Autor disposto a manter o negócio, mas por preço inferior ao que pagou, é de reconhecer-lhe o direito à redução do preço nos termos previstos no artigo 911.º do CC, conjugado com o artigo 884.º do mesmo diploma.
LXIX- Nenhum reparo merecendo a douta sentença a quo quando, em face do exposto, quando considerou que ao Autor foram, efetivamente, infligidos danos, ainda que em montante a apurar, acrescido de juros à taxa legal a partir da posterior liquidação da indemnização, nos termos dos artigos 805.º 806.º e 559 do CC.
LXX- Danos, esses, que são, exclusivamente, imputáveis à 1ª e 2ª Rés; o que, necessariamente, as faz incorrer na obrigação de indemnizar o Autor!
LXXI- Cabalmente demonstrada nos autos a responsabilidade da 1ª Ré, responsável, por força da actuação de mediação imobiliária, ilícita e culposa da 2ª Ré, e que o Autor foi, por estas enganado, não se vislumbram motivos para que a responsabilidade pelos prejuízos causados ao Autor não abranja também os danos não patrimoniais.
LXXII- A responsabilidade da 3ª Ré pelo ressarcimento dos danos do Autor, decorre do facto e de, entre esta e a 2ª Ré, vigorar a apólice n.º 3960494, do ramo de “Responsabilidade Civil de Mediadoras Imobiliárias” - vide facto provado 15.
LXXIII- Em síntese, foi feita pelo douto Tribunal a quo, a esperada valoração e apreciação da prova produzida, não enfermando a douta sentença a quo de nenhum dos apontados erros de julgamento da matéria de facto impugnada pelas Apelantes.
LXXIV- A douta sentença recorrida não foi ainda proferida em violação do disposto nos artigos 2.º, n.º7, 7.º n.º5 e 17.º da lei n.º15/2013, de 08.02 bem como do disposto nos artigos 342.º, n.º1, 483.º e 487.º do Código Civil, devendo, por isso, manter-se, nos termos e com a fundamentação aduzida pelo douto Tribunal a quo”.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
*
Objeto do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas suas conclusões, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cf. arts. 635º, nº 4, 639º, nº 1, e 662º, nº 2, todos do Código de Processo Civil), sendo que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e é livre na interpretação e aplicação do direito (cf. art.º 5º, nº3 do mesmo Código).
No caso, cumpre decidir as seguintes questões:
a) Impugnação de facto;
b) Se recai sobre as rés e interveniente principal o dever de indemnização do autor em virtude de não lhe terem sido prestadas todas as informações relativas ao imóvel objeto de compra e venda.
Fundamentação de Facto
Da impugnação da decisão de facto
De acordo com o disposto no art. 639º, nº 1, do Código de Processo Civil, “O recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão.”, explicando António Abrantes Geraldes[2] que esta norma tem cariz genérico, “de tal modo que tanto se reporta aos recursos em que sejam unicamente suscitadas questões de direito, como àqueles que também envolvam a impugnação da decisão da matéria de facto. Em qualquer caso, cumpre ao recorrente enunciar os fundamentos da sua pretensão no sentido da alteração, anulação ou revogação da decisão, rematando com as conclusões que representarão a síntese das questões que integram o objeto do recurso”.
No que em particular diz respeito à impugnação da decisão de facto, dispõe o referido art. 640º:
“1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte: a)Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
(…)”.
Relativamente ao recurso que envolva impugnação da decisão da matéria de facto, salienta, ainda, aquele mesmo autor, o seguinte:
“a) Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões;
b) Deve ainda especificar, na motivação, os meios de prova, constantes do processo ou que nele tenham sido registados que, no seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos.
c) Relativamente a pontos de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em prova gravada, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar, com exatidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos;
d) (…)
e) O recorrente deixará expressa, na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente. (…)”.[3]
Em linha com o exposto, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça nº 12/2023, proferido a 17 de outubro de 2023, no processo 8344/17.6T8STB.E1-A.S1, e publicado no Diário da República a 14 de novembro de 2023, uniformizou Jurisprudência nos seguintes termos: “Nos termos da alínea c), do nº 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações.”
O que releva em sede de impugnação da decisão de facto são os pontos concretamente assinalados pelo recorrente, relativamente aos quais há de indicar os meios de prova que impõem decisão diversa (exigindo-se-lhe, assim, que fundamente em que medida esses meios de prova conduzem a decisão distinta da que foi proferida pelo juiz em 1ª instância) e rematar posteriormente a sua motivação com a decisão que a seu ver deve ser proferida relativamente a cada um dos pontos impugnados, sendo pacífico a nível jurisprudencial, e conforme decisão do Supremo Tribunal de Justiça, de 7 de setembro de 2017 (acórdão proferido no processo nº 959/09.2TVLSB.L1.S1, acessível em www.dgsi.pt), que “… o nosso regime de sindicância da decisão de facto pela 2.ª instância tem em vista não um segundo julgamento latitudinário da causa, mas sim a reapreciação dos juízos de facto parcelares impugnados, na perspetiva de erros de julgamento específicos, o que requer, por banda do impugnante, uma argumentação probatória que, no limite, os configure”.
Não obstante estar garantido um duplo grau de jurisdição na apreciação da matéria de facto, não compete à Relação proceder a um segundo julgamento, competindo-lhe apenas reapreciar os pontos de facto enunciados pela(s) parte(s) segundo o princípio da livre apreciação da prova previsto no art. 607º, nº 5, do Código de Processo Civil.
Na reapreciação da matéria de facto o Tribunal da Relação pode socorrer-se de todos os meios probatórios constantes dos autos, e recorrer, se necessário, a presunções judiciais; caso venha a proceder à alteração de qualquer facto terá de aferir sobre a necessidade de alterar outro ou outros factos concretos, que não obstante não tenham sido objeto de impugnação, exijam também alteração em consequência e por força das alterações introduzidas na matéria de facto que tinha sido objeto de impugnação.
A apreciação da impugnação da decisão de facto tem como ponto de partida a fundamentação de facto da 1.ª instância, pois será sobre tal decisão que o tribunal de recurso terá de aferir se ocorreu qualquer erro na formação da convicção do julgador ou se, pelo contrário, se pode concluir pela razoabilidade da sua convicção, quando analisada e avaliada à luz das regras da lógica, da ciência e da experiência de vida.
No caso, cumpre ainda salientar, tendo em consideração o modo como os recorrentes alinham as respetivas impugnações da decisão de facto – nalgumas circunstâncias impugnam, em simultâneo, mais do que um ponto de facto – que quando existe conexão entre vários pontos factuais, nada obsta a que a impugnação seja feita por “blocos de factos”. Neste sentido, veja-se o Sumário do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14/01/2023 ( processo Nº 1121/13.5TVLSB.L2.S1, acessível em www.dgsi.pt):
“(…)
II - A impugnação da matéria de facto deve, em regra, especificar os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa da recorrida, relativamente a cada um dos pontos da matéria impugnada.
III -. Tendo em conta os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade ínsitos no conceito de processo equitativo (artigo 20.º, n.º 4, da CRP), nada obsta a que a impugnação da matéria de facto seja efetuada por “blocos de factos”, quando os pontos integrantes de cada um desses blocos apresentem entre si evidente conexão e, para além disso - tendo em conta as circunstâncias do caso concreto, nomeadamente, o número de factos impugnados e a extensão e conexão dos meios de prova -, o conteúdo da impugnação seja perfeitamente compreensível pela parte contrária e pelo tribunal, não exigindo a sua análise um esforço anómalo, superior ao normalmente suposto.”
*
A ré “L(…) Lda” impugna, em bloco, os pontos, 4, 5, e 17 da matéria de facto provada – e também o facto 20 -, requerendo sejam os mesmos dados como não provados.
Para tanto, diz que contrariamente ao decidido em 1ª instância, o que ficou escrito nos articulados contraria a matéria de facto provada; que os testemunhos de C…, de J…, e de S…, nas passagens da gravação respetivamente assinaladas e que deixou transcritas, impõem que tal matéria seja julgada como não provada, e embora não produza argumentação no sentido destes testemunhos conduzirem à decisão final por que pugna quanto a cada um desses factos, impõe-se a apreciação da impugnação na medida em que é posta em causa a ausência de acordo quanto a parte da matéria em questão.
A interveniente principal “Generali Seguros, S.A.” impugnou aqueles mesmos pontos de facto.
Com relevância para a decisão, diz que sobre tal matéria não existe acordo em sede de articulados; que os depoimentos das testemunhas já acima identificadas, nas passagens das gravações que indica e transcreve, não permitem sustentar a matéria provada em cada um dos ditos pontos, na medida em que através deles não é possível conhecer a descrição exata do anúncio publicitado pela mediadora para a venda do imóvel em causa, inexistindo igualmente prova documental e/ou prova testemunhal da qual se possa aferir que foi anunciada a venda de um “T2+1”.
A ré “A(…), Ldª” impugna também os pontos 4, 5, 17 e 20 da matéria de facto e requer sejam os mesmos julgados como não provados.
Diz, para tanto, que o documento nº 6 apresentado com a petição inicial não pode ser usado para conhecer a publicitação da venda do imóvel, em virtude de não ser da autoria da ré mediadora; aponta, ainda, os testemunhos de S…, O…, C…, e J… nas partes assinaladas e transcritas, dos quais conclui que nenhuma dessas testemunhas teve conhecimento do teor do anúncio de venda que foi publicado; e à semelhança das demais rés não aceita a existência de acordo sobre as matérias em causa.
São os seguintes, os factos impugnados:
4. O Autor tomou conhecimento de que a fração sita na Rua (…), em Lisboa, se encontrava à venda através de um anúncio, publicado na internet, idêntico ao constante de fls. 33 a 35 verso dos autos.
5. No referido anúncio, a fração em causa vinha assim descrita:
“Duplex à venda em São Vicente, Lisboa Apartamento Duplex totalmente remodelado, com vista sobre a cidade de Lisboa e virado para o Tejo.
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Orientação Este, Oeste”.
17. A fração referida em 3. ponto ii), foi publicitada pela segunda Ré como um duplex - T2 mais 1.
20. O Autor estava convencido, aquando da aquisição da fração referida em 3. ponto ii), de que esta correspondia ao duplex anunciado.
A Mª juíza do tribunal de 1ª instância fundamentou a sua decisão nos seguintes termos:
“Os factos ínsitos nos pontos 4., 5., (…) e 7. da Matéria de Facto Provada resultam do acordo entre as partes, evidenciada pela contraposição dos respetivos articulados, bem como, do Anúncio constante de fls. 33 a 35. Ao considerar demonstrados os factos constantes dos pontos 16., 17., 18., 19., 20., 21, 22., 23., 24., 25., 34., 39., 41. e 42. da Matéria de Facto Provada, o Tribunal valorou o Depoimento de Parte e as Declarações de Partes proferidas pelo Autor (…), as quais se mostraram espontâneas e credíveis, atenta a riqueza de pormenor e coerência intrínseca.
