Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

19784/09.4T2SNT-I.L1-7

Relator: CARLOS OLIVEIRA

Descritores: EXECUÇÃO
PENHORA
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
VENDA JUDICIAL
CADUCIDADE

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 01/21/2025

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Texto Parcial: N

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: IMPROCEDENTE

Sumário: - O contrato de arrendamento, constituído em data posterior a penhora incidente sobre o imóvel assim arrendado e do registo dessa penhora, é inoponível na execução (cfr. Art. 819.º do C.C.) e extinguir-se-á por caducidade pela venda judicial no processo executivo (cfr. Art. 824.º n.º 2 do C.C.), tudo se passando nesta ação executiva como se não existisse, por ser ineficaz, nomeadamente para efeitos do exercício do direito de preferência estabelecido no Art. 1091.º n.º 1 al. a) do C.C. a favor do arrendatário.

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

I- RELATÓRIO
O Banco Espírito Santo, S.A., no lugar do qual se encontra agora o Novo Banco, S.A. (cfr. “Execução - Requerimento para outras questões” de 06-07-2015 – Ref.ª n.º 3484054 - p.e.), na qualidade de Exequente, veio propor, em processo de execução comum, ação executiva para pagamento de quantia certa contra JS, MS, JES, CS, EC e JB, tendo por título executivo uma livrança subscrita e avalizada pelos Executados, no valor de €12.525.114,07, cujo pagamento peticiona acrescido de juros (cfr. “Requerimento Executivo” de 26-06-2009 – Ref.ª n.º 236806 - p.e.).
No âmbito desta execução veio a ser penhorado, entre outros bens, um imóvel identificado como “verba n.º 1” no auto de penhora de 1 de março de 2010 (cfr. “Auto de Penhora Editável (AE)” de 01-03-2010 – Ref.ª n.º 785323 - p.e.), descrito como: «Casa para habitação de cave, r/c com garagem, 1º andar e logradouro, sita na Rua…., Lote 15, Amadora, inscrito na matriz sob o artigo … da freguesia da Mina, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Amadora sob o nº …» com o valor de €370.000,00.
Na sequência da notificação das partes para se pronunciarem sobre a modalidade de venda, veio o credor reclamante, S, Lda., requerer a adjudicação do bem constante da verba n.º 1 por €1.150.000,00, nos termos do Art.º 799.º n.º 3 do C.P.C., requerendo a dispensa de depósito do preço (cfr. “Comunicação do Mandatário a Agente de Execução” de 08-09-2015 – Ref.ª n.º 4026595 - p.e.).
O Agente de Execução veio a determinar a venda desse imóvel mediante propostas em carta fechada, informando então que seriam aceites propostas iguais ou superiores a 85% do valor de base de €265.740,00 quanto a essa verba n.º 1 (cfr. “Decisões de AE (AE)” de 16-12-2015 – Ref.ª n.º 5141897 - p.e.).
Esse ato do Agente de Execução veio a ser impugnado pelo credor reclamante, S, Lda. (cfr. “Execução - Requerimento para outras questões” de 17-12-2015 – Ref.ª n.º 5167121 – p.e.), vindo a execução, por despacho de 9 de dezembro de 2019 (Ref.ª n.º 122667015 - p.e.), a ser sustada quanto à venda desse imóvel até ser proferida sentença no apenso “E”.
No âmbito do apenso “E” veio somente a ser proferida sentença a 11 de março de 2024 (cfr. “Sentença” de 11-03-2024 – Ref.ª n.º 149777728 - p.e.), de que o credor reclamante, S, Lda., entretanto, interpôs recurso (cfr. “Recurso” de 23-04-2024 – Ref.ª n.º 25504789 - p.e.), que foi admitido com efeito meramente devolutivo (cfr. “Admissão de Recurso” de 03-07-2024 – Ref.ª n.º 151974628 - p.e.).
É nessa sequência que o Agente de Execução veio a decidir que:
«Nos presentes autos, inexistindo atualmente impedimento legal para o efeito, prosseguirão as diligências para venda do imóvel melhor identificado como verba n.º 1 no auto de penhora datado de 1/3/2010 – o que se decide, ou seja:
«• Casa para habitação de cave, r/c com garagem, 1º andar e logradouro, sita na Rua …, Lote 15, Amadora, inscrito na matriz sob o artigo … da freguesia da Mina, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Amadora sob o nº ….
«Não obstante já hajam sido ouvidas as partes sobre o preço e modalidade de venda a fixar, e tenha sido proferida decisão de venda pelo signatário datada de 15/12/2015, uma vez que a referida venda ficou suspensa até esta data, face ao hiato temporal a decisão de venda estará assim desatualizada - quanto ao valor de mercado, valor patrimonial e ainda quanto à modalidade antes fixados.
«Decide-se assim dar sem efeito a anterior decisão de preço e modalidade de venda do indicado imóvel, e pela notificação às partes e a sociedade proprietária do imóvel (na qualidade de interveniente acidental) para se pronunciarem sobre o novo preço e modalidade de venda a fixar.
«Será ainda notificada a referida sociedade para dar acesso ao imóvel para afixação de edital de penhora, verificação de estado de conservação e recolha de fotografias e contactos destinados a instruir a publicitação da venda». (cfr. “Decisões de AE (AE)” de 27-05-2024 – Ref.ª n.º 25722681 - p.e.).
Após notificação dos interessados para se pronunciarem sobre a modalidade de venda da verba n.º 1 e do respetivo preço, veio a “M, Lda.”, na qualidade de interveniente acidental nos autos, para além de se pronunciar sobre a modalidade de venda e do valor, dizer o seguinte:
«Mais se comunica a V. Exa. que o mencionado bem imóvel se encontra arrendado à firma SI, LDA., NIPC …, com sede na Rua ,…, nº 18, … Amadora, desde 01 de Junho de 2012, conforme cópia do Contrato de Arrendamento que se junta, devendo, pois, esta sociedade ser notificada para o efeito de dar acesso àquele imóvel para afixação de edital de penhora, verificação de estado de conservação e recolha de fotografias e contactos destinados a instruir a publicitação da venda, bem como ser notificada das demais diligências relativas à venda do mesmo, para o efeito de eventual exercício do direito de preferência legal».
Em anexo a esse requerimento juntou um contrato de arrendamento escrito, celebrado entre a interveniente, “M, Lda.”, na qualidade de senhoria, e a “SI, Lda.”, na qualidade de inquilina, com data de 1 de junho de 2012 (cfr. “Comunicação do Mandatário a Agente de Execução” de 07-06-2024 – Ref.ª n.º 25793683 - p.e.).
O Exequente Novo Banco, S.A., veio responder (cfr. “Execução - Requerimento para outras questões” de 20-06-2024 – Ref.ª n.º 25868308 – p.e.), nos seguintes termos:
«1. O ora Requerente desconhece, sem obrigação de conhecer, se é verdadeiro o documento junto aos autos sob a designação “CONTRATO DE ARRENDAMENTO POR PRAZO CERTO” pelo que, expressamente, se impugna, nos termos e para os efeitos no disposto nos artigos 374.º do Código Civil, 444.º e 445.º do Código do Processo Civil.
