| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
I - RELATÓRIO
A --- intentou contra J --- acção ordinária pedindo que se declare o incumprimento do réu e devolução do dobro do sinal prestado ou, se assim não se entender, a devolução das quantias entregues acrescidas de juros de mora.
Em síntese, alegou que, por contrato promessa de 4 de Abril de 2001, o réu lhe prometeu vender dois lotes de terreno, sitos numa urbanização, pelo preço de 26.000.000$00, dos quais o autor entregou de sinal as quantias de € 49.879,78 (10.000.000$00) e de € 29.927,87 (6.000.000$00), ficando o remanescente de ser pago no acto da escritura, que teria lugar logo que a urbanização estivesse concluída.
Apesar do decurso de vários anos, o réu ainda não diligenciou pela aprovação camarária da urbanização em causa, o que impede a celebração da escritura, acrescendo que o réu nem consta do registo como dono dos lotes.
Assim, o autor fixou-lhe prazo para a celebração da escritura, sob cominação de perda de interesse na celebração do contrato, mas o réu continuou sem proceder à sua marcação.
Contestou o réu alegando que o autor conhecia a situação da urbanização em causa e o seu desenvolvimento nos serviços camarários, razão pela qual no contrato promessa se acordou que a escritura seria celebrada apenas depois de verificada a condição nele prevista, da conclusão da urbanização.
Contra a previsão de ambas as partes, o processo camarário protelou-se no tempo, por razões alheias ao réu. Pede a condenação do autor como litigante de má fé.
O autor replicou, negando que tenha sido celebrado um negócio sujeito a condição e pede, por sua vez, a condenação do réu como litigante de má fé.
Foi proferida sentença que julgou a acção improcedente por não provada e absolveu o réu do pedido.
Não se conformando com a douta sentença, dela recorreu o autor, tendo formulado as seguintes CONCLUSÕES:
1ª Todos os requisitos, quer para a instauração da presente demanda, quer para a obtenção de sentença, favorável à satisfação dos direitos do A. e ora recorrente, encontram-se integralmente cumpridos.
2ª - Pelo que dúvidas não restarão sobre a legitimidade em que o A. e ora exponente, detém de contenciosamente ver satisfeitos os seus direitos e, assim, liquidados, não apenas os montantes que a título de capital se encontram em mora, acrescidos de juros, bem corno do respectivo valor indemnizatório nos termos supra expostos e já requeridos a fls dos autos, com as demais consequências legais.
3ª - Conforme o acima bem patente, a douta sentença que se quer crime enferma de vastos vícios, em prejuízo do ora recorrente, o que legitima a dedução do presente recurso.
4ª - Conforme é consabido, as nulidades da sentença previstas nos art°s 668° e 716° do Cód. de Proc. Civil, forma conjuntamente com as nulidades do processo (art° 193° e sgs do mesmo diploma legal) o género de nulidades judiciais ou adjectivas que se contrapõem ai género nulidades substantivas.
5ª - Sendo certo que as segundas resultam da viciação da lei processual por parte do Meritíssimo Juiz ao proferir uma decisão, conforme art° 668° do referido diploma legal.
6ª – Ora, conforme o acima explanado, não só existem nulidades insanáveis na douta sentença que se quer em crise, como o Meritíssimo Juiz a quo não podia ter decidido no sentido em que o fez, em prejuízo do A. e contra a lei, a doutrina e a jurisprudência.
Senão vejamos:
7ª - Ficou provado a fls dos autos a outorga entre as partes de um contrato promessa de compra e venda de 2 lotes de terreno para construção e a entrega pelo recorrente ao recorrido de euros: 79 807,65 a título de sinal e princípio de pagamento, sendo acordado entre as partes que a escritura ocorreria logo que a urbanização fosse concluída.
8ª – Ora, até ao momento da decisão proferida pelo tribunal da 1ª instancia nestes autos (31/10/08 —à noite), aquela ainda não havia sido concluída.
9ª - Sendo certo que o recorrente tudo fez no sentido de ser outorgada tal escritura, concedendo e prorrogando prazos de realização da mesma, não obstante ser assumido por ambos os outorgantes que o processo de legalização da urbanização estaria concluído no prazo de meses ou anos subsequentes e não num prazo de 8 anos.
10ª - Perante o peticionado pelo recorrente e a prova efectivamente produzida efectuou o douto tribunal uma apreciação sobre três vertentes: se o contrato promessa foi celebrado mediante condição; se existe incumprimento do contrato por parte do R; se existe litigância de má fé por alguma das partes.
11ª - Sem prejuízo da manifesta inconformidade do exponente com a douta decisão proferida pelo tribunal a quo, eivada de urna inquestionável injustiça, lesando de forma gravosa o seu património, o que determinou, na presente peça, a invocação e sustentação nas normas jurídicas violadas pelo Meritíssimo Juiz a quo, bem como o sentido em que, no entender do exponente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deveria ter sido interpretadas e aplicadas.
