| 16641/23.5T8PRT-A.P1 |  |
OMISSÃO DE REALIZAÇÃO DE OBRAS CONTINUADA E DURADOURA
PRAZO DE CADUCIDADE
ADMISSÃO DE RECONVENÇÃO
II- A exigência de conexão entre o pedido formulado pelo autor e o pedido deduzido em sede reconvencional pelo R. encontra a sua justificação, de um lado no facto de a reconvenção representar um enxerto na ação deduzida pelo autor contra quem é formulada uma pretensão autónoma, num desvio ao princípio da estabilidade da instância prevista no artigo 260º do CPC; de outro no princípio da economia processual, derivado precisamente da pressuposta conexão que entre as duas pretensões existirá.
III - Formulado pedido indemnizatório em sede reconvencional o qual se funda, ainda que apenas parcialmente, nos factos essenciais que servem de fundamento à defesa, em impugnação motivada à pretensão formulada pela autora, deve aquele ser admitido ao abrigo do disposto na al. a) do nº 2 do artigo 266º do CPC.
3ª Secção Cível
Apelação em separado
Relatora – M. Fátima Andrade
Adjunto – António Mendes Coelho
Adjunta – Eugénia Cunha
Tribunal de Origem do Recurso - Tribunal Judicial da Comarca do Porto – Jz. Central Cível do Porto
Apelante/ “A..., S.A.”
Apelado/ “B... Lda.”
Sumário (artigo 663º nº 7 do CPC):
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I- Relatório
A) “B..., Lda.” instaurou ação declarativa sob a forma de processo comum contra “A..., Lda., peticionando pela procedência da ação que seja:
“(…) declarado resolvido o contrato de arrendamento, vigente entre Autora e Ré e tendo por objecto o ... com entrada principal pela Rua ..., ..., Porto, instalado no prédio urbano em regime de propriedade total com andares ou divisões suscetíveis de utilização independente sito na Rua ..., ..., união de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ... e descrito na CRP do Porto sob o n.º ..., contrato esse plasmado no documento 5 acima junto; condenando-se a R. na entrega imediata do locado à A., devoluto de pessoas e bens, e em bom estado de conservação e limpeza;
(…) a R. condenada no pagamento à A. das rendas vincendas até efetivo despejo, elevando-se tal montante ao dobro logo que a R. se constitua em mora.
Ou, assim não se entendendo,
(…) a R. condenada a realizar todas as obras e intervenções necessárias à reparação das patologias de que o arrendado padece, decorrentes do desgaste que o imóvel foi sujeito ao longo de dezenas de anos, de falta de reparação e de substituição atempada de elementos desgastados por outros novos, e patologias decorrentes da desconformidade com as normas regulamentares impostas por lei, designadamente em matéria de incêndios, patologias essas que se mostram elencadas supra nos artigos 27 a 58, 60 a 79, 81, 83 a 87, 129 a 139, 160 a 164, 184 a 189, 191 a 195, 198, 204, 207 a 210, 213, 219, 220 e 223 que aqui se dão por reproduzidas;
E obras essas referidas nos 205, 206, 221, 222 e no mapa constante do art 230 desta p.i.
ou, em alternativa,
condenada a Ré a pagar à Autora a quantia não inferior a 2.104.500 euros, a título de indemnização pecuniária equivalente, acrescida de juros de mora à taxa legal para as operações comerciais, desde a citação até efetivo e integral pagamento.”
Para tanto e em suma alegou a A.:
- ser desde 23-06-2020 proprietária do imóvel identificado em 3º da p.i.;
- ter sido dado em arrendamento parte do referido imóvel em 1910 com termo em 1916, o qual se destinava a exploração de todos os fins recreativos. Ano em que foi celebrado novo contrato de arrendamento com efeitos a partir de 01/10/1916 pelo prazo de dez anos;
- posteriormente por escritura notarial de 15/01/1970 foi cedida a posição contratual do, à data, arrendatário para a atual arrendatária e nos autos R.;
- nos termos contratuais ficaram a cargo da arrendatária
“…todas as obras de conservação e reparação do edifício, tanto interiores como exteriores, e bem assim o concerto de todo o mobiliário, obrigando-se a conservar tudo em bom estado. (…). Nas obras a cargo dos arrendatários se consideram incluídas aquelas que a autoridade administrativa porventura venha a ordenar além das que foram mandadas executar ultimamente e que fazem objecto de especial estipulação que adiante se encontrará; (…)
16) No mesmo sentido, ficou ainda clausulado (ponto sétimo) que “Precisando o edifício do ... de importantes obras de conservação e convindo fazer obras de transformação, tendentes a melhora-lo e embeleza-lo, os segundos outorgantes obrigam-se a fazer à sua custa todas essas obras … No fim do arrendamento de todas essas benfeitorias, bem como quaisquer outras, que os arrendatários façam, revertem a favor da proprietária sem obrigação de qualquer indemnização”.