No âmbito do depoimento de parte, explicou que visitou o imóvel em causa, por duas vezes, antes de o comprar, tendo pedido diversos documentos, designadamente, as plantas do mesmo, as quais apenas não lhe foram fornecidas em momento posterior à compra. Admitiu que foi assessorado pela sociedade de Advogados (…) para a aquisição dos imóveis em Portugal e que iniciou o processo aquisitivo de imóveis em território português cerca de dois meses antes de 21.10.2016.
Esclareceu que apenas conheceu a vendedora no dia em que assinou o contrato no escritório de Advogados, sendo que nunca lhe foi dito que o sótão era parte comum, em qualquer circunstância.
Por sua vez, em sede das Declarações de Parte, referiu que tem nacionalidade norte americana e reside em Los Angeles, no estado da Califórnia, sendo que não fala nem compreende a língua portuguesa, mas fala e entende um pouco de castelhano.
Disse que no anúncio a que teve acesso, a fração não tinha qualquer separação entre o primeiro e segundo piso do imóvel, tendo apenas uma única porta de acesso (entrada e saída) de e para o exterior. Reforçou que o mediador nunca referiu que o sótão era parte comum do prédio, tendo sido o próprio a sugerir que destelhasse parcialmente o telhado, com vista a beneficiar do terraço que já estava preparado para o efeito, pelo que não tem dúvidas de que o mesmo compreendeu que tal era determinante para a compra da fração.
As Declarações de parte do Autor (…), foram corroboradas, no que às características do imóvel publicitadas diz respeito, visitas ao mesmo e interação com o mediador, pelo depoimento da testemunha C….
Efetivamente, foi esta testemunha que referenciou ao Autor a fração autónoma em causa nos presentes autos, após efetuar busca na internet, uma vez que sabia as caraterísticas imobiliárias por este pretendidas. A testemunha mencionou, de forma serena e convicta, que no site que consultou, a fração estava publicitada como sendo um duplex, tendo telefonado para o contacto constante do anúncio e marcado visita, sendo que, na sequência de tais diligências, agendou e acompanhou a visita à fração, tendo a mesma sido conduzida pelo Sr. J…, representante legal da segunda Ré.
Por sua vez, no que respeita à testemunha A…, gerente da segunda Ré, (…), foi a mesma confrontada com o anúncio constante dos autos, tendo referido que tal anúncio é de outra agência que não a sua. Posteriormente, acabou por admitir que apesar de não ter guardado o seu anúncio promocional, publicitou a casa como T2 mais 1, para chamar clientela, sendo que depois explicava que a parte de cima era apenas para uso e não se encontra à venda, referindo, no entanto, que vendeu um T2 mais 1.
Começou por afirmar que procedeu à entrega da documentação, referente à fração em causa, aos advogados do Autor, designadamente, a planta do imóvel.
Solicitada a especificação da documentação entregue, referiu várias vezes “toda a documentação necessária”, nunca enumerando, com exatidão, os documentos entregues. Perguntado se o Autor solicitou plantas da fração respondeu que não, desconhecendo se as plantas foram disponibilizadas.
Confirmou que promoveu a venda da fração em causa à primeira Ré e, posteriormente, ao Autor. Informou que nas visitas efetuadas pelo Autor este foi sempre acompanhado pela Sra. C… e que entregou as chaves da fração aos Advogados do Autor antes da celebração do contrato-promessa de compra e venda que veio a ser assinado no escritório dos Advogados.
Referiu, ainda, que disse ao Autor por duas vezes, que só estava à venda a parte de baixo da fração e que a parte de cima da arrecadação é para uso do proprietário.
Perguntado se o Autor percebeu essa informação, respondeu que sim porque o mesmo não perguntou mais nada.
Disse que o Autor e a amiga referiram que pretendiam tirar as telhas e respondeu que isso não seria possível devido ao ar condicionado e por tal piso ser apenas para uso.
No que respeita ao depoimento prestado pela testemunha, o Tribunal considerou-o prolixo e impulsivo, na medida em que de forma sistemática respondia antes do Tribunal concluir a formulação das perguntas, denotando várias inconsistências, nervosismo e falta de rigor, razão pela qual o Tribunal atendeu apenas às declarações do Declarante, ao considerar demonstrado o facto ínsito no ponto 17. da Matéria de Facto Provada.
Efetivamente, a versão dos factos apresentada pelo Autor, designadamente, no que respeita à omissão, pela mediadora e pela vendedora, de que o sótão se tratava de uma parte comum, cujo uso exclusivo do mesmo pelo proprietário respetivo, nem sequer se encontrava assegurado, encontra respaldo, quer no depoimento prestado pela testemunha acima referida, C…, quer nos depoimentos prestados pelos condóminos que presenciaram a reação do Autor, em sede da Assembleia Geral de Condóminos, quando lhe foi transmitida a situação real da fração, bem com, pela Advogada que o acompanhou e o representou em tal Assembleia, a que infra se fará referência. (…)”.
Os factos provados sob os pontos 4, e 5, correspondem ao que foi alegado sob os artigos 16º e 17º da petição inicial.
Da leitura das contestações apresentadas resulta sem margem para qualquer dúvida a impugnação da dita matéria factual. Consequentemente, tal matéria não pode ser dada como provada com base no acordo das partes como decidido em 1ª instância.
Analisado o documento nº 6, não podemos concluir que o anúncio do imóvel que o mesmo encerra seja da autoria da sociedade mediadora, ou que esta o tenha elaborado e remetido ao anunciante “Idealista”.
O anúncio promocional elaborado e/ou mandado elaborar por “L(…), Ldª” não foi junto aos autos, alegadamente, por já não estar na posse daquela, a crer no depoimento de A…, gerente daquela ré e que não elucidou o tribunal sobre todos os dizeres do anúncio da responsabilidade da mediadora, tendo salientado que o anúncio que constitui o documento nº 6 contém dizeres que habitualmente não usa e que especificou em audiência, mas que não se reportam à tipologia anunciada.
As demais testemunhas, acima identificadas, disseram não ter conhecimento sobre a publicidade da venda e/ou o teor do(s) anúncios.
No art. 16º, da petição inicial é o próprio autor que afirma que o anúncio através do qual teve conhecimento da venda do imóvel era idêntico ao do documento nº 6, mas embora proceda à descrição do anúncio ali contido – cf. art. 17º da p. i. -, certo é que em momento algum identificou os concretos pontos coincidentes entre aquele que visualizou e/ou de que teve conhecimento, e aquele a que corresponde o documento nº 6.
Do testemunho de H…, que no decurso do seu depoimento foi confrontada com o dito documento nº 6, e que depôs com aparente isenção, desinteresse e objetividade, podemos concluir que para além do dito anúncio, existia pelo menos outro, no qual era anunciada a venda do apartamento como sendo um duplex.
Tendo presente o testemunho espontâneo de A…, e não obstante se desconheça o texto publicitário integral da responsabilidade da ré mediadora (pelas razões acima aduzidas), é inequívoco que do mesmo constava o anúncio de venda de um T2+1, pois foi a testemunha que assim o declarou, explicando que tal referência se destinava a “chamar” clientela, tendo ainda explicado, mais uma vez de forma espontânea, e com evidente conhecimento sobre a realidade em causa - dada a sua experiência profissional -, que em “linguagem imobiliária” tal designação corresponde a “(…) um apartamento que está à venda com 2 quartos em baixo e o T1 é um anexo em cima”, donde temos de concluir, face às regras da experiência, que a ré publicitou a venda de um apartamento duplex (designação comum para a descrição da referida tipologia), sendo a tipologia do imóvel um dos elementos essenciais e indispensável em qualquer publicitação de venda, como também decorre das regras da experiência.
Por outro lado, C… explicou a busca realizada na internet e as “palavras-chave” para tanto usadas: “duplex” e “vista”, em resultado da qual veio a visualizar um anúncio promocional da venda da fração imobiliária, que posteriormente visitou, depois de ligar para o número constante desse mesmo anúncio e de marcar visita, a qual foi conduzida pela testemunha J…, sendo que esta testemunha confirmou ter acompanhado as visitas ao imóvel, designadamente as que foram feitas pelo autor.
A prova indicada pelas apelantes – nomeadamente as passagens dos testemunhos que deixaram transcritos, dos quais se extrai que não tiveram conhecimento do teor do anúncio - não infirmam, nesta parte, a análise crítica e conjunta da prova feita em 1ª instância, quanto aos ponto 17 e 20 da matéria de facto provada, sendo que quanto à matéria constante deste último ponto, e analisados crítica e conjugadamente os testemunhos de A… e C…, podemos concluir com um grau de segurança muito elevada, a raiar a certeza absoluta, e independentemente de não ter sido apresentado o anúncio publicitado pela mediadora, que tal anúncio promovia a venda de um duplex e que foi em consequência da visualização de tal anúncio que o autor veio a ter contato com o imóvel.
Assim, concluímos que quanto aos pontos 17 e 20, a Mª juíza de 1ª instância procedeu ao exame analítico, valorativo e crítico dos meios de prova concretamente indicados, tendo referido as razões da formação da sua convicção e fê-lo de forma objetiva, coerente e sólida, com apelo à razão, expondo de forma detalhada e explicativa as razões do seu convencimento (nomeadamente no que tange à apreciação crítica do testemunho de J…), que sufragamos, por termos por correto em face da prova produzida e analisada, cabalmente motivadora do juízo final quanto à apreensão da realidade factual em causa, e que não logramos como sindicar com base nas passagens das gravações dos testemunhos transcritos por cada uma das apelantes e/ou segundo as regras da lógica, da ciência e da experiência, restando concluir pela inexistência de erro de julgamento.
Cabe, ainda, acrescentar, tendo presente as alegações da apelante (…), que o facto nº 20 não é contraditório com aquele que está provado sob o nº 28 (como melhor veremos infra) e/ou com o alegado perfil de investidor do autor, que não é possível caracterizar apenas com base na circunstância de ter adquirido os imóveis identificados nos autos.
Improcedem, assim, as apelações quanto aos pontos 17 e 20.
Mas em razão do exposto, as apelações procedem parcialmente quanto aos pontos 4 e 5, determinando-se o seguinte:
O ponto 4 da matéria de facto provada passa a ter a seguinte redação:
4. O Autor tomou conhecimento de que a fração sita na Rua (…), em Lisboa, se encontrava à venda através de um anúncio que foi publicado na internet.
Quanto ao ponto nº 5, determina-se a sua eliminação, na medida em que, estando suportado por prova documental, revela-se inócuo à decisão, face à nova redação do ponto 4 dos factos provados.
*
Da impugnação do ponto 7.
Ficou provado sob 7, o seguinte: No imóvel referido em 3., ponto ii), não existia qualquer separação entre o primeiro e segundo piso do imóvel, tendo uma única porta de acesso (entrada e saída) de e para o exterior.
