Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 16532/10.0T2SNT.L1-6 |  |
OBRAS
MARQUISE
- No que respeita à retirada das portas/janelas e abertura de arcos no seu lugar por forma a ampliar o locado através da junção com a varanda que foi fechada em marquise, não decorrendo dos factos provados qual a dimensão das deteriorações provocadas na parede exterior do locado, nem se evidenciando que a estrutura dessa parede tenha ficado fragilizada, nem que o valor locativo da fracção tenha diminuído com essas obras, nem que sejam complexos os trabalhos de recolocação do locado no estado anterior a essas obras, também tal factualidade não constitui fundamento para resolução do contrato de arrendamento.
(Sumário elaborado pela Relatora)
I – Relatório:
A... instaurou acção declarativa sob a forma de processo sumário em 14/07/2010 contra J..., J... e M... pedindo que sejam condenados, em alternativa: a) a pagarem ao A. a quantia de 5.550 € acrescida de IVA para que este possa mandar efectuar as obras necessárias no imóvel arrendado; b) a mandarem efectuar as obras necessárias no imóvel logo após decretada a sentença com obrigação de terminarem a obra num prazo de 60 dias.
Alegou em síntese:
- é arrendatário de uma fracção autónoma pertencente aos réus;
- nos últimos anos tem havido infiltrações na fracção provenientes do telhado;
- os senhorios não efectuam obras de conservação no imóvel há mais de 40 anos.
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Na sua contestação, a R. M... pugnou pela improcedência da acção, tendo alegado, em resumo:
- o A. realizou em data que se ignora, sem autorização do senhorio, obras estruturais no locado, pois retirou as portas/janelas de parte da frente, abrindo arcos no seu lugar por forma a ampliar o locado através da junção com a varanda dianteira do prédio que fechou em marquise, na parte traseira do prédio colocou um aparelho de ar condicionado no exterior, tendo aberto para o efeito um buraco na parede, e colocou no exterior uma tubagem ligada directamente à caleira do prédio pretendendo com isso escoar as águas mas prejudicando todo o restante escoamento das águas daquela parte do prédio em especial da cobertura que se encontra sob o locado;
- ao longo dos anos os proprietários do prédio foram fazendo reparações na sua cobertura.
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Em 10/02/2011 J... e M... e marido J... instauraram a acção de despejo sob a forma de processo sumário contra o arrendatário A... a que coube o nº 3692/11.1T2SNT e que veio a ser apensada aos presentes autos, pedindo que seja decretada a cessação do contrato de arrendamento por resolução e a condenação do R. a despejar imediatamente o locado, entregando-o livre e devoluto nas condições em que o recebeu.
Alegaram, em síntese:
- desde data que ignoram o R., sem autorização dos então proprietários da fracção da qual é arrendatário desde 1967, realizou obras que alteraram substancialmente a estrutura do locado, que consistiram: na retirada de portas/janelas da parte da frente do locado, abrindo arcos no seu lugar, por forma a ampliar o locado através de implantação de uma marquise na varanda dianteira, que fechou; colocou um aparelho de ar condicionado, abrindo para o efeito um buraco na parede exterior da fracção; colocou no exterior do prédio uma tubagem ligada directamente à caleira para escoar as águas pluviais, alterando assim o sistema de recolha destas e sem que tal seja susceptível de as escoar.
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O R. contestou, concluindo pela improcedência da acção e condenação dos AA como litigantes de má fé.
Alegou, em resumo:
- a pretensão dos AA resulta apenas de sentimentos de retaliação porque instaurou acção no sentido de procederem a obras de manutenção e conservação da fracção arrendada;
- todas as obras que os AA lhe imputam e que supostamente alteraram a estrutura do locado, mormente as relativas às portas, janelas, arco, marquise e ar condicionado foram efectuadas ou pelo anterior arrendatário ou pela então senhoria M... e há cerca de 30 anos;
- quanto às caleiras e à tubagem no exterior do prédio, essa tubagem foi colocada há mais de 10 anos pelo inquilino da fracção designada por 2º esquerdo;
- assim, não tendo o R. efectuado qualquer obra, deverá ser considerado parte ilegítima.