17) Ficou ainda acordado (ponto oitavo) “Também ficam a cargo dos segundos outorgantes … todas as obras exigidas pela autoridade administrativa na última vistoria feita em dezanove de Fevereiro findo no edifício do ... …”.
18) Ou seja, as partes acordaram que todas e quaisquer obras de conservação, reparação ou beneficiação e atualização, de que o ... necessitasse, incluso as que a autoridade administrativa exigisse ou pudesse exigir por força de quaisquer imposições legais, ficavam a cargo da arrendatária.”
- O arrendado, por falta de conservação e reparação que à R. incumbiam, necessita de obras urgentes e variadas – que a A. descriminou e quantificou em € 2.104,500 - sem as quais nem sequer deve manter-se em funcionamento, por grave risco para a segurança de pessoas e coisas, conforme melhor resulta do relatório junto;
- esta atuação da R. constitui violação continuada, duradoura e culposa do contrato que, pela sua gravidade, torna inexigível a manutenção do arrendamento, fundamentando a resolução do contrato por parte da A. senhoria, o que expressamente se invoca para todos os efeitos legais.
Convocando assim o disposto nos artigos 1043º, 1081º e 1083º nº 2 e 1084º do CC, pugnou a A. pela cessação do contrato e imediata restituição do mesmo, desocupado e em bom estado de conservação e limpeza.
Subsidiariamente e para o caso de assim se não entender,
Peticionou a A. a condenação da R. à reparação de todos os danos e deteriorações do arrendado que elencou, cuja execução quantificou em € 2.104.500,00.
Ou ainda e subsidiariamente a R. condenada a pagar à A. a título de indemnização o valor correspondente à execução de tais obras.
B) Devidamente citada a R. contestou, tendo em suma e no que para os termos deste recurso releva:
- Excecionado a caducidade do direito de resolução do contrato.
Caducidade que fundou no facto de a A. – conforme pela mesma alegado – ter pelo menos desde 13/01/2021 pleno conhecimento de todos os factos que vem alegar e que a R. não aceita, para sustentar a resolução do contrato e subsequente despejo do prédio.
Pelo que e sem prejuízo de rejeitar um qualquer incumprimento da sua parte, alega a R. que o direito da A. em resolver o contrato em questão com base em tal incumprimento, já caducou nos termos do artigo 1085º nº 1 do CC por decorrido mais de um ano desde o conhecimento dos factos fundamento de tal pretensão e a instauração da ação (a qual deu entrada em 02/10/2023).
- Pugnado pela aplicação da lei em vigor à data da celebração do contrato – código de Seabra - no que à sua interpretação concerne.
Para e defendendo uma interpretação do clausulado diversa, convocando ainda e para o efeito o comportamento contratual das anteriores senhorias/proprietários do imóvel, concluir:
“quer da letra do contrato no contexto legal em que o mesmo foi celebrado, quer da leitura e gestão da relação contratual que foi sendo sucessivamente feita pelos senhorios anteriores à Autora, não compete à Ré a obrigação de realizar todas as obras de conservação e reparação do edifício, tanto interiores como exteriores, bem como as que viessem a ser exigidas pelas autoridades administrativas.”
- Impugnado o alegado incumprimento das suas obrigações contratuais, por obrigação de realizar obras no locado, porquanto tem a R. realizado obras de manutenção do locado – nomeadamente tendo “vindo a fazer uma utilização muito prudente do arrendado tendo efetuado sempre uma adequada manutenção das instalações de modo a garantir a segurança e qualidades necessárias para que possa cumprir a sua finalidade e assegurar o seu regular funcionamento”
Bem como impugnado o estado de degradação e necessidade de obras que a A. alegou verificar-se.
