| 217/1997.E1.S1 |  |
PRESSUPOSTOS
PRÉDIO RÚSTICO
UNIDADE DE CULTURA
PRÉDIO CONFINANTE
FACTOS CONSTITUTIVOS
INSCRIÇÃO MATRICIAL
RESERVA AGRÍCOLA NACIONAL
DIREITO CIVIL - RELAÇÕES JURÍDICAS / COISAS - DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / FONTES DAS OBRIGAÇÕES / PACTOS DE PREFERÊNCIA - DIREITOS REAIS / DIREITO DE PROPRIEDADE.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL - PROCESSO DE DECLARAÇÃO / RECURSOS.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 204.º, N.º2, 417.º, 1380.º, 1381.º, AL. A)
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC): - ARTIGOS 664.º, 676.º, N.º1.
DL N.º 348/88, DE 25-10: - ARTIGO 18.º.
PORTARIA N.º 202/70, DE 21-4.
ACÓRDÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:
-DE 31.10.1985, IN CJ, ANO X, TOMO IV, P.253.
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ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
-DE 28.02.2002, ACESSÍVEL EM WWW.DGSI.PT;
-DE 28.07.2008, ACESSÍVEL EM WWW.DGSI.PT.
1- O art.1380.º, nº1, do C. Civil, confere direito de preferência com eficácia “ erga omnes “ aos donos de prédios rústicos confinantes desde que um deles (seja aquele cujo dono quer vendê-lo, seja o outro contíguo que pretende comprá-lo) tenha área inferior à unidade de cultura.
2- No caso em apreço, nenhum dos prédios rústicos em questão tem área inferior à unidade de cultura e, daí que não se verifique os pressupostos de facto constitutivos do direito de preferência , a que alude o citado art.1380.º, nº1, que os AA invocam.
3- No caso do art.1380.º, do C. Civil (Direito de Preferência) o que interessa é a contiguidade dos terrenos e, daí e para esse efeito que não interesse que, qualquer dos terrenos confinantes juntamente com outros a eles contínuos e do mesmo proprietário, abranja mais que um artigo matricial , sendo que o conceito de prédio para estes casos se tenham de ir buscar ao art. 204.º, nº2, do C. Civil.
4- O terreno dos AA ( confinante directo) juntamente com outro dos AA que lhe são contínuos e sem hiatos, embora com artigos matriciais diferentes, exceda unidade de cultura fixada para a zona onde está inserido, não se encontrando em situação de minifúndio e, por isso em condições do exercício do direito de preferência à luz do art. 18.º, do DL 384/88, de 25/10, que, como é sabido, teve em vista combater a proliferação dos minifúndios ,tidos como factores de entrave ao desenvolvimento agrícola do país ,sem, no entanto, preconizar soluções de latifúndio.
5- Verificando-se, no caso dos autos, que os prédios em questão (o alienado e o confinante juntamente com outros que lhe são contínuos e sem hiatos também dos AA) têm áreas superiores à unidade de cultura fixada pela Portaria nº 202/70, de 21/4, para o distrito de Faro, não se verificam os pressupostos para o exercício do direito de preferência .
6- E não se verificando os pressupostos para o exercício do direito de preferência, fica prejudicada a apreciação da matéria da excepção invocada nas conclusões do recurso supra referidas e também suscitada pelos RR, nos termos do art.1381.º, al a), do C. Civil, sendo certo também, como é o caso, provando-se a possibilidade de construção numa área de 3000 m2 por se encontrar numa área de zona turística de expansão, não faz sentido, na situação em apreço, invocar a observação de normas jurídicas reguladoras da RAN.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
AA e BB intentaram contra CC e DD acção declarativa com processo ordinário pedindo que os RR sejam condenados a reconhecer que:
Os AA são donos do prédio descrito no art. 1º da pi com a área de 0,6840 ha;
Este prédio e o prédio adquirido pelos RR descrito no art. 4º deste articulado se situam na mesma área da Reserva Agrícola Nacional e são confinantes entre si;
Assim, têm direito de preferência na venda do prédio que foi feita a favor dos RR;
Os donos vendedores do prédio reconhecerem esse direito aos AA e prometeram vender-lhes o prédio pelo preço de 95.000.000$00 do qual o A pagou a quantia de Esc. 50.000.000$00, a título de sinal e princípio de pagamento.
Posteriormente, sem notificação prévia ao A, os promitentes vendedores venderam o prédio aos RR pelo preço de 95.000.000$00 e rescindiram o contrato promessa firmado com o A.
Em consequência e por substituição dos RR adquirentes deve ser adjudicado aos AA pelo preço de 95.000.000$00, que oportunamente depositarão, o prédio que àqueles foi vendido, com preterição do direito de preferência dos AA.
Citados contestaram os RR. nos termos de fls. 59 e segs., excepcionando a sua ilegitimidade por não terem sido demandados os vendedores e bem assim que destinaram o prédio à construção e impugnaram a factualidade alegada pelos AA., concluindo pela improcedência da acção.
Na sequência da contestação os AA. vieram deduzir incidente de intervenção principal provocada como associados dos RR., dos vendedores do imóvel em causa tendo, pela decisão de fls. 225, sido admitidos a intervir nessa qualidade, os chamados: EE e mulher FF; GG; HH; II e mulher JJ; KK e LL.
Citados os chamados, não foi apresentada qualquer contestação.
Foi proferido o despacho saneador e seleccionados os factos assentes e controvertidos, com a organização da base instrutória, sem reclamação.
Face ao óbito do R. CC foi requerida a habilitação dos seus herdeiros, tendo pela decisão de fls. 441, sido julgados habilitados para em seu lugar e nessa qualidade prosseguirem na presente acção, DD, MM, NN e OO.
Por sua vez na sequência do óbito da A. BB, foram julgados habilitados, pela sentença proferida a fls. 40 do apenso A destes autos, para prosseguirem em seu lugar na causa, os seus herdeiros, o A., seu viúvo, e bem assim os seus filhos PP e QQ.
Realizada a audiência de julgamento, o tribunal respondeu à matéria de facto pela forma constante de fls. 613/615 sem reclamação.
Foi, em seguida, proferida a sentença de fls. 637 e segs. que decidiu nos seguintes termos:
“Julga-se a acção parcialmente procedente e a defesa por excepção peremptória inominada procedente, porque provada, e em consequência:
a) – Reconhece-se que os AA. são donos do prédio descrito no artº 1º da petição inicial, com a área de 0,6840 ha;
b) – Reconhece-se que este prédio e o prédio adquirido pelos RR. se situam na mesma área da Reserva Agrícola Nacional e são confinantes entre si;
c) – Reconhece-se que, posteriormente, sem notificação prévia ao A., os promitentes-vendedores venderam o prédio aos RR. CC e DD, pelo preço de Esc. 95.000.000$00, tendo EE rescindido o contrato-promessa outorgado com o A.
d) – Absolve-se os RR dos demais pedidos”.
Inconformados, apelaram os AA. para o Tribunal da Relação de Évora que, pelo Acórdão inserido a fls. 797 a 820 , confirmou a sentença da 1ª instância.
Novamente inconformados os AA interpuseram o presente recurso de revista para este Supremo Tribunal.
