| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa
( 7ª Secção ).
I – RELATÓRIO.
Intentaram M e A acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra H e marido G ; J e esposa E, R e esposa D.
Pediram que fossem colocadas no lugar dos segundos RR. na aquisição do imóvel onde residem, adquirido aos primeiros réus e que se ordenasse o averbamento desta aquisição à inscrição predial citada e o cancelamento de todos os registos de transacção e oneração posteriores aquela citada transmissão a favor dos 2ºs RR..
Os RR. contestaram, pugnando pela improcedência do pedido.
Em 1ª instância foi a acção julgada improcedente.
Interposto recurso para o Tribunal da Relação, foi a apelação julgada improcedente.
As AA. recorreram para o Supremo Tribunal de Justiça.
Por acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, datado de 24 de Junho de 2008, decidiu-se :
“ ( … ) concede-se parcial Revista ao recurso das AA., reconhecendo-se o direito de preferência na aquisição da totalidade do prédio, devendo, no entanto, no prazo de 15 dias, depositarem a importência ainda em falta, correspondente aos 7.500.000$00 pagos a mais pelos 2ªs RR., e que fazem parte do preço devido.
As consequências do depósito ou não dessa importância, dentro desse prazo terão que ser analisadas na primeira instância, uma vez que a eficácia do direito aqui reconhecido está dependente da verificação da condição imposta do depósito do preço, sendo certo que não são admissíveis decisões antecipadas sujeitas a condição antes que as mesmas se verifiquem. “ ( cfr fls. 1229 a 1251 ).
Foi proferido, em 29 de Maio de 2009, o seguinte despacho :
“ … Face ao acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça e visto o depósito realizado a fls. 1256, adjudico às autoras, M e A, em substituição dos réus J e E, o imóvel, e que foi por escritura pública outorgada em 21 de Novembro de 1997 no Cartório Notarial vendido pelos Réus H e G aos Réus J e E.
Mais ordeno, relativamente ao prédio supra referido, o cancelamento das apresentações 2, de 26 de Novembro de 1997, 39 de 30 de Dezembro de 1997, 82 de 30 de Março de 2007, 96 de 17 de Abril de 2007 e 122 de 22 de Janeiro de 2008 ( correspondentes aos registos efectuados pelas inscrições … ) “.
Apresentaram os RR. R, por um lado, e J e E, por outro, recurso desta decisão, os quais foram admitidos como de agravo ( cfr. fls. 1382 ).
Juntas as competentes alegações, a fls. 1396 a 1406, formulou o agravante R as seguintes conclusões :
1. O despacho recorrido deve ser alterado quanto ao efeito, que deve ser suspensivo ( art.º 740, n.º 2 al. c) do Cód. Proc. Civ. ) e não meramente devolutivo e também quanto ao seu regime de subida, que deve ser nos próprios autos e não em separado por força do art.º 736 do mesmo Código;
2. Tratando-se de um despacho que põe termo ao processo ainda que em cumprimento de uma decisão de um tribunal superior, o recurso terá de subir nos próprios autos e não em separado;
3. E tratando-se de um despacho que ordena o cancelamento de um registo o efeito do respectivo recurso é sempre suspensivo;
4. Em qualquer dos casos, o recurso deve proceder e em consequência se revogando o despacho recorrido, porquanto:
a) Tendo na petição inicial da acção de preferência as A.A. feito um pedido de cancelamento designadamente de todos os registos de oneração posteriores à transmissão a favor dos 11.ºs. R.R. não obtiveram qualquer decisão judicial nesse sentido, isto porque,
b) Quer a 1.ª Instância quer o Tribunal da Relação de Lisboa julgaram a acção improcedente e no Ac. do S.T.J. não se ordenou o cancelamento de qualquer ónus que impendesse sobre o prédio;
c) Tal douto Acórdão apenas decidiu que as A.A. tinham direito de preferência na aquisição do prédio objecto do litígio mediante o depósito, em certo prazo, de uma quantia a título de preço em falta, incumbindo à 1.ª instância tirar as ilacções e decidir de acordo com a realização do mencionado depósito no prazo fixado;
d) E nada mais foi ordenado à 1.ª Instância pelo que, quanto ao mais, transitou em julgado;
e) Assim, o despacho recorrido da 1.ª Instância, ao ordenar o cancelamento da hipoteca, inovou em relação ao decidido pelo STJ numa altura em que já se havia esgotado o seu poder jurisdicional;
