| 3392/20.1T8AVR.P1 |  |
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
II - As exceções ao princípio da equiparação surgem, desde logo, no que concerne às sequelas do seu incumprimento, pois que enquanto o inadimplemento definitivo de qualquer contrato origina uma opção para o credor (resolução ou indemnização compensatória – art. 801.º, ns. 1 e 2 Código Civil), o incumprimento da promessa origina a escolha alternativa entre a execução específica (art. 830.º Código Civil), a indemnização (genérica, em função do sinal ou da cláusula penal, ou pelo valor – art. 442.º Código Civil) e a resolução.
III – Em regra, são duas as soluções típicas da lei para o caso de incumprimento da promessa: a conservação do sinal ou a sua restituição em dobro ou, não sendo constituído sinal, o funcionamento de outra arra penitencial que tenha sido constituída ou, na ausência destes, a execução específica do contrato de promessa, sem prejuízo do restante regime do art. 830.º CC.
Sumário do acórdão elaborado pela sua relatora nos termos do disposto no artigo 663.º, n.º 7, do Código de Processo Civil:
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Acordam os juízes abaixo-assinados da quinta secção, cível, do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO
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AUTORA: A..., S.A., com sede na Rua ..., nº .., Piso ..., Esc. ..., Aveiro.
RÉ: B..., Unipessoal, Lda., com sede na Rua ..., Edifício ..., ...º Piso, módulo ..., Coimbra.
Por via da presente ação declarativa, pretende a A. obter o seguinte:
a) se declare que a Ré, ao invocar a caducidade do contrato-promessa de arrendamento para se furtar a celebrar o contrato de arrendamento em abuso do direito, prevista no art. 334º do Código Civil;
b) que, com o seu comportamento, antes e depois da data da caducidade prevista no referido contrato de promessa de arrendamento (18/02/2020), além do que se refere no pedido da alínea anterior, A. e Ré converteram esse contrato num contrato sem prazo;
c) que a Ré, ao recusar-se a cumprir o referido contrato de promessa e ao abandonar o local prometido arrendar, desinteressando-se em definitivo desse mesmo local, não cumpriu as obrigações que havia assumido perante a A., especialmente a obrigação de assinar e cumprir o contrato de arrendamento de acordo com a minuta referida na pi, com isso conferindo à A. o direito de obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial em falta por parte da R.;
d) que à Ré incumbiam e incumbem tais obrigações, condenando-se a mesma a reconhecê-lo;
e) que, para os fins do disposto no artigo 830.º, n.º 1 do Código Civil, seja proferida sentença que substitua a declaração negocial de arrendamento, por parte da Ré, como arrendatária, tendo a A. como locadora ou senhoria, no local identificado e de acordo com a minuta de contrato de arrendamento, pela renda e nas demais condições constantes da mesma, com início no dia 01/04/2020, declarando esse arrendamento celebrado entre A. e Ré;
f) que condene a Ré a respeitar e cumprir esse contrato de arrendamento nos seus precisos termos e condições, designada e especialmente, a pagar as rendas já vencidas desde o dia 01/04/2020 (ou desde o dia que, em sentido diferente, vier a ser fixado pelo tribunal), bem como as vincendas, tal como se refere nos artigos 195.º e 196.º da pi, pelos valores e com a atualização ali referidos.
Subsidiariamente, e para a hipótese de se entender que a caducidade do contrato de promessa produziu efeitos e/ou que não pode ser proferida sentença de execução específica do mesmo, ser proferida sentença que, visando a indemnização da A. pelo dano do interesse contratual positivo:
1) decida que a A. tem direito a receber da Ré, e que esta está obrigada a pagar-lhe, uma indemnização de valor correspondente ao ganho que derivaria em seu benefício da celebração do contrato de arrendamento, equivalente ao valor das rendas convencionadas no contrato de arrendamento da minuta referida e, assim,
2) se decida que a Ré estava e está obrigada (i) a assinar e a aceitar, como arrendatária, o contrato de arrendamento integral e explicitamente transcrito na minuta em que a A. figura como senhoria ou locadora, e (ii) a cumpri-lo nos seus precisos termos e condições constantes daquela minuta, com início a contar do dia 01/04/2020 (ou do dia que, em sentido diferente, vier a ser fixado pelo tribunal);
3) se decida ainda que a Ré estava e está constituída, tal como se tivesse sido ela a assinar o contrato de arrendamento, na qualidade de arrendatária, na obrigação de pagar as rendas mensais pelos valores e nas datas de vencimento estipuladas na cláusula SEXTA do contrato, e com a atualização que resultar do estipulado nos n.ºs 7 e 8 daquela cláusula, pelos valores e atualização resumidos nos artigos 195.º e 196.º da pi, sendo condenada a Ré em tal pagamento, quer no que respeita às rendas já vencidas, quer no que respeita às rendas vincendas e, também, às consequências legais e contratuais do seu eventual não pagamento pontual e tempestivo;
4) em consequência, se decida ainda que essa sentença (i) substitui as declarações negociais e de vontade da A., como locadora, e da Ré, como locatária, nos termos e condições que constam da minuta do contrato de arrendamento, bem como a assinatura, pela própria Ré, daquele contrato de arrendamento nos termos e condições constantes do texto da minuta, embora com início em 01/04/2020 (ii) produz os efeitos daquelas declarações e das obrigações por elas assumidas, por parte da Ré, de tomada de arrendamento à A., das frações autónomas identificadas na petição inicial e na cláusula primeira do contrato de arrendamento, pelo prazo, renda e demais condições constantes desse contrato;
5) que, assim, se decrete que entre a A. e a Ré foi celebrado o contrato de arrendamento nos termos e condições da minuta, com início em 1 de abril de 2020, condenando-se a Ré a cumpri-lo nos seus precisos termos e condições, com a menção expressa de que o prazo de duração de tal contrato é de cinco anos, com início no dia 01/04/2020 (ou no dia que, em sentido diferente, vier a ser fixado pelo tribunal) e fim no termo do prazo de 5 anos a contar dessa data, renovando-se automática e sucessivamente por iguais períodos de tempo, tendo como objeto as frações autónomas identificadas na petição inicial e como fim o mencionado na cláusula segunda dessa mesma minuta, mediante o pagamento, pela Ré à A., das rendas mencionadas nos artigos 195.º e 196.º da petição inicial;
6) que se decida que a Ré, ao não pagar as rendas já vencidas nos dias 1 de abril último a outubro de 2020, pelo valor acordado e referido no 196.º, incorreu em mora e, por força do estipulado no n.º 10 da cláusula sexta do contrato, ficou constituída na obrigação de pagar à A., além do valor dessas rendas, a título de agravamento, a quantia correspondente a 20% do valor da renda de cada mês, condenando-se a mesma Ré no correspondente pagamento à A.;
7) se condene a Ré a respeitar o decidido quanto aos anteriores números 1) a 6) do pedido e a pagar à A. o valor das rendas já vencidas e não pagas, pelo valor referido na al. a) do artigo 196.º da pi, acrescidas do valor da indemnização legal e contratual pelo seu não pagamento pontual e tempestivo, bem como as rendas vincendas, referidas naquela alínea a) e nas seguintes alíneas b) e c), acrescidas também, em relação àquelas que não pagar na data do respetivo vencimento, do agravamento estipulado no referido nº 10 da cláusula 6ª.
Em qualquer das duas hipóteses previstas anteriormente – de procedência do pedido principal ou do pedido subsidiário – deve a Ré ser condenada a pagar ainda à A. a quantia de € 3.509,00, correspondente à soma das quantias referidas nos artigos 53.º, 67.º e 70.º da pi, acrescida do IVA à taxa legal e de juros comerciais, desde a citação.
Ainda subsidiariamente, mas para a hipótese de não proceder nem o pedido principal nem o pedido subsidiário anteriormente formulados, pretende seja proferida sentença que, visando a indemnização da A. pelo chamado dano negativo ou de confiança:
a) decida que a Ré, ao invocar a caducidade do contrato-promessa de arrendamento para, à custa disso, se furtar a celebrar o contrato de arrendamento, agiu ilicitamente e incorreu numa situação de abuso do direito prevista no art. 334.º do Código Civil;
b) decida que, com o seu comportamento e os factos alegados ao longo da petição inicial, a Ré incorreu em rutura ilícita das suas negociações com a A., constituindo-se na obrigação de indemnizar esta última pelo seu interesse contratual negativo, colocando-a na situação em que se encontraria se o negócio não tivesse sido iniciado e posteriormente interrompido abusiva e ilicitamente pela Ré;
c) decida que, a A. tem direito a receber da Ré uma indemnização destinada a repô-la na situação em que estaria se não tivesse celebrado o contrato-promessa com aquela última e cumprido o que em relação ao mesmo acordaram, ou mesmo iniciado as negociações com vista à respetiva conclusão, pagando-lhe o valor de todas os trabalhos, custos e despesas que fez e que não teria feito se não tivesse sido celebrado o contrato de promessa ou sequer iniciado as conversações com vista à respetiva conclusão e a Ré ser condenada nesses termos;
d) seja a Ré condenada a pagar à A. a quantia de € 233.442,01, correspondente à soma das verbas parcelares alegadas ao longo dos artigos 100.º a 151.º da pi, acrescida de juros comerciais, contados desde a data da citação.
Para tanto, alegou ser proprietária de cinco frações urbanas, que se encontravam em tosco, sem infraestruturas, tendo celebrado com a Ré um contrato de promessa de arrendamento por cinco anos, renováveis, em novembro de 2019, a fim de que esta última aí desenvolvesse a sua atividade, ficando a A. obrigada a realizar as obras necessárias para dotar o espaço das condições necessárias para tal efeito, prevendo-se que as obras seriam concluídas até 28.2.2020, sendo o contrato definitivo celebrado depois da Ré aceitar as obras e de ser obtida licença administrativa de utilização e certificados energéticos. Durante as obras, a A. cedeu à Ré, a título gratuito, um outro local para que esta pudesse desenvolver a sua atividade. A A. realizou as obras que se foram atrasando por culpa da Ré, nomeadamente por pedidos desta para introdução de modificações ao inicialmente acordado, tendo a segunda indo sempre aceitado, pelo menos tacitamente, a dilação do prazo inicial. Inesperadamente, estando as obras já concluídas, faltando apenas alguma documentação, a Ré comunicou à A. que não celebraria o contrato prometido, porquanto o prazo fora ultrapassado, a situação pandémica alterou o seu contexto económico e perdeu interesse no negócio.
A A. ficou, assim, com prejuízo, não só porque deixou de ganhar as rendas relativas ao arrendamento prometido, mas também porque as obras efetuadas tinham por finalidade única o arrendamento à Ré, tornando o local imprestável para outras finalidades, além de ter cedido gratuitamente um espaço utilizado pela Ré, tendo aí pago os consumos desta, nomeadamente de água e eletricidade.
Contestou a Ré, dizendo que, tendo sido ultrapassado o prazo estabelecido no contrato de promessa para concretização do contrato prometido, caducou a promessa nos termos da cláusula 8.ª do contrato, não tendo a A. nunca aceite a prorrogação do contrato. Além disso, a Ré perdeu interesse no negócio, por força do passar do termo sem data à vista para celebração do arrendamento. Não é possível a execução específica do contrato de promessa por força da cláusula penal estabelecida na 9.ª do contrato de promessa, que a afasta. Estavam estabelecidas condições para celebração do negócio prometido que não foram cumpridas: a aceitação das obras, por escrito, pela Ré, o que nunca sucedeu, obtenção da licença de utilização, não obtida, o certificado energético, que só foi emitido em julho de 2020. A pandemia e a situação de estado de emergência alteraram anormalmente as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de arrendar, tendo a Ré sido obrigada a remeter os seus funcionários para a situação de teletrabalho e não podendo, por isso, pagar rendas tão avultadas para um espaço que permaneceria vazio. É abusiva a pretensão da A. porque tem conhecimento de todos os argumentos anteriores. Pretende a condenação da A. como litigante de má-fé.
No mais, impugna a pi e termina, com reconvenção, pretendendo o seguinte:
a. o reconhecimento da alteração anormal das circunstâncias, considerando resolvido o contrato promessa com efeitos retroagidos à data da caducidade do contrato promessa;
b. condenação da A. a entregar à Ré os bens móveis descritos nas faturas juntas sob os números ... e ... e que são da propriedade desta.
Alternativamente e se assim não se entender,
c. Condenação da A. a pagar à Ré o montante de € 22.365,88 acrescido da quantia de € 1.253,10 respeitantes a juros de mora já vencidos e condenando nos juros que se vencerem até efetivo e integral pagamento;
d. Em todo o caso, a condenação da A. numa sanção pecuniária compulsória no montante de € 100,00 por cada de incumprimento na entrega ou, se for o caso, por cada dia de atraso no pagamento da quantia alternativamente peticionada.
A A. apresentou réplica, dizendo, entre o mais, ser relativo o prazo estabelecido no contrato de promessa, devendo a Ré, ter interpelado admonitoriamente a A. para o cumprimento, fixando-lhe um prazo razoável para cumprir. Existe contradição entre as cláusulas 8.ª e 9.ª e, por isso a primeira é inválida, como será a cláusula 3.ª, n.º s 1 e 5. O atraso ficou a dever-se à Ré que foi sempre acompanhando as obras, aceitando a sua prorrogação tácita, tendo prescindido da aceitação das obras por escrito. A certificação energética do espaço único foi obtida mais tarde pela demora da Ré em determinar os locais necessários para os acabamentos das redes de eletricidade e telecomunicações, sendo que, em função da pandemia, a própria empresa de certificação tinha suspensos os seus procedimentos. A. e Ré acordaram que o arrendamento teria início a 1.3.2020, deixando para mais tarde a obtenção da licença de utilização, do certificado energético e das ligações definitivas de água e eletricidade. A Ré não quis celebrar o contrato de arrendamento porque, tendo colocado os seus trabalhadores em teletrabalho, concluiu que estes assim podiam permanecer, mesmo após a pandemia, com poupança de custos por parte da demandada.
Foi proferido despacho, a 20.10.2021, convidando as partes a prestar esclarecimentos.
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A A. veio apresentar petição aperfeiçoada, a 09.11.2021, na qual conclui pedindo que seja decidido:
1) que a Ré, ao invocar a caducidade do contrato-promessa de arrendamento para, à custa disso, não assinar e cumprir o contrato de arrendamento, agiu ilicitamente e incorreu numa situação de abuso do direito, na modalidade “venire”, prevista no art. 334.º do Código Civil;
2) que, com o seu comportamento e os factos alegados ao longo da petição inicial, quer antes quer depois da data da caducidade prevista no referido contrato-promessa de arrendamento (18.02.2020), além do que se refere no pedido da alínea anterior, a A. e a Ré converteram esse contrato de promessa num contrato sem prazo, como consta do artigo 170.º;
3) que a Ré, ao recusar-se a cumprir o referido contrato-promessa, pelo modo referido nos artigos 93.º e 96.º a 98.º, não dispunha de justo motivo para isso, agiu apenas pelos motivos referidos nos arts. 171.º a 174.º, 188.º-A e 188.º-B, e desse modo incorreu em incumprimento definitivo e culposo do referido contrato de promessa de arrendamento, ficando por isso obrigada a pagar à A. a contrapartida acordada pela utilização do imóvel durante o período dessa utilização, ou seja, o período de 5 anos e os valores alegados no artigo 196.º;
4) que, não obstante o incumprimento, pela Ré, do contrato de promessa, à luz dos factos alegados nos artigos 1.º a 90.º da petição e dos documentos juntos, muito para além da data naquele fixada como a data da sua caducidade automática, até ao referido no artigo 93.º, em.16.06.2020, continuou a haver pleno acordo entre ambas as partes no sentido de assinarem o contrato de arrendamento no respeito pela minuta de texto junta sob o doc. 19, a que se refere o artigo 77.º, e que, por isso, independentemente daquele contrato de promessa e do seu incumprimento, estava a Ré constituída, como dever emergente, designadamente, das regras da boa-fé e do princípio da confiança, no dever jurídico de concluir, assinar e cumprir o contrato de arrendamento de acordo com aquela minuta de texto;
5) que a Ré, com a sua conduta iniciada com a carta de 16.06.2020, referida no artigo 93.º, violou, de modo grave e culposo, esse seu dever de concluir, assinar e cumprir o referido contrato de arrendamento, e com isso se constituiu na obrigação de indemnizar a A. pelo interesse positivo do cumprimento, pelo valor do ganho que esta obteria com a celebração e formalização do contrato de arrendamento;
6) que o ganho que derivaria para a A. da formalização, assinatura e cumprimento do referido contrato de arrendamento, que ela obteria a partir desse e que não obteve em consequência da conduta da Ré, é o valor das rendas convencionadas pelo acordado prazo de 5 anos, nos termos da cláusula 4.ª da minuta do contrato, e a sua posterior atualização, nos termos dos n.ºs 7 e 8 da cláusula 6.º do mesmo contrato, como se alega nos artigos 195.º e 196.º;
7) que, com fundamento no referido nos anteriores números 1), 2) e 3) – caso do incumprimento definitivo do contrato de promessa -, e ou com fundamento no referido nos anteriores números 4), 5) e 6) – caso da violação do dever jurídico de assinar e cumprir o contrato de arrendamento -, a Ré está obrigada a pagar à A., a título de indemnização, a quantia de € 491.760,00, correspondente ao valor das rendas mensais referidas nos artigos 195.º e 196.º, condenando-se a Ré a pagar essa quantia à A., acrescida de juros de mora à taxa legal a contar da data da citação;
8) que a Ré está ainda obrigada a pagar à A. a quantia que vier a liquidar-se em execução de sentença, a título de atualização anual do valor das rendas acordadas, segundo o estipulado no nº 7 da cláusula 6ª do contrato de arrendamento nos termos da minuta junta sob o doc. 19, referido no artigo 77.º, por aplicação dos fatores de atualização ali previstos, condenando-se a Ré a pagar essa quantia à A.;
9) que a Ré está ainda e finalmente obrigada a pagar à A. a quantia de € 3.509,00, correspondente à soma das quantias referidas nos artigos 53.º, 67.º e 70.º, acrescida do IVA à taxa legal e de juros comerciais, contados da data da citação.
Subsidiariamente, e para a hipótese de não proceder o pedido principal anteriormente formulado, muito em especial o pedido nos anteriores números 7), 8) e 9), deve então a sentença a ser proferida, visando a indemnização da A. pelo chamado dano negativo ou de confiança e
1) decidir-se que a Ré, ao recusar-se a cumprir o contrato-promessa de arrendamento para, à custa disso, se furtar a celebrar o contrato de arrendamento, agiu ilicitamente e incorreu numa situação de abuso do direito, na modalidade “venire”, prevista no art. 334.º do Código Civil;
2) decidir-se que a Ré incorreu em rutura ilícita das suas negociações com a A., com vista à celebração/formalização do contrato de arrendamento,
3) decidir que, com a sua descrita conduta, a Ré incorreu na obrigação de indemnizar a A. pelo seu interesse contratual negativo, estando por isso obrigada a pagar à A. uma indemnização destinada a colocá-la na situação em que se encontraria se o negócio não tivesse sido iniciado, e posteriormente interrompido por aquela, pagando-lhe o valor de todos os trabalhos, custos e despesas que fez e que não teria feito se não tivesse sido celebrado o contrato de promessa ou sequer iniciado as conversações com vista à respetiva conclusão e assinatura do contrato de arrendamento;
4) finalmente, e em conformidade com o anteriormente decidido, condenar a Ré a pagar à A.:
a. a quantia de € 3.509,00, correspondente à soma das quantias referidas nos artigos 53.º, 67.º e 70.º, acrescida do IVA à taxa legal e de juros, também à taxa legal, para os créditos de que são titulares as empresas comerciais, contados da data da citação.
b. a quantia de € 233.442,01, correspondente à soma das verbas parcelares alegadas ao longo dos artigos 100.º a 151.º, acrescida de juros à taxa legal para os créditos de que são titulares as empresas comerciais, contados da data da citação.
Por sua vez, a Ré veio, a 26.11.2021, pronunciar-se sobre a petição aperfeiçoada e juntar nova contestação, que termina com os mesmos pedidos reconvencionais.
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Foi admitida a reconvenção, com exceção do pedido reconvencional da subalínea a. da alínea g).
Realizado julgamento, veio a ser proferida sentença, datada de 31.5.2024, a qual julgou parcialmente procedentes a ação e a reconvenção e operou a compensação dos créditos recíprocos, condenando a Ré a pagar à A. a quantia de € 192.277,89, acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, à taxa em vigor para os juros comerciais, a partir da citação e até integral pagamento. No mais, ação e reconvenção foram julgadas improcedentes.
Desta sentença recorreram ambas as partes, visando a A. o seguinte:
a) aditamento à matéria da facto fixada em 1.ª instância, os factos alegados nos artigos 77.º a 81.º, 84.º e 84.º-A da petição inicial, em conformidade com o alegado de ps. 1 a 14 das alegações e com as respetivas conclusões 1.ª a 9.ª;
b) em qualquer caso, quer se decida pela procedência total ou parcial do aditamento da matéria de facto quanto aos pontos focados na alínea antecedente, quer se decida pela sua improcedência, se revogue a sentença recorrida, e, no seu lugar, se julgue a ação procedente, condenando a Ré a pagar à A. as quantias de capital e juros reclamadas a título principal na petição inicial, a título de rendas pelo prazo do contrato de arrendamento que a Ré se recusou a assinar e cumprir e, ainda a quantia de 3.509,00 € mais IVA e juros de mora, tal como foi igualmente peticionado;
c) para o caso de desse modo se não entender, deverá ser julgado procedente o pedido subsidiário;
d) deverá julgar-se improcedente a reconvenção, desta se absolvendo a A.
e) com custas pela Ré.
Para tanto argumentou com o seguinte que deixou expresso em conclusões:
Reapreciação da prova gravada:
Pelas razões que se expuseram de págs. 1 a 14 das anteriores alegações,
1ª.- Para a correta e justa decisão do presente litígio, importa averiguar se a Ré B..., pelo seu comportamento anterior e posterior ao termo, em 18-02-2020, dos 90 dias fixados na cláusula 8.ª do contrato-promessa – portanto anterior e posterior a 18/02/2020, até 16/6/2020, data da carta a que se refere o Facto 5 -, na qualidade (por ela invocada) de beneficiária da caducidade, afastou essa caducidade, desprezando-a e reconhecendo, para além de 16-2-2020, a subsistência do contrato-promessa e da sua obrigação de celebrar o contrato de arrendamento prometido, de modo claro e expresso, com isso impedindo ou afastando a caducidade daquele contrato-promessa ou, talvez melhor, a ela renunciando, ou até, incorrendo em abuso do seu (eventual) direito de a invocar.
