| Decisão Texto Integral: | I. Relatório:
AA, com o N.I.F. ... ... ..., e BB, com o N.I.F. ... ... ..., propuseram contra CC, com o N.I.F. ... ... ..., e DD, com o N.I.F. ... ... ..., ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, pedindo a condenação dos RR. a pagarem-lhes a quantia de € 76 258,97 a título de indemnização pelos valores despendidos nas reparações urgentes levadas a cabo no prédio urbano propriedade dos primeiros, bem como a condenação dos RR. a realizarem os trabalhos de reparação que se venham a revelar necessários, de forma superveniente, ou, caso não procedam a tal reparação, a condenação dos mesmos RR. no pagamento do custo das reparações a efetuar.
Para tanto, alegaram, em síntese, o seguinte: os RR. adquiriram um imóvel que demoliram na totalidade e no mesmo espaço construíram um outro edifício que colocaram à venda, com intuito lucrativo. Em 17 de outubro de 2018 os AA. firmaram com os RR. um contrato-promessa de compra e venda daquele edificado. Nesse contrato os promitentes-vendedores obrigaram-se a alienar o dito imóvel em bom estado de conservação e manutenção. A escritura de compra e venda foi celebrada no dia 13 de fevereiro de 2019. Em julho de 2019 os AA. passaram a residir no imóvel. Por volta do Outono de 2019 os AA. começaram a constatar a existência de humidade nas paredes interiores do edifício e, no início de 2020, verificaram, designadamente, que havia água a escorrer por aquelas paredes e pelo teto, bem como fissuras e humidade. Na sequência de parecer solicitado pelos AA., foi constatado, em relatório apresentado a estes em 4 de junho de 2020, que os apontados problemas teriam a sua origem na deficiente conceção e execução da piscina existente na cobertura do edifício. Os problemas da conceção e execução da piscina já eram do conhecimento do R. Os AA. viram-se obrigados a realizar obras de caráter urgente no edifício, sob pena de agravamento das patologias já existentes. Os aludidos defeitos foram denunciados aos RR. por carta registada datada de 22 de outubro de 2020. Nessa carta, os AA. interpelaram os RR. no sentido de estes procederem, no prazo de trinta dias, às reparações necessárias, sob pena de os primeiros assumiram essa tarefa. Uma vez que os RR. declinaram qualquer responsabilidade, os AA. tiveram de realizar, a suas expensas, todas as restantes obras de eliminação de defeitos e de reparações, tendo despendido um total de € 76 258,97. Sendo que à data do início da presente instância ainda não era conhecida a extensão dos danos causados resultantes da deficiente construção da piscina, incluindo ao nível da estrutura do edifício.
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Os RR. apresentaram contestação, invocando a exceção de caducidade do direito e da ação, por falta de denúncia atempada dos defeitos pelos AA. e por falta de interposição da ação no prazo legalmente fixado. Mais impugnaram a existência de defeitos no imóvel, bem como que tivessem conhecimento dos mesmos à data da venda.
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Os RR. requereram a intervenção acessória provocada de AAA, Lda, a qual veio a ser deferida.
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Citada a Chamada, veio a mesma confirmar a celebração de contrato de empreitada com os RR. para a construção do imóvel, o período em que decorreu, a sua entrega provisória, vistorias que se seguiram, reparações e entrega definitiva. Alegou também que a responsabilidade pelos eventuais defeitos existentes na obra não poderá ser-lhe assacada, uma vez que à data da sua verificação já o prazo de garantia havia caducado.
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Em 23 de julho de 2025 foi proferida sentença que declarou caducado o direito de ação dos AA. AA e BB e, consequentemente, absolveu os RR. CC e DD da totalidade dos pedidos contra os mesmos formulados.
Mais absolveu os AA. do pedido de condenação como litigantes de má-fé formulado pelos RR.
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Inconformados com aquela decisão, vieram os AA. interpor recurso, para o que formularam as seguintes conclusões, que aqui se transcrevem (expurgando-se as notas de rodapé):
A. Afigura-se aos Recorrentes que a Sentença proferida não se poderá manter, nem de facto nem de direito.
B. Quanto ao Facto Não Provado A. entendem os Autores que deveria o Tribunal a quo ter considerado como data correta de conclusão das obras aquela que consta especificamente do Livro de Obra, junto aos autos sob Documento 2 da Petição Inicial.
C. Sucede que o Tribunal considerou que a data de “2018” aposta no Livro de Obras – como correspondendo à data de conclusão das obras – teria ali sido aposta por manifesto lapso; conclusão que o Tribunal alcançou após a inquirição da testemunha EE.
D. Sucede que, não só os Réus, Recorridos, não impugnaram concretamente a data de conclusão da obra constante do Livro de Obras, como não impugnaram o teor do concreto Livro de Obras.
E. E ainda assim o Tribunal a quo veio a considerar – erradamente – que as datas ali apostas – manifestamente se referindo a “2018” – apenas por lapso poderiam ali ter sido inscritas.
F. Tal lapso – face à conclusão que o Tribunal erradamente alcançou – implicaria que o mesmo houvesse sido repetido não uma, não duas, mas quatro vezes e em momentos diferentes no preenchimento do Livro de Obras.
G. Em qualquer caso, a testemunha EE, que sobre o facto depôs, demonstrou absoluta ausência de racionalidade ou explicação plausível quanto aos motivos pelos quais se teria “enganado” tantas vezes na aposição da data no Livro de Obras.
H. Deve, por isso e em face do que anteriormente se referiu, considerar-se verdadeira a informação escrita no Livro de Obra e, consequentemente, concluir-se que os trabalhos de demolição e construção ficaram totalmente concluídos em 20.09.2018, pelo que deverá tal facto ser considerado como provado nos seguintes termos: “A. Os trabalhos de demolição e construção do novo edifício ficaram totalmente concluídos após setembro de 2018, altura em que estavam ainda em curso “pinturas finais da obra, interiores e exteriores”, bem como a finalização dos trabalhos de “especialidades de AVAC, Hidráulicas, Mecânicas e Elétricas” e os “trabalhos de arranjos exteriores ao nível do logradouro e jardins”, e que decorriam conforme preconizado no projeto de execução”.
I. Por outro lado, os Recorrentes igualmente não compreendem a razão pela qual o Tribunal a quo considerou igualmente como não provados os Factos D., E. e F que se reportam não só ao – demonstrado – tipo de tratamento da água da piscina (ou seja, o sal), como que tal tratamento era nefasto para o edifício, podendo a integralidade da construção vir a ser posta em causa.
J. Foi neste sentido que depôs a testemunha FF.
K. Ou seja, foi a circunstância de a piscina ser uma piscina de água salgada que justificou, entre outros motivos, a urgência no esvaziamento da piscina, e a urgência nas reparações necessárias ao imóvel, para garantir a segurança na utilização do mesmo.
L. Ainda com respeito à urgência das reparações, sempre se dirá que as condições em que a habitação se encontrava não poderiam manter-se, com 100% de humidade e água a escorrer pelas paredes – conforme, aliás, resulta do facto provado 43 – o que acarretava inerentes (e evidentes) com riscos para a saúde dos Autores, Recorrentes.
M. Acresce que a urgência neste tipo de obras não poderá ser desconsiderada pelo tempo que decorreu entre a vistoria ao imóvel pelo Técnico FF e o início dos trabalhos executados pela empresa Construções ISDAL.
N. Quanto ao ano em que tais defeitos foram detetados (2020), importa recordar que o mesmo foi o ano do SARS-CoV-2, com todas as restrições a tal pandemia associadas. Quanto à estação do ano, de registar que qualquer intervenção decorrente e infiltrações e humidades apenas pode ser executada em período seco e quente.
O. Como tal, deverá ser alterada a decisão do Tribunal a quo quanto aos Factos Não Provados D., E. e F., considerando-se provado que “D. O tipo de tratamento da água da piscina impunha uma urgente resolução das infiltrações, razão pela qual os AA. procederam, a custas próprias, a diversas obras de carácter urgente”, provado que “E. A continuação da infiltração de água salgada na estrutura de betão do edifício poderia colocar em causa a própria integralidade de toda a construção, com o risco de ruína do edifício” e provado que “F. Pelos riscos associados às infiltrações e água a escorrer, as obras iniciadas em junho de 2020 pelos Autores eram urgentes”.
P. Por outro lado, os Autores, Recorrentes, igualmente não compreendem – e não concordam – a razão pela qual o Tribunal a quo considerou igualmente como não provados os Factos Não Provados G. e H já que resulta dos factos provados pelo Tribunal sob o n.º 12 que “Foi assinalado um defeito relacionado com o descolamento do revestimento da piscina (…)”;
Q. Por outro lado, a testemunha FF acabou por confirmar, no decurso do seu depoimento, que os defeitos verificados no imóvel dos Autores, pela extensão dos mesmos, não poderiam corresponder a defeitos que apenas recentemente se tivessem verificado no imóvel; ou seja, os defeitos verificados na piscina não tinham como não ser já do conhecimento dos Réus em data anterior à venda do imóvel aos Autores.
R. Deve, pois, ser alterada a resposta do Tribunal a quo quanto aos Factos Não Provados G. e H., considerando-se provado que “G. Os problemas da conceção e execução da piscina já haviam sido identificados e eram conhecidos dos Réus”; e provado que “H. Em data anterior à venda do imóvel, a tela de revestimento da estrutura da piscina já se encontrava deteriorada em virtude da existência de infiltrações de água na estrutura de betão da mesma, o que provocava o levantamento da tela com a formação de bolhas”.
S. Quanto aos Factos Não Provados K. e M., resulta da conjugação dos factos provados 34, 36, 37, 39, 40, 41 e 43, c), da Sentença recorrida, que a colocação do liner na piscina correspondia a uma solução que manifestamente não garantia a impermeabilização da piscina e não impedia as infiltrações no imóvel.
T. É, aliás, bem evidente a conclusão do Tribunal nesse circunspeto quando considera provado que estava em causa uma “ausência de isolamento adequado do tanque de compensação da piscina originando infiltrações de água salgada da mesma nas vigas de cimento que se alastraram para o imóvel”.
U. Isto dito, parece evidente a conclusão de que os Réus, Recorridos, conheciam – e não podiam desconhecer – que a substituição da tela na piscina não resolveria os defeitos da piscina, tendo procedido a tal substituição com o fito único de esconder os defeitos existentes na piscina.
V. Com o que deverá ser alterada a resposta do Tribunal a quo quanto aos Factos Não Provados K. e M., considerando-se provado que “K. A aplicação do liner que o mesmo havia solicitado não seria uma solução apta a resolver o defeito de construção que já então se verificava e de que o Réu tinha pleno conhecimento”; e provado que “M. Os Réus procederam à substituição da tela da piscina com o objetivo de esconder os defeitos existentes”.
W. Quanto aos factos atinentes ao Tema da Prova 2, na sentença recorrida o Tribunal a quo considerou, ainda, como não provado 1 facto que os Autores, ora Recorrentes, consideram dever ser integrado neste Tema da Prova – o Facto Não Provado C.
X. Conforme alegado em sede de Petição Inicial, à data da vistoria realizada em fevereiro de 2020, pelo Técnico FF, foi por este detetado que as patologias que denotava no prédio estavam relacionadas com a existência de infiltrações nas paredes do último piso do imóvel;
Y. Sendo que a testemunha foi clara ao indicar que esse último piso se encontrava imediatamente abaixo do piso da piscina. Ou seja, a testemunha referiu que a causa das infiltrações nas paredes da casa, do lado tardoz, decorria, precisamente, do piso da piscina; o que terá sido desde logo identificado na visita realizada ao imóvel.