f) Aliás, o próprio Conservador do Registo Predial, havia recusado o registo do cancelamento por considerar não resultar da sentença ( o Ac. do STJ ) a extinção dos ónus ou encargos após o depósito do preço ordenado pelo STJ;
g) Acresce que nas suas conclusões no recurso de revista as A.A. nem sequer abordam a questão do cancelamento da hipoteca ou eventualmente a sua não transmissão com a transmissão do direito de propriedade, sendo que são as conclusões que balizam o conhecimento do recurso;
h) Por outro lado, o ora Agravante não foi ouvido sequer sobre o requerimento da A. M a solicitar o cancelamento o que constitui nulidade por violação do contraditório como decorre, por analogia, com o disposto no art.º 623, n.º 2 do Código Civil e por isso o despacho recorrido não pode vincular o Agravante;
i) Por outro lado, da procedência da acção de preferência não decorre o cancelamento dos ónus ou encargos sobre o prédio transmitido, acompanhando tais ónus a transmissão do direito de propriedade;
j) O cancelamento da hipoteca voluntária só pode ser feito mediante uma declaração de autorização de cancelamento emitido pelo credor hipotecário, haja em vista que não estamos perante uma venda em processo executivo no qual aí, sim, se ordena a extinção de todo os ónus ou encargos que incidem sobre o prédio a transmitir;
l) Para obterem tal cancelamento deveriam as A.A. ter depositado o valor da hipoteca ou recorrido ao processo de Expurgação de Hipotecas previsto no art.º 998 e seguintes do Cód. Proc. Civ. e com fundamento no disposto no art.º 721 do Cód. Civ.;
m) Não tendo as A.A. recorrido a qualquer dos mecanismos legais indicados não podem obter a transmissão da propriedade livre da hipoteca;
n) Não podia, pois, o Tribunal, sem que o credor hipoteca esteja pago, ordenar o cancelamento da hipoteca voluntária;
o) Ao decidir como decidiu o despacho recorrido violou ou fez errada interpretação designadamente dos seguintes preceitos legais: Código Civil: art.ºs 721, 723, n.º 2, 730; Cód. Proc. Civ: art.º 3.º, n.º 3, 666, n.º 1 e 3, 668, n.º 1, al.d), 736, 737, 740, n.º 2, al.c), 998.
Juntas as competentes alegações, a fls. 1444 a 1448, formularam os agravantes J e E as seguintes conclusões :
1- Deve ser alterado o efeito meramente devolutivo atribuído ao recurso de agravo para efeito suspensivo nos termos do artigo 740º, nº 2 alínea c) do Código de Processo Civil.
2- A decisão recorrida tem por objecto o cancelamento de um registo.
3- Deve também ser alterado o regime da subida pois o recurso deverá subir nos próprios autos face ao artigo 736º do Código de Processo Civil porquanto se trata de uma decisão que põe termo ao processo.
4- O despacho recorrido ordena o cancelamento de todos os registos de transmissão e oneração posteriores à transmissão da inscrição predial a favor das autoras, “face ao Acórdão proferido neste autos pelo Supremo Tribunal de Justiça e visto o depósito realizado a fls 1.256 “.
5- O Acórdão prolatado pelo Supremo Tribunal de Justiça é omisso na questão do cancelamento dos registos já que as suas conclusões apenas versam sobre a problemática do direito de preferência.
6- Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações (artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1 e 3 do Código de processo Civil), o Supremo Tribunal de Justiça limitou-se a decidir as questões apresentadas, tendo determinado que: “Em face do exposto, concede-se parcial revista ao recurso das AA, reconhecendo-lhes o direito de preferência na aquisição da totalidade do prédio, devendo, no entanto, no prazo de quinze dias, depositarem a importância ainda em falta, correspondentes aos 7.500.000$00 pagos a mais pelos 2s RR e que fazem parte do preço devido”.
7- A 1ª instância apenas poderia aferir o depósito do preço considerando que o seu poder jurisdicional se esgotou com a prolação da Sentença (artigo 666º, nº 1 do Código de Processo Civil).
Contra-alegaram os AA. Pugnando pela manutenção do decidido.
Foi proferido despacho de sustentação conforme fls. 1471.
II – FACTOS PROVADOS.
Encontra-se provado nos autos que :
Os indicados no RELATÓRIO supra.
III – QUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS.
É a seguinte a questão jurídica fulcral que importa dilucidar :
1 - Alegada violação do princípio do contraditório. Do alcance do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24 de Junho de 2008.