2ª.- Os factos considerados provados pela douta sentença recorrida revelam já, da parte da R. B..., um comportamento anterior e posterior ao termo daquele prazo de 90 dias (18/2/2020) que afasta ou impede a caducidade, por significarem, da parte dela, o reconhecimento da subsistência do contrato-promessa e da sua obrigação de celebrar o contrato definitivo de arrendamento.
3ª.- Há, porém, outros factos alegados na petição que, tendo sido alegados na petição inicial, e reforçando aquele significado, são, sem dúvida, “factos relevantes, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito”, e que, à luz das provas produzidas em julgamento, deviam ter sido também considerados provados; é o caso dos factos dos artigos 77.º a 81.º, 84.º e 84.º-A da petição inicial, que foram genericamente impugnados no art. 198.º da contestação/reconvenção.
Quanto aos factos dos artigos 77.º, 78.º e 79.º da petição inicial:
4ª.- Devem ser julgados provados e aditados à listagem da “Matéria Provada”, os factos alegados nos artigos 77.º, 78º e 79º da petição inicial, cuja redação é a seguinte:
77.º
No dia 13 de março, mediante prévio acordo com a A. e com a R., a mediadora referida no art. 28.º enviou àquela o texto do contrato de arrendamento para assinar, com a nota de que faltava a Licença de Utilização e o Certificado Energético, e perguntando-lhe como costumava resolver a situação e mencionando a vermelho as partes a retirar, uma vez que o imóvel era aceite já com as obras feitas, deixando de fazer sentido mencioná-las (doc. 19).
78º
No dia 17 de março, a A. informou a R. de que iria “avançar com as devidas correções ao contrato em vigor a partir do dia 1 de março” e de que, devido à crise de saúde pública que estávamos a atravessar, as entidades públicas e privadas encontravam-se com os procedimentos suspensos, pelo que a Licença de Utilização e o Certificado Energético seriam anexados ao contrato logo que fosse possível (mesmo doc.).
79º
A R. recebeu o e-mail e a comunicação referidos no artigo anterior e com isso se conformou.
5ª.- O fundamento para considerar provados esses factos reside na análise conjugada dos depoimentos da testemunha AA, que depôs na sessão de julgamento de 20/11/2023 e cujas declarações se encontram gravadas no ficheiro áudio Diligencia_3392-20.1T8AVR_2023-11-20_10-20-27.mp3, em particular no que declarou do minuto 00h:41’:07’’ ao minuto 00h:47’:34’’, transcrito a págs. 6 e 7 das anteriores alegações, e BB, que depôs na sessão de julgamento de 20/11/2023 e cujas declarações se encontram gravadas no ficheiro áudio Diligencia_3392-20.1T8AVR_2023-11-20_15-38-37.mp3, em particular no que declarou do minuto 01h:03’:06’’ ao minuto 01h:06’:32’’, transcrito a págs. 8 e 9 das anteriores alegações, em confronto com o teor do documento 19 da petição inicial, no seu todo (fls. 189 e ss), e ainda, com o e-mail de 11-03-2020, da CC para a AA (por esta enviado ou junto aos autos, em 20-11-2023, na sequência das suas declarações em julgamento, com o contrato de arrendamento que aquela primeira, no dia 13-03-2020, enviou para o presidente do CA da A. (e-mail de fls. 189) e que a BB, 4 dias depois, fez circular entre todos (presidente do CA da A., CC, da R., e AA, da mediadora), pelo seu e-mail de 17-03-2020 (também a fls. 189) levando anexo, para assinar, o contrato de arrendamento antes enviado pela própria CC à AA e por esta enviado para o presidente do CA da A.
Quanto aos factos dos artigos 80.º, 81.º, 84.º e 84.º-B da petição inicial:
6ª.- Devem igualmente ser julgados provados e aditados à lista da “Matéria Provada”, os factos alegados nos artigos 80º, 81º, 84 e 84º-B da petição inicial, cuja redação é a seguinte:
80.º
No dia 9 de abril, a A. enviou à R., mediante prévio acordo com esta, o certificado emitido pelo LIQ referente à instalação elétrica da loja, bem como autorização para que ela pudesse pedir a energia em seu próprio nome (doc. 20)
81.º
… e solicitava que a R. procedesse aos pedidos de ligação de água e luz definitivos, para que lhe fosse possível avançar com o arranque e os ensaios dos equipamentos de ar condicionado e ventilação, e concluir a certificação energética da loja (mesmo doc.).
84.º
No dia 23 de abril, a A. comunicou à R. que, atendendo a que a curto prazo não estava previsto esta ter autorização para avançar com os pedidos de energia e água e uma vez que a energia definitiva era primordial para ela avançar com o arranque das máquinas de AVAC e ensaios para certificação energética, propunha que tais pedidos fossem feitos em seu próprio nome, sendo posteriormente averbados e efetuado encontro de contas com os custos associados (doc. 21).
84.º-A
A R. deu o seu acordo ao referido no artigo anterior.
7.ª- Os meios probatórios que impõem a decisão reclamada na conclusão anterior são o depoimento da testemunha BB, na sessão de julgamento de 20-11-2023, gravado no ficheiro áudio Diligencia_3392-20.1T8AVR_2023-11-20_15-38-37.mp3, em particular no que declarou do minuto 01h:03’:06’’ ao minuto 01h:06’:32’’, transcrito a págs. 8 e 9 das anteriores alegações, em confronto com o teor dos documentos 20 e 21 da petição inicial, respetivamente de 9 e 23-04-2020, e por ela confirmados naquele seu depoimento.
8.ª- Os factos referidos nas conclusões anteriores – compreendidos nos referidos artigos 77.º, 78.º, 79.º 80.º, 81.º, 84.º e 84.º-A da petição inicial - completam-nos o relacionamento havido entre ambas as partes, já muito para além da data convencionada para a caducidade, numa fase em que se aguardava que a R. entregasse as mesas, secretárias e cadeiras no local (o que aconteceu só em 16/03/2020 – cfr. Facto 18) e pelo subsequente acabamento dos trabalhos (em 20 ou 21/3, cfr. Factos 49 e 53), tendo em vista a assinatura do contrato de arrendamento, mesmo sem a Licença de Utilização, cuja obtenção se tinha tornado impossível em consequência do encerramento dos serviços públicos ditado pela pandemia da Covid 19 e da declaração do estado de emergência nacional e da busca de soluções alternativas que salvassem os compromissos assumidos.
9.ª- Aqueles factos completam, já na sua fase final, o relacionamento, que, desde o seu início, decorreu sempre em ambiente de mútua e pacífica cooperação, sem qualquer sobressalto ou desentendimento, continuadamente, desde antes de 18-2-2020, data estipulada para a caducidade, até 23/4, altura em que ambas as partes ainda buscavam soluções para ultrapassar as próprias dificuldades da R. em obter os pedidos de ligação de energia e água ao local, em seu próprio nome, tendo, por isso, manifesto interesse para, em aditamento aos já provados, permitirem avaliar a postura e o comportamento da R. e justificarem a decisão de mérito a proferir de entre as soluções plausíveis da questão de direito, em que se incluem, designada mas não exclusivamente, o afastamento da caducidade do contrato-promessa através do seu impedimento, da sua renúncia a essa caducidade e ou do abuso do direito na sua invocação, bem como na transformação do contrato-promessa de arrendamento num contrato-promessa de arrendamento sem prazo, com as subsequentes questões da execução específica e ou da indemnização pelo interesse contratual positivo.
A douta sentença e o contrato-promessa: extinção por caducidade ou resolução?
Pelas razões que se expuseram a págs 14 e 15 das anteriores alegações,
10.ª- Não obstante a douta sentença deixar alguma dúvida sobre se, no seu entender, o contrato-promessa de arrendamento deveria ser considerado extinto por “caducidade” ou por “resolução”, por parte da Ré, que invoca expressamente e que, como se sabe, são duas causas distintas de extinção dos contratos, parecendo assim evidente alguma ambiguidade sobre essa questão, deve depreender-se das suas palavras que a Mma Juiz, considera, sem dúvida, o contrato-promessa como extinto, refere-se apenas episodicamente à resolução como suposta causa da extinção, e, no fundo, parece que é a caducidade, supostamente ocorrida em 18-2-2020 e declarada pela carta de 16/06/2020 (Facto 5), que acaba por adotar para justificar a extinção do contrato, por que, a final, optou;
11.ª- Aliás, não havendo, como de facto não há, fundamento para a resolução unilateral do contrato-promessa por justa causa, só a suposta caducidade poderia, no caso, permitir falar na sua extinção.
12.ª- Resulta da matéria de facto provada – quer apenas a da douta sentença recorrida quer a dessa sentença mais a que há-de ser julgada provada na sequência do presente recurso - que o contrato-promessa continuou bem vivo e bem presente, para ambas as partes, muito para além daquela data de 18-02-2020.
Caducidade do contrato-promessa: impedimento e renúncia à caducidade
Pelas razões que se expuseram de págs 16 a 23 das anteriores alegações,
13.ª- A cláusula 8.ª do contrato-promessa reproduzido no doc. 5 da petição inicial, ao estipular a “caducidade automática” do contrato-promessa no prazo de 90 dias, constitui um caso claro de inequívoca caducidade convencional, caducidade que, tendo em conta a data daquele contrato (20-11-2019), ocorreria em 18-2-2020.
14.ª - Nos termos das disposições combinadas dos artigos 330º, 331º e 302º, nº 2 (este ex vi do n.º 2 do art. 330.º), todos do CC, a caducidade convencionada pela cláusula 5.ª do contrato-promessa de arrendamento aqui em causa, podia ser afastada por reconhecimento do direito ou por renúncia, expressa ou tácita, que não necessita de ser aceita pelo beneficiário.
15.ª- Nos termos do art. 334.º do CC, a caducidade convencionada pela referida cláusula 5.ª podia e pode ser também afastada, com fundamento no abuso do direito por parte daquele que dela pretende aproveitar-se, desde que se verifiquem, em relação ao mesmo, os requisitos legais de aplicação daquela norma legal e do referido instituto do abuso do direito de a invocar.
16.ª- O impedimento ou afastamento da caducidade convencionada, qualquer que seja a respetiva causa – reconhecimento do direito, renúncia ou abuso do direito – não tem como efeito o início de novo prazo de caducidade, mas o seu afastamento e impedimento definitivos.
17.ª- A renúncia à caducidade podia e pode ter lugar mesmo depois de ter nascido o direito potestativo de a invocar, nascimento que, no caso presente, teria ocorrido no referido dia 18-02-2020.
18.ª- A factualidade julgada provada pela douta sentença recorrida – só por si ou em conjunto com a factualidade aditada na sequência do presente recurso - demonstra que a R. B..., na qualidade (por ela invocada) de beneficiária da caducidade, reconheceu, muito para além do dia 18/2/2020, a subsistência do contrato-promessa e da sua obrigação de celebrar o contrato de arrendamento prometido, de modo claro e expresso, com isso impedindo o reconhecimento da caducidade daquele contrato-promessa, ao abrigo do disposto no n.º 2 do citado art. 331.º do CC.
19.ª- Mesmo que desse modo se não entendesse, então, sempre à luz da mesma factualidade, deverá entender-se que ela renunciou à caducidade estipulada naquela cláusula 8.ª.
20.ª- A declaração de renúncia à caducidade convencionada, por parte da R., enquanto sua beneficiária, não tem de ser necessariamente expressa, podendo ocorrer, validamente, de modo tácito, nos termos do art. 217.º n.º 1, 2.ª parte do CC.
21.ª- Há uma série vasta e prolongada no tempo – desde antes até várias semanas (e pelo menos 2 meses) depois de 18-02-2020 - de factos e comportamentos da R. que, pela sua densidade e pelas suas implicações, visando a realização e conclusão das obras a que se referem os Factos 11 a 16 e 27, são, sem dúvida, “comportamentos inequivocamente concludentes” – os chamados “facta concludentia” - no sentido dessa renúncia”, destacando-se, de entre esses, o Facto 27, os Factos 8, 17, 18, 32, 34, 35, 36, 37, 38, 39, além, claro, dos factos cuja prova se pede pelo presente recurso, através da reapreciação da prova gravada.
22ª.- Na chamada “economia” do contrato-promessa, que seria supostamente válido por apenas 90 dias, esses factos, prolongados por várias semanas e cerca de dois meses para lá do termo daquele prazo, pela sua natureza, pela clareza do seu significado e pela sua persistência no tempo, conduzem-nos à também chamada “excecional concludência absoluta do comportamento da R.”, não deixando dúvidas no sentido (i) de que lhe era indiferente o facto de ter já decorrido o termo daquele prazo de caducidade e (ii) de que, não obstante o decurso desse termo, continuava não só disponível para cumprir o contrato-promessa, assinando o contrato de arrendamento, mas até ativamente interessada nisso e na ocupação do local arrendado – outra coisa não pode lógica e racionalmente deduzir-se de tudo quanto a R. fez e pediu à A. que fosse feito e alterado após o termo daquele prazo, até à entrega, em 16-03-2020, um mês depois, das mesas, secretárias e cadeiras para os seus 100 trabalhadores, e até ao pedido e recebimento, no dia 10/03/2020, pela A. à Ré, a pedido desta, de uma autorização escrita para a Ré requerer para o local a ligação de água e a instalação do respetivo contador (cfr. Facto 39).
23.ª- A clareza e o significado, em termos lógicos e segundo as regras da experiência geral, do comportamento adotado pela R. B..., revelado pelos referidos factos, não deixa dúvidas quanto à sua disponibilidade para o cumprimento da obrigação de celebrar o contrato de arrendamento, muito para além do termo do prazo dos 90 dias estabelecido na cláusula 8.ª do contrato-promessa e não obstante o decurso desse termo.
24ª.- Assim, mesmo que se entendesse que o comportamento adotado pela R., antes e depois de 18-2-2020, não significa “reconhecimento do direito” nos termos e para os efeitos do n.º 2 do art. 331.º do CCivil, tal comportamento não poderia deixar de ser entendido e qualificado como de renúncia tácita, clara e efetiva, à caducidade.
25.ª- Em qualquer dos casos, seja do reconhecimento previsto naquele n.º 2 do art. 331.º do CC, ou de renúncia à caducidade, a consequência jurídica era e é o afastamento definitivo da caducidade, portanto, sem possibilidade de abertura de novo prazo.
26.ª- E, como consequência e efeito disso, o contrato-promessa subsistiu, tal como se disse no art. 170.º da p.i., como contrato-promessa sem prazo para a celebração do contrato de arrendamento.
A caducidade e o abuso do direito na sua invocação ou aproveitamento
Pelas razões que se expuseram de págs 23 a 27 das anteriores alegações,
27ª.- Sendo a caducidade convencionada pela referida cláusula 8.ª renunciável, como já se viu que é, então, se, porventura, se viesse a entender que essa renúncia, por parte da R. B..., não teria ocorrido ou não seria admissível no caso presente, estaríamos, seguramente, perante um caso de manifesto abuso de direito na sua invocação (da caducidade) e no uso dos efeitos, utilidades e ou benefícios da mesma, na modalidade venire contra factum proprium.
28.ª- Com efeito, a já mais do que referida conduta da R. B..., principalmente a partir do dia 18-2-2020, foi de molde (i) a só poder ser interpretada, por parte da A., no claro e inequívoco sentido de que, não obstante o prazo de caducidade que tinha terminado naquele dia, ela, R., mantinha vivo e reafirmava o seu compromisso de cumprir o contrato-promessa, e (ii) a criar razoavelmente na A. uma expectativa sólida de que não viria mais tarde invocar a cessação do contrato com fundamento na caducidade, como de facto criou, cfr resulta expressamente provado no Facto 50 quanto à confiança criada na e pela própria A.
29.ª- Na verdade, a R. incorreu na situação de venire contra factum proprium quando –numa 1.ª fase -, quer desde antes de 18/2/2020, sem reclamação sua, a A. abdicou da assinatura do aditamento de prorrogação do prazo de 90 dias (Facto 33), quer depois daquela data, quando – tudo à custa do esforço e dinheiro da R. - continuou a pedir obras, trabalhos, alterações e a encomendar equipamentos, conforme era de seu interesse com vista à ocupação do local e à celebração do contrato de arrendamento, como resulta dos factos já sobejamente referidos (17, 18, 32 a 39 e ainda, até 23/4, os que foram provados em resultado do pedido de reapreciação da prova gravada aqui formulado pela A.), com isso manifestando a clara e óbvia intenção de, apesar do decurso do prazo dos 90 dias, manter vivos e atuantes os seus “compromissos negociais” assumidos pelo contrato-promessa, continuando interessada no local, no contrato-promessa e no contrato de arrendamento, e não ir querer valer-se da caducidade e quando – já numa 2.ª fase -, 2 meses depois, após ter descoberto que afinal não precisava deste local porque, pela experiência que ganhara com a pandemia, podia pôr a trabalhar os 100 trabalhadores previstos para este local, nas suas próprias casas (Facto 51), desinteressando-se – apenas por isso – do arrendamento.
30.ª- O princípio da confiança exige que as pessoas sejam protegidas quando, em termos justificados, como no caso presente sucedeu em relação à A., tenham sido levadas a acreditar na manutenção de um certo estado de coisas, ou seja, no cumprimento, pela R. B..., do contrato-promessa e na celebração do contrato de arrendamento.
31.ª- A conduta da R. B..., revelada, quer pelo circunstancialismo factual julgado provado na douta sentença e já sobejamente invocado, quer por esse circunstancialismo em conjunto com o demais circunstancialismo factual que vier a ser aditado em sequência da reapreciação da prova gravada objecto do presente recurso, foi – e era – de molde a criar, muito razoavelmente, na A., uma expectativa factual e sólida, de que ela, R., não viria, como fez, em 16/6 (Facto 5), a desinteressar-se do contrato-promessa e do arrendamento com fundamento na caducidade ocorrida 4 meses antes.
32.ª- A A. não só confiou que a R. não viria a invocar a caducidade do arrendamento, como tal confiança se mostra sustentada no comportamento claro, persistente, reiterado ao longo de largas semanas posteriores ao termo do prazo de caducidade e inequívoco da própria R., pelo que se encontram verificadas fortes razões para proteger tal confiança através do instituto jurídico do abuso do direito.
33.ª- A R. veio aproveitar-se da caducidade de que antes se desinteressara, apenas porque – e quando – descobriu que afinal até podia dispensar este local, poupando a renda e demais encargos inerentes, pondo em regime de teletrabalho os 100 trabalhadores que antes projetara instalar no local arrendado à A.
34.ª- Com a agravante de com isso se mostrar indiferente ao elevado investimento que, a pedido e no exclusivo interesse dela, R., a A. fizera, ao abdicar do arrendamento de 7 frações autónomas, facilmente arrendáveis, e transformando-as numa grande e ampla fração (que, como é da experiência comum, é mais dificilmente arrendável), que “hipotecou” aos interesses da R., abdicando dos respetivos rendimentos, e ao executar e pagar todas as obras e encomendar e pagar os equipamentos escolhidos (já depois de 18/2) pela própria R., transformando o local num espaço que ainda não conseguiu arrendar (factos 47 e 62), como se fosse um alfaiate, fazendo do local “um fato (por sinal bem caro) que apenas servia ao corpo da R.” (cfr. Factos 11 a 16), mas que esta pura e simplesmente desprezou, indiferente aos custos que a A. suportara para lho tornar acessível.
35.ª- Este caso seria um exemplo perfeito e típico do venire contra factum proprium “proibido em circunstâncias especiais justamente porque, tendo a Ré, com o seu comportamento anterior e posterior à data do termo do prazo de caducidade, “assumido compromissos negociais, deixou de ser livre de mudar de opinião e de conduta.” Os compromissos negociais assumidos pela R., já depois da data convencionada para a caducidade, são aqueles que decorrem, designada mas não exclusivamente, dos factos 17, 18 e 32 a 39.
36.ª- Neste contexto factual, seria e é inadmissível e intoleravelmente injusto permitir que a R. pudesse vir, 4 meses depois (em 16/6), aproveitar-se de uma caducidade que teria ocorrido 4 meses antes (em 18/2), e que ela desprezara durante o decurso daquele tempo (ao mesmo tempo que adotava um comportamento contrário a tal aproveitamento), apenas para se livrar das suas obrigações e compromissos em que envolvera a A., antes e depois daquela data de 16/2.
37.ª- Este – se porventura não ocorresse o impedimento ou a renúncia à caducidade anteriormente defendidos – seria um caso paradigmático de abuso de direito – art. 334.º do CC – na modalidade anteriormente referida, porque seria injusto e ilegítimo o exercício, pela R., do direito de invocar a seu favor e como modo de extinção das suas obrigações perante a A., a caducidade de que antes, ao longo de meses, tácita mas concludentemente abdicara.
38.ª- Finalizando esta parte da questão, se porventura não for reconhecida e tutelada a renúncia da R. à caducidade, então, o reconhecimento, a favor da mesma R., da caducidade e da sua eficácia seria, neste caso em concreto, dado o referido circunstancialismo factual, ofensivo da boa-fé, dos bons costumes e do fim económico ou social do direito, constituindo um claro caso de inadmissível abuso do direito.
O (des)interesse, a mora, o incumprimento e a execução específica
Pelas razões que se expuseram de págs 28 a 52 das anteriores alegações,
39.ª- Afastada a caducidade prevista na cl. 8ª do contrato-promessa, ficaram sem prazo quer as obrigações secundárias ou instrumentais de ambas as partes, quer a obrigação principal das partes – a assinatura do contrato de arrendamento, cujos termos e condições já estavam previamente estabelecidos.
40.ª- O concreto desinteresse da R. a que se refere o Facto 51 não é causa de extinção das suas obrigações e não foi, neste caso concreto, causa legítima da não celebração do contrato de arrendamento, porquanto não preenche o requisito da “perda objetiva do interesse na prestação em mora”, prevista no art. 808.º do CC, constituindo um puro e subjetivo desinteresse ou desistência posterior à celebração do contrato, por razões meramente pessoais de economia de custos.
41.ª- O contrato-promessa em causa nos presentes autos, tendo, embora, como objeto e obrigação principal, a celebração do contrato de arrendamento, impunha também, a ambas as partes, mútuas obrigações acessórias ou instrumentais daquela obrigação principal:
a) à A., as obrigações de juntar as 5 frações autónomas (Facto 25) de realizar as obras a que se referia o seu Anexo II, de acordo com o que resulta dos Factos Provados 11 a 16, e obter a emissão da competente Licença de Utilização (cfr. n.º 1 da cl. 3.ª),
b) à R., como condição de a A. poder cumprir aquelas suas obrigações instrumentais, competia realizar, ela própria, as obrigações a que se referem os factos 16, 18, 27, 28, 30, 31, 32, 34, 35, 36, 37, 39, 49, sendo que, conforme resulta do Facto 49, só após a entrega, por ela, R., das mesas e cadeiras (e secretárias) a A. podia concluir a execução das redes de eletricidade e telecomunicações e aplicação do piso térmico e, portanto, concluir as obras.
