ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
7ª SECÇÃO CÍVEL
I – A intentou a presente acção declarativa sob a forma ordinária, contra B Lda., pedindo que:
- seja declarada a resolução dos contratos ao abrigo dos quais a ré tem ocupado a c/v Esq., r/c Esq., 1º Esq., 2º Dtº e 2º Esq., do imóvel sito na Av. em Lisboa, sendo a ré condenada a restituir estes locais à autora, devolutos e de imediato ou no prazo que lhe for fixado judicialmente;
- a ré seja condenada a pagar à autora a quantia ilíquida de € 61.755,19, efectuando sobre esta a dedução na fonte de IRS à taxa de 15%;
- a ré seja condenada a pagar à autora, por cada mês a partir de Dezembro de 2007, inclusive, até à efectiva restituição dos locais em causa, o montante da respectiva compensação mensal, efectuando sobre esta a dedução na fonte de IRS à taxa de 15%.
Alegou, em síntese, que, na qualidade de usufrutuária, celebrou com a ré quatro contratos que as partes denominaram de promessa de arrendamento, respeitantes, respectivamente, aos 1º e 2º andar Esq., ao 2º andar direito, à cave esquerda e ao r/chão esquerdo do referido prédio, todos pelo prazo de seis meses, renovável e mediante o pagamento da compensação mensal neles fixada, sendo que em relação a todos eles a ré deixou de lhe pagar a compensação acordada.
A ré contestou por impugnação e excepção.
Após réplica, foi proferido saneador onde se afirmou a inexistência da invocada ineptidão da p. i. e se conheceu do mérito da acção; julgando-se esta procedente, embora com fundamentos jurídicos diversos dos alegados, decidiu-se:
1 - Declarar a nulidade dos contratos celebrados entre A. e R., e respeitantes ao gozo e fruição das fracções autónomas designadas pelas letras “C”, “E”, “G”, “H” e “I”, correspondentes respectivamente à C/V Esq., R/C Esq., 1º andar Esq., 2º andar Dto., 2º andar Esq., do prédio urbano sujeito ao regime da propriedade horizontal sito na Av. em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº da freguesia dos e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de com a consequente devolução das fracções livre de pessoas e bens à A.
2 - Condenar a R. a pagar à A. a quantia ilíquida de € 61.755,19, efectuando sobre esta a dedução na fonte de IRS à taxa de 15%;
3 - Condenar a R. pagar à A., por cada mês a partir de Dezembro de 2007 inclusive, até à efectiva restituição dos locais em causa, o montante da respectiva compensação mensal, efectuando sobre esta a dedução na fonte de IRS à taxa de 15%.
Contra ela apelou a ré, tendo apresentado alegações onde formula as conclusões que passamos a transcrever:
a) O douto Tribunal a quo não tem elementos suficientes para decidir desde já em sede de saneador;
b) Na verdade a interpretação que o Tribunal “a quo” faz da vontade negocial das partes, no contrato em apreço é uma interpretação baseada em mera suposição do que terá sido essa vontade, na base da cláusula terceira inserta no mesmo contrato;
c) Sendo certo que a conclusão de que o contrato sub judice não é um verdadeiro contrato-promessa, mas sim um contrato de arrendamento é uma conclusão que não pode desde já ser extraída porquanto não existem elementos de facto suficientes para essa conclusão;
d) O licenciamento para escritórios previsto na cláusula terceira do contrato dos autos não é um licenciamento como condição sine qua non da validade do contrato na medida que nos autos não está fixado, na matéria de facto provada, o uso efectivo actual do espaço objecto do contrato, por parte da recorrente, para esse efeito;
e) A cláusula terceira do contrato dos autos serve de instrumento para a interpretação da vontade das partes, englobada sistematicamente, no sentido de que as partes contratuais (aqui A e R) quiseram fixar a responsabilidade de cada uma delas na obtenção de licença camarária para uso de escritórios e em que termos cada uma delas tem essa obrigação;
f) Nada nos autos permite concluir, como fez o douto Tribunal a quo, que as partes no contrato em apreço (aqui A e R) quiseram que o contrato definitivo nunca se realizasse inserindo para o efeito no contrato promessa a cláusula terceira e, assim, quiseram efectivamente que o contrato em apreço fosse o definitivo, carecendo, deste modo de forma legalmente exigível para o contrato de arrendamento comercial;
g) Donde o contrato promessa em apreço é um contrato promessa válido e eficaz.
