| 4398/23.4T8OAZ.P1 |  |
DENÚNCIA DO SENHORIO
PRAZO DE ANTECEDÊNCIA
CLÁUSULA CONTRATUAL
II - As normas legais sobre cessação de arrendamento possuem imperatividade relativa, permitindo que as partes fixem prazos mais exigentes.
III - Assim, o prazo contratual prevalece sobre o mínimo legal vigente, sendo a oposição à renovação realizada fora desse prazo ineficaz.
(Sumário da responsabilidade da Relatora)
Relatora: Isabel Peixoto Pereira
1º Adjunto: Aristides Rodrigues de Almeida
2º Adjunto: Francisca Micaela da Mota Vieira
Acordam os juízes da 3.ª secção do Tribunal da Relação do Porto:
I.
AA e mulher BB vieram propor ação contra CC, concluindo pedindo seja declarado o contrato de arrendamento celebrado entre o autor marido e o réu, cessado por caducidade e, em consequência, seja o réu condenado a entregar a fracção livre de pessoas e bens.
Considerando estar na posse de todos os elementos necessários à decisão, no saneador, fixados os factos assentes, decidiu a Sra Juiz julgar a presente acção totalmente improcedente por não provada, absolvendo o réu dos pedidos contra si deduzidos pelos autores.
É desta decisão que vem interposto o presente recurso, mediante as seguintes conclusões:
1. Os Autores, na qualidade de Senhorios, instauraram a presente ação declarativa de despejo, pedindo a declaração de cessação do contrato de arrendamento celebrado com o Réu, na qualidade de Inquilino, por caducidade e a consequente condenação deste na entrega da fração autónoma arrendada livre de pessoas e bens.
2. A ação foi julgada improcedente, com fundamento no facto de que a comunicação dos Autores ao Réu de oposição à não renovação contratual não respeitou o aviso prévio de um ano, conforme decorreria da cláusula 12ª do contrato de arrendamento.
3. Essa comunicação foi efetuada pelos Autores ao Réu em 18-01-2023, por ele recebida em 20-01-2023 e para produzir efeitos a partir de 30-09-2023, por ser entendimento dos Autores que a antecedência necessária para efetuar essa comunicação, é aquela prevista na atual legislação do arrendamento, nomeadamente, no artigo 1097, nº 1, alínea b, ou seja, 120 (cento e vinte) dias, atenta a duração inicial deste contrato (cinco anos).
4. No contrato de arrendamento em questão, designadamente, a cláusula 12ª, não existe qualquer convenção entre as partes mediante a qual os Senhorios se tivessem obrigado a observar a antecedência de um ano para comunicar ao Inquilino a não renovação o contrato de arrendamento, existindo, apenas uma menção meramente informativa e que corresponde a uma vaga reprodução da legislação aplicável naquela data de celebração do contrato, que foi em 2003, sem qualquer carácter vinculativo.
5. E, ainda que existisse essa convenção, a mesma não teria qualquer relevância, dado que as normas referentes à caducidade do contrato de arrendamento possuem natureza imperativa, conforme decorre do artigo 1080º, do Código Civil e apenas podem ser afastadas por outra lei, conforme consta nesse mesmo artigo (“salvo disposição legal em contrário”).
6. Não existe qualquer disposição legal que contrarie ou excecione o que prevê o nº 1, do art. 1097º, do C.C., quanto aos prazos de antecedência para que o Senhorio possa comunicar ao inquilino a sua intenção de não renovar um contrato de arrendamento.
7. E não se diga que, como o refere a, aliás douta, sentença de que se recorre, que a disposição legal em contrário é o artigo 405º, do Código Civil, porque então, com base neste preceito legal, todas as disposições legais admitiriam alterações, bastava que as partes o pretendessem e, nesse caso, deixaria de ter qualquer utilidade a fixação de um carácter imperativo às normas.
8. Veja-se, que a parte da lei do arrendamento referente a fins não habitacionais, designadamente, o artigo 1110º, do Código Civil, que já admite que as regras referentes à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento, possam ser livremente estabelecidas pelas partes - disposição que não encontra similitude na parte referente ao arrendamento destinado a habitação, onde vigora a regra da imperatividade.
9. O contrato de arrendamento celebrado entre as partes prevê, apenas, que a comunicação dos Senhorios ao Inquilino, para efeitos de não renovação contratual, deveria ocorrer através de notificação judicial avulsa (o que não foi entendido como relevante para o caso em apreço pelo Tribunal a quo) e que o Inquilino incorreria numa cláusula penal de 2.000,00 (dois mil euros) no caso de incumprimento.