42.ª- Conforme resulta do Facto 49, o prolongamento das obras que competiam à A., para além de 18/02/2020, resultou das alterações, obras e trabalhos a mais, do atraso na marcação dos lugares para as mesas e cadeiras, no atraso da entrega das mesas e cadeiras (só feito a 16/03/2020) e porque só após a entrega das mesas e cadeiras a A. podia concluir a execução das redes de eletricidade e telecomunicações e aplicação do piso térmico, sendo que,
… conforme resulta do Facto 27, a Ré acompanhou a execução dos projetos e das obras e, ao longo das mesmas, foi prestando à A. as informações de pormenor e de acabamento adequadas às suas necessidades, de que necessitava, e não previstos no contrato, de modo a poder obter-se o resultado final pretendido por aquela primeira,
… e, entretanto, no final da primeira quinzena de março, deflagrou a pandemia da Covid 19, que levou à declaração, entre nós, à declaração do estado de emergência e da calamidade pública, e ao subsequente encerramento das entidades públicas e privadas, impedindo a obtenção da Licença de Utilização e as ligações de água e energia elétrica, e levando ambas as partes, incluindo a pedido da própria R., a procurar soluções transitórias para essa nova situação com que foram confrontadas (cfr. Facto 39, docs. 19, 20 e 21 da p.i. e troca de e-mails a partir da própria R. com vista à assinatura do contrato de arrendamento) .
43ª.- No mais que descrito contexto factual do caso presente, perante um contrato-promessa que evidenciando uma relação complexa que abrangia várias prestações a realizar, por ambas as partes, escalonadamente no tempo, através de uma mútua e recíproca prestação e contraprestação de obrigações instrumentais – projetos, obras, alterações de obras, aprovação de obras, novas alterações de obras, instalação de equipamentos, entrega, fixação e instalação de mobiliário, licenças administrativas e assinatura do contrato de arrendamento -, o que era aconselhável e expectável, atendendo ao bom ambiente de mútua cooperação e à evidente boa-fé até aí existente entre ambas as partes, era que a R., depois da entrega e instalação das mesas, secretárias e cadeiras (Factos 16, 49 e 53), propusesse à A. um dia e hora para a assinatura do contrato de arrendamento ou, na pior das hipóteses, perguntasse se já havia ou para quando estava prevista a licença de utilização, de que, aliás, na linha dos últimos e-mails trocados, parecia disposta a prescindir para ser junta posteriormente, por causa dos efeitos da Covid 19,
44.ª- Em tal contexto factual, e ante o afastamento da caducidade, nem sequer de mora da A. se podia falar, sendo necessário a sua prévia interpelação extrajudicial para cumprir (designadamente em relação àquela obrigação secundária da licença de utilização), para que pudesse entender-se que ficara constituída em mora, conforme dispõe o art. 805.º, n.º 1 do CCivil, o que não sucedeu.
45ª.- E só depois de a A. poder, por essa via, ser constituída em mora, é que poderia evoluir-se da sua conversão para o incumprimento definitivo, através de uma outra notificação, que se traduz numa interpelação admonitória, que consiste (art. 808.º, 1 do CC) na fixação pelo credor, ao devedor, de um prazo suplementar razoável para que cumpra a obrigação, sob pena de a considerar definitivamente não cumprida, podendo exercer todos os direitos em que esse definitivo não cumprimento o constitui; só percorrendo esse caminho se poderia, eventualmente, chegar à perda de interesse.
46.ª- Como nada disso foi feito pela R. em relação à A., não pode sequer falar-se em mora desta última, muito menos em incumprimento definitivo e, por isso, em perda, por parte daquela primeira, de interesse objetivamente justificada para efeitos do art. 808.º, 1 do CC.
47.ª- Mas, pelo contrário, há, sem dúvida, da parte da R., uma posição, tomada através das suas duas cartas a que se referem os factos 5 e 7 (docs. 22 e 24 da p.i.) que constitui, de modo sério, certo e seguro, uma declaração antecipada, firme e categórica, de que ela não iria cumprir o contrato-promessa de arrendamento, posição essa que equivale a incumprimento definitivo da sua parte.
48.ª- Não obstante essa recusa e incumprimento definitivos da R., o interesse da A. no cumprimento do contrato-promessa e no contrato de arrendamento manteve-se sempre vivo, como aliás decorre da posição por ela tomada, quer através da sua carta a que se refere o Facto 6 quer do contexto do presente processo.
49.ª- A execução específica do contrato-promessa basta-se com a mora no cumprimento de obrigação pelo promitente faltoso, mas poderá ainda ter lugar em típicas situações que seriam de incumprimento definitivo, desde que o promitente não incumpridor mantenha o interesse na realização da prestação.
50.ª - No caso presente, perante um contexto de incumprimento definitivo da R. e da subsistência do interesse da A., tal como foi entendido no Acórdão da Relação de Lisboa de 11-01-2024 transcrito a págs 36 e seguintes, bem como na doutrina e demais jurisprudência nele citadas, era e é possível a execução específica do contrato-promessa de arrendamento.
51ª.- Tendo a A., como promitente-proprietária, e a R., como promitente-arrendatária, pelo contrato-promessa de arrendamento em causa (doc. 5 da p.i.), se comprometido em, aquela como proprietária, e esta como arrendatária, celebrar o contrato de arrendamento tendo por objeto as frações imobiliárias referenciadas na sua cláusula 1.ª, pelo prazo de 5 anos, pela renda mensal de 8.676,00 €, mais IVA, de acordo com os termos e as condições da designada “MINUTA CONTRATO DE ARRENDAMENTO” que está anexa àquele doc. 5 como seu ANEXO I, a execução específica significa assim que é possível obter-se uma sentença que valha pelo contrato prometido, uma sentença constitutiva que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, designada e especialmente quanto à sua obrigação de pagar as rendas devidas pelo prazo de 5 anos do contrato, acrescidas das atualizações legal e contratualmente previstas.
52.ª- Recusando-se a R., como promitente arrendatária, a formalizar o contrato de arrendamento, terá ela de pagar a renda acordada para esse contrato de arrendamento, pelo prazo estipulado para a sua duração, em linha, aliás, com o decidido pelo já citado Ac. desta Relação do Porto de 17-09-2013.
53.ª- Por outro lado, no concreto caso presente, não podia nem pode, essa sentença, ao abrigo do art. 830.º do Cód. Civil, produzir apenas efeitos para o futuro, pois tal poderia conduzir a uma solução vizinha do absurdo, correndo-se o risco de se vir a considerar celebrado o contrato de arrendamento numa data em que a R. já teria deixado as frações objeto do contrato
54.ª- Ficou assim a A. (como já defendia nos arts 194º e segs da sua 1ª versão da petição inicial) com o direito a obter uma sentença judicial que produza os efeitos negociais da declaração daquela, em falta, como arrendatária, em relação ao referido contrato de arrendamento, e ou a condenação dela a respeitar e cumprir o estipulado em tal contrato de arrendamento, como se ele tivesse sido assinado, nisso incluindo a condenação da R. a pagar-lhe o valor das rendas mensais estabelecidas nesse contrato, pelo período de duração do mesmo, de 5 anos, com as atualizações que aquela puder exigir ao abrigo da sua cláusula 6ª, nºs 7 e 8, sob pena de, não fazendo pontualmente esse pagamento, incorrer na obrigação, prevista no n.º 10 da mesma cláusula 6.ª, de ter de pagar um acréscimo de 20% das rendas em falta, a acrescer, naturalmente, ao valor dessas mesmas rendas – conforme a liquidação.
55.ª- A inexistência, em 20 ou 21/3/2020, data da conclusão das obras (cfr Facto 53), da Licença de Utilização (que demoraria mais de um mês a obter após aquela conclusão (cfr Facto 52), no contexto da pandemia da Covid 19, do estado de emergência nacional decretado e do subsequente encerramento dos serviços públicos e privados, e não sendo a inexistência dessa Licença causa de nulidade absoluta do contrato de arrendamento, antes dando lugar a uma mera coima, aconselhavam a que, do ponto de vista contratual, ambas as partes se ajustassem à situação conjuntural excecional que se vivia, e procurassem uma solução ajustável e adaptável, como a A. propunha pelo seu e-mail do doc. 19 da p.i., que não mereceu contestação da R..
Indemnização pelo interesse positivo do contrato
Pelas razões que se expuseram de págs 42 a 51 das anteriores alegações,
56.ª- Caso não se entendesse que o contrato de arrendamento já estava finalizado, acordado e concluído, e que se impunha à R. o dever jurídico de o cumprir, pagando as rendas correspondentes, assistiria à A. o direito à execução específica do contrato-promessa, através da qual chegaria ao mesmo resultado por ela peticionado: o pagamento das rendas acordadas relativamente ao período convencionado de 5 anos, como se alega nos artigos 195.º e seguintes da p.i. e se pede no pedido 4),
57.ª- Mas, entendendo-se que não há lugar para a execução específica, deveria então decidir-se e condenar-se a R. na indemnização pelo interesse contratual positivo.
58.ª- A esse respeito, e, portanto, para essa hipótese, nos artigos 194.º, 194.º-A e 195º, a A. defende, pelas razões que aí expõe, a indemnização pelo interesse contratual positivo, em valor correspondente, também, às rendas mensais que receberia se a R., como devia ter feito, tivesse cumprido o contrato-promessa e assinado e cumprido o contrato de arrendamento a que por aquele se comprometera, rendas essas nos valores unitários discriminados nos artigos 195.º e 196.º da p.i.
59.ª- A posição adotada pela Mma Juiz, ao decidir, antes, pela indemnização do chamado interesse contratual negativo com base no argumento de que, a aceitar-se a indemnização com base no interesse positivo isso poderia “resultar um desequilíbrio muito grande, inaceitável, na liquidação imposta pelo nº 1 do art.º 434.º do C. Civil” só se colocaria se estivéssemos perante um caso de resolução contratual com a cumulação da restituição com a indemnização, o que, manifestamente, não sucede no caso presente.
60.ª- Na verdade, quer a questão da limitação da indemnização por “grave desequilíbrio” quer aquele art. 434.º respeitam apenas aos casos de “resolução do contrato”, em cuja subsecção, de resto, se insere aquele artigo, em que a Mma Juiz fundou essa parte da sua decisão.
61.ª- Não é esse o caso presente, em que estamos perante um caso apenas e tão só de incumprimento, por sinal gravemente culposo, por parte da R. B..., da sua obrigação de contratar e de cumprir o contrato.
62.ª- O incumpridor devedor – neste caso a R. B... - que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável por indemnizar o prejuízo que causa ao credor, conforme dispõe o art. 798.º do CC.
63.ª- Essa indemnização, segundo o princípio geral da obrigação de indemnizar consagrado no art. 562.º, do CCivil, deve ser quantificada segundo o método da teoria da diferença plasmado no art. 566.º, n.º 2, do mesmo código, tendo como finalidade essencial e fundamental reintegrar os interesses do credor lesado – neste caso, a A. - pela frustração do programa negocial, tendo como “medida a diferença entre a situação patrimonial do lesado, na data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal, e a que teria nessa data se não existissem danos.”
64.ª- Transpondo este entendimento para o caso dos presentes autos, tendo a R. B... incumprido (culposamente) a sua obrigação de celebrar o contrato de arrendamento e, subsequentemente, de pagar à A. a renda mensal de 8.676,00 €, mais IVA, pelo prazo de 5 anos, tornou-se responsável por indemnizar o prejuízo que com essa recusa causou à A., como credor, conforme dispõe o art. 798.º do CC.
65.ª- Essa indemnização, segundo o princípio geral do art. 562.º do CCivil, deve ser igual ao valor das rendas mensais que a A. dela, R., receberia ao longo dos 5 anos do contrato de arrendamento, mas que deixou de receber, justamente como consequência direta e necessária daquele incumprimento de celebrar o contrato e pagar as rendas durante o prazo convencionado de 5 anos.
66.ª- É nisso que consiste a indemnização pelo interesse contratual positivo, visando a reparação à A. dos prejuízos para ela diretamente resultantes do não cumprimento definitivo do contrato por parte da R.
67.ª- Como já atrás se notou, estando nós, tão só e apenas, perante uma pura situação de indemnização por incumprimento da obrigação de contratar, não pode, neste caso, haver lugar para a limitação dos prejuízos causados com o incumprimento, como escreveu a Mma Juiz, por, ao aceitar-se um tal pedido “…, resultar um desequilíbrio muito grande, inaceitável, na liquidação imposta pelo n.º 1 do art. 434.º do C.Civil.”.
68.ª- Se, por mera hipótese, neste caso em concreto, de mero (embora grave) incumprimento culposo - e não de resolução, como no caso do citado art. 434.º do CC – pudesse falar-se em “desequilíbrio grave”, tal ocorreria, isso sim, mas em desfavor da A., se a indemnização fosse limitada ao interesse negativo, ou seja, ao valor do dinheiro que aquela pagou do seu bolso para fazer as obras de adaptação do local encomendadas pela R., passando então a constituir não um “desequilíbrio grave”, mas uma injustiça muito grave, mesmo gritante e clamorosa, justamente contra o contratante fiel e que desde o início confiou na R. e nos compromissos negociais e contratuais por esta sucessivamente assumidos e reiterados muito para além da famigerada data de 18-2-2020 – porque desprezaria todos os demais, e elevados, custos direta e indiretamente suportados pela A. desde novembro de 2019 até ao presente, como se assinalou a págs 46 das anteriores alegações, constituindo um autêntico benefício ao infrator.
69.ª- Se, mesmo nos casos de responsabilidade pré-contratual, tratada no art. 227.º do CCiv., se admite hoje, sem reservas, na doutrina e na jurisprudência, a indemnização pelo interesse positivo ou de cumprimento, nos casos de recusa de formalização de um acordo já concluído e que apenas falta formalizar, por maioria de razão, no presente caso, com acordo finalizado e concluído, com os termos e condições do contrato de arrendamento já finalizados,42 e sobretudo “quando aquele acordo levou a uma irreversível alteração da situação de facto”,43 com perda das rendas desde novembro de 201944 e com os todos os demais custos indiretos assinalados a págs 46, atingiria as raias da iniquidade, de uma grave e intolerável injustiça, limitar a indemnização ao interesse negativo: o lesado, neste caso, a A., deve ser colocada na situação patrimonial correspondente à que estaria se o contrato tivesse sido formalizado e cumprido.
70ª.- A Mma Juiz não decidiu acertadamente quando entendeu que, no caso presente, a A. não deveria ser indemnizada apenas pelo chamado interesse negativo do contrato, uma vez que no amplo, concreto e complexo contexto factual do presente caso, uma tal indemnização constituiria, não apenas “um desequilíbrio muito grande”, mas um desequilíbrio gravíssimo e uma intolerável injustiça contra, claro está, a A. ora recorrente, que, confiando na R., e cumprindo todos os seus compromissos, abdicou de arrendar as 5 frações a outros desde Novembro de 2019, fez tudo e todas as obras que a R. lhe pediu, e como esta lhe pediu, como um fato à medida, e, no final, graças à irresponsável “esperteza” de aquela ter descoberto durante a pandemia que afinal podia prescindir “do fato” e pôr a trabalhar em casa os 100 trabalhadores que antes queria instalar neste local, viu-se confrontada com o abandono da própria R., através da recusa de assinar o contrato de arrendamento e de pagar as rendas que tinham estipulado.
71.ª- Se se vier a entender que a R. não está obrigada – e não deve, por isso, ser condenada - a pagar todas as rendas acordadas pelo período de 5 anos do contrato de arrendamento com fundamento no instituto da execução específica do contrato-promessa, deverá sê-lo com fundamento na responsabilidade pré-contratual (art. 227.º do CC) ou, mais até, da própria responsabilidade contratual (ao abrigo, designadamente, do disposto nos artigos 798.º, 799.º, 562.º e 566.º do mesmo CC, como se defendeu nas anteriores alegações.
72.ª- Isso, claro está, sempre sob os pressupostos anteriormente expostos, conducentes ao afastamento da caducidade convencionada na cláusula 8.ª do contrato-promessa de arrendamento (i) do impedimento ou renúncia à caducidade, (ii) da impossibilidade da sua invocação pela R. com fundamento no abuso do direito, (iii) de que o contrato-promessa se converteu em contrato sem prazo, (iv) de que o contrato de arrendamento definitivo estava já acordado, e (v) de que aquela, a R., se recusou injustificadamente a assiná-lo e a cumpri-lo, pagando as rendas correspondentes.
73.ª- Se, como se espera, este mui douto Tribunal da Relação vier a julgar procedente este recurso, deverá ainda julgar procedente o pedido 9) da petição inicial, condenando a R. a pagar também à A. o montante, ali referido, de 3.509,00 € + IVA (807,07 €), no total de 4.316,07 €.
Finalmente,
Quanto à reconvenção (as mesas, as secretárias e as cadeiras da R., por esta entregues em 16/3/2020):
Pelas razões que se expuseram de págs 52 a 55 das anteriores alegações,
74.ª- Conclui-se, pelo modo como a R. configurou o pedido reconvencional, isto é, como alegou a respetiva causa de pedir (factos 317 e seguintes) que a R. quis formular e efetivamente formulou dois pedidos, como pedidos subsidiários que são entre si (embora aparentemente alternativos), mas em patamares juridicamente diferenciados, pelo que, consequentemente, o pedido que foi apresentado em segundo lugar só seria apreciado pelo Tribunal caso o primeiro pedido formulado, por qualquer motivo, não pudesse proceder.
75.ª- Trata-se de dois pedidos cuja alternatividade é meramente aparente sendo, de facto, e do ponto de vista jurídico, evidente que são entre si pedidos subsidiários, no sentido de que se, por qualquer motivo, o tribunal entendesse não poder condenar a A. a entregar-lhe os móveis (o primeiro e principal pedido), devia então condená-la a pagar-lhe o valor por que os tinha comprado (o pedido subsidiário).
76.ª- Ora, assim formulados e hierarquizados os dois pedidos, como de facto foram, a Mma Juiz tinha que se pronunciar, em primeiro lugar, sobre o pedido principal e, só se este não pudesse proceder, é que passaria à análise do pedido subsidiário.
77.ª- Porém, como é manifesto, a Mma Juiz não analisou nem se pronunciou sobre o pedido principal, razão por que não podia, como fez, passar a analisar o segundo pedido – o subsidiário – sem primeiro analisar e se pronunciar sobre o primeiro – o principal.
78.ª- Por outro lado, ainda que assim não fosse, ou que não existisse o pedido principal, faltariam factos para justificar a que título é que a A. teria de pagar à R. (pedido subsidiário) o valor por que esta tinha comprado os móveis em causa, ou seja, qual seria a causa e ou a fonte da correspondente obrigação, por parte da A., de pagar.
79.ª- Não foram alegados nem se mostram provados factos que fundamentem ou justifiquem a fonte da referida obrigação de pagamento; logo, este pedido subsidiário teria sempre, em qualquer caso, de improceder.
80.ª- Ao assim não fazer, a Mma Juiz (i) violou o princípio do pedido, enquanto decorrência do princípio do dispositivo que continua a vingar na nossa lei adjetiva (art. 3.º, n.º 1 do CPC) e (ii) acabou por julgar procedente um pedido subsidiário que não podia ter apreciado sem primeiro ter apreciado e julgado o pedido principal que o antecedia, e, sempre e em qualquer caso, sem que que se mostrassem alegados e provados factos que dele seriam consubstanciadores, e cujo ónus, competindo à R., não foi cumprido.
A Ré contra-alegou, opondo-se à procedência do recurso.
No seu recurso, a demandada visa a sua absolvição total dos pedidos formulados pela A. e procedência do pedido reconvencional.
São as seguintes as conclusões do seu recurso:
1. Pese embora a matéria considerada provada e não provada pelo Tribunal a quo permitisse uma aplicação do direito justa e, por isso, divergente daquela que foi consagrada na Sentença, salvaguardando o devido respeito por opinião contrária, a decisão sobre a matéria de facto encontra contraditoriedades evidentes, bem como dá por provados factos provados que, em consonância com a prova produzida – nomeadamente testemunhal – nunca o poderiam ser.
Do facto provado sob o n.º 24 da sentença a quo
2. Este facto não corresponde à verdade, na medida em que nunca houve qualquer acordo entre Recorrente e Recorrida no sentido da primeira ser dispensada de prestar o sinal que havia ficado contratualmente fixado.
3. Esta conclusão firme e inabalável, resulta cristalina dos depoimentos de DD (vide depoimento da testemunha DD, registado em ata de 23.01.2024, gravado no sistema habilus com início 09.44.53 e fim às 10.32.40, na concreta passagem desde o minuto 00:15:00 ao minuto 00:15:55), mas também do depoimento do próprio Eng. EE (vide depoimento do legal representante da Recorrida Eng. EE, registado em ata de 23.01.2024, gravado no sistema habilus com início às 11.19.13 e fim às 12.25.20, na concreta passagem desde o minuto00:10:37 ao minuto 00:11:44), que são os dois intervenientes diretos e decisórios de Recorrente e Recorrida nas negociações.
4. Este facto está, também, em contradição com a fundamentação da matéria de facto vertida na própria Sentença a quo, a próprio do depoimento da testemunha DD onde refere se diz que “A testemunha confirmou que o sinal previsto no contrato-promessa não foi pedido e não foi pago.” – vide Sentença a quo
5. E a este propósito, na mesma fundamentação da Sentença, a propósito das declarações de parte do Eng.º EE diz-se “(…) que disse que não exigiram a prestação da caução nem o pagamento das referidas rendas (…)”
6. Tal facto deve, por isso, ser considerado não provado. Sem prescindir e caso assim não se entendesse (o que apenas por mera cautela de patrocínio se pondera) então, tal facto teria de ser provado com a seguinte redação:
24. A A. não exigiu à R. e esta não entregou, a garantia do n.º 8 da cláusula 4ª do Contrato-Promessa e de pagar as rendas referidas na cláusula 5.ª
Do facto provado sob o n.º 46 da sentença a quo; bem como dos factos alegados nos pontos 251, 252, 253, 254, 255, 256 e 257 da Contestação da Recorrida e do facto alegado no ponto 5º A da petição inicial aperfeiçoada
7. Não é verdade que a Recorrida não teria tido qualquer gasto ou investimento nos imóveis em causa, se não tivesse celebrado contrato de arrendamento com a Recorrente.
