| 103/23.3T8FLG.P1 |  |
MATÉRIA DE FACTO INÚTIL
MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
ABUSO DO DIREITO
II - Se a impugnação da decisão da matéria de facto interfere ou está interligada com outros pontos de facto a sua apreciação deve incluí-los.
III - A invocação pelos Autores da nulidade da declaração avulsa de 08/03/2022, posterior à celebração do contrato de mediação imobiliária em 22/12/2021 (art. 16.º, n.º 6, da Lei n.º 15/2013 de 08/02, na redacção dada pelo DL 102/2017, de 23/08) configura abuso do direito porque, considerando a iniciativa do Autor, demais contexto e circunstâncias em que foi emitida e assinada pelos Autores, estes contribuíram activamente para a sua emissão nos moldes em que ocorreu, assim criaram, censuravelmente, uma clara situação de confiança na contraparte que aceitou.
(5.ª Secção Judicial, 3.ª Secção Cível)
Comarca de Porto Este
Juízo Local Cível de Felgueiras – Juiz 2
Relator: Filipe César Osório
1.º Adjunto: José Eusébio Almeida
2.º Adjunto: Eugénia Cunha
Sumário:
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ACÓRDÃO NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO
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I. RELATÓRIO
Ação Declarativa, Processo Comum
1. As partes:
Autores/Recorridos – AA e BB
Ré/Recorrente – A..., LDA.
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2. Objecto do litígio – CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Na sequência da celebração de contrato de mediação imobiliária entre os Autores e a Ré, esta angariou interessado no imóvel e foi assim outorgado contrato promessa de compra e venda, cujo sinal foi entregue à Ré como acordado, tendo esta o direito de reter desde logo a comissão/remuneração acordada e devolver o restante aos Autores, contudo, a Ré reteve a quantia de €14.145,00 a título de comissão enquanto os Autores entendem que foi acordada a comissão de €6.150,00, por isso pretendem que a Ré lhes restitua a restante quantia em falta de €7.995,00 com que se locupletou e que consiste na diferença entre o recebido pela Ré e a comissão a que esta tinha direito, com juros de mora desde a citação até integral pagamento, à taxa legal; o negócio prometido acabou por não ser concretizado, mas os Autores reconhecem à Ré o direito à remuneração/comissão, apenas discordam do seu montante concreto.
Em Contestação, vem a Ré alegar que, posteriormente à celebração do contrato de mediação imobiliária, os Autores assinaram uma declaração avulsa e, como tal, o valor de comissão a que tem direito deverá ser calculado sobre o valor da moradia que iria ser construída no terreno prometido vender, como da referida declaração consta, ou seja sobre o valor de €230.000,00 e, como tal, o valor devido pelos Autores é de €14.145,00 e não de €6.150,00 euros como estes defendem, pelo que nada têm a restituir.
Em Resposta à Contestação os Autores invocam a nulidade daquela declaração avulsa posterior.
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Realizada audiência final foi oportunamente proferida sentença com o seguinte dispositivo:
«Pelo exposto, julga-se a presente acção procedente, por provada e, em consequência:
a) - Declara-se que, nos termos do contrato de mediação imobiliária celebrado entre os AA. e a Ré, esta tinha direito a receber a quantia de 5.000,00 euros, acrescida de IVA, no total de €6.150,00 euros, considerando o preço de venda do imóvel objecto do mesmo;
b) - Declara-se que a Ré recebeu a quantia de 35.000,00 euros, nos termos da Cláusula 3ª do contrato promessa de compra e venda datado de 24/2/2022;
c) - Declara-se que os AA. apenas receberam da Ré a quantia de €20.855,00 euros, em 10 de março de 2022;
d) - Declara-se que a Ré ficou com a quantia de €14.145,00 euros, sem qualquer justificação perante o contratado com os AA, no referido contrato de Mediação Imobiliária de 22/12/2021;
e) - Condena-se a Ré a restituir aos AA. a quantia de €7.995,00 euros, referente à diferença entre o recebido pela Ré e a comissão a que esta tinha direito, quantia a que acrescem os juros de mora, à taxa legal, contabilizados desde a citação até integral pagamento.
Valor da causa: €7.995,00.
Custas a cargo da Ré.
Registe e notifique.».
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4. Recurso de apelação:
Inconformado com esta sentença, a Ré interpôs recurso de apelação onde pede a revogação da sentença e que se julgue totalmente improcedente a acção, com as seguintes conclusões [transcrição]:
(…)
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5. Resposta:
A Ré apresentou contra-alegações com as seguintes conclusões [transcrição]:
(…)
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6. Objecto do recurso – Questões a Decidir:
Considerando que o objecto dos recursos está delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 608.º, n.º 2, 609.º, 635.º n.º 4, 639.º e 663.º n.º 2, todos do Código de Processo Civil – são as seguintes as questões cuja apreciação aquelas convocam:
1.ª - Impugnação da matéria de facto;
2.ª - Reapreciação jurídica da causa.
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II. FUNDAMENTAÇÃO
7. É o seguinte o teor da decisão de facto constante da sentença recorrida:
«a) De facto
1. Os AA. são donos e legítimos proprietários, com exclusão de outrem, do seguinte prédio rústico: Terreno e Mato, sito em ... ou ..., atualmente Travessa ..., freguesia ..., concelho de Felgueiras, com a área de 2838 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Felgueiras sob o n.º ... de ..., inscrito na matriz sob o artigo ..., com o valor patrimonial de 36,54 euros.
2. A aquisição do referido prédio encontra-se definitivamente registada a favor dos AA. pela inscrição AP ... de 2021/04/30.
3. Os AA., agindo na qualidade de proprietários do imóvel identificado supra, celebraram com a Ré um contrato de Mediação Imobiliária, sem número, no dia 22 de Dezembro de 2021.
4. Nesse contrato os AA. encarregaram a Ré de vender o referido prédio pelo preço de €46 500,00.
5. Nos termos do aludido contrato, os AA. obrigaram-se a pagar à Ré uma retribuição de 5% calculada sobre o preço do pelo qual o negócio seria efetivamente concretizado, mas não podendo esse valor ser inferior a 5.000,00 euros, valor a que acresceria o IVA à taxa legal.
6. Assim, os AA. teriam de pagar à Ré a quantia total de 6.150,00 euros, incluindo o IVA, de acordo com o preço do negócio a que se alude no ponto 4. supra.
7. O contrato era válido pelo período de 6 meses, em regime de exclusividade e poderia renovar-se por períodos de tempo iguais.
