| Decisão Texto Integral: | Acordam na Secção Cível (2ª Secção) do Tribunal da Relação de Lisboa:
I – M., C… e marido, H… e E… intentaram a presente ação declarativa com processo comum contra Ana….
Alegaram os AA., em resumo:
Por contrato verbal de 1-7-1987, o antecessor dos ora AA. deu de arrendamento à R. e seu marido, uma casa de habitação com 69 m2, arrecadação com 60 m2 e logradouro com 20 m2, inseridos num prédio dos AA. sito na Rua…, Sintra.
Por carta datada de 14-6-013, a 1ª A. comunicou à R. e marido, nos termos e para os efeitos do NRAU, a transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano do referido contrato de arrendamento, propondo a renda de 134,00 €, um contrato com prazo certo de 5 anos e indicando o valor locativo do locado avaliado nos termos do art. 38 e segs. do CIMI. Anexou a caderneta predial respectiva.
A R. e seu marido responderam, por carta de 10-7-2013, dizendo que a 1ª A. não fizera prova de representar o senhorio; e que, até que fosse provada a sua legitimidade para a resolução da questão, manteriam o contrato de arrendamento primitivo e a renda de 157,07 €.
A 1ª A. comunicou à R. e marido, por carta de 22-7-2013, não perceber a questão colocada, dado que, desde a morte de seu sogro e, depois, de seu marido, sempre fora a própria a passar os recibos de renda. Depois, por carta de 22-8-2013 comunicou à R. e marido que tinha havido lapso na proposta de renda que, afinal, era de 157, 07 €.
Por carta de 8-1-2018, a 1ª A. propôs à R. e marido renegociação do prazo do contrato e do valor da renda, o que aqueles responderam não aceitar por considerarem que se mantinha o contrato inicial de arrendamento.
Sustentam os AA. que houve falta de resposta da R. e seu marido à proposta da 1ª A. de 2013, o que fez com que o contrato de arrendamento passasse a ter a duração de cinco anos com início em 1-9-2013, pelo que a A. tinha, em 2018, legitimidade para se opor à renovação do contrato.
Formularam os AA. o seguinte pedido:
1- Declarar-se serem os A.A. M… e E…, donos e proprietários em comum e sem determinação de parte ou direito do imóvel referido em i) do art. 1º da petição e que faz parte integrante do prédio ali descrito,
2 - condenando-se a R. a entregar imediatamente o mesmo aos AA. livre e desocupado de pessoas e bens,
3 - e ainda a pagar aos mesmos A.A. a indemnização de €.6.300,00, acrescidos de juros à taxa civil legal desde a entrada da presente acção até integral pagamento, bem como na quantia mensal de € 300,00 desde o presente até à entrega do referenciado imóvel, com as legais consequências.
Citada, a R. contestou. Essencialmente, disse que:
A troca de correspondência descrita pelos AA. e ocorrida em 2013 não foi eficaz no sentido de alterar o prazo do contrato de arrendamento e respetiva renda, mantendo-se, sim, o contrato de arrendamento inicial.
Pediram que fosse acolhida a invocada excepção da ineficácia da comunicação da 1.ª A. como meio de transição do contrato de arrendamento para o NRAU, absolvendo-se a R. do contra si peticionado pelos AA..
O processo prosseguiu, vindo a ser proferido saneador-sentença que decidiu nos seguintes termos:
«…decide este Tribunal julgar a presente ação parcialmente procedente e, assim, declarar-se serem os A.A. M…, C… e E…, proprietários em comum e sem determinação de parte ou direito do imóvel: casa de habitação com 60 m2, arrecadação com 69 m2 e logradouro com 20 m2, inscrito na respetiva matriz sob o art. …, integrado no imóvel descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o nº …freguesia de Santa Maria e S. Miguel (ex descrição nº … do Livro nº 30); absolvendo-se a Ré do mais que é peticionado contra si».
Apelaram os AA., concluindo nos seguintes termos a respectiva alegação de recurso:
1 - A Lei 31/2012, nomeadamente nos seus arts. 30º e segs, estabeleceu um procedimento negocial de transição para o NRAU dos contratos de arrendamento vinculísticos de duração indeterminada e anteriores ao RAU, permitindo a sua conversão em contratos com prazo certo, bem como a actualização do valor da renda.
