| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes na 2.ª secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa
I – RELATÓRIO
APELANTE/AUTOR: AA (Representada em juízo, juntamente com outros por BB, com escritório em ..., conforme instrumento de procuração de 22/10/2020 junto a fls. 90 dos autos físicos,).
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APELADAOS/RÉUS: CC, e DD, EE, FF e GG, HH, II, JJ (Representados em juízo pelo ilustre advogado KK, com escritório em ..., conforme instrumentos de procuração juntos aos autos)
Com os sinais dos autos. Valor da acção: 94.924,84 euros
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I.1.A Autora propôs contra os Réus acção de condenação com processo comum, a que deu o valor de 29.174,84 euros, onde pede a condenação dos réus solidariamente a pagar-lhe a mencionada quantia acrescida de juros à taxa legal desde a citação até integral pagamento bem como nas custas, por ter sido definitivamente incumprido pela ré o contrato-promessa de compra e venda entre ambos celebrado em 1/6/2000 e por culpa exclusiva desta que só em 2011 obteve a licença de utilização da fracção prometida vender tal como previsto no contrato-promessa pela ultrapassagem em 10 anos do prazo previsto para a outorga da compra e venda definitiva
I.2. A Ré, citada veio excepcionar a compensação de créditos reclamados pelo Autor que ficam reduzidos a 8.978,40 euros em virtude de ter ficado clausulado que, no caso de não ser celebrada a escritura no prazo de 365 dias, seria devolvida a quantia entregue pelo Autor a título de sinal, mais juros à taxa de 5% ano, prevendo-se igualmente que, nessa hipótese, o Autor pagaria aos réus a quantia mensal de 150 mil escudos (€748,20) com efeitos retroactivos à data do acordo pela ocupação da loja enquanto essa ocupação perdurasse, sendo que o Autor após o decurso daqueles 365 dias continuou a ocupar a loja sem que tivesse pago os valores relativos ao período de Junho a 31/5/2001 nem as posteriores assim se mantendo até 11/3/2013; veio impugnar, em suma, dizendo que a 27/10/09 foi celebrada a escritura de alteração da propriedade horizontal no prédio em que a loja se integrava aí se dividindo a fracção A em 3 fracções distintas uma das quais objecto da promessa, só sendo emitida a licença de utilização a 6/5/2011, nunca durante esse tempo tendo o Autor manifestado que não pretendia celebrar o contrato definitivo sendo falso o alegado no art.º 14 d ap.il, findo o processo registral os réus marcaram uma reunião com o Autor no decurso da qual o Autor invocou a invalidade do acordo exigindo uma notificação formal para efeitos da escritura propondo-se em alterativa a adquirir a fracção com entrada pelo número 38 revogando-se concomitantemente o acordo relativo à fracção com entrada pelo 42 propondo-se pagar o preço a prestações o que motivou a carta de Novembro/Dezembro de 2011 junta como doc 3, na sequência do que apenas receberam um carta de uma sociedade designada A... subscrita pelo Autor da qual constava uma proposta de celebração do contrato com esta sociedade, por carta de 5/1/2012 os réus rejeitaram a proposta apresentada pelo Autor e sociedade e fixaram o prazo de 15/1/2012 como data limite para a desocupação da loja o que só veio a acontecer a 11/3/2013, é falso o alegado nos art.ºs 12 a 15 da p.i. falso o constante de 16 e conclusiva a matéria de 17 por outro lado não houve lugar a resolução do contrato, o Autor manteve-se na loja até Março de 2013 e depois “raspou-se sem dizer água vai” pelo que a acção carece de fundamento; em reconvenção pedem a condenação do Autor a pagar-lhes a quantia de 63.750,00 euros pela indevida ocupação da fracção pelo período que decorreu entre 1/6/2001 a 14/1/2012 já que na acção que o Autor identifica foi o Autor condenado a indemnizar os réus pela ocupação indevida da loja entre 15/1/2012 e 11/3/2013.
I.3 Houve réplica da Autora onde reitera o que diz em p.i, dizendo não haver lugar a qualquer compensação tanto mais que como os próprios réus afirmam impugnar os alegado pela Ré na acção que contra o Autor intentaram e que correu termos sob 13465/15.... só a partir de Janeiro de 2012 os réus pretenderam e disso afirmam ter conhecimento de que Autor de que o mesmo deveria proceder à entrega da fracção sendo que até então o Autor apenas se mantinha na fracção dos réus por estar a aguardar a interpelação para a celebração da escritura, não há lugar a qualquer compensação de créditos já que a situação s e encontra ponderada e aferida naqueles autos, sendo a prescrição dos juros uma falsa questão pois apenas se reclamaram os juros dos últimos 5 anos, sendo que em relação á mencionada compensação admitindo aquela obrigação então sempre à luz do art.º 310/g, do CCiv, estariam prescritas as quantias relativas aos meses anteriores a Março de 2014.
I.4. Dispensada a audiência prévia, admitida a reconvenção, tendo já sido fixado o valor da causa em 94.924,84 euros, foi proferido despacho saneador tabelar, identificado o objecto processual da causa como tratando-se de saber se há fundamento para a resolução do contrato-promessa de compra e venda entre Autor e réu celebrado, respectivas consequências e apreciação do pedido reconvencional, foram explicitados os factos provados e os 3 temas de prova, seja se o Autor informou os réus de que já não pretendia adquiri a fracção prometida vender e respectivas circunstâncias, a aceitação, por parte dos réus, de que o Autor abandonara a loja prometida vender e de que abdicaria do sinal por si pago para efeitos de compensação pela ocupação da mesma e o período de ocupação da loja prometida vender por parte do Autor sem o pagamento da quantia mensal acordada.
I.5. Instruídos os autos procedeu-se ao julgamento com observância da forma legal.
