Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 1226/11.7TVLSB.L1-1 |  |
NULIDADE DO CONTRATO
OBJECTO LEGALMENTE IMPOSSÍVEL
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
CUMPRIMENTO DEFEITUOSO
II. A nulidade do contrato por violação de imperativo legal não assenta no incumprimento ou cumprimento defeituoso do contrato, mas sim na impossibilidade legal originária do seu objeto negocial.
(Sumário elaborado pela Relatora)
I – RELATÓRIO:
PB e Outros instauraram ação declarativa, com a forma de processo ordinário, contra o Banco C., S. A. (que passaremos a designar por BANCO C.), formulando os seguintes pedidos:
A) Serem declarados nulos e sem nenhum efeito todos os contratos de locação financeira juntos como documentos nºs 1 a 37 celebrados entre os autores e o réu BANCO C.;
B) Ser o réu BANCO C. condenado a restituir aos autores todos os montantes que se vierem a provar pagos por estes, no âmbito dos contratos de locação financeira, acrescido dos respetivos juros legais a contar da citação até efetivo e integral cumprimento.
Alegam, para tanto, terem celebrado contratos de locação financeira com o réu com vista à aquisição de frações autónomas que identificam, inseridas num Empreendimento denominado Marina Park, sito na Quinta do Landeiro, em Albardeira, freguesia de São Sebastião, concelho de Lagos, tendo, à data da celebração dos mencionados contratos, entregue ao réu uma primeira renda, nos valores que enunciam.
Dos contratos celebrados resulta que os fins a que se destinavam os imóveis locados é o constante da licença de utilização, ou seja, o da habitação.
Todavia, em 3 de Janeiro de 2006, a empresa KO, vendedora de todas as frações ao BANCO C., na qualidade de titular do Alvará de Loteamento requereu, na Câmara Municipal de Lagos, a alteração do fim de habitação para utilização turística em apartamentos turísticos, alteração que não consta em nenhum dos contratos de locação financeira celebrados entre autores e réu, quando a maior parte deles foi celebrada em data posterior ao referido pedido de alterações, nem nunca tal alteração foi informada aos autores.
Acresce que, até à presente data, o Empreendimento Turístico onde se encontram inseridas as frações locadas pelos autores, não dispõe de Título Constitutivo aprovado pelo Instituto de Turismo de Portugal, pelo que são nulos os contratos celebrados.
Mais alegam que os contratos de locação financeira deveriam ter sido corrigidos de forma a cumprirem a legislação aplicável, o que não ocorreu.
Por fim, alegam que, com as alterações efetuadas no Empreendimento, os autores, caso pretendessem, também não podiam beneficiar da possibilidade de adquirir o imóvel em virtude do não cumprimento da legislação aplicável, isto é, existência de um título constitutivo devidamente aprovado pela entidade competente.
Contestou o réu, alegando, em suma, que os autores quiseram, motivaram e autorizaram a empresa KO a submeter à Câmara Municipal competente a alteração do fim a que se destina o empreendimento Marina Park, tendo celebrado com a referida empresa contratos promessa de exploração onde deixaram expressa a vontade de afetar as frações locadas à exploração turística.
Conclui pela improcedência da ação.
Peticiona ainda a condenação dos autores como litigantes de má-fé.
Foi elaborado despacho saneador com elaboração dos factos assentes e base instrutória.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença que considerou que não se verificarem elementos para caraterizar a litigância dos autores como sendo de má-fé e que, no mais, julgou a ação improcedente, absolvendo o réu BANCO C. do pedido.
Inconformados, apelaram os autores apresentando as conclusões (aperfeiçoadas) que abaixo se transcrevem, pugnando pela revogação da sentença condenando-se a ré no pedido.
Foram apresentadas contra-alegações em sentido oposto.
Conclusões da apelação:
(…)
Nos termos expostos e no mais douto suprimento de V. Exas. sugerir, deve revogar-se a decisão proferida em primeira instância, no que concerne aos contratos de locação financeira celebrados entre AA., e R., e consequentemente, ser proferido acórdão revogatório que julgue os citados contratos de locação financeira inválidos por nulidade e, consequentemente, condene integralmente o ora Apelado no pedido, dando-se provimento à presente apelação nos estritos termos supra requeridos.