2 - Do cancelamento dos ónus incidentes sobre o imóvel objecto da presente acção de preferência.
Passemos à sua análise :
1 - Alegada violação do princípio do contraditório. Do alcance do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24 de Junho de 2008.
Alegam os agravantes :
Quer a 1.ª Instância quer o Tribunal da Relação de Lisboa julgaram a acção improcedente e no acórdão do S.T.J. não se ordenou o cancelamento de qualquer ónus que impendesse sobre o prédio;
Tal douto Acórdão apenas decidiu que as A.A. tinham direito de preferência na aquisição do prédio objecto do litígio mediante o depósito, em certo prazo, de uma quantia a título de preço em falta, incumbindo à 1.ª instância tirar as ilacções e decidir de acordo com a realização do mencionado depósito no prazo fixado e nada mais foi ordenado à 1.ª Instância pelo que, quanto ao mais, transitou em julgado;
Assim, o despacho recorrido da 1.ª Instância, ao ordenar o cancelamento da hipoteca, inovou em relação ao decidido pelo STJ numa altura em que já se havia esgotado o seu poder jurisdicional;
O Acórdão prolatado pelo Supremo Tribunal de Justiça é omisso na questão do cancelamento dos registos já que as suas conclusões apenas versam sobre a problemática do direito de preferência.
Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações (artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1 e 3 do Código de processo Civil), o Supremo Tribunal de Justiça limitou-se a decidir as questões apresentadas, tendo determinado que: “Em face do exposto, concede-se parcial revista ao recurso das AA, reconhecendo-lhes o direito de preferência na aquisição da totalidade do prédio, devendo, no entanto, no prazo de quinze dias, depositarem a importância ainda em falta, correspondentes aos 7.500.000$00 pagos a mais pelos 2s RR e que fazem parte do preço devido”.
A 1ª instância apenas poderia aferir o depósito do preço considerando que o seu poder jurisdicional se esgotou com a prolação da Sentença (artigo 666º, nº 1 do Código de Processo Civil).
Apreciando :
Não assiste razão aos agravantes.
Logo na petição inicial as AA. pediram que fossem colocadas no lugar dos segundos RR. na aquisição do imóvel onde residem, adquirido aos primeiros e que se ordenasse o averbamento desta aquisição à inscrição predial citada e o cancelamento de todos os registos de transacção e oneração posteriores aquela citada transmissão a favor dos 2ºs RR..
De resto,
esta última pretensão constitui uma consequência associada ao reconhecimento judicial do direito de preferência, por esta via exercido.
Nas contestações apresentadas nunca os RR. - especialmente o credor hipotecário demandado[1] - afirmaram que, na hipótese da eventual procedência do pedido, não deveria ter lugar, por razões técnico-jurídicas, o pretendido cancelamento do registo do ónus incidentes sobre o imóvel a preferir ( constituídos em data posterior à da respectiva aquisição - com violação, pelos alienantes, da obrigação de preferência )[2].
Nas decisões sobre o mérito da causa proferidas na 1ª instância e no Tribunal da Relação de Lisboa tal matéria não foi versada na medida em que, não havendo sido reconhecido às AA. o direito de preferência que invocavam, o respectivo conhecimento resultou logicamente prejudicado.
Diferentemente se passaram as coisas na decisão proferida no Supremo Tribunal de Justiça.
No acórdão proferido em 24 de Junho de 2008 ( fls. 1229 a 1251 ), foi reconhecido às AA. o direito a preferir na compra do imóvel referenciado, “ devendo, no entanto, no prazo de quinze dias, depositarem a importância do preço ainda em falta, correspondente aos 7.500.000$00 pagos a mais pelos 2º RR. e que fazem parte do preço devido. “.
Mais se referiu, nesse aresto, que “ as consequências do depósito ou não dessa importância, dentro desse prazo, terão que ser analisadas na primeira instância, uma vez que a eficácia do direito aqui reconhecido está dependente da verificação imposta do depósito do preço, sendo certo que não são admissíveis decisões antecipadas sujeitas a condição antes que as mesmas se verifiquem. “.
Daqui resulta que :
Uma vez depositado nos autos a parte sobrante do preço ( em falta ), o tribunal de 1ª instância, em conformidade com o exacto teor do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, estava obrigado a retirar as consequências legais inerentes ao reconhecimento do direito de preferência às AA., em conformidade com o pedido por estas apresentada a juízo.