«2. É de realçar que não existe qualquer elemento no alegado contrato que permita, sequer, aferir da data da alegada assinatura (por exemplo reconhecimento de assinaturas), nem foram juntos quaisquer comprovativos de pagamento ou recibos das alegadas rendas; mais se impugnando o alegado documento de comunicação do contrato, à Autoridade Tributária, datado de 29.03.2017, identicamente nos termos e para os efeitos no disposto nos artigos 374.º do Código Civil, 444.º e 445.º do Código do Processo Civil.
«3. Do mesmo modo que se não demostra o alegado exercício da sua atividade social, no imóvel, pela alegada arrendatária, SI, Lda.
«4. Por fim ainda que o alegado contrato de arrendamento tivesse sido efetivamente, celebrado, o que por mera cautela e dever de patrocínio se admite, será sempre inoponível à penhora concretizada nestes autos (AP. 4933 de 2010/01/15), o que aliás sucede já com a aquisição a favor da atual proprietária M Lda. apenas concretizada em 2012, porque posteriores – cfr. artigo 819.º do Código Civil».
O Agente de Execução veio entretanto informar os autos da seguinte decisão (cfr. “Decisões de AE (AE)” de 16-07-2024 – Ref.ª n.º 26044477 - p.e.):
«1. Por requerimento de 07-06-2024 veio M, Lda., interveniente acidental, indicar que o imóvel penhorado e sito na Rua …, lote 15, n.º 18, na Amadora, "se encontra arrendado à firma SI, LDA., NIPC …, com sede na Rua …, nº 18, … Amadora, desde 01 de Junho de 2012, conforme cópia do Contrato de Arrendamento que se junta, devendo, pois, esta sociedade ser notificada para o efeito de dar acesso àquele imóvel para afixação de edital de penhora, verificação de estado de conservação e recolha de fotografias e contactos destinados a instruir a publicitação da venda, bem como ser notificada das demais diligências relativas à venda do mesmo, para o efeito de eventual exercício do direito de preferência legal".
«2. A 19/6/2024 (anexo) foi a indicada sociedade alegada arrendatária notificada para dar acesso ao imóvel, para os referidos fins.
«3. Nada respondeu até à data.
«4. Por requerimento de 20-06-2024 (anexo) veio o Exequente impugnar o referido contrato.
«5. No dia 15/7/2024 (anexo) o signatário deslocou-se ao referido imóvel, tendo aí sido afixado edital de penhora.
«6. Foram ainda recolhidas fotografias do exterior do imóvel e constatado que o mesmo se encontra inabitado, sem utilização por qualquer empresa e fechado.
«Nesses termos decide-se pela (nova) notificação à proprietária M, Lda., e à alegada arrendatária SI, LDA. para, mais uma vez e no prazo máximo de 10 dias, darem acesso ao interior do imóvel para recolha de fotografias e verificação de estado de conservação, bem como para indicarem pessoa singular (nome, NIF e contacto telefónico) que deva ser constituído como fiel depositário do referido imóvel.
«Nada sendo dito, sem mais, serão tomadas as devidas diligências para tomada de posse coerciva do imóvel, com recurso a arrombamento e substituição de fechaduras - sem prévio aviso ou necessidade de despacho judicial que o autorize, ficando o Agente de Execução instituído na qualidade de fiel depositário, após a posse efetiva».
Esta decisão motivou o requerimento do Exequente datado de 1 de agosto de 2024 (cfr. “Execução - Requerimento para outras questões” de 01-08-2024 – Ref.ª n.º 26128852 - p.e.), nos termos do qual expôs o seguinte:
«NOVO BANCO, S.A., Exequente no processo à margem referenciado, notificado do teor do auto de verificação do estado de conservação do imóvel penhorado (verba n.º 1 do auto de penhora datado de 01.03.2010),
«VEM,
«No seguimento do requerimento aqui junto aos 20.06.2024, salientar que o mesmo confirma as sérias dúvidas apontadas pelo ora exequente, quanto ao afirmado contrato de arrendamento; com efeito o Sr. Agente de Execução confirmou, entre outro, a ausência de eletricidade nos quartos; a inexistência de bens pessoas de higiene; ou seja, confirmou que o imóvel está inabitado, o que foi corroborado pelos vizinhos, acrescenta-se no auto».
Após, a interveniente M, Lda. veio apresentar novo requerimento sobre esta matéria (cfr. “Execução - Requerimento para outras questões” de 10-09-2024 – Ref.ª n.º 26290658 - p.e.), nos seguintes termos:
«1) Tendo a M sido notificada, em 28-05-2024, da decisão do Sr. Agente de Execução, de 27-05-2024, para se pronunciar sobre o novo preço e modalidade da venda a fixar para o bem imóvel melhor identificado como verba nº 1 do auto de penhora datado de 01-03-2010; – Cf. Documento nº 1 que se junta.
«2) A M comunicou ao Sr. Agente de Execução, em 07-06-2024, que o mencionado imóvel se encontra arrendado à firma SI, LDA., NIPC …, com sede na Rua …, nº 18, … Amadora, desde 01 de Junho de 2012, conforme cópia do Contrato de Arrendamento que juntou, devendo, pois, esta sociedade ser notificada para o efeito de dar acesso àquele imóvel para afixação de edital de penhora, verificação de estado de conservação e recolha de fotografias e contactos destinados a instruir a publicitação da venda, bem como ser notificada das demais diligências relativas à venda do mesmo, para o efeito de eventual exercício do direito de preferência legal. – Cf. Documento nº 2 que se junta.
«3) Na sequência dessa comunicação, o exequente apresentou um requerimento nos autos, em 20-06-2024, pronunciando-se no sentido de desconhecer a veracidade do documento junto aos autos sob a designação “CONTRATO DE ARRENDAMENTO POR PRAZO CERTO”, impugnando o mesmo, alegando que não foram juntos quaisquer comprovativos de pagamento ou recibos das rendas, mais impugnando o documento de comunicação daquele contrato à Autoridade Tributária, datado de 29-03-2017 e que não se demonstra o alegado exercício da sua atividade social, no imóvel, pela alegada arrendatária SI, LDA..– Cf. Documento nº 3 que se junta.
«4) Em 17-07-2024, a M foi notificada da decisão Sr. Agente de Execução, de 16-07-2024, para dar acesso ao interior do imóvel em venda, para recolha de fotografias e verificação do estado de conservação, bem como para indicar pessoa singular que devesse ser constituído como fiel depositário do referido imóvel. – Cf. Documento nº 4 que se junta.
«5) Tendo, no seguimento dos contactos telefónicos efetuados com o Sr. Agente de Execução, sido agendada para o dia 24 de Julho de 2024 a realização da mencionada diligência. – Cf. Documento nº 5 que se junta.
«6) No e-mail enviado pelo Sr. Agente de Execução, em 19-07-2024, o mesmo ressalvou que a existência do contrato de arrendamento acima referido não se encontrava firmada nos autos, tendo sido objeto de impugnação pelo exequente. – Cf. Documento nº 5 que se junta.
«7) Em 26-07-2024, a M foi notificada pelo Sr. Agente de Execução, face à documentação anexa, nomeadamente o auto de constituição de fiel depositário e o auto verificação de estado de conservação do imóvel penhorado, para esclarecer se o imóvel em apreço se encontra ocupado por terceiros e a que título, bem como ser junta documentação que o ateste. – Cf. Documento nº 6 que se junta.