Nas suas alegações de recurso os AA formulam as seguintes conclusões:
I. A questão em discussão nos presentes autos, vinda da 1ª Instância, é, como diz a Relação, no seu douto Acórdão, saber se assiste aos AA. o direito de preferência invocado
II. Os AA provaram a existência dos requisitos necessários ao reconhecimento pelo Tribunal dessa sua preferência (propriedade do prédio confinante, sua área, natureza agrícola de ambos os prédios por integrarem a RAN; pelo que provaram na totalidade os factos constitutivos do direito de preferência que invocaram, cuja prova lhes competia.
III. A douta decisão recorrida entende que os AA não podem exercer a preferência por serem donos ainda de outros prédios para lá do matrizado sob o art. 19^ AS (no caso, os matrizados sob os artigos 90, 94 e 95); pois a área global destes prédios é superior à da unidade de cultura. Logo, não haveria por esse motivo lugar a uma eliminação de um minifúndio.
IV. Ora, a lei não impõe que a preferência só possa exercer-se, exclusivamente, como meio de eliminar a natureza de minifúndio de um prédio rústico; sendo o escopo fundamental da lei mesmo da constitucional, a de combater a fragmentação fundiária.
V. Não pode ser levada em linha de conta para a decisão da preferência o facto de o preferente possuir no local outros 3 prédios, que em conjunto com o que tem área inferior à da unidade de cultura, somam 24.088 m2. A preferência nunca originaria um latifúndio. A conclusão e leitura contrárias são contra o disposto nos artigos 1380^ e 1382^ do C. Civil, e no DL 384/88 de 25/10, notadamente do seu art. 189, e contra os art. 414 a 416 do CC.
VI. Além disso, a preferência não contende em nada com as regras constitucionais, antes as respeita e cumpre, ao evitar a fragmentação fundiária. Eliminaria a inferioridade de área face à área mínima da unidade de cultura do prédio em causa - o art. 19 -; e não resulta da matéria alegada, nem da provada, que, por haver prédios dos AA que lhe são contíguos, se formaria um latifúndio. Não cabe no espírito da lei averiguar se, em caso de preferência, algum dos proprietários é rico ou pobre, se tem outros prédios ou unidades de cultura ou não. Cura a lei, a nosso ver, tão somente de propiciar a redução do número de prédios com áreas inferiores às da unidade de cultura, e de viabilizar a constituição de unidades agrícolas contrárias à fragmentação fundiária, dentro da política agrícola e dos seus objectivos; pontos sobre os quais a decisão da Relação é, aliás, omissa, carecendo popr isso ,nessa parte , a decisão da sua necessária fundamentação.
VII. Mais: os Factos Provados não revelam se os prédios rústicos inscritos sob os art. 90, 94 e 95 da Secção AS, estão integrados na RAN, como os dois que estão aqui em discussão (o vendido e o confinante). O conceito de prédio rústico está suficientemente plasmado no art. 204 nQ 2, do C. Civil: uma parte delimitada do solo. E a delimitação é feita exactamente pela numeração matricial, por artigos. É, por isso, o prédio rústico em causa, aquele prédio rústico art. 19^ e não outro ou outros, o que interessa à solução da causa. Daí que a alegação à existência de aqueles outros 3 prédios na propriedade dos AA, se tenha que ter aqui por irrelevante para a questão da preferência.
VIII. Ao não reconhecer aos AA. o direito de preferência que invocaram, estando porém os requisitos legais preenchidos, a decisão recorrida violou a estatuído nos art. 189 do DL 3S4/S8, de 25 de Outubro, os art. 4149 e seguintes do CC, e ainda o art. 1380^ do C. Civil, ocorrendo assim violação da lei substantiva, violação que deve ser reparada.
IX. O douto Acórdão recorrido consigna que teriam os RR. cumprido a prova de que o terreno adquirido se destinava a construção. Todavia, o que os Factos Provados concluem foi que "na escrituro consta que o prédio se destina a construção"; e que os RR pretendiam construir um empreendimento numa área de 3.000m2 (em N) de Factos Provados), sem mais qualquer detalhe ou pormenor de dados.
X. Ora, o prédio alienado é rústico e integra a RAN. por decisão administrativa de entidade competente; e tem uma área de 67.720 m2. A escritura de compra e venda é um documento elaborado pelas partes, sem que as menções que estas ali entendam colocar tenha a virtude de alterar a decisão administrativa de classificação de um terreno como integrante da RAN.
XI. Dos 67.720 m2 do prédio rústico integrado na RAN, apenas uma área de 3000m2 se deu por provado encontrar numa área de zona turística de expansão; mas sem prova de que ali fosse possível a construção (podem, por exemplo, vir ser destinados a zonas verdes, a ajardinamentos, etc). A natureza rústica e a finalidade agrícola do prédio não se alteraram; ele nunca deixou de fazer parte da Reserva Agrícola Nacional, dada a natureza dos seus solos.
XII, Não poderia a Relação dizer que não cabe nesta sede cuidar de saber se aquela declarada provada possibilidade viola ou não quaisquer normas reguladoras da Reserva Agrícola.
Ocorrendo violação de lei substantiva, sempre há que saber se se podia ou pode alterar, sem mais, a finalidade de um terreno incluído na Reserva Agrícola Nacional, por mera declaração de particular aposta em escritura; pelo que cabia aos RR provar não apenas que era sua intenção, contemporânea da aquisição, mudar o fim agrícola do prédio; mas também que tal mudança era legalmente possível, e que com isso não ofendiam normas da Reserva Agrícola. O que os RR não fizeram.
XIII. Cabia efectivamente à Relação, na sua decisão, curar de saber se a provada intenção dos RR ofendia ou não as disposições da RAN. O que não foi feito, não obstante saber-se que o terreno em causa, na sua integralidade matricial e enquanto prédio delimitado no solo, nunca viu alterada a sua finalidade agrícola. Só com tal alteração provada, a excepção peremptória procederia; e, assim, deve ela ser dada por improcedente. Pois que
XIV. não é legalmente possível a construção no prédio alienado. Este insere-se em espaço agrícola, fazendo parte da Reserva Agrícola Nacional (RAN). A legislação é clara: de entre as normas legais que criam um regime específico sobre a utilização para certos tipos ou categorias de solo, regem, entre outras, o Regime Jurídico da Reserva Agrícola Nacional (RAN ), aprovado pelo DL nº196/89 de 14/6; e a Disciplina Jurídica da Reserva Ecológica Nacional (REN), aprovada pelo DL nQ93/90 de 19/3, com o objectivo de garantir a protecção de ecossistemas, resguardar os solos de maior aptidão agrícola de todas as intervenções, designadamente urbanísticas, que destruam as suas potencialidades agrícolas e impeçam a afectação à agricultura (arts.l^ e 89);
Logo, cabia à Relação, na sua decisão, verificar se eram ou não violadas, com a decisão recorrida e com a sua própria decisão de que ora se recorre, estas normas substantivas, bem como os art. 93 e 66 da CRP, que consagram como objectivos da política agrícola o aumento da "produção e a produtividade do agricultura" e a garantia de um "uso e gestão racionais dos solos"; e "garantir a conservação da natureza".