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Os AA responderam à contestação pugnando pela legitimidade do R. e ampliaram a causa de pedir dizendo terem verificado agora que o R. substituiu a marquise do tardoz - esta sim colocada pela anterior proprietária e que era igual às que colocou em todos os andares do prédio – por uma marquise em alumínio idêntica à que colocou na parte da frente, alterando a estética do tardoz do edifício e reiterando a sua postura de desrespeito pelos proprietários.
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O R. respondeu, opondo-se à ampliação da causa de pedir e impugnando a factualidade alegada.
Por despacho de 29/10/2011 foi admitida a ampliação.
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Realizada a audiência final, foi proferida sentença em 05/12/2014 que julgou as duas acções improcedentes, lendo-se no dispositivo:
«Pelo exposto, o Tribunal decide:
a) Absolver os Réus do pedido efectuado pelo Autor de condenação daqueles no pagamento das obras no montante de € 5.550,00, acrescido de IVA à taxa legal, para que este possa mandar efectuar as obras necessárias no imóvel arrendado e logo após decretada a sentença, ou em alternativa, na condenação destes na realização das obras necessárias no imóvel logo após decretada a sentença com obrigação de término da obra num prazo de sessenta dias.
b) Absolver o Autor do pedido formulado pelos Réus, nomeadamente de resolução do contrato de arrendamento relativamente ao locado melhor identificado nos autos e no seu despejo imediato com entrega a estes, livre e devoluto nas condições em que o recebeu.».
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Inconformados com o segmento decisório de b), apelaram J..., J... e M..., que terminaram a sua alegação com as seguintes conclusões:
a) O presente recurso incide apenas a decisão na parte em que absolveu o ora apelado do pedido de resolução do contrato de arrendamento formulado pelos ora apelantes com o consequente despejo imediato e entrega livre, devoluta e nas condições recebidas do locado aos ora apelantes.
b) A Douta sentença recorrida entendeu estar preenchida a excepção da caducidade prevista no artº 1085º do Código Civil alegando que “Da prova produzida resultou claro que as obras em questão foram realizadas pelo menos, há mais de um ano a contar do exercício do direito em questão pelos Senhorios, evidência essa a qual resulta não apenas da aparência das mesmas e constatada pela inspecção ao local, como inclusive do depoimento das testemunhas” (sublinhado nosso).
c) Entende, erradamente a Douta Sentença recorrida que a realização das obras há mais de um ano configura a excepção de caducidade prevista no artigo 1085º do Código Civil.
d) Acresce que a douta sentença recorrida entende, na falta de invocação expressa de tal excepção ter existido invocação tácita de caducidade por parte do A., ora apelado, nos termos do disposto no artº 217º nº 1 do Código Civil, pois este por diversas vezes invocou o decurso do tempo que mediou entre a realização das obras em questão e a data de interposição da acção objecto dos presentes autos.
e) A Sentença recorrida fez errada interpretação e aplicação da lei, nomeadamente, mas sem limitar, do artº 1085º do Código Civil impondo-se, ao invés, ter julgado o pedido formulado pelos ora apelantes totalmente procedente, decretando o despejo, por resolução do contrato de arrendamento e condenando o A. a entregar o locado aos RR. livre e devoluto e nas condições em que o recebeu.
f) A acção apensa de cuja decisão se recorre, a qual visa o despejo do ora apelado do locado, foi apresentada pelos ora apelantes após inspecção do locado na sequência de acção intentada pelo apelado pedindo a condenação dos apelantes no pagamento de uma quantia destinada à realização de obras no locado - que do orçamento junto resulta serem obras a realizar em parte comum de prédio em regime de propriedade horizontal - ou, em alternativa, na condenação na realização das mesmas obras.