10. A cláusula em questão (12ª cláusula), tem um texto meramente informativo e referente à lei aplicável, referindo-se ao Regime do Arrendamento Urbano em vigor aquela data de celebração do contrato, que foi em 01-10-2003, ou seja, à RAU (Decreto-Lei nº 321- B/90, de 15/10).
11. É comum a inserção em diversos tipos de contratos de cláusulas que correspondem a uma mera reprodução da letra da lei e que possuem um papel meramente informativo e pretensão de segurança jurídica,
12. Basta ler atentamente essa cláusula 12ª para se chegar à conclusão de que a mesma não resulta de convenção entre as partes, nem isso resulta do respetivo texto: “Dada a natureza temporária deste contrato e a faculdade que o senhorio tem em o denunciar em qualquer das suas prorrogações, com a antecedência de um ano (- como se vê, apenas está a ser dada esta informação, sem qualquer menção a um acordo ou convenção entre as partes),
13. …este notificará judicialmente o inquilino para o efeito, ficando desde já estabelecida a cláusula penal de €2000,00 para o incumprimento do inquilino na entrega atempada” - aqui poder-se-ia pensar que estão previstas obrigações e sanções.
14. Os Autores, ora Recorrentes, rejeitam, assim, que este contrato previsse, como alega o Réu e entendeu o tribunal a quo, a convenção expressa das partes no sentido de determinar que os Senhorios, ora Autores e Recorrentes, devessem cumprir com uma antecedência de um ano para comunicar a sua intenção de não renovar o contrato.
15. As normas relativas à caducidade dos contratos de arrendamento, possuem natureza imperativa, de acordo com o artigo 1080º, do Código Civil.
16. O prazo aplicável à antecedência para a comunicação do Senhorio, ao Inquilino, de oposição à renovação do contrato de arrendamento, é, atualmente, o prazo que se encontra previsto no artigo 1097º, do Código Civil, não podendo o mesmo ser afastado por convenção entre as partes.
17. O que a lei refere - artigo 1080º, do Código Civil, é que a imperatividade destas normas apenas pode ser afastada por outra lei (“salvo disposição legal em contrário”).
18. Não existe qualquer outro normativo legal a prever outros prazos.
19. A eventual convenção das partes em sentido diverso não é relevante, dado que o artigo 1080º é claro no sentido de estipular a imperatividade das normas sobre a resolução, caducidade e denúncia do contrato de arrendamento, salvo “disposição legal em contrário.”
20. Aliás, assim sendo, por que razão a Meritíssima Juiz a quo não atendeu ao argumento relativo à obrigação do senhorio de efetuar essa comunicação ao inquilino por notificação judicial avulsa, ao invés de mero escrito dirigido ao inquilino, conforme foi defendido pelo Réu?
Porque a notificação judicial avulsa aplicável a tal comunicação há muito que foi revogada e a convenção das partes efetuada no contrato não é aqui aplicável por força do disposto no artigo 1080º, do CC.
21. O contrato de arrendamento celebrado entre Recorrentes e Recorrido reporta-se à data de 09-09-2003, o que significa que a lei aplicável era, nessa altura, a RAU-Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15/10.
22. Como sabemos, a RAU foi uma legislação inovadora que veio trazer ao ordenamento jurídico a possibilidade de celebração de contratos de arrendamento de duração limitada.
23. Se os Senhorios comunicassem aos Inquilinos a intenção de não o renovar, o que deveriam fazer com a antecedência de um ano relativo ao terminus do contrato e por notificação judicial avulsa, o contrato terminaria.
24. Nessa altura, iniciou-se um processo de agilização do mercado de arrendamento, tentando atribuir um direito mais acentuado à qualidade de Senhorio, dessa forma criando apetência para o mercado do arrendamento.
25. A legislação sobre o arrendamento tem vindo a oscilar entre a atribuição de direitos ao Senhorio e/ou aos Inquilinos, conforme as políticas de habitação e o legislador do direito de arrendamento, ora privilegia o Senhorio, ora o faz relativamente ao arrendatário.