O DL 93/90 de 19/3, proíbe acções de iniciativa pública ou privada que se traduzam, em obras de urbanização, construção e ou ampliação (art 42, nº 1) apenas excepcionando as situações específicas, descritas nos nº 2 e 3. Só que nada provaram os RR quanto a isto, tendo-se a sua prova limitado a saber-se que apuseram na escritura que tencionavam destinar o terreno adquirido a construção; e que dos 67.000m2 adquiridos, integrantes da RAN, há uma zona de 3000m2 declarada zona de expansão turística. O que nos parece pouco, para o que alei determina quanto á natureza dos solos.
Pelo que é legalmente impossível a mudança da finalidade agrícola do terreno. Esta conclusão apoía-se em recente legislação e jurisprudência. (O DL 73/2009, de 31.03; art. 25.9, n. 1, alínea a), e 2, do Código das Expropriações, aprovado pelo artigo l.s da Lei n.s 168/99, de 18 de Setembro; e Acórdão recente do STJ, n.°- 6/2011).
O exercício do direito de preferência dos AA., para o que provaram ter todos os requisitos, nem sequer pressupunha a alegação e prova de que o seu prédio se insere na RAN, (e no entanto isso alegaram e provaram!); logo, a pedida preferência sempre teria que proceder. Posto o que, a douta decisão da Relação, ora recorrida, viola lei substantiva, notadamente as normas do artigo 1381 alínea a) do C. Civil, os art 93 e 66 da CRP, o art. 42, nº 1 do DL 93/90 de 19/3, e ainda o Regime Jurídico da Reserva Agrícola Nacional( RAN ), aprovado pelo DL n2196/89 de 14/6, e o art. 342º, nº 1 do C. Civil, o que se alega também como fundamento desta Revista.
XIX. Ocorre ainda, no Acórdão ora recorrido, a nulidade prevista no art. 668º-, nº 1, al. d) do CPC. Os recorrentes peticionaram que fosse reconhecida a aplicação ao caso concreto do art. 417º do CC. Sem negar razão aos recorrentes quanto a essa aplicação desse artigo, a Relação todavia diz que se trata de matéria de questão nova não alegada nos articulados e que não foi objecto de apreciação na sentença recorrida (fls.23).
XX. Mas a questão não era nova e já estava em debate nos autos, como se prova pela certidão junta em audiência; e por tal matéria já vir dos articulados, e estar até dada como facto provado em fls. 11/12 do Acórdão recorrido, vindo já provada da 1ª Instância (ponto I dos Factos Provados, que a Relação recolhe no texto do seu douto Acórdão): no dia 5 de Dezembro de 1996 foi redigido, outorgado e assinado o documento intitulado Contrato Promessa de Compra e Venda, com o seguinte teor (...) Claus. 2^: Desde já fica esclarecido que a área do prédio identificado na Cláusula anterior - o prédio a vender, objecto da preferência - é de 67.720 ml e não de 69.720 m2 mencionado na respectiva caderneta predial em virtude de ter ocorrido a cedência de uma parcela de 2.000 m2, tudo como melhor consta da fotocópia do contrato-promessa celebrado em 24.6.86 entre os dois promitentes vendedores e o promitente comprador.
Facto provado nestes presente autos e que alude precisamente ao outro contrato promessa antes estabelecido sobre parte do prédio rústico a vender, e que integra o contrato promessa de 5.12.1996. Ora, no processo 279/99, cuja certidão se juntou em audiência e se referiu nas Alegações de Direito produzidas em 1ª Instância, alude-se sempre ao mesmo prédio rústico que foi alienado e está em discussão nestes autos; e à parcela do dito prédio já anteriormente cedida, por contrato escrito, pelo Chamado EE e outros (os mesmos donos/vendedores do prédio alienado) aos aqui A.A. e recorrentes.
Essa alienação de parcelas ocorrera já desde Outubro de 1986; e essa certidão nos autos prova assim que parte do referido prédio fora já cedido pelos proprietários aos AA. Tal matéria factual está e estava assim, nos autos; e sobre ela deveria haver pronúncia e decisão, para uma boa decisão da causa.
XXIII. A junção da certidão foi admitida por interessar á boa decisão da causa; refere-se a matéria dos autos; provou, ademais, que até ao encerramento da discussão nos presentes autos, não se efectuara a escritura pública de compra e venda daquela parte do prédio, desde 1986, apenas e tão só porque os ali promitentes vendedores (os donos do prédio confinante depois alienado a terceiros) nunca cumpriram a sua obrigação contratual de destacar tal parcela, como esses mesmos RR alegavam naqueloutro processo 279/99 (art. 21º da P.l. daquela acção) cuja certidão se vem aludindo; e que o fraccionamento dessa parcela não é legalmente possível.
XXIV. Logo, sobre este facto que não é novo, deveria ter-se pronunciado a Relação, concretamente declarando que in casu teria aplicação o disposto no art. 417º do CC, porque a parcela/parte do prédio não pode nem podia afinal ser vendida por si só aos AA, por não ser separável, sem prejuízo apreciável, do prédio restante (o prédio alienado).
XXV. Ora, não podendo a parcela ser separada, tout court, do prédio-mãe; e estando o prédio mãe em venda; sempre funcionaria, assim sendo, a favor dos AA. o que se mostra disposto no art. 417º do C. Civil, tendo estes o direito de exigir que a venda do restante prédio (o depois alienado a terceiros, os RR, e não podendo este prédio ser separado da parte que já os AA. detêm), se lhes faça integralmente.
XXVI. Não se tendo a Relação pronunciado sobre tal matéria que deveria conhecer, nem declarando que o deveria ter feito a 1ª Instância, incorre o douto Acórdão na nulidade prevista no art. 668º, nº 1, al. d) do CPC, o que aqui se deixa invocado, devendo tal nulidade ser declarada com as suas legais consequências, nomeadamente declarando-se que por força do art. 417º do CC assiste também aos AA o direito de preferência na compra do imóvel em causa. Incorrendo nessa nulidade, violou ainda o Tribunal a quo o disposto nos art. 414º, 415º e 417º do c. civil. Por outro lado,
XXVII. A carta de fls. 32 e 33 dos autos, aliás, complementada pela elaboração e outorga de contrato promessa de 5.12.96, provado em I de factos provados, tem natureza de proposta contratual. O Tribunal da Relação, respondendo doutamente a esta questão recursória, escreve que cientes da divergência doutrinal e jurisprudencial sobre tal questão(...) todavia, também aqui acompanhamos a sentença recorrida ao entender que a comunicação em causa não reveste tal natureza de proposta contratual. Com efeito, a proposta contratual deve resultar de uma vontade negocial que no caso concreto deve constar da comunicação em causa, designadamente manifestando a vontade de contratar, (fls. 22 do douto Acórdão);
XXVIII. E conclui que a comunicação em causa não é uma proposta negocial de venda. Porém, existe o direito de preferência para os AA. recorrentes. Mas se tal direito não existira, mais aquela carta de fls. 32 e 33 dos autos revestiria natureza de proposta negocial e contratual. Cite-se, quanto a esta matéria e como representativo da generalidade jurisprudencial, o douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 28.4.2005, no processo 05B3984: A questão fundamentai que se suscita nas conclusões da recorrente é a de saber como qualificar o convite da recorrida à recorrente para preferir pelo preço de{...}, juntamente com a resposta desta a aceitar esse convite. Na doutrina defende-se, una você, que esse circunstancialismo integra um contrato promessa, com as respectivas consequências.
