| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NA 7ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I - Relatório
1. A, LDA. demandou M, pedindo que a R.. seja condenada a pagar-lhe as quantia de 7.000,00€ em virtude dos encargos e prejuízos que a A. teve como a promoção da venda do imóvel pertença da R., bem como dos danos que desta promoção advieram, acrescidos de juros de mora a calcular à taxa legal em vigor, desde a data da citação até efetivo pagamento.
2. Alega para tanto que o seu objeto principal é o exercício da atividade de mediação imobiliária, tendo celebrado com a R. um contrato de mediação imobiliária, em regime de não exclusividade em 23 de outubro de 2011, para promover a venda do imóvel identificado, pelo preço de 260.000,00€, tendo como contrapartida pelos serviços prestados, e a título de comissão uma percentagem de 5% ou a quantia de 4.000,00€, quanto aquela percentagem fosse inferior àquele montante, acrescido de IVA, devendo tal quantia ser liquidada aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda.
A A. angariou interessados, tendo em outubro de 2010 sido procurado por N e marido, que fizeram uma proposta de compra pela quantia de 237.000,00€ que foi aceite, tendo sido assinado um documento de apresentação de proposta e pedido de reserva do imóvel, estabelecendo-se as condições para a celebração do contrato promessa, acordando em 25 de novembro de 2010, que a A. auferiria uma percentagem 4%, acrescida de IVA.
A R. enviou à A. uma carta de 9 de dezembro de 2010 informando-a da disponibilidade para outorgar o contrato promessa de compra e venda, impondo condições específicas, comunicando por carta de 10 de dezembro de 2010 à A. a sua intenção de não renovar o contrato.
A R. contudo não compareceu para assinar o contrato promessa de compra e venda, vindo a declarar na carta de 25 de janeiro de 2011 que não mantém interesse em vender o imóvel.
A R. com a sua conduta provocou à A. prejuízos, pois esta envidou esforços para promover a venda do prédio objeto do contrato, tendo preparado a apresentação comercial do imóvel, expondo e publicitando nas monstras das lojas, sendo no âmbito dessas diligências que a Sr.ª N e o Sr. L visitaram o imóvel.
A R. voluntária e injustificadamente incumpriu o acordo de reserva que celebrou, recusando-se a assinar o contrato promessa de compra e venda quando já estavam cumpridas todas as diligências da A. conducentes à perfeição desse contrato mediação, a celebração do contrato promessa de compra e venda.
3. Citada, veio a R. contestar, impugnando o factualismo aduzido pela A.
4. Realizado julgamento, foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente a presente ação e, nessa conformidade condenou a R. M a pagar à A. A, Lda., a indemnização, a titulo de danos patrimoniais, cujo valor se venha a apurar em sede de execução se sentença e por referência à avaliação do imóvel; ao estudo de mercado que realizou de modo a estabelecer um preço de venda de acordo com o mercado imobiliário local; à apresentação comercial do imóvel; à foto reportagem do imóvel; ao programa específico de marketing para venda do imóvel; à exposição e publicação nas montras das suas lojas e que difundiu através do seu website, na internet; o anúncio da venda do imóvel com as respetivas fotografias em todo o conjunto da rede … em Portugal; às duas visitas que acompanhou e da documentação que preparou, indo no mais absolvida.