26. Atualmente, com as alterações introduzidas pelas Lei 12/2019, de 12/02 e Lei 13/2019, de 12/02 (estas, de índole protetora do inquilino), foi mantido o critério de adoção de prazos distintos para a comunicação de não renovação, o que se aplica aos contratos de arrendamento existentes à data da sua entrada em vigor, no que respeita ao seu conteúdo, não no que diz respeito aos seus aspetos formais, conclusão que se retira por aplicação do disposto no art. 12º, do Código Civil.
27. O regime atual do arrendamento urbano não obriga à formalidade de notificação judicial avulsa, nem à observância de uma antecedência de um ano para que os Senhorios possam comunicar aos Inquilinos a sua intenção de não renovar o contrato de arrendamento, sendo aplicável a todos os contratos existentes.
28. Trata-se de um regime mais simples, célere, menos formal e que, dessa forma, incentiva o investidor ao arrendamento.
29. Enquanto as normas relativas ao arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, no que se refere à duração, denúncia e oposição à renovação - é o que consta do nº 1, do artigo 1110º, do CC, as normas relativas ao arrendamento para fins habitacionais são imperativas.
30. Nem sempre essa imperatividade visa proteger o inquilino, muitas vezes o escopo é a agilização do mercado do arrendamento e, como tal, o objetivo é atribuir garantias aos proprietários, incentivando-os a arrendar.
31. A norma do nº 1, do artigo 1097º, ao fixar prazos mínimos de antecedência para a comunicação do senhorio ao inquilino de não renovação do contrato, tanto protege o inquilino, porque lhe permite ter tempo para organizar a sua vida, como protege o senhorio, ao ter encurtado tais prazos de antecedência relativamente à legislação anterior.
32. Não existe qualquer disposição legal em contrário relativa aos prazos previstos no nº 1, do artigo 1097º, do Código Civil, ou seja, não existe qualquer norma que permita ao inquilino dispor de um prazo mais alargado que aquele que prevê essa norma legal.
33. Por isso, qualquer convenção ou estipulação efetuada pelas partes em um contrato, que se encontre de forma diversa ao que a lei determina, respeitante à resolução, caducidade e denúncia do arrendamento, implica a respetiva nulidade de tal estipulação, nos termos do disposto no artigo 280º, do Código Civil (“É nulo o negócio cujo objeto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável.”), bem como art. 294º, do Código Civil.
34. No caso sub judice, este arrendamento já perdura desde 2003, ou seja, há mais de 22 anos e o Inquilino, Réu na presente ação, foi notificado pelo Senhorio da intenção de não renovar o contrato em 20-01-2023 - pelo que já decorreu um ano desde essa data até então.
35. Relativamente à interpretação da cláusula 12º do contrato de arrendamento, é evidente que a mesma corresponde a um texto que não cria direitos, nem obrigações, apenas se limita a declarar ou reconhecer uma regra já existente do Regime de Arrendamento Urbano, por forma a reforçar a segurança jurídica, não gerando efeitos vinculativos, a qual, entretanto, já foi revogada.
36. O Tribunal a quo decidiu de forma deficiente, existindo violação de normas jurídicas e incorreta interpretação e aplicação de diversos dispositivos legais.
37. Face aos elementos nos autos, impunha-se que o Tribunal a quo tivesse dado inteiro provimento à ação intentada pelo Autores, condenando-se o Réu no pedido.
Concluem pedindo a revogação da decisão e a procedência da acção.
Não foram apresentadas contra-alegações.
II.
É uma única a questão a decidir nos autos, a qual convoca, por esta ordem a elucidação/interpretação de cláusula contratual, a da natureza da disposição legal que rege quanto ao prazo mínimo da denúncia/oposição à renovação do contrato de arrendamento e a da relevância da alteração da regra legal que dispõe quanto ao prazo quando em causa convenção contratual que remeta para a disposição legal; tudo por forma a apurar se foi, no caso, observado o prazo de denúncia do contrato de arrendamento[1], a operar, pois, a caducidade do contrato e a gerar a reclamada obrigação de entrega.
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Na medida da inexistência de recurso em matéria de facto, são os seguintes os factos provados a atender:
1. Por escrito datado de 09.09.2003, autor e réu celebraram acordo denominado contrato de arrendamento para habitação por tempo limitado (05 anos), em cujo âmbito o primeiro cedeu a este segundo o gozo e utilização do imóvel correspondente a fracção “P”, sito no quarto andar esquerdo recuado, do prédio sito na Rua ..., Oliveira de Azeméis, inscrito na matriz sob o art. ...48... e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...12/20071121-P, destinado à habitação do réu.
