| 1747/21.3T8VFR.P1 |  |
CONTRATO PROMESSA
INCUMPRIMENTO
II - Em suma, o exercício do dever de diligenciar pelo apuramento da verdade e justa composição do litígio, não comporta uma amplitude tal que o autorizem a colidir quer com o princípio da legalidade e da tipicidade que comanda toda a tramitação processual, quer com outros princípios fundamentais como o do dispositivo, da auto-responsabilidade das partes e o da preclusão, importando este que, ao longo do processo, as partes estão sujeitas, entre outros ónus, ao de praticar os actos dentro de determinados prazos peremptórios.
III - O regime previsto pelo artigo 442.º do Código Civil prevê uma forma de indemnização pré-definida do promitente a quem é imputável o incumprimento do contrato-promessa, tendo havido sinal passado e na falta da convenção em contrário.
IV - O fim habitação não é só o de existirem paredes, tectos e certas infra-estruturas. É também algo que as partes podem conformar no contrato, por via da sua vontade manifestada com a contratualização.
V - E esse fim - habitação - comporta graduações. Habitar com qualidade ou habitar sem qualidade, nomeadamente ao nível das implicações para a saúde decorrentes de certas características da habitação.
VI - No caso vertente, face aos defeitos do bem imóvel, que o tornavam inabitável, e à recusa dos Réus em eliminá-los, não obstante as interpelações da Autora, esta poderia recusar-se, como se recusou, a celebrar a escritura definitiva de compra e venda à luz do disposto no artigo 428.º do Código Civil.
VII - Se o comprador de um bem imóvel que se vem a deparar com defeitos pode resolver o contrato e, em consequência, tem direito a que lhe seja restituído o que prestou (artigo 289.º, n.º 1, ex vi artigo 433.º, ambos do Código Civil), não faz sentido que aquele que, ainda, não comprou o bem imóvel e assim evitou receber um produto com defeito, venha a receber o valor que entregou em dobro, valor este que é uma sanção que visa punir aquele que não celebra um contrato.
ECLI:PT:TRP:2025:1747/21.3T8VFR.P1
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
1. Relatório
AA, residente na Rua ..., nº ..., 3º Dto, Póvoa de Varzim instaurou acção declarativa, sob a forma de processo comum contra BB e esposa, CC, residentes na Estrada ..., ..., freguesia ..., Maia e contra DD e esposa, EE, residentes na Rua ..., nº ..., 1º Dto, São João da Madeira, onde concluíram pedindo:
a) Seja declarado que o prédio objecto do contrato-promessa apresentava defeitos que, pela sua gravidade, impossibilitavam a realização plena do fim a que se destinava, pelo que era lícito à Autora, com fundamento na exceptio non rite adimpleti contractus, recusar a celebração da escritura de compra e venda, e satisfazer o remanescente da sua prestação, enquanto os Réus não reparassem os defeitos que esta lhes havia denunciado;
b) Seja declarado que a resolução que os Réus efectuaram do contrato promessa que celebraram com a Autora, nos termos acima alegados, é infundada e ilícita, e colocou os Réus numa situação de incumprimento definitivo;
Em consequência,
c) Sejam os Réus condenados a pagar-lhe a quantia de € 90.000,00, correspondente ao dobro das quantias acima alegadas que lhes entregou;
d) Sejam os Réus condenados, ainda, a pagar-lhe a quantia de € 8.808,76; e
e) Sejam os Réus condenados a pagar-lhe juros de mora, calculados sobre cada uma das quantias peticionadas nas alíneas c) e d), à taxa de legal que actualmente é 4%, desde a data da citação dos Réus até efectivo e integral pagamento.
Alega, em síntese, que em 01/08/2020 celebrou com os Réus BB e DD um contrato promessa de compra e venda de um imóvel, pelo preço de € 116.000,00, tendo entregue € 15.000,00 a título de sinal.
Acrescenta, que em 12/09/2020 celebrou com os Réus BB e DD um aditamento ao contrato promessa, entregando-lhes, ainda, € 30.000,00 a título de reforço de sinal.
Alega, ainda, que com a assinatura desse aditamento, os Réus facultaram à Autora as chaves do imóvel para seu usufruto total e exclusivo e autorizaram que a mesma realizasse obras no mesmo.
Acrescenta que os Réus asseguraram que o imóvel possuía condições de salubridade e habitabilidade e certificado energético, não tinha humidades, apenas carecendo de limpeza, arejamento e ocupação.
Mais alega, que a partir de 12/09/2020, a Autora e o seu agregado mudaram-se para o imóvel, onde passaram a habitar e, a partir daí, procedeu a diversas obras de beneficiação no imóvel.
Acrescenta que com as chuvas que se fizerem sentir em Outubro e nos meses seguintes, o imóvel passou a revelar infiltrações, fungos, humidades, manchas, deficientes condições de ventilação e deficiente escoamento das águas superficiais no exterior.
Mais alega, que dado os Réus não aceitarem realizar as reparações, contactou um engenheiro civil para efectuar uma vistoria ao imóvel.
Acrescenta que, em 23/12/2020, remeteu uma carta aos Réus a comunicar-lhes o teor do relatório daquela vistoria e a solicitar-lhes a reparação do imóvel, antes de avançar com a marcação da escritura.
Mais alega, que, em 28/12/2020, recebeu dos Réus carta a agendar a escritura para 04/01/2021.
Alega, ainda, que, em 27/01/2021, recebeu dos Réus carta a comunicar-lhe a resolução definitiva do contrato promessa, face ao não comparecimento desta para a outorga da escritura de compra em 25/01/2021.
Defende que a resolução é ilícita pelo que tendo os Réus resolvido infundadamente o contrato, assiste à Autora o direito de rever o dobro do sinal.
Tem, também, a Autora o direito de receber o valor de € 8.806,76, a título de obras realizadas no imóvel, as quais lhe aumentaram o valor e não podem ser levantadas.
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Citados, contestaram os Réus, por excepção e por impugnação.
Invocam, desde logo, a excepção da ilegitimidade passiva das Rés CC e EE.
Por outro lado, pugnam pela improcedência da acção.
Os Réus BB e DD deduzem, ainda, reconvenção, onde concluem pedindo:
a) Seja a Autora condenada a reconhecer válida a resolução do contrato promessa e, em consequência, seja declarada a perda do sinal no valor de € 39.000,00 a favor dos Reconvintes;
b) Seja a Autora condenada no pagamento dos danos patrimoniais no valor de € 22.724,73.
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Realizou-se audiência prévia.
Foi proferido despacho saneador, onde foi julgada improcedente a excepção da ilegitimidade passiva invocada e aferidos genericamente pela positiva os demais pressupostos processuais.
Foi, ainda, proferido despacho a identificar o objecto do litígio e a enunciar os temas da prova, não tendo sido apresentada qualquer reclamação.
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Procedeu-se à realização da audiência de julgamento com observância do legal formalismo.
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Foi proferida sentença que:
1. Julgou parcialmente procedente a acção e, em consequência:
1.1. Declarou definitivamente incumprido o contrato promessa celebrado entre a Autora e os Réus BB e DD, por incumprimento imputável a estes;
1.2. Condenou os Réus BB e DD a pagar à Autora as seguintes quantias:
a) € 39.000,00, correspondente à quantia que aquela lhes entregou, acrescida de juros de mora, à taxa legal de juros civis, desde o dia seguinte ao da citação até efectivo e integral pagamento;
b) € 8.606,76, a título de benfeitorias, acrescida de juros de mora, à taxa legal de juros civis, desde o dia seguinte ao da citação até efectivo e integral pagamento;
1.3. Absolveu os Réus BB e DD do demais peticionado;
1.4. Absolveu as Rés CC e EE de todo o peticionado;
2. Julgou parcialmente procedente a reconvenção e, em consequência:
2.1. Condenou a Autora/Reconvinda a pagar aos Reconvintes a quantia de € 360,89;
2.2. Absolveu a Autora/Reconvinda do demais peticionado.”
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Não se conformando com a decisão proferida, veio a autora AA interpor recurso de apelação, em cujas alegações concluiu da seguinte forma:
I.Sempre com o maior respeito, foram incorrectamente julgados pelo Tribunal a quo os seguintes pontos da matéria de facto aí não provada:
a) O preço acordado efectivamente foi de € 116.000,00;
b) Em 03/08/2020, na Póvoa de Varzim, como sinal e por conta do pagamento do preço, para além do cheque no valor de € 9.000,00 referido no contrato promessa e nº 9. da matéria provada e do cheque no valor de € 30.000,00 referido no aditamento ao contrato e nºs 16. e 17. da matéria provada, a Autora entregou ao Réu BB, em dinheiro, a quantia de € 6.000,00; …
II. São os seguintes os concretos meios probatórios constantes do processo, com indicação das passagens da gravação acima melhor especificados, em que se funda o recurso, e que impõem decisão diversa da recorrida:
prova testemunhal
• o depoimento da testemunha FF, identificada nos autos, prestado no dia 24/04/2024, (cfr. acta de audiência de julgamento de fls…, refª citius 132778254), gravado no sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática Habilus Média Studio em uso no Tribunal, com início pelas 11:37 horas e termo pelas 12:33 horas; 13:43 até 13:44 e 13:45 até 14:14 horas.
• o depoimento da testemunha GG, identificada nos autos, prestado no dia 24/04/2024, (cfr. acta de audiência de julgamento de fls…, refª citius 132778254), gravado no sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática Habilus Média Studio em uso no Tribunal, com início pelas 14:27 horas e termo pelas 14:44 horas.
III. No que concerne às alíneas a) e b) da matéria de facto não provada, em particular, o conteúdo dos depoimentos acima assinalados, nos seus seguintes segmentos: do depoimento da testemunha FF, prestado no dia 24/04/2024, dos minutos: 06:00 até 06:58; 08:00 até 09:30 e 13:55 até 16:30; e, do depoimento da testemunha GG, prestado no dia 24/04/2024 dos minutos- 01:49 até 07:30 e 10:56 até 16:51.
IV. A decisão a proferir quanto à matéria de facto acima impugnada, deve ser no sentido de ser levado aos factos provados, que
1. O preço acordado efectivamente foi de € 116.000,00;
2. Em 03/08/2020, na Póvoa de Varzim, como sinal e por conta do pagamento do preço, para além do cheque no valor de € 9.000,00 referido no contrato promessa e nº 9. da matéria provada e do cheque no valor de € 30.000,00 referido no aditamento ao contrato e nºs 16. e 17. da matéria provada, a Autora entregou ao Réu BB, em dinheiro, a quantia de € 6.000,00;
V. O depoimento das testemunhas FF e GG revela-se, todo ele, sincero, credível, coerente, honesto, objectivo e com um conhecimento directo e concretizado dos factos. Ao deporem sobre estes factos impugnados, fazem-no ainda de um modo seguro, convicto, sério, adequado e suficiente, por forma suficiente a que, do Tribunal, tais factos possam merecer a resposta de provados.
VI. Aos depoimentos destas testemunhas, não pode ser assacada falta de isenção ou imparcialidade. É perfeitamente consentâneo com as regras da normalidade o conteúdo de cada um dos respectivos depoimentos.
VII. O Tribunal a quo teve oportunidade de verificar que EXISTIA “… qualquer outro elemento probatório, designadamente algum suporte documental a demonstrar, ainda que indiciariamente, a entrega de € 6.000,00 em numerário e que o preço afinal foi de € 116.000,00”.
VIII. Mal-grado o teor do despacho constante da acta de 09/05/2024, refª citius 132998040, o certo é que o princípio do inquisitório e da verdade material, que decorre do disposto no art. 411º do CPC, “Incumbe ao juiz realizar ou ordenar, mesmo oficiosamente, todas as diligências necessárias ao apuramento da verdade e à justa composição do litígio, quanto aos factos de que lhe é lícito conhecer.” visando a descoberta da verdade material, impõe, revelada a existência de prova documental, complemento da prova testemunhal produzida, que tivessem sido, oficiosamente, adoptadas todas as necessárias e adequadas iniciativas, conducente a uma sua mais precisa averiguação da substancial, objectiva e material, verdade factual.
IX. O Tribunal a quo postergou o disposto no acima já citado art. 411º do CPC, ao não ordenar, ainda que oficiosamente, diligências que se revelam necessárias ao apuramento da verdade e à justa composição do litígio,
X. Haverá, o que a Recorrente aqui faz para todos os efeitos legais, nos termos do disposto no art. 662º do CPC, e no que concerne à modificabilidade da decisão de facto, apelo aos constante, não só do seu nº 1 - A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa. e, sobretudo, no seu nº 2 quando consigna: 2 - A Relação deve ainda, mesmo oficiosamente: a) Ordenar a renovação da produção da prova quando houver dúvidas sérias sobre a credibilidade do depoente ou sobre o sentido do seu depoimento; b) Ordenar, em caso de dúvida fundada sobre a prova realizada, a produção de novos meios de prova.
XI. A Autora, relativamente à sentença proferida nos autos pelo Tribunal a quo, não se conforma com o decidido sob o ponto 1.3 do seu nº 1 em que Absolvem-se os Réus BB e DD do demais peticionado, nem com o montante condenatório fixado na al. a) do ponto 1.2 do nº 1.
XII. Concluiu o Tribunal a quo, e bem, que
Em consequência, face à procedência da excepção de não cumprimento, não tem fundamento, é ilegítima e é ilícita a resolução operada pelos Réus, com fundamento na falta de comparência à escritura agendada. (pág. 40 da sentença) e, mais adiante, que A Autora invocou legitimamente a excepção de não cumprimento com fundamento na falta de eliminação dos defeitos, obrigação esta que não decorre do contrato promessa mas do contrato definitivo de compra e venda relativamente ao qual aquele está funcional e estreitamente ligado. Os Réus resolveram infundadamente o contrato promessa. (pág. 42 da sentença)
XIII. Foram os Réus, ora Recorridos, quem definitivamente incumpriu com o contrato promessa referido nos autos.
XIV. Este incumprimento não tem fundamento sendo ilegítima e é ilícita a resolução operada pelos Réus, com fundamento na falta de comparência à escritura agendada.
XV. Aqui aplicável o disposto nos art. 441º e 442º do Código Civil.
XVI. Os factos provados nos autos, e aqui não impugnados, nomeadamente os constantes dos nºs 44º, 47º, 48º e 49º, apontam inequivocamente no sentido decidido no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 26/01/2023, acima citado (ponto III do sumário) Quem resolve infundadamente um contrato-promessa revela uma vontade séria, definitiva e consciente de não o querer cumprir e de se sujeitar às consequências desse incumprimento, pelo que a declaração resolutiva sem fundamento constitui o seu autor numa situação de incumprimento definitivo, tornando dispensável ao outro contraente a fixação de prazo admonitório.
XVII. Ou seja, os Réus procederam à resolução do contrato. Comunicaram à Autora essa resolução definitiva do contrato promessa na medida que o fazem com efeitos imediatos, referindo à Autora que perdeu o sinal e reforço no montante de 39.000€ e solicitando-lhe a entrega imediata do imóvel sob pena de indemnização.
XVIII. As cartas dos Réus e do seu Mandatário à Autora, nas quais lhe comunicam a resolução do contrato, traduz, da parte daqueles, uma vontade de repor a situação vigente antes da celebração do contrato-promessa, o que constitui uma inequívoca declaração de que não cumprirão esse contrato.
XIX. A ”(…) a declaração do devedor é suficiente, por exemplo, no caso em que, sem fundamento, resolve o contrato, … essa declaração resolutiva sem fundamento tem uma inegável virtualidade: torna patente a constituição do recorrente numa situação de incumprimento definitivo, … quem resolve infundadamente um contrato revela uma vontade séria, definitiva e consciente de não o querer cumprir e de se sujeitar às consequências desse incumprimento. E esse incumprimento definitivo garante ao recorrido o direito ao percebimento em dobro da quantia que depositou nas mãos do apelado - … “ (no Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 06/12/2011, in www.dgsi.pt.)
XX. Os Réus (promitentes-vendedores) revelaram uma vontade séria e determinada de não quererem manter vivo o seu dever de prestação principal, pelo que tal conduta constitui recusa de cumprimento, o que permite considerá-la inadimplente de forma definitiva, sem necessidade de notificação admonitória.
XXI. O comportamento dos Réus que antecedeu a resolução do contrato, evidencia uma gritante falta de fundamento da resolução, constituindo uma tentativa hábil de extinguirem a relação contratual, de fazerem seu o valor do sinal, de reaverem o prédio prometido vender sem qualquer consequência danosa e de promoverem a sua venda.
XXII. A declaração resolutiva emitida pelos Réus representa e deve ser equiparada a uma recusa antecipada e definitiva de cumprimento da promessa.