5. Inconformada veio a R. interpor recurso de apelação, formulando, nas suas alegações as seguintes conclusões:
· Deve a matéria de facto constante do número 10 ser alterada para a seguinte redação: “A R. enviou à A. uma carta datada de 9 de dezembro de 2010, a informá-la que: a) “Conforme já comunicado em outubro de 2010 e em 23 de novembro de 2010 ao vosso funcionário Dr. …., venho novamente informar que entre a data de 13 de dezembro de 2010 a 14 de janeiro de 2011, não poderei tratar de qualquer formalidade referente à venda da minha moradia, uma vez que me irei ausentar da Ilha. (…)”. b) “Refiro ainda que informei a 23 de novembro o vosso funcionário Dr. …., o qual ficou de contactar os clientes compradores, que após a assinatura do contrato promessa, poderei necessitar de 90 dias para a realização da escritura ou entrega da casa. (…)” . (alínea J) dos factos assentes)
· Deve a matéria de facto constante do número 12 ser alterada da seguinte forma: “No dia 26 de janeiro de 2011, enviou à R., uma carta registada, com aviso de receção, onde menciona enviar o contrato promessa de compra e venda já assinado pelos interessados N e L, juntamente com cópia do cheque que pelos mesmos lhe fora entregue a título de sinal, referindo ainda que aguardava o contacto da mesma. (alínea M) dos factos assentes)”
· Dos factos dados como provados, nomeadamente do facto constante do número 7 da sentença recorrida e na alínea G) da decisão da matéria de facto, resulta que no acordo assinado pela recorrente ficou previsto expressamente pelas partes e intervenientes visados, incluindo a recorrida, a possibilidade do contrato promessa não ser celebrado por qualquer das partes, o que, a acontecer daria lugar à indemnização nos termos ali previstos e não nos termos pedidos pela recorrida na sua ação, não se podendo concluir pela ilicitude da conduta da Recorrente.
· Também não se pode concluir pela ilicitude da conduta da Recorrente quando alienou o imóvel a terceiros, uma vez que entre as partes (recorrente e recorrida) foi celebrado um contrato de mediação em regime de não exclusividade.
· Não existe qualquer má-fé na conduta da recorrente porquanto a mesma não violou qualquer dever de conduta decorrente do princípio da boa fé, em particular o dever de lealdade e, dentro deste, o dever de uma atuação consequente com o acordo celebrado.
· A Recorrente atuou conforme lhe possibilitaram e somente no âmbito das cláusulas da proposta/reserva celebrada, que contemplava o seu incumprimento por qualquer das partes, pese embora com a obrigação de entregar € 2.500,00 aos proponentes, podendo então a recorrida ressarcir-se arrecadando parte desta quantia e assim dando cumprimento aos precisos termos que ela própria estipulou e com os quais concordou.
· Salvo o devido respeito, o Tribunal a quo, ao considerar que a cláusula 9.ª e 11.ª constantes do acordo de reserva assinado pela recorrente apenas se aplicaria à situação de não celebração do contrato promessa pelos proponentes não sendo de aplicar à não celebração daquele contrato por parte da recorrente, violou a referida cláusula, bem como o artigo 405.º do Código Civil que contempla o princípio da liberdade contratual na estipulação dos contratos.
· A conduta da Recorrente não pode dar origem à obrigação de indemnizar pela culpa na formação do contrato, nomeadamente por violação da boa fé negocial, por não se verificarem os elementos constitutivos da responsabilidade civil, nomeadamente por não se verificar qualquer ilicitude na sua conduta ao não celebrar o contrato promessa uma vez que, atento o acordo/reserva celebrado entre a recorrente e os interessados/adquirentes, não se criou para a recorrida qualquer expectativa e confiança que não pudessem ser interrompidas pelas partes envolvidas, não se encontrando em posição com o princípio da boa fé.
· Atentos os preceitos violado pela sentença recorrida, deve o presente recurso ser julgado procedente e provado e, consequentemente, substituir-se a sentença recorrida por acórdão que absolva a Ré, aqui recorrente da totalidade do pedido, ou, caso assim não se entenda, por sentença que condene a Ré no pagamento de indemnização à Autora no montante previsto no supra citado acordo, ou seja, no montante de € 2.500,00, assim se fazendo JUSTIÇA!