XXIX, Vejam-se ainda Pires de Lima e Antunes Varela, ou Henrique Mesquita , Inocêncio Galvão Telles, Carlos Lacerda Barata, Abel Delgado ou Vaz Serra, como doutrina unânime quanto a tal natureza da proposta. Mesmo quando posteriormente as partes ainda detalham, em contrato-promessa subsequente, os termos e pormenores do negócio, para lá dos que são condições essenciais, a existência desse contrato não pode retirar à comunicação inicial o seu carácter de proposta negocial e contratual. Efectuada a proposta, e aceite ela pelo respectivo beneficiário, o art. 230.9 do CC impõe-lhe a irrevogabílidade.
XXX. A jurisprudência maioritária segue igual entendimento. Refiram-se, exemplarmente, os Aedo STJ de 15.6.98 (BMJ 388, 479); de 11.5.93 (BMJ 427, 491); de 9.7.98, (itij doe. n.º SJ99807090005171); de 5.7.01, (itij doe. n.s SJ200107050017657). de 2.3.99 (itij doe. n.º SJ199903020000691); de 3.2.99 (itij doe. n.º sjl9990230007422); ou do Tribunal da Relação do Porto de 5.1.84 (CJ Ano XI, tomo I, pág. 205), num sentido absolutamente contrário àquele que a decisão recorrida ora defende. Atente-se, por todos, no teor do Ac. do STJ de 15.06.1989, tirado no processo 077646: A comunicação judicial ou extrajudicial do projecto de venda ao preferente para este declarar se pretende exercer o seu direito vincula o proprietário, desde que chegue ao seu poder ou conhecimento no prazo estipulado a respectiva aceitação, a realização do negocio com o preferente, ficando este, havendo incumprimento, investido no direito potestativo, correspondente a uma verdadeira execução especifica, de se constituir titular do direito de propriedade sobre a coisa mediante decisão judicial.
XXXI. No caso dos autos, estamos em face de uma proposta aceite, qualificando-se assim tais declarações de vontade; não estamos apenas a apreciar o exercício do direito de preferência de titular a quem se não deu conhecimento do negócio. Houve uma proposta anterior feita e aceite, antes da venda a outrem; e estabeleceu-se aliás, com base nessa proposta e na sua aceitação, livremente, um contrato promessa posterior a detalhar o negócio. Quando, posteriormente, os donos-vendedores desistem da venda aos AA., estes não aceitaram essa desistência (o que está provado nos autos em I e J de Factos Provados). Intentaram a presente acção, em tempo, e está nos autos a prova do depósito que fizeram do preço e demais valores.
XXXII. Por isso, nada mais haveria a fazer do que declarar, por via judicial, a invocada preferência. Ao assim não decidir, o Tribuna! a quo violou o disposto nos art. 416º e art. 1380º do C. Civil, e ainda o art. 18º do DL 384/88, de 25 de Outubro, e decidiu contra a corrente maioritária da doutrina e da jurisprudência.
XXXIII. Aliás, a presente situação criada pelo Acórdão ora recorrido é a da total contradição com todos aqueloutros que se citam supra, e que consideram ocorrer proposta contratual; e a contradição sobre essa mesma questão fundamental de direito ocorre no domínio da mesma legislação, o que igualmente poderia sempre justificar uma Revista Excepcional.
Termos em que o presente Recurso de revista deve ser recebido e, procedente por provado, ser revogada por nulidade e violação da lei substantiva a douta decisão ora recorrida, com todas as legais consequências, reconhecendo-se terem os AA. recorrentes o direito de exercer a preferência que invocam na aquisição do prédio vendido e em disputa nestes autos, declarando-se em consequência procedentes todos os pedidos formulados pelos AA. nos presentes autos, e condenando-se os RR a assim verem julgar, com todas as legais consequências.
Os recorridos contra- alegaram concluindo, em resumo:
Os AA não preenchem todos os requisitos que a lei exige para o exercício do direito de preferência.
São inaplicáveis os arts. 1380 do C. Civil e18º do Dec. Lei nº 384/88 de 23 de Outubro;
O exercício de direito de preferência de prédios rústicos no diploma do emparcelamento, em referência, visa proteger e evitar a proliferação de minifúndios, mas já não visa proteger a constituição de latifúndios
Daí que se tem de concluir que a norma, em referência, não se aplica quando ambos os prédios( o objecto de preferência e o confinante) tenham área superior à de unidade de cultura.
De acordo com a Portaria nº 202/70 de 21/4 , a unidade de cultura para o distrito de Faro é de 5 ha para terrenos de sequeiro e de 2,5 ha para arvenses e 0,50 para hortícolas , para terreno de regadio.
O prédio que os RR adquiriram tem 69,720 m2 ( 6,9 ha ) portanto, tendo assim uma área muito superior a qualquer uma das áreas previstas como unidade de cultura previstas na citada Portaria, qualquer que seja a qualificação deste prédio adquirido pelos RR.
O prédio dos AA identificado em A) dos factos assentes tem também ele ,uma área superior à unidade de cultura, qualquer que seja o parâmetro pelo qual se analise e enquadre a área deste prédio, na unidade das várias culturas referidas na citada Portaria
A Portaria nº 202/70 de 21 de Abril refere que a unidade de cultura para o local é de 0,5 ha ,pelo que o prédio dos AA identificado em A) dos factos assentes tendo a área de 0,867 ha , excede a unidade de cultura para o local.
Não tendo o prédio dos AA área inferior à unidade de cultura, é óbvio que não têm estes direito de preferência.
Mas mesmo que os AA fossem preferentes, nunca teriam os AA a possibilidade de exercerem esse direito, porque ocorre a excepção prevista no primeiro segmento da alínea a) do art. 1381 do C. Civil
Negam também a existência de qualquer pacto de preferência, só em sede de recurso de apelação os AA vieram alegar que, quer o escrito de fls.32.33, quer o contrato promessa da alínea H) dos factos assentes constituem pacto de preferência , o que constituiria um eventual direito convencional de preferência .
Os AA não podem agora e em sede de recurso, transformar a causa de pedir de invocado direito legal de preferência, num pacto de preferência.
A carta que os vendedores enviaram aos AA que é o documento de fls. 32.33 é uma mera comunicação de venda ao pretenso preferente, nos termos do art. 416 do C. Civil e não reveste a natureza de proposta contratual.
Essa comunicação de fls.32 33 se consumiu na celebração do contrato promessa referido na alínea J) da matéria assente por acordo, o qual absorveu essa comunicação.
A partir da celebração desse contrato –promessa , os AA só poderiam discutir o seu incumprimento ou cumprimento coercivo , através da execução específica.
Do contrato promessa da alínea H) dos factos assentes , não resulta nenhum pacto de preferência.
Quanto à pendência da acção nº 279/99 no Tribunal Judicial de V. Real de Stº António invocada em sede de recurso de apelação trata-se também de facto novo que os AA não alegarm na sua pi , nem na réplica e sobre o qual os RR, nem o tribunal a quo se puderam pronunciar.