«8) Consta dessa notificação do Sr. Agente de Execução e auto de verificação do imóvel o seguinte: “No interior verificou-se que nas várias divisões se encontram camas, roupa e sapatos. Não indiciam, pela sua quantidade e qualidade, que se tratam de bens de alguém que aqui resida efetivamente. Não existem por exemplo bens de higiene pessoal visíveis. Corroborado pelos vizinhos, conforme diligência anterior, o imóvel não estará atualmente e ao que aparenta ao signatário, a ser habitado. Questionado os funcionários da SI presente, e M sobre se existe um contrato de arrendamento ou se o imóvel estaria estava habitado, não souberam esclarecer, solicitando que fossem oficiadas as empresas para o efeito. Não existe eletricidade nos quartos/lâmpadas.” – Cf. Documento nº 6 que se junta.
«9) Notificado do referido auto de verificação de estado de conservação do imóvel pelo Sr. Agente de Execução, o exequente apressou-se a vir aos autos, mediante requerimento e comunicação ao agente de execução, ambos apresentados, em 01-08-2024, para dizer que: “No seguimento do requerimento aqui junto aos 20.06.2024, salientar que o mesmo confirma as sérias dúvidas apontadas pelo ora exequente, quanto ao afirmado contrato de arrendamento; com efeito, o Sr. Agente de Execução confirmou, entre outro, a ausência de eletricidade nos quartos; a inexistência de bens pessoas de higiene; ou seja, confirmou que o imóvel está inabitado, o que foi corroborado pelos vizinhos, acrescenta-se no auto.” – Cf. Documentos nº 7 e 8 que se juntam.
«10) Face ao acima descrito, que não corresponde de todo à realidade/verdade, e à impugnação feita pelo exequente quanto ao “CONTRATO DE ARRENDAMENTO POR PRAZO CERTO” celebrado entre a M e a SI, LDA., em 01 de Junho de 2012, tendo por objeto o imóvel correspondente à verba nº 1 do auto de penhora, cumpre esclarecer o seguinte:
«- As rendas acordadas pelo referido arrendamento encontram-se integralmente pagas pela arrendatária à senhoria, desde 01 de Junho de 2012 até ao final do ano 2024, conforme recibos de renda e extratos de contas que se juntam sob os documentos nºs 9 a 22;
«- O mencionado contrato de arrendamento foi participado à Autoridade Tributária desde 29-03-2017;
«- O imóvel penhorado em causa tem eletricidade contratada em nome da M, conforme faturas que se juntam sob os documentos nºs 23 a 25 (a título exemplificativo);
«- O imóvel penhorado em causa tem água contratada em nome da M, conforme faturas que se juntam sob os documentos nºs 26 a 28 (a título exemplificativo);
«- O imóvel penhorado em causa, para além de ser a sede e o escritório da arrendatária SI, LDA., encontra-se, no âmbito da sua atividade de gestão de imóveis, a ser ocupado e habitado mediante a cedência temporária e ocasional dos seus quartos para a utilização de hóspedes, normalmente pessoas com menores recursos financeiros e trabalhos intermitentes, conforme demonstram as fotografias dos quartos, cozinha e casa de banho (a qual por ser partilhada apresenta apenas alguns objetos de higiene pessoal), nas quais é visível a existência de eletricidade nesses espaços, bem como a existência de diversos pertences pessoais de vestuário e calçado, que se juntam sob os documentos nºs 29 a 38;
«- Foi constituído fiel depositário do imóvel penhorado em causa o Sr. …, sócio e gerente da arrendatária SI, LDA., conforme Auto de constituição de fiel depositário lavrado pelo Sr. Agente de Execução, em 24-07-2024, e Certidão Permanente do Registo Comercial que se junta sob o documento nº 39.
«11) Desta forma, as perceções que o Sr. Agente de Execução fez mencionar no referido auto de verificação de estado de conservação do imóvel, algumas delas acrescentadas posteriormente ao manuscrito na altura no local, como é bem visível no documento do Auto de Diligência junto aos autos, acima transcritas, não correspondem à realidade dos factos, não sendo, por isso, verdadeiras.
«12) O Sr. Agente de Execução nem sequer identifica as pessoas, descritas com vizinhos, que afirmaram que o imóvel não estava atualmente a ser habitado, pelo que se trata de uma declaração, com todo o respeito, carecida de idoneidade.
«Termos em que se requer a V. Exa. que, considerando procedente por provado o presente requerimento, reconheça como existente e válido apara efeitos dos presentes autos o CONTRATO DE ARRENDAMENTO POR PRAZO CERTO celebrado entre a M, Lda. e a SI, LDA., em 01 de Junho de 2012, tendo por objeto o imóvel correspondente à verba nº 1 do auto de penhora, com todas as consequências legais».
Juntou a esse requerimento 39 documentos e arrolou prova testemunhal.
O Exequente veio a tomar posição sobre o assim requerido, por requerimento de 23 de setembro de 2024 (cfr. “Execução - Requerimento para outras questões” de 23-09-2024 – Ref.ª n.º 26366436 - p.e.), nos seguintes termos:
«1. Conforme afirmado pelo Exequente no seu requerimento de 20/06/2024, reproduzido a 01/07/2024, este desconhece, sem obrigação de conhecer, se é verdadeiro o documento junto pela dita sociedade aos 07/06/2024, sob a designação “CONTRATO DE ARRENDAMENTO POR PRAZO CERTO”, pelo que, expressamente, ali impugnou, nos termos e para os efeitos no disposto nos artigos 374.º do Código Civil, 444.º e 445.º do Código do Processo Civil.
«2. Também ali realçou que não existe qualquer elemento no alegado contrato que permita, sequer, aferir da data da alegada assinatura (por exemplo reconhecimento de assinaturas), nem foram juntos quaisquer comprovativos de pagamento ou recibos das alegadas rendas, sendo manifestamente insuficiente um alegado registo junto da Autoridade Tributária datado do ano de 2017, documento que também, expressamente, se impugna nos termos e para os efeitos no disposto nos artigos 374.º do Código Civil, 444.º e 445.º do Código do Processo Civil.
«3. E que, mesmo que o alegado contrato de arrendamento tivesse sido, efetivamente, celebrado, o que por mera cautela e dever de patrocínio se assume, sempre seria inoponível à penhora realizada nos autos (AP. 4933 de 2010/01/15), o que aliás sucede também quanto à aquisição a favor da atual proprietária M Lda. apenas concretizada em 2012, porque posteriores – cfr. artigo 819.º do Código Civil.
«4. O que ora se reproduz.
«5. Mais, no dia 15/7/2024, o Sr. Agente de Execução deslocou-se ao imóvel, tendo aí sido afixado edital de penhora; cfr. anexo à decisão de 16/07/2024.
«6. Foram ainda recolhidas fotografias do exterior do imóvel, tenho o visado constatado que o mesmo se encontra inabitado, sem utilização por qualquer empresa e fechado; idem.
«7. Nesse seguimento, por decisão de 16/07/2024, o Sr. Agente de Execução decidiu “pela (nova) notificação à proprietária M, Lda., e à alegada arrendatária SI, LDA. para, mais uma vez e no prazo máximo de 10 dias, darem acesso ao interior do imóvel para recolha de fotografias e verificação de estado de conservação, bem como para indicarem pessoa singular (nome, NIF e contacto telefónico) que deva ser constituído como fiel depositário do referido imóvel. Nada sendo dito, sem mais, serão tomadas as devidas diligências para tomada de posse coerciva do imóvel, com recurso a arrombamento e substituição de fechaduras - sem prévio aviso ou necessidade de despacho judicial que o autorize, ficando o Agente de Execução instituído na qualidade de fiel depositário, após a posse efetiva.”.