2 - A Apelante M… despoletou tal processo negocial, tendo os arrendatários, a Apelada e falecido marido, na resposta questionado a legitimidade da Apelante para o fazer,
3 - tendo esta provado a sua legitimidade, como cabeça de casal para além de herdeira do prédio onde se situa o arrendado, chamando a atenção dos arrendatários que caso persistissem em continuar a ignorar o facto de a saberem como senhoria, assumiriam a responsabilidade de tal.
4 - A Apelante e seu falecido marido, remeteram-se ao silêncio, pelo que o contrato de arrendamento subjudice converteu-se num contrato de prazo certo com a duração de 5 anos, nos termos do art. 31º, nº 6 da Lei 31/12,
5 - sendo válida e eficaz a comunicação da oposição à renovação do contrato para o fim de tal prazo, ou seja 31/8/18, cessando a partir daí o mesmo, deixado em consequência a Apelada de ter titulo legitimo para ocupar o aludido prédio,
6 - pelo que, a sentença recorrida violou por erro de interpretação e aplicação do direito, o disposto nos arts. 30º e 31º da Lei 31/2012.
A R. contra alegou nos termos de fls. 89 e seguintes.
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II - São as conclusões da alegação de recurso, no seu confronto com a decisão recorrida, que determinam o âmbito da apelação, salvo quanto a questões de conhecimento oficioso que possam ser decididas com base nos elementos constantes do processo. Deste modo, face ao teor das conclusões da apelante, a questão que essencialmente se nos coloca é a seguinte: se o contrato de arrendamento que vigorava transitou para o regime do NRAU por via das comunicações enviadas pela 1ª A, em 2013, ou, antes, se as cartas enviadas pela 1ª A. não tiveram eficácia para esse efeito, mantendo-se o contrato de arrendamento nos termos anteriores. Claro, que com as consequências respectivas, para qualquer daquelas hipóteses.
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III - O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1. O prédio urbano sito na Rua…, concelho de Sintra, composto por:
a. Estacionamento coberto e fechado com a área de 91 m2;
b. Casa de habitação com 32 m2;
c. Estacionamento coberto e fechado com a área de 34 m2;
d. Estacionamento coberto e fechado com a área de 39 m2;
e. Casa de habitação cm 88,40 m2;
f. Casa de habitação com 63,60 m2 e logradouro com 2 m2;
g. Casa de habitação com 42 m2 e logradouro com 7 m2;
h. Casa de habitação com 46 m2, arrumos com 59 m2 e logradouro com 29 m2;
i. Casa de habitação com 69 m2, arrecadação com 69 m2 e logradouro com 20 m2, inscrito na respectiva matriz sob o art…, mostra-se descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o nº …/freguesia de Santa Maria e S. Miguel (ex descrição nº … do Livro nº 30) e aí inscrito a favor de H…, C…, casada com H… e E…; pela Ap. .. de 2014/04/17, em comum e sem determinação de parte ou direito, por dissolução da comunhão conjugal e sucessão hereditária, por óbito de E….
2. Conforme Escritura de “Doação” lavrada em abril de 1996, no 2º Cartório Notarial de Sintra, o aí primeiro outorgante, Armando…, em seu nome e de sua mulher, com reserva para ambos, do usufruto simultâneo, declarou doar ao aí segundo outorgante, E…, filho de ambos, o prédio urbano sito em …, freguesia de…, concelho de Sintra, inscrito na respetiva matriz sob o art…., descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o nº …B-30; o que este segundo outorgante declarou aceitar.
3. Conforme escritura de “Habilitação” lavrada, em 10 de janeiro de 2000, no 2º Cartório Notarial de Sintra, M…, declarou que, em 25 de novembro de 1999, faleceu E…; e que o falecido não deixou testamento ou qualquer outra disposição de última vontade, tendo-lhe sucedido como herdeiros legitimários, sua mulher, aqui outorgante e seus filhos C… e E….
4. Por contrato oral de arrendamento outorgado a 1/7/1987, Armando… deu de arrendamento à ora Ré e, então, a seu falecido marido, Carlos…, que tomaram, a casa de habitação com arrecadação e logradouro, que constitui o prédio identificado na alínea i) do art. 1º desta petição, para sua habitação permanente, pelo prazo de 6 meses renováveis nos termos legais, pela renda atual de 157,07 euros, a ser paga no arrendado no 1º dia do mês a que se refere.
