Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 9882/19.1T8VNG.P1 |  |
DIREITO À REMUNERAÇÃO DO MEDIADOR
II – O direito à remuneração só existe quando se verifique um nexo de causalidade entre a actividade da mediadora e a celebração do contrato projectado, sendo essencial para o seu preenchimento que a decisão de contratar do terceiro tenha sido determinada pela actuação do mediador.
Comarca: [Juízo Central Cível de Vila Nova de Gaia (J1); Comarca do Porto]
Relatora: Lina Castro Baptista
Adjunta: Alexandra Pelayo
Adjunto: Fernando Vilares Ferreira
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SUMÁRIO………………………………
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Acordam no Tribunal da Relação do PortoI - RELATÓRIO
“B…, LDA.”, sociedade com sede na Avenida …, n.º …, R/C Direito, Vila do Conde, intentou a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra “C…, UNIPESSOAL, LDA.”, sociedade com sede na Avenida …, n.º …., Vila Nova de Gaia, pedindo a condenação da Ré a pagar-lhe a quantia de € 131.250,00 (cento e trinta e um mil e duzentos e cinquenta Euros), acrescida de juros vencidos até à data da interposição da acção no montante de € 10.194,34 (dez mil cento e noventa e quatro Euros e trinta e quatro cêntimos) e ainda dos juros vincendos até efectivo e integral pagamento.
Alega, em resumo, que, na qualidade de empresa cujo objecto consiste na prestação de serviços de suporte de actividades imobiliárias, acordou com a Ré a prestação dos seus serviços, a partir 09/04/18.
Especifica que, no âmbito das suas funções, a sua representante tinha de angariar produtos compreendidos no objecto da actividade comercial da Ré, para posterior promoção da venda desses mesmos produtos (bens imóveis urbanos e rústicos), e promover a venda de produtos previamente angariados pela Ré.
Afirma que, em contrapartida dos seus serviços, tinha direito às seguintes percentagens das comissões recebidas pela Ré: 15 % devido à sua representante como directora comercial/chefe de vendas, acrescida de outra percentagem de 30 % ou 35 % conforme a angariação e venda fosse de imóveis de particulares (30 %) ou de bancos (35 %).
Mais alega que ter angariado um produto denominado “D…”, correspondente a lotes de terreno para construção, denominados E…, sitos no …, …, freguesia …, concelho de Vila Nova de Gaia, propriedade do “Banco F…”.
Diz que, no seguimento desta angariação, a sua representante reuniu várias vezes com o potencial interessado na compra, Sr. G…, e com a filha deste.
Afirma que, nos inícios de 2019, descobriu que o negócio havia sido concretizado no dia 27/09/18, com a outorga de escritura pública de compra e venda, com um preço global de € 17.500.000,00, e fazendo-se aí constar “que esta compra e venda, não foi objecto de intervenção de mediador imobiliário”.
Declara ter instado diversas vezes a Ré a pagar a comissão devida, tendo esta sempre alegado nada ter recebido.
Alega que a Ré recebeu a comissão acordada, no valor de € 265.500,00 (sendo 1,5 % do valor da compra).
Defende que a Ré lhe terá de pagar a comissão devida, no valor de € 131.250,00.
A Ré veio contestar, impugnando a essencialidade da matéria de facto da Petição, designadamente no que diz respeito ao recebimento da comissão a que os autos se reportam.
Conclui pedindo que a presente acção seja julgada improcedente, por não provada.
Pede ainda a condenação como litigante de má fé, em multa e indemnização a liquidar oportunamente.
Notificada para o efeito, a Autora veio impugnar a factualidade alegada em sede de incidente de condenação como litigante de má fé, pedindo que o mesmo seja considerado totalmente improcedente.
Proferiu-se despacho saneador, definiu-se o objecto do litígio e fixaram-se os Temas da Prova.
Entretanto, a Autora veio formular requerimento nos autos requerendo a ampliação do pedido para o montante de € 218.750,00, acrescida do montante de € 18.500,85, a título de juros de mora vencidos, e dos vincendos até efectivo e integral pagamento.
Realizou-se o competente julgamento e proferiu-se sentença que julgou a ação totalmente improcedente, por não provada, com a absolvição da Ré do pedido.
Inconformada com a sentença, a Autora interpôs recurso, pedindo a revogação da sentença recorrida e, por consequência, ser a ampliação do pedido considerada procedente, terminando com as seguintes
CONCLUSÕES:
1. A decisão recorrida, no plano da justiça material, revela-se, profundamente, injusta, faz uma errada e deficiente aplicação das regras do direito, substantivo e adjectivo que ao caso vertente se mostram, como são aplicáveis, enfermando de erro notório e grosseiro na apreciação das provas, o que tudo justifica e consente pela interposição do presente Recurso, de Apelação.
2. A decisão recorrida não efectuou uma análise crítica e rigorosa da prova produzida em sede de Audiência Final, concretamente não tendo retirado, como não retirou, como era sua obrigação legal, todos os efeitos ou consequências da prova testemunhal produzida pela Autora, desvalorizando assim incompreensível e injustificadamente, os meios de prova oferecidos pela Autora, nomeadamente a prova documental e os depoimentos efectuados pelas testemunhas da Autora.
3. A sentença recorrida não espelha a verdade material da situação dos presentes autos, visto que, daquilo que resultou provado em Audiência de Julgamento em virtude da prova produzida pela Autora, a decisão recorrida não salvaguarda os legítimos e justos direitos da Autora, sendo, como é, com o total e absoluto respeito, uma decisão contra aos legítimos direitos, interesses e expectativas da aqui Apelante.
4. A Apelante B…, Limitada, peticiona a este Venerando Tribunal da Relação do Porto que proceda à reapreciação da matéria de facto e, bem assim, à matéria de direito plasmada na decisão recorrida.
5. Matéria de Facto:
No âmbito da matéria de facto, salvo sempre o devido e muito respeito por melhor opinião, entende a aqui Apelante que a decisão recorrida no seu ponto 2.3.2. a fls 09 “FACTUALIDADE NÃO PROVADA” para além de não espelhar e revelar a verdade material da situação dos presentes autos, apenas e só refere que: “Resulta da circunstância de não ter sido carreado para os autos qualquer elemento probatório, designadamente de ordem documental ou testemunhal, que permitisse demonstrar a matéria fáctica em questão”, razão pela qual desde já se deixa aqui expressamente impugnada.
Assim, os factos infra dados como não provados devem ser retirados do elenco dos factos dados como não provados e transitar para os factos provados, devendo, por consequência, serem alteradas as respostas dadas pelo Tribunal recorrido.
O tribunal recorrido deu como não provados os seguintes factos: “A representante da autora reuniu com o Sr. G… a 04/06/2018, tendo este demonstrado total interesse no negócio, informando que ele próprio iria contactar o Banco F…, proprietário desses mesmos terrenos, a fim de o informar do seu interesse em os adquirir (art.º 13º da petição inicial)”.
Este facto deve transitar para os factos provados, nos exactos termos, devido ao documento junto com a P. I. como doc. nº 4, que se refere a um email enviado a 04/06/2018 pelas 16:08horas pela representante da Autora/Apelante ao Sr. G… (representante da empresa compradora) a agradecer a breve reunião que tinham tido e a enviar o suporte digital do dossier que continha os lotes para venda, e também devido ao depoimento da representante da Autora/Apelante H…, já transcrito acima, na audiência final do dia 13/10/2020, concretamente aos minutos 02:54 a 03:47 onde a mesma refere que se reuniu com o Sr. G…, a seu pedido, para apresentar os lotes que estavam descritos no dossier que, a pedido da aqui Apelante, a sua filha I… lhe tinha entregue, mas que ele não conhecia. Nessa reunião falou sobre esses lotes, falou do preço por metro quadrado e da potencialidade do local, falou de qual seria o valor preço metro quadrado a vender naquela zona.
Deve transitar para os factos provados devido ao depoimento da testemunha I… acerca das mensagens juntas com a P.I. como doc. nº 5, onde a mesma refere que confirma o teor das mesmas, concretamente aos minutos 06:47 a 06:51 da audiência final do dia 13/10/2020, já acima transcrito.
Depois, aos minutos 07:03 a 07:10 afirma claramente que o seu Pai lhe tinha dito que tinha transmitido à Dª H… que iria negociar directamente com o banco porque tinha relações privilegiadas. Afirma ainda claramente no seu depoimento, acima transcrito, efectuado na audiência final do dia 06/01/2021, aos minutos 02:39 a 02:46 que foi o seu Pai que pediu para ser ele a tratar do assunto directamente com o banco.
