| 11893/21.8T8PRT-A.P1 |  |
DESPEJO IMEDIATO
II - A razão de ser deste regime consiste em evitar que o arrendatário mantenha o gozo da coisa locada durante a pendência da ação sem a correspondente remuneração do locador.
III - Sendo o fundamento da ação em que foi deduzido o incidente a falta de pagamento de rendas, para efeitos do disposto no art.º 14º, nºs 3 a 5 do NRAU, as rendas vencidas na pendência da ação são aquelas que se venceram posteriormente ao prazo para apresentação da contestação, face ao disposto no art.º 1048º do CC, porquanto o arrendatário sempre pode extinguir o direito de resolução do contrato, evitando o despejo, pagando as rendas vencidas com a respetiva indemnização, até ao termo do prazo para contestar ou quando apresenta a contestação.
IV - Ao arrendatário para evitar o despejo imediato incumbe provar o pagamento ou depósito de rendas vencidas ou alegar e provar que as rendas não são exigíveis, pelo que não tem que as pagar ou depositar.
V - A atual redação do art. 14º/5 do NRAU (introduzida pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto) evidencia – ao referir-se a “em caso de deferimento do requerimento” – que a falta de prova do pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da ação não implica a procedência automática do incidente de despejo imediato.
*
*
SUMÁRIO[1] (art. 663º/7 CPC):
………………………………
………………………………
………………………………
---
Acordam neste Tribunal da Relação do Porto (5ª secção judicial – 3ª Secção Cível)
I. Relatório
Na presente ação declarativa que segue a forma de processo comum, instaurada como Ação de Despejo, nos termos do art. 14º do NRAU, em que figuram como:
- AUTORA: AA, contribuinte fiscal n.º ..., residente em ..., ... ..., Alemanha; e,
- REÚS: A..., Lda NIPC ..., com sede na Rua ... ... Porto;
BB, NIF ..., residente na Rua ..., ..., 2.º Esq., Valongo; e
CC, NIF ..., residente em Praceta ..., ..., 4.º dto, ..., Vila Nova de Gaia
formulou o seguinte pedido:
a) seja declarada judicialmente a resolução do contrato de arrendamento, nos termos do art. 1083.º n.º3 do CC;
b) sejam a 1.ª Ré condenada a entregar o locado à Autora em estado de conservação equiparado ao existente à data da celebração do contrato de arrendamento, com os mesmos bens que a compunham à data da celebração do contrato, bem como a encerrar a passagem entre as frações contíguas nos termos do contrato de arrendamento;
c) sejam os Réus condenados ao pagamento das rendas vencidas e não pagas, que à presente data ascendem a €122.700,00 (cento e vinte e dois mil euros e setecentos euros), bem como, das que se vençam na pendência do processo, acrescidas de juros vencidos e vincendos até efetivo e integral cumprimento.
Alegou para o efeito e em síntese, que a Autora é dona e legítima proprietária das frações autónomas “F” e “B” do prédio urbano sito à Rua ... e Rua ..., ... na freguesia ..., concelho do Porto, descritas sob o n.º ... da referida freguesia e inscrita na matriz sob o artigo ... da UF de ..., ..., ..,. ..., ... e ....
A primeira ré é uma sociedade comercial que se dedica à “Organização de eventos sociais, culturais, recreativos, artísticos, e outros; restauração e bar; animação sócio-cultural e atividades afins”.
Por contrato de arrendamento celebrado a 09/08/2019, a Autora deu de arrendamento à primeira ré, que aceitou, as frações acima referidas, aí passando a exercer a sua atividade de bar.
O contrato teve início a 01/09/2019 e foi celebrado por 10 anos renovável por períodos de um ano. A renda foi fixada da seguinte forma:
a) No primeiro ano de duração do contrato o montante da renda ficou estabelecido em 7.500,00€ (sete mil e quinhentos euros);
b) Em cada ano subsequente, e enquanto o contrato se mantiver em vigor, a renda é aumentada em 3%, ou de acordo com o coeficiente legal de atualização definido para esse ano caso seja maior, sempre em relação ao valor do ano anterior.
A renda em vigor de 01/09/2019 a 31/08/2020 foi de €7.500,00 (sete mil e quinhentos euros), e a partir de 31/08/2020 foi aumentada para €7.725,00 (sete mil, setecentos e vinte e cinco euros), tal como convencionado no contrato.
Mais alegou que a Autora cumpriu com a sua obrigação de entrega do local arrendado, vindo a 1.ªRé a usufruir do mesmo desde o início do contrato e até à presente data (julho de 2021). A primeira ré, porém, vem incumprindo com a sua obrigação de pagamento da renda desde Abril de 2020 até à presente data (agosto de 2021), incumprindo o regime de diferimento de pagamento das rendas que vigorou durante o período de pandemia pela doença Covid 19 - vírus SARS Cov2.
Alegou, ainda, que a Autora procedeu à notificação judicial avulsa da 1.ª Ré, efetuada na data de 17 de Março de 2021, assim comunicando a resolução do contrato de arrendamento, mas nem a 1.ª Ré nem os 2.º e 3.º Réus procederam ao pagamento, sequer parcial, das rendas em falta e a primeira ré permanece na posse do imóvel, o que vem inviabilizando a possibilidade da Autora voltar a introduzir o locado no mercado de arrendamento, minorando assim os avultados prejuízos que vem sofrendo pelo incumprimento dos Réus.
-
Após vicissitudes para citação de todos os réus e decisão do incidente de apoio judiciário, a ré A..., Lda., contestou e deduziu pedido reconvencional.
Na contestação a ré não impugna o contrato celebrado, mas questiona o direito da autora à restituição do imóvel com os bens e objetos instalados e bem assim, o montante das rendas, por entender que por efeito da pandemia, por Covid 19, se verificou a alteração das circunstâncias que estiveram presentes na celebração do contrato e por isso, justificam uma redução do montante da renda entre abril de 2020 e outubro de 2021.
Considera, por fim, que lhe assiste o direito ao reembolso da quantia paga com o trespasse do estabelecimento e com tal fundamento deduz pedido reconvencional.
-
Em 24.10.2022 (ref. Citius 43663237) a autora AA deduziu incidente de despejo imediato contra a ré A..., Lda., com os seguintes fundamentos:
- A Autora apresentou a sua petição inicial a 15 de Julho de 2021;
- No entanto, pelo facto de existir uma pluralidade de réus, o prazo para a apresentação da contestação apenas terminou na data em que se esgotou o prazo do último réu citado para a presente ação, o que sucedeu apenas no início do mês de Outubro de 2022;
- Ou seja, mais de 14 meses após a apresentação da petição inicial com que principiaram os presentes autos;
- Durante todo esse período, a sociedade Ré não só não pagou à Autora qualquer renda, como permaneceu a ocupar o locado;
- O prejuízo da Autora, apenas contabilizando as rendas vencidas na pendência do processo, ascende já ao valor bruto de €120.067,35 (cento e vinte mil, sessenta e sete euros e trinta e cinco cêntimos).
Concluiu a autora tal requerimento incidental, pedindo a notificação dos Réus nos termos e para os efeitos do art. 14.º, n.º4 do NRAU, requerendo o despejo imediato nos termos no n.º5 em caso de omissão do dever de pagamento.
-
Por despacho sob a ref. Citius 441972688, determinou-se a notificação dos réus, nos termos requeridos, o que foi efetuado.
-
Deduziu oposição ao incidente apenas a primeira ré, A... SA, alegando para o efeito e em síntese, que a autora procedeu à resolução do contrato de arrendamento através de notificação judicial avulsa, na qual a mesma operava extrajudicialmente a resolução do referido contrato de arrendamento, nos termos do art. 1083º nº 3 CC. Considera que depois de resolvido o contrato de arrendamento pelo senhorio, não há lugar a rendas vincendas.
Numa ação declarativa comum em que o autor, com base na invocação da resolução extrajudicial do contrato, peça a notificação do réu para desocupar o prédio e restitui-lo ao autor, não pode ser pedida, simultaneamente, a notificação do réu para pagar rendas vincendas, por não existir o contrato, quando não pediu o pagamento de qualquer indemnização.
Mais alegou que é do conhecimento publico que em Março de 2020 foi decretado o estado de pandemia e fruto dessa situação, e como também é do conhecimento geral, a atividade a que se dedica a R ficou condicionada, a qual só foi restabelecida em outubro de 2021, situação que deixou a R, totalmente paralisada.
A ré tentou junto da autora negociar o valor das rendas e do seu diferimento de pagamento, nos termos dos art. 8º e 8º-B Lei 4-C/2020, sem sucesso e a autora procedeu à resolução do contrato por notificação judicial avulsa de 17 de março de 2021.
A R não pode trabalhar e ficou sem qualquer possibilidade de poder cumprir com as suas obrigações, tanto fiscais como com fornecedores assim como com a senhoria.
Considera que a comunicação de resolução do senhorio ao seu arrendatário tem valor no procedimento especial a tramitar no BNA, mas carece de valor e efeitos no âmbito desta ação judicial.
Tendo existido uma notificação judicial avulsa não existe já uma relação jurídica de arrendamento – na medida em que foi unilateralmente terminada, ainda antes da propositura da presente ação – pelo que a situação in casu não é subsumível ao enquadramento normativo do preceito legal acima aludido, porquanto desde logo não se coaduna com a definição ínsita no seu n.º 1 do art. 14º NRAU.
Resolvido o contrato, este deixa de existir, pelo que deixa de dar origem a mais rendas. Se o arrendatário, apesar da extinção do contrato, continuar a ocupar o prédio arrendado (arts. 1087º e 1045º do CC), o senhorio tem o direito de obter a desocupação e restituição do prédio arrendado e o direito a ser indemnizado por essa ocupação ilícita enquanto ela durar (art. 1045º do CC).
Considera, ainda, que o senhorio quando efetua a resolução do contrato por via extrajudicial (arts. 1084º/2 do CC e 9º do NRAU) depois deverá usar o meio processual que lhe dá o regime dos artigos 15º e seguintes do NRAU, ou seja, o procedimento especial de despejo e conclui que a autora não pode pedir as rendas que se venceram após a resolução extrajudicial do contrato, já que não tem direito a elas, podendo apenas pedir uma indemnização pela ocupação ilícita do locado.
Refere, ainda, que uma ação que tem por pressuposto a resolução extrajudicial, não se pode convolar, na sequência da sua improcedência, numa ação constitutiva da extinção do contrato de arrendamento por resolução judicial.
Conclui que não pode a Autora lançar mão de um incidente que apenas está previsto na ação de despejo, quando a presente ação reveste a natureza de ação comum – v.g. nºs 4 e 5 do artº 14 do NRAU.