Dizem a ré imobiliária, a seguradora interveniente, e bem assim, a primeira ré, que este facto deve ser julgado como não provado, porquanto quer as fotografias juntas com o documento nº 6 da petição inicial, quer as que foram juntas com a contestação, mostram a existência de uma escada a separar os 2 pisos, o que é também confirmado pelo próprio autor, na parte das suas declarações expressamente assinaladas e transcritas.
Nenhum dos apelantes põe em causa a última parte do sobredito facto. Por seu turno, as fotografias da fração em causa que constam dos autos, nomeadamente, as que foram apresentadas pelo autor com a petição inicial mostram que existe uma escada no interior da fração imobiliária que dá acesso a um piso superior, ligando os dois pisos.
Deste modo, e em conformidade com a prova produzida e mencionada, determina-se que o dito facto passe a ter a seguinte redação, que permite maior esclarecimento sobre a configuração do local:
No imóvel referido em 3., ponto ii), existe uma escada que conduz a um segundo piso superior, existindo uma única porta de acesso (entrada e saída) de e para o exterior.
*
Da impugnação do ponto 18 da matéria de facto provada:
18. Em momento algum das negociações e no momento de aquisição da fração autónoma referida em 3. ponto ii) pelo Autor, a 1.ª e a 2.ª Ré o esclareceram sobre o segundo piso do duplex constituir parte comum do edifício em propriedade horizontal, de utilização exclusiva, não autorizada à anterior proprietária da referida fração.
A interveniente principal indicou as declarações das testemunhas que em seu entender evidenciam que aquela matéria não pode ser dada como provada, ou, então, a sê-lo, que terá de o ser nos seguintes termos:
“18. Em momento algum das negociações e no momento de aquisição da fração autónoma referida em 3. ponto ii) pelo Autor, os seus Advogados, a 1.ª e a 2.ª Ré o esclareceram sobre o segundo piso constituir parte comum do edifício em propriedade horizontal.”
Acrescenta que a conclusão ínsita no ponto 18 está em contradição com o facto nº 44.
A ré mediadora também impugnou o facto 18, apelando ao depoimento prestado por J…, na passagem também identificada por aquela outra apelante, e bem assim, ao testemunho de G…, que transcreveu, na parte que pretende ver reapreciada.
Procedemos à audição da inquirição das sobreditas testemunhas.
Diga-se, desde logo, que não se nos afigura credível, à luz da lógica e das regras da experiência de vida, que o Sr. G… estivesse sempre à espera ou que conseguisse dar conta de todas as vezes que o imóvel em questão pudesse ser visitado por potenciais compradores. De todo o modo, não resulta dos depoimentos de J… e/ou de G…, que na presença do autor e com referência à fração em questão, tivesse feito qualquer advertência quanto ao alegado “sótão” não integrar a fração imobiliária em causa e constituir parte comum do edifício, e, ainda que o tivesse feito, há que recordar que o autor não fala a língua portuguesa…
No que diz respeito à intervenção dos advogados no ato da celebração dos contratos (contrato promessa e escritura de compra e venda), há que dizer, em primeiro lugar, que não está em discussão qualquer responsabilidade dos advogados mandatados pelo autor no âmbito do negócio em causa, em segundo lugar, que a eventual responsabilidade de tais profissionais não colide e não afasta a responsabilidade de outros intervenientes no negócio.
É ponto assente, pelas razões já expostas, que o autor firmou convicção que iria comprar um apartamento duplex e o simples facto de nunca ter mencionado tal tipologia aos advogados em nada abala a circunstância de ter adquirido tal convicção.
A testemunha R…, advogada, inicialmente mandatada pelo autor, disse espontaneamente que o mesmo referenciava positivamente as “vistas” do imóvel, circunstância que nos habilita, desde logo, a concluir tratar-se de um elemento de primordial importância para a realização da compra do imóvel. Por outro lado, a prova testemunhal produzida, desde logo o testemunho do gerente da mediadora e de C…, aliada aos registos fotográficos constantes dos autos demonstram que as ditas “vistas” eram as alcançáveis a partir do piso a que se acedia pelas escadas existentes no interior da fração (diga-se que a valorização de tal elemento – a vista conferida pelos imóveis - é comum a muitos dos cidadãos estrangeiros que adquirem imóveis na cidade de Lisboa, posto que como é do conhecimento geral e que a nossa experiência profissional também permite afirmar – fundada na análise de casos idênticos – são as vistas sobre determinadas zonas da cidade e/ou sobre o rio Tejo, que desencadeiam a vontade de comprar casa naquela cidade).
Ainda com base nas declarações daquela advogada, a questão da tipologia nunca foi abordada diretamente com o cliente (nem por iniciativa deste, nem por iniciativa dos advogados), nomeadamente aquando da análise dos documentos que enumerou e que declarou ter analisado antes da concretização do negócio, documentos que de per si, não são suscetíveis de gerar dúvida sobre a composição/tipologia da fração, mas cuja descrição não se compagina com as características reais da mesma e só apreensíveis para quem a tivesse visitado, como foi o caso do autor, sempre se acrescentando que o cidadão médio e minimamente esclarecido não colocaria a hipótese de um piso ao qual só se acede pelo interior da fração que está a comprar constituísse parte comum do edifício, o que não nos permite estranhar a ausência de qualquer referência expressa a tal situação por parte do autor junto dos advogados.
Trata-se de situação incomum, como se colhe das regras da experiência. Aliás, a dita testemunha, advogada, disse, inclusivamente, que depois de ter tomado conhecimento sobre as características desta fração imobiliária que não correspondem, na íntegra, à descrição constante de documentos como a caderneta predial, levaram-na a alterar as regras de procedimento, no sentido de atualmente exigir as atas de condomínio quando intervém em qualquer ato referente a compra e venda de frações em propriedade horizontal.
Do depoimento de G…, e bem assim dos demais condóminos ouvidos em audiência – como assinalado na sentença recorrida - extrai-se, ainda, que o autor ficou surpreendido quando lhe foi dada a conhecer a real composição da fração e que o mesmo foi perentório em afirmar que tinha comprado tudo, o que corrobora a falta de comunicação anterior sobre as características da fração, reiterando-se, aqui, a concordância quanto ao juízo crítico formulado em 1ª instância relativamente ao testemunho de J…, e à falta de credibilidade das suas declarações quando declarou ter informado o autor, aquando da(s) visita(s) ao imóvel, que o “sótão” ou piso superior constituía uma parte comum do edifício, sendo de realçar que não explicou como logrou “passar” tal informação ao autor depois de ter anunciado uma tipologia T2+1 e perante as características da fração, de que aquele se apercebeu necessariamente aquando das visitas, nomeadamente, perante a ligação a um segundo piso e uma única porta de entrada e saída para o exterior, acrescendo que do seu depoimento não é possível extrair, com o mínimo de segurança, que antes da venda do imóvel tenha entregue planta da fração e do edifício, quer ao autor – que declarou tê-las pedido – quer aos advogados que aquele constituiu. Os depoimentos das testemunhas indicadas pelas apelantes, de per si, e/ou quando analisados conjugadamente, não infirmam, minimamente, o facto dado como provado, pois de nenhum deles resulta que tenha sido dada ao autor qualquer informação suscetível de contrariar a sua convicção de que estava a adquirir um duplex, não nos merecendo censura também neste tocante a apreciação crítica da prova feita em 1ª instância, que sufragamos. Por último, o dito facto não está em contradição com aquele que resultou provado sob o nº 44, concernente a outra realidade factual, a outro negócio de compra e venda, anterior ao que está em discussão (“No momento da escritura de compra e venda definitiva, os vendedores à data, Sr. E… e a Sra. D. V…, e também a própria 2.ª Ré indicaram que o espaço ocupado no último piso da fração em causa (entenda-se do 2.º piso da fração E) é parte comum e a sua ocupação sempre foi do conhecimento do condomínio e sua administração há bastantes anos”).
Improcedendo neste tocante a apelação, cremos que se impõe, no entanto, a correção da redação do ponto 18, de molde a conformá-la com as características da fração imobiliária em causa, pelo que do dito ponto passará a constar:
18. Em momento algum das negociações e no momento de aquisição da fração autónoma referida em 3. ponto ii) pelo Autor, a 1.ª e a 2.ª Ré o esclareceram sobre a circunstância de o segundo piso constituir parte comum do edifício em propriedade horizontal, de utilização exclusiva, não autorizada à anterior proprietária da referida fração.
*
Sob 19, ficou provado o seguinte: O Agente da 2.ª Ré, Sr. J…, garantiu ao Autor que a área que ficava no topo das escadas, atrás de um par de portas de vidro, diretamente debaixo do telhado e sob duas velux, podia ser facilmente destelhada e transformada num terraço ao ar livre, demonstrando com as suas mãos como as telhas eram fáceis de remover.
A apelante “…” e a interveniente alegam que este facto não pode resultar provado porquanto a única prova produzida foram as declarações do autor, que estão em clara contradição com o testemunho de J…, no trecho que deixaram transcrito “ Eu alertei que não o podiam fazer” “Não, isso é ridículo”.
No âmbito da impugnação da decisão relativa à matéria de facto e para que sejam cumpridos os ónus previstos no art. 640º, nº 1, al. b), in fine, e nº 2, al. a), do CPC, não basta que o recorrente indique os documentos e/ou transcreva os depoimentos que a seu ver não foram corretamente valorados, antes se lhe exigindo que exponha as razões por que as respostas devem ser no sentido por que pugna e não naquele que foi dado em 1ª instância. Exige-se, assim, ao recorrente, que faça uma análise crítica da prova invocada, confrontando-a com aquela que foi feita a 1ª instância, desconstruindo-a, em ordem a evidenciar o invocado erro de julgamento e a justificar a alteração do julgado. Caso assim não se entendesse, o tribunal de recurso acabaria por ter de proceder a um segundo julgamento da causa, que, como vimos anteriormente, não corresponde à vontade do legislador.
A propósito desta questão, e pela clareza de exposição, não podemos deixar de invocar o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido em 6 de julho de 2022 e relatado pelo Sr. Conselheiro Mário Belo Morgado (processo nº 3683/20.1T8VNG.P1.S1, acessível em www.dgsi.pt):
“Impugnar uma decisão significa, por isso, refutar as premissas e os motivos que lhe subjazem, contrapondo-lhe um pensamento (racionalidade) alternativo, que não dispensa a justificação das afirmações e a expressão de argumentos (tendentes a demonstrar a bondade dos motivos apresentados como sendo “bons motivos”).
Constituindo o julgamento de facto o domínio privilegiado dos “silogismos práticos”, exige-se que o impugnante ponha em causa as bases lógicas em que principalmente o mesmo assenta, enunciando os pertinentes motivos e contra-motivos.”
(…)
Impõe-se-lhe, no fundo, uma contra-análise crítica da prova, traduzida na desconstrução da lógica (racionalidade substantiva) subjacente à decisão recorrida e na concomitante proposta de uma argumentação alternativa e fundamentada.