h) A nulidade do contrato promessa em causa depende de se saber quem deu causa culposa à alegada não obtenção de licença camarária para uso de escritórios (cfr. art. 410º, nº 3 do CC).
i) Não se determinando essa causa, seja pelo facto da douta sentença ter sido proferida em sede de despacho saneador, seja pela ausência de prova, a nulidade deste contrato promessa não pode ser declarada oficiosamente;
j) Deve portanto ser revogada a douta sentença continuando os autos a sua tramitação após saneador;
l) E ser revogada a declaração de nulidade do contrato em apreço por manifestamente contrária ao artigo 410º, nº 3 do CC,
m) norma essa violada pela douta sentença recorrida.
Nas contra-alegações apresentadas, a parte contrária sustenta a improcedência da apelação.
Colhidos os vistos, cumpre decidir, sendo questões sujeitas à nossa apreciação as enunciadas pela apelante nas suas conclusões, visto serem estas, como é sabido que delimitam o objecto do recurso, ou seja, as de saber se podia ser emitida desde já decisão de mérito e se podia qualificar-se o acordo escrito celebrado como contrato de arrendamento para o comércio.
II – Na sentença descrevem-se como provados os seguintes factos:
1 - A A. é titular do direito de usufruto, inscrito a seu favor pela Ap. sobre as fracções autónomas designadas pelas letras “C”, “E”, “G”, “H” e “I”, correspondentes respectivamente à C/V Esq., R/C Esq., 1º andar Esq., 2º andar Dtº e 2º andar Esq., do prédio urbano sujeito ao regime da propriedade horizontal sito na Av. em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de.
2 - Por documento escrito denominado “Contrato-Promessa de Arrendamento”, datado de 1 de Março de 1996, pela A., na qualidade de usufrutuária, como primeira outorgante e a R. como Segunda outorgante foi declarado que a 1ª prometia dar de arrendamento à 2ª, o 1º andar esquerdo e o 2º andar esquerdo, do prédio urbano sito na Av. em Lisboa, fixando-se o período de vigência do contrato prometido em seis meses, renovável por iguais períodos de tempo (cláusula 2ª b)).
3 - Mais estipularam na cláusula 2ª, o pagamento de uma renda mensal correspondente “ao resultado obtido pela sucessiva aplicação dos respectivos coeficientes de actualização anual aplicáveis aos arrendamentos comerciais, legalmente estabelecidos, ao valor base de Esc.700.000$00 (...) – sendo em cada ano completo a contar da presente data, aplicáveis tais coeficientes ao resultado obtido no ano anterior (alínea c)).
4- Nos termos da mesma cláusula, a renda poderia ser objecto de actualização anual e seria paga até ao 1º dia útil do mês anterior àquele que respeita, por transferência bancária para uma conta da A., devendo a senhoria enviar à inquilina o respectivo recibo após recepção do extracto de conta bancária de onde resulte que foi efectuada a transferência (alíneas d) e e)).
5 - Igualmente se estipulou que os locais arrendados se destinavam a escritório, não lhe podendo ser dada outra utilização, sem autorização escrita da senhoria (alínea f)).
6 - Nos termos da mesma cláusula, o inquilino poderia subarrendar estes locais, mediante prévia comunicação escrita à senhoria, por carta registada com aviso de recepção (alínea g)).
7 - Nos termos do constante da alínea h) da cláusula 2ª, “quaisquer obras de adaptação dos locais arrendados, bem como quaisquer obras de conservação ordinária dos mesmos, correrão - durante toda a vigência do contrato – por conta exclusiva da inquilina e a sua realização constituirá obrigação desta, correndo igualmente por conta exclusiva da inquilina quaisquer obras que venham a ser realizadas por culpa desta.”
8 - Nos termos do constante da alínea i) da cláusula 2ª, “a inquilina não poderá realizar no interior e no exterior dos locais arrendados, quaisquer obras ou benfeitorias (incluindo as mencionadas na alínea anterior), de qualquer natureza, sem prévia autorização escrita da senhoria – salvo, se tais obras forem, apenas, de colocação de novas divisórias amovíveis no interior dos locais arrendados, mantendo-se as divisórias aí existentes nesta data, caso em que bastará à inquilina comunicar previamente à senhoria tal colocação.”