«8. E aos 26/07/2024 efetuou uma “verificação de estado de conservação”, da qual se destaca:
“(…)
No interior verificou-se que nas várias divisões encontram-se camas, roupa e sapatos. Não indiciam, pela sua quantidade e qualidade, que se tratam de bens de alguém que aqui reside efetivamente. Não existem por exemplo bens de higiene pessoal visíveis.
“Corroborado pelos vizinhos, conforme diligência anterior, o imóvel não estará atualmente e ao que aparenta ao signatário, a ser habitado.
“Questionado os funcionários da SI presente, e M sobre se existe um contrato de arrendamento ou se o imóvel estaria estava habitado, não souberam esclarecer, solicitando que fossem oficiadas as empresas para o efeito.
“Não existe eletricidade nos quartos/lâmpadas.”
«9. Pelo que, o Exequente, mediante requerimento de 01/08/2024 confirmou as sérias dúvidas apontadas no seu requerimento de 20/06/2024.
«10. Já a Requerente nada disse e/ou objetou.
«11. Apresentando, agora, tardiamente, o requerimento sob análise.
«12. De novo, o Exequente desconhece, sem obrigação de conhecer, se são verdadeiros os docs. juntos sob os n.ºs 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 e 38, pelo que, expressamente, se impugnam, nos termos e para os efeitos no disposto nos artigos 374.º do Código Civil, 444.º e 445.º do Código do Processo Civil.
«13. Mais, os docs. 9 a 18 respeitam a alegados recibos do pagamento de renda, onde não consta qualquer elemento que permita aferir se efetivamente os mencionados valores foram pagos e/ou recebidos, porque desde logo não foram corroborados por qualquer documento bancário e/ou contabilístico, reportando-se até ao doc. 15 apenas a alegados meses de dezembro, e os restantes a meses e março.
«14. Os docs. 19 a 22, denominados de “extrato de contas” são de meros documentos internos da sociedade M, sem qualquer certificação de data de emissão e, igualmente, desprovidos de qualquer elemento que permita aferir se os valores constantes do extrato foram pagos/recebidos – e sequer se encontram assinados.
«15. É de evidenciar que a requerente não juntou aos autos qualquer extrato bancário ou documento contabilístico oficial que reflita a realidade que alega.
«16. Os docs. 23 a 25 respeitam a alegadas faturas de eletricidade, cujo contrato encontra-se celebrado em nome da sociedade M e não em nome da alegada arrendatária, o que, uma vez mais, evidencia que tal alegado contrato de arrendamento não é real.
«17. Sendo de mencionar que os consumos de eletricidade demonstram que o imóvel não se encontra ocupado, com efeito, o documento junto como n.º 23 evidencia um consumo de eletricidade de 10kWh, o documento 24 um consumo de 93kWh e, por fim, o documento n.º 25 um consumo de 31 kWh.
«18. Valores bastante inferiores ao consumo médio mensal de eletricidade, ainda mais para um imóvel com 500m2.
«19. Tal como as alegadas faturas de água e saneamento, juntas como docs. 26, 27 e 28, que refletem, uma vez mais, um contrato celebrado em nome da sociedade M e não da alegada arrendatária, sendo que todas registam um consumo mensal de água de 0m3 (zero metros cúbicos), que, de forma inequívoca, demonstram que o imóvel não se mostra ocupado.
«20. Por fim, os docs. 29 a 38 consubstanciam meras alegadas fotos de divisões do imóvel, sequer datadas e identificada a sua alegada autoria, que o Exequente desconhece, sem obrigação de conhecer, se, efetivamente, correspondem ao imóvel penhorado, mas que, por si só, não demonstram a ocupação do espaço e que parecem, aliás, evidenciar o contrário.
«NESTES TERMOS E NOS MAIS DE DIREITO,
«Deve improceder, porque indemonstrada e infundada a pretensão da sociedade M, Lda.».
No seguimento, vem a ser proferido o despacho de 9 de outubro de 2024 (Ref.ª n.º 153403785 – p.e.), com o seguinte teor, na parte que para o caso interessa:
« (…) O imóvel objeto do presente incidente – “Casa para habitação de cave, r/c com garagem, 1º andar e logradouro, sita na Rua …, Lote 15, Amadora, inscrito na matriz sob o artigo … da freguesia da Mina, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Amadora sob o nº …” – encontra-se descrito sob a verba 1 do auto de penhora datado de 01.03.2010.
«Nesta conformidade, o alegado contrato de arrendamento, datado de 01.06.2012, terá sido alegadamente celebrado em data posterior ao da penhora do imóvel objeto do mesmo.
«Como bem refere o exequente, nos termos do artigo 819.º CC que “sem prejuízo das regras do registo, são inoponíveis à execução os atos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados” (…).
«Como se entendeu no Ac. RE, de 25.01.2007, relatado por Acácio Neves (in www.dgsi.pt), “A penhora gera a indisponibilidade dos bens por parte do executado, sendo ineficazes os atos praticados por este em relação ao exequente, demais intervenientes na execução e ao terceiro adquirente do bem penhorado”.
«Efetivamente, com a realização de uma penhora sobre um imóvel ficam transferidos para o tribunal os poderes de gozo que integram o direito do executado sobre esse bem, com a correspondente transferência de posse para o depositário e a ineficácia relativa dos atos dispositivos ou de oneração do direito subsequentes, os quais, a sucederem, são ineficazes em relação à execução – ver, neste sentido, Ac. RC, de 14.03.2006, relatado por Jaime Ferreira; Ac. RL, de 27.04.2023, relatado por Octávio dos Santos Diogo; Ac. STJ, de 20.11.2019, relatado por Olindo Geraldes (in www.dgsi.pt).
«Ou seja, com a penhora o executado perde os seus poderes diretos sobre os bens, o poder de detenção e de fruição (se a penhora a compreende). Fala-se a propósito da aplicação do princípio da indisponibilidade material absoluta dos bens penhorados. Se quanto à disposição material dos bens o princípio é o referido, quanto à disposição jurídica a regra é a da livre disponibilidade do direito “apenas com a limitação da ineficácia dos respetivos atos, para com a execução, independentemente de declaração judicial, isto é, tendo-se os atos como válidos e eficazes em todas as direções menos em relação à execução. Para a qual são havidos como se não existissem”; “só a figura da ineficácia relativa dá a exata configuração das coisas e lhe fixa os seus verdadeiros efeitos jurídicos” (Anselmo de Castro, op. cit:151/152).
«Nesta medida, qualquer situação locatícia constituída após a penhora é inoponível à execução – ver, além dos arestos citados, Ac. STJ, de 05.02.2009 (in www.dgsi.pt).
«Resultando, in casu, dos autos que o alegado contrato de arrendamento foi alegadamente celebrado em data posterior à data da penhora do imóvel objeto daquele, é o mesmo ineficaz em relação à presente execução.