Subsidiariamente, e caso o supra pedido não logre, deve considerar-se os contratos de locação financeira celebrados entre AA., e R., incumpridos pelo R., e consequentemente, ser proferido acórdão revogatório que julgue os citados contratos incumpridos por impossibilidade de cumprimento, por parte do R., e consequentemente, condene o ora Apelado a restituir todos os valores prestados pelos AA., ou caso assim não se entenda, que julgue os já citados contratos incumpridos por impossibilidade do R., de cumprimento perfeito e, consequentemente, condene o ora Apelado em indemnização, dando-se provimento à presente apelação nos estritos termos supra requeridos.
II- FUNDAMENTAÇÃO:
A- Objeto do Recurso:
Considerando as conclusões das alegações, as quais delimitam o objeto do recurso sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (artigos 635.º, n.ºs 3 e 4, 639.º, n.º 1 e 608.º, n.º 2, do CPC), a questão essencial a apreciar prende-se com a invocada nulidade dos contratos de locação financeira imobiliária; caso os mesmos não sejam nulos, se existe fundamento legal fixar uma indemnização a cargo dos apelantes.
B- De Facto:
A 1.ª instância considerou na sentença a seguinte matéria de facto:
FACTOS PROVADOS:
1) Em escrito datado de 30 de Março de 2007 e encimado pela expressão “CONTRATO DE LOCAÇÃO FINANCEIRA IMOBILIÁRIO PARA AQUISIÇÃO N° 450006082”, o Réu, aí identificado como “Locadora (ou Locador)”, o Autor PB, aí identificado como “Locatário”, “ ( ... ) neste acto representado
pela Procuradora Sra. Dra. MP ( ... )” e KO, aí designada como “Contratante Aderente”, declararam: “(...) CONDIÇÕES PARTICULARES.
AQUISIÇÃO:
1. Identificação da Fracção (doravante também designada Imóvel):
1.1 Fracção Autónoma designada pela letra B, correspondente apartamento nº ..., constituído em regime de propriedade horizontal, designado por lote 8, integrado no Empreendimento Marina Park, sito em Quinta do Landeiro, Albardeira, freguesia de São Sebastião e concelho de Lagos, descrito na Conservatória do Registo Predial Lagos, sob o número…, da dita freguesia e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …. O Imóvel está licenciado para habitação, conforme alvará de utilização nº .../2..., emitido pela Câmara Municipal de Lagos, para o prédio que integra a referida fracção. ( ... )
2.Identificação do Vendedor
A KO ( ... )
3.Valor do Financiamento ( ... )
3.3. Valor total do financiamento: Euro 215,921.76 (...)
4.Prazo da Locação Financeira: 33 meses.
5.Rendas
5.1 Número de rendas: 33.
5.2 Periodicidade: Mensal.
5.3 Montante da 1ª renda: Euro 40,025.76 (...), a qual foi paga na presente data e que o Locador declara ter recebido.
5.4 Montante da 2ª renda à 32ª renda: Euro 769.55 (...). Montante da 33ª renda: Euro 174,914.09 ( ... )
7. Fim a que se destina o Imóvel locado.
O Imóvel objecto do presente contrato destina-se ao fim permitido nos termos da licença de utilização referida na antecedente cláusula 1, que o Locatário declara conhecer na íntegra e aceitar, sem quaisquer reservas ou limitações.
8.Valor residual: Euro 1.758,96 ( ... )
13. Sublocação em Contrato de Exploração.
Nos termos e para os efeitos previstos no artigo 6° das Condições Gerais do presente Contrato, o Locador desde já autoriza a cedência do gozo do bem objecto do presente acordada no CONTRATO DE EXPLORAÇÃO (...)