Daqui se extrai que a testemunha assegura claramente que o seu Pai (representante da empresa compradora) negociou directamente com o banco. Deve ainda transitar para os factos provados, visto que até o efectivo representante da empresa compradora G… confirmou que tomou conhecimento dos lotes em questão através do dossier que a sua filha lhe entregou e que por sua vez ele encaminhou para o departamento de análise, tendo ordenado que aquele dossier fosse visto com interesse, concretamente aos minutos 06:37 a 07:07 do seu depoimento, acima transcrito, ouvido na audiência final do dia 06/01/2021.
Face ao exposto e analisando a esta distância os factos, é mais que evidente que o Sr. G…, devido ao facto de manter relações privilegiadas com o F…, quis tratar directamente com o mesmo do assunto.
Assim, à data das mensagens trocadas entre a representante da Autora/Apelante e a sua filha I… (02/10/2018), é mais que evidente o porquê de não se querer “meter” no assunto, (como confirmado pela sua filha I… no seu depoimento efectuado na audiência final do dia 13/10/2020, concretamente aos minutos 07:38 a 07:43, já transcrito acima), pois tinha acabado de celebrar uma escritura - doc. 6 junto com a P.I. -(27/09/2018) onde o próprio tinha declarado que a compra e venda não tinha sido objecto de intervenção de mediador imobiliário.
É ainda evidente porque é que no decorrer do julgamento aqui em causa, o Sr. G… adoptou a postura de “não se lembrar”, sendo que só “levantou um bocadinho o véu” aquando da acareação com a sua filha I… realizada na audiência de 06/01/2021 acerca dos acontecimentos passados em Maio e Junho de 2018, visto que não podia agora assumir que prestou falsas declarações numa escritura e também não quis contrariar em absoluto o que a sua filha afirmou durante todo o seu depoimento que foi prestado de forma livre, esclarecida, lógica, descomprometida, espontânea, coerente, sincera e verdadeira, aliás carácter assumido pelo seu Pai ao descrever a sua filha como uma pessoa solícita, muito igual a si própria e muito verdadeira, concretamente aos minutos 10:36 a 10:56 do seu depoimento efectuado na audiência final do dia 21/12/2020 que ficou gravada no sistema de gravação áudio em uso no Tribunal “a quo”, já transcrito. “Justificou o seu contacto directo, dizendo que já há muito tempo mantinha negócios com esse Banco, pelo que seria mais vantajoso a negociação directa com os seus contactos pessoais, conhecidos de longa data (art.º 14º da petição inicial) ”.
Este facto deve transitar para os factos provados, nos exactos termos, devido ao depoimento da testemunha I…, já transcrito, acerca das mensagens juntas com a P.I. como doc. nº 5, ao referir que “confirma” o teor das mesmas concretamente aos minutos 06:51 da audiência final do dia 13/10/2020 e ainda devido ao seu depoimento, também já transcrito, aos minutos 07:03 a 07:10, quando afirma, claramente e sem qualquer dúvida, que sabia que o seu Pai transmitiu à Dª H… que iria negociar directamente com o banco porque tinha relações privilegiadas.
Deve transitar para os factos provados devido ao seu depoimento, já transcrito, da audiência final do dia 06/01/2021, onde a mesma afirma claramente, ao falar sobre as mensagens trocadas com a representante da Autora/Apelante aos minutos 02:39 a 02:46 que foi o seu Pai que pediu para ser ele a tratar do assunto directamente com o banco.
Deve ainda transitar para os factos provados também devido ao depoimento da representante da Autora/Apelante H…, já transcrito, na audiência final do dia 13/10/2020, concretamente aos minutos 06:51 a 07:14 onde a mesma refere que quando foi ter a reunião com o Sr. G…, este disse-lhe que, uma vez que tinha relações com o F…, que ele ia tratar directamente com eles porque tinha mais vantagens em fazê-lo assim”. Isto mesmo é confirmado pelo representante da empresa compradora Sr. G… no seu depoimento, já transcrito, na audiência final do dia 06/01/2021, onde o mesmo refere aos minutos 06:37 a 06:49 que tinha estado a fazer memória com a I… sobre este assunto do dossier e efectivamente recordou que a sua filha lho tinha entregue após recebe-lo da representante da aqui Apelante e depois o tinha enviado para o departamento de análise.
“Contudo, mencionou à representante da autora que não se preocupasse porque a comissão da ré (…1,5% sobre o valor da escritura), e por sua vez, a da autora (50% da comissão da ré) estariam garantidas, uma vez que iria dar conhecimento ao Banco de que tinha sido a representante da autora a apresentar-lhe o negócio (no âmbito da sua prestação de serviços como directora comercial/chefe de vendas da loja da ré) (art.º 15º da petição inicial) ”.
Este facto deve transitar para os factos provados, alterando-se a sua redacção para a seguinte: Contudo, mencionou à representante da autora que não se preocupasse porque a comissão da Ré (2,5% sobre o valor da escritura), e por sua vez, a da Autora (50% da comissão da ré) estariam garantidas, uma vez que iria dar conhecimento ao Banco de que tinha sido a representante da Autora a apresentar-lhe o negócio (no âmbito da sua prestação de serviços como directora comercial/chefe de vendas da loja da Ré).
Esta alteração de escrita deve-se ao depoimento do representante da Ré J…, já transcrito, na audiência final do dia 13/10/2020, concretamente aos minutos 11:09 a 11:23 e 11:25 a 11.40, onde o mesmo refere que se tratava de muito dinheiro. Sobre o valor da transacção comercial de 17 milhões e quinhentos mil, a comissão da Ré/Recorrida, neste caso, era de 2,5%. Refere ainda, concretamente aos minutos 13:50 a 14:05 e 14:22 a 14:30 que, por ser imóvel de banco, a Autora/Apelante tem direito a 35% do montante recebido pela Ré/Recorrida, a que acrescia 15% por ser directora comercial, logo a Autora/Apelante tem direito a 50% do valor recebido pela Ré/Recorrida, ou seja, a Ré/Recorrida tem de pagar 50% do valor recebido.
Deve ainda transitar para os factos provados devido ao depoimento da testemunha I…, já transcrito, acerca das mensagens juntas com a P.I. como doc. nº 5, ao referir que confirma o teor das mesmas concretamente aos minutos 06:22 a 06:35 da audiência final do dia 13/10/2020, onde a mesma refere, após exibição das mensagens, que a informação que o seu Pai lhe transmitiu, na altura, foi que o Dr. K… tinha informado o banco de quem tinha apresentado o negócio ao Sr. G…, existindo assim evidente contradição com o afirmado pelo Dr. K… concretamente aos minutos 11:55 a 11:59 da audiência final do dia 26/10/2020, onde o mesmo afirma que estava todos os dias com o Sr. G… e não se lembrava de ele lhe ter falado dos activos.
Deve ainda transitar para os factos provados devido ao depoimento da testemunha L…, já transcrito, na audiência final do dia 14/10/2020, onde o mesmo refere, concretamente aos minutos 07:59 a 08:04, que o Dr. K… ligou depois de 30 de maio (de 2018). Depois, concretamente aos minutos 10:26 a 11:06 refere que a negociação foi feita com o Dr. K…, foi ele que me ligou, que fez a proposta ao banco. Antes deste telefonema já não falava com o Dr. K… há algum tempo.
“Esta atitude criou na representante da autora a convicção de que os interesses, quer da ré, quer os da autora estavam acautelados (art.º 16º da petição inicial) ”.
Este facto deve transitar para os factos provados, nos exactos termos, devido ao depoimento da representante da Autora/Apelante H…, já transcrito, na audiência final do dia 13/10/2020, quando diz, concretamente aos minutos 07:36 a 08:06, que falou com o Sr. G… acerca do pagamento da comissão, tendo este garantido que iria solicitar ao Dr. K… (visto ser quem trataria do assunto junto do banco) para informar o banco de quem tinha apresentado o negócio.
Deve ainda transitar para os factos provados devido ao depoimento da testemunha I…, já transcrito, acerca das mensagens juntas com a P.I. como doc. nº 5, ao referir que confirma o teor das mesmas concretamente aos minutos 06:22 a 06:35 da audiência final do dia 13/10/2020, onde a mesma refere, após exibição das mensagens, que o seu Pai lhe tinha transmitido na altura que solicitou ao Dr. K… que informasse o banco.
“Até porque, continuou a manter contactos, quer com o Senhor G…, quer com a sua filha Dra. I… (art.º 17º da petição inicial)”.
Este facto deve transitar para os factos provados, nos exactos termos, devido ao documento junto com a P.I. como doc. nº 5, onde se pode confirmar que essas mesmas mensagens foram trocadas entre a representante da Autora/Apelante e a testemunha I… em Outubro de 2018.