«Sendo ineficaz, ou seja, não produzindo quaisquer efeitos para a execução – é havido como se não existisse –, não pode o Tribunal reconhecer “como existente e válido para efeitos dos presentes autos o CONTRATO DE ARRENDAMENTO POR PRAZO CERTO celebrado entre a M, Lda. e a SI LDA., em 01 de Junho de 2012, tendo por objeto o imóvel correspondente à verba nº 1 do auto de penhora”, julgando, assim, manifestamente improcedente o presente incidente.
«Custas pela interveniente/requerente M, Lda., que se fixam em 4 UC’s».
É deste despacho que a interveniente “M, Lda.” vem interpor recurso de apelação, apresentando no final das suas alegações as seguintes conclusões:
A) O princípio de indisponibilidade material absoluta dos bens penhorados, aplicável nas situações de contrato de arrendamento celebrado em data posterior ao da penhora do imóvel objeto do mesmo, que conduz à inoponibilidade daquele contrato em relação à execução, nos termos do artigo 819º do Código Civil, e, consequentemente, à sua ineficácia em relação a esta, deve ser considerado para efeitos de aplicação da regra do artigo 1057º do Código Civil quanto à transmissão da posição do locador, sofrendo limitações apenas quando registada ou constituída antes da penhora (do seu registo, entenda-se), em obediência à regra emptio non tollit locatum.
B) Todavia, já o mesmo princípio não deve prevalecer quanto à disposição jurídica, atendendo à livre disponibilidade do direito, para efeitos de ser reconhecida a validade e eficácia da relação locatícia, mormente no que concerne à atribuição ao arrendatário do direito de preferência previsto no artigo 1091º, nº 1, alínea a) do Código Civil para o caso de compra e venda do local arrendado há mais de três anos.
C) O reconhecimento da validade e eficácia do contrato de arrendamento para efeitos de eventual exercício do direito de preferência legal, em nada afeta ou colide com os direitos ou interesses legalmente protegidos no âmbito da execução em relação ao exequente, demais intervenientes na execução e ao terceiro potencialmente adquirente do bem imóvel penhorado, que se situarão em pé de igualdade.
D) Esta harmonização legal é a que melhor se enquadra na chamada inoponibilidade relativa em relação à execução, na atribuição dos seus efeitos jurídicos e extinção dos direitos do arrendatário com a venda executiva.
E) Ao ter decidido em contrário, não reconhecendo a existência e validade apara efeitos dos presentes autos do contrato de arrendamento por prazo certo celebrado entre a M, Lda. e a SI, Lda., a decisão recorrida violou manifestamente as regras sobre a livre constituição de relação locatícia e a livre disposição jurídica dos bens, consagradas nos artigos 1022º e 1305º do Código Civil, que não se confundem com a inoponibilidade à execução de certos atos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados, prevista no artigo 819º do mesmo Código, pelo que deve ser revogada.
F) A interpretação e aplicação do disposto no artigo 819º do Código Civil como impeditiva da livre constituição de relação locatícia e da livre disposição jurídica dos bens, consagradas nos artigos 1022º e 1305º do Código Civil, com pleno reconhecimento da atribuição dos seus efeitos jurídicos, mesmo que posteriores à penhora de bens objeto daquela relação jurídica, atenta contra a chamada inoponibilidade relativa em relação à execução e viola manifestamente o direito de propriedade privada tutelado pelo artigo 62º, nº 1 da Constituição da República Portuguesa.
Pede assim a procedência do recurso e a consequente revogação da decisão recorrida que deveria ser substituída por outra que reconheça como existente e válido para efeitos dos presentes autos o aludido contrato de arrendamento por prazo certo celebrado entre a M, Lda. e a SI, Lda., em 01 de Junho de 2012, tendo por objeto o imóvel correspondente à verba nº 1 do auto de penhora, com todas as consequências legais.
O Exequente, Novo Banco, S.A., veio responder a este recurso, sobrelevando das suas contra-alegações as seguintes conclusões:
I- Veio a Recorrente ““M, Lda.” recorrer do douto despacho de 09/10/2024, que julgou improcedente o seu incidente, porque tendo o “alegado contrato de arrendamento” sido “alegadamente celebrado em data posterior à data da penhora do imóvel objeto daquele, é o mesmo ineficaz em relação à presente execução” e “sendo ineficaz, ou seja, não produzindo quaisquer efeitos para a execução – é havido como se não existisse –, não pode o Tribunal reconhecer “como existente e válido para efeitos dos presentes autos o CONTRATO DE ARRENDAMENTO POR PRAZO CERTO celebrado entre a M, Lda. e a SI, LDA., em 01 de Junho de 2012, tendo por objeto o imóvel correspondente à verba nº 1 do auto de penhora.””
II- Inconformada, pretende retirar do artigo 819.º CC uma determinada e concreta (na verdade, forçada, até) interpretação que acomode o seu (pessoal) interesse, in casu, o reconhecimento da validade e eficácia do contrato de arrendamento, designadamente para efeitos de eventual exercício do direito de preferência legal, previsto no artigo 1091º, nº 1, alínea a) do Código Civil.
III- Ora, o imóvel objeto do presente incidente encontra-se descrito sob a verba 1 do auto de penhora datado de 01/03/2010.
IV- E o alegado contrato de arrendamento, datado de 01/06/2012, terá sido alegadamente celebrado em data posterior ao da penhora do imóvel objeto do mesmo.
V- É claro e pacífico que, qualquer situação locatícia constituída após a penhora é inoponível à execução; cfr. art.º 819.º do CC e, nomeadamente, o Ac. RE, de 25/01/2007 e o Ac. STJ, de 05/02/2009 (in www.dgsi.pt).
VI- O que tal significa então? Ora, com a penhora o executado perde os seus poderes diretos sobre os bens, o poder de detenção e de fruição (se a penhora a compreende). Fala-se a propósito da aplicação do princípio da indisponibilidade material absoluta dos bens penhorados. Se quanto à disposição material dos bens o princípio é o referido, quanto à disposição jurídica a regra é a da livre disponibilidade do direito apenas com a limitação da ineficácia dos respetivos atos, para com a execução, independentemente de declaração judicial, isto é, tendo-se os atos como válidos e eficazes em todas as direções menos em relação à execução. Para a qual são havidos como se não existissem.
VII- Convoca-se, por seu lado, a ratio do n.º 2 do artigo 824.º do CC segundo a qual os bens vendidos judicialmente são transmitidos sem encargos, entre ao quais se se inclui a vinculação decorrente do arrendamento.
VIII- Logo, quer se considere a dimensão real do arrendamento, quer tão-só a dimensão obrigacional do contrato que o substancia, o que importa, na verdade, é saber se o contrato que formalizou a sua criação ocorreu antes ou depois da penhora.
IX- Por fim, chama-se à colação o n.º 1 do artigo 822.º do CC que atribui à penhora uma função de garantia: beneficiar o credor que promoveu a execução perante outros credores, aqueles que não tenham garantia real anterior.
X- Esta função garantística apenas pode ser conseguida através da presença prévia da outra função da penhora, a saber: a função conservatória.
XI- Esta visa assegurar a viabilidade da venda executiva dos bens ou direitos sujeitos a penhora.
XII- Desse modo, se, após a penhora, o executado dispuser, onerar, ou der de arrendamento, o bem penhorado, o negócio jurídico é inoponível no âmbito da execução.
XIII- No caso dos autos foi penhorado, em 01/03/2010, o imóvel objeto do alegado contrato de arrendamento.