12ª - Invocando-se, também, doutrina e jurisprudência pacíficas sobre a matéria, que impunham, salvo o devido respeito, outra decisão que não a proferida.
13ª - Não deixou, o ora recorrente, igualmente, de denunciar a ocorrência de vícios que afectam a manutenção da decisão proferida pelo tribunal a quo e que ora se quer em crise.
14ª - Assim sendo, é manifesta a falta de fundamentação da douta sentença, uma vez que , tomou o Meritíssimo Juiz posição, ainda que de forma sintética, sobre a eventualidade de o contrato promessa haver sido celebrado mediante condição.
15ª - Se existiria incumprimento do contrato por parte do R.
16ª - E sobre se existiria eventual litigância de má fé de alguma das partes.
17ª - Não tomando qualquer posição fundamentada sobre um eventual incumprimento temporário e não culposo do R. e ora recorrido.
18ª - Assim, e nesta óptica, quanto ao eventual incumprimento temporário não culposo, a
douta sentença é totalmente omissa, não obstante o já alegado ao longo dos autos sobre tal matéria em sede de petição inicial, quer em sede de alegações de direito ter sido suscitada tal questão pelo ora exponente.
19ª- Sem prejuízo do pedido inicial aduzido, quanto ao incumprimento do R. foi, pelo exponente, suscitada a questão de eventual ausência de culpa daquele, o que, na opinião do A., determinaria a devolução a singelo dos valores entregues acrescida de juros, conforme petição inicial, réplica e alegações de direito.
20ª – Ora, sobre tal questão, nada foi decidido pelo douto tribunal.
21ª - Na verdade, na alínea b) da secção denominada como "Apreciação", pronuncia-se o douto tribunal quanto a matérias invocadas pelo A. e ora exponente, designadamente quanto a eventual incumprimento do contrato por parte do R., omitindo por completo o alegado e peticionado por aquele quanto a eventual culpa de terceiros na não efectivação do contrato definitivo, sendo certo que o foi a título de pedido alternativo.
22ª - Assim sendo, dúvidas não remanescem quanto à nulidade da douta sentença por falta de fundamentação e omissão do dever de pronúncia, nos termos e para os efeitos da alíneas b) e d) do n°1 do artº 668° do Cód de Proc. Civil.
23ª - A douta sentença que se quer em crise é nula igualmente por inequívoca violação do disposto a alínea c) do n°1 do invocado normativo legal por oposição entre fundamentação e decisão.
Vejamos:
24ª – Ora, consta como facto provado no ponto 5º que o R. assumiu não constar do registo predial como dono dos lotes prometidos vender, pelo que não se vislumbra qualquer fundamento para o expresso pelo Meritíssimo Juiz no ponto 3º do item "Apreciação".
25ª - Aliás, é manifesto que ao não se ser proprietário de um bem imóvel necessariamente não poderá transmitir-se urna titularidade que não se detém, pelo que é manifestamente contraditório o teor da douta sentença que se quer em crise.
Mas mais:
26ª - Sem prejuízo do retro exposto e das nulidades suscitadas, não pode o exponente conformar-se com o teor da decisão ora recorrida, eivada de manifesta injustiça.
27ª - Note-se que, desde a outorga do contrato até 2006, conforme matéria dada como provada a fls dos autos, desconheceu o exponente o porquê da não realização da escritura, só tendo conhecimento do evoluir do processo de legalização da urbanização após haver interpelado o recorrido.
28ª - E mesmo assim, só após o decurso do prazo fixado para declaração de perda de interesse no negócio.
É esclarecedor..,
29ª - Sobre a matéria é de realçar que o recorrido em momento algum forneceu ao A. e ora exponente qualquer explicação quanto às razões que eventualmente impediriam a realização da escritura, limitando-se ao envio de uma mera missiva em 25 de Março de 2006, eivada de falsidades.
30ª - Sendo certo que também não informou que não titulava os bens que prometera vender.
31ª - Pelo que não vislumbra o exponente qual o sustento e sentido da decisão recorrida.
32ª - Aliás é o próprio Meritíssimo Juiz a quo quem reconhece que, efectivamente, ficaram provados a maior parte dos factos alegados pelo autor, conforme alíneas b) e seguintes.
33ª - Conforme é inquestionável, considera- se cumprido um contrato promessa quando, vencida a obrigação, os obrigados à celebração do negócio prometido concluam o contrato prometido, o que, conforme todo o retro exposto, manifestamente não ocorreu e por facto não imputável ao A., e ora exponente, que tudo procurou no sentido de viabilizar a outorga do contrato definitivo, sendo surpreendido quer com a demora da viabilização da legalização da urbanização, quer com a constatação de que afinal o R., e ora recorrido, não era o proprietário dos lotes que prometera vender quer, por fim, com a falta de resposta às suas interpelações.
34ª - Uma vez que o R. e recorrido, não justificou ao exponente o porquê da não realização da escritura definitiva.
