Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3421/21.1T8VNG.P1 |  |
DEVER DE VIGILÂNCIA E PRESUNÇÃO DE CULPA
RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO
DANOS CAUSADOS NAS PARTES COMUNS
DANOS EM FRAÇÕES AUTÓNOMAS (A CONDÓMINOS)
II - O condomínio tem legalmente um dever de conservação e manutenção das partes comuns, a ser definido em concreto pela Assembleia de Condóminos e executado pelo administrador do condomínio, sendo os respectivos custos suportados pelos condóminos, na medida das respectivas quotas-partes na propriedade horizontal.
III - O direito do condómino exigir a reparação dos danos de que enfermam as partes comuns do edifício ancora-se no dever acima referido que impende sobre o condomínio de conservação e manutenção das partes comuns, e pode ser exigido a qualquer momento.
IV – Por outro lado, o direito do mesmo condómino exigir a reparação dos danos surgidos na sua fracção e o pagamento de uma indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais consequentes dos mesmos vícios das partes comuns visa proteger o seu direito de propriedade e enquadra-se no instituto da responsabilidade extracontratual do condomínio perante os condóminos, nos termos gerais consagrados no art.º 483.º do C Civil.
V – Em qualquer destas situações, é aplicável a presunção de culpa consagrada no art.º 493.º do C Civil, em face do dever de vigilância das partes comuns que impende sobre o condomínio.
Comarca: [Juízo Central Cível de Vila Nova de Gaia (J1); Comarca do Porto]
Relatora: Lina Castro Baptista
Adjunta: Alexandra Pelayo
Adjunto: Fernando Vilares Ferreira
SUMÁRIO
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I - RELATÓRIO
AA, residente na Rua ..., ... Ctr. Frt., Quinta ..., Vila Nova de Gaia, intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra CONDOMÍNIO DO PRÉDIO EM REGIME DE PROPRIEDADE HORIZONTAL SITO NA Rua ..., ..., VILA NOVA DE GAIA, representado pela administração do condomínio, a cargo da sociedade “E..., Unipessoal, Lda.”, com sede na Rua ..., ..., ..., pedindo que:
a) O Réu seja condenado a proceder à reparação dos danos de que enfermam as partes comuns do edifício;
b) O Réu seja condenado a proceder à reparação dos danos que apresenta a fracção a si pertencente;
c) Seja fixado como prazo razoável para a realização das obras aludidas em a) e b) e de 02 meses;
d) O Réu seja condenado a pagar-lhe a quantia de € 51 650,00, a título de danos patrimoniais e não patrimoniais sofridos, acrescida dos juros legais, à taxa de 4 %, contabilizados desde a data da citação e até efectivo e integral pagamento.
Alega, em síntese, ser dona da fracção AF, correspondente ao 6.º centro frt. do n.º ... do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Rua ..., ..., Quinta ..., Vila Nova de Gaia.
Afirma que, pelo menos desde o dia 26 de Março de 2013, começaram a surgir humidades na aludida fracção, nomeadamente, na sala, tendo mais tarde alastrado ao quarto do seu filho, cozinha e varanda.
Acrescenta que a sua fracção se encontra no sexto piso (penúltimo do edifício), sendo que o último piso se trata de uma habitação recuada, rodeada por um terraço, que há muito requer reparações de forma a conferir estanquicidade.
Relata que, no ano de 2018, foram adjudicados à sociedade “I..., Lda.” os trabalhos de impermeabilização de cerca de 87m2 de terraço.
Diz que, porque estes trabalhos não resolveram o problema das infiltrações nas fracções localizadas abaixo do referido terraço, teve que ser accionada a garantia de obra.
Mais relata que, porque o problema persistia, em Fevereiro de 2019, foram efectuados testes, tendo dado origem a um novo conjunto de obras, pela mesma empresa, que tiveram lugar em Setembro de 2019.