Z. Veja-se, nesse sentido, o depoimento da Testemunha FF.
AA. Logo, deverá ser alterada a decisão do Tribunal a quo quanto ao Facto Não Provado C., considerando-se provado que “C. Logo aquando da vistoria realizada em Fevereiro de 2020 a ISDAL constatou que a origem das infiltrações se encontrava na deficiente conceção e execução da piscina existente na cobertura do edifício, ficando por determinar, nessa data, qual das opções estaria na origem do problema”.
BB. Quanto à caducidade, a decisão recorrida parte do princípio – errado – de que os Réus, pelo facto de não exercerem atividade de empreiteiros não estariam obrigados aos deveres que, ao abrigo do artigo 1225.º do CC, lhes podem vir a ser exigidos por equiparação.
CC. Conforme consta dos factos provados n.º 1. e 2., os Réus, após adquirirem o imóvel em apreciação nos presentes autos – que foi vendido aos Autores, aqui Recorrentes, procederam à demolição do edificado existente e posteriormente procederam à construção de um edifício novo, para posterior venda.
DD. Após tais atos e precisamente quando terminaram as últimas obras (as quais tiveram lugar em julho de 2018), o imóvel foi colocado à venda e logo após os Réus prosseguiram esse mesmo modus operandi no seguinte imóvel, seguindo a prática desses atos comuns de compra – demolição – reconstrução / construção – venda.
EE. Tais atos traduzem, está bom de ver, a atividade imobiliária que os Réus prosseguem – independentemente de outras que possam igualmente prosseguir.
FF. De resto, e conforme resulta da Ficha Técnica de Habitação, junta como Documento 1 com a Contestação, a Ré DD foi, efetivamente, “promotora imobiliária” do imóvel em causa (vide também o facto provado n.º 56 e o objeto social da sociedade de que os Réus são sócios-gerentes: a sociedade SPLI, Investimentos e Imobiliário, Lda., que se dedica à compra venda de imóveis).
GG. O Tribunal a quo, não obstante a prova que considerou a este propósito, não considerou o prazo previsto no artigo 1225.º CC, ou seja, erradamente não considerou a atividade habitual dos Réus – equiparável à dos empreiteiros –, que lhes confere conhecimento de causa.
HH. É, assim, evidente que, da prova produzida, não se poderá concluir outra coisa que não a de que os Réus, não obstante tenham habitado no imóvel durante algum um período, não agiram como meros compradores e vendedores, mas como profissionais experientes e players do mercado imobiliário.
II. Veja-se, nesse sentido, que o artigo 1225.º, n.º 4, do CC, determina que “O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído modificado ou reparado” e o que neste sentido é confirmado nos Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, proferido em 24.05.2012, no proc. n.º 085875, do Tribunal da Relação de Lisboa, proferido em 05.03.2020, no proc. n.º 3490/14.0TBCSC.L1-2, do Tribunal da Relação de Coimbra, proferido em 31.05.2011, no proc. n.º 2672/07.6TBAGD.C1 e do Tribunal da Relação do Porto, proferido em 22.10.2009, no proc. n.º 1639/04.0TBGDM.P1.
JJ. Não é relevante – como parece entender o Tribunal a quo à luz do que os Réus, Recorridos, sustentam no artigo 121.º da Contestação – que os Réus tenham contratado um terceiro para a realização das obras no imóvel que acabou por ser vendido aos Autores, Recorrentes.
KK. Do exposto resulta que, face à matéria de facto provada, os Réus não têm como não ser equiparados a um empreiteiro ou a um vendedor que, com a finalidade de venda, promoveu as respetivas obras no imóvel;
LL. A ser assim, é evidente que os Réus, Recorridos, têm de ser considerados como equiparados ao empreiteiro ou, nas palavras do n.º 4 do artigo 1225.º do CC, ao vendedor do imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.
MM. O que significa que a conclusão do Tribunal – no sentido da não aplicação do disposto no artigo 1225.º do CC, não pode proceder, logo, deverá ser julgada improcedente a exceção de caducidade invocada pelos Réus, com a consequente condenação dos Réus, em face da procedência da ação.
NN. Ainda que assim não se entendesse, no que não se concede, resulta dos autos que a venda de coisa defeituosa que deu origem à presente ação teve por base uma conduta dolosa dos Réus, que conheciam a existência dos defeitos ocultos no imóvel e, ainda assim, quiseram proceder à venda do mesmo sem comunicar a sua existência aos Autores, Recorrentes.
OO. E isto porque, conforme facto provado K. e M., os Réus conheciam os defeitos existentes no imóvel (em particular na piscina) e decidiram realizar diligências de ocultação dos defeitos antes da venda aos Autores, Recorrentes, bem sabendo os Réus que as mesmas não eram consabidamente aptas a reparar o defeito estrutural existente.
PP. Os Réus sabiam que os trabalhos de maquilhagem que promoveram não iriam resolver a raiz dos defeitos pelos Réus conhecidos e, ainda assim, de forma deliberada, decidiram levar a cabo os mesmos, cuja única intenção foi - está bom de ver – a de esconder, temporariamente e a curto prazo, as consequências imediatas de um defeito subjacente – defeito esse que, com o conhecimento dos Réus, se manteve.
QQ. Ou seja, os Réus, Recorridos, agiram com dolo.
RR. A venda defeituosa sub judice não foi, como tal, motivada por mera incúria ou erro dos Réus, mas antes por uma conduta voluntária e dolosa por parte dos mesmos.
SS. Nesses casos, resulta claro da conjugação entre os artigos 916.º e 917.º do CC que: (i) não se mostra sequer necessária a denúncia do defeito; (ii) à propositura da ação judicial tendente à prossecução dos remédios legais que assistem ao comprador aplica-se o prazo de 1 ano, previsto no artigo 287.º do CC.
TT. Termos em que, também à luz da argumentação aqui expendida, se conclui pela improcedência da exceção de caducidade invocada pelos Réus; com a consequente condenação dos Réus, em face da procedência da ação.
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Os RR. apresentaram contra-alegações e concluíram do seguinte modo:
DA IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
1. Os Autores Recorrentes pretendem que seja alterada a decisão quanto à matéria de facto relativamente aos factos não provados A., C., D., E., F. G., H., K. e M.
Inutilidade do recurso da matéria de facto
2. O direito ao recurso da matéria de facto não visa a repetição de um julgamento dos factos por mera discordância, mas apenas uma reapreciação em 2.ª Instância da matéria de facto fixada pela decisão recorrida quando existam elementos claros que “imponham” uma decisão em sentido contrário, como estabelecido no artigo 662.º, n.º 1, do CPC.
3. Ora, no caso concreto, a fundamentação da Sentença Recorrida quanto à matéria de facto não contém desconformidades flagrantes que imponham a alteração da decisão nos termos propugnados pelos Autores Recorrentes.
4. Até porque, ao impugnar a matéria de facto, os Autores Recorrentes ignoraram a apreciação global de todos os elementos de prova que foi feita na Sentença Recorrida – designadamente, a manifesta contradição entre os factos dados como provados (que os Recorrentes não impugnaram) e os factos que agora pretendem que sejam dados como provados.
5. Em primeiro lugar, a pretensão dos Autores Recorrentes quanto ao facto não provado A. é inútil, porque é absolutamente irrelevante para a presente ação, tal como configurada pelos Autores, a data em que terminaram as obras realizadas pela MMF (que é apenas interveniente acidental, na qualidade de assistente da defesa, nestes autos).
6. Em segundo lugar, a impugnação do julgamento quanto aos factos não provados D., E., F., G., H., K. e M. é, em qualquer cenário, irrelevante para o conhecimento da exceção perentória de caducidade, à luz do regime jurídico previsto no artigo 917.º do CC.
7. Mesmo que a urgência estivesse demonstrada (que não está) ou que tivesse sido feita prova que os Recorridos conheciam e ocultaram os supostos defeitos (que não foi), tal seria irrelevante para determinar o início e o termo do prazo de seis meses de caducidade, previsto no artigo 917.º do CC, que os Recorrentes não cumpriram.
8. Em terceiro lugar, a pretensão dos Recorrentes de darem como provados o facto não provado C. (“Logo aquando da vistoria realizada em Fevereiro de 2020 a ISDAL constatou que a origem das infiltrações se encontrava na deficiente conceção e execução da piscina existente na cobertura do edifício”), é inócua, porque não interfere na contagem do prazo de caducidade do artigo 917.º do CC, nem sequer releva para o eventual conhecimento do mérito dos pedidos formulados pelos Recorrentes na ação.
9. Pelo exposto, a impugnação da decisão da matéria de facto dos Autores Recorrentes afigura-se inútil, não relevando para efeitos de, eventualmente, alterar, ou não, o sentido da decisão final da sentença recorrida, nomeadamente quanto à questão da caducidade do seu direito de ação. Factos que os Autores Recorrentes entendem que devem ser julgados como provados Facto não provado A. – a data de conclusão dos trabalhos da empreitada
10. O facto não provado A. não deve ser dado provado pelo Tribunal da Relação, uma vez que a prova deste facto (que não foi feita) não tem a menor relevância para a ratio decidendi.
11. Em qualquer caso, as alegações dos Recorrentes quanto à suposta prova do facto não provado A. também não procedem.
12. Em primeiro lugar, o facto não provado A. – que corresponde ao alegado no artigo 4.º da p.i. – foi expressamente impugnado pelos Recorridos no artigo 157.º da Contestação, no qual esclareceram que os trabalhos de empreitada decorreram entre 17 de outubro de 2011 e 10 de janeiro de 2014.
13. Isto mesmo foi dado como provado pelo Tribunal de 1.ª Instância – cfr. factos provados n.os 6 e 8 –, e não foi impugnado pelos Recorrentes, pelo que seria absolutamente contraditório que o Tribunal de 1.ª Instância considerasse que a obra tinha sido concluída em 2014 e em 2018.
14. Em segundo lugar, a data de conclusão das obras resulta também de forma evidente do livro de obra (cfr. Doc. 2 da p.i.) e do auto de vistoria para preliminar para receção definitiva da obra (cfr. DOC. 6 da Contestação).
15. O livro de obra (cfr. Doc. 2 da p.i.) tem início em “27.07.2011” e tem várias entradas subsequentes nos anos de 2011, 2012, 2013 e 2014, sendo que, por evidente lapso de escrita, existem quatro datas apostas nas folhas 9 e 10 do livro de obras em que se escreveu “2018” ao invés de “2013”.
16. Retificando-se este lapso de escrita, constata-se que as entradas apostas nas folhas 9 e 10 do livro de obra são sequenciais: “07.06.2013”, “09.07.2018”, “02.08.2018”, “23.08.2018”, “20.09.2018” e “02.10.2013”.
17. De resto, a testemunha EE, diretor técnico da obra e responsável pelo preenchimento do livro de obra, confirmou que a aposição da data “2018” se tratava de um mero lapso (cfr. 13 minutos e 54 segundos a 14 minutos e 56 segundos da gravação do depoimento de EE).
18. A data de conclusão da obra – em 2014 e não em 2018 – foi também confirmada pelo depoimento da testemunha Arq. GG (cfr. 11 minutos e 29 segundos a 12 minutos e 46 segundos da gravação do depoimento de GG).
19. Tendo inclusivamente resultado provado que, desde 10 de janeiro de 2014, o Imóvel constituiu a casa de morada de família dos Recorridos, onde estes viviam com os seus filhos e recebiam amigos e familiares (cfr. facto provado n.º 9, não impugnado pelos Recorrentes), pelo que é evidente que nenhuma obra estava a decorrer no Imóvel após essa data.
20. Assim, a alegação dos Recorrentes improcede neste ponto, não merecendo a Sentença Recorrida qualquer censura a este respeito. Factos não provados D., E. e F. – a alegada urgência dos trabalhos de reparação realizados diretamente pelos Autores Recorrentes
21. Alegam os Autores Recorrentes que deveriam ter sido dados como provados os factos não provados D., E. e F. da Sentença Recorrida, referentes à suposta urgência dos trabalhos de reparação a realizar no Imóvel, os quais teriam sido confirmados pelo depoimento da testemunha FF.