Alega que a peça processual apresentada pela autora a meio de uma ação em que se está a discutir se o contrato de arrendamento foi bem resolvido e por isso o réu deve ser condenado a desocupar e restituir o prédio, não tem a virtualidade, seja qual for o seu conteúdo, de transformar a ação complexa de apreciação e condenação numa ação complexa constitutiva e de condenação em que se passe a discutir se o autor tem direito a que o tribunal resolva o contrato (que já está extinto) e, muito menos, a pagar-lhe rendas vincendas desde a petição até essa resolução (que já não podem ter lugar porque, na lógica do que está em causa na ação, o contrato já estava extinto antes da petição), pois o despejo imediato só pode ser requerido quando o arrendatário não pague ou não deposite as rendas que se forem vencendo durante a pendência da ação de despejo (cf. artigo 14.º, n.ºs 3 a 5, NRAU).
Considera, por fim, que se a resolução do contrato de arrendamento se fundar na falta de pagamento de rendas (cf. artigo 1083.º, n.ºs 1 e 3, CC) ou nos sucessivos atrasos no seu pagamento (cf. artigo 1083.º, n.º 4, CC), na ação de despejo que, nas condições especiais que acima foram referidas, venha a ser instaurada não se pode fazer nenhum pedido de despejo imediato. Optar ou pela via da comunicação/resolução extrajudicial ou pela via da resolução judicial implica necessariamente que, se se optou pela resolução judicial (despejo) é porque não se fez (porque não se podia fazer ou não se tinha vantagens em fazer) a comunicação/resolução extrajudicial.
Se o senhorio não se puder servir de um PED ou se for comprovadamente mais vantajoso não o fazer e já tiver comunicado a resolução extrajudicial, então pode utilizar a ação comum declarativa de apreciação da resolução extrajudicial que não é uma ação de despejo.
Considera que foi precisamente isto que a autora fez. A A., optou pela via da resolução extrajudicial, a que se seguiu, a propositura de uma ação declarativa comum, sendo certo que esta via não lhe possibilita que peça rendas vincendas (que deixaram de nascer dada a cessação do contrato). Na ação de despejo, o contrato não cessará até ser decretada a resolução; o contrato extingue-se com eficácia retroativa, não se extingue logo com o pedido de resolução. O facto de o senhorio ter direito às rendas vincendas que tiver pedido, no caso de resolução judicial, porque o direito ao valor das rendas decorre de o contrato ter estado em vigor até à decisão que decreta a resolução e a retroatividade da resolução tem o efeito de convolar esse direito ao direito ao valor delas como montantes indemnizatórios, a não ser que o arrendatário já não estivesse a ocupar o imóvel - art. 1045º do CC.
Considera que não havendo vencimento de rendas, não pode haver despejo imediato.
Numa segunda ordem de argumentos defende que caso se considere que não existiu a resolução do contrato através da notificação judicial avulsa sempre se dirá que, também não há lugar a despejo imediato por falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da ação quando é controvertido o direito a receber essas rendas.
Não pode decretar-se o despejo imediato, por falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação de despejo, quando nesta está ainda em discussão saber se o locatário tinha ou não a obrigação de pagar as rendas, porque na sua contestação, a Ré alegou que não estava obrigada a pagar as rendas em atraso.
Alega que na contestação invocou a violação contratual por parte da Autora, tendo, em consequência, deduzido o respetivo pedido reconvencional pelo valor de € 400.000 (quatrocentos mil euros). A Ré invocou, em sede de reconvenção, a compensação de créditos entre a quantia que considera ser credora e as rendas em causa.
O arrendamento em causa é não habitacional e destinado à atividade comercial de bar/discoteca e por força dos estados de emergência e calamidade, a Ré foi obrigada a encerrar a sua atividade comercial.
Na data em que a A intentou a presente ação, esta estava ainda impedida de laborar, a pandemia permanecia e continuavamos em estado de emergência, com os estabelecimentos fechados, à exceção daqueles que fornecem bens essenciais.
Apesar dos mecanismos legais criados a autora nunca quis chegar a qualquer entendimento com a ré, sobre o modo de pagamento ou perdão das rendas.
Termina, considerando, que a autora não pode reclamar as rendas vincendas, quando procedeu à resolução extrajudicial do contrato e a ação que não é de despejo não prevê este incidente, não podendo ser deferido.
-
Nem a ré/opoente nem qualquer dos outros réus alegou e/ou demonstrou ter pago/depositado qualquer valor referente a renda no período temporal a que se refere a autora no requerimento de despejo imediato.
-
Proferiu-se sentença com a decisão que se transcreve:
“Pelo exposto, tudo ponderado e ao abrigo das disposições legais acima referidas, julgo o incidente de despejo imediato procedente e, em consequência, condeno a ré/requerida, A..., Lda., no despejo imediato das fracções autónomas “F” e “B” do prédio urbano sito à Rua ... e Rua ..., ... na freguesia ..., concelho do Porto descritas sob o n.º ... da referida freguesia e inscrita na matriz sob o artigo ... da UF de ..., ..., ..,. ..., ... e ... e sua entrega à autora, AA.
Custas do incidente pela ré/requerida.
Valor do incidente: €120.067,35 (valor indicado pela autora, relativo às rendas vencidas e não pagas, na pendência do processo)”.
-
A ré A..., Lda. veio interpor recurso da sentença.
-
Nas alegações que apresentou a apelante formulou as seguintes conclusões:
1. É que o despejo imediato só pode ser requerido quando o arrendatário não pague ou não deposite as rendas que se forem vencendo durante a pendência da ação de despejo (cf. artigo 14.º, n.ºs 3 a 5, NRAU).
2. Isto significa que, se a resolução do contrato de arrendamento se fundar na falta de pagamento de rendas (cf. artigo 1083.º, n.ºs 1 e 3, CC) ou nos sucessivos atrasos no seu pagamento (cf. artigo 1083.º, n.º 4, CC), na ação de despejo que, nas condições especiais que acima foram referidas, venha a ser instaurada não se pode fazer nenhum pedido de despejo imediato.”]
3. Seja como for, optar ou pela via da comunicação/resolução extrajudicial ou pela via da resolução judicial implica necessariamente que, se se optou pela resolução judicial (despejo) é porque não se fez (porque não se podia fazer ou não se tinha vantagens em fazer) a comunicação/resolução extrajudicial.
4.E se se optou por esta, necessariamente excluiu-se a outra (judicial, por despejo).
5.Pelo que, logicamente, já não se pode exercer a ação de despejo e é bom que isto fique claro para evitar o desvirtuamento de um regime jurídico que o legislador quis que ficasse claro.
6. A ação de despejo não pode servir para apreciar uma resolução extrajudicial.
7. Só há um tipo de ação de despejo: aquela que se destina a decretar a resolução do contrato.
8. Não há ações de despejo em sentido estrito e em sentido amplo.
9. Se o senhorio não se puder servir de um PED ou se for comprovadamente mais vantajoso não o fazer e já tiver comunicado a resolução extrajudicial, então pode utilizar a ação comum declarativa de apreciação da resolução extrajudicial que não é uma ação de despejo.
10.Ora, foi precisamente isto que A autora fez.
11. A A., optou pela via da resolução extrajudicial, a que se seguiu, a propositura de uma ação declarativa comum, sendo certo que esta via não lhe possibilita que peça rendas vincendas (que deixaram de nascer dada a cessação do contrato),
12. Ao contrário do que aconteceria na ação de despejo (aqui porque o contrato não cessará até ser decretada a resolução;) o contrato extingue-se com eficácia retroativa, não se extingue logo com o pedido de resolução;
13. Assim o facto de o senhorio ter direito às rendas vincendas que tiver pedido, no caso de resolução judicial, porque o direito ao valor das rendas decorre de o contrato ter estado em vigor até à decisão que decreta a sua resolução e a retroatividade da resolução tem o efeito de convolar esse direito ao direito ao valor delas como montantes indemnizatórios, a não ser que o arrendatário já não estivesse a ocupar o imóvel: art. 1045 do CC;
14. Como refere Miguel Teixeira de Sousa, a prestação das rendas na pendência da ação de despejo “não pode ser imputada ao cumprimento de um contrato extinto com eficácia retroativa […]”
15. Repete-se: não se diga que é possível intentar uma ação de despejo para declarar que o contrato foi bem resolvido extrajudicialmente, porque a ação de despejo não é, claramente, uma ação de simples apreciação, como já referido.
16. E tal não teria qualquer efeito prático, porque não era a qualificação errada da
ação como de despejo que permitiria reconhecer ao autor o direito a rendas vincendas de um contrato extinto (que o Direito substantivo não lhe reconhece: reconhece-lhe, em vez disso, o direito a uma indemnização pela ocupação ilícita, que o autor não exerceu nesta ação).
17. Assim sendo, como é não havendo vencimento de rendas, não pode haver despejo imediato.
18. Mesmo que assim se não entenda, ou seja, que não existiu a resolução do contrato através da NJA (junta com a p.i.) sempre se dirá que,
9. Também não há lugar a despejo imediato por falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da ação quando é controvertido o direito a receber essas rendas;
20. Não pode decretar-se o despejo imediato, por falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação de despejo, quando nesta está ainda em discussão saber se o locatário tinha ou não a obrigação de pagar as rendas.
21. Na sua contestação, a Ré alegou que não estava obrigada a pagar as rendas em
atraso, à data da resolução extrajudicial da A;
22. A Ré alegou a violação contratual por parte da Autora, tendo, em consequência,
deduzido o respetivo pedido reconvencional pelo valor de € 400.000 (quatrocentos mil euros)
23. A Ré invocou, em sede de reconvenção, a compensação de créditos entre a quantia que considera ser credora e as rendas em causa.
24. Conforme resulta dos autos, o arrendamento em causa é não habitacional e destinado à atividade comercial de bar/discoteca e por força dos estados de emergência e calamidade, a Ré foi obrigada a encerrar a sua atividade comercial.
25. Nos termos do artigo 9.º do Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, a falta de pagamento
das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis;
26.A R, só pode abrir a sua atividade, por lei, a partir de 1/10/2021, com limitações que duraram até aos inícios de 2022.
27. A presente ação deu entrada em 16/07/2021.
28.Contudo, nos termos do disposto no art. 8º da Lei nº 4-C/2020, de 06-04, alterada pela Lei nº 17/2020, disposição que tem por epígrafe “Diferimento de rendas de contratos de arrendamento não habitacionais”, “O arrendatário que preencha o disposto no artigo anterior pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa”.
29. Por seu turno, estabelece o art. 9º da mesma Lei que “A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis”.
30. A verdade é que em Janeiro de 2022, os bares e discotecas abriam e fechavam dependendo da evolução da pandemia.
31. Ou seja, na data em que a A intentou a presente ação, esta estava ainda impedida de laborar, a pandemia permanecia e continuavamos em estado de emergência, com os estabelecimentos fechados, à exceção daqueles que fornecem bens essenciais.
32. E não se diga que os senhorios que deixaram de receber as suas rendas ficaram desprotegidos, já que foi criada uma linha de crédito com custos reduzidos.
33. O acesso a essa linha de crédito era para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento mensal ou a faturação mensal do senhorio, de uma taxa de esforço máxima de 35%, cuja demonstração será efetuada nos termos de portaria ainda a aprovar.
34. Ainda nos termos do mesmo diploma, “o senhorio não pode executar garantias bancárias pelo incumprimento no pagamento de rendas não habitacionais”.