9 - Nos termos do constante da alínea j) da cláusula 2ª, “quaisquer obras ou benfeitorias realizadas (incluindo as mencionadas na anterior alínea h)), seja qual for a sua natureza e a sua causa, ficarão a constituir benfeitorias dos locais arrendados, fazendo parte integrante destes e não conferirão à inquilina, em nenhum caso, direito a qualquer indemnização, compensação ou retenção (…)”
10 - Nos termos do constante da alínea m) da cláusula 2ª, “não convindo a continuação do arrendamento à inquilina, esta poderá denunciar o respectivo contrato para o fim do seu prazo ou do período de renovação em curso, desde que o comunique à senhoria, por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de noventa dias consecutivos.”
11 - Nos termos do constante da cláusula 2ª, ponto 3, “A Promitente - Inquilina reconhece expressamente que os locais a arrendar, tal como se apresentam na presente data, não apresentam qualquer vício e não carecem de quaisquer qualidades necessárias para a cabal realização do fim do prometido arrendamento.”
12 - Nos termos da cláusula 3ª:
“1- A escritura pública do contrato de arrendamento será celebrada se e quando a Promitente – Senhoria obtiver a licença camarária de utilização para o fim do prometido arrendamento – não se encontrando aquela obrigada a obter tal licença se para a sua emissão for necessária a realização de obras e/ou o pagamento de qualquer compensação, taxa ou imposto (…) cujo custo ou quantia seja superior a um mês de renda.
2 - A referida escritura pública será celebrada, nos termos estipulados no número anterior, em dia, hora e Cartório Notarial a marcar e indicar pela Promitente -Senhoria à Promitente - Inquilina, por carta registada com aviso de recepção, a enviar para um dos locais prometidos arrendar com a antecedência mínima de quinze dias consecutivos.”
13 - Nos termos da cláusula 4ª:
“1- A Promitente - Senhoria autoriza a Promitente - Inquilina a ocupar, pelo prazo de seis meses, desde a presente data, prorrogável por igual período de tempo, os locais prometidos arrendar – aplicando-se a tal ocupação todo o estipulado, com as necessárias adaptações, nas alíneas f) a n) do número um da cláusula segunda para o prometido contrato de arrendamento.
2 - A Promitente - Senhoria recebeu, nesta data, da Promitente - Inquilina, a quantia líquida de Esc. 1.190.000$00 (…) após retenção da fonte (I.R.S.) de Esc. 210.000$00 (…), exclusivamente a título de compensação pela ocupação daqueles locais nos meses de Março e de Abril do corrente ano – compensação, essa que será do valor de Esc. 700.000$00 (…) mensais, actualizável em cada completo a contar da presente data, pela sucessiva aplicação dos respectivos coeficientes legais de actualização anual respeitantes aos arrendamentos comerciais (resultado obtido no ano anterior) e que se encontrará sujeita, com as necessárias adaptações, a todo o regime de renda estipulado na alínea e) do número um da anterior cláusula segunda, obrigando-se a Promitente -Inquilina a pagar, à Promitente - Senhoria, tal compensação, nestes termos e durante todo o período em que vigorar a autorização ora prestada.
3 - A Promitente - Inquilina reconhece que a actual licença de utilização dos locais prometidos arrendar é para armazém e que se não se conhece a possibilidade, nem o condicionalismo, para ser emitida licença camarária de utilização dos mesmos locais para escritório – aceitando ocupar, nos termos atrás enunciados, tais locais, nestas condições, com as respectivas consequências e declarando de forma irrevogável que nada será devido, a qualquer título pela Promitente - Senhoria à Promitente -Inquilina ou a quem quer que seja, por qualquer acto ou facto, privado ou público, (nomeadamente, actuação da Câmara Municipal), em virtude da utilização consentida pela actual licença camarária, que cause qualquer dano, de qualquer natureza, à Promitente - Inquilina (…).
4 - A Promitente - Inquilina reconhece e aceita que o enunciado no número anterior constituiu, para a Promitente - Senhoria, condição essencial subjacente à celebração do presente contrato-promessa e à autorização ora prestada.”
14 - A ocupação do 1º Esq. e 2º Esq., iniciou-se em Março de 1996 e mantém-se até à presente data.
15 - A R. tem pago a compensação mensal devida pela ocupação desses andares, efectuando a respectiva retenção na fonte de IRS, até Abril de 2007.