8. No dia 24 de Fevereiro de 2022 os AA. celebraram com CC e marido DD, um contrato promessa de compra e venda, em que aqueles prometeram vender a estes, pelo preço de 46.500,00 euros, um trato de terreno com a área de 800 m2, a destacar do prédio rústico identificado no ponto 1. supra.
9. Conforme consta da Cláusula Segunda do referido contrato promessa “A Parte promitente compradora declara ter conhecimento que está a decorrer um processo de destaque junto da Câmara Municipal que incide sobre o prédio identificado na cláusula primeira…”.
10. Os promitentes compradores entregaram a “título de sinal e início de pagamento” a quantia de 35.000,00 euros (Trinta e cinco mil euros).
11. O remanescente do preço, de €11.500,00 euros, seria pago no ato da celebração da escritura de compra e venda (cfr. n.º 2 da Cláusula Terceira do Contrato Promessa).
12. Consta também da mesma Cláusula Terceira, no seu n.º 1, a quantia recebida a título de “sinal e princípio de pagamento” – 35.000,00 euros, foi integralmente transferida para a conta da Ré domiciliada no Banco 1..., SA.”.
13. Ficou também clausulado na Cláusula 4ª, n.º 1, que a escritura de compra e venda deveria ser outorgada no prazo máximo de 60 dias.
14. Porém, se tal não se viesse a verificar “por o processo de destaque não estar concluído”, ficaria a parte promitente vendedora obrigada a restituir aos promitentes compradores o valor entregue a título de sinal em singelo, sem que nada mais lhes pudesse ser exigido, tal como consta do n.º 2 da Cláusula Quarta.
15. Na Cláusula 13ª as partes reconhecem que o presente contrato foi objeto de mediação imobiliária prestada pela sociedade “A..., Lda.”, titular da licença ... AMI, ora Ré.
16. No dia 10 de março de 2022, a Ré transferiu para a conta dos AA. a quantia de 20.855,00 euros (Vinte mil oitocentos e cinquenta e cinco euros).
17. Atendendo ao valor do sinal pago pelos promitentes compradores e referido no ponto 10. supra, os AA. estranharam aquele montante, pois esperavam receber uma quantia superior, ou seja, 28.850,00 euros (€35.000,00-€ 6.150,00).
18. O destaque que estava na base do contrato promessa de compra e venda supra aludido não se concretizou dentro do prazo fixado para a outorga da escritura de compra e venda (60 dias), como decorre da informação emitida pela Câmara Municipal ....
19. Por tal facto os AA., promitentes vendedores, acordaram com os promitentes compradores resolver o contrato celebrado em 24/2/2022.
20. A Ré tinha recebido, por transferência bancária para a sua conta, a totalidade do sinal pago pelos então promitentes compradores, ou seja, 35.000,00 euros.
21. O objeto do contrato de mediação imobiliária e do contrato promessa de compra e venda é uma parcela a destacar do terreno identificado no ponto 1.
22. Após a outorga de ambos os contratos, a Ré logrou obter que os Autores, como Promitentes Vendedores, ao invés de venderem um trato de terreno, iram nele edificar uma construção e vender a mesma aos Promitentes-compradores, tendo sido acordado o preço global de €230.000,00.
23. Nessa sequência a Ré elaborou uma declaração datada de 08/03/2022 que os AA. assinaram, da qual consta o seguinte:
“AA, contribuinte fiscal nº ... e esposa, BB, contribuinte fiscal nº ... declaram que irá ser construída uma moradia no terreno vendido através da imobiliária "A..., Lda", sito em ... ou ..., freguesia ..., concelho de Felgueiras, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ..., pelo preço de 230.000,00€ (duzentos e trinta mil euros).
Mais declaram que, pela mediação do negócio (compra e venda do terreno), aceitam pagar à imobiliária acima mencionada, o valor de 5% + IVA sobre o valor do bem futuro (moradia).
Assim, o valor a pagar à imobiliária será de 11.500,00€ + IVA = 14.145,00€
Por ser verdade e corresponder às suas vontades, passam a assinar.
Felgueiras, 08 de Março de 2022”.
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Factos não provados
Não resultaram provados os seguintes factos:
- Que o facto sob o ponto 22 dos factos provados tenha ocorrido a pedido dos Autores.
- Que a fatura e recibo que constituem os docs. n.os 3 e 4 com a contestação foram entregues em mão aos Autores.
- Que contrariamente ao alegado, os Autores não teriam de pagar à Ré somente a quantia de € 6.150,00 (€ 5.000,00 mais IVA), mas sim a quantia de €14.145,00, correspondente à remuneração de € 11.500,00 mais IVA.».
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8. Impugnação da decisão da matéria de facto
8.1. A Recorrente considera que foram incorretamente julgados os factos do ponto 17. dos factos provados e todos os factos não provados e, para o efeito, invoca minimamente os ónus que permitem a impugnação da decisão da matéria de facto previstos no artigo 640.º do Código de Processo Civil.
Antes de mais, vamos atribuir alíneas aos factos não provados da sentença recorrida para melhor compreensão:
a) Que o facto sob o ponto 22 dos factos provados tenha ocorrido a pedido dos Autores.
b) Que a fatura e recibo que constituem os docs. n.os 3 e 4 com a contestação foram entregues em mão aos Autores.
c) Que contrariamente ao alegado, os Autores não teriam de pagar à Ré somente a quantia de € 6.150,00 (€ 5.000,00 mais IVA), mas sim a quantia de €14.145,00, correspondente à remuneração de € 11.500,00 mais IVA.».
Em primeiro lugar vejamos qual a relevância da concreta impugnação de facto para a decisão da causa:
A Recorrente impugna o ponto de facto 17: «estranharam aquele montante, pois esperavam receber uma quantia superior, ou seja, 28.850,00 euros (€35.000,00-€ 6.150,00).».
Então, saber se os AA. “estranharam” ou não o montante que receberam é completamente irrelevante para o presente litígio, porque o que releva de facto é saber qual o acordo estabelecido entre as partes relativamente ao montante da comissão/remuneração devida e tais factos já se mostram elencados nos factos provados, que não foram impugnados, pontos 5, 6 e 23, isto é, perante o citado acervo factual, que não está impugnado, resultam montantes diferentes relativos ao valor da comissão, por isso, compete analisar à luz das normas jurídicas qual a correcta comissão a que a Ré tem direito, ou seja, saber qual a consequência jurídica dos referidos factos provados (pontos 5 e 6 por um lado e 22 e 23 por outro), a analisar infra na reapreciação jurídica da causa, que em nada contende com o facto do ponto 17 que por irrelevante deve ser excluído.
Quanto aos seguintes factos não provados:
b) Que a fatura e recibo que constituem os docs. n.os 3 e 4 com a contestação foram entregues em mão aos Autores.»