5. Após o óbito do Armando…, a Ré e seu referido marido passaram a pagar a renda a E… e, após a morte deste e até agosto de 2018, à ora 1ª Autora.
6. Por cartas datadas, respetivamente, de 14/6/2013, a ora 1ª Autora comunicou à aqui Ré e marido, nos termos e para os efeitos do disposto no art. 30º da Lei 6/06 com as alterações introduzidas pela Lei 31/12 – Novo Regime do Arrendamento Urbano - a transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano do referenciado contrato de arrendamento, propondo a renda de 134,00 euros, mensais com referencia à que se vencer no 1º dia do 2º mês seguinte ao termo do prazo de resposta, bem como um contrato com prazo certo de 5 anos, indicando ainda o valor locativo do locado avaliado nos termos do art. 38 e segs. do CIMI, anexando a respectiva caderneta predial.
7. A estas cartas, a ora Ré e marido, por carta datada de 10/7/13, responderam “não aceitar tratar este assunto com V.Exª uma vez que não fez prova de ser a legitima representante/cabeça de casal da residência de Armando…, o actual proprietário do imóvel arrendado. Assim e até que seja provada a sua legitimidade para a resolução deste problema manteremos o contrato de arrendamento primitivo à respectiva renda de E. 157,07…”.
8. A 1ª Autora respondeu à ora Ré e marido por carta datada de 22/7/13, que: “1 – Desde a morte do meu sogro foi o meu marido, E…, quem recebeu as rendas e passou os recibos e após a morte deste, fui eu sempre que recebi a passei os recibos, pelo que muito estranho o que me refere na sua carta. 2 – Junto envio cópia da doação do prédio onde se integra o arrendado e da escritura de habilitação de herdeiros. 3 – Esclareço que o arrendado situa-se dentro do prédio que foi doado ao meu falecido marido. 4 – Caso persista em querer ignorar os factos que bem conhece, será da sua inteira responsabilidade as atitudes que venham a tomar “.
9. Por carta datada de 22/8/13, a ora 1ª Autora comunicou à aqui Ré e marido ter havido lapso da sua parte na proposta de renda de 134,00 euros, mensais, constante da carta de 14/6/13, quando se pretende e propõe a manutenção da renda de 157,07 euros, mensais.
10. E mais escreve, a ora 1ª Autora, nesta missiva: “Aliás, V. Exªa não concordou com tal redução de renda, pretendendo manter a atual, o que declaro aceitar. Assim, irei cobrar a renda no próximo mês de setembro de 2013 à casa arrendada, no montante de 157, 07 euros.
11. Por carta datada de 8/1/18, a ora 1ª Autora comunica à Ré e marido: “Considerando a transição para o NRAU do supra referido contrato de arrendamento, conforme comunicação efectuada em 19 de Junho de 2013 e prevendo-se o termo do contrato de arrendamento para o presente ano. Vem, o senhorio, pela presente, e a fim de evitar a apresentação da Oposição à renovação do contrato de arrendamento, propor o início de uma renegociação do valor da renda e do prazo do contrato. Assim, propõe-se a celebração de contrato de arrendamento pelo prazo de 12 meses e com o valor de renda mensal de E. 215,00” .
12. Por carta datada de 18 de janeiro de 2018, a ora Ré e marido respondem a esta última carta afirmando: “Relativamente ao valor do aumento da renda, na qual não aceitando o aumento de 38%, mas sim o valor descrito por lei de 1,2% do valor da renda. Assim como não aceitando o contrato que propõem de 12 meses, mantendo o único contrato de arrendamento primitivo”.
13. Por cartas sem datas mas recepcionadas pela Ré e marido a 23/3/18, a 1ª A. comunica-lhes, “na qualidade de cabeça de casal da herança de m/ marido E…, comunico a m/ oposição à renovação do dito contrato de arrendamento, cujo prazo de 5 anos, referido na m/ carta datada de 14/6/13 termina a 31 de Agosto de 2018, solicitando proceda à entrega do arrendado livre e devoluto nessa data.