Concluindo pela inexistência de fundamento para a resolução contratual invocada pela autora.
Mais pugnou a R. pela improcedência dos pedidos subsidiários, perante o já antes alegado nomeadamente quanto à sua inexistente obrigação de proceder às obras que a A. pugnou a mesma fosse condenada a realizar, ou subsidiariamente condenada a pagar a título de indemnização o valor correspondente.
Sem conceder imputou a R., pelos motivos que descreveu, uma atuação em abuso de direito por parte da autora, integrado nas seguintes modalidades:
“a. venire contra factum proprium
b. Supressio
c. Desproporcionalidade ou desequilíbrio no exercício de posições jurídicas”
Por fim, deduziu a R. pedido reconvencional.
Considerando o alegado pela autora quanto à necessidade de realização de obras urgentes que esta elencou na p.i., sem aceitar o alegado e reiterando as obras que levou a cabo, por defender serem as obras elencadas pela autora obras de conservação extraordinária, defendeu incumbir à A. a realização de tais obras no valor de € 2.104.500,00.
Mais invocou a A. ser alvo de assédio no arrendamento por parte da A..
Afetando a atuação da A. a R./reconvinte na sua honra, reputação e bom nome e obrigando-a a defender-se do pedido de resolução do contrato de arrendamento, de pedidos exorbitantes e de acusações muito graves, nos termos que alegou e justificou.
Para a final concluir:
“a) Deve ser julgada procedente a exceção de caducidade e a Ré absolvida do pedido;
b) Quando menos, deve a ação ser julgada totalmente improcedente, por não provada, e a Ré absolvida do pedido;
Sempre,
c) Julgado procedente o primeiro pedido reconvencional e a Reconvinda condenada a realizar as obras melhor identificadas com 230) da P.I., nos termos e com as condicionantes constantes da reconvenção;
d) Julgado o comportamento da Reconvinda como assédio no arrendamento com a consequente condenação no pagamento de indemnização pelos danos causados à Reconvinte, a liquidar em execução de sentença.
e) Condenada a Autora como litigante de Má Fé em multa exemplar e indemnização a favor da Ré a liquidar em momento próprio.”
A A. replicou, a final concluindo:
“devem ser julgadas não provadas e improcedentes as exceções deduzidas pela Ré concluindo-se como na petição inicial
Deve ser liminarmente rejeitado o pedido reconvencional de condenação da Autora por assédio por ser processualmente inadmissível a sua formulação e reconvenção nesta ação.
Deve a reconvenção ser julgada totalmente não provada e improcedente absolvendo-se a A. do pedido reconvencional”
C) Agendada e realizada audiência prévia, foi após proferido despacho saneador, tendo neste sido proferida decisão que apreciou a julgou improcedente a arguida exceção de caducidade do direito de resolução invocado pela autora.
O que foi fundamentado nos seguintes termos:
“Sendo esta uma ação que visa declaração de resolução de um contrato de arrendamento, dispõe o artigo 1085.º, 1, do CC, que a resolução deve ser efetivada dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade.
Acrescenta o n.º 3 desse normativo que quando se trate de facto continuado ou duradouro, o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação.
Ora, uma vez que a autora visa a declaração de resolução do contrato de arrendamento por incumprimento da ré de realizar obras de reparação, conservação e substituição no arrendado, verifica-se que aquele prazo não decorreu, considerando que, tratando-se de uma omissão, a ré não terá cumprido com a sua obrigação no período anterior ao ano que precedeu a entrada da ação e citação da ré e em todo o período de tempo posterior, ou seja, no que se situa dentro desse ano, pelo que, tratando-se assim de um facto continuado, pode a autora exercer o direito de resolução do contrato.
Pelo exposto, improcede a caducidade.”
Foi igualmente proferida decisão sobre a admissibilidade do pedido reconvencional.
Tendo sobre este proferido o tribunal a quo a seguinte decisão:
“Vejamos. Nos termos do disposto no artigo 266.º, 2, do CPC, a reconvenção é admissível nos seguintes casos:
a) Quando o pedido do réu emerge do facto jurídico que serve de fundamento à ação ou à defesa;
b) Quando o réu se propõe tornar efetivo o direito a benfeitorias ou despesas relativas à coisa cuja entrega lhe é pedida;
c) Quando o réu pretende o reconhecimento de um crédito, seja para obter a compensação seja para obter o pagamento do valor em que o crédito invocado excede o do autor;
d) Quando o pedido do réu tende a conseguir, em seu benefício, o mesmo efeito jurídico que o autor se propõe obter.