35ª – Ora, uma questão fulcral do cumprimento das obrigações emergentes de um contrato promessa é, como relativamente a qualquer outra obrigação, a de determinação do momento do seu vencimento.
36ª – Assim, é frequente que as partes convencionem que o cumprimento de um contrato promessa deverá verificar-se até certo momento, hipótese em que o referido prazo de incumprimento das obrigações não é de duvidar que se trate de um prazo desencadeador do respectivo vencimento.
37ª - Certo é que nos casos em que se encontra estabelecido um termo para o cumprimento da obrigação, não se dispensa a comunicação de uma das partes à outra para se operar o vencimento da obrigação quando o termo for incerto. Assim sendo, sempre que o credor, no caso de mora na concretização do negócio, tenha interesse em sair da situação de impasse criada tendo, nomeadamente, conforme refere Antunes Varela in ob cit., "em vista a possibilidade de se libertar, querendo, das amarras do contrato em que a obrigação se inserem ele pode fixar um prazo razoável ao devedor (...) para que o notificado cumpra, sob pena de a obrigação se dar por não cumprida, ou seja haver falta de cumprimento no sentido específico, restrito, em que dela falam os artigos 798º e 799°.
38ª – Ora, para se libertar de tal situação de impasse, que poderia eternizar o negócio, o exponente efectuou uma interpelação admonitória, pelo que se o devedor não cumpriu com a sua obrigação é porque não podia ou não queria fazê-lo, sendo inquestionável, assim, a mora e que impõe ao recorrente o seu inconformismo com o teor da sentença.
39ª - Não esqueçamos que na posse do recorrido já se encontra uma elevada soma monetária.
40ª - Com tal acto, o exponente converteu a mora em falta de cumprimento da obrigação.
41ª -Recorde-se, a este respeito, o teor do nº 1 do art° 808º do Cód. Civil, ao expressamente estatuir "Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos c efeitos não cumprida a obrigação".
42ª – Ora, o A. e ora exponente concedeu ao R. e ora recorrido vastas oportunidades para, pelo menos, tentar, sequer, concretizar o negócio prometido, conforme factos assentes f) e g) e matéria dada corno provada nº 7, deparando com um acintoso desleixo e uma espantosa passividade, em claro prejuízo do exponente, sendo de uma violência extrema forçar o mesmo a uma espera eterna pela concretização do negócio, sendo certo que nem a titularidade dos bens pertencia ao R. e ora recorrido.
43ª - O supra exposto significa que o exponente tudo fez no sentido de, em primeiro lugar, conceder ao recorrido prazo para cumprir com a sua obrigação, tendo apurado que, ao invés do que lhe havia sido afirmado aquando da outorga do contrato, não só aquele não era proprietário dos lotes prometidos, como estes ainda não existiam e provavelmente nem chegariam a existir.
44ª - Assim, e em segundo lugar, concedeu o exponente àquele, duas oportunidades para o negócio ser efectuado, perante o silêncio do recorrido, sendo, praticamente, obrigado a declarar a perda de interesse no negócio.
45ª - Tal ocorreu, ao invés do que consta no teor da sentença, por incumprimento culposo do recorrido, ao qual incumbia a prova cabal do contrário, o que não fez.
46ª - Sem prescindir, e mesmo que assim não se entendesse, sempre teria o recorrente razão em ser indemnizado pelo regime da "difficultas prestandi".
47ª - Conforme refere a ilustre jurista Ana Prata, in "O Contrato Promessa e o seu regime Civíl", “ É verdade inquestionável que, se o cumprimento pontual da obrigação impuser ao obrigado o emprego de uma diligência que exceda o exigível, não pode qualificar-se como culposo o incumprimento temporário (…)".
48ª - No mesmo sentido vide Antunes Varela, "no caso de mora, o credor tiver interesse em sair da situação de impasse por ela criada, tendo nomeadamente em vista a possibilidade de se libertar, querendo, das amarras do contrato em que a obrigação se insere, ele pode fixar um prazo razoável ao devedor (ai) para que o notificado cumpra".
49ª – Ora, o A e ora exponente não só aguardou 5 anos (hoje em dia mais de 8 anos, como entregou ao R, e ora recorrido, elevadas quantias de que este fez suas.
50ª - Ou seja o A e ora exponente concedeu ao R e ora recorrido todas as oportunidades para cumprir e este remeteu-se a um acintoso silêncio.
51ª - Ora conforme diz Ana Prata in obra supra citada, P. 663, "casos há em que não é legítimo impor-lhe (ao credor) uma espera de duração indefinida e imprevisível", assim em face da delonga outra solução não restou ao A, e ora exponente, do que denunciar, nos termos do art° 808º do Cód. Civil a perda de interesse na concretização do negócio após a concessão ao R de prazo razoável para a concretização daquele.
52ª - Note-se, aliás, que, conforme no 19º da matéria dada como provada, que o processo continua pendente na edilidade.
53º - Em face do exposto, e salvo o devido respeito, é manifesta a ausência de razão ao Mº Juiz do Tribunal a quo.