Ou seja,
A decisão ora recorrida constitui, no fundo, o estrito cumprimento do ordenado no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24 de Junho de 2008, conjugado com o efectivo preenchimento da condição de que dependia a plena eficácia do reconhecimento do mencionado direito de preferência.
Não existe, assim, esgotamento do poder jurisdicional do Tribunal a quo, nem é possível estabelecer aqui qualquer artificial confusão com a ausência de decisão a ordenar o cancelamento dos registos.
Tal ordem resulta inequivocamente da decisão do Supremo Tribunal de Justiça, limitando-se o juiz a quo a dar-lhe a sequência lógica e legal.
Outrossim não tem cabimento a invocação da violação do princípio do contraditório.
Desde o primeiro momento em que foram chamados a defender-se do pedido das AA., os RR. sabiam perfeitamente que o mesmo integrava o averbamento desta aquisição à inscrição predial citada e o cancelamento de todos os registos de transacção e oneração posteriores aquela citada transmissão a favor dos 2ºs RR..
O efeito jurídico visado com a presente acção era também esse e dispuseram de todo o espaço processual para o contradizer, ampla e incondicionadamente.
Nada disseram quanto a esse ponto específico.
O mesmo se passou na fase recursiva.
Assim,
Não faz sentido, virem agora, decidida que se encontra, em última instância, a questão da violação da obrigação da preferência - com todas as legais consequências daí resultantes - afirmar terem sido surpreendidos com a decisão recorrida ou não terem tido a oportunidade - que tão amplamente tiveram - de se pronunciar acerca do assunto.
A discussão dessa matéria inseria-se no âmbito dos articulados, não versando a decisão recorrida sobre algo diferente do que esteve, enquanto tema principal, em discussão ao longo do processo.
2 - Do cancelamento dos ónus incidentes sobre o imóvel objecto da presente acção de preferência.
Encontra-se demonstrado nos autos que :
A compra e venda celebrada entre os RR. H e G e os RR. J e E data de 21 de Novembro de 1997.
Os RR. J e E oneraram o imóvel em causa, constituindo-se devedores ao réu R da quantia de 35.000.000$00, garantindo essa dívida através de hipoteca.
Tal hipoteca foi registada na Conservatória do Registo Predial pela Apresentação nº 2, de 26 de Novembro de 1997, isto é, em data posterior à realização do contrato de compra e venda celebrado entre os RR. H e G e os RR. J e E.
Apreciando :
Os efeitos da acção de preferência retroagem à data da realização de compra e venda do imóvel, tudo se passando como se o comprador, naquela data, fosse o sujeito a quem é reconhecido, agora, o direito a preferir[3].
Conforme é unanimemente afirmado, a nível jurisprudencial e doutrinário, sendo reconhecido na competente acção o direito de preferência, os respectivos efeitos retroagem à data da realização da alienação com violação da obrigação de conceder preferência e, por isso, as aquisições ulteriores passam a ser aquisições a non domino.
Como tais, são inoponíveis ao direito de propriedade adquirido pelo preferente, por feridas de nulidade ou por ineficácia, não podendo prevalecer sobre aquele[4].
Pode ler-se, a este respeito, no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 22 de Outubro de 2009 ( relator Lopes do Rego ), publicado in www.dgsi.pt : “ …produzido o efeito constitutivo típico da acção de preferência, os respectivos efeitos retroagem à data da alienação do bem tudo se passando juridicamente, quanto à titularidade do direito transmitido, como se o negócio de alienação tivesse, desde o início, sido celebrado com o preferente : tal efeito retroactivo preclude a eficácia de qualquer alienação ou oneração de bens em causa a favor de terceiros como consequência prática de acto de disposição, entretanto efectuado pelo primitivo comprador, o qual deve ser considerado como “ a non domino “ e, como tal, insusceptível de liquidar ou comprometer irremediavelmente o direito adquirido pelo preferente. ( … ) se tais aquisições de direitos por terceiros tiverem sido registadas antes do registo da acção de preferência, a decisão nesta proferida não produz, nos termos do artº 271º, nº 3, do Cod. Proc. Civil, efeitos processuais de caso julgado em relação àqueles, o que poderá implicar para o vencedor o ónus de ulteriormente os convencer em acção autónoma - tendo como objecto a efectivação do direito de propriedade, entretanto adquirido pelo preferente, e não obviamente a reiteração da acção de preferência já definitivamente julgada - da titularidade do seu direito e da sua prevalência sobre os direitos do subadquirente.