Neste caso, aqui exposto em síntese, a autora pretende a cessação do contrato de arrendamento que liga às partes, alegando que o imóvel locado carece de obras que cabem à ré, enquanto senhoria, levar a cabo, mantendo-se esta inerte.
Ora, relativamente ao primeiro pedido reconvencional não existem dúvidas quanto à relação com a ação principal, pois que a ré pretende exatamente o mesmo que a autora, a realização de obras no imóvel locado, simplesmente defende que cabe à autora proceder à sua realização.
O mesmo não sucede com o segundo pedido. Entre as pretensões e pedidos iniciais e esta última reconvencional não existe nenhuma das conexões a que obriga o artigo 266.º, do CPC, para que seja admitido o pedido reconvencional, sendo distintas as causas de pedir, na medida em que se trata de matéria que, embora possa servir de fundamento para ação própria, não tem qualquer relação com esta ação.
Pelo exposto, admite-se o primeiro pedido reconvencional e não se admite o segundo pedido reconvencional.”
***
Inconformada a R. com o assim decidido apelou, tendo apresentado motivação em que formulou as seguintes
CONCLUSÕES:
(…)
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A A. apresentou contra-alegações, tendo em suma pugnado pela improcedência do recurso face ao bem decidido pelo tribunal a quo.
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O recurso foi admitido como de apelação, com subida em separado e efeito devolutivo.
Foram colhidos os vistos legais.
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II- Âmbito do recurso.
Delimitado como está o recurso pelas conclusões das alegações, sem prejuízo de em relação às mesmas não estar o tribunal sujeito à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito nem limitado ao conhecimento das questões de que cumpra oficiosamente conhecer – vide artigos 5º n.º 3, 608º n.º 2, 635º n.ºs 3 e 4 e 639º n.ºs 1 e 3 do CPC – resulta das formuladas pela apelante serem questões a apreciar:
- se ocorre caducidade do direito de resolução invocado pela recorrida;
- admissibilidade do pedido indemnizatório deduzido em sede reconvencional.
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III- Fundamentação
As vicissitudes processuais relevantes para o conhecimento do objeto do recurso são as acima já elencadas.
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Para apreciação da primeira questão suscitada relativa à caducidade do direito de resolução contratual fundado em alegado incumprimento contratual imputado à R. – pela não realização de obras a que a mesma alegadamente se comprometeu por via do contrato celebrado em 1970 – resulta do relatório supra estar a recorrente em desacordo quanto à decisão recorrida pelo facto de entender que o alegado incumprimento não pode ser enquadrado na exceção do nº 3 do artigo 1085º do CC.
Após o nº 1 deste artigo disciplinar que a “resolução deve ser efetivada dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade” [e este foi o normativo invocado pela recorrente para fundamentar a invocada caducidade], dispõe o referido nº 3 que
“Quando se trate de facto continuado ou duradouro, o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação”.
O tribunal a quo entendeu estar em causa uma omissão imputada à ora recorrente, omissão que alegadamente se perpetua desde 1970 até à data da instauração da ação, o mesmo é dizer que se trata de facto continuado, pelo que entendeu não verificado o decurso do prazo de caducidade.
A recorrente por seu turno defende que a obrigação de realização de cada obra necessária à conservação do edifício é uma obrigação reiterada e não periódica, com origem em cada necessidade de intervenção e cujo eventual incumprimento se subsume assim ao nº 1 do artigo 1085º nº 1 do CC, ainda que os efeitos do não cumprimento se prolonguem no tempo e nessa medida sejam duradouros.
Tal qual a recorrida alegou na sua petição, o que está em causa é a obrigação contratual assumida pela recorrente de efetuar todas as obras de conservação e reparação do edifício, tanto interiores como exteriores e bem assim o concerto de todo o mobiliário, mantendo tudo em bom estado. Incluindo obras exigidas pela autoridade administrativa. Obras que em seguida alegou, a recorrente não executou ao longo da relação contratual e desde a obrigação assumida em 1970, com as consequências descritas pela recorrida para o imóvel que ora demandam, uma vez mais de acordo com o alegado pela recorrida, obras no valor de mais de dois milhões de euros.