14. Remissões e Anexos.
As remissões e referências feitas no presente Contrato em letra maiúsculas, para documentos sob as designações infra, consideram-se, para todos os efeitos, efectuadas e referidas em relação aos documentos que, sob a mesma designação, se anexam ao presente Contrato, deste fazendo para todos os efeitos parte integrante e aqui se dando por integralmente reproduzidos: (...) - CONTRATO DE EXPLORAÇÃO (...)
CONDIÇÕES GERAIS
Art. 1º (Objecto)
O objecto do presente Contrato consiste na locação financeira do imóvel, identificado nas Condições Particulares.
1. Nos termos e condições previstas nestas Condições Gerais, nas Condições Particulares e na legislação aplicável, o Locador, que adquiriu o Imóvel a expressa solicitação e negociação do locatário, cede-lhe o referido Imóvel em locação financeira, obrigando-se a vender o mesmo ao locatário se, após o decurso do prazo contratual, este exercer a opção de compra. (...)”;
2)
(…)
38) Em escrito encimado pela expressão “(...) Minuta Contrato de Exploração (...)” exarou-se “( ... ) Entre: KO (...) ‘. Doravante designada por OO, e (...) doravante designados por Locatários,
Considerando que:
a) Na presente data, os locatários celebraram um Contrato de Locação Financeira (doravante o Contrato de Locação) com o Banco C., S. A., Sociedade Aberta (doravante o Locador) no âmbito do qual se tomaram os Locatários da Fracção tal como definida abaixo, encontrando-se uma cópia do Contrato de Locação anexa a este contrato (Anexo I);
b) Nos termos do Contrato de Locação os Locatários estão expressamente autorizados pelo Locador a sub locar ou ceder a Fracção a terceiros c/ou a conceder a terceiros o direito de, directamente ou através de qualquer terceiro contratado para o efeito, sub locar ou conceder o uso temporário da Fracção ao público, incluindo o direito de integrar a Fracção num empreendimento turístico imobiliário para esse fim;
d) Os locatários solicitaram à OO que levasse a cabo a exploração da Fracção para os efeitos de, directamente ou através de qualquer terceiro contratado para o efeito, sub locar ou ceder o uso temporário e uso por épocas da Fracção ao público, incluindo o direito de integrar a Fracção num empreendimento turístico imobiliário para esse fim. ( ... )
3 – Contrapartida.
3.1. Em contrapartida da atribuição do direito de explorar a Fracção nos termos estabelecidos no presente contrato, a OO compromete-se a, durante o Período de Exploração, e apesar do rendimento gerado pela exploração da Fracção:
(a) Pagar a Renda aos Locatários, deduzida dos Encargos da Fracção que a OO pagará em nome e representação dos Locatários nos termos da alínea seguinte e da cláusula 3.5. infra;
( ... )
3.7. A OO, durante o Período de Exploração, ficará responsável por provisionar a conta bancária dos Locatários acima referida em caso de a mesma apresentar, nesse período, qualquer insuficiência de saldo para fazer face aos encargos respeitantes às prestações de juros [nº a nº] do Contrato de Locação, incluindo por força da variação da taxa de juro aplicável ao referido contrato.
3.8. Em contrapartida da assunção de risco estabelecida na cláusula anterior, na data de pagamento pelos Locatários ao BANCO C.” da prestação “bullet” do Contrato de Locação, a qual, para evitar quaisquer dúvidas, constitui encargo exclusivo daqueles (...)
Obrigações Acessórias.