14. A esta carta, a ora Ré e seu marido responderam por carta de 12 de abril de 2018 (com cópia junta aos autos a fls. 33/34) afirmando o seu entendimento de que, por via das cartas enviadas pela ora 1ª Autora, o contrato de arrendamento que celebraram não transitou para o NRAU, pelo que só entendem a solicitação de entrega do locado como um “tremendo equívoco”.
15. Por carta de 30-10-2018, a Ré e seu marido, comunicaram à 1ª A. ter procedido ao depósito da renda referente a setembro de 2018, dado a mesma não a ter vindo receber ao arrendado.
16. Até ao presente momento, a Ré não entregou a casa aos Autores.
17. O marido da Ré, Carlos…, com quem a mesma vivia em comunhão de mesa, leito e habitação no prédio, faleceu no ano de 2019.
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IV – 1 - A sentença recorrida observou o seguinte percurso:
- Os arts. 30, 31 e 33 da Lei 6/2006, na redacção que lhe foi dada pela Lei 31/2012, «instituem um procedimento para a actualização extraordinária das rendas, o qual pode ser decomposto, essencialmente, em três comunicações: a comunicação inicial pelo senhorio, prevista no art. 30º; a resposta do arrendatário, prevista no artigo 31º; a contra-resposta do senhorio, prevista no art. 33º», exigindo a lei «a observância de determinadas formalidades», tratando-se «da negociação de um novo contrato integrado num processo negocial obrigatório»;
- O não cumprimento das regras relativas à forma e destinatário da comunicação tem como consequência a ineficácia da comunicação, tudo se passando como se ela não tivesse sido feita;
- A 1ª A. «não produziu declarações claras e inequívocas, que não deixassem dúvidas quanto ao conteúdo da efetiva proposta, que foi sofrendo alterações; e muito menos, que não deixassem dúvidas quanto ao momento em que a ora 1ª Autora considerava que se estaria perante um novo contrato»;
- Ocorre a «ineficácia da comunicação da 1ª Autora como meio de transição do contrato de arrendamento para o NRAU».
Divergem os apelantes defendendo que a 1ª A. despoletou o processo negocial, tendo os arrendatários questionado a sua legitimidade para o fazer e que, tendo ela comprovado essa legitimidade, os RR. se remeteram ao silêncio, pelo que o contrato de arrendamento se converteu num contrato de prazo certo com a duração de 5 anos, nos termos do art. 31º, nº 6 da Lei 31/12.
Vejamos, então.
Dispunha o art. 30 da Lei 6/2006, de 27-2, com as alterações introduzidas pela Lei 31/2012, de 14-8 ([1]):
«A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem da iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:
a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;
b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38º e ss do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana;
c) Cópia da caderneta predial urbana».
Por sua vez, de acordo com o nº 1 do art. 31, o prazo para a resposta do arrendatário era de 30 dias a contar da recepção da comunicação prevista no art. 30 e, segundo o nº 3 do mesmo art. 31, o arrendatário, na sua resposta, poderia:
«a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 33.º;
c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e à duração do contrato propostos pelo senhorio;
d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 34.º».
Sendo que, segundo o nº 6 do mesmo artigo «A falta de resposta do arrendatário vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao do termo do prazo previsto nos n.ºs 1 e 2».
O seguinte art. 33, sob a epígrafe «Oposição pelo arrendatário e denúncia pelo senhorio» reporta-se à “tramitação” seguinte do processo, caso o arrendatário se oponha ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio (ver o seu nº 1).
Segundo refere Maria Olinda Garcia ([2]) caso o arrendatário responda à comunicação do senhorio, manifestando discordância sobre o valor da renda pretendido ou mudança de regime temporal do contrato (ou quando baseie a sua discordância no facto de ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60% e, ainda, quando invoque o rendimento do agregado familiar mencionado na lei) «abre-se uma segunda fase deste procedimento que pode ser de negociação entre as partes (nos termos do artigo 33º) ou de convocação de regras legais imperativas (nos termos dos artigos 35º ou 36º)».
Temos, pois, que a comunicação do senhorio a que se reporta o art. 30, deve conter o valor da renda pretendido por este, qual o tipo e duração do contrato, a indicação do valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38º e ss do CIMI e cópia da caderneta predial urbana.