16 - O valor actual da compensação devida por aqueles locais é de € 2.115,68, para cada andar.
17 - Pelas partes não foi celebrada a escritura pública, nem a R. foi convocada para tal.
18 - Por ofício emanado da Câmara Municipal, no Proc. nº, em que era requerente F, foi indeferido o pedido de alterações com vista à alteração da licença do referido imóvel de armazém para escritório, em 04/05/93, com fundamento no artº 6 nº1 b) do D.L. 445/91.
19 - Em Maio de 1997, foi acordado entre a A., na qualidade de usufrutuária, e a R. que esta poderia ocupar o 2º Dtº do referido imóvel, mediante o pagamento de uma compensação mensal, ilíquida, nessa data, de Esc.375.000$00, a que seriam aplicáveis as condições relativas à ocupação e compensação anteriormente previstas para o 1º Esq. e 2º Esq..
20 - A ocupação do 2º Dtº., pela R., ao abrigo deste acordo, mantém-se desde Maio de 1997, até à presente data.
21 - A R. tem pago a compensação mensal devida pela ocupação desse andar, efectuando a respectiva retenção na fonte de IRS, até Abril de 2007.
22 - O valor actual da compensação devida por aquele local é de € 2.207,22.
23 - Em Dezembro de 1997, foi acordado entre a A., na qualidade de usufrutuária, e a R. que esta poderia ocupar a C/V Esq. do referido imóvel, mediante o pagamento de uma compensação mensal, ilíquida, nessa data, de Esc.210.000$00, a que seriam aplicáveis as condições relativas à ocupação e compensação anteriormente previstas para o 1º Esq. e 2º Esq.
24 - A ocupação da C/V Esq., pela R., ao abrigo deste acordo, mantém-se desde Janeiro de 1998, até à presente data.
25 - A R. tem pago a compensação mensal devida pela ocupação desse andar, efectuando a respectiva retenção na fonte de IRS, até Abril de 2007.
26 - O valor actual da compensação devida por aquele local é de € 1.208,24.
27 - Em Fevereiro de 2000, foi acordado entre a A., na qualidade de usufrutuária, e a R., que esta poderia ocupar o R/C Esq. do referido imóvel, mediante o pagamento de uma compensação mensal, ilíquida, nessa data, de Esc.210.000$00, a que seriam aplicáveis as condições relativas à ocupação e compensação anteriormente previstas para o 1º Esq. e 2º Esq.
28 - A ocupação do R/C Esq., pela R., ao abrigo deste acordo, mantém-se desde Março de 2000, até à presente data.
29 - A R. tem pago a compensação mensal devida pela ocupação desses andares, efectuando a respectiva retenção na fonte de IRS, até Abril de 2007.
30 - O valor actual da compensação devida por aquele local é de € 1.175,35.
31 - Por carta datada de 31/05/07, a A. solicitou à R., o pagamento das compensações em dívida.
32 - O objecto social da R. consiste em “indústria, comércio, importação, exportação, representações e consignações de utilidades, decoração, vestuário, móveis, máquinas, viaturas e equipamentos, urbanizações, construção civil, empreitadas de obras públicas e particulares, concepção, edificação e exploração de empreendimentos turísticos e imobiliários, compra e venda de prédios rústicos e urbanos e a revenda dos adquiridos para esse fim.”
III – Antes de abordar as questões suscitadas, tem todo o interesse atentar nos argumentos e raciocínio que estruturaram a decisão final emitida.
Foram eles, em síntese nossa, os seguintes:
- O estabelecimento de um prazo e de um montante, a pagar pela promitente inquilina à promitente senhoria, a título de compensação mensal, pelo uso das fracções, são as cláusulas essenciais do contrato escrito celebrado pelas partes.
- E, pese embora a qualificação do contrato como promessa de arrendamento, logo as partes consideraram que o contrato prometido seria celebrado “se e quando a Promitente Senhoria obtiver a licença camarária de utilização para o fim do prometido arrendamento – não se encontrando aquela obrigada a obter tal licença se para a sua emissão for necessária a realização de obras e/ou pagamento de qualquer compensação, taxa ou imposto (…) cujo custo ou quantia seja superior a um mês de renda.”.
- Ou seja, as próprias partes desde logo consideraram que o contrato definitivo poderia nunca vir ser celebrado por falta de licença de utilização dos referidos espaços para escritórios, elemento essencial para a realização da indispensável escritura pública.