I.6. Inconformada com a sentença de 5/7/2021 que, julgando a acção totalmente procedente, em consequência, condenou os Réus a pagar à Autora a quantia de 29.174,84 euros mais juros de mora vincendos à taxa legal desde a citação até integral pagamento e totalmente procedente a reconvenção, em consequência condenou o Autor reconvindo a pagar aos Réus a quantia de 63.750,00 euros com custas a cargo do Autor e dos Réus na proporção de 2/3 e 1/3 respectivamente, dela apelou o Autor onde conclui em suma:
1. Os factos considerados como não provados sob 1, 2, 3, 4, devem ser considerados provados e o pedido reconvencional, tendo em atenção os factos que devem passar a ser considerados provados deve ser julgado improcedente, igual conclusão se alcançando por via do efectivo abuso de direito que flui da postura dos réus os quais depois de nunca terem reclamada qualquer pagamento durante 12 anos vêm ao processo judicial reclamar apenas uma compensação subsequente ao momento da interpelação apenas alterando o seu silêncio quando foram aqui interpelados para restituir o sinal, actuando em claro venire contra factuum propriem. [Conclusões a) a c]
2. Por qualquer forma, as prestações pelos réus reclamadas mostram-se prescritas em face do disposto no art.º 310/e, do CCiv, na medida em que se tratava de um pagamento mensal a perdurar enquanto a manutenção na fracção tivesse lugar o que cessou em 2013, apenas tendo sido reclamadas por via reconvencional em 2019 mais de 5 anos depois.[Conclusão d]
3. E sempre teria de se atentar no exercício legítimo do direito de retenção a fracção nos termos do art.º 755/1/f do CCiv excluindo qualquer possibilidade de indemnização em face da omissão pelos réus da restituição do sinal quando a não outorga da escritura só a si se devia, tendo a sentença recorrida violado os comandos indicados
Termina pedindo a revogação da sentença na parte e que julga procedente o pedido reconvencional.
I.4 Em contra-alegações conclui a Ré em suma:
A alteração da matéria de fcato dada como não provada sob 1 assenta no depoimento da testemunha LL que referiu que a comunicação ocorreu após a morte do irmão do senhor CC, ignorando-se de que irmão se trata e a data da respectiva morte pelo que não pode ser alterada, a matéria sob 2 não é possível de ser dada como provada atento o disposto no art.º 364/1 do CCiv, já que a prova da venda de bens imóveis apenas pode ser feita por escritura pública que não está junta aos autos, tendo-se o apelante recusado a juntar essa escritura, a matéria de fcato dada como não provada sob 3 e sob 4 é contrariada pelos depoimentos das testemunhas do apelante que nada disseram sobre a pretensão de aceitação dos apelados. Deve manter-se a decisão recorrida.
I.5. Recebido o recurso foram os autos aos vistos dos Meritíssimos Juízes-adjuntos que nada sugeriram; nada obsta ao conhecimento do mérito do mesmo.
Questões a resolver:
a) Saber se ocorre na decisão recorrida erro na apreciação dos meios de prova e subsequente decisão de fcato negativa dos pontos 1 a 4 cuja factualidade se deve como provada.
b) Saber se, independentemente da alteração da decisão de facto, o exercício pelos promitentes vendedores do direito de reclamar a compensação contratualmente prevista pela não desocupação pelo Autor promitente comprador do imóvel prometido vender a partir de certa e determinada data constitui exercício ilegítimo por abusivo do direito dos réus, para além do que ao Autor assistia o direito de retenção da fracção que lhe fora prometida vender enquanto os promitentes vendedores não lhe devolvessem o sinal que o promitente comprador a estes entregara, ocorrendo erro de interpretação e aplicação das disposições legais dos art.ºs 334 e 755/1/f do CCiv;
c) Saber se, ainda que se mantenha a decisão de facto, ocorre erro de interpretação e de aplicação das disposições legais dos art.ºs 310/g.
II- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
O Tribunal recorrido deu como provados os seguintes factos:
1. Os RR. são donos da fração autónoma identificada pela letra A, correspondente ao ... e ...º andar ... do prédio urbano sito no concelho ..., freguesia ..., na Rua..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...90 da freguesia ... (docs. n.ºs 1 e 2 juntos com a petição inicial).
2. Os RR. CC e DD e ainda MM e NN, tornaram-se donos e proprietários da fração identificada no nº anterior por a terem adquirido por compra a OO e PP, tendo a transmissão do domínio da propriedade sido registada a favor dos compradores na aludida Conservatória do Registo Predial ... pela inscrição com o número ...57 de ordem de apresentação de ... de Junho de 1981.
3. Os RR. EE, FF, GG, HH e II e ainda o citado MM, adquiriam a fração por sucessão hereditária da acima referida NN, tendo os autores GG e JJ adquirido a mesma fração por força do regime da comunhão geral em que são casados.
4. A transmissão do domínio da propriedade a favor dos RR. referidos no ponto 3., foi registada pela inscrição com o número ...7 de ordem de apresentação de ... de julho de 2008.
5. Os RR. EE, FF, GG, HH e II, adquiriram a posição de titular que MM detinha em relação à mesma fração, por sucessão hereditária do mesmo MM, tendo os autores GG, JJ, adquirido a mesma posição por força do regime da comunhão geral em que são casados.
6. A transmissão referida no ponto 5., foi registada pela inscrição com o número ...94 de ordem de apresentação de ...17 de julho de 2012.
7. Por carta, datada de 5.1.2012, dirigida pela R. II ao R., que a recebeu, aquela A. comunicou-lhe designadamente o seguinte: “Deverá, pois, V. Exa. desocupar de imediato a fração de que somos proprietários. Se assim não acontecer até ao próximo dia 15 será de imediato instaurada a competente ação judicial com vista à restituição da loja e ao ressarcimento dos prejuízos sofridos”.
8. No dia 11 de março de 2013 a sociedade A... remeteu ao R. CC uma carta registada, com aviso de receção, contendo as chaves da fração, carta essa que foi devolvida.
9. Após a data fixada na carta referida em 8, o A. continuou a ocupar a referida fração pelo menos até 11.3.2013, sem o consentimento e contra a vontade dos donos da fração.
10. Por documento particular, denominado contrato-promessa, os Réus prometerem vender e o Autor prometeu comprar, a fração autónoma identificada pela letra "A", pelo preço de 30.000.00$00, tendo o Autor pago 5.000.000$00, nesse ato, e devendo a restante parte do preço ser pago no ato de celebração do ato definitivo.
11. Ficou convencionado que, na eventualidade de não ser possível realizar a escritura de compra e venda no prazo de 365 dias, reportados a 1 de junho de 2000, seria restituída ao A. a quantia por este paga, acrescida de juros à taxa de 5%, devendo o mesmo pagar Esc. 150.000,00 mensais pela ocupação da loja prometida.
12. A escritura pública de compra e venda não foi celebrada, alegando os promitentes vendedores e proprietários da fração não terem obtido a licença de utilização do prédio necessária à sua outorga.
13. Foi elaborado o projeto de acordo de cessação de vínculos contratuais.
14. Por escritura pública datada de 27.10.2009, foi alterada a propriedade horizontal do prédio, dividindo-se a fração A. em três distintas, umas das quais correspondentes à fração objeto de promessa entre as partes.