Observava, a propósito, Francisco de Castro Frágua ([3]) que a consequência para a falta dos requisitos materiais constantes do art. 30 é a ineficácia da comunicação, tudo se passando como não houvesse sido feita, sanção que também é aplicável ao não cumprimento das regras relativas à forma e destinatário da comunicação. Acrescentando: «A iniciativa do senhorio constitui como que uma petição inicial de um processo a que se seguirão, naturalmente, a contestação (resposta do arrendatário) e a réplica (contra-resposta do senhorio). O conjunto das três comunicações configura um processo negocial obrigatório, com regras que foram claramente inspiradas no processo civil – como se pode constatar pelos desenvolvimentos que se seguem. A comparação com as regras processuais ajuda a compreender as soluções legislativas adoptadas (e, desde logo, o cuidado posto na recepção, pelo arrendatário, da comunicação do senhorio, regulamentando-a quase como se tratasse da citação para uma acção judicial». E, mais adiante ([4]): «…a resposta do inquilino assemelha-se à contestação que terá de ser feita no prazo de 30 dias – adiantando-se, desde já que o silêncio vale como aceitação da proposta do senhorio». Bem como que: «O conteúdo da resposta mantém a semelhança com o processo civil e, recorrendo aos termos aí utilizados, pode dizer-se que o arrendatário pode: (a) defender-se por impugnação (opõe-se ao valor da renda e ao tipo contratual; (b) defender-se por excepção (invoca circunstâncias que podem impedir a “transição para o NRAU” ou influenciar a fixação da renda; (c) deduzir reconvenção (contrapõe outros montantes de renda, tipo de contrato e prazo, ou denuncia o contrato)».
No domínio da jurisprudência, no acórdão da Relação de Évora de 17-1-2019 ([5]) foi entendido que «não estamos perante um mero aumento da renda, tratando-se, ao invés, da negociação de um novo contrato integrado num processo negocial obrigatório». E que ao prescrever os elementos que a comunicação do senhorio deve conter «a lei pretende que o arrendatário possa tomar uma decisão quanto ao futuro contrato de forma conscienciosa, isto é, que esteja na posse de todos os elementos necessários a uma tomada de decisão conscienciosa. Daí que uma deficiente comunicação inquine ab initio o processo negocial, não podendo, por isso, produzir os efeitos que tendia a produzir, ainda que à mesma tenha havido resposta do arrendatário com proposta de outra renda e de outro prazo de arrendamento». O que foi reafirmado no acórdão da Relação do Porto de 20-9-2021 ([6]).
Com especial interesse mostra-se o acórdão do Tribunal Constitucional n.º 393/2020, de 13-7, que julgou inconstitucional a norma extraível dos artigos 30.º e 31.º, n.º 6, da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, segundo a qual a falta de resposta do arrendatário a comunicação prevista no artigo 30.º determina a transição do contrato para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), e vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU, sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu eventual silêncio.
Ali se referindo, designadamente:
«Poucas reservas merecerá a conclusão de que, relativamente aos contratos celebrados em data anterior a 15 de novembro de 1990, a redefinição do estatuto de vínculo locatício à luz da evolução entretanto registada no ordenamento jurídico constitui, do ponto de avaliação política levada a cabo pelo legislador de 2012, uma medida funcionalmente adequada e até necessária à dinamização do mercado de arrendamento e, bem assim, que esta constitui fim legítimo, no sentido em que interessa a toda a comunidade (Acórdão n.º 277/2016).
Poucas dúvidas haverá também de que a atribuição de um efeito positivo à eventual inércia do arrendatário constitui, no âmbito da conformação do procedimento extrajudicial regulado nos artigos 30.º a 37.º do NRAU, um mecanismo idóneo e exigível ou mesmo até um mecanismo sem alternativa facilmente antecipável para evitar a frustração, por ato unilateral do primeiro, do mecanismo de natureza negociada instituído para aquele fim.
O que não é já, senão adequado, pelo menos necessário para a consecução de qualquer uma dessas finalidades é que este efeito positivo e aquela consequente redefinição do estatuto do vínculo locatício para mais em termos integralmente coincidentes a proposta apresentada pelo senhorio sejam produzidos direta e automaticamente pelo silêncio do arrendatário sem que este haja sido previamente esclarecido das faculdades que lhe assistem e, mais do que isso, das consequências que a lei associa à sua eventual inação.