35. Esse diploma institui ainda um mecanismo negocial formal em que senhorios e inquilinos podem chegar a um melhor entendimento do que o previsto na lei – como o perdão de rendas, por exemplo.
36. Mas, conforme amplamente demonstrado na contestação da R., a A nunca quis chegar a um acordo no valor das rendas a receber, muito menos com um qualquer perdão.
37. Pelo que, após ter resolvido o contrato, a autora não pode pedir a notificação do réu para pagar rendas vincendas, porque por um lado não tem direito a elas, e a ação, que não é de despejo, não prevê este incidente, pelo que não deve o mesmo ser deferido.
Termina por pedir que não se defira o incidente, porque após ter resolvido o contrato, a autora não pode pedir a notificação do réu para pagar rendas vincendas, porque por um lado não tem direito a elas, e a ação, que não é de despejo, não prevê este incidente, pelo que não deve o mesmo ser deferido.
-
A Autora veio apresentar resposta ao recurso, formulando as seguintes conclusões:
A. A Recorrente interpôs o presente recurso lançando mão de um prazo de 30 dias para o efeito.
B. No entanto, na contagem do prazo, ignorou que se tratava de um incidente deduzido nos próprios autos, ou seja, não processado autonomamente, de uma decisão cuja impugnação a final seria absolutamente inútil (trata-se de um despejo imediato, que pressupõe a sua execução na pendência da ação e de uma decisão proferida num incidente desenhado para merecer uma tramitação urgente, como resulta da remissão do art. 14.º do NRAU, com as devidas adaptações, para o regime do procedimento especial de despejo.
C. Conclui-se assim que o prazo de recurso é de 15 e não de 30 dias, razão pela qual deve o presente recurso, por manifestamente extemporâneo, ser liminarmente rejeitado.
D. Quanto ao objeto do recurso propriamente dito, importa tão-somente ter presente que a ora Recorrente foi condenada a proceder à entrega imediata do locado no âmbito de uma ação de despejo, instaurada inequivocamente nos termos do art. 14.º do NRAU.
E. Tratando-se de uma ação de despejo, os n.ºs 4 e 5 do artigo 14.º do NRAU são claros quanto às consequências do não pagamento das rendas na pendência do processo, se requerido o despejo imediato.
F. A posição assumida pela Recorrente ao pedido de despejo imediato apenas teve o condão de confirmar que permanece a ocupar o locado, sem qualquer contraprestação, sendo certo e estando pacificamente aceite que nunca as partes quiseram celebrar um contrato de comodato.
G. A Recorrente pretende obter assim o melhor dos dois mundos: permanecer no locado até ao trânsito em julgado da decisão final, com a possibilidade de discutir a existência de outros créditos (que a Autora, logicamente, contestou), e não pagar qualquer tipo de contraprestação durante todo o processo, como confessadamente até à data não fez, apesar tendo sido expressamente notificada para proceder ao respetivo pagamento sob pena do decretamento do despejo imediato.
H. A sentença recorrida limita-se a confirmar uma evidência – a de que não foi pago qualquer valor na pendência do processo.
I. Todas as considerações tecidas relativamente à resolução do contrato de arrendamento e à ação de despejo entretanto intentada – sendo absolutamente inequívoco que os presentes autos são de despejo, com vista a declarar judicialmente a resolução do contrato de arrendamento e a correspondente desocupação do locado – mais não passam de um mero expediente dilatório, assente num raciocínio que deliberadamente ignora o óbvio: o prejuízo avultadíssimo que vem acumulando mês após mês a Autora por conta da relação locatícia estabelecida entre as partes.
J. A Recorrente não paga a renda há 37 meses, permanecendo no locado sem pagar qualquer quantia à Recorrida, importando um prejuízo direto, sem contar com penalizações ou quaisquer outros acréscimos, de €291.940,05.
K. A Recorrente, de boa-fé, ainda assim tentou chegar a um acordo com a Recorrida, sendo falso que pura e simplesmente se tenha recusado a negociar.
L. Mesmo que isso fosse verdade (mas que não é, repete-se), não altera o facto que determinou o despejo imediato – a falta de pagamento de rendas na pendência do processo.
M. Importa ainda sublinhar que o senhorio não está vinculado a seguir a via do Balcão Nacional do Arrendamento.
N. Claro que à Recorrente interessaria que a Recorrida tivesse optado por esta via, já que desse modo limitaria a ação à simples entrega do locado, sem demandar em simultâneo os fiadores.
O. Como se afirma no Acórdão da Relação do Porto, de 19.02.2009, já mencionado: “conclui-se, deste modo, que a intervenção do legislador na matéria em causa, embora infeliz quanto à redação e inserção sistemática do nº 3 do artº 1083º do Código Civil, não visou limitar o direito de ação do senhorio, mas apenas facilitar/acelerar a entrega coerciva do arrendado, tornando dispensável, em certas situações a ação declarativa de despejo. E, tendo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada, as condições específicas do tempo em que é aplicada, bem como o desejável acerto e adequação das normas consagradas, entende-se que assiste ao senhorio o direito a instaurar ação declarativa destinada à resolução do contrato de arrendamento, mesmo quando tenha ao seu dispor a via da resolução extrajudicial (artº 9º do Código Civil).”
P. Perante a confissão da Ré A..., que confirma que não efetuou qualquer pagamento, não poderia o Tribunal tomar outra decisão que não a de decretar o despejo imediato, não merecendo qualquer reparo a decisão recorrida.
Q. A Recorrente, contudo, permanece no locado sem sequer manifestar qualquer intenção de pagar, conservando em Março de 2023 o “conveniente” argumento da pandemia…
R. Age assim em manifesto abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, quando tem a afirma não ser devida qualquer renda, mas não entrega o locado, bem sabendo que assiste à Recorrente o direito de exigir (e de fazê-lo até em dobro!) o montante das rendas em dívida.
S. O presente recurso é mais uma evidência da má-fé processual com que a Recorrente se tem movimentando no presente processo, pelo que terá de ser negado provimento ao presente recurso, confirmando-se a decisão recorrida.
T. No que tange ao efeito suspensivo, a Recorrente pede a sua atribuição, sem sequer alegar o que quer que seja que permita concluir pela sua atribuição.
U. Nenhum dos fundamentos constantes do art. 647.º conduz a outra conclusão que não a de o presente recurso ter efeito meramente devolutivo.
V. Não se trata sequer de um arrendamento habitacional ou foi tampouco alegado qualquer motivo ponderoso que pudesse sustentar a atribuição do referido efeito.
W. Se a lei denomina o incidente de “despejo imediato”, é precisamente pelo facto de pretender uma tutela urgente do direito do senhorio, que não se compadece com a demora excessiva na sua tramitação.
X. Pelo que, nestes termos, deverão prosseguir todas as diligências tendentes à entrega imediata do locado.
Termina por pedir a improcedência do recurso.
-
O recurso foi admitido como recurso de apelação, com subida em separado dos autos principais e com efeito suspensivo da decisão recorrida, ao abrigo do disposto nos arts. 627; 629 nº 1; 631 nº 1; 637; 638 nº 1; 639; 641 nº 1; 644 nº 1 al. a); 645 nº 2; e 647 nº 3 al. b). do CPC.
Consignou-se, ainda, “com efeito, entendemos, contrariamente ao pugnado nas contra-alegações, que ao caso presente se aplica o prazo de 30 dias para interposição de recurso, pois que não se trata de decisão cuja impugnação com o recurso da decisão final se tornasse absolutamente inútil – a anulação dos atos posteriores e eventual repetição de julgamento que se venha a efetuar entretanto, não tornam o recurso absolutamente inútil – e não estamos no âmbito de processo urgente – a presente ação é declarativa sob a forma de processo comum e não “procedimento especial de despejo””.
-
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
-
II. Fundamentação
1. Delimitação do objeto do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso – art. 639º do CPC.
As questões a decidir:
- tempestividade do recurso e efeito a atribuir ao recurso;
- se no âmbito da presente ação pode ser promovido o incidente de despejo imediato;
- da exigibilidade das rendas;
- do abuso de direito.
-
2. Os factos
Com relevância para a apreciação das conclusões de recurso cumpre ter presente os termos do relatório.
-
3. O direito
- Tempestividade do recurso -
Na resposta ao recurso, sob as alíneas A) a C), a apelada considera que o recurso foi apresentado fora de prazo, por ser de 15 dias o prazo para interpor recurso, na medida em que está em causa o recurso de decisão em incidente que não é processado autonomamente, mostrando-se inútil o recurso a interpor a final.
O recurso foi admitido e considerou-se tempestiva a sua interposição, nos termos do art. 644º/1 a) CPC.
Entendemos que tal decisão não merece censura.
Em matéria de recursos as circunstâncias de cuja verificação depende a possibilidade do tribunal superior se debruçar sobre o concreto objeto do recurso, constituem os pressupostos processuais.
Contam-se entre tais pressupostos a tempestividade do recurso.
O recurso está sujeito a um prazo de natureza perentória cujo decurso determina a definitividade da decisão decorrente da formação do caso julgado.
Nos termos do art. 638º/1 CPC:
1.O prazo para a interposição do recurso é de 30 dias e conta-se a partir da notificação da decisão, reduzindo-se para 15 dias nos processos urgentes e nos casos previstos no nº2 do artigo 644º e no art. 677º.
O art. 644º/2 h) CPC prevê as hipóteses de recurso de apelação de “decisão cuja impugnação com o recurso da decisão final seria absolutamente inútil”.
Nos termos do art. 644º/1 a) CPC cabe recurso de apelação da decisão, proferida em 1ª instância, que ponha termo à causa ou a procedimento cautelar ou incidente processado autonomamente.
Constituindo uma disposição inovadora do Novo Código de Processo Civil, visa contemplar as decisões finais, nomeadamente, as proferidas em sede de incidentes que apresentem autonomia, quanto ao seu objeto, em relação à questão em litígio na ação. A autonomia do incidente revela-se no facto de dispor de uma tramitação específica que não se confunde com os trâmites da ação em que estão integrados[2], não querendo com isso significar que apenas os incidentes instruídos por apenso estão abrangidos pela previsão da norma.
O despacho recorrido foi proferido no âmbito do processo, mas versa sobre incidente processado autonomamente, no sentido de dispor de tramitação própria e independente dos termos do processo em que se insere, para além de conter fundamentos específicos. A decisão não contende necessariamente com os fundamentos da ação, pois apenas está em causa apreciar dos fundamentos para decretar o despejo com base na falta de pagamento das rendas que se vencerem na pendência da ação (cfr. Ac. do STJ de 15/12/2005, Proc. nº 05B3974, acessível em www.dgsi.pt).
Reveste autonomia em relação ao objeto ou fim do processo, constituindo um incidente processado autonomamente, sendo de 30 dias o prazo de interposição do recurso.
A natureza da decisão não se enquadra na previsão de qualquer das alíneas do art. 644º/2, nem, em particular, na alínea residual do art. 644º/2 h) CPC.