- E tal licença nunca foi obtida, tendo a sua concessão sido indeferida em data anterior à própria celebração do contrato.
- Aliás, desde o início a R. passou a utilizar e gozar estes espaços como arrendatária, pagando a combinada renda mensal e sendo-lhe emitidos os competentes recibos.
- Ou seja, durante 12 anos, a ré e a autora comportaram-se, respectivamente, como arrendatária e senhoria destes espaços, entre elas vigorando uma verdadeira relação locatícia, a cuja existência não serviu de obstáculo a falta de celebração do suposto contrato prometido, cuja não realização foi desde o início tida como provável pelas partes e que, logo à partida, estava impossibilitada, pela falta da necessária licença.
- O acordo que uniu autora e réu, respeitante aos 1º e 2º Esq. do referido imóvel, consubstanciou, pois, um verdadeiro arrendamento previsto no art. 7º nº2 b) do R.A.U..
- Atenta a data da celebração deste contrato - 1 de Março de 1996 – e o que dispunha o art. 7º, nº 2, al. b) do RAU, na redacção anterior à introduzida pelo Dec. Lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril, que lhe é aplicável, houve, quanto a ele, preterição de forma legalmente exigida, o que, nos termos do art. 286º do C. Civil, determina a sua nulidade, que aqui se declara.
- Ainda que se considerasse estarmos perante um verdadeiro contrato-promessa, o mesmo seria nulo por impossibilidade originária do seu objecto, visto que, antes da sua celebração, fora indeferida a licença de utilização para o fim previsto no contrato prometido.
- Os demais acordos verbais, respeitantes à utilização dos 2º dto., r/c esq. e c/v esq., são verdadeiros arrendamentos verbais dos espaços em causa que, não tendo sequer assumido a forma escrita, são igualmente nulos.
- Funciona, pois, quanto a eles a disciplina do art. 289º, nº 1 do C. Civil.
- Porém, a ré beneficiou destes contratos, mantendo-se no gozo dos locais arrendados, e a autora, por seu lado, recebeu, até Abril de 2007, uma contrapartida monetária pelo gozo proporcionado, sendo certo que enquanto esta última poderia devolver o percebido, já a primeira não poderia restituir o gozo de que beneficiou, pelo que, por um princípio de boa-fé e para evitar um enriquecimento sem causa, declarada a nulidade do contrato, fica o pretenso arrendatário obrigado, não só a restituir o locado, como a pagar uma indemnização pela utilização do mesmo, obrigação que se manterá enquanto se mantiver a situação de gozo do imóvel.
- Esta indemnização corresponderá ao montante das rendas/prestações acordadas até integral devolução do locado.
Como se vê das conclusões formuladas, a discordância da apelante relativamente à sentença impugnada respeita, essencialmente, à qualificação jurídica aí feita do contrato escrito celebrado e ao momento processual em que a decisão de mérito foi emitida.
Discorda da interpretação feita da vontade negocial das partes, que diz basear-se em mera suposição do que terá sido essa vontade, com base na cláusula 3ª inserta no contrato escrito celebrado pelas partes e que a conclusão, no sentido de se tratar de um contrato de arrendamento, e não de promessa de arrendamento, não pode ser já extraída por falta de elementos de facto que a suportem.
Vejamos.
O art. 236º do C. Civil – diploma a que respeitam as normas de ora em diante referidas sem menção de diferente proveniência –, preceito legal que, entre outros, rege sobre a interpretação da declaração negocial, estabelece no seu nº 1 que “A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.”
E no seu nº 2 estipula: “Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida.”
Temos assim que a busca do significado daquilo que as partes terão querido, ao emitirem a declaração negocial, deve nortear-se pela regra geral enunciada no dito nº 1, valendo, decisivamente, o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do declaratário real, teria deduzido do comportamento do declarante, só assim não sendo se este último, em termos de razoabilidade, não puder contar com a atribuição de tal sentido à sua declaração.
E também assim não será – como decorre do nº 2 do mesmo preceito – se o declaratário conhecer o sentido que o declarante pretendeu exprimir através da declaração, caso em que o negócio valerá “de acordo com a vontade comum das partes (…), quer a declaração seja ambígua, quer o seu sentido (objectivo) seja inequivocamente contrário ao sentido que as partes lhe atribuíram.”[1]
Naturalmente, esta última regra excepcional só poderá ter aplicação no caso de se conhecer, a par da declaração negocial em análise, aquela que teria sido a vontade real das partes.