2. Autor e réu acordaram que esse contrato tinha o seu início em 01.10.2003 e termo em 01.10.2008, sujeito a prorrogações de três anos, salvo regime especial e caso não fosse denunciado o seu termo.
3. Autor e réu acordaram também mencionar a cláusula 12ª com o seguinte teor: “ Dada a natureza temporária deste contrato e a faculdade que o senhorio tem em o denunciar em qualquer das suas prorrogações, com a antecedência de um ano, este notificará judicialmente o inquilino para o efeito, ficando desde já estabelecida a cláusula penal de €2000,00 para o incumprimento do inquilino na entrega atempada.”.
4. O referido acordo consta assinado por procurador no lugar destinado ao senhorio.
5. A 18.01.2023 foi remetida correspondência ao aqui réu, como decorre de doc. nº 4 junto com a petição inicial, cujo teor se dá aqui por reproduzido, pretendendo transmitir a oposição à renovação do contrato de arrendamento atinente ao imóvel referido em 1, indicando como data de cessação desse contrato o dia 30.09.2023 e solicitando a entrega do imóvel nessa data.
6. Essa correspondência figura assinada por DD - Gestor de Negócios de AA.
7. Essa correspondência foi recebida pelo réu a 20.01.2023.
8. Por documento escrito datado de 01.07.2022 o autor constitui DD seu gestor de negócios, a este atribuindo poderes para, em sua representação, representá-lo e praticar todos os actos necessários à boa gestão dos seus imóveis sitos em Oliveira de Azeméis, desde logo em contratos de arrendamento, nomeadamente, receber rendas, emitir recibos, enviando todo o tipo de comunicações escritas aos inquilinos, como a actualização da renda, oposição à renovação contratual, entre outras.
9. A 12.10.2023 foi enviada nova correspondência ao réu, como decorre de doc. nº5 junto com a petição inicial, cujo teor se dá aqui por reproduzido, tendo sido recebida pelo réu a 25.10.2023.
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Como se adiantou, cumpre, em primeiro lugar, apreciar a natureza jurídica da cláusula 12.ª do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, designadamente se a mesma consubstancia uma verdadeira estipulação contratual vinculativa quanto ao prazo de antecedência para a denúncia pelo senhorio, ou se, ao invés, assume caráter meramente informativo, por alegada reprodução do regime legal então vigente.
A referida cláusula dispõe que: “Dada a natureza temporária deste contrato e a faculdade que o senhorio tem em o denunciar em qualquer das suas prorrogações, com a antecedência de um ano, este notificará judicialmente o inquilino para o efeito, ficando desde já estabelecida a cláusula penal de €2000,00 para o incumprimento do inquilino na entrega atempada.”
Ora, a interpretação das declarações negociais deve ser efetuada de acordo com o critério consagrado no artigo 236.º do Código Civil português, segundo o qual a declaração vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa razoavelmente deduzir do comportamento do declarante.
À luz de tal critério, não pode proceder a interpretação propugnada pelo Autor/ Recorrente, no sentido de que a cláusula em causa se limita a reproduzir, de forma meramente informativa, o regime legal aplicável à data da celebração do contrato.
Com efeito, a redação da cláusula revela inequívoco conteúdo normativo e vinculativo, não se esgotando numa simples descrição da lei. De resto, ausente e apenas pressuposta a remissão para o regime legal. Desde logo, a utilização da forma verbal imperativa (“notificará judicialmente o inquilino”) traduz a assunção de uma obrigação concreta quanto ao modo de exercício do direito de denúncia. Por outro lado, a menção expressa a um prazo de antecedência de um ano surge integrada na regulação contratual desse mesmo direito, não podendo ser dissociada do regime convencionalmente estabelecido. Acresce que a cláusula prevê ainda a aplicação de uma cláusula penal no montante de €2000,00 em caso de incumprimento por parte do inquilino na entrega do locado, o que reforça a natureza obrigacional do regime ali consagrado. Com efeito, a estipulação de uma cláusula penal - admissível nos termos do artigo 810.º do Código Civil - pressupõe necessariamente a existência de obrigações contratuais cujo incumprimento se pretende sancionar, sendo incompatível com uma disposição de caráter meramente informativo.