Trata-se de factos de igual modo irrelevantes ou, quando muito, meramente instrumentais, uma vez que os factos essenciais decisivos consistem precisamente em saber qual o acordo estabelecido entre as partes relativamente ao montante da comissão/remuneração devida, como acima já referido.
Quanto aos seguintes factos não provados:
c) Que contrariamente ao alegado, os Autores não teriam de pagar à Ré somente a quantia de € 6.150,00 (€ 5.000,00 mais IVA), mas sim a quantia de €14.145,00, correspondente à remuneração de € 11.500,00 mais IVA.
Ora, os factos relevantes a este propósito já constam do elenco dos factos provados, como acima referido, enquanto este trecho configura uma mera conclusão que consiste precisamente no objecto do litígio: saber se os Autores estavam obrigados a pagar à Ré a quantia de €6.150,00 ou antes de €14.145,00, a título de comissão/remuneração, portanto, não são factos e é precisamente esta a questão a decidir na reapreciação jurídica da causa, ou seja, matéria de direito.
Tratando-se assim de uma consideração jurídica saber se os Autores estavam obrigados juridicamente a pagar à Ré determinada quantia, consequentemente, em rigor, também não deve tal matéria constar dos factos não provados, determinando-se a sua eliminação.
Nesta sequência e contexto pode concluir-se, com segurança, que a impugnação da decisão da matéria de facto pretendida pela Recorrente relativamente à matéria de facto referida é por si só inútil porque não altera o desfecho da decisão.
Para melhores desenvolvimentos desta temática, pode ser consultado o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 11/12/2024[1] (Carlos Gil, proc. n.º 10508/22.1YIPRT.P1, www.dgsi.pt), onde se considerou essencialmente que “a reapreciação da decisão matéria de facto não é um exercício dirigido a todo o custo ao apuramento da verdade afirmada pelo recorrente mas antes e apenas um meio de o recorrente poder reverter a seu favor uma decisão jurídica fundada numa certa realidade de facto que lhe é desfavorável e que o recorrente pretende ver reapreciada de modo a que a realidade factual por si sustentada seja acolhida judicialmente. Logo que faleça a possibilidade de uma qualquer alteração da decisão da matéria de facto poder ter alguma projeção na decisão da matéria de direito em sentido favorável ao recorrente, deixa de ter justificação a impugnação deduzida, traduzindo-se antes na prática de um ato inútil, por isso ilícito.”.
Assim, pelos fundamentos expostos, porque a impugnação da decisão da matéria de facto requerida pela Recorrente relativamente ao ponto 17 e às alíneas b) e c) dos factos não provados é irrelevante e conclusiva, configurando a prática de atos inúteis, por isso ilícitos (cfr. artigo 130.º do Código de Processo Civil), rejeita-se a mesma, sem prejuízo da eliminação do ponto 17 dos factos provados e da al. c) dos factos não provados.
Resta a impugnação da al. a) dos factos não provados:
a) Que o facto sob o ponto 22 dos factos provados tenha ocorrido a pedido dos Autores.
A Recorrente pretende que tal factualidade seja considerada como provada do seguinte modo:
“Que o facto sob o ponto 22 dos factos provados ocorreu a pedido dos Autores (ou pelo menos, que foi acordado com os mesmos e da sua vontade).
Esta factualidade poderá ser relevante para apreciação do alegado abuso do direito dos Autores.
Considerando ainda que estes factos estão de algum modo interligados com os factos dos pontos 22 e 23 dos factos provados, importa de igual modo proceder à sua reapreciação:
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8.2. Apreciação da impugnação da referida decisão de facto:
Na motivação da decisão da matéria de facto da sentença consta o seguinte:
«O tribunal fundamentou a sua convicção na apreciação conjunta e crítica da prova produzida nos presentes autos, analisada à luz das regras da experiência comum e da lógica, sendo que a prova testemunhal se encontra devidamente gravada.
O Tribunal atendeu essencialmente aos documentos juntos aos autos que demostram a factualidade supra descrita, bem como no depoimento/declarações do Autor AA que prestou o seu depoimento de forma lógica, segura, objectiva e como tal mereceu a credibilidade do tribunal, sendo certo também que as suas declarações não foram por qualquer forma infirmadas. As suas declarações mostram-se sustentadas pelos elementos documentais constantes dos autos, sendo que, de forma credível, afirmou que o escrito que constitui o documento nº1 junto com a contestação e a que alude o ponto 23 dos factos provados foi elaborado pela Ré e que apenas o assinou graças à persistência do funcionário de Ré de nome EE, o que se encontrava a promover a venda do imóvel, que o convenceu, após várias insistências, a vender uma construção futura de uma moradia no terreno que pretendia vender, não obstante ter-lhe sempre dito que tal apenas seria possível e estava dependente da aprovação pela Câmara do pedido de destaque de parcela que havia formulado junto da Câmara, pedido esse que acabou por vir a ser indeferido, o que motivou a resolução do negócio. Mais referiu que foi o próprio EE que atribuiu um valor à moradia que havia de vir a ser construída. Afirmou também que o aludido EE nunca lhe falou em alterar o contrato de mediação imobiliária, apenas lhe tendo apresentado a dita declaração para assinar.
Por outro lado, o depoimento do Autor não foi contrariado pelo depoimento da testemunha EE, o qual se mostrou vago, impreciso e contraditório, na parte respeitante ao negócio da “construção futura” de uma moradia no terreno objecto quer do contrato promessa celebrado com a interessada promitente compradora, quer do contrato de mediação (parcela de terreno sem qualquer construção), pois, desde logo, afirma que atribuiu como valor da moradia a construir o montante de €235.000,00, quando da declaração consta o valor de €230.000,00, sendo que quando questionado sobre como chegou a esse valor não soube explicar convenientemente.
A factualidade provada assentou, assim, no teor dos documentos juntos aos autos, conforme supra referido, bem como no depoimento das testemunhas inquiridas, designadamente a potencial compradora CC, a qual explicou como se processou o negócio e porque razão o mesmo não se concretizou.
A restante prova produzida não infirmou em nada o resultante dos documentos constantes dos autos, nem por outro lado foi suficiente para dar como provados os restantes factos que assim foram dados como não provados.».
A Recorrente discorda desta valoração enquanto os Recorridos entendem que deve manter-se.
Vejamos.
Como resulta das actas de audiência final de julgamento datadas de 23/11/2023, 07/03/2024 e 02/05/2024 foi produzida a seguinte prova:
- Depoimento de parte e declarações de parte dos Autores AA e BB;
- Depoimento das testemunhas arroladas pelos Autores FF, GG, HH e II;
- Depoimento das testemunhas arroladas pela Ré EE, JJ e CC.