g) Os ora apelantes, alegaram na acção inicial que contra si foi interposta que o apelado havia realizado no locado diversas obras, não autorizadas, as quais são causa das patologias existentes, tendo interposto nova acção pedindo a resolução do contrato de arrendamento em virtude da realização, pelo ora apelado de obras não autorizadas, que alteram substancialmente a estrutura do locado, as quais, para além de no entender dos apelantes serem a causa das patologias verificadas no locado, consubstanciam uma justa causa de resolução do contrato de arrendamento, tornando pela sua gravidade e consequências, inexigível a manutenção do contrato de arrendamento.
h) Existe oposição entre os fundamentos e a decisão fazendo a Douta Sentença recorrida má aplicação do disposto no artº 1085º nº 1 do CPC e conhecendo a douta sentença de questões de que não podia tomar conhecimento uma vez que a excepção da caducidade da resolução do contrato de arrendamento prevista no artº 1085º, nº 1 do CPC não é do conhecimento oficioso do juiz, não sendo licito para contornar tal questão entender ter existido invocação tácita da caducidade.
i) Face à matéria de facto que resultou provada deveria a Douta Sentença recorrida ter condenado o A., ora apelado, no pedido de despejo formulado pelos ora apelantes, na acção apensa.
j) O que determina o início da contagem do prazo de caducidade previsto no artº 1085º do Código Civil é o conhecimento da realização das obras pelo senhorio e não a realização das mesmas. Acresce que tratando-se de facto continuado o facto não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação
Ora
k) A Douta Sentença recorrida entende ter a caducidade ocorrido já que as obras foram realizadas há mais de um ano, não cuidando de saber qual a data em que cada um dos senhorios das mesmas teve conhecimento, nem de apreciar se a realização de tais obras não autorizadas pelo inquilino configurava um facto continuado e duradouro, caso em que o prazo de caducidade só começaria a contar após a reposição do locado no estado em que havia sido arrendado.
l) Era ao A, ora apelado que cabia, pelo menos, invocar o conhecimento da realização das obras por todos os senhorios.
m) A caducidade do direito de resolução, por se tratar de direito disponível, não é do conhecimento oficioso, necessitando de ser invocada pelo arrendatário.
n) O locado encontra-se numa situação de comunhão indivisa entre os RR, ora apelantes, pelo que o conhecimento da realização das obras não autorizadas teria de verificar-se relativamente a todos os RR., e não apenas a algum deles, já que o conhecimento não se comunica entre os senhorios.
o) Da matéria dada como provada resultou provada toda a factualidade invocada pelos RR para a resolução do contrato de arrendamento (artº 4º a 10º da PI da acção apensa), ou seja que o A., ora apelado, sem autorização dos RR, proprietários da fracção arrendada, realizou, na mesma, obras que alteraram substancialmente a sua estrutura, tornando.
inexigível por parte dos RR. a manutenção do arrendamento pelo que o despejo deveria ter sido decretado.
Termos em que se requer:
a) Seja a Sentença declarada nula, na parte em que absolve o A. do pedido de despejo imediato apresentado pelos ora apelantes nos termos e para
os efeitos do artigo 615º, nº 1, al c) e d) do CPC
b) Seja dado provimento aos fundamentos do recurso julgando-se procedente o pedido de resolução do contrato de arrendamento objecto da acção apensa, condenando-se o ora apelado no despejo imediato do locado, com a entrega do mesmo livre e devoluto e nas condições em que foi recebido.
Assim se fazendo a devida justiça.
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O apelado contra-alegou defendendo a confirmação do julgado.
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Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II – Questões a decidir.
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, pelo que as questões a decidir são estas:
- se a sentença é nula
- se as obras realizadas pelo apelado constituem fundamento para a resolução do contrato de arrendamento pelos senhorios.
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III – Fundamentação:
A) Na sentença recorrida vem dado como provado:
No que respeita ao processo nº 16532/10.0T2SNT:
A. O Autor é arrendatário da fracção autónoma designada por 3º Esq., do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Rua ..., n.º ..., 2745-117 Queluz, desde 1967.
B. Desde há 6 anos a esta data, o Réu tem todos os anos procedido à lavagem e pintura das paredes para tentar evitar a degradação do interior do imóvel.