54ª -Aliás, o entendimento do Meritíssimo Juiz, em benefício do R, constitui um claro caso, a favor do R. de abuso de direito e de enriquecimento sem causa, uma vez que são notórias as vantagens deste que não só não vende o bem que não detêm como ainda pode auferir, por exemplo, de vantagens do ponto vista económico de uma venda de bem alheio.
55ª - Assim sendo, e perante todo o supra alegado, e sem prejuízo das nulidades acima suscitadas, deverá ser revogada a douta sentença proferida pelo tribunal a quo e, em consequência, ser o R, ora recorrido, condenado no pagamento de uma indemnização calculada nos termos do art° 442º do Cód Civil, correspondendo ao dobro das quantia que recebeu do A em montante não inferior a € 159.615,32. por incumprimento daquele.
56ª - Caso assim não seja entendido, o que só por mera hipótese académica se concede, e perante o acima exposto, devido à perda de interesse do credor, deverá o R. ser co ndenado na devolução ao A, ora exponente, de todas as quantias recebidas por este no âmbito do contrato promessa em apreço, acrescido dos respectivos juros de mora à taxa legal, por resolução do mesmo, com as demais consequências legais.
57ª - Só perante uma das decisões acima requeridas se fará a costumada justiça e não se fará da justiça uma palavra vã.
58ª - A terminar, e perante o acima exposto, é manifesto que a revogação da decisão do tribunal a quo impõe, igualmente, a condenação do R conforme o alegado e peticionado pelo A e ora recorrente nos presentes, com as consequências legais.
Termina, pedindo:
a) Sejam as presentes alegações de recurso admitidas e em consequência;
b) Seja reconhecida a razão do ora recorrente ao por si peticionado nos presentes autos, com as demais consequências legais;
c) Seja revogado e substituído o douto despacho que ora se quer em crise, e, assim,
d) Seja dado provimento às nulidades supra invocadas, com as demais consequências legais,
e) Caso assim não seja entendido, o que nem por mera hipótese académica se concede, seja o réu, ora recorrido, condenado no pagamento de uma indemnização calculada nos termos do art° 442º do Cód. Civil, correspondendo ao dobro das quantia que recebeu do A. em montante não inferior a € 159.615,32, por incumprimento daquele;
f) Caso ainda assim não seja entendido, o que só por mera hipótese académica se concede, devido à perda de interesse do credor, seja o R, ora recorrido, condenado na devolução ao A, ora recorrente, de todas as quantias recebidas por este no âmbito do contrato promessa em apreço, acrescido dos respectivos juros de mora à taxa legal por resolução do mesmo;
g) Seja o Recorrido condenado custas e procuradoria
A parte contrária contra-alegou, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - FUNDAMENTAÇÃO
A- Fundamentação de facto
Mostram-se provados os seguintes factos:
1º - Por contrato promessa de compra e venda outorgado no dia 4 de Abril de 2001, o réu prometeu vender ao autor, que prometeu comprar, os lotes de terreno designados pelos números 24 e 25, com a área de 228m2 cada um, sitos na Urbanização -----, no lugar da ---, freguesia de …. – (A).
2º - Como sinal e princípio de pagamento, o autor pagou ao réu, naquela data, a quantia de € 49.879,78 (10.000.000$00) – (B).
3º - Nas alíneas b) e c) do contrato, foi acordado o seguinte:
“b) A restante parte do preço acordado, 16.000.000$00 (dezasseis milhões de escudos), será paga no acto da escritura de compra e venda que se realizará logo que a Urbanização esteja concluída.
“c) Caso a escritura de Compra e Venda não se realize até ao dia 4 de Junho do corrente ano, o Segundo Outorgante pagará ao Primeiro Outorgante 6.000.000$00 (seis milhões de escudos) como reforço do sinal” – (D).
4º - No dia 4 de Junho de 2001, o autor entregou ao réu mais a quantia de € 29.927,87 (6.000.000$00), em conformidade com a alínea c) do contrato promessa – (C).
5º - Até à presente data, a urbanização ainda não foi concluída – (E).
6º - O autor, através de mandatário, remeteu ao réu a carta junta com a PI sob o n.º 5, com data de 29.07.2005, onde refere o tempo decorrido e os prejuízos daí decorrentes, interpelando-o “para no prazo máximo de 10 dias”, informar, “por escrito, de data, hora e local da efectiva realização da escritura de compra e venda dos imóveis”.
Mais acrescentou que, caso tal não ocorresse, o autor declararia a “perda do negócio, atento o longo decurso do prazo já decorrido desde a outorga do contrato, com o consequente direito da devolução em dobro de todos os valores entregues.” – (F).
7º - Através de carta do dia 10 de Fevereiro de 2006, junta sob o n.º 6, o autor renovou o que constava da anterior, fixando de novo o prazo de 10 dias para o réu informar da data, hora e local da escritura.