Obras cuja falta de execução, alegou ainda, colocam pelo atual estado do locado que descreveu, em grave risco a segurança de pessoas e bens.
O mesmo é dizer que a violação contratual fundamento da peticionada resolução pela sua gravidade e consequências descritas pela recorrida é a omissão de realização de obras que se prolongou no tempo. Ou seja, omissão de dever contratual prolongado no tempo, de forma continuada e duradoura. E não a omissão de concretas e definidas obras localizadas e estipuladas para realizar em determinado momento temporal.
Tal qual já decidido no Ac. TRP de 05/03/1996, nº de processo 9521212 in www.dgsi.pt
“I - Para efeito de contagem do prazo de caducidade da ação de resolução de contrato de arrendamento, considera-se facto instantâneo o que é realizado ou executado em dado momento temporal, embora os seus efeitos permaneçam no tempo, e facto continuado aquele em que o processo de violação se mantem em aberto, alimentado pela conduta persistente do locatário.”
Perante o alegado pela recorrente como fundamento para a peticionada resolução contratual e cuja alegação carece de demonstração, entende-se estarmos efetivamente perante a omissão de um dever contratual prolongada no tempo de forma continuada e duradora, pelo que lhe é aplicável o prazo de caducidade previsto no nº 3 do artigo 1085º do CC.
Concluindo, alegado como fundamento de resolução contratual, pela sua gravidade e consequências descritas pela recorrida, a omissão de realização de obras que se prolongou no tempo de forma continuada e duradoura e não a omissão de concretas e definidas obras localizadas e estipuladas para realizar em determinado momento temporal, entende-se ser aplicável a tal alegada omissão o prazo de caducidade previsto no nº 3 do artigo 1085º do CC.
Neste contexto, nenhuma censura merece o decidido pelo tribunal a quo quanto a este segmento decisório.
Pelo que improcede este fundamento de recurso.
Como segundo fundamento do recurso interposto, manifestou a recorrente o seu desacordo quanto à decidida não admissão do pedido reconvencional, na parte em que formulou pedido indemnizatório contra a aqui recorrida.
Pedido este fundado em alegado assédio no arrendamento que afetou a sua honra, reputação e bom nome. Obrigando-a a defender-se nesta ação pelos pedidos contra a mesma formulados.
Nos termos do disposto no artigo 266º do CPC:
“1 - O réu pode, em reconvenção, deduzir pedidos contra o autor.
2 - A reconvenção é admissível nos seguintes casos:
a) Quando o pedido do réu emerge do facto jurídico que serve de fundamento à ação ou à defesa;
b) Quando o réu se propõe tornar efetivo o direito a benfeitorias ou despesas relativas à coisa cuja entrega lhe é pedida;
c) Quando o réu pretende o reconhecimento de um crédito, seja para obter a compensação seja para obter o pagamento do valor em que o crédito invocado excede o do autor;
d) Quando o pedido do réu tende a conseguir, em seu benefício, o mesmo efeito jurídico que o autor se propõe obter.
3 - Não é admissível a reconvenção, quando ao pedido do réu corresponda uma forma de processo diferente da que corresponde ao pedido do autor, salvo se o juiz a autorizar, nos termos previstos nos n.ºs 2 e 3 do artigo 37.º, com as necessárias adaptações.
4 - Se o pedido reconvencional envolver outros sujeitos que, de acordo com os critérios gerais aplicáveis à pluralidade de partes, possam associar-se ao reconvinte ou ao reconvindo, pode o réu suscitar a respetiva intervenção.
5 - No caso previsto no número anterior e não se tratando de litisconsórcio necessário, se o tribunal entender que, não obstante a verificação dos requisitos da reconvenção, há inconveniente grave na instrução, discussão e julgamento conjuntos, determina em despacho fundamentado a absolvição da instância quanto ao pedido reconvencional de quem não seja parte primitiva na causa, aplicando-se o disposto no n.º 5 do artigo 37.º.
6 - A improcedência da ação e a absolvição do réu da instância não obstam à apreciação do pedido reconvencional regularmente deduzido, salvo quando este seja dependente do formulado pelo autor.”