“A ré recebeu a referida comissão, tendo sonegado a mesma (art.º 44º da petição inicial)”.
Este facto deve ser excluído dos factos não provados, por o mesmo revestir um facto que é de todo impossível à Autora/Apelante conseguir provar, até porque é do senso comum que o dinheiro não deixa “rasto” quando e se sonegado.
Assim, estamos aqui, perante a chamada “prova impossível”, já que apenas e só se consegue provar um facto quando o mesmo não é ocultado propositadamente.
Como é de certo entendido pelo comum do cidadão e ainda pelo Venerando Tribunal da Relação do Porto, um facto tem de versar obrigatoriamente sobre um acontecimento da vida real, uma actividade humana, contudo, quando esse mesmo facto é insusceptível de averiguação e demonstração, porque sonegado intencionalmente, tem de ser apreciado segundo as regras da experiência.
Ora, como se sabe, dinheiro é “uma coisa” que se pode esconder, caso assim se pretenda, daí que este facto deve ser excluído dos factos não provados.
A acrescer a tudo isto, não podemos deixar de referir que foi carreado para os autos um facto que evidencia claramente ostentação de riqueza (compra pela Ré/ Recorrida de um barco de recreio de nome “M…” no montante de €260.000,00 a 18/10/2018), como comprovado pelo doc. junto aos autos com o nº 11 na P.I. e ainda pelo contrato de compra e venda junto pela Ré com a contestação como doc.10, sendo certo que esta invoca que efectuou o pagamento deste barco com recurso a vários créditos (cfr. art.ºs 41º, 42º, 44º, 45º e 46º da contestação), sendo € 100.000,00 do F…, mas o que é certo é que não juntou nenhum documento comprovativo do recurso aos mesmos.
Acresce ainda que a Ré não comprovou ter concretizado alguma acção, mesmo o recurso à via judicial, para receber esta comissão em causa nos autos, uma vez que simplesmente alegou não ter prova para o efeito e que teria muito mais a perder que a ganhar ao intentar uma acção contra o vendedor F…, visto que colocaria em risco a parceria que ainda hoje mantém com o mesmo. Tudo isto se comprova pelo depoimento, já transcrito, do representante da Ré/Recorrida J… na audiência final do dia 13/10/2020, concretamente aos minutos 08:17 a 08:51 e 09:24 a 09:30 e ainda pelos depoimentos, já transcritos, das testemunhas N… (colaborador da Ré) na audiência final do dia 13/10/2020, concretamente aos minutos 08:39 a 09:16 e O… (representante do banco) na audiência final do dia 14/10/2020, concretamente aos minutos 19:34 a 20:12 e 20:30 a 20:36. Ora, se a Ré/Recorrida até “olvida ou perdoa” a comissão, não pode “obrigar” a Autora/Apelante a fazer o mesmo, pelo que tem de remunerar a Autora/Apelante pelo seu serviço, que foi efectivamente prestado, como já amplamente provado nos autos.
6. Matéria de Direito: Relativamente à matéria de direito, a Apelante entende que, contrariamente, ao que erradamente vem sustentado na decisão recorrida, a Ré/Recorrida não cumpriu com o contrato de prestação de serviços por preterição do consignado no artigo 1154º do Código Civil aplicável, nem tão pouco cumpriu o estipulado na lei 15/2013 de 08 de Fevereiro que regula a actividade de mediação imobiliária, pelo que, com o sincero e devido respeito, a sentença recorrida padece de patente erro de aplicação de direito no que tange aos normativos legais que fez aplicar.
Vejamos,
O artigo 1154º do Código Civil, dá como definição de contrato de prestação de serviços, o seguinte: “Contrato de prestação de serviço é aquele em que uma das partes se obriga a proporcionar à outra certo resultado da sua actividade intelectual ou manual, com ou sem retribuição.”
Ora, isto foi exactamente o que a representante da Autora/Apelante fez, proporcionou à Ré /Recorrida o resultado da sua actividade, através da apresentação dos lotes ao efectivo representante da empresa compradora Sr. G…, que levou à concretização/conclusão do negócio (venda dos lotes de terreno a que se faz referência nestes autos) com a celebração da escritura pública, como se prova com a junção aos autos com a P.I. da cópia da escritura como doc. nº 6.
Ora, até a própria Ré/Recorrida dá como provado quer na contestação no seu ponto 4 ao afirmar que: “ corresponde à verdade o vertido nos artigos… 35 a 40…da P.I.”, quer no depoimento do seu representante legal J…, já transcrito, efectuado na audiência final de 13/10/2020, concretamente aos minutos 06:14 a 06:40 que foi a H… que contactou o Sr. G… para lhe propor o negócio, porque ela é que já conhecia o Sr. G… e a filha I… de relações profissionais anteriores.
A Ré/Recorrida dá ainda como provado através do depoimento do seu colaborador N…, já transcrito, na audiência final de 13/10/2020, concretamente aos minutos 00:56 a 01:21 que foi a H…a quem apresentou o negócio ao representante da empresa compradora Sr. G….
Assim, é de concluir que foi a representante da Autora/Apelante quem procurou comprador, tendo assim proporcionado a realização do negócio que culminou na efectiva compra, logo terá de se considerar, forçosamente, que a Autora/Apelante cumpriu a obrigação que resultava do contrato de prestação de serviços – proporcionar à outra parte o resultado da sua actividade, visto que encontrou interessado para a venda dos lotes de terreno e disto não há qualquer dúvida até porque está devidamente comprovado nos autos - impondo-se à Ré/Recorrida o pagamento da contraprestação, que neste caso, é a comissão devida, (cf. artigos 397º e 762º do Código Civil).
Por sua vez, a lei 15/2013 de 08 de Fevereiro estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a actividade de mediação imobiliária, definindo no seu art. 2.º, nº 1 e 2 em que consiste essa mesma actividade, e no seu artigo 19.º, nº 1 como se processa a remuneração da empresa, referindo que:
Art. 2.º, nº1 - “a actividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis”.
Art. 2.º, nº 2 - “A actividade de mediação imobiliária consubstancia-se também no desenvolvimento das seguintes acções:
a) Prospecção e recolha de informações que visem encontrar os bens imóveis pretendidos pelos clientes;
b) Promoção dos bens imóveis sobre os quais os clientes pretendam realizar negócios jurídicos, designadamente através da sua divulgação ou publicitação, ou da realização de leilões”.
Art. 19.º, nº 1 – A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação…”.
Mais uma vez, o definido na lei, foi escrupulosamente cumprido pela Autora/Apelante, visto que a autora/Apelante tudo fez para encontrar destinatário/cliente para a realização do negócio, tendo conseguido obter a conclusão e perfeição do negócio, como aliás se comprova nos autos pela junção com a P.I. do documento nº 6 (escritura de compra e venda), e ainda, com o alegado pela Ré/Recorrida na sua contestação no seu ponto 4 ao afirmar que: “corresponde à verdade o vertido nos artigos… 35 a 40…da P.I.”.
Comprova-se também com o mencionado pelo representante da Ré/Recorrida Sr. J… no seu depoimento, já transcrito, ouvido na audiência final do dia 13/10/2020, aos minutos 00:49 a 01:08, onde o mesmo refere que foi a H… (representante da Autora) que, à data, desempenhava funções de Directora Comercial de uma loja da Ré/Recorrida no Porto designada P… que ficava no … e apresentou a um cliente os terrenos dos D…” e que esse cliente era o Sr. G…, concretamente aos minutos 02:18 a 02:21.
Acresce também que a testemunha I… confirmou que foi a representante da Autora/Apelante H… a dar-lhe a conhecer o negócio que, por sua vez, apresentou ao seu Pai G…, e este é que deu seguimento à situação através do seu colaborador Dr. K…, concretamente aos minutos 01:00 a 01:52 e 02:14 a 02:28 da audiência final do dia 13/10/2020 no seu depoimento, já transcrito.
Também o efectivo representante da empresa compradora G… confirmou que tomou conhecimento dos lotes em questão através do dossier que a sua filha lhe entregou e que por sua vez ele encaminhou para o departamento de análise, tendo ordenado que aquele dossier fosse visto com interesse, concretamente aos minutos 06:37 a 06:56 do seu depoimento, já transcrito, ouvido na audiência final do dia 06/01/2021.
NUNCA, em algum momento do seu depoimento prestado quer a 21/12/2020, quer a 06/01/2021, esta testemunha G… afirmou que já conhecia aqueles lotes.
7. Além do supra exposto, o Tribunal recorrido deu como não provado que “a autora invocou que a ré recebeu uma comissão decorrente da venda do loteamento mencionado nos autos, não tendo liquidado, como lhe era imposto pelo contrato celebrado entre ambas, a percentagem que à cabia à demandante na referida comissão”.