8. Essa conclusão do Tribunal a quo esbarra no facto, determinante, de que foi a Recorrida quem tomou a decisão de colocar no mercado de arrendamento as frações objeto dos presentes autos, em “tosco” ou em “bruto”.
9. Tivesse ou não a Recorrida celebrado a promessa de arrendamento com a Recorrente, iria, sempre, ter de investir nos referidos imóveis para arrendar.
10. E isso mesmo resultou evidente dos depoimentos prestados em audiência de julgamento pelas testemunhas DD (vide depoimento da testemunha, registado em ata de 23.01.2024, gravado no sistema habilus com início 09.44.53 e fim às 10.32.40, na concreta passagem desde o minuto 00:05:31 ao minuto 00:05:54), EE (vide depoimento do legal representante da Recorrida Eng. EE, registado em ata de 23.01.2024, gravado no sistema habilus com início às 11.19.13 e fim às 12.25.20, na concreta passagem desde o minuto 00:10:37 ao minuto 00:11:44) e AA (vide depoimento da testemunha, registado em ata de 20.11.2023, gravado no sistema habilus com início 10.20.29 e fim às 11.42.37, na concreta passagem desde o minuto 00:55:48 ao minuto 00:58:43).
11. Impõe-se, pois, que a matéria descrita sob o ponto 46 seja dada como não provada e, por outro lado,
12. Com respeito à matéria alegada sob o ponto 5.ºA da petição aperfeiçoada, bem como sob os pontos 251.º a 257.º da Contestação, deverá ser considerado provado sob o designado ponto 46 dos factos provados que:
“O local correspondente às frações objeto da promessa de arrendamento, foram colocadas no mercado de arrendamento pela A. no designado estado “bruto” ou “tosco”, sem quaisquer infraestruturas de água, eletricidade, gás, telecomunicações e AVAC (aquecimento, ventilação e ar condicionado), pronto para ser transformadas, investimento esse que a A. viria a fazer mediante o arrendamento que celebrasse”
Do facto provado sob o n.º 47 da sentença a quo
13. Em momento algum nos podemos permitir concluir e considerar provado que o escritório, “no estado em que ficou é praticamente impossível de obter terceiros interessados no seu arrendamento”. Pois que,
14. O escritório em causa é composto por secretárias e cadeiras, sendo um espaço típico e comum para qualquer empresa de serviços, sejam eles informáticos ou de qualquer outra área e, a única especificidade do espaço tem que ver com o local onde estão colocadas as mesas (tal como resultou evidente dos depoimentos de DD vide depoimento da testemunha DD, registado em ata de 23.01.2024, gravado no sistema habilus com início 09.44.53 e fim às 10.32.40, na concreta passagem desde o minuto 00:06:25 ao minuto 00:07:18 e da testemunha FF (vide depoimento da testemunha registado em ata de 21.11.2024, gravado no sistema habilus com início 14.53.58 e fim às 15:10.10, na concreta passagem desde o minuto 00:12:25 ao minuto 00:12:50).
15. Nenhuma das testemunhas afirmou que o escritório é praticamente impossível de arrendar, como está.
Aliás,
16. O contrato de arrendamento prometido era, apenas de cinco anos de duração e, nos termos desse mesmo contrato – doc. 5 anexo à PI – constava, nos números 6 e 7 da cláusula 8 que as benfeitorias ali realizadas (com exceção das amovíveis) ficariam a pertencer ao imóvel da Recorrida, sendo que a Recorrente não as poderia destruir nem remover.
17. Quer isto dizer que, por acordo das partes, findo o contrato de 5 (cinco) anos, a Recorrida pretendia ficar com aquele nos exatos termos em que ele está, atualmente.
18. A Recorrida pretendia ficar com o imóvel nas condições em que o tem, hoje. Tal só sucede porque de facto tal como está, permite arrendar para outro inquilino e outra atividade.
19. O ponto 47 dos factos provados, deve, em consonância com a matéria apurada, ser considerado não provado.
Do facto provado sob o n.º 48 da sentença a quo, bem como alínea e) dos factos não provados
20. Não corresponde à verdade nem à prova produzida, que o prazo de 90 dias fixado na promessa para a realização das obras, tivesse sido fixado por Recorrente e Recorrida de comum acordo.
21. Veja-se a súmula das declarações do representante legal da Recorrida que o Tribunal a quo descreve na fundamentação da matéria de facto respeitante ao facto provado 48, onde aquele disse que o prazo foi fixado pela própria Recorrida.
22. Em momento algum se lê, neste ou noutro depoimento, que o prazo foi fixado porque a R. entendia que era suficiente para fazer as obras em causa.
23. Aliás, os factos provados sob os pontos 54.º e 55.º da Sentença a quo suportam entendimento precisamente diferente daquele que resulta do facto provado sob o número 48. Isto é,
24. Dos pontos 54 e 55 resulta cristalino e inabalável que foi a Recorrida quem determinou o prazo para a concretização das obras.
25. E neste sentido, é igualmente relevante o depoimento de DD (vide depoimento da testemunha DD, registado em ata de 23.01.2024, gravado no sistema habilus com início 09.44.53 e fim às 10.32.40, na concreta passagem desde o minuto 00:08:20 ao minuto 00:08:54), o qual corrobora as declarações de parte do legal representante da Recorrida, afirmando que a fixação do prazo foi determinada pela Recorrida.
26. Por outro lado, é relevante sublinhar que o facto da Recorrente ter dito e afirmado que não avançaria para a assinatura do contrato se não lhe tivesse sido assegurado que o escritório seria entregue até 28.02.2020, não significa que entendesse que esse prazo era suficiente para realizar as obras.
27. Se a Recorrida não tivesse assegurado – como afirmou a testemunha DD vide depoimento da testemunha DD, registado em ata de 23.01.2024, gravado no sistema habilus com início 09.44.53 e fim às 10.32.40, na concreta passagem desde o minuto 00:08:55 ao minuto 00:09:54 – a promessa de arrendamento não teria sido assinada e a Recorrente procuraria outro espaço.
28. Foi a Recorrida que assegurou que terminaria as obras naquele prazo e celebraria contrato de arrendamento a 28.02.2020, o que não fez. Por conseguinte,
29. A matéria constante do ponto 48, poderá apenas ser dada como provada com a seguinte redação:
O prazo de 90 dias para celebração do contrato de arrendamento (entre 20/11/2019 e 18/02/2020) foi estipulado porque A. assegurou que, até 18/02/2020, fosse possível realizar todas as obras nele (contrato-promessa) acordadas e quis fazer coincidir a data da caducidade do contrato com a do fim pretendido para as obras
E consequentemente,
30. E por outro lado, essencialmente pelo que resulta do depoimento da testemunha DD que aqui se aludiu, a alínea e) dos factos não provados deve ser dada como provada.
31. O que a testemunha disse foi que a Recorrente tinha urgência no espaço; aceitou o prazo de 90 dias que a Recorrida assegurou para entregar aquele mesmo espaço (aliás, a isto mesmo alude a fundamentação da Sentença no que ao depoimento da testemunha se refere, a propósito da matéria provada sob o ponto 49) e, como referiu,
32. Se nessa altura a Recorrida tivesse afirmado que só estaria em condições de celebrar o contrato um ano depois, a Recorrente não teria celebrado a promessa como fez.
33. Neste sentido, deve, pois, tal matéria da alínea e) dos factos não provados ser considerada provada.
Do facto provado sob o n.º 49 da sentença a quo
34. A matéria deste ponto 49 não só é contrária à prova produzida, como é contrária à matéria que o Tribunal a quo considerou provada nos factos descritos sob o ponto 25 – dos quais resulta que só a 28.01.2020 é que, a própria Recorrida, pediu as medidas e marcações das secretárias, elementos que lhes foram entregues a 13.02, ou seja, em menos de duas semanas – bem como a matéria já aludida dos pontos 54, 55 e 56. 35. Aliás, e antes de mais, refira-se que a expressão “obras a mais” inserida no facto é naturalmente imputado à Recorrente, é, desde logo, uma expressão manifestamente conclusiva e que, por si só, não significa que impactasse no desenrolar das obras.
36. Cabia à Recorrida alegar e provar factos que permitissem estabelecer o nexo causal direto com essa conclusão, o que não sucedeu. Efetivamente,
37. É sob os pontos 32 e 35 que aparecem as ditas alterações, sob os quais encontramos menções a ajustamentos absolutamente irrelevantes, como é o caso dos factos sob ponto 32 alínea m); 35 alínea a) e 35 alínea b).
38. Além de que, na verdade, o problema não está no momento em que foram cedidas as medidas e os locais das secretárias, mas sim no momento em que foram pedidas pela Recorrida.
39. O depoimento da testemunha BB em momento algum permite concluir o que o Tribunal a quo extraiu na fundamentação deste facto provado.
40. Como decorre do depoimento (vide depoimento da testemunha BB registado em ata de 21.11.2024, gravado no sistema habilus com início 09.43.30 e fim às 12.40.35, na concreta passagem desde o minuto 00:15:04 ao minuto 00:15:47 e depoimento do legal representante da Recorrida Eng. EE, registado em ata de 23.01.2024, gravado no sistema habilus com início às 11.19.13 e fim às 12.25.20, na concreta passagem desde o minuto 00:40:10 ao minuto 00:41:15), a localização das secretárias em nada impedia a vistoria e, muito menos, a certificação energética do locado que era imprescindível para a celebração do contrato prometido.
41. Motivo pelo qual, o ponto 49 deve, pois, ser considerado não provado.
Do facto provado sob o n.º 51 da sentença a quo, bem como alíneas c) e d) dos factos não provados
42. A descrição do facto 51 é manifestamente redutora e, por isso, incompleta com relação ao que foi apurado pela prova produzida.
43. A perda de interesse que a Recorrente verteu na sua comunicação de 16/06/2020 (fls. 104 dos autos) não decorre da experiência que colheu com a pandemia, mas antes de dois fatores que, aliás, estão bem espelhados naquela comunicação e que foram provados:
- da caducidade automática da promessa de arrendamento;
- do impacto da pandemia
44. Por outro lado, a matéria descrita no ponto 51 não evidencia que o teletrabalho não foi uma decisão da Recorrente e muito menos uma opção, mas sim uma obrigatoriedade imposta por lei.
45. Com o devido respeito, os depoimentos das testemunhas EE e DD mencionados na fundamentação da sentença, são absolutamente coincidentes quanto ao facto do prazo definido pela Recorrida para a celebração do contrato de arrendamento ser inultrapassável para a Recorrente e, a sua inobservância faria a Recorrente perder o interesse no mesmo.
46. Veja-se no que disse o Tribunal a quo na fundamentação da Sentença a propósito dos factos provados 48, 52 e 55 e a propósito do depoimento da testemunha EE,
47. E no depoimento da testemunha DD, a este propósito, quando afirmou - como já vimos – que não teria tido interesse em celebrar o contrato se soubesse que só poderia assinar o arrendamento um ano depois (vide depoimento da testemunha DD, registado em ata de 23.01.2024, gravado no sistema habilus com início 09.44.53 e fim às 10.32.40, na concreta passagem desde o minuto 00:08:55 ao minuto 00:09:54).
48. E sempre seria mais de um ano depois porque, como resultado facto provado sob o ponto 22, a licença de utilização só veio a ser obtida pela Recorrida em 22.01.2021.
49. Sendo que, ainda a mesma testemunha DD, foi claro ao afirmar que a perda de interesse não teria sucedido se a Recorrida tivesse reunido os requisitos para celebrar o contrato prometido no prazo definido (vide depoimento da testemunha DD, registado em ata de 23.01.2024, gravado no sistema habilus com início 09.44.53 e fim às 10.32.40, na concreta passagem desde o minuto 00:11:27 ao minuto 00:12:07).
50. Dito isto e para além de se dever considerar provados os factos vertidos nas citadas alíneas c) e d), o facto provado sob o ponto 51 deve ser alterado, passando a constar o seguinte:
51 – A perda de interesse na celebração do contrato definitivo resultou da A. não ter cumprido o prazo estipulado no contrato promessa, bem como da pandemia e teletrabalho obrigatório que foi determinado por lei e que a Ré teve de cumprir.
De Direito
51. É importante sublinhar o seguinte: a presente apelação deve sempre merecer procedência no que à solução de direito diz respeito, mereça ou não procedência a impugnação da matéria de facto que vimos de expor. Pois que,
52. O caso sub judice assenta numa promessa contratual clara e inequívoca quanto ao alcance que as partes pretenderam fixar ao negócio celebrado e que, aliás, resulta claro e evidente do próprio contrato junto como doc. 5 à PI.
53. Não se pode, pois, a Recorrente conformar com o pretenso novo alcance que o Tribunal a quo quer dar ao contrato em causa, situação que configura –salvaguardando o devido respeito – uma intromissão inaceitável na liberdade contratual das partes.
54. Neste sentido, veja-se Almeida Costa, em Direito das Obrigações, Almedina, Pág 185 e Pires de Lima e Antunes Varela no Código Civil Anotado, vol I Coimbra Editora, 4.ª edição, página 355.
Posto isto, vejamos:
55. Em primeiro lugar, a cláusula 8.ª do contrato promessa configura uma caducidade automática inequívoca, cláusula legítima descrita pelas partes ao abrigo do artigo 330.º n.º 1 do CC.
56. A cláusula 8 da promessa estabeleceu a delimitação temporal da vigência do contrato promessa.
57. A caducidade determinada pelas partes operava e operou automaticamente e ope legis, sem qualquer necessidade de invocação; comunicação ou qualquer outro ato positivo (veja-se neste sentido Supremo Tribunal de Justiça como é disso exemplo o processo n.º 03B4382, disponível em www.dgsi.pt).
58. Quando no dia 16 de junho de 2020 a Recorrente interpelou a Recorrida, não resolveu aquele contrato, pois que, não podia a Recorrente resolver algo que já estava extinto. (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, processo n.º 273/13.9YHLSB.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt “(…) o decurso do prazo de caducidade extingue o direito de cujo exercício se trate)
59. E é isso mesmo que se diz no primeiro parágrafo daquela mesma comunicação da Recorrente, conforme facto provado sob o ponto 5 da Sentença a quo.
Acresce que,
60. Nem no dia 18.02.2020 nem no dia 28.02.2020 estavam verificadas as condições de que as partes fizeram depender a assinatura do contrato prometido, sendo a matéria provada abundante quanto a esta evidência.
61. E atente-se, ao contrário do que sustenta o Tribunal a quo, essas condições não passavam apenas pelo fim das obras do locado (veja-se, a este propósito, o ponto 4 dos factos provados que, sob o sub número 4, reproduz o considerando 9 disposto na promessa de arrendamento anexa à PI como doc. 5).
62. As partes condicionaram a celebração do contrato prometido a quatro condições que reputaram, todas elas, de essenciais:
a) A realização das obras;
b) A aceitação das obras por parte da Recorrente;
c) A licença de utilização e,
d) O certificado energético
63. A Recorrida não cumpriu nenhuma delas no prazo definido.
64. Em segundo lugar, mas também a este propósito, atente-se que prazo de 90 dias não foi determinado por acordo das partes, mas sim por determinação da Recorrida mas,
65. Ainda que tivesse o prazo de 90 dias sido fixado por acordo – o que não foi, como já se expôs no capítulo da impugnação da matéria de facto – a verdade é que a Recorrida sabia, e tinha obrigação de saber – como se demonstra pelos factos provados sob os pontos 52 e 55 – que nesse prazo ela, Recorrida, nunca iria conseguir cumprir os requisitos que as partes reputaram de essenciais para celebrar o contrato prometido.
66. Se se provou que o prazo de 90 dias era insuficiente para o cumprimento desses requisitos, é absolutamente indiferente saber se os pedidos de alteração da Recorrente concorreram ou não para incumprimento desse prazo.
67. Resulta claro e evidente da matéria provada que no momento em que a Recorrida estabeleceu o prazo de 90 dias – ainda que fosse por acordo, o que não foi – sabia e tinha obrigação de saber que não iria ter (i) obras terminadas e aceites pela Recorrente; (ii) licença de utilização e (iii) certificado energético.
68. Ao contrário do que o Tribunal a quo valorizou, o prazo de que dependia a não caducidade da promessa, não era apenas a conclusão das obras, mas sim a sua aceitação por escrito pela Recorrente (vide facto provado sob o ponto 56); a existência da licença de utilização e o certificado energético.
69. Em terceiro lugar e a propósito da perda de interesse e a propósito da comunicação de 16.06.2020 dada como provada sob o ponto 5 da Sentença a quo, a colocação dos trabalhadores da Recorrente em teletrabalho não foi uma decisão da Recorrente, mas sim uma imposição legal ao longo de 2020; 2021 e até 2022, conforme Resolução do Conselho de Ministros n.º 53-A/2020 de 14 de julho; Lei 40-A/2020 de 29 de maio; Decreto-Lei n.º 94-A/2020 que aditou ao Decreto-Lei n.º 79-A/2020 de 1 de outubro o artigo 5.º-A.
70. E a esse propósito, a Recorrente nunca ocultou – aliás, invocou expressamente – a alteração das circunstâncias decorrentes da pandemia, conforme decorre do teor da comunicação de 16 de junho de 2020 provada sob o ponto 5 da Sentença a quo.
71. Alteração essa invocada na Contestação a título de exceção, bem como em sede Reconvencional.
72. E para além disso, ao tempo da comunicação da Recorrente em junho de 2020, os requisitos de que as partes fizeram depender inerentes ao contrato, pelo menos dois deles ainda não se tinham verificado:
a. Licença de utilização e,
b. Certificado energético
73. Ainda que tivesse contemplado o incumprimento da Recorrida após a verificação da caducidade da promessa – não tinha que ficar ad eterno vinculada a um situação contratual que não tinha qualquer previsão imediata de se verificar, sendo que a licença de utilização só veio a ser emitida em Janeiro de 2021!
74. Assim, foi (i) a caducidade da promessa de arrendamento em fevereiro de 2020; (ii) a não verificação dos requisitos – em junho de 2020 – de que as partes tinham feito depender a celebração do contrato e, mormente a licença de utilização e o certificado energético; (iii) a perda de interesse decorrente da alteração das circunstâncias.
75. Em quarto e último lugar, a Recorrente em momento algum incumpriu qualquer contrato ou foi responsável pela não verificação dos requisitos de que ambas as partes fizeram depender a assinatura do contrato prometido, pelo que, não pode, pois, ser condenada a indemnizar a Recorrida. Até porque,
76. Mesmo que existisse a obrigação de indemnizar, não é verdade que a Recorrida estivesse a ser ressarcida por danos em que não teria incorrido se não tivesse celebrado o contrato, por duas razões: (i) a Recorrida tinha um prazo para celebrar o contrato prometido, não tendo cumprido esse prazo, motivo pelo qual não lhe assiste o direito de ser ressarcida por algo que não cumpriu; (ii) a Recorrida colocou os imóveis no mercado de arrendamento com a perspetiva de investir, para arrendar.
77. Tal significa, pois, que não está verificado o requisito de que a lei faz depender a atribuição de uma indemnização pelo interesse contratual negativo, na medida em que não há efetivo dano da Recorrida.
Em resumo:
78. O prazo que a Recorrida determinou para a celebração do contrato de arrendamento, atentos os requisitos determinados pelas partes como essenciais para o contrato prometido, era impossível de cumprir e isso não era culpa da Recorrente;
79. Caducado o contrato de forma automática, no dia 16.06.2020 ainda não se tinham verificado os requisitos de que as partes fizeram depender a celebração do contrato prometido e,
80. Foi nessa altura que a Recorrente invocou junto da Recorrida a perda de interesse decorrente da caducidade da promessa; da inexistência dos requisitos para a celebração do contrato e, ainda, a alteração das circunstâncias decorrentes da pandemia.
81. A Recorrida só veio a obter a licença de utilização – essencial para celebrar o contrato prometido – mais de seis meses depois da Recorrente ter comunicado a perda de interesse e, cerca de um ano após o prazo de caducidade da promessa de arrendamento. Por conseguinte,
82. Não há, pois, incumprimento da parte da Recorrente nem, consequentemente, qualquer dever de indemnizar a Recorrida seja a que título for.
Também a A. contra-alegou, opondo-se à procedência do recurso da A.
Objeto do recurso:
- da impugnação da matéria de facto pela A. e pela Ré;
- do incumprimento do contrato de promessa;
- das consequências de tal incumprimento.
FUNDAMENTAÇÃO
Fundamentos de facto
Em primeira instância foram dados como provados os factos seguintes:
1 - A..., S.A., tem o NIPC ... e tem por objeto a promoção e gestão imobiliária, compra de imóveis para revenda, atividades de arquitetura, engenharia e técnicas afins e construção civil – fls. 28v. (A).
2 - B..., Unipessoal, Lda., tem o NIPC ... e tem por objeto a conceção, desenvolvimento, fornecimento e documentação de programas informáticos (software) normalizados (não realizados por encomenda). Inclui a tradução e a adaptação de programas informáticos normalizados (não realizados por encomenda) para um determinado mercado, por conta própria. Conceção, desenvolvimento, modificação, teste e assistência a programas informáticos (software), de acordo com as necessidades de um cliente específico. Inclui programação de sistemas, de aplicações, de bases de dados e de páginas Web. Consultadoria em equipamento, programas informáticos e outras tecnologias da informação. A consultadoria consiste na análise das necessidades e problemas dos utilizadores, pesquisa da melhor solução, planeamento e conceção de sistemas de computadores que integram equipamento, programas informáticos e tecnologias da informação para satisfazer as necessidades de um cliente específico. Compreende o fornecimento de outras aplicações especializadas de telecomunicações, como: rastreio de satélites, telemetria de telecomunicações e exploração de estações de radar; exploração de estações terminais de satélites e meios associados, operacionalmente ligadas com um ou mais sistemas de comunicações terrestres; fornecimento de acesso à Internet através de ligações entre o cliente e o ISP (fornecedores de serviços de Internet), não possuído ou controlado pelo ISP, tal como, acesso comutado à Internet; fornecimento de serviços de telecomunicações através de ligações já existentes, incluindo serviços VOIP; fornecimento de acesso à Internet e ao telefone em locais abertos ao público; e revendedores de telecomunicações (isto é, compra e revenda de capacidade de ligação sem fornecimento de serviços adicionais) – fls. 33 (B).
3 - Por escrito particular datado de 20.11.2019, A..., S.A., como Promitente Senhoria e Primeira Outorgante, e B..., Unipessoal, Lda., como Promitente Arrendatária e Segunda Outorgante, foi celebrado o “Contrato-Promessa de Arrendamento com Prazo Certo para Fins não Habitacionais” constante de fls. 39v./42, com as cláusulas seguintes (ao que mais interessa):
1.ª e 2.ª – A Promitente Senhoria promete dar de arrendamento à Segunda Outorgante as frações autónomas designadas pelas letras A, B. C, D e H, correspondentes aos nºs. 0.1A, 0.2A, 0.3A, 0.4A e 0.4B, destinadas a comércio e todas sitas no piso 0 do Prédio urbano sito na Rua ... e Rua ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro sob o n.º ... e inscrito na matriz predial urbana da União de Freguesias ... e ... sob o artigo ....