Foram juntos aos autos diversos documentos: a certidão do registo predial do prédio em causa, caderneta predial, contrato de mediação, comprovativo de transferência bancária, carta da Câmara Municipal (com a P.I.), Declaração avulsa de 08/03/2023, comprovativo de transferência bancária, factura e recibo (com a Contestação), email do Autor para o Agente Imobiliário, de 30/12/2021, email do Autor para o Agente Imobiliário, de 11/01/2022, email do Autor para o Agente Imobiliário, de 22/02/2022, email do Autor para o Agente Imobiliário, de 09/03/2022 (Requerimento de 11/12/2023).
No entanto, a motivação da sentença recorrida apenas analisa o depoimento/declarações de parte do Autor e o depoimento de EE, bem como, faz apenas uma referência genérica aos documentos juntos aos autos e ao depoimento das testemunhas inquiridas, sem os concretizar.
E no que diz respeito aos factos não provados a motivação da sentença recorrida refere apenas que «A restante prova produzida não infirmou em nada o resultante dos documentos constantes dos autos, nem por outro lado foi suficiente para dar como provados os restantes factos que assim foram dados como não provados.».
Ora, apesar do depoimento de parte visar a obtenção de confissão, conduzindo ou não à confissão, o mesmo pode ser livremente valorado pelo tribunal a quo para fundar a sua convicção acerca da veracidade de factos controvertidos favoráveis a qualquer das partes – cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 16/12/2021[2] (Jorge Santos, proc. n.º 5419/17.5T8BRG.G1, www.dgsi.pt.).
E não é por ter interesse na causa que um depoimento de parte deve ser automaticamente descredibilizado, no entanto, para se poder atribuir a total credibilidade é necessária uma fundamentação acrescida, designadamente, ou porque foi corroborado pelo depoimento de testemunhas ou confirmado pelos documentos juntos aos autos ou decorre ainda de qualquer outra prova, sempre apreciado à luz das regras da experiência e da lógica.
Vejamos se foi isso que sucedeu no caso concreto.
Depois de ouvida a prova produzida em sede de audiência final de julgamento, no confronto com os seguintes documentos – Declaração avulsa de 08/03/2023, comprovativo de transferência bancária, factura e recibo (juntos com a Contestação), email do Autor para o Agente Imobiliário, de 30/12/2021, email do Autor para o Agente Imobiliário, de 11/01/2022, email do Autor para o Agente Imobiliário, de 22/02/2022, email do Autor para o Agente Imobiliário, de 09/03/2022 (por Requerimento de 11/12/2023) – constatamos desde logo que não é possível atribuir a credibilidade conferida na sentença recorrida ao depoimento/declarações de parte do Autor AA em detrimento do depoimento das testemunhas EE e JJ.
Com efeito, a versão apresentada pelo Autor no seu depoimento/declarações foi frontalmente contrariada pelos referidos depoimentos das testemunhas, bem como, pelo teor objectivo das comunicações electrónicas que o próprio Autor enviou à testemunha EE (agente imobiliário) e que são contemporâneas dos factos em causa.
Basta atentar que logo no início do seu depoimento o Autor começou por afirmar que foi muito pressionado para fazer o próprio contrato de mediação com a Ré e, mais à frente, referiu que o agente imobiliário EE obrigou-o e à esposa a assinar a declaração avulsa datada de 08/03/2023, e “Que me pressionou a assinar porque iriamos perder o comprador”, ou ainda que “assinei ingenuamente”.
Entretanto, quando a Mm.ª Juiz perguntou se leu quando assinou, responde o Autor: “Olhe, quer que lhe diga a verdade, não li, sabia, tinha a confiança nele e ele de tal forma me pressionou para vir assinar esta declaração, eram para aí sete horas e ele nem presente estava”.
E a Mm.ª Juiz insiste: “Então mais uma razão para o senhor ter tempo de ler, também não é assim tão grande” ou “Então é habitual o senhor assinar assim uma coisa sem ler?” ao que o Autor responde que “Ó senhora doutora juíza eu estava no intuito dele, na conversa que nós tínhamos tido, telefonicamente ou pessoalmente, já não me recordo, e para o que eu ia fazer eu não precisava de ler, já sabia para que era e esse contrato foi feito no intuito de ter mais algum lucro na venda do terreno, mais nada, mas foi tudo incentivado pelo vendedor mais nada, não fui eu que propus nada, eu apenas queria vender o terreno que era o meu interesse era vender o terreno.”
Ora, a este propósito, resulta desde logo do depoimento da testemunha EE, confirmado ainda pelo depoimento da testemunha JJ, que não foi assim que sucedeu, bem com, resulta do teor objectivo da comunicação electrónica enviada pelo Autor que este já tinha levado a declaração avulsa de 08/03/2023 para sua própria casa para a esposa assinar, digitalizou este documento e enviou-o para o agente imobiliário EE e foi ainda entregar em mão o mesmo documento (cfr. doc. n.º 4 do Requerimento de 11/12/2023, email do Autor para o Agente Imobiliário de 09/03/2022, em que o Autor, em resposta ao email daquele Agente de 08/03/2022, remete digitalizado aludida declaração avulsa como doc. n.º 1 junto com a Contestação) – o que afasta desde logo a sua versão da “pressão para assinar ou assinar sem ler”, retirando-lhe assim a necessária credibilidade.
Por sua vez, como se não bastasse, ainda no início do seu depoimento/declarações o Autor referiu que “O Sr. EE incentivou-me a fazer lá uma construção” e que o Autor lhe disse “EE eu não sou construtor e não posso fazer nada sem ter o destaque”, pretendendo dar a entender a sua postura passiva e que tudo foi da iniciativa da Ré e que a declaração avulsa de 08/03/2022 surgira praticamente do nada, quando na realidade, a sua versão foi frontalmente contrariada pelo depoimento das testemunhas EE e JJ (esta angariou a cliente compradora CC), bem como, decisivamente pelo teor das comunicações electrónicas como doc 1, 2 e 3, juntas no Requerimento de 11/12/2023 que traduzem concretamente um email do Autor para o agente Imobiliário (EE) de 30/12/2021, em que reencaminha o projeto exemplo a instalar no terreno em causa nos autos, email do Autor para o agente Imobiliário, de 11/01/2022, em que reencaminha o caderno de encargos daquele projeto e email do Autor para o agente Imobiliário, de 22/02/2022, em que reencaminha aquele caderno de encargos já atualizado à realidade do terreno em causa nos autos e da construção acordada que a potencial compradora viu e gostou.