Deste último ponto de vista, nenhuma vantagem é assegurada a qualquer interesse que possa dizer-se legítimo. O único interesse que uma reação desinformada e (por isso) omissiva do arrendatário é de modo a realizar é o eventual interesse do senhorio em fazer valer integralmente e com a maior brevidade possível os termos e condições constantes da sua proposta, designadamente quanto à duração do contrato e ao valor da renda, evitando, consoante os casos, os impedimentos, acertos e ajustes na redefinição do estatuto do arrendamento que, nos termos da lei, podem resultar de uma participação ativa e esclarecida do locatário no procedimento desencadeado pelo segundo.
Mas ainda que não fosse este o da exigibilidade o plano em que a influência do défice de esclarecimento e informação do arrendatário devesse ser devidamente ponderada e sopesada no âmbito da confrontação da medida sindicada com o princípio da proibição do excesso, nenhuma dúvida haveria de que, justamente por conta daquela influência, a solução que lhe corresponde sempre se revelaria desproporcionadamente onerosa para aquele, por comparação com os fins através dela visados.
Para além de não proporcionar qualquer tipo de benefício ao interesse legítimo do senhorio este só poderá residir na definição rápida e eficaz do estatuto do arrendamento, e não, sequer também, na diminuição das condições para uma reação do arrendatário contrária ou até mesmo inviabilizadora da sua proposta, a exclusão do âmbito do dever de comunicação a cargo do senhorio de dados imprescindíveis a uma tomada de posição consciente e esclarecida por parte do seu destinatário diminui tão dramática quanto desnecessariamente as condições do arrendatário para intervir eficientemente no procedimento extrajudicial em defesa dos seus interesses, sujeitando-o à contingência de, contra a sua vontade e em possível desconformidade com o que lhe seria devido, ver-se confrontado com um contrato de arrendamento com prazo certo e, por isso, caducável e/ou com uma renda de valor demasiado elevado para o seu nível de rendimentos. O mais das vezes numa fase já avançada da vida, em que, como se disse no Acórdão n.º 277/2016, dificilmente encontrará soluções habitacionais equivalentes àquela que tinha por consolidada, o arrendatário vê deste modo exponenciado desnecessariamente exponenciado o risco de vulnerabilização do vínculo que lhe garantia a ocupação do locado, com consequente agravamento da sua situação, já de si frequentemente precária, tanto do ponto de vista do direito a não ser arbitrariamente privado da sua habitação, como ainda, tanto na generalidade dos casos como na concreta situação sub judice, do direito à proteção na terceira idade, consagrado no 72.º da Constituição».
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IV – 2 - Atentemos ao caso dos autos.
Sabemos que o contrato de arrendamento da casa para habitação da R. e de seu falecido marido fora celebrado verbalmente em 1-7-1987, pelo prazo de 6 meses renováveis, sendo a renda actual de 157,07 €.
Provou-se que por cartas datadas de 14-6-2013, a 1ª A. comunicou à R. e ao marido desta, nos termos e para os efeitos do disposto no art. 30º da Lei 6/06 com as alterações introduzidas pela Lei 31/12 – Novo Regime do Arrendamento Urbano - a transição para o Novo Regime do Arrendamento Urbano do contrato de arrendamento, propondo a renda de 134,00 € mensais, isto com referência à que se vencesse no 1º dia do 2º mês seguinte ao termo do prazo de resposta, bem como um contrato com prazo certo de 5 anos, indicando ainda o valor locativo do locado avaliado nos termos do art. 38 e segs. do CIMI e anexando a respectiva caderneta predial.
A R. e marido responderam por carta datada de 10-7-13, dizendo «não aceitar tratar este assunto com V.Exª uma vez que não fez prova de ser a legítima representante/cabeça de casal da residência de Armando…, o actual proprietário do imóvel arrendado. Assim e até que seja provada a sua legitimidade para a resolução deste problema manteremos o contrato de arrendamento primitivo à respectiva renda de € 157,07…».
Temos, pois, que a R. e o seu falecido marido responderam no prazo de 30 dias previsto na lei (a comunicação da 1ª A. era datada de 14-6-2013), pretendendo esclarecimentos sobre quem era o efectivo senhorio do arrendado. O que não era questão despropositada visto que o contrato de arrendamento fora celebrado com Armando… (e da caderneta predial cuja cópia foi enviada aos inquilinos resultava ser este o titular do imóvel); muito embora, após a morte do Armando…, a R. e seu marido tivessem passado a pagar a renda a E… e depois da morte deste último à 1ª A. (a renda era paga no arrendado), tal não implica necessariamente que a R. houvesse reconhecido a A. como senhoria.