Este facto deve transitar para os factos provados, alterando-se a sua redacção para a seguinte: “independentemente de a ré ter ou não recebido comissão decorrente da venda do loteamento mencionado nos autos, não liquidou, como lhe era imposto pelo contrato celebrado entre ambas, a percentagem que à demandante cabia da referida comissão”.
Isto porque, a Ré nada fez para cobrar essa comissão, não tendo comprovado, nos autos, ter concretizado alguma acção, mesmo o recurso à via judicial, com esse fim, uma vez que simplesmente alegou não ter prova para o efeito e que teria muito mais a perder que a ganhar ao intentar uma acção contra o vendedor F…, visto que colocaria em risco a parceria que ainda hoje mantém com este.
Tudo isto se comprova pelos depoimentos, já transcritos, do representante da Ré/Recorrida J… e da testemunha N… (colaborador da Ré), uma vez que, o representante da Ré/Recorrida J… na audiência final do dia 13/10/2020 mencionou, concretamente aos minutos 08:17 a 08:51 e 09:24 a 09:30 que, após ter trocado emails com os representantes do banco, enviou ainda um email mais duro ao banco a dizer que dadas as situações apresentadas, iria tomar as diligências necessárias. Disse ainda que como resposta a este email, foi contactado pelo chefe/director máximo do norte do F…, o Dr. O… que lhe ligou para falar com ele, combinando reunir-se em Vila Nova de Gaia no escritório da Ré/Recorrida. Referiu que nesta reunião o Dr. O… lhe disse que já tinha indicação da administração para rescindir a parceria entre a C… (Ré) e o banco, sendo certo que devido aquilo que falaram, o banco nunca rescindiu a parceria, que se mantém até hoje.
A testemunha N… (colaborador da Ré) na audiência final do dia 13/10/2020 mencionou, concretamente aos minutos 08:30 a 09:16, que sabia que houve uma reunião, mas não esteve presente, pelo que só podia dizer o que lhe foi transmitido, que foi que a reunião serviu para informar a Ré que a parceria estaria em risco se seguisse com alguma acção judicial contra o banco. Disse ainda que a parceria que a Ré tinha com o banco já existia desde o início da empresa e que por isso era uma parceria que interessava muito manter, até porque vendem muitos imóveis do banco.
Concluiu-se assim que a Ré/Recorrida baseada no pressuposto de alegar nada ter recebido, nada fez para acautelar os interesses da Autora/Apelante, não cumprindo assim com o contrato celebrado entre ambas, visto que até à data não remunerou a Autora/Apelante pelo serviço prestado.
Pelo contrário, a Autora tudo fez para merecer essa comissão, visto queprestou, efectivamente, um serviço que teve como desfecho a conclusão eperfeição do negócio em causa nos autos.
Ora, se a Ré/Recorrida até “olvida ou perdoa” a comissão, não pode “obrigar” a Autora/Apelante a fazer o mesmo, pelo que tem de remunerar a Autora/Apelante pelo seu serviço, que foi efectivamente prestado, como já amplamente provado nos autos.
8. Invocou ainda o tribunal recorrido, que: “Não se afigura que a quantia peticionada seja devida, pelas razões que, sumariamente, indicamos”.
“Em primeiro lugar, não ficou demonstrado – e o ónus da prova incumbia à autora, nos termos previstos no art. 342º do Código Civil – que a empresa imobiliária ora demandada tenha recebido qualquer comissão pela venda dos lotes de terreno a que se fez referência, facto que se afigura essencial à procedência do pedido que a autora veio deduzir nos autos”.
Este facto deve transitar para os factos provados, contudo deve ser alterada a sua redacção para a seguinte: “não ficou demonstrado que a empresa imobiliária ora demandada tenha recebido qualquer comissão pela venda dos lotes de terreno a que se faz referência, contudo este facto não releva para a procedência do pedido que a autora veio deduzir nos autos”.
Esta alteração deve-se ao facto de:
1º Apesar da Autora/Apelante ter demonstrado e comprovado a evidente e clara ostentação de riqueza (compra pela Ré/ Recorrida de um barco de recreio de nome “M…” no montante de €260.000,00 a 18/10/2018, 15 dias depois da escritura de compra e venda), é totalmente impossível provar de qualquer outra forma que a Ré/Recorrida recebeu algum montante, visto que a mesma se o quisesse ocultar, jamais o depositaria numa conta bancária, pelo que estamos aqui perante a chamada “prova impossível”.
2º A remuneração devida à Autora não pode nem deve ficar condicionada ao recebimento por parte da Ré de algum pagamento, até porque, independentemente da Ré/Recorrida ter recebido algum montante, visto que até o pode “perdoar”, o certo é que deveria de ter pago o serviço que foi efectivamente prestado pela representante da Autora, aqui Apelante no âmbito do cumprimento do contrato de prestação de serviços celebrado entre ambas as partes, que a Ré/Recorrida até à data não cumpriu.
“Em segundo lugar, para que a comissão fosse devida, era necessário que o negócio de compra e venda tivesse na sua génese a actividade desenvolvida pela autora, ou seja, que a sua actuação tivesse sido determinante para a compra, por parte do respectivo adquirente, dos lotes de terreno em causa”.
Este facto deve transitar para os factos provados, contudo deve ser alterada a sua redacção para a seguinte: “a comissão é devida porque o negócio de compra e venda teve na sua génese a actividade desenvolvida pela Autora, ou seja, a sua actuação foi determinante para a compra por parte do respectivo adquirente dos lotes de terreno em causa”.
É inequívoco o nexo de causalidade existente entre a actuação da representante da Autora/Apelante H… e o resultado obtido que foi a conclusão do negócio, uma vez que este só se efectivou com a contribuição da representante da Autora/Apelante ao apresentá-lo ao Sr. G….
Além disso, estes lotes de terreno em causa nos autos já estavam à venda há vários anos, pelo menos desde 2012, segundo depoimento, já transcrito, do representante do banco Dr. Q… na audiência final do dia 19/11/2020 que mencionou, concretamente aos minutos 00:42 a 00:44, que o processo de venda daqueles lotes já se arrastava desde 2012.
Ora, só em 2018 quando a representante da Autora/Apelante (mediadora), no âmbito do contrato de prestação de serviços que mantinha com a Ré/Recorrida, apresenta os lotes de terreno ao representante da empresa compradora Sr. G… (através da entrega do dossier à sua filha I… que, de imediato os entrega ao seu Pai para análise) é que este realiza o negócio e os adquire.
Assim, “para verificação do aludido nexo de causalidade, a contribuição da mediadora não tem de ter sido a única, nem a exclusiva causa determinante da cadeia dos factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, nem é necessário que a sua actividade seja contínua e ininterrupta, no sentido de que tenha de participar ou intervir em todas as fases do negócio; é suficiente que a actividade da mediadora se integre de forma idoneamente determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, ou seja, que a actividade desenvolvida pela mediadora se traduza num benefício (que seja útil) no processo do negócio”, isto segundo o Acórdão da Relação de Lisboa de 30/06/2020 relativo ao processo 2450/18.7T8TVD.L1-7.
Sendo certo que, “o mediador não está obrigado a influenciar o processo negocial designadamente no que respeita à estipulação dos elementos essenciais do contrato apresentando propostas visando o consenso das partes salvo se, para tal efeito, lhe for solicitada colaboração pelos intervenientes. O mediador terá direito à retribuição estipulada, verificando-se que a realização do contrato resultou do facto da angariação do comprador com o qual o negócio foi celebrado, ainda que os termos do contrato tenham resultado de negociações directas entre os interessados que o mediador pôs em contacto”, isto segundo o Acórdão da Relação de Lisboa de 11/11/2004 relativo ao processo 5439/2004-B.
9. Conclui-se assim que, dos depoimentos mencionados e da legislação e jurisprudência aludidas, resulta evidente mérito à versão real e verdadeira que a Autora/Apelante trouxe para os autos.
Por outro lado e em reforço claro, da pretensão da Autora, estão, como esta bem refere, ainda, as regras da experiência comum.
10. Cumpre ainda salientar que os depoimentos tanto da Representante da Autora/Apelante H…, como da testemunha I…, acima melhor referenciadas se mostraram, como se mostram, perfeitamente livres, esclarecidos, lógicos, racionais, descomprometidos, espontâneos, sinceros, verdadeiros e coerentes, pelo que impunham que o Tribunal recorrido tivesse dado uma resposta diferente da que deu aos pontos supra assinalados.