Naturalmente que ao titular da preferência seria possível antecipar tal resultado, demandando logo, no âmbito do processo em que exercita o seu direito de preferência, aqueles que tiverem adquirido, antes do registo da acção, direitos reais de gozo ou de garantia incompatíveis com o direito real de aquisição do preferente. “.
Na situação sub judice,
As AA., titulares do direito de preferência na aquisição do imóvel, demandaram, desde logo, na presente acção de preferência, o credor hipotecário dos RR. adquirentes, para o convencer do seu direito real de aquisição, com efeitos retroactivos à data do contrato de compra e venda.
Ora,
A hipoteca só produz efeitos - mesmo entre as partes - após o respectivo registo - artº 687º, do Código Civil e artº 4º, nº 1 e 2, do Código de Registo Predial[5].
Logrando obter vencimento nesta acção, as AA. estão, portanto, em condições de opor o seu direito real de aquisição do imóvel, cuja efectividade remonta a 21 de Novembro de 1997, ao credor hipotecário, cujo direito real de garantia só produziu efeitos em 26 de Novembro de 1997.
Existe, assim, cobertura legal para o cancelamento[6] deste ónus[7] incidente sobre o prédio transmitido, cujo registo é posterior à concretização do mencionado de compra e venda[8].
O agravo não merece, assim, provimento.
IV - DECISÃO :
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em negar provimento ao agravo, mantendo-se a decisão recorrida.
Custas pelas agravantes.
Lisboa, 2 de Março de 2010.
Luís Espírito Santo
Pires Robalo
Cristina Coelho
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[1] Que na sua contestação de fls. 83 a 87 se limitou, no essencial, a impugnar, por desconhecimento a factualidade articulada pelas AA., respeitante aos pressupostos de facto e de direito do exercício da preferência, e a alegar que estas incorreram em abuso de direito.
[2] Questão absolutamente nova, suscitada apenas em sede de alegações de recurso deste agravo.
[3] Vide, sobre este ponto, Pires de Lima e Antunes Varela, in “ Código Civil Anotado “, Volume I, pag. 398, salientando, ainda estes autores, no Volume III, desta mesma obra, a fls. 381 : “ O contrato celebrado entre o alienante e o adquirente produz a sua eficácia translativa normal, mas, em virtude da existência de um direito de opção, a posição jurídica do adquirente fica sujeita, por força da lei, a uma condição ( conditio júris ) resolutiva ( e não suspensiva … ) : ele perderá o direito que adquiriu, se a preferência vier a ser triunfantemente exercida. “.
[4] Por todos vide acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 9 de Novembro de 2004 ( relator Alves Velho ) e de 25 de Outubro de 2005 ( relator Afonso Correia ), publicitados in www.jusnet.pt, remetendo-se para o suporte doutrinário aí referenciado.
[5] Onde se dispõe : “ Os factos sujeitos a registo, ainda que não registados, podem ser invocados entre as próprias partes ou seus herdeiros “ ( nº 1 ) ; “ Exceptuam-se os factos constitutivos de hipoteca suja eficácia, entre as próprias partes, depende da realização de registo. “.
[6] No sentido de que não deve ser ordenado o cancelamento do registo, uma vez que a acção de preferência não é uma acção de anulação, mas de pura substituição, vide acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 28 de Janeiro de 1997 ( relator José da Silva Paixão ), publicitada in www.jusnet.pt, esclarecendo-se, nesse mesmo aresto, que poderá, de qualquer forma, o A. preferente, com base na decisão que reconheceu o seu direito de preferência, requerer o registo a seu favor, nos termos do disposto nos artsº 2º, nº 1, alínea a), 36º e 43º, do Código de Registo Predial, a ser feito por averbamento.
[7] Único que aqui, em termos substanciais, verdadeiramente se discute, uma vez que é irrefutável a substituição na posição de adquirentes do direito de propriedade que se regista em favor dos preferidos.
[8] Vide, sobre esta matéria, acórdão da Relação de Lisboa de 17 de Novembro de 2005 ( relator Salazar Casanova ), publicado in Colectânea de Jurisprudência, Ano XXX, tomo V, pags. 104 a 108, onde se refere “ …a procedência da acção de preferência leva a que, no registo predial, se proceda à substituição, por averbamento ao registo eventualmente existente ou por cancelamento deste e inscrição dum novo, a pedido ( princípio da instância ) do respectivo interessado, com base na decisão judicial transitada em julgado. “. |