Alega que, não tendo estes trabalhos sido suficientes para debelar o problema das infiltrações, o condomínio, em Outubro de 2019, contratou uma nova empresa, a sociedade “P..., Lda”, para efectuar a substituição de telas no terraço vindo de referir.
Afirma que, no entanto, não foram retiradas todas as telas antigas, o que não veio a garantir a necessária estanquicidade. Também que não foram devidamente tapadas as aberturas no betão deixadas abertas pela “I...” na sua anterior intervenção, tendo sido colocado poliuretano em vez de cimento em volta do tubo de saída de águas, e as aberturas cobertas com gesso cartonado e fita adesiva.
Concretiza que, neste momento, existem no local aproximadamente 08 anomalias, designadamente quebra da tubagem, forquilha com falha nas ligações e obstáculos, falha nos remates e consola com falha no isolamento.
Diz que permanecem humidades na sua fracção, designadamente na parede e tecto da sala, na cozinha, junto ao corete, e no terraço do último piso habitacional na zona de corete.
Alega igualmente que as situações acabadas de referir provocam danos num dos quartos da sua fracção, sala, cozinha e varanda, cuja reparação só se poderá realizar após a intervenção nas partes comuns do edifício.
Refere ter interpelado a administração do condomínio, no decurso do ano de 2013, para a realização das obras necessárias nas partes comuns, não tendo as mesmas sido ainda realizadas.
Alega, por fim, que toda esta situação lhe tem causado insónias, desgaste psicológico e grande ansiedade, chegando ao ponto de querer vender a casa, sendo o seu filho uma pessoa doente, padecendo de bronquite asmática, condição que se agrava com a exposição à humidade.
Após ter sido citado o representante do condomínio inicialmente indicado na acção, verificou-se a alteração do administrador, com consequente citação do representante em exercício, o qual não apresentou contestação.
Foi proferido despacho a declarar confessados os factos alegados na Petição Inicial e as partes não vieram apresentar alegações.
Proferiu-se sentença com a seguinte parte decisória “Nos termos e fundamentos de direito exposto, julgo a acção procedente por provada e, em consequência, condeno o réu, CONDOMÍNIO DO PRÉDIO EM REGIME DE PROPRIEDADE HORIZONTAL SITO NA Rua ..., ...:
- A proceder, no prazo de dois meses, à reparação do terraço/cobertura situado na parte superior da fracção aludida em a), de modo a garantir a sua estanquicidade e isolamento, sanando as anomalias descritas nas al. s) e t) dos factos provados;
- A proceder, no prazo de dois meses após a conclusão das obras nas partes comuns, à reparação dos danos que apresenta a fracção aludida em a) dos factos provados, descritos na alíneas u) e v) dos factos provados;
- A pagar à autora a quantia de 25.150,00 € (vinte e cinco mil cento e cinquenta euros) a título de danos patrimoniais sofridos pela autora, acrescida de juros à taxa legal desde a data da citação até efectivo e integral pagamento;
- A pagar à autora a quantia de 1.500,00 € (mil e quinhentos euros) a título de danos não patrimoniais sofridos, acrescida de juros desde a presente data até efectivo e integral pagamento.”