Quando, como aqui acontece, nada foi sequer alegado pelas partes acerca do sentido subjacente às declarações negociais emitidas, nunca poderá resultar demonstrada, por tal via, essa vontade real, pelo que o sentido da vontade negocial tem de ser aferido em função da acima enunciada regra geral que consagra uma doutrina objectivista da interpretação, ao fazer prevalecer o sentido que “seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante.”[2]
Isto mostra a falta de razão da apelante, ao sustentar que os autos não contêm ainda os elementos de facto necessários para a aferição do sentido da vontade negocial das partes e para a qualificação jurídica do acordo escrito por elas celebrado.
Na verdade, para além do conteúdo objectivo das declarações negociais vertidas no contrato de fls. 23 e segs., o tribunal não dispõe de quaisquer outros elementos que, respeitando ao sentido do que através delas se pretendeu exprimir, possam vir a concorrer para a aferição da vontade real; nada havendo para averiguar e demonstrar nesse campo, não existe qualquer justificação para o prosseguimento dos autos.
A vontade negocial das partes há-de ser encontrada e o contrato escrito por elas outorgado tem de ser qualificado com os elementos de facto já assentes e que são as declarações negociais através dele emitidas e, bem assim, os actos subsequentemente praticados pelas partes, em execução dele.
São os factos descritos como provados sob os nºs 13 a 16 que assumem especial relevo.
Na cláusula 4ª, nº 1 do contrato, a designada “Promitente – Senhoria” autorizou a “Promitente – Inquilina” a ocupar, pelo prazo de seis meses, e a partir da data da celebração do contrato, prorrogável por igual período de tempo, os locais prometidos arrendar – o 1º andar esquerdo e o 2º andar esquerdo do identificado prédio –, aplicando-se a tal ocupação todo o estipulado, com as necessárias adaptações, nas alíneas f) a n) do número um da cláusula segunda para o contrato de arrendamento prometido.
E a “promitente – inquilina” logo pagou à “promitente – senhoria” a compensação por aquela ocupação relativa aos meses de Março de Abril, então também acordada no valor mensal de 210.000$00, e actualizável nos termos igualmente aí definidos – e idênticos ao antes estabelecido para a actualização da renda no contrato de arrendamento prometido -; tal compensação foi sujeita ao regime da renda antes estipulado para o contrato prometido, e a promitente inquilina comprometeu-se a pagá-la enquanto durasse a ocupação dos ditos locais – nº 2 da mesma cláusula.
Estas declarações são bastantes, por si só, para concluir que qualquer pessoa, medianamente instruída e diligente, colocado na posição do “promitente – inquilino”, deduziria, apesar de antes, no mesmo instrumento contratual, ambas as partes haverem assumido a promessa de vir a celebrar, nos termos aí definidos, um contrato de arrendamento sobre os mesmos locais, que era vontade do declarante ceder-lhe o gozo temporário dos ditos locais, contra o pagamento de retribuição.
E que essa foi a vontade das partes demonstra-o o facto de, em execução desse acordo, e desde a sua celebração, a ré ter passado a utilizar os espaços em causa e a pagar à autora as estipuladas compensações mensais.
Trata-se, pois, de um contrato de arrendamento para comércio, como se extrai do que estabelecem os arts. 1º, 3º, 7º, 8º e 110º e segs. do RAU.
Aliás, tem vindo a ser entendimento da nossa jurisprudência [3] que um denominado contrato-promessa onde logo se estabeleçam as cláusulas do contrato prometido, antecipando-se os efeitos próprios deste que logo passam a verificar-se, não merece a qualificação de contrato-promessa, mas antes a que juridicamente cabe ao contrato definitivo – o supostamente prometido.[4]
Assim, não merece censura a sentença quando viu no acordo escrito firmado pelas partes um contrato de arrendamento, sendo incontroverso e não vindo, aliás, posta em causa essa mesma qualificação atribuída na sentença aos demais acordos verbais celebrados, respeitantes ao 2º dto., cave esq. e r/chão esq. e a que aludem os factos nºs 19 a 29.