Por outro lado, ainda que se admita que a cláusula em apreço tenha tido por referência o regime constante do Regime do Arrendamento Urbano, tal não afasta a sua natureza contratual. Na verdade, é perfeitamente admissível que as partes reproduzam ou incorporem no contrato soluções legais, conferindo-lhes, por essa via, força obrigacional própria no âmbito da relação jurídica estabelecida.
De igual modo, a interpretação da cláusula como mera enunciação informativa redundaria numa leitura que esvaziaria de sentido útil a sua inserção no cotrato, em violação do princípio segundo o qual as declarações negociais devem ser interpretadas de modo a produzir efeitos, e não a inutilizá-las.
Assim, um declaratário normal, colocado na posição do arrendatário, interpretaria legitimamente a cláusula em causa como significando que o senhorio apenas poderia exercer o direito de denúncia mediante observância de um prazo de antecedência de um ano, a comunicar nos termos ali previstos.
Nestes termos, conclui-se que a cláusula 12.ª consubstancia uma verdadeira estipulação contratual, vinculando o senhorio ao cumprimento do prazo de antecedência de um ano para efeitos de denúncia do contrato, não podendo a mesma ser qualificada como mera disposição de caráter informativo.
A cláusula 12.ª consubstancia uma estipulação contratual vinculativa, e não uma mera reprodução informativa do regime legal.
Improcede, assim, a tese de que a cláusula tem natureza meramente informativa, devendo a mesma ser entendida como vinculando o senhorio ao cumprimento do prazo de antecedência de um ano para a denúncia.
A jurisprudência aponta que, quando um contrato de arrendamento contém cláusulas que regulam prazos e formas de denúncia (mesmo que inspiradas na lei), essas cláusulas terão força vinculativa, sendo interpretadas pelos Tribunais à luz da vontade negocial das partes e não como mera repetição legal. Resulta claramente a diferença entre regime legal supletivo e convenção contratual própria, não se podendo, por via interpretativa, reduzir uma convenção expressa a mero enunciado descritivo de norma legal.
Assim, cláusulas que regulam prazos e modos de comunicação (como a cláusula 12.ª do contrato em causa) têm força vinculativa contratual própria, devendo ser interpretadas como regime convencional das partes e não como simples reprodução de um diploma legislativo vigente à data da celebração do contrato.
Do teor do acordo escrito junto como doc. n.º 3 com a petição inicial resulta que as partes celebraram um contrato de arrendamento para fins habitacionais, com prazo certo de cinco anos, fixando-se o seu início em 01.10.2003 e o termo em 01.10.2008, e prevendo-se a sua renovação automática por períodos sucessivos de três anos. O documento evidencia ainda que o contrato foi outorgado em 09.09.2003, facto que não foi controvertido.
No plano clausular, como exposto, as partes densificaram o regime de cessação mediante estipulação expressa segundo a qual, atenta a natureza temporária do vínculo e a faculdade de oposição à renovação por parte do senhorio, este deveria exercer tal prerrogativa com uma antecedência de um ano relativamente a cada prorrogação, mediante notificação judicial do arrendatário, sendo ainda convencionada cláusula penal no montante de €2.000,00 para o caso de atraso na restituição do locado.
Neste contexto, a questão central consiste agora, de acordo com a enunciação e ordenação supra, em determinar se a comunicação de oposição à renovação foi realizada em conformidade com o prazo aplicável, designadamente se deve prevalecer o regime legal vigente à data da comunicação ou o regime convencionalmente fixado.
O artigo 1097.º do Código Civil, na sua redação atual, estabelece que o senhorio pode obstar à renovação automática mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência mínima de 120 dias quando esteja em causa contrato com duração igual ou superior a um ano e inferior a seis anos. Tal solução já constava, no essencial, da Lei n.º 31/2012, que alterou o regime introduzido pela Lei n.º 6/2006, a qual previa, anteriormente, um prazo mínimo de um ano.
Por sua vez, o artigo 1080.º do Código Civil consagra a natureza imperativa das normas relativas à cessação do arrendamento urbano - designadamente resolução, caducidade e denúncia -, ressalvando expressamente os casos em que exista disposição legal em contrário. É precisamente neste segmento de abertura que se inscreve o regime do artigo 1097.º, ao consagrar prazos mínimos de antecedência, e não prazos fixos ou inderrogáveis.
A reconstrução do quadro jurídico aplicável não deve partir, de forma imediata, da literalidade do clausulado, mas antes da qualificação do regime normativo que disciplina a cessação dos contratos de arrendamento com prazo certo e, em particular, da articulação entre normas legais supervenientes e estipulações contratuais pré-existentes.