Inconformado com esta decisão, o Réu condomínio veio recorrer, terminando com as seguintes
CONCLUSÕES:
1. A administração do condomínio, aqui recorrente, agiu com os deveres de diligência e de celeridade que lhes foram conferidos pela assembleia de condóminos, ou seja, pelo órgão deliberativo e representativo dos condóminos;
2. Inclusive, da Autora;
3. Esta acompanhou as deliberações da assembleia, acompanhou as obras e
4. Nunca manifestou qualquer objecção à execução das mesmas;
5. Não cabe ao condomínio fiscalizar as obras, nem tal tarefa lhe cabe, nem por lei, nem pela assembleia, nem pelas regras da experiência e do sendo comum;
6. Pelo que, não pode ou não deve, o tribunal a quo, presumir a culpa do condomínio, nos termos do artigo 493.º do CC;
7. A recorrente, como qualquer condomínio, tem unicamente, a administração do edifício e cumprir as determinações da assembleia, para além, claro, de cumprir a lei;
8. E, no caso em apreço, a apelante, cumpriu as suas funções na íntegra;
9. O condomínio, não tinha, nem tem a posse do edifício, não pratica no mesmo, os actos inerentes e próprios do direito de propriedade, não tem poder de disposição;
10. Como órgão representativo, agiu de acordo com as deliberações da assembleia e, se de facto, porque não resultaram provadas, como o tribunal a quo, reconhece;
11. Ou seja, nem a culpa foi provada, nos termos dos artigos 483.º e 562.º do CC,
12. Nem o tribunal a quo deve presumir nos termos em que o fez, porque não se verificam os pressupostos do artigo 493.º do CC;
13. O artigo 483.º do Código Civil refere que “1. Aquele que, como dolo ou mera culpa, violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação. 2. Só existe obrigação de indemnizar independentemente de culpa nos casos especificados na lei.”
14. No caso, não existe e por isso, não resultou provada a culpa, nem o acto ilícito, nem sequer a responsabilidade pelo risco;
15. Por isso, o douto acórdão ora recorrido, é ilegal e, sobretudo, injusto.
A Autora veio apresentar contra-alegações pedindo a confirmação da sentença recorrida, terminando com as seguintes
CONCLUSÕES:
A. Regularmente citado, o condomínio recorrente não contestou a acção, pelo que, indubitavelmente, tem aplicação o art.º 567.º, n.º 2 do Código de Processo Civil, pelo que bem andou o tribunal a quo, considerando-se confessados todos os factos alegados na Petição Inicial.
B. O condomínio é o responsável pela manutenção das áreas comuns do edifício, sendo sua obrigação manter a estanquicidade no interior das fracções integrantes do edifício.
C. Não existindo qualquer fundamento para alterar a douta sentença proferida pelo tribunal a quo, terá de improceder a APELAÇÃO, confirmando-se a Sentença se fará a melhor e mais sã Justiça!
O recurso foi admitido como de apelação, com subida nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Colhidos os vistos legais, cumpre conhecer do recurso.
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II - DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSOResulta do disposto no art.º 608.º, n.º 2, do Código de Processo Civil[1], aqui aplicável ex vi do art.º 663.º, n.º 2, e 639.º, n.º 1 a 3, do mesmo Código, que, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, o Tribunal só pode conhecer das questões que constem nas conclusões que, assim, definem e delimitam o objecto do recurso.
A questão a apreciar, delimitada pelas conclusões do recurso, é a de ponderar se o Réu, enquanto condomínio, é responsável pela reparação dos vícios existentes nas partes comuns do prédio constituído em propriedade horizontal e pela reparação dos danos patrimoniais e não patrimoniais daí advenientes.
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III – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTOForam os seguintes os factos considerados provados pelo tribunal recorrido:
a) A Autora é dona da fracção AF, correspondente ao 6.º centro frt. do n.º ... do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Rua ..., ..., Quinta ..., Vila Nova de Gaia (1º p.i. e certidão anexa à p.i. como doc. nº1).
b) Pelo menos desde o dia 26 de Março de 2013, começaram a surgir humidades na aludida fracção, nomeadamente, na sala, tendo mais tarde alastrado ao quarto do seu filho, cozinha e varanda (2º p.i.).
c) A fracção da A. encontra-se no sexto piso (penúltimo do edifício), sendo que o último piso se trata de uma habitação recuada, rodeada por um terraço, que há muito requer reparações de forma a conferir estanquicidade (4º p.i.).