Os Locatários, sujeito unicamente à condição de exercerem a opção de compra prevista no Contrato de Locação (tornando-se assim os plenos proprietários da Fracção):
(a) Concedem à OO o direito de alterar o alvará de loteamento (em especial para os efeitos das disposições do artigo 36 nºs 2 e 3 do Decreto-Lei n.º 448/91, de 29 de Novembro, ou artigo 27. nº 3 do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro) do Empreendimento Imobiliário, ( ... ), bem como integrar a Fracção num empreendimento turístico imobiliário gerido pela OO ou outra entidade e, para esse fim, comprometem-se a outorgar, na data de aquisição da Fracção, a procuração de acordo com a minuta anexa ao presente contrato;
39) Em escrito datado de 3 de Janeiro de 2006 e dirigido ao Presidente da Câmara Municipal de Lagos, a KO declarou “( ... ) na qualidade de titular do alvará de Loteamento 2/96 de 18 de Janeiro ( ... ) requerer a V. Ex.a. aprovação da alteração do uso dos lotes n.° 6ª 12, 24 a 27 do referido Alvará ( ... )”;
40) Em escrito datado de 12 de Janeiro de 2007, a Câmara Municipal de Lagos declarou: “(...) 3° ADITAMENTO AO ALVARÁ DE LOTEAMENTO N.° 2/96 E RECTIFICAÇÃO AO
2.º ADITAMENTO;
Nos termos do n.º 7 do artigo 27°. do Decreto–Lei n.º 555/99, de 16112, é emitido o 3.º Aditamento ao Alvará de Loteamento n.° ..., em nome de KO ( ... ) que o artigo 20 da Secção T e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagos sob o n.° …. Livro B10 folhas 190, da respectiva freguesia.
O projecto de alteração ao loteamento aprovado por I despacho do Presidente da Câmara Municipal ( ... ) refere-se à alteração da finalidade dos lotes n.°s 6 a 12 e 24 a 27 (...), ficando como a seguir se indica:
LOTE N.° 6 – finalidade apartamentos turísticos;
LOTE N.° 7 – finalidade apartamentos turísticos;
LOTE N.° 8 – finalidade apartamentos turísticos;
LOTE N.° 9 – finalidade apartamentos turísticos;
LOTE N.° 10 – finalidade apartamentos turísticos;
LOTE N.° 11 – finalidade apartamentos turísticos;
LOTE N.° 12 – finalidade apartamentos turísticos;
LOTE N.° 24 – finalidade apartamentos turísticos;
LOTE N.° 25 – finalidade apartamentos turísticos;
LOTE N.° 26 – finalidade apartamentos turísticos;
LOTE N.° 27 – finalidade apartamentos turísticos; (...)”;
41) A Câmara Municipal de Lagos emitiu, com data de 24 de Janeiro de 2008 o alvará de utilização turística n.° .../2008 em nome KO nele se inscrevendo: “(...) 4. NOME DO EMPREENDIMENTO: Apartamentos Turísticos “Vitasol Park”
5. LOCAL DO EMPREENDIMENTO: Urbanização Quinta do Landeiro, lotes 6 a 12 Lagos
6. USO A QUE SE DESTINA AS EDIFICAÇÕES: Apartamentos Turísticos de três estrelas 7 TIPO DE EMPREENDIMENTO – Estabelecimentos hoteleiros X (...)
GRUPOS - ( ... ) Apartamentos Turísticos ( ... )”;
42) Em escrito remetido ao I. Mandatário dos Autores, o “Turismo de Portugal, I.P.” declarou: “( ... ) Título constitutivo dos Apartamentos Turísticos Vitasolpark, de 3 estrelas. ( ... ) Relativamente à matéria do fax informa-se que, até à presente data, não existe título constitutivo (dos apartamentos turísticos supra Identificados) depositado ou aprovado. Também não foi ainda entregue qualquer requerimento por parte da sociedade proprietária/exploradora do empreendimento solicitando o depósito ou aprovação do título constitutivo.
Finalmente, informa-se que o promotor KO foi notificado, em 30/01/2009, da falta de título constitutivo dos apartamentos e de que, previamente à celebração de qualquer contrato promessa ou de transmissão de fracções do empreendimento turístico, devera proceder ao depósito ou aprovação do título constitutivo dos apartamentos, sob pena de nulidade dos contratos eventualmente celebrados. ( ... )”;
43) Os Autores, respectivamente, não entregaram ao Réu a última retribuição prevista em cada um dos ajustes parcialmente reproduzidos em 1) a 37) dos factos provados;
44) O escrito parcialmente reproduzido na alínea 38) não foi junto com a petição inicial;
45) O Réu não informou os Autores da alteração do loteamento aludido em 40) e da existência do alvará referido em 41) nem dirigiu a estes qualquer solicitação no sentido de, na sequência desses factos, serem modificados os ajustes parcialmente reproduzidos em 1) a 37) (1ºbi).