Os recorridos concluem pela negação da revista.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir:
II- Fundamentação:
Os factos provados são os seguintes:
A – Os AA. são donos e legítimos possuidores de um prédio rústico – Quinta ... – ..., freguesia de ..., concelho de Vila Real de Santo António, constante de terras de semear, com figueiras, uma cabana e “metade no poço de água” que se acha na restante parte do prédio-mãe, com a área de 0,6840 ha, confrontando, de nascente actualmente com o R. CC e outros, de Norte, com o R. CC, de poente com RR e de sul com caminho que atravessa o prédio de nascente e poente, inscrita na matriz respectiva antes sob os artigos …. e actualmente sob o artigo 19 Secção AS e descrito no Registo Predial de Vila Real de Santo António sob o nº ….
B – Os AA. adquiriram o prédio identificado em A) por compra a SS, residente na Rua ..., nº … … dtº., na A..., titulada por escritura de 6/07/1984, outorgada no 15º Cartório Notarial de Lisboa e fizeram inscrever definitivamente a sua aquisição pela inscrição G-1-Ap. ….
C – Os RR. CC e DD adquiriram, por escritura lavrada em 4/02/1997 no Cartório Notarial de Vila Real de Santo António, a fls. 56 do Livro …, a EE, GG, HH, II e LL, pelo preço de 95.000.000$00, já recebido, um prédio rústico, sito no ..., Quinta ..., freguesia de ..., concelho de Vila Real de Santo António, com cultura arvense, alfarrobeiras, amendoeiras, figueiras, oliveiras e cultura arvense de regadio com 67.720 m2, confrontando de norte com caminho público e outro, de sul com o autor, domínio público e posto da Guarda Fiscal, de nascente com caminho e ... e de poente com o autor e outros, inscrito na matriz respectiva sob o artigo 18 Secção AS e descrito sob o nº … no Registo Predial de Vila Real de Santo António.
D – Nessa escritura consta que o prédio se destina a construção.
E – Os RR. identificados em C) inscreveram em definitivo a seu favor a aquisição pela inscrição G-2 AP. ….
F – Os prédios identificados em A) e B) situam-se na mesma área da Reserva Agrícola Nacional, constando dos documentos juntos a fls. 28 a 31 que os mesmos são rústicos.
G – O R. EE enviou ao A., por correspondência registada, a carta junta a fls. 32 a 33, com o seguinte teor:
Ass.: Compra e venda de prédio rústico.
Nos termos e para os efeitos do disposto no artº 1380º do C. Civil, serve a presente para notificar V.Exª do seguinte::
Sou legítimo dono e representante dos comproprietários do prédio rústico no Sítio do ... – Quinta ..., freguesia de ..., concelho de Vila Real de Santo António, com a área de 67.720 m2, inscrito na respectiva matriz predial sob o artº … Secção …, e descrito na competente Conservatória sob o nº …, a fls. …. do Livro ….
Prometemos vender este prédio ao Sr. Eng.º MM, residente em Vila Nova de Gaia, pelo preço de Esc. 95.000.000$00, sendo Esc. 50.000.000$00 como sinal e princípio de pagamento e o restante (Esc. 45.000.000$00) será pago no acto da outorga da escritura, a lavrar no Cartório Notarial de Vila Real de Santo António até 30 de Novembro de 1997.
Como V.Exª figura como proprietário do prédio rústico confinante deste supra identificado imóvel, deverá comunicar-nos se pretende exercer o respectivo direito de preferência dentro do prazo legal de oito dias após a recepção desta carta.
Neste caso, e dento deste mesmo prazo, terá de me entregar o referido sinal de Esc. 50.000.000$00 em cheque devidamente visado por instituição bancária e passado à minha ordem.
H – Por carta de 2 de Dezembro de 1996, registada com A/R o A. respondeu à carta mencionada em H) com o escrito seguinte:
Exmº Sr. EE
Rua …, nº … – … Vila Real de Santo António
Faro, 02/12/96
Ass.: Compra de prédio rústico
Ref.: S/Carta de 25/Nov./96
Exmº Senhor,
Com os melhores cumprimentos, sirvo-me da presente para informar V.Exª, que sou advogado do Sr. AA e que recebida a carta de referência, resolveu exercer o direito de preferência na aquisição do prédio ali identificado.
Para que possamos realizar este negócio, solicito a V.Exª que me envie certidão da descrição e inscrição no Registo Predial do dito prédio.
Assim, solicito a V.Exª uma reunião com os promitentes vendedores e o meu cliente no dia 5 de Dezembro às 10 horas no meu escritório para se outorgar o contrato promessa de compra e venda e reconhecer as assinaturas dos outorgantes notarialmente.
Caso V.Exª e os outros vendedores não possam estar presentes no dia 5 e porque o meu cliente se vão ausentar do país no dia 6 de Dezembro, proponho que o contrato se realize no dia 12 de Dezembro às 10 horas, pois tal data é a que me é possível, face aos compromissos já agendados.
Tentarei desde já entrar em contacto com V.Exª por via telefónica para melhor combinarmos a transacção.
Aguardando notícias breves, subscrevo-me com elevada consideração.
I – No dia 5 de Dezembro de 1996 foi redigido, outorgado e assinado o documento intitulado Contrato Promessa de Compra e Venda, com o seguinte teor:
Contrato-Promessa de Compra e Venda
Promitentes-Vendedores
1 – EE (…), casado no regime de comunhão de adquiridos com D. FF (…) ambos residentes na Rua D. … nº …º em Vila Real de Santo António ;
2 – GG (…) casado no regime de separação de bens com D. TT, residentes na Rua ..., nº … em Vila Real de Santo António;
3 – D. HH, viúva, (…) residente na Avd.ª ... em Vila Real de Santo António;
4 – II (…), casado no regime de comunhão de adquiridos com D. JJ, residentes na Rua …, em Vila Real de Santo António;
5 – D. KK, divorciada, (…) residente na Rua … em Vila Real de Santo António;
6 – LL, solteiro (…) residente na Avdª ..., em Vila Real de Santo António.
Promitentes-Compradores
AA, (…) residente no Sítio Do ... – Quinta ..., ...
Entre estes outorgantes é celebrado e mutuamente aceite o presente contrato-promessa que se rege pelas cláusulas seguintes:
1ª - Os promitentes-vendedores são legítimos possuidores e comproprietários (proporção de 8/24 para o primeiro, de 8/24 para o segundo, de 5/24 avos para a terceira, e de 1/24 para cada um dos outros três) do seguinte imóvel:
Prédio rústico, no Sítio do ..., na “Quinta de ...”, freguesia de ..., concelho de Vila Real de Santo António, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo … da Secção … e descrito na competente Conservatória do Registo Predial sob o nº ..., a fl. … do Livro ….
2ª - Desde já fica esclarecido que área do prédio identificado na cláusula anterior é de 67.720 m2 e não de 69.720 n2 mencionado na respectiva caderneta predial em virtude de ter ocorrido a cedência de uma parcela de 2.000 m2, tudo como melhor consta da fotocópia do contrato-promessa celebrado em 24/06/86 entre os dois promitentes vendedores e o promitente-comprador.
3ª - Pelo preço de 95.000.000$00, os promitentes-vendedores prometem vender ao promitente-comprador – ou a quem este indicar até à data da outorga da escritura notarial – e este promete comprara àqueles, o supra indicado prédio rústico.