15. Em 6 de maio de 2011, foi emitida licença de utilização relativa à fração prometida vender.
16. No âmbito da ação judicial que correu termos sob o n.º 13465/15...., no Juízo Central Cível ..., J..., foi proferido Ac. do Tribunal da Relação de Lisboa, nos termos do qual foi o aqui Autor condenado a pagar aos aqui Réus, indemnização a liquidar em execução de sentença, decorrente do dano de privação do imóvel pelo período de catorze meses, correspondente ao período decorrido entre 15/1/2012 e 11/3/2013.
17. O Autor utilizou a fração referida em 1., para fins comerciais, entre 1 de junho de 2001 até 11.3.2013.
18. A fração referida em 1., tinha um valor locativo entre 2001 a 2010 de € 560 a € 660 e, entre 2010 a 2012, o mesmo valor com uma depreciação de 20%.
II.2. Deu o Tribunal recorrido como Não Provados os seguintes factos cujos sob 1 a 4 vêm impugnados no recurso
1. Apenas em finais de 2011, foi comunicado ao A. pelos RR. que a licença de utilização já havia sido emitida.
2. Na data referida em 1., o A. já havia adquirido outras instalações para a sociedade A..., Lda., na Rua..., Quinta..., em ..., encontrando-se a concluir as obras respetivas.
3. O A. informou o promitente vendedor que não pretendia adquirir a fração autónoma referida em 1. da Matéria de Facto Provada e que, em consequência, iria abandonar a mesma e proceder à sua entrega ao seu legitimo proprietário, abdicando do sinal que havia sido pago quando da outorga do contrato promessa (5.000.000$00 escudos) como forma de compensação pela ocupação do locado.
4. Os promitentes vendedores declararam aceitar tal proposta.
5. Em reunião havida entre Autor e Réus, aquele, ao mesmo tempo que sustentava que o acordo celebrado era inválido, propôs-se adquirir a fração com entrada pelo número ..., revogando-se concomitantemente o acordo relativo à fração com entrada pelo número ..., propondo-se pagar o preço em prestações.
6. Que as cartas datadas de novembro/dezembro de 2011 e 19 de dezembro de 2011 tenham sido enviadas pelos Réus ao Autor
III-FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
III.1. Conforme resulta do disposto nos art.ºs 608, n.º 2, 635, n.º 4, 639, n.º 3, do CPC[1] são as conclusões do recurso que delimitam o seu objecto, salvas as questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras e as que sejam de conhecimento oficioso. É esse também o entendimento uniforme do nosso mais alto Tribunal (cfr. por todos o Acórdão do S.T.J. de 07/01/1993 in BMJ n.º 423, pág. 539.
III.2. Não havendo questões de conhecimento oficioso são as conclusões de recurso que delimitam o seu objecto tal como enunciadas em I.
III.3. Estatui o art.º 640 n.º 1: “Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente, obrigatoriamente, especificar, sob pena de rejeição: a) os concretos pontos de facto que considerar incorrectamente julgados; b) os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; c) a decisão que no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. O n.º 2 do art.º, por seu turno estatui que “quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar, com exactidão as passagens de gravação em que se funda o recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes (alínea a); independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes (alínea b)”.
III.3.1. Dispunha o n.º 1, do art.º 685-B: “Quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados (alínea a)],e os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida (alínea b)]”
E o n.º 2: “No caso previsto na alínea b) do número anterior, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados e seja possível a identificação precisa e separada dos depoimentos, nos termos do disposto no n.º 2 do art.º 522-C, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso no que se refere à impugnação da matéria de facto, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à sua transcrição.”
III.3.2. Os ónus são basicamente os mesmos, vincou-se na alínea c) do n.º 1 do art.º 640 (o que não estava suficientemente claro, mas a doutrina pressupunha), o ónus de especificar a decisão que no entender do recorrente deveria ser proferida sobre a matéria de facto, manteve-se, também, o ónus (com redacção ligeiramente diferente) de identificar com exactidão (nova redacção), ou identificar precisa e separadamente (anterior redacção) as passagens da gravação em que se funda (comum).
III.3.3. Pode dizer-se que continua válido o entendimento anterior da doutrina nessa matéria. A este propósito referia António Santos Abrantes Geraldes que o recorrente deve especificar sempre nas conclusões os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; para além disso, deve especificar os concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (documentos, relatórios periciais, registo escrito), deve indicar as passagens da gravação em que se funda quando tenha sido correctamente executada pela secretaria a identificação precisa e separada dos depoimentos, deve igualmente apresentar a transcrição dos depoimentos oralmente produzidos e constantes de gravação quando esta tenha sido feita através de mecanismo que não permita a identificação precisa e separada dos mesmos, deve especificar os concretos meios probatórios oralmente produzidos e constantes da gravação, quando esta foi feita por equipamento que permitia a indicação precisa e separada e não tenha sido cumprida essa exigência pela secretaria e por último a apresentação de conclusões deficientes obscuras ou complexas a tal ponto que a sua análise não permita concluir que se encontram preenchidos os requisitos mínimos para que possa afirmar-se a exigência da especificação na conclusão dos concretos pontos de facto impugnados ou da localização imediata dos concretos meios probatórios. Tudo isto sob pena de rejeição imediata sem convite ao aperfeiçoamento[2].
III.3.4. O Apelante indica os pontos de facto, a seu ver, incorrectamente julgados, o sentido da correcta decisão e quanto aos meios de prova muito embora os não indique nas conclusões, fá-lo no corpo das alegações quanto ao ponto 1 com base nos depoimentos da testemunha LL, os factos de 2 a 4 com base nos depoimentos das mesma testemunha e ainda no da testemunha QQ, entre si coincidentes, conjugados com a elaboração de um acordo entre as partes, apesar de nunca ter sido assinado mas que traduzia o decisivo desfecho da relação em apreço nos autos, aliado ao facto de durante 12 anos nunca os réus terem reclamado do Auto qualquer quantia.
III.3.5. Cumprindo o apelante o seu ónus processual, dando por boas as transcrições dos depoimentos feita pelo Apelante (que os apelados também têm por boas), são os seguintes factos que o apelante entende estarem provados:
1. Apenas em finais de 2011, foi comunicado ao A. pelos RR. que a licença de utilização já havia sido emitida.
2. Na data referida em 1., o A. já havia adquirido outras instalações para a sociedade A..., Lda., na Rua..., Quinta..., em ..., encontrando-se a concluir as obras respetivas.
3. O A. informou o promitente vendedor que não pretendia adquirir a fração autónoma referida em 1. da Matéria de Facto Provada e que, em consequência, iria abandonar a mesma e proceder à sua entrega ao seu legitimo proprietário, abdicando do sinal que havia sido pago quando da outorga do contrato promessa (5.000.000$00 escudos) como forma de compensação pela ocupação do locado.