(…)
Conexamente, em sede de apelação, é possível reconduzir a impugnação da decisão de facto a três grandes conjuntos de motivos: i) insuficiência/deficiência da motivação, em si mesma (exemplo: o tribunal recorrido não justifica minimamente as razões pelas quais dá crédito ao testemunho que está na base da pronúncia sobre um facto essencial, baseando-se apenas em critérios de valoração subjetiva, como por exemplo a veemência ou a assertividade)[7]; ii) vícios de raciocínio expressos na motivação (exemplo: o tribunal confere credibilidade a uma declaração que não observa os supra mencionados parâmetros de análise dos testemunhos[8] ou procede à valoração da prova em infração de princípios lógico-racionais); e iii) falhas objetivas de exatidão (exemplo: alegação de que uma testemunha não disse o que lhe é imputado na motivação).
Deste modo, quando a decisão de facto se mostre suficientemente motivada, o recorrente que a impugne, mormente por discordar do modo como foram valorados (ou não valorados) determinados depoimentos, não poderá limitar-se a alegar vagamente o seu desacordo; deverá identificar clara e concretamente as suas razões (sob pena – caso tenha observado os ónus formais de impugnação – de improcedência do recurso), numa argumentação lógico-racional alternativa à da sentença.”
Ora, a sentença recorrida mostra-se, nesta matéria, suficientemente fundamentada, tendo sido explicitadas as razões que permitiram conferir credibilidade às declarações do autor em detrimento do testemunho de A…, não tendo as recorrentes desconstruído, por qualquer via, a argumentação ali expendida, pois limitaram-se a invocar a existência de declarações contraditórias, incumprindo o dito ónus, razão pela qual improcede, nesta parte, o recurso.
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Vêm ainda impugnados, por todas as apelantes os seguintes pontos da matéria de facto provada:
21. (…) Caso contrário não teria adquirido a referida fração autónoma.
22. (…) A segunda Ré sabia que o referido nos pontos 19. e 20. eram os principais motivos do seu interesse na compra da fração referida em 3. ponto ii).
23. (…) Caso o A. tivesse conhecimento da deliberação referida em 9., jamais teria adquirido fração referida em 3. ponto ii).
A interveniente principal diz que estes factos não podem ser dados como provados porque não foram objeto da necessária prova, que recaía sobre o autor; que se o facto do imóvel ser um duplex fosse essencial e determinante da vontade de contratar, certamente que os primeiros a conhecê-lo seriam os advogados que o assessoraram na compra, o que não ocorreu, pois dos depoimentos que prestaram em audiência desconheciam a pretensão do recorrido em adquirir um duplex, alegando, ainda, que tal factualidade não é compreensível à luz do facto dado como provado sob 28.
A “A…” veio também, alegar que os factos em questão não mereceram qualquer produção de prova; que se o Autor estava convencido da composição do imóvel e suas caraterísticas tal decorre de motivos imputáveis aos seus advogados, havendo que ter em consideração, neste tocante, o ponto 28 dos factos provados, existindo entre este e aqueles factos uma discrepância de juízo analítico errado, pois se a configuração em duplex era um elemento essencial da vontade de contratar e o autor contratualiza um serviço de consultadoria e apoio jurídicos a um escritório de advogados para a análise da operação imobiliária sem que tivesse identificado ou pormenorizado que o imóvel era um duplex e respetiva tipologia, então há incoerência nas conclusões em cada um daqueles pontos.
Sob 28 ficou demonstrado que:
O Autor pediu ao escritório “(…) Advogados” que procedesse à análise jurídico-formal da documentação disponibilizada pela 2.ª Ré sem que tivesse identificado ou pormenorizado que o imóvel era um duplex e respetiva tipologia.
Esta facto não é contraditório com a circunstância de o autor ter ficado convicto que iria adquirir uma fração imobiliária que tinha sido publicitada como T2+1 (vide fundamentação acima expendida), que visitou, como esclareceu em audiência, e que correspondia àquilo que pretendia por causa das vistas proporcionadas pelo 2º piso, sendo que não foi produzida qualquer prova no sentido de lhe ter sido prestada informação no sentido de que tal piso era comum aos demais condóminos ou que existiam limitações ao seu uso (vide fundamentação da sentença recorrida infra reproduzida, nomeadamente, a referência aos depoimentos das testemunhas que declararam expressamente nada ter comunicado ao autor sobre as características e uso do 2º piso – “sótão”, bem como a decisão deste tribunal de recurso supra expendida sobre matérias conexas). Aliás, e a corroborar que estamos perante um elemento essencial do negócio, temos a desistência do pedido principal deduzido pelo autor nesta ação, em face de entendimento obtido quanto à utilização do espaço em questão, como resulta da declaração feita na última sessão da audiência de julgamento e da sentença homologatória da desistência de tal pedido.
Acresce que não era exigível ao autor que dissesse aos advogados que contratou, para os fins indicados em 28, que o imóvel que ia adquirir era um duplex, porquanto a realidade presenciada aquando das visitas que fez ao imóvel aliada à ausência de informações sobre a tipologia (real) não eram suscetíveis de lhe gerar dúvidas sobre a composição do imóvel, de molde a pedir esclarecimentos, nomeadamente, de cariz jurídico, e as declarações prestadas em audiência pelos advogados identificados pelos apelantes não beliscam a convicção adquirida e justificada em 1ª instância quanto à matéria de facto em questão, e que acompanhamos.
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A ré “A…” impugna, ainda o facto dado como provado sob 14, que tem a seguinte redação: Não foram entregues ao Autor as plantas da fração referida em 3. ponto ii).
Aponta, para, tanto, o testemunho de J…, nomeadamente, na parte das declarações assinaladas e que transcreveu. Segundo a passagem transcrita, a testemunha disse que o autor nunca pediu as plantas do imóvel.
Acrescenta que não entende o motivo pelo qual o tribunal julgou pertinente tal factualidade, nomeadamente, a razão pela qual a serem as plantas um elemento fundamental para aferir das características do imóvel, os advogados do autor permitiram que este assinasse o contrato promessa sem a sua apresentação, adiantando, ainda, que a entrega das plantas nada acrescentaria, pois os documentos entregues pela segunda ré eram demonstrativos da divergência entre a realidade de facto do imóvel e a sua caracterização jurídica.
Na sentença recorrida foi exposta a motivação que conduziu à prova do dito facto, que acima já sufragámos a propósito da análise de outra matéria factual. A apelante não desconstrói o juízo crítico formulado em 1ª instância que conduziu à prova da factualidade em questão e a pertinência da mesma para a decisão já diz respeito à análise jurídica da causa, que não cabe agora discutir, como a apelante não pode desconhecer, carecendo, pois, de fundamento, as alegações produzidas a respeito de tal matéria, nomeadamente, na parte em que mais uma vez questiona a responsabilidade dos advogados do autor.
Improcede, nesta parte, a apelação.
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Da impugnação do ponto 26 da matéria de facto provada: A 2.ª Ré pretendia que o contrato-promessa de compra e venda fosse assinado logo no dia seguinte ao envio da documentação referida em 13., ou seja, a 14 de julho de 2017, às 13:00 horas.
Diz a apelante “A…” que estamos perante um facto que nunca foi alegado pelo autor; que inexiste prova ou fundamento para que o mesmo seja dado como provado, adiantando, porém, que a testemunha R… faz referência no seu depoimento a tal matéria factual.
Não corresponde à verdade que o autor não tenha alegado tal facto, bastando, para tanto, que se leia o art. 26º, da petição inicial.
A testemunha R…, confrontada com os documentos que lhe foram mostrados aquando da sua inquirição confirmou o dito facto, como aliás, reconhece a apelante.
A pertinência da dita factualidade para a decisão da causa não constitui matéria a ser apreciada nesta sede, improcedendo, assim, a impugnação.
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Da impugnação do facto 9: Por deliberação da Assembleia Geral Ordinária de Condóminos do prédio sito na Rua (…), datada de 22 de Fevereiro de 2017, na qual tinham participado, entre outros, as Sr.ªs “S… e O…, proprietárias da Fração E, proprietárias da L…Lda., que detêm a Fração (E) com 130 de permilagem” foi deliberado “com o total de 630 de permilagem correspondentes aos votos contra dos (…) condóminos (…) Sr. M. (…) Sr.ª F. (…) Sr. G. e Sr.ª M.H.” não aprovar a “ocupação dos espaços comuns (sótão) por parte da Fração (E)”.
Diz a apelante “A…” que na reunião ocorrida em 22 de fevereiro de 2017 não houve qualquer votação em virtude de os trabalhos terem sido suspensos, sustentando esta conclusão nas declarações de G…, na parte assinalada por referências a ficheiros da gravação, e que transcreveu; que a 1ª Ré não foi informada da dita ata para que pudesse reagir (conforme depoimento de H…, que transcreveu); e o teor da minuta da ata, não foi aceite porque não era concordante com a suspensão dos trabalhos comunicados pela testemunha G… (depoimento de O… e S…).
O facto nº 9 corresponde ao teor parcial da ata número 5, referente à reunião da assembleia geral do condomínio e que consta dos autos. Trata-se de um facto narrado num documento (cf. art. 362º CC), cuja falsidade não foi suscitada, tal como não foi demonstrado que o teor da deliberação que o mesmo encerra tenha sido impugnada por parte de qualquer dos condóminos, acrescendo que a deliberação é vinculativa independentemente de estar assinada, ou não, por todos os condóminos.
Os depoimentos assinalados das testemunhas indicadas pelo apelante não infirmam o facto resultante da prova documental produzida, improcedendo, por conseguinte, a impugnação.
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Da impugnação do facto nº 39, o qual tem a seguinte redação:
39. Na assembleia realizada no dia 23/01/2019, primeira ocasião em que se reuniu pessoalmente com os demais condóminos do prédio sito na Rua (…) acompanhado da sua procuradora, Dr.ª R…, o Autor foi surpreendido com as seguintes informações:
i) O sótão/2.º piso da fração por si adquirida sempre fora espaço comum do edifício;
ii) Quando a 1.ª Ré, (…), comprou a fração “E”, em 31/10/2016, foi pedido ao condomínio autorização para utilizar o sótão devido à necessidade do espaço para habitação e para acomodar as filhas – razão pela qual, numa primeira fase, essa utilização foi verbalmente consentida. Mas quando os condóminos se aperceberam que a primeira Ré se encontrava a realizar obras na fração para revender a terceiros, sentiram-se enganados e deliberaram expressamente a proibição do sótão pela proprietária da fração “E”.
iii) A 1.ª Ré foi convocada para a Assembleia de Condóminos de 22 de fevereiro de 2017, por e-mail de 28 de janeiro de 2017 e carta registada datada da mesma data onde constava previamente identificado como Ponto 3 da ordem de trabalhos “Discussão e Votação da ocupação dos espaços comuns (sótão)”;
iv) A 1.ª Ré esteve presente nessa Assembleia fazendo-se representar pelas Sr.ªs S… e O….