46) Os Autores ajustaram os negócios a que se alude em 1) a 37) sabendo que as fracções aí aludidas se destinavam à exploração turística (2ºbi).
47) O Réu concedeu a autorização para que o uso das fracções aludidas em 1) a 37) fosse cedido a turistas mediante o pagamento de retribuições a pedido dos Autores (3ºbi).
*
FACTOS NÃO PROVADOS
Não se provou o seguinte:
a) Os Autores pretendiam, respectivamente, adquirir as fracções a que aludem os ajustes parcialmente reproduzidos em 1) a 37) e revendê-las em seguida, a fim de auferirem a diferença entre as retribuições pagas ao Réu, o valor naqueles fixado para a aquisição e o preço que obtivessem (4ºbi).
b) Os Autores aperceberam-se que não conseguiriam concretizar as vendas das fracções a que os autos se referem e, por isso e também em virtude do facto referido na alínea 43) dos factos assentes, intentaram a presente acção (5ºbi).
c) Os Autores tinham conhecimento do teor do escrito reproduzido em 37 (contrato de exploração), da alteração do loteamento referido em 40) e da existência do alvará referido em 41).
III- DO CONHECIMENTO DO RECURSO:
Os apelantes defendem no recurso, tal como fizeram na petição inicial, que os contratos de locação financeira estão feridos de nulidade, o que contraria o decidido na sentença recorrida.
Vejamos, então, se lhes assiste razão.
Não se encontra controvertido no recurso que cada um dos autores, na qualidade de locatário, celebrou com o réu BANCO C. (na qualidade de locador) um contrato de locação financeira imobiliária com vista à aquisição de uma fração autónoma identificada em cada um dos contratos, integradas no Empreendimento Marina Park, em Lagos, conforme discriminados nos factos provados 1 a 37.
Também não se encontra controvertido que em todos os referidos contratos de locação financeira imobiliária consta que as frações têm a mesma finalidade, ou seja, destinam-se a habitação (cfr. ponto 1.1 e 7 de cada um dos contratos referidos nos factos provados 1 a 37).
Também consta dos factos provados que os contratos de locação financeira foram celebrados em 30/12/2005 (factos provados 2, 5, 6, 8, 10, 11, 15, 19, 21, 25, 28, 29, 30, 31, 33, 34, 35), em 22/03/2006 (facto provado 27), em 22/09/2006 (factos provados 7, 9, 12, 14, 16, 17, 20, 22, 23 e 24), em 01/03/2007 (factos provados 13, 18, 36 e 37), em 30/03/2007 (factos provados 1, 3, 4 e 26) e em 31/07/2007 (facto provado 32).
Tal como referido na sentença, sem oposição dos apelantes, aos referidos contratos de locação financeira imobiliária aplica-se o regime jurídico aprovado pelo Decreto-Lei n.º 149/95, de 24/06, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 265/97, de 02/10, pelo Decreto-Lei n.º 285/2001, de 03/11 e pelo Decreto-Lei n.º 30/2008, de 25/02 (cfr. artigo 1.º, 2.º, n.º 1, 7.º e 8.º, n.º 1, do diploma citado Decreto-Lei n.º 149/95, de 24/06).
Como decorre do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24/06, “A locação financeira é um contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder á outra o gozo temporário de uma coisa móvel ou imóvel, adquirida ou construída, por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável, mediante simples aplicação de critérios fixados.”
Assim, o elemento característico da locação financeira, enquanto cedência do gozo temporário de uma coisa, é a circunstância do locatário poder fazer sua a coisa locada (móvel ou imóvel), findo que esteja o prazo acordado, pelo preço estipulado (artigo 7.º e 10.º, n.º 1, alínea f), do citado diploma).[1]
Na data da celebração dos contratos a sociedade KO, vendedora de todas as frações ao réu BANCO C. e também interveniente nos contratos de locação financeira acima referidos, era titular do alvará de loteamento n.º .../96, de 18/01 referente àquele empreendimento imobiliário (cfr. facto provado 39).