22. Em primeiro lugar, a testemunha FF não foi questionada e não se pronunciou sobre a alegada urgência das obras de reparação, tendo apenas descrito que, aquando da vistoria que realizou em fevereiro de 2020, constatou existir humidade e infiltrações no interior do Imóvel.
23. O excerto do depoimento da testemunha FF transcrito no artigo 63.º das alegações de recurso nada refere quanto à alegada urgência das obras de reparação, pelo que não poderia esse depoimento ser valorado a fim de dar como provado os factos não provados D., E. e F.
24. Em segundo lugar, a verdade é que a testemunha FF chegou mesmo a confirmar que nem sequer haviam sido conduzidos testes necessários para averiguar se as supostas infiltrações com origem na piscina tinham causado danos estruturais (cfr. 20 minutos e 31 segundos e 1 hora, 14 minutos e 33 segundos a 1 hora, 15 minutos e 20 segundos do depoimento da testemunha FF).
25. Aliás, a testemunha FF disse que nunca teve acesso à documentação referente à construção do Imóvel e que nunca lhe tinha sido solicitado pelos Recorrentes a realização de uma análise mais exaustiva ao estado do Imóvel (cfr. 1 hora, 21 minutos e 34 segundos a 1 hora, 21 minutos e 46 segundos e 1 hora, 24 minutos e 40 segundos a 1 hora, 24 minutos e 44 segundos do depoimento da testemunha FF).
26. Pelo que, evidentemente, não resulta do depoimento da testemunha FF que as obras eram urgentes, porque estava comprometida a integralidade do Imóvel.
27. Em terceiro lugar, a testemunha FF confirmou também que o “relatório” elaborado pela Construções ISDAL, que corresponde ao Doc. 5 da p.i., era um orçamento prévio aos trabalhos de reparação que os Recorrentes pretendiam realizar no Imóvel (cfr. 48 minutos e 23 segundos a 49 minutos e 3 segundos do depoimento da testemunha FF).
28. Tendo ainda acrescentado que só uma parte dos serviços descritos nas faturas juntas a estes autos pelos Recorrentes (e cujo pagamento reclamam dos Recorridos) corresponderam à resolução dos supostos problemas identificados no “relatório”, pelo que é evidente que os trabalhos realizados pelos Recorrentes não eram urgentes (cfr. 1 hora, 18 minutos e quinze segundos a 1 hora, 19 minutos e 57 segundos do depoimento da testemunha FF).
29. De resto, e como já referido, não foi produzida qualquer outra prova pelos Recorrentes – documental ou testemunhal – quanto aos supostos danos existentes no Imóvel e a sua alegada origem, muito menos sobre a suposta urgência na sua reparação.
30. Pelo exposto, andou bem o Tribunal de 1.ª Instância ao dar como não provados os factos D., E. e F., o que deverá ser confirmado pelo Tribunal da Relação. Factos não provados G. e H. – o invocado conhecimento dos Réus Recorridos dos supostos defeitos em data anterior à venda do Imóvel
31. Não pode proceder a pretensão dos Autores Recorrentes quanto à prova dos factos não provados G. e H.
32. Em primeiro lugar, os Recorrentes incumpriram o ónus de impugnação que sobre si impendia, nos termos do artigo 640.º, n.º 1, al. b) e n.º 2, al. b), do CPC, devendo o recurso, quanto a este ponto, ser liminarmente rejeitado.
33. Com efeito, apesar de os Recorrentes fazerem uma alegação genérica ao depoimento da testemunha FF, não especificaram quais os concretos meios de prova que supostamente imporiam uma decisão de facto diversa, nem indicam quais as passagens da gravação do depoimento da referida testemunha em que estribam as suas alegações.
34. Aliás, os Recorrentes limitam-se a incluir uma nota de rodapé incluindo que remete para o fim do depoimento da testemunha FF, e não para qualquer concreta passagem do seu depoimento.
35. Em segundo lugar, os Recorrentes alegam que os factos G. e H. resultariam também do facto provado n.º 12 da Sentença Recorrida, mas fazem um recorte cirúrgico na sua transcrição, omitindo a parte relevante: “Foi assinalado um defeito relacionado com o descolamento do revestimento da piscina, que não afetava a sua impermeabilização, tendo sido substituída a tela de revestimento da piscina com aplicação de um liner”.
36. Acresce que ficou igualmente provado que “todos os defeitos pontuais foram reparados pela MMF até à receção definitiva da obra realizada, ao abrigo da garantia contratual” (cfr. facto provado n.º 13).
37. Os factos provados n.os 12 e 13 não foram sequer impugnados pelos Recorrentes, pelo que se conformaram com os mesmos.
38. Dos factos provados n.os 12 e 13 resulta que a única patologia identificada quanto à piscina era um descolamento do revestimento, que não afetava a sua impermeabilização, pelo que, evidentemente, não se pode retirar desses factos que os Recorridos tivessem conhecimento da existência de um problema de conceção ou execução da piscina, ou que existiam infiltrações no Imóvel.
39. Em terceiro lugar, não resultou do depoimento da testemunha FF que os supostos danos já existiam em data anterior à venda do Imóvel e que os supostos problemas existentes eram do conhecimento dos Recorridos.
40. Isto mesmo é revelado pelo facto de os Recorrentes terem sido incapazes de citar um único excerto do depoimento da testemunha FF em que tal tivesse sido referido.
41. De resto, a testemunha FF confirmou que nem sequer conhecia os Recorridos, pelo que o seu depoimento não poderia ser valorado a fim de dar provado o conhecimento dos Recorridos quanto à existência dos supostos defeitos em momento anterior à venda.
42. Nesta medida, deverá também improceder o recurso quanto a este ponto, mantendo-se como não provados os factos G. e H. Factos não provados K. e M. – a alegada ocultação dos supostos defeitos pelos Réus Recorridos
43. O recurso dos Recorrentes quanto aos factos não provados K. e M. também não pode proceder, por três razões.
44. Em primeiro lugar, os Recorrentes também não cumpriram, quanto a estes concretos pontos, o ónus de impugnação a que estavam vinculados ao abrigo do artigo 640.º, n.º 1, al. b) e n.º 2, al. b), do CPC, devendo o recurso ser liminarmente rejeitado nesta parte.
45. Os Recorrentes limitam-se a alegar que os factos não provados K. e M. deveriam ser dados como provados, porque tal resultaria “da conjugação” com os factos provados n.ºs 34, 36, 39, 40, 41 e 43, c), da Sentença Recorrida (cfr. conclusão S das conclusões de recurso dos Recorrentes).
46. Em segundo lugar, dos factos provados n.ºs 34, 36, 39, 40, 41 e 43, c), da Sentença Recorrida resulta apenas que os Recorrentes constataram a tela de revestimento da piscina havia sido substituída antes da aquisição e que, no contexto da vistoria realizada, a Construções ISDAL terá concluído que as supostas infiltrações no Imóvel teriam origem na ausência de isolamento adequado do tanque de compensação da piscina.
47. Nada naqueles factos evidencia que os Recorridos teriam conhecimento da existência de qualquer defeito de construção no Imóvel.
48. Em terceiro lugar, resulta dos factos provados n.ºs 12, 13, 28 e 32 da Sentença Recorrida que as reparações efetuadas pelos Recorridos antes da venda do Imóvel foram puramente estéticas, o que foi confirmado pelo Mandatário dos Recorrentes à época, que visitou o Imóvel no dia da outorga da escritura pública de compra e venda, a fim de constatar a conclusão dos trabalhos a realizar pela MMF que haviam sido identificados no auto de vistoria preliminar para receção definitiva.
49. Estes factos resultam também dos depoimentos da testemunha EE (cfr. 40 minutos e 3 segundos a 42 minutos e 54 segundos do depoimento da testemunha EE) e da testemunha HH (cfr. 11 minutos e 58 segundos a 13 minutos e 12 segundos do depoimento da testemunha HH).
50. Ou seja, não só a prova dos factos K. e M. não decorre dos factos provados n.ºs 34, 36, 39, 40, 41 e 43, c) da Sentença Recorrida...
51. ... como seria contraditória com factos provados n.ºs 12, 13, 28 e 32 da Sentença Recorrida, que não foram impugnados pelos Recorrentes, tendo-se conformado com os mesmos.
52. Pelo exposto, improcedem os argumentos dos Recorrentes quanto à alteração da decisão da 1.ª Instância sobre os factos não provados K. e M., não merecendo a Decisão Recorrida qualquer censura e devendo o Tribunal da Relação confirmar a mesma. Facto não provados C. – as conclusões da primeira vistoria realizada pela ISDAL
53. A pretensão dos Recorrentes quanto à prova do facto não provado C. está também condenada ao fracasso.
54. Por um lado, a testemunha FF referiu expressamente no seu depoimento que não conseguiram identificar, de forma imediata, o que estaria na origem das alegadas infiltrações, tendo demorado até se perceber que estaria em causa uma deficiente conceção e execução da piscina (cfr. 4 minutos e 34 segundos a 4 minutos e 59 segundos do depoimento da testemunha FF).
55. Por outro lado, o facto não provado C. também não decorre dos factos provados n.ºs 43, 44 e 45, uma vez que estes se reportam ao “relatório” elaborado pela Construções ISDAL, que só foi entregue em 4 de junho de 2020, muito após a realização daquela primeira visita em fevereiro de 2020.
56. Nestes termos, o facto C. deve manter-se como não provado.
DA IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE DIREITO
A exceção perentória de caducidade
57. O prazo de caducidade de seis meses previsto no artigo 917.º do Código Civil aplica-se, por interpretação extensiva, a todas as ações emergentes de compra e venda de coisa defeituosa (anulação por simples erro, reparação, substituição, redução do preço e indemnização), conforme jurisprudência consolidada e doutrina maioritária, pelo que a Sentença Recorrida não merece qualquer reparo.
58. No caso dos autos, a denúncia dos supostos defeitos foi realizada em 22 de outubro de 2020 (cfr. facto provado n.º 50), pelo que, considerando as suspensões legais decorrentes da legislação aprovada no contexto da pandemia, o prazo de caducidade terminaria em 7 de julho de 2021.
59. Tendo a presente ação sido proposta em 19 de outubro de 2021, é manifesto que se encontrava caducado o pretenso direito de ação dos Autores Recorrentes, impondo-se a manutenção da decisão recorrida.
60. Acresce que é inaplicável ao presente caso o artigo 1225.º, n.º 4, do Código Civil.
61. Como salienta a Sentença Recorrida, esta norma foi introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro, com o objetivo de proteger o consumidor/adquirente de imóveis construídos por profissionais do sector imobiliário.
62. Sucede que, contrariamente ao alegado pelos Recorrentes, os Recorridos não podem ser considerados como “empreiteiros-vendedores”, para efeitos de aplicação do artigo 1225.º, n.º 4, do Código Civil.
63. Por um lado, resulta da matéria de facto dada como provada que os Recorridos não se dedicam profissionalmente à atividade de compra, remodelação e venda de imóveis (cfr. facto provado n.º 55, não impugnado pelos Recorrentes).
64. Este argumento não é beliscado pelo facto de os Recorridos serem sócios-gerentes de uma sociedade que tem como objeto social o exercício de atividades no sector imobiliário, a qual não é sequer parte nesta ação.
65. Por outro lado, a circunstância de a Recorrida DD constar como “promotora imobiliária” na ficha técnica da habitação não tem qualquer relevância jurídica para efeitos de aplicação do artigo 1225.º, n.º 4, do Código Civil.
66. Resulta dos factos provados n.ºs 4, 5, 6, 7 e 8 (não impugnados pelos Recorrentes) que os Recorridos não construíram o Imóvel diretamente e que contrataram a empreitada de demolição do edifício existente no Imóvel e a posterior construção do edifício atualmente existente à MMF, no âmbito de um contrato de empreitada, pelo que eram na verdade donos de obra e não empreiteiros ou construtores.