O art. 644º/2/h) CPC prevê o recurso das decisões interlocutórias cuja impugnação com o recurso da decisão final seria absolutamente inútil.
Para preencher os requisitos da norma, tem-se entendido que a inutilidade há de produzir um resultado irreversível quanto ao recurso, retirando-lhe toda a eficácia dentro do processo, não bastando, por isso, uma inutilização dos atos processuais para justificar a subida imediata do recurso.
O facto de a lei prever que a retenção tornaria absolutamente inútil o recurso reporta-se ao próprio resultado do recurso, o que não se confunde com a mera possibilidade de anulação ou de inutilização de um certo processado[3].
Atenta a natureza da decisão recorrida a retenção do recurso não tornaria a decisão inútil, porque a final se se viesse a entender que assiste razão ao apelante, a consequência lógica seria a revogação da decisão ou eventual anulação do processado.
Conclui-se que o recurso foi tempestivamente interposto no prazo de 30 dias.
-
- Do efeito a atribuir ao recurso -
Na resposta ao recurso, sob as alíneas T) a W), a apelada considera que ao recurso deve ser atribuído o efeito meramente devolutivo, porque a situação dos autos não se reconduz a nenhum dos fundamentos do art.º 647º CPC.
O recurso foi admitido com efeito suspensivo, com fundamento no art.º647º/2 b) e art.º629º /3 CPC.
Em regra, como determina o art.º647º/1 CPC, o recurso de apelação tem efeito meramente devolutivo.
Porém, da conjugação dos art.º647º/2 b) e art.º 629º /3 CPC, decorre que tem efeito suspensivo o recurso de decisão que ponha termo ao processo em ação em que se aprecie a validade, subsistência ou cessação do contrato de arrendamento ou que respeitem à posse ou propriedade da casa de habitação.
Como refere o Exmº Juiz Conselheiro do Supremo Tribunal de Justiça, ABRANTES GERALDES:”[o] especial regime apenas abarca as decisões que ponham termo ao processo. Quanto às demais, ou não são autonomamente recorríveis ou, sendo recorríveis, nos termos do art.º644º/2, o efeito do recurso será, em regra, meramente devolutivo”[4].
A decisão do incidente de despejo imediato não põe termo à causa e por isso, apesar de na decisão estar em causa a apreciação de um fundamento para a cessação do contrato de arrendamento para outros fins (exploração de bar e discoteca), ao recurso deve ser atribuído o efeito meramente devolutivo.
Por outro lado, a apelante não veio requerer a atribuição de efeito suspensivo, mediante prestação de caução, nos termos do art.º 647º/4CPC.
Conclui-se que ao recurso se deve atribuir o efeito meramente devolutivo.
-
- Da admissibilidade do incidente e exigibilidade da obrigação de pagamento de rendas-
A apelante insurge-se contra a decisão recorrida, onde se considerou que a presente ação atento o pedido e seus fundamentos, configura uma ação de despejo, podendo pois ser enxertado o incidente de despejo imediato.
A apelante questiona a exigibilidade da obrigação de pagamento de rendas, renovando os argumentos da oposição, alegando para o efeito que a resolução do contrato operou por via extrajudicial e por isso, cessou a obrigação de pagamento de rendas. A presente ação como ação declarativa não visa apurar dos fundamentos de resolução e sendo uma ação de condenação onde se discutem outras questões relacionadas com o contrato, não permite que se venha deduzir o incidente de despejo imediato, o qual está circunscrito à ação de despejo.
Entendemos que a decisão recorrida não merece censura.
Com efeito, não existe erro na forma de processo, assistindo à autora a faculdade de deduzir o incidente de despejo imediato, por estarmos na presença de uma ação de despejo.
Por outro lado, não existe uma exata coincidência entre os fundamentos da resolução do contrato de arrendamento, que constam da notificação judicial avulsa e os fundamentos da presente ação, para além de por esta via pretender a autora obter título executivo para entrega de coisa certa e obter decisão que seja oponível aos fiadores, que também foram demandados na ação.
Acresce que enquanto o arrendatário não proceder à entrega do local arrendado são devidas as rendas, como se prevê no art.º1045º CC e na pendência da ação de despejo mantém-se tal obrigação como determina o art.º 14º/3 NRAU.
A apelante não procedeu à entrega do local arrendado, como a própria admite, nem pagou as rendas que se venceram na pendência da ação, o que justifica o despejo imediato, pois os próprios fundamentos da contestação não revelam a inexigibilidade da obrigação de pagamento das rendas.
Desenvolvendo estes considerandos.
-
- Da forma do processo -
Sob o ponto 1 a 10 das conclusões de recurso, defende a apelante que se o senhorio não se puder servir de um PED ou se for comprovadamente mais vantajoso não o fazer e já tiver comunicado a resolução extrajudicial, então pode utilizar a ação comum declarativa de apreciação da resolução extrajudicial que não é uma ação de despejo, sendo esse o procedimento que a autora adotou, o que impede a instauração do incidente de despejo imediato.
Na análise do erro na forma de processo a doutrina[5] e a jurisprudência[6] destacam habitualmente três aspetos nucleares:
- a forma de processo utilizada deve ser a adequada para fazer valer uma pretensão;
- o erro na forma de processo é avaliado em função do pedido formulado; e
- a forma de processo é aferível em função do tipo de pretensão formulada pelo autor e não em referência à pretensão que devia ser por ele deduzida.
O erro na forma de processo consiste na utilização de uma forma processual inadequada para fazer valer determinada pretensão, inadequação essa avaliada em função do pedido formulado em conexão com a causa de pedir.
Correspondendo, em princípio, a todo o direito uma ação adequada a fazê-lo reconhecer em juízo, a prevenir ou reparar a sua violação ou a realizá-lo coercivamente (artigo 2º nº 2 do CPC), bem se percebe que a instauração de uma ação judicial tenha que obedecer à prévia indagação de qual o meio processual adequado, tendo em vista, sobretudo a observância no procedimento das regras definidas para o exercício do direito de ação e de defesa.
Se a forma de processo empregue não for apropriada ao tipo da pretensão deduzida, ocorre o vício processual de erro na forma de processo; se a forma de processo seguida se adequar à pretensão formulada, mas esta não for conforme aos fundamentos invocados, estaremos, quando muito, perante uma questão de mérito conducente à improcedência da ação.
O erro na forma de processo, previsto no art.º193º/1 CPC, importa unicamente a anulação dos atos que não possam ser aproveitados, devendo praticar-se os que forem estritamente necessários para que o processo se aproxime, quanto possível, da forma estabelecida na lei.
Contudo, nos termos do art.º193º/2 CPC, não devem, porém, aproveitar-se os atos já praticados, se do facto resultar uma diminuição de garantias do réu.
Nesta medida, o erro na forma do processo só importará anulação de todo o processo, como exceção dilatória determinativa de absolvição do réu da instância, nos casos em que a própria petição inicial não possa ser aproveitada para a forma de processo adequada, nos termos conjugados dos art.º 193º, nº 1; 278º, nº 1, al. b); 576º, nº 2, e 577º, al. b), todos do Cód. Proc. Civil.
No caso presente a autora instaurou ação de despejo, prevista no art.º14º NRAU (designação abreviada da Lei 6/2006 de 27 de fevereiro, com as alterações introduzidas pela Lei 31/2012 de 14 de agosto e Lei 79/2014 de 19 de dezembro) e considerando o pedido e os fundamentos da ação, mostra-se a forma apropriada ao tipo da pretensão deduzida. Não ocorre o vício processual de erro na forma de processo, por não estar em causa apenas uma ação declarativa comum. Com efeito a autora formula o pedido de resolução do contrato, com fundamento na falta de pagamento de rendas e de despejo e entrega do local arrendado. Pretende fazer cessar a situação jurídica de arrendamento. Questão diferente consiste em apurar se lhe assiste tal direito, matéria que se prende com o mérito do litígio.
Neste contexto, face ao disposto no art.º14º/4 NRAU, a autora não estava impedida de lançar mão do incidente de despejo imediato, o qual surge enxertado numa ação de despejo, como se refere na decisão recorrida.
Acresce que de acordo com o disposto no art.º1048º/1/4 CC, na redação da Lei 31/2012 de 14 de agosto, a resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento de rendas, pode ser feita por via judicial e extrajudicial.
Como refere, ELSA SEQUEIRA SANTOS “[…] a circunstância de o senhorio poder efetuar a resolução por via extrajudicial não o priva da possibilidade de recorrer a uma ação judicial destinada àquela resolução, quer como pedido isolado, quer em cumulação com outros pedidos (vg., o pedido de pagamento de rendas em atraso)”[7].
Este era também o entendimento adotado por GRAVATO DE MORAIS, Falta de Pagamento da Renda no Arrendamento Urbano, Almedina, Coimbra, maio de 2010, pag.163 a 167.
Neste sentido, entre outros, se pronunciaram o Ac. Rel. Porto 28 de outubro de 2021, Proc. 257/19.3T8STS.P1 e Ac. STJ de 06 de maio de 2010, Proc. 438/08.5YXLSB.LS.S1 e mais recentemente Ac. STJ de 14 de setembro de 2021, Proc. 407/19.0T8ENT.E1.S1, todos acessíveis em www.dgsi.pt
No caso concreto a ação foi instaurada em julho de 2021 e tem como fundamento a resolução do contrato de arrendamento para outros fins, por falta de pagamento de rendas.
A autora invoca a resolução extrajudicial do contrato, operada por notificação extrajudicial, realizada em março de 2021, na qual procedeu à resolução do contrato com fundamento na falta de pagamento das rendas vencidas no período compreendido entre abril de 2020 e abril de 2021.
Porém, para obter título executivo, sempre seria necessário o recurso ao Procedimento Especial de Despejo, nos termos do art.º15º NRAU, o que significa o recurso a uma ação judicial, podendo nesta ação obter o título executivo.
Acresce que a autora fundamenta, ainda, a sua pretensão, na falta de pagamento de rendas vencidas desde abril de 2020 até agosto de 2021. Tal fundamento não consta da notificação extrajudicial. Demanda os fiadores e peticiona, a sua condenação, bem como, reclama a entrega de equipamento instalado no local arrendado, para além do valor global das rendas em divida.
A autora cumula vários pedidos, pretendendo em primeira linha obter a resolução do contrato, o despejo e entrega do local arrendado, constituindo a ação de despejo o meio próprio para obter tal pretensão e título executivo para entrega do local arrendado, como decorre do art.º14º do NRAU.
A notificação extrajudicial realizada em março 2021, não impede que o senhorio faça uso da ação de despejo onde invoca outros fundamentos para o despejo, dado que os indicados inicialmente podem não ser procedentes, como cumula vários pedidos, pretendendo ainda, a responsabilização dos fiadores.
Conclui-se que não merece censura a decisão ao admitir a tramitação do incidente no âmbito desta ação de despejo, tendo presente o disposto no art.º14º NRAU.
Improcedem as conclusões de recurso sob os pontos 1 a 10.