A R. e seu falecido marido não teriam que conhecer da doação que Armando… fizera a E…, de onde a sequente transmissão a favor dos AA. (refira-se, aliás, que a aquisição a favor dos AA. foi levada ao registo predial por apresentação de 17-4-2014 – ver fls. 9). Por outro lado, o locador poderia mandar receber a renda por outrem (ver a parte final do nº 2 do art. 1039 do CC – “mandou receber a prestação” - bem como os arts. 769 e 770 do CC).
Na sequência, a 1ª A. respondeu à R. e marido por carta datada de 22-7-13 (mais de um mês sobre a data que constava da sua 1ª carta que era 14-6-2013, tendo em conta que se interpusera a carta de resposta dos inquilinos) enviando cópia da escritura de doação do prédio onde se integra o arrendado e da escritura de habilitação de herdeiros e esclarecendo que o arrendado se situava dentro do prédio que fora doado ao seu falecido marido. Acrescentou, sibilinamente, a nosso ver, que «Caso persista em querer ignorar os factos que bem conhece, será da sua inteira responsabilidade as atitudes que venham a tomar».
Um mês depois, por carta datada de 22-8-2013 a 1ª A. comunicou à R. e marido ter havido lapso da sua parte na proposta de renda de 134,00 euros, mensais, constante da carta de 14/6/13«quando se pretende e propõe a manutenção da renda de 157,07 euros, mensais». Acrescentando «Aliás, V. Exªa não concordou com tal redução de renda, pretendendo manter a atual, o que declaro aceitar. Assim, irei cobrar a renda no próximo mês de setembro de 2013 à casa arrendada, no montante de 157, 07 euros».
Afigura-se-nos que é forçado concluir que a carta da 1ª A. de 14-6-2013 continha um erro de escrita - aquele que é revelado no próprio contexto da declaração ou através das circunstâncias em que esta é feita (art. 249 do CC). Nem o contexto da carta de 14-6-2013, nem as circunstâncias o demonstram – a 1ª A. propôs uma renda mensal de 134,00 € e um contrato com prazo certo de 5 anos.
Por outro lado, é excessivo afirmar que os inquilinos quiseram, simplesmente, manter a renda de 157,07 € - eles apontaram para a manutenção do contrato de arrendamento primitivo e da respectiva renda de 157,07 €; não aceitaram ou propuseram a renda de 157,07 € no âmbito de um contrato de arrendamento pelo prazo de 5 anos, sujeito às regras do NRAU.
Foi consignado na sentença recorrida:
«Nesta ocasião [22-7-2013], já haviam decorrido os trinta dias para a resposta do arrendatário a que alude o sobredito art. 31º; prazo dentro do qual a Ré e seu marido haviam colocado aquela questão alusiva à legitimidade da subscritora das cartas.
Contudo, com a carta de 22 de julho de 2013, a ora 1ª Autora nada mais afirma ou esclarece quanto ao processo negocial que vimos apreciando; ou quanto a qualquer prazo.
Um mês depois, a ora 1ª Autora, dirige à Ré e marido, outra comunicação pretendendo alterar a renda que inicialmente propusera.
E, diga-se, até se poderia entender (à falta de missiva do senhorio que restaurasse aquele processo negocial) que esta 1ª Autora concorda com a posição que fora assumida pela Ré e marido, quanto à manutenção do contrato e renda, pois que afirma: “Aliás, V. Exªa não concordou com tal redução de renda, pretendendo manter a atual, o que declaro aceitar”.
Honestamente, não se percebe como é que os ora Autores concluem que o novo contrato se estabeleceu em 1 de setembro de 2013.
Na verdade, com a sua missiva de 22-7-2013, a signatária da respetiva missiva não reiterou o início do processo negocial nem comunicou que, porventura, a partir daí, se iniciava novo prazo de 30 dias (do art. 31º, do NRAU); e em 22 de agosto de 2013, veio a propor nova alteração da renda, sem nada referir quanto ao processo negocial, nem fazer referência a novo prazo de 30 dias para pronúncia dos arrendatários.