Com efeito, o contrato em causa inscreve-se no modelo típico de arrendamento habitacional a prazo, com renovação automática, tendo as partes não só definido a duração inicial e o regime de prorrogações, como também procedido a uma conformação autónoma do mecanismo de oposição à renovação. Essa conformação não se limitou a reproduzir a lei vigente em 2003; antes traduziu uma opção negocial consciente de reforço do período de pré-aviso, mediante a fixação de um prazo de um ano e a associação de consequências indemnizatórias para o incumprimento.
A questão decisiva não reside, pois, em saber qual o prazo legal aplicável em abstrato à data da comunicação efetuada pelo senhorio, mas antes em determinar se a evolução legislativa ocorrida no domínio do artigo 1097.º do Código Civil tem a virtualidade de afastar ou substituir uma disciplina contratual válida e previamente assumida pelas partes.
O ponto de partida encontra-se no artigo 1080.º do Código Civil, que, ao qualificar como imperativas as normas sobre cessação do arrendamento urbano, introduz, todavia, uma cláusula de ressalva (“salvo disposição legal em contrário”) que impede uma leitura monolítica da imperatividade. Como sublinha Luís Menezes Leitão, em Arrendamento Urbano, 9.ª ed., Almedina, 2021, p. 189 ss., esta remissão implica que muitas das normas do regime da cessação devem ser entendidas como dotadas de uma imperatividade meramente relativa, permitindo derrogações convencionais desde que não seja afetado o núcleo mínimo de proteção legalmente assegurado.
Donde, como o entendeu a sentença recorrida, a imperatividade aí consagrada não exclui a admissibilidade de regimes mais exigentes para o exercício de direitos de cessação, quando tal resulte de estipulação das partes e não contrarie interesses de ordem pública.
É precisamente neste contexto que deve ser interpretado o artigo 1097.º do Código Civil. A norma, ao estabelecer prazos de antecedência mínima para a oposição à renovação, não fixa um regime exaustivo nem inderrogável, antes delimitando um patamar mínimo de tutela do arrendatário.
A doutrina tem sido clara na qualificação deste tipo de normas como “semidispositivas” ou de “imperatividade mitigada”. Assim, Higina Orvalho Castelo, em O Novo Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 2013, p. 145 ss., sustenta que os prazos de pré-aviso constituem limites mínimos que não impedem a estipulação de prazos mais longos, desde que tal não redunde numa compressão ilegítima dos direitos do arrendatário.
Também Maria Olinda Garcia, em Arrendamento Urbano - Estudos, Almedina, 2018, p. 97 ss., enfatiza que a função destas normas é garantir previsibilidade e estabilidade na relação locatícia, não obstando à sua densificação convencional em sentido mais exigente, sobretudo quando tal reforço resulta de uma lógica de equilíbrio contratual assumida pelas partes no momento da celebração.
Deste enquadramento resulta uma consequência dogmaticamente relevante: quando as partes, no exercício da autonomia privada (artigos 405.º e 406.º do Código Civil), incorporam no contrato uma regra que excede o mínimo legal, essa regra autonomiza-se face à lei supletiva e passa a integrar o programa contratual com força vinculativa própria. Não se trata de mera remissão dinâmica para o regime legal vigente em cada momento, mas de verdadeira “norma contratual”, cuja subsistência não é afetada por alterações legislativas posteriores que apenas modifiquem o mínimo legal.
Daqui decorre, em termos dogmáticos, que estamos perante normas de imperatividade relativa ou semidispositiva: a lei impõe um limite mínimo inderrogável, mas admite a ampliação convencional desse prazo pelas partes, em exercício da autonomia privada consagrada no artigo 405.º do Código Civil. Como tem sido salientado pela doutrina, designadamente a citada (e mais há), as normas que fixam prazos mínimos de pré-aviso em sede de arrendamento visam assegurar um núcleo de proteção do arrendatário, não obstando a que as partes estabeleçam regimes mais exigentes, desde que não comprimam esse mínimo legal.
Nesta linha, a estipulação de um prazo superior ao mínimo legal não configura derrogação ilícita de norma imperativa, antes representa a sua concretização em sentido mais exigente, plenamente admissível à luz do princípio da liberdade contratual e do disposto no artigo 406.º do Código Civil. Acresce que, uma vez integrada no conteúdo do contrato, tal cláusula adquire força vinculativa própria, não podendo ser afastada unilateralmente nem automaticamente substituída por alterações legislativas supervenientes, salvo disposição expressa nesse sentido.