67. De resto, ficou também demonstrado que os Recorridos residiram no Imóvel durante cerca de cinco anos antes de terem decidido vender o mesmo, o que demonstra inequivocamente que não se tratava de uma atividade profissional de promoção imobiliária, mas sim da construção da sua casa de morada de família (cfr. facto provado n.º 9, não impugnado pelos Recorrentes).
68. Este facto resultou, de forma inequívoca, dos depoimentos das testemunhas EE, Arq. GG, HH, II, JJ e KK, tendo todos eles confirmado que os Recorridos passaram a residir no Imóvel, com a sua família, desde janeiro de 2014, até ao momento da venda (cfr. página 12 da Sentença Recorrida).
69. Por fim, quanto ao suposto dolo dos Recorridos, cumpre referir que a Sentença Recorrida considerou não provados os factos alegados pelos Recorrentes ao invocado conhecimento dos Recorridos dos supostos defeitos em data anterior à venda do Imóvel e a sua alegada ocultação.
70. Esta conclusão mantém-se na medida em que improcede o recurso da matéria de facto quanto aos factos não provados G., H., K. e M.
71. O dolo apenas dispensa a denúncia prévia dos defeitos, mas não elimina a existência de um prazo de caducidade de um ano para propositura da ação, nos termos do artigo 287.º do CC.
72. Considerando que esse prazo de caducidade iniciaria a sua contagem a partir do momento em que os Recorrentes teriam tomado conhecimento do suposto dolo dos Recorridos (o que terá ocorrido em fevereiro de 2020, data da primeira visita realizada pela Construções ISDAL), é manifesto que, também assim, já teria caducado o putativo direito de ação dos Recorrentes.
73. Por todo o exposto, deve o recurso ser rejeitado quanto à matéria da exceção perentória de caducidade e, em consequência, deverá a Sentença Recorrida ser mantida, a qual não merece qualquer censura. Em qualquer caso, a ação proposta pelos Autores Recorrentes está condenada à improcedência
74. Ainda que a exceção perentória de caducidade fosse improcedente (sem conceder), a ação proposta pelos Recorrentes sempre estaria condenada a soçobrar.
75. Em primeiro lugar, resulta da matéria de facto provada que os Réus não tinham conhecimento de quaisquer defeitos de conceção ou de construção da piscina, nem ocultaram problemas antes da venda (cfr. factos provados n.ºs 12, 13, 28 e 32; factos não provados G., H., K. e M.).
76. Os trabalhos realizados na piscina antes da venda consistiram em correções de natureza estética ao revestimento da piscina (aplicação de liner), sem afetação da impermeabilização, tendo sido executados ao abrigo da garantia contratual prestada pela MMF no contexto da empreitada (cfr. factos provados n.ºs 12 e 13).
77. Os Recorrentes realizaram diligências prévias exaustivas antes da compra, incluindo visitas técnicas, reunião com o arquiteto responsável pela obra e verificação dos trabalhos a executar ao abrigo da garantia, conhecendo a substituição do liner e a natureza meramente estética dessa reparação (cfr. factos provados n.os 20, 21, 22, 23, 28, 29, 30, 31 e 32).
78. Nenhum destes factos provados foram impugnados pelos Recorrentes, que se conformaram com eles.
79. Ora, tendo resultado provado que os Recorridos não venderam coisa defeituosa e que os Recorrentes adquiriram o Imóvel com pleno conhecimento de todas as suas características construtivas, impõe-se concluir que inexiste qualquer defeito ou vício que possa ser imputado aos Recorridos nesta ação, nos termos dos artigos 914.º e 915.º do CC.
80. Em segundo lugar, a improcedência da ação é também reforçada pelo facto de os Recorrentes não terem cumprido a sequência legal de tutela imprescindível em matéria de cumprimento defeituoso.
81. Com efeito, não ficou demonstrado que existisse urgência nas obras realizadas pelos Recorrentes, nem risco estrutural para o edifício, não tendo sido produzida qualquer prova quanto a estes pontos (cfr. fundamentação da Sentença Recorrida quanto à decisão sobre os factos não provados D., E. e F.).
82. Esta conclusão é também reforçada pelo facto de os Recorrentes se terem apercebido dos supostos defeitos a partir do outono de 2019 e, em particular, no início de 2020 (cfr. factos provados n.ºs 36 e 37), mas só terem iniciado as obras de reparação em junho de 2020 (cfr. facto provado n.º 47) e só terem procedido à denúncia dos alegados defeitos em 20 de outubro de 2020 (cfr. factos provados n.ºs 50 e 51).
83. Em todo o caso, constata-se que, aquando do envio da missiva de denúncia dos alegados defeitos em 22 de outubro de 2020, os Recorrentes já haviam realizado as obras de reparação, mas omitiram referir esse facto naquela carta (cfr. Doc. 9 da p.i.).
84. Sucede que, de acordo com o regime legal aplicável, previamente à realização das supostas obras – não urgentes – pelos Recorrentes, estes tinham o ónus de denunciar os alegados defeitos do Imóvel aos Recorridos e interpelá-los, conferindo um prazo razoável, para procederem à respetiva reparação.
85. Porém, os Recorrentes não só interpelaram os Recorridos já após terem efetuado as supostas obras de reparação, como ignoraram a resposta dos Recorridos àquela missiva, designadamente a proposta de que fosse realizada uma visita conjunta ao Imóvel (cfr. factos provados n.ºs 52 e 53).
86. Por fim, cumpre referir que parte substancial dos trabalhos faturados não se relaciona com supostas infiltrações provenientes da piscina, designadamente os trabalhos as reparações de fissuras na fachada frontal e outros trabalhos não relacionados com os supostos defeitos imputáveis aos Recorridos (cfr. facto provado n.º 54, e facto não provado P.).
87. A ausência de prova quanto ao suposto conhecimento dos alegados vícios pelos Recorridos e o incumprimento, pelos Recorrentes, da tramitação sequencial de tutela (com realização de obras prévias à denúncia e sem dar oportunidade a reparação pelos Recorridos) impõem a improcedência dos pedidos formulados nesta ação.
88. Em síntese, a prova produzida, designadamente a relativa aos factos provados e não provados da sentença recorrida, não sustenta qualquer condenação dos Recorridos, impondo-se a confirmação da decisão de 1.ª instância quanto à improcedência da ação.
89. Assim, atentos os fundamentos já expostos, deve improceder o recurso interposto pelos RECORRENTES, mantendo-se, na íntegra, a SENTENÇA RECORRIDA.
*
Por seu turno, a Chamada também contra-alegou, para o que apresentou as seguintes conclusões:
1. Pretendem os AA. que o facto A dos factos não provados seja dado como provado nos seguintes termos: A. os trabalhos de demolição e construção do novo edifício ficaram totalmente concluídos após setembro de 2018, altura em que estavam ainda em curso “pinturas finais da obra, interiores e exteriores”, bem como finalização de trabalhos de especialidades de AVC, hidráulicas, mecânicas e elétricas” o os “ trabalhos e arranjos exteriores ao nível do logradouro e jardins”, e que decorriam conforme preconizado no projeto de execução”.
2. Ora o que os AA. pretendem ver como provado não resulta da prova produzida e vai contra os factos dados como provados na sentença a quo;
3. A alegação dos AA. baseia-se nos registos efetuados a folhas 10 do Livro de Obra;
4. A Testemunha EE, que elaborou o Livro de Obra, esclareceu que todas as entradas no livro são feitas sequencialmente, por ordem cronológica e que os registos feitos com data de 2018 se deveram a um erro, onde se lê 2018, deveria ler-se 2013;
5. Sendo o último registo feito de 07.01.2014, todos os registos anteriores serão necessariamente relativos a datas anteriores;
6. Assim, os registos feitos no Livro de Obras entre o dia 07.06.2013 (folha 9) e o dia 02.10.2013 (folha 10) são relativos ao ano de 2013 e não de 2018, como por lapso se escreveu;
7. A data de conclusão da obra é a que consta do Livro de Obra, dia 08.10.2013;
8. A obra foi provisoriamente recebida em 10.01.2014 (8. dos factos provados).
9. Após 10.01.2014 os RR. passaram a residir no imóvel, com a sua família, o que fizeram durante cerca de 5 anos. (9, dos factos provados)
10. Foi também nesta data (10.01.2014) que começou a contar o prazo de garantia da obra;
11. A receção definitiva da obra apenas teve lugar no dia 8 de Janeiro de 2019 (14. dos factos provados)
12. Foi também nesta data que terminou o prazo de garantia do Contrato de Empreitada (8.01.2019)
13. Findo o prazo de garantia a 08.01.2019, sem que tenham sido denunciados quaisquer defeitos da obra, a responsabilidade do empreiteiro (aqui chamada) pela obra, cessa;
14. Neste sentido, se algum defeito na obra existiu depois desta data, o que não se concede, o mesmo não pode ser imputado ao empreiteiro/chamada;
15. Pelo que, não tendo sido produzida prova nesse sentido, não poderia o Tribunal a quo ter proferido sentença em sentido diverso, no que a esta matéria diz respeito.
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O recurso foi devidamente admitido.
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Recebida a apelação e colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. Do objeto do recurso:
O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram (art.ºs 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1, ambos do C. P. Civil).
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As questões a decidir consistem em saber: se a matéria de facto selecionada pelo tribunal recorrido deve ser modificada; se se verifica a exceção perentória de caducidade do direito dos Recorrentes por falta de denúncia do defeito no prazo de um ano após o conhecimento dos invocados defeitos (art.º 916.º do C. Civil) ou se ocorre a caducidade do direito de ação por falta de interposição desta no prazo de seis meses a que alude o art.º 917.º do C. Civil; em caso negativo, se os RR. podem ser responsabilizados pelos prejuízos invocados pelos AA.
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III. Fundamentação:
Da impugnação da matéria de facto:
Em primeira linha, os Recorrentes impugnam a matéria de facto selecionada para a decisão da causa, o que mereceu a discordância dos Recorridos.
Vejamos, desde já, qual foi na primeira instância a matéria tida por provada:
1. Em 17/10/2008 os Réus adquiriram o prédio urbano sito na Travessa 1, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ... da mesma freguesia e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º .....
2. Após a aquisição prédio urbano os réus procederam à demolição integral do edifício aí existente e procederam à construção de um novo edifício, correspondente a uma moradia unifamiliar.
3. O processo de demolição e construção de novo imóvel teve início após a emissão do competente alvará de licença de construção – alvará de licença de construção n.º 29/CE-CML/2011 –, emitido em 8 de Agosto de 2011.
4. Em 29 de Agosto de 2011, os Réus celebraram com a MMF um contrato de empreitada, que tinha como objeto a construção de uma moradia unifamiliar no imóvel, acordando um prazo de garantia de 5 anos após receção provisória da obra.
5. Em 10 de Outubro de 2011, os Réus celebraram com a MMF um contrato de empreitada destinado à demolição do edifício em ruína existente no imóvel.
6. Em 17 de Outubro de 2011, teve início a empreitada realizada pela MMF no imóvel, tendo sido assinado auto de consignação com o seguinte teor: “Pelo representante da empresa adjudicatária foi declarado que aceitava e reconhecia como inteiramente exactos as mencionadas circunstâncias e condições para a realização dos trabalhos, tendo concluído que os trabalhos podiam, desde já ser iniciados.
7. Pelo representante do Dono de Obra foi declarado que aceitava as conclusões e que o local ficava desde já reservado para a execução daqueles trabalhos, sujeita porém às condições contratuais respectivas”.