11. Como supradito, face à credível e reveladora prova testemunhal produzida pela Autora/Apelante em Audiência Final de Julgamento resulta que, salvo o devido respeito que é muito, mal andou o Tribunal recorrido, porquanto, nos autos, Venerandos Desembargadores do Tribunal da Relação do Porto, existe prova testemunhal produzida pela Autora em sede de Audiência Final que impunha, inquestionavelmente, uma apreciação ou valoração de sentido contrário àquela que, repete-se, erroneamente, o Tribunal recorrido retirou e sendo certo que, nestes mesmos autos, existe, ainda, prova documental e jurisprudência invocada que, inelutavelmente, se devida e correctamente valorada e considerada, reforçam o sentido aqui pugnado pela Apelante, e que é contrário ao extraído pelo Tribunal recorrido.
12. A Ré/Recorrida para defesa da sua posição nos autos lança mão de uma estratégia nada aceitável, já que dá como “desculpa” para não cumprir com o contrato celebrado com a Autora/Apelante um motivo, que sabe ser impossível à Autora/Apelante comprovar a sua existência – a chamada “prova impossível”- visto que, alega que não recebeu a comissão e que por isso não a paga, mas este argumento para a Autora/Apelante não colhe, visto que nunca foi nem pode ser considerado como condição de pagamento o prévio recebimento, senão, então ninguém paga a ninguém, basta alegar que não recebeu…
13. Assim sendo, é perfeitamente lícito e legitimo ter de concluir, como se conclui, que a Ré/Recorrida a coberto de ter alegado que não recebeu qualquer comissão (facto impossível à Autora/Apelante de provar o contrário), e, por conseguinte, nada ter a pagar à Autora/Apelante, não cumpriu com a obrigação a que estava vinculada pela celebração do contrato de prestação de serviços com a Autora/Apelante.
14. Ampliação do Pedido:
Decidiu o Tribunal “a quo” indeferir a ampliação requerida, contudo e mais uma vez mal andou o Tribunal recorrido, porquanto, nos autos, Venerandos Desembargadores do Tribunal da Relação do Porto, existe prova testemunhal em sede de Audiência Final que, se devida e correctamente valorada e considerada, impunha, inquestionavelmente, uma apreciação ou valoração de sentido contrário àquela que, repete-se, erroneamente, o Tribunal recorrido retirou, nomeadamente, o depoimento, já transcrito, do legal representante da Ré/Recorrida Sr. J… na audiência final do dia 13/10/2020, concretamente aos minutos 11:12 a 11:40, onde o mesmo refere que está a falar de muito dinheiro, e sobre esse montante (17 milhões e quinhentos mil) a Ré/Recorrida tem direito a 2,5% de comissão. Refere ainda, concretamente aos minutos 13:50 a 14:05 e 14:22 a 14:30 que a H… tem direito a 50% desse montante de acordo com a tabela que foi junta aos autos (doc. 2 junto com a P.I.).
Ora, face a este depoimento, é lógico concluir que o montante a receber pela Autora/Apelante é superior ao peticionado no pedido principal, já que a percentagem da comissão é de 2,5% e não 1,5% sobre o valor da transacção, como, erradamente, pensava a Autora/Apelante, e por sua vez, a sua parte a receber é 50% daquele montante, então o montante final será de €237.250,85 onde já estão incluídos os juros vencidos, e não de €141.444,34, como pedido inicialmente.
A Recorrida veio apresentar contra-alegações pugnando pela confirmação da sentença recorrida e terminando com as seguintes
CONCLUSÕES:
A. O modo de interposição do recurso encontra consagração no disposto no artigo 637.º do Código de Processo Civil.
B. Resulta das alegações de recurso juntas pela recorrente que a mesma transcreve para as conclusões todas as suas alegações, sem indicar o fundamento específico da recorribilidade em que apoia a sua posição.
C. As conclusões apresentadas violam o disposto no artigo 639.º, n.º1 do Código de Processo Civil e, como já decidiu esta instância, “ocorre efectiva, real e absoluta falta de objecto do recurso (…) e não de mero vício (…)” (Cf. Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 24/01/2019, proferido no processo n.º 3113/17.6T8VCT.G1 in www.dgsi.pt).
D. Deve o recurso interposto ser rejeitado com fundamento na violação do ónus de formular conclusões que competia à recorrente nos termos do disposto no artigo 639.º, n.º 1 do Código de Processo Civil.
E. A recorrente interpôs recurso alegando que a prova produzida impunha uma decisão diversa, nomeadamente no que se refere aos factos não provados que deveriam ser incluídos nos factos provados da decisão, com base na prova testemunhal que entende ter sido por si produzida em sede de audiência. Mas o alcance que se retira dos testemunhos prestados fica muito aquém das ilações que a Apelante retira dos mesmos.
F. Quanto aos factos provados sob a convicção do tribunal a quo formou-se por um conjunto de elementos a que a sentença faz referência, e que se espelham na prova produzida.
G. Relativamente ao Facto n.º 1, não resulta dos depoimentos de nenhumas testemunhas, aliás da transcrição do depoimento do Sr. G… que esta demonstrado total interesse no negócio informando que ele próprio iria contactar o F…, portanto a sua não inclusão nos factos não provados.
H. Quanto ao Facto 2, também só pode ser considerado facto não provado, porquanto não pode a justificar-se a aceitação de um testemunho de ouvir dizer.
I. No que concerne ao Facto n.º 3 a Apelante além de entender que tal facto deva ser dado como provado faz aditamentos ao mesmo alterando-se a sua redacção o que é absolutamente inadmissível. E não resulta dos depoimentos qualquer indício de que a informação tenha passado para o banco. Em lado algum consta que essa vontade de comunicar tenha passado disso mesmo, de uma vontade, por isso e bem é um facto não provados.
J. No Facto 4, a Apelante diz ter criado a convicção do pagamento da comissão tendo em conta o depoimento de uma testemunha que ela sabia que em nada tinha poder de decisão relativamente à compra de activos bancários por parte das sociedades que o pai geria, Assim o mesmo só podia ser considerado facto não provado.
K. Quanto ao Facto 5, também dado como não provado. A apelante não conseguiu demonstrar que se manteve contactos como é que não se inteirou do negócio que veio a concretizar-se.
L. Facto n.º 6, também considerado e bem como não provado, desde logo porque estamos perante negócios cujas entidades intervenientes têm de prestar contas ao Estado.
M. A Apelante diz que a sentença recorrida padece de patente erro de aplicação do direito no que tange aos normativos legais que fez aplicar. Entendemos que o que a apelante quer dizer é que os normativos a aplicar deveriam ter sido outros. Mas não é isso que a Apelante concretiza.
N. Efectivamente a espécie contratual que a autora faz referência está prevista no artigo 1154.º do Código Civil nos seguintes moldes: Contrato de prestação de serviços é aqueles em que uma das partes se obriga a proporcionar à outra certo resultado da sua actividade intelectual ou manual, com ou sem retribuição.
O. Conforme diz o Meritíssimo Juiz para que a comissão fosse devida era necessário que o negócio de compra e venda tivesse na sua génese a actividade desenvolvida pela autora, ou seja a sua actuação tivesse sido determinante para a compra, por parte do respectivo adquirente dos lotes de terreno em causa.
P. Efectivamente cabia à autora provar que foi graças à sua intervenção que o negócio F… e a S…, Lda se concretizou.
Q. A Apelante teria de ter desenvolvido toda a negociação com as partes para a concretização do negócio. A Apelante apenas enviou por email o dossier dos lotes em causa.
R. A Apelante não demonstrou que o Sr. G… era um cliente interessado.
S. O dossier que foi enviado, não tinha qualquer cunho da Apelante.
T. Tratava-se do mesmo dossier já sobejamente publicitado.
U. A reunião breve que a Apelante teve com o Sr. G…, foi uma reunião inócua. Não partiu daquele, nem este se comportou como interessado comprador.
V. A Apelante não logrou provar que foi a responsável pela conciliação dos interesses do comprador e dos vendedores. Aliás, a Apelante apenas teve conhecimento dos moldes em que o negócio foi realizado quando pediu uma cópia da escritura de compra e venda.
W. Portanto, que papel teve a Apelante, na conciliação de interesses e pretensões das partes. Aliás, que conhecimento tinha ela dos interesses do Sr. G…, se ele depois da reunião breve nunca mais lhe ligou. Nem a Apelante ligou.
X. Se o comprador e vendedor não reconheceram, por parte da Autora e da Ré qualquer intervenção na mediação do negócio não pode haver lugar à comissão.
Y. A Recorrida jamais poderia avançar com qualquer exigência de comissão por mediação no negócio, porque a sua intervenção na concretização do mesmo foi nula.