XXIII. Os Réus incorreram em incumprimento definitivo do contrato.
XXIV. A declaração resolutiva dos Réus apesar de infundada, é válida e produziu imediatos efeitos no confronto da Autora, não gerando quaisquer direitos para os Réus mas permitindo à Autora reclamar daqueles o dobro do sinal (as consequências, desse incumprimento definitivo, previstas no art. 442º, nº 2, do Código Civil), pois que representou, para todos os efeitos, o propósito inequívoco daqueles de não cumprimento da promessa.
XXV. Esta declaração resolutiva não carecia de ser confirmada, nem carecia de ser ratificada judicialmente, uma vez que se tornou eficaz logo que chegou ao poder da destinatária, a Autora, como é próprio das declarações receptícias.
XXVI. “… Não fará sentido (…) falar em extinção irreversível ou reversível do contrato, consoante a resolução tenha ou não justificação. … Não faz, pois, sentido procurar manter judicialmente um contrato resolvido por declaração de uma parte à contraparte. Resolvido o contrato infundadamente, e excluindo os casos em que possa haver lugar ao cumprimento forçado da prestação em falta (que, contudo, não corresponde a um renascimento do contrato), resta a via indemnizatória para reparar os danos produzidos”. - Assunção Cristas (Estudos Comemorativos..., II, pág. 78)
XXVII. Os Réus inequivocamente quiseram o rompimento definitivo do contrato (somos a comunicar a resolução definitiva do referido contrato promessa com efeitos imediatos) e recusaram definitivamente o seu cumprimento. (Posto isto, e face do clausulado no referido contrato promessa, perde o sinal e reforço no montante total de 39.000 €. Agradecemos a entrega imediata do imóvel no seu estado, tal qual se encontrava à data da vossa entrada no mesmo. Não entregando o imóvel, como já referimos na missiva anterior, pagará uma indemnização diária de 30,00 € (trinta euros) até entrega efectiva”).
XXVIII. A resposta da Autora apenas consubstancia apelo a consenso e razoabilidade e
não impede, ao contrário do que faz a douta sentença recorrida, a conclusão de que ocorreu já, por banda dos Réus, um incumprimento contratual antecipado e definitivo, com as consequências legais acima já referidas e peticionadas pela Autora.
XXIX. É de manter-se o decidido pelo Tribunal a quo, quando, na douta sentença, sob o nº 1 do seu segmento decisório julga 1.1. Declara-se definitivamente incumprido o contrato promessa celebrado entre a Autora e os Réus BB e DD, por incumprimento imputável a estes; e 1.2. Condenam-se os Réus BB e DD a pagar à Autora as seguintes quantias, mas, procedendo o presente recurso, devem estes Réus ser condenados a pagar à Autora, para além da quantia já fixada sob a alínea b) do ponto 1.2 b) € 8.606,76 (oito mil, seiscentos e seis euros e setenta e seis cêntimos), a título de benfeitorias, acrescida de juros de mora, à taxa legal de juros civis, desde o dia seguinte ao da citação até efectivo e integral pagamento, ainda, condenados a pagar-lhe, não apenas a quantia de € 39.000,00 (trinta e nove mil euros), correspondente à quantia que aquela lhes entregou, acrescida de juros de mora … em que, sob a alínea a) do ponto 1.2, foram já condenados, mas a quantia de € 90.000,00 (noventa mil euros), correspondente ao dobro das quantias que aquela a título de sinal lhes entregou, acrescida de juros de mora, à taxa legal de juros civis, desde o dia seguinte ao da citação até efectivo e integral pagamento; ou, por cautela, e assim não se entendendo, uma quantia de € 78.000,00 (setenta e oito mil euros), correspondente ao dobro das quantias que aquela já logrou provar lhes ter entregue a título de sinal, acrescida de juros de mora, à taxa legal de juros civis, desde o dia seguinte ao da citação até efectivo e integral pagamento, e, na correspondente medida, alterar-se o decidido na sentença recorrida sob o ponto 1.3.
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Não se conformando com a decisão proferida, vieram BB e DD, Réus/Reconvintes, interpor recurso subordinado, em cujas alegações concluem da seguinte forma:
I.A sentença proferida pelo juiz no Processo nº 1747/21.3T8VFR deve ser rebatida com base em diversos pontos que demonstram a improcedência das alegações da autora e a validade da resolução do contrato pelos réus.
II. Primeiramente, é essencial destacar que a autora tinha pleno conhecimento das condições do imóvel antes da celebração do contrato promessa e de seu aditamento.
III. Conforme os fatos, a autora visitou o imóvel acompanhada por um construtor ou empreiteiro, o que indica que ela estava ciente dos defeitos e do estado geral da propriedade.
IV. Além disso, a autora teve acesso ao imóvel durante dois fins de semana, o que lhe permitiu uma análise detalhada das condições do bem. Portanto, a alegação de que os defeitos inviabilizavam a celebração da escritura não se sustenta, uma vez que a autora aceitou o estado do imóvel ao firmar o contrato.
V. Ademais, o preço do imóvel foi reduzido justamente em função do estado em que se encontrava, o que demonstra que as partes já haviam considerado a necessidade de reparos. A redução do preço é um indicativo claro de que os defeitos eram conhecidos e aceites pela autora, não havendo, portanto, justificativa para a recusa em celebrar a escritura.
VI. Outro ponto crucial é que a autora realizou obras no imóvel sem a autorização dos réus, conforme descrito nos autos. Essas obras incluíram a destruição de uma casa de banho, remoção de tacos de madeira, substituição de caixilhos e portas, entre outras intervenções que alteraram significativamente o estado do imóvel.
VII. Tais ações não autorizadas pela autora configuram uma violação das obrigações contratuais e contribuíram para os problemas de infiltração e humidade alegados. Portanto, a responsabilidade pelos defeitos deve ser atribuída à autora, que realizou modificações inadequadas e sem consentimento.
VIII. Além disso, a autora deixou o imóvel em condições precárias, com escombros e lixo não removido, o que agravou os problemas de habitabilidade. A falta de manutenção adequada, como a obstrução dos sistemas de drenagem, também contribuiu para a infiltração de água e humidade nas paredes. Esses fatos demonstram que a autora não tomou as medidas necessárias para preservar o imóvel, sendo, portanto, responsável pelos danos.
IX. Por fim, a recusa da autora em celebrar a escritura foi injustificada, uma vez que os defeitos alegados eram de seu conhecimento prévio e resultaram, em grande parte, de suas próprias intervenções no imóvel.
X. A resolução do contrato pelos réus foi legítima, pois a autora não cumpriu com suas obrigações contratuais e se recusou a formalizar a escritura sem motivo válido.
XI. Diante do exposto, a sentença deve ser reformada para reconhecer a validade da resolução do contrato pelos réus, a perda do sinal pela autora e a condenação desta ao pagamento dos danos patrimoniais decorrentes das obras não autorizadas e da falta de manutenção adequada do imóvel.
XII. O pilar da presente acção, e consequente sentença, é a relatório do Eng HH, e o relatório de vistoria da CM... que se suporta por sua vez no relatório do referido Eng HH.
XIII. Ambos os relatórios omitem a existência de entulhos e drenos de águas em volta da casa e por baixo da mesma, e em declarações em audiência de julgamento alegam não se recordarem;
XIV. A existência de Drenos no terreno e em volta da casa permitem a normal utilização da casa, como o foi ao longo de 70 anos sem problemas;
XV. Atento o teor sapiente do Arq II que de forma absolutamente pausada, coerente e com sabedoria de quem visitou o espaço e tomou medidas para ver no local exactamente o existente, ao invés dos restantes relatórios;
XVI. Acresce a desconsideração do depoimento da “testemunha”/”parte” FF em que a autora, no processo, nomeadamente no pedido de apoio judiciário omitiu a qualidade de companheiro da autora, e em declarações demonstrou a sua real posição tal como a douta sentença considera para determinados factos (alínea c) dos factos não provados) devendo ter igual consideração para todo o depoimento por lógico e consequente.
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Foram apresentadas contra-alegações.
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Colhidos que se mostram os vistos legais e nada obstando ao conhecimento do recurso, cumpre decidir.
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2. Factos
2.1 Factos assentes
O Tribunal a quo considerou assentes os seguintes factos:
1. O prédio urbano sito na Rua ..., ..., em ..., freguesia ..., concelho de Oliveira de Azeméis, composto por casa de habitação de 2 pisos e logradouro, com uma área coberta de 156,8 m2 e descoberta de 1.279,2 m2, encontra-se inscrito na matriz predial urbana sob o artigo matricial ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº ...;
2. Tal prédio, na matriz predial urbana inscrito a favor da Herança Aberta por óbito de JJ, NIF nº ..., na descrição predial nº ... está inscrito em comum e sem determinação de parte ou direito, por sucessão hereditária, a favor dos Réus BB e DD;
3. A Autora residia na Póvoa de Varzim e pretendia passar a residir na zona de São João da Madeira;
4. Em 28 de Julho de 2020, a Autora outorgou contrato promessa de compra e venda relativo à sua fracção autónoma, sita na Póvoa de Varzim, na sequência do que se obrigou a outorga a escritura definitiva de venda até ao final de primeira quinzena de Setembro de 2020;
5. Após, a Autora contactou com a imobiliária A... informando estar em condições para avançar com o contrato promessa de compra e venda relativamente ao imóvel em causa nos autos;
6. Mediante escrito particular, datado de 1 de Agosto de 2020, denominado de “Contrato de Promessa de Compra e Venda”, BB e DD, na qualidade de 1.ºs outorgantes e promitentes-vendedores, e AA, na qualidade de 2.ª outorgante e promitente-compradora, declararam o seguinte:
“É celebrado o presente contrato promessa de compra e venda que se rege pelas seguintes cláusulas:
1ª Cláusula (Identificação do Imóvel)
Os promitentes-vendedores prometem vender, livre de quaisquer ónus ou encargos, à promitente-compradora, que promete comprar, a respetiva moradia (doravante referida como “fracção” ou “imóvel”), destinada a habitação situa na Rua ..., ..., em ..., ... pertencente à freguesia ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Oliveira de Azeméis sob o nº ... e inscrita na matriz sob o n.º ... e ... da freguesia ..., conforme certidão do Registo Predial e Caderneta Predial Urbana, apresentados, da qual são proprietários e legítimos possuidores;
O imóvel possui, ainda, pedido de Autorização de Utilização n.º ..., na Câmara Municipal ..., e Certificado Energético com o número único ..., válido até 02/03/2030.
2ª Cláusula (Preço)
O preço acordado para a prometida compra e venda é de 110.000,00 euros.
3ª Cláusula (Forma de pagamento)
O pagamento do preço referido na cláusula anterior será feito da seguinte forma:
a) 9.000 euros, através do cheque nº (…), quantia essa que fica a título de sinal/princípio de pagamento do preço, e que estes recebem e da qual dão a respetiva quitação, após a devida compensação, e que terá de ser devolvida à promitente-compradora pelos promitentes-vendedores se, a licença de utilização do imóvel, seja indeferida;
b) 101.000 euros que serão entregues pela promitente-compradora aos promitentes-vendedores, na data da celebração da escritura de compra e venda;
c) Em caso do crédito concedido pela instituição financeira, for a menor, devido a avaliação do imóvel, a diferença apurada deverá ser suportada pela promitente-compradora;
4ª Cláusula (Prazos)
A escritura de compra e venda deverá realizar-se em 60 dias após a assinatura deste contrato, cuja marcação será efectuada pela promitente-compradora, que deverá avisar os promitentes-vendedores da hora, dia e local da realização da mesma mediante carta registada c/ aviso de recepção, com a antecedência de 15 dias.
5ª Cláusula (Prorrogação do prazo)
O prazo fixado na cláusula 4ª poderá ser prorrogado, por igual período, no caso de, ainda, não ter obtido a licença de utilização da habitação, devendo avisar a outra parte, mediante carta registada a expedir com a antecedência de 5 dias, a contar da notificação por carta registada c/ aviso de recepção da realização da escritura final termo do prazo que estiver em curso.
6ª Cláusula (Tradição do imóvel)
A tradição do imóvel identificado na 1ª Cláusula será feita no acto da celebração da escritura.
7ª Cláusula (Autorização de visita ao imóvel)
Os promitentes vendedores autorizam a promitente compradora a visitar o imóvel supra identificado, no dia anterior ou no próprio dia da outorga da escritura de compra e venda, a fim de verificar que o mesmo se mantém no exacto estado e que se encontra à data de hoje, desde que para isso sejam contactados, pelo menos, com três dias de antecedência, pelo angariador imobiliário.
8ª Cláusula (Despesas)
1.É por conta da promitente-compradora as despesas relativas ao contrato definitivo, registos, bem como as despesas ocasionadas pela utilização da fracção reportadas ao período posterior à transmissão da respectiva posse, ainda que vencidas em data anterior.
2.Serão da exclusiva responsabilidade dos promitentes vendedores a obtenção e pagamento dos documentos relativos ao imóvel necessários à outorga da escritura pública de compra e venda, incluindo averbamentos na Conservatória do Registo Predial, actualizações, correcções e uniformizações que se mostrem necessárias. São da exclusiva responsabilidade dos promitentes-vendedores as despesas ocasionadas pela fracção relativas ao período anterior à outorga da escritura pública, conforme detalhado na 8ª cláusula.
9ª Cláusula (Incumprimento do Contrato Promessa)
O incumprimento definitivo de qualquer obrigação prevista no presente Contrato confere à Parte não faltosa o direito de, em alternativa:
Resolver de imediato o presente Contrato e, sem prejuízo da parte não faltosa ser indemnizada pelos prejuízos sofridos, (i) receber em dobro as quantias entregues a título de sinal e seus reforços (havendo), caso a parte não faltosa seja a Parte Promitente-Compradora, ou o direito de fazer suas as quantias recebidas a título de sinal e seus reforços (havendo), caso a parte não faltosa seja a Parte Promitente-Vendedora, tal como previsto no artigo 442º do Código Civil.
Alternativamente, ao previsto na cláusula anterior, a parte não faltosa pode requerer a execução específica do presente contrato, nos termos do disposto no artigo 830º do Código Civil.
A resolução do presente contrato deverá ser efectuada por carta registada com aviso de receção.
10ª Cláusula
(Contrato-promessa)
Artigo 830º
(…)
11ª Cláusula
a) Não existem quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades sobre o imóvel; a posse e fruição do imóvel é pública e pacífica, não se encontrando em curso qualquer litígio judicial ou extrajudicial, actual ou potencial, em que se discuta a titularidade da posse e fruição ou do direito de propriedade do imóvel ou de alienação do mesmo.
b) Não existem quaisquer notificações, reclamações, acções ou processos judiciais, arbitragens ou procedimentos de qualquer natureza, que tenham por objecto o imóvel ou que possam vir a afectar os direitos do promitente comprador sobre o imóvel.
c) Não existem (…).
(…).
12º Cláusula (Mediação Imobiliária)
As partes declaram que no negócio interveio a sociedade de mediação imobiliária, B..., Lda., também designada por A..., (…).
(…)”;
7. A minuta do contrato promessa de compra e venda referido na alínea anterior foi elaborada na agência imobiliária A...;
8. No dia 11 de Setembro de 2020, a Autora outorgou, como vendedora, no Cartório Notarial da Póvoa de Varzim da Notária KK, a escritura de venda da fracção autónoma onde residia;
9. O cheque referido na alínea a) da cláusula 3.ª do contrato promessa foi apresentado a pagamento e foi pago;
10. Aquando da assinatura do contrato promessa não foi facultada cópia à Autora do certificado energético;
11. A Autora informou os Réus de que tinha outorgado a escritura de venda do seu apartamento na Póvoa de Varzim e que precisava do imóvel que lhes prometera adquirir para aí passar a residir;
12. Por esta razão os Réus propuseram à Autora que se outorgasse um aditamento ao contrato promessa de compra e venda;
13. Assim, no dia 12/09/2020 entre os Réus BB e DD aí identificados como primeiros outorgantes, ou como promitentes vendedores, e a Autora, aí identificada como segunda outorgante ou como promitente compradora, foi assinado o documento, denominado “Aditamento ao contrato promessa de compra e venda realizado a 01 de Agosto de 2020”; de que ora
14. Neste documento (doc. nº 7), os outorgantes procedem “… à alteração das cláusulas 3ª, 4ª e 6ª do contrato promessa …”, nos termos seguintes:
“3ª Cláusula (Forma de pagamento)
O pagamento do preço referido na cláusula 2ª do Contrato de promessa de compra e venda será feito da seguinte forma:
a) 9.000,00 euros (nove mil euros), através de transferência bancária, já realizada no dia da celebração do contrato de promessa de compra e venda, quantia essa que foi dada a título de sinal/princípio de pagamento do preço.
b) 30.000,00 (trinta mil euros) que serão entregues pela promitente-compradora aos promitentes vendedores, na presente data, através de cheque, e que estes recebem e da qual dão a respetiva quitação, após a devida compensação, quantia essa que fica a título de reforço de sinal.
c) 71.000,00 (Setenta e um mil euros) que serão entregues pela promitente-compradora aos promitentes vendedores, na data da celebração da escritura de compra e venda;
d) (…).