-
- Da exigibilidade da obrigação de pagamento das rendas -
Nos pontos 11 a 17 das conclusões de recurso insurge-se a apelante contra os fundamentos da decisão, que reconheceu vencidas as rendas na pendência da ação e decretou o despejo.
Argumenta para o efeito que operada a cessação extrajudicial do contrato, cessa a obrigação de pagamento das rendas, não podendo as mesmas ser reclamadas. Não havendo vencimento de rendas não pode haver despejo imediato.
Em tese geral, o contrato de arrendamento consiste no contrato através do qual o senhorio cede o gozo temporário de um imóvel a terceiro mediante o pagamento de uma contrapartida mensal (art.º 1022º, 1023º CC).
Decorre do disposto no art.º 1031º CC, que constituem obrigações do senhorio:
a) a entrega ao locatário da coisa locada;
b) assegurar ao arrendatário o gozo da coisa para os fins a que se destina.
Por sua vez, determina o art.º1038º a) CC que constitui obrigação do inquilino pagar a renda ou aluguer.
Na pendência da ação de despejo mantém-se a obrigação do arrendatário de pagamento das rendas – art.º14º /3 e art.º1048º/1 CC.
Na presente ação de despejo por falta de pagamento de rendas, veio a autora. deduzir incidente de despejo imediato ao abrigo dos nºs 3, 4 e 5, do art.º 14º, do NRAU (aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro e alterado pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto), que prevê:
“1 - A ação de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação e segue a forma de processo comum declarativo.
2 - Quando o pedido de despejo tiver por fundamento a falta de residência permanente do arrendatário e quando este tenha na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País outra residência ou a propriedade de imóvel para habitação adquirido após o início da relação de arrendamento, com exceção dos casos de sucessão mortis causa, pode o senhorio, simultaneamente, pedir uma indemnização igual ao valor da renda determinada de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º desde o termo do prazo para contestar até à entrega efetiva da habitação.
3 - Na pendência da ação de despejo, as rendas que se forem vencendo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais.
4 - Se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual ou superior a dois meses, não forem pagos ou depositados, o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que são contadas a final.
5 - Em caso de incumprimento pelo arrendatário do disposto no número anterior, o senhorio pode requerer o despejo imediato, aplicando-se, em caso de deferimento do requerimento, com as necessárias adaptações, o disposto no n.º 7 do artigo 15.º e nos artigos 15.º-J, 15.º-K e 15.º-M a 15.º-O.”
Quanto à finalidade do incidente, como observava ANTÓNIO PAIS DE SOUSA[8], em anotação ao art.º58º do RAU “[...] uma ação de despejo pode arrastar-se por bastantes meses. Um arrendatário menos sério, ou porque soubesse antecipadamente a sua falta de razão, ou por outro motivo, podia aproveitar-se da demora da lide para não pagar as rendas, que entretanto, se fossem vencendo, mas sem deixar de aproveitar-se do prédio. É para obviar a esse possível inconveniente que existe este artigo 58º. Cria ele uma nova ação de despejo imediato, fundada na falta de pagamento de renda que se insere ou enxerta na ação pendente, com trâmites muito simples”.
O preâmbulo do DL. nº 321/90 de 15.10 que aprovou o RAU reporta-se a este incidente como a “única forma de evitar que alguém possa, gratuitamente, desfrutar de imóveis, durante o longo período que pode levar à conclusão de um despejo e numa situação que já não seria reparada por nenhuma condenação em indemnização ou em rendas vencidas, sempre que o despejado não tivesse bens bastantes”.
Nas palavras de MARIA OLINDA GARCIA[9] “o incumprimento do dever principal do arrendatário[…]no decurso da ação de despejo, independentemente do fundamento (ou fundamentos) dessa ação, constitui-se, assim, como um novo fundamento resolutivo, tornando-se, por isso, desnecessária a prossecução da ação para se conhecer da concreta causa de pedir”.
Deste modo, o fundamento do despejo imediato é o não pagamento das rendas vencidas na pendência da ação, enquanto o fundamento da ação de despejo é o não pagamento das rendas vencidas antes da propositura da ação.
A razão de ser deste regime consiste em evitar que o arrendatário mantenha o gozo da coisa locada durante a pendência da ação sem a correspondente remuneração do locador.
Sendo o fundamento da ação em que foi deduzido o incidente a falta de pagamento de rendas, para efeitos do disposto no art.º 14º, nºs 3 a 5 do NRAU, as rendas vencidas na pendência da ação são aquelas que se venceram posteriormente ao prazo para apresentação da contestação, face ao disposto no art.º 1048º do CC, porquanto o arrendatário sempre pode extinguir o direito de resolução do contrato, evitando o despejo, pagando as rendas vencidas com a respetiva indemnização, até ao termo do prazo para contestar ou quando apresenta a contestação[10].
O art.º 14º do NRAU faculta ao senhorio a possibilidade de obter o despejo imediato por falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da ação por período igual ou superior a dois meses.
Ao arrendatário para evitar o despejo imediato incumbe provar o pagamento ou depósito de rendas vencidas ou alegar e provar que as rendas não são exigíveis, pelo que não tem que as pagar ou depositar. A inexigibilidade das rendas pode decorrer de diversas circunstâncias – estar em causa título de ocupação diverso do arrendamento, acordo de não pagamento de rendas.
Com efeito, a atual redação do nº 5, do art.º14º, do NRAU (introduzida pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto) evidencia – ao referir-se a “em caso de deferimento do requerimento” – que a falta de prova do pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da ação não implica a procedência automática do incidente de despejo imediato.
Já na vigência do R.A.U. o Tribunal Constitucional (ac. nº 673/2005, publicado no Diário da República n.º 25/2006, Série II, de 2006-02-03) julgou “inconstitucional, por violação do princípio da proibição da indefesa, ínsito no artigo 20.º da Constituição da República Portuguesa, a norma do artigo 58.º do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, na interpretação segundo a qual, mesmo que na ação de despejo persista controvérsia quer quanto à identidade do arrendatário quer quanto à existência de acordo, diverso do arrendamento, que legitimaria a ocupação do local pela interveniente processual, se for requerido pelo autor o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da ação, o único meio de defesa do detentor do local é a apresentação de prova, até ao termo do prazo para a sua resposta, de que procedeu ao pagamento ou depósito das rendas em mora e da importância da indemnização devida”.
O mesmo Tribunal voltou a pronunciar-se sobre o assunto no Ac. nº 327/2018 (publicado no DR Série II de 2018-09-24), que “interpreta o artigo 14.º, n.º 4, da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, alterado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, em consonância com o n.º 5 do mesmo artigo, em conformidade com princípio da proibição da indefesa, consagrado no artigo 20.º, n.ºs 1 e 4, da Constituição, no sentido de que o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação nele previsto não é automático, sendo o seu requerimento livremente apreciado pelo juiz, pelo que, nos casos em que na ação de despejo persista controvérsia quanto à existência ou exigibilidade do próprio dever de pagamento de renda, o réu não deve ser impedido de exercer o contraditório mediante a utilização dos correspondentes meios de defesa”[11].
Deverá ser decretado o despejo imediato quando os fundamentos de defesa apresentados em nada afetam a válida celebração do contrato de arrendamento, o cumprimento da obrigação de pagamento de renda e quando mais não sejam que uma forma de protelar o gozo da coisa de forma injustificada e à custa do senhorio.
No caso presente, os réus citados não procederam ao pagamento das rendas vencidas, nem da indemnização, até ao termo do prazo da contestação, nem ainda, ao pagamento das rendas que se venceram depois dessa data e até ao momento em que foi apresentada a oposição ao incidente de despejo imediato, sendo certo que nos termos do art.14º/3 NRAU o arrendatário está obrigado ao pagamento das rendas vencidas na pendência da ação, independentemente do fundamento de resolução.
Acresce que mesmo que se admita, por mera hipótese, que a resolução ocorreu por notificação extrajudicial, uma vez que o arrendatário não procedeu à entrega do local arrendado deve continuar a pagar a renda.
Nestas circunstâncias o vencimento da obrigação de entrega da coisa dá-se de imediato, no momento em que termina o contrato – art.º1081º/1 CC. Não restituindo o local arrendado, nos termos do art.º 1045º/1CC, o arrendatário deve continuar a pagar a renda.
Como observa PEDRO ROMANO MARTINEZ: “[d]este modo, prevê-se que, extinto o vínculo, se o locatário não restituir a coisa locada, subsiste uma relação contratual de facto que lhe impõe o dever de continuar a pagar a renda ou o aluguer ajustado, como se o contrato continuasse em vigor. Do incumprimento do dever de restituição da coisa não decorre uma obrigação de indemnizar o locador, mas tão-só de pagar o valor que havia sido ajustado para obstar ao enriquecimento do locatário”[12].
Desta forma, não resulta demonstrada a inexigibilidade das rendas vencidas após a instauração da ação.
-
Numa segunda ordem de argumentos, sob os pontos 18 a 37 das conclusões de recurso, defende a apelante que não há lugar ao despejo imediato por falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da ação quando é controvertido o direito a receber essas rendas, face à defesa que apresentou na contestação.
Argumenta a apelante que na contestação alegou que não estava obrigada a pagar as rendas em atraso, à data da resolução extrajudicial (ponto 21 das conclusões de recurso).
Como já se referiu, a autora veio requerer a resolução do contrato com fundamento na falta de pagamento das rendas vencidas desde abril de 2020 até agosto de 2021.
A resolução extrajudicial do contrato, realizada por notificação em março de 2021, reporta o período das rendas vencidas aos meses de abril de 2020 a abril de 2021.
Não há coincidência entre os fundamentos de resolução.
No incidente de despejo imediato apenas as rendas vencidas na pendência da ação, ou seja, as que se venceram depois de agosto de 2021, constituem fundamento de cessação do contrato. O incumprimento do dever principal do arrendatário na pendência da ação constitui-se como um novo fundamento resolutivo.
Assente a celebração do contrato de arrendamento entre a autora e os réus e o montante da renda devida, apurar do eventual fundamento para proceder à resolução extrajudicial do contrato mostra-se irrelevante para apreciar da exigibilidade da obrigação. Ainda, que se viesse a considerar que inexistia fundamento para a resolução extrajudicial do contrato, tal circunstância não conduzia à improcedência da ação, porque a autora invoca outro fundamento de resolução - falta de pagamento das rendas vencidas entre abril de 2021 e agosto de 2021 - e o incumprimento da obrigação de pagamento da renda na pendência da causa é suficiente para determinar o despejo imediato.
Argumenta, ainda, a apelante que alegou a violação contratual por parte da autora, tendo deduzido o pedido reconvencional pelo valor de € 400.000,00 (ponto 22 das conclusões de recurso).
Para se compreender os fundamentos da reconvenção, transcreve-se o seu teor:
III - DO PEDIDO RECONVENCIONAL PARA O CASO DA ACÇÃO PRCEDER NO QUE NÃO SE CONCEBE
133º A negociação deste contrato – Doc 3 junto com a p.i. – iniciou-se em 2018 – Doc ao diante junto que se dá por reproduzido para todos os devidos efeitos legais
134º Nessa altura, a 22/7/2018 a A veio propor as suas condições “não revisíveis” , em que o novo contrato se iniciaria em 1/9/2019, por um período de 5 anos e com uma renda inicial de 5.280,00 euros, e um aumento anual de 2% - tudo conforme Doc. 3 ao diante junto.