6. Cumpre apreciar e decidir.
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II – Os factos
Na sentença sob recurso foram considerados como provados os seguintes factos:
1- A A. é uma sociedade comercial por quotas, cujo objeto principal é o exercício da atividade de mediação imobiliária, sendo detentora do franchising “…..” na …... (alínea A) dos factos assentes)
2 - A R., na qualidade de dona e legítima proprietária do prédio urbano, constante de uma casa destinada a habitação, sita à Rua …., inscrito na matriz predial sob o artigo …. e descrito na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o n.º …., celebrou com a A., no âmbito do objeto social desta, um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, no dia 18 de junho de 2010, através do qual a R. contratou os serviços da A. para promover e mediar a venda daquele imóvel, pelo preço de €265.000,00 (duzentos e sessenta e cinco mil euros), pelo prazo de três meses, automaticamente renovado, por períodos idênticos e sucessivos, se nenhuma das parte comunicasse à outra, por carta registada ou fax, com uma antecedência de 15 dias, a sua intenção de não renova-lo. (alínea B) dos factos assentes)
3 - A R. comunicou à A., por carta datada de 2 de setembro de 2010, que não pretendia a renovação do contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, após o seu termo. (alínea C) dos factos assentes)
4 - No dia 23 de outubro de 2010[1], a A. e a R. celebraram um novo contrato de mediação imobiliária, em regime de não exclusividade, mediante o qual a R. contratou os serviços da A. para promover e mediar a venda do mesmo prédio, e melhor descrito em 2, sujeito, entre o mais, às seguintes condições:
a) era válido pelo período de três meses, a contar da data da sua assinatura, e renovável automaticamente, por iguais e sucessivos períodos, se nenhuma das partes manifestasse a sua intenção de não renovação, pela forma estabelecida - cláusula 8ª;
b) o valor pelo qual a A. assumia o encargo de diligenciar, promover e mediar a venda do supra descrito imóvel, era de €260.000,00 (duzentos e sessenta mil euros) - clausula 5ª;
c) como contrapartida pelos serviços prestados à R., e a título de comissão, a A. auferiria uma percentagem de 5% (cinco por cento) ou a quantia de €4.000,00 (quatro mil euros), quando aquela percentagem fosse inferior àquele montante, acrescido do IVA à taxa legal em vigor - cláusula 6ª;
d) esta referida quantia deveria ser liquidada, a título de remuneração, pela R. à A., aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda - cláusula 7ª;
e) o reconhecimento pelo Vendedor do potencial comprador enquanto cliente apresentado pelo Mediador não terminará com a cessação da vigência deste contrato - cláusula 9ª. (alínea D) dos factos assentes)
5 - A Sra. D. N e o seu marido, Sr. L fizeram uma proposta de compra do imóvel no valor de €225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil euros), que a R. não aceitou. (alínea E) dos factos assentes)
6 - Contudo, após uma segunda visita, promovida pela A., ao prédio, no dia 17 de novembro de 2010, estes reformularam a sua proposta de compra, propondo agora o preço de €237.000,00. (alínea F) dos factos assentes)
7 - A R. aceitou a proposta referida em 6, o que levou à assinatura de um acordo entre aqueles e a R., e sempre através dos serviços da A., denominado “apresentação de proposta e pedido de reserva do imóvel”, através do qual aqueles formalizaram a sua proposta de compra do imóvel dos autos, pelo preço de venda de €237.000,00 (duzentos e trinta e sete mil euros), entregando interessados compradores à R., naquela data, o cheque n.º …., da “C….”, no valor de €2.500,00 (dois mil e quinhentos euros), traçado e emitido a favor da R., destinatária da proposta (que ficou na posse da A., até à celebração do contrato promessa de compra e venda, tudo conforme estipulado no referido acordo. (alínea G) dos factos assentes)
8 - No n.º 12 do acordo referido em 7, esta escrito que a celebração do contrato promessa, sob pena de incumprimento do mencionado acordo de reserva do imóvel, deverá ocorrer no prazo máximo de 5 dias após a aprovação da entidade bancária, com a entrega de um sinal no montante de 10% do preço acordado, no valor de €23.750,00 (vinte e três mil setecentos e cinquenta euros). (alínea H) dos factos assentes)
9 - Por via do contrato referido em 4, a A. e a R., a 25 de novembro de 2010, acordaram expressamente o seguinte: “em contrapartida dos serviços prestados, e a título de comissão, o mediador auferirá uma percentagem de 4% (quatro por cento), acrescendo o IVA à taxa legal em vigor, caso a vendedora apenas consiga um preço de venda no montante de €237.500,00 (duzentos e trinta e sete mil e quinhentos euros). (alínea I) dos factos assentes)
10 - A R. enviou à A. uma carta datada de 9 de dezembro de 2010, a informá-la da sua disponibilidade para a outorga do contrato promessa de compra e venda e impondo condições específicas para a realização do mesmo, nomeadamente:
a) “Conforme já comunicado em outubro de 2010 e em 23 de novembro de 2010 ao vosso funcionário Dr. …., venho novamente informar que entre a data de 13 de dezembro de 2010 a 14 de janeiro de 2011, não poderei tratar de qualquer formalidade referente à venda da minha moradia, uma vez que me irei ausentar da Ilha. (…)”.