Este processo extrajudicial previsto por lei e as respetivas vontades das partes não podem basear-se em equívocos».
E, ainda:
«A proposta deve ser clara e inequívoca de forma a não deixar dúvidas aos seus destinatários/arrendatários; pois que, o silêncio destes, pode ter valor contratual.
A ora 1ª Autora não produziu declarações claras e inequívocas, que não deixassem dúvidas quanto ao conteúdo da efetiva proposta, que foi sofrendo alterações; e muito menos, que não deixassem dúvidas quanto ao momento em que a ora 1ª Autora considerava que se estaria perante um novo contrato.
Antes, veio a produzir declarações soltas que, conjugadas, se mostram incongruentes; não compondo uma única declaração de conteúdo evidente e de prazo definido, na ótica da formação de um novo contrato; não preenchendo a exigência daquele art. 30º, do NRAU».
Bem, como mais adiante:
Se pode ser entendido, como o fez o Tribunal Constitucional, no acórdão acima referido «em casos em que o art. 30º, do NRAU tenha sido escorreitamente cumprido pelo senhorio, justamente, por se entender que o arrendatário, nestes contratos de arrendamento mais antigos, por vezes, colocado numa posição mais vulnerável, carece de ser devidamente esclarecido, mormente, do significado do seu silêncio; por maioria de razão, no caso dos autos, em que a proposta do senhorio se revestiu das características atrás referidas, importa que se coloque em causa a eficácia das declarações produzidas pela ora 1ª Autora com vista à transição do contrato para o NRAU.
Nestes termos, logramos efetivamente concluir, como defende a Ré, pela ineficácia da comunicação da 1ª Autora como meio de transição do contrato de arrendamento para o NRAU».
Concordamos com o que foi expendido pelo Tribunal de 1ª instância e acabámos de transcrever.
É certo que, como dizem os apelantes, os inquilinos continuaram a pagar a renda de 157,07 € mensais até 2018 – mas essa era a renda que vigorava no âmbito do contrato inicial, daí não se podendo retirar que aqueles tivessem concordado com essa renda no contrato sujeito ao prazo de 5 anos. Os inquilinos quiseram manter a renda correspondente ao contrato que já vigorava e que continuou a ser paga.
Do silêncio dos inquilinos posterior às comunicações da 1ª A. datadas de 22-7-2013 e de 22-8-2013, não se pode extrair a concordância daqueles, nos termos do nº 6 do art. 31 da Lei 6/2016, na redacção proveniente da Lei 31/2012, como pretendem os apelantes. Sem prejuízo da justificada relevância da doutrina do acórdão do Tribunal Constitucional n.º 393/2020, de 13-7, acima citado (que, como vimos, julgou inconstitucional a norma extraível dos artigos 30.º e 31.º, n.º 6, da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, segundo a qual a falta de resposta do arrendatário a comunicação prevista no artigo 30.º determina a transição do contrato para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), e vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio), já não estamos, nas precisas circunstâncias previstas como contexto do nº 6 daquele art. 31. Como vimos, ocorreram, na realidade, duas propostas de contrato – a datada 14-6-2013 e a datada de 22-8-2013 – com dois valores diferentes para a renda e uma resposta intermédia dos inquilinos, com esclarecimentos da 1ª A. na missiva datada de 22-7-13. Atente-se a que o silencio apenas valerá como declaração negocial quando esse valor lhe seja atribuído por lei, uso ou convenção – art. 218 do CC.
Entendemos, pois, que improcedem as conclusões da apelação dos AA., concluindo-se como na sentença recorrida.
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V – Face ao exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas da apelação pelos apelantes.
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Lisboa, 16 de Dezembro de 2021
Maria José Mouro
Sousa Pinto
Vaz Gomes
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[1] Regime que não é posto em causa, atenta a sua vigência, que seja o aplicável ao caso dos autos.
[2] Em «Arrendamento Urbano Anotado», Coimbra Editora, 2012.
[3] Em «Leis do Arrendamento Urbano Anotadas», coordenação de Menezes Cordeiro, Almedina, 2014, pag. 484.
[4] Pags. 486 e 488.
[5] Ao qual se pode aceder em www.dgsi.pt, proc. 2790/17.2T8FAR.E1.
[6] Ao qual se pode aceder em www.dgsi.pt, proc. 16721/20.9T8PRT.P1. |