d) Na acta 17, de 4 de Outubro de 2012, no seu ponto 2, refere-se que foi colhido orçamento, no valor de 4700€, para reparação do pavimento do terraço da fracção “AJ” que “provoca infiltrações noutras fracções devido aos estragos existentes no pavimento do terraço em causa, com “tijoleiras que se encontram levantadas e em mau estado em quase toda a extensão do terraço” (6º p.i. e doc. nº5 anexo).
e) Da referida acta consta ainda que “A Assembleia delibera que a intervenção no terraço não deve ser realizada de imediato devido a insuficiência financeira do condomínio.” (7º p.i. e doc. n. 5).
f) Na acta n.º 19, de 22 de Março de 2013, no seu ponto 5, mais uma vez, com base na débil situação financeira do condomínio foi deliberado relegar as “intervenções necessárias nos terraços do edifício para quando ocorresse a regularização de débitos” (8º p.i. e doc. n. 6)
g) Na acta n.º 20, de 5 de Junho de 2013, pode ler-se no ponto n.º 1 que a condómina da fracção “AF” “reclama a reparação de infiltração com possível origem num dos terraços do piso superior. São também referidas infiltrações noutras fracções. Para a reparação dos terraços, a administração recolheu dois orçamentos, de 14,460,00€ e outro de 17,954,00€ acrescidos de IVA. De seguida, a Administração comunicou aos presentes que o condomínio não possui disponibilidade financeira. Após análise e discussão, a Assembleia deliberou reprovar a realização destes trabalhos (9º p.i. e doc. 7).
h) Na acta n.º 22, de 9 de Janeiro de 2015, pode ler-se no ponto 5, que os condóminos continuam a reclamar a execução de obras para solucionar infiltrações nas fracções. Devido à urgência da obra, foi deliberado aprovar uma verba extraordinária para esse fim (10º p.i. e doc. 8).
i) Na acta n.º 24, de 3 de Novembro de 2015, pode ler-se no ponto 5, que “já existe quase o valor necessário para efectuar a intervenção num dos terraços (7º andar recuado frente), (...) “juntamente com o condómino da fracção AF, que se dispõe a emprestar o montante necessário da diferença em falta para a execução da obra” (11º e doc. 9).
j) Mais consta da referida acta que (...) “tentaram entrar em contacto com o proprietário da fracção “AJ” (7º recuado frente) no sentido de obter autorização para aceder ao terraço para a referida intervenção. Não sendo possível a referida autorização, a administração não conseguiu efectuar os trabalhos antes do período das chuvas, colocando o condómino da fracção “AF” sujeito a mais um ano de infiltrações.” (12º p.i.).
k) Foi deliberado recorrer à via judicial para obter a referida autorização, e também decidido, adjudicar a referida obra, pelo valor de 8,405,82€ mais IVA, mal se obtivesse o acesso ao terraço (13º p.i.).
l) Na acta n.º 27, de 24 de Novembro de 2017, pode ler-se no ponto 5, que foi instaurado um processo judicial contra a proprietária da fracção “AJ” para que fosse cedido o acesso ao terraço de forma a efectuar a impermeabilização do mesmo, tendo-se logrado obter a condenação da proprietária a ceder o acesso (14º p.i. e doc. 10).
m) Foi então deliberado que a Administração “deve proceder às reparações de impermeabilização de acordo com as necessidades mais urgentes e de acordo com as condições financeiras do condomínio.” (15º p.i. e doc. 10).
n) Nesse seguimento, no ano de 2018 foram adjudicados à empresa I..., Lda., titular do nif ..., os trabalhos de impermeabilização de cerca de 87m2 de terraço (16º da p.i).
o) Porque as referidas obras não resolveram o problema das infiltrações nas fracções localizadas abaixo do referido terraço, teve que ser accionada a garantia de obra (17º p.i.).
p) Após, e porque o problema persistia, em Fevereiro de 2019 foram efectuados testes, tendo dado origem a um novo conjunto de obras, pela mesma empresa, que tiveram lugar em Setembro de 2019 (18º p.i.).