b) “Refiro ainda que informei a 23 de novembro o vosso funcionário Dr. ….., o qual ficou de contactar os clientes compradores, que após a assinatura do contrato promessa, poderei necessitar de 90 dias para a realização da escritura ou entrega da casa. (…)” . (alínea J) dos factos assentes)
11 - Por carta datada de 10 de dezembro de 2010, um dia após a carta anteriormente referida, a R. comunica à A. a sua intenção de não renovar o contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade, após o seu termo. (alínea L) dos factos assentes)
12 - Com data de[2] 24 de janeiro de 2011, enviou à R., uma carta registada, com aviso de receção, onde menciona enviar o contrato promessa de compra e venda já assinado pelos interessados N e L, juntamente com cópia do cheque que pelos mesmos lhe fora entregue a título de sinal, referindo ainda que aguardava o contacto da mesma. (alínea M) dos factos assentes)
13 - À carta referida em 12 respondeu a R. em 25 de janeiro de 2011, através da qual declara o contrato de mediação estava caducado e assim o compromisso patente no documento designado por “Apresentação de proposta e pedido de reserva de imóvel”, afirmando não manter interesse em vender o imóvel dos autos pelo preço de €237.500,00 (duzentos e trinta e sete mil e quinhentos euros). (alínea N) dos factos assentes)
14 - À carta mencionada em 13 respondeu a A., através de carta registada, com aviso de receção, datada de 27 de janeiro de 2011, onde pugnou pela validade dos compromissos decorrentes do contrato assinado entre ambas e do documento designado “Apresentação de proposta e pedido de reserva de imóvel”. (alínea O) dos factos assentes)
15 - A A., até novembro de 2010, angariou cinco interessados no imóvel referido 2, que o visitaram acompanhados por um funcionário da A. sendo que desses apenas dois o foram no âmbito do contrato aqui em causa. (resposta ao quesito 1º da base instrutória)
16 - Um casal de interessados, após ter visitado o imóvel dos autos, acompanhado por um dos funcionários da A., efetuou uma proposta de compra do imóvel, que a R. não aceitou. (resposta ao quesito 2º da base instrutória)
17 - Na última semana de outubro de 2010, a Sra. D. N e o seu marido, Sr. L, procuraram os serviços da A. com o propósito de adquirir um imóvel para habitação, ao que a A. publicitou e promoveu uma visita ao imóvel em causa. (resposta ao quesito 3º da base instrutória)
18 - Por via do que se refere em 7 a R. obrigou-se a não mostrar a casa e a não facultá-la a visitas a outros eventuais interessados. (resposta ao quesito 4º da base instrutória)
19 - No dia 21 de janeiro de 2011, os interessados no imóvel dos autos, Sra. N e o Sr. L entregaram à A., que ficou encarregue de o entregar à R., um cheque n.º ….., da “C….”, traçado e emitido a favor desta, no valor de €23.750,00 (vinte e três mil setecentos e cinquenta euros) e correspondente ao valor acordado a título de sinal e princípio de pagamento. (resposta ao quesito 5º da base instrutória)
20 - Ainda no dia 21 de janeiro de 2011, o diretor comercial da A. solicitou que a R. comparecesse na sede da A. para assinar o contrato promessa de compra e venda do imóvel dos autos, já assinado por N e L, e para lhe entregar o sobredito cheque, que havia sido passado a seu favor. (resposta ao quesito 6º da base instrutória)
21 - Nesse mesmo dia, a R. disse ao diretor comercial da A. que não iria comparecer. (resposta ao quesito 7º da base instrutória)
22 - A R. não contactou a A. na sequência da carta referida em 12. (resposta ao quesito 8º da base instrutória)
23 - À carta referida em 13 a R. não respondeu, quer verbalmente, quer por escrito. (resposta ao quesito 9º da base instrutória)