Mais acrescentou que, caso tal não ocorresse, “desde já” expressamente lhe declarava a perda de interesse na concretização do negócio, atento o longo decurso do prazo já decorrido desde a outorga do contrato, com o consequente direito da devolução em dobro de todos os valores entregues” – (G).
8º - O réu respondeu através de carta de 25 de Março de 2006, junta como doc. n.º 7, onde refere que o contrato promessa foi celebrado sob condição essencial da conclusão da urbanização, como era do conhecimento do autor, sendo que o atraso ocorrido não é da sua responsabilidade – (H).
9º - O autor obteve informações na CM sobre o estado do processo de legalização da Urbanização onde se inserem os lotes – (2º).
10º - Tendo verificado o seu estado, que não permitia o seu imediato deferimento – (3º).
11º - Uma vez que a Urbanização ainda não foi legalizada, não é possível celebrar a escritura respectiva – (5º).
12º - O réu reconheceu que não consta do registo predial como dono dos lotes prometidos vender – (6º).
13º - Em Abril de 2006, o autor reuniu-se com uma arquitecta da CM ligada ao estudo e aprovação da legalização da Urbanização, que lhe confirmou que o processo ainda não reunia as condições para ser aprovado – (7º).
14º - Na sequência, o autor remeteu ao réu a carta junta com a petição sob o n.º 8, onde mantém a posição acima referida em 8º - (8º).
15º - Antes de celebrar o contrato promessa dos autos, o autor já tinha celebrado com um terceiro, um contrato promessa referente a outro lote da mesma urbanização – (9º).
16º - Na altura da celebração do contrato promessa, estavam a ser executadas algumas infra-estruturas e o autor sabia que ainda não tinha sido emitido o respectivo alvará – (10º).
17º - O preço foi acordado tendo em consideração a realidade física dos lotes – (10º).
18º - O autor sabia que, para se poder celebrar a escritura, os lotes tinham que estar legalizados, com emissão do alvará pela CM – (13º).
19º - Na altura da celebração do contrato promessa, o autor e o réu pensaram que o processo de legalização da urbanização poderia estar deferido nos meses ou anos subsequentes – (14º).
20º - Na sequência de diversas reuniões entre a denominada Comissão de Administração Conjunta dos Proprietários e responsáveis da CM, em Agosto de 2001, foi aqui apresentado o pedido de loteamento que consta de fls. 207 – (15º).
21º - Sobre esse pedido foi emitido pelos serviços camarários o parecer de que aquela comissão foi notificada, a fls. 198 a 205 dos autos, sendo um dos principais problemas, o da área existente e o das áreas de cedência – (16º).
22º - Nesse parecer, solicitou-se a reformulação da proposta apresentada – (17º).
23º - No seguimento, aquela comissão apresentou o requerimento que conta de fls. 188, com propostas para ser ultrapassada a situação – (18º).
24º - O que motivou novo parecer e notificação para junção de elementos – (19º).
25º - O processo continua pendente, agora em fase final, tendo sido aprovado pela CM, conforme fls. 209 e segs, esclarecendo-se que entretanto surgiram novos atrasos com a existência de um penhora sobre um dos prédios a ceder – (21º).
B- Fundamentação de direito
Das conclusões dos apelantes – de que resulta delimitado o objecto do recurso, como decorre designadamente dos artigos 684º, nº 3 e 690º, nºs 1 e 4 do Código de Processo Civil -emergem as seguintes questões, que a este tribunal cumpre decidir:
- Nulidade da sentença;
- A improcedência da acção.
A NULIDADE DA SENTENÇA.
Alega o apelante que a sentença é nula com os fundamentos previsto nas alíneas b), c) e d) do artigo 668º do Código de Processo Civil (falta de fundamentação, omissão de pronúncia e oposição entre fundamentação e decisão).
Cumpre decidir
O artigo 659º do Código de Processo Civil estabelece as regras formais a que deve obedecer uma sentença.
Começa pelo relatório (nº 1), seguindo-se a fundamentação e a decisão (nº 2). O nº 3 prescreve como deve o juiz fixar a matéria de facto.
O artigo 668º nº 1 alínea b) declara nula a sentença quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão.
A nulidade prevista na alínea b) apenas se verifica quando haja falta absoluta de fundamentos e não quando a justificação seja apenas deficiente (o que não é o caso da douta sentença), visto o tribunal não estar adstrito à obrigação de apreciar todos os argumentos das partes. A nulidade em referência só abrange a falta de motivação da própria decisão e não a falta de justificação dos respectivos fundamentos.
Nada disto aconteceu na sentença, encontrando-se sempre especificados os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão recorrida.
A segunda nulidade apontada pelo apelante respeita à oposição entre os fundamentos e a decisão e vem prevista na alínea c) do artigo 668º.
Esta nulidade ocorre quando o raciocínio do juiz aponta num sentido e no entanto decide em sentido oposto ou pelo menos em sentido diferente[1].
Tende por vezes a confundir-se com o erro de julgamento.
Anselmo de Castro[2] considera que a alínea c) nem tem autonomia em relação à alínea b) (falta de fundamentação de facto e de direito).