4ª - Como sinal e princípio de pagamento, nesta data o promitente-comprador entregou aos promitentes-vendedores a quantia de Esc. 50.000.000$00, por intermédio do cheque nº ..., sacado e visado pelo Banco de UU, agência de Vila Real de Santo António, datado de 5/12/96 e da qual estes lhe dão a correspondente e integral quitação.
5ª - O remanescente no valor de Esc. 45.000.000$00, será pago no acto da outorga da escritura notarial da compra e venda aqui prometida.
6ª - Esta escritura será outorgada no Cartório Notarial de Vila Real de Santo António, até ao final do mês de Novembro de 1997, devendo ser marcada pelo promitente-comprador com a antecedência mínima de 15 dias, por intermédio de carta registada com A/R.
7ª - O presente contrato-promessa fica subordinado à cláusula de execução específica a que se reporta o artº 830º do C. Civil.
8ª - Os promitentes-vendedores comprometem-se a notificar imediatamente os proprietários confinantes-titulares do correspondente direito de preferência do presente contrato-promessa, de forma a que a eventuais respostas sejam recebidas dentro do prazo máximo de cinco dias contados do recebimento da comunicação da preferência.
9ª - Na eventualidade do exercício dessa preferência, os promitentes-vendedores devolverão ao promitente-comprador o montante do sinal recebido, no prazo máximo de cinco dias contados do recebimento da comunicação da preferência.
10ª - Os contraentes aceitam livremente os termos e condições ora acordadas e consignadas no presente contrato-promessa, que foi lavrado em duplicado, ficando o original, devidamente selado, em poder do promitente-comprador e que vai por todos assinado.
Vila Real de santo António, 5 de Dezembro de 1996
J – O A. recebeu a carta com o teor seguidamente reproduzido:
Exmº Sr. EE
Rua …, nº …
8900 Vila Real de Santo António
4 de Fevereiro de 1997
Exmº Sr. AA
Sítio do ... – Quinta ...
8900 ...
Como é do seu conhecimento, o prédio inscrito matricialmente na freguesia de ..., concelho de Vila real de Santo António, sob o artº … da Secção … foi objecto de contrato-promessa de compra e venda celebrado entre nós e o Eng.º MM, em 19/11/96.
Tendo-lhe sido comunicada esta prometida venda, veio V.Exª por interposta pessoa declarar que pretendia exercer a preferência, pelo que substituímos o Sr. Engenheiro.
Porém, verificámos posteriormente que os motivos invocados e que nos levaram a aceitar a preferência pretendida por V.Exª, contrariamente ao que invocou e que nos fez crer como verdadeiro, não só não corresponde à realidade, mas também não integra os pressupostos exigidos pelo artº 1380º do C. Civil e pelo DL 3884/88 de 25/10.
Assim, não podemos considerar como válido e eficaz o contrato-promessa entre nós celebrado em 5/12/96, por não assistir a V.Exª qualquer direito de preferência.
Em consequência, nesta mesma data devolvemos-lhe os cinquenta milhões de escudos, por intermédio do depósito do cheque nº PTE … sacado pela Agência BUU de Vila Real de santo António em 5/12/96 (precisamente o mesmo que nos entregou) na conta que V.Exª possui nessa agência.
Aproveitamos a oportunidade para informar que, ainda nesta mesma data, celebrámos com o Sr. Eng.º MM a prometida e acordada escritura de compra e venda do referido prédio, no Cartório Notarial de Vila Real de Santo António.
Com os melhores cumprimentos.
K – O A. respondeu a essa carta com aquela que a seguir se transcreve e onde solicitava uma reunião.
AA
Sítio do ... – Quinta ...
8900 ...
Exmº Sr. EE
R. D. Pedro V, 4 – 2º
8900 Vila Real de Stº António
Carta Registada com A/R
..., 18/02/1997
Ref: a) S/carta de 25/11/1996
b) S/carta de 4/02/1997
Exmos Senhores
Conforme a carta de referência veio V.Exª dizer que “nos termos e para os efeitos do disposto no artº 1380º do C. Civil” me notificava para exercer, querendo, o direito de preferência na venda do “prédio rústico no Sítio do ... – Quinta ..., freguesia de ..., concelho de Vila Real de Santo António, com a área de 67.720 m2, inscrito na respectiva matriz predial sob o artº … Secção AS, e descrito na competente Conservatória sob o nº ..., a fls. … do Livro ….”.
Ora, eu resolvi comprar a propriedade nas condições que me eram oferecidas.
É certo que não fui eu que invoquei e impus o exercício do direito de preferência e nada disse sobre o assunto.
Limitei-me a aceitar a V/proposta na convicção de que me assistia o direito de preferência.
Aliás, tendo lido o artº 1380º do C.C., mantenho a convicção de que me assiste o direito de preferência.
Mas, independentemente da solução que vier a tomar quanto ao exercício ou não do direito de preferência, a iniciativa de V.Exa através da carta de ref.ª a) para eu exercer o direito de preferência, obrigou-se a vender com urgência um escritório em Paris, por um preço inferior ao seu valor e a pagar à Banca juros por ter adiantado os Esc. 50.000.000$00
Também efectuei negociações com terceiros para viabilizar a exploração do prédio e tendo isto consubstanciado prejuízos que terão de me ser pagos.
Face ao exposto, sugiro uma reunião com urgência em data e hora a marcar por V.Exa para se tentar uma solução consensual, a efectuar no escritório do meu advogado ou no escritório do advogado de V.Exa.
Aguardando notícias breves, subscrevo-me com elevada consideração. Atentamente,
AA.
L – O A. não recebeu resposta a essa carta.
M – Os AA. são donos dos prédios rústicos inscritos sob os artigos 90, 94, 95 e 19 da Secção … e dos prédios urbanos inscritos sob os artigos 87 e 2348.
N – Os RR. CC e mulher adquiriram o prédio identificado em C) no qual pretendiam construir um empreendimento turístico, com edifícios, sendo possível construir numa área de 3.000 m2, por se encontrar numa área de zona turística de expansão. (resp. artºs 1º, 4º e 6º da B.I.)
O – O R. CC é mediador imobiliário (resp. artº 2º da B.I.)
P – O R. CC é mediador imobiliário em Portugal e tem uma participação social, pelo menos, numa empresa de construção civil sedeada em Vila Nova de Gaia (resp. artº 3º da V.I.)
Q – O R. CC não teria comprado o prédio se não fosse exequível a construção (resp. artº 5º da B.I.)
R – Os AA. eram donos do prédio identificado em A) no qual tinham também uma casa de habitação, um jardim com relva, um poço e uma área agrícola na qual existiam pelo menos, culturas de sequeiro e hortícolas (resp. artº 7º da B.I.)
S – O terreno identificado em A) tem um poço (resp. artº 8º da B.I.)
T – Os prédios rústicos inscritos sob os artigos 90, 94, 95 e 19 da Secção AS são contíguos e sem hiatos de outros proprietários (resp. artº 9º da B.I.))
U – O prédio identificado em A) e a habitação encontram-se murados, com muro em pedra, arame e arbustos junto a esse muro. (resp. artº 14º da B.I.)