A jurisprudência tem acolhido de forma consistente este entendimento, reconhecendo a prevalência de cláusulas contratuais que estabelecem prazos de pré-aviso superiores aos mínimos legais. Nesse sentido, veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 12.07.2023, proc. n.º 19506/21.1T8PRT-A.P1, e o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 08.02.2022, proc. n.º 966/21.7YLPRT.L1-7, ambos disponíveis em www.dgsi.pt, onde se afirma que tais estipulações não só são válidas como vinculam as partes enquanto expressão da sua autonomia negocial.
Importa ainda sublinhar, novamente, que o facto de a cláusula em causa reproduzir o regime legal vigente à data da celebração do contrato não lhe retira autonomia normativa. Uma vez incorporada no contrato, a estipulação deixa de valer apenas como remissão (implícita, de resto ou subentendida) para a lei e passa a constituir regra convencional própria, cuja modificação dependeria de acordo das partes. Assim, mesmo perante a redução legislativa do prazo mínimo, a cláusula contratual que fixa prazo superior mantém-se eficaz, por não contrariar o novo regime, antes o excedendo em benefício da segurança jurídica e da estabilidade contratual.
Novamente se convoca a já citada jurisprudência. No Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 12.07.2023 (proc. n.º 19506/21.1T8PRT-A.P1) afirma-se que “a estipulação de um prazo de pré-aviso superior ao legalmente previsto constitui exercício legítimo da autonomia privada, prevalecendo sobre o regime supletivo”. Em idêntico sentido, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 08.02.2022 (proc. n.º 966/21.7YLPRT.L1-7) sublinha que “as alterações legislativas que reduzem prazos mínimos não têm o efeito de invalidar cláusulas contratuais que prevejam prazos mais dilatados”.
Este entendimento encontra ainda respaldo numa perspetiva mais ampla sobre a relação entre lei nova e contratos duradouros. Como refere António Menezes Cordeiro, em Tratado de Direito Civil, Vol. II - Parte Geral, Almedina, 2010, p. 703 ss., a lei nova não deve interferir com o conteúdo normativo dos contratos em execução contínua para além do estritamente necessário, sob pena de violação da confiança e da estabilidade das relações jurídicas.
Transpondo estas considerações para o caso concreto, verifica-se que o prazo de um ano convencionado pelas partes não só era conforme ao regime legal vigente à data da celebração, como permanece compatível com o regime atual, por exceder o mínimo de 120 dias previsto no artigo 1097.º. Trata-se, portanto, de uma cláusula válida, eficaz e plenamente vinculativa.
Nessa medida, a aferição da tempestividade da comunicação de oposição à renovação deve ser feita à luz do prazo contratualmente fixado, e não do mínimo legal atualmente em vigor. Tendo a comunicação sido efetuada em 18.01.2023 para produzir efeitos em 30.09.2023, é manifesto que não foi respeitado o período de antecedência de um ano.
A inobservância desse prazo determina a ineficácia da oposição à renovação, por exercício extemporâneo do direito, o que impede a produção dos efeitos pretendidos pelo senhorio. Fica, assim, prejudicado o conhecimento das demais questões, por faltar um pressuposto essencial da pretensão deduzida.
III.
Nega-se provimento ao recurso, mantendo-se a decisão recorrida.
Custas pelo Recorrente.
Notifique.
Porto, 16 de Abril de 2026
Isabel Peixoto Pereira
Aristides Rodrigues de Almeida
Francisca Mota Vieira
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[1] É que sempre totalmente improcedente, por ilegal, a argumentação no recurso de que o prazo de decurso da ação mesma, sendo superior ao prazo da denúncia do contrato, ainda que não respeitado, permitiria o despejo (?). Tal construção configura uma argumentação manifestamente falaciosa e destituída de base jurídica, na medida em que promove uma inadmissível convolação/confusão entre o prazo processual de exercício do direito de ação e o prazo substantivo de denúncia contratual, sendo certo que o decurso do tempo por via da ação jamais tem a virtualidade de suprir a falta de cumprimento do prazo da denúncia, nem de gerar, por via oblíqua, um fundamento autónomo de despejo que a lei expressamente não consagra.