8. A obra foi provisoriamente recebida em 10.01.2014.
9. Após 10.01.2014 os RR. passaram a residiram no imóvel, com a sua família, o que fizeram durante cerca de 5 anos.
10. Em 17 de Julho de 2018, os Réus e a MMF, na qualidade de dono da obra e de empreiteiro, respetivamente, procederam a uma vistoria preliminar para receção definitiva da obra.
11. Os Réus e a MMF constataram e reconheceram que a empreitada executada no imóvel cumpria com o acordado, pelo que estava em condições de ser definitivamente recebida pelos Réus, não tendo sido registadas quaisquer situações construtivas anómalas, à exceção de conjunto de defeitos pontuais expressamente identificados no respetivo auto.
12. Foi assinalado um defeito relacionado com o descolamento do revestimento da piscina, que não afetava a sua impermeabilização, tendo sido substituída a tela de revestimento da piscina com aplicação de um liner.
13. Todos defeitos pontuais foram reparados pela MMF até à receção definitiva da obra realizada, ao abrigo da garantia contratual.
14. A receção definitiva da obra apenas teve lugar no dia 8 de Janeiro de 2019.
15. Em 2018 os réus colocaram o imóvel à venda, por intermédio da BB, Sociedade de Mediação Imobiliária
16. Na data de 17 de Outubro de 2018, os Autores celebraram com os Réus um Contrato Promessa de Compra e Venda, mediante o qual estes prometeram vender-lhes o imóvel em causa nestes autos, pelo preço total de € 3.450.000,00, tendo sido pago na data do Contrato Promessa o valor de € 175.000,00.
17. As partes acordaram que o restante valor fosse pago na data da outorga da escritura pública de compra e venda, a realizar após a emissão, pela Câmara Municipal de Lisboa, do competente alvará de utilização do imóvel.
18. Nos termos da Cláusula Sétima do Contrato-Promessa, os Réus prometeram vender o imóvel em bom estado de conservação e manutenção, tendo expressamente asseverado, nessa mesma cláusula, não ter conhecimento de qualquer vício de projeto, estrutural ou de construção que exija quaisquer obras que afetem o valor comercial do imóvel ou a sua utilização para habitação.
19. Asseguraram igualmente os Réus que não esconderam nem omitiram qualquer informação referente ao imóvel que pudesse ter um impacto adverso na sua utilização ou valor e devesse ser revelada de acordo com as regras de boa fé, não tendo conhecimento de quaisquer outros factos suscetíveis de alterar as declarações de garantia ou passíveis de reduzir ou anular os seus efeitos.
20. Desde a celebração do contrato promessa de compra e venda e até à outorga da escritura pública de compra e venda os Autores visitaram o imóvel várias vezes, inclusivamente acompanhados de engenheiros e técnicos da sua escolha, os quais não detetaram a existência de qualquer defeito no imóvel.
21. Durante esse período os AA. tiveram acesso à documentação técnica da empreitada realizada pelos RR..
22. No dia 2 de Novembro de 2018 os Autores reuniram com o arquiteto GG, autor do projeto de arquitetura do imóvel.
23. Os Autores foram também informados de todas as necessidades de manutenção que o imóvel exige.
24. Da ficha técnica do imóvel entregue aos AA. consta que os equipamentos da piscina devem ser alvo de manutenção com uma periodicidade mínima de duas vezes por mês, recaindo a responsabilidade sobre o proprietário, com informação de que a entidade subcontratada para o fornecimento dos equipamentos da piscina foi a sociedade Cenário Perfeito – Piscinas & Casas, Unipessoal, Lda.
25. Na data de 23 de Janeiro de 2019, foi emitido pela Câmara Municipal de Lisboa o Alvará de Utilização n.º 337UT-CML/2019, referente ao prédio em causa nos autos.
26. Em 1 de Fevereiro de 2019, o Mandatário dos Autores notificou formalmente os Réus do agendamento da escritura pública de compra e venda para o dia 13 de Fevereiro, às 14h00, no Cartório Notarial da Dra. LL, sito na Rua 2.
27. Os Autores solicitaram confirmação aos Réus de que o trabalho de “afinação das portas da cozinha” tinha sido promovido e estaria finalizado, mais tardar, até à data da outorga da escritura pública de compra e venda.
28. Nessa mesma comunicação, o Mandatário dos Autores refere que, em 14 de Janeiro de 2019, os Autores haviam tomado conhecimento do acordo celebrado entre a MMF e os Réus, nos termos do qual a MMF se obrigou a concluir um conjunto de trabalhos devidamente identificados no auto de vistoria preliminar para receção definitiva.
29. Nesse contexto, os Autores afirmaram expressamente que “não tencionam assacar responsabilidades a V. Exas. por este facto apenas desde que seja assegurada a execução.
30. Contudo, os Autores referiram que, caso os referidos trabalhos identificados no auto de vistoria preliminar para receção definitiva não estivessem concluídos até à data da outorga da escritura pública de compra e venda, pretendiam reter 5% do preço acordado para a compra e venda do Prédio, nos seguintes termos: “Na medida em que tanto quanto seja do nosso conhecimento, até à presente data não terão, ainda sido executados os trabalhos indicados na Vistoria Preliminar para Receção Definitiva, ficam V. Exas. notificados de que os trabalhos melhor referidos na Vistoria Preliminar para Receção Definitiva deverão estar terminados até à supra referida data de 13 de fevereiro de 2019. Sem prejuízo das demais consequências contratual e legalmente previstas, a não conclusão dos trabalhos até aquele prazo determinará a retenção de 5% do preço, o qual será pago a V. Exas. após a conclusão da execução dos trabalhos melhor referidos no referido documento Vistoria Preliminar para Receção Definitiva e após confirmação da adequada realização dos trabalhos em causa”.
31. Naquela comunicação de 1 de Fevereiro de 2021, os Autores expressamente solicitaram a realização de duas vistorias ao Imóvel, a terem lugar previamente à outorga da escritura pública de compra e venda, a fim de verificarem o imóvel e a apurarem da (eventual) existência de vícios ou defeitos não assinalados até essa data, afirmando: “Por último, e na sequência dos contactos mantidos recentemente, solicitamos a realização de uma vistoria ao Imóvel no próximo dia 6 de fevereiro de 2019, às 15h30, e também no dia 13 de fevereiro de 2019, da parte da manhã, por forma a que um engenheiro contratado pelos Senhores BB e AA possa verificar o atual estado do Imóvel e a execução dos trabalhos supra mencionados (caso os mesmos estejam já concluídos até essa data), e, mais ainda, para que o referido engenheiro possa analisar as guardas que foram instaladas no Imóvel, tendo como finalidade analisar o orçamento que V. Exas. receberam e apurar o justo montante a suportar pelos Senhores BB e AA”.
32. Na manhã da celebração da escritura de compra e venda o Mandatário dos AA deslocou-se ao imóvel para confirmar a reparação de todos os defeitos elencados no auto de vistoria preliminar de receção de obra referido em 11.
33. Em 13 de Fevereiro de 2019, os Autores e Réus procederam à outorga da respetiva escritura pública de compra e venda, no Cartório Notarial da Dr.ª …, em Lisboa, tendo sido paga a totalidade do remanescente do preço e entregues as chaves aos AA..
34. Após a aquisição, os Autores aperceberam-se de que a tela de revestimento da piscina apresentava uma cor diferente daquela que havia sido por si percecionada no âmbito das visitas efetuadas no decurso do processo negocial que antecedeu a aquisição da casa.
35. Os Autores passaram a residir no imóvel por si adquirido em julho de 2019.
36. No outono de 2019, com o início dos períodos de chuva, os Autores começaram a constatar a existência de humidade nas paredes interiores do edifício, e que se iam sucessivamente agravando.
37. No início de 2020, os Autores constataram que havia água a escorrer pelas paredes do edifício, com acumulação de água no pavimento exterior das varandas e infiltrações de água no teto do último piso (imediatamente abaixo da cobertura), bem como pontos de fissuração e humidade em diversos locais do mesmo.
38. Os Autores contactaram a sociedade Construções ISDAL - Engenharia, Construção e Reabilitação, Lda. (“ISDAL”), tendo agendado uma vistoria ao estado do imóvel com o intuito de identificar as concretas causas da escorrência de água, infiltrações e humidade, bem como as respetivas soluções de reparação.
39. A ISDAL deslocou-se ao imóvel a 4 de fevereiro de 2020 e, nessa data, realizou uma análise do estado do edifício, por forma a sinalizar todos os danos verificados naquela data, bem como identificar as respetivas causas e antecipar as soluções a levar a cabo para a correção das mesmas.
40. A ISDAL concluiu que o tubo ladrão existente no tanque de compensação destinado ao escoamento da água da piscina era de dimensão reduzida e encontrava-se a uma cota elevada, o que não permitia um adequado escoamento da água existente no tanque.
41. E também que o próprio tanque de compensação se encontrava impermeabilizado apenas até uma cota inferior à do tubo ladrão, o que levava a que, com a subida do nível da água no tanque de compensação, a água excedesse a cota de impermeabilização, infiltrando-se na estrutura de betão e espalhando-se pelas diversas paredes, tetos e muros do edifício.
42. Situação que se agravava com a queda de chuva com a consequente maior subida do nível da água no tanque de compensação em virtude da acumulação da água proveniente da piscina e da água da chuva.
43. O relatório técnico foi concluído e entregue aos Autores a 4 de junho de 2020, sinalizando as seguintes anomalias:
a. Humidade predominante nas paredes interiores e exteriores do imóvel;
b. Infiltrações de água oriundas do teto da sala, sendo também notoriamente visível a saída de água nas paredes exteriores;
c. Ausência de isolamento adequado do tanque de compensação da piscina, originando infiltrações de água salgada da mesma nas vigas de cimento que se alastraram para o imóvel;
d. Excesso de altura da cota do murete do tanque de compensação da piscina, que fica acima da altura da bordadura da piscina, originando fugas de água;
e. Oxidação e corrosão da estrutura metálica de suporte do pavimento do terraço, derivadas da falta de tratamento adequado do mesmo face à piscina existente;
f. Descolagem do revestimento do muro da escada do terraço e verificação de manchas de sal;
g. Acumulação de água no pavimento exterior das varandas;
h. Diversos pontos de fissuração e infiltração nos tetos e paredes interiores do imóvel;
i. Avançado estado de degradação da estrutura metálica e das impermeabilizações do terraço;
j. Existência de bolhas de resina no tanque de reserva do jardim por infiltrações de água no betão.
44. O tratamento da água da piscina era efetuado através da utilização de sal, o qual tem um elevado efeito oxidante e corrosivo.
45. A continuação da infiltração de água salgada na estrutura de betão do edifício poderia provocar danos na estrutura.
46. Os Autores entraram em contacto com a sociedade Swimmingpoolval, Lda., que analisou o estado da piscina e enviou, a 13 de março de 2020, uma proposta de reparação e orçamento.
47. Em junho de 2020, os Autores iniciaram as obras de reparação, tendo contratado para o efeito a ISDAL, que desde logo procedeu à retirada da água da piscina, bem como à retirada de todo o isolamento, por forma a efetuar a alteração do tubo ladrão e as reparações necessárias e aplicação de um novo isolamento adequado.
48. Foi ainda levada a cabo a reparação da estrutura metálica encostada à piscina, a limpeza do tanque, aplicação de chapa de alumínio, aplicação de primário, rede de fibra de vidro e isolamento, bem como a aplicação de resina.
49. Por tais reparações os AA. pagaram a quantia de € 16.898,97.
50. Na data de 22 de Outubro de 2020, os Autores interpelaram os Réus através do seu então mandatário, mediante envio de carta registada em que foram denunciados os defeitos e danos existentes no imóvel juntando-se para o efeito um relatório pericial realizado pela ISDAL.
51. Em tal carta os AA. solicitaram que os RR. se comprometessem a proceder à reparação dos defeitos no prazo de 30 dias.