V – A área dos terrenos identificados em M) ascende a 24.088 m2 (resp. artº 10º da B.I.).
Apreciando:
Sendo pelo teor das conclusões das alegações dos recorrentes que, em regra, se delimita o objecto de recurso – salvo as questões de conhecimento oficioso- importa saber, desde logo, se assiste aos AA o direito de preferência que invocam, se, no caso em apreço se verifica também a expcepção prevista na alínea a) do art.1381 do C. Civil e, por último se se verifica a alegada nulidade do art.668 nº1 da alínea d) do CPC, por o Acórdão recorrido não se ter pronunciado sobre art. 417 do C. Civil.
Direito de preferência:
O art.1380 do C. Civil estabelece:
Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente de direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”.
Por seu tuno o art. 18º nº1 do DL nº 348/88 de 25 /10 veio dispor:
“ Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no art.1380 do CC ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura”.
A Portaria 202/70 de 21/4 define as áreas de cultura para as diversas regiões de país.
Vem provado :
Os AA eram donos do prédio identificado em A) no qual tinham também uma casa de habitação, um jardim com relva , um poço e uma área agrícola na qual existiam pelo menos cultura de sequeiro e hortícolas, sendo que o terreno identificado em A) tem um poço( resp. ao art. 7º e 8º da BI;
Os prédios rústicos inscritos sob os artigos 90,94, 95 e 19 da Secção AS são contíguos e sem hiatos de outros proprietários –art-9º da BI.
A área dos terrenos identificados em M) ascende 24.082 ( art. 10º da BI).
Antes de mais há que definir a unidade de cultura a observar nos terrenos em causa.
Os prédios em questão situam-se no distrito de Faro, em que a unidade de cultura fixada pela citada Portaria 202/70 de 21/4 é de 5 ha para o terreno de sequeiro e de 2,5 ha para terrenos arvenses e 0,5 ha para os terrenos hortícolas.
O terreno confinante dos AA , segundo o que vem provado e de acordo com a utilização do solo , área agrícola com cultura de sequeiro e hortícolas ,onde chega a existir um poço, o que empresta ao terreno um natureza predominante de hortícola com características de regadio ( só assim se justifica a existência do poço)
Isto para dizer que para terrenos do tipo do dos AA a unidade de cultura, segundo a citada Portaria, é de 0,5 ha, o que significa que o prédio dos AA com a área de 0,6840 ha excede aquela unidade de cultura.
Acresce também como referem as instâncias que os AA são igualmente proprietários dos prédios rústicos inscritos na matriz sob os artigos 90, 94 e 95 , os quais são contíguos com aquele identificado em A) ( confinante directo com o alienado) e sem hiatos de outros proprietários , cuja área ascende no total a 24.088m2 , área esta que globalmente considerada também excede aquela unidade de cultura referida na Portaria 202/70 de 21.04 para o distrito de Faro
Por sua vez, o prédio alienado e objecto da presente acção de preferência tem a área 67.720m2 .
Significa portanto, que os prédios em questão têm áreas superiores à unidade de cultura fixada no art.1ºda citada Portaria, não tendo os AA, por isso , à partida o direito de preferência que invocam.
Como fundamento que, aqui, se acolhe pela pertinência escreveu-se no Ac. deste Supremo de 28.02.2002 acessível via www.dgsi.pt:
o direito de preferência tem a sua origem na Lei nº 2116 de 14/8/1962 .
Segundo a Base VI nº1 desta Lei os proprietários de terrenos confinantes com um prédio rústico alienado gozavam de direito preferência desde que este prédio tivesse área inferior à unidade de cultura.
Com a entrada em vigor do Código Civil, artigo 1380 nº1 o direito de preferência passou a aproveitar aos proprietários de prédios confinantes com área também inferior à unidade de cultura
Preceitua hoje o art.18ºnº1 doDLnº384/88 de25/10 que “ os proprietários de terrenos confinantes gozam de direito de preferência previsto no artigo1380doC. Civil ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura.
O legislador de 1988 pretendeu aumentar a eliminação dos minifúndios, afastando o regime do Código Civil e não querendo regressar á disciplina legal de 1962.
Assim sendo , como diz o Professor Antunes Varela ,in RLJ ,ano 127 pgs.373 /374 “ uma única solução capaz de corresponder simultaneamente a esse duplo objectivo - que é a de estabelecer um direito recíproco de preferência entre os donos dos prédios rústicos confinantes, desde que um deles( seja aquele cujo dono quer vendê-lo, seja o outro contíguo que pretende comprá-lo ) tenha área inferior à unidade cultura .
Neste sentido também se pronunciou entre outros Ac. deste Supremo de 28.07.2008, acessível via www.dgsi. pt
As instâncias negaram o direito de preferência por considerarem que o prédio dos AA ( confinante juntamente com os outros contíguos de que também são proprietários ) e o prédio objecto de preferência têm área superior à unidade de cultura.( cfr. além do Acórdão supra citado também os citados no Acórdão recorrido).
No que concerne à consideração das áreas do prédio confinante com as áreas dos prédios que lhe são contíguos e dos quais os AA também são proprietários, o certo é que vem provado que se trata de prédios rústicos inscritos sob os artigos 90,94, 95 não interessando, aqui, para efeitos de aferir do direito de preferência saber se os mesmo estão ou não integrados na RAN.
Se aqueles artigos em termos fiscais dizem respeito a prédios rústicos e não estando questionado nos autos essa qualificação pelos respectivos interessados não há que colocar em causa essa qualificação.
Como se diz no Ac da Relação do Porto de 31.10.1985 in CJ Ano X ,Tomo IV pag.253 “ no caso do art.1380 fundamentalmente o que interessa é a contiguidade dos terrenos partindo da elementar evidência que é muito mais fácil cultivar uma unidade agrícola cujos terrenos sejam contínuos, do que explorar outra área igual dispersa por várias parcelas descontínuas.
Daí que o legislador não se tenha preocupado em distinguir se qualquer dos terrenos confinantes abrange mais que um artigo matricial. Aliás o conceito do prédio para estes casos, tem desse ir buscar ao nº2 do art. 204 do C. Civil e não a outro local.”
E conclui o citado Acórdão que, aqui, se acolhe pela pertinência:” Desde que exista um terreno nas condições indicadas não interessa que a sua extensão , desde que contínua ,seja abrangida por mais do que um artigo matricial .
Resulta, pois, que quer o terreno dos AA( confinante directo) juntamente com aqueles outros que lhe são contínuos, embora com artigos matriciais diferentes e de que os AA também são proprietários, excede a unidade de cultura fixada, o mesmo sucedendo com o prédio alienado.
O que, aqui, interessa é confrontar os prédios com os requisitos legais do art. 1380 nº1 do C. Civil e art. 18º do DL 384/88 de 25/10, nomeadamente com a unidade de cultura fixada para a zona onde os mesmos se situam.
O Acórdão recorrido considerou que com a solução preconizada não colocou em questão o propósito do legislador ( art. 18º nº1 do DL 384/88,) que, como se sabe com este diploma visou sobretudo aumentar a eliminação dos minifúndios, pelo graves inconvenientes que a exploração da terra provoca em termos de produtividade e rentabilidade agrícola quando feita em situação de minifúndio.