C. O Autor por várias vezes comunicou por telefone e carta este facto à procuradora dos Réus.
D. Nunca os Réus procederam a qualquer tipo de obras no imóvel arrendado.
E. O que culminou com a apresentação de um processo de Vistoria de Segurança e Salubridade na Câmara Municipal de Sintra, sob o n.º 19141/09.
F. Resulta da vistoria da C.M. Sintra uma série de patologias, mormente ao nível do tecto do quarto, sala e cozinha que apresentam manchas de humidade, fungos e bolores em zona de influência da prumada pluvial e provenientes todas estas patologias da falta de conservação da cobertura do telhado.
G. Perante tal situação e já através de mandatário foi enviada carta registada com A/R para a procuradora dos Réus, contudo sem qualquer efeito prático, pois até à presente data não foi efectuada qualquer obra, tanto ao nível do telhado como no interior do imóvel arrendado.
H. Os Réus até à presente data não procederam, mesmo depois de notificados pela C.M.S., a qualquer tipo de obras.
I. O Autor já tinha contactado vários empreiteiros para efectuarem orçamentos relativo às obras e constantes no auto de vistoria.
J. O orçamento apresentado pela R...., que substitui telhas partidas e barrotes, limpeza de algerozes e guarda-fogos e pintura, é no montante de € 5.550,00 acrescido de IVA.
K. O Autor é arrendatário da fracção referida nos autos desde 01 de Agosto de 1967.
L. Pagando actualmente uma renda de € 46,00.
M. O Autor realizou, em data que se ignora, obras no locado, sem autorização dos senhorios.
N. O Autor retirou as portas/janelas da parte da frente do locado, abrindo arcos no seu lugar.
O. Por forma a ampliar o locado através da junção com a varanda dianteira do prédio, que fechou em marquise.
P. Marquise esta que é diferente das demais existentes no prédio.
Q. Na parte traseira do prédio, o Autor, também não autorizado pelos senhorios, colocou um aparelho de ar condicionado, abrindo para o efeito um buraco na parede exterior, por forma a colocar a unidade exterior do aparelho fora do edifício.
R. Sem que para tal estivesse autorizado ou tivesse dado conhecimento aos seus senhorios o Autor, por sua iniciativa, colocou no exterior do prédio onde se situa a fracção uma tubagem, ligada directamente à caleira do prédio.
S. O prédio encontra-se constituído em propriedade horizontal.
No que respeita ao processo n.º 16532/10.0T2SNT-A
T. Os Autores, por si e na qualidade de únicos herdeiros de M..., são proprietários da fracção autónoma designada pela letra “G”, correspondente ao 3º andar esquerdo, destinada a habitação, do prédio urbano sito em Queluz, na Rua Gomes Freire, nº 9, descrito na Conservatória do Registo Predial de Queluz sob a ficha 548/Queluz e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Queluz sob o artº. 1343.
U. Por contrato de arrendamento, celebrado em 4 de Julho de 1967, com início em 1 de Agosto de 1967, o então proprietário do imóvel deu de arrendamento ao R. o 3º andar esquerdo do prédio supra identificado para sua habitação.
V. Sendo a renda actual de € 46,00 (quarenta e seis euros).
W. Sucede que, em data que os Autores ignoram, o Réu, sem que para tal tivesse sido autorizado pelos então proprietários da fracção, realizou obras que alteraram a estrutura do locado, as quais se consubstanciaram na retirada das portas/janelas da parte da frente do locado, abrindo arcos no seu lugar,
X. Por forma a ampliar o locado através de implantação na varanda dianteira, que fechou, de uma marquise.
Y. Nas traseiras do locado, sem autorização dos proprietários do mesmo, colocou um aparelho de ar condicionado, abrindo para o efeito um buraco na parede exterior da fracção, por forma a colocar a unidade exterior do aparelho fora do edifício.
Z. Sem que para tal estivesse autorizado ou tivesse dado conhecimento aos seus senhorios, colocou por sua iniciativa, no exterior do prédio onde se situa a fracção uma tubagem, ligada directamente à caleira do prédio pretendendo com tal fazer escoar as águas pluviais.