q) Nesses trabalhos, foi alterada a localização da saída de água (embocadura), que foi colocada mais à frente, por cima da varanda da A. (19º p.i.).
r) Esses trabalhos não foram suficientes para debelar o problema das infiltrações, pelo que em Outubro de 2019 o condomínio contratou uma nova empresa, denominada P..., Lda., para efectuar a substituição de telas no terraço vindo de referir (20º p.i.).
s) No entanto, não foram retiradas todas as telas antigas, o que não veio a garantir a necessária estanquicidade, não foram devidamente tapadas as aberturas no betão deixadas abertas pela I... na sua anterior intervenção, tendo sido colocado poliuretano em vez de cimento em volta do tubo de saída de águas, e as aberturas cobertas com gesso cartonado e fita adesiva (21º p.i.).
t) Existem no local aproximadamente 8 anomalias desde quebra da tubagem, forquilha com falha nas ligações e obstáculos, falha nos remates e consola com falha no isolamento (22º p.i.).
u) Existem humidades na parede e tecto da sala da A., na cozinha, junto ao corete, e no terraço do último piso habitacional na zona de corete (23º p.i.).
v) As situações referidas provocam danos num dos quartos da fracção da A., sala, cozinha e varanda, designadamente: manchas de humidade, com deterioração/levantamento da pintura, nas paredes e tectos; saída de água pelo exaustor (24º p.i.).
w) Cuja reparação só se poderá realizar após a intervenção nas partes comuns do edifício (25º p.i.).
x) A A. teve que pintar o quarto do filho, pelo facto de o mesmo ter ficado impróprio para utilização, dada a humidade que se entranhou e teve com esses trabalhos o custo de 150,00 € (26º p.i.).
y) Os danos existentes na fracção da A. são consequência do estado das partes comuns do edifício e da sua deficiente manutenção (27º p.i.).
z) A A. interpelou no ano de 2013 a administração do condomínio para a realização das obras necessárias nas partes comuns, não tendo as mesmas sido ainda realizadas (28º p.i.).
aa) Nos últimos anos a A. tem ponderado vender a sua casa, tendo já contactado imobiliárias, sendo que habitações semelhantes na mesma zona têm sido transaccionadas pelo valor de €140.000,00, sendo certo que a fracção da A., em função dos danos que apresenta, se encontra desvalorizada em cerca de 25.000,00€ (29º p.i.).
bb) Toda esta situação tem causado à A. insónias e desgaste psicológico, provocando, ainda, grande ansiedade, chegando ao ponto de querer vender a casa, sendo o seu filho uma pessoa doente, padecendo de bronquite asmática, condição que se agrava com a exposição à humidade (30º p.i.).
cc) As obras de reparação das partes comuns orçam em €20.000,00, valor a concretizar após realização da perícia (31º p.i.).
dd) As obras no interior da habitação da A. orçam em €5.000,00, valor a concretizar após realização da perícia (32º p.i.).
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IV – RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO PELA REPARAÇÃO DOS VÍCIOS EXISTENTES NAS PARTES COMUNS DO PRÉDIO CONSTITUÍDO EM PROPRIEDADE HORIZONTAL E PELA REPARAÇÃO DOS DANOS DAÍ ADVENIENTESA Autora instaurou a presente acção contra o Réu Condomínio pedindo a sua condenação a proceder à reparação dos vícios de que enfermam as partes comuns do edifício e a proceder à reparação dos danos existentes na fracção autónoma a si pertencente. Mais pede a condenação do Réu a pagar-lhe uma indemnização para ressarcimento dos danos patrimoniais e não patrimoniais decorrentes de tais vícios existentes nas partes comuns.
Foi proferida decisão final dos autos que julgou a acção procedente.
Em desacordo com esta decisão, o Réu Condomínio interpôs o presente recurso sustentando que agiu com os deveres de diligência e de celeridade que lhes foram conferidos pela assembleia de condóminos, como órgão deliberativo e representativo dos condóminos.