24 - A A. envidou esforços no sentido de promover a venda do prédio objeto do contrato, nomeadamente, avaliou o imóvel, propriedade da R., em função de um estudo em que considerou as características precisas daquele, o seu enquadramento urbanístico, entre outras, de modo a estabelecer um preço de venda de acordo com o mercado imobiliário local, do qual deu conhecimento à R. (respostas aos quesito 10º a 12º da base instrutória)
25 - Preparou a apresentação comercial do imóvel, realizando para tanto uma foto reportagem do imóvel, de modo a facilitar e estimular a sua venda e apresentá-lo aos potenciais interessados nas suas lojas. (respostas aos quesitos 13º e 14º da base instrutória)
26 - Realizou um programa específico de marketing para venda do imóvel, que consistiu em colocar no exterior deste uma placa de comercialização com o seu logótipo, de qualidade profissional, a dizer “Vende-se”, e disponibilizando ainda os seus contactos, bem como, expôs e publicitou nas montras das suas lojas a ficha comercial do imóvel, donde constava as suas fotografias e a descrição pormenorizada das suas características, publicitou e difundiu através do seu website, na internet, o anúncio da venda do imóvel, com as respetivas fotografias e com a descrição pormenorizada das suas características, a todo o conjunto da rede …. em Portugal, a fim de fazer chegar ao maior número possível de clientes, publicitou o imóvel junto dos clientes que constam dos ficheiros de todas as suas lojas, que procuravam um imóvel com aquelas características em …... (respostas aos quesitos 15º a 18º da base instrutória)
27 - Manteve sempre a R. regularmente informada acerca da gestão da venda do seu imóvel e o resultado das visitas efetuadas àquele, por via das quais a A. atendeu vários interessados no imóvel dos autos, a quem a A. prestou toda a necessária informação sobre os termos e condições pretendidas, diligenciando da melhor forma no sentido de obter a satisfação do interesse da R. em levar a cabo a referida venda. (respostas aos quesitos 19º e 20º da base instrutória)
28 - Que a Sra. N e o Sr. L visitaram o dito imóvel. (resposta ao quesito 21º da base instrutória)
29 - Antes dos quais, a A. promoveu a venda do imóvel junto de cinco outros clientes distintos, sendo certo que todos estes visitaram a casa dos autos, acompanhados por um funcionário da A, apesar de apenas dois o terem sido no âmbito do contrato aqui em causa. (resposta ao quesito 22º da base instrutória)
30 - A A., através dos seus funcionários, elaborou o contrato de mediação imobiliária e o acordo de Reserva do imóvel, deslocou-se e elaborou também o contrato promessa de compra e venda que seria celebrado entre Sra. N e Sr. L e a R, sendo para tanto necessário a A. proceder a uma reunião com os interessados, a Sra. N e o Sr. L, a fim de esclarecer o motivo da não celebração do contrato promessa e a recusa injustificada da R. em celebrá-lo. (respostas aos quesitos 23º a 25º da base instrutória)
31 - Vindo a R. a vender o imóvel dos autos a terceiros. (resposta ao quesito 27º da base instrutória)
III – O Direito
Como se sabe o objeto do recurso é definido pelas conclusões apresentadas pelo recorrente, importando em conformidade decidir as questões[3] nelas colocadas, artigos 684.º, n.º 3, 660.º, n.º 2, e 713.º, todos do CPC, pelo que, nessa consideração, em causa está, se deve ser alterada a matéria de facto nos termos indicados, bem como se foi feita a devida subsunção jurídica, entendendo a Recorrente que deve ser absolvida na totalidade do pedido, ou caso assim não se atenda, ser condenada a satisfazer o montante indemnizatório de 2.500,00€.