XIV- A ora Recorrente invocou a qualidade de arrendatária com base em alegado contrato de arrendamento alegadamente celebrado em 01/06/2012; bem sabendo, aquando da celebração do alegado contrato, da penhora inscrito a favor do presente processo, sob a Ap. 4933 de 2010/01/15.
XV- Ou seja, o contrato de arrendamento invocado para efeitos do exercício do direito de preferência foi celebrado em data posterior à da penhora que incidiu sobre o imóvel objeto de tal contrato
XVI- Donde que, a argumentação vertida nas alegações sob resposta não colhe.
XVII- A lei é clara em retirar da esfera jurídica do executado o direito de, após a penhora, dar de arrendamento o bem penhorado, de tal sorte que mesmo que o seja, o contrato não é oponível na execução.
XVIII- Logo, ex vi desta indisponibilidade e inoponibilidade, o contrato de arrendamento em causa não releva na execução e tem, pura e simplesmente, de nela ser ignorado/irrelevado.
XIX- O que clama a conclusão óbvia de que, assim, vedado está o chamamento do artº 1091º do CC.
XX- Não havendo uma qualquer violação do direito de propriedade privada tutelado pelo artigo 62º, nº 1 da Constituição da República Portuguesa.
XXI- Pretende, em suma, a Recorrente subverter o exposto regime jurídico (há muito instituído no nosso ordenamento jurídico e pacificamente aceite), a fim de (tentar) obter uma vantagem pessoal que não lhe assiste.
XXII- Deverá, pois, improceder a apelação e, consequentemente, confirmar-se o despacho recorrido.
Pede assim que seja negado provimento ao recurso, com todas as consequências legais.
*
II- QUESTÕES A DECIDIR
Nos termos dos Art.s 635º, n.º 4 e 639º, n.º 1 do C.P.C., as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial (vide: Abrantes Geraldes in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, Almedina, 2017, pág. 105 a 106).
Assim, a única verdadeira questão a decidir é a da saber se deve ser reconhecida eficácia, nomeadamente para efeitos do exercício do direito de preferência no âmbito duma ação executiva, ao contrato de arrendamento que tem por objeto imóvel aí penhorado e cuja venda judicial já foi determinada, quando o respetivo contrato foi celebrado depois do registo da penhora.
Corridos que se mostram os vistos, cumpre decidir.
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III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A factualidade relevante para o conhecimento da apelação é a que extensamente descrevemos no relatório do presente acórdão.
Tudo visto, cumpre apreciar.
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VI- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Em face do exposto no relatório, em causa está o mérito do despacho recorrido, datado de 9 de outubro de 2024 (Ref.ª n.º 153403785 - p.e.), que se pronunciou sobre o requerimento de 10 de setembro de 2024, apresentado pela interveniente acidental, e aqui Recorrente, “M, Lda.” (cfr. “Execução - Requerimento para outras questões” de 10-09-2024 – Ref.ª n.º 26290658 - p.e.), nos termos do qual se pretendia ver reconhecida a existência e validade do contrato de arrendamento que celebrou em 1 de junho de 2012 com a SI, Lda. incidente sobre o imóvel descrito na verba n.º 1 do auto de penhora dos autos, nomeadamente para efeitos de ser admitido o exercício do direito de preferência na venda desse imóvel.
Esse despacho veio a julgar que esse contrato de arrendamento era ineficaz, por força do Art. 819.º do C.C., não produzindo quaisquer efeitos para a execução e, por isso, não reconheceu a existência e validade desse alegado contrato, indeferindo ao requerido.
Sustenta a Recorrente, nas suas alegações de recurso, que o Art. 819.º do C.C. deve ser interpretado de forma restritiva, de modo a permitir que a arrendatária possa exercer o direito de preferência decorrente do disposto no Art. 1091.º n.º 1 al. a) do C.C..
Apreciando, temos de partir dos seguintes factos que se mostram assentes nos autos:
1.º- O imóvel descrito na verba n.º 1 do auto de penhora dos autos, pertencente ao Executado JS, foi penhorado em 1 de março de 2010;
2.º- Essa penhora foi registada a favor do Exequente pela apresentação n.º 4933 de 2010/01/15 (cfr. “Junção de documentos (AE)” de 01-03-2010 – Ref.ª n.º 785815 - p.e.);
3.º- Entretanto foi registada a aquisição desse imóvel a favor da sociedade “M, S.A.” pela apresentação n.º 208 de 2012/03/08;
4.º- Essa sociedade, “M, S.A.”, veio a juntar aos autos um documento escrito, identificado como “Contrato de Arrendamento por prazo certo”, no qual são outorgantes: a interveniente, “M, Lda.”, na qualidade de senhoria, e a “SI, Lda.”, na qualidade de inquilina, dele constando que o arrendamento se destinava ao exercício da “atividade social” da inquilina e que o mesmo foi estabelecido pelo prazo de 30 anos, com início no dia 1 de junho de 2012, sendo que o mesmo se mostra datado de 1 de junho de 2012 (cfr. “Comunicação do Mandatário a Agente de Execução” de 07-06-2024 – Ref.ª n.º 25793683 - p.e.).
Em suma, o imóvel foi penhorado à ordem desta execução, e a respetiva penhora foi registada, no ano de 2010, tendo sido posteriormente objeto de alienação pelo executado a favor duma sociedade terceira, em 2012, que por sua vez o arrendou, ainda em 2012, a outra sociedade.
Releva-se ainda que, tendo o contrato de arrendamento junto aos autos sido formalmente celebrado pelo prazo de 30 anos, verificamos que não se mostra sequer junto aos autos prova do registo desse contrato, em observância do disposto no Art. 2.º n.º 1 al. m) do Código de Registo Predial, sendo certo que se tivesse sido objeto desse registo, este sempre seria posterior ao registo da penhora.
Ora, nos termos do Art. 819.º do C.C., estabelece-se que: «Sem prejuízo das regras do registo, são ineficazes em relação ao exequente os atos de disposição ou oneração dos bens penhorados».
A tal acresce que, nos termos do Art. 824.º n.º 2 do C.C., onde se regulam os efeitos da “venda em execução”, estatui-se que: «2. Os bens são transferidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com exceção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo».
Releva ainda que, nos termos do Art. 1091.º n.º 1 al. a) do C.C., também se reconhece que: «1 - O arrendatário tem direito de preferência: a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos, sem prejuízo do previsto nos números seguintes».
Posto isto, não há discussão sobre a circunstância de a celebração de um contrato de arrendamento ser uma forma de oneração do direito de propriedade, sendo que, tendo a mesma ocorrido, como alegado, depois do registo da penhora a favor do exequente, esse ato é ineficaz em relação ao exequente (cfr. Art. 819.º do C.C.).
Ora, é nosso entendimento que, no caso desse imóvel ser objeto de venda judicial em processo de execução, o correspondente direito ao arrendamento, porque suportado em contrato celebrado em data posterior à penhora e ao seu registo que não é inoponível ao exequente (v.g. Art. 819.º do C.C.), extingue-se por caducidade (cfr. Art. 824.º n.º 2 do C.C.), como todos os demais direitos reais que possam estar, ou não, registados, o que determina, no primeiro caso, o necessário cancelamento do seu registo (cfr. Art. 827.º n.º 2 do C.P.C.).