Ou seja, ao contrário do que pretendia inculcar o Autor no seu depoimento/declarações, este já há bastante tempo que ia trocando impressões com o agente imobiliário sobre a moradia a construir na parcela de terreno em causa, fazendo sentido o que refere a testemunha EE, corroborado pela testemunha JJ, de que “Isso foi interesse de ambas as partes porque a cliente como estava no estrangeiro não tinha possibilidade “tempo” de tratar do projeto e submeter à Câmara e essas coisas todas e também foi parte interesse do promitente vendedor porque obviamente ia ter mais margem de lucro porque também ia ganhar mais algum na construção, como é óbvio”
E referiu ainda a testemunha EE que “Também numa fase inicial de negociação em que tínhamos um contrato de quarenta e seis e meio e a Dª CC, uma vez que o projeto lhe foi apresentado, teve mais interesse, então, em que o Sr. AA lhe fizesse a casa toda e ela, então, aceitou esse negócio. Quisemos adaptar o CPCV ou mudando o CPCV e fazendo um contrato novo de mediação imobiliária a passar de quarenta e seis e meio para duzentos e trinta e cinco porque, lá está, o negócio era muito maior e houve uma fase de negociação de bastante tempo, salvo erro a Dª CC foi ver o terreno em janeiro, de janeiro até mais ou menos março tivemos em negociações” e nessa sequência, como referiu a testemunha, o Autor disse “eu assino-vos um documento em que vos pago a comissão sobre aquele valor, o valor total, para não estarmos agora a perder o cliente porque não podemos perder o cliente neste momento, não quero que a cliente desista”.
Além disso, na sequência das comunicações referidas, sendo a última delas datada de 22/02/2022 surge a declaração avulsa de 08/03/2022 e após a qual no dia 10/03/2022 é feita a transferência do valor ali combinado para os Autores e é passada a factura e recibo, ou seja, tudo na mesma ocasião.
Destaca-se ainda que é a própria testemunha EE (agente imobiliário) que refere que a compradora CC disse que era emigrante que não podia tratar da construção e por isso o Autor apresentou diversos documentos (incluindo caderno de encargos e valores) relativos a possível construção para a compradora ter uma ideia, a compradora aceitou e surgiu a necessidade de fazer outro contrato de mediação que foi proposto aos Autores, mas foi o Autor marido que teve a iniciativa de elaborar apenas um documento do seguinte modo, segundo a referida testemunha: “Fazemos um documento no qual eu assino esse documento que eu vos pago a comissão sobre os duzentos e trinta mil euros e avanço com isto para a frente. Não vamos perder a cliente porque não podemos perder esta cliente”, ou seja, a proposta de fazer a construção surgiu das aludidas negociações, em que os Autores aceitaram livremente a mesma e inclusivamente o Autor marido foi da iniciativa de fazer uma declaração e isso deu origem à “declaração avulsa de 08/03/2022” elaborada pela Ré.
Demais depoimentos não se mostraram relevantes para esta matéria.
Finalmente, importa salientar que o Autor tem uma empresa de construção civil, tem outros prédios à venda, referiu ter uma arquitecta com quem trabalha e revelou diversas diligências que fez na Câmara Municipal a propósito do indeferimento do destaque do terreno em causa junto de diversas pessoas, em reunião, revelando possuir um conhecimento aprofundado nesta área da construção, ou seja, não é um mero proprietário particular que apenas decidiu pôr um terreno à venda.
Por todo o exposto, não pode ser atribuída credibilidade ao depoimento/declarações do Autor em detrimento do depoimento das testemunhas EE e JJ e visto ainda o teor dos documentos acima mencionados, tendo os factos em causa ocorrido do modo relatado por estas últimas.
*
8.3. Em consequência, impõe-se alterar a redacção dos pontos 22 e 23 dos factos provados do seguinte modo:
“22. Após a outorga de ambos os contratos e diversas negociações, os Autores comprometeram-se a edificar na parcela de terreno em causa uma moradia para venda aos referidos promitentes-compradores, pelo preço global de €230.000,00 e aceitaram pagar à imobiliária a comissão de €11.500,00 acrescida de IVA.”.
23. Nessa sequência, por iniciativa do Autor marido, a Ré elaborou uma declaração datada de 08/03/2022 que os AA. assinaram, da qual consta o seguinte:
“AA, contribuinte fiscal nº ... e esposa, BB, contribuinte fiscal nº ... declaram que irá ser construída uma moradia no terreno vendido através da imobiliária "A..., Lda", sito em ... ou ..., freguesia ..., concelho de Felgueiras, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ..., pelo preço de 230.000,00€ (duzentos e trinta mil euros).
Mais declaram que, pela mediação do negócio (compra e venda do terreno), aceitam pagar à imobiliária acima mencionada, o valor de 5% + IVA sobre o valor do bem futuro (moradia).
Assim, o valor a pagar à imobiliária será de 11.500,00€ + IVA = 14.145,00€
Por ser verdade e corresponder às suas vontades, passam a assinar.
Felgueiras, 08 de Março de 2022”.
Deste modo, os factos provados passam a ser definitivamente os seguintes:
FACTOS PROVADOS:
1. Os AA. são donos e legítimos proprietários, com exclusão de outrem, do seguinte prédio rústico: Terreno e Mato, sito em ... ou ..., atualmente Travessa ..., freguesia ..., concelho de Felgueiras, com a área de 2838 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Felgueiras sob o n.º ... de ..., inscrito na matriz sob o artigo ..., com o valor patrimonial de 36,54 euros.
2. A aquisição do referido prédio encontra-se definitivamente registada a favor dos AA. pela inscrição AP ... de 2021/04/30.
3. Os AA., agindo na qualidade de proprietários do imóvel identificado supra, celebraram com a Ré um contrato de Mediação Imobiliária, sem número, no dia 22 de Dezembro de 2021.
4. Nesse contrato os AA. encarregaram a Ré de vender o referido prédio pelo preço de €46 500,00.
5. Nos termos do aludido contrato, os AA. obrigaram-se a pagar à Ré uma retribuição de 5% calculada sobre o preço do pelo qual o negócio seria efetivamente concretizado, mas não podendo esse valor ser inferior a 5.000,00 euros, valor a que acresceria o IVA à taxa legal.
6. Assim, os AA. teriam de pagar à Ré a quantia total de 6.150,00 euros, incluindo o IVA, de acordo com o preço do negócio a que se alude no ponto 4. supra.
7. O contrato era válido pelo período de 6 meses, em regime de exclusividade e poderia renovar-se por períodos de tempo iguais.
8. No dia 24 de Fevereiro de 2022 os AA. celebraram com CC e marido DD, um contrato promessa de compra e venda, em que aqueles prometeram vender a estes, pelo preço de 46.500,00 euros, um trato de terreno com a área de 800 m2, a destacar do prédio rústico identificado no ponto 1. supra.