Resta saber se o mesmo acordo se esgota no dito contrato de arrendamento, nulo por falta de forma – art. 7º, nº 2 alínea b) do RAU, na redacção aplicável -, como se considerou na sentença, ou se o mesmo encerra ainda um acordo das partes que possa caracterizar um contrato-promessa de arrendamento.
Versando caso algo semelhante ao dos autos, no acórdão desta Relação de 15.11.2005[5], a partir do compromisso assumido pelas partes de virem a outorgar, através da necessária escritura pública, e logo que estivesse pronta a documentação para o efeito necessária, um contrato de arrendamento comercial, concluiu-se que as partes haviam querido preparar e assegurar a futura celebração, pela forma legalmente exigida, desse negócio, assim ficando preenchidos os elementos próprios do tipo contratual definido no art. 410º.
Mas, porque logo convencionaram também, e para vigorar até à formalização do contrato prometido, a efectiva cedência do gozo das fracções contra o pagamento da renda prevista para o negócio a celebrar, considerou-se no mesmo acórdão estar evidenciada a vontade comum de que se produzissem, desde logo, todos os efeitos próprios do contrato que se obrigaram a celebrar, pelo que preenchidos ficaram os elementos próprios de um outro tipo contratual – o arrendamento.
E no mesmo acórdão prosseguiu-se: “Pode assim dizer-se que o documento elaborado pelas partes encerra, não um só contrato, mas dois que estão ligados por um nexo de interdependência que pode caracterizar-se pelo seguinte modo: as partes quiseram alcançar, desde logo, todos os efeitos do arrendamento (…), mas, sabendo que este contrato não podia ser validamente celebrado por falta de um requisito indispensável para a outorga da correspondente escritura, quiseram garantir aquele seu desígnio – o de arrendar – através da obrigação mutuamente assumida de mais tarde formalizarem nos termos devidos o seu acordo.
Articulados, assim, ambos os contratos – o de arrendamento (tal como é caracterizado nos arts. 1022º e 1023º do C. Civil e 1º do RAU) e o contrato-promessa de arrendamento (cfr. art. 410º, nº1 do C. Civil) – por um único desígnio, estamos perante uma figura que pode ser reconduzida ao tipo doutrinal da união de contratos.”[6]
“Sem prejuízo da eventual influência que na sua disciplina substancial daqui poderia advir, temos que, de qualquer modo, no plano da sua validade formal cada um deles fica subordinado às regras que lhe são próprias [7].”
Poderá dizer-se no caso dos autos que a autora e a ré se obrigaram mutuamente à futura celebração do contrato de arrendamento nos termos definidos, agora, através de escritura pública, forma exigida por lei?
Emitiram declarações no sentido de prometer dar e receber de arrendamento as fracções identificadas, destinadas a escritório – cláusulas 1ª e 2ª - , mas logo a seguir – na cláusula 3ª – afirmam que a “escritura pública do contrato de arrendamento será celebrada se e quando a Promitente – Senhoria obtiver a licença camarária de utilização para o fim do prometido arrendamento – não se encontrando aquela obrigada a obter tal licença se para a sua emissão for necessária a realização de obras e/ou o pagamento de qualquer compensação, taxa ou imposto (…) cujo custo ou quantia seja superior a um mês de renda”.
Ou seja, só haveria lugar à celebração do contrato definitivo na hipótese incerta de a autora vir a obter a licença de utilização dos locais para escritório, sendo ainda certo que a mesma, em determinadas circunstâncias, ficaria desobrigada de tal obtenção e, portanto, de celebrar o contrato prometido para o qual esse elemento era indispensável.
E no nº 3 da cláusula 4ª – em cujo nº 1 se convenciona a imediata utilização das fracções pela promitente-inquilina, contra o pagamento, a fazer por esta à promitente-senhoria, de certa remuneração – estipula-se: “A Promitente - Inquilina reconhece que a actual licença de utilização dos locais prometidos arrendar é para armazém e que não se conhece a possibilidade, nem o condicionalismo, para ser emitida licença camarária de utilização dos mesmos locais para escritório – aceitando ocupar, nos termos atrás enunciados, tais locais, nestas condições, com as respectivas consequências e declarando de forma irrevogável que nada será devido, a qualquer título pela Promitente - Senhoria à Promitente -Inquilina ou a quem quer que seja, por qualquer acto ou facto, privado ou público, (nomeadamente, actuação da Câmara Municipal), em virtude da utilização consentida pela actual licença camarária, que cause qualquer dano, de qualquer natureza, à Promitente - Inquilina (…).”