2.ª-1. – As referidas frações autónomas que a Segunda Outorgante promete tomar de arrendamento são destinadas a escritórios para o desenvolvimento da atividade da Segunda Outorgante, designadamente desenvolvimento de software e soluções na área das tecnologias de informação, não podendo dar-lhe outro destino ou uso sem o consentimento da Primeira Outorgante, prestado por escrito.
2ª-2. – As partes acordam e estabelecem desde já que o Contrato de Arrendamento definitivo a celebrar entre ambas será feito integralmente de acordo com a Minuta do Contrato de Arrendamento que se junta como ANEXO ao presente contrato.
3ª-1. – O Contrato de Arrendamento será celebrado pelo prazo de 5 anos com início no primeiro dia do mês subsequente ao da entrega do imóvel pela Primeira Outorgante à Segunda Outorgante após a conclusão e aceitação das obras melhor descritas no ANEXO II junto à minuta do referido contrato definitivo, nos termos e condições aí melhor definidas e acordadas, e após a emissão da competente Licença de Utilização.
3ª-2. – As obras são a cargo e expensas da Primeira Outorgante e Senhoria.
4ª-1. e 5ª – A renda mensal corresponderá a € 8.676,00+IVA, devida até ao dia 8 de cada mês.
4ª-2. – Nos primeiros seis meses a renda total mensal é de € 3.876,00.
4ª-6. – A renda será atualizada anualmente, em janeiro de cada ano, de acordo com os fatores de atualização aplicáveis aos arrendamentos urbanos não habitacionais, ou, na falta, pelo índice da inflação do INE do ano anterior.
5ª – Na data da assinatura do presente contrato-promessa de arrendamento são pagas pela Segunda Outorgante à Primeira as rendas relativas aos dois primeiros meses de vigência do contrato prometido, no montante global de € 7.752,00+IVA, dando a Primeira Outorgante a necessária quitação através da emissão do correspondente recibo.
8ª – O presente contrato-promessa de arrendamento vigora pelo prazo de 90 dias a contar da data da assinatura e caduca automaticamente no seu termo caso não se verifiquem as condições ora assumidas pelas outorgantes e não seja celebrado o contrato de arrendamento definitivo.
9ª-1. – No caso de incumprimento da promessa por culpa imputável à Primeira Outorgante, fica esta obrigada a devolver à Segunda o montante que lhe foi entregue na assinatura do presente documento e referido na cláusula 5ª, ficando ainda a Segunda Outorgante desobrigada de assinar o contrato prometido.
9ª-2. – No caso do incumprimento da promessa ocorrer por culpa imputável à Segunda Outorgante, fica a Primeira Outorgante desobrigada de assinar o contrato prometido, ficando ainda perdido a favor desta o montante que lhe foi entregue na assinatura do presente documento e que está mencionado na cláusula 5ª (C).
4 - Nos Considerandos que antecedem o clausulado do Contrato-Promessa as partes adiantam (ao que mais interessa):
1.º - As Parte Outorgantes reconhecem que os imóveis carecem da realização de obras para afetação ao fim a que se destinam no âmbito da atividade que a Segunda Outorgante ali desenvolverá, ou seja, serviços/escritórios – n.º 6.
2.º - Essas obras são essenciais e constituem condição para celebração e execução do arrendamento prometido – n.º 7.
3º - Essas obras deverão ficar concluídas até dia 28/02/2020 – n.º 8.
4º - O contrato de arrendamento prometido deverá ser celebrado no prazo máximo de 15 (quinze) dias após aceitação das referidas obras por parte da Segunda Outorgante sendo ainda condição essencial a emissão da competente Licença de Utilização pela Câmara Municipal ... e dos Certificados Energéticos de cada fração autónoma – nº 9 (D).
5 - A ora Ré enviou, a 16/06/2020, à ora A. a carta de fls. 104, do seguinte teor:
“Caducada que está a promessa de arrendamento celebrada a 20/11/2019, vimos solicitar a V.ª Exas. o favor de nos permitirem o acesso aos vossos imóveis em causa, a fim de ser possível reaver o mobiliário pertença da B... ali depositado.
Efetivamente e já após ter operado a caducidade da promessa de arrendamento, o contexto económico alterou-se de forma drástica, levando a B... a reestruturar toda a sua operação – não só em Portugal como também noutros países – de forma a permitir a sua viabilidade e solvabilidade.
Efetivamente a B... não é imune aos impactos que o contexto pandémico provocou em Portugal e no mundo em geral e que provocou a retração do mercado a vários níveis e nos diversos clientes da empresa. Ocorre ainda que as perspetivas de curto e médio prazo apontam para um agravamento desse contexto e, com isso, efeitos devastadores para a generalidade da atividade económica. Nesta medida, solicitamos pois a v/melhor compreensão e disponibilidade para a retirada do mobiliário em causa, considerando pois que nos termos da cláusula 8.ª da promessa de arrendamento celebrada a 20/11/2019, tal promessa já havia caducado por culpa não imputável à B... no dia 28/02/2020, tendo também e por isso a B... perdido o interesse no negócio (E).
6 - A A. respondeu com a carta de 01/07/2020 de fls. 104v./106, na qual: a) considera sem fundamento considerar caducado o contrato-promessa de arrendamento, face à lei e ao relacionamento entre as partes após os 90 dias de caducidade do contrato; b) não aceita os efeitos da pandemia como fundamento para alteração da base contratual (F).
7 - A Ré deu resposta a esta carta com a de fls. 108 datada de 08/07/2020 na qual reitera a resolução do contrato por culpa da A... (G).
8 - A ora Ré B... enviou à ora A. A... o email de fls. 63[1], datado de 13/02/2020, a reconhecer a necessidade de fazer um aditamento ao contrato-promessa por forma a prorrogar o seu prazo de 90 dias (H).
9 - Na discussão e celebração do Contrato-Promessa houve intervenção da mediadora imobiliária “C..., Lda.”, NIPC ..., com sede no ..., ..., freguesia ..., Lisboa (I).
10 - Foi esta mediadora imobiliária quem angariou a Ré como interessada no arrendamento do local e, como tal, a apresentou à A. e, após o contrato-promessa, continuou a intervir, a colaborar e mediar as relações entre A. e Ré durante a fase da realização das obras até 13.03.2020 pelo menos (J).
11 - As obras a realizar pela A. tinham por objeto o espaço de 723 m2 das cinco frações, em bruto, e consistiam na sua transformação, adaptação, equipamento e acabamento desse espaço, como se fosse uma empreitada na modalidade “chave na mão” e pronta a utilizar, de modo a que a Ré não tivesse se não de instalar as mesas e as cadeiras e colocar os seus empregados a trabalhar (K).
12 - Prevendo 100 postos de trabalho sentados em ambiente “espaço aberto”, cada um deles dotado de abastecimento próprio e autónomo de corrente elétrica, acesso telefónico e internet (L).
13 - Previa, também, três salas de reuniões, sendo uma para dez pessoas sentadas e duas outras para cinco pessoas cada uma, igualmente sentadas, dotadas, igualmente, de abastecimento próprio de corrente elétrica, acesso telefónico e internet (M).
14 - Previa, ainda, salas de bastidores, receção, zona de lazer, instalações sanitárias completas masculinas, femininas e para deficientes, e uma copa com banca de cozinha equipada com frigoríficos, micro-ondas e máquina de lavar louça (N).
15 - Tudo com pisos técnicos e a implantação que resulta da planta cuja cópia consta de fls. 53, e com as correspondentes redes de AVAC (aquecimento, ventilação e ar condicionado), de eletricidade, iluminação e luminárias, telecomunicações e internet, devidamente acabado e pronto a utilizar (O).
16 - E tudo, finalmente, de acordo com o desenho, o traçado, o modelo de organização e distribuição das divisões interiores – entrada e receção, salas de trabalho, salas de reuniões, salão polivalente, vestiários e casas de banho, copa e refeitório – pensados e impostos pela Ré de modo a permitir-lhe, considerando a específica atividade que para aí tinha em vista, a melhor e mais rentável forma possível de utilização do espaço existente, ou seja, o melhor layout por ela pensado e desejado para si própria, à sua medida e à medida do seu modelo de funcionamento interno (P).
17 - A 10.03.2020, a Ré enviou à A. o email de fls. 68 a pedir a realização dos trabalhos de fls. 68v. (Q).
18 - No dia 16.03.2020, a Ré entregou no local as mesas, secretárias e cadeiras (R).
19 - A A. tinha cedido à Ré, cumprindo o n.º 2 da cláusula 5.ª do Contrato-Promessa de Arrendamento, desde novembro (inclusive) de 2019, devidamente mobilada, com água e eletricidade, uma sua fração predial na Rua ..., composta por duas salas e instalações sanitárias, com 150 m2, onde esta colocou os seus trabalhadores e passou a desempenhar a sua atividade até março de 2020 (S).
20 - Nesse período de novembro (inclusive) de 2019 ao final de março de 2020, a A. pagou a água e a eletricidade consumidas pelos serviços da Ré nesta fração e fez, por sua conta, a limpeza às instalações (T).
21 - A licença de utilização só foi obtida pela A. a 22/01/2021 – doc. de fls. 500 (U).
22 - A Ré nunca chegou a ocupar o local (V).
23 - A A. nunca acedeu a assinar o aditamento de prorrogação do contrato-promessa que a Ré e a Imobiliária lhe propuseram no documento de fls. 63 (X).
24 - Por consenso entre A. e Ré, esta foi dispensada de prestar, no início da execução do contrato definitivo, a garantia do n.º 8 da cláusula 4.ª do Contrato-Promessa e de pagar as rendas referidas na cláusula 5.ª.
25 - A junção das cinco frações num espaço único com 723 m2, implicava a alteração da propriedade horizontal e, subsequentemente, a emissão de uma única licença de utilização.
26 - A A., logo a seguir à assinatura do contrato-promessa, iniciou os vários projetos necessários para a execução das obras.
27 - A Ré acompanhou a execução dos projetos e das obras e, ao longo das mesmas, foi prestando à A. as informações de pormenor e de acabamento adequadas às suas necessidades, de que necessitava, e não previstos no contrato, de modo a poder obter-se o resultado final pretendido por aquela primeira.
28 - Durante a execução das obras, a A. teve de introduzir, a pedido da Ré, alterações nas obras em curso, adaptando-as e conformando-as às indicações que ia recebendo desta.
29 - A A. pediu à Ré, a 28.01.2020, as medidas e a marcação das secretárias de que dependia a realização dos trabalhos contratados.
30 - Apenas a 13.02.2020, a Ré forneceu à A. a marcação no piso da localização e da medida das várias mesas de trabalho e reunião, a localização das várias salas de reunião e das várias televisões.
31 - A 11.02.2020, a A. e a Ré concordaram na referência dos eletrodomésticos (quatro micro-ondas, duas máquinas de lavar louça, duas misturadoras e dois frigoríficos) e que seria a A. a fornecer mediante o pagamento de € 2.850,00 (+IVA).
32 - No dia 13.02.2020, a Ré e a A. reuniram-se em obra, tendo acordado, a pedido da primeira:
a) a alteração da planta das instalações;
b) alterações na copa e na zona de lazer;
c) anulação de uma porta dupla existente, em vidro;
d) alteração da iluminação da zona de lazer e copa;
e) o número de tomadas por cada posto de trabalho e o encaminhamento dos respetivos cabos;
f) as medidas das secretárias;
g) a marcação da localização de cada conjunto de secretárias e o espaço entre elas, bem como os corredores e a iluminação entre as secretárias;
h) a localização dos meeting points grandes e as tomadas de cada um deles;
i) a localização das tomadas das salas de reuniões pequenas;
j) a localização das tomadas da sala de reuniões grande na calha da mesa e na caixa de pavimento;
k) a execução de uma rampa para acesso a deficientes;
l) a execução de uma estrutura perimetral na envolvente do teto das salas de reunião, com 120x60 mm e pilares de 60x60 mm, para suportar o teto;
m) a sala ficava com puxadores na vertical e com a estereofonia acordada.
33 - Não foi assinado, no final de fevereiro de 2020, um aditamento ao contrato-promessa a prorrogar o prazo e data da cláusula 8.ª por a A. ter entendido que o mesmo era desnecessário uma vez que se esperava que fosse celebrado o contrato definitivo num curto espaço de tempo.
34 - No dia 04.03.2020, a Ré pediu à A. uma proposta para os espelhos dos lavatórios dos WC, que esta lhe enviou no valor de € 189,00 (+IVA).
35 - A 06.03.2020, a Ré e a A. reuniram em obra tendo acordado, a pedido da primeira, no seguinte:
a) a rampa de acesso à copa seria para pintar na cor branco nos dias 13 e 14 de março;
b) orçamentariam espelho para WC feminino com a largura do lavatório e altura até à divisória, espelho WC masculino da largura dos lavatórios e altura igual ao espelho WC feminino, espelho WC deficientes da largura de uma lateral do lavatório e altura igual aos restantes;
c) a secretária e mesas das salas de reunião seriam entregues pela Ré no dia 16.03.2020, com montagem da parte da manhã, e o eletricista iria da parte da tarde dar início aos trabalhos de montagens das instalações das mesmas, com a duração prevista de 4 dias;
d) o Envoy ficaria com 1 tomada + 1 RJ45 à altura da tomada existente afastada 2 m da existente;
e) o ponto de alimentação para a publicidade ficaria no sítio onde estava, com ligadores;
f) o ponto de alimentação para retroprojetor ficaria onde estava, com ligadores;
g) os cabos para o bastidor desceriam na parede e ficariam no piso técnico com fichas;
h) seria verificada a localização do ponto de encontro para as plantas de emergência;
i) os trincos das portas de emergência ficariam conforme amostra em obra e com o puxador do exterior inoperante.
36 - A 09/03/2020, a Ré adjudicou à empresa “D...” o fornecimento e a instalação do sistema e equipamentos de controlo e registo de acessos ao local em causa.
37 - E no seguinte dia 10 pediu a à A. que lhe apresentasse um orçamento para a instalação de cablagem necessária para a instalação e funcionamento do referido sistema de controlo de acessos.
38 - A A. apresentou um orçamento de € 470,00 (+IVA), aceite pela Ré, e executou os referidos trabalhos depois de 13/03/2020, e que a Ré aceitou.
39 - A 10.03.2020, a A. entregou à Ré, a pedido desta, uma autorização escrita para a Ré requerer para o local a ligação de água e a instalação do respetivo contador.
40 - Por causa da epidemia de saúde pública instalada no País, a partir de início de abril de 2020, a Ré colocou em regime de teletrabalho, a partir das suas próprias casas, os trabalhadores que tinha instalados na fração referida em 19 dos Factos Provados.
41 - Com a carta de fls. 108, datada de 08.07.2020, a Ré confirmou a recusa definitiva em assinar o contrato de arrendamento definitivo, de ocupar o local que prometera arrendar, desinteressando-se dele.
42 - A A. gastou no projeto de águas e esgotos, realizados por técnicos especializados, € 2.000,00, e gastou nos projetos de arquitetura e de segurança contra incêndios € 2.000,00.
43 - Mandou executar para as mesmas obras a técnicos externos os projetos de eletricidade e de telecomunicações, em que gastou € 2.460,00.
44 – E mandou executar, igualmente adaptado às mesmas obras, e a técnicos próprios, o projeto AVAC (aquecimento, ventilação e ar condicionado) no que gastou € 2.500,00.
45 - Gastou, ainda, os valores referidos nos artigos 109.º, 111.º a 139.º, 141.º, 141.º-A, e 144.º a 151.º da petição, no valor total de 201.367,70.
46 - Se não tivesse celebrado o contrato-promessa não teria tais gastos.
47 - O local prometido arrendar pela A. à Ré, dadas as obras feitas para sua adaptação à utilização pretendida pela Ré, no estado em que ficou é praticamente impossível de obter terceiros interessados no seu arrendamento.
48 - O prazo de 90 dias para celebração do contrato de arrendamento (entre 20.11.2019 e 18.02.2020) foi estipulado porque A. e Ré previam que, até 18.02.2020, fosse possível realizar todas as obras nele (contrato-promessa) acordadas e quiseram fazer coincidir a data da caducidade do contrato com a do fim pretendido para as obras.
49 - O prolongamento das obras para além de 18.02.2020 resultou das alterações, obras e trabalhos a mais, do atraso na marcação dos lugares para as mesas e cadeiras, no atraso da entrega das mesas e cadeiras (só feito a 13.02.2020) e porque só após a entrega das mesas e cadeiras a A. podia concluir a execução das redes de eletricidade e telecomunicações e aplicação do piso térmico.
50 - A A. confiou que a Ré, ao continuar a cooperar na execução das obras depois de 18.02.2020, sem invocar a caducidade, este prazo não era impeditivo para esta Ré de logo que as obras estivessem concluídas, de celebrar o contrato definitivo.
51 - O desinteresse da celebração do contrato definitivo resultou de a Ré, pela experiência que colheu na pandemia com a colocação de trabalhadores em teletrabalho, ter decidido colocar todos os trabalhadores que estava previsto virem trabalhar para o local prometido arrendar no mesmo regime de teletrabalho.
52 - A obtenção da licença de utilização era impossível até 18.02.2020, por demorar mais de um mês a obter.
53 - As obras foram concluídas pela A. quatro ou cinco dias depois de a Ré ter entregue no local as mesas, secretárias e cadeiras, que teve lugar a 16.03.2020.
54 - Foi a A. quem propôs a celebração do contrato-promessa e determinou o prazo necessário para a concretização das condições necessárias à celebração do contrato de arrendamento determinantes da fixação do prazo de vigência daquele contrato-promessa.
55 - A A. sabia ou devia saber, quando celebrou o contrato-promessa, dado que é uma empresa de construção civil com longa prática, o tempo necessário para execução das obras, da obtenção da licença de utilização, do certificado energético e do demais necessário à outorga do contrato prometido.
56 - No âmbito do contrato-promessa as partes acordaram, de forma expressa, que o início da execução do contrato prometido ficava condicionado à conclusão das obras e, também, à aceitação das mesmas, por escrito.
57 - A Ré só colocou os seus trabalhadores em teletrabalho porque foi obrigada a isso, por necessidade de os proteger sanitariamente.
58 - A Ré celebrou o contrato-promessa de arrendamento para ter local de trabalho para os cerca de 100 trabalhadores que pretendia contratar para Aveiro, não tendo previsto nem podendo prever que a pandemia os obrigava a teletrabalho, impedindo-os de trabalhar durante um período no local prometido arrendar.
59 - Se a Ré soubesse que não poderia colocar no espaço prometido arrendar os seus trabalhadores em consequência da pandemia não teria celebrado o contrato-promessa com a A.
60 - A Ré colocou e tem no local prometido arrendar mesas, secretárias e cadeiras que importaram para a Ré num custo de € 22.365,88.
61 – A Ré fez à A. o pedido de entrega das secretárias e cadeiras, por cartas registas com a/r datadas de 16.06.2020 e de 08.07.2020, não tendo a A. respondido a estas cartas.
62 – A A., a 23.01.2024, ainda não tinha vendido, arrendado ou cedido o gozo do imóvel objeto dos presentes autos a terceiro, a título oneroso ou gratuito.
Foram dados como não provados os factos seguintes:
a) a A. teve, também, a pedido da Ré, de executar obras novas não previstas no contrato que condicionavam as contratadas;
b) as obras foram colocadas à disposição da Ré pela A. quatro ou cinco dias depois de a Ré ter entregue no local as mesas, secretárias e cadeiras, que teve lugar a 16.03.2020;
c) o prazo de caducidade fixado no contrato-promessa para celebração do contrato prometido era, na intenção das partes, essencial, inultrapassável e operava automaticamente;
d) a A. sabia que, ultrapassado o prazo, a Ré deixava de ter interesse no arrendamento do local;
e) se a Ré tivesse sido devidamente esclarecida pela A. de que a verificação dos requisitos para a assinatura do contrato de arrendamento nunca se verificariam antes de decorrido quase um ano, nunca teria aceite a proposta para celebrar o contrato-promessa.
*
Iniciamos a apreciação do recurso pela impugnação da matéria de facto apresentada no recurso da A.
Entende a A. que devem ser aditados à matéria de facto provada os factos alegados nos arts. 77.º a 79.º da pi que foram impugnados pela Ré e têm a seguinte redação:
77.º
No dia 13 de março, mediante prévio acordo com a A. e com a Ré, a mediadora referida no art. 28.º enviou àquela o texto do contrato de arrendamento para assinar, com a nota de que faltava a Licença de Utilização e o Certificado Energético, e perguntando-lhe como costumava resolver a situação e mencionando a vermelho as partes a retirar, uma vez que o imóvel era aceite já com as obras feitas, deixando de fazer sentido mencioná-las (doc. 19).
78.º
No dia 17 de março, a A. informou a Ré de que iria “avançar com as devidas correções ao contrato em vigor a partir do dia 1 de Março” e de que, devido à crise de saúde pública que estávamos a atravessar, as entidades públicas e privadas encontravam-se com os procedimentos suspensos, pelo que a Licença de Utilização e o Certificado Energético seriam anexados ao contrato logo que fosse possível (mesmo doc.).
79.º
A Ré recebeu o e-mail e a comunicação referidos no artigo anterior e com isso se conformou.
Como veremos, face aos factos já dados como provados, afigura-se-nos que a questão de direito prescinde de outra factualidade acessória. O que a A. refere na conclusão 8.ª – que estes novos factos comprovam o relacionamento entre as partes muito para além do prazo da cláusula 8.ª do contrato de promessa – já está sobejamente demonstrado (vejam-se os pontos dados como provados em 17, 18, 34, 35, 36, 37, 38).
Porém, em cumprimento da obrigação legal relativa à dupla jurisdição em matéria de facto, consideraremos, em primeiro lugar, o doc. para o qual remetem estes artigos da pi:
O doc. em causa foi remetido aos autos no mesmo dia que a consultora imobiliária, AA, foi ouvida em audiência (20.11.2023), e dele resulta que, da parte da Ré, e subscrito pela sua funcionária CC, no dia 11.03.2020, foi remetido o mail em apreço com o seguinte conteúdo:
Cara AA,
No seguimento do meu telefonema, aqui fica as notas sobre o contracto:
- amarelo: dados a preencher
- vermelho: partes a retirar (uma vez que o imóvel é aceite já com as obras feitas, deixa de fazer sentido discriminá-las)
Obrigada!