Defende que não cabe ao condomínio fiscalizar as obras, nem por lei, nem pela assembleia, nem pelas regras da experiência e do senso comum.
Mais defende que o tribunal não pode presumir a culpa do condomínio, nos termos do artigo 493.º do Código Civil.
Conclui não ter resultado provada a culpa, o acto ilícito ou sequer a responsabilidade pelo risco.
Em nosso entendimento, não lhe assiste razão, estando a mesma do lado da decisão do tribunal recorrido, pelas seguintes razões que esquematicamente passamos a expor.
O art.º 1414.º do Código Civil[2] dispõe que “As fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.”
A natureza jurídica da propriedade horizontal é muito controversa, mas não tem utilidade para a apreciação do presente recurso a análise das diversas teorias contrapostas a este respeito.
É suficiente termos em conta que, de acordo com as directrizes legais, designadamente da estatuição do art.º 1420.º do C Civil, cada condómino e proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício.
Bem como que, de acordo com o disposto no art.º 1430.º do C Civil, a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos, que desempenha uma função deliberativa, e a um administrador, a quem cabe funções executivas.
Finalmente que, em decorrência da estatuição do art.º 1424.º do C Civil, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas fracções.
Em síntese, decorre destas disposições legais que estamos perante uma propriedade especial, em que coexistem, num mesmo edifício, propriedades privadas e individualizadas sobre cada uma das fracções autónomas e uma compropriedade de certas partes do mesmo edifício, imperativamente definidas como partes comuns.
O condomínio tem legalmente um dever de conservação e manutenção das partes comuns, a ser definido em concreto pela Assembleia de Condóminos e executado pelo administrador do condomínio, sendo os respectivos custos suportados pelos condóminos, na medida das respectivas quotas-partes na propriedade horizontal.
Em decorrência destas estatuições legais, e tal como se decidiu no Acórdão da Relação de Lisboa de 23/02/21, tendo como Relator Luís Espírito Santo[3]: “Sobre todos os condóminos tomados unitariamente, através da figura orgânica do condomínio, impende a obrigação imposta por lei de zelar pela conservação e manutenção das partes comuns do edifício, conforme liminarmente resulta do disposto nos artigos 1430.º, n.º 1, e 1420.º, n.º 1, do Código Civil, o que significa que, estando em causa as partes do edifício referidas no artigo 1421.º do Código Civil, qualificadas como partes comuns, é sobre esta mesma entidade, representada pelo administrador e cuja vontade funcional se expressa através das decisões aprovadas em Assembleia de Condóminos, que impende a especial obrigação, de agindo proactivamente, impulsionar as obras necessárias, tecnicamente adequada e idóneas a reparar vícios existentes nas partes comuns, designadamente se forem susceptíveis de afectar e prejudicar as fracção autónomas de cada condómino – partes próprias.”
No caso dos autos, está provado que, pelo menos desde Março de 2013, começaram a surgir humidades na fracção da Autora, nomeadamente na sala, tendo mais tarde alastrado ao quarto do seu filho, cozinha e varanda.
Está igualmente provado que os danos existentes na fracção da Autora são consequência do estado das partes comuns do edifício e da sua deficiente manutenção.
Assim sendo, existindo vícios nas partes comuns do edifício causadores e potencialmente causadores de mais danos na fracção autónoma da Autora, constitui obrigação do condomínio agir no sentido de eliminar tais vícios e de reparar os estragos apuradamente causados pelos mesmos em tal fracção, por aplicação das disposições legais dos art.ºs 1420.º, 1424.º e 1430.º, todos do C Civil.
Estamos perante duas obrigações autónomas e distintas, ainda que geneticamente conexas.
O direito do condómino exigir - como pretende a Autora – a reparação dos danos de que enfermam as partes comuns do edifício ancora-se no dever acima referido que impende sobre o condomínio de conservação e manutenção das partes comuns.