4.ª Cláusula (Prazos)
A escritura de compra e venda deverá realizar-se até ao dia 30 de setembro de 2020, cuja marcação será efetuada pelos promitentes-vendedores, que deveram avisar a promitente-compradora da hora, dia e local da realização da mesma mediante carta registada c/ aviso de receção, com a antecedência de 15 dias.
5.ª Clausula (Prorrogação do prazo)
O prazo fixado na cláusula 4ª poderá ser prorrogado, por igual período, pela promitente-compradora, no caso de, ainda, não ter obtido a licença de utilização da habitação, devendo avisar a outra parte, mediante carta registada a expedir com a antecedência mínima de 5 dias, a contar da notificação por carta registada c/ aviso de receção da realização da escritura final termo do prazo que estiver em curso (cfr. cls 5ª – prorrogação do prazo)
6.ª Cláusula (Tradição do imóvel)
A tradição do imóvel identificado no contrato de promessa de compra e venda, será feita no acto da celebração da escritura, no entanto, na assinatura deste aditamento ao contrato de promessa de compra e venda, ficará o usufruto total e exclusivo do imóvel para a promitente compradora, sendo que as chaves, e respetivos comandos de acesso, serão entregues pelos promitentes vendedores à promitente compradora, nesta mesma data”;
15. As cláusulas de tal aditamento foram elaboradas por intermédio da imobiliária A...;
16. Com a assinatura deste aditamento, como reforço do sinal e por conta do pagamento daquele acordado preço, a Autora entregou ao Réu BB a quantia de 30.000,00 € (trinta mil euros) através do cheque nº ... que, datado de 15/09/2020 e emitido à ordem deste, sacou da sua conta nº ... sobre o Banco 1...;
17. Este cheque foi apresentado a pagamento e foi pago aos Réus;
18. A partir de 12 de Setembro de 2020, a Autora e o seu agregado familiar mudaram-se para este prédio em ..., onde passaram a habitar;
19. Em simultâneo, a Autora ia procedendo no prédio a obras;
20. A moradia está implantada isoladamente e desenvolve-se em rés-do-chão e andar;
21. Tem uma cobertura inclinada com revestimento em telha de barro e em fibrocimento;
22. Os Réus não marcaram a escritura de compra e venda até 30/09/2020;
23. Só no 11/11/2020 é que, por despacho da Vereadora na Câmara Municipal ..., Drª LL, foi autorizada a utilização do imóvel acima identificado - inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ... da freguesia ... e descrito na CRP sob o nº ...;
24. Sendo que só no dia 04/12/2020 é que os Réus, pelo requerimento reg. ..., com vista à emissão de certidão do alvará de autorização de utilização nº ... referido no nº anterior, apresentam para depósito na Câmara Municipal a ficha técnica da habitação na sequência do que, em 16/11/2020 a Câmara Municipal ... emite o alvará de utilização nº ... (proc. nº ...) de que aqui foi já junta cópia como doc. nº 9 e cujo integral conteúdo se dá por reproduzido;
25. No dia 23/12/2020, a Autora remeteu a cada um dos Réus uma carta, sob registo e com aviso de recepção, onde lhes comunica que:
“No passado dia 01.08.2020 foi outorgado um contrato promessa de compra e venda (CPCV) em que V.Exa e DD, como promitentes vendedores (PV) se obrigam a vender-me, como promitente compradora (PC) o prédio urbano sito à Rua ..., ..., em ..., freguesia ..., concelho de Oliveira de Azeméis, inscrito na matriz sob o artigo matricial urbano ... e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ..., composto de casa de habitação de 2 pisos e logradouro.
O preço constante da sua cláusula segunda: 110.000,00€. Aquando da assinatura daquele contrato, como sinal e princípio de pagamento, entreguei a quantia de 9.000,00€ por cheque. Ao preço aí referido acresceu ainda a quantia de 6.000,00€ que nessa data lhes paguei em dinheiro.
No dia 12.09.2020 foi outorgado um documento escrito denominado “aditamento ao contrato promessa de compra e venda realizado a 01 de Agosto de 2020”, na sequência do que foram alteradas as cls 3ª, 4ª e 6ª daquele CPCV, tendo a título de reforço do sinal, e por conta do preço, pago, por cheque, mais a quantia 30.000,00€.
Algum tempo depois, comecei a usar o imóvel.
Verifico que só no passado dia 11.11.2020 a Câmara Municipal ... autorizou a emissão de alvará de autorização de utilização.
Praticamente não choveu durante os primeiros dias em que passei a utilizar o imóvel.
Estes últimos dias têm sido de muita e intensa pluviosidade. Estas chuvas evidenciaram no prédio muitos defeitos que, se isto não sucedesse de imediato não os teria percepcionado.
De facto, com estas chuvas verifiquei infiltrações de água em tectos e em paredes; humidades em praticamente todas as paredes do r/chão e andar. Fungos em paredes e nos tectos. Manchas de humidade em paredes e tectos. Fenómenos resultantes do choque térmico e condensação superficial, que provoca humidades. Ao ora referido acresce um deficiente escoamento das águas superficiais no exterior, que, em dias de chuva, provoca inundações.
Estas patologias e defeitos constam do relatório de peritagem que solicitei a Engenheiro Civil habilitado e me foi por este entregue no dia de ontem. Anexo aqui cópia do relatório.
Posto isto, a obrigação de entrega que decorre de um contrato de compra e venda, implica que a coisa entregue não tenha deficiências ou defeitos essenciais. Os defeitos acima denunciados colocam em crise as necessárias condições de habitabilidade do imóvel.
A falta de condições de habitabilidade de que o imóvel padece, em consequência das patologias acima referidas afectam substancialmente os problemas de saúde de que padeço.
É urgente que V.Exas, enquanto PV diligenciem pela reparação, no imóvel, dos defeitos e patologias acima denunciados. Só após o que estarão reunidas condições para se avançar para a escritura definitiva.
Atento o exposto, e antes de se avançar com a marcação de data para a escritura definitiva, fico a aguardar que me informem quando, e em concretos termos, pretendem proceder, no imóvel, às reparações que o mesmo carece, por forma a torná-lo adequado ao que por mim foi legitimamente esperado. A escritura só deve ser agendada para data posterior à conclusão destas reparações”;
26. O Réu BB recebeu esta carta no dia 23/12/2020 e o Réu DD recebeu esta carta no dia 24/12/2020;
27. Cada uma destas acima referidas cartas ia acompanhada de cópia integral do relatório junto com a p.i. como doc. nº 12;
28. Na sequência da sua recepção, os Réus no dia 27/12/2020 deslocaram-se ao imóvel em ...;
29. No dia 28/12/2020, a Autora recebeu dos Réus a carta, datada de 16/12/2020, junta com a p.i. como doc. nº 20, aqui dada por reproduzida, onde os Réus comunicam à Autora que a escritura de compra e venda foi por eles agendada para o dia 04/01/2021 pelas 10 (dez) horas, no escritório da empresa C..., SP, RL em ...;
30. No dia 31/12/2020, a Autora recebeu dos Réus sob registo (...... – doc. nº 22) a carta que junta com a p.i. como doc. nº 23, aqui dada por reproduzida;
31. No dia 29/12/2020 a Autora remeteu ao Réu DD, registada (...... – doc. nº 24) a carta junta com a p.i. como doc. nº 25, que este recebeu no dia 30/12/2020 (doc. nº 26), e na qual lhe comunica que:
“No passado dia 22/12/2020 remeti carta a V. Exa (registo ......) que recepcionou no dia 24/12/2020.
No dia 27/12/2020 V. Exa e o irmão, na sequência desta minha carta deslocaram-se a .... Em resumo, afirmaram que não fariam obras de reparação no imóvel e que eu teria de fazer a escritura no estado em que ele se encontrava. Lamento que se tenham recusado a entrar e a ver as muitas infiltrações que no interior do imóvel se verificam nestes dias de chuva…
Como aí voltei a referir-lhes, só estou receptiva a outorgar escritura após V. Exas, como vendedores, procederem à reparação dos defeitos já denunciados. Reparação que é essencial para garantir ao imóvel condições de salubridade e habitabilidade que hoje não tem.
No dia 28/12/2020 recepcionei de V. Exa uma carta, com marcação de escritura de compra e venda (relativa ao CPCV a que me refiro na minha carta supra), para o próximo dia 04/01/2021 pelas 10 horas em escritório de Solicitadores em ....
Assim, fica prejudicada a data de 04/01/2021 que referem nesta vossa carta, seja porque não cumpre a antecedência acordada, seja, sobretudo, em face do acima referido, que consubstancia excepção que, ao abrigo do disposto no art 428º e seguintes do Código Civil aqui invoco, uma vez que a obrigação de entrega, decorrente de um contrato de compra e venda, implica que a coisa entregue não tenha deficiências ou defeitos essenciais. O que, como acima já referi, a esta data não se verifica.
Fico a aguardar de V. Exas a reparação dos defeitos e deficiências essenciais já denunciados para, após isso, de imediato se avançar com a escritura de compra e venda.”;
32. No mesmo dia a Autora remeteu ao Réu BB, também registada (...... – doc. nº 27) a carta de teor idêntico, junta com a p.i. como doc. nº 28, e que este recebeu no dia 30/12/2020;
33. Mediante carta datada de 30/12/2020 e recebida pela Autora em 04/01/2021, os Réus comunicaram à Autora o seguinte:
“Agora, com redobrado espanto recebi a vossa carta de 29 de Dezembro, (…).
A não realização da escritura, como já referimos verbalmente e por escrito, por V.Eas. será incumprimento de vossa pare, o imóvel foi prometido vender nos termos em que o prédio se encontrava. Ademais, estranhamos que não tenha condições de habitabilidade se inclusive habitou e habita no local desde Setembro.
Todos os defeitos que insistem em considerar defeitos, já devidamente ponderados no preço da casa, não os reconheço como defeitos, aliás posso entender que as obras que V.Exas. realizaram possam ter prejudicado inclusivamente o prédio.
Posto isto, mantemos a marcação da escritura que foi enviada com o tempo devido, 18 de Dezembro, V.Exa. é que não levantou a mesma atempadamente, mantendo-se o próximo dia 4/01/21 pelas 10h no escritório da empresa C..., (…), ...”;
34. A Autora recebeu dos Réus sob registo (...... – doc. nº 31) a carta junta com a p.i. como doc. nº 32;
35. No dia 05/01/2021, a Autora remeteu ao Réu DD, registada (...... – doc. nº 33) a carta de que ora se junta cópia como doc. nº 34, que este recebeu no dia 08/01/2021 (doc. nº 35), e na qual lhe comunica que:
“É completamente falsa a afirmação de que não procedi a qualquer pagamento em dinheiro. Sobre este ponto, renovo o que consta da minha carta de 23/12/2020.
A venda do imóvel pressuponha a não existência de defeitos e deficiências que afetassem as suas condições de salubridade e habitabilidade. Este recente período de chuvas revelou infiltrações e patologias no prédio que afetam substancialmente estas condições de salubridade e habitabilidade. Conforme comuniquei e concretizei naquela minha carta.
Nunca aceitei adquirir o imóvel nestas condições. Nem o preço que foi acordado as teve, ou podia ter, em consideração. À data da fixação do preço não me era possível perceber tais patologias e defeitos. Muito menos nos graves termos que este recente período de chuvas desvendou.
As obras que iniciei e pretendia desenvolver no imóvel em nada o danificaram e nada contribuíram para os defeitos denunciados.
Obras de valorização ou melhoria do imóvel nada têm que ver com obras de reparação de defeitos. Sobretudo de defeitos que, como é o caso, colocam em causa as suas condições de salubridade e habitabilidade.
Incumbe a V. Exas, enquanto vendedores, assegurar estas condições de salubridade e habitabilidade do imóvel. Essenciais para a concretização da escritura de compra e venda.
Renovo aqui o já comunicado e solicitado na minha carta de 23/12/2020.”;
36. No mesmo dia a Autora remeteu ao Réu BB, também registada (...... – doc. nº 36) a carta de teor idêntico, junta com a p.i. como doc. 37 e que este recebeu no dia 06/01/2021;
37. Mediante carta datada de 05/01/2021 e recebida pela Autora em 07/01/2021, os Réus comunicaram à Autora o seguinte:
“(…) vêm informar V. Exa. de que a Escritura de compra e venda do imóvel (…), está agendada para o dia 25 de Janeiro de 2021 pelas 14 horas no escritório da empresa C..., SP, RL, sito (…), ....
Mais recordo que foi pago o sinal de 9000€ a 1 de Agosto de 2020 e um reforço de sinal de 30.000€ a 12 de Setembro de 2020, sendo que o valor remanescente é de 71.000€, valor esse que terá que ser pago mediante cheque bancário a favor de BB.
A não comparência na data marcada na escritura terá como consequência a resolução definitiva do contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes assim como a perda do sinal e seu reforço (39.000,00€ - trinta e nove mil euros).
Com a não comparência têm de entregar o imóvel no seu estado, tal qual se encontrava à data de entrada no mesmo.
Não entregando o imóvel, à data de eventual não comparência, pagará uma indemnização diária de 30,00 € (trinta euros)”;
38. No dia 12/01/2021 (cfr. doc. nº 42), a Autora recebeu dos Réus sob registo (...... – doc. nº 43) junta com a p.i. como doc. nº 44 e aqui dada por reproduzida;
39. No dia 08/01/2021 a Autora remeteu ao Réu DD, registada (...... – doc. nº 45) a carta junta com a p.i. como doc. nº 46, que este recebeu no dia 12/01/2021 (doc. nº 47), e na qual, em resposta à carta de 05/01/2021, acima referida, lhe comunica que:
“Em resposta à vossa carta supra, cumpre-me renovar o já comunicado anteriormente: o sinal inicialmente pago foi no valor de 15.000,00 €. A quantia de 9.000,00 € por cheque. O remanescente em dinheiro.
Em ordem a garantir condições de salubridade e habitabilidade ao imóvel, essenciais ao fim a que se destina, impõe-se que V. Exas, antes da outorga da escritura definitiva, diligenciem pela reparação das graves infiltrações que o imóvel padece.
Estarei disponível para outorgar a escritura definitiva após estas obras terem sido efetuadas ou ficarem acauteladas.
Fico a aguardar que, com a urgência possível me informem quando, e em que concretos termos, ponderam avançar com a execução das obras de reparação dos acima e já antes denunciados defeitos”;
40. No mesmo dia a Autora remeteu ao Réu BB, também registada (...... – doc. nº 48) a carta de teor idêntico, junta com a p.i. como doc. nº 49, e que este recebeu no dia 11/01/2021 (doc. nº 50);
41. No dia 13/01/2021 a Autora remeteu ao Réu DD, registada (...... – doc. nº 51) a carta junta com a p.i. como doc. nº 52, que este recebeu no dia 15/01/2021 (doc. nº 53), e na qual, em resposta à carta de 07/01/2021 – acima referida - lhe comunica que:
“Lamento profundamente que insistam em negar um facto que, no vosso interesse, não foi levado ao contrato promessa …
Refuto o conteúdo desta vossa missiva. Mais do que perder tempo a rebater falsidades, creio que será mais importante ponderarmos como avançar e resolver as questões pendentes.
Nesse sentido proponho que se agende dia e hora para nos deslocarmos ao imóvel. Acompanhados por técnico habilitado à análise dos defeitos que denunciei. Irei acompanhada do Engenheiro Civil que elaborou o relatório de que já lhes remeti cópia.
Será preferível, sugiro ainda, agendar-se um dia chuvoso.
Nessa altura, e por esses técnicos, poderá ser avaliado as causas de tais infiltrações. E averiguado que as mesmas não me são imputáveis.
Ao ora proposto fico a aguardar me comuniquem o que tiverem por conveniente”;
42. No mesmo dia a Autora remeteu ao Réu BB, também registada (...... – doc. nº 54) a carta de teor idêntico, junta com a p.i. como doc. nº 55, e que este recebeu no dia 14/01/2021 (doc. nº 56);
43. No dia 14/01/2021, a Autora requereu ao Município ... uma vistoria de condições de habitabilidade ao imóvel, requerimento esse instruído com três documentos: o alvará de utilização (doc. 9 junto com a p.i.), o relatório de peritagem (doc. 12 junto com a p.i.) e um DVD, com um registo videográfico;
44. No dia 20/01/2021 (cfr. doc. nº 60), a Autora recebeu dos Réus sob registo (...... – doc. nº 61) a carta junta com a p.i. como doc. nº 62, onde, e no essencial, comunicam à Autora que:
“A escritura de compra e venda está agendada como reduto final prévio à resolução do contrato, demos um prazo adequado a poderem cumprir com o contrato promessa para o próximo dia 25 de Janeiro como já é do vosso conhecimento.