Abrangendo a dita matéria de facto impugnada, o tribunal de 1ªinstância expôs a sua motivação do seguinte modo:
“Ao considerar demonstrados os factos constantes dos pontos 39. ponto iv), 40., 43., 44., 45., 47., 48. da Matéria de Facto Provada e não provado o facto ínsito no ponto 4. da Matéria de Facto Não Provada, o Tribunal valorou os depoimentos das testemunhas S. e O..
A primeira, consultora imobiliária, foi sócia da primeira Ré e era a responsável pelas remodelações. Esclareceu que a primeira Ré adquiriu a fração em causa já com a ligação do primeiro piso ao sótão, tendo-lhes sido dito que o sótão era apenas para uso.
Referiu em que consistiram as obras de remodelação. Confirmou que a promoção foi entregue a duas agências, sendo que foi através da segunda Ré que compraram a fração. Esclareceu que nunca alertou ao Autor de que o sótão era parte comum, quer na assinatura do contrato-promessa, quer na celebração da escritura, ao contrário do que foi alegado pela primeira Ré em sede da contestação deduzida. Concretizou que a única coisa que referiu ao representante do Autor, foi que para colocar um elevador e mexer no telhado era necessário ter autorização do condomínio.
Acrescentou que esteve numa assembleia de condóminos em que foi dito que poderiam continuar a usar o sótão, sendo que na ata foi considerado exatamente o oposto, razão pela qual não assinou a ata e escreveu uma carta ao condomínio. Referiu que não se recorda se transmitiu a existência da ata, quer ao mediador, quer ao comprador.
A segunda, sócia da primeira Ré, esclareceu que a sociedade comprou o imóvel por € 240.000,00 (duzentos e quarenta mil euros), sendo que o proprietário à data referiu que o sótão era uma parte comum. Esclareceu as obras que realizaram após a aquisição. Concretizou que apenas esteve com o Autor no dia da assinatura do contrato-promessa de compra e venda, sendo que nesse dia e no dia de celebração da escritura não lhes foi perguntado nada sobre as características do imóvel. Esclareceu que teve conhecimento da ata relativamente da Assembleia Geral, datada de 22 de fevereiro de 2017, sendo que não sentiu necessidade de dar conhecimento da mesma ao Autor comprador tendo relatado as vicissitudes desta.
Ao considerar demonstrados os factos constantes dos pontos 39., 41., 42., 46., 47. e 48. da Matéria de Facto Provada, o Tribunal valorou o depoimento prestado por G. e M..
A primeira testemunha é condómina e antiga administradora do prédio sito na Rua (…), Lisboa. Referiu as circunstâncias em que foi efetuada a ligação entre a fração “E” e o sótão pelo Sr. E., anterior proprietário. Esclareceu como decorreu a Assembleia de Condóminos realizada em 22 de fevereiro de 2017, quais as pessoas presentes, vicissitudes e respetiva ata e assinatura. Relatou que, em Assembleia de Condóminos posterior, transmitiram ao Autor que o sótão não era seu, ao que o mesmo respondeu que tinha comprado a fração na sua totalidade, inclusive a parte correspondente ao sótão.
A segunda testemunha, na qualidade de condómina e antiga administradora do prédio em causa nos autos, esclareceu que esteve presente numa Assembleia de Condóminos em que o Autor já tinha adquirido a fração, tendo o mesmo dito que a comprou como sendo um duplex e que tinha sido enganado. Referiu que este ficou surpreendido quando soube tal facto pelo condomínio. Mais esclareceu as negociações ocorridas entre o condomínio e o Autor com vista à resolução da circunstância do sótão ser parte comum.
O Tribunal atendeu aos depoimentos prestados pelos Advogados, Drs. R. e R.C., os quais se mostraram assertivos, pormenorizados, consistentes e, consequentemente, credíveis, ao considerar demonstrados os factos constantes dos pontos 26., 27., 28., 29., 30., 31., 32., 33., 35., 36., 37., 38., 39. e 40. da Matéria de Facto Provada.
A primeira testemunha referiu que representou o Autor na celebração da escritura pública de aquisição da fração em causa nos presente autos, sendo que após a mesma, a senhora que representava a vendedora lhe transmitiu que a obra que o comprador pretendia fazer teria de pedir autorização ao condomínio. Nunca lhe foi mencionada a existência de qualquer ata do condomínio, desconhecendo que a fração tinha dois pisos, sendo que nunca visitou o imóvel antes da celebração da escritura.
Após a escritura teve contacto com a administradora do condomínio com vista a proceder ao pagamento das prestações condominiais em falta. Mais esclareceu o momento em que deixou de colaborar com o escritório dos Advogados “… Advogados”.
A segunda testemunha, referiu que acompanhou o Autor nos investimentos efetuados por este no âmbito do “Golden Visa”, sendo que no que respeita à fração autónoma em causa, o Autor contactou-a com vista à assinatura de um contrato-promessa no dia seguinte. Pediu documentação que se encontrava em falta, depois chegou-lhe a minuta do contrato-promessa enviada pelo Autor ou pela C., não sabe se efetuada pelo mediador ou vendedora.
Referiu que analisou a licença de utilização, a certidão predial, confrontando as áreas prediais e matriciais, sendo que do certificado energético se limita a conferir se corresponde ao imóvel.
Referiu que, em momento algum, o cliente referiu que estava a comprar um duplex, sendo que apenas visitou o imóvel após a celebração da escritura, aquando da realização da assembleia de condóminos. Concretizou as pessoas que estiveram presentes na data da celebração do contrato-promessa de compra e venda, sendo que nada foi referido relativamente às características do imóvel. Apenas se aperceberam em finais de 2018, início de 2019, aquando da realização da assembleia de condóminos, da situação do sótão. Relatou como decorreu a assembleia, designadamente, quando foram surpreendidos com uma ata anterior à compra, no sentido de proibição da utilização do sótão, tendo sido exigido ao Autor que colocasse o andar como o original. Caraterizou a assembleia como muito tensa, sendo que os condóminos chegaram a afirmar, em jeito de gozo, que o seu cliente tinha sido enganado. Afirmou que o seu cliente referiu que tal situação no seu país consubstanciava um crime. Mais relatou as diversas propostas e negociações com o condomínio com vista à resolução do problema. Esclareceu que, mais recentemente, o condomínio anuiu no sentido de que o Autor utilizasse o sótão enquanto for o dono, mas não concordam com a alteração da propriedade horizontal e exigem que feche o terraço.
Confrontada com o certificado energético, referiu que no exercício das duas funções não compara a área matricial do imóvel com a constante naquele documento, uma vez que a lei apenas exige que não haja divergência de áreas entre a documentação predial e matricial com vista à celebração da escritura de compra e venda. Esclareceu que se se tivesse apercebido de alguma divergência em áreas ou da existência de qualquer ata do condomínio desfavorável, recomendaria ao cliente que não celebrasse o negócio.
(…)”
A apelante não indica os meios de prova suscetíveis de infirmar a convicção firmada em 1ª instância, limitando-se a remeter para o que anteriormente deixara dito a propósito de inexistência de deliberação e elaboração de ata (aparentemente, aquela a que alude o facto 9 e relativamente à qual já firmámos decisão).
Improcede, por conseguinte, a impugnação.
*
Da impugnação dos factos 40, 46, 47 e 48.
40. A 1.ª Ré endereçou uma carta ao administrador do condomínio informando-o que não concordava com o teor da ata referente à Assembleia de Condomínio referida no ponto 9.
46. O Sr. G. tentou ir ao encontro das representantes da 1.ª Ré, em Odivelas, para recolha das suas assinaturas, não tendo obtido sucesso em virtude da ausência das mesmas.
47. Mais tarde, o Sr. G. marcou novo encontro com as representantes da 1.ª Ré no prédio onde se insere a fração E, tendo estas comparecido à hora marcada, no qual, lhes foi solicitada a assinatura.
48. No início de maio de 2017, a Administração do Condomínio veio remeter cópia da ata relativa à assembleia de condóminos realizada no dia 22 de fevereiro de 2017 – ora junta aos autos pelo A.
Diz a apelante, que ao contrário do que é concluído no ponto 40, a 1.ª Ré remeteu uma missiva a discordar da proposta de redação da ata.
Ora, a única diferença entre esta afirmação e o teor do facto 40, é a menção à palavra “proposta”.
A testemunha S. disse que a ata referente à reunião do condomínio em causa não foi redigida na própria reunião, mas posteriormente, e da conjugação do seu testemunho com o de O., representantes da ré A.., resulta que ambas se reportam à ata já elaborada e não a qualquer proposta ou minuta (depreende-se dos seus depoimentos que a ata estava elaborada quando lhes foi apresentada por G., o que o testemunho deste também permite confirmar), tendo uma e outra, confirmado a matéria que resultou provada sob 40, motivo pelo qual improcede a impugnação, reiterando-se que não foi suscitada a falsidade do documento em causa nem comprovada a sua impugnação (que não se confunde com a mera falta de concordância quanto ao teor do documento).
Relativamente aos pontos 46, 47 e 48, analisados conjugadamente os testemunhos de S., O. e G., assinalados pela apelante, é inequívoco que este procurou obter junto daquelas a assinatura da ata em causa, em circunstancialismo que não foi apurado com todo o rigor. Conjugados os ditos depoimentos com o teor dos documentos nºs 23, 26, 27 e 29, apresentados pelo autor (referência citius 22100952), temos por provado, sem margem para dúvida o ponto 48, bem como a seguinte factualidade:
- O Sr. G. tentou obter a assinatura da ata referente à reunião mencionada em 9, junto das representantes da ré “A…, Ldª”, indo inclusivamente a Odivelas para recolha das suas assinaturas, o que não logrou concretizar.
Consequentemente, determina-se que a matéria constante dos pontos 46 e 47 seja unificada num único ponto, que passará a ter a sobredita redação.
Aquela mesma apelante impugnou o ponto 38 dos factos assentes:
- Entre a documentação dispensada pelo Condomínio, em janeiro de 2019, constava a ata n.º 5, da Assembleia Geral Ordinária de Condóminos do prédio sito na Rua (…), datada de 22 de fevereiro de 2017, referida no em 9.
Porém, relativamente a este ponto concreto da matéria de facto não indicou os meios de prova que impunham decisão distinta, improcedendo nesta parte o recurso com base no incumprimento do disposto no art. 640º, nº 1, al. b), do CPC.
*
A apelante “L(…) Lda” e a segura interveniente impugnaram, por seu turno, o ponto 42 dos factos provados: Ao tomar conhecimento dos factos referidos no ponto 39. al. i), ii, iii) e iv), o Autor sentiu-se enganado, frustrado e indignado.
Diz, a primeira, que não encontra na prova produzida fundamento para a inclusão daquele ponto na matéria de facto provada, e muito menos prova dos danos causados, o que sempre seria necessário num quadro de condenação, não bastando a suposição do tribunal a quo no sentido de que houve prejuízos.