AA. Provado apenas que as obras relativas às portas, janelas, arco, marquise e ar condicionado, caleiras e colocação de tubagem no exterior do prédio foram realizadas há pelo menos mais de um ano.
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B) O Direito:
1. Da alegada nulidade da sentença:
Sustentam os apelantes/senhorios que a sentença é nula pois conheceu oficiosamente da excepção de caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento.
O art. 608º nº 2 do NCPC prevê:
«O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras».
O art. 615º nº 1 al d) do mesmo Código estabelece que é nula a sentença quando o juiz conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
O art. 1085º do Código Civil dispõe:
«1. A resolução deve ser efectivada dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade.
2. Quando se trate de facto continuado ou duradouro, o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação.».
A caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento é uma excepção peremptória (art. 576º nº 2 do NCPC) consagrada em matéria não excluída da disponibilidade das partes, pelo que não pode ser conhecida oficiosamente pelo tribunal (cfr art. 333º do Código Civil e art. 579º do NCPC “a contrariu”).
Refere-se na sentença recorrida:
«Porém, há que atender ao disposto no art. 1085º nº 1 do CC o qual prevê que a resolução deve ser efectivada dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade.
Da prova produzida resultou claro que as obras em questão foram realizadas pelo menos, há mais de um ano a contar do exercício do direito em questão pelos Senhorios, evidência essa a qual resulta não apenas da aparência das mesmas e constatada pela inspecção ao local, como inclusive do depoimento das testemunhas.
Sendo certo que nos encontramos no âmbito de matéria não excluída da disponibilidade das partes e como tal subtraída ao conhecimento oficioso das partes (cfr art. 303º e 333º do CC), também é certo que o decurso do tempo que mediou entre a realização das obras em questão e a data da interposição da acção foi por diversas vezes invocado pelo Autor com vista ao que este qualificou como uma excepção dilatória.
Ora, somos a crer que tal invocação equivale à invocação tácita da caducidade por parte do Autor pois a mesma retira-se de factos, que com toda a probabilidade, a revelam, nos termos do art. 217º nº 1 do CC, pelo que, deve assim improceder a pretensão dos Autores quanto a esta matéria».
Mas a sentença recorrida não concretiza em que articulado foi pelo apelado invocada tacitamente a caducidade e nem vislumbramos onde o tenha feito, sendo ainda certo que o art. 487º do CPC – tal como o art. 573º do NCPC – consagra o seguinte:
«1. Toda a defesa deve ser deduzida na contestação, exceptuados os incidentes que a lei mande deduzir em separado.
2. Depois da contestação só podem ser deduzidas as excepções, incidentes e meios de defesa que sejam supervenientes, ou que a lei expressamente admita passado esse momento, ou de que deva conhecer oficiosamente».
Portanto, não tendo o apelado invocado, sequer tacitamente, nos seus articulados a caducidade do direito dos apelantes, e não sendo tal questão de conhecimento oficioso, a sentença é nula quanto ao segmento decisório b).
Ainda assim, diremos que nem está provado em que data os apelantes ou os anteriores proprietários tiveram conhecimento da realização das obras, como decorre da alínea W. da matéria de facto, onde consta: «Sucede que, em data que os Autores ignoram, o Réu, sem que para tal tivesse sido autorizado pelos então proprietários da fracção, realizou obras que alteraram a estrutura do locado (…)».
Procede, pois, a arguição da nulidade da sentença.
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2. Cumpre então apreciar se há fundamento para a resolução do contrato de arrendamento (cfr art. 665º nº 1 do NCPC).
Teremos em consideração que a decisão sobre a matéria de facto não foi impugnada mas que a afirmação contida na alínea W. de que as obras realizadas pelo apelado «alteraram a estrutura do locado» é uma conclusão e não um facto.
O art. 1073º do Código Civil prescreve:
«1. É lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade.
2. As deteriorações referidas no número anterior devem, no entanto, ser reparadas pelo arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário».
As obras referidas nas alíneas N), O), P), W), X) não são configuráveis como pequenas deteriorações. Além disso, no contrato de arrendamento consta: «5º Não poderá o inquilino fazer quaisquer obras sem prévia licença escrita do senhorio (…)». Portanto, o apelado violou o contrato de arrendamento ao realizar essas obras.