E isto, em resposta ao mail que aquela AA lhe havia remetido nesse dia e que constitui o doc. 19 junto com a pi, com o seguinte teor:
Deste mesmo doc. 19 consta ainda, datado de 17.3.2020, um mail remetido à Ré (a funcionária CC), por BB, engenheira civil funcionária da A., com o seguinte conteúdo:
Nas suas contra-alegações de recurso, a Ré não escamoteia esta troca da correspondência eletrónica, mas o facto é que nem destes mails resulta ter a Ré aceite que o contrato de arrendamento fosse efetuado sem terem sido emitidos a licença de utilização e o certificado energético, nem os depoimentos das testemunhas AA e BB corroboram a ideia de que a Ré tenha aceite celebrar o contrato de arrendamento sem estarem preenchidos esses requisitos legais e nem isso resulta da falta de resposta ao mail transcrito por último.
Sendo assim, apenas se dá como provado o teor destes mails, que passam a constituir o facto provado 63.
Pretende, ainda, a A. se dê como provado o teor dos arts. 80.º, 81.º, 84.º e 84.º-A da sua pi, com a seguinte redação:
80º.
No dia 9 de abril, a A. enviou à Ré, mediante prévio acordo com esta, o certificado emitido pelo LIQ referente à instalação elétrica da loja, bem como autorização para que ela pudesse pedir a energia em seu próprio nome (doc. 20),
81.º
… e solicitava que a Ré procedesse aos pedidos de ligação de água e luz definitivos, para que lhe fosse possível avançar com o arranque e os ensaios dos equipamentos de ar condicionado e ventilação, e concluir a certificação energética da loja (mesmo doc.).
84.º
No dia 23 de abril, a A. comunicou à Ré que, atendendo a que a curto prazo não estava previsto esta ter autorização para avançar com os pedidos de energia e água e uma vez que a energia definitiva era primordial para ela avançar com o arranque das máquinas de AVAC e ensaios para certificação energética, propunha que tais pedidos fossem feitos em seu próprio nome, sendo posteriormente averbados e efetuado encontro de contas com os custos associados (doc. 21).
84.º-A
A Ré deu o seu acordo ao referido no artigo anterior.
O teor dos docs. 20 e 21 juntos com a pi não foram impugnados pela Ré que apenas coloca em causa a referência ao segmento “deu o seu acordo”.
É o seguinte o conteúdo do doc. 20 (mail de 9.4.2020, de BB, funcionária da A., para CC, funcionária da Ré):
Não resulta do depoimento de BB que tenha existido acordo prévio entre as partes sobre o envio deste mail e, menos ainda, que a falta de resposta da Ré significa um acordo tácito com eficácia ex tunc para tal efeito.
De modo que apenas se pode dar como provado, em 64, o teor do mail agora acabado de transcrever.
Quanto ao mail de 23.4.2020, de BB para CC, também o mesmo se acha junto ao processo e consta como doc. 21, apresentado com a pi., com o teor seguinte:
A testemunha BB afirmou expressamente não ter sido dada resposta a este mail.
Assim, apenas se dá como reproduzido o teor deste mail, como facto 65.
Cabe, agora, apreciar a impugnação de facto apresentada pela Ré.
Considera a Ré que não pode ser dado como provado, em 24, que a garantia prevista na cláusula 4.ª/8 e o valor previsto na cláusula 5.ª do contrato de promessa – a Ré entregaria à A., na data da assinatura daquele contrato de promessa, os dois primeiros meses da renda relativa ao arrendamento que celebrariam no futuro, no valor de € 7.752, 00, mais IVA – não tendo sido entregue pela Ré – e nisso não existem dúvidas – que o não foram por ter havido acordo entre A. e Ré.
A questão parece-nos despicienda, posto que a garantia descrita em 4.ª /8 estava aí prevista apenas para a data do início da execução do contrato de arrendamento, que nunca chegou a ser concretizado e, quanto às rendas, a Ré não alegou que as tivesse entregue antecipadamente.
De modo que, com ou sem acordo entre as partes, é um facto que a Ré não prestou aquela garantia e não entregou o valor antecipatório em causa e nenhuma das testemunhas ou partes afirmou ter existido acordo nesse sentido.
De modo que o ponto 24 passa a ter a seguinte redação:
24 – A Ré não prestou a garantia referida na cláusula 4.ª/8 e nem efetuou o pagamento das rendas mencionadas na cláusula 5.ª do contrato de promessa.
Sobre o ponto 46 dado como provado e as despesas tidas pela A. com a preparação do espaço – cinco frações convertidas em uma – a fim de o adaptar aos serviços da Ré.
De facto, não há dúvida de que a A. não tinha concluído o acabamento dessas frações pois, como afirma em contra-alegações de recurso, é prática comum, neste específico mercado de arrendamento de locais para escritórios ou serviços (como para o comércio em geral), o proprietário, ao concluir a construção de um edifício, mantém o interior do local em tosco para permitir a sua adaptação aos gostos e às necessidades do futuro ou futuros interessados arrendatários que o procurem, acrescentando na página seguinte, terem, neste caso, as partes decidido pela seguinte hipótese: faz o senhorio as obras de que o interessado necessita e lhe pede, e paga-as, caso em que a renda será outra, naturalmente mais alta, na medida em que a sua função natural é remunerar o investimento do senhorio que, nesse caso, inclui também o valor das obras de adaptação.
É, pois, evidente que, estando a obra em tosco, a A., pretendendo arrendar o espaço, das duas uma: ou não fazia obra alguma e permitia o acabamento ao eventual inquilino, cobrando-lhe renda mais baixa; ou, querendo arrendar ou vender os espaços, sempre teria que os concluir, mormente em termos de acabamento das paredes (como se vê da lista de obras que consta do anexo II (cláusula 6.ª/1), pintura do teto, wc’s completos (com rede de abastecimento de água e esgotos, revestimento de paredes/pavimento cerâmico, sanitários, misturadora, descargas sanita e urinóis), copa (rede de abastecimento de água e esgoto para banca, armário e bancada, lava-loiça e misturadora), ar condicionado e ventilação, rede elétrica, luminárias e iluminação de segurança, etc…
De modo que não é exato afirmar que a A. não teria tido os gastos mencionados referidos em 46 se não tivesse celebrado o contrato de promessa com a A.
O que é exato é dizer-se que (e esta será a redação do ponto 46): as frações mencionadas no contrato de promessa encontravam-se em tosco e, por isso, as partes consignaram no contrato de promessa os considerandos 6 e 7 e fixaram a cláusula 6.ª/1, razão pela qual a A. efetuou as despesas mencionadas nos pontos anteriores.
A Ré também impugna o ponto 47 e este, valha a verdade, e sem prejuízo do respeito devido, é incompreensível, dado o seu caráter absolutamente conclusivo. Cabe questionar: o que se pretende dizer quando se afirma ser praticamente impossível obter terceiros interessados no arrendamento?
Com efeito, poderia questionar-se se se trataria de um facto afirmar que é possível arrendar o espaço, apesar das obras feitas ou, ao invés, que é impossível arrendá-lo, mas afirmar-se praticamente impossível deixa-nos na dúvida sobre se é ou não possível o arrendamento. Porém, mais do que isso, o que consta em 4, e vinha já da pi, é a ausência da razão por que será praticamente impossível obter no mercado alguém interessado em arrendar um espaço que já está concluído e apresentará, ao que tudo indica, boas instalações e nunca anteriormente foi ocupado.
A este respeito responderam os funcionários da A., BB e FF. Ambos disseram que, até à data, a A. não conseguiu arrendar o espaço por estar adaptado às necessidades anteriormente expressas pela Ré mas, convenhamos, estes depoimentos são insuficientes para se afirmar que o espaço – mesmo com a grande dimensão que agora terá – não será arrendável nunca.
Em primeiro lugar, nenhum mediador imobiliário ou estudo de mercado imobiliário foi inquirido ou apresentado que, em concreto, tenha referido tal impossibilidade e as razões da mesma. Não foram indicadas testemunhas – por ex., pretensos interessados que visitaram o local – que viessem afirmar que as instalações, como se encontram, não são prestáveis para qualquer tipo de atividade de serviços, ainda que se tenham de fazer estas ou aquelas alterações e, menos ainda, o valor necessário para as alterações e quais.
Depois, convém no esquecer que o contrato de arrendamento celebrado com a Ré tinha como duração um prazo de cinco anos e que, apesar de este poder ser renovável, também poderia não o ser, não se nos afigurando crível que uma empresa promotora e gestora imobiliária como a A. pretendesse apenas obter lucro do espaço, em termos de arrendamento, para tal período limitado no tempo, e se desinteressasse do futuro do mesmo (correspondente à reunião de cinco frações) para depois daqueles 60 meses. Nem sequer o ganho resultante das rendas correspondentes a estes cinco anos expectáveis (nunca saberia se se operaria a renovação do contrato) se nos afigura compensar o investimento inicial que a A. alegou ter despendido nas obras em apreço sem que, depois disso, o local pudesse vir a ser arrendado, ou mesmo vendido (possibilidade que também não será de descartar, visto que a A. despendeu dinheiro na melhoria de algo que se mantém no seu património e que pode muito bem – o que se acha altamente provável – ser agora alienado, por muito mais do que o seria em 2019, a outrem).
Sendo assim, desde logo por se tratar de uma conclusão e não de um facto e, depois, por se não achar reunida qualquer prova dessa conclusão, eliminamos o ponto 47 dos factos provados.
A Ré também coloca em causa o ponto 48 que refere que o prazo de 90 dias para celebrar o prazo de arrendamento foi estipulado porque ambas as partes previam que, até 18.2.2020, estariam feitas as obras e queriam fazer coincidir o prazo de caducidade do contrato com o fim das mesmas.
É, desde logo, importante, verificar o que consta do contrato de promessa a este respeito:
Primeiro, nos considerandos iniciais, as partes consignaram que as obras deveriam ficar concluídas até 28.2.2020 (ponto 8 da primeira p. do contrato) e não até 18.2.2020.
Depois, o sentido de deverão é equívoco: com este tempo e verbo, quiseram as partes fixar um prazo fixo e obrigatório para a A. concluir as obras ou apenas utilizaram o verbo significando que essa seria a previsão que tinham para a sua duração?
Esta última interpretação é a que se adequada ao n.º 5 da cláusula 3.ª: As partes preveem que a execução das obras descritas no Anexo II não se prolongue mais do que 28.02.2020.
Para a celebração do contrato de arrendamento, nos considerandos iniciais – ponto 9 – e na cláusula 3.ª, n.º 1, prevê-se algo diferente para a data de celebração do contrato prometido: o arrendamento só seria celebrado após a conclusão e aceitação das obras pela Ré e após a emissão da licença de utilização (precedida da certificação energética).
A aceitação das obras pela Ré seria por escrito – cláusula 3.ª/3.
Sendo assim, prevendo as partes que as obras poderiam decorrer até 28.2.2020 e que, só depois destas, poderia ser obtida a licença de utilização, não é exato afirmar o que consta do ponto 48 de que o prazo para celebração do contrato decorria até 18.2.2020.
De resto, o prazo de 90 dias constante da cláusula 8.ª também deve vir a ser interpretado de forma adequada pois que se não compagina, como acabamos de ver, com o restante clausulado em termos de tempo.
Se os 90 dias fossem entendidos como correspondendo à distância entre a data da assinatura do contrato (20.11.2019) e os 90 dias exatos (e não três meses), o que corresponderia a 18.2.2020, como explicar o que consta do considerando 9 e da cláusula 3.ª?
Portanto, antes de mais, o teor do ponto 48 deve ser alterado para nele fazer constar o que realmente foi convencionado no contrato de promessa, ou seja, que as partes convencionaram o que consta do contrato de promessa, nomeadamente nas cláusulas 3.ª e 8.ª e nos considerandos 8 e 9.
Depois, é certo o que assinala a A.: nos pontos 54 e 55 da sentença deu-se como provado algo que pode considerar-se diferente do que consta em 48: diz-se naquele dois pontos que foi a A. quem determinou o prazo necessário para a concretização das condições necessárias à concretização do contrato de arrendamento determinantes da fixação do prazo de vigência daquele contrato de promessa, embora devesse saber qual o tempo necessário para concretização das obras e obtenção da documentação envolvida.
A sentença considerou aqui essencial o depoimento do legal representante da A. que é compreensível: a A. não pretendia perder este cliente (a Ré) porque era uma empresa emblemática e muito badalada, embora reconhecesse que o prazo de 90 dias era muito otimista e seria hoje impossível.
Por sua vez, DD, funcionário da Ré, disse que esta pretendia o espaço o mais rapidamente possível, tendo “nós aceitado como válido o prazo de 90 dias” e “como período máximo para podermos ocupar o espaço”, acrescentando que se a A. tivesse dito que as obras demorariam seis ou nove meses, a Ré não teria mantido interesse nos escritórios.
Seja como for, o que pode ser dado como provado em 48 é, tão-só e apenas, o que consta nas cláusulas 3.ª e 8.ª e nos considerandos 8 e 9 do contrato de promessa assinado por ambas as partes, sendo o demais o já constante em 54 e 55.
De resto, como veremos, e como reconhece a A. em contra-alegações, o facto em apreço – com exceção das especificações que correspondem ao que exatamente consta do contrato – é irrelevante para a decisão final do pleito.
No ponto 49 – como salienta a Ré em contra-alegações – existe, desde logo, um lapso na menção da data da entrega das mesas e cadeiras pela Ré, conforme resulta dos pontos 18 e 53, pelo que se elimina em 49 o seguinte “(só feito a 13.2.2020)[2]”.
Mas a Ré também discorda que o atraso na obra (a referência ao dia 18.2.2020 como dies ad quem é equívoca face ao que já acima expusemos e consta do contrato celebrado entre as partes), se tenha devido a trabalhos a mais, desde logo, por se tratar de expressão que a Ré considera conclusiva. É verdade que, em 32 e 35, estão dadas como provadas reuniões entre as partes, até já depois do dia 28.2.2020, alterando os planos iniciais de execução da obra, mas não sabemos, nem é explicado, se se trata de trabalhos a mais, a demandarem mais tempo de execução, mas apenas de alterações aos planos iniciais, pelo que se elimina do ponto 49 a referência a “obras e trabalhos a mais”.
Quanto ao facto dessas alterações e do atraso na marcação dos lugares para as mesas e cadeiras e a entrega destas terem implicado a continuação da obra para lá de fevereiro de 2020, a Ré não se conforma com o mesmo, o qual – como veremos - é irrelevante quanto à questão de saber quem incumpriu o contrato de promessa. Com efeito, o foco do incumprimento não reside nesse ponto.
A sentença apoiou-se no depoimento da funcionária da A. BB e a Ré entende que deste depoimento não pode extrair-se o que ficou provado em 49, chamando a atenção para o depoimento do seu próprio legal representante.
Não se aceita esta posição da Ré.
O testemunho de BB alude a diversas trocas de comunicações no sentido de a Ré idealizar o layout que queria, com indicação dos locais para as salas, copa e demais, tendo mesmo implicado uma deslocação ao Porto, para a A. se inteirar, num outro escritório da Ré, do que afinal pretendia esta. Até quanto ao tipo de eletrodomésticos, a A. teve que pedir urgência à Ré, por mail de 10.2.2020 (doc. 8 junto com a pi), sendo certo estar dado como provado que a A. solicitou à Ré as medidas e marcação das secretárias de que dependia a realização dos trabalhos, tendo-o feito em 28.1.2020 (facto 29) e a Ré apenas forneceu tais indicações, cerca de duas semanas depois (facto 30), sendo certo que, sem instalação, não há certificação”, como disse o próprio Eng. EE.
Sendo assim, o ponto 49 passa a ter a seguinte redação:
49 – O prolongamento das obras para além de fevereiro de 2020 resultou das alterações introduzidas nas obras, do atraso na marcação dos lugares para as mesas e cadeiras e do atraso na entrega destas, pois só após tal entrega poderia a A. concluir a execução das redes de eletricidade e telecomunicações e a aplicação do piso técnico.
Por último, não se conforma a Ré com o ponto 51 dos factos assentes e, com esta impugnação, pretende ver demonstrados os factos das als. c) e d) não provados.
Diremos, desde já, que uns e outros não são essenciais à decisão sobre a inadimplência do contrato de promessa, face ao que já resulta manifesto nos factos dados como provados. Porém, por uma questão de honestidade intelectual, passemos à apreciação desta impugnação.
Trata-se de saber se a Ré deixou de ter interesse em celebrar o arrendamento por se ter apercebido, com a experiência colhida com a pandemia, que podia ter os seus trabalhadores em teletrabalho, mesmo para além do período pandémico, se o prazo de 90 dias era automático e terminava a 18.2.2020 e se a A. sabia que, ultrapassado esse prazo, a Ré deixaria de ter interesse no arrendamento do local.
No tocante a estes últimos dois pontos, diremos que o problema da cláusula 8.ª é de interpretação negocial, sobretudo em concatenação com o demais que consta do contrato – as obras estavam previstas, pelo menos, até 28.2.2020 – e do que demais se passou entre as partes: depois de fevereiro de 2020, ainda muito decorreu entre as partes que expressa vontade da Ré em vir a celebrar o contrato de arrendamento.
Aliás, face ao mail subscrito a 13.2.2020, pelo funcionário da Ré, GG (doc. 11 junto com a pi), não se vê como pode afirmar a Ré, sem corar, que a A. sabia que, depois, de 18.2.2020, a demandada perderia o interesse no arrendamento
E, se perdeu o interesse em 18.2.2020, por que razão, a 9.3.2020, ainda adjudicou a terceira empresa o fornecimento e instalação do sistema e equipamentos de controlo e registo referidos no facto provado 36? E, se perdeu o interesse no negócio prometido, em 18.2.2020, por que motivo, no dia 10.3.2020, solicitou ainda à A. que lhe apresentasse um orçamento conforme referido no ponto 37? E por que motivo, ainda para ali levou mesas e cadeiras, a 16.3.2020 (ponto 53), objetos cuja entrega agora reivindica à A.?
E o mail de 11.3.2020, junto aos autos em 20.11.2023, no qual a Ré ainda remetia à A. o contrato de arrendamento com os dados que deviam ser preenchidos ou não preenchidos.
Os factos não provados e acima mencionados permanecem, assim, não demonstrados e a atuação da Ré será objeto de devida atenção em sede de subsunção jurídica.
Quanto à razão pela qual, afinal, em junho de 2020, a Ré remeteu a carta que constitui o doc. 22, junto com a pi[3], foi de facto invocada a cláusula 8.ª, mas a atuação da Ré, posterior a 18.2.2020, permite considerar ter sido o decurso do prazo de 90 que esmoreceu ou acabou com o seu interesse nas instalações? A resposta é, obviamente, negativa, como já deixou sobejamente explicado.
Porém, terá sido por que a Ré decidiu poder deixar os seus trabalhadores em teletrabalho, mesmo depois da pandemia? A resposta é inócua, pois os dados objetivos são os que já constam demonstrados nos autos, sendo irrelevante o que se deu como provado em 51.
Ainda assim, o tribunal a quo teve razões probatórias para concluir ter sido essa a razão pela qual a Ré se desinteressou do arrendamento?
Neste particular, o tribunal a quo apoiou-se no depoimento da testemunha GG, engenheiro informático, então ao serviço da Ré, tendo exercido as funções de chefe de gabinete do diretor-geral e, depois, sido gerente, o qual afirmou que, com a pandemia, todos os funcionários da Ré ficaram em teletrabalho (talvez em meados de março de 2020) e as pessoas trabalhavam bem a partir de casa (já tinham contratado dezenas de pessoas em Aveiro), pelo que passaram a não utilizar os espaços físicos que tinham em Portugal e noutros lados do mundo (só o de ..., que “é mais um armazém”), tendo sido esta uma decisão estratégica.
De modo que se mantém o ponto 51 dos factos provados.
Fundamentos de direito
Não existem dúvidas de que entre as partes foi celebrado um contrato tipificado na lei e aí regulado por normas específicas, normas essas que disciplinam os efeitos do negócio, o regime do seu cumprimento e incumprimento e, sobretudo, as consequências associadas ao incumprimento.
Tratando-se de um negócio específico, com uma disciplina legal estipulada na lei, não se compreende a maioria dos pedidos formulados pela A. – além das alíneas que, ao invés de pedidos, encerram, afinal, os fundamentos legais dos pedidos e, por esse motivo, são espúrias da parte relativa ao pedido tal como este deve ser entendido – e, para além disso, a referência a interesse contratual positivo ou negativo, rutura de negociações, etc…
Talvez por isso, afigura-se-nos ter o tribunal a quo perdido de vista o que está em causa e é simples: incumprimento de contrato de promessa e consequências associadas a tal incumprimento.
Com efeito, as partes não celebraram um contrato de arrendamento nem, tão-pouco, um contrato de empreitada, por isso, pedir-se que a Ré – supostamente a contraente inadimplente – pague as rendas correspondentes ao contrato de arrendamento ou pague as despesas que a A. despendeu nas obras a que se propôs para dotar o espaço de condições do gozo inerente ao arrendamento é, afinal, pedir-lhe que cumpra um contrato de arrendamento que não foi celebrado ou um contrato de empreitada que também não foi celebrado.
O que foi efetivamente celebrado entre as partes foi um contrato de promessa que, como veremos e resulta facilmente intuível dos factos provados, a Ré incumpriu.
E, que a Ré, incumpriu o contrato de promessa é uma conclusão a que a sentença recorrida chegou, embora por caminho diferente do que traçaremos – uma vez que não foi invocado na decisão em crise fundamento jurídico algum para assim se concluir – não se podendo concordar, depois, com o que aí se fixou a título de sanção pela inadimplência: a Ré pagaria as obras efetuadas pela A. em propriedade que é desta última, como se não houvesse contrato de promessa e como se este não tivesse fixado as consequências do incumprimento pelas partes ou como se a lei não definisse, ela própria, o regime do incumprimento deste tipo de contratos e seus efeitos.
O contrato de promessa é o negócio mediante o qual ambos os contraentes, ou apenas um deles, assumem a obrigação de concluir, mais tarde, o contrato definitivo individualizado no acordo (o art. 410.º, n.º 1 Código Civil, refere-se expressamente “à convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato...”).
Perante a promessa de contratar surge-nos uma das inúmeras situações em que os efeitos jurídicos a que tende qualquer contratação não se produzem em globo, mas progressivamente. O que sucede é que os contraentes (ou um deles) se auto-vinculam a um facere pessoal e jurídico (a emitir uma declaração negocial que forme o negócio definitivo) surgindo para cada um dos contraentes o direito de exigir esse comportamento declarativo.
Desta configuração legal surge a caracterização da promessa como um contrato meramente obrigacional (pois não lhe são conaturais quaisquer efeitos translativos ou constitutivos), mesmo quando acompanhado da traditio ou quando tenha eficácia real (art. 413.º Código Civil).