9. Conforme consta da Cláusula Segunda do referido contrato promessa “A Parte promitente compradora declara ter conhecimento que está a decorrer um processo de destaque junto da Câmara Municipal que incide sobre o prédio identificado na cláusula primeira…”.
10. Os promitentes compradores entregaram a “título de sinal e início de pagamento” a quantia de 35.000,00 euros (Trinta e cinco mil euros).
11. O remanescente do preço, de €11.500,00 euros, seria pago no ato da celebração da escritura de compra e venda (cfr. n.º 2 da Cláusula Terceira do Contrato Promessa).
12. Consta também da mesma Cláusula Terceira, no seu n.º 1, a quantia recebida a título de “sinal e princípio de pagamento” – 35.000,00 euros, foi integralmente transferida para a conta da Ré domiciliada no Banco 1..., SA.”.
13. Ficou também clausulado na Cláusula 4ª, n.º 1, que a escritura de compra e venda deveria ser outorgada no prazo máximo de 60 dias.
14. Porém, se tal não se viesse a verificar “por o processo de destaque não estar concluído”, ficaria a parte promitente vendedora obrigada a restituir aos promitentes compradores o valor entregue a título de sinal em singelo, sem que nada mais lhes pudesse ser exigido, tal como consta do n.º 2 da Cláusula Quarta.
15. Na Cláusula 13ª as partes reconhecem que o presente contrato foi objeto de mediação imobiliária prestada pela sociedade “A..., Lda.”, titular da licença ... AMI, ora Ré.
16. No dia 10 de março de 2022, a Ré transferiu para a conta dos AA. a quantia de 20.855,00 euros (Vinte mil oitocentos e cinquenta e cinco euros).
17. (excluído).
18. O destaque que estava na base do contrato promessa de compra e venda supra aludido não se concretizou dentro do prazo fixado para a outorga da escritura de compra e venda (60 dias), como decorre da informação emitida pela Câmara Municipal ....
19. Por tal facto os AA., promitentes vendedores, acordaram com os promitentes compradores resolver o contrato celebrado em 24/2/2022.
20. A Ré tinha recebido, por transferência bancária para a sua conta, a totalidade do sinal pago pelos então promitentes compradores, ou seja, 35.000,00 euros.
21. O objeto do contrato de mediação imobiliária e do contrato promessa de compra e venda é uma parcela a destacar do terreno identificado no ponto 1.
22. Após a outorga de ambos os contratos e diversas negociações, os Autores comprometeram-se a edificar na parcela de terreno em causa uma moradia para venda aos referidos promitentes-compradores, pelo preço global de €230.000,00 e aceitaram pagar à imobiliária a comissão de €11.500,00 acrescida de IVA.”.
23. Nessa sequência, por iniciativa do Autor marido, a Ré elaborou uma declaração datada de 08/03/2022 que os AA. assinaram, da qual consta o seguinte:
“AA, contribuinte fiscal nº ... e esposa, BB, contribuinte fiscal nº ... declaram que irá ser construída uma moradia no terreno vendido através da imobiliária "A..., Lda", sito em ... ou ..., freguesia ..., concelho de Felgueiras, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ..., pelo preço de 230.000,00€ (duzentos e trinta mil euros).
Mais declaram que, pela mediação do negócio (compra e venda do terreno), aceitam pagar à imobiliária acima mencionada, o valor de 5% + IVA sobre o valor do bem futuro (moradia).
Assim, o valor a pagar à imobiliária será de 11.500,00€ + IVA = 14.145,00€
Por ser verdade e corresponder às suas vontades, passam a assinar.
Felgueiras, 08 de Março de 2022”.
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9. Reapreciação jurídica da causa
Discordando do enquadramento constante da sentença em primeira instância, a Recorrente alega desde logo que a declaração assinada pelos Autores constante do ponto 23 dos factos provados configura uma expressa assunção da obrigação de pagamento daquele montante ali mencionado de €14.145,00, nos termos do artigo 458.º, do Código Civil, bem como, que é um abuso do direito virem agora os Autores não cumprir o que ali declararam por sua iniciativa e aceitaram durante 9 meses.
No caso concreto em apreciação, movemo-nos no âmbito de um contrato de mediação imobiliária estabelecido entre Autores e Ré-Recorrente, como referido na sentença recorrida, cujo regime jurídico está regulado na Lei 15/2023, de 08/02 (regime jurídico da actividade de mediação imobiliária, doravante RJAMI), que transpôs para a ordem jurídica interna a Diretiva n.º 2006/123/CE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 12 de dezembro de 2006.
É incontroverso (ambas as partes aceitam) que, apesar de não se ter concretizado o negócio visado no contrato de mediação, é devida remuneração por se verificarem os pressupostos previstos no art. 19.º, n.º 2, do RJAMI.
Posto isto, assente a obrigação de remuneração/comissão devida pelos Autores à Ré, o cerne do litígio consiste precisamente em saber qual o seu montante concreto:
- Ou €6.150,00, como pretendem os Autores, com fundamento no teor do contrato de mediação imobiliária estabelecido entre as partes (cfr. factos provados dos pontos 5 e 6);
- Ou €14.145,00, como pretende a Ré, com base em documento posterior assinado pelos Autores (cfr. factos provados dos pontos 22 e 23).
Então, a Recorrente-Ré estriba-se na referida declaração dos Autores-Recorridos para fundamentar o invocado direito a uma omissão/remuneração de valor diferente daquele que constava do contrato de mediação que ambas as partes subscreveram.
Por sua vez, os Autores-Recorridos invocaram na sua Resposta à Contestação a nulidade de tais declarações, cuja invocação mantém em sede de contra-alegações.
Apreciando.
O art. 16.º, do RJAMI (na redacção dada pelo DL 102/2017 de 22/08), sob a epígrafe “Contrato de mediação imobiliária”, dispõe o seguinte:
1 - O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito.
2 - Do contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos:
a) A identificação das características do bem imóvel que constitui objeto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam;
b) A identificação do negócio visado pelo exercício de mediação;
c) As condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável;
d) A identificação do seguro de responsabilidade civil ou da garantia financeira ou instrumento equivalente previsto no artigo 7.º, com indicação da apólice e entidade seguradora ou, quando aplicável, do capital garantido;
e) A identificação do angariador imobiliário que, eventualmente, tenha colaborado na preparação do contrato;
f) A identificação discriminada de eventuais serviços acessórios a prestar pela empresa;
g) A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente.