Dos contratos consta ainda que os imóveis se encontravam licenciados para habitação, conforme alvará de utilização n.º .../2..., de 09/12/2005 emitido pela Câmara Municipal de Lagos, situação que era do conhecimento de todos os intervenientes nos referidos contratos de locação financeira imobiliária por tal constar do respetivo clausulado.
Também consta dos factos provados que a finalidade dos lotes 6.º a 12.º, 24.º a 27.º do referido alvará n.º .../96, onde se inserem as frações identificadas nos factos provados 1 a 37, foi alterada, passando a mencionar “apartamentos turísticos”, por iniciativa da titular do alvará (KO), com o assentimento dos locatários (cf. ponto 38 dos factos provados), tendo sido emitido em 24/01/2008 o alvará de utilização turístico n.º .../2008 em nome daquela sociedade (cfr. factos provados 39 a 41).
Ora, perante estes factos defendem os apelantes que os contratos são nulos por inexistir título constitutivo de empreendimento turístico exigido por lei e aprovado pelo organismo estadual competente (Instituto de Turismo de Portugal), sendo a sua falta cominada com nulidade, conforme resulta dos artigo 47.º, n.º 8 do Decreto-Lei n.º 167/97, de 04/06, ou no artigo 54.º, n.º 7, do Decreto-Lei n.º 39/2008, de 07/03, conforme a data da celebração de cada um dos contratos, nunca tendo os mesmos sido corrigidos pelo réu BANCO C. de forma a acatarem a legislação supra referida.
Não cremos, porém, que assista qualquer razão aos autores, ora apelantes.
Cabe referenciar, antes de mais, que os autores na data da celebração dos contratos de locação financeira imobiliária em causa nos autos tinham conhecimento que as frações não seriam destinadas a habitação mas à exploração turística (pontos 1.1. e 7 de cada contrato e facto provado 46), circunstância, aliás, da qual tiraram proveito no que concerne ao pagamento das rendas (cfr. ponto 3.1 do facto provado 38 e facto provado 47).
E não obstante a omissão da petição inicial, afinal veio a provar-se que deram o seu consentimento para a KO alterar o alvará de loteamento no que concerne à finalidade - de fim de habitação para apartamentos turísticos -, conforme consta do facto provado 38, ponto 3.8.a), onde se lê que “Concederam à OO o direito de alterar o alvará (em especial para os efeitos das disposições do artigo 36 nºs 2 e 3 do Decreto-Lei n.º 448/91, de 29 de Novembro, ou artigo 27. nº 3 do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro) do Empreendimento Imobiliário, (...), bem como integrar a Fracção num empreendimento turístico imobiliário gerido pela OO ou outra entidade e, para esse fim, comprometem-se a outorgar, na data de aquisição da Fracção, a procuração de acordo com a minuta anexa ao presente contrato”.
Ora, à data da celebração dos contratos de locação financeira em causa nos autos o que vigora na ordem jurídica e era juridicamente vinculante para as partes outorgantes daqueles contratos era o que constava do alvará de loteamento n.º .../96 e licença de utilização n.º .../2..., ou seja, que as frações estavam licenciadas para fim de habitação.
A situação jurídica das frações só veio a ser alterada na data da emissão do alvará que titulou a concessão da licença de utilização turística n.º .../2008, ou seja, em 24/01/2008, portanto em data posterior à celebração do último contrato de locação financeira em apreço.