Não temos de nos deslocar para nada pois, o que vos vendemos foi o que estava …”;
45. No dia 22/01/2021 a Autora remeteu ao Réu DD, registada (...... – doc. nº 63) a carta junta com a p.i. como doc. nº 64, que este recebeu no dia 25/01/2021 (doc. nº 65), e na qual, no essencial, refuta o conteúdo da carta de 18/01/2021, acima referida, que este lhe havia enviado;
46. No mesmo dia a Autora remeteu ao Réu BB, também registada (...... – doc. nº 66) a carta de teor idêntico, junta com a p.i. como doc. nº 67, e que este recebeu no dia 25/01/2021 (doc. nº 68);
47. No dia 04/02/2021 (cfr. doc. nº 69) a Autora recebeu dos Réus sob registo (...... – doc. nº 70) a carta com a p.i. como doc. nº 71, datada de 25/01/2021, com o seguinte teor:
“BB (…) e DD (…), face da marcação de nova data para outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel descrito (…), que foi objecto do contrato promessa, estava agendada para dia 25 de Janeiro de 2021, e do vosso não comparecimento somos a comunicar a resolução definitiva do referido contrato promessa com efeitos imediatos.
Posto isto e face do clausulado no referido contrato promessa, perde o sinal e reforço no montante de 39.000€.
Agradecemos a entrega imediata do imóvel no seu estado, tal qual se encontrava à data da vossa entrada no mesmo.
Não entregando o imóvel, como já referimos na missiva anterior, pagará uma indemnização diária de 30.00€ (trinta euros) até entrega efectiva”;
48. E no dia 27/01/2021 (cfr. doc. nº 72) a Autora recebeu dos Réus sob registo (...... – doc. nº 73) a carta com a p.i. como doc. nº 74, onde os Réus comunicam à Autora que “… face da marcação de nova data para a outorga da escritura pública de Compra e Venda … estava agendada para dia 25 de Janeiro de 2021, e do vosso não comparecimento somos a comunicar a resolução definitiva do referido contrato promessa com efeitos imediatos.
Posto isto, e face do clausulado no referido contrato promessa, perde o sinal e reforço no montante total de 39.000 €.
Agradecemos a entrega imediata do imóvel no seu estado, tal qual se encontrava à data da vossa entrada no mesmo.
Não entregando o imóvel, como já referimos na missiva anterior, pagará uma indemnização diária de 30,00 € (trinta euros) até entrega efectiva”;
49. No dia 29/01/2021 (cfr. doc. nº 75) a Autora recebeu do Advogado Dr. MM, sob registo (...... – doc. nº 76) a carta com a p.i. como doc. nº 77, em representação dos Réus, na qual, da Autora, em “… face do vosso incumprimento do contrato, e da sua resolução, aguardo a entrega do imóvel no estado em que se encontrava à data da vossa entrada.
Tenho, no entanto, por hábito tentar a resolução amigável destes casos antes de recorrer a outros meios que a lei me concede, pelo que aguardo até ao próximo dia 5 a entrega das chaves do imóvel e do próprio imóvel bem como do valor diário que vos foi notificado até efectiva entrega.
Não procedendo V. Exas como se sugere, ver-me-ei obrigado, sem mais, a instaurar a competente acção judicial de despejo …”;
50. No dia 05/02/2021 a Autora remeteu ao Advogado Dr. MM, registada (...... - doc. nº 78) a carta junta com a p.i. como doc. nº 79, que este recebeu no dia 08/02/2021 (doc. nº 80), e cujo integral conteúdo se tem aqui por reproduzido;
51. No dia 02/03/2021 a Autora remeteu ao Advogado Dr. MM, registada (...... – doc. nº 82) a seguinte carta, junta com a p.i. como doc. nº 83, que este recebeu no dia 03/03/2021 (doc. nº 84):
“Nada me foi respondido à minha carta de 05.02.2021.
No passado dia 14.01.2021 requeri à Câmara Municipal ... que procedesse a uma vistoria ao imóvel, para avaliar das suas condições de habitabilidade e salubridade.
Acabo de ser notificada pela Câmara Municipal do teor do auto de vistoria ao edifício que a Comissão de Vistoria aí identificada efectuou ao imóvel no dia 05.02.2021. Em resumo “O edifício não apresenta condições mínimas de salubridade…” E, mais adiante, “As medidas de reparação enunciadas no relatório técnico anexo ao requerimento nº ... são adequadas, mas apenas no sentido de minimizar e não da resolução definitiva das patologias existentes…”. Concluindo, “…deverá ser ordenada a execução de obras de reparação necessárias à correção das más condições de salubridade da construção existente…”.
O relatório técnico anexo ao requerimento é o de Dez/2020 assinado pelo Eng. HH e que é já do conhecimento dos seus Constituintes.
Posto isto, e sobre o assunto, fico a aguardar dos Constituintes de V. Exa me informem o que tiverem por conveniente. Irei desta, remeter-lhes cópia. Bem como da carta que remeti a V. Exa. no passado dia 05.02.2021.
Caso nada me seja comunicado até ao próximo dia 15.03.2021, tomo como definitivo o incumprimento do contrato promessa de aquisição do imóvel que celebrei com os seus Constituintes, com as inevitáveis e legais consequências que daí lhes decorrem. E que não deixarei, se necessário, de reclamar judicialmente.
Decorrida aquela data de 15.03.2021, e persistindo os Constituintes de V. Exa na posição já comunicada na carta que me enviaram, datada de 25.01.2021, só me resta aguardar me comunique o dia e local onde pretende lhe proceda à entrega das suas chaves, deixando o prédio definitivamente, e livre de pessoas e bens. Oportunamente remeterei a avaliação das benfeitorias nele efectuadas e reclamarei ainda o seu reembolso.”;
52. Nessa carta seguiu anexa cópia do parecer técnico da Comissão de Vistoria da Câmara Municipal ..., datado de 01/02/2021 e junto com a p.i. como doc. 81, com o seguinte teor:
“Auto de vistoria
Assunto: Avaliação das condições de habitabilidade e salubridade de habitação sita na Rua ..., ..., ....
Denunciante: AA
Denunciado: BB
Efectuada vistoria ao edifício em causa no dia 05-02-2021, pela comissão de vistoria, Eng.º NN, Eng.º OO e Eng.ª PP, em resposta (…), informa-se:
1 O edifício não apresenta condições mínimas de salubridade, face à existência de infiltrações generalizadas ao nível do r/c essencialmente devidas por humidade capilar, provenientes de um solo caraterizado por um nível freático próximo à sua superfície e que em dias de pluviosidade se encontra acima do mesmo. Deste modo, as reparações possíveis só serão viáveis em pisos que não estejam na proximidade do nível do terreno. As medidas de reparação enunciadas no relatório técnico anexo ao requerimento nº ..., são adequadas, mas apenas no sentido de minimizar e não da resolução definitiva as patologias existentes no r/c, dado que este piso encontra-se comprometido com a presença eventual de água superficial.
Assim pelo exposto no ponto 1 deverá ser ordenada a execução de obras de reparação necessárias à correção das más condições de salubridade da construção existente, de acordo com o nº 2 do artigo 89º do Dec. Lei nº 555/99, na sua atual redação”;
53. No dia 02/03/2021, a Autora enviou, ainda, ao Réu DD, registada (... – doc. nº 85), a carta junta com a p.i. como doc. nº 86, onde anexou cópia das cartas de 05/02/2021, 02/03/2021 e 26/02/2021 (juntas com a p.i. como docs. 79, 83 e 81), que este recebeu no dia 03/03/2021 (doc. nº 87), e na qual lhe comunica o seguinte:
“Tenho presente a V/ carta de 25.01.2021. e a que o V/ Advogado me enviou datada de 27.01.2021.
Para conhecimento, anexo cópia do teor da carta que, no passado dia 05.02.2021 remeti a V. Exa na pessoa do advogado. A que, e até hoje, nem dele (nem de V. Exa) recebi resposta.
Igualmente para conhecimento, anexo cópia da carta, (e do documento ela anexo) que nesta data remeto ao V/ advogado.
Junto de V. Exa renovo aqui o aí referido e solicitado.
Nada me sendo comunicado até ao aí referido dia 15/03/2021, a partir desse dia tenho por definitivamente incumprido por V. Exa o contrato promessa de compra e venda que, relativo ao imóvel, celebramos. Com todas as consequências legais daí decorrentes. …”;
54. E remeteu ao Réu BB, também registada (...... – doc. nº 88), carta de teor idêntico, junta com a p.i. como doc. nº 89, onde anexou cópia das cartas de 05/02/2021, 02/03/2021 e 26/02/2021 (juntas com a p.i. como docs. 79, 83 e 81), e que este recebeu no dia 03/03/2021;
55. No dia 16/03/2021 (cfr. doc. nº 91), a Autora recebeu do Réu BB, sob registo (...... – doc. nº 92), a carta junta com a p.i. como doc. nº 93, aqui dada por reproduzida;
56. Com o conhecimento do seu Advogado Dr. MM, no dia 18/03/2021 o Réu BB deslocou-se ao escritório do mandatário da Autora, sito à Rua ..., ..., em São João da Madeira, onde procedeu ao levantamento das chaves do imóvel acima identificado, e que se encontravam em poder da Autora, dando o imóvel por entregue, em consequência do que assinou o documento junto com a p.i. como doc. 96;
57. A Autora é portadora de deficiência que lhe provoca uma incapacidade permanente global definitiva de 62%;
58. O imóvel foi adquirido pelos Réus BB e DD por sucessão hereditária dos avós;
59. Os Réus BB e DD são casados no regime da comunhão de adquiridos com as Rés CC e EE, respectivamente;
60. Em 11 de Novembro de 2020 é emitida a licença de utilização do imóvel;
61. A Autora não compareceu às escrituras marcadas pelos Réus para os dias 4 e 25 de Janeiro de 2021;
62. Antes da celebração do contrato promessa, à Autora foi assegurado que a habitação possuía condições de salubridade e habitabilidade, para aí ficar a viver com o seu agregado, e que uma ou outra desconformidade não era estrutural mas decorria essencialmente do facto de habitação se encontrar há algum tempo desabitada e fechada;
63. Foi ainda assegurado à Autora que o imóvel possuía certificado energético;
64. Com a assinatura do aditamento, os Réus autorizaram a Autora a realizar obras no imóvel;
65. A partir daí, a Autora realizou as seguintes obras:
65.1. Nas janelas, substituição da caixilharia e dos parapeitos, passando as janelas a ser de vidro duplo e os parapeitos em mármore, cujo custo suportado pela Autora ascendeu a € 4.366,50;
65.2. Reparação do sistema de canalização da casa-de-banho do 1.º piso, cujo custo suportado pela Autora ascendeu a € 300,00;
65.3. Substituição do antigo esquentador por um esquentador novo, cujo custo suportado pela Autora ascendeu a € 200,00;
65.4. Pintura dos quartos do 1.º piso, cujo custo suportado pela Autora, com tintas, ascendeu a € 288,25;
65.5. Substituição do piso dos quartos e dependências do 1.º piso, por piso em parquet flutuante, e revestimento dos tectos com pladur, cujo custo, em materiais, suportado pela Autora, ascendeu a € 1.652,01;
65.6. Em mão-de-obra, a Autora suportou com essas obras cerca de € 2.000,00;
66. As obras referidas em 65. aumentaram o valor do imóvel no respectivo montante e as obras referidas em 65.1., 65.2. e 65.4. a 65.6. não podem ser levantadas, sem com isso as deteriorar e deteriorar o imóvel;
67. Com as chuvas que ocorreram durante o mês de Outubro de 2020 e nos meses seguintes, o imóvel passou a revelar:
a) Infiltrações de água em tectos;
b) Infiltrações de água em paredes;
c) Fenómenos devido ao “choque térmico” e condensação superficial;
d) Humidades em praticamente todas as paredes do R/C e andar;
e) Indícios de infiltrações nos tectos;
f) Existência de fungos em paredes;
g) Existência de fungos em tecto;
h) Manchas de humidade em parede;
i) Manchas de humidade em tectos;
j) Humidades provocados pelo choque térmico;
k) Deficientes condições de ventilação;
l) Deficiente escoamento das águas superficiais no exterior, provocando inundações de grande volume;
68. Tais deficiências, com tendência a agravar-se se não foram tomadas medidas, resultam em grande parte de infiltrações por paredes, telhado e telhado/pavimento, do insuficiente isolamento das fachadas e do telhado, da ausência de eficaz drenagem periférica da construção e da ascensão capilar da água existente no solo e do alagamento da zona exterior;
69. Essas deficiências tornam totalmente impraticável a utilização do imóvel como habitação;
70. A Autora denunciou tais deficiências junto dos Réus, que ignoraram tais reclamações;
71. O imóvel tem mais de 70 anos;
72. Antes de assinar o contrato promessa, a Autora foi ver a casa com o companheiro e o R. BB por duas vezes, uma delas com um funcionário da agência imobiliária “D...” e a outra com um funcionário da agência “A...”;
73. O imóvel estava anunciado na imobiliária “A...” pelo preço de € 145.000,00;
74. A Autora colocou plásticos no telhado, em virtude de chover dentro de casa;
75. No período em que a Autora utilizou o imóvel, os Réus tiveram de suportar € 258,13 com o pagamento de electricidade e € 102,76 com o pagamento das taxas de resíduos sólidos;
76. Os Réus, entretanto, venderam a terceiros o imóvel.
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2.2 Factos não provados
O Tribunal a quo considerou não provados os seguintes factos:
a) O preço acordado efectivamente foi de € 116.000,00;
b) Em 03/08/2020, na Póvoa de Varzim, como sinal e por conta do pagamento do preço, para além do cheque no valor de € 9.000,00 referido no contrato promessa e no 9. da matéria provada e do cheque no valor de € 30.000,00 referido no aditamento ao contrato e nos 16. e 17. da matéria provada, a Autora entregou ao Réu BB, em dinheiro, a quantia de € 6.000,00;
c) O esquentador antigo estava inoperacional e o esquentador colocado não pode ser levantado, sem com isso o deteriorar e deteriorar o imóvel;
d) A Autora denunciou as deficiências junto da imobiliária;
e) Aquando do contrato promessa e aquando do seu aditamento, a Autora desconhecia que o imóvel não tinha licença de utilização;
f) Só em 4 de Dezembro de 2020 foi fornecida pelos Réus à Autora cópia do certificado energético;
g) As Rés CC e EE deram o consentimento à celebração do contrato promessa pelos Réus BB e DD e aos demais factos por estes praticados;
h) Antes da assinatura do contrato promessa, a Autora visitou a casa acompanhada por um construtor/empreiteiro e/ou por entendidos na arte da construção civil para a verificação do estado do imóvel;
i) Quando as negociações estavam mais adiantadas e antes da assinatura do contrato promessa, foi entregue uma chave à Autora, pelo menos dois fins-de-semana, para poder ver à sua vontade o imóvel;
j) O preço anunciado para a venda do imóvel foi reduzido para o acordado face ao estado geral do imóvel e para a realização das obras de que necessitaria, após verificação do seu estado pela Autora;
k) Quando as partes celebraram o aditamento ao contrato promessa, constante da cláusula 6.ª, pretenderam tão só facultar à Autora a possibilidade de utilizar, usar e habitar o imóvel, sem a autorizar a realizar quaisquer obras;
l) A Autora realizou no imóvel os seguintes trabalhos/obras sem autorização dos Réus:
- Destruição de uma casa de banho no piso superior, com remoção total de cerâmicas e louças, pelo que ficou totalmente inutilizada;
- Remoção completa dos tacos em madeira no primeiro piso com madeiras nobres, existente nos quartos do piso superior;
- Substituição de caixilhos de madeira por caixilhos de alumínio sem aplicação de caixilharia interior em madeira, retirando o existente e não substituindo;
- Troca de portas e molduras em madeira superior por portas e molduras tipo construção pvc – portas de baixo custo, encontrando-se umas de uma qualidade e outras de outras qualidades, perdendo-se a uniformidade;
- Picagem de paredes, que tinham tinta areada sem que sequer fosse pintado novamente;
- Remoção de tecto falso em gesso, por substituição de tecto em pladur de baixo custo;
- Falta de Telhas no telhado e danos no mesmo
- Remoção de tomadas e interruptores;
- Remoção de candeeiros;
- Árvores cortadas no terreno;
- Duas Toneladas de madeira que desapareceu do local;
- Estufa existente no terreno retirada (5,6mx2,60mx2,80m);
m) As infiltrações de água no imóvel resultam das obras e demais actos realizados pela Autora;
n) A Autora substituiu telhas no telhado por plásticos;
o) Em dias de chuvas intensas, a Autora deixava as portas e janelas totalmente abertas;
p) Encontrando-se o telhado em perfeitas condições, as obras interiores realizadas pela Autora que alteraram os tectos interiores com danos sobre as telhas criaram a impregnação de água nas paredes do imóvel;
q) A Autora não verificou a existência de sistema de drenagem e sua manutenção, por forma a conduzir devidamente as águas, o que determinou, face às chuvas ocorridas, a entrada de água na parte inferior do imóvel, com consequente entrada de humidade nas paredes, vindas de baixo;
r) A Autora deixou o imóvel com escombros por toda a parte com lixo não removido, telhas no pátio retiradas do telhado e escombros no chão;
s) E, deixou a drenagem das águas, pelos drenos existentes em volta da habitação e que permitem escoar as águas e impedir a condenação de águas no interior por ascensão capilar das mesmas pelas paredes, totalmente obstruída, quer nas caixas de derivação e recepção, quer nos canais de drenagem;
t) Caso a drenagem estivesse desocupada, inexistiria qualquer problema nas paredes;
u) Para repor o imóvel no estado em que se encontrava são necessários € 21.621,84, assim discriminados:
- Reparação da casa de banho no piso superior, em materiais de cerâmicas e louças, resulta um custo de 1519,16€ - iva incluído;
- Reparação e reposição completa dos tacos em madeira no primeiro piso resulta um custo de 1998,99€ (iva incluído);
- Substituição de caixilhos de madeira por caixilhos de alumínio sem aplicação de caixilharia interior em madeira, retirando o existente e não substituindo, e reposição de portas e molduras em madeira terá um custo de 6666,60€;
- Pintura das paredes e reparações diversas terá um custo de mão de obra e materiais de 2249,95€;
- Reposição de tomadas, interruptores e candeeiros terá um custo de 1351,27€;
- Reposição de árvores cortadas no terreno cujo valor se estima em cerca 250,00€;
- Duas Toneladas de madeira que desapareceu do local estimando-se pelo menos a 2 € o Kg;
- Estufa existente no terreno retirada (5,6mx2,60mx2,80m) valor de usado de cerca de 300,00€
- Reparação do telhado no montante de 123,00€;
v) Foi, igualmente, necessário proceder à limpeza do local, interior e exteriormente, cujo custo, suportado pelos Autores, ascendeu a € 619,00;
w) A Autora recusou-se injustificadamente a celebrar a escritura.