E em relação à alínea, sublinha que só existe nulidade quando falta em absoluto a fundamentação.
Não faltando em absoluto, haverá fundamentação errada, que contende apenas com o valor lógico da sentença, sujeitando-a a alteração ou revogação em recurso, mas não produzindo nulidade.
Conclui-se, pois, que a sentença não padece do apontado vício.
A terceira nulidade arguida pelo apelante refere-se à omissão de pronúncia e vem prevista na alínea d).
Esta nulidade está directamente relacionada com o artigo 660°, n°2 do Código de Processo Civil, segundo o qual "O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras. Não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras."
Há que distinguir entre questões a apreciar e razões ou argumentos aduzidos pelas partes. Conforme ensinou Alberto dos Reis: " São, na verdade, coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se, e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão"[3].
Esta nulidade só ocorre quando não haja pronúncia sobre pontos fáctico jurídicos estruturantes da posição dos pleiteantes, nomeadamente os que se prendem com a causa de pedir, pedido e excepções e não quando tão só ocorre mera ausência de discussão das "razões" ou dos "argumentos" invocados pelas partes para concluir sobre as questões suscitadas.
Assim, incumbe ao juiz conhecer de todos os pedidos deduzidos, todas as causas de pedir e excepções invocadas e todas as excepções de que oficiosamente deve conhecer (artigo 660°, n°2) à excepção daqueles cujo conhecimento esteja prejudicado pela anterior conhecimento de outros. O conhecimento de uma questão pode fazer-se tomando posição directa sobre ela, ou resultar da ponderação ou decisão de outra conexa que a envolve ou a exclui[4].
Também a arguida nulidade é manifestamente descabida, pois a sentença pronunciou-se em estrita conformidade com o preceituado na alínea d) do artº 668º, não havendo qualquer omissão do dever de pronúncia.
A IMPROCEDÊNCIA DA ACÇÃO
Das pouco sintéticas e, muitas vezes, argumentativas conclusões formuladas pelo recorrente importa conhecer, no essencial, das questões atinentes ao incumprimento do contrato-promessa celebrado, sendo que no respectivo âmbito se impõe analisar, antes de mais, se, como sustenta o recorrido, o contrato-promessa celebrado entre as partes foi sujeito a condição suspensiva.
O Código Civil define no art. 410º contrato-promessa nos seguintes termos:
“1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.
2. Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.
3. (...)”
“Contrato-promessa – é um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente. Reveste, em princípio, a natureza de puro contrato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de um “pactum de contrahendo”[5].
“Contrato-promessa é a convenção pela qual, ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato” – (A. Varela, “Das Obrigações em Geral”, 6ª ed., 1. °-301).
Importa rememorar que na alínea b) do contrato foi acordado que “ a restante parte do preço acordado, 16.000.000$00 (dezasseis milhões de escudos), será paga no acto da escritura de compra e venda que se realizará logo que a urbanização esteja concluída”.
É certo que "as partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva - artº 270º do Código Civil.
"A condição é, na definição dada pelo nº 1 do art. 270º do Código Civil, um acontecimento futuro e incerto ao qual as partes subordinam a produção ou a resolução dos efeitos do negócio jurídico"[6].
Pode definir-se como "a cláusula por virtude da qual a eficácia de um negócio (o conjunto de efeitos que ele pretende desencadear) é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que ou só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição suspensiva), ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir (condição resolutiva)[7].
A condição "exprime uma vontade hipotética (quero se") e não uma vontade peremptória ou categórica. Corresponde nos domínios da volição ao juízo hipotético nos domínios da intelecção"; doutro passo, "a estipulação condicional não se desdobra em duas declarações de vontade, sendo a segunda limitativa da primeira. Constitui uma declaração de vontade única e incindível, como a própria volição que exprima. A condição faz corpo com o negócio a que é aposta. O negócio condicional constitui um todo único, um bloco, um monólito"[8].
"A estipulação condicional tem a sua origem num estado de incerteza, por parte do declarante, acerca de quais sejam os seus verdadeiros interesses, por serem estes dependentes de circunstâncias futuras que lhe aparecem como problemáticas. A dúvida é a raiz psicológica dessa cláusula. E, pode dizer-se, é a mãe da condição"[9].
Ora, tal como muitos outros contratos, também o contrato-promessa pode ser condicional, se bem que o contrato-promessa não seja o mesmo que o contrato definitivo subordinado a uma condição suspensiva. Este último tem a sua eficácia dependente da verificação da condição; aquele não tem, salvo se for também condicional"[10].
Com efeito, importa realçar que o contrato-promessa, ainda que encarado como um contrato preliminar de outro contrato definitivo, é sempre ele mesmo um contrato definitivo e que se completa com as declarações de vontade nele expressas, de que resultam para as partes concretas obrigações de facere: a emissão das declarações de vontade tendentes à realização do contrato prometido.