Os preceitos e diplomas citados pelos apelantes para fundamentarem a nulidade dos contratos de locação financeira, regulam a instalação e funcionamento dos empreendimentos turísticos e exigem a menção do título constitutivo elaborado e aprovado pelo Turismo de Portugal, I.P. quando estipulam que “…deve ser obrigatoriamente mencionad[o] nos contratos-promessa de transmissão, ou nos contratos de transmissão de propriedade, sob qualquer forma, de direitos relativos a fracções imobiliárias que integrem o empreendimento, sob pena de nulidade do contrato” (redação do artigo 47.º, n.º 8 do Decreto-Lei n.º 167/97, de 04/07 e do artigo 46.º, n.º 10 do Decreto-Lei n.º 55/2002, de 11/03, que regiam tal matéria, e que atualmente se encontra plasmada no artigo 54, n.º 7 do Decreto-Lei n.º 39/2008, de 07/03, sendo que este último diploma revogou os anteriores tendo como objetivo reunir num único diploma as disposições comuns a todos os empreendimentos).
Todavia, tais preceitos não se aplicam aos contratos de locação financeira imobiliária em causa nos autos, porquanto à data da sua celebração a finalidade prevista no alvará de loteamento e licença de utilização vigente não era a finalidade a que se reportam os diplomas acima referidos – empreendimentos turísticos –, mas sim e apenas a finalidade habitacional. Nesse mesmo sentido refere-se, e bem, na sentença que “…à data em que os contratos foram celebrados inexistia empreendimento turístico, juridicamente vinculante.”
Por conseguinte, àquela data o objeto negocial não era contrário à lei (cfr. artigo 280.º, n.º1, do Código Civil), sendo, nessa perspetiva, irrelevante discutir se o invocado vício jurídico ou de direito relativamente às qualidades da coisa locada é ou não imputável ao réu BANCO C. e se por ele deve ser responsabilizado, porquanto o mesmo não se verificava à data da celebração dos contratos.
Do mesmo modo, irreleva nessa análise se os contratos de locação financeira imobiliária se enquadram ou não na previsão dos citados normativos, ou seja, se a nulidade ali prevista respeita única e exclusivamente aos contratos-promessa de transmissão e aos contratos de transmissão de propriedade de lotes ou frações autónomas que integrem o empreendimento turístico em propriedade plural (na terminologia utilizada no artigo 54.º, n.º 7, do citado Decreto-Lei n.º 39/2008, de 07/03), ou se também abrange os contratos de locação financeira, considerando que tais preceitos são inaplicáveis aos contratos de locação financeira em discussão.
Concluindo-se, consequentemente, que não se verificando a invocada nulidade, não está em causa aplicar ao caso as consequências jurídicas previstas no artigo 289.º, n.º1, do Código Civil, contrariamente ao invocado pelos autores/apelantes.
Todavia, nas conclusões de recurso sob os números XXIX e seguintes os apelantes vêm invocar que os contratos de locação financeira se encontram incumpridos pelo réu BANCO C. por impossibilidade legal superveniente, dada a inexistência de título constitutivo em conformidade com a alteração do alvará, ou por haver cumprimento imperfeito por parte do mesmo, já que nunca providenciou pela emissão do referido título e consequente alteração dos contratos, pugnando os apelantes, a título subsidiário, pela condenação do referido Banco numa indemnização.
Contudo, a argumentação dos apelantes não procede.
No que concerne à alegada impossibilidade legal superveniente de celebração do contrato de compra e venda por falta de título constitutivo, a questão coloca-se efetivamente ao nível do cumprimento do contrato e não da nulidade do mesmo, porquanto a nulidade por violação de imperativo legal não assenta no incumprimento ou cumprimento defeituoso do contrato, mas sim na impossibilidade legal originária do seu objeto negocial (artigo 280.º, n.º1, do Código Civil).