4. Os promitentes vendedores declararam aceitar tal proposta.
III.3.6. Refere o Tribunal recorrido na sua motivação que “..não valorou os depoimentos prestados pelas testemunhas LL e QQ que são esposa e filho do Autor respectivamente por, principalmente a primeira, não terem logrado demonstrar o mínimo distanciamento dos factos em apreciação...conjugando sempre na primeira pessoa todas as informações e relatos efectuados de forma pouco isenta razão pela qual não mereceram credibilidade...”; discordando da apreciação da falta de credibilidade sustenta o apelante, transcrevendo parcialmente os depoimentos das mesmas, que os seus depoimentos, juntamente com os documentos juntos, permitem alicerçar uma convicção diametralmente oposta, ou seja que os factos ocorreram mesmo. Começando pelo facto 2 dir-se-á que o mesmo é composto por dois factos, o primeiro consubstanciado na aquisição pelo Autor, em finais de 2011, de outras instalações para a sociedade A... no mencionado local e o segundo facto que depende, naturalmente, da prova positiva do primeiro e que se traduz na conclusão das obras nesse prédio que o Autor, entretanto, adquiriu. Nem o Apelante o refere nem se vislumbra junta aos autos a escritura pública ou documento equiparado que traduza a compra e venda desse imóvel, sendo que por força do disposto no art.º 875, do CCiv, é essa forma especial prevista pela lei para a validade desse negócio, não podendo esse meio de prova ser substituído pela prova testemunhal por força do disposto no art.º 364, do CCiv, pelo que nenhum erro ocorre nessa decisão de facto negativa; já em relação à decisão de facto relativa ao momento em que foi comunicada pelos réus ao Autor que foi emitida a licença (art.º 11 da p.i.), os réus não impugnam especificamente tal facto, sendo certo que se não verifica nenhuma das excepções do n.º 2, do art.º 590, pelo que se deve considerar admitido por acordo que 1. Apenas em finais de 2011, foi comunicado ao A. pelos RR. que a licença de utilização já havia sido emitida. Por último os factos sob 3 e 4 que correspondem ao a legado nos art.ºs 14 e 15 da p.i. impugnados sob 25 da contestação dos depoimentos da mencionada LL, mulher do Autor e do mencionado QQ não se colhe de forma segura que aquela proposta tenha sido feita ao promitente vendedor e que ela tenha sido aceite. A testemunha LL tem um depoimento algo errante afirmando inicialmente “...nós ..fomos sempre ficando com vontade de ficar com uma loja dentre de ......” para mais à frente referir uma conversa com o senhor FF “...e a conversa do senhor FF para mim foi a seguinte eu não vos quero vender nem alugar nada...aquela casa nós queríamos sempre ficar com ela porque queríamos ficar com uma casa dentro de ......quando o senhor FF me disse a mim que já não queria vender nem alugar eu disse FF também não me sinto bem aqui, se vocês não me querem vender nem alugar eu só tenho um caminho a seguir que é ir-me embora, fiz uma carta ao senhor CC e mandei a carta para o senhor CC, uma carta registada com aviso de recepção que o senhor CC nunca recebeu...a carta era a dizer que em virtude de não me quererem alugar nem vender nada que deixava as chaves numa advogada que ele tinha lá...e eu fui entregar a chave à advogada...e saí do imóvel...deixei o imóvel com muita tristeza minha, porque fiquei sem uma loja de venda ao público...agora estou metida num armazém e num espaço...”. O depoimento da testemunha QQ também não confirma esse desinteresse dos Autores na aquisição da loja prometida vender em razão da aquisição de um outro prédio, sequer o sentido da proposta mencionada e a sua aceitação pelos promitentes vendedores bem pelo contrário pelo que a seguir se transcreve: “...nós demonstrámos interesse em ficar com a loja porque inclusive deve imaginar nós tínhamos facturação de balcão e sempre estávamos a tentar precaver a situação e ficámos tristes por não ficar com a loja, fizemos de tudo para ficar com a loja...não conseguimos porque a determinado momento nos disseram que não nos alugavam, nem vendiam a loja....nunca se pôs a hipótese ou sequer a possibilidade de demorar 11 anos a obter os documentos para a escritura...não se não nós não tínhamos avançado...o que nos disseram era que a situação se estava a resolver e que era um mês...o máximo para fazer a escritura...”. Também pelo exposto se conclui que a prova foi livremente apreciada pelo Tribunal recorrido nos termos do art.º 607/4, Tribunal que fez a correcta análise crítica desses meios de prova, nenhum erro ocorrendo.
III.4. Saber se, independentemente da alteração da decisão de facto, o exercício pelos promitentes vendedores do direito de reclamar a compensação contratualmente prevista pela não desocupação pelo Autor promitente comprador do imóvel prometido vender a partir de certa e determinada data constitui exercício ilegítimo por abusivo do direito dos réus, para além do que ao Autor assistia o direito de retenção da fracção que lhe fora prometida vender enquanto os promitentes vendedores não lhe devolvessem o sinal que o promitente comprador a estes entregar, ocorrendo erro de interpretação e aplicação das disposições legais dos art.ºs 334 e 755/1/f do CCiv;
III.4.1. Entendeu-se, em suma, na decisão recorrida a propósito do pedido reconvencional e das excepções deduzidas na réplica a esse pedido seja a excepção do caso julgado em razão do decidido no processo 13465/15...., da prescrição da obrigação de pagamento de 150 mil escudos mensais face ao disposto no art.º 310/g do CCiv e o direito de retenção da fracção dos autos ao abrigo do disposto no art.º 755/f do CCiv enquanto não fosse devolvido aos Autores o sinal pago pelo Autor aos réus:
- As vontades manifestadas e declaradas pelas partes consubstanciaram uma promessa de compra e venda da fracção dela objecto, nos termos do art.º 410 do CCiv, compra e venda que nunca se concretizou.
- Independentemente do incumprimento definitivo por parte dos réus do contrato-promessa em apreço invocado e não demonstrado pelo Autor, a verdade é que da matéria de facto provada resulta evidente que o negócio definitivo não ocorreu no clausulado prazo de um ano razão pela qual deverá ter aplicação no caso em apreço o disposto na clª 10.ª, sendo que o contraponto da devolução do sinal em que se condena os réus é a imposição convencionadas pelas partes em sede de cláusula 10.ª no sentido de ser devolvido pelo autor o montante de 150 mil escudos mensal a título de compensação pela ocupação da loja prometida vender e enquanto a mesma perdurar valores esse peticionados em sede reconvencional, pelos réus entre 1 de Junho de 2001 e 14/1/2012, os pedidos formulados neste processo e naqueloutro são diferentes.