Parte-se, pois, da certeza de que a licença de utilização dos locais prometidos arrendar é para armazém e, ao afirmar-se que se não conhece a possibilidade nem o condicionalismo necessário à emissão da licença de utilização dos mesmos locais para escritório, reconhece-se, à partida, que muito dificilmente alguma vez estarão reunidas as condições indispensáveis para a celebração do contrato definitivo.
Não obstante, fora o enunciado circunstancialismo excepcional de desoneração da autora quanto à obrigação de obter a licença, cremos poder afirmar a existência de recíproca vinculação das partes à celebração do contrato definitivo, embora subordinando a condição suspensiva - a obtenção de licença de utilização para escritórios -, a produção dos correspondentes efeitos jurídicos – art. 270º.
E o reconhecimento das partes quanto à dificuldade da verificação dessa condição, não é bastante para que se possa, sem mais, concluir pela certeza de que a mesma se não pode verificar, o que, se ocorresse, equivaleria à sua não verificação – cfr. o art. 275º, nº 1 -, tudo se passando, então, como se o negócio não tivesse sido concluído.[8]
É de concluir, assim, pela existência desta promessa de arrendamento integrando a figura de união de contratos de que igualmente faz parte o acima falado contrato de arrendamento.
E não se acompanha a sentença impugnada quando, figurando a hipótese de se estar perante um “verdadeiro” contrato-promessa, conclui que o mesmo seria nulo por impossibilidade originária do seu objecto, visto que, antes da sua celebração, fora indeferida a licença de utilização para o fim previsto no contrato prometido.
Na verdade, o facto de, em 1993, ter sido indeferido o pedido de alteração da licença do imóvel, de armazém para escritório – facto nº 18 -, é manifestamente insuficiente para concluir que impossibilidade definitiva de obtenção da licença de utilização indispensável para a celebração do contrato prometido.
E daí que se não possa fundadamente afirmar a impossibilidade originária do seu objecto – cfr. art. 280º, nº 1.
A nulidade do arrendamento determina a não produção dos correspondentes efeitos, mas não afecta a promessa de arrendamento, só ela subsistindo como válida.
Mas não é essa promessa que confere à apelada o direito de uso das ditas fracções, contra o pagamento de retribuição, sendo que tal direito e correspondente obrigação representavam, antes, o efeito jurídico do contrato de arrendamento cuja nulidade é inquestionável.
Daí que, sem necessidade nem fundamento para o prosseguimento dos autos, a sentença seja de manter, impondo-se a improcedência da apelação.
IV – Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente, mantendo-se, embora com fundamentação não totalmente coincidente, a sentença impugnada.
Custas a cargo da apelante.
Lisboa, 6 de Outubro de 2009
(Rosa Maria M. C. Ribeiro Coelho)
(Maria Amélia Ribeiro)
(Graça Amaral)
[1] Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, 4ª edição, vol. I, pág. 224
[2] Ibidem, pág. 223
[3] Maioritário, segundo parece.
[4] Cfr., a título de exemplo, os Acs. do STJ de 4.06.2002 (Rel. Cons. Garcia Marques), de 8.06.2006 (Rel. Cons. João Camilo) e de 11.07.2006 (Rel. Cons. Duarte Soares) todos acessíveis em www.dgsi.pt Processo 02A1442, 06A1483 e 06B1987, respectivamente.
[5] Proferido no proc. nº 3859/05-7, relatado por quem relata o presente e em que interveio como Adjunta uma das Exmas. Juízes que aqui intervém em igual qualidade.
[6] Sobre a fonte do acto de entrega da coisa no contrato-promessa, cfr. Brandão Proença, Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral, 1987, pág. 143, onde se questiona: Será um efeito acessório de acordo preliminar ou resultará de um contrato autónomo? Estaremos perante um contrato misto inominado complementar ou antes em face se uma complexa coligação contratual com dependência unilateral (contrato-promessa – contrato definitivo e contrato-promessa – acordo de tradição)?
[7] Antunes Varela em “Das Obrigações em geral, 8ª edição, vol. I, pág. 283 e segs..
[8] Antunes Varela e Pires de Lima, Código Civil Anotado, Vol. I, pág. 254.