135º A contraparte tentou negociar, não obstante as “condições não revisíveis” sensibilizando a A para o facto de terem uma relação contratual de já 9 anos e, contrapor um contrato de 10 anos, justificando o investimento realizado e a realizar no locado e um aumento de 3% ao ano – tudo cf. doc. 3 já junto
136º Até que, em Julho de 2019, a ré para tentar celebrar um contrato por 10 anos, dado o investimento que tinha realizado, propôs assim aumentar um pouco mais a renda, para 5.600,00 euros,
137ºApos reunião tida pelas partes, ficou então definido em 19 de Julho de 2019, nessa reunião um contrato por 10 anos pelo valor de 6.500 euros/mês – cf. Doc. 4 ao diante junto que se dá por reproduzido para todos os devidos efeitos legais.
138º Face ao investimento realizado no locado, a Ré necessitava de um contrato com um prazo mais alargado, para poder recuperar o investimento já realizado no locado, até porque por força do contrato (Cláusula Sétima), todas as obras de beneficiação e benfeitorias realizadas pelo arrendatário passam a integrar o locado e não seriam objeto de restituição/indemnização.
139º Sucede que, poucos dias antes da assinatura do contrato e já depois de um investimento avultado no estabelecimento, veio a A., “dar o dito pelo não dito” e dizer que queria 10.000 euros/mês (???), porque ao que parece teria alguém interessado por esse valor.
140º Ora, nesta altura a Ré, viu-se “entre a espada e a parede”.
141º Já tinha realizado um investimento avultado (400.000 euros), so lhe restando tentar baixar o máximo que conseguisse à renda proposta.
142º E assim, depois de varias reuniões, conseguiu a Ré, que a A., baixasse a renda para os ditos 7.500 euros, sujeito a atualizações anuais de 3%, se o coeficiente legal não for superior, caso em que se aplicará este último – cfr. doc.3 já junto com a p.i..
Ora,
143º Por aqui se vê a má-fé negocial da A., primeiro estabelece condições, que envia por escrito à R., veja-se doc. 3 ao diante junto – de 22/7/2018, onde refere perentoriamente as condições para p contrato a celebrar a partir de 01/09/2019, onde refere inclusivamente que tais condições são “não revisíveis”.
144º Para chegar a poucos dias antes do contrato e depois de saber o investimento que já havia sido realizado no locado para vir pedir praticamente o dobro do pedido (10000 euros contra os 5.280 euros propostos).
145º Houve assim uma clara violação do dever de boa-fé que tem que estar presente na fase pré-contratual.
146º “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa-fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte” – n.º 1, do art. 227.º, do C. Civil.
147º As regras da boa fé consagradas no art.º227.º do CC significam que, nas negociações preliminares e preparatórias do contrato, as partes se devem comportar como pessoas de bem, com correção e lealdade.
148º Ora, a Ré confiou na A., tanto assim que realizou investimento no locado no valor de 400.000,00 euros.
149º Face à mudança de opinião da A., a Ré ficou à mercê da A., face ao valor já investido no locado.
150º De tal forma que tinha que conseguir chegar a um qualquer valor de renda, e a A., sabia, para não perder o investimento realizado.
151º Facto que originou verdadeira responsabilidade “In contrahendo”.
152º A responsabilidade pré-contratual pressupõe uma conduta eticamente censurável, e de forma acentuada, em termos idênticos aos do abuso do direito.
153º “Do dever de atuar segundo a boa-fé derivam três tipos de deveres pré-negociais:
- deveres de proteção, que determinam que as partes na fase negocial;
devem evitar qualquer atuação suscetível de causar danos à outra parte, sejam eles pessoais ou patrimoniais;
- deveres de informação, em especial quanto às circunstâncias que possam ser relevantes para a formação do consenso da outra parte, e com especial intensidade quando uma das partes se apresenta como mais fraca. Tem-se entendido, no entanto, que o dever de informação só surge, quando a outra parte cumpriu o seu dever de autoinformação, fazendo o que estava razoavelmente ao seu alcance para se auto-informar;
- deveres de lealdade, por forma evitar comportamentos que se traduzam numa deslealdade para com a outra parte, aqui se incluindo a própria rutura das negociações, quando a outra parte tinha adquirido justificadamente a confiança de que elas iriam conduzir à celebração do contrato” – cf. MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, volume 1.º, 15.ª ed., pp. 358/59.
154º “É a violação destes deveres que gera culpa in contrahendo, a qual abrange fundamentalmente três situações:
- a interrupção ou rutura das negociações, levando a que o contrato não se venha a celebrar;
- a celebração do contrato, em termos tais que este venha a padecer de invalidade ou ineficácia;
- a celebração válida ou eficaz do contrato, mas em termos tais que o modo como foi celebrado gere danos para uma das partes” – cf. MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, volume 1.º, 15.ª ed., pp. 359/60.
155º “Os deveres de lealdade vinculam os negociadores a não assumir comportamentos que se desviem de uma negociação correta e honesta: deve ser preservado, na atuação preliminar, o escopo da formação válida de um contrato, com exclusão de atos que a ponham em causa e não se deve, de modo injustificado, interromper-se uma negociação em curso” – ANTÓNIO CARVALHO MARTINS, Responsabilidade pré-contratual, p. 134.
156º “A culpa in contrahendo consagrada normativamente no Código Civil de 1966, coenvolve deveres de proteção, de informação e de lealdade…
O dever de lealdade implica a proibição de interrupção de negociações em curso, sobretudo, se a conduta do infrator tiver antes contribuído para que o seu interlocutor contratual tenha uma real e fundada expectativa na consumação do contrato, ou seja, o agente que rompe as negociações trai o investimento de confiança que, com a sua conduta, incutiu na outra parte” - cfr. Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-12-16, Relator: FONSECA RAMOS, http://www.dgsi.pt/jstj.
157º “O dever de agir segundo os ditames da boa-fé consagrado no citado art.º 227.º é válido tanto para os contratos consensuais como para os contratos formais, proibindo toda a conduta consistente no rompimento das negociações, que traduza uma apreciável falta de consideração pelos interesses da contraparte, e originando a sua violação arbitrária e culposa, isto é, merecedora de um juízo de censura ou reprovação, a obrigação de indemnizar os danos causados” – cf. Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-12-16, Relator: SILVA SALAZAR, http://www.dgsi.pt/jstj.
158º “Para que haja responsabilidade pré-contratual é necessário que existam efetivas negociações e que a mesmas sejam suscetíveis de criar uma razoável base de confiança no outro contraente, e que tal rutura seja ilegítima” – cf. Ac. Rel. Lisboa de 2001-07-08, CJ, Tomo 4.º, pág. 77.
159º “Se alguém inicia e prossegue negociações, criando na outra parte expectativas de negócio, mas com o propósito de as romper ou de não fechar o contrato, ou formando no decurso dessas negociações tal propósito de forma arbitrária, dessa maneira defraudando a confiança que a outra parte tenha formado na celebração deste, viola aquelas regras, devendo indemnizar os prejuízos que cause” – veja-se o já referido Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-12-16, Relator: SILVA SALAZAR, http://www.dgsi.pt/jstj
160º “Visa o instituto da responsabilidade pré-contratual resolver o problema da distribuição dos prejuízos em função do desrespeito da boa fé como norma de relação entre sujeitos jurídicos, sendo para ele irrelevante que a relação se estabeleça no quadro de um negócio jurídico bilateral ou unilateral – cf. ANA PRATA, Notas sobre a Responsabilidade Pré-Contratual (reimpressão), Almedina, Coimbra, 2002, p. 26.
161º “Os deveres de informação, clareza e lealdade, impõem a qualquer das partes que não ocultem uma à outra as suas respetivas intenções negociais, nem os elementos no seu entender suscetíveis de conduzirem à decisão de contratar ou não” – novamente Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-12-16, Relator: SILVA SALAZAR, http://www.dgsi.pt/jstj
162º “A responsabilidade pré-contratual tanto vale no caso de rotura de negociações, como no de o contrato se concluir e vier a ser nulo ou ineficaz, sendo o dano a ressarcir pela responsabilidade pré-contratual o da confiança, resultante de lesão do interesse contratual negativo” – cfr. MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª ed., p. 443.
163º Podem verificar-se fundamentalmente duas hipóteses. Ou não chega a concluir-se qualquer contrato porque um dos interessados rompe arbitrariamente as negociações. Ou conclui-se um contrato que, todavia, se mostra ferido de invalidade por culpa de uma das partes. Em qualquer dos casos o lesado tem direito à indemnização dos danos negativos, dos danos que não teria sofrido se não tivesse entrado em negociações ou não tivesse celebrado um contrato nulo ou anulável (em contraposição aos danos positivos, provenientes da violação de um contrato validamente formado) – cf. GALVÃO TELLES, Direito das Obrigações, 6ª Edição Revista e Atualizada, p. 65.
164º Ora, o interesse criado pela confiança na A., a legítima expectativa de contratar que as próprias negociações foram-se consolidando, levou a que a Ré, estivesse completamente convencida que ia realizar o contrato em função de um determinado valor, e com base nesse custo (da renda), criou a expectativa de poder investir no locado, uma vez que o negócio estaria fechado.
165º E assim, fez as suas contas e realizou o seu investimento (400.000 euros).
166º Investimento esse que nunca teria ocorrido se a Ré se tivesse deparado com um aumento exponencial da renda para 10.000 euros.
167º Viu-se assim na obrigação de contratar
168º Ora, a responsabilidade pré-contratual/in contrahendo, pressupõe a cumulação dos pressupostos da responsabilidade civil.
169º São pressupostos da responsabilidade civil:
1-facto voluntário (pode ser ação ou omissão, mas quanto a esta ver o artigo 486º do C. Civil);
2- ilicitude (infração de um dever jurídico, por violação direta de um direito de outrem e violação da lei que protege interesses alheios ou violação de obrigação contratualmente assumida);
3- nexo de imputação do facto ao agente (culpa - dolo ou mera culpa -, implicando uma ideia de censura ou reprovação da conduta do agente);
4- dano (perda in natura que o lesado sofreu, em consequência de certo facto, nos interesses materiais, espirituais ou morais, que o direito violado ou a norma infringida visam tutelar);
5- nexo de causalidade entre o facto e o dano (o facto tem de constituir a causa do dano)
170º Tendo presente que a boa-fé, neste dispositivo legal, é a objetiva, há que concluir que dele decorrem três deveres: de segurança (física e patrimonial), de lealdade (incluindo o sigilo e a não concorrência) e informação verídica e completa.
171º “Em relação à culpa in contrahendo, o regime aplicável será preponderantemente o da responsabilidade obrigacional, aplicando-se, por isso, o autor do facto à presunção de culpa prevista no art.º799º e ficando a responsabilidade por atos dos auxiliares sujeita ao regime do art.º800º do CC” - cf. MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, Vol. I, 4ª. ed., p.