Trata-se de uma obrigação legal que resulta do regime jurídico da propriedade horizontal, nos termos acima expostos, cujo cumprimento pode ser exigido a qualquer momento.
Resulta dos factos provados uma omissão negligente do zelo que era exigível ao condomínio, segundo o critério geral de um bom pai de família ou de um condomínio criterioso (cf. art.º 487.º, n.º 2 do C Civil).
Aliás, no caso concreto, a verificação de uma situação culposa por parte do condomínio é evidente, atendendo a que está provado que foram celebrados, ao longo do tempo, entre o condomínio e duas empresas de construção civil dois contratos de empreitada, tendo por objectos trabalhos de impermeabilização do terraço de cobertura e que as obras contratadas não foram realizadas de forma eficaz.
Concretamente provou-se que, no ano de 2018 foram adjudicados à empresa “I..., Lda.” os trabalhos de impermeabilização de cerca de 87m2 de terraço. No entanto, provou-se igualmente que estas obras não resolveram o problema das infiltrações nas fracções localizadas abaixo do referido terraço.
Mais se provou que, em Outubro de 2019, o condomínio contratou uma nova empresa, denominada “P..., Lda.”, para efectuar a substituição de telas no terraço vindo de referir. Contudo, está provado que permanecem no local aproximadamente 8 anomalias desde quebra da tubagem, forquilha com falha nas ligações e obstáculos, falha nos remates e consola com falha no isolamento.
Por referência ao último contrato celebrado, provou-se especificamente que, na execução das obras contratadas, não foram retiradas todas as telas antigas, o que não veio a garantir a necessária estanquicidade, e que não foram devidamente tapadas as aberturas no betão deixadas abertas pela “I...” na sua anterior intervenção, tendo sido colocado poliuretano em vez de cimento em volta do tubo de saída de águas, e as aberturas cobertas com gesso cartonado e fita adesiva.
Resulta do disposto no art.º 1208.º do C Civil que o empreiteiro deve executar a obra em conformidade com o que foi convencionado e sem vícios que excluam ou reduzam o seu valor, ou a sua aptidão para o uso previsto no contrato.
O condomínio, como dono da obra, tinha o direito fiscalizar as obras (cf. art.º 1209.º, designadamente verificando se esta está a ser realizada segundo as regras da arte e se os materiais aplicados são da qualidade e quantidade acordada.
Independentemente deste direito facultativo, o condomínio, igualmente enquanto dono da obra, tinha o dever de verificar, antes de a aceitar, se a mesma se encontrava nas condições convencionadas e sem vícios (cf. art.º 1218.º do C Civil) e de agir, denunciando os defeitos existentes, reclamando a sua eliminação.
Sendo de presumir que não agiu desta forma (uma vez que o Réu não apresentou qualquer alegação neste sentido), torna-se evidente que este actuou de forma gravemente negligente.
Por outro lado, o direito do condómino exigir – como também pretende a Autora – a reparação dos danos surgidos na sua fracção e o pagamento de uma indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais consequentes dos mesmos vícios das partes comuns enquadra-se no instituto da responsabilidade extracontratual do condomínio perante os condóminos, nos termos gerais consagrados no art.º 483.º do C Civil.
O direito a proteger é o próprio direito de propriedade sobre a fracção autónoma e a obrigação legal de non facere que a natureza deste direito real impõe a qualquer terceiro (seja este um outro condómino, o próprio condomínio ou qualquer terceira pessoa).
A situação ilícita é, como é evidente, a omissão de conservação e manutenção das partes comuns, sendo, depois, exigível a verificação dos demais elementos gerais, designadamente a culpa, a verificação de danos e o nexo de causalidade entre estes últimos e os vícios das partes comuns.