1. Da matéria de facto:
Pretende a Recorrente que deve ser alterado o constante do ponto 10.º e 12.º da matéria dada como assente, tendo em conta a prova documental junta aos autos.
Assim consignou-se como apurado no ponto 10.º - A R. enviou à A. uma carta datada de 9 de dezembro de 2010, a informá-la da sua disponibilidade para a outorga do contrato promessa de compra e venda e impondo condições específicas para a realização do mesmo, nomeadamente:
a) “Conforme já comunicado em outubro de 2010 e em 23 de novembro de 2010 ao vosso funcionário Dr. …., venho novamente informar que entre a data de 13 de dezembro de 2010 a 14 de janeiro de 2011, não poderei tratar de qualquer formalidade referente à venda da minha moradia, uma vez que me irei ausentar da Ilha. (…)”.
b) “Refiro ainda que informei a 23 de novembro o vosso funcionário Dr. ….., o qual ficou de contactar os clientes compradores, que após a assinatura do contrato promessa, poderei necessitar de 90 dias para a realização da escritura ou entrega da casa. (…).
Diz a Recorrente que a R. informa apenas sobre a sua ausência, reiterando que entre o dia 13 de dezembro de 2010 e o dia 14 de janeiro de 2011, não poderia tratar de qualquer formalidade referente à venda do imóvel, mais informando que apenas queria ser contactada por escrito. Assim, deveria tão ser considerado como provado: A R. enviou uma carta data de 9 de dezembro a informá-la que a) Conforme (….) b) Refiro (…).
Analisando, temos que a matéria vertida no ponto da matéria de facto assente em causa reporta-se ao art.º 15 da petição inicial, no qual se alega: A Ré enviou à A. uma carta (doc.9) datada de 9 de dezembro de 2010, a informá-la da sua disponibilidade para a outorga do contrato promessa de compra e venda e impondo condições para a realização do mesmo, nomeadamente: a) Conforme (…) b) Refiro (….).
Para além do documento de fls. 49, respeitante a tal carta, a R. na sua contestação, no art.º 2, fez consignar: É verdadeiro o alegado (…) 15.º da douta petição inicial.
Desta forma, no atendimento do disposto no art.º 490 do CPC, e porque o contrário não resulta da missiva em causa, inexiste fundamento para alterar o que foi dado como assente.
Quanto ao ponto n.º 12: No dia 24 de janeiro de 2011, enviou à R., uma carta registada, com aviso de receção, onde menciona enviar o contrato promessa de compra e venda já assinado pelos interessados N e L, juntamente com cópia do cheque que pelos mesmos lhe fora entregue a título de sinal, referindo ainda que aguardava o contacto da mesma.
Diz a Recorrente que se retira da prova documental, nomeadamente do registo da referida carta, que foi enviada em 26 de janeiro de 2011, devendo confrontar-se tal data de efetivo envio da carta pela A. com a data de envio da carta referida no n.º 13 dos factos provados[4], da autoria da R, remetida no dia 26 de janeiro de 2011.
Apreciando, no atendimento dos elementos constantes dos autos, configura-se que à falta de uma melhor explicitação, até porque o demais não surge questionado, deverá passará a contar no ponto da matéