| 3448/20.0T8STS.P1 |  |
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
II - O contrato promessa de compra e venda deve ser pontualmente cumprido, obrigando-se as partes dele outorgantes à celebração do contrato definitivo, por meio da respectiva escritura, na data para tal convencionada.
III - Em caso de incumprimento do contrato-promessa, a lei concede ao contraente não faltoso dois meios distintos de reacção:
a) A execução específica do contrato, nos termos do artigo 830.º do Código Civil;
b) A resolução do contrato.
A primeira ocorre em situações de simples mora.
A segunda, por iniciativa da parte cumpridora, exige que o incumprimento seja definitivo.
IV - O incumprimento definitivo pode revelar-se por diversos meios: a) - A impossibilidade da prestação, por destruição da coisa ou pela sua alienação a terceiro, sem qualquer reserva;
b) - Pelo decurso de prazo fixado contratualmente como absoluto ou improrrogável, o que equivale àquela perda de interesse;
c) - Pela recusa peremptória do devedor em cumprir, comunicada ao credor, não se justificando então a necessidade de nova interpelação ou de fixação de prazo suplementar; ou ainda
d)- Pela perda do interesse do credor na prestação, em consequência de mora do devedor ou a sua inexecução dentro do prazo razoável que lhe for fixado por aquele (interpelação admonitória - artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil).
Tribunal Judicial da Comarca do Porto
Juízo Local Cível de Santo Tirso – Juiz 1
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I. RELATÓRIO.
AA, divorciada, titular do CC nº ..., NIF ......, residente na Rua ..., n.º ..., 3 DRT FRT, ..., em Santo Tirso, propôs acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra BB, divorciado, titular do CC ..., NIF ......, residente na Travessa ..., ..., ... Santo Tirso, pedindo, com fundamento nos factos que alega na petição inicial, que:
a) Se declare resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre A. e R.
b) Seja o Réu condenado a restituir à A., a quantia recebida a título de sinal, em dobro, no total de 38.000,00€ (trinta e oito mil euros).
Citado, contestou o Réu, por excepção, alegando a inexistência, da sua parte, de incumprimento definitivo culposo do contrato promessa celebrado com a Autora, impugnando ainda parte da factualidade por esta alegada.
Formulou ainda reconvenção contra a Autora, com base nos factos por si alegados no mesmo articulado, pedindo:
a) Se declare resolvido o contrato promessa celebrado entre reconvinte e reconvinda, reconhecendo-se, ao primeiro, o direito a fazer seu o sinal que a segunda lhe entregou, no montante de €19.000,00 e
b) Se condene a reconvinda no pagamento, ao reconvinte, da quantia de €10.000,00, acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, calculados, à taxa legal em vigor, desde 30.12.2019, até efectivo e integral pagamento.
Deduz ainda, na contestação/reconvenção, incidente de intervenção acessória provocada de A..., Lda.
Foi proferido despacho que admitiu a intervenção acessória da chamada, e ordenada a sua citação, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 323.º, n.º 1 do Código de Processo Civil.
A interveniente apresentou contestação, alegando, entre o mais, que não é parte no contrato promessa celebrado entre Autora e Réu, e que as cominações previstas no artigo 442.º do Código Civil, nomeadamente a restituição do sinal em dobro, apenas são aplicáveis aos contraentes, impugnando ainda parte dos factos alegados pelo Réu.
Foi admitida a reconvenção.
Proferiu-se despacho saneador, que afirmou a validade e regularidade processuais, e identificado o objecto do litígio e enunciados os temas de prova.
Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento, após o que foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
“A. Julga-se improcedente, como não provada a presente ação absolvendo-se o réu BB. do pedido formulado pela autora AA.
B. Julga-se procedente, por provada, a reconvenção e, em consequência:
1. Declara-se resolvido o contrato promessa celebrado entre reconvinte BB e reconvinda AA, reconhecendo-se, ao primeiro, o direito a fazer seu o sinal que a segunda lhe entregou, no montante de €19.000,00.
2. Condena-se a reconvinda AA. no pagamento, ao reconvinte BB, da quantia de €10.000,00, acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, calculados, à taxa legal em vigor, desde a data da citação até efectivo e integral pagamento.
3. Absolve-se a reconvinda AA do pagamento dos juros vencidos desde 30.12.2019 até à data da citação/notificação da reconvenção.
C. Condena-se a autora/reconvinda AA, nas custas da acção”.
Inconformada com tal sentença, dela interpôs a Ré recurso de apelação para esta Relação, formulando com as suas alegações as seguintes conclusões:
“A. A Meritíssima Juiz, ao decidir condenar absolver o R. dos pedidos formulados pela A. e condenar a Reconvinda no pedido de pagamento da quantia de 10.000,00€ ao Reconvinte, incorreu num erro de julgamento, violando o disposto nos artigos 607º nº 4 CPC, artigos 406º, nº1, 410º, 2 e 3, 432º, 441º e 808, nº 2 todos do Código Civil.
B. Ao atribuir maior credibilidade à prova testemunhal do R, do que a trazida pela A., para logo a seguir referir que a prova testemunhal é falível e parcial e que deve dar-se relevância à prova documental, violou as mais elementares regras de direito, processuais e de justiça material.
C. No ponto 13 da douta sentença a Meritíssima Juiz, dá como provado que a A. nunca conseguiu reunir condições para obter o mútuo bancário de que necessitava, o que não corresponde à verdade.
D. A A. por requerimento datado de 16/12/2022, juntou aos autos duas pré aprovações de crédito bancário, da Banco 1... e dos Banco 2..., bem como cópia da escritura do imóvel que adquiriu, logo a seguir em abril de 2020, cerca de 60 dias após ter sido convocada para a escritura do prédio objeto aqui nos autos.
E. No entanto a Meritíssima Juiz não atribuiu qualquer valor probatório a esses documentos.
F. O mesmo não aconteceu quanto ao documento junto pelo R. da Banco 1..., onde foi constituída uma hipoteca sobre o imóvel.
G. E que a Meritíssima Juiz, conclui que apesar das obras não licenciadas a Banco 1..., garantiu um mútuo com uma hipoteca.
H. No entanto basta atentar-se a esse documento, para verificar que corresponde às plantas antes da realização das obras, porque se encontram em nome da anterior proprietária!
I. e que o mútuo serviu precisamente para o R. realizar as obras (ilegais).
J. Quando deu de hipoteca o imóvel à Banco 1..., ainda não existiam as obras de alteração da fachada, que só foram realizadas posteriormente.
K. O R. com tal argumento conseguiu enganar o tribunal, porque não enganaria a A.?
L. Ora, daqui resulta que o Réu enganou a A. da mesma forma que havia enganado o tribunal.
M. A Meritíssima Juiz, teceu diversas considerações, quer à A. quer às suas testemunhas, quanto à sua isenção devido ao interesse no desfecho da ação, (e as do R. não têm interesse?) o que não encontra suporte nem nos referidos depoimentos, nem nos documentos.
N. A testemunha CC, companheiro da A., explicou detalhadamente como foi o processo desde a visualização do anúncio da venda do imóvel, na internet, que acompanhou todo o processo do início ao fim, de forma presente e permanente, contrariamente às testemunhas do R.
O. Em momento algum a testemunha, CC, referiu que ficou chateado, mas sim que teve a noção que face à insistência na obtenção das plantas, até teve consciência que se tornou chato!
P. Pelo que em momento algum a A. teve conhecimento ou lhe foi transmitido quer pelo R, quer pelo Sr. DD, conhecido do R. e não da A., de que as alterações levadas a cabo pelo R. não estavam licenciadas.
Q. Ora, não deixa de ser curiosa a afirmação do tribunal no sentido de que “Se a varanda da fachada e o terraço inacessível estavam representados nas plantas, mas não existiam no imóvel e este tinha mais de três quartos, era forçoso concluir que tinham sido realizadas alterações não licenciadas no prédio.
R. Salvo devido respeito, é uma conclusão que transcende a realidade e lógica, pois poderia concluir-se que existiram alterações, sem dúvida, mas o mais lógico é presumir que estivessem licenciadas, e não o contrário.
S. Pois bastaria que as referidas alterações, tivessem sido comunicadas à Câmara e obtido o seu licenciamento.
T. Porque razão havia alguém de supor, que por existirem alterações as mesmas, por inerência, estariam ilegais? Não faz sentido.
U. Provou-se, com a junção aos autos do contrato promessa de compra e venda, e que não foi impugnado, quais os documentos entregues, e que foram anexados ao mesmo, nomeadamente, cópia da certidão da Conservatória do Registo Predial, cópia da caderneta predial e cópia do certificado energético.
V. Não consta qualquer planta, nem no contrato consta qualquer menção às obras ilegais, muito pelo contrário, o R. declara que promete vender livre de quaisquer ónus ou encargos.
W. E embora a Meritíssima Juiz na sua análise crítica refira que a entrega foi confirmada pela EE (ex companheira) e FF (pai do R) que nem sequer estiverem presentes na assinatura do contrato promessa!
X. Aliás o pai, limitava-se a abrir a porta do imóvel, nem sequer acompanhava as visitas.
Y. Caso A e R tivesse efetivamente falado das mesmas, era normal que constasse do contrato promessa que a A. aceitava as obras, e que aceitava realizar o seu licenciamento e os encargos pela sua legalização, uma vez que na cláusula segunda consta precisamente o contrário, que o imóvel é prometido vender livre de ónus ou encargos.
Z. O R. omitiu tal facto.
AA. Se assim não fosse, porque razão a A. enviaria a carta ao R a solicitar os documentos atualizados?
BB. Se a A. tivesse dúvidas quanto à obtenção do crédito à habitação, teria inserido uma cláusula que em face da não concessão ser-lhe ia devolvido o sinal em singelo.
CC. Estas cláusulas são corriqueiras na mediação imobiliária.
DD. Certamente que o DD, sendo conhecido do R., e a quem o R. lhe atribuiu grande seriedade e competência, ao saber que existiam as obras ilegais, não acautelaria tal situação no contrato? Até para proteger o seu cliente?
EE. Claro que a resposta só pode ser afirmativa.
FF. A testemunha CC (companheiro da A) referiu que na data em que a A. foi convocada para a realização da escritura, não lhe foi exibido qualquer documento que atestasse da legalização das obras, nem os outros documentos que permitissem a realização da mesma.
GG. Tal afirmação da testemunha é corroborada documentalmente pelo certificado emitido pelo Exmo. Senhor Dr. GG, que não contraria tal declaração da A.
HH. O Tribunal estranhou que a A. tenha enviado uma carta, registada, dirigida ao R., sem qualquer assinatura.
II. No entanto não estranhou, que o R. tenha precisamente enviado uma carta à imobiliária a denunciar o contrato de mediação, sem que estivesse assinada, veja-se o documento 4, junto com a contestação, e que o tribunal nada refere quanto à ausência de assinatura.
JJ. Os cidadãos, na boa fé deles, por vezes assinam as cartas que enviam, mas guardam a que não assinaram.
KK. Pelo que não se compreende, como pôde a Meritíssima Juiz, não considerar provado que foi enviada a carta ao R. a pedir a documentação?
LL. Se efetivamente a A. sabia das obras ilegais, e possuía todas as plantas, porque razão envia a carta?
MM. E se o R. andava ansioso atrás da A., para marcar reuniões, porque razão não recebeu a carta da AA endereçada a BB, com data de 21.10.2019, com a menção de “carta registada com aviso de receção”, e tem o seguinte teor: De acordo com a clausula quarta, ponto 3, do Contrato Promessa de Compra e Venda assinados por mim e por V. Exa., venho por este meio solicitar com a máxima urgência que me disponibilize as plantas do prédio, uma vez que as entregues não correspondem à atual configuração do imóvel. Por outro lado, a caderneta predial urbana descreve o prédio com a tipologia T3, o que não corresponde nem ao anunciado nem ao que se verifica na realidade como lográmos constatar nas visitas ao prédio.
NN. Assim, solicito o envio da documentação conforme, com a máxima urgência.
OO. Aliás a A. enviou duas cartas registadas ao R e este não procedeu ao levantamento de nenhuma, o que não deixa de ser estranho!
PP. A Meritíssima Juiz, refere na sua Análise crítica da Prova, estranha que: “…não seria normal que alguém, acompanhada de um promotor da venda tão experiente, e também do seu companheiro, tivesse assinado um contrato promessa de compra e venda sem antes ver qualquer documento. A questão que se coloca é, então para que serviu a entrega dos documentos do imóvel ao promotor da venda do imóvel logo no início dessa promoção? Sendo que esta entrega foi confirmada pela testemunha EE e FF e confirmada pelo próprio DD, exceto as ditas plantas.
QQ. E a A. questiona, então o R. estava acompanhado do DD, promotor de Venda tão experiente e não existe um único email, carta, comunicação, à exceção do email de fevereiro de 2020, enviado pelo R. a informar das obras ilegais!!! Declara que vende sem quaisquer ónus ou encargos? Aqui não há inquietude?
RR. Se era do conhecimento de todos, porque razão foi enviada aquela minuta de aditamento!?
SS. Mas o tribunal apenas sentiu inquietude durante a instrução do processo conforme excerto que se segue “…foi não existir uma única comunicação, com indicação de recebimento, email ou carta registada a pedir os documentos”?
TT. Então e não há inquietude pela não existência da competente licença de habitabilidade de acordo com o que está implantado no imóvel, e de acordo com as mais elementares regras e exigências camarárias, e respeito pelas regras de engenharia e construção?
UU. E não estranha o não levantamento, pelo R. das cartas enviadas pela A?
VV. Podia ser a A. a querer agendar a escritura!
WW. Nada disse, porque não tinha como dizer que efetivamente não tinha as obras licenciadas!
XX. Mesmo que tivesse conhecimento das alterações, o que só por mero exercício académico se consente, como pode o tribunal garantir que a A. sabia que não tinham sido licenciadas?
YY. O R. podia ter alterado a fachada e tê-lo efetuado remetendo o projeto à Câmara e autorizado a alteração à fachada.
ZZ. Dos documentos entregues, a A. não saberia, nem tinha como saber, tanto mais que no contrato promessa de compra e venda o R. promete vender livre de ónus ou encargos, veja-se a cláusula segunda do contrato promessa de compra e venda.
AAA. A A. nunca falou com o R., até ao dia da assinatura do contrato.
BBB. A A. nunca falou com a ex-companheira ou pai do R.
CCC. Até pelo preço do imóvel se consegue perceber, que não houve qualquer redução no preço, o que a existir ainda poderia levar o tribunal a concluir que efetivamente a diferença de preço visava compensar a A. dos custos pela legalização, mas não.
DDD. Não faz qualquer sentido.
EEE. Em milhares de contrato promessa de compra e venda que passam pelas mãos dos tribunais, em disputas semelhantes, não há um contrato promessa de compra e venda que tenha no seu clausulado a entrega de quaisquer plantas.
FFF. Os documentos, que atestam a legalidade da construção, é a Licença de Habitabilidade, que deve estar de acordo com o RGEU, não são as plantas.
GGG. A execução de novas edificações ou de quaisquer obras de construção civil, a reconstrução, ampliação, alteração, reparação ou demolição das edificações e obras existentes, e bem assim os trabalhos que impliquem alteração da topografia local, dentro do perímetro urbano e das zonas rurais de proteção fixadas para as sedes de concelho e para as demais localidades sujeitas por lei a plano de urbanização e expansão subordinar-se-ão às disposições do presente regulamento.
HHH. Tal necessidade prende-se inclusive com razões de segurança do próprio edifício.
III. Razão pela qual o projeto tem de dar entrada na Câmara e ser aprovadas as alterações pela mesma.
JJJ. Nada disso foi efetuado, conforme confessado pelo R.
KKK. O próprio tribunal entra em contradição quando refere que: “A questão que se coloca é, então para que serviu a entrega dos documentos do imóvel ao promotor da venda do imóvel logo no início dessa promoção? Sendo que esta entrega foi confirmada pela testemunha EE e FF e confirmada pelo próprio DD, exceto as ditas plantas.”
LLL. Claro, foram entregues os documentos necessários, exceto as plantas, tais como os que constam no anexo ao Contrato promessa de compra e venda.
MMM. E é evidente que com os documentos juntos, a A. não conseguia adivinhar da falta de legalização das mesmas, pese embora o R. não estivesse acompanhado de advogado a A. também não estava, nem estava acompanhada por nenhum engenheiro ou arquiteto.
NNN. O tribunal deu como provado que as plantas foram enviadas por email para o DD, até podia, ter sido, mas não foram recebidas pelo DD e muito menos pela A., conforme declarado por aquele.
OOO. O R. nunca entregou quaisquer plantas à A. apesar de lhe ter sido solicitado.
PPP. E se já tinham sido entregues, porque razão foi o R. a uma loja de impressão para (ponto 34) para as digitalizar?
QQQ. E se foram entregues, quais foram entregues, as antigas (como aconteceu com a Banco 1...) ou as atuais?
RRR. O tribunal inclusive deu como provado que a A, encontrava-se em processo de divórcio, quando a mesma na data da assinatura do CPCV, como consta do contrato, estava já divorciada.
SSS. E o estado civil da A., apenas poderia ser posto em causa, com a notificação para junção da certidão de nascimento, não fazendo prova as declarações das testemunhas do R.
TTT. Ainda quanto às alterações, o tribunal entende que qualquer interessado que percorresse o imóvel não poderia deixar de notar a inexistência da varanda;
UUU. Como poderia fazê-lo, se não conhecia o imóvel antes da intervenção?
VVV. Como poderia saber que deixava de existir uma varanda?
WWW. O que verificou no local foi o imóvel tal qual como visualizou, e que lhe agradou.
XXX. Mas desconfia, e não tinha como conhecer que tinham havido tais alterações e da sua ilegalidade.
YYY. No entanto, a Meritíssima Juiz, apenas baseou-se nas testemunhas do R., fazendo tábua rasa dos documentos juntos pela A., que contrariam essas mesmas testemunhas.
ZZZ. O R. após o envio do email a informar a A. da ilegalidade das obras por si realizadas, ao impor que esta as legalizasse e suportasse os custos inerentes, violando a cláusula segunda do contrato promessa de compra e venda, e ao agendar a celebração da escritura, sabendo não possuir aditamento à licença de habitabilidade, tornou a prestação definitivamente irrealizável. Posição esta do R. da qual ressalta à saciedade uma manifesta e clamorosa má-fé negocial.
AAAA. A recusa do R. em legalizar as obras, e forçar a celebração da escritura, dispensa a A da necessidade de nova interpelação ou fixação de prazo suplementar, tornando-se o incumprimento definitivo e resolvido o contrato por culpa imputada ao R.
BBBB. Mesmo que assim não se entendesse, na sequência do conhecimento da existência de obras ilegais e da recusa do R. em as legalizar, a A. comunicou a perda de interesse no negócio, cuja apreciação deve ser analisada objetivamente, artigo 808º, nº 2.
CCCC. Não fazendo sentido a A. ter que interpelar admonitoriamente o R. porquanto este já havia comunicado à A. que se recusava a legalizar as obras.
DDDD. E que lhe exigia, ainda a obrigação para a A. de as legalizar e com os custos associados.
EEEE. Essa imposição é uma recusa categórica do R no cumprimento do contrato.
FFFF. Pelo que tal a interpelação é desnecessária, face a essa manifestação inequívoca por parte do R., da intenção de não cumprimento, quando marca a escritura sem ter providenciado pela obtenção da legalização das obras realizadas no imóvel.
GGGG. E, sendo que, esse incumprimento definitivo do R., legitima a A. em perder o interesse no negócio e, consequentemente, na resolução do contrato promessa, independentemente desse ato, ficando o R. obrigado a proceder à devolução do sinal recebido em dobro, por aplicação do artigo 442º, nº 2 do CC.
HHHH. Tudo conjugado com a prova documental e testemunhal produzida, não restam dúvidas que a A. tem direito, pela resolução do contrato de promessa de compra e venda, à restituição em dobro do sinal prestado, no montante de 38.000,00€.
IIII. Pelo que existiu uma incorreta análise e apreciação da prova, relativamente aos factos provados e não provados e deve altera-se os factos provados e não provados, como se segue:
ADITAMENTO AOS FACTOS PROVADOS:
JJJJ. Que a A. desde a data de celebração do Contrato promessa de compra e venda, reunia as condições para obter financiamento bancário, conforme os documentos emitidos pela Banco 1... e Banco 2...;
KKKK. Que no dia 15 de abril de 2020, a A. adquiriu um imóvel, com recurso a financiamento bancário, cerca de dois meses depois da marcação da escritura pelo R., conforme Documento Particular Autenticado.
LLLL. Que a A. enviou carta registada (......) em 21 de outubro de 2019, dirigida ao R., para a morada constante do CPCV, com o seguinte teor “De acordo com a cláusula quarta, ponto 3, do Contrato Promessa de Compra e Venda assinados por mim e por V.Exa., venho por este meio solicitar com a máxima urgência que me disponibilize as plantas do prédio, uma vez que as entregues não correspondem à atual configuração do imóvel. Por outro lado, a caderneta predial urbana descreve o prédio com a tipologia T3, o que não corresponde nem ao anunciado nem ao que se verifica na realidade como lográmos constatar nas visitas ao prédio. Assim, solicito o envio da documentação conforme, com a máxima urgência.”
MMMM. Que face à comunicação das obras ilegais e à imposição pelo R. da assunção da A para a sua legalização, com os custos inerentes, o R. incumpriu a cláusula segunda do contrato promessa, na qual consta que a transmissão seria efetuada livre de quaisquer ónus ou encargos.
NNNN. Pelo que a A. perdeu o interesse na concretização do negócio definitivo.
OOOO. Que o R. ao marcar a escritura para o dia 28 de fevereiro de 2020, bem sabendo que não possuía a Licença de Habitabilidade atualizada de acordo com as obras efetuadas, pretendeu atribuir o incumprimento definitivo à A.
PPPP. Que em 30 de agosto de 2019, data da assinatura do contrato a autora solicitou ao R., a documentação atualizada do prédio, nomeadamente, caderneta predial e certidão predial, bem como as plantas.
QQQQ. Que atendendo que houve intervenção imobiliária, a A. também lhes solicitou o envio das plantas.
RRRR. Que foi a 11 de setembro de 2019, que a A. recebeu uma planta do prédio que não correspondia à configuração do que estava a comprar.
SSSS. Que em 22 de outubro de 2019, a A. envia ao R., carta registada a solicitar o envio de toda a documentação atualizada, mas veio devolvida com a menção de não reclamada.
TTTT. Que o R. não entregou qualquer documento atualizado, nem as plantas do prédio.
UUUU. Que bem sabia o R., que a A. nunca poderia concordar com tal situação, pois o Banco ao avaliar o imóvel rapidamente se iria deparar com essa discrepância e não iria aprovar o crédito.
VVVV. Que bem sabia o réu que a A. não se iria responsabilizar pelas obras efetuadas, uma vez que para proceder à legalização das referidas obras seria necessário apresentar um projeto, contratar um arquiteto e suportar todos os custos inerentes.
WWWW. Que como não podia esperar todo o tempo que é necessário para que a Câmara emitisse nova licença.
XXXX. Que na data em que o réu marcou a escritura publica de compra e venda não foram exibidos à autora os documentos em falta.
YYYY. Que o R. ao agendar a marcação da escritura, sabendo que não tinha os documentos que provassem a legalização, forçou o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda.
ADITADO AOS FACTOS NÃO PROVADOS
ZZZZ. Apesar de antes já ter entregue essa documentação, mas em suporte de papel, o demandado remeteu, ao DD, por mensagens de correio electrónico, datadas de 12.08.2019, a caderneta predial urbana, a ficha técnica da habitação, o alvará de utilização, o certificado energético e as plantas de trabalho, localização, topográfica, actual, definitiva e da cobertura do imóvel, tudo em formato A4. 34.
AAAAA. Quanto às plantas de implantação, dos alçados Norte e Este e as do rés-do-chão, do primeiro andar e do recuado do imóvel, por o demandado apenas dispor das mesmas em formato A3, contratou a loja de impressão B..., sita em ..., que aos 12.08.2019 as digitalizou e remeteu diretamente para o DD.
BBBBB. A autora não solicitou, ao demandado, nenhum documento relativo ao imóvel, nem antes de celebrar o contrato promessa, nem depois.
CCCCC. Se a autora tivesse pedido ao demandado os documentos do imóvel, este ter-lhos-ia fornecido sem hesitar, à semelhança do que fez com a mediadora A....
DDDDD. Imediatamente antes de assinar o contrato promessa, a autora, com toda a documentação do imóvel à sua frente, falou abertamente com o DD e o demandado, sobre as obras não licenciadas e a configuração do imóvel.
EEEEE. Apesar da existência das obras não licenciadas e da desconformidade quanto à configuração do imóvel não constituírem novidade para a autora, pois disso já antes tinha sido informada pela A..., o DD transmitiu-lhe, imediatamente antes da assinatura do contrato promessa, que a remoção da varanda e do muro valorizavam estética e economicamente o prédio, enquanto a manutenção da sua configuração oficial como um T3 permitia poupar no valor do imposto municipal sobre imóveis.
FFFFF. A autora concordou com o DD e decidiu celebrar o contrato promessa, assumindo, por inerência, a responsabilidade de, mais tarde, se o desejasse, legalizar as ditas obras e corrigir a descrição oficial do imóvel.
GGGGG. A autora nunca pediu ao demandado que legalizasse as obras efetuadas, aceitando e querendo declarar prometer comprar o prédio no estado em que estava.
HHHHH. Aos 30.08.2019, no acto da celebração do contrato promessa, o seu companheiro HH estava consigo e assistiu a tudo, também ele concordando com o estado do imóvel e os termos do futuro negócio. 48.
A presença e concordância do companheiro da autora são importantes porquanto foi este quem liquidou a maior parte do sinal, designadamente o montante de €10.000,00, tendo todo o interesse no que estava em causa.
IIIII. Na planta actual do primeiro andar, na planta definitiva do primeiro andar, na planta do alçado Norte, na planta do alçado Este e na planta do primeiro andar, todas do imóvel do demandado, resulta a representação de uma varanda, com 2,4 metros quadrados, na fachada do primeiro andar.
JJJJJ. Como notória é, na planta do recuado, a representação de um “terraço não acessível”, contíguo a um “terraço acessível”.
KKKKK. Qualquer interessado na aquisição do imóvel do demandado certamente observaria a respectiva fachada, não podendo deixar de notar a inexistência de uma varanda.
LLLLL. Qualquer interessado na aquisição do imóvel do demandado, que o visitasse e por ele circulasse livremente, não poderia deixar de notar que a área de terraço era toda ela acessível e que existiam mais de três quartos.
MMMMM. Se a varanda da fachada e o terraço inacessível estavam representados nas plantas, mas não existiam no imóvel e este tinha mais de três quartos, era forçoso concluir que tinham sido realizadas alterações não licenciadas no prédio.
NNNNN. Algumas semanas antes do final do dito período, o DD comunicou que a autora não lograria concretizar o negócio dentro do prazo fixado, por não conseguir obter crédito bancário atempadamente.
OOOOO. Segundo o DD, a autora estava em processo de divórcio sem consentimento, tendo o ainda casal uma dívida bancária de valor significativo por saldar, o que a impedia de contrair o empréstimo para adquirir o imóvel do demandado.
PPPPP. Volvidos alguns dias, o DD contactou o demandado, transmitindo-lhe que a autora não conseguira o mútuo bancário e por isso teria de desistir do negócio.
QQQQQ. Assim no caso dos autos, a não celebração do contrato visado com o contrato promessa celebrado entre A. e R., ficou a dever-se a causa imputável ao R.
DO DIREITO
RRRRR. O contrato promessa, é um contrato bilateral, criador da obrigação, para cada uma das partes, de cumprir, ponto por ponto, artigo 406º, nº 1 e 410º nº 2 e no nº 3 do mesmo artigo, refere que deve ser atestada a licença de utilização, por se tratar de um documento essencial à celebração do negócio.
SSSSS. O contrato promessa de compra e venda, está sujeito à resolução contratual, que deve ser fundamentada, artigo 432º do CC, e que, quando se verifique uma situação de incumprimento imputável a quem prestou o sinal, permite que quem o recebeu faça seu e, quem o prestou possa exigir o dobro do que prestou, artigos 441 e 442º do CC.
TTTTT. Mas só no incumprimento definitivo e culposo, se aplica o artigo 442º, nº 2, CC.
UUUUU. No entanto há que estabelecer a distinção entre o atraso na prestação ou a impossibilidade definitiva do seu cumprimento.
VVVVV. O R. após o envio do email a informar a A. da ilegalidade das obras por si realizadas, ao impor que esta as legalizasse e suportasse os custos inerentes, violando a cláusula segunda do contrato promessa de compra e venda, e ao agendar a celebração da escritura, sabendo não possuir aditamento à licença de habitabilidade, tornou a prestação definitivamente irrealizável. Posição esta do R., da qual resulta uma manifesta e clamorosa má-fé negocial.
WWWWW. A recusa do R. em legalizar as obras, e forçar a celebração da escritura, dispensa a A. da necessidade de nova interpelação ou fixação de prazo suplementar, tornando-se o incumprimento definitivo e resolvido o contrato por culpa imputada ao R.
XXXXX. Mesmo que assim não se entendesse, na sequência do conhecimento da existência de obras ilegais e da recusa do R em as legalizar, a A. comunicou a perda de interesse na prestação, cuja apreciação deve ser analisada objetivamente, artigo 808º, nº 2.
YYYYY. Não fazendo sentido, a A. ter interpelar admonitoriamente o R. admonitória porquanto este já havia comunicado a recusa na legalização da mesma.
ZZZZZ. E face à posição do R. em impor as obras, a expensas da A., não sabendo se as mesmas foram celebradas de acordo com as regras da construção civil, a sua legalização e custos associados,
AAAAAA. É sem dúvida uma manifestação de recusa categórica do R no cumprimento do contrato.
BBBBBB. Pelo que a interpelação era desnecessária, face a essa manifestação inequívoca por parte do R. da Intenção de não cumprimento, quando marca a escritura sem ter providenciado pela obtenção da legalização das obras realizadas no imóvel.
CCCCCC. E que esse incumprimento definitivo legitima a resolução do contrato promessa, independentemente desse ato, obrigando o R. a proceder à devolução do sinal recebido em dobro, por aplicação do artigo 442º, nº 2 do CC.
DDDDDD. Em face do exposto ressalta o erro de julgamento da matéria de facto pela Meritíssima Juíza a quo, quando decidiu absolver o R. dos pedidos formulados pela A., violando o disposto nos artigos 607º nº 4 CPC, artigos 406º, nº1, 410º, 2 e 3, 432º, 441º e 808, nº 2 todos do Código Civil.
DA RECONVENÇÃO
EEEEEE. Em reconvenção veio o R. pedir ao tribunal a resolução do promessa de compra e venda, reconhecendo-se ao R. o direito de fazer seu o sinal que a A. lhe entregou, no montante de 19.000,00€;
FFFFFF. E, condenar a A. no pagamento da quantia de 10000,00€ acrescida de juros de mora vencidos e vincendos até integral pagamento, não indicando a que título tal quantia era pedida.
GGGGGG. Ora a Meritíssima Juiz a quo, deu como provado os pontos 68 ao 88 da douta sentença.
HHHHHH. Desde logo, a entrega do sinal, que o R. alega ter perdido, pelo suposto incumprimento na realização de um outro contrato, celebrado com II, foi prestado por ele e pela sua companheira, à data, EE.
IIIIII. E foi dado como provado que na data da celebração do contrato promessa, R. pagou, efetivamente, à promitente vendedora II, a parte que lhe cabia do montante devido a título de sinal, computada em €5.000,00, tendo a sua companheira liquidado outro tanto.
JJJJJJ. Ora refira-se que, na presente Ação/Reconvenção só o R é parte na ação.
KKKKKK. No entanto, o tribunal condenou a Reconvinda. a pagar ao Reconvinte a totalidade do sinal prestado por este e pela EE, fundamentando que se impõe concluir pela obrigação de a reconvinda pagar ao reconvinte o valor de €10.000,00, corresponde ao dano/prejuízo que o mesmo sofreu em consequência da conduta incumpridora da autora.
LLLLLL. Quando o Reconvinte no seu pedido se limita a pedir a condenação no pagamento da quantia de 10.000,00€!
MMMMMM. Não invocando qualquer dano, ou prejuízo, nem a que título era pedida essa condenação.
NNNNNN. O tribunal, entendeu dar como provado todos os factos alegados pelo Reconvinte, no entanto repare-se que nenhum documento foi junto aos autos, á exceção do contrato promessa celebrado, que comprovasse desde logo, que o Reconvinte perdeu sinal, nem tão pouco existe ou foi junto, uma simples interpelação acerca da perda desse sinal.
PPPPPP. Inexiste o comprovativo da transferência do Reconvinte para a EE, documento básico e bastante para fazer prova da efetiva devolução dessa quantia e que legitimava, (em abstrato) o direito de regresso o pedido à Reconvinda do pagamento desse montante.
QQQQQQ. Apenas de baseou nas declarações do Reconvinte (parte interessada e que na fundamentação da Exma. Senhora Juiz, retira a isenção no depoimento) e da testemunha EE (também interessada)!
RRRRRR. Não há mais prova nenhuma!
SSSSSS. O que não deixa de ser estranho!
TTTTTT. Veja-se que no presente processo o Reconvinte juntou mais de 44 documentos, e não tem um único documento que faça prova que incumpriu o contrato, que o mesmo foi resolvido e que perdeu o sinal prestado, mais o da EE e que o devolveu!
UUUUUU. Pelo que forçosamente os pontos 85 a 88, dados como provados, deverão integrar os factos não provados.
VVVVVV. A total ausência de prova do alegado incumprimento definitivo e culposo do Reconvinte, bem como na ausência de prova de perda do sinal e consequente devolução à EE, e do pedido, devem sentenciar a absolvição da Reconvinda na entrega da quantia de 10.000.00€.
WWWWWW. Em face do exposto verifica-se que, mais uma vez, a Mma. Juiza errou também no julgamento desta matéria da Reconvenção, quando decidiu condenar a A/Reconvinda nos pedidos formulados, mais concretamente no pagamento da quantia de 10000,00€ ao Reconvinte violando o disposto nos artigos 607º nº 4 CPC, artigos 406º, nº1, 410º, 2 e 3, 432º, 441º e 808, nº 2 todos do Código Civil.
Termos em que deverá esse Venerando Tribunal conceder provimento ao presente recurso e, nessa conformidade, ser proferido douto Acórdão que revogue a decisão a quo, condenado o Recorrido no pedido formulado e absolvendo a Recorrida do pedido reconvencional, assim fazendo a tão acostumada JUSTIÇA!”.
A recorrida apresentou contra-alegações, pugnando pela rejeição do recurso e, em todo o caso, pelo seu não provimento.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar.
II.OBJECTO DO RECURSO
A. Sendo o objecto do recurso definido pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pela recorrente e as que forem de conhecimento oficioso, sem prejuízo daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, importando destacar, todavia, que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito.
B. Considerando, deste modo, a delimitação que decorre das conclusões formuladas pela recorrente, no caso dos autos cumprirá apreciar:
- se ocorreu erro na apreciação da matéria de facto;
- se existia fundamento para a resolução do contrato-promessa por parte do Réu/Reconvinte e se este tem direito a fazer seu o valor entregue pela recorrente a título de sinal;
- se se verificam os pressupostos necessários a reconhecer ao Réu/Reconvinte o direito a ser indemnizado pelos prejuízos que possa ter sofrido em virtude da impossibilidade de cumprir o contrato-promessa que celebrou como promitente comprador.
III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
III.1. Pelo tribunal recorrido foram considerados provados os seguintes factos:
1. A e R celebraram um contrato promessa de compra e venda em 30 de agosto de 2019 através do qual o R., prometeu vender à A., o prédio urbano composto por casa de rés-do-chão, andar, recuado e logradouro, sito na Travessa ..., ..., da União de freguesias ..., ... (... e ...) e ..., descrito na CRP de Santo Tirso sob o nº ... (código de acesso ...) e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ....
2. O preço acordado pela venda foi de 190.000.00€ (cento e noventa mil euros).
3. A A. transferiu para a conta do R. a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de 19.000€ (dezanove mil euros), tudo conforme a cláusula terceira do CPCV.
4. A escritura de compra e venda seria celebrada até 90 dias após a assinatura do contrato promessa, o que não aconteceu.
5. A A. para pagamento do restante preço, necessitava de recorrer a crédito bancário.
6. Em fevereiro do presente ano, o R. envia por email, uma proposta de aditamento ao CPCV, com o seguinte teor:
“A – CONSIDERANDOS
I - O Promitente Vendedor é legítimo proprietário do o prédio urbano constituído em regime de propriedade total sem andares nem divisões suscetíveis de utilização independente, composto por casa de rés-do-chão, andar, recuado e logradouro, sito na Travessa ..., ..., da União de freguesias ..., ... (... e ...) e ..., Santo Tirso, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santo Tirso com o número mil cento e treze, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ..., com Alvará de Licença de Utilização nº. ... emitido pela Câmara Municipal ... a 25/10/2012.
II – O prédio urbano em causa foi alvo de obras na parte externa, nomeadamente na fachada, através da demolição de uma varanda com 2 m2 e ainda pela utilização de uma área que anteriormente constituía placa inacessível com 50 m2, benfeitorias que foram efectuadas sem obtenção das necessárias licenças camarárias. --------------------
III – O Promitente Vendedor deu integral conhecimento à Promitente Compradora do facto constante no considerando anterior, não obstando, tal facto, à vontade em contratar pela Segunda Outorgante, que aceita o imóvel nas condições em que se encontra e, através da sua aquisição, assume integral responsabilidade pelas obras efectuadas.-------------------------------
2. Se o incumprimento definitivo do presente contrato promessa for imputável ao Promitente Vendedor, terá a Promitente Compradora direito à devolução em singelo da quantia de € 10.000,00 (dez mil euros) paga a título de sinal, sem prejuízo do disposto no n.º 2 da cláusula quarta e do n.º 1 desta cláusula.“ Cfr doc nº 4
7. O R. admite nessa proposta de aditamento ao contrato promessa de compra e venda que realizou obras no prédio, sem a obtenção da licença camarária e pretendia que a A. assinasse o aditamento ao CPCV a assumir que já tinha conhecimento das referidas obras.
8. Entretanto, o R. enviou uma carta à A. a comunicar a marcação da escritura para o dia 28 de fevereiro de 2020, no escritório de advogados “C...”.
9. A autora compareceu no dia, hora e local para o qual foi convocada, comunicou ao Dr. GG, advogado encarregue pela celebração da escritura que se recusava a celebrar a escritura, por perda do interesse contratual a título definitivo, por ter conhecimento de da existência de obras realizadas no prédio prometido vender, sem que tivessem licença camarária para tal.
10. Invocando a perda de interesse, a autora enviou carta ao R., com data de 20.10.2020, a solicitar a devolução do sinal em dobro, ou seja, no montante de 38.000,00€ (trinta e oito mil euros), que o R. não quis receber e veio devolvida.
11. As obras identificadas em 6. consistiam na remoção de uma varanda da fachada do imóvel e de um muro no terraço, obras essas que não obstaram a que em 2017, quando já existiam, a Banco 1..., depois de uma avaliação, aceitasse o prédio como garantia de um empréstimo concedido ao demandado, no montante de €90.000,00.
12. A proposta de aditamento ao contrato promessa de compra e venda não chegou a ser celebrada pelas partes.
13. A autora nunca conseguiu reunir as condições para obter o mútuo bancário de que necessitava.
14. Aos 29.01.2018, o demandado celebrou, com a então designada D... Unipessoal LDA., que utilizava a marca ... e a licença E... Invicta, um contrato de mediação imobiliária, tendo por objecto a promoção da venda do seu prédio.
15. Nos termos de tal contrato, a mediadora D... obrigou-se a procurar destinatário para o negócio de compra e venda do imóvel do demandado, pelo preço de €220.000,00, desenvolvendo acções de promoção e divulgação e obtendo os documentos necessários à concretização do negócio - cfr. cláusulas 2.ª e 6.ª
16. Para acompanhar, tratar e resolver todas as negociações, questões e procedimentos respeitantes à venda do imóvel do demandado, a D... designou o seu consultor DD.
17. A designação do DD para as referidas funções manteve-se ao longo da vigência do contrato, tendo sido sempre ele quem, da parte da D..., tratou com o demandado.
18. No início do contrato, o demandado informou o DD que procedera, sem licença camarária, à demolição de uma varanda da fachada do imóvel, com 2,4 metros quadrados e de um muro, o que permitiu passar a utilizar uma área de terraço até aí inacessível, com 50 metros quadrados.
19. Na mesma ocasião, o demandado informou o DD de que, na caderneta predial urbana, o imóvel estava descrito como um T3, quando, na realidade, se tratava de um T4+1.
20. No âmbito das suas funções, o DD inspecionou o imóvel, percorrendo as diversas divisões, sem entraves ou limitações, tendo, ainda, organizado e dirigido mais de uma dezena de visitas para exibição do prédio a potenciais interessados na sua compra.
21. Durante o contrato, o demandado forneceu, ao DD, todos os dados, características, informações e documentos relativos ao imóvel, designadamente a caderneta predial urbana, a ficha técnica da habitação, o alvará de utilização, o certificado energético e diversas plantas, sempre em suporte de papel.
22. Aos 11.05.2019, face à dificuldade em conseguir concretizar a venda do imóvel pelo preço desejado, o demandado opôs-se à renovação do contrato celebrado com a D....
23. Findo o contrato com a D..., o DD apresentou, ao demandado, uma minuta do que chamou de “aditamento ao contrato de mediação imobiliária”.
24. Nos termos do “aditamento ao contrato de mediação imobiliária” proposto pelo DD, a mediadora A..., LDA. - e já não a D... - obrigava-se a procurar destinatário para o negócio de compra e venda do imóvel do demandado, pelo preço de €195.000,00, desenvolvendo as necessárias acções de promoção, divulgação e publicitação - cfr. n.º 1 da cláusula 2.ª.
25. A A..., LDA. é uma sociedade que se dedica, entre outras actividades, à de mediação imobiliária, utilizando a marca ... e a licença E... Arquitectos II e à data da apresentação do “aditamento ao contrato de mediação imobiliária”, o DD actuava como consultor, já não da D..., mas sim da A....
26. Demandado e A... não assinaram o “aditamento” em apreço, todavia mantiveram entre si o acordo de que seriam as respectivas cláusulas a reger o contrato de mediação imobiliária que entre ambos passaria, a partir daquele momento, a vigorar.
27. Após demandado e A... celebrarem o acordo vindo de referir, o DD contactou o primeiro, dizendo que a aqui autora estava interessada na aquisição do seu imóvel, mas pelo preço de €190.000,00, assegurando tratar-se de uma “oferta sólida”, apoiada num “crédito bancário garantido” e na “disponibilidade financeira da compradora”.
28. Embora não conhecesse a autora, por confiar nas palavras do DD quanto às qualidades da proposta, o demandado acabou por aceitá-la.
29. O demandado mantinha, à época, grande consideração pelo consultor DD, confiando plenamente na sua palavra, daí não estar, sequer, acompanhado por advogado no negócio
30. Apesar da não concretização dos resultados pretendidos, o demandado teceu rasgados elogios à competência e pessoa do DD, dizendo ser “muito diligente e correcto a todos os níveis, passando sempre uma excelente imagem da mediadora” e confessando “grande admiração” pelo mesmo.
31. O DD sugeriu a celebração de um contrato promessa de compra e venda, com constituição de sinal, no montante de €19.000,00, o que autora e demandado aceitaram.
32. O DD pediu, então, ao demandado, diversa documentação relativa ao imóvel, em formato digital, designadamente a caderneta predial urbana, a ficha técnica da habitação, o alvará de utilização, o certificado energético e as plantas existentes, a fim de preparar a outorga do contrato promessa.
33. Apesar de antes já ter entregue essa documentação, mas em suporte de papel, o demandado remeteu, ao DD, por mensagens de correio electrónico, datadas de 12.08.2019, a caderneta predial urbana, a ficha técnica da habitação, o alvará de utilização, o certificado energético e as plantas de trabalho, localização, topográfica, actual, definitiva e da cobertura do imóvel, tudo em formato A4.
34. Quanto às plantas de implantação, dos alçados Norte e Este e as do rés-do-chão, do primeiro andar e do recuado do imóvel, por o demandado apenas dispor das mesmas em formato A3, contratou a loja de impressão B..., sita em ..., que aos 12.08.2019 as digitalizou e remeteu directamente para o DD.
35. Munido da elencada documentação, o DD elaborou e enviou, ao demandado, que continuava sem estar acompanhado por advogado, uma minuta do contrato promessa de compra e venda, para que este a analisasse.
36. Aos 30.08.2019, dezoito dias depois de o demandado entregar toda a documentação relativa ao imóvel, as partes, na presença do DD, celebraram o contrato promessa de compra e venda referido em 1., aí ficando expressamente consignada a intervenção da sociedade de mediação imobiliária A..., LDA..
37. Até ao momento da celebração do contrato promessa, o demandado não conhecia a autora, nunca a tinha visto, nem com ela havia sequer comunicado.
38. A autora foi indicada pela A..., tendo sido esta mediadora quem, através do DD, com ela negociou e tratou a possível compra do imóvel e a celebração do contrato promessa.
39. A autora não solicitou, ao demandado, nenhum documento relativo ao imóvel, nem antes de celebrar o contrato promessa, nem depois.
40. Se a autora tivesse pedido ao demandado os documentos do imóvel, este ter-lhos-ia fornecido sem hesitar, à semelhança do que fez com a mediadora A....
41. Antes de prestar o sinal e celebrar o contrato promessa, a autora, acompanhada do DD, visitou, por duas vezes, o imóvel do demandado, a fim de o conhecer.
42. Pelo menos aos 30.08.2019, imediatamente antes de assinar o contrato promessa, a autora consultou toda a documentação relativa ao imóvel do demandado, incluindo as diversas plantas.
43. Imediatamente antes de assinar o contrato promessa, a autora, com toda a documentação do imóvel à sua frente, falou abertamente com o DD e o demandado, sobre as obras não licenciadas e a configuração do imóvel.
44. Apesar da existência das obras não licenciadas e da desconformidade quanto à configuração do imóvel não constituírem novidade para a autora, pois disso já antes tinha sido informada pela A..., o DD transmitiu-lhe, imediatamente antes da assinatura do contrato promessa, que a remoção da varanda e do muro valorizavam estética e economicamente o prédio, enquanto a manutenção da sua configuração oficial como um T3 permitia poupar no valor do imposto municipal sobre imóveis.
45. A autora concordou com o DD e decidiu celebrar o contrato promessa, assumindo, por inerência, a responsabilidade de, mais tarde, se o desejasse, legalizar as ditas obras e corrigir a descrição oficial do imóvel.
46. A autora nunca pediu ao demandado que legalizasse as obras efectuadas, aceitando e querendo declarar prometer comprar o prédio no estado em que estava.
47. Aos 30.08.2019, no acto da celebração do contrato promessa, o seu companheiro HH estava consigo e assistiu a tudo, também ele concordando com o estado do imóvel e os termos do futuro negócio.
48. A presença e concordância do companheiro da autora são importantes porquanto foi este quem liquidou a maior parte do sinal, designadamente o montante de €10.000,00, tendo todo o interesse no que estava em causa.
49. Na planta actual do primeiro andar, na planta definitiva do primeiro andar, na planta do alçado Norte, na planta do alçado Este e na planta do primeiro andar, todas do imóvel do demandado, resulta a representação de uma varanda, com 2,4 metros quadrados, na fachada do primeiro andar.
50. Como notória é, na planta do recuado, a representação de um “terraço não acessível”, contíguo a um “terraço acessível”.
51. E no campo “descrição” da caderneta predial urbana do imóvel do demandado consta que o mesmo é da tipologia T3.
52. Qualquer interessado na aquisição do imóvel do demandado certamente observaria a respectiva fachada, não podendo deixar de notar a inexistência de uma varanda.
53. Qualquer interessado na aquisição do imóvel do demandado, que o visitasse e por ele circulasse livremente, não poderia deixar de notar que a área de terraço era toda ela acessível e que existiam mais de três quartos.
54. Se a varanda da fachada e o terraço inacessível estavam representados nas plantas, mas não existiam no imóvel e este tinha mais de três quartos, era forçoso concluir que tinham sido realizadas alterações não licenciadas no prédio.
55. Porque a autora e o companheiro, depois de verem toda a documentação e concordarem com a situação do prédio, aceitaram celebrar o contrato promessa, sem nunca mencionarem qualquer obstáculo relativo à obtenção do crédito bancário, o demandado, tão convencido que estava na concretização do negócio definitivo, acedeu ao pedido do DD e aos 06.09.2019 até pagou, à mediadora A..., a remuneração no montante de €11.685,00.
56. Pese embora no contrato promessa se fixar que a escritura de compra e venda do prédio se realizaria no prazo máximo de noventa dias, portanto até 28.11.2019, tal não ocorreu.
57. Algumas semanas antes do final do dito período, o DD comunicou que a autora não lograria concretizar o negócio dentro do prazo fixado, por não conseguir obter crédito bancário atempadamente.
58. Segundo o DD, a autora estava em processo de divórcio sem consentimento, tendo o ainda casal uma dívida bancária de valor significativo por saldar, o que a impedia de contrair o empréstimo para adquirir o imóvel do demandado.
59. Esta situação deixou o demandado surpreendido e desagradado, pois sempre lhe tinha sido assegurado, pelo DD, que a proposta da autora assentava num crédito aprovado, tendo sido essa garantia essencial para aceitar vender o imóvel por €190.000,00 e celebrar o contrato promessa.
60. Nas semanas que se seguiram, o demandado tentou, através do DD, reunir com a autora, para alcançar uma solução, mas os encontros agendados eram sistematicamente adiados, por alegada indisponibilidade da promitente compradora.
61. Acresce que o DD, que continuava a mediar os contactos entre as partes, não era capaz de dizer, ao demandado, se e quando a autora disporia do financiamento bancário, “por tudo estar dependente da conclusão do processo de divórcio”.
62. O tempo foi passando e aos 20.01.2020, quase dois meses depois da data limite para a realização da escritura definitiva, o demandado comunicou, ao DD, que, para continuar a esperar, pretendia um reforço do sinal, no montante de €10.000,00.
63. No dia seguinte, o demandado reiterou o solicitado, remetendo, ao DD, uma mensagem de correio electrónico, onde, além do pedido de reforço do sinal, aludiu ao adiamento das reuniões com a autora - “promitente compradora da minha casa que entretanto adiou 3 reuniões que foram, marcadas por mim” - à necessidade de se resolver rapidamente o assunto da venda - “este é um assunto que não se pode arrastar indefinidamente” - e à crença no que lhe era dito pelo DD, de que a autora obteria o financiamento bancário a breve trecho - “tendo em consideração as informações que me transmitiu ontem (…) uma vez que a certeza de desbloqueio do problema que impossibilitou a compra da casa constitui uma realidade que até se pode concretizar com muito maior celeridade”.
64. O DD elaborou, então, uma minuta de aditamento ao contrato promessa de compra e venda, que aos 27.01.2020 enviou ao demandado, aí prevendo um “reforço de sinal e continuação de pagamento”, no montante de €10.000,00.
65. Já acompanhado por advogado - que procurou na sequência das descritas delongas e complicações negociais - o demandado analisou a minuta enviada pelo DD e sugeriu, precisamente por indicação do causídico, que na proposta de aditamento fosse feita referência às obras não licenciadas.
66. Neste contexto, aos 31.01.2020, por indicação do seu advogado, o demandado remeteu, ao DD, a minuta de aditamento, mas com alterações, consistentes na inclusão de três considerandos iniciais, dois deles com menção às obras não licenciadas e ao conhecimento que a autora tinha das mesmas.
67. Volvidos alguns dias, o DD contactou o demandado, transmitindo-lhe que a autora não conseguira o mútuo bancário e por isso teria de desistir do negócio.
68. Enquanto negociava com a autora a venda do seu prédio, o demandado viu o anúncio de um imóvel, sito em ..., Vila Nova de Gaia, que após visitar considerou ideal para aí passar a residir, com a companheira.
69. O preço do imóvel de ... seria sempre muito superior ao do imóvel do demandado, daí que este só o conseguisse suportar caso primeiro vendesse o seu prédio - o imóvel do demandado seria vendido por €190.000,00 e o de ... por €320.000,00.
70. A celebração do contrato promessa de compra e venda com a autora, aos 30.08.2019, acompanhada da prestação de sinal, criaram, no demandado, a legítima convicção de que conseguiria vender o seu prédio e receber o correspondente preço, de €190.000,00, até, no máximo, 28.11.2019.
71. Imbuído do sentimento de certeza na venda do seu prédio, o demandado, um dia depois de ter outorgado o contrato promessa com a autora e recebido o sinal, isto é, aos 31.08.2019, aceitou celebrar, com a proprietária do imóvel de ..., II, um contrato promessa de compra e venda.
72. Nos termos do contrato promessa celebrado com II, o demandado e a companheira EE prometeram comprar, pelo preço de €320.000,00, o imóvel composto por casa de rés do chão e andar com logradouro, sito na Rua ..., ..., em ..., Vila Nova de Gaia.
73. O aludido preço seria pago em dois momentos: num primeiro, coincidente com a assinatura do contrato promessa, a quantia de €10.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento; num segundo, aquando da outorga da escritura de compra e venda, o remanescente, no montante de €310.000,00.
74. Por cautela do demandado, a escritura de compra e venda do imóvel de ... haveria de ser outorgada até 29.12.2019, ou seja, um mês depois do fim do prazo máximo para a celebração da escritura respeitante à venda do seu prédio à autora, o qual terminava aos 28.11.2019.
75. Mais se estabeleceu, no contrato promessa celebrado aos 31.08.2019, que em caso de incumprimento dos promitentes compradores, a promitente vendedora II poderia resolver o vínculo e fazer seu o montante de €10.000,00, recebido a título de sinal.
76. Na data da celebração do contrato promessa, o demandado pagou, efectivamente, à promitente vendedora II, a parte que lhe cabia do montante devido a título de sinal, computada em €5.000,00, tendo a sua companheira liquidado outro tanto.
77. Daí em diante, o demandado ficou a aguardar pela autora, que por sua vez continuava a aguardar pelo processo de divórcio e pela obtenção do financiamento bancário, que o DD garantia “estar para breve”.
78. A fim de evitar a previsível e iminente perda do sinal que prestara junto de II, o demandado chegou a reunir com a promitente vendedora, na presença do DD, tendo este explicado que aquele só não cumprira com a sua promessa porque a autora aguardava por financiamento bancário, “sendo expectável a sua obtenção numa questão de dias”.
79. Porém sem sucesso, pois como a autora não conseguiu obter o mútuo bancário e comprar o imóvel do demandado dentro do prazo acordado e este não tinha capacidade financeira para, sem o montante da venda, concretizar a aquisição do prédio de ..., acabou por incumprir e perder o sinal.
80. O demandado ansiava pela dita alienação, pois só assim poderia evitar a perda do sinal que prestara e concluir a compra do imóvel de ..., para onde pretendia ir viver com a companheira.
81. Por isso, por querer concretizar a venda do seu imóvel à autora, o demandado:
Entregou, à mediadora A..., todos os documentos que lhe foram solicitados, relativos ao seu prédio;
Mostrou insatisfação com a não realização do negócio de venda do seu prédio dentro do prazo máximo contratualmente fixado, pugnando por desenvolvimentos;
Teve a iniciativa e procedeu ao agendamento da escritura de compra e venda do seu prédio, ao passo que a autora, por não conseguir obter financiamento bancário, permanecia inerte.
82. Entre 30.08.2019 - data da celebração do contrato promessa - e 28.02.2020 - data na qual a reconvinda recusou outorgar o documento particular de compra e venda – o reconvinte aguardou que a reconvinda concluísse o procedimento de obtenção do mútuo bancário e assim tivesse meios para cumprir o que prometera.
83. Conforme a própria assume, no dia, hora e local agendado, pelo reconvinte, para a realização do negócio prometido - 28.02.2020, 15h00, na Rua ..., no Porto - a reconvinda declarou, ao advogado incumbido de elaborar o correspondente documento particular de compra e venda, “que se recusava a celebrar a escritura, por perda do interesse contratual a título definitivo” .
84. Nos termos do contrato promessa que, aos 31.08.2019, o reconvinte celebrou com II, o contrato definitivo de compra e venda do imóvel de ... haveria de se realizar até ao dia 29.12.2019 .
85. Por força da promessa da reconvinda, o reconvinte ficou legitimamente convencido de que, até 28.11.2019, receberia o preço do seu imóvel, de €190.000,00, passando, a partir daí, a gozar de capacidade financeira para, com a participação da companheira, finalizar a compra da casa de ..., por €320.000,00, o que não aconteceu.
86. Circunstância que levou o reconvinte a incumprir a promessa de compra assumida com II e consequentemente a perder o montante a esta liquidado a título de sinal.
87. Se a reconvinda não tivesse prometido comprar o prédio do reconvinte, nunca este teria outorgado, com II, o contrato promessa de 31.08.2019 e logo não prestaria o sinal que acabou por perder.
88. Como era o reconvinte quem, chegado o dia 29.12.2019, não tinha, pelas sobreditas razões, disponibilidade financeira para liquidar a sua parte do preço do imóvel de ..., foi obrigado a entregar, à companheira, a quantia de €5.000,00, correspondente à metade do sinal por ela suportada, de modo a não a prejudicar por questões às quais era completamente alheia.
89. No anúncio do prédio do demandado, existente no sítio oficial na internet da E... Portugal, a chamada sempre descreveu o imóvel como tendo quatro quartos.
90. Antes de 30.08.2019, a chamada garantiu, ao demandado, que já tinha informado a autora das obras não licenciadas e da real configuração do imóvel, tendo esta concordado com tudo.
III. 2. E julgou não provados os seguintes factos:
A. Que em 30 de agosto de 2019, data da assinatura do contrato a autora solicitou ao R., a documentação atualizada do prédio, nomeadamente, caderneta predial e certidão predial, bem como as plantas.
B. Que atendendo que houve intervenção imobiliária, a A. também lhes solicitou o envio das plantas.
C. Que foi a 11 de setembro de 2019, que a A. recebeu uma planta do prédio que não correspondia à configuração do que estava a comprar.
D. Que em 22 de outubro de 2019, a A. envia ao R., carta registada a solicitar o envio de toda a documentação atualizada, mas veio devolvida com a menção de não reclamada.
E. Que continuou a insistir, e foi por isso que em 29/11/2019 envia email à mediadora imobiliária E..., a solicitar a documentação atualizada.
F. Que o R. não entregou qualquer documento atualizado, nem as plantas do prédio.
G. Que bem sabia o R., que a A. nunca poderia concordar com tal situação, pois o Banco ao avaliar o imóvel rapidamente se iria deparar com essa discrepância e não iria aprovar o crédito.
H. Que bem sabia o réu que a A. não se iria responsabilizar pelas obras efetuadas, uma vez que para proceder à legalização das referidas obras seria necessário apresentar um projeto, contratar um arquiteto e suportar todos os custos inerentes.
I. Que como não podia esperar todo o tempo que é necessário para que a Câmara emitisse nova licença.
J. Que na data em que o Réu marcou a escritura pública de compra e venda não foram exibidos à autora os documentos em falta.
K. Que o R. ao agendar a marcação da escritura, sabendo que não tinha os documentos que provassem a legalização, forçou o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda.
IV. FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
1. Reapreciação da matéria de facto.
1.1. Questão prévia: da admissibilidade do recurso quanto à impugnação da decisão relativa à matéria de facto.
Invocando o apelado que a apelante não cumpriu requisitos taxativamente previstos no artigo 640.º, n.º 1 do Código de Processo Civil, pugna o mesmo pela rejeição do recurso com fundamento no alegado incumprimento, por não ter o mesmo indicado os concretos factos que considera erradamente apreciados.
De acordo com o n.º 1 do citado artigo 640.º, “quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”.
E segundo o n.º 2 do mesmo dispositivo, “no caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens de gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevante.
b) [...]”.
Como esclarece Abrantes Geraldes[1], “a rejeição do recurso, na parte respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto, deve verificar-se em alguma das seguintes situações:
a) Falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto;
b) Falta de especificação nas conc1usões dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados;
c) Falta de especificação dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (v.g. documentos, relatórios periciais, registo escrito, etc.);
d) Falta de indicação exacta das passagens da gravação em que o recorrente se funda, quando tenha sido correctamente executada pela secretaria a identificação precisa e separada dos depoimentos;
e) Falta de apresentação da transcrição dos depoimentos oralmente produzidos e constantes de gravação quando esta tenha sido feita através de mecanismo que não permita a identificação precisa e separada dos mesmos;
f) Falta de especificação dos concretos meios probatórios oralmente produzidos e constantes de gravação quando, tendo esta sido efectuada por meio de equipamento que permitia a indicação precisa e separada, não tenha sido cumprida essa exigência por parte do tribunal;
g) Apresentação de conclusões deficientes, obscuras ou complexas, a tal ponto que a sua análise não permita concluir que se encontram preenchidos os requisitos mínimos para que possa afirmar-se a exigência de algum dos elementos referidos nas anteriores alíneas b) e c)”.
E acrescenta o mesmo autor: “Importa observar ainda que as referidas exigências devem ser apreciadas à luz de um critério de rigor, próprio de um instrumento processual que visa pôr em causa o julgamento da matéria de facto efectuado por outro tribunal em circunstâncias que não podem ser inteiramente reproduzidas na 2ª instância. Trata-se, afinal, de uma decorrência do princípio da auto-responsabilidade das partes, impedindo que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo”[2].
Já no preâmbulo do Decreto - Lei n.º 39/95, de 15/02, que introduziu o artigo 690º-A do Código de Processo Civil, na versão anterior à do Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto, se fazia constar: “a consagração de um efectivo duplo grau de jurisdição quanto à matéria de facto não deverá redundar na criação de factores de agravamento da morosidade na administração da justiça civil. Importava, pois, ao consagrar tão inovadora garantia, prevenir e minimizar os riscos de perturbação do andamento do processo, procurando adoptar um sistema que realizasse o melhor possível o sempre delicado equilíbrio entre as garantias das partes e as exigências de eficácia e celeridade do processo... A garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência - visando apenas a detecção e correção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso. Não poderá, deste modo, em nenhuma circunstância, admitir-se como sendo lícito ao recorrente que este se limitasse a atacar, de forma genérica e global, a decisão de facto, pedindo, pura e simplesmente, a reapreciação de toda a prova produzida em 1.ª instância, manifestando genérica discordância com o decidido.
A consagração desta nova garantia das partes no processo civil implica naturalmente a criação de um específico ónus de alegação do recorrente, no que respeita à delimitação do objecto do recurso e à respectiva fundamentação”.
Tal orientação foi claramente reafirmada na reforma legislativa de 2007, como expressamente decorre do artigo 685º-B, já referido, tendo sido até reforçada pelo novo Código de Processo Civil aprovado pela Lei nº 41/2003, de 26 de Junho[3].
Como é afirmado por Abrantes Geraldes[4], “com o art. 640º do novo CPC o legislador visou dois objectivos: sanar dúvidas que o anterior preceito suscitava e reforçar o ónus de alegação imposto ao recorrente, prevendo que deixe expresso a decisão alternativa que, em seu entender, deve ser proferida pela Relação em sede de reapreciação dos meios de prova”.
Das normas em causa ressaltam essencialmente duas conclusões a reter:
A primeira reporta-se ao âmbito da impugnação da matéria de facto: só é possível uma impugnação delimitada, discriminada, não sendo admissível uma oposição genérica, indiferenciada do decidido. Como salienta Lopes do Rego[5], «…o alegado “erro de julgamento” normalmente não inquinará toda a decisão proferida sobre a existência, inexistência ou configuração essencial de certo “facto”, mas apenas sobre determinado e específico aspecto ou circunstância do mesmo, que cumpre à parte concretizar e delimitar claramente».
A segunda refere-se à indicação dos meios probatórios que suportam a divergência quanto ao julgamento da matéria de facto: o recorrente deve indicá-los, de forma precisa e individualizada, reportando-os ao concreto segmento da decisão impugnada, pois que não é mister da segunda instância proceder à reapreciação da globalidade dos meios de prova produzidos.
No caso específico da prova testemunhal gravada, o cumprimento desse ónus reclama, sob pena de imediata rejeição do recurso, a indicação exacta das passagens da gravação em que se funda o recurso.
Esclarece acrescidamente Abrantes Geraldes[6] que, “...se pelo modo como foi feita a gravação e elaborada a acta, for possível (exigível) ao recorrente identificar precisa e separadamente os depoimentos o ónus de alegação no que concerne à impugnação da decisão da matéria de facto apoiada em tais depoimentos, cumpre-se mediante a indicação exacta das passagens da gravação em que se funda, sem embargo da apresentação facultativa da respectiva transcrição. O incumprimento de tal ónus implica a rejeição do recurso na parte respeitante, sem possibilidade sequer de introdução do despacho de aperfeiçoamento”.
Refere o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20.05.2021[7]: “Em decisões sobre o modo de exercício dos poderes previstos no art. 640.º, o Supremo Tribunal de Justiça tem distinguido um ónus primário e um ónus secundário — o ónus primário de delimitação do objecto e de fundamentação concludente da impugnação, consagrado no n.º 1, e o ónus secundário de facilitação do acesso “aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida”, consagrado no n.º 2 [...].
O ónus primário de delimitação do objecto e de fundamentação concludente da impugnação, consagrado no n.º 1, analisa-se ou decompõe-se em três:
Em primeiro lugar, “[o] recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que julgou incorrectamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões” [...]. Em segundo lugar, “deve […] especificar, na motivação, os meios de prova que constam do processo ou que nele tenham sido registados que […] determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos” [...]. Em terceiro lugar, deve indicar, na motivação, “a decisão que deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas” [...].
O critério relevante para apreciar a observância ou inobservância dos ónus enunciados no art. 640.º do Código de Processo Civil há-de ser um critério adequado à função [...], conforme aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade [...] [...].
Quando se diz que o critério há-de ser adequado à função, está a chamar-se a atenção para que os ónus enunciados no art. 640.º pretendem garantir uma adequada inteligibilidade do fim e do objecto do recurso [...] e, em consequência, facultar à contraparte a possibilidade de um contraditório esclarecido [...].
Os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade referem-se à relação entre a gravidade do comportamento processual do recorrente — inobservância dos ónus do art. 640.º, n.ºs 1 e 2 — e a gravidade das consequências do seu comportamento processual: a gravidade do consequência prevista no art. 640.º, n.ºs 1 e 2 — rejeição do recurso ou rejeição imediata do recurso — há-de ser uma consequência adequada, proporcionada e razoável para a gravidade da falha do recorrente [...]”.
Escreveu-se, a propósito, no recente acórdão desta Relação de 25.02.2025[8]: “Com recurso aos princípios gerais da proporcionalidade e razoabilidade que funcionam como espécie de filtro de segurança do sistema, é este o entendimento que uniformemente vem sendo seguido pelo Supremo Tribunal de Justiça, quando chamado a apreciar recursos sobre a impugnação da matéria de facto e a interpretação do que estabelece o art. 640º do CPC [a título de exemplo e chamando à colação apenas alguns dos mais recentes, vejam-se os acórdãos do STJ de 17.09.2024 (proc. 4667/20.5T8VIS.C1.S1), 19.03.2024 (proc. 150/19.0T8PVZ.P1.S1), 14.03.2024 (proc. 8176/21.7TSLSB.L1.S1), 27.02.2024 (proc. 2351/21.1T8PDL.L1.S1), 31.01.2024 (proc. 7341/19.1T8ALM.L1.S1) e 16.01.2024 (proc. 818/18.8T8STB.E1.S1), todos disponíveis in www.dgsi.pt/jstj].
Alguns destes arestos [caso dos Acórdãos de 14.03.2024 e de 27.02.2024] e, ainda, outros [de que são exemplo, os Acórdãos do STJ de 25.01.2024, proc. 1007/17.4T8VCT.G1.S1, de 21.03.2023, proc. 296/19.4T8ESP.P1.S1, de 13.10.2022, proc. 1700/20.4T8LRS.L1.S1, de 03.10.2019, proc. 77/06.5TBGVA.C2.S2 e de 29.10.2015, proc. 233/09.4T8VNC.G1.S1, todos disponíveis naquele sítio da DGSI], procedem, ainda, no âmbito do apelo aos referidos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade [sobre o conteúdo destes princípios, vejam-se os Acórdãos de 14.03.2024 e de 21.03.2023], a uma separação, em termos de exigência de cumprimento e efeitos da sua não observância, entre os ónus das alíneas do nº 1 e os das alíneas do nº 2 do citado art. 640º, apelidando os primeiros de ónus primários e os segundos de ónus secundários. E quanto aos primeiros concluem que o não cumprimento do exigido nas alíneas do nº 1 leva, necessariamente, à rejeição imediata do recurso [na parte relativa à impugnação da matéria de facto], ao passo que a inobservância dos segundos, entre os quais se inclui a indicação com exatidão das passagens da gravação em que o recurso se funda, só implicará a rejeição nos casos em que a falta ou inexatidão dificulte, gravemente, o exercício do contraditório pela parte contrária e/ou o exame da prova pelo tribunal de recurso”.
Retira-se do AUJ n.º 12/2023, de 14 de Novembro[9]: “Importa aqui tecer umas breves considerações quanto aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade enquanto modeladores dos aspetos formais do acatamento dos ónus impostos ao recorrente que impugne a decisão sobre a matéria de facto, frequentemente referenciados quanto ao artigo 640, e com respaldo constitucional (55).
Assim, concedida ao legislador ampla liberdade de estabelecer os ónus que incidem sobre as partes, a que correspondem cominações decorrentes do respetivo incumprimento, contudo tais encargos processuais não devem ser funcionalmente desadequados aos fins do processo, sobretudo se traduzindo, tão só, exigências formais e mesmo arbitrárias, sem um efeito útil e razoável, e que "[...] poderão revelar-se totalmente desproporcionadas face à gravidade e relevância, para os fins do processo, da falta cometida, colocando assim em causa o direito de acesso aos tribunais e a uma tutela jurisdicional efetiva" (56).
Desse modo considerando as menções constantes do n.º 1 do artigo 640, no que concerne aos ónus de impugnação de determinada matéria de facto, pode-se dizer que serão justificáveis, na indicação da decisão que se pretende sindicar, e como tal não detendo uma mera natureza formal, na medida que se mostram ajustadas, garantindo a adequada inteligibilidade e objeto do recurso, facultando à contraparte a possibilidade do exercício do contraditório.
Daí que a rejeição imediata do recurso pelo incumprimento dos ónus impostos, na ponderação dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deverá decorrer necessariamente da gravidade das consequências da conduta processual do recorrente, no que concerne a uma adequada inteligibilidade da pretensão recursória, em termos de objeto e finalidade”.
Extrai-se do sumário do acórdão do STJ de 25.01.2024[10]: “I. Embora a imposição, no artigo 640.º, n.º 1, do CPC de ónus ao recorrente que impugne a decisão sobre a matéria de facto represente um condicionamento ao direito de acesso aos tribunais e, em especial, ao direito ao recurso (ut artigo 20.º, n.º 1, da CRP), deve evitar-se leituras excessivamente formalistas que possam conduzir a restrições injustificadas do direito a um processo equitativo e convocar-se sempre, para o efeito da melhor interpretação da norma, os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
II. O objectivo da indicação com exactidão da passagem da gravação em que se funda o recurso é evitar um desmesurado esforço de indagação ao recorrido e ao tribunal, o qual é incompatível com curtas extensões de depoimentos, como acontece em depoimentos com duração média de 30 a 40 minutos onde se integra já a identificação e informação sobre as ligações entre a testemunha e as partes, bem como o juramento legal.
III. O incumprimento ou cumprimento deficiente ou parcial da al. a) do n.º 2 do art. 640.º do CPC pela parte não implica a imediata rejeição do recurso respeitante à impugnação da matéria de facto, mas antes e tão só a sua rejeição nos casos em que dificulte, gravemente, a análise pelo tribunal de recurso e/ou o exercício do contraditório pela outra parte”.
Como conclui o recente acórdão de 27.02.2025 do mesmo STJ[11], “Gerou-se, assim, consenso que na aferição do cumprimento pelo recorrente dos ónus previstos no artigo 640º do CPC deve o Juiz pautar-se pelos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade; e ponderando a gravidade da consequência- rejeição do recurso/ ou parte - priorizar a justiça material em detrimento da solução formalista, assumindo que o ónus de impugnação representa um condicionamento ao direito de acesso aos tribunais e, em especial, ao direito ao recurso (cfr. artigo 20.º, n.º 1, da CRP)”.
No caso vertente, o recorrido pugna pela rejeição do recurso sustentando que a recorrente não identifica nas conclusões das alegações que apresentou “os concretos factos que considera erradamente julgados, bem como os meios de prova que suportam tal conclusão”, adiantando que também não o faz no corpo das alegações.
Temos de reconhecer ao recorrido razão no reparo que faz à prolixidade das conclusões da recorrente.
O n.º 1 do artigo 639.º do Código de Processo Civil determina que “o recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão”.
A recorrente ignorou por completo aquele imperativo legal, reproduzindo quase integralmente o conteúdo do corpo das, também já extensas, alegações, com isso revelando manifesto menosprezo pela tarefa do tribunal a que recorre para dele reclamar a alteração da sentença de que diverge, dificultando também sobremaneira o desempenho do contraditório à parte contrária.
Entendendo, ainda assim, não ser de ordenar o aperfeiçoamento das conclusões – informando-nos a prática judiciária da escassa eficácia desta solução paliativa... -, procurou-se na prolixidade das conclusões apresentadas descortinar os concretos factos de cuja apreciação diverge a recorrente.
Pese embora a notória falta de clareza na exposição dos fundamentos em que se pretende arrimar para obter a clamada alteração da decisão que impugna, crê-se que a divergência da recorrente quanto ao julgamento em primeira instância dos factos, provados e não provados, incide sobre os que identifica nos quadros que denomina “Aditamento aos Factos Provados” e “Aditado aos Factos Não Provados”.
Mas, a ser este o propósito da recorrente, omite a mesma o cumprimento do ónus legal imposto pela alínea b) do n.º 1 do artigo 640.º, uma vez que não indica os concretos meios probatórios, constantes do processo ou da gravação, que impunham, no seu entender, decisão diversa da proferida acerca da matéria que pretende seja transposta para os factos não provados e para os factos provados, limitando-se a recorrente e tecer considerações vagas e imprecisas sobre alguns aspectos da sentença que impugna, tecendo juízos críticos visando, em simultâneo, o julgamento da matéria de facto e as conclusões dela extraída pelo tribunal a quo, fazendo interpelações várias para expressar a sua discordância sobre algumas das questões constantes da sentença, mas sem, em rigor, indicar, como se impunha, os concretos meios de prova que, no seu entender, justificam decisão distinta da proferida.
Face a tal incumprimento, natureza e extensão do mesmo, apenas com desmesurado esforço de interpretação se podendo pressupor quais os pontos da matéria de facto de cuja apreciação diverge a recorrente, mas não indicando a mesma os concretos meios de prova em que se fundamenta na defesa de decisão distinta da proferida, decide-se rejeitar o recurso na parte em que visa a reapreciação da matéria de facto, com excepção da matéria indicada na alínea UUUUUU, por nesta parte se mostrar satisfatoriamente cumpridos os ónus especificados no artigo 640.º do Código de Processo Civil.
2. Reapreciação da matéria de facto.
Pugna a recorrente pela alteração da decisão relativa à matéria de facto no que concerne aos factos elencados como provados nos pontos 85 a 88, defendendo que a matéria em causa deve passar a integrar os factos não provados.
Sustenta, para o efeito, a apelante que nenhum documento, à excepção do contrato promessa celebrado pelo reconvinte, que “comprovasse desde logo, que o Reconvinte perdeu sinal, nem tão pouco existe ou foi junto, uma simples interpelação acerca da perda desse sinal”, adiantando ainda que inexiste “o comprovativo da transferência do Reconvinte para a EE, documento básico e bastante para fazer prova da efetiva devolução dessa quantia e que legitimava, (em abstrato) o direito de regresso o pedido à Reconvinda do pagamento desse montante”.
É certo que dos autos não constam nenhum dos elementos documentais a que alude a recorrente.
Mas também a factualidade em causa não demanda, necessária e exclusivamente, a prova documental para a sua demonstração, podendo esta efectuar-se através de outro meio de prova.
Reconhece a recorrente que o juízo formulado acerca da realidade factual contida nos indicados segmentos decisórios se baseou nas declarações do reconvinte e no depoimento da testemunha EE, ambos, na sua perspectiva, interessados.
E, perante a ausência de outra prova, reclama a recorrente a alteração do decidido, de forma a que aqueles factos sejam julgados não provados.
A questionada factualidade encontrou nas declarações do Réu/Reconvinte confirmação, de facto.
De acordo com o n.º 3 do artigo 466.º do Código de Processo Civil, o tribunal aprecia livremente as declarações das partes, salvo se as mesmas constituírem confissão.
Lebre de Freitas, cujo pensamento se pode reconduzir à tese do carácter supletivo e vinculado à esfera restrita de conhecimento dos factos em termos de valoração das declarações de parte, defende que “a apreciação que o juiz faça das declarações de parte importará sobretudo como elemento de clarificação do resultado das provas produzidas e, quando outros não haja, como prova subsidiária, máxime se ambas as partes tiverem sido efetivamente ouvidas”[12].
Carolina Henriques Martins[13], sustenta, por seu turno que “[...] não é material e probatoriamente irrelevante o facto de estarmos a analisar as afirmações de um sujeito processual claramente interessado no objecto em litígio e que terá um discurso, muito provavelmente, pouco objectivo sobre a sua versão dos factos que, inclusivamente, já teve oportunidade para expor no articulado.
Além disso, [...] também não se pode esquecer o caráter necessário e essencialmente supletivo destas declarações que, na maior parte dos casos, servirá para combater uma fraca ou inexistente prestação probatória.
Caso se considere útil a audição da parte nesta sede quando coexistem outros meios de prova, propomos a sua apreciação como um princípio de prova, equivalente ao mencionado argomenti di prova italiano, que não deixará de auxiliar na persuasão do juiz, mas que apenas o fará em correlação com a restante prova já produzida contribuindo para a sua (des)credibilização, e apenas nesta medida.
Estas são as coordenadas fundamentais para a consideração das declarações de parte no nosso esquema probatório”.
Miguel Teixeira de Sousa, tomando posição sobre a mesma específica questão, escreveu: “Se o princípio de prova é o menor grau de prova admissível e se se atribui esse valor às declarações de parte, então o que não teria nenhum valor probatório em si mesmo (nem sequer como mera justificação) passa a poder ter algum valor probatório, ainda que o menor na escala dos valores probatórios. Mais em concreto: se se atribui às declarações de parte relevância como princípio de prova, isso significa que estas declarações, apesar de não serem suficientes para formar a convicção do juiz nem sobre a verdade, nem sobre a plausibilidade ou verosimilhança do facto, ainda assim podem ser utilizadas para corroborar outros resultados probatórios. A conclusão não deixa de ser a mesma, se se pretender defender (…) que as declarações de parte só podem relevar como princípio de prova.
À medida que se baixa nos graus de prova, mais fácil se torna atribuir relevância probatória a um certo meio de prova. Lembre-se o que sucede em sede de procedimentos cautelares. É exatamente com o intuito de facilitar a prova de um facto que o art. 368.º, n.º 1, CPC aceita, no âmbito destes procedimentos, a mera justificação como o grau de prova suficiente.
Assim, em vez de atribuir às declarações de parte o valor de princípio de prova, melhor solução parece ser o de atribuir a estas declarações o grau normal dos meios de prova, que é o de prova stricto sensu ou, nas providências cautelares, o de mera justificação. Isto significa que, de acordo com o critério da livre apreciação da prova, o tribunal tem de formar uma prudente convicção sobre a verdade ou a plausibilidade do facto probando (cf. art. 607.º, n.º 5 1.ª parte, CPC).
Abaixo desta relevância probatória e da convicção sobre a verdade ou a plausibilidade do facto, as declarações de parte não devem ter nenhuma relevância probatória, nem mesmo para corroborarem outros meios de prova. Esta é, aliás, a melhor forma de combater a natural tendência das partes para só deporem sobre factos que lhes são favoráveis”[14].
Já Mariana Fidalgo[15] especifica: “[...] ponto, para nós, assente é que este meio de prova não deve ser previamente desprezado nem objecto de um estigma precoce, sob pena de perversão do intuito da lei e do princípio da livre apreciação da prova. Não olvidando o carácter aparentemente subsidiário das declarações de parte, certo é que foram legalmente consagradas como um meio de prova a ser livremente valorado, e não como passíveis de estabelecer um mero princípio de prova ou indício probatório, a necessitar forçosamente de ser complementado por outros. Assim sendo, e ainda que tal possa naturalmente suceder com pouca frequência na prática, defendemos que será admissível a concorrência única e exclusiva deste meio de prova para a formação da convicção do juiz em determinado caso concreto, sem recurso a outros meios de prova”.
A testemunha EE, então companheira do Réu, que, não obstante essa ligação afectiva, prestou um depoimento suficientemente objectivo para merecer credibilidade, relatou factos que conferiram sustentação à factualidade considerada provada nos pontos 85) a 88), sendo compatível com as declarações prestadas acerca dela pelo Réu.
Também o depoimento da testemunha HH, filho de II, proprietária do imóvel identificado no ponto 72) dos factos provados, e com quem o Réu celebrou contrato-promessa de compra e venda do mencionado imóvel, foi bastante esclarecedor, sendo inquestionável que ao mesmo não pode ser imputado qualquer interesse no desfecho da acção.
A testemunha em causa precisou ter comparecido a uma reunião, realizada a pedido do Réu, em que também estiveram presentes, além do Réu e da sua companheira, a mãe do depoente e o promotor da venda, DD.
Nessa reunião o Réu informou das dificuldades que enfrentava para cumprir o contrato-promessa que celebrara com a II, proprietária do imóvel de ..., resultando essas dificuldades do facto da promitente compradora do imóvel que o Réu prometera vender não estar a cumprir o contrato-promessa que com ele celebrara, por falta de financiamento.
Confirmou a referida testemunha que o contrato-promessa celebrado entre a sua mãe e o Réu acabaria por não ser cumprido, perdendo este a quantia entregue a título de sinal.
A factualidade elencada nos pontos 85) a 88) dos factos provados foi sustentada pelo Réu nas declarações por si prestadas em audiência, as quais foram corroboradas pelos depoimentos das testemunhas EE e HH, sendo inquestionável a imparcialidade com que esta testemunha depôs, fazendo-o de forma assertiva e coerente, revelando-se, por isso, convincente.
Não existe, por conseguinte, fundamento para alterar, no sentido pretendido pela recorrente, o decidido quanto à matéria constante dos aludidos pontos 85) a 88) dos factos provados, pelo que se mantém inalterada a decisão, improcedendo, nesta parte, o recurso.
2. Do mérito da sentença – Direito.
Tal como resulta comprovado nos autos, Autora e Réu celebraram entre si, em 30 de Agosto de 2019, um contrato promessa de compra e venda, através do qual este prometeu vender àquela o prédio urbano composto por casa de rés-do-chão, andar, recuado e logradouro, sito na Travessa ..., ..., da União de freguesias ..., ... (... e ...) e ..., descrito na CRP de Santo Tirso sob o nº ... (código de acesso ...) e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ....
O preço acordado pela venda foi de 190.000.00€ (cento e noventa mil euros), tendo a Autora transferido para a conta do Réu, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 19.000€ (dezanove mil euros).
Por contrato-promessa entende-se a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam a celebrar determinado contrato.
Os contraentes obrigam-se, assim, a celebrar, oportunamente, o contrato que, de momento, não podem ou não querem celebrar.
Ou seja, o contrato promessa “é um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido, mas em si é uma convenção completa que se distingue do contrato subsequente. Reveste a natureza de contrato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de um facto de contrahendo”[16].
Está-se, deste modo, perante uma obrigação que tem por objecto uma prestação de facto positivo, um “facere”: duas pessoas obrigam-se a fazer, mais tarde, um certo contrato, diferindo, não já o cumprimento deste, mas a sua própria celebração[17].
Como ensina Calvão da Silva[18], “o cumprimento da obrigação de estipular o contrato definitivo é um acto devido, como o é o cumprimento do comum das obrigações, e a vontade das partes, relativamente à conclusão do contrato definitivo, manifestada no contrato-promessa, está formada na base de uma avaliação, que consideram já definitiva, dos seus interesses e conveniências”.
Nas palavras de Coviello[19], “trata-se de um negócio de segurança, destinado a conferir garantias às partes quanto à relação substancial em vista. A sua função consiste em vincular as partes a uma prestação futura, isto é, em as obrigar à conclusão de um contrato futuro, sendo certo que o seu objecto é um facere que consiste em assentir a prestar-se a tudo o mais necessário para dar vida ao contrato tido em vista”[20].
O contrato-promessa - como qualquer outro contrato - deve ser pontualmente cumprido, isto é, o solvens deve efectuá-lo ponto por ponto e cumprir a obrigação nos precisos termos em que esta foi constituída. A recusa de outorga do contrato prometido constitui incumprimento do contrato-promessa, acto ilícito civil, motivo por que o promitente incorre em responsabilidade.
De facto, o contrato-promessa, envolve obrigações para ambas as partes, e assenta num conjunto de circunstâncias sem as quais não teria sido celebrado ou não o teria sido nos termos em que o foi. Através dos contratos e das cláusulas acordadas, as partes estabelecem quais os interesses, de uma e de outra, que vão prevalecer e quais os que serão sacrificados, de uma forma que, tendencialmente, equilibra os sacrifícios de interesses de cada uma delas com as vantagens que vai receber por força do contrato.
Com vista a assegurar a correta satisfação dos interesses dos contratantes, impõe a lei civil que os contratos sejam negociados (art.º 227º, nº 1, do Código Civil), integrados (art.º 239º do Código Civil), alterados (art.º 437º do Código Civil) e cumpridos (art.º 762º, nº 2, do Código Civil) de harmonia com os ditames da boa fé, sendo ainda certo que, se estes forem violados de modo manifesto, podem vir a tornar ilegítimo o exercício do direito assegurado contratualmente (art.º 334º do Código Civil). A ideia de procedimento de boa fé está ligada a fidelidade, lealdade, honestidade e confiança no cumprimento dos negócios jurídicos e impõe às partes, quer nas negociações preliminares, quer na formulação das cláusulas definitivas, quer no cumprimento das obrigações (quer em relação ao devedor, quer em relação ao credor), que ajam sem embuste, nem dolo, para que os interesses de todas elas tenham a equilibrada solução prevista por cada uma delas e subjacente ao contrato.
Assim sendo, as partes devem obediência ao princípio da pontualidade, o qual, na opinião da maioria dos autores, exprime a regra basilar de que o cumprimento deve ajustar-se inteiramente à prestação, isto é, de que o solvens deve efectuá-la em todos os seus sentidos, nos precisos termos em que foi constituída[21].
O n.º 1 do artigo 410.º do Código Civil consagra o princípio da equiparação ou princípio da correspondência, segundo o qual, por regra, ao contrato-promessa é aplicável o regime (requisitos e efeitos) do contrato prometido, sendo-lhe geralmente aplicáveis as regras gerais dos contratos e as regras específicas do contrato prometido[22].
O devedor cumpre quando realiza a prestação a que se vinculou. Tratando-se contrato-promessa, o devedor cumpre essa obrigação através da emissão da declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.
No caso em apreço, Autora e Réu celebraram entre si um contrato-promessa formal e substancialmente válido, assumindo, cada um deles, as obrigações a que contratualmente se vincularam.
A obrigação principal que assumiram foi a de, em momento posterior, na data aprazada para o efeito, celebrarem o contrato definitivo, ou seja, o contrato de compra e venda do imóvel, através da emissão da declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.
O contrato definitivo não foi celebrado por recusa da Autora. Com efeito, como resulta comprovado nos autos, no dia, hora e local agendado pelo reconvinte, para a realização do negócio prometido - 28.02.2020, 15h00, na Rua ..., no Porto -, a reconvinda declarou, ao advogado incumbido de elaborar o correspondente documento particular de compra e venda, “que se recusava a celebrar a escritura, por perda do interesse contratual a título definitivo”.
Em caso de incumprimento do contrato-promessa, a lei concede ao contraente não faltoso dois meios distintos de reacção:
- A execução específica do contrato, nos termos do artigo 830.º do Código Civil;
- A resolução do contrato.
A primeira ocorre em situações de simples mora: apesar do atraso no cumprimento, a parte não incumpridora mantém interesse na prestação, sendo tal interesse avaliado de acordo com critérios objectivos, sendo que a parte incorre em mora quando, por causa que lhe seja imputável, não realiza no tempo devido a prestação, ainda possível, a que se vinculou[23].
A execução específica, que se traduz na possibilidade de uma parte obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial em falta, desde que a tal não obste a natureza da obrigação assumida, pressupõe a inexistência de convenção em contrário, entendendo-se existir esta quando haja sinal ou quando tenha sido fixada pena para o não cumprimento, como se extrai do nº 2 do artigo 830º do Código Civil.
Segundo o artigo 441º do Código Civil, presume-se ter natureza de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador a título de antecipação do pagamento do preço, determinando o n.º 2 do mesmo dispositivo legal: “se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houver tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que haja pago”.
A resolução do contrato por iniciativa do credor não se compadece com a simples mora, antes exigindo o incumprimento definitivo. Este deriva de uma situação de mora, ou atraso no cumprimento por uma das partes, consumando-se pela perda do interesse do credor na prestação, avaliada essa perda de interesse em termos objectivos e não na perspectiva dos interesses subjectivos do credor em causa, ou pela omissão de cumprimento pelo devedor em prazo razoável que lhe haja sido fixado e comunicado pelo credor – interpelação admonitória -, tudo como decorre dos artigos 801º e 808º do Código Civil.
Sendo de aplicar ao contrato promessa o regime geral do incumprimento, estabelece o artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil, que “se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação”.
A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente (n.º 2 daquele preceito legal).
A mora - que traduz, não uma falta definitiva de realização da prestação debitória, mas um simples retardamento ou dilação no cumprimento da obrigação -, apenas constituirá o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor. O devedor só se pode considerar constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada em tempo devido[24] e fica, como tal, constituído depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir[25].
O citado artigo 808.º pressupõe a existência de uma situação de mora que se transforma ou converte em incumprimento definitivo, mediante, desde logo e além do mais, a perda (subsequente à mora) do interesse do credor, apreciada objetivamente.
Para constituir fundamento de resolução do contrato, o incumprimento culposo, equiparável à impossibilidade da prestação imputável ao devedor, tem de ser definitivo. Só na hipótese de inadimplemento definitivo se justifica a resolução do contrato promessa, com os efeitos previstos no n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil, designadamente a sanção da perda do sinal ou da restituição do sinal em dobro.
Como, desde há muito, vem sendo entendimento pacífico na doutrina e na jurisprudência, o incumprimento definitivo pode revelar-se por diversos meios:
a) - A impossibilidade da prestação, por destruição da coisa ou pela sua alienação a terceiro, sem qualquer reserva[26] ;
b) - Pelo decurso de prazo fixado contratualmente como absoluto ou improrrogável, o que equivale àquela perda de interesse;
c) - Pela recusa peremptória do devedor em cumprir, comunicada ao credor, não se justificando então a necessidade de nova interpelação ou de fixação de prazo suplementar; ou ainda
d) Pela perda do interesse do credor na prestação, em consequência de mora do devedor ou a sua inexecução dentro do prazo razoável que lhe for fixado por aquele (interpelação admonitória - artigo 808.º, n.º 1, do Código Civil).
A interpelação admonitória traduz-se numa interpelação ao faltoso para, em prazo fixado, cumpra a obrigação omitida, sob pena de se considerar o seu não cumprimento como incumprimento definitivo.
A perda do interesse na prestação, a apreciar objectivamente, não se confunde com a fixação de um prazo razoável admonitório ao devedor para cumprir a sua prestação, sob pena de incumprimento definitivo. Esta recusa de cumprimento convive na referida norma legal como alternativa à perda do interesse, objectivamente apreciada; uma e outra constituem fundamentos autónomos de incumprimento definitivo.
O direito de ver resolvido o contrato, previsto nos artigos 432.º e seguintes do Código Civil, é um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento que é “o facto do incumprimento ou a situação de inadimplência”. Daí que inexista direito de resolução sem o “juízo de inadimplemento”.
Quanto à resolução do contrato, a lei substantiva nacional optou por um sistema declarativo, o que significa que a resolução opera por simples declaração à parte a quem é direccionada, sem necessidade, por conseguinte, de intervenção constitutivo-condenatória do tribunal.
Ou seja: a resolução opera ope voluntatis e não ope judicis, como flui do artigo 436.º, nº 1 do Código Civil).
Por outro lado, a natureza potestativa da declaração de resolução confere-lhe características da unilateralidade recipienda, da irrevogabilidade, da incondicionalidade e da concretização dos respectivos fundamentos, tudo como decorre dos artigos 224.º, n.º 1, 1.ª parte e 230º, n.º 1 do mesmo diploma legal.
Finalmente, a declaração negocial que traduza a resolução do contrato não está sujeita a forma especial, ainda que o contrato que, por intermédio dela, se pretenda destruir, o esteja, podendo mesmo operar de forma tácita, nos termos do artigo 217.º do Código Civil.
A Autora manifestou, de forma expressa, a sua recusa no cumprimento do contrato a que se vinculara, como se encontra espelhado no ponto 83.º dos factos provados.
Como bem dá nota a sentença recorrida, “é equiparada a incumprimento definitivo a declaração expressa do devedor em não querer cumprir”.
Está-se, pois, perante uma situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa, sendo o mesmo exclusivamente imputável à Autora.
Como se retira da sentença aqui escrutinada, “No caso resultou provado que a autora, sem qualquer justificação válida, se recusou a celebrar o contrato prometido, pelo que existe por fato imputável à autora um incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda.
E afirmamos “sem qualquer justificação válida” porque resultou provado que a autora aceitou celebrar o contrato-promessa de compra e venda conhecedora da desconformidade da situação física do imóvel com a situação formal, face à realização das citas obras sem qualquer autorização.
Assim e se tal circunstância era já do seu prévio conhecimento e a mesma aceitou comprar o imóvel, nessas circunstâncias, elas não poderão ser invocadas para fundamentar uma recusa em contratar, havendo quase uma situação de abuso do direito por parte da autora.
Resulta destas circunstâncias, além de todas as resistências e recusas sem justificação por parte da autora, um incumprimento por facto imputável à devedora/autora, incumprimento esse que tem de se considerar definitivo em virtude de ter havido uma efectiva recusa em contratar independentemente de ter sido ou não interpelada para cumprir.
A obrigação da autora considera-se, pois, definitivamente face à sua declaração, clara, inequívoca e peremptória de que não cumprirá o contrato, pelo que é válida a resolução do contrato promessa de compra e venda, por fato imputável à autora”.
É, de facto, seguro afirmar que a Autora agiu com culpa no incumprimento, ao recusar, sem justificação válida, a celebração do contrato prometido.
Sendo a impossibilidade de cumprimento o fundamento do direito potestativo de resolução contratual, ganha relevância a determinação da culpa dessa impossibilidade (elemento fundante), designadamente para efeitos do disposto no artigo 442.º, n.º 2 do Código Civil.
A conduta faltosa da Autora legitima o exercício do direito potestativo do Réu, enquanto parte cumpridora, em resolver o contrato, conferindo ainda ao mesmo o direito de fazer sua a quantia de € 19.000,00, entregue pela Autora a título de sinal.
Nenhum reparo merece, pois, a sentença na parte em que declarou resolvido o contrato-promessa celebrado entre Autora/Reconvinda e Réu/Reconvinte e reconheceu a este o direito de fazer sua a quantia de € 19.000, entregue pela primeira a título se sinal.
A mesma sentença condenou ainda a Autora/Reconvinda a pagar ao Réu/Reconvinte a quantia de € 10.000,00, acrescida de juros de mora vencidos, desde a citação, e vincendos até efectivo e integral pagamento.
A fundamentar este segmento decisório, expõe a sentença recorrida: “veio ainda o réu pedir a condenação da autora no pagamento de prejuízos sofridos em consequência da citada conduta incumpridora da autora.
Na verdade, ficou provado que o reconvinte só aceitou prometer comprar o prédio de ... por estar absolutamente convencido da efectiva concretização, até 28.11.2019, da venda do seu imóvel, sem a qual não teria meios financeiros para o efeito.
Na linha do entendimento de Meneses Cordeiro, in Revista da Ordem dos Advogados, Ano 58.º, Julho 1998, p. 964, são quatro os pressupostos da protecção da confiança:
1.°- Uma situação de confiança, traduzida na boa fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia;
2.° Uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis;
3.° Um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma actividade na base do comportamento da contraparte;
4.° Uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança lhe seja de algum modo recondutível.
No caso dos autos, da factualidade dada como provada, entendemos estrem verificados os pressupostos da protecção da confiança, na medida em que o reconvinte só aceitou prometer comprar o prédio de ... por estar absolutamente convencido da efectiva concretização, até 28.11.2019, da venda do seu imóvel, sem a qual não teria meios financeiros para o efeito.
Este sentimento é legitimo por parte do reconvinte face à consideração que o mesmo tinha no promotor da venda, que lhe deu garantias da intenção de cumprimento por parte da promitente compradora, que atá já dispunha de um mutuo aprovado e face ao valor de €19.000,00 pago pela reconvinda a titulo de sinal.
O incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda, já declarado, levou o reconvinte a incumprir a promessa de compra assumida com II e consequentemente a perder o montante a esta liquidado a título de sinal no montante de €10.000,00 (€5.000, o réu e €5.000,00 a sua companheira).
Conforme resultou dos fatos dados como provados, o réu/reconvinte foi obrigado a entregar, à companheira, a quantia de €5.000,00, correspondente à metade do sinal por ela suportada, de modo a não a prejudicar por questões às quais era completamente alheia.
Assim, a conduta da reconvinda causou, ao reconvinte, um prejuízo patrimonial correspondente à importância global de €10.000,00.
Nos termos do art. 798º do CC O devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor”.
Para se verificar esta obrigação de indemnizar é necessário que se encontrem preenchidos os referidos pressupostos:
a. o facto voluntário do agente a que a lei (artigo 798.º) faz menção quando na estatuição se refere ao "devedor que", ou seja, quando estabelece que o incumprimento é consequência de um comportamento do obrigado;
b. a ilicitude traduzida na utilização do verbo faltar como sinónimo de violar não o direito absoluto de outrem, mas um direito de crédito ou relativo: "falta ao cumprimento da obrigação"; c. a imputação subjetiva, ou seja, a culpa a que o artigo 798.º se refere expressamente quando utiliza o advérbio de modo "culposamente";
d. o dano, uma vez que a lei fala em responsabilidade pelos prejuízos; e
e. a imputação objetiva, isto é, o nexo de causalidade entre o facto e o dano, que no texto do artigo 798.º decorre da fórmula " que causa ao credor
Assim, “a responsabilidade civil pressupõe, em regra, a culpa do agente por dolo ou mera negligência, incidindo sobre o lesado o ónus de provar a culpa (artigos 483º e 487º do Código Civil).
No caso o réu/reconvinte provou, o comportamento da autora, a sua ilicitude, uma vez que não cumpriu uma obrigação que estava obrigada a cumprir, com culpa, porque o incumprimento foi-lhe imputável, o dano que sofreu, uma vez que em consequência da conduta da autora foi obrigado a devolver o valor do sinal no montante de €10.000,00, existindo uma causalidade direta entre este prejuízo e o comportamento da autora.
Em suma, o réu/reconvinte fez prova dos requisitos da obrigação de indeminização por parte da reconvinte/autora.
Ora, nos termos do art. 562º do CC quem estiver obrigado a reparar um dano deve reconstituir a situação que existiria, se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação. Assim, se impõe concluir pela obrigação de a reconvinda pagar ao reconvinte o valor de €10.000,00, corresponde ao dano/prejuízo que o mesmo sofreu em consequência da conduta incumpridora da autora”.
Também nesta parte a Autora impugnou recursivamente a sentença.
Invoca, para tanto, que o Reconvinte “se limita a pedir a condenação no pagamento da quantia de 10.000,00€!”, adiantando ainda que não invoca “qualquer dano, ou prejuízo, nem a que título era pedida essa condenação”.
Fica a dúvida se a recorrente terá efectivamente lido a contestação/reconvenção do Réu/Reconvinte, pois o que diz não ter sido invocado por este acha-se suficientemente alegado nos artigos 156.º a 160.º, que, surpreendentemente, a recorrente até impugnou em sede de réplica.
Logo a seguir sustenta, porém, a recorrente que o tribunal deu “como provado todos os factos alegados pelo Reconvinte”, contrapondo a inexistência de prova da matéria que, afinal, terá sido alegada, clamando, por isso, mas sem sucesso, pela alteração da decisão quanto à apreciação da matéria elencada nos pontos 85) a 88), de modo a que seja a mesma julgada não provada.
Não tendo sido introduzida qualquer alteração à matéria de facto objecto de impugnação e não havendo recursivamente sido suscitada, a propósito da mesma, qualquer outra questão estritamente respeitante à interpretação e aplicação das regras de Direito, haverá que ser confirmada a sentença também quanto à condenação decretada na alínea B), 2. do respectivo dispositivo.
Improcede, consequentemente, o recurso da apelante.
Síntese conclusiva:
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Nestes termos, acordam as juízes desta Relação, na improcedência da apelação, em confirmar a sentença recorrida.
Custas: a cargo da apelante – artigo 527.º, n.º 1 do Código de Processo Civil.
Notifique.
Porto, 8.05.2025
Acórdão processado informaticamente e revisto pela 1.ª signatária.
Judite Pires
Francisca Mota Vieira
Manuela Machado
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[1] “Recursos em Processo Civil, Novo Regime”, págs. 146, 147.
[2] Cfr. ainda acórdão da Relação de Coimbra de 11.07.2012, processo nº 781/09.6TMMGR.C1, www.dgsi.pt.
[3] Artigo 640º do novo diploma; cfr. Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, Almedina, 2013, pág. 123 a 130.
[4] “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2013, Almedina, pág. 126.
[5] “Comentários ao Código de Processo Civil”, vol. I, pág. 608.
[6] “Recursos em Processo Civil…”, pág. 142.
[7] Processo 18575/17.3T8LSB.L1.S1, www.dgsi.pt.
[8] Processo n.º 683/22.0T8OBR.P1, www.dgsi.pt.
[9] Publicado no Diário da República n.º 220/2023, Série I de 14.11.2023.
[10] Processo n.º 1007/17.4T8VCT.G1. S1, www.dgsi.pt.
[11] Processo n.º 1523/22.6T8PTM.E1.SI, www.dgsi.pt.
[12] “A Acção Declarativa Comum, À Luz do Processo Civil de 2013”, Coimbra Editora, 2013, pág. 278.
[13] “Declarações de Parte”, Universidade de Coimbra, 2015, pág. 58.
[14] https://blogippc.blogspot.pt/2017/01/jurisprudencia-536.html#links, texto publicado a 20.01.2017.
[15] “A Prova por Declarações de Parte”, FDUL, 2015, pág. 80.
[16] Galvão Telles, “Direito das Obrigações”, 3.ª ed., 76
[17] Abel Delgado, “Do contrato-promessa”, 1985, 14
[18] “Sinal e Contrato Promessa”, Coimbra, 1987, pág. 181.
[19] “Contrato Preliminar, Enciclopédia Giuridica Italiana, Vol. III, parte III, 68)
[20] Cf. Antunes Varela, “Obrigações”, 2ª ed., I, 242.
[21] Cfr. Antunes Varela, «Das Obrigações em Geral», 692; Galvão Telles, «Direito das Obrigações», 106; M. Andrade, «Teoria Geral das Obrigações», 265.
[22] Cfr., neste sentido, J. Calvão da Silva, ob. cit., pág. 29.
[23] Artigo 804º, nº2 do Código Civil.
[24] Artigo 804.º, n.º 2 do Código Civil.
[25] Artigo 805.º, n.º 1 do Código Civil.
[26] Artigo 801.º, n.º 1 do Código Civil.