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O Tribunal a quo fundamentou a sua convicção nos seguintes termos:
“A decisão de facto teve por base a globalidade da prova produzida, conjugada com as regras da experiência, designadamente o teor dos documentos juntos aos autos: - Juntos com a p.i.: certidão matricial do art.º 1149.º-U (doc. 1); certidão registral do prédio sob o n.º ... (doc. 2); informação do IPMA (docs. 3 e 4); contrato promessa de compra e venda (doc. 5); cópia de cheque (doc. 6); aditamento ao contrato promessa de compra e venda (doc. 7); cópia de cheque (doc. 8); alvará de utilização (doc. 9); requerimento a apresentar ficha técnica da habitação junto da Câmara (doc. 10); certificado energético (doc. 11); relatório de peritagem de Dezembro de 2020, elaborado pelo eng.º HH (doc. 12); cartas com a/r dirigidas pela A. aos RR. BB e DD, datadas de 23/12/2020 (docs. 13 a 18); carta dirigida pelo R. BB à A., datada de 16/12/2020 (docs. 19 e 20); carta dirigida pelos RR. BB e DD à A., datada de 28/12/2020 (docs. 21 a 23); cartas dirigidas pela A. aos RR. BB e DD, datadas de 29/12/2020 (docs. 24 a 29); carta dirigida pelos RR. BB e DD à A., datada de 30/12/2020 (docs. 30 a 32); cartas dirigidas pela A. aos RR. BB e DD, datadas de 04/01/2021 (docs. 33 a 38); carta dirigida pelos RR. BB e DD à A., datada de 05/01/2021 (docs. 39 a 41); carta dirigida pelos RR. BB e DD à A., datada de 07/01/2021 (docs. 42 a 44); cartas dirigidas pela A. aos RR. BB e DD, datadas de 08/01/2021 (docs. 45 a 50); cartas dirigidas pela A. aos RR. BB e DD, datadas de 13/01/2021 (docs. 51 a 56); carta dirigida pela A. à Câmara Municipal a solicitar vistoria (docs. 57); comprovativo da despesa (doc. 58); registo videográfico em DVD (doc. 59); carta dirigida pelos RR. BB e DD à A., datada de 18/01/2021 (docs. 60 a 62); cartas dirigidas pela A. aos RR. BB e DD, datadas de 22/01/2021 (docs. 63 a 68); cartas dirigidas pelos RR. BB e DD à A., datadas de 25/01/2021 (docs. 69 a 74); carta dirigida pelo advogado dos RR. BB e DD à A., datada de 27/01/2021 (docs. 75 a 77); carta dirigida pela A. ao advogado dos RR. BB e DD, datada de 05/02/2021 (docs. 78 a 80); parecer da comissão de vistoria da Câmara, de 01/02/2021 (doc. 81); cartas dirigidas pela A. ao advogado dos RR. BB e DD e a estes, datadas de 02/03/2021 (docs. 82 a 90); carta dirigida pelo R. BB à A., datada de 13/03/2021 (docs. 91 a 93); relatório de peritagem de Março de 2021, elaborado pelo eng.º HH (doc. 94); registo videográfico em DVD (doc. 95); declaração de BB de 18/03/2021, em que declara que, em tal data, lhe foram entregues as chaves (doc. 96); atestado médico de incapacidade multiuso (doc. 97); escritura pública de compra e venda de 11/10/2020 (doc. 98); talões, facturas e recibos da E..., da F..., Lda., da G..., da H..., da I..., da J..., da K..., Lda., da L... e da M... (docs. 99 a 117); - Juntos com a contestação: estudo de mercado da Imobiliária “N...”; certificado energético; orçamento da O...; orçamentos da E...; orçamento de QQ; orçamento de P..., Lda; orçamento de Q..., Lda; facturas da R...; factura da B..., Lda.; recibo de pagamento do Município ...; relatório de peritagem de II, de 22/02/2021; CD´s; certidão de nascimento de EE; certidão de nascimento de CC; - Juntos com a réplica: contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca de 25/08/2021 (doc. 1); certidão registral do prédio n.º ... (doc. 2); - Juntos pelos RR. em 19/07/2023: 45 fotos.
Conjugados com todos os documentos juntos, o Tribunal teve também em consideração o relatório pericial e os esclarecimentos periciais juntos.
Em conjunto todos esses elementos, o Tribunal teve ainda em consideração os depoimentos e declarações de parte e os depoimentos das testemunhas prestados em sede de julgamento.
Assim:
- Quanto aos pontos 1. a 61.: A posição das partes e os documentos (autênticos ou não impugnados) juntos aos autos, tendo, aliás, tal matéria sido dada como provada em sede de saneador;
- Quanto ao ponto 62.: Em sede de depoimento de parte, o R. BB reconheceu que assegurou à Autora que o imóvel tinha condições de habitabilidade. A testemunha RR, referiu que arrendou um quarto da casa entre Setembro de 2019 e Janeiro/Fevereiro de 2020, mas que “não explorou muito a casa”, tendo sido uma solução transitória. A Autora só foi para lá viver em 12 de Setembro de 2020. A testemunha FF, com 62 anos de idade e companheiro da Autora há cerca de quinze anos, que acompanhou todo o processo, referiu que o proprietário transmitiu que a casa era habitável, só precisando de umas pequenas obras porque fechada. A testemunha SS, consultora imobiliária da “D...” referiu que a casa estava fechada há algum tempo. A testemunha TT, sócio-gerente da imobiliária “A...” afirmou que a casa estava fechada e sem uso. E, a testemunha UU, com 62 anos de idade, residente perto do local desde que nasceu, referiu que a casa já estava desabitada;
- Quanto ao ponto 63: Do contrato promessa consta que o imóvel possui certificado energético. E, em sede de declarações, o R. DD referiu que foi assegurado à Autora que imóvel tinha certificado energético, tendo a testemunha VV, à data, agente imobiliário da “A...” confirmado que a casa tinha certificado energético, que aliás consta dos autos;
- Quanto ao ponto 64: O teor do aditamento ao contrato promessa e o depoimento prestado por FF, o qual, de forma objectiva, coerente e segura, confirmou que os Réus autorizaram a realização das obras. Refira-se ainda que, em sede de declarações, o R. BB referiu que após a assinatura do contrato promessa entregaram à Autora a chave e depois esta chamou empreiteiro, tendo visto a Autora a substituir as caixilharias. E, em sede de declarações, o R. DD referiu que aperceberam que a Autora estava a fazer obras. Ora, se não tivessem autorizado as obras, como referiram, seria natural interpelar a Autora por tal motivo, o que não há notícia de o terem feito;
- Quanto ao ponto 65: Os talões, facturas e recibos da E..., da F..., Lda., da G..., da H..., da I..., da J..., da K..., Lda., da L... e da M..., juntos com a p.i. como docs. 99 a 117 e os depoimentos prestados por: - FF, companheiro da Autora, o qual confirmou a realização de tais obras e o respectivo custo; - WW, genro da Autora, o qual aludiu a algumas das obras realizadas pela Autora, como a mudança das janelas e colocação do pladur e do parquet; - XX, serralheiro, que substituiu a caixilharia e confirmou a realização dos trabalhos referidos no doc. 112 e o pagamento de tais serviços; - YY, irmão da Autora que, juntamente com um colega de trabalho, fez a obra de pladur e o chão flutuante, bem como colocou instalações eléctrica e de águas novas, confirmou o teor dos docs. 99, 100 e 105 e o seu pagamento pela Autora, a qual também pagou a ele e ao colega a mão-de-obra, a € 50,00 ao dia, tendo andado lá cerca de 2 meses, pelo que, atento o serviço em questão e o tempo durante o qual o mesmo se prolongou, o Tribunal considerou não ser desajustado o valor de cerca de € 2.000,00 indicado pela Autora para pagar essa mão-de-obra e confirmado pela testemunha FF;
- Quanto ao ponto 66.: A testemunha FF explicou a necessidade de realizar as obras em questão, em virtude o “o que lá estava se encontrar deteriorado”. A testemunha WW, afirmou que “os azulejos do wc caíam” e as obras melhoraram o que estava antes. A testemunha XX, confirmou que “tinha a caixilharia a cair”. A testemunha TT, sócio-gerente da imobiliária “A...” afirmou que a casa precisava de reformas e de pinturas. Assim, face ao tipo de obras e à necessidade da sua realização, o Tribunal deu como provado que as obras aumentaram o valor do imóvel no respectivo montante, não podendo as mesmas (salvo a referida em 65.3) ser levantadas sem detrimento do imóvel;
- Quanto aos pontos 67. a 69.: O teor do relatório pericial e respectivos esclarecimentos, bem como os relatórios juntos como docs. 12 e 94 e os registos videográficos juntos como docs. 59 e 95, elaborados pelo Eng.º HH, e o parecer da comissão de vistoria da Câmara junto como doc. 81. A testemunha HH descreveu as diligências por si encetadas e confirmou integralmente o teor dos relatórios por si elaborados, as patologias evidenciadas, a sua origem e tendência para o seu agravamento e o facto de tais deficiências tornarem impraticável a utilização do imóvel como habitação. E, a testemunha NN, tendo sido um dos subscritores do referido parecer da comissão de vistoria da Câmara, explicou as diligências realizadas e confirmou também integralmente o teor de tal parecer. O R. DD referiu que o ano de 2020 foi seco até Agosto e bastante chuvoso a partir de Setembro. A testemunha FF aludiu aos diversos e graves problemas com infiltrações, fungos e humidades que se passaram a verificar a partir de Outubro de 2020, quando começou a chover. A testemunha WW referiu que em Outubro/Novembro já havia 20/30 centímetros de água ao nível do rés-do-chão. A testemunha GG, amiga da Autora, referiu que, quando foi lá a casa em Dezembro, havia manchas de água nas paredes, colchões encharcados, buracos no tecto com bacias de água. A testemunha YY referiu que a água entrava por baixo e pelo telhado. A testemunha UU, foi lá a casa passado algum tempo de a Autora lá estar a viver e explicou também o estado em que a casa se encontrava, desabafando que “só se podia ir lá de galochas”;
- Quanto ao ponto 70.: O depoimento prestado por FF, o qual explicou que tendo comunicado aqueles problemas, em Novembro, os Réus foram lá a casa e disseram que o problema era deles (A. e companheiro);
- Quanto ao ponto 71.: O teor do relatório pericial. A testemunha FF referiu também que é uma casa com cerca de setenta anos;
- Quanto ao ponto 72: O R. BB afirmou que a Autora, antes da outorga do contrato promessa, foi lá ver a casa uma vez com outra imobiliária (D...”) e depois, uma outra vez, com a imobiliária “A...”. FF referiu que foi ver a casa juntamente com a Autora com funcionário da imobiliária “A...”. E, a testemunha SS, funcionária da “D...”, referiu que a A. e o companheiro desta viram a casa uma vez;
- Quanto ao ponto 73.: O depoimento prestado por VV, agente imobiliário da “A...”, o qual confirmou que o imóvel estava à venda por € 145.000,00;
- Quanto ao ponto 74.: Limitando-se a testemunha QQ, trolha, a referir que passados uns tempos (após a resolução do contrato) foi ao telhado arranjar uma telhas, colocando em sua substituição outras em segunda mão, a testemunha YY explicou que colocou o plástico no telhado porque chovia dentro de casa, não residindo o problema nas telhas, que não retirou, mas nos cumes. FF, confirmou tal depoimento;
- Quanto ao ponto 75.: Os documentos juntos com a contestação relativos ao pagamento de electricidade e taxas de resíduos tóxicos, sendo certo que a Autora entregou as chaves do imóvel em 18/03/2021 (cfr. ponto 56.);
- Quanto ao ponto 76.: Resulta dos depoimentos prestados pelas testemunhas VV e TT, já acima referidos, tratando-se, aliás, de matéria pacífica entre as partes.
No que concerne à matéria não provada, tal ficou a dever-se à sua insuficiente demonstração, ponderada toda a prova produzida.
É de realçar:
- Relativamente às alíneas a) e b): Negando os Réus a existência da entrega dos € 6.000,00, do contrato promessa e seu aditamento apenas constam os sinais de € 9.000,00 e € 30.000,00 e o preço de € 110.000,00. É certo que as testemunhas FF e GG aludiram à entrega dos seis mil euros em numerário. Porém, atenta a relação familiar do primeiro com a Autora, seu companheiro, e a relação da amizade da segunda com a Autora, inexistindo qualquer outro elemento probatório, designadamente algum suporte documental a demonstrar, ainda que indiciariamente, a entrega de € 6.000,00 em numerário e que o preço afinal foi de € 116.000,00, face a toda a prova produzida, o Tribunal não deu como provada tal matéria;
. Quanto à alínea c): Nenhuma prova foi feita de que o esquentador antigo estava inoperacional e que o novo esquentador não pode ser levantado sem deterioração do imóvel e do próprio esquentador, tendo aumentado o valor daquele;
- Quanto à alínea d): Nenhuma prova suficiente foi feita acerca desta matéria, sendo certo que a testemunha VV, funcionário da imobiliária “A...” referiu que após o aditamento ao contrato promessa apenas teve um contacto telefónico fugaz com a Autora;
- Quanto à alínea e): Nenhuma prova suficiente foi feita acerca desta matéria, resultando até do teor do contrato promessa assinado pela Autora e que lhe foi lido, segundo reconheceu a testemunha FF, companheiro desta, que o imóvel apenas tinha pedido de autorização de utilização;
- Quanto à alínea f): Nenhuma prova suficiente foi feita acerca desta matéria, atenta toda a prova produzida;
- Quanto à alínea g): Em sede de depoimentos de parte, as Rés CC e EE negaram ter dado consentimento para o negócio e demais actos praticados pelos maridos. Com efeito, é compreensível que não tivessem dado tal consentimento e que pudessem ter conhecimento de todos esses actos, uma vez que eram e são casadas no regime da comunhão de adquiridos com os Réus BB e DD, tendo o imóvel sido adquirido por estes por sucessão hereditária dos avós. Assim e face às demais provas produzidas, face à sua insuficiente demonstração, o Tribunal também deu como não provada esta matéria;
- Quanto às alíneas h) e i): Nenhuma prova suficiente foi feita acerca desta matéria, sendo certo que o próprio R. BB afirmou que “a Autora assinou o contrato promessa e entregaram a chave e depois a Autora chamou o empreiteiro”;
- Quanto às alíneas j) e k): Nenhuma prova suficiente foi feita acerca destas matérias, atenta a toda a prova produzida;
- Quanto à alínea l): As obras foram autorizadas pelos Réus, conforme resulta da matéria dada como assente. E, nenhuma prova suficiente foi feita que a Autora tenha deixado o imóvel nesse estado. Conforme já referido na matéria assente, a Autora procedeu aos trabalhos/obras porque necessárias. Como referiu a testemunha FF, porque “o que lá estava se encontrar deteriorado”. “Os azulejos do wc caíam” como referiu a testemunha WW. “A caixilharia estava a cair”, como afirmou a testemunha XX. A casa necessitava de reformas de pinturas, como referiu a testemunha TT.