172º Assim sendo, como é, há que aferir qual o(s) Dano(s) indemnizávei(s)
173º “No elenco dos danos ressarcíeis, no quadro da responsabilidade pré-contratual, compreendem-se tanto os danos emergentes como os lucros cessantes que se encontrem causalmente ligados ao incumprimento do dever pré-contratual pelo duplo critério da condição sine qua non e da causalidade adequada, ou seja, todos os prejuízos relativamente aos quais o incumprimento do dever pré-contratual tenha, em concreto, constituído condição necessária” – cf. ANA PRATA, Notas sobre a Responsabilidade Pré- Contratual (reimpressão), Almedina, Coimbra, 2002, pp. 180/181.
174º “Em princípio, apenas são objeto da obrigação de indemnizar os danos que constituam lesão do chamado interesse contratual negativo ou interesse da confiança, ou seja, os danos que o lesado não teria sofrido se não tivesse confiado na expectativa negocial criada pela parte contrária.” – mais uma vez o já citado Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-12-16, Relator: SILVA SALAZAR, http://www.dgsi.pt/jstj
175º Em face deste quadro jurídico, chegamos facilmente à conclusão obvia, que a Ré se viu obrigada a celebrar um contrato em condições que não teria celebrado, se desde o inicio das negociações a A., tivesse referido que o valor a pagar mensalmente pelo locado a titulo de renda seria de um aumento de 100%.
176º E viu-se obrigada porque, investiu no imóvel 400 mil euros.
177º Um contrato cujas condições propostas à Ré pela A., eram de 5.250 euro/mês de renda.
178º Que um mês antes da celebração a A. e R., acordam em 6.500 euros.
179º E não satisfeita a A dias antes da assinatura do mesmo, veio a mesma dar o dito por não dito e pede 10.000 euros (!!??).
180º Vendo-se a Ré “coagida” a ter que assinar um contrato pelo menor valor que conseguiu ou seja os 7.500 euros, pois tinha acabado de investir no mesmo 400 mil euros.
181º Ora, tendo havido, como houve, um processo negocial entre A., e a ora Ré, como visto e documentado, e vindo agora a A., pretender a resolução do contrato em face das atuais circunstancia extraordinárias (que a lei veio agora proteger).
182º Conseguindo a A., o que pretendeu então, esta constitui-se na responsabilidade por incumprimento das obrigações que prometera assumir e observar perante a Ré, já que houve um comportamento manifestamente ofensivo dos mais elementares deveres de lealdade e das regras da boa-fé e bons costumes, frustrando-se assim as expectativas da Ré não recuperação do valor investido no locado.
183º Este comportamento da A., integra a previsão do art.º 227º, do CCivil, podendo/devendo esta ser condenada com tal fundamento, por ter levado a Ré a celebrar um contrato, que não era o que esperava, mas que face ao investimento o teve que realizar.
184º Conforme aresto do STJ Processo 1156/12.5TVLSB.L1.S1 de 22/11/2018 in www.dgsi.pt
“I - O fundamento da responsabilidade pré-contratual reside na culpa na formação do contrato – art. 227.º, n.º 1, do CC – e assenta na violação do dever de boa-fé que também tem de estar presente na fase pré-contratual.
I - Se é certo que a liberdade contratual, princípio basilar do nosso direito, não impõe às partes o “dever pré-contratual de celebrar o contrato final” a verdade é que o mesmo sistema legal afirma que aquele que negoceia o deve fazer observando o dever de boa-fé.
184º Conforme aresto do STJ Processo 1156/12.5TVLSB.L1.S1 de 22/11/2018 in www.dgsi.pt
“I - O fundamento da responsabilidade pré-contratual reside na culpa na formação do contrato – art.º. 227.º, n.º 1, do CC – e assenta na violação do dever de boa-fé que também tem de estar presente na fase pré-contratual.
II - Se é certo que a liberdade contratual, princípio basilar do nosso direito, não impõe às partes o “dever pré-contratual de celebrar o contrato final” a verdade é que o mesmo sistema legal afirma que aquele que negoceia o deve fazer observando o dever de boa-fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.
III - Tendo sido criada na contraparte uma expectativa, uma confiança tão grande e séria, de que o contrato final seria celebrado, não pode uma das partes recusar, sem mais, a celebração do contrato.
IV - Numa situação de responsabilidade pré-contratual, como a em causa nos autos, a indemnização deverá abranger apenas a indemnização do dano negativo, pois esta visa repor o lesado na situação em que estaria se não tivesse iniciado as negociações para a celebração do contrato.”
185º Como muito bem sabia a A, a Ré estava a realizar um investimento no locado, tal decorre inclusive dos documentos ora juntos.
186º Chegado o momento de assinar o contrato, dá o dito por não dito, e claramente coloca uma “espada sobre a cabeça da Ré”.
187º A A sabia que a Ré ia aceitar o aumento da renda, pois esta não tinha outra hipótese.
188º Está assim preenchido e verificados os pressupostos para a A, indemnizar a Ré, no valor igual ao despendido no locado, ou seja 400.000 euros o que desde já se requer em sede de pedido reconvencional”.
Efetivamente, em sede de reconvenção, a apelante veio formular o pedido de indemnização no montante de € 400 000,00, com fundamento em responsabilidade pré-contratual, por entender em traços gerais, que a autora é responsável pelas despesas que a apelante realizou com trespasse do estabelecimento e instalação de equipamentos e execução de obras.
Tal suposto direito em nada contende com o pedido de despejo imediato, nem com a exigibilidade das rendas vencidas na pendência da ação. Alias, tal via de defesa surge como resposta à pretensão da autora de ver restituído os equipamentos e realização de obras numa parede no local arrendado.
Considera, ainda a apelante que em reconvenção invocou a compensação de créditos entre a quantia que considera ser credora e as rendas em causa (ponto 23 das conclusões de recurso).
Como se pode constatar pela leitura da reconvenção, a apelante não suscitou a exceção de compensação. Aliás, não o fez na reconvenção, nem nos fundamentos da contestação. A ré na contestação nega a existência do crédito reclamado pela autora a título de rendas, por considerar que o seu montante ascende a valores diferentes e nem é exigível em toda a extensão, o que desde logo impede que se produza o efeito extintivo pretendido com a compensação. Porém, limita essa sua defesa ao período temporal de abril de 2020 a 01 de outubro de 2021 (art.º 95º da contestação). A partir de 01 de outubro de 2021 passaria a vencer-se o montante da renda fixado no contrato, o que significa que na pendência da ação era exigível o montante da renda convencionado no contrato e que está em causa no âmbito do incidente.
Invoca, por fim, a situação de pandemia causada pela doença Covid-19 (vírus SARS COV2), para sustentar a inexistência de fundamento para resolução do contrato, com fundamento na falta de pagamento das rendas (pontos 24 a 37 das conclusões de recurso).
Cumpre ter presente o diploma legal referenciado pela apelante - Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril - com a sua versão consolidada, à data em que cessou os seus efeitos (05 de julho de 2023 – Lei 31/2023 de 04 de julho):
Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril (com as alterações introduzidas por: Lei n.º 17/2020; Lei n.º 45/2020; Declaração de Retificação n.º 39/2020; Lei n.º 75-A/2020; Decreto-Lei n.º 106-A/2020; Lei n.º 75-B/2020; Decreto-Lei n.º 56-B/2021; Lei n.º 31/2023);
Artigo 8.º
Diferimento de rendas de contratos de arrendamento não habitacionais
1 - O arrendatário que preencha o disposto no artigo anterior pode diferir o pagamento das rendas vencidas:
a) Nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente;
b) Nos meses em que, ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19, seja determinado o encerramento das suas instalações ou suspensão da respetiva atividade;
c) Nos três meses subsequentes àquele em que ocorra o levantamento da imposição do encerramento das suas instalações ou da suspensão da respetiva atividade.
2 - Nos casos previstos no número anterior:
a) O diferimento não pode, em qualquer caso, aplicar-se a rendas que se vençam após 31 de dezembro de 2020;
b) O período de regularização da dívida tem início a 1 de janeiro de 2021 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2022;
c) O pagamento é efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal.
3 - Para efeitos do disposto na alínea b) do número anterior, o montante total em dívida exclui as rendas vencidas e já pagas, as quais se consideram, para todos os efeitos, liquidadas.
4 - Sem prejuízo do disposto no n.º 2, o arrendatário pode, a qualquer altura, proceder ao pagamento total ou parcial das prestações em dívida.
5 - Os senhorios cujos arrendatários deixem de pagar as rendas nos termos dos n.os 1 e 2 podem solicitar a concessão de uma linha de crédito com custos reduzidos, a regulamentar, para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento mensal ou à faturação mensal do senhorio, de uma taxa de esforço máxima de 35 %, cuja demonstração é efetuada nos termos da portaria a aprovar pelo membro do Governo responsável pela área da economia.
Alterações:
Revogado pelo/a Artigo 2.º do/a Lei n.º 31/2023 - Diário da República n.º 128/2023, Série I de 2023-07-04, em vigor a partir de 2023-07-05
Retificado pelo/a Declaração de Retificação n.º 39/2020 - Diário da República n.º 198/2020, Série I de 2020-10-12, em vigor a partir de 2020-08-21
Alterado pelo/a Artigo 2.º do/a Lei n.º 45/2020 - Diário da República n.º 162/2020, Série I de 2020-08-20, em vigor a partir de 2020-08-21
Alterado pelo/a Artigo 2.º do/a Lei n.º 17/2020 - Diário da República n.º 105/2020, Série I de 2020-05-29, em vigor a partir de 2020-05-30
Artigo 8.º-A
Dever de comunicação e proposta de acordo
- O arrendatário que pretenda beneficiar do regime previsto no artigo anterior deve comunicar a sua intenção ao senhorio, por escrito e até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretenda beneficiar deste regime, mediante carta registada com aviso de receção, enviada para a respetiva morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.
2 - Em alternativa à comunicação prevista no número anterior, o arrendatário pode endereçar ao senhorio, mediante carta registada com aviso de receção, enviada para a respetiva morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior, uma proposta de acordo de pagamento das rendas vencidas e vincendas, diferente da solução prevista no artigo anterior.
3 - As comunicações previstas nos n.os 1 e 2 devem conter, para além dos elementos ali indicados, sob pena de ineficácia:
a) O prazo de resposta de 10 dias, nos termos do n.º 4, considerando-se como falta de resposta o incumprimento deste prazo;
b) O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos dos n.os 4 e 6;
c) As consequências da falta de resposta, nos termos do n.º 5.
4 - A aceitação do acordo ou a respetiva recusa devem ser transmitidas pelo senhorio, por escrito, através de carta registada com aviso de receção para a morada do locado, no prazo de 10 dias após a receção da proposta do arrendatário.
5 - Em caso de ausência de resposta do senhorio ou de resposta transmitida depois do prazo previsto no número anterior, presume-se que o senhorio manifesta o seu acordo à proposta do arrendatário.