Será bilateral a promessa quando ambos os contraentes assumem a obrigação de estipular o contrato prometido, verificando-se contudo, determinados obstáculos a uma vinculação definitiva. Tais obstáculos podem ter causas materiais (por ex., o edifício prometido vender ou arrendar está ainda a ser construído ou a ser finalizado) ou jurídicas (v.g. falta de elementos documentais, como a licença de utilização) ou simples razões de conveniência.
A promessa encontra-se sujeita aos requisitos essenciais do contrato prometido – princípio da equiparação (art. 410.º, n.º 1 Código Civil) -, sendo-lhe aplicáveis as disposições relativas àquele. Está, por isso, sujeito à aplicação das normas dispositivas-supletivas (cfr., por ex. os arts. 883.º e 884.º Código Civil) ou imperativas-precetivas (cfr. arts. 876.º e 877.º), no caso da compra e venda.
As exceções ao princípio da equiparação surgem, outrossim, no que concerne às sequelas do seu incumprimento, pois que enquanto o inadimplemento definitivo de qualquer contrato origina uma opção para o credor (resolução ou indemnização compensatória – art. 801º, ns. 1 e 2 Código Civil), o incumprimento da promessa origina a escolha alternativa entre a execução específica (art. 830.º Código Civil), a indemnização (genérica, em função do sinal ou da cláusula penal, ou pelo valor – art. 442.º Código Civil) e a resolução.
O não cumprimento culposo por banda de um dos promissários pode ter a ver com o incumprimento de uma das cláusulas do acordo (por ex., ausência de reforço de sinal) ou com a recusa em celebrar o contrato definitivo (na data prevista, na que resultar depois de interpelação ou na fixada judicialmente).
O não cumprimento pode, assim, provir de causas diversas: recusa categórica de cumprimento, impossibilidade (ex. alienação a terceiro), mora, incumprimento definitivo, nos casos do art. 808.º Código Civil (perda objetiva de interesse e interpelação admonitória) ou quando haja um prazo fixo absoluto.
Quer isto dizer que o contrato de promessa é, sem si mesmo um contrato, embora tenha uma função preparatória ou de segurança, pois mediante o contrato de promessa, os contraentes preparam (elaboram cláusulas) e garantem o contrato definitivo, o contrato final, que não podem ou não querem firmar de momento.
Tem, pois, uma dupla função - uma função preparatória e uma função de segurança. Tem uma função preparatória pois através dele os contraentes fixam o conteúdo do futuro contrato e obrigam-se a celebrá-lo, sem, contudo, procederem à sua imediata conclusão. E tem uma função de garantia pois empresta certeza e segurança à celebração do contrato definitivo, já que, na linha do princípio pacta sunt servanda, os contratos são para cumprir, havendo regras e sanções para o incumprimento do contrato de promessa.
Esta cisão em duas fases do procedimento de formação do contrato - a fase preliminar e a fase definitiva - tem o seu campo privilegiado de utilização no contrato de alienação de bens imóveis, principalmente na promessa de venda de andares a construir, pela produção de efeitos obrigacionais (separados da ainda não possível eficácia real translativa), o qual, porém, assegura aos contraentes desde já a compra e venda e correspondente transmissão da propriedade. Mas também terá o seu interesse, como no caso dos autos, quando o imóvel a locar ainda não se encontra acabado, estando em tosco, cabendo à proprietária executar as obras tendo em vista acabá-lo, acabamentos esses que, eventualmente, poderão ou não ir de encontro ao desejo manifestado pelo promissário, futuro inquilino.
Em suma: o contrato-promessa é um verdadeiro contrato, distinto do negócio subsequente, em qualquer caso um contrato preliminar ou preparatório do negócio definitivo, um contrato de segurança ou de garantia do negócio prometido.
Sendo um verdadeiro contrato, quando surge o seu incumprimento são os efeitos do inadimplemento da promessa que se aplicam, não tendo aqui aplicabilidade alguma o disposto no art. 227.º do CC relativo à rutura das negociações do contrato prometido.
Não se trata de negociações de um contrato futuro, mas sim de um contrato já formalizado: o contrato de promessa.
As partes formalizam contratos de promessa exatamente porque desejam vincular-se a algo e ter a segurança de algo, mas isso não são negociações preliminares do negócio futuro, é já um verdadeiro negócio, com regras e sanções próprias para o incumprimento.
De modo que o pedido subsidiário formulado pela A. em 2)[4] (e aludimos ao pedido subsidiário porque foi neste que a sentença – embora sem mencionar a base jurídica para tanto – fundou a condenação da Ré) se revela absolutamente incompreensível, sendo igualmente incompreensível o pedido (que a sentença julgou procedente) de indemnização da A. pelo interesse contratual negativo (colocação da A. na situação em que estaria se não tivesse celebrado o contrato de promessa).
De tal forma assim é – um verdadeiro contrato e não negociações preliminares – que cada um dos contraentes pode mesmo ceder a outrem a sua posição contratual.
A transmissão por acto entre vivos dos direitos e obrigações decorrentes do contrato-promessa está sujeita às regras gerais (art.412.º/2), sejam as relativas à transmissão das posições de credor e de devedor (art.577.º ss) – cessão dos créditos e assunção de dívidas –, sejam as da cessão da posição contratual (art.424.º ss).
Claro que nem sempre é fácil saber se estamos perante negociações ou tratativas, contrato-promessa ou contrato definitivo. Tratar-se-á, obviamente, de uma questão de interpretação das declarações de vontade das partes, a resolver segundo a conhecida doutrina da impressão do destinatário (art.236.º ss).
As negociações são a atividade instrumental da conclusão de um contrato, também da conclusão de contrato-promessa. É a fase pré-contratual, na qual das partes devem proceder segundo as regras da boa fé (art.227.º). Mas através das tratativas as partes não assumem a obrigação de celebrar o contrato in itinere, sendo a violação culposa da boa fé sancionada apenas pelo dever de indemnizar o interesse contratual negativo.
Frequentemente, na fase negociatória, as partes redigem minutas ou punctações, documentos em que vazam os pontos do futuro contrato sobre que já chegaram a acordo, sem, contudo, se vincularem à sua celebração. No fundo, a minuta constitui documento provisório, cujo conteúdo integrará o futuro contrato, se este vier a ser firmado. E o contrato não fica concluído se e enquanto as partes não houverem acordado em todas as cláusulas sobre as quais qualquer delas tenha julgado necessário o acordo (art.232.º), hipótese em que a rutura das negociações se apresenta legítima e justificada.
O contrato-promessa situa-se entre a fase pré-contratual e o contrato definitivo. Há contrato-promessa apenas quando os contraentes tenham querido obrigar-se à conclusão de certo (futuro) contrato – o contrato definitivo ou contrato prometido. Logo, a distinção teórica apresenta-se fácil: no contrato-promessa, as partes obrigam-se a contratar; no contrato definitivo, as partes querem que o mesmo produza os efeitos finais, por exemplo, a transferência da propriedade.
Na situação dos autos, a redação do contrato de 20.11.2020 é inequívoca:
A. e Ré obrigam-se a celebrar um contrato de arrendamento (cláusula 2.ª) e estabelecem os termos do contrato definitivo (cláusulas 3.ª e 4.ª).
Fixam o valor do adiantamento a pagar pela promitente arrendatária (cláusula 5.ª).
Estabelecem um prazo de caducidade do contrato de promessa (cláusula 8.ª).
Fixam os efeitos do incumprimento do contrato de promessa (cláusula 9.ª).
É, pois, de verdadeira promessa contratual, contrato específico tipificado na lei, que se trata.
Quanto à natureza do prazo estabelecido na cláusula 8.ª:
A primeira consideração a ter em conta é que nesta cláusula não está prevista uma cláusula resolutiva expressa.
As partes, de acordo com o princípio da autonomia da vontade, podem convencionar o direito de resolver o contrato, quando certa e determinada obrigação não seja cumprida conforme o estipulado contratualmente, incluindo o prazo.
Se uma das partes não cumpre a obrigação especificada segundo as modalidades estabelecidas, incluindo entre estas o prazo, a outra tem o direito de declarar imediatamente a resolução do contrato, embora possa, se o preferir, optar por exigir o cumprimento retardado.
Depois, também não está ali previsto o prazo dentro do qual há-de ser celebrado o contrato de arrendamento.
Diz-se ali, simplesmente, que o contrato vigoraria por 90 dias (a partir de 20.11.2019) e caducaria automaticamente nesse termo, caso não estivessem reunidas as condições assumidas pelas partes e não fosse celebrado o contrato definitivo.
Ora, por vezes, as partes, no momento da celebração do contrato, determinam, expressa ou tacitamente, como essencial o termo fixado; outras vezes, a essencialidade do termo deriva da natureza ou modalidade da prestação, sendo inútil para o credor a sua tardia realização (pense-se nos exemplos clássicos do artista contratado para atuar num espetáculo com hora marcada; do contrato de fornecimento de um copo de água para uma festa; entrega vestido para um baile; táxi contratado para levar uma pessoa ao aeroporto para tomar certo avião, etc.). Nestes casos, é objetiva a essencialidade do termo, transcorrido o qual a prestação se torna impossível; nos primeiros, a essencialidade é subjetiva.
Na essencialidade subjetiva, a vontade das partes pode ser:
1. No sentido de ver no termo fixado o prazo-limite, improrrogável (termo subjetivo absoluto), para o adimplemento, findo o qual há incumprimento definitivo, fundamento imediato da resolução, qual caducidade;
2. No sentido de o vencimento do termo conferir logo ao credor o direito de resolução, sem, contudo, significar renúncia ao direito de exigir o cumprimento retardado e possível indemnização moratória (termo subjetivo relativo) – hipótese-regra, a valer em caso de dúvida.
Porém, como se escreve no ac. STJ, de 14.7.2022, Proc. 514/20.6T8SSB.E1.S1, “nem sempre o transcurso de um prazo ou termo final certo extingue a obrigação a ele colimada: pode não extingui-la.
É aqui que entram as outras categorizações do termo: a da sua essencialidade ou não essencialidade (objetiva ou subjetiva), e, dentro da essencialidade, a divisão em essencialidade absoluta ou relativa.
Para a aplicação destas categorizações do prazo ou termo final é muitas vezes lembrada, quer na doutrina quer na jurisprudência – sendo que aqui nem sempre com o almejado clareza – a concetualização que, de uma forma notável, foi desenvolvida por BAPTISTA MACHADO no seu conhecido estudo “Pressupostos da resolução por incumprimento” (Obra Dispersa, V. I, Scientia Iuridica, Braga, 1991).
A tal propósito, ali se deixou escrito a fls. 188 e ss:
“(…) A essencialidade do termo diz respeito à influência deste sobre os efeitos do contrato, muito em especial sobre a redução ou o desaparecimento da utilidade da prestação para o credor após o vencimento do termo. Ora esta essencialidade pode ser-lhe conferida por uma pactuação expressa ou tácita dos contraentes. Teremos então aquilo que a que poderemos chamar um termo essencial subjectivo. (…) O termo subjectivo pode ser expresso ou tácito. (…).
Sobre o carácter tácito do termo essencial subjectivo explica o mesmo autor que ele se pode retirar “(…) de especiais circunstâncias do contrato conhecidas de ambas as partes, especialmente do escopo a que o credor destina a prestação, do facto de ele poder utilizá-la em determinado momento futuro, etc. (…)”.
Reconhecendo, porém, que estaremos já diante de um termo objectivo (essencial), “coenvolvendo sempre uma situação de impossibilidade da prestação” quando a essencialidade “se ligue à ‘finalidade da obrigação’.
Particularmente relevante é a separação entre o termo essencial subjectivo absoluto e relativo.
A essencialidade absoluta do termo surge ali reservada às hipóteses em que “a não observância do termo importa o incumprimento definitivo da obrigação “; enquanto a essencialidade relativa abrange as restantes situações, nas quais essa inobservância é “apenas fundamento do direito de resolução para o credor, o qual nesta hipótese poderá recusar a prestação mas também poderá ainda exigir o cumprimento retardado”.
Referindo-se aos “usos da vida”, sublinha ainda o referido autor (BAPTISTA MACHADO) que “(…) a regra é antes a de que o termo essencial subjetivo tem o sentido de uma simples cláusula resolutiva e que o termo subjetivo absolutamente essencial tem carácter excecional. Por isso, na dúvida, ou seja, se de um concurso inequívoco de circunstâncias se não conclui com segurança que o termo é absoluto, ele deve ser interpretado como relativo”.
Sobre os efeitos destes dois tipos de essencialidade de termo ou prazo diz Brandão Proença (Do incumprimento do contrato-promessa bilateral, Estudos em homenagem ao Prof. António de Arruda Ferrer Correia, p. 258 e ss):
“(…) se estivermos perante o que SACCO chama de “prazo fatal”, a sua não observância, haja ou não uma qualquer imputação ou responsabilidade nesse desinteresse recíproco, gerará uma impossibilidade (rectius, inutilidade) definitiva do incumprimento, conducente a uma “resolução automática” ou a uma “caducidade contratual” (a “decadenza assoluta” de que fala SIMONETTO) (…). Pelo contrário, a inclusão no conteúdo da promessa de um “termo relativamente fixo”, poderá fazer surgir para o legitimado, um direito de resolução, ou, ainda, de exigência de um cumprimento tardio (…)”. Parece poder transpor-se para esta sede, e por maioria de razão, o princípio de que, em regra, o prazo essencial não é ‘absolutamente fixo' (não há por parte dos promitentes um interesse temporalmente delimitado) mas apenas ‘relativamente fixo’.
No mesmo sentido, Calvão da Silva (Sinal e Contrato-Promessa, Coimbra 1988, p. 94), destaca que, na essencialidade subjetiva, a vontade das partes no contrato tanto pode ser a de com o termo fixarem um prazo limite, improrrogável, “findo o qual há incumprimento definitivo, fundamento imediato de resolução” [termo absoluto] como a de “o vencimento do termo conferir ao credor o direito de resolução, sem, contudo, significar renúncia ao direito de exigir o cumprimento retardado (…) – hipótese-regra a valer em caso de dúvida” [termo relativo].
Quer isto dizer que, na ausência da demonstração de que o prazo é absolutamente fixo, ele terá de ser considerado apenas como relativamente fixo, implicando assim para o credor que o vê ultrapassado, não imediatamente a extinção da obrigação do devedor, mas antes uma opção: ou escolhe a resolução por incumprimento através do funcionamento do mecanismo admonitório do art. 808.º do CC ou escolhe a exigência da prestação em mora, com ou sem a indemnização dos danos a esta atinentes (com esta orientação podem ver-se, nomeadamente, os Ac. do STJ de 21.01.2003, in CJ, Ac. do STJ, T. I, p. 45-46, e de 11.12.2003, no P. nº 03A3363, de 18.11.2004, no P. 04B2588, de 10.02.2005, no P. 04B4338 e de 13.01.2009, no P. nº 08ª3899, todos disponíveis em www.dgsi.pt).
Em suma, o determinar se um dado termo final essencial subjetivo é absoluto ou relativo é tarefa interpretativa, podendo emergir de uma estipulação expressa das partes no texto do documento que foi por elas elaborado, ou, na falta dessa estipulação expressa, do circunstancialismo alegado e provado sobre a intenção das partes em qualificar a realização prestação (e o cumprimento da obrigação) como impossível ou inútil após a verificação do termo essencial.
Repare-se que para isto não basta a essencialidade do termo, que tem que ver com o momento até ao qual as partes (os contraentes) reputam a realização da prestação pelo devedor como integralmente útil, entrando então em ilicitude: requer-se ainda que se demonstre que as partes acordaram em que a prestação deixaria de ter qualquer interesse para o credor, por para ele ter perdido toda a sua utilidade a partir do vencimento do termo, havendo então incumprimento definitivo da obrigação.
Confunde-se, por vezes, o termo final subjetivo essencial com o termo final absoluto, (ou com os denominados “negócios fixos absolutos”) mas não há uma coincidência entre aquele e este. A ultrapassagem do termo subjetivo essencial faz o devedor incorrer numa ilicitude que pode referir-se à simples mora (termo subjetivo relativo) ou à perda do interesse ou utilidade da prestação para o credor, extinguindo-se então a obrigação (termo subjetivo absoluto), com isso, sobrevindo a caducidade (decadenza) do próprio contrato porque a prestação por ele visada também se torna impossível.
A mora proveniente do vencimento do termo (essencial) subjetivo relativo pode vir a converter-se em incumprimento definitivo.
Como já ficou assinalado, a regra ditada pelos usos da vida é a do prazo ou termo subjectivo essencial meramente relativo, competindo à parte interessada, na falta de uma estipulação expressa, alegar e provar o circunstancialismo que permita qualificar o termo ou prazo como essencial absoluto.
Isto é, num contrato-promessa, é necessária a demonstração de que os contraentes quiseram considerar a prestação inútil após o seu decurso”.
Na situação dos autos, o termo de 90 dias está longe de ser essencial ou absoluto.
Em primeiro lugar porque as partes não celebraram desde logo o contrato de arrendamento porque as frações – a converter numa única – ainda não estavam concluídas, nem dispunham dos documentos necessários (certificação energética e licença de utilização).
Previram que essas obras não estariam concluídas antes do dia 28.2.2020 (considerando 8 e cláusula 3.ª/5), ou seja, já depois do fim daquele prazo de 90 dias.
Estando previsto que as obras terminariam a 28.2.2020 e estando ainda previsto que o arrendamento só seria celebrado no prazo de 15 dias após a aceitação das obras pela Ré (cláusula 3.ª/1) e após a emissão da licença de utilização, é evidente que, mesmo que as obras tivessem terminado a 28.2.2020, a licença de utilização nunca seria obtida antes de março (e, tratando-se de um procedimento administrativo consabidamente demorado, nem se coloca como possível o mês de março para estar reunida tal documentação), acrescendo os 15 dias de que dispunha a Ré para aceitar as obras.
Assim, na própria economia do contrato, a cláusula 8.ª surge, à partida, não essencial, nem absoluta, face ao que acordaram as partes quanto à data da previsão da obra, à necessidade de obtenção de documentos e ao prazo para aceitação das obras pela Ré.
Depois, durante a execução do contrato de promessa, mormente no que às obras cabe, o comportamento geral da Ré foi exatamente o oposto à essencialidade ou natureza absoluta daqueles 90 dias, porquanto depois disso, a Ré continuou a negociar com a A. as obras, a manifestar-se quanto ao conteúdo do contrato futuro, a trazer para o local mobiliário para aí exercer a sua atividade, tudo isto em contradição com o caráter absoluto e essencial do prazo de 90 dias. Aliás, chegou mesmo a propor à A. a prorrogação do prazo do contrato de promessa o que é a antítese daquela essencialidade.
Mesmo que assim não fosse, o comportamento da Ré, após 18.2.2020, é de molde a concitar, como diz a A., a boa-fé desta última, quer na não invocação do prazo dos 90 dias, quer na não invocação dos outros fundamentos, pela carta de junho de 2020, para colocar termo ao negócio.
É que, depois de 18.2.2020, a Ré manifestou vontade de continuar a honrar o contrato de promessa, colaborando – por vezes tardiamente – no prosseguimento da execução das obras, de modo que não pode, de boa-fé (art. 762.º CC), afirmar, em junho de 2020, que, desde 18.2.2020, não pretendia honrar o contrato de promessa ou que este se havia extinto. É que, tendo-se extinto naquele dia, seria abusivo da parte da Ré continuar a agir para com a A. como se o programa negocial gizado no contrato de promessa permanecesse em vigor, sendo para cumprir.
Há, pois, um desencadear pela Ré de um suposto poder-sanção (a resolução por decurso do prazo ou a invocação de uma suposta caducidade) em manifesta oposição com o comportamento adotado pela Ré após o decurso dos 90 dias, atuação esta que cria um desequilíbrio (seja num venire contra factum proprium seja num tu quoque) desencadeador da paralisação do direito de resolução (ou de invocação de caducidade) pretendido operar pela Ré em junho de 2020, por força do abuso do direito previsto no art. 334.º CC.
Bom, mas aqui chegados, caberia questionar se a Ré ficaria eternamente vinculada ao contrato de promessa e a A. poderia contar com todo o tempo para ir executando as obras e obter a documentação necessária à concretização do contrato de promessa.
Ora, se é certo que a A. se achava em mora – as obras prolongaram-se para além do prazo definido na promessa e não houve nenhum aditamento a este prazo, apesar de a Ré o propor – a Ré não tinha que esperar indefinidamente pelo fim das obras e, nomeadamente, pela obtenção da licença de utilização.
Portanto, em junho de 2020, a A. estava em mora.
Porém, para que a Ré afirmasse já não lhe interessar o negócio depois do prazo dos 90 dias – prazo não essencial e não absoluto - haveria que converter a mora em incumprimento definitivo, a fim de que o contrato pudesse ser resolvido (que foi o que a Ré fez sob a invocação de caducidade).
E, para isso, nos termos do art. 808.º/1, CC, ao invés da carta-surpresa de junho de 2020, teria que notificar a A., conferindo-lhe um prazo razoável para que reunisse todas as condições previstas pelas partes para vir a concretizar o negócio prometido, ou seja, o arrendamento e, só depois do decurso desse prazo, então resolver o negócio.
Não foi o que fez a Ré, tendo resolvido o contrato perante simples situação de mora e negando-se a celebrar com a A. o contrato prometido.
Sendo ilegítima aquela resolução, mantinha-se o contrato de promessa, podendo a A. proceder à marcação do dia e hora para ser assinado o contrato definitivo, o que a A. não fez.
Mas a Ré, na declaração de junho de 2020, não invocou apenas a questão da ultrapassagem dos 90 dias.
A Ré afirmou também que o contexto económico se alterou de forma profunda em função da pandemia e que não via melhorias a curto e médio prazo, razão por que solicitava autorização para retirar as mesas e cadeiras que tinha colocado nas instalações da A.
Claro que está longe de estar aqui invocada a resolução do contrato com base na alteração anormal das circunstâncias (art. 437.º CC), nem estas foram dadas como provadas, dado que a situação de Covid 19 foi transitória e, quando muito, conferiria à Ré o direito a modificar o contrato no sentido de adiar o início do arrendamento.
Cremos que esta declaração da Ré constitui a manifestação de um propósito de não querer (por razões próprias, de sua exclusiva e arbitrária autodeterminação) ou não poder (por não ter adquirido ou por ter perdido as condições de o fazer) cumprir o contrato de promessa.