Efectivamente, no caso em apreço, esse propósito do legislador não está em causa, porquanto o certo é que em termos de realidade agrícola e fundiária, o prédio dos AA ( confinante) juntamente com os outros que lhe são contíguos e de que os AA também são proprietários, não se encontram numa situação de minifúndio e por conseguinte em condições do exercício do direito de preferência à luz do citado art.18º nº1 do DL384/88 de 25/10 que, como é sabido, teve em vista combater a proliferação dos minifúndios, tidos como factores de entrave ao desenvolvimento agrícola do país, sem, no entanto, preconizar soluções de latifúndio.
Isto para dizer para efeitos de se aferir do direito de preferência à luz do s citados normativos do art. 1380 nº1 do C: Civil e 18º do Dl 384/88, a realidade fundiária onde está integrado o prédio confinante directo ( com o prédio objecto de preferência- alienado) não pode ser autonomizada de forma a deixar de considerar outros prédios que lhe são contíguos e sem hiatos e que são do mesmo proprietário do confinante directo.
E sendo assim, parece não haver dúvidas que estamos perante prédios com áreas superiores à unidade de cultura fixada pela Portaria 202/70 de 21/4 para o distrito de Faro, não merecendo censura as decisões das instâncias quando negaram o direito de preferência.
Efectivamente , perante a área do prédio alienado( 67.720 m2) e a área do confinante directo juntamente com a área dos prédios que lhe são contíguos e dos quais os AA também são proprietários( 24.088m2) não se verifica o requisito do direito de preferência legal que os AA invocam.
E não se provando no caso em apreço os pressupostos exigidos para o exercício do direito de preferência nos termos supra descritos, surge-nos, aqui, como prejudicada a apreciação da matéria relacionada que os AA invocam nomeadamente sob as conclusões IX a XIV e que os RR também suscitam, referente à excepção prevista no art. 1381 al. a) do C. Civil não sendo, por isso, sequer de conhecer de tal matéria.
No entanto sobre a matéria sempre se dirá acompanhando o Acórdão recorrido quando refere “ Tendo assim ficado incontestavelmente provada, obviamente com a prova produzida nos autos ,a possibilidade de construção naquela área de 3000 m2… não cabendo nesta sede cuidar de saber se aquela declarada provada possibilidade viola ou não quaisquer normas reguladoras da Reserva Agrícola”.
Aliás, a questão da observação das normas reguladoras da RAN, nem sequer deve ser colocada quando no caso em apreço, vem claramente provado sob a alínea N) dos factos provados que “ os RR CC e mulher adquiriram o prédio identificado em C) no qual pretendiam construir um empreendimento turístico, com edifícios, sendo possível construir numa área de 3000 m2, por se encontrar numa área de zona turística de expansão ( cfr. respostas arts.1º,4º a 6º da BI).
Tanto basta para a improcedência dos fundamentos alegados nas apontadas conclusões do recurso a respeito da observação do regime jurídico da RAN, que como se disse, a factualidade que vem provada afasta claramente.
Por último e quanto á nulidade invocada também carece de fundamento, pois, o Acórdão é bem explícito quanto à aplicação do art. 417 do C, Civil , quando considerou tal matéria , como questão nova não alegada nos articulados e que não foi objecto de apreciação na sentença recorrida. Fazendo o confronto com o pedido formulado não encontramos qualquer matéria relacionada com o citado art. 417 do C. Civil, sendo certo também que a sentença da 1ª instância se limitou a reconhecer que o promitentes vendedores venderam o prédio aos réus pelo preço de 95.000.000$00, rescindindo o contrato promessa outorgado como o autor.
Efectivamente, a questão da aplicação do estatuído no art. 417 não alegada nos articulados, não foi submetida apreciação daquela sentença , só surgindo em sede de recurso e como questão nova não tinha que ser apreciada ( cft. Art.676 nº1 do CPC e art.664 do CPC).
No que concerne á certidão junta a mesma mais não é que instrumental aos presentes autos e a questão que os AA suscitam nas suas conclusões de recurso prendem- se com o objecto da acção nº 279/99 , sendo certo que a mesma foi junta para prova dos “factos quesitados em 9, 10, 11e 12 da BI”( cfr. fls. 548).
Aliás, indiciando-se que a identificada acção se prende no dizer dos AA com um incumprimento de um contrato promessa por banda dos RR ( a obrigação de destacar parcela do terreno) é óbvio que a pronúncia sobre tal matéria extravasa não só o âmbito da presente acção, como também o próprio âmbito do recurso que, sempre tem necessariamente de observar o objecto das decisões das instâncias.
Improcedem as conclusões do recurso.
Em conclusão:
1- O art.1380nº1do C. Civil confere direito de preferência com eficácia “ erga omnes “ aos donos de prédios rústicos confinantes desde que um deles( seja aquele cujo dono quer vendê-lo , seja o outro contíguo que pretende comprá-lo ) tenha área inferior à unidade de cultura.
2- No caso em apreço, nenhum dos prédios rústicos em questão tem área inferior à unidade de cultura e, daí que não se verifique os pressupostos de facto constitutivos do direito de preferência , a que alude o citado art.1380 nº1 que os AA invocam
3- No caso do art.1380 do C. Civil (Direito de Preferência) o que interessa é a contiguidade dos terrenos e, daí e para esse efeito que não interesse que, qualquer dos terrenos confinantes juntamente com outros a eles contínuos e do mesmo proprietário, abranja mais que um artigo matricial , sendo que o conceito de prédio para estes casos se tenham de ir buscar ao art.204 nº2 do C. Civil.
4- O terreno dos AA ( confinante directo) juntamente com outro dos AA que lhe são contínuos e sem hiatos, embora com artigos matriciais diferentes, exceda unidade de cultura fixada para a zona onde está inserido, não se encontrando em situação de minifúndio e, por isso em condições do exercício do direito de preferência à luz do art. 18º do DL 384/88 de 25/10 , que, como é sabido, teve em vista combater a proliferação dos minifúndios ,tidos como factores de entrave ao desenvolvimento agrícola do país ,sem, no entanto, preconizar soluções de latifúndio.
5- 3 Verificando-se, no caso dos autos, que os prédios em questão ( o alienado e o confinante juntamente com outros que lhe são contínuos e sem hiatos também dos AA) têm áreas superiores à unidade de cultura fixada pela Portaria nº 202/70 de 21/4 para o distrito de Faro , não se verificam os pressupostos para o exercício do direito de preferência .
6- E não se verificando os pressupostos para o exercício do direito de preferência, fica prejudicada a apreciação da matéria da excepção invocada nas conclusões do recurso supra referidas e também suscitada pelos RR, nos termos do art.1381 al a) do C. Civil. sendo certo também, como é o caso, provando-se a possibilidade de construção numa área de 3000 m2 por se encontrar numa área de zona turística de expansão ,não faz sentido, na situação em apreço, invocar a observação de normas jurídicas reguladoras da RAN.
III Decisão:
Nesta conformidade e considerando o exposto, acordam os Juízes deste Supremo em negar a revista confirmando o Acórdão recorrido.
Custas pelos recorrentes
Lisboa e Supremo Tribunal de Justiça, 3 de Outubro de 2013
Tavares de Paiva (Relator)
Abrantes Geraldes
Bettencourt de Faria