Em 1ª instância, e para a prova do facto em questão foram invocadas as declarações prestadas pelo autor em audiência.
A apelante não indicou qualquer meio de prova suscetível de abalar o juízo/convicção fundados nessas declarações, incumprindo, assim o ónus a que se reporta o art. 640º nº 1, al. b), do CPC, improcedendo, em consequência, a dita impugnação.
Quanto à interveniente principal, que aquando da primeira indicação do rol dos factos impugnados, nele não incluiu o ponto 42, acaba por lhe fazer referência em sede de alegações recursivas e já em sede de conclusões, pugnando seja o mesmo dado como não demonstrado. Não obstante, também não cumpre quanto a este ponto da matéria de facto o ónus contido no art. 640º, nº 1, al. b), do CPC, o que determina a improcedência da impugnação.
Finalmente, esta mesma apelante impugna o ponto 15 dos factos provados, do qual resulta como provado que:
Na data referida em referida em 3. ponto ii), vigorava a apólice n.º 3960494, do ramo de “Responsabilidade Civil de Mediadoras Imobiliárias”, nos termos da qual, a 2.ª Ré (…) transferiu para a Interveniente o risco inerente à sua responsabilidade civil decorrente do incumprimento das normas previstas na Lei n.º 15/2013, de 08 de fevereiro.
Diz aquela apelante que o dito ponto omitiu a remissão para as Condições Particulares, Gerais e Especiais da apólice de seguro obrigatório de responsabilidade civil por danos patrimoniais das entidades mediadoras imobiliárias constante dos documentos juntos pela Interveniente Seguradora, bem como a circunstância de sobre a mesma ocorrer a limitação da responsabilidade decorrente da franquia contratada correspondente a 10% do montante a indemnizar e pelo mínimo de € 500,00.
Pugna, assim, que o facto 15 passe a ter a seguinte redação:
15. Na data referida em referida em 3. ponto ii), vigorava a apólice n.º 3960494, do ramo de “Responsabilidade Civil de Mediadoras Imobiliárias”, nos termos da qual, a 2.ª Ré (…) transferiu para a Interveniente o risco inerente à sua responsabilidade civil por danos patrimoniais decorrente do incumprimento das normas previstas na Lei n.º 15/2013, de 08 de fevereiro, nos termos consignados nos documentos n.os 1 e 2 da contestação daquela a fls. dos autos, com a limitação da responsabilidade da Seguradora decorrente da franquia contratada correspondente a 10% do montante a indemnizar e pelo mínimo de €500,00.”
O contrato de seguro identificado pela apólice indicada em 15 consta dos autos, no qual é também feito apelo ao seu teor, o que basta para que em sede de direito sejam consideradas todas as cláusulas e condições acordadas, não existindo, por isso, necessidade de introduzir qualquer alteração à matéria de facto em causa.
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Na sequência do exposto, para além dos factos narrados em sede de relatório, mostra-se assente o seguinte quadro factual:
Factos Provados
1. No dia 14 de março de 2018, o Autor candidatou-se a uma “Autorização de Residência para Atividade de Investimento”, habitualmente denominada “Golden Visa” ou “ARI”.
2. O pedido inicial de concessão do “ARI”/“Golden Visa” é obrigatoriamente instruído com documento(s) comprovativo(s) do prévio investimento realizado em Portugal, pelo Requerente, na área de atividade selecionada, no caso do Autor: “Aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior a EUR.500.000,00, mesmo que em regime de compropriedade”.
3. Entre outubro de 2016 e outubro de 2017, o Autor investiu, em Portugal, o montante total de €.629.000,00 (seiscentos e vinte e nove mil euros) na aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior a EUR.500.000,00, conforme infra se discrimina:
i) Em 21/10/2016, o Autor investiu € 129.500,00, na aquisição em regime de compropriedade, na proporção de 70%, da fração autónoma designada pela letra “M” do prédio urbano sito na Rua (…), concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número (…);
ii) Em 07/08/2017, o Autor investiu € 352.000,00, na aquisição, em regime de propriedade plena, da fração autónoma designada pela letra “E” do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Rua (…) Lisboa, Freguesia de São Vicente, Concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº (…);
iii) Em 24/10/2017, o Autor investiu € 147.500,00, na aquisição, em regime de compropriedade, da fração autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao Rés- do-Chão e Cave, do prédio urbano sito na Rua das (…), concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número (…).
4. O Autor tomou conhecimento de que a fração sita na Rua (…) em Lisboa, se encontrava à venda através de um anúncio que foi publicado na internet.
5. Todo o processo negocial desenvolvido com vista à aquisição da fração supra identificada foi conduzido e acompanhado pela 2.ª Ré, (…), na qualidade de mediadora imobiliária, contratada para o efeito pela primeira Ré.
6. No imóvel referido em 3., ponto ii), existe uma escada que conduz a um segundo piso superior, existindo uma única porta de acesso (entrada e saída) de e para o exterior.
7. Por escrito particular, datado de 17 de julho de 2017, o Autor, na qualidade de promitente comprador, e a primeira Ré, na qualidade de promitente vendedora, declaram prometer comprar e vender, respetivamente, a fração autónoma referida em 3., ponto ii).
8. Por deliberação da Assembleia Geral Ordinária de Condóminos do prédio sito na Rua (…), datada de 22 de Fevereiro de 2017, na qual tinham participado, entre outros, as Sr.ªs “S. e O., proprietárias da Fração E, proprietárias da L(…) - Mediação Imobiliária, Lda., que detêm a Fração (E) com 130 de permilagem” foi deliberado “com o total de 630 de permilagem correspondentes aos votos contra dos (…) condóminos (…) Sr. M. (…) Sr.ª F. (…) Sr. G. e Sr.ª M.H.” não aprovar a “ocupação dos espaços comuns (sótão) por parte da Fração (E)”.
9. O Autor pagou a título de imposto municipal sobre imóveis, relativo à fração referida em 3. ponto ii), o valor de €125,04, em abril de 2018.
10. Entre março de 2018 e janeiro de 2019, o Autor despendeu em quotizações de condomínio o valor global de € 571,50.
11. Durante o processo de aquisição da fração autónoma referida em 3., ponto ii), o Autor esteve representado por advogado.
12. Por email, datado de 13 de julho de 2017, foi enviado ao advogado do Autor, com um link para download, a seguinte documentação:
I. Certidão Permanente da 1.ª Ré;
II. Caderneta Predial da fração E;
III. Certidões prediais genérica do prédio e da unidade de alojamento fração E;
IV. Certificado energético com o código SCE134610318 e Processo: 4664/19.3T8LSB Referência: 409654696 Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Juízo Central Cível de Lisboa.
V. Certidão da licença de utilização.
13. Não foram entregues ao Autor as plantas da fração referida em 3. ponto ii).
14. Na data referida em referida em 3. ponto ii), vigorava a apólice n.º 3960494, do ramo de “Responsabilidade Civil de Mediadoras Imobiliárias”, nos termos da qual, a 2.ª Ré (…) transferiu para a Interveniente o risco inerente à sua responsabilidade civil decorrente do incumprimento das normas previstas na Lei n.º 15/2013, de 08 de fevereiro.
15. O Autor não fala nem compreende a língua portuguesa.
16. A fração referida em 3. ponto ii), foi publicitada pela segunda Ré como um duplex - T2 mais 1.
17. Em momento algum das negociações e no momento de aquisição da fração autónoma referida em 3. ponto ii) pelo Autor, a 1.ª e a 2.ª Ré o esclareceram sobre a circunstância de o segundo piso constituir parte comum do edifício em propriedade horizontal, de utilização exclusiva, não autorizada à anterior proprietária da referida fração.
18. O Agente da 2.ª Ré, Sr. J., garantiu ao Autor que a área que ficava no topo das escadas, atrás de um par de portas de vidro, diretamente debaixo do telhado e sob duas velux, podia ser facilmente destelhada e transformada num terraço ao ar livre, demonstrando com as suas mãos como as telhas eram fáceis de remover.
19. O Autor estava convencido, aquando da aquisição da fração referida em 3. ponto ii), de que esta correspondia ao duplex anunciado.
20. (…) Caso contrário não teria adquirido a referida fração autónoma.
21. (…) A segunda Ré sabia que o referido nos pontos 19. e 20. eram os principais motivos do seu interesse na compra da fração referida em 3. ponto ii).
22. (…) Caso o A. tivesse conhecimento da deliberação referida em 9., jamais teria adquirido fração referida em 3. ponto ii).
23. Antes da compra, o Autor visitou a fração referida em 3. ponto ii), duas vezes, tendo, pelo menos, numa dessas visitas sido acompanhado pela sua amiga C..
24. As partes dialogaram em inglês embora, algumas vezes, tivessem de se expressar em castelhano, uma vez que o agente da 2.ª Ré não dominava a língua inglesa.
25. A 2.ª Ré pretendia que o contrato-promessa de compra e venda fosse assinado logo no dia seguinte ao envio da documentação referida em 13., ou seja, a 14 de julho de 2017, às 13:00 horas.
26. O Autor solicitou à 2.ª Ré o envio da minuta do contrato-promessa de compra e venda e reencaminhou-o para o escritório da sua advogada.
27. O Autor pediu ao escritório “…. Advogados” que procedesse à análise jurídico-formal da documentação disponibilizada pela 2.ª Ré sem que tivesse identificado ou pormenorizado que o imóvel era um duplex e respetiva tipologia.
28. A advogada, Dr.ª R., perante a documentação referida em 13., confirmou se as partes tinham capacidade/legitimidade para o negócio que se propunham celebrar, se impendiam ónus ou encargos sobre a fração prometida vender, se existiam divergências de áreas entre a descrição predial e matricial impeditivas da celebração do negócio e se o Autor concordava com as condições propostas pela 2.ª Ré (data da celebração do contrato-promessa de compra e venda, data da celebração do contrato definitivo, sinal e preço).
29. Após a celebração da escritura referente à fração referida no em 3. ponto ii), S., procuradora da segunda Ré, comentou com o procurador do comprador, o advogado, Dr. R., que a pretendida abertura de um terraço no telhado, como parte comum do edifício, carecia de autorização do condomínio.
30. No dia 1 de março de 2018, o Sr. Dr. R., à data procurador do Autor e advogado no escritório (…) Advogados, recebeu um e-mail da Administração do Condomínio do prédio sito na Rua (…), pedindo o pagamento de duas quotas de condomínio e os dados de identificação do Autor para efeitos de alteração do condómino da fração “E” junto da Seguradora.
31. Em resposta, o indicado procurador contactou telefonicamente a Sr.ª M., coadministradora do condomínio, pediu-lhe o IBAN para poder proceder ao pagamento das quotas de condomínio relativas à fração “E” e informou-a de que o Autor iria dar início a algumas obras na sua casa.