3 - Quando o contrato for omisso quanto ao respetivo prazo e duração, considera-se celebrado por um período de seis meses.
4 - Os modelos de contratos com cláusulas contratuais gerais de mediação imobiliária só podem ser utilizados pela empresa após aprovação prévia dos respetivos projetos pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I. P. (IMPIC, I. P.).
5 - Para a aprovação prévia prevista no número anterior, a empresa submete o projeto de modelo de contrato ao IMPIC, I. P., por via preferencialmente eletrónica.
6 - Sempre que a empresa utilize o modelo de contrato com cláusulas contratuais gerais aprovado por portaria dos membros do Governo das áreas da justiça, do imobiliário e da defesa do consumidor, está dispensada da aprovação prévia prevista no n.º 4, devendo depositar o modelo de contrato, por via preferencialmente eletrónica, junto do IMPIC, I. P.
7 - O incumprimento do disposto nos n.os 1, 2, 4 e 6 determina a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação.
8 - O disposto nos números anteriores aplica-se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa.
9 - Quando, por motivo de indisponibilidade técnica, não for possível o cumprimento do disposto nos n.os 5 e 6, pode ser utilizado qualquer outro meio legalmente admissível.
Por sua vez, a portaria referida no n.º 6 é precisamente a Portaria n.º 228/2018, de 13 de agosto, que aprovou um modelo de contrato de mediação imobiliária com cláusulas contratuais gerais, por isso, as empresas que usem este modelo estão dispensadas de o submeter a aprovação prévia do IMPIC (cfr. art. 16, n.º 6, do RJAMI, redação introduzida pelo DL 102/2017, e art. 2.º da referida Portaria), caso contrário, pretendendo utilizar outros modelos de contrato de mediação com cláusulas contratuais gerais, as empresas terão de submetê-los a prévia aprovação do IMPIC, nos termos do disposto nos n.ºs 4 e 5 do art. 16 do RJAMI, redação de 2017, e no art. 3.º da Portaria).
Nesta sequência, o contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito (cfr. art. 16, n.º 1, do RJAMI), que repete norma existente nos precedentes regimes, trata-se de um requisito de validade, forma necessária para que o contrato seja válido, forma ad substantiam e, em linha com o disposto no art. 220.º, do Código Civil (CC), o art. 16, n.º 7, do RJAMI determina que a inobservância da forma escrita conduz à nulidade do contrato, conferindo, no entanto, à referida invalidade características que a afastam do regime geral, previsto nos arts. 285.º e ss. do CC, porque está vedada à empresa de mediação invoca-la.
Então, os modelos de contratos de mediação imobiliária com cláusulas contratuais gerais só podem ser utilizados pela empresa após aprovação dos respetivos projetos pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I. P. (IMPIC, I. P.) – cfr. art. 16.º, n.º 4, do RJAMI. A referida aprovação prévia está dispensada sempre que a empresa utilize o modelo de contrato com cláusulas contratuais gerais aprovado por portaria, devendo, neste caso, depositar o modelo de contrato no IMPIC, I. P. – cfr. art. 16.º, n.º 6, do RJAMI.
Como refere Higina Castelo (Revista de Direito Comercial de 05/07/2020[3], pág. 1446 e ss) todos os regimes anteriores continham uma norma destinada aos contratos de mediação com uso de cláusulas contratuais gerais, mas limitavam-se a exigir que a empresa de mediação enviasse cópia dos projetos dos contratos com uso de tais cláusulas à Direção-Geral do Consumidor, ou a outros organismos de tutela dos interesses dos consumidores (v. art. 19, n.º 7, do DL 211/2004, art. 20, n.º 6, do DL 77/99 e art. 10.º, n.º 4, do DL 285/92). O incumprimento do disposto nos n.ºs 4 e 6 do art. 16 gera a nulidade do contrato, não invocável pela empresa de mediação (n.º 7 do mesmo artigo). Idêntica era a regra nos regimes anteriores (art. 19, n.º 8, do DL 211/2004, art. 20, n.º 8, do DL 77/99, e art. 10.º, n.º 6, do DL 285/92).
Ainda no âmbito da redacção anterior, afirmou-se com pertinência no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 29/04/2021[4] (João Cura Mariano, proc. n.º 5722/18.8T8LSB.L1.S1, www.dgsi.pt) que a “exigência de validação dos modelos contratuais pela Direcção Geral do Consumidor constitui uma forma de controlo prévio administrativo da validade das cláusulas contratuais gerais nos contratos de mediação, o qual acresce a um controlo confiado aos tribunais. O sancionamento do incumprimento da exigência da aprovação dos modelos de contratos de mediação pré-elaborados pela Direção Geral do Consumidor com a nulidade do contrato não aprovado, a qual deve ser invocada pelo cliente, visa desincentivar a utilização de textos contratuais que não tenham sido previamente supervisionados por aquela entidade pública. O mediador, para não correr o risco de o cliente invocar a nulidade do contrato, após se ter iniciado a sua execução com os inerentes custos e despesas para o mediador, não será tentado a utilizar modelos que não tenham sido previamente aprovados pela Direção Geral do Consumidor.”
Nesta sequência, o legislador rodeou a celebração de contratos de mediação imobiliária de todas as cautelas, em cumprimento de directiva comunitária, por se tratar de uma área em que uma das partes – a empresa imobiliária – é uma profissional do ramo de actividade ao contrário do quer sucede com os respectivos clientes.
Deste modo, julgamos que tanto o contrato de mediação imobiliária como quaisquer cláusulas/aditamentos posteriores se mostram sujeitos ao mesmo regime jurídico acima analisado, nem faria sentido de outro modo, caso contrário estaria aberta a porta para que as empresas imobiliárias evitassem sempre a nulidade estabelecendo um contrato inicial devidamente aprovado e homologado e posteriormente alterassem o seu conteúdo conforme lhes aprouvesse.
Então, no caso concreto em apreciação, os Autores, na qualidade de clientes, vieram invocar (em sede de Resposta à Contestação e em contra-alegações) a nulidade da alteração contratual alegada pela Ré em Contestação atinente à declaração avulsa em causa.
No entanto, resta saber se os Autores incorrem em abuso do direito ao invocar aquela nulidade, como alegado pela Recorrente.
O art. 334.º, do Código Civil, sob a epígrafe “Abuso do direito” dispõe que «É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.».
Existem diversas modalidades de abuso do direito enquanto “exercício inadmissível de posições jurídicas”[5], incluindo o comportamento contraditório ou venire contra factum proprium que traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente[6] e a inalegabilidade de nulidades formais ou seja, a alegação de nulidade formais veio a ser coarctada quando o agente causa directamente esse vício de forma e, depois, pretende aproveitar-se dele[7], ou seja, o agente convence a contraparte a concluir um negócio nulo por falta de forma, prevalece-se dele e, depois, vem alegar a nulidade.