As obras mencionadas em Q), R), Y) e Z) não passam de pequenas deteriorações, mas face ao clausulado no ponto 5 do contrato, não deveriam ter sido realizadas sem autorização dos senhorios, pelo que também importam violação contratual.
Ora, diz-nos o art. 1083º do Código Civil:
«1. Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2. É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:
a) A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina;
d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no nº 2 do artigo 1072º;
e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.
(…)».
Trata-se de uma enumeração exemplificativa de fundamentos para a resolução do contrato de arrendamento, diferentemente do que sucedia na vigência do art. 64º do RAU (aprovado pelo DL 321-B/90 de 15/10), onde se previa:
«1 - O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário:
(…)
d) Fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do Código Civil ou 4º do presente diploma;
(…)».
Portanto, no regime actual, cabe ao julgador apreciar se no caso concreto, as obras realizadas pelo arrendatário sem autorização do senhorio, assumem o relevo necessário para que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento.
A este propósito, lê-se no Ac do STJ de 13/02/2014 (Proc. 43/09.9TCFUN.L1.S1 – in www.dgsi.pt): «no regime do NRAU – e perante a inexistência de um tipo ou previsão normativa que se reporte especificamente à realização de obras vedadas legal ou contratualmente ao inquilino – terá o A., interessado na resolução do contrato, o ónus de alegar, por um lado, os factos em que se consubstancia a violação culposa do dever de manutenção da coisa locada no estado originário, tal como emerge do preceituado no art. 1043º; e, por outro, em complemento desta factualidade essencial, que essa situação de incumprimento contratual tem objectivamente um relevo ou incidência na concreta constelação de interesses subjacente à relação contratual que legitima, segundo critérios de proporcionalidade e razoabilidade, a formulação de um juízo de não exigibilidade quanto à manutenção da relação locatícia.
No caso dos autos, admite-se que – atento o relevo e dimensão das obras realizadas pelo arrendatário e minuciosamente elencadas na matéria de facto – este incumpriu o dever de manutenção da coisa locada no estado em que a recebeu, representando as transformações e inovações realizadas no imóvel locado, envolvendo alguma alteração da sua aparência externa e, até certo ponto, da disposição interna das divisões, violação da obrigação contratual de se abster de realizar obras de relevância substancial sem autorização do senhorio, detentor do monopólio de transformação do imóvel locado.
Resta saber – e é este o ponto essencial a dirimir no presente recurso – se, atendendo às concretas peculiaridades e particularidades da relação contratual em causa, deverá atribuir-se à violação dessa obrigação potencialidade resolutiva do negócio, em termos de – num juízo objectivo e proporcional– se tornar inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
Note-se que, a nosso ver, por via da técnica legislativa adoptada no NRAU quanto à previsão dos fundamentos do despejo, obrigando a articular e conjugar uma violação contratual relevante com a referida cláusula geral da inexigibilidade, instituída no nº 2 do art. 1083º, será a propósito do funcionamento, concretização e densificação desta que terão de ser colocadas as questões referentes à boa fé, à problemática do abuso de direitoe,em última análise, à actuação de um fundamental princípio de proporcionalidade entre a intensidade concreta e o grau de censurabilidade da violação contratual cometida e a gravidade objectiva do efeito que lhe corresponde: ou seja, para saber se certo comportamento ilícito e culposo do inquilino deve configurar-se como idóneo para produzir, segundo um juízo objectivo e casuístico de razoabilidade e proporcionalidade, a irremediável destruição da própria relação contratual, terá o intérprete e aplicador da lei que ponderar adequadamente as questões que, num sistema fechado e taxativo de tipificação dos fundamentos de despejo, eram autonomamente abordadas em sede de funcionamento dos princípios ou cláusulas gerais do abuso de direito e da boa fé contratual,com vista a flexibilizar eticizar
a aplicação dos específicos e estritamente tipificados fundamentos de resolução contratual.