No caso em apreciação, decorre directamente da factualidade provada a existência de danos e que quer os verificados na fracção da Autora, quer os demais danos patrimoniais e não patrimoniais apurados são consequência directa e causal do estado das partes comuns do edifício e da sua deficiente manutenção.
Por outro lado, a omissão do zelo que era exigível ao condomínio na conservação e manutenção das partes comuns deve considerar-se negligente, também aqui por recurso ao critério do condomínio criterioso, dando aqui por reproduzidas as considerações acima feitas a este respeito.
De qualquer modo, em qualquer uma destas duas situações, e ao contrário do defendido pelo Recorrente, deve considerar-se directamente aplicável a estatuição do art.º 493.º do C Civil, nos termos decididos na sentença recorrida, atendendo a que o condomínio tem o dever, já acima analisado, de conservação e de manutenção das partes comuns.
Esta disposição legal estabelece uma presunção de culpa sobre “Quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar (…)”, ficando onerado o responsável pelos danos com a prova de que nenhuma culpa houve da sua parte ou com a prova da causa virtual, de que os danos se teriam verificado da mesma forma ainda que não houvesse culpa sua.
Apreciando uma situação paralela ao destes autos, decidiu-se no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14/03/19, tendo como Relatora Graça Trigo[4] que “Convoca-se aqui o regime do artigo 493.º, n.º 1, do Código Civil (…). No que se refere às partes comuns do edifício, o dever de vigilância incide naturalmente sobre o R. condomínio.”
Explica-se, mais à frente: “Aquele regime legal corresponde a uma hipótese em que, tal como naquelas outras previstas nos arts. 491º, 492º, e 493º, nº 2, do CC, se consagraram os denominados deveres de segurança no tráfego (da terminologia germânica Verkehrssicherungspflicten) ou deveres de prevenção do perigo, que permitem concretizar a responsabilidade civil por omissões, na medida em que neles se consubstancia a exigência do art.º 486º do CC, no sentido de que, para além dos requisitos gerais da responsabilidade civil por facto ilícito e culposo (previstos no art.º 483º, nº 1, do CC), exista o dever de praticar o acto omitido.”
Deve, portanto, entender-se como presumida a culpa do condomínio, sendo, por outro lado, evidente, à luz dos factos provados, que este não logrou ilidir por qualquer forma esta presunção de culpa.
Conclui-se, assim, como o tribunal recorrido que a Autora tem direito a ver o Réu/Recorrente condenado a proceder às obras de reparação do terraço/cobertura situado na parte superior da sua fracção autónoma, sanando as anomalias apuradas, e a proceder à reparação dos danos que apresenta esta fracção autónoma. Bem como a indemnizá-la dos demais danos patrimoniais e não patrimoniais apurados.
A conclusão necessária é, portanto, a da total improcedência do recurso.
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V - DECISÃOPelo exposto, acordam os Juízes que constituem este Tribunal da Relação em julgar improcedente o recurso interposto pelo Recorrente/Réu, confirmando-se a sentença recorrida.
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Custas a cargo do Recorrente (art.º 527.º do CP Civil).*
Notifique e registe.(Processado e revisto com recurso a meios informáticos)
Porto, 22 de Março de 2022
Lina Baptista
Alexandra Pelayo
Fernando Vilares Ferreira
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[1] Doravante designado apenas por CP Civil, por questões de operacionalidade e celeridade.
[2] Doravante apenas designado por C Civil, por questões de operacionalidade e celeridade.
[3] Proferido no Processo n.º 2536/16.2T8LRS.L1 e disponível em www.dgsi.pt na data do presente Acórdão. Veja-se, no mesmo sentido, o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 28/05/2020, tendo como Relator Paulo Reis, proferido no Processo n.º 3640/14.7TBBRG.G1 e disponível em www.dgsi.pt na data do presente Acórdão.
[4] Proferido no Processo n.º 2446/15.0T8BRG.G2.S1 e disponível em www.dgsi.pt na data do presente Acórdão.