Da leitura deste normativo, conjugado com o disposto no artigo 93º do CPC, resulta estar a admissibilidade da reconvenção deduzida dependente, não só do preenchimento de requisitos processuais (artigos 93º e 266º nºs 3 e 4 do CPC) – os quais não vêm questionados; como de requisitos substantivos ou materiais – estes os elencados no nº 2 do artigo 266º.
A exigência de conexão entre o pedido formulado pelo autor e o pedido deduzido em sede reconvencional pelo R. encontra a sua justificação, de um lado no facto de a mesma representar um enxerto na ação deduzida pelo autor contra quem é formulada uma pretensão autónoma, num desvio ao princípio da estabilidade da instância prevista no artigo 260º do CPC; de outro no princípio da economia processual, derivado precisamente da pressuposta conexão que entre as duas pretensões existirá.
Por tal motivo encontram-se tipificadas na lei (nº 2 do artigo 266º) as hipóteses de modificação objetiva da instância a impulso do reconvinte, exigindo-se a verificação de um dos fatores de conexão entre o objeto da ação e o objeto da reconvenção ali elencados de forma taxativa[1].
Tendo toda a ação como causa de pedir um certo facto jurídico, será a reconvenção admissível quando o pedido reconvencional emergir da mesma causa de pedir que serve de fundamento à ação ou à defesa.
O mesmo é dizer que a [2] “(…) alínea a) do nº2 do art.º 266º do CPC, deve ser interpretada no sentido de que a reconvenção será admissível não apenas quando o pedido reconvencional se funda no mesmo facto jurídico que serve de suporte ao pedido formulado na ação, mas também quando emerge do acto ou facto jurídico invocado como meio de defesa e que seja suscetível de modificar, reduzir ou extinguir o pedido do Autor (2ª parte).
(…) Assim para que a reconvenção seja admissível basta pois que se verifique uma coincidência parcial entre os factos que o Réu, ao contestar a tese do Autor, invocou para justificar os fundamentos da sua própria defesa.”.
Ou seja (e seguindo o defendido no Ac. TRP citado) “para que a reconvenção seja admissível basta pois que se verifique uma coincidência parcial entre os factos que o Réu, ao contestar a tese do Autor, invocou para justificar os fundamentos da sua própria defesa.
O mesmo ocorrerá também quando tais factos não se enquadram estritamente na causa de pedir da ação, mas emergem de facto jurídico que serve de fundamento à defesa, aqui cabendo também as hipóteses em que indiretamente se impugnam os alegados na petição inicial (cf. Abílio Neto []).
Em suma, a admissibilidade da reconvenção exige uma conexão objetiva entre as duas ações que se cruzam, a do autor e a do réu.
Por isso, esta alínea a) do art.º 266º, nº2, tem sido interpretada no sentido de que deve verificar-se uma identidade, total ou parcial, de ambas as causas de pedir, a da ação e da reconvenção.
Ou seja, é necessária identidade, ainda que parcial, dos factos essenciais ou principais em que assentam a causa de pedir da ação e da reconvenção, devendo existir um facto principal comum a ambas as pretensões que se opõem.”
Tendo presentes estes considerandos e revertendo agora aos autos e ao que constitui causa de pedir da ação e reconvenção, alega a recorrente que a pretensão por si deduzida se integra na al. a) do nº 2 do artigo 266º do CPC, porquanto o seu pedido indemnizatório emerge do facto jurídico que serve de fundamento à ação, bem como dos factos com que indiretamente impugna o alegado na petição inicial. Ou seja, na perspetiva da recorrente, a atuação da autora retratada na petição inicial e a factualidade na mesma alegada como causa da pretensão formulada integra, pelos fundamentos que aduziu na contestação em sua defesa nomeadamente por via de impugnação motivada, a prática de factos suscetíveis de preencher o tipo legal de assédio no arrendamento constante do artigo 13º A do NRAU na versão dada pela Lei 12/2019 de 12/02. Este, por sua vez, fundamento da parte do pedido reconvencional não admitido pelo tribunal a quo.
Nos termos do disposto no artigo 13º A do NRAU “É proibido o assédio no arrendamento ou no subarrendamento, entendendo-se como tal qualquer comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo, ou impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado.”