Sobre o incumprimento contratual antecipado e definitivo, reproduzimos o que consta do ac. STJ, de 22.5.2018, Proc. 27800/15.4T8PRT.P1.S1:
“É certo que para alguma doutrina, a declaração de resolução ilegítima (infundada) destrói a relação contratual no momento em que se torna eficaz. Neste sentido se conduzem, com maior ou menor ênfase, Assunção Cristas (Estudos Comemorativos dos 10 anos da Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa, II, pp. 53 e seguintes), António Pinto Monteiro (Direito Comercial, Contratos de Distribuição Comercial, pp. 149 e seguintes), Brandão Proença (A Resolução do Contrato no Direito Civil, 1982, p. 165; Lições de Cumprimento e Não Cumprimento das Obrigações, p. 293), Pedro Romano Martinez (Da Cessação do Contrato, p. 209), Calvão da Silva (Estudos de Direito Civil e Processo Civil, Pareceres, p. 137; Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 1987, p. 323). Particularmente vernáculo é o entendimento de Assunção Cristas, quando afirma (p. 78) que “… o contrato não se mantém e os efeitos que porventura possam vir a ocorrer resultam de um cumprimento forçado e não da manutenção puramente artificial do contrato. Não fará sentido (…) falar em extinção irreversível ou reversível do contrato, consoante a resolução tenha ou não justificação. O cumprimento forçado, a ocorrer, não encontra a sua razão de ser num contrato que afinal se mantém, mas é efeito do próprio incumprimento da obrigação em causa. A fonte do direito do credor é legal e não já convencional. Não faz, pois, sentido procurar manter judicialmente um contrato resolvido por declaração de uma parte à contraparte. Resolvido o contrato infundadamente, e excluindo os casos em que possa haver lugar ao cumprimento forçado da prestação em falta (que, contudo, não corresponde a um renascimento do contrato), resta a via indemnizatória para reparar os danos produzidos”.
Mas o ponto não é linear.
Já para Paulo Mota Pinto (Interesse Contratual Negativo e Interesse Contratual Positivo, II, p. 1675, nota 4861), se a declaração resolutiva é carecida de fundamento jurídico e o declarante não é titular do correspondente direito potestativo, então estamos perante a ineficácia da declaração, por isso que inexiste o direito de resolução. Neste caso, não havendo direito de resolução, não pode haver lugar à extinção do contrato, sendo que a sentença que reconhece a inexistência de fundamento de resolução tem como efeito a declaração de que o contrato não se extinguiu. Este ponto de vista é subscrito por Joana Farrajota (A resolução do Contrato sem Fundamento, Almedina, Teses de Doutoramento, p. 54). Em outro escrito (Os efeitos da Resolução Infundada por Incumprimento do Contrato, Dissertação para Doutoramento em Direito Privado pela Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa, pp. 209 e seguintes), esta autora reitera o entendimento de que a resolução infundada constitui um ato ilícito, e, como tal, não é válida, deixando de ser apta a produzir (total ou parcialmente) os efeitos pretendidos pelo autor da declaração.
Também Pedro Romano Martinez, apesar de defender como princípio que a resolução infundada tem efeito extintivo do contrato, esclarece (ob. cit., pp. 209 e 210) que se a relação contratual cuja resolução foi judicialmente declarada ilícita ainda pode ser executada, o vínculo obrigacional subsiste, mantendo-se o contrato. Igual ideia desponta na doutrina de Brandão Proença (A Resolução…, ob. cit., p. 165), embora descartando o caso de haver culpa, quando observa que “… a declaração de resolução feita no pressuposto do incumprimento alheio infundado, também não pode conduzir (…) a uma decisão judicial que coloque o declarante em estado de incumprimento (face a uma representação infundada e não culposa do incumprimento da contraparte) em vez de manter a eficácia do contrato entre as partes”.
Calvão da Silva (Sinal e Contrato-Promessa, 14ª ed., pp. 127 a 129), depois de afirmar que “se o comportamento do devedor exprime o real, o firme e deliberado propósito de que não cumprirá por não querer ou não poder, não se justifica que o credor tenha de aguardar a data do vencimento para poder lançar mão dos meios jurídicos que lhe permitam desvincular-se do contrato”, aduz o seguinte: “Naturalmente, a declaração ou o comportamento inequívoco de não cumprir pode ser o do promitente-comprador, por exemplo: recusa persistente, reiterada e terminante de outorgar a escritura pública do contrato prometido; declaração resolutória, caprichosa ou arbitrária, sem justificação ou fundamento – o que não acontecerá se o promitente-vendedor estava em falta, alegada (legítima ou ilegitimamente) para a fundamentar: esta declaração resolutiva não poderá valer como recusa séria, perentória e definitiva de cumprimento”. Este último inciso ajusta-se rigorosamente ao caso vertente.
Com préstimo para a discussão em causa, diga-se que neste Supremo Tribunal de Justiça já se concluiu (acórdão de 5 de Fevereiro de 2015, processo nº 269/12.8TCFUN.L1.S1, relator Salazar Casanova, disponível em www.dgsi.pt) que “não se reconhecendo a validade da resolução fundada na (…) cláusula resolutiva expressa, subsiste o contrato-promessa; tal declaração resolutiva, efetuada nesse contexto, não equivale sem mais a uma declaração de vontade de não cumprimento definitivo do contrato-promessa subsistente”.
Diferente visão se teve, é certo, em outra mais jurisprudência. Assim:
- “não existindo uma situação de mora contratual da responsabilidade da ré e não existindo incumprimento definitivo nos termos invocados pela autora, esta não tem direito e consequente fundamento legal para resolver o contrato promessa de compra e venda com base na perda de interesse, que não logrou demonstrar (…). E sendo assim, a autora na qualidade de promitente compradora tem de assumir a responsabilidade pelo rompimento do contrato promessa em apreço, quando infundadamente resolveu o contrato, o que, no caso configura uma situação de incumprimento definitivo por banda da autora, circunstancialismo que, no caso dos autos, implica que a ré, como promitente vendedora, tenha direito a fazer seu o sinal entregue nos termos do art. 442.º n.º 2, do CC.” (Acórdão de 15 de Janeiro de 2015, processo nº 473/12.9TVLSB.L1.S1, relator Tavares de Paiva, disponível www.dgsi.pt);
- “A declaração resolutiva produz seus efeitos na sequência do seu recebimento, dado tratar-se de declaração receptícia e, deste modo, opera-se a resolução definitiva do contrato, independentemente desta ser lícita ou não. (…) [O autor] ao tomar a iniciativa de, primeiro, e, preliminarmente, a esta acção, comunicar aos RR a rescisão do contrato e deles exigir o sinal em dobro e, posteriormente, propô-la, formulando essas mesmas pretensões, manifesta ele, de forma clara, séria e inequívoca, a sua intenção de não cumprir a sua parte no contrato. Esta manifestação de vontade, se bem que tácita, não deixa, por isso, de ser concludente nesse sentido (…) constitui-se como causa de incumprimento definitivo por parte do A. e confere aos RR o direito de resolução do contrato e de fazer sua a quantia entregue, a título de sinal”. (Acórdão de 10 de Janeiro de 2012, processo nº 25/09TBVCT.G1.S1, relator Martins de Sousa, disponível em www.dgsi.pt);
- “A declaração resolutiva, sendo uma declaração receptícia, produz os seus efeitos logo que recebida pela contraparte, ficando resolvido definitivamente o contrato, independentemente de tal resolução ser legal ou ilegal”. (Acórdão de 22 de Março de 2011, processo nº 4015/07.0TBVNG.P1.S1, relator Moreira Alves, disponível [só o sumário] em www.dgsi.pt);
- “[A] declaração de resolução, devidamente notificada ao devedor, tem de considerar-se eficaz, fazendo cessar a relação contratual que existia entre as partes: trata-se de uma declaração receptícia, que se torna definitiva e irrevogável a partir do momento em que chega ao poder do devedor ou é dele conhecida (art. 224.º).
Aliás, mesmo que fosse infundada, pode entender-se que a declaração de resolução não deixaria de ser eficaz, no que respeita à insubsistência do vínculo contratual. (…)
Mesmo que assim se não entenda, sempre seria de considerar, como tem sido entendido, que a declaração de resolução, mesmo que infundada e ilegítima, corresponde a uma recusa de execução do contrato, equivalendo a uma declaração séria e firme de não cumprir.
Tal declaração deve ser equiparada a uma declaração antecipada e irreversível de incumprimento, uma vez que, ao fazê-la, o declarante afirma em termos categóricos e definitivos que não outorgará o contrato definitivo; ou, pelo menos, tem implícita uma declaração inequívoca de não cumprimento do contrato, colocando o declarante em situação de incumprimento definitivo”. (Acórdão de 27 de Abril de 2017[3], processo nº 44/14.5T8VIS-B.C1.S1, relator Pinto de Almeida, disponível em www.dgsi.pt);
- “a resolução ainda que infundada faz cessar o contrato. (…)
[M]esmo que se entenda que a resolução infundada não é eficaz sempre se poderia considerar que uma declaração de resolução equivale a uma declaração antecipada de incumprimento do contrato (…). (Acórdão de 29 de Julho de 29 de Julho de 2016[4], processo nº 6193/13.0TBBRG-H.G1.S1, relator Júlio Gomes, disponível em www.dgsi.pt).
No mesmo sentido vai o Acórdão da Relação de Lisboa de 3 de Dezembro de 2009 (processo nº 5679/06.7TVLSB.L1-8, relator António Valente, disponível em www.dgsi.pt), de cujo sumário se pode ler que:
- “A comunicação dos promitentes-compradores de que perderam o interesse na subsistência do contrato, decidindo assim resolvê-lo, sem que exista fundamento legal para isso, configura um incumprimento definitivo dos mesmos promitentes-compradores.
- O qual, nos termos do art. 442.º n.º 2 do Código Civil, confere ao promitente vendedor o direito de fazer sua a quantia adiantada a título de sinal”.
Como já referimos, a declaração da Ré, de junho de 2020, deve entender-se, objetivamente, como declaração antecipada de incumprimento e isso entendeu também a A. que avançou para a presente ação logo a 28.10.2020, antes mesmo de obter a licença de utilização (facto 21), licença que é legalmente exigida para se proceder ao arrendamento (art. 1070.º CC).
Não tendo a Ré cumprido o contrato de promessa, que direitos cabem à A.?
Certamente não os direitos que a mesma exigiu e a sentença lhe reconheceu.
Vejamos:
A A. começou por pedir, na primeira pi, a execução especifica do contrato de promessa e, só na pi aperfeiçoada, passou a peticionar apenas indemnizações por danos que fez emergir de causas distintas.
Na pi aperfeiçoada, a A. pediu, em primeiro lugar, a título principal, as rendas dos cinco anos correspondentes ao contrato de arrendamento comercial não celebrado e posterior atualização.
Pediu, ainda, o valor de € 3.509,00, correspondentes aos eletrodomésticos que a A. incorporou no mobiliário da copa, espelhos das casas de banho e cablagem.
Subsidiariamente, a A. pretende ver a Ré condenada a pagar-lhe no que gastou nas obras que fez no seu imóvel, acrescendo estes últimos € 3.509,00.
A A. recorre da sentença por que pretende ver a Ré condenada a pagar-lhe as rendas pelo contrato de arrendamento e atualizações e o mesmo valor de € 3.509,00.
Ora bem, começámos por explicitar que o contrato de promessa tem regras específicas que, muitas das vezes, são até reproduzidas pelas partes nos contratos por si firmados.
Toda a gente conhece o caso do contrato de promessa de compra e venda de apartamento não concluído e que o promitente vendedor tem, claro está, de ir concluindo, ao gosto ou não do promitente comprador, sendo que este último, em caso de incumprimento e tendo constituído sinal, o perde.
Isto para além do caso da execução específica, ação constitutiva prevista no art. 830.º do CC e que só é afastada, se houver convenção em contrário, entendendo-se aqui não só o afastamento expresso pelas partes da dita execução específica, mas também a existência de sinal ou pena para o caso de incumprimento (n.º 2 daquele normativo).
Portanto, são duas as soluções da lei para o caso de incumprimento da promessa:
A conservação do sinal ou a sua restituição em dobro ou, não sendo constituído sinal, o funcionamento de outra arra penitencial que tenha sido constituída ou, na ausência destes, a execução específica do contrato de promessa.
Esta é a descrição genérica do que ocorre nas promessas de venda.
No caso os autos, a promessa é de arrendamento, mas nem por isso as regras são distintas.
Ora, a A. começou por peticionar a execução específica do contrato, situação em que o tribunal se substituiria à Ré na emissão das suas declarações como arrendatária, assim se perfectibilizando o contrato prometido.
Seria nessa situação – de perfectibilização do contrato de arrendamento – que a A. teria direito às rendas correspondentes aos cinco anos e atualizações.
Já a atribuição das rendas, a título de indemnização pelo dano contratual positivo de um contrato que nunca chegou a ser celebrado, não pode ser atribuída a título de indemnização pelo incumprimento do contrato de promessa.
Na verdade, o que pretende a A. é que a Ré lhe pague as rendas sem usufruir do locado pelos cinco anos e sem existir contrato de arrendamento.
Ora veja-se, por exemplo, o contrato de promessa de compra e venda de apartamento que o promitente comprador não cumpre, é óbvio que o promitente vendedor não pode obter o pagamento do preço integral do apartamento, sem execução a específica e sem entregar o apartamento ao comprador.
A solução seria iníqua, pois o vendedor fiaria com o preço e o apartamento.
No caso sub iudice, também o seria porquanto se a A. ainda não arrendou o espaço, não resulta que o não pudesse ter feito e, mesmo que tal ocorresse, a lei não lhe confere o direito ao valor das rendas sem existir contrato de arrendamento e sem que a Ré o tenha ocupado em função de um contrato de arrendamento.
Como já dissemos, as sanções pelo incumprimento da promessa negocial estão especificadas na lei, começando pela execução específica (caso em que a A., no decurso do arrendamento que o tribunal viesse a constituir, teria direito às rendas) e o funcionamento do sinal ou de cláusula penal, ainda que imprópria.
O recurso da A., para que lhe sejam atribuídas aquelas rendas é, por isso, de improceder.
E o recurso da Ré para que à A. nem o valor fixado na sentença lhe seja atribuído?
A sentença condenou a Ré a pagar à A. o valor das obras que a segunda efetuou em imóvel que lhe pertence, obras a que se comprometeu e que teria que executar (embora pudessem ser outras), uma vez que as frações se encontravam em tosco.
Também esta indemnização – que a sentença não qualifica, nem faz emergir de qualquer obrigação jurídico-legal – se encontra absolutamente fora da panóplia de remédios que a lei associa ao incumprimento do contrato de promessa.
Recorde-se, de novo, o exemplo do contrato de promessa de venda de apartamento, ainda em construção, escolhendo o comprador os acabamentos a seu gosto e incumprindo-o posteriormente. Nem por isso caberia ao promitente-vendedor, que incorporou no seu imóvel o valor das obras assim efetuadas, obter do promissário um contributo na construção ou acabamento de um imóvel que, afinal, poderá vender a terceiro muito legitimamente com um ganho correspondente às obras que efetuou e que não existiam antes.
De modo que a A. não pode, seja a que título for, com base no contrato de promessa celebrado, obter da Ré o pagamento das obras que efetuou em imóvel seu e que se acha no seu património, podendo negociá-lo (arrendando-o ou vendendo-o) pelo valor mais elevado que detém certamente depois das obras.
Neste particular, o recurso da Ré tem que proceder.
Porém, veja-se que na praxis contratual surge muitas vezes o que se chama de sinal, isto é, uma coisa, normalmente uma quantia pecuniária, que um dos contraentes entrega ao outro, no momento da celebração do contrato ou em momento posterior.
Sinal corresponde a uma cláusula acordada entre as partes, antes, depois, ou simultaneamente à celebração do contrato, sendo uma cláusula acessória (Ana Prata O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, 2001, p. 746 e 747).
No contrato-promessa de compra e venda (ou no caso de outros contratos onerosos referidos no art. 939.º CC) presume-se que tem caráter de sinal toda a quantia entregue (no momento da celebração do contrato ou em momento posterior) pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço (art.441.º).
O contrato de arrendamento dos autos é oneroso, pelo que a cláusula estabelecida em 5.ª da promessa - com a assinatura do contrato, a Ré paga duas rendas, no montante global de € 7.752, 00, mais IVA, - se presumiria como sinal.
Todavia, foi dado como provado em 24, que a Ré não pagou aquelas rendas.
Como o sinal é uma cláusula contratual quoad constitutionem, isto é, só existe sinal quando tenha sido efetuada a entrega da coisa (Ana Prata, cit., p. 749 e 750 e Ana Afonso, Comentário ao Código Civil, UCP, Direito das Obrigações, 2018, p. 163), não tendo esta sido entregue, não existirá sinal.
Todavia, se “antes da datio, as partes a tiverem previsto convencionalmente como obrigação de uma delas [a entrega da coisa], estar-se-á ou perante uma cláusula consensual que impõe à parte a obrigação de constituir sinal, ou perante uma promessa unilateral de sinal ou ainda perante uma convenção diversa, que tanto pode ser uma cláusula penal imprópria como uma convenção atípica cujos efeitos serão os resultantes da vontade das partes” (Ana Prata, cit., p. 750).
E, de facto, é esta a grande diferença entre sinal e cláusula penal. A segunda é uma simples promessa de cumprimento no futuro (art. 812.º CC) e o primeiro exige o ato material de entrega para se ter como válido.
Porém, como refere Nelson Raposo Bernardo, em Sinal – da Sua Irredutibilidade por Equidade[5], p. 394: “se a estrutura jurídica dos dois institutos é diversa, já no plano funcional manifestam significativas afinidades. Assim, revelam-se ambos como meios coercivos de cumprimento e, em caso de inadimplemento, como determinantes na fixação prévia da indemnização devida. Além desta identidade funcional, ao nível do regime, o próprio legislador criou um paralelismo com algum significado. Ao fixar, no n.º 4 do art. 442.º que, na falta de convenção em contrário, não haverá lugar a indemnização a que o credor, nos termos gerais, teria direito, o legislador optou, para o sinal, uma solução idêntica à que estabeleceu para a pena convencional (art. 811.º, n.º 2).
Aqui chegados concluímos que:
Tendo a Ré incumprido o contrato e tendo as partes literalmente estabelecido uma obrigação de pagamento antecipado de rendas, na cláusula 5.ª, afigura-se-nos estar perante uma obrigação unilateral de constituição de sinal.
Assim, de duas uma: ou se entende que a cláusula 5.ª incorpora uma promessa unilateral de sinal ou se trata uma cláusula penal imprópria, visando não apenas a confirmação do negócio, mas também constituir a Ré numa pena para o caso de incumprimento, apontando a clausula 9.ª para esta segunda hipótese, uma vez que aí as partes estabeleceram literalmente o que seria exigível por uma e outra em caso de incumprimento pela contraparte. E, na situação de inadimplência da Ré, esta perderia o valor mencionado na cláusula 5.ª.
De modo que cabe à A. receber, pelo incumprimento da Ré, a quantia de € 7.752,00, mais IVA de 23%.
Acrescem valores apurados de bens ou obras que a Ré, após o contrato de promessa, solicitou à A. Referimo-nos aos factos dados como provados em 31, 34, 37 e 38 (€ 2.850,00 + € 189,00 + € 470,00, tudo acrescido de IVA = € 3.509,00, mais IVA).
O valor devido pela Ré à A. é, assim, de € 11.261,00, mais IVA.
No que tange ao pedido reconvencional, também se nos afigura errada a solução achada em primeira instância.
Deu-se como provado na sentença que as mesas e cadeiras pertencem à Ré e a A. as retém nas suas instalações, mas ao invés de julgar procedente o pedido de reivindicação da segunda, com base na sua propriedade, operou uma compensação dos valores –descontando o valor destes bens na indemnização em que condenou a Ré.
Porém, neste momento, não é possível operar tal compensação posto que o crédito da Ré – considerando o valor dos bens a entregar pela A. (€ 22.365,88), é superior.
De modo que se condena a A. a devolver à A. o mobiliário em causa.
A reconvinda invoca, contudo, direito de retenção sobre tais bens.
Importa verificar se lhe assiste direito de retenção ao abrigo do disposto no art. 754.º/1 do CC.
a A. detém sobre a Ré um crédito (ainda que de valor inferior), resultante do incumprimento de um contrato de promessa de arrendamento, onde se previam determinadas obras a concretizar pela futura senhoria, e a Ré colocou os móveis no espaço da A. para que esta pudesse levar a cabo tais obras?
O crédito de que a A. dispõe refere-se ao incumprimento pela Ré do contrato de promessa de arrendamento – é este o negócio que está na base do crédito da A. – já a instalação das mesas, secretárias e cadeiras não teve em vista o cumprimento do crédito da A. emergente do contrato (a emissão futura pela Ré das declarações relativas ao contrato de arrendamento), mas apenas que a A. pudesse efetuar as medidas que lhe competia para dotar o espaço das comodidades necessárias ao arrendamento futuro e não ao cumprimento da promessa.
Não há, pois, uma conexão material entre o crédito da A. sobre a Ré resultante do incumprimento da promessa de arrendamento, uma vez que o crédito da A. resulta do incumprimento da promessa e não de despesas efetuadas por causa das coisas cuja entrega a A. lhe peticiona.
Não se fixa sanção pecuniária compulsória, nos termos do art. 829.º-A CC, posto não se tratar – a entrega dos bens da Ré – de prestação de facto infungível, como prevê o n.º 1 daquele normativo. Com efeito, caso a reconvinda não proceda à entrega dos bens, haverá lugar à execução para entrega de coisa certa.
Dispositivo
Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso apresentado pela A., julgando parcialmente procedente o recurso apresentado pela Ré e, em consequência:
- revoga-se parcialmente a sentença condenando a Ré a pagar à A. a quantia de € 11.261, 00, mais IVA, à taxa de 23%, com juros de mora comerciais, desde a citação e até integral pagamento, absolvendo-a do demais peticionado pela A.;
- condena-se a A. a entregar à Ré as mesas, secretárias e cadeiras mencionadas em 18 53 dos factos provados.
Custas de ação por ambas as partes na proporção do decaimento.
Custas do recurso da A. por esta e custas do recurso da Ré por ambas as partes, na proporção do decaimento.
Porto, 13.1.2025
Fernanda Almeida
Fátima Andrade
José Nuno Duarte
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[1] Para melhor esclarecimento, reproduzimos parcialmente este mail, assinado por GG e proveniente do e-mail (doc. 11, junto com o requerimento de 29.10.2020):
[2] Esta é a data em que a Ré forneceu as medidas (facto 30).
[3] Com o seguinte conteúdo parcial:
[4] “Decidir-se que a Ré incorreu em rutura definitiva das suas negociações com a A…”
[5] Disponível em {55465bf1-fb54-496c-a1a3-3e93f6a9a66f}.pdf