Como é referido por Castro Mendes e Teixeira de Sousa (in “Manual de Processo Civil”, Vol. II, AAFDL, pág. 945): «Se a locação dever ser registada – o que sucede quando seja um arrendamento por mais de seis anos (art. 2.º, n.º 1, al. m), CRegP) –, extingue-se aquela que tenha registo posterior ao arresto, penhora ou garantia. / Se a locação não dever ser registada, releva a data da sua constituição e extingue-se a que tiver sido constituída após o arresto, penhora ou garantia e que, por isso, é inoponível à execução (art. 819.º CC)» (idem Teixeira de Sousa in “Ação Executiva Singular”, LEX, 1998, pág.390 infra; Remédio Marques in “Curso de Processo Executivo Comum à face do Código Revisto”, págs. 408 e ss.; Miguel Mesquita in “Apreensão de Bens em Processo Executivo e Oposição de Terceiro, 2.ª Ed., págs. 191 a 192).
Aliás, mesmo não havendo unanimidade sobre o assim exposto, é largamente maioritário, na doutrina e na jurisprudência, o reconhecimento de que a venda executiva faz extinguir o contrato de arrendamento por caducidade, por força do Art. 824.º n.º 2 do C.C., seja por aplicação direta, seja por interpretação extensiva, seja por analogia, conforme se entenda a relação jurídica locatícia como tendo uma natureza de direito real, meramente obrigacional ou mista.
Na doutrina podemos identificar, neste sentido, para além dos já mencionados autores: Oliveira Ascensão (in “Locação de bens dados em garantia. Natureza Jurídica da locação”, ROA, 345-390. ano 45., pág. 345); José Alberto Vieira (in “Arrendamento de imóvel dado em garantia”, Vol. IV, em Estudos de Homenagem ao Prof. Doutor Inocêncio Galvão Telles, 437-450, Coimbra, Almedina, 2003, pág. 449) Henrique Mesquita (in “Obrigações reais e ónus reais”, Coimbra, Almedina, Coleção teses, 1990, pág. 140, nota 18); A. Luís Gonçalves (in “Arrendamento de prédio hipotecado. Caducidade do arrendamento” - Revista de Direito e Estudos Sociais, 95-101, Verbo, Ano XXXX, pág. 101); Salvador da Costa (in “Concurso de Credores”, 5.ª ed., Coimbra, Almedina, 2015, pág. 23); Ana Carolina dos Santos Sequeira (in “A extinção de direitos por venda executiva.” - Garantias das Obrigações, de Jorge Ferreira Sinde Monteiro, pág. 13 a 47. Coimbra: Almedina, 2007, pág. 23 e 43-45); Gabriel Órfão Gonçalves (in “Temas da ação executiva”, Vol. II, Themis – Revista da Faculdade de Direito da UNL, 263-302, Almedina, Ano V (n.º 9), pág. 298-301); Rui Pinto (in “Manual da execução e despejo”, 1.ª ed., Coimbra Editora, 2013, pág. 958); Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge (in “Arrendamento Urbano, Lisboa”, Quid Juris, 2006, pág. 104); e Pedro Romano Martinez (in “Da Cessação do Contrato, 3.ª ed., Coimbra, Coimbra Editora, 2015, pág. 302).
Na jurisprudência temos: Ac. do TRC de 30 de Março de 1993 (Barata Figueira), publicado em RDES, ano XXXX (1999), nº1, pág. 87 a 94; Ac. STJ de 6 de Julho de 2000 (Torres Paulo), proc. 1881/2000, publicado em BMJ, n.º 499 (Outubro de 2000), pág. 317 a 321 e em CJ-STJ, ano VIII (2000), tomo II, pág. 150 a 152; Ac. STJ de 3 de Dezembro de 1998 (Ferreira de Almeida), proc. 863/98, publicado em BMJ, n.º 482 (Janeiro de 1999), pág. 219 a 225; Ac. TRL de 28 de Setembro de 2006 (Ana Luísa Geraldes), proc. 6598/2006-6, disponível em www.dgsi.pt e publicado em CJ, ano XXXI (2006), tomo IV, pág. 63 a 67; Ac. TRE de 19 de Junho de 2008 (Maria Alexandra Moura Santos), rec. 2652/07, publicado em CJ, ano XXXII (2008), Tomo III, pág. 250 a 253; Ac. TRL de 26 de Junho de 2008 (Pereira Rodrigues), rec. 5180/08, publicado em CJ, ano XXXII (2008), Tomo III, pág. 117 a 119, pág. 118 ss. - com voto de vencido de Maria Manuela Gomes, mas que concorda com a caducidade quando o arrendamento é posterior à penhora nos termos do art.819.º do CC -; Ac. TRC de 21 de Outubro de 2008 (Hélder Roque), proc. 699/06.4TBAND-A.C1, disponível em www.dgsi.pt e publicado em CJ, ano XXXIII (2008), tomo IV, pág. 24 a 26; Ac. TRC de 14 de Novembro de 2006 (Paulo Brandão), rec. 153/03, publicado em CJ, ano XXXI, Tomo V, pág. 24 a 25; Ac. STJ de 9 de Julho de 2015 (João Camilo), proc. 430/11.2TBEVR-Q.E1.S1, disponível em www.dgsi.pt; Ac. STJ de 17 de Novembro de 2007 (Pereira da Silva), proc. 07B3456, disponível em www.dgsi.pt; Ac. TRG de 14 de Maio de 2009 (António Sobrinho), proc. 683/03.0TCGMR-D.G1, disponível em www.dgsi.pt; Ac. STJ de 27 de Maio de 2010 (Álvaro Rodrigues), proc. 5425/03.7TBSXL.S1, disponível em www.dgsi.pt; Ac. STJ de 5 de Fevereiro de 2009 (João Bernardo), proc. 08B4087, disponível em www.dgsi.pt; Ac. TRC de 10 de Julho de 2014 (Regina Rosa), proc. 1646/08.4TBGRD-E.C1, disponível em www.dgsi.pt; Ac. TRL de 12 de Dezembro de 2013 (Ezagüy Martins), proc. 88726/05.2YYLSB.L1-2, disponível em www.dgsi.pt; Ac. TRP de 27 de Outubro de 2016 (Pedro Lima Costa), proc. 5700/11.7TBMTS-A.P1, disponível em www.dgsi.pt; Ac. TRP de 31 de Maio de 2016 (Ana Lucinda Cabral), proc. 2252/13.7TBVCD-B.P1, disponível em www.dgsi.pt; Ac. TRP de 22 de Janeiro de 2004 (Pires Condesso), proc. 0336811, disponível em www.dgsi.pt; e Ac. TRP de 20 de Dezembro de 2004 (Marques Pereira), proc. 0356828, disponível em www.dgsi.pt).
Em face do exposto, se o arrendamento constituído depois do registo da penhora é inoponível à execução (cfr. Art. 819.º do C.C.) e se o seu destino é a extinção por caducidade, em caso de venda na ação executiva (cfr. Art. 824.º n.º 2 do C.C.), não poderá, com base num contrato de arrendamento ineficaz e que se extinguirá necessariamente com a venda executiva, opor-se ao exequente, ou a qualquer outro interveniente na execução, um direito de preferência nele sustentado, por dever este também ser tido por ineficaz para a execução e por sempre se extinguir com a cessação, por caducidade, do arrendamento.