O funcionamento de tais princípios fundamentais para alcançar a justiça do caso concreto aparece, pois, essencialmente diluído na aplicação - na concretização e densificação – da cláusula geral de inexigibilidade – sendo evidente que uma pretensão resolutiva do senhorio que – baseando-se embora formalmente na ocorrência de determinada violação contratual, cometida pelo arrendatário – se possa considerar violadora dos princípios estruturantes da boa fé contratual ou da proibição do abuso de direito não se poderá manifestamente subsumir à dita e essencial cláusula de inexigibilidade na subsistência do arrendamento.».
Este entendimento conduz, assim, a que seja a propósito da densificação da referida cláusula de não exigibilidade na manutenção do contrato que se irá ponderar a questão do invocado abuso de direito por parte do senhorio, suscitada na contra alegação – e objecto de resposta por parte dos recorrentes.
6. Importa, pois, analisar, na especificidade do caso concreto, as circunstâncias factuais dotadas de relevo para a formulação objectiva do juízo de inexigibilidade de que depende decisivamente a procedência da acção.
É que, como atrás se referiu, para a acção proceder e a resolução do contrato ser decretada não basta que a parte interessada no efeito resolutivo alegue e prove a realização de obras no locado que, extravasando, em maior ou menor grau, os poderes conferidos ao locatário, se consubstanciem num incumprimento contratual: é ainda necessária a alegação e demonstração de circunstâncias que -num juízo objectivo e concreto de ponderação e proporcionalidade– tornem razoável e adequada a produção do efeito extintivo da relação de arrendamento; e tal juízo de balanceamento ou ponderação terá de ser formulado tendo em conta as concretas circunstâncias envolventes, quer do contrato e do fim que lhe subjaz, quer do incumprimento da obrigação de o locatário se abster de introduzir alterações ou inovações substanciais no locado.».
No caso concreto temos a considerar que o apelado é arrendatário desde 1 de Agosto de 1967, nunca os réus procederam a qualquer tipo de obras na fracção arrendada, no prédio existem mais marquises e apesar de a marquise implantada pelo apelado ser diferente das demais, não decorre dos factos provados que essa diferença importe prejuízo estético para o prédio. Acresce que uma marquise é uma estrutura amovível, não sendo razoável nem proporcional concluir que a sua colocação constitui um facto com gravidade e/ou consequências que torna inexigível a manutenção deste já longo arrendamento. Repare-se, aliás, que os apelados alegaram na resposta à contestação que a anterior proprietária do prédio colocou, a tardoz, marquises em todos os andares.
No que respeita à retirada das portas/janelas e abertura de arcos no seu lugar por forma a ampliar o locado através da junção com a varanda que foi fechada em marquise, não decorre dos factos provados qual a dimensão das deteriorações provocadas na parede exterior do locado, pois nada está apurado – nem foi alegado – sobre as medidas das aberturas iniciais onde estavam implantadas as portas e janelas e sobre as medidas que passaram a ter após a sua transformação em arcos; além disso os factos provados não indiciam sequer que a estrutura dessa parede tenha ficado fragilizada – nem tal foi alegado.
Por outro lado, não resulta dos factos provados – nem foi alegado - que o valor locativo da fracção tenha diminuído com a implantação da marquise, retirada das portas e janelas e abertura dos arcos, nem que sejam complexos os trabalhos de recolocação do locado no estado anterior a essas obras.
Assim, conclui-se que a realização destas obras pelo apelado constitui incumprimento contratual mas não com gravidade ou consequências que torne inexigível aos senhorios a manutenção do arrendamento.
Quanto às demais obras – mencionadas em Q), R), Y) e Z) – são, conforme já referimos, pequenas deteriorações, pelo que, em decorrência do exposto, é óbvio que também não são fundamento para resolução do contrato pelos senhorios.
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IV – Decisão:
Pelo exposto, decide-se:
1) julgar nula a sentença recorrida quanto ao segmento decisório b);
2) absolver do pedido o apelado A..., julgando improcedente a apelação;
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 24 de Setembro de 2015
Anabela Calafate
Regina Almeida
Maria Manuela Gomes