Z. Porquanto a Apelante não praticou quaisquer actos que consubstanciem actos de mediação imobiliária.
AA. A recorrida nunca poderia exigir do F… o pagamento da comissão pela mediação imobiliária, quanto não teve qualquer intervenção no negócio, nem “pessoalmente” nem através da Apelante.
BB. A recorrida tinha todo o interesse em receber a comissão e partilhá-la com a Apelante, mas para isso seria necessário que aquela tivesse feito o trabalho que lhe competia. O que nada aconteceu.
O presente recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito devolutivo.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
*
II - DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSOResulta do disposto no art.º 608.º, n.º 2, do Código de Processo Civil[1], aqui aplicável ex vi do art.º 663.º, n.º 2, e 639.º, n.º 1 a 3, do mesmo Código, que, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, o Tribunal só pode conhecer das questões que constem nas conclusões que, assim, definem e delimitam o objecto do recurso.
Como questão prévia, cumpre atender a que a Recorrida veio defender que o recurso interposto deve ser rejeitado com violação do ónus de formular conclusões que competia à Recorrente, nos termos do disposto no art.º 639.º, n.º 1, do CP Civil.
Alega para tanto que a Recorrente transcreve para as conclusões todas as suas alegações, sem indicar o fundamento específico da recorribilidade em que apoia a sua posição.
Efectivamente, o art.º 639º, n.º 1, do CP Civil determina que “O recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão.”
Por seu turno, o art.º 641.º, n.º 2, alínea b), do CP Civil estatui que “O requerimento é indeferido quanto: (…) b) Não contenha ou junte a alegação do recorrente ou quando esta não tenha conclusões.”
As conclusões têm a importante função de delimitação do objecto do recurso, na sequência da apresentação das alegações na motivação, sendo, portanto, absolutamente indispensáveis.
Por aplicação da disposição legal acima citada, a falta absoluta de conclusões gera o indeferimento do recurso, em princípio a declarar pelo juiz a quo.
No caso dos autos, o Autor apresentou as respectivas alegações de recurso e conclusões.
Lidas as respectivas conclusões, é manifesto que a Recorrente indica os respectivos fundamentos por que pede a alteração da matéria de facto e, por outro lado, por que entende dever alterar-se a decisão de direito.
Por outro lado, não é verdade que a Recorrente se tenha limitado a transcrever para as conclusões todas as suas alegações. Apesar de as conclusões formuladas serem excessivamente longas e repetitivas, as alegações de recurso são ainda mais longas e mais repetitivas.
Assim sendo, conclui-se não se verificar o apontado erro de violação do ónus de formular conclusões.
Ultrapassada esta questão prévia, as questões a dirimir, delimitadas pelas conclusões do recurso, são as seguintes:
• Reapreciação da matéria de facto com base na análise das provas produzidas;
• Nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pela Recorrente e a conclusão do negócio e
• Admissibilidade da requerida ampliação do pedido.
*
III – REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTODecorre do disposto no art.º 662.º, n.º 1, do CP Civil que "A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.".
Nos presentes autos a Recorrente pede que a matéria de facto dada como não provada transite para os Factos Provados.
A factualidade dada como não provada começa por incluir um conjunto de 05 Itens interligados entre si, do seguinte teor:
- A representante da autora reuniu com o Sr. G… a 04/06/2018, tendo este demonstrado total interesse no negócio, informando que ele próprio iria contactar o Banco F…, proprietário desses mesmos terrenos, a fim de o informar do seu interesse em os adquirir (art. 13º da petição inicial).
- Justificou o seu contacto directo, dizendo que já há muito tempo mantinha negócios com esse Banco, pelo que seria mais vantajoso a negociação directa com os seus contactos pessoais, conhecidos de longa data (art. 14º da petição inicial).
- Contudo, mencionou à representante da autora que não se preocupasse porque a comissão da ré (1,5% sobre o valor da escritura), e por sua vez, a da autora (50% da comissão da ré) estariam garantidas, uma vez que iria dar conhecimento ao Banco de que tinha sido a representante da autora a apresentar-lhe o negócio (no âmbito da sua prestação de serviços como directora comercial/chefe de vendas da loja da ré) (art. 15º da petição inicial).[2]
- Esta atitude criou na representante da autora a convicção de que os interesses, quer da ré, quer os da autora estavam acautelados (art. 16º da petição inicial).
- Até porque, continuou a manter contactos, quer com o Senhor G…, quer com a sua filha Dra. I… (art. 17º da petição inicial).
A Recorrente apresenta os seguintes fundamentos para justificar que esta factualidade passe a considerar-se provada:
• O teor do documento junto com a P. I. como doc. nº 4, que se refere a um email enviado a 04/06/2018 pelas 16:08horas pela representante da Autora/Apelante ao Sr. G… (representante da empresa compradora) a agradecer a breve reunião que tinham tido e a enviar o suporte digital do dossier que continha os lotes para venda;
• O teor do documento junto com a P.I. como doc. nº 5, onde se pode confirmar que foram trocadas mensagens entre a representante da Autora/Apelante e a testemunha I… em Outubro de 2018.
• O depoimento da representante da Autora/Apelante H…, na parte em que refere que se reuniu com o Sr. G…, a seu pedido, para apresentar os lotes que estavam descritos no dossier que, a pedido da aqui Apelante, a sua filha I… lhe tinha entregue, mas que ele não conhecia. Bem como ao referir que falou com o Sr. G… acerca do pagamento da comissão, tendo este garantido que iria solicitar ao Dr. K… (visto ser quem trataria do assunto junto do banco) para informar o banco de quem tinha apresentado o negócio.
• O depoimento da testemunha I… acerca das mensagens juntas com a P.I. como doc. nº 5, onde a mesma refere que confirma o teor das mesmas e ao referir que o seu Pai lhe tinha dito que tinha transmitido à Dª H… que iria negociar directamente com o banco porque tinha relações privilegiadas.
• O depoimento da testemunha G…, ao confirmar que tomou conhecimento dos lotes em questão através do dossier que a sua filha lhe entregou e que, por sua vez, encaminhou para o departamento de análise, tendo ordenado que aquele dossier fosse visto com interesse.
• O depoimento do legal representante da Ré, J…, ao reportar-se ao valor da comissão devida à Autora (especificamente quanto à sugerida alteração de redacção ao terceiro Item dos Factos não provados).
• O depoimento da testemunha L…, ao referir que o Dr. K… ligou depois de 30 de maio (de 2018) e que a negociação foi feita com este, que fez a proposta ao Banco.
Reanalisadas todas as provas produzidas nos autos, concluímos, tal como o tribunal recorrido, que não foram carreados para os autos elementos probatórios, designadamente de ordem documental ou testemunhal, tendentes a comprovar este conjunto de factos.
Assim, e quanto ao teor dos documentos juntos com a Petição Inicial como documentos 4 e 5, temos que o E-mail que constitui o Doc. n.º 4 apenas prova o que foi dado como provado no Item 12) dos Factos Provados[3] e que o Doc. n.º 5 se trata de um conjunto de transcrições de mensagens alegadamente trocadas, em Outubro de 2018, entre I… e a representante da Autora H…. Ainda que abstraíssemos da circunstância de a genuinidade de tal documento não estar apurada, o teor de tais mensagens somente se reporta a um pedido de ajuda da representante da Autora quanto ao assunto em litígio nos autos, solicitando a marcação de um reunião para o efeito.
O depoimento da representante da Autora, H…, é, pela sua própria natureza, um depoimento interessado na procedência da tese por si apresentada nos autos. Consequentemente, não tem a virtualidade de, por si só, comprovar a factualidade dada como não provada.
A testemunha I…, filha de G…, confirmou que, em 2018, a H… a chamou, lhe “disse que tinha um bom negócio para me apresentar” (sic) e lhe entregou o dossier, que ela levou para a empresa do pai. No entanto, declarou igualmente desconhecer se a H… chegou a ter alguma reunião com o seu pai por causa deste negócio. Bem como que as empresas do pai têm sempre conhecimento prioritário em termos de operações bancárias e que, por isso, não sabe se já tinham conhecimento deste negócio concreto. Finalmente, confrontado com o teor do doc. 5 junto com a Petição limitou-se a dizer que não o conseguia ler.
O legal representante da Ré, J…, reportou-se efectivamente ao valor da comissão em abstracto devida à Autora, nos termos alegados pela Recorrente. Contudo, relatou igualmente que o Banco sempre lhes disse que não havia lugar ao pagamento de qualquer comissão porque o cliente já tinha conhecimento dos terrenos “através dele Banco… e não por nós” (sic). Complementarmente emitiu a opinião de que “Eu acredito que ele pudesse conhecer já” (sic), atendendo ao tipo de investidor que era (“É normal que o Banco tenha contactos e ligações que tente fazer directamente”).