52. Os Réus responderam à denúncia apresentada mediante carta datada de 10 de Novembro de 2020, declinando responsabilidade por quaisquer defeitos e afirmando que “numa postura de absoluta colaboração e inteira disponibilidade, deverá ser realizada no mais curto espaço de tempo uma visita conjunta ao imóvel, na qual deverão participar os proprietários (ou seu representante), os signatários (ou seu representante), o empreiteiro, o fiscal da obra e o arquitecto autor do projecto”.
53. Os Réus nunca receberam qualquer resposta dos Autores àquela sua missiva de 10 de Novembro de 2020.
54. Os AA procederam à reparação de fissuras existentes na fachada do prédio, despendendo o valor de € 20.000,00.
55. O Réu MM é músico e dirige um atelier de design e a Ré DD é médica cardiologista.
56. Os réus são sócios-gerentes da sociedade SPLI, Investimentos e Imobiliário, Lda., com o nº de identificação de pessoa coletiva 515149063.
57. Os réus adquiririam o prédio contiguo ao dos autos.
58. Os AA. não contrataram empresa para manutenção dos equipamentos da piscina, tendo procedido a intervenção técnica em 26.02.2021, adquirido um aspirador para a sua limpeza em data anterior a 10.05.2021, mudança de bomba em 1.02.2022 e aquisição de produtos próprios para piscina.
*
O tribunal a quo considerou como não provados os seguintes factos:
A. Os trabalhos de demolição e construção do novo edifício ficaram totalmente concluídos após setembro de 2018, altura em que estavam ainda em curso “pinturas finais da obra, interiores e exteriores”, bem como a finalização dos trabalhos de “especialidades de AVAC, Hidráulicas, Mecânicas e Elétricas” e os “trabalhos de arranjos exteriores ao nível do logradouro e jardins”, e que decorriam conforme preconizado no projeto de execução.
B. Os Autores ter-se-ão apercebido da existência dos supostos defeitos graves do imóvel entre Julho e Setembro de 2019.
C. Logo aquando da vistoria realizada em Fevereiro de 2020 a ISDAL constatou que a origem das infiltrações se encontrava na deficiente conceção e execução da piscina existente na cobertura do edifício.
D. O tipo de tratamento da água da piscina impunha uma urgente resolução das infiltrações, razão pela qual os AA. procederam, a custas próprias, a diversas obras de caráter urgente.
E. A continuação da infiltração de água salgada na estrutura de betão do edifício poderia colocar em causa a própria integralidade de toda a construção, com o risco de ruína do edifício.
F. As obras iniciadas em junho de 2020 pelos Autores eram urgentes.
G. Os problemas da conceção e execução da piscina já haviam sido identificados e eram conhecidos dos Réus.
H. Em data anterior à venda do imóvel, a tela de revestimento da estrutura da piscina já se encontrava deteriorada em virtude da existência de infiltrações de água na estrutura de betão da mesma, o que provocava o levantamento da tela com a formação de bolhas.
I. O Réu havia contactado a Swimmingpoolval a quem solicitou que procedesse à substituição da tela de revestimento da piscina, com aplicação de um liner (tela de revestimento) em toda a sua extensão.
J. Nessa altura, o gerente da Swimmingpoolval, Sr. NN, desde logo explicou ao Réu que, tendo em conta as infiltrações da piscina, só seria possível resolver o problema e impedir os danos consequentes mediante a prévia localização e reparação da origem da infiltração da água no betão do imóvel.
K. Tendo explicado ao Réu que a aplicação do liner que o mesmo havia solicitado não seria uma solução apta a resolver o defeito de construção que já então se verificava e de que o Réu tinha pleno conhecimento.
L. Não obstante ter conhecimento dessa circunstância, o Réu ainda assim solicitou ao Sr. NN que procedesse à aplicação do liner, tendo referido que tal seria suficiente uma vez que a casa estava vendida e que em breve teria de entregar as chaves aos compradores, aqui AA..
M. Os Réus procederam à substituição da tela da piscina com o objetivo de esconder os defeitos existentes.
N. Os Réus recusaram disponibilidade para eliminar os defeitos invocados pelos AA.
O. Face à posição dos Réus, os Autores viram-se forçados a continuar as reparações necessárias e urgentes por sua própria conta.
P. Os AA. procederam à necessária reparação de outros danos resultantes das infiltrações provocadas pela água da piscina, despendendo o valor total de € 39.360,00.
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Volvendo ao interposto recurso, os Recorrentes defendem, em primeiro lugar, que o tribunal recorrido deveria ter dado como assente o facto não provado sob a alínea A), o qual deverá passar a ter a seguinte redação: os trabalhos de demolição e construção do novo edifício ficaram totalmente concluídos após setembro de 2018, altura em que estavam ainda em curso “pinturas finais da obra, interiores e exteriores”, bem como a finalização dos trabalhos de “especialidades de AVAC, Hidráulicas, Mecânicas e Elétricas” e os “trabalhos de arranjos exteriores ao nível do logradouro e jardins”, e que decorriam conforme preconizado no projeto de execução.
Para alicerçar aquela sua posição, os Recorrentes lançam mão do que consta àquele propósito do Livro de Obra que constitui o documento n.º 2 junto com a petição inicial, conjugado com o depoimento da testemunha OO.
Por seu lado, os RR./Recorridos consideram que a questão da data em que terminaram as obras levadas a cabo pela Chamada AAA, Lda é inútil, por ser irrelevante para a ação, tal como esta foi configurada pelos AA. (nestes autos, aquela Chamada é apenas interveniente acidental, na qualidade de assistente da defesa).
Relativamente àquele facto tido como não provado, o tribunal a quo descreveu assim a sua convicção: «a data da receção provisória da obra foi alcançada através da conjugação de diversos elementos probatórios. Por um lado, os AA. juntaram à petição inicial o livro de obra, que constitui o documento 2, onde são descritos os diversos trabalhos executados e respetivas datas. Ali consta o início da obra em 17.10.2011, com descrições regulares dos trabalhos até 7.06.2013. Após esta data, são descritos trabalhos realizados em 09.07.2018, 2.08.2018, 23.08.2018, 20.09.2018, ao que seguem trabalhos realizados em Outubro de 2013, com o registo da sua conclusão em 8.10.2013.
A testemunha EE, engenheiro civil ao serviço da Chamada desde 7.04.2009, explicou a incongruência verificada. Esta testemunha figura no livro de obra como seu diretor técnico, ali declarando que assumiu funções em 27.07.2011, tendo acompanhado toda a obra. Afirmou que os registos realizados no livro de obras são sequenciais e que a menção ao ano de 2018 se deveu a lapso, já que os trabalhos ali descritos ocorreram no ano de 2013, reforçando a data de conclusão como sendo aquela que consta do livro.
Acrescentou que o fecho do livro ficou pendente da resolução de questões processuais junto da Câmara Municipal de Lisboa por alterações em obra, que atrasaram a emissão do alvará. Contudo, referiu que tal não foi impeditivo da mudança dos RR. para imóvel, que ocorreu no início de 2014, uma vez que se encontrava acabada a obra.
Este lapso é também confirmado pelo arquiteto GG, que consultando os registos de horas cobradas pelo seu atelier aos RR., verificou que as respeitantes aos anos de 2014 e 2015 eram residuais face às dos anos anteriores, e prendiam-se essencialmente com questões decorativas.
A testemunha HH, técnico de piscinas da empresa contratada pelos RR para efetuar a manutenção da piscina do imóvel em causa nestes autos, afirmou ter-se deslocado ao local em 2016, altura em que a casa era habitada, vendo os bens pessoais dos seus donos e os filhos na habitação.
Também as consultoras imobiliárias II e JJ, que intermediaram o negócio entre as partes, confirmaram que a casa estava habitada pelos RR. aquando da sua intenção de venda, o que remonta ao Verão de 2018.
Por último, a testemunha KK, amiga dos RR. há vários anos, descreveu as suas inúmeras deslocações ao imóvel, onde a família vivia, confirmando as fotografias juntas aos autos pelos RR. como documento 5 da sua contestação.
Consideram-se, por isso, provados os factos 8 e 9 e não provado o facto A.».
Independentemente da (ir)relevância da facticidade em preço para a decisão da causa, vejamos então.
Do teor do Livro de Obra (documento n.º 2 anexado à petição inicial) extrai-se, desde logo, que este foi sendo preenchido pela testemunha EE, na sua qualidade de diretor de obra, ostentando o primeiro registo aí efetuado a data de 27 de julho de 2011. Seguem-se outros registos, sendo que, a dada altura (a fls. 9), passa-se diretamente de um registo datado de 7 de junho de 2013 para um outro que logo lhe segue, de 5 de julho de 2018. Os registos imediatamente subsequentes (fls. 10) têm as datas de 2 de agosto de 2018, 23 de agosto de 2018, 20 de setembro de 2018 e, logo a seguir, de 2 de outubro de 2013, sendo que o último registo levado a cabo no mesmo Livro de Obra tem data de 7 de janeiro de 2014.
Apenas pela análise do que consta do Livro de Obra pode-se concluir que as apontadas datas situadas no ano de 2018 são uma impossibilidade prática, porquanto o termo de encerramento daquele apresenta como data de conclusão da obra a de 8 de outubro de 2013, a qual está em conformidade, de resto, com o registo lavrado no Livro de Obra na mesma data, no qual se lê “Regista-se, nesta data, que a obra está concluída”.
Sem olvidar que aquele mesmo termo de encerramento do Livro de Obra encontra-se datado de 24 de novembro de 2017, o que também acarreta que, ao contrário do que pretendem os Recorrentes, é impossível que a obra tenha sido concluída após setembro de 2018.
Depois, escutado que foi na íntegra o depoimento da testemunha EE, do mesmo resulta que aquela, confrontada com o teor do Livro de Obra a que acima se aludiu, reconheceu a sua letra e a sua assinatura no mesmo apostas enquanto diretor técnico. Mais reconheceu que as referências que no mesmo se faz ao ano de 2018 se deveu a erro de escrita seu, tanto mais que os registos efetuados em tal Livro são sequenciais em termos temporais.
Por outro lado, a mesma testemunha explicou, com conhecimento de causa, que a décalage entre a data que consta daquele Livro de Obra como sendo a da finalização desta (8 de outubro de 2013) e a data na qual foi emitida a respetiva licença de utilização, seja, em 22 de janeiro de 2019 (cfr. o documento n.º 1 junto à petição inicial), justifica-se pelo facto de, durante a execução da obra, terem ocorrido alterações ao projeto inicial, que tiveram de ser submetidas a autorização camarária, o que acarretou pedidos de elementos por banda da autarquia e a reactualização da licença de construção ou a obtenção de uma nova. Esta circunstância igualmente justifica o hiato temporal decorrido entre o fim da obra, no final de 2013, e a data de 24 de novembro de 2017 como aquela em que foi encerrado o Livro de Obra.
Acrescentou a mesma testemunha – que acompanhou toda a obra desde a fase negocial até à conclusão da construção – saber que o edificado passou a ser habitado no início do ano de 2014, só não o tendo sido ainda no ano da finalização da sua construção (2013), atenta a necessidade de serem efetuadas, designadamente, as ligações de água e eletricidade.
Finalmente, a identificada testemunha esclareceu que entre 2013 e 2019 nada foi feito, em termos de obra, na habitação em apreço.
Pelo exposto, mantém-se a redação do facto não provado sob a alínea A).
Debrucemo-nos agora sobre a questão de saber se assiste, ou não, razão aos Recorrentes quando defendem que os factos tidos por não provados sob as letras D., E. e F. devem ser considerados antes como provados, com as redações que seguem:
“D. O tipo de tratamento da água da piscina impunha uma urgente resolução das infiltrações, razão pela qual os AA. procederam, a custas próprias, a diversas obras de carácter urgente;
E. A continuação da infiltração de água salgada na estrutura de betão do edifício poderia colocar em causa a própria integralidade de toda a construção, com o risco de ruína do edifício;
F. Pelos riscos associados às infiltrações e água a escorrer, as obras iniciadas em junho de 2020 pelos Autores eram urgentes”.