Neste caso, o titular do direito de propriedade que adquiriu um bem penhorado e com registo de penhora anterior ao dessa aquisição, não pode ignorar, por força da fé-pública do registo e do princípio da prioridade registral (cfr. Art.s 1.º, 2.º n.º 1 al. n), 5.º, 6.º e 7.º do Código de Registo Predical), que o seu direito de disposição e oneração da coisa que lhe pertence ficou parcialmente limitado, por esse bem ter ficado subordinado à satisfação preferencial da garantia do crédito do exequente (cfr. Art. 822.º n.º 1 do C.C.).
O proprietário, nestas condições, não está inibido de alienar o bem a terceiros, ou onerar a coisa, pois esses atos não deixam de ser tidos por válidos. No entanto, esses atos são ineficazes para a execução, por força do Art. 819.º do C.C..
Quanto aos direitos do arrendatário, os mesmos estão incindivelmente ligados à subsistência e vigência do contrato de arrendamento e, bem assim, no que se refere à execução, à regra da ineficácia ou inoponibilidade desses direitos a todos os intervenientes da execução (cfr. Art. 819.º do C.C.).
Também o arrendatário, por força da fé-pública do registo predial (cfr. Art.s 5.º e 7.º do Código de Registo Predial), não pode invocar a ignorância sobre o facto de o bem locado estar já penhorado e que o proprietário, que lhe arrendou esse imóvel, o adquiriu depois o registo da penhora. Nessa medida, também não pode ignorar que o direito de arrendar o imóvel nessas condições está objetivamente limitado por estar condicionado à realização da garantia de satisfação do crédito do exequente.
De certo modo, um contrato de arrendamento celebrado nestas condições deve ter-se com sujeito a uma espécie de condição resolutiva legal (v.g. no Art. 824.º n.º 2 do C.C.), ou considerado como dependente da subsistência dos poderes limitados de administração dos bens pelo proprietário (v.g. Art. 1024.º, conjugado com os Art.s 822.º e 824.º n.º 2, todos do C.C.), sendo que, verificada essa condição, ou extintos esses poderes limitados de administração, por força da venda executiva, o contrato de arrendamento caduca, à semelhança do disposto no Art. 1051.º n.º 1 al.s b) ou c) do C.C., conforme se entenda ser o caso, afastando-se assim a regra do Art. 1057.º do C.C..
Em suma, o arrendatário não pode deixar de estar ciente da precariedade da sua posição contratual e, consequentemente, da ineficácia para a execução da existência do contrato de arrendamento celebrado nestas condições, que implica necessariamente a mesma limitação legal quanto ao exercício de direitos, como o direito de preferência, que daquele emergem.
Esta questão, foi colocada precisamente nestes termos e foi decidida exatamente no sentido exposto no acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 5 de março de 2024 (Proc. n.º 1849/18.3T8CBR.C1- Relator: Carlos Moreira, disponível em www.dgsi.pt, como os restantes que de seguida se enunciarão), embora do respetivo sumário conste apenas que:
«Perante a função garantística da penhora prevista no artº 822º do CC, e o disposto no artº 819º do mesmo diploma, ao executado está vedado, após a penhora, de dispor, onerar ou arrendar o bem penhorado, sendo que a prática de qualquer destes atos, posto que válida e eficaz fora da execução, é nesta inoponível, e, assim, nela irrelevante».
O mesmo foi decidido, e precisamente nestes termos, no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 30 de março de 2017 (Proc. n.º 23184/09.8T2SNT.L1-8 - Relator: Luís Correia de Mendonça) de cujo sumário se pode ler:
«-O arrendatário de um arrendamento de duração limitada tem direito de preferência na compra e venda judicial do locado.
«-Qualquer situação locatícia constituída após a penhora é inoponível à execução, caducando automaticamente após a venda executiva».
Ou ainda no acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 13 de março de 2023 (Proc. n.º 352/22.1T8OAZ.P1 - Relator: Jorge Seabra), com o seguinte sumário:
«I - À luz do preceituado no artigo 819º, do Código Civil, sem prejuízo das regras do registo, são inoponíveis à execução os atos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados.
«II - Como assim, ocorrendo a penhora e o seu registo de imóvel em determinada execução para pagamento de quantia certa, a posterior alienação de ½ indivisa do dito imóvel em favor de terceiro por parte do executado, ainda que válida, é ineficaz/inoponível à execução, tudo se passando, no âmbito daquela execução, como se aquela alienação de ½ indivisa do dito prédio não existisse».
Esta solução, está longe de ser uniforme, pois, por exemplo, no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 3 de novembro de 2021 (Proc. n.º 2418/16.8T8FNC.L1.S1 – Relatora: Maria Olinda Garcia) defendeu-se que: «A venda, em processo executivo, de imóvel arrendado para habitação, quando o contrato de arrendamento tenha sido celebrado depois da constituição de hipoteca sobre esse imóvel, não faz caducar o arrendamento, como decorre do art. 1057.º do CC, não sendo aplicável o art. 824.º, n.º 2, do CC». Sendo certo que, nele se encontra um voto vencido subscrito pelo Sr. Conselheiro António Barreto Martins, que sustenta posição diametralmente oposta.
De igual modo, Menezes Leitão (in “Arrendamento Urbano”, 2013, 6.ª Ed., págs. 165 e 166), entende que o contrato de arrendamento não está sujeito à regra do Art. 824.º n.º 2 do C.C., mas sim à do Art. 1057.º do C.C., admitindo mesmo que ao arrendatário assistirá sempre o direito de preferência estabelecido no Art. 1091.º do C.C..
Por nós, como já fomos adiantando, sustentamos que o contrato de arrendamento, constituído depois da penhora e do registo desta, é inoponível na execução e extingue-se por caducidade pela venda em execução, tudo se passando nesta ação como se não existisse, por ser ineficaz, nomeadamente para efeitos do exercício do direito de preferência estabelecido no Art. 1091.º n.º 1 al. a) do C.C., que era na prática o que a interveniente acidental, aqui Recorrente, pretendia que fosse reconhecido.
Cumpre dizer que, em qualquer caso, o arrendatário não fica por isso inibido de concorrer, como qualquer outra pessoa, na apresentação de propostas em leilão eletrónico, ou em qualquer outra modalidade de venda executiva que venha a ser definitivamente determinada e concretizada nos autos.
Certo é que, em circunstância alguma, o mero reconhecimento de que o contrato de arrendamento junto aos autos é ineficaz para esta execução, constituirá qualquer violação do direito de propriedade privada do Recorrente, tal como consagrado no Art. 62.º da Constituição da República Portuguesa. Aliás, este efeito jurídico nem sequer afeta diretamente os interesses do Recorrente ou o seu direito de propriedade, pelo que a invocação da violação da Constituição nestes termos afigura-se-nos completamente destituída de sentido.
Em face do exposto, julgamos que improcedem todas as conclusões de recurso apresentadas pela Recorrente, devendo o despacho recorrido ser confirmado nos seus precisos termos.
Quanto às custas do recurso, são as mesmas pela Recorrente, por força da regra da causalidade estabelecida no n.º 1, 1.ª parte, do Art. 527.º do C.P.C..
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V- DECISÃO
Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente por não provada, confirmando a decisão recorrida nos seus precisos termos.
- Custas pela Recorrente (Art. 527.º n.º 1 do C.P.C.).
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Lisboa, 21 de janeiro de 2025
Carlos Oliveira
Micaela Sousa
Diogo Ravara