6 - O senhorio pode, no prazo previsto no n.º 3, formular uma contraproposta ao arrendatário, à qual este deve responder no prazo de 10 dias, determinando a rejeição da mesma pelo arrendatário ou a ausência de resposta deste dentro do prazo a aplicabilidade do regime previsto no artigo anterior.
7 - O disposto no n.º 1 do artigo 10.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) não se aplica às comunicações referidas nos n.os 1 e 2 deste artigo, aplicando-se, nesta situação, o regime previsto nos n.os 3 a 5 daquela disposição legal.
Alterações:
Revogado pelo/a Artigo 2.º do/a Lei n.º 31/2023 - Diário da República n.º 128/2023, Série I de 2023-07-04, em vigor a partir de 2023-07-05
Aditado pelo/a Artigo 3.º do/a Lei n.º 45/2020 - Diário da República n.º 162/2020, Série I de 2020-08-20, em vigor a partir de 2020-08-21
Artigo 8.º-B
Estabelecimentos que permanecem encerrados a 1 de janeiro de 2021
1 - Aos arrendatários cujos estabelecimentos tenham sido encerrados, por determinação legal ou administrativa da responsabilidade do Governo, desde, pelo menos, março de 2020, e que, a 1 de janeiro de 2021, ainda permaneçam encerrados aplica-se o disposto nos números seguintes.
2 - Relativamente às rendas vencidas em 2020, cujo pagamento tenha sido diferido ao abrigo da presente lei, o arrendatário pode voltar a diferir o respetivo pagamento, nos seguintes termos:
a) O período de regularização da dívida tem início a 1 de janeiro de 2022 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2023;
b) O pagamento é efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal.
3 - Relativamente às rendas vencidas em 2021, o arrendatário pode requerer o diferimento do pagamento das rendas, correspondentes aos meses em que os estabelecimentos se encontrem encerrados, aplicando-se o disposto nas alíneas do número anterior.
4 - O arrendatário que pretenda beneficiar do regime previsto nos números anteriores deve comunicar a sua intenção ao senhorio, por escrito e até 20 dias após a entrada em vigor da Lei n.º 75-A/2020, de 30 de dezembro, retroagindo os seus efeitos a 1 de janeiro de 2021, se a comunicação tiver sido posterior a esta data.
5 - A comunicação prevista no número anterior é efetuada mediante carta registada com aviso de receção, enviada para a respetiva morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.
6 - Caso o arrendatário requeira o diferimento do pagamento das rendas nos termos do presente artigo, os senhorios podem requerer a concessão de um empréstimo, nos termos da linha de crédito com custos reduzidos prevista no n.º 5 do artigo 8.º, por referência às rendas do ano de 2020 e de 2021, vencidas e não liquidadas.
7 - O diferimento no pagamento das rendas nos termos do presente artigo não constitui falta ou mora no pagamento das rendas em causa para quaisquer efeitos legais.
Alterações
Revogado pelo/a Artigo 2.º do/a Lei n.º 31/2023 - Diário da República n.º 128/2023, Série I de 2023-07-04, em vigor a partir de 2023-07-05
Aditado pelo/a Artigo 4.º do/a Lei n.º 75-A/2020 - Diário da República n.º 252/2020, 3º Suplemento, Série I de 2020-12-30, em vigor a partir de 2020-12-31
Artigo 9.º
Cessação do contrato ou outras penalidades
1 - A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, bem como, no caso de estabelecimentos e instalações que permaneçam encerrados ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia da doença COVID-19 que determine o encerramento de instalações ou suspensão de atividades, nos meses em que esta vigorar e no mês subsequente, e até 1 de setembro de 2020, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.
2 - Aos arrendatários abrangidos pelo artigo 7.º não é exigível o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam nos termos do número anterior.
Alterações
Revogado pelo/a Artigo 2.º do/a Lei n.º 31/2023 - Diário da República n.º 128/2023, Série I de 2023-07-04, em vigor a partir de 2023-07-05
Alterado pelo/a Artigo 2.º do/a Lei n.º 17/2020 - Diário da República n.º 105/2020, Série I de 2020-05-29, em vigor a partir de 2020-05-30
Artigo 14º
1 - A presente lei é aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020.
2 - O disposto nos artigos 5.º e 11.º é aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020 até ao dia 1 de julho de 2021.
3 - Os empréstimos já concedidos ou em avaliação junto do IHRU, I. P., desde que elegíveis e apresentados até 1 de julho de 2021, podem ser atribuídos até três meses depois da cessação do regime previsto no número anterior.
4 - O disposto no artigo 8.º-A é aplicável às rendas que se vençam a partir de 1 de julho de 2020 até ao dia 31 de dezembro de 2020, sendo de 20 dias o prazo indicado no n.º 1 do artigo 8.º-A para as rendas que se vençam durante o mês de julho de 2020”.
Na contestação a apelante alega que apenas fez uso do diferimento do pagamento das rendas em relação ao período de abril de 2020 a dezembro de 2020. Por outro lado, o diferimento não é automático, prevendo a lei que passa pela iniciativa do arrendatário e quando ocorre, não é fundamento de despejo. Apenas o diferimento com o pagamento das rendas obsta à instauração da ação de despejo.
A apelante não alegou que por imposição administrativa e á luz do regime da Lei 4-C/2020 de 06 de abril, o estabelecimento permaneceu ininterruptamente encerrado no período compreendido entre abril de 2020 e setembro de 2021. Só em tais circunstâncias a falta de pagamento das rendas não constituíra fundamento de resolução. De todo o modo a lei apenas estabelece limites ao exercício do direito à resolução por falta de pagamento de renda até ao mês de setembro de 2020, sendo certo que na presente ação se indica como fundamento de resolução as rendas que se venceram a partir de janeiro de 2021 e até agosto de 2021.
Admitindo que em janeiro de 2022 tenha ocorrido por determinação administrativa e no âmbito da Lei 4-C/2020 de 06 de abril (com as alterações já citadas) limites ao funcionamento do estabelecimento, (ponto 30 das conclusões de recurso), o certo é que a apelante não alega que o estabelecimento esteve encerrado. Mas sobretudo, a partir da data da instauração da ação, não se faz alusão a qualquer circunstância que tenha impedido o normal funcionamento do estabelecimento em causa, sendo por isso, exigíveis as rendas que se venceram na pendência da ação, por imposição legal e em cumprimento das obrigações emergentes do contrato (art.º 14º/3 NRAU).
Conclui-se que não merece censura a sentença, quando considerou que a ação reveste a natureza de ação de despejo, na qual pode ser enxertado o incidente de despejo imediato e que o arrendatário não logrou provar o pagamento das rendas vencidas na pendência da ação ou a sua inexigibilidade.
Improcedem as conclusões de recurso.
-
- Abuso de Direito -
Na resposta ao recurso a apelada suscita a exceção de abuso de direito (alínea R) das conclusões).
Entendemos, que esta questão fica prejudicada face aos fundamentos que conduziram à improcedência da apelação e como tal não se aprecia ( art. 608º/2 CPC).
-
Nos termos do art. 527º CPC as custas são suportadas pela apelante e apelada, na proporção do decaimento, que se fixa em 4/5 e 1/5, respetivamente.
-
III. Decisão:
Face ao exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença.
-
Fixar ao recurso o efeito meramente devolutivo.
-
Custas a cargo da apelante e apelada, na proporção do decaimento, que se fixa em 4/5 e 1/5, respetivamente.
*
(processei, revi e inseri no processo eletrónico – art.º 131º, 132º/2 CPC)
Eugénia Cunha
José Eusébio Almeida
___________________
[1] Texto escrito conforme o Novo Acordo Ortográfico de 1990.
[2] ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, Coimbra, 2013, pág. 151-152.
ARMINDO RIBEIRO MENDES defende contudo que “aparentemente, o legislador pretendeu limitar a apelação aos incidentes com autonomia em relação à causa principal, em regra por apenso (caso do incidente de embargos de terceiro ou de habilitação)”- ARMINDO RIBEIRO MENDES A REGULAMENTAÇÃO DOS RECURSOS NO FUTURO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, texto que serviu de base a uma exposição oral feita no Centro de Estudos Judiciários em 26 de abril de 2013, no Curso de Especialização “Temas de Direito Civil”, disponível na Base de Documentação do Centro de Estudos Judiciários – http://elearning.cej..
[3] Neste sentido, entre outros, podem consultar-se: Ac. STJ 21.05.1997, BMJ 467/536; Ac. STJ 14.03.1979, BMJ 285/242, Ac. Rel. Porto de 24.05.84, CJ III, 246; Ac. Rel. Coimbra de 04.12.1984, CJ V, 79.
[4] ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES, Recursos em Processo Civil, 7ª edição atualizada, Almedina, Coimbra, março 2022, pag. 274.
[5] ANTÓNIO SANTOS ABRANTES GERALDES Temas da Reforma do Processo Civil, Vol. I, 2ª ed. revista e ampliada, Almedina, Coimbra, 1999, pág. 280; ALBERTO DOS REIS Código de Processo Civil Anotado, Vol. II, 3ª ed. Reimpressão, Coimbra Editora Limitada, Coimbra, 1981, pág. 288-289; ALBERTO DOS REIS Comentário ao Código de Processo Civil, Vol. II, Coimbra Editora Limitada, Coimbra, 1945, pág. 472.
[6] Ac. STJ Ac. 12 de fevereiro de 2012, Proc. 319937/10.3YIPRT.L1.S1 ( acessível em www.dgsi.pt ); Ac. Rel. Lisboa 01 de julho de 2010, Proc. 408/07.0YXLSB.L1-6; Ac. Rel. Porto 28 de maio de 2012, Proc. 356872/10.7YIPRT.P1, ambos em www.dgsi.pt.
[7] ANA PRATA (Coord.), Código Civil Anotado, vol.I, 2ª edição revista e atualizada, Almedina, Coimbra, 2019, pág. 1367
[8] ANTÓNIO PAIS DE SOUSA, in Anotações ao RAU, 3ª ed., Almedina, Coimbra, pág. 153
[9] MARIA OLINDA GARCIA Arrendamento Urbano Anotado, 2ª edição, Coimbra Editora, Coimbra, maio de 2013, pág. 190; e ainda, Ac. STJ 13 de julho de 2017, Proc. 783/16.6T8ALM-A.L1.S1, acessível em www.dgsi.pt.
[10] Cf. Ac. Rel. Lisboa 23 de fevereiro de 2023, Proc. 8176/21.7T8LSB-B.L1-8, acessível em www.dgsi.pt .
[11] Ac. Rel. Lisboa 23 de fevereiro de 2023, Proc. 8176/21.7T8LSB-B.L1-8; Ac. Rel. Porto 04 de maio de 2023, Proc. 9024/21.3T8VNG-A.P1; Ac. STJ 13 de julho de 2017, Proc. 783/16.6T8ALM-A.L1.S1., acessíveis em www.dgsi.pt..
[12] PEDRO ROMANO MARTINEZ, Da Cessação do Contrato, 3ª edição, Almedina, Coimbra, 2015, pag. 330