Conforme refere Menezes Cordeiro a propósito da impossibilidade inicial e superveniente “…a primeira opera logo no momento da celebração vindo a segunda a manifestar-se mais tarde. As consequências dogmáticas desta distinção são importantes. A impossibilidade inicial conduz à aplicação do artigo 280.º/1: implica a nulidade do negócio. A impossibilidade superveniente também atinge os requisitos do negócio. Todavia, a consequência reside na extinção, quando a impossibilidade ocorra por causa não imputável ao devedor – artigo 790.º/1 – ou na sua extinção com aplicação das regras do incumprimento, quando próprio devedor ocasione a responsabilidade – artigo 801.º/1.”[2]
Sucede que a causa de pedir desta ação e o correspondente pedido assenta na invocação da nulidade dos contratos de locação financeira por falta de existência de título constitutivo, sem que os autores tenham apresentado articulado superveniente com vista à ampliação da causa de pedir e pedido no que concerne ao incumprimento do contrato pelo réu BANCO C. e correspondente pedido de indemnização a favor dos autores (cfr. artigos 467.º, n.º 1, alíneas d) e e), 498.º e 272.º e 273.º, todos do CPC 1961, vigente à data da apresentação da petição inicial).
É certo que os autores também invocaram que o locador é responsável por não ter providenciado pela emissão do título constitutivo e por não ter atempadamente ajustado os contratos à finalidade do alvará alterado, daí concluindo que o incumprimento dos contratos não lhes é imputável (apesar de não terem pago a última renda), mas sim ao locador.
Contudo, essa alegação é sempre enquadrada no âmbito da alegada nulidade dos contratos e nunca no âmbito do incumprimento dos mesmos, sendo certo, como já sublinhado, que também não formularam pedido subsidiário em conformidade, seja na perspetiva de uma eventual resolução do contrato, seja na perspetiva de serem indemnizados pelo incumprimento ou cumprimento defeituoso do contrato (cfr. artigos 432.º, 790.º e 801.º do Código Civil).
A sentença recorrida refere-se precisamente a essa questão quando menciona que a impossibilidade superveniente de realização das escrituras de compra e venda de aquisição das frações locadas, caso fosse de imputar ao Banco réu a responsabilidade pelo incumprimento e consequente obrigação de indemnização, não foi peticionada.
Os apelantes vêm, agora, no recurso formular a título subsidiário esse pedido condenatório, mas sem qualquer viabilidade, já que os recursos ordinários, como é o caso da apelação, são meios de impugnação de decisões judiciais e não meios de julgamento de questões novas, ressalvada que seja a apreciação oficiosa quando prevista na lei.
Donde decorre que os recursos visam a reapreciação da decisão proferida dentro dos mesmos condicionalismos em que se encontrava o tribunal recorrido no momento do seu proferimento, não se permitindo que o tribunal de recurso possa ser chamado a pronunciar-se sobre matéria que não foi alegada pelas partes na instância recorrida ou sobre pedidos que nela não foram formulados.
Um pedido de indemnização não formulado em sede de 1.ª instância mas apenas em sede de recurso, no âmbito de contratos de natureza privada, corresponde a alegação de factos novos insuscetíveis de apreciação pela 2.ª instância por daí decorrer a supressão de um grau de jurisdição, sendo certo que, também pela natureza das matérias, a lei não impõe o seu conhecimento ex officio.
Em face do exposto, e dentro dos limites de cognição deste Tribunal da Relação, nenhuma censura merece a sentença quando concluiu que, quanto aos contratos de locação financeira em causa nos autos, não se verifica a nulidade invocada pelos autores.
Improcedem, assim, todas as conclusões da apelação.
Dado o decaimento, as custas ficam a cargo dos apelantes (artigo 527.º do CPC), sendo a taxa de justiça do recurso fixada pela tabela referida no n.º 2 do artigo 6.º do RCP.
IV- DECISÃO:
Nos termos e pelas razões expostas, acordam em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas nos termos sobreditos.
Lisboa, 10 de novembro de 2015
(Maria Adelaide Domingos - Relatora)
(Eurico José Marques dos Reis - 1.º Adjunto)
(Ana Grácio - 2.ª Adjunta)
[1]Cfr. Ac. STJ, de 12.07.2005, proc. 05B1886, em www.dgsi.pt. Cfr. GRAVATO MORAIS, “Manual da Locação Financeira”, Almedina, 2006, p. 29-30.
[2]MENEZES CORDEIRO, “Tratado de Direito Civil Português”, I, Parte Geral, Tomo I, Almedina, 3.ª ed, 2007, p. 687.