Fundamentam os Recorrentes aquela sua posição, essencialmente, no depoimento da testemunha FF.
Em termos de convicção quanto àquela matéria factual, o tribunal de primeira instância pronunciou-se nos seguintes termos: “Contudo, em momento algum [a testemunha FF] referiu que a utilização de sal pusesse em causa a própria integralidade de toda a construção, com o risco de ruína do edifício, ou sequer que esse fator determinasse urgência na realização das obras de reparação. Tanto mais que a primeira visita que a ISDAL efetuou no imóvel ocorreu em 4.02.2020, o relatório é concluído 4 meses depois e só nesse momento é que os AA. iniciaram as obras, o que evidencia a ausência de urgência na reparação. Consideram-se, por isso, não provados os factos D, E e F.”.
Ouvido integralmente o depoimento da testemunha FF, conclui-se que, conforme bem refere o tribunal a quo, em momento algum daquele foi dito que a continuação de infiltrações de água salgada poderia pôr em risco a integralidade de toda a construção, podendo levar à ruína do edifício. Mas antes e apenas que não era aconselhável o contacto da água salgada da piscina com a estrutura de betão.
No que tange à alegada urgência na resolução das infiltrações, acompanhamos também a posição defendida pelo tribunal recorrido, ao chamar a atenção para a circunstância de entre a primeira visita efetuada ao local pela ISDAL – que, conforme confirmou a testemunha FF, ocorreu em 4 de fevereiro de 2020 – e o início das obras pelos Recorrentes, decorreram cerca de quatro meses. A este propósito, da prova testemunhal produzida nada se retira que nos permita concluir que a pandemia de Covid-19 tenha tido um concreto impacto negativo no início das apontadas obras, nem que a estação do ano tivesse impedido um início mais célere das mesmas.
Não obstante, consideramos que o conceito de “urgência” é matéria conclusiva, que deverá ser extraída, em sede de apreciação jurídica da causa, dos factos relevantes considerados provados.
O que tem como consequência que deve ser mantida a redação da alínea E. e eliminadas as alíneas D. e F., todas dos factos não provados.
A acrescer, os Recorrentes também pretendem que este tribunal de recurso dê como provados os factos insertos em G. e H. da facticidade considerada não provada, com as redações que seguem:
“G. Os problemas da conceção e execução da piscina já haviam sido identificados e eram conhecidos dos Réus;
H. Em data anterior à venda do imóvel, a tela de revestimento da estrutura da piscina já se encontrava deteriorada em virtude da existência de infiltrações de água na estrutura de betão da mesma, o que provocava o levantamento da tela com a formação de bolhas.”.
Para o efeito, recorrem ao facto tido por provado sob o n.º 12 (“Foi assinalado um defeito relacionado com o descolamento do revestimento da piscina (…)”) e ao depoimento da testemunha FF.
Naquele circunspecto, escreveu o tribunal recorrido, em termos de convicção: “Este depoimento contradiz o constante dos factos G a L, que se consideram não provados.”.
Quanto a tais concretos pontos da matéria de facto, há que desde logo apurar se os Recorrentes deram cumprimento ao ónus que lhes é imposto pelo art.º 640.º do C. P. Civil, que refere o seguinte:
1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3 - O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.
A resposta àquela questão só pode ser negativa. De facto, lidas as alegações de recurso, das mesmas retira-se que os Recorrentes, para além de não terem, nem na motivação nem nas conclusões, indicado (muito menos com exatidão) as passagens da gravação do depoimento da testemunha FF em que se fundam – limitando-se a referir o dia em que tal testemunha foi inquirida e a duração total do respetivo depoimento –, também não optaram por transcrever os na sua ótica pertinentes trechos daquele depoimento e que poderiam levar a decisão factual diversa. A ser assim, os Recorrentes, para além de não terem permitido, quanto aos Recorridos, um cabal exercício do contraditório, não delimitaram de forma rigorosa, naquela parte, o objeto do recurso.
Atento o que agora se deixou ínsito e no que se refere à impugnação em sede de recurso da matéria de facto que incidiu sobre as alíneas G. e H. e que se alicerçou no depoimento da testemunha FF, vai o recurso rejeitado (cfr. o proémio do n.º 1 do art.º 640.º do C. P. Civil).
Cumpre acrescentar que não vislumbramos em que medida é que do facto tido por provado sob o n.º 12, por si só, se possa concluir que os insertos nas ditas alíneas G. e H. tiveram correspondência com a realidade.
Por outro lado, no que concerne aos factos não provados que correspondem às letras K. e M., entendem os Recorrentes que resulta da conjugação dos factos provados sob os n.ºs 34, 36, 37, 39, 40, 41 e 43 c. que a colocação do liner na piscina correspondia a uma solução que não garantia a impermeabilização da piscina e não impedia as infiltrações no imóvel. O que se retira da circunstância de o tribunal recorrido ter dado como provado que estava em causa uma “ausência de isolamento adequado do tanque de compensação da piscina originando infiltrações de água salgada da mesma nas vigas de cimento que se alastraram para o imóvel”.
Pelo que, consideram os Recorrente, aquela factualidade não provada deve ser considerada provada, com as redações que seguem:
K. A aplicação do liner que o mesmo havia solicitado não seria uma solução apta a resolver o defeito de construção que já então se verificava e de que o Réu tinha pleno conhecimento”;
M. Os Réus procederam à substituição da tela da piscina com o objetivo de esconder os defeitos existentes”.
Quanto àqueles concretos pontos da matéria factual, o tribunal a quo justificou-os da seguinte forma: “Este depoimento contradiz o constante dos factos G a L, que se consideram não provados. E uma vez que nenhuma prova foi feita de que os RR. tivessem conhecimento da existência de problemas de conceção ou estruturais na piscina, também se considera não provado o facto M. Aliás, a substituição da tela resulta da vistoria realizada pelo empreiteiro com vista à receção definitiva da obra, razão pela qual foi HH quem solicitou os serviços da testemunha NN.”.
Posto isto, a conjugação da matéria de facto feita constar dos n.ºs 34., 36., 37., 39., 40., 41. e 43. c. não permite concluir, sem mais, que os RR. tivessem já conhecimento dos defeitos na impermeabilização da piscina e que os tenham procurado esconder.
O que acarreta que se mantenham como não provados os factos subsumíveis às alíneas K. e M.
Finalmente, baseando-se no depoimento da testemunha FF, os Recorrentes querem que o facto não provado sob a alínea C. seja tido por provado, com esta redação: “C. Logo aquando da vistoria realizada em Fevereiro de 2020 a ISDAL constatou que a origem das infiltrações se encontrava na deficiente conceção e execução da piscina existente na cobertura do edifício, ficando por determinar, nessa data, qual das opções estaria na origem do problema”.
Àquele propósito, escreveu o tribunal de primeira instância: “No que respeita à escorrência de águas, é visível nas fotografias que integram o relatório junto como a petição inicial como documento 5, tendo sido confirmado pelo autor do relatório, engenheiro civil FF.
Esta testemunha descreveu a análise feita, afirmando que demoraram algum tempo a identificar a origem do problema, tendo realizado várias visitas, esvaziado a piscina, retirado a tela, tudo antes de alcançarem conclusões, altura em que iniciaram a elaboração do relatório. Assim, não se pode considerar provado o facto C.”.
A testemunha FF, no seu depoimento – conforme, de resto, está transcrito, na parte aqui relevante, nas alegações de recurso – evidenciou que a conclusão quanto à origem das infiltrações de água detetadas demorou tempo a alcançar, foi feita por tentativa/erro. Logo, não se pode afirmar, como pretendem os Recorrentes, que aquando da vistoria realizada em fevereiro de 2020 a ISDAL constatou que a origem das infiltrações se encontrava na deficiente conceção e execução da piscina existente na cobertura do edifício.
Mantém-se, assim, como facto não provado o feito constar da precedente alínea C.
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Da subsunção dos factos ao Direito:
Prima facie, cumpre apreciar da eventual verificação da exceção perentória de caducidade do direito dos Recorrentes por falta de denúncia do defeito no prazo de um ano após o conhecimento dos invocados defeitos (art.º 916.º do C. Civil) e da caducidade do direito de ação por falta de interposição desta no prazo de seis meses a que alude o art.º 917.º do C. Civil.
A propósito daquela exceção, prescreve o art.º 298.º do citado diploma legal de direito substantivo que quando, por força da lei ou por vontade das partes, um direito deva ser exercido dentro de certo prazo, são aplicáveis as regras da caducidade, a menos que a lei se refira expressamente à prescrição.
Acrescentando, respetivamente, os art.ºs 298.º n.º 2, 328.º, 329.º e 331.º, todos do C. Civil que o prazo de caducidade não se suspende nem se interrompe, senão nos casos em que a lei o determine, começa normalmente a correr no momento em que o direito puder legalmente ser exercido e só a impede a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do ato a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo, a não ser que se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, na qual impede igualmente a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido.
Se for estabelecida em matéria excluída da disponibilidade das partes, a caducidade é apreciada oficiosamente pelo tribunal e pode ser alegada em qualquer fase do processo (art.º 333.º do C. Civil). Já se for estabelecida em matéria não excluída da disponibilidade das partes, é-lhe aplicável as regras da prescrição, ou seja, não pode ser conhecida oficiosamente, carecendo, para que se opere a sua eficácia, de ser invocada, judicial ou extrajudicialmente, por aquele a quem aproveita (art.º 303.º do C. Civil).
Do ponto de vista processual, a caducidade constitui uma exceção perentória (cfr. o art.º 576º nºs. 1 e 3 do C. P. Civil), sendo que, na situação sub judice, está estabelecida em matéria na disponibilidade das partes, pelo que o seu conhecimento depende da invocação da parte a quem aproveita (art.º 579º do C. P. Civil).
A caducidade, intimamente ligada ao exercício de direitos potestativos, é uma das causas de extinção de um direito pelo seu não exercício durante certo tempo e tem por base exigências de certeza jurídica. Conforme ensina Manuel de Andrade (na Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, Livraria Almedina, Coimbra, 1992, pág. 464), “certos direitos devem ser exercidos durante certo prazo para que ao fim desse tempo fique inalteravelmente definida a situação jurídica das partes. É de interesse público que tais situações fiquem, assim, definidas duma vez para sempre com o transcurso do respetivo prazo”.
Na presente apelação, a questão fundamental que cumpre apreciar, para além da caducidade do direito por falta de denúncia atempada dos defeitos, prende-se com a circunstância de saber se o prazo de que dispunham os Recorrentes para a propositura da presente ação – sob pena de caducidade do direito à reparação dos alegados defeitos – é o de seis meses previsto no art.º 917º do C. Civil, ou antes o de um ano a que aludem os nºs. 2 e 3 do art.º 1225º do mesmo diploma legal, ambos a contar da respetiva denúncia.
Dito de outra forma: há que determinar se à situação em apreço são aplicáveis os prazos previstos para a compra e venda de coisas defeituosas, ou antes os prazos previstos para o contrato de empreitada.
Naquele circunspecto e no que se refere à compra e venda de coisas defeituosas, prescreve o art.º 913.º n.º 1 do C. Civil que se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes. Ou seja, o artigo ora transcrito remete para o regime da venda de bens onerados, com exceção das modificações concretamente estipuladas nos normativos seguintes.
Por seu turno, o art.º 914.º do C. Civil refere, a propósito da reparação ou substituição da coisa, que o comprador tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a substituição dela.