32. A Administração do Condomínio respondeu em 6 de março de 2018 que: “Conforme n/ telefonema, vimos confirmar que o IBAN do condomínio é o constante da caderneta. Relativamente às obras esperamos que tomem todas as precauções quer relativamente à sujidade, quer quanto ao barulho (…)”.
33. O Autor efetuou obras na fração referida em 3. ponto ii), designadamente, colocação de azulejos na casa de banho e destelhamento de parte do telhado.
34. O Sr. Dr. R. deixou de trabalhar no escritório (…) Advogados, em 30/11/2018, tendo, a partir de então, cessado a representação do Autor.
35. Na qualidade de procuradora do Autor, a Sr.ª Dr.ª R. recebeu, no dia 21 de dezembro de 2018, a convocatória para a 1.ª Assembleia Ordinária de 2019 do Prédio sito na Rua (…).
36. A fim de preparar a aludida assembleia, a Sr.ª Dr.ª R. solicitou que lhe fosse enviada diversa documentação, designadamente, cópia de todas as atas, Regulamento de Condomínio, Relatório de Contas relativo ao ano de 2018 e Orçamento para 2019, o que veio a suceder, entre 16 e 19 de janeiro de 2019.
37. Entre a documentação dispensada pelo Condomínio, em janeiro de 2019, constava a ata n.º 5, da Assembleia Geral Ordinária de Condóminos do prédio sito na Rua (…), datada de 22 de fevereiro de 2017, referida no em 9.
38. Na assembleia realizada no dia 23/01/2019, primeira ocasião em que se reuniu pessoalmente com os demais condóminos do prédio sito na Rua (…) acompanhado da sua procuradora, Dr.ª R., o Autor foi surpreendido com as seguintes informações:
i) O sótão/2.º piso da fração por si adquirida sempre fora espaço comum do edifício;
ii) Quando a 1.ª Ré, (…), comprou a fração “E”, em 31/10/2016, foi pedido ao condomínio autorização para utilizar o sótão devido à necessidade do espaço para habitação e para acomodar as filhas – razão pela qual, numa primeira fase, essa utilização foi verbalmente consentida. Mas quando os condóminos se aperceberam que a primeira Ré se encontrava a realizar obras na fração para revender a terceiros, sentiram-se enganados e deliberaram expressamente a proibição do sótão pela proprietária da fração “E”.
iii) A 1.ª Ré foi convocada para a Assembleia de Condóminos de 22 de fevereiro de 2017, por e-mail de 28 de janeiro de 2017 e carta registada datada da mesma data onde constava previamente identificado como Ponto 3 da ordem de trabalhos “Discussão e Votação da ocupação dos espaços comuns (sótão)”;
iv) A 1.ª Ré esteve presente nessa Assembleia fazendo-se representar pelas Sr.ªs S. e O..
39. A 1.ª Ré endereçou uma carta ao administrador do condomínio informando-o que não concordava com o teor da ata referente à Assembleia de Condomínio referida no ponto 9.
40. Os condóminos exigiram ao Autor que repusesse a fração referida em 3. ponto ii), em condições da mesma ser utilizada pelos condóminos.
41. Ao tomar conhecimento dos factos referidos no ponto 39. al. i), ii, iii) e iv), o Autor sentiu-se enganado, frustrado e indignado.
42. À semelhança da venda entre a 1.ª Ré e o A., também a 2.ª Ré procedeu à promoção da venda da fração referida no ponto 3. ii), junto da 1.ª Ré para aquisição por esta.
43. No momento da escritura de compra e venda definitiva, os vendedores à data, Sr. E. e a Sra. D. V., e também a própria 2.ª Ré indicaram que o espaço ocupado no último piso da fração em causa (entenda-se do 2.º piso da fração E) é parte comum e a sua ocupação sempre foi do conhecimento do condomínio e sua administração há bastantes anos).
44. A 1.ª Ré efetuou obras na fração referida em ponto 3. ponto ii), designadamente, removeu uma banheira que se localizava no último piso e reparou integralmente a cobertura interior do edifício.
45. O Sr. G. tentou obter a assinatura da ata referente à reunião mencionada em 9, junto das representantes da ré “A…, Ldª”, indo inclusivamente a Odivelas para recolha das suas assinaturas, o que não logrou concretizar.
46. No início de maio de 2017, a Administração do Condomínio veio remeter cópia da ata relativa à assembleia de condóminos realizada no dia 22 de fevereiro de 2017 – ora junta aos autos pelo A.
47. Do certificado energético, com a referência SCE134610318, referido em 13., consta a seguinte informação/descrição sobre a fração referida no ponto 3. ii): - Na primeira página, campo “INFORMAÇÃO ADICIONAL” lê-se que o imóvel dispõe de uma “Área útil de Pavimento 90,62 m2”.
- Na segunda página e no campo “DESCRIÇÃO SUCINTA DO EDIFÍCIO OU FRAÇÃO” a seguinte informação: “Fração de habitação autónoma, pertencente ao 2.º piso de um edifício multifamiliar existente, composto por rés-do-chão e 3 pisos (…). Desenvolve-se ao longo de 2 pisos, é de tipologia T3 e é composta por uma cozinha, uma sala, três quartos, duas instalações sanitárias, despensa e zona de circulação (…).”
- Na página seis é indicado o seguinte sobre a fração e suas coberturas:
“Cobertura pesada inclinada para exterior, revestida a telha de cor clara, com respetiva estrutura de suporte (…)”; “Cobertura de envolvente interior plana, em contato com desvão da cobertura, rebocada e pintada pelo interior, com respetiva estrutura de suporte (…)”.
- Na mesma página é referida como “Medida de Melhoria” a “Colocação de isolamento sob a laje de cobertura através da aplicação de 6cm de isolamento pelo interior em Lã de Rocha, revestido a placas de gesso cartonado pintado à cor existente”.
- Na página sete é descrito no campo “VÃOS ENVIDRAÇADOS” no subcampo segundo “Envidraçado de envolvente exterior composto por vão simples, de abrir, inserido na cobertura (…)”.
48. Da caderneta predial constante de fls. 54 frente e verso, referente à fração autónoma E, sita na Rua (…), em Lisboa, no 2.º andar direito, cuja afetação é para habitação, tem 4 divisões, permilagem 130 (…).
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Factos Não Provados
A) O Autor não conseguirá vender o imóvel “reformado” acima dos € 218.000,00.
B) O preço do metro quadrado na freguesia de São Vicente é de € 2.580,00 euros.
C) A descoberta da conduta das Rés causou sentimentos de angústia e tristeza no Autor.
D) A 1.ª Ré, pela pessoa da Sra. D. S., expressamente indicou ao representante do A. em momento anterior à celebração e assinatura da escritura de compra e venda, a saber no dia 07/08/2017, que a parte do piso superior anexa à fração E é parte comum do prédio.
E) A fração referida em 3. ponto ii) da Matéria de Facto Provada, tem uma área de 84,5 m2 no 1.º piso e 15,5 m2 no 2.º piso.
Fundamentação de Direito
Todos os recorrentes fundam o pedido de revogação da decisão proferida em 1ª instância na alteração da decisão factual por que respetivamente pugnaram e que foi já julgada improcedente na sua essencialidade, pois que as alterações decididas e introduzidas à matéria de facto destinaram-se, apenas, a concretizar determinados pontos factuais, e o facto que fora julgado como provado sob 5 na sentença recorrida foi eliminado do rol dos factos provados por ser inócuo à decisão.
Dispõe o art. 639º, nº 2, CPC:
“(…)
2- Versando o recurso sobre matéria de direito, as conclusões devem indicar:
a) As normas jurídicas violadas;
b) O sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas;
c) Invocando-se erro na determinação da norma aplicável, a norma jurídica que, no entendimento do recorrente, devia ter sido aplicada.”
Só a recorrente “Generali Seguros, S.A.” cumpriu o dito ónus ao indicar, em sede conclusiva, que a decisão recorrida ao decidir pela condenação das rés nos termos constantes do dispositivo da sentença, “incorreu em violação do disposto nos arts. 2.º, n.º 1, 7.º, n.º 5 e 17.º da Lei n.º 15/2013, de 08.02, bem como do disposto nos art.os 342.º, n.º 1, 483.º e 487.º, todos do Código Civil, entre outros.”
Apesar das demais recorrentes não terem dado cumprimento ao disposto na dita norma legal, as respetivas motivações encontram-se alinhadas com as conclusões da seguradora, razão pela qual, e por razões de economia processual, não se convidaram aquelas a aperfeiçoarem as respetivas conclusões recursivas.
De acordo com o art. 2º, nº 1, da Lei 15/2013, de 8/02, “A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.”
Por seu turno, dispõe o art. 17º, do mesmo diploma, na parte com interesse para a discussão, o seguinte.
“1 - A empresa de mediação é obrigada a:
a) (…)
b) Certificar-se da correspondência entre as características do imóvel objeto do contrato de mediação e as fornecidas pelos clientes;
c) Propor aos destinatários os negócios de que for encarregada, fazendo uso da maior exatidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento do imóvel em causa, de modo a não os induzir em erro;
d) Comunicar imediatamente aos destinatários qualquer facto que possa pôr em causa a concretização do negócio visado.
(…)”.
A propósito das obrigações contidas nas sobreditas alíneas do referido art. 17º, da sua violação por parte da mediadora, e da consequente obrigação de indemnização do autor, a sentença proferida em 1ª instância não nos merece censura, considerando a factualidade apurada quanto ao anúncio da fração imobiliária em causa, dando conta da promoção da venda de uma fração imobiliária duplex, T2+1, facto que não tem correspondência com a realidade, como sabiam não só a mediadora – considerando, inclusivamente, a sua intervenção em venda anterior efetuada à ré “A…” -, bem como esta sociedade, proprietária do espaço e que tinha de estar ciente da desconformidade entre a descrição predial e a real configuração do imóvel, bem como sobre os circunstancialismos de utilização do dito 2º piso da fração, decorrentes da deliberação do condomínio, razão pela qual a omissão destas informações, essenciais para a vontade de contratualizar por parte do autor, considerando o seu particular interesse na aquisição de determinada tipologia, foram inquestionavelmente deliberadas e voluntárias, e como tal culposas, como a factualidade considerada na sua globalidade nos permite aferir, à semelhança do que foi decidido em 1ª instância cuja argumentação temos, por isso, de sufragar:
“Ressalta com evidência da matéria de facto comprovada nos presentes autos, que a atuação da segunda Ré foi violadora dos deveres acima elencados, ao omitir informação de que dispunha quanto às características e composição da fração autónoma em causa e ao não proceder à obtenção de informação junto da primeira Ré, com vista a fornecê-la ao Autor de forma clara, objetiva e adequada, senão vejamos.
A segunda Ré, não obstante estar plenamente ciente de que tinha publicitado um anúncio em que apresentava a fração autónoma em causa como “duplex /T2 mais 1” e de ter, necessariamente, conhecimento de que o segundo piso da fração (sótão) constituía uma parte comum do edifício, uma vez que já tinha intervindo na sua aquisição por parte da primeira Ré, ocultou, deliberadamente, tal informação ao Autor (Pontos 17., 18. e 43. da Matéria de Facto Provada).