E, nenhuma prova suficiente foi feita que tenham sido retiradas telhas do telhado. A testemunha YY explicou que colocou o plástico no telhado porque estava a chover dentro de casa, não tendo retirado quaisquer telhas. Havia já um orçamento para fazer o telhado, dado o problema nos cumes, tendo, entretanto, parado as obras, na sequência do relatório apresentado pelo Eng.º HH. A testemunha ZZ, conhecedora do imóvel desde que nasceu afirmou que não foram cortadas quaisquer árvores. A testemunha FF, de forma objectiva, coerente e segura, explicou que, na sequência do relatório do Eng.º HH, “sentindo-se enganados”, pararam com as obras e pediram a vistoria à Câmara. Interpelaram os Réus para reparar as patologias verificadas, mas estes negaram-se a fazê-lo e, entretanto, resolveram o negócio.
Também nenhuma prova suficiente foi feita acerca do desaparecimento de duas toneladas de madeira e da estufa.
No fundo, as obras realizadas pela Autora foram as que constam da matéria assente e, sendo necessárias, foram feitas com autorização dos Réus. E, a Autora só não as terminou em virtude de os Réus não procederem à reparação das patologias verificadas e resolverem o negócio. O imóvel, aliás, passado algum tempo, acabou por ser vendido pelos Réus a terceira pessoa (residente na Suíça), não por cento e dez mil euros, mas por cento e vinte mil ou cento e vinte e cinco mil euros, no estado em que se encontrava, ou seja, sem que os Réus procedessem, além do mais, à reparação das situações referidas nesta alínea.
Assim e face a toda a prova produzida, o Tribunal deu como não provada toda esta matéria, face à sua insuficiente demonstração;
- Quanto às alíneas m) a t): Também não foi feita a suficiente demonstração destas matérias, face a toda a prova produzida. É de registar que, a testemunha II, arquitecto, apesar de confirmar o relatório junto com a contestação datado de 22/02/2021, que lhe foi pago pelos Réus, na sequência de ida ao local em Novembro ou Dezembro de 2020, quando lá não se encontravam os Réus, segundo referiu, apesar de ter referido que havia entulho a entupir os drenos, não soube explicar por que motivo não é feita tal referência no relatório do Eng.º HH, nem no parecer técnico da Câmara. E, tendo referido que a cobertura do telhado estava “semi destapada com plásticos”, afirmou não ter visto como estava o resto do telhado. Admitiu, também, que caso telhado estivesse impermeabilizado e drenos não estivessem entupidos, os problemas poderiam existir na mesma. E, a testemunha RR, que alugou um quarto da casa entre Setembro de 2019 e Janeiro/Fevereiro de 2020, tendo acesso a toda ela, limitou-se a referir que nunca lá viu água, durante esse período, mas “não explorou muito a casa”, pois, estava preocupada com os estudos, tendo tal arrendamento sido um remédio transitório. Para além do que já consta da motivação aos pontos 67. a 69. da matéria provada, dir-se-á, ainda, que se os problemas fossem os constantes daquele relatório junto com a contestação datado de 22/02/2021 seria natural que os Réus refutassem as conclusões do auto de vistoria da Câmara e não há notícia que tal tenha sido feito. Assim e ponderada toda a prova produzida, o Tribunal não deu como provada toda esta matéria;
- Quanto à al. u): Nenhuma prova suficiente foi feita acerca desta matéria. Para além do já acima referido na motivação da alínea l), é de enfatizar que, tendo apenas sido juntos orçamentos, passado algum tempo, os Réus acabaram por vender o imóvel a terceiros por um valor superior (cento e vinte mil ou cento e vinte e cinco mil euros), sem procederem a quaisquer reparações ou reposições, conforme afirmaram as testemunhas VV e TT;
- Quanto às als. v) e w): Nenhuma prova suficiente foi feita acerca destas matérias.”
3. Delimitação do objecto do recurso; questões a apreciar e decidir:
Das conclusões formuladas pelos recorrentes as quais delimitam o objecto do recurso, tem-se que as questões a resolver no âmbito dos presentes recursos são as seguintes:
- Do recurso da Autora/Apelante
- Da impugnação da matéria de facto;
- Do mérito da decisão.
- Do recurso dos Réus/Apelantes
- Da impugnação da matéria de facto;
- Do mérito da decisão.
*
4. Conhecendo do mérito do recurso:
4.1 - Da Impugnação da matéria de facto
Defendem os Réus/Apelantes que andou mal o Tribunal a quo, ao dar como provados os factos constantes sob os pontos 62, 64, 66, 67, 68, 69, 74 (2ª parte), uma vez que desconsiderou completamente os elementos probatórios que apontavam em sentido contrário.
Defendem, ainda, que andou mal o Tribunal recorrido, ao dar como não provados os factos constantes sob as alíneas E, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S, T, U, V, W, pois desconsideraram completamente os elementos probatórios que apontavam em sentido contrário.
Mais à frente, precisam que os pontos M), N), O), P), Q), R), S), T) e U) da matéria de facto dada como não provada deveriam ser dados como provados.
Vejamos, então.
Como condição específica de admissibilidade do recurso na impugnação da decisão relativa à matéria de facto, a lei processual impõe ao recorrente os ónus processuais de alegação recursiva previstos no artigo 640º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil, que determina:
«1. Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2. No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.».
Tal como se fez dogmática na jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, “é possível distinguir um ónus primário ou fundamental de delimitação do objecto e de fundamentação concludente da impugnação (…); e um ónus secundário - tendente, não tanto a fundamentar e delimitar o recurso, mas a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida.”
Estes ónus assumem-se verdadeiramente como “garantia de um julgamento equitativo das questões de facto e da legitimidade da decisão que sobre elas venha a recair, com observância dos princípios do contraditório e do tratamento igual das partes. Por outro lado, o legislador terá sido cauteloso em não permitir a utilização abusiva ou facilitação do mecanismo-remédio de impugnação da decisão de facto. Aliás, mal se perceberia que o impugnante atacasse a decisão de facto sem ter bem presente cada um dos enunciados probatórios e os meios de prova utilizados ou a utilizar na sua fundamentação cirúrgica. Daí a cominação severa da sua imediata rejeição.”
Assim, o recorrente que pretenda impugnar, com sucesso, a decisão sobre matéria de facto com fundamento em erro de julgamento, tem de cumprir “sob pena de rejeição” vários ónus de especificação que podem ser assim enunciados:
- especificação dos concretos pontos de facto que considera terem sido incorrectamente julgados pelo tribunal recorrido, obrigação que só se satisfaz com a indicação do facto individualizado que consta da sentença recorrida;
- indicação das concretas provas (constantes do processo ou que nele tenham sido registadas) que impõem decisão diversa da recorrida, ónus que se cumpre com a indicação do conteúdo específico do meio de prova ou de obtenção de prova que impõe outra decisão;
- indicação da decisão (diversa da recorrida) que, no seu juízo, se impõe quanto a cada um dos pontos de facto que considera mal julgados.
E decorrente da imposição de tais ónus, tende hoje a consolidar-se e a tornar-se pacífico o entendimento de que a rejeição do recurso que impugna a decisão sobre matéria de facto só se justifica verificada alguma destas situações:
- falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto;
- falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados, pela importante função delimitadora do objecto do recurso que essa especificação desempenha;
- falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados;
- falta de indicação exacta, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda;
- falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação.
É verdade que o recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa, todavia a mesma deve resultar, de forma inequívoca, das alegações.
Com efeito, a respeito desta temática e dada a divergência existente na Jurisprudência sobre se a indicação do resultado pretendido relativamente a cada segmento da decisão no corpo das alegações era suficiente ou não, quando tal ónus não tinha sido cumprido nas conclusões, foi proferido o acórdão uniformizador do Supremo Tribunal de Justiça de 17.10.2023, com a seguinte jurisprudência: “Nos termos do art. 640º/1/c, do CPCivil, o recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões do recurso a decisão alternativa pretendida, desde que essa indicação seja feita nas respetivas alegações”.
No caso vertente, defendem os Réus/Apelantes, no corpo das alegações, que andou mal o Tribunal a quo ao dar como provados os factos constantes dos pontos 62, 64, 66, 67, 68, 69, 74 (2ª parte), dado que desconsideraram, por completo, os elementos probatórios que apontavam em sentido contrário.
Defendem, ainda, que também não andou bem o Tribunal recorrido ao dar como não provados os factos constantes dos pontos E, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S, T, U, V e W, uma vez que desconsiderou os elementos probatórios que apontavam em sentido contrário.
Defendem que os pontos M), N), O), P), Q), R), S), T) e U) da matéria não dada como provada teria que ser dados como provados.
Conforme atrás referimos, os Réus/Recorrentes, relativamente à matéria de facto decidida pelo Tribunal a quo, insurgem-se contra as respostas de provado por este proferidas quanto aos nºs 62, 64, 66, 67, 68, 70 e 74 (cf. págs. 3 e 4/36 do pdf que contém as alegações dos Recorrentes) embora, na sua pág. 7/36, os Recorrentes mantendo a impugnação aos factos provados pelo Tribunal a quo sob os nºs 62º, 64º, 66º, 67º e 68º, aqui referem agora também o nº 69, retiram o nº 70 e, quanto ao nº 74, referem-se apenas à sua segunda parte e insurgem-se quanto às respostas de não provado por este proferidas quanto à matéria constante das alíneas e), i), j), k), l), m), n), p), q), r), s) t) u), v) e w) (cf. págs. 4, 5 e 6/36), se bem que, na sua pág. 19/36 os Recorrentes ao referirem “Ora, salvo o devido respeito por entendimento contrário, andou mal o Tribunal recorrido, ao dar como não provados os factos constantes dos pontos E, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S, T, U, V, W, pois desconsiderou completamente os elementos probatórios que apontavam em sentido contrário lhe acrescentem também a alínea h).”
Por sua vez, as suas conclusões limitam-se ao seguinte, o que se transcreve pela sua especial relevância:
“V. Conclusões:
a) A sentença proferida pelo juiz no Processo nº 1747/21.3T8VFR deve ser rebatida com base em diversos pontos que demonstram a improcedência das alegações da autora e a validade da resolução do contrato pelos réus.
b) Primeiramente, é essencial destacar que a autora tinha pleno conhecimento das condições do imóvel antes da celebração do contrato promessa e de seu aditamento.
c) Conforme os fatos, a autora visitou o imóvel acompanhada por um construtor ou empreiteiro, o que indica que ela estava ciente dos defeitos e do estado geral da propriedade.
d) Além disso, a autora teve acesso ao imóvel durante dois fins de semana, o que lhe permitiu uma análise detalhada das condições do bem. Portanto, a alegação de que os defeitos inviabilizavam a celebração da escritura não se sustenta, uma vez que a autora aceitou o estado do imóvel ao firmar o contrato.
e) Ademais, o preço do imóvel foi reduzido justamente em função do estado em que se encontrava, o que demonstra que as partes já haviam considerado a necessidade de reparos. A redução do preço é um indicativo claro de que os defeitos eram conhecidos e aceites pela autora, não havendo, portanto, justificativa para a recusa em celebrar a escritura.
f) Outro ponto crucial é que a autora realizou obras no imóvel sem a autorização dos réus, conforme descrito nos autos. Essas obras incluíram a destruição de uma casa de banho, remoção de tacos de madeira, substituição de caixilhos e portas, entre outras intervenções que alteraram significativamente o estado do imóvel.
g) Tais ações não autorizadas pela autora configuram uma violação das obrigações contratuais e contribuíram para os problemas de infiltração e humidade alegados. Portanto, a responsabilidade pelos defeitos deve ser atribuída à autora, que realizou modificações inadequadas e sem consentimento.
h) Além disso, a autora deixou o imóvel em condições precárias, com escombros e lixo não removido, o que agravou os problemas de habitabilidade. A falta de manutenção adequada, como a obstrução dos sistemas de drenagem, também contribuiu para a infiltração de água e humidade nas paredes. Esses fatos demonstram que a autora não tomou as medidas necessárias para preservar o imóvel, sendo, portanto, responsável pelos danos.
i) Por fim, a recusa da autora em celebrar a escritura foi injustificada, uma vez que os defeitos alegados eram de seu conhecimento prévio e resultaram, em grande parte, de suas próprias intervenções no imóvel.
j) A resolução do contrato pelos réus foi legítima, pois a autora não cumpriu com suas obrigações contratuais e se recusou a formalizar a escritura sem motivo válido.
k) Diante do exposto, a sentença deve ser reformada para reconhecer a validade da resolução do contrato pelos réus, a perda do sinal pela autora e a condenação desta ao pagamento dos danos patrimoniais decorrentes das obras não autorizadas e da falta de manutenção adequada do imóvel.
l) O pilar da presente acção, e consequente sentença, é a relatório do Eng. HH, e o relatório de vistoria da CM... que se suporta por sua vez no relatório do referido Eng. HH.
m) Ambos os relatórios omitem a existência de entulhos e drenos de águas em volta da casa e por baixo da mesma, e em declarações em audiência de julgamento alegam não se recordarem;
n) A existência de Drenos no terreno e em volta da casa permitem a normal utilização da casa, como o foi ao longo de 70 anos sem problemas;
o) Atento o teor sapiente do Arq. II que de forma absolutamente pausada, coerente e com sabedoria de quem visitou o espaço e tomou medidas para ver no local exactamente o existente, ao invés dos restantes relatórios;
p) Acresce a desconsideração do depoimento da “testemunha”/”parte” FF em que a autora, no processo, nomeadamente no pedido de apoio judiciário omitiu a qualidade de companheiro da autora, e em declarações demonstrou a sua real posição tal como a douta sentença considera para determinados factos (alínea c) dos factos não provados) devendo ter igual consideração para todo o depoimento por lógico e consequente.”
Ora, quanto aos factos dados como provados constantes dos pontos 62, 64, 66, 67, 68, 69 e 74 (2ª parte) é insofismável que a omissão quanto ao sentido da decisão a proferir ocorre não só nas conclusões, como também no corpo das alegações de recurso.
Com efeito, os Réus/Apelantes alegam existir erro notório na apreciação da prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento. Não precisam, porém, a resposta que pretende oferecer a cada um referidos pontos da matéria de facto.
Na verdade, os Réus/Recorrentes, pretendendo impugnar a decisão sobre a matéria de facto, limitaram-se a apresentar um recurso genérico que, visando reagir, de uma forma geral, contra a decisão da matéria de facto proferida pelo tribunal de primeira instância, não indicam qual deveria ter sido o julgamento quanto a essa matéria de facto alegadamente mal decidida.
Além disso, defendem, ainda, que não andou bem o Tribunal recorrido ao dar como não provados os factos constantes das alíneas E, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S, T, U, V e W, uma vez que desconsiderou completamente os elementos probatórios que apontavam em sentido contrário.
No entanto, mais à frente precisam que os pontos fácticos constantes das alíneas M), N), O), P), Q), R), S), T) e U) da matéria de facto dada como não provada teriam de ser dados como provados.
Ou seja, também não indicam a decisão alternativa quanto aos pontos E, H, I, J, K, L, V e W.
Não há dúvidas, assim, que os Réus/Recorrentes não cumprem, nessa parte, no Recurso interposto, os ónus que o Legislador estabeleceu no artigo 640º do Código de Processo Civil, no sentido de evitar que fossem admitidos recursos genéricos contra a decisão da matéria de facto, para evitar, justamente, recursos como aquele que a Recorrente deduziu.
Sendo que, estes vícios relativos à Impugnação da decisão relativa à matéria de facto (artigo 640º do Código de Processo Civil) não são susceptíveis de serem objecto de um despacho convite no sentido da concretização do Recurso por parte do Recorrente (artigo 639º, nº 3 do Código de Processo Civil).
E assim sendo, incumprindo os Réus/Apelantes o ónus imposto pelo artigo 640º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil, está o tribunal impedido de sindicar o julgamento da matéria de facto, não podendo, por decorrência, esta Relação apreciar o recurso, na vertente da impugnação da matéria de facto, nos termos do artigo 662, nº 1, do Código de Processo Civil, impondo-se, assim, a rejeição, nessa parte, do recurso interposto.
De resto, esta interpretação mostra-se reforçada com o Acórdão recente do Tribunal Constitucional[1] onde se decidiu “não julgar inconstitucional o artigo 640.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, quando interpretado no sentido de que ao recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto se impõe o ónus suplementar de, no tocante à especificação dos pontos de facto que considera mal julgados, referenciar cada um com o correspondente meio de prova que se indica para o evidenciar.”
De resto, o artigo 640º do Código de Processo Civil não admite a substituição do Tribunal ad quem ao recorrido na formulação de conclusões.
A formulação de conclusões é uma obrigação que impende sobre as partes, por força do princípio do dispositivo, da autorresponsabilização, da cooperação e do direito ao contraditório.