- O Réu alegou a perda de interesse na celebração do contrato definitivo, não obstante não ter logrado demonstrar tais factos como dos pontos 1, 2, 3, 4 da matéria de facto não provada, sendo o ponto 7 dos factos dados como provados insuficientes para firmar um juízo de censura que fundamente um incumprimento contratual por parte dos réus, uma vez que nada foi demonstrado quanto à razão que presidiu ao envio de tal carta, por isso não assiste ao Autor o direito de retenção.
III.4.2. Discordando diz o Autor apelante:
- Estamos perante a reclamação formulada em 2019 relativamente ao pagamento de uma contrapartida mensal estabelecida em 2000 (não estando o contrato promessa datado) e que se reporta à ocupação de uma fracção até Março de 2013 sem que durante mais de seis anos tenha sido reclamado qualquer montante ao Autor, só quando nesta acção o Autor reclama dos réus a restituição do valor entregue a título de sinal é que os réus nos presentes autos afirmam pretender o pagamento da compensação contratualmente estabelecida pela ocupação do locado em completa e absoluta contradição com o comportamento que os mesmos sempre tinham assumido, de outra forma não se pode deixar de entender tal como um exercício pleno de abuso de direito na modalidade de venire contra factuum proprium, estar treze anos no local sem que em momento algum haja sido reclamado o pagamento da rendas tendo, para mais os réus desconsiderado a possibilidade de qualquer contrapartida, mais ainda terem os réus demandado o Autora naqueloutra acção em 2015 em peticionar por qualquer modo o pagamento de qualquer valor relativo ao período anterior, pois que caso os réus tivessem antes interpelado o Autor para o pagamento da compensação o Autor teria feito uma ponderação diferente da situação, nomeadamente se lhe era compensatório estar anos e anos (13) a pagar um valor mensal muito superior àquele que lhe era exigido pelo credor bancário hipotecário com quem outorgar um mútuo para a aquisição a fracção.
- O Autor foi colocado perante uma situação em que os réus, contrariamente ao que fazem nos presente autos, bem sabendo que a não outorga da escritura apenas a si era imputável (por falta de licença de utilização) nunca lhe exigiram qualquer valor cientes que estavam quem nem sequer poderiam legitimamente proceder ao arrendamento da aludida fracção, fazê-lo agora decorridos dezanove anos sobre a outorga do contrato e seis anos depois de ter sido entregue a fracção constitui um verdadeiro abuso de direito como se decidiu nos Acs RE de 10/1/2013 CªJª 2013, pág. 239 e do STJ de 19/2/2013 sumários 2013, pág. 132.
- Além do mais estamos perante prestações periódicas renováveis pagamentos mensais enquanto e tão apenas enquanto a ocupação por parte do Autor perdurasse, por não estarmos perante uma obrigação pecuniária tanto mais que nem sequer era possível prever e fixar o seu valor logo que constituído, sendo a mesma parcela em vários pagamentos antes um valor mensal com imediato vencimento, tal como se decidiu no Ac Rlxa de 15/2/2018, processo 828/16.0t8slx.l1-6 .
III.4.3. A primeira questão a resolver é a de saber a natureza da cláusula 10.ª ao atribuir por um lado o direito aos promitentes compradores à devolução da quantia entregue a título de sinal e, por outro, o direito dos promitentes vendedores ao pagamento pelos promitentes compradores da quantia de 150 mil escuros a título de compensação pela utilização da loja. Tudo parece indicar que o decurso daquele prazo sem que a escritura de compra e venda seja outorgada confere o direito à resolução do contrato, e por isso, aparentemente trata-se de uma cláusula resolutiva. O direito à resolução é o direito à destruição do contrato, com as consequências idênticas às da declaração de nulidade ou de anulabilidade (art.º 433 do CC). Se vier previsto no contrato-promessa, trata-se de cláusulas resolutivas expressas, ou seja estipulam o direito potestativo de, verificado certo evento, operar a resolução contratual mediante comunicação à outra parte, conforme refere Baptista Machado.1O exercício do direito à resolução suportado em cláusula resolutiva expressa há-de ser motivado, mas "tem frequentemente em vista apenas estabelecer que um determinado incumprimento será considerado grave e constituirá fundamento de resolução, eliminado assim de antemão qualquer dúvida ou incerteza quanto à importância de tal inadimplemento e subtraindo esse ponto a uma eventual apreciação do juiz."2 A verdade é que a não ser com a presente acção nenhuma das partes comunicou à outra que ocorrera um incumprimento por essa parte e que, por essa razão, ao abrigo da cláusula resolutiva resolviam o contrato. Tal terá implicações no direito de retenção agora invocado pelo apelante e que adiante analisaremos. Consta da mencionada cláusula também a obrigação de pagamento pelo promitente comprador e que obteve a tradição da coisa, decorrido aquele prazo, de certa quantia mensal pela ocupação da loja e com efeitos retroactivo ao que decorre do documento junto aos autos.
III.4.4. Dispõe o nº 1 do 810 CC que «as partes podem fixar por acordo o montante da indemnização exigível: é o que se chama cláusula penal».
III.4.5. A cláusula penal é uma convenção através da qual as partes fixam o montante da indemnização a satisfazer em caso de eventual incumprimento do contrato, trate-se de incumprimento definitivo, ou de simples mora. A ideia é a de fixar previamente o montante da indemnização devida, precisamente para evitar averiguações a respeito da existência e valoração dos prejuízos sofridos pelo credor.
III.4.6. Como o refere Galvão Teles [3] «pela cláusula penal opera-se a liquidação antecipada e convencional dos prejuízos que resultariam do não cumprimento, evitando indagação e prova dos mesmos». Ou nas palavras de Pinto Monteiro: «Cláusula penal é a estipulação mediante a qual as partes convencionam antecipadamente - isto é, antes de ocorrer o facto constitutivo de responsabilidade - uma determinada prestação, normalmente uma quantia em dinheiro, que o devedor deverá satisfazer ao credor em caso de não cumprimento perfeito (maxime em tempo) da obrigação».
III.4.7. Estas definições têm em vista uma das suas modalidades, a cláusula penal indemnizatória.
III.4.8. A cláusula penal, embora comportando em qualquer das suas modalidades uma componente compulsória - por sempre se tratar de «uma via de coerção privada a compelir o devedor ao cumprimento, fazendo pressão sobre a sua vontade para atingir esse efeito» [4]- pode afirmar-se como exclusivamente compulsória: nesta modalidade, a cláusula penal, ao contrário do que sucede com a cláusula penal indemnizatória que «substitui o cumprimento ou a indemnização, não acrescendo a nenhuma delas», corresponde a uma verdadeira pena, porque acresce ao cumprimento, ou acresce à indemnização pelo incumprimento. Como o refere Almeida Costa, «as partes pretendem que a pena acresça à execução específica ou à indemnização calculada nos termos gerais».