A testemunha L… confirmou ter recebido o E-mail em referência nos autos, mas assegurou que os terrenos já tinham sido apresentados anteriormente pelo Banco à empresa, antes de Maio de 2018 e que, na data de recebimento de tal E-mail (31/08), as negociações com o Banco já estavam próximas do seu termo.
A testemunha G…, ao contrário do alegado pela Recorrente, não confirmou ter tomado conhecimento dos lotes em questão através do dossier entregue pela representante da Autora. Pelo contrário, repetiu desconhecer se a sua filha reuniu com a Recorrente e não se lembrar se aquela lhe entregou o dito dossier. Disse ainda aceitar como possível que a representante da Recorrente lhe tenha remetido um dossier do negócio, ainda que não lhe tenha atribuído qualquer relevância. Apresentou a sua versão dos factos pela seguinte forma: “Um dia recebi uma chamada de um dos responsáveis máximos dos investimentos (…) o Banco tem necessidade de antes do fim do ano de mobilizar activos (…) Propôs uma operação que era tomarem os activos só com um pagamento mínimo de capital e fazer um planeamento a 06 anos de distância.” Disse expressa e peremptoriamente que fez a operação em causa com o Banco na óptica de mobilização dos activos e em face da proposta de pagamento dilatado no tempo, acrescentando: “Nós nunca adquiríamos um activo desta natureza se fosse em circunstâncias normais” (sic).
Este depoimento deve considerar-se credível se analisado em conjunto com a demais prova testemunhal produzida nos autos e ainda com o teor da escritura de compra e venda dos lotes em litígio, designam ente ao referir que o pagamento do preço seria feito da seguinte forma: € 1.750.000,00 por cheque bancário e o remanescente, de € 15.750.000,00, a pagar até 30/09/24.
Por outro lado, a demais prova testemunhal produzida apontou no mesmo sentido da falta de prova cabal da factualidade impugnada.
Assim, a testemunha N…, funcionário da “C…” como Director Comercial, explicou que, em circunstâncias normais, as negociações prosseguiriam e seria apresentado ao Banco uma proposta formal. Disse, quanto ao caso concreto, que “Não havia nada de concreto. Nunca se chegou a esse ponto” (sic).
A testemunha O…, anterior funcionário do Banco como responsável do departamento de imóveis a retalho, declarou que, da consulta que fez do processo interno, concluiu que o Banco fez conversações directas com o cliente e que não houve qualquer proposta da mediadora ao Banco. Rematou declarando que a mera informação de que tinham apresentado o imóvel não tinha qualquer relevo.
A testemunha K…, explicou ter sido ele próprio quem negociou o preço dos lotes em representação do Banco com o cliente.
Conclui-se, em face do exposto, não se ter produzido prova nos autos no sentido da verificação dos factos incluídos nos Factos não provados acima reproduzidos, mas antes uma versão diferente dos factos efectivamente verificados.
A Recorrente pretende ainda que passe a considerar-se provado o último Facto não provado, que refere “A ré recebeu a referida comissão, tendo sonegado a mesma.”
Também esta matéria de facto não poderá transitar para o elenco dos Factos Provados.
Desde logo, e consistindo argumentos bastantes, pelas considerações acima feitas quanto aos reais contornos do negócio dos autos. Se isso não bastasse, a generalidade dos deponentes e testemunhas ouvidas asseguraram expressamente que o Banco não pagou qualquer valor a título de comissão à “C…”, designadamente o legal representante da Recorrida e as testemunhas O… e L….
Em face das considerações já acima feitas, não assume qualquer relevo fáctico e/ou jurídico o argumento da Recorrente de que tal factualidade se deve considerar provada tendo em conta que estamos perante a chamada “prova impossível” e de que é do senso comum que o dinheiro não deixa “rasto” quando é sonegado.
Finalmente, não se produziu qualquer prova nos autos de que a Recorrida tenha adquirido um barco de recreio de nome “M…”, no montante de € 260.000,00, com o valor da indicada comissão.
A conclusão final é a da total improcedência deste fundamento de recurso.
*
IV – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTOForam os seguintes os factos considerados provados e não provados na sentença recorrida:
FACTOS PROVADOS:
1) A autora é uma empresa cujo objecto consiste na prestação de serviços de suporte das actividades imobiliárias, nomeadamente, compra, venda, arrendamento e similares sobre bens imóveis (art. 1º da petição inicial).
2) No âmbito do seu objecto, acordou com a ré exercer a sua actividade, tendo iniciado a 09/04/2018 a prestação dos seus serviços (art. 2º da petição inicial).
3) A autora através da sua representante Dª H… prestou serviços de directora comercial/chefe de vendas da loja P… situada na Rua …, nº …, …. - … Porto, pertencente à ré, de 09/04/2018 até 10/07/2019 (art. 3º da petição inicial).
4) No âmbito da sua função, a representante da autora tinha de angariar produtos compreendidos no objecto da actividade comercial da ré, para posterior promoção da venda desses mesmos produtos (bens imóveis urbanos e rústicos), ou apenas tinha de promover a venda de produtos previamente angariados pela ré (art. 4º da petição inicial).
5) A remuneração da sua prestação de serviços era feita segundo o “plano A” do documento nº2 junto com a petição inicial, cujo teor se considera integralmente reproduzido (art. 5º da petição inicial).
6) A autora, nos termos desse “plano”, tinha direito às seguintes percentagens das comissões recebidas pela ré, que eram as seguintes: 15% devido à sua representante ser directora comercial/chefe de vendas, a que acrescia outra percentagem de 30% ou 35%, conforme a angariação e venda fosse de imóveis de particulares (30%) ou de bancos (35%) (art. 6º da petição inicial).
7) A ré angariou um produto denominado “D…”, correspondente a lotes de terreno para construção, denominados E…, sitos no …, …, freguesia …, concelho de Vila Nova de Gaia, propriedade do Banco F… (art. 8º da petição inicial).
8) Angariação esta que adveio da parceria que a ré mantinha com aquele Banco, com o objectivo de promover e vender bens imóveis pertencentes ao mesmo (art. 9º da petição inicial).
9) No seguimento desta angariação, a ré incumbiu a representante da autora de promover a sua venda, sendo que para isso a mesma teria de encontrar cliente interessado na compra (art. 10º da petição inicial).
10) A representante da autora reuniu com a Dra. I…, a fim de apresentar à mesma o dossier com a descrição pormenorizada dos lotes atrás referidos (art. 11º da petição inicial).
11) A Dra. I… informou a representante da autora que iria falar com o seu pai, Sr. G…, pois o mesmo poderia ter interesse no negócio (art. 12º da petição inicial).
12) No dia 04/06/2018 pelas 16:00 horas a representante da autora enviou e-mail ao Senhor G… com o dossier dos lotes … em suporte digital para que este os pudesse visualizar com uma melhor qualidade (art. 18º da petição inicial).
13) O negócio de compra e venda dos referidos lotes foi concretizado na data de 27/09/2018, com a outorga da escritura pública celebrada no Cartório Notarial de T… sito na Praça …, nº .., 1º-A em Lisboa pelo preço global de dezassete milhões e quinhentos mil euros (art. 26º da petição inicial).
14) Nessa mesma escritura ficou mencionado o seguinte: “que esta compra e venda, não foi objecto de intervenção de mediador imobiliário…” (art. 27º da petição inicial).
15) Até á data, a autora nada recebeu a título de comissão (art. 31º da petição inicial).
16) Apesar de já ter instado, por diversas vezes, a ré a pagar (art. 32º da petição inicial).
FACTOS NÃO PROVADOS:
1. A representante da autora reuniu com o Sr. G… a 04/06/2018, tendo este demonstrado total interesse no negócio, informando que ele próprio iria contactar o Banco F…, proprietário desses mesmos terrenos, a fim de o informar do seu interesse em os adquirir (art. 13º da petição inicial).
2. Justificou o seu contacto directo, dizendo que já há muito tempo mantinha negócios com esse Banco, pelo que seria mais vantajoso a negociação directa com os seus contactos pessoais, conhecidos de longa data (art. 14º da petição inicial).
3. Contudo, mencionou à representante da autora que não se preocupasse porque a comissão da ré (1,5% sobre o valor da escritura), e por sua vez, a da autora (50% da comissão da ré) estariam garantidas, uma vez que iria dar conhecimento ao Banco de que tinha sido a representante da autora a apresentar-lhe o negócio (no âmbito da sua prestação de serviços como directora comercial/chefe de vendas da loja da ré) (art. 15º da petição inicial). 4. Esta atitude criou na representante da autora a convicção de que os interesses, quer da ré, quer os da autora estavam acautelados (art. 16º da petição inicial).