Por outro lado, a segunda Ré não cuidou de se informar junto da primeira se o uso exclusivo do segundo andar (sótão) estava sequer assegurado por deliberação condominial, pois se o tivesse feito, ter-se-ia apercebido da existência da deliberação ínsita no ponto 9. da Matéria de Facto Provada, nos termos da qual não se encontrava autorizada a “ocupação dos espaços comuns (sótão) por parte da Fração (E)” e, consequentemente, transmitir ao Autor o seu teor, independentemente da validade intrínseca da mesma.
Mais, assegurou ao Autor que este poderia destelhar o telhado de forma a obter um pequeno terraço (Ponto 19. da Matéria de Facto Provada), bem sabendo que o mesmo se situava numa parte comum do edifício.
Não temos qualquer dúvida de que estamos perante elementos relevantes para a celebração do respetivo contrato de compra e venda, sendo que a falta de informação atempada de que as características publicitadas e percecionadas em visita pelo Autor não correspondiam à realidade jurídica da fração, induziram, necessariamente, o Autor em erro quanto às qualidades do objeto do negócio.
Atenta a atividade desenvolvida pela segunda Ré, estava a mesma legalmente obrigada a certificar-se da real composição da fração autónoma e situação jurídica da mesma, no interesse e para proteção de terceiros, designadamente, o A.
Tal obrigação afigura-se-nos no caso em apreço especialmente acrescida, porque estamos perante um cidadão estrangeiro, que não domina a língua portuguesa, pelo que a segunda Ré deveria, para além de ter transmitido os elementos acima referidos, ter-se certificado, sem qualquer margem de dúvida, de que tal foi integralmente compreendido.
Efetivamente, ainda que o representante legal da segunda Ré não tivesse o total domínio da língua inglesa, teve oportunidade de transmitir tais elementos aos Advogados que coadjuvaram o Autor, uma vez que referiu ter entregue documentação e chaves da fração no escritório respetivo.
(…)
Perante as circunstâncias em que decorreram as visitas e as negociações com vista à aquisição da fração autónoma supra referida, não há dúvida de que a segunda Ré incumpriu os deveres legais de informação e de esclarecimento sobreditos, verificando-se preenchido o pressuposto da ilicitude necessário à sua responsabilização pelos eventuais danos causados ao A.”
A responsabilidade da ré seguradora no que tange ao ressarcimento dos prejuízos patrimoniais sofridos pelo autor encontra fundamento quer no contrato de seguro, cujas condições gerais e particulares constam dos autos, quer no art. 7º, do sobredito diploma legal.
Quanto à responsabilidade da proprietária do imóvel, a ré “A…”, cujo pedido de revogação da sentença assenta, priomordialmente, na alteração da decisão factual por que pugnou e que foi julgada improcedente, e também, no alegado comportamento dos advogados do autor, que como se disse anteriormente não está aqui em causa, temos mais uma vez de concordar com o decidido em 1ª instância.
Acresce que não vem indicada a violação de qualquer norma jurídica no que tange à fixação da indemnização devida ao autor, quer a nível dos danos patrimoniais, quer a propósito daqueles que revestem natureza não patrimonial e cujo ressarcimento foi imposto à mediadora e à vendedora, apelando-se, por isso, e mais uma vez, ao que foi decidido pelo tribunal a quo:
“Apreciada a responsabilidade da segunda Ré, cumpre aferir se a primeira Ré é, igualmente, suscetível de ser responsabilizada e, na afirmativa, em que termos.
Não temos dúvidas de que o comportamento da primeira Ré, na qualidade de vendedora da fração autónoma em causa, é censurável, pelo menos, na exata medida da atuação da mediadora por si contratada para promover a respetiva venda.
Efetivamente, consideramos que incumbia à vendedora certificar-se de que foi transmitido ao Autor que o sótão da fração autónoma objeto dos presentes autos era parte comum do imóvel, ao que acresce o facto de ter conhecimento e consciência de que nem o uso exclusivo do mesmo se encontrava assegurado, atenta a existência de deliberação condominial a proibi-lo (Pontos 9., 39. iii), iv), 47. e 48. da Matéria de Facto Provada), da qual teve conhecimento em momento anterior à celebração de escritura de compra e venda.”
Acrescenta-se que este dever de informação impendia particularmente sobre a vendedora, conhecedora das características do imóvel, visíveis para quem o visitasse e que na ausência de qualquer informação sobre a particularidade do 2º piso, concluiria, forçosamente, à luz das regras da experiência, de que se tratava de parte componente da fração.
O silêncio foi inquestionavelmente voluntário, ilícito e culposo, e determinante da formação do erro em que o autor incorreu, ao ter interiorizado e ter como adquirido, na sequência das visitas ao imóvel, que o mesmo possuía uma qualidade que, na realidade, não tinha, não tendo aquela ré logrado demonstrar que o dito erro não lhe foi (também) imputável (cf. arts. 798º e 799º CC), reiterando-se que as particularidades da fração imobiliária exigiam por parte da devedora um esclarecimento cabal e assertivo sobre a questão da propriedade do 2º piso e sobre a possibilidade de o mesmo ser usado, ou não, pelo autor, sendo que tal dever se impunha independentemente de na venda ter intervindo a mediadora.
Por isso, e tal como consta da decisão recorrida, “A inexistência de utilidades do imóvel que o Autor estava convencido ter adquirido, afigura-se-nos ter respaldo legal na previsão do artigo 913.º, n.º 1, do Código Civil.
Preceitua o referido preceito legal que:
1. “Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes.
2. Quando do contrato não resulte o fim a que a coisa vendida se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria.
(…)”
Por sua vez, o artigo 911.º do CC, sob a epígrafe “Redução do Preço”, dispõe que:
1. “Se as circunstâncias mostrarem que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preço inferior, apenas lhe caberá o direito à redução do preço, em harmonia com a desvalorização resultante dos ónus ou limitações, além da indemnização que no caso competir.
2. São aplicáveis à redução do preço os preceitos anteriores, com as necessárias adaptações”.
Afigura-se-nos que tendo em conta que a fração autónoma anunciada, percecionada e negociada diverge da que veio a ser efetivamente adquirida pelo Autor, não estamos apenas no âmbito de uma mera diferenciação de áreas, mas sim de uma falta de qualidade da coisa vendida para efeitos do disposto no artigo 913.º do CC.
Efetivamente, estando em causa uma realidade imobiliária distinta da anunciada, percecionada e negociada pelo Autor, cuja proposta de compra pressupôs a aquisição de um duplex - T2 mais um, a consequência será, necessariamente, a redução do preço pago, na medida da respetiva desvalorização, nos termos do disposto no artigo 911.º, conjugado com artigo 884.º, nºs 1 e 2, ambos do Código Civil.
Tal como acima referimos, tendo o Autor desistido do pedido principal, inicialmente deduzido, consubstanciado na anulação do negócio, e mantendo a pretensão indemnizatória correspondente, no mínimo, ao diferencial do valor da fração sem o segundo andar, tal afigura-se-nos suficiente para demonstrar que tem interesse na manutenção do negócio celebrado, não obstante o erro em que foi induzido, mas por um valor correspondente ao que, efetivamente, adquiriu.
Constatando-se, em momento posterior, que a aquisição da fração em apreço não englobou o segundo andar (sótão), estamos perante um erro relevante para efeitos de redução do preço negociado e pago por, necessariamente, excessivo.
No que respeita à definição do valor de mercado da fração em apreço à data de aquisição, entendemos não ser possível estabelecer uma proporção direta e imediata entre a metragem da realidade física, efetivamente, adquirida e o preço pago, por forma a subtrair ao preço pago pelo Autor, o valor equivalente ao segundo andar (sótão) em falta, atentas as razões acima aduzidas, pelo que se relega para momento posterior tal fixação – art. 609.º, n.º 2, do CC.
Por maioria de razão, deverá, igualmente, a primeira Ré ser responsabilizada pelos danos não patrimoniais infligidos ao Autor pela sua atuação ilícita e culposa, nos exatos termos em que os mesmos foram acima reconhecidos e fixados.”
Mantém-se, deste modo, a sentença recorrida, também no que diz respeito ao modo de fixação da indemnização – que não foi diretamente visada por qualquer das recorrentes, que não apontaram a violação de qualquer norma legal e/ou a norma que no respetivo entender deveria ser convocável para dirimir o conflito – é à condenação solidária das rés que em concreto não foi posta em causa.
Decisão
Pelo exposto, acordam os Juízes desta 8ª secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa, em julgar improcedente a apelação e em manter a decisão recorrida, cujo dispositivo se reproduz, de modo a que a identificação da interveniente principal fique conforme com a sua atual designação:
“Nos termos e pelos fundamentos expostos, julgo a presente ação parcialmente procedente, por parcialmente provada e, consequentemente:
1. Condeno as Rés (…) e “AGEAS PORTUGAL – COMPANHIA DE SEGUROS, S.A.”, a pagarem, solidariamente, ao Autor, (…), a quantia que vier a ser apurada em posterior liquidação, acrescida dos respetivos juros legais contados a partir da mesma, sendo a última Ré até ao montante do capital garantido, correspondente ao diferencial entre o valor pago pelo Autor com a aquisição da fração autónoma - designada pela letra “E” do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Rua (…) - e o respetivo valor de mercado, à data da aquisição, sem que o segundo piso (sótão) fosse constitutivo da mesma e sem a possibilidade de uso e fruição do segundo piso e terraço, no estado em que então se encontrava, até ao montante de €134.696,54 (cento e trinta e quatro mil seiscentos e noventa e seis euros e cinquenta e quatro euros), equivalente aos danos patrimoniais peticionados
2. Condeno as Rés A…, LDA. e L.. a pagarem, solidariamente, ao Autor, (…), a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros), acrescidos de juros de mora, vencidos, contados desde a citação, de natureza civil, à taxa legal em vigor, bem como dos vincendos até integral pagamento.
(…)”
*
Custas a cargo dos apelantes (art. 527º, nº 1, CPC).
Notifique.
Lisboa, 8 de Fevereiro de 2024
Cristina Lourenço
Rui Manuel Pinheiro de Oliveira
Carla Mendes
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[1] No requerimento apresentado em 22 de abril de 2021 foi dado conhecimento nos autos que a primitiva interveniente principal foi incorporada, por fusão, na “Generali Seguros, S.A.”, tendo a ação prosseguido, por conseguinte contra esta sociedade – cf. art. 269º, nº 2, CPC – dando-se aqui conta deste facto, na medida em que do dispositivo final da sentença consta a condenação da primitiva interveniente “Seguradoras Unidas, S.A.”.
[2] “Recursos em Processo Civil”. 6ª Edição, pág. 181.
[3] Obra citada, págs. 196-197. |