Daí que, nestas circunstâncias e em conformidade com o entendimento acima perfilhado se considere que os Réus/Recorrentes incumpriram o referido ónus, impondo-se, assim, a rejeição da alegada impugnação da matéria de facto quanto aos pontos 62, 64, 66, 67, 68, 69 e 74 (2ª parte) da matéria de facto provada, bem como quanto às alíneas E, H, I, J, K, L, V e W dos factos não provados.
Assim sendo e nesta parte rejeita-se parcialmente a impugnação da matéria de facto.
*
Resta-nos, por isso, apreciar a impugnação da matéria de facto relativamente aos factos dados como não provados sob as alíneas M), N), O), P), Q), R), S), T) e U que a Apelante pugna que sejam dados como provados.
Consta das referidas alíneas que:
“m) As infiltrações de água no imóvel resultam das obras e demais actos realizados pela Autora;
n) A Autora substituiu telhas no telhado por plásticos;
o) Em dias de chuvas intensas, a Autora deixava as portas e janelas totalmente abertas;
p) Encontrando-se o telhado em perfeitas condições, as obras interiores realizadas pela Autora que alteraram os tectos interiores com danos sobre as telhas criaram a impregnação de água nas paredes do imóvel;
q) A Autora não verificou a existência de sistema de drenagem e sua manutenção, por forma a conduzir devidamente as águas, o que determinou, face às chuvas ocorridas, a entrada de água na parte inferior do imóvel, com consequente entrada de humidade nas paredes, vindas de baixo;
r) A Autora deixou o imóvel com escombros por toda a parte com lixo não removido, telhas no pátio retiradas do telhado e escombros no chão;
s) E, deixou a drenagem das águas, pelos drenos existentes em volta da habitação e que permitem escoar as águas e impedir a condenação de águas no interior por ascensão capilar das mesmas pelas paredes, totalmente obstruída, quer nas caixas de derivação e recepção, quer nos canais de drenagem;
t) Caso a drenagem estivesse desocupada, inexistiria qualquer problema nas paredes;
u) Para repor o imóvel no estado em que se encontrava são necessários € 21.621,84, assim discriminados:
- Reparação da casa de banho no piso superior, em materiais de cerâmicas e louças, resulta um custo de 1519,16€ - iva incluído;
- Reparação e reposição completa dos tacos em madeira no primeiro piso resulta um custo de 1998,99€ (iva incluído);
- Substituição de caixilhos de madeira por caixilhos de alumínio sem aplicação de caixilharia interior em madeira, retirando o existente e não substituindo, e reposição de portas e molduras em madeira terá um custo de 6666,60€;
- Pintura das paredes e reparações diversas terá um custo de mão de obra e materiais de 2249,95€;
- Reposição de tomadas, interruptores e candeeiros terá um custo de 1351,27€;
- Reposição de árvores cortadas no terreno cujo valor se estima em cerca 250,00€;
- Duas Toneladas de madeira que desapareceu do local estimando-se pelo menos a 2 € o Kg;
- Estufa existente no terreno retirada (5,6mx2,60mx2,80m) valor de usado de cerca de 300,00€
- Reparação do telhado no montante de 123,00€;”
O Tribunal a quo fundamentou a sua convicção quanto aos referidos factos nos termos atrás assinalados.
Ora, analisada a globalidade da prova, bem como a forma exaustiva como o Sr. Juiz a quo procedeu à sua análise crítica afigura-se-nos que a referida análise, efectivada no contexto da imediação da prova, surge como sufragável, nada justificando, por isso, a respectiva alteração. Na realidade, da prova produzida nada nos leve a concluir que a referida matéria de facto dada como não provada mereça apreciação distinta.
Assim, relativamente à alínea u) cumpre, de novo, salientar que tendo, apenas, sido juntos orçamentos, o certo é que decorrido algum tempo, os Réus acabaram por vender o imóvel a terceiros por um valor superior (cento e vinte mil ou cento e vinte e cinco mil euros), sem que tivessem procedido a quaisquer reparações ou reposições, conforme, nos seus depoimentos, esclareceram as testemunhas VV e TT.
No que tange aos factos constantes das alíneas m) a t) é de registar que, a testemunha II, arquitecto, apesar de confirmar o relatório junto com a contestação datado de 22/02/2021, que lhe foi pago pelos Réus, na sequência de ida ao local em Novembro ou Dezembro de 2020, quando lá não se encontravam os Réus, segundo referiu, apesar de ter referido que havia entulho a entupir os drenos, não soube explicar por que motivo não é feita tal referência no relatório do Eng.º HH, nem no parecer técnico da Câmara.
E, tendo referido que a cobertura do telhado estava “semi destapada com plásticos”, afirmou não ter visto como estava o resto do telhado.
Admitiu, também, que caso telhado estivesse impermeabilizado e drenos não estivessem entupidos, os problemas poderiam existir na mesma.
Além disso, a testemunha RR, que alugou um quarto da casa entre Setembro de 2019 e Janeiro/Fevereiro de 2020, tendo acesso a toda ela, limitou-se a referir que nunca lá viu água, durante esse período, mas “não explorou muito a casa”, pois, estava preocupada com os estudos, o que é natural à luz das regras da experiência comum, tendo tal arrendamento sido um remédio transitório.
De resto, se os problemas fossem os constantes daquele relatório junto com a contestação datado de 22/02/2021 seria natural que os Réus refutassem as conclusões do auto de vistoria da Câmara e não há notícia que tal tenha sido feito.
Ou seja, a prova é manifestamente insuficiente designadamente quanto confrontada com outros elementos probatórios que com mais força apontam em sentido oposto para dar a referida matéria como provada.
Assim sendo, nesta parte, julga-se improcedente a impugnação da matéria de facto apresentada pelos Réus/Apelantes.
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Defende, por sua vez, a A./Apelante que os factos não provados sob as alíneas a) e b) sejam dados como provados.
Consta dos referidos factos que:
“ (…)
a) O preço acordado efectivamente foi de € 116.000,00;
b) Em 03/08/2020, na Póvoa de Varzim, como sinal e por conta do pagamento do preço, para além do cheque no valor de € 9.000,00 referido no contrato promessa e nº 9 da matéria provada e do cheque no valor de € 30.000,00 referido no aditamento ao contrato e nºs 16 e 17 da matéria provada, a Autora entregou ao Réu BB, em dinheiro, a quantia de € 6.000,00;”
Defende a Apelante que os referidos factos que, sob as alíneas a) e b), foram dados como não provados, deveriam ter sido dados como provados.
Vejamos, então.
No caso vertente, mostram-se, neste segmento, minimamente cumpridos os requisitos da impugnação da decisão sobre a matéria de facto previstos no artigo 640.º do Código de Processo Civil, nada obstando a que se conheça da mesma.
Importa, agora, reexaminar as provas indicadas pela recorrente e, se necessário, outras provas, máxime as referenciadas na fundamentação da decisão em matéria de facto e que, deste modo, serviram para formar a convicção do Julgador, em ordem a manter ou a alterar a referida materialidade, exercendo-se um controlo efectivo dessa decisão e evitando, na medida do possível, a anulação do julgamento, antes corrigindo, por substituição, a decisão em matéria de facto.
Tendo presentes os elementos probatórios e demais motivação, vejamos então se, na parte colocada em crise, a referida análise crítica corresponde à realidade dos factos ou se a matéria em questão merece, e em que medida, a alteração pretendida pela A. apelante.
Adiantamos, desde já, que analisada a globalidade da prova, bem como a forma exaustiva como o Sr. Juiz a quo procedeu à sua análise crítica afigura-se-nos que a referida análise, efectivada no contexto da imediação da prova, surge como sufragável, nada justificando, por isso, a respectiva alteração.
Assim, os Réus negaram a existência da entrega dos € 6.000,00, sendo, ainda, certo que do contrato promessa e seu aditamento apenas constam os sinais de € 9.000,00 e € 30.000,00 e o preço de € 110.000,00.
É certo que as testemunhas FF e GG aludiram à entrega dos seis mil euros em numerário.
Porém, atenta a relação familiar do primeiro com a Autora, seu companheiro, e a relação da amizade da segunda com a Autora e dado inexistir qualquer outro elemento probatório, designadamente algum suporte documental a demonstrar, ainda que indiciariamente, a entrega de € 6.000,00 em numerário e que o preço afinal foi de € 116.000,00, também se nos afigura, atenta a insuficiência dos meios probatórios carreados aos autos, que a referida factualidade deve manter-se como não provada.
Como é sabido, a actividade dos Juízes, como julgadores, não pode ser a de meros espectadores, receptores de depoimentos. A sua actividade judicatória há-de ter, necessariamente, um sentido crítico. Para se considerarem provados factos não basta que as testemunhas chamadas a depor se pronunciem sobre as questões num determinado sentido, para que o Juiz necessariamente aceite esse sentido ou essa versão. Os Juízes têm necessariamente de fazer uma análise crítica e integrada dos depoimentos com os documentos e outros meios de prova que lhes sejam oferecidos.
E sempre se deve ter presente a globalidade da prova e não apenas as partes que alegadamente conviria à apelante.
Afigura-se-nos, assim, que não merecem alteração as respostas dadas aos referidos pontos da matéria de facto, sendo certo que a análise critica da prova realizada pelo Tribunal a quo, além de manifestamente exaustiva, encontra-se em sintonia com a ampla prova produzida e com as regras da lógica e da experiência comum, pelo que a acompanhamos.
Por sua vez, o disposto no artigo 411º do Código de Processo Civil não descaracteriza, nem invalida, o princípio base do processo civil que é o do impulso processual, competindo às partes em toda a sua extensão, nomeadamente no tocante à indicação e realização oportuna das diligências probatórias.
Em suma, o exercício do dever de diligenciar pelo apuramento da verdade e justa composição do litígio, não comporta uma amplitude tal que o autorizem a colidir quer com o princípio da legalidade e da tipicidade que comanda toda a tramitação processual, quer com outros princípios fundamentais como o do dispositivo, da auto-responsabilidade das partes e o da preclusão, importando este que, ao longo do processo, as partes estão sujeitas, entre outros ónus, ao de praticar os actos dentro de determinados prazos peremptórios.
Assim, como Nuno Lemos Jorge[2] defende que se a necessidade de promoção de diligências probatórias pelo juiz “não for patentemente justificada pelos elementos constantes dos autos, a promoção de qualquer outra diligência resultará, apenas, da vontade da parte nesse sentido, a qual, não se tendo traduzido pela forma e no momento processualmente adequados, não deverá agora ser substituída pela vontade do juiz, como se de um seu sucedâneo se tratasse”.
Destarte e concluindo, de acordo com o princípio do inquisitório, consagrado na lei processual civil, o juiz tem a iniciativa da prova, podendo realizar e ordenar oficiosamente todas as diligências necessárias para o apuramento da verdade.
Esta amplitude de poderes/deveres, no entanto, não significa que o juiz tenha a exclusiva responsabilidade pelo desfecho da causa, pois que, associada a ela está a responsabilidade das partes, sobre as quais a lei faz recair ónus, inclusive no domínio probatório, que se repercute em vantagens ou desvantagens para as mesmas e que, por isso, aquelas têm interesse directo em cumprir, sendo que, neste contexto, a investigação oficiosa não deve ser exercida com a finalidade da parte poder contornar a preclusão processual decorrente da sua inércia.
Ou seja, o referido preceito não podendo configurar-se como uma forma de suprimento oficioso de comportamentos negligentes das partes, o que conduziria à subversão das regras processuais relativas à indicação e produção das provas e violação da igualdade das partes.
Em face do exposto, não merece reparo a fixação da matéria de facto realizada pelo Tribunal a quo, improcedendo, também, a impugnação da matéria de facto apresentada pela A./Apelante, bem como a pretensa realização de diligências instrutórias adicionais.
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4.2.1 Do recurso da Apelante/Autora
A apelante/Autora clama pela alteração da sentença de que recorre.
Pugna a Apelante que os Réus sejam condenados a pagar-lhe, além da quantia fixada sob a alínea b) do ponto 1.2 b):
- € 8.606,76, a título de benfeitorias, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde o dia seguinte ao da citação até efectivo e integral pagamento,
- € 39.000,00, correspondente à quantia que aquela lhes entregou, acrescida de juros de mora … em que, sob a alínea a) do ponto 1.2, foram já condenados, mas a quantia de € 90.000,00, correspondente ao dobro das quantias que aquela a título de sinal lhes entregou, acrescida de juros de mora, à taxa legal de juros civis, desde o dia seguinte ao da citação até efectivo e integral pagamento;
- ou, e assim não se entendendo, a quantia de € 78.000,00, correspondente ao dobro das quantias que aquela logrou provar lhes ter entregue a título de sinal, acrescida de juros de mora, à taxa legal de juros civis, desde o dia seguinte ao da citação até efectivo e integral pagamento, e, na correspondente medida, alterar-se o decidido na sentença recorrida sob o ponto 1.3.
Vejamos então.
No caso vertente, resulta, de forma insofismável, dos autos que a génese do litígio entre as partes reside nos defeitos do bem imóvel e na sua reparação.
A Autora/Apelante, na qualidade de promitente vendedora, invocou legitimamente a excepção de não cumprimento com fundamento na falta de eliminação dos defeitos, obrigação esta que não decorre do contrato promessa, mas do contrato definitivo de compra e venda relativamente ao qual aquele está funcional e estreitamente ligado.
Ainda que fosse possível habitar no bem imóvel - e é um facto que a Autora lá habitava - isso não significa que o fim “habitação” não pudesse estar comprometido.
O fim habitação não é só o de existirem paredes, tectos e certas infra-estruturas. É também algo que as partes podem conformar no contrato, por via da sua vontade manifestada com a contratualização. E esse fim - habitação - comporta graduações. Habitar com qualidade ou habitar sem qualidade, nomeadamente ao nível das implicações para a saúde decorrentes de certas características da habitação.
De resto, no caso vertente, não se provou que a Apelante aceitou o imóvel nas condições em que se encontrava. O que se provou (cf. ponto 62 dos factos provados) foi que antes da celebração do contrato promessa, à Autora foi assegurado que a habitação possuía condições de salubridade e habitabilidade, para aí ficar a viver com o seu agregado, e que uma ou outra desconformidade não era estrutural mas decorria essencialmente do facto de habitação se encontrar há algum tempo desabitada e fechada.
Além disso, não se provou que os Réus não tenham autorizado obras.
O que se provou (cfr nº 64 dos factos provados) foi que com a assinatura do aditamento, os Réus autorizaram a Autora a realizar obras no imóvel.
Assim, resulta dos autos que a Autora não queria apenas um tecto, mas uma casa de habitação.
De resto, à luz da factualidade provada e dadas as ocorrências verificadas, a Autora exigia a prévia reparação dos defeitos do bem imóvel e, como os Réus não procederam à mesma, não compareceu às agendadas escrituras. E, os Réus, por seu turno, não aceitavam proceder à reparação de quaisquer defeitos do bem imóvel, tendo resolvido ulteriormente e sem fundamento o contrato promessa, porque a Autora não compareceu às agendadas escrituras.
Assim, temos que a Autora na sequência da mora e recusa dos Réus na eliminação dos defeitos do imóvel, objectivamente, perdeu interesse no negócio, considerando definitivo o incumprimento, resolvendo o contrato.
Com efeito, face aos defeitos verificados, que tornavam o imóvel inabitável, e à recusa dos Réus na sua eliminação, à luz dos ditames da boa fé, não era exigível à Autora a continuação do impasse e do vínculo contratual, podendo considerar, como considerou, então, incumprido definitivamente o contrato, por incumprimento imputável aos Réus, e resolvido o mesmo (art.ºs 410.º, n.º 1, 914.º, 801.º, n.º 2, e 808.º do Código Civil).
A questão que se coloca é se a Apelante tem direito ao valor do sinal, efectivamente, entregue em dobro.
O Tribunal a quo entendeu que o prédio a que os autos respeitam apresentava defeitos cuja relevância permitiria recorrer ao regime da venda de bens defeituosos ou ao cumprimento defeituoso da prestação devida; e que as obrigações violadas não se situam “no sinalagma específico do contrato-promessa”[3], mas sim do contrato prometido, o que, no caso concreto, é exacto.
Não se trata, na verdade, de obrigações acessórias, incluídas no feixe de obrigações que incidem sobre o promitente vendedor e, portanto, integradas no conteúdo específico do contrato-promessa.
O regime previsto pelo artigo 442º do Código Civil, aliás objecto de sucessivas alterações introduzidas com o objectivo de proteger o adquirente contra o incumprimento, pelo promitente vendedor, do dever de celebrar o contrato definitivo[4], prevê uma forma de indemnização pré-definida do promitente a quem é imputável o incumprimento do contrato-promessa, tendo havido sinal passado e na falta de convenção em contrário (nºs 1 e 4); para o cálculo releva a circunstância de se tratar de incumprimento do promitente-alienante e ter havido tradição da coisa a que respeita o contrato-definitivo, em antecipação dos efeitos deste último.