5. Até porque, continuou a manter contactos, quer com o Senhor G…, quer com a sua filha Dra. I… (art. 17º da petição inicial).
6. A ré recebeu a referida comissão, tendo sonegado a mesma (art. 44º da petição inicial).
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V – NEXO DE CAUSALIDADE ENTRE A ACTIVIDADE DA RECORRENTE E A CONCLUSÃO DO NEGÓCIOA Recorrente – especificamente em sede de argumentos jurídicos – defende ter sido ela quem procurou comprador, tendo assim proporcionado a realização do negócio que culminou na efectiva compra.
Mais defende ter cumprido a obrigação que resultava do contrato de prestação de serviços – proporcionar à outra parte o resultado da sua actividade, visto que encontrou interessado para a venda dos lotes de terreno - impondo-se à Ré/Recorrida o pagamento da contraprestação, que neste caso, é a comissão devida, (cf. artigos 397º e 762º do Código Civil).
A Recorrida contrapôs que cabia à autora provar que foi graças à sua intervenção que o negócio F… e a S…, Lda se concretizou.
Bem como que a Apelante teria de ter desenvolvido toda a negociação com as partes para a concretização do negócio, sendo que apenas enviou por E-mail o dossier dos lotes em causa.
O tribunal recorrido considerou que, em primeiro lugar, não ficou demonstrado que a empresa imobiliária ora demandada tenha recebido qualquer comissão pela venda dos lotes a que se faz referência.
Em segundo lugar, que para que a comissão fosse devida era necessário que o negócio de compra e venda tivesse na sua génese a actividade desenvolvida pela Autora, ou seja, que a sua actividade tivesse sido determinante para a compra, por parte do respectivo adquirente, dos lotes de terreno em causa.
Subscrevemos - na íntegra – estas considerações e inerente conclusão jurídica.
Com efeito, o contrato de mediação é uma modalidade do contrato de prestação de serviços.
O legislador português regulou apenas alguns contratos especiais de mediação, em especial o contrato de mediação de seguros, o contrato de mediação financeira ou o contrato de mediação imobiliária.
Quanto a este último, à época da vigência do D.L. n.º 285/92, de 19/12, o mediador estava legalmente obrigado a diligenciar no sentido de conseguir um interessado para certo negócio[4]. Era, então, defensável existir uma definição legal da prestação do mediador como uma obrigação de resultado[5]
Actualmente, o contrato de mediação imobiliário está disciplinado pela Lei n.º 15/2013, de 08/02[6], a qual estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a actividade de mediação imobiliária.
Esta lei limita-se a determinar, no seu art.º 2.º, que a actividade de mediação imobiliária consiste na “procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.”
Apesar de não conter uma definição do contrato de mediação, é indubitável que a opção do legislador evoluiu no sentido de passar a considerar a actividade do mediador como uma mera obrigação de meios.
Quer a doutrina, quer a jurisprudência explicam que o direito à remuneração somente existe quando se verifique um nexo de causalidade entre a actividade da mediadora e a celebração do contrato projectado.
É igualmente pacífico que impende sobre o mediador o ónus de provar a verificação dos requisitos para o recebimento da remuneração, designadamente o nexo causal entre a sua actividade e a conclusão do negócio.
Em termos exemplificativos, cita-se Carlos Lacerda Barata[7]: “A prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro.”
Bem como o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 27/05/2010, tendo como Relator Hélder Roque[8]: “No contrato de mediação imobiliária, a contraprestação a pagar pelo comitente à entidade mediadora depende da conclusão e perfeição do negócio a celebrar com aquele e o terceiro angariado, como consequência adequada/causal da actividade desenvolvida pela entidade mediadora.”
As dificuldades surgem na definição da amplitude mínima deste nexo de causalidade, principalmente em casos, como o presente, em que não existe exclusividade.
Nestas situações específicas, deve entender-se – tal como explica Maria de Fátima Ribeiro[9] - que, na identificação deste nexo causal “O critério determinante deverá ser o da ligação psicológica entre a actividade do mediador e a vontade de o terceiro concluir um contrato com o comitente – e a afirmação dessa ligação não deve ser posta em causa pelo lapso temporal entretanto decorrido entre o exercício da actividade e a conclusão do contrato, bem pelos factos ocorridos nesse período de tempo, v.g., a intervenção de um novo mediador.”
O determinante é, portanto, que a decisão de contratar do terceiro tenha sido determinada pela actuação do mediador. Ou, usando mais uma vez as palavras de Maria de Fátima Ribeiro[10], “de modo a integrar-se de forma idoneamente determinada na cadeia dos factos que lhe deram origem.”
Aplicando esta teoria ao caso vertente, é manifesto não haver factualidade susceptível de comprovar que a actuação da Recorrente tenha sido determinante/causal para a concretização da venda.
Como já acima se analisou, apenas ficou provado nos autos que a Ré angariou um produto denominado “D…”, correspondente a lotes de terreno para construção e que, no seguimento desta angariação, incumbiu a representante da Autora de promover a sua venda.
Provou-se, depois, que a representante da Autora reuniu com a Dr.ª I…, a fim de apresentar à mesma o dossier com a descrição pormenorizada dos lotes em referência e que, sequencialmente, a mesma representante enviou E-mail ao pai desta, com o dossier dos lotes … em suporte digital.
Esta factualidade limita-se a demonstrar uma mera apresentação do produto, sem qualquer concretização dos termos concretos do negócio ou negociação do preço e condições do contrato de compra e venda a celebrar. Nesta medida, teremos que concluir, tal como o tribunal recorrido, que o negócio de compra e venda não teve na sua génese a actividade desenvolvida pela Autora, ou seja, que a sua actividade não foi determinante para a compra, por parte do respectivo adquirente, dos lotes de terreno em causa.
A conclusão final é, portanto, a da improcedência do recurso, ficando prejudicada a apreciação do fundamento último do recurso, atinente à admissibilidade da requerida ampliação do pedido.
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VI - DECISÃOPelo exposto, acordam os Juízes que constituem este Tribunal da Relação em julgar improcedente o recurso da Recorrente/Autora, confirmando-se a sentença recorrida.
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Custas do presente recurso a cargo da Recorrente/Autora - art.º 527.º do CP Civil.*
Notifique e registe.(Processado e revisto com recurso a meios informáticos)
Porto, 12 de Outubro de 2021
Lina Baptista
Alexandra Pelayo
Fernando Vilares Ferreira
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[1] Doravante apenas designado por CP Civil, por questões de operacionalidade e celeridade.
[2] No que a este facto diz respeito a Recorrente pretende que o mesmo transite para os Factos Provados com a seguinte redacção: “Contudo, mencionou à representante da autora que não se preocupasse porque a comissão da Ré (2,5% sobre o valor da escritura), e por sua vez, a da Autora (50% da comissão da ré) estariam garantidas, uma vez que iria dar conhecimento ao Banco de que tinha sido a representante da Autora a apresentar-lhe o negócio (no âmbito da sua prestação de serviços como directora comercial/chefe de vendas da loja da Ré).”
[3] Do seguinte teor: “No dia 04/06/2018 pelas 16:00 horas a representante da autora enviou e-mail ao Senhor G… com o dossier dos lotes … em suporte digital para que este os pudesse visualizar com uma melhor qualidade,”
[4] Efectivamente, o art.º 2.º do D.L. n.º 285/92, de 19/12 dispunha que “Para efeitos do presente diploma entende-se por imobiliária a actividade comercial em que, por contrato, a entidade mediadora se obriga a conseguir interessado para a compra e venda de bens imobiliários ou para a constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, para o seu arrendamento, bem como na prestação de serviços conexos.”
[5] Como se sabe, as obrigações de resultado são aquelas em que o devedor fica adstrito à produção de um certo efeito útil enquanto as obrigações de resultado são aquelas em que o devedor se obriga apenas a desenvolver uma actividade diligente em vista ao resultado final, mas sem assegurar que mesmo se produza.
[6] Doravante apenas designada por RJAMI, por questões de operacionalidade e celeridade.
[7] In “Contrato de Mediação” in Estudos do Instituto de Direito do Consumo, Vol. I, 2002, Almedina, pág. 203.
[8] Disponível em Colectânea de Jurisprudência - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, Ano XVIII, Tomo II, pág. 88 e ss.
[9] In “O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração” in www.revistadedireitocomercial.com, de 13/07/2017, pág. 244 e disponível da data do presente Acórdão. [10] Ob. cit. Pág. 246.