Por sua vez do artigo 13ºB, relacionado com o 15º T do mesmo diploma legal, extraem-se os meios colocados à disposição do arrendatário para obstar a tal comportamento. Nomeadamente podendo o arrendatário recorrer a uma intimação do senhorio para os fins previstos no nº 1 do artigo 13º B; requerer uma vistoria do locado junto da Câmara nos termos previstos no nº 3 deste mesmo artigo e, no caso de falta de resposta do senhorio nos termos previstos no nº 4 ou manutenção injustificada da situação, podendo recorrer o inquilino ao procedimento de injunção em matéria de arrendamento para o efeito, tal qual previsto no nº 5 deste artigo e artigo 15ºT deste mesmo diploma legal.
Procedimento de injunção aprovado pelo DL 34/2021 de 14/05 e regulamentado inicialmente pela Portaria 257/2021 de 19/11, atualmente pela Portaria 49/2024 de 15/02 que revogou a primeira.
Tudo isto, sem prejuízo da responsabilidade civil, criminal ou contraordenacional decorrente dos atos e omissões em que se consubstancie o comportamento previsto no artigo 13ºA – tal qual o indicam os nºs 1 e 5 do artigo 13º B.
Neste contexto e tendo em conta os fundamentos invocados pela recorrente para a dedução do pedido indemnizatório em análise, temos o exercício de um direito fundado em responsabilidade civil da recorrida.
Responsabilidade civil que a recorrente enquadrou com base na factualidade também por si alegada para se defender da pretensão pela recorrida formulada.
Alegou a recorrente, entre o mais e para fundamentar esta parte do pedido reconvencional (tendo presente que a mesma remeteu também para o antes alegado em sede de defesa) o seguinte:
i- que “sempre cumpriu como cumpre com todas as suas obrigações contratuais e deveres legais, designadamente pagando a renda atempadamente e fazendo do locado um uso prudente e parcimoniosa manutenção.” (142º da contestação); “reúne todas as condições de segurança, apesar do alarde público que a Autora persiste em fazer das mais diversas formas.” (143º da contestação); “A dita insistência da Autora junto da Ré, alegada em 265) da P.I., inserida na sua estratégia de persistência, visou apenas criar uma aparência de uma situação de incumprimento, também obter à custa da inquilina uma reabilitação completa de um edifício acabado de comprar à Câmara Municipal ..., comportamento que não pode merecer a tutela do direito, mas preenche preceitos que precisamente a condenam, como se vai demostrar mais adiante.” (144º da contestação);
ii- com a carta que a si R. enviou a A. em 13/01/2021
“exige da Reconvinte obras no locado que manifestamente esta não tem obrigação de realizar, sob ameaças de denúncias a autoridades licenciadoras, despejo e pedido de indemnização judicial, dizendo que o ... tem que fechar por falta de condições de segurança, criando, no mínimo um ambiente intimidativo e hostil,
(…)
E usa uma linguagem relativa ao aproveitamento e recuperações feitas no locado, que afetam a dignidade da Reconvinte, humilhante e degradante, como é o caso das expressões:
- preocupou-se apenas com a rentabilidade imediata da sua atividade;
- desprezou a necessidade de realização de obras;
- executando pequenas intervenções sem qualquer planeamento, nem preocupação com a estética, harmonia, arquitetura ou mesmo a segurança do edifício;
- deixando marcas evidentes de remendos anacrónicos feitos por biscateiros;
- obras de reposição com a demolição de construções abarracadas;
(…)
Afetando a Reconvinte na sua honra, reputação e bom nome e obrigando-a a defender-se do pedido de resolução do contrato de arrendamento, de pedidos exorbitantes e de acusações muito graves.”
iii- subsequentemente e cumprindo as ameaças contidas na carta de 13/01/2021, apresentou a A. “denúncias junto das autoridades administrativas logo nos meses seguintes, como se realçou acima em 99. e Cap III (i)”
Tendo resultado das inspeções - Autoridade Nacional de Emergência e Proteção Civil (ANEPC), Inspeção Geral das Atividades Culturais (IGAC) e Câmara Municipal ... (CM...) que o estabelecimento estava a funcionar de forma regular, pelo que se percebe bem que o único intuito da Reconvinda foi atemorizar e intimidar a Reconvinte.
iv- bem como enviou requerimento em 17/06/22 junto da CM... com vista a fazer cessar os efeitos da declaração de interesse histórico e cultural ou social local, esse em que alega parte da matéria que fez constar da carta de 13.01.2021, e das denúncias apresentadas e a final nestes autos.