Com aquela definição do montante indemnizatório, como se sabe, tanto se dispensa a prova de que o promitente não faltoso sofreu, efectivamente, prejuízos, como se exclui o ressarcimento de prejuízos que excedam a indemnização encontrada (salvo acordo em diferente sentido)[5].
No caso dos autos, se tivesse sido celebrado o contrato de compra e venda do prédio e este tivesse então sido entregue, o autor ver-se-ia confrontado com o regime da venda de bens defeituosos (artigo 913º e segs. do Código Civil) ou do cumprimento defeituoso do contrato de compra e venda (incumprimento - artigo 798º e segs. do mesmo Código Civil).
Invocando os defeitos e exigindo a sua reparação, se esta não fosse efectuada, caber-lhe-ia então o direito de anular o contrato, de exigir a substituição da coisa, se possível, de obter uma indemnização ou de redução do preço; ou poderia ainda resolver o contrato, com fundamento em incumprimento.
Seguindo a via da anulação ou da resolução, veria destruído retroactivamente o contrato, em termos aliás semelhantes (cfr. artigos 289º e 433º do Código Civil); e teria que demonstrar os prejuízos sofridos para o efeito de ser indemnizado. Em termos práticos, ser-lhe-ia devolvido o sinal que prestou e ser-lhe-ia arbitrada a indemnização pelos prejuízos demonstrados.
Não se entenderia facilmente que se lhe aplicasse um regime diferente - o previsto no artigo 442º do Código Civil - para reagir contra defeitos da coisa que, em antecipação do cumprimento de uma obrigação decorrente do contrato de compra e venda, a promitente vendedora lhe entregou.
Diferentemente, tem plena justificação a aplicação do regime que guiaria a resolução, por incumprimento, do contrato de compra e venda; aplicação que, aliás, se filia literalmente no disposto no nº 1 do artigo 410º do Código Civil (aplicação do regime relativo “ao contrato prometido”)[6].
Em decorrência do exposto e como se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 2 de Dezembro de 2013, citado na decisão recorrida:
“I - O regime previsto pelo art. 442.º do CC prevê uma forma de indemnização pré-definida do promitente a quem é imputável o incumprimento do contrato-promessa, tendo havido sinal passado e na falta da convenção em contrário.
II - Com a definição do montante indemnizatório nos termos do art. 442.º do CC dispensa-se tanto a prova de que o promitente não faltoso sofreu efectivamente prejuízos, como se exclui, ainda, o ressarcimento de prejuízos que excedam a indemnização encontrada.
III - No feixe das obrigações que incidem sobre o promitente-vendedor de uma fracção (incluindo esta arrecadação e locais de estacionamento) não se incluem - ainda que acessoriamente - aquelas que integram o contrato definitivo, como sejam as de construir e vender um bem com as qualidades, características e aptidões conformes com o contrato.
IV - Caso o contrato definitivo tivesse sido celebrado e a fracção lhe tivesse sido entregue, poderia o comprador: (a) invocar os defeitos e exigir a sua reparação; se esta não fosse efectuada (b) pedir a sua anulação; (c) exigir a substituição da coisa; (d) obter uma indemnização ou redução do preço; (e) resolver o contrato, com fundamento em incumprimento.
V - Não se entenderia que, para reagir contra defeitos da coisa, que a promitente-vendedora entregou, se aplicasse o regime previsto no art. 442.º do CC – com a consequente restituição do sinal em dobro –, ficando desta forma, igualmente, afastado o direito de retenção previsto na al. f) do n.º 1 do art. 755.º do CC.
VI - Não obstante, a falta de eliminação dos defeitos da fracção constitui causa legítima da recusa do autor em celebrar o contrato definitivo, bem como fundamento da resolução do contrato-promessa, atenta a estreita ligação entre este e o correspondente contrato de compra e venda”.
E, no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 29 de Junho de 2010[7], também se afirma que: “O art. 410º nº 1 estabelece que ao contrato-promessa são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, pela sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa. Estabelece-se aqui o princípio da equiparação, afastando-se as regras relativas à forma e as que pela sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa. Para o presente caso, interessa-nos esta segunda excepção a tal princípio de equiparação. Como o estabelecido no art. 410º nº 1 “não distingue, na sua aplicação, entre os requisitos de formação e os efeitos do negócio, são aplicáveis à promessa de venda, com as necessárias adaptações, as regras que na compra e venda se referem à determinação e a redução do preço, à venda de bens alheios, de coisa defeituosa, de bens onerados, etc”.
Quer dizer, nos termos do referido artigo 410º nº 1 e porque a disposição não distingue entre os requisitos de formação e os efeitos do negócio, face ao dito princípio da equiparação, deve aplicar-se à situação vertente as regras atinentes à venda de coisa defeituosa.
Já se disse que, como decidiram as instâncias, não poderá ser aplicada à R. a sanção própria do incumprimento do contrato-promessa, a restituição do sinal em dobro, conforme foi pedido pelo A..”.
No mesmo sentido, pode também ler-se no Acórdão da Relação do Porto de 13 de Setembro de 2023[8] “o incumprimento do contrato promessa revela-se quando não se celebra o contrato prometido; ora, no caso, este poderia ser celebrado e a promitente vendedora ofereceu-se para o celebrar. O que sucedeu é que o seu cumprimento seria imperfeito e, por isso, se recorreu à aplicação do regime do contrato prometido. E, no que respeita às consequências contratuais derivadas da resolução, deve continuar-se a aplicar o regime que se aplicaria ao contrato prometido pois, sendo equivalentes as situações, devem igualmente ser equivalentes as sanções.
Se o comprador de um imóvel que se vem a deparar com defeitos pode resolver o contrato e, em consequência, tem direito a que lhe seja restituído o que prestou (artigo 289.º, n.º 1, ex vi 433.º, ambos do C.C.), não faz sentido que aquele que, ainda, não comprou o imóvel e assim evitou receber um produto com defeito, venha a receber o valor que entregou em dobro, valor este que é uma sanção que visa punir aquele que não celebra um contrato (citado Ac. do S. T. J. de 02/12/2013).”.
Ademais, também no sentido de que não é aplicável o regime previsto no artigo 442.º do Código Civil (embora não aceitando a aplicabilidade do regime da venda de coisas defeituosas, socorrendo-se antes do regime geral do incumprimento dos contratos), pode, ainda, ler-se no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 19 de Fevereiro de 2015[9], que:
“I - Situando-se o incumprimento definitivo do contrato promessa que implicou a respectiva resolução em obrigações exteriores ao sinalagma específico desse contrato - que resulta das obrigações principais e típicas que o integram referentes à celebração da escritura de compra e venda - antes se situando no sinalagma próprio do contrato prometido, as consequências dessa resolução terão de advir do regime geral dos contratos - arts 801º/2, 433º e 289º CC - excluindo-se a aplicabilidade do regime da indemnização pré-definida do art.º 442º CC.
II - É o que sucede quando o promitente-comprador, após a assinatura do contrato promessa, passou a residir no prédio urbano prometido vender, vindo a constatar que o mesmo apresentava defeitos que pela sua gravidade e urgência impediam que o imóvel realizasse os fins a que se destinava e, não obstante ter solicitado do promitente vendedor as reparações necessárias, este não as efectuou, antes ignorou a situação em que aquele se encontrava, quadro em que se configura como objectiva a perda de interesse deste na realização do contrato prometido”.
Deste modo, face ao incumprimento definitivo do contrato promessa, fundado na não eliminação dos defeitos do imóvel prometido vender, a Apelante poderá, sim, exigir a restituição daquilo que prestou e uma outra qualquer indemnização a que tenha direito e não o dobro daquilo que prestou a título de sinal (art.º 410.º, n.º 1, 798.º, 801.º, n.º 2, 808.º e 914.º do CC).
Em consequência e atendendo a que a Autora/Apelante apenas demonstrou e se provou a entrega aos Réus da quantia de € 39.000,00, a título de sinal e reforço do sinal, e não invoca quaisquer outros danos, tem, apenas, direito a receber aquele montante e não o seu dobro.
A tal quantia e à luz da demais factualidade provada acresce, apenas, a quantia de € 8.606,76 a título de benfeitorias.
Impõe-se, por isso e a esta luz, o não provimento do recurso de apelação apresentado pela Autora.
4.2.2 Do recurso dos Apelantes/Réus
Os apelantes/Réus clamam, também, pela alteração da sentença de que recorrem.
Pugnam que a sentença seja reformada para reconhecer a validade da resolução do contrato pelos réus, a perda do sinal pela autora e a condenação desta ao pagamento dos danos patrimoniais decorrentes das obras não autorizadas e da falta de manutenção adequada do imóvel.
Sustentam, desde logo, tal pretensão na alteração da decisão sobre a matéria de facto que, pela via recursiva, reclamam.
Mantendo-se inalterada a decisão relativa à matéria de facto, afigura-se-nos que, à luz da mesma, se deve manter a decisão proferida pelo Tribunal a quo referente aos itens em causa, o que implica o não provimento do recurso de apelação dos Réus.
Como é evidente, da matéria de facto provada nos autos e muito ao contrário do que concluem os Recorrentes sob a alínea I), a recusa aí referida da Autora, ora Recorrida, foi justificada. Os defeitos não eram do seu conhecimento prévio e não resultaram das suas próprias intervenções no imóvel.
Com efeito, resulta da factualidade assente que na situação em apreço, tendo as partes celebrado em 01/08/2020 um contrato promessa tendo por objecto uma moradia destinada a habitação, em 12/09/2020 a Autora passou a usá-la em exclusivo e a habitá-la com o seu agregado (cfr. pontos 6., 13., 14. e 18. da matéria provada).
A escritura deveria ser realizar-se até 30/09/2020, podendo, no entanto, tal prazo ser prorrogado (cfr. cláusulas 4.º e 5.º do aditamento contrato promessa (ponto 14. da matéria provada).
Os Réus não marcaram a escritura de compra e venda até 30/09/2020 (ponto 22. da matéria provada).
Antes da celebração do contrato promessa, à Autora foi assegurado que a habitação possuía condições de salubridade e habitabilidade, para aí ficar a viver com o seu agregado, e que uma ou outra desconformidade não era estrutural mas decorria essencialmente do facto de habitação se encontrar há algum tempo desabitada e fechada (ponto 62. da matéria provada).
Sucede que, com as chuvas que ocorreram durante o mês de Outubro de 2020 e nos meses seguintes, o imóvel passou a revelar: a) Infiltrações de água em tectos; b) Infiltrações de água em paredes; c) Fenómenos devido ao “choque térmico” e condensação superficial; d) Humidades em praticamente todas as paredes do R/C e andar; e) Indícios de infiltrações nos tectos; f) Existência de fungos em paredes; g) Existência de fungos em tecto; h) Manchas de humidade em parede; i) Manchas de humidade em tectos; j) Humidades provocados pelo choque térmico; k) Deficientes condições de ventilação; l) Deficiente escoamento das águas superficiais no exterior, provocando inundações de grande volume (cfr. ponto 67. da matéria provada).
Tais deficiências, com tendência a agravar-se se não forem tomadas medidas, resultam
em grande parte de infiltrações por paredes, telhado e telhado/pavimento, do insuficiente isolamento das fachadas e do telhado, da ausência de eficaz drenagem periférica da construção e da ascensão capilar da água existente no solo e do alagamento da zona exterior (ponto 68. da matéria provada).
E, essas deficiências tornam totalmente impraticável a utilização do imóvel como habitação (ponto 69. da matéria provada).
Em 23 e 24/12/2020, a Autora comunicou aos Réus tais patologias, solicitando-lhes que antes da marcação da escritura, procedessem à sua reparação (pontos 25. e 26. da matéria provada).
Em 28/12/2020, a Autora recebeu dos Réus carta datada de 16/12/2020, a agendar a escritura de compra e venda para 04/01/2021 (ponto 29. da matéria provada). E, em 31/12/2020, recebeu, dos mesmos, carta onde estes, em suma, não reconhecem a existência de defeitos e mantêm o agendamento da escritura (ponto 30. da matéria provada).
Após diversa troca de correspondência (pontos 31. a 35. da matéria provada), em 07/01/2021, a Autora recebeu dos Réus carta datada de 05/01/2021, a agendar a escritura de compra e venda para 25/01/2021, tendo como consequência, a não comparência, a resolução definitiva do contrato (ponto 37. da matéria provada).
Em 11 e 12/01/2021, a Autora comunicou aos Réus que antes da outorga da escritura deveriam diligenciar pelas reparações (pontos 39. e 40. da matéria provada).
Após mais troca de correspondência, em 04/02/2021 e 27/01/2021, os Réus comunicaram à Autora a resolução do contrato promessa, face ao não comparecimento desta na escritura agendada para 25/01/2021 e a exigir a restituição do imóvel (pontos 47. e 48. da matéria provada). E, em 29/01/2021, recebeu carta do Advogado dos Réus a solicitar a entrega do imóvel e respectivas chaves, face à resolução do contrato (ponto 49. da matéria provada).
Assim, face aos defeitos do bem imóvel, que o tornavam inabitável, e à recusa dos Réus em eliminá-los, não obstante as interpelações da Autora, esta poderia recusar-se, como se recusou, a celebrar a escritura definitiva de compra e venda à luz do disposto no artigo 428.º do Código Civil.
Em consequência, face à procedência da excepção de não cumprimento, não tem fundamento a resolução operada pelos Réus, com fundamento na falta de comparência à escritura agendada.
Assim, no caso vertente, a Autora invocou legitimamente a excepção de não cumprimento com fundamento na falta de eliminação dos defeitos, obrigação esta que não decorre do contrato promessa, mas do contrato definitivo de compra e venda relativamente ao qual aquele está funcional e estreitamente ligado, sendo que os Réus resolveram infundadamente o contrato promessa.
Não se vislumbra, por isso, qualquer violação do princípio da boa fé objectiva, nem fundamento para a resolução do contrato pelos Réus, bem como condenação da Autora na reparação de danos causados decorrentes das obras não autorizadas e por falta de manutenção adequada do imóvel, que não se provou.
Impõe-se, por isso, o não provimento do recurso de apelação da Ré/Apelante.
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Sumariando, em jeito de síntese conclusiva:
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5. Decisão
Nos termos supra expostos, acordamos neste Tribunal da Relação do Porto em julgar não provido o recurso de apelação da autora, bem como não provido o recurso subordinado dos réus, confirmando a decisão recorrida.
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Custas de cada um dos recursos a cargo dos respectivos apelantes.
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Notifique.
Porto, 08 de Maio de 2025
Paulo Dias da Silva
Isoleta de Almeida Costa
Isabel Peixoto Pereira
(a presente peça processual foi produzida com o uso de meios informáticos e tem assinaturas electrónicas e por opção exclusiva do relator, o presente texto não obedece às regras do novo acordo ortográfico, salvo quanto às transcrições/citações, que mantêm a ortografia de origem)
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[1] Cf. Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 148/2025, de 27 de Março, publicado no Diário da República n.º 61/2025, Série II de 2025-03-27.
[2] Cf. “Os poderes Instrutórios do Juiz: Alguns Problemas”, Revista Julgar, nº 3, pág. 70.
[3] Cf. expressão utilizada no acórdão do Supremo Tribunal de 13 de Setembro de 2011, proferido no processo nº 122/07.7TCGMR.G1.S1 e nos outros nele citados, os acórdãos de 2 de Maio de 2003 e de 27 de Novembro de 2007, proferidos nos processos nºs 03A1232 e 07A3717, respectivamente, publicados www.dgsi.pt.
[4] Cfr. preâmbulos do Decreto-Lei nº 236/80, de 18 de Julho e do Decreto-Lei nº 379/86, de 11 de Novembro.
[5] Cfr., nomeadamente, os acórdãos do Supremo Tribunal de 22 de Março de 2011, proferido no processo nº 3121/06.2TVLSB.E1.S1 ou de 31 de Janeiro de 2012, proferido no processo nº 1358/08.9TBILH.C1.S1, publicados in www.dgsi.pt.
[6] Cfr. neste sentido o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 29 de Junho de 2010, proferido no processo nº 258/2002.G1.S1, publicado em www.dgsi.pt, que decidiu que se não pode aplicar ao promitente vendedor “a sanção própria do incumprimento do contrato-promessa, a restituição do sinal em dobro”, mas antes as regras atinentes à venda de coisa defeituosa.”
[7] Cfr. proferido no processo n.º 258/2002.G1.S1, publicado in www.dgsi.pt, citado na decisão recorrida.
[8] Cfr. proferido no processo n.º 7842/21.1T8VNG.P1, relator João Venade, publicado in www.dgsi.pt.
[9] Cfr. processo n.º 7437/11.8TBSXL.L1-2, relatora Teresa Albuquerque, publicado in www.dgsi.pt.