III.4.9. Nas cláusulas penais indemnizatórias, o acordo das partes visa exclusivamente fixar a indemnização devida pelo incumprimento definitivo, pela mora ou pelo cumprimento defeituoso. E por isso, como acima se referiu, reconduzem-se a uma fixação prévia do montante da indemnização no caso de incumprimento (lato sensu), simplificando a fase ressarcidora ao prevenir e evitar as dificuldades do cálculo da indemnização, dispensando o credor de alegação e prova do dano concreto.
III.4.10 Deve subdistinguir-se na clausula penal indemnizatória, a cláusula penal compensatória, quando estipulada para o não cumprimento definitivo, e a cláusula penal moratória, quando convencionada para a mora ou atraso no cumprimento.
III.4.11. Esta subdistinção releva essencialmente, na medida em que, se bem que, quer no caso de cláusula penal compensatória, quer no de cláusula penal moratória, não pode cumular-se o valor que as mesmas implicam com a indemnização, precisamente porque num caso e noutro representam a indemnização “à forfait” fixada preventivamente, enquanto a cláusula penal compensatória não pode cumular-se com a realização específica da obrigação principal, já a cláusula penal moratória pode cumular-se, visto destinar-se apenas a ressarcir os danos decorrentes do atraso no cumprimento.[5]
III.4.12 Assim, no caso da cláusula penal moratória, embora não seja possível cumular a cláusula penal e a indemnização devida segundo as regras gerais, mostra-se legítimo o cúmulo com o cumprimento da obrigação principal ou com outros danos não cobertos por ela. [6]
III.4.13. A interpretação dos negócios jurídicos e sobretudo das declarações negociais que os enformam, rege-se pelas disposições dos arts. 236 a 238 do CC, que consagram de forma mitigada o princípio da impressão do destinatário.
III.4.14. Por conseguinte, na interpretação dos contratos prevalecerá, em regra, a vontade real do declarante, sempre que for conhecida do declaratário. Faltando esse conhecimento, o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um destinatário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante (cf., por ex., Ac do STJ de 14/1/97, C.J. ano V, tomo I, pág.46, de 22/1/97, C.J. ano V, tomo I, pág.258 ).
III.4.15. Neste âmbito, deve recorrer-se para a fixação do sentido das declarações a determinados tópicos, ou seja, à ordem envolvente da interacção negocial, como a letra do negócio, as circunstâncias do tempo, lugar e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as negociações respectivas, a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei, os usos e costumes por ela recebidos, bem assim o comportamento posterior dos contraentes.
III.4.16. Interpretar uma declaração negocial é actividade tendente a determinar o que as partes quiseram ou declararam querer. E, como se viu, esta vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição de real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.
III.47. Nos negócios formais, se o sentido da declaração não tiver reflexo ou expressão no texto do documento, ele não pode ser deduzido pelo declaratário e não deve por isso ser-lhe imposto (art.º 238 do CCiv ). A letra do negócio (o texto do documento) surge como limite à validade de sentido com que o negócio deve valer, nos termos gerais da interpretação, optando-se por uma orientação objectiva porque se pretende apurar qual o sentido a atribuir à declaração considerada relevante para o direito, em face dos termos que a constituem.
III.4.18. Desconhece-se qual a vontade real das partes ao clausular a mencionada cláusula 10.ª. Embora a regra do art.º 442, nº2, do CCiv, tenha natureza supletiva, importa saber qual o sentido interpretativo numa interpretação objectiva que se deve colher da mencionada com a cláusula 10ª. Do texto do contrato resulta que a escritura mencionada seria realizada logo que estivessem reunidas as condições legais para o efeito, competindo aos promitente vendedores a sua marcação mediante acerto prévio da agenda com o promitente comprador (clª 8.ª), devendo, na eventualidade de não ser encontrada uma data consensual para a realização da escritura de compra e venda os promitentes vendedores avisar o promitente comprador com 8 dias de antecedência por carta registada com aviso de recepção do dia hora e cartório notarial em que a mesma se realizará (clª 9.ª). Não se demonstra que os promitentes vendedores tenham avisado o promitente comprador do dia hora e local para a outorga da compra e venda nem nos 365 dias subsequentes à outorga da promessa nem nos anos subsequentes, sendo que a escritura se não realizou porque os promitentes vendedores não tinham a licença de utilização do prédio necessária às sua outorga (ponto 12), comprovando-se ainda que foi elaborado um projecto de cessação de vínculos contratuais(13) que se desconhece quando ocorreu, só vindo a ser emitida a licença de utilização relativa à fracção prometida vender em 6/5/2011 (15). Não existindo factualidade que permita concluir pela perda de interesse do Autor na outorga da escritura da compra e venda para além daquele termo de prazo (365 dias a contar de 1/6/2000), não tendo o Autor pelo decurso daquele prazo contratualmente fixado interpelado admonitoriamente-como podia e devia ter feito- os promitentes vendedores nos termos do art.º 808/1, do CCiv, não é possível concluir pelo incumprimento definitivo do contrato por culpa destes últimos, donde a razão de ser do pagamento daquele valor entregue pelo ora Autor aos ora réus a título de sinal em singelo.
III.4.19. E quanto ao valor acordado pela ocupação da loja? Resulta da cláusula 10ª do contrato-promessa, que o pagamento dessa prestação mensal se deve à ocupação pelo Autor, promitente-comprador, loja- como de facto ocupou para os seus fins comerciais-, na reconvenção no art.º 33 os réus atribuem-lhe a natureza de rendas, o que o Autor em réplica nega apenas dizendo que nunca foi celebrado um contrato de arrendamento, tendo a ocupação no primeiro ano sido consentida e nos restantes decorrente do exercício do direito de retenção pela não entrega do valor do sinal. Não havendo prova da vontade real das partes o que está em causa no pagamento daquele valor de 150 mil escudos por parte dos promitentes compradores aos promitentes vendedores, por isso implícito, tem a ver com a ocupação da loja pelo promitente-comprador e nada nos autos se demonstra que tal tenha a ver com mora na entrega da fracção aos promitentes compradores decorrido aquele prazo de 365 dias sem que fosse outorgada a escritura de compra e venda, em primeiro lugar porque do texto da cláusula nada consta relativamente à obrigação da entrega imediata dessa loja decorrido esse prazo, como não se prova qualquer vontade real dos outorgantes relativamente a tal obrigação. Ora a cláusula penal moratória pressupõe que ocorra mora no cumprimento da obrigação contratual e para que se possa imputar a sua responsabilidade ao promitente comprador é necessário que resulte do contrato ou do seu circunstancialismo que o promitente comprador incorreu em mora relativamente a qualquer uma das suas obrigações e tal não resulta minimamente pelo que a conclusão é a de que a fixação daquele valor mensal nada tem a ver com o cumprimento das obrigações decorrentes do contrato-promessa, o que ele pressupõe é que não sendo outorgada a escritura de compra e venda naquele termo de prazo, independentemente da culpa de qualquer um dos contraentes, a continuação da ocupação doa loja, depois desse termo de prazo pressupõe o pagamento de uma quantia mensal pelo promitente comprador que obteve a traditio. Entende-se na sentença recorrida que tal compensação não pode ser considerada uma renda na medida em que é o próprio Autor a afastar a intenção das partes na celebração de um contrato de arrendamento no seu art.º 18 da réplica. O que o Autor diz na réplica é que não foi celebrado qualquer contrato de arrendamento, o que é inteiramente verdade porque um contrato de arrendamento obedece a determinados requisitos de forma que não se verificam nos autos. À data em que foi celebrado o contrato-promessa, os arrendamentos para o comércio, indústria ou exercício de profissão liberal tinham que ser reduzidos a escritura pública, nos termos da alínea b) do n.º 2 do art.º 7.º do RAU, aprovado pelo Dec.-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro. Ora, os contratos que não obedeçam à forma legal são nulos – cfr. art.º 220.º do Código Civil (C.C.). Verdade que nele não se acordaram as cláusulas típicas do contrato de arrendamento, designadamente, o fim a que se destinava o arrendado o prazo de vigência do contrato, o montante mensal das rendas, o regime da renda, a renovação do contrato, as formalidades da denúncia do contrato, o montante da renda e o regime de actualização, na existência das licença de utilização, local e data de pagamento o regime das benfeitorias (art.ºs 7, 8, 9 do RAU). Contudo está acordada a cedência daquela loja mediante o pagamento de uma certa quantia mensal o que integra o conceito legal de arrendamento (art.ºs 1022 e 1023 do CCiv). Um arrendamento que nunca foi formalizado por escritura pública como então se impunha pelo que o mesmo era nulo, sem que essa nulidade inquine o contrato-promessa. Adiante voltaremos a esta questão a propósito da prescrição.
III.4.20. Vejamos, em face do exposto acima, se ao Autor/apelante assistiu o direito de retenção da loja que lhe foi prometida vender entre a data em que entrou na sua detenção presumivelmente na adiara da outorga da promessa em 2000 e a data em que voluntariamente entregou aos promitentes vendedores, em 2013, a mesma loja. O titular do direito de retenção é sempre o beneficiário de um qualquer contrato-promessa em que haja uma traditio rei. Este é um dos pressupostos deste direito; o devedor deve entregar a coisa que tem na sua posse de forma correcta e legítima a título de possuidor ou detentor, à pessoa que é credora da mesma. A tradição da coisa considera-se a detenção material, não sendo obrigatório a posse em nome próprio. O direito de retenção visa a garantia do crédito que advém do não cumprimento, imputável do contraente que promete transmitir ou constituir o direito real (art.º 755/1/f do CCiv). O que vigora aqui é o crédito que vem do incumprimento definitivo, concreto e não abstractamente configurável.[7] Quando falamos em incumprimento definitivo, estamos a incluir o direito de retenção no seio dos contratos-promessa considerados válidos. A jurisprudência menciona que “o direito de retenção, configurado na alínea f) do nº 1 do artigo 755º pressupõe a existência de um contrato-promessa válido, mas incumprido; nunca de um contrato nulo.” Indiscutida nos autos a validade do contrato promessa pelo que se pressupõe a sua validade. O incumprimento definitivo do contrato-promessa é gerado pelo crédito emergente, sendo que apenas assim existe direito de retenção. O direito de retenção visa a necessidade de existir um incumprimento do contrato devidamente provado, comprovada a falta de licença de utilização que impediu a celebração do contrato definitivo, sem se conseguir comprovar o incumprimento definitivo, não pode existir a invocação do direito de retenção. Unânime é a posição da doutrina e a jurisprudência que defende que o direito de retenção apenas se aplica em casos de incumprimento definitivo, e não nos casos de incumprimento temporário. O direito de retenção funciona para o promitente-comprador com a finalidade de garantir o pagamento do crédito emergente do contrato-promessa em questão.[8]
III.4.21. Ultrapassado o prazo previsto no contrato, o promitente-vendedor, porque lhe incumbia o dever da marcação da escritura, poderia incorrer na situação de mora, sendo certo, por um lado, que a natureza da prestação exigiria que se estipulasse um novo prazo para a outorga da escritura, e por outro, que decorrido que foi esse prazo, não foi acordado nenhum outro prazo para a outorga da escritura, nenhuma das partes se socorreu do mecanismo do n.º 2, do art.º 777, do CCiv. A mora subsiste enquanto a prestação não for efetuada ou se mantiver o interesse do credor na prestação. Perdido objetivamente o interesse na prestação ou não sendo esta realizada dentro do prazo razoavelmente fixado pelo credor, a obrigação considera-se como não cumprida, com todas as consequências daí emergentes (art. 808.º, n.º 1, do CC). Noutras situações, porém, pretendendo o credor converter, legitimamente, a mora no não cumprimento definitivo, a lei atribui-lhe o poder de fixar, ao devedor em mora, um prazo razoável para além do qual deixa de lhe interessar mais a prestação. Na realidade, o credor não é obrigado a permanecer vinculado ad aeternum e apenas o não cumprimento definitivo legitima a resolução do contrato. Para esse efeito, o credor pode então interpelar o devedor, intimando-o a cumprir a prestação, dentro de prazo razoável, fixado de acordo com as circunstâncias concretas do contrato a celebrar, com a advertência, muito clara, de que a falta da prestação, no prazo fixado, o fará incorrer no incumprimento definitivo da obrigação. Trata-se, pois, da chamada interpelação admonitória ou interpelação cominatória, que visa conceder ao devedor uma derradeira possibilidade de manter o contrato. Nada disto aconteceu após o decurso daquele prazo de 365 dias permanecendo o contrato-promessa num limbo que durou 13 anos, tempo durante o qual o Autor utilizou a fracção referida para fins comerciais mais precisamente entre 1/6/2001 e 11/3/2013 como do ponto 17 decorre, sem que algum das partes tivesse accionado a cláusula resolutiva ou sequer utilizado qualquer dos mecanismos acima referidos com vista à marcação da escritura pelo que não é possível concluir que a mora se tenha convertido em incumprimento definitivo do contrato-promessa e não se podendo falar em incumprimento definitivo do contrato promessa imputável aos promitentes vendedores, considerando também o teor da cláusula que estabelecia a obrigação do pagamento de uma quantia mensal pela ocupação da loja a partir daquela data não é possível concluir que ao Autor que obteve a traditio inicialmente assistia o direito de retenção da loja, por um crédito não formado na sua esfera jurídica.
III.4.22. Quanto ao abuso de direito, é certo que a excepção não foi equacionada nos articulados e não foi conhecida na sentença recorrida, não obstante ser de conhecimento oficioso desde que os factos caracterizadores estejam alegados e demonstrados, a verdade é que para além do simples decurso do tempo nenhum outro facto permite concluir que esse decurso de tempo, sequer qualquer facto constante da sentença proferida naqueloutra acção de reivindicação gerou no Autor promitente comprador a confiança de que ao ser accionado pelo Autor para pagamento do sinal em singelo como do contrato decorre o promitente vendedor não accionaria a compensação clausulada.
III.5. Saber se, ainda que se mantenha a decisão de facto, ocorre erro de interpretação e de aplicação das disposições legais dos art.ºs 310/g.
III.5.1. Entendeu-se na decisão recorrida que não foi celebrado nenhum contrato de arrendamento pelo que não se aplica ao caso a prescrição de 5 anos do art.º 310/b do CCiv de igual modo não se enquadra em nenhuma das situações que a doutrina faz enquadrar na alínea g) do art.º 310 do CCiv pelo que também não se aplica a prescrição de cinco anos aí prevista. Já acima se disse que aquele acordo de cedência do espaço mediante o pagamento de uma certa quantia mensal se enquadra no conceito de arrendamento, se bem que no caso concreto um arrendamento nulo. Em consequência e perante tal nulidade, impõe-se a obrigação do réu em restituir a loja em causa, bem como o pagamento do valor correspondente à sua utilização (rendas acordadas e não pagas), neste sentido veja-se, entre muitos outros, os Acs. da Relação de Lisboa de 28/11/1996, in CJ, 1996, 5º a págs. 113 e desta Relação de 13/10/1998, in BMJ, nº 480 a págs. 562. A contraprestação mensal a pagar pelo réu à autora pelo gozo e fruição do local cedido, só pode ser entendida como “renda”. Dispõe o artº 310º, alínea b), do Código Civil que “Prescrevem no prazo de cinco anos: As rendas e alugueres devidos pelo locatário…”. No caso em apreço e atentas as razões do instituto da prescrição, não faria muito sentido, dar uma solução diferente a casos, em que as partes celebram um dito contrato, com todos os elementos essenciais ao mesmo, apenas pelo motivo do mesmo ser nulo por falta de forma. Assim, sendo as importâncias devidas subsumíveis ao conceito de rendas, nada choca que devam ser declaradas prescritas, ao abrigo do disposto no normativo atrás referido.[9] Ao mesmo resultado se chega pela aplicação do disposto na alínea g), do art.º 310, do CCiv. Ora se o imóvel foi entregue em 2013, como resulta plenamente dos autos, tendo já corrido acção pelo dano de privação do imóvel pelo período de 14 meses entre 15/1/2012 e 11/3/2013 (data da entrega da fracção), sendo o pedido reconvencional deduzido em 20/3/2019 é apodítico que se encontra prescrito o direito a haver os valores correspondentes às rendas como as designou o reconvinte correspondente ao período que vai de 1/6/2001 a 13/3/2011.
IV- DECISÃO
Tudo visto acordam os juízes em julgar procedente a apelação, alterar a decisão de facto recorrida como de III decorre, revogar a sentença recorrida pelas razões acima referidas em III, no segmento em que julgou procedente o pedido reconvencional de condenação do Autor a pagar aos réus reconvintes a quantia de 63.750,00 euros, mantendo-se o mais decidido aí.
Regime da Responsabilidade por custas: As Custas em ambas as instâncias são da responsabilidade dos apelados réus em razão do decaimento no recurso, no pedido reconvencional e no pedido da acção, assim se alternado o decidido na 1.ª instância quanto a essa matéria - art.º 527/1 e 2.
Lxa., 09-02-2022
João Miguel Mourão Vaz Gomes
Jorge Manuel Leitão Leal
Nelson Borges Carneiro
_______________________________________________________
[1] Na redacção que foi dada ao Código do Processo Civil pela Lei 41/2013 de 26/6, entrado em vigor a 1/9/2013, atento o disposto no art.º 5 da referida Lei, na medida em que a acção deu entrada e foi distribuída e autuada aos 10/7/2019 ao Juiz Central Cível …, Comarca …, tendo sido proferida sentença final sob recurso aos 5/7/2021; ao Código referido, na redacção dada pela referida Lei 41/2013, pertencerão as disposições legais que vierem a ser mencionadas sem indicação de origem.
[2] Recursos em Processo Civil, Novo Regime, Almedina, 2008, págs.
1 Baptista Machado, "Pressupostos da Resolução por Incumprimento", Obra Dispersa, Vol. I, Scientia Iuridica, Braga, 1991, pág. 185.
2 Obra e autor cit., pág. 186.
[3] - Galvão Telles, «Direito das Obrigações», 7ª edição, revista e actualizada, 1997, 439 e 440.
[4] - Ac STJ 24/4/2012 (Helder Roque)
[5] Pressupõe a demonstração do incumprimento imputável devedor que se presume culposa nos termos do art.º 799 do CCiv como se entendeu no AcSTJ de 26/4/2007 no processo 07b1070 relatado por Salvador da Costa
[6] - Cfr Pinto Monteiro, «Cláusula Penal», p 433, Calvão da Silva, «Cumprimento e Sanção Pecuniária», p 260.
[7] Cfr entre outros o tero do Acórdão desta Relação e secção, relatado pela Juíza Desembargador Teresa Albuquerque aos 30/54/09 no processo 10.037/08.2 disponível no sítio www.dgsi.pt a extensa doutrina e jurisprudência aí referidas.
[8] Como se entendeu no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 10 de Janeiro de 2008 “trata-se de um direito real de garantia cujos pressupostos são a existência de um contrato-promessa, a convenção de tradição do objecto mediato do contrato prometido e o incumprimento definitivo daquele contrato pelo promitente-vendedor.”. (www.dgsi.pt)
[9] Nesse sentido o AcRE de 12/2/2005 no processo 883/05-2, relatado por Pedro Antunes |