É o que se infere do art. 410º, nº 1 do Código Civil acima citado.
Impõe-se, assim, interpretar a cláusula segunda alínea b), de modo a averiguar se as partes submeteram a produção dos efeitos contratuais a um evento futuro e incerto: a concluzão da urbanização.
Em sede de interpretação das declarações negociais vigora no nosso direito, por força do disposto no art. 236º, nº 1, do Código Civil, a denominada teoria da impressão do destinatário, que estabelece como regra que "o sentido da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, isto é, um declaratário medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante"[11].
Releva, assim, o sentido que seria considerado por uma pessoa normalmente diligente, sagaz e experiente em face dos termos da declaração e de todas as circunstâncias situadas dentro do horizonte concreto do declaratário.
Porém, "em conformidade com o ditame da velha máxima falsa demonstratio non nocet, o nº 2 do artigo 236º estabelece que, sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida. Neste caso a vontade real, podendo não coincidir com o sentido objectivo normal, correspondeu à impressão real do destinatário concreto, seja qual for a causa da descoberta da real intenção do declarante. O sentido querido realmente pelo declarante releva, mesmo quando a formulação seja ambígua ou inexacta, se o declaratário conhecer este sentido (com as limitações decorrentes, para os negócios formais, do art. 238º, nº 2). Quer dizer: a ambiguidade objectiva, ou até a inexactidão, da expressão externa não impedem a relevância da vontade real, se o destinatário a conheceu. Houve coincidência de sentidos (o querido e o compreendido), logo, este é o sentido decisivo"[12].
Resumindo: "na interpretação dos contratos prevalecerá, em regra, a vontade real do declarante, sempre que for conhecida do declaratário. Faltando esse conhecimento, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante"[13].
Sendo certo que "constituem circunstâncias atendíveis para a interpretação dos termos do negócio os interesses em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento, a finalidade prosseguida pelo declarante, as negociações prévias, as precedentes relações negociais entre as partes, enfim, todos os elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário efectivo, teria tomado em conta)"[14].
No caso dos autos, foi celebrado um contrato promessa de compra e venda de dois lotes de terreno, integrados numa urbanização em processo de legalização, com entrega de sinal, e as partes acordaram na cláusula segunda, alínea b) do referido contrato que “ a restante parte do preço acordado, 16.000.000$00 (dezasseis milhões de escudos), será paga no acto da escritura de compra e venda que se realizará logo que a urbanização esteja concluída”.
Provou-se que, na altura da celebração do contrato promessa, estavam a ser executadas algumas infra-estruturas e o autor sabia que ainda não tinha sido emitido o respectivo alvará - (9º).
Na altura da celebração do contrato promessa, o autor e o réu pensaram que o processo de legalização da urbanização poderia estar deferido nos meses ou anos subsequentes – (13º).
Na sequência de diversas reuniões entre a denominada Comissão de Administração Conjunta dos Proprietários e responsáveis da CM, em Agosto de 2001, foi aqui apresentado o pedido de loteamento que consta de fls. 207 - (14º).
Da matéria de facto provada, não podemos concluir que as partes quiseram subordinar o negócio a uma condição, pensando na aprovação da urbanização como acontecimento futuro e incerto. A ser assim, como acertadamente refere a douta sentença, o contrato promessa teria ficado sujeito a um grau de incerteza que não parece resultar dos seus termos. Com efeito, foi acordado na cláusula segunda que, caso a escritura não se realizasse até ao dia 04.06.2001, o autor faria um reforço do sinal, tal como aconteceu - alíneas b) e c).
Não há qualquer dependência de um facto futuro e incerto. Autor e réu consideraram mesmo
a aprovação da urbanização como um acontecimento futuro, mas certo, até porque, na altura da celebração do contrato promessa, estavam a ser executadas algumas infra-estruturas e o autor sabia que ainda não tinha sido emitido o respectivo alvará – (16º).
O que se provou sob o nº 19º corrobora o que se deixou dito, na medida em que autor e réu estavam convencidos da legalização da urbanização nos meses ou anos subsequentes à celebração do contrato promessa.
Além disso, em face das alíneas b) e c) da cláusula segunda do contrato-promessa, só poderá concluir-se, na perspectiva de um declaratário normal colocado na posição do real declaratário, que a conclusão da urbanização constituía pressuposto essencial da celebração do contrato definitivo, o que também evidencia que ambos os contraentes preveniram essa possibilidade e consideraram que não obstava à consumação do contrato prometido.
Temos, assim, que a cláusula segunda e suas alíneas, não podem ser interpretadas como contendo uma condição suspensiva.
Debruçar-nos-emos, agora, sobre a questão do incumprimento do contrato-promessa.
O autor alegou o incumprimento por parte do réu, em virtude do período de tempo decorrido desde a celebração do contrato, incumprimento que se tornou definitivo, com a fixação de prazo admonitório, através das cartas remetidas ao réu.
O réu, por seu turno, entende que a escritura apenas se pode celebrar depois de verificada a condição acordada, da aprovação da urbanização.