Quanto à denúncia do defeito, rege o art.º 916.º do C. Civil:
1. O comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa, exceto se este houver usado de dolo.
2. A denúncia será feita até trinta dias depois de conhecido o defeito e dentro de seis meses após a entrega da coisa.
3 - Os prazos referidos no número anterior são, respetivamente, de um e de cinco anos, caso a coisa vendida seja um imóvel”, tendo este n.º 3 sido introduzido pelo DL n.º 267/94, de 25 de outubro (cujo início de vigência ocorreu no dia 1 de janeiro de 1995).
Relativamente à caducidade da ação, textua o art.º 917.º do C. Civil que a ação de anulação por simples erro caduca, findo qualquer dos prazos fixados no artigo anterior sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos sobre esta seis meses, sem prejuízo, neste último caso, do disposto no n.º 2 do artigo 287.º.
Ainda que a letra daquele art.º 917.º inculque a ideia segundo a qual o prazo de caducidade diz respeito apenas à propositura de ação de anulação por simples erro, tem constituído doutrina e jurisprudência pacíficas que o regime instituído pelo mesmo é aplicável, por interpretação extensiva, às ações em que se vise obter a reparação ou a substituição da coisa, ou seja, às ações previstas no art.º 914.º do C. Civil.
Nesse sentido surgem Pires de Lima e Antunes Varela (no Código Civil Anotado, Vol. II, Coimbra Editora, Coimbra, 1981, pág. 193), ao referirem que “será, porém, aplicável este prazo de seis meses, por interpretação extensiva do artigo, às ações que visem obter a reparação ou a substituição da coisa (art. 914.º)? Parece que foi essa a intenção do legislador. Além de não se justificar que fique dependente do prazo longo de vinte anos a extinção daqueles direitos em casos de simples erros (prazo ainda sujeito, como prescricional, a interrupções ou suspensões), seria incompreensível a desarmonia com o disposto no n.º 4 do artigo 921.º. Na verdade, garantido pelo vendedor o bom funcionamento da coisa vendida, o direito de obter a reparação ou a substituição extinguir-se-ia em curto prazo. Não havendo garantia, o direito de obter a mesma reparação ou substituição, agora com base no artigo 914.º, estaria sujeito ao prazo longo da prescrição, incoerência que não pode aceitar-se.” (cfr. também, v.g., o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19 de abril de 2012, acessível em www.dgsi.pt).
Reportando-nos agora ao regime jurídico do contrato de empreitada e no que se refere aos imóveis destinados a longa duração, prescreve o art.º 1225.º do C. Civil:
1 - Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219.º e seguintes, se a empreitada tiver por objeto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.
2 - A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.
3 - Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º.
4 - O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.
O ónus da prova do decurso do prazo de exercício dos direitos do dono da obra compete ao empreiteiro (art.º 343.º n.º 2 do C. Civil), não sendo possível o tribunal conhecer dele oficiosamente, uma vez que nos encontramos perante direitos disponíveis (art.º 303.º, aplicável por força do disposto no art.º 333.º n.º 2, ambos do C. Civil).
Quanto ao incumprimento defeituoso, a tutela do credor abre a este vários caminhos: o direito de exigir a reparação ou substituição da coisa (art.ºs 914.º e 1221.º, ambos do C. Civil); o direito a indemnização decorrente dos prejuízos sofridos (art.ºs 909.º e 1223.º do mesmo diploma); o direito à redução da contraprestação ou à resolução do contrato (art.ºs 911.º e 1222.º, também do C. Civil).
Advogam os Recorrentes que é de chamar à colação a figura do construtor/vendedor imobiliário. Podemos definir este como o que constrói, por conta própria, um imóvel e promove a sua venda, antes e/ou depois da construção.
Nas situações em que o contrato celebrado é o de compra e venda, o n.º 4 do art.º 1225.º do C. Civil, introduzido pelo DL nº. 267/94, de 25 de outubro, prescreve que o disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado.
Apesar da aplicação de algumas regras da empreitada ao contrato em discussão, o mesmo não perde a qualificação de contrato de compra e venda, continuando a serem-lhe aplicáveis as regras próprias da compra e venda. Posto é que estejamos perante uma obra destinada a longa duração – o que resulta da sua natureza objetiva (como é o caso do prédio objeto do presente litígio) – que esteja em perigo de ruína ou apresente defeitos.
Cabe então questionar: a concreta situação em discussão nesta lide subsume-se à previsão do n.º 4 do art.º 1225.º do C. Civil, ou seja, os Recorridos devem ser tidos como construtores/vendedores para efeitos daquele normativo?
Com vista a responder àquela questão, vejamos o que refere o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 5 de março de 2013 (citado na decisão recorrida e consultável em www.dgsi.pt): «o que releva não é ter materialmente desenvolvido a atividade de construção (…) mas sim saber se o réu “teve o domínio da construção, se desenvolveu no âmbito profissional.” (…) Reitera-se, assim, que “só um conceito amplo de construtor respeita a intenção de proteção do consumidor/aquirente do imóvel, reconhecendo-lhe o direito de responsabilizar os “vários agentes intervenientes” no sector imobiliário, onde manifestamente “assume, economicamente, uma posição mais desfavorecida” (preâmbulo do Decreto-Lei nº 267/94) – razão que consabidamente levou também à alteração introduzida no nº 1 do artigo 1225º do Código Civil, responsabilizando o empreiteiro diretamente perante o terceiro adquirente.».
Também no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14 de janeiro de 2014 (acessível em www.dgsi.pt) se escreveu que “o conceito de vendedor/construtor não deve ser interpretado num contexto puramente literal, não sendo assim relevante ter materialmente desenvolvido a atividade de construção, mas sim ter o domínio da construção do imóvel, domínio esse desenvolvido no âmbito profissional”, pois, só “com a referida amplitude conferida ao conceito de vendedor/construtor se torna eficaz a proteção do consumidor/adquirente do imóvel que o D.L.267/94 lhe quis proporcionar com as alterações que introduziu no Artº 1225º do C.C.”.
Na mesma senda segue Pedro Romano Martinez (no Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Contratos em Especial, Universidade Católica Editora, 2023, pág. 840), ao escrever que “no n.º 4 parte-se do pressuposto que se trata de construtor/vendedor profissional, ainda que o comprador seja consumidor.”.
Também no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 15 de maio de 2012 se entendeu que “o regime previsto no artigo 1225.º, só se aplica ao vendedor que também tenha sido o construtor da obra, ou que, não o sendo, seja, pelo menos o dono da obra feita com intuito de venda posterior e no âmbito da atividade profissional do vendedor.” (em www.dgsi.pt).
Conforme bem se refere no Acórdão deste Tribunal da Relação de Lisboa de 5 de março de 2020, relatado pelo aqui 2.º Juiz Desembargador Adjunto (em www.dgsi.pt), “o conceito de construtor que é utilizado no nº 4 do artigo 1225º do Código Civil é um conceito lato, que tanto abrange o construtor directo como aquele que, profissionalmente, constrói directamente ou mediante contratos com terceiros para vender a adquirentes/consumidores” (ver também o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 10 de janeiro de 2019, consultável no mesmo site).
Volvendo aos contornos do caso concreto, resultou provado que: os Recorridos celebraram com a Chamada dois contratos de empreitada: um que tinha como objeto a demolição do edifício em ruína e outro a construção de uma moradia unifamiliar no imóvel; os Recorridos, após a receção provisória da obra, residiram no imóvel, com a respetiva família, durante cerca de cinco anos; o Recorrido é músico e dirige um atelier de design e a Recorrida é médica cardiologista; os Recorridos são sócios-gerentes da sociedade SPLI – Investimentos e Imobiliário, Ld.ª; os Recorridos adquiriram o prédio contíguo ao dos autos.
Ora, aqueles factos tidos por provados não demonstram uma relação profissional dos Recorridos com o prédio em questão. Seguindo o critério do domínio da construção supra explanado, os Recorridos não se enquadram na previsão constante do citado n.º 4 do art.º 1225.º do C. Civil. Realmente e em primeiro lugar, da matéria factual tida por provada nada se retira que nos permita concluir em que data é que os Recorridos adquiriram o prédio contíguo ao dos presentes autos. Em segundo lugar, ainda que os Recorridos sejam sócios e gerentes de uma sociedade comercial que, aparentemente, se dedicará ao ramo imobiliário, o certo é que igualmente se provou que os mesmos, após a receção provisória da obra, habitaram no edificado, juntamente com a respetiva família, durante cerca de cinco anos, o que inculca a ideia de que não adquiriram o imóvel para efeitos de comercialização do mesmo. Em terceiro lugar, provou-se que o Recorrido é músico e dirige um atelier de design e que a Recorrida é médica cardiologista, atividades estas que nada têm a ver com o ramo do imobiliário.
Definido que está que à relação contratual havida entre os Recorrentes e os Recorridos não é aplicável o regime instituído pelo art.º 1225.º n.º 4 do C. Civil, vejamos se, in casu, foram respeitados os prazos previstos nos art.ºs 916.º e 917.º, ambos do C. Civil.
Recorrendo, uma vez mais, à facticidade tida por assente, da mesma resulta que a primeira verificação pelos Recorrentes de anomalias no imóvel data do outono de 2019, estação do ano esta que, conforme se refere na sentença recorrida, ocorreu entre 23 de setembro e 22 de dezembro. Uma vez que em 22 de outubro de 2020 os Recorrentes interpelaram os Recorridos através do seu então mandatário e mediante envio de carta registada em que foram denunciados os defeitos e danos existentes no imóvel, forçoso se torna concluir que entre aqueles dois limites temporais não decorreu o prazo de um ano, contado depois do conhecimento dos alegados defeitos, a que aludem os n.ºs 2 e 3 do art.º 916.º do C. Civil. O que significa que, quanto à denúncia daqueles defeitos, o direito dos Recorrentes não caducou. Note-se que, conforme supra referenciamos, o ónus da prova quanto à invocada caducidade competia aos Recorridos (art.º 343.º n.º 2 do C. Civil). Ora, os Recorridos não lograram provar que a denúncia dos defeitos por banda dos Recorrentes teve lugar entre 23 de setembro e 21 de outubro de 2019.
Diferentemente quanto ao prazo de caducidade da ação a que alude o art.º 917.º do C. Civil. Segundo este normativo, os Recorrentes tinham o prazo de seis meses após a denúncia dos ditos defeitos para propor a presente ação. Já vimos que a denúncia teve lugar no dia 22 de outubro de 2020, o que significa que o aludido prazo de seis meses teve início no dia 23 de outubro de 2020 e terminaria às vinte e quatro horas do dia 22 de abril de 2021 (art.º art.º 279.º c) do C. Civil). No entanto, há que ponderar a suspensão daquele prazo entre os dias 22 de janeiro de 2021 e 6 de abril de 2021 (cfr. a Lei n.º 4-B/2021, de 1 de fevereiro). Sendo assim, o prazo para propositura da presente ação terminou às vinte e quatro horas do dia 6 de julho de 2021.
Tendo a presente instância tido início em 19 de outubro de 2021, foi-o em desrespeito pelo prazo de caducidade previsto no art.º 917.º do C. Civil.
Conforme já tivemos o ensejo de referir, a caducidade é uma exceção perentória que foi invocada pela parte à qual aproveita e cuja verificação tem como consequência a absolvição total ou parcial do pedido (art.º 576.º n.ºs 1 e 3 do C. P. Civil).
Atento o que se deixou ínsito, o recurso interposto deve ser julgado improcedente.
Os Apelantes são responsáveis pelo pagamento das custas processuais (artigos 527.º e 529.º, ambos do C. P. Civil).
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IV. DECISÃO:
Pelo exposto, acordam os Juízes desta 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o recurso e, consequentemente, manter a decisão recorrida que declarou caducado o direito de ação do Recorrente e absolveu os Recorridos dos pedidos contra os mesmos formulados.
Custas pelos Apelantes.
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Lisboa, 08-01-2026,
João Severino
Inês Moura
Arlindo José Colaço Crua |