Tendo a CM... mantido a classificação do estabelecimento como estabelecimento de interesse histórico, e cultural ou social local.
Tentando a reconvinda por todos os meios atacar a Reconvinte e desestabilizá-la na sua atividade de prestação de serviços que serve o grande público, sem por aqui alcançar os seus intentos, o que demonstra bem que o seu intuito era intimidatório e vexatório.
v- adicionalmente tendo intervindo em notícia publicada no ..., com o intuito de “desassossegar e forçar a Reconvinte e o seu administrador único, que conta com 85 anos de idade (…) a negociar consigo uma extinção do contrato de arrendamento, como fez com vários outros inquilinos de prédios ancestrais na cidade do Porto, na rua ...,
(…)
E ao mesmo tempo, criar na opinião pública um fundado receio de procurar os espetáculos que a Reconvinte promove no ..., dizendo que o estabelecimento não tinha condições de segurança, com vista a afastar clientela e dificultar de forma grave a faturação da Reconvinte, fator com impactos negativos no exercício da sua atividade diária, que vive dos clientes,
(…)
Anunciando ainda que instaurara uma ação judicial contra a Reconvinte, - que só veio a entrar em outubro seguinte - para a despejar do imóvel por incumprimento do contrato de arrendamento, que apresentava riscos aos que o procuravam, repetindo uma interpretação do contrato de arrendamento idêntica à que defende na P.I. deste processo, de forma a inspirar receio, medo ou temor na Reconvinte e seu representante legal e criar um ambiente aviltante e depreciativo a quem tomasse contacto com a notícia, disse, designadamente o seguinte (doc nº 6 já junto)”
Concluindo a final
“As condutas e comportamentos organizados e recorrentes da Reconvinda e do seu representante legal acima descritas são suscetíveis de integrar o conceito de assédio no arrendamento constante do art. 13º A da NRAU na versão dada pela Lei nº 12/2019 de 12 de fevereiro, pelo que constitui a prática de um lícito vedado por lei, igualmente aplicável às pessoas coletivas.”
A atuação assim imputada à A. pela R. decorre do que a própria autora alegou na p.i., nomeadamente averiguações e diligências efetuadas para apurar o estado do locado que a A. afirmou pelo seu estado de conservação (falta da mesma) constituir grave risco para a segurança de pessoas e bens e ser fundamento da peticionada resolução contratual.
Falta de conservação imputada à R. e risco para terceiros que a mesma veio negar e, motivando a sua impugnação, elencou (entre o mais) as respostas mencionadas em iii e iv supra.
Adicionalmente e com base nestes mesmos factos, entre outros, fundamentou a recorrente a sua pretensão indemnizatória.
Do assim exposto e porquanto o pedido indemnizatório formulado pela recorrente em sede de reconvencional e em apreciação se funda, ainda que apenas parcialmente, nos factos essenciais que servem de fundamento à defesa, em impugnação motivada à pretensão formulada pela autora, deve ser admitido ao abrigo do disposto na al. a) do nº 2 do artigo 266º do CPC.
Motivo por que nesta parte tem de proceder o recurso interposto pela R., com a consequente revogação da decisão recorrida nesta parte e admissão do pedido reconvencional também neste segmento decisório.
Termos em que se conclui pela parcial procedência do recurso.
***
IV. Decisão.
Pelo exposto, acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto em julgar parcialmente procedente o recurso interposto, consequentemente e parcialmente revogando a decisão recorrida, decidindo admitir o pedido reconvencional formulado pela R. sobre a al. d) da reconvenção.
No mais, se mantendo a decisão recorrida.
Custas pela recorrente e recorrida, na proporção de ½ para cada uma.
Porto, 2025-09-15.
Fátima Andrade
Mendes Coelho
Eugénia Cunha
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[1] Cfr. ac. STJ de 27-05-2025, nº de processo 444/22.7T8PVZ-A.P1.S1 in www.dgsi.pt sobre a necessidade de verificação dos elementos de conexão que legitimam a dedução de pedido reconvencional, tratando ali da hipótese prevista na al. c) do mesmo artigo e número.
[2] Cfr. Ac. TRP de 04/04/2024, nº de processo 328/23.1T8VCD-A.P1 in www.dgsi.pt .