Autor e réu acordaram que a escritura seria celebrada “logo que a urbanização esteja concluída”. Tal ainda não aconteceu.
Efectivamente, provou-se que, na sequência de diversas reuniões entre a denominada Comissão de Administração Conjunta dos Proprietários e responsáveis da CM, em Agosto de 2001, foi aqui apresentado o pedido de loteamento que consta de fls. 207 – (20º).
Por isso, não há mora por parte do réu, pois os factos não permitem concluir que lhe é imputado o atraso ocorrido nessa aprovação – artigo 804º nº 2 do Código Civil.
Alega ainda o apelante que houve perda do interesse no cumprimento do contrato
O artigo 808º do Código Civil estabelece o seguinte:
1. Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
2. A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente.
A objectividade do critério não significa de forma alguma que se não atenda ao interesse subjectivo do credor, e designadamente aos fins visados pelo credor que, não tendo sido integrados no conteúdo do contrato, representam simples motivos em princípio irrelevantes. O que essa objectividade quer significar é, antes, que a importância do interesse afectado pelo incumprimento, aferida embora em função do sujeito, há-de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer outra pessoa (designadamente pelo próprio devedor ou pelo juiz), e não segundo o juízo valorativo arbitrário do próprio credor.
Ora, não existindo mora por parte do réu, promitente vendedor, não podemos concluir, com base no nº 1 do artº 808º do Código Civil, que houve perda do interesse por parte do credor.
Por outro lado, também não se provaram factos concretos que integrem o conceito de direito, conforme resulta do nº 2 do artigo 808º.
Podemos, pois, concluir que o autor não tem fundamento para a resolução do contrato-promessa, nem para receber em dobro ou em singelo o sinal entregue.
Improcedem, deste modo, as conclusões das alegações do apelante.
SÍNTESE CONCLUSIVA
A) Sempre que a cláusula adoptada num dado contrato-promessa reveste carácter estipulatório, resultando da vontade e do comportamento declarativo dos contraentes, a sua qualificação como condição depende, em derradeira análise, da interpretação do respectivo conteúdo declarativo.
B) Na interpretação dos contratos, prevalecerá, em regra, a vontade real do declarante, sempre que for conhecida do declaratário. Faltando esse conhecimento, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.
C) Convencionando-se num contrato-promessa de compra e venda de dois lotes de terreno, integrados numa urbanização em processo de legalização, com entrega de sinal, que “ a restante parte do preço acordado, 16.000.000$00, será paga no acto da escritura de compra e venda que se realizará logo que a urbanização esteja concluída”; sabendo o autor que, na altura da celebração do contrato-promessa, estavam a ser executadas algumas infra-estruturas e que não tinha ainda sido emitido o respectivo alvará, não estamos perante um contrato-promessa sujeito a condição suspensiva.
D) Em face das alíneas b) e c) da cláusula segunda do contrato-promessa, só poderá concluir-se, na perspectiva de um declaratário normal colocado na posição do real declaratário, que a conclusão da urbanização constituía pressuposto essencial da celebração do contrato definitivo, o que também evidencia que ambos os contraentes preveniram essa possibilidade e consideraram que não obstava à consumação do contrato prometido.
III - DECISÃO
Pelo exposto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a douta sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Lisboa, 04 de Fevereiro de 2010
Ilídio Sacarrão Martins
Teresa Prazeres Pais
Carla Mendes
-----------------------------------------------------------------------------------------
[1] Alberto dos Reis, in C.P.Civil Anotado, vol, V, pág 142 e A. Varela, J.M. Bezerra e S. e Nora, in Manual de Processo Civil, 1984, pág. 671.
[2] Direito Processual Civil Declaratório, Vol. III, Almedina 1982, pág 141 e 142.
[3] Ob cit vol V, pág. 143. Cfr. também o acórdão do STJ de 7.7.94, in BMJ n° 439, pág. 526.
[4] Ac. STJ de 8.3.2001, in www.dgsi.pt
[5] Galvão Telles, Direito Das Obrigações, 6ª ed. pág. 83
[6] Heinrich Hörster, "A Parte Geral do Código Civil Português", Coimbra, 1992, pág. 491.
[7] Manuel de Andrade, "Teoria Geral da Relação Jurídica", vol. II. Reimpressão, Coimbra, 1992, pag. 356.
[8] Manuel de Andrade, idem, pags. 356 e 357.
[9] Manuel de Andrade, obra e local citados.
[10] Abel Pereira Delgado, "Do Contrato-Promessa", Lisboa, 1978, pág. 101
[11] Heinrich Hörster, ob. cit. pág. 510.
[12] Ac. STJ de 19.11.2002, no Proc. 1628/02, in www.dgsi.pt.
[13] Ac. STJ de 14.01.97, in CJ STJ I/97, pág. 47.
[14] Carlos Alberto da Mota Pinto, "Teoria Geral do Direito Civil", 3ª edição, Coimbra, pág. 444. |