Com efeito, “A jurisprudência tem admitido a paralisação da invocabilidade da nulidade por vício de forma (inalegabilidade formal), designadamente, quando é claramente imputável à parte que quer prevalecer-se da nulidade a culpa pelo desrespeito das regras legais que impunham a celebração do negócio por determinada forma qualificada ou quando a conduta das partes, sedimentada ao longo de período temporal alargado, se traduziu num escrupuloso cumprimento do contrato, sem quaisquer pontos ou focos de litigiosidade relevante, assumindo aquelas inteiramente os direitos e obrigações dele emergentes e criando, com tal estabilidade e permanência da relação contratual, assumida prolongadamente ao longo do tempo, a fundada e legítima confiança na contraparte em que se não invocaria o vício formal, verificado aquando da celebração do ato” – cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 25/06/2025[8] (Ana Pessoa, proc. n.º 837/24.5T8PTM.E1, www.dgsi.pt).
A este propósito, pode ser consultado o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 08/04/2024[9] (José Eusébio Almeida, proc. n.º 15581/21.7T8PRT.P1, www.dgsi.pt), onde se considerou essencialmente que «O abuso do direito, concretamente na modalidade do venire contra factum proprium pode implicar a inalegabilidade de nulidades formais. Porém, tal só poderá suceder em casos nítidos em que o alegante contribuiu para o vício de forma e criou, censuravelmente, uma clara situação de confiança na contraparte, que esta, numa avaliação objetiva, aceitou sem negligência da sua parte.».
E no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 28/06/2023[10] (Conceição Saavedra, proc. n.º 69483/21.1YIPRT.L1-7, www.dgsi.pt), sumariou-se o seguinte:
«I- No contrato de mediação imobiliária simples a remuneração será devida com a conclusão e perfeição do negócio visado através do exercício da mediação, desde que a atividade desenvolvida pelo mediador constitua causa adequada, ainda que não exclusiva, à conclusão do negócio;
II- Tendo A. e RR. mencionado, nos contratos escritos de mediação imobiliária entre si celebrados, um valor remuneratório superior ao efetivamente acordado, aceitando a desconformidade – uma vez que que nos contratos de referência da A./mediadora é sempre indicada uma comissão de 5% (que já vem assim fixada, não sendo elemento de preenchimento manual), não permitindo o sistema informático a entrada de um imóvel com comissão inferior – não devem considerar-se os referidos contratos omissos quanto às condições de remuneração da primeira, nos termos e para os efeitos previstos na al. c) do nº 2 do art.º 16 do RJAMI;
III- A invocação de uma tal irregularidade pelos RR. não poderia, em todo o caso, deixar de considerar-se abusiva e contrária ao princípio da boa-fé na medida em que a. terá confiado, ao celebrar os contratos de mediação, que os RR. não viriam a questionar a validade dos mesmos por deles constar um valor de remuneração distinto do que fora, de facto, combinado;
IV- A nulidade do contrato de mediação imobiliária não desonera necessariamente o cliente de qualquer obrigação perante a mediadora;
V- Assim, comprovando-se que, no âmbito de contratos de mediação imobiliária simples (em regime de não exclusividade), vieram a concretizar-se os negócios visados, de venda dos imóveis dos RR., por intervenção da A./mediadora que conseguiu interessado por si angariado, não poderia a mesma deixar de ser remunerada pelo serviço que prestou, ainda que fossem julgados nulos os referidos contratos de mediação celebrados.».
Ora, no caso concreto em apreciação não está em causa a validade do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes em 22/12/2021, mas antes, a nulidade formal da declaração avulsa posterior ao mesmo datada de 08/03/2022 que altera o contrato de mediação quanto ao montante concreto da remuneração/comissão.
Ficou provado que para além da iniciativa do Autor marido na emissão daquela declaração, foi a mesma elaborada após a outorga de ambos os contratos e diversas negociações, em que os Autores se comprometeram a edificar na parcela de terreno em causa uma moradia para venda aos referidos promitentes-compradores, pelo preço global de €230.000,00 e aceitaram pagar à imobiliária a comissão de €11.500,00 acrescida de IVA.
Deste modo, considerando aquelas negociações prévias, iniciativa do Autor e demais contexto e circunstâncias em que foi emitida e assinada a declaração avulsa de 08/03/2022, configura um abuso do direito virem agora os Autores invocar a nulidade da mesma, porque contribuíram activamente para a sua emissão nos moldes em que ocorreu, assim criaram, censuravelmente, uma clara situação de confiança na contraparte que aceitou.
Nesta sequência, importa julgar totalmente procedente o recurso de apelação e revogar a sentença recorrida, absolvendo-se a Recorrente-Ré de todos os pedidos formulados pelos Recorridos-Autores.
*
10. Responsabilidade Tributária
As custas são da responsabilidade dos Recorridos.
*
III. DISPOSITIVO
Nos termos e fundamentos expostos,
- Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto em julgar totalmente procedente o recurso de apelação e revogar a sentença recorrida, absolvendo-se a Recorrente-Ré de todos os pedidos formulados pelos Recorridos-Autores.
- Custas a cargo dos Recorridos.
- Registe e notifique.
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Filipe César Osório
José Eusébio Almeida
Eugénia Cunha
_______________
[1] https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/13d0206b8334e20b80258c0a00515e07?OpenDocument
[2] https://www.dgsi.pt/jtrg.nsf/86c25a698e4e7cb7802579ec004d3832/f697cbf0f0abdb50802587c2004abe52?OpenDocument
[3] https://www.revistadedireitocomercial.com/contratos-de-mediacao-imobiliaria-simples-e-com-exclusividade
[4] https://www.dgsi.pt/JSTJ.NSF/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/8304d0f32c5e520c802586d8004c4d16?OpenDocument
[5] Existem diversas modalidades do abuso do direito analisadas na dissertação de doutoramento de Menezes Cordeiro, in Da Boa Fé no Direito Civil, Colecção Teses, Almedina, 2001, pág. 719 e ss.
[6] Menezes Cordeiro, ob. Cit., pág. 742 e ss.
[7] Menezes Cordeiro, ob. Cit., pág. 775 e ss.
[8] https://www.dgsi.pt/jtre.nsf/134973db04f39bf2802579bf005f080b/b1055cee34b7d95780258cc20045c47a?OpenDocument
[9] https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/9ffa0e20c7bd899980258b1f003602ee?OpenDocument
[10] https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/a7adfa9d9dd4eaa8802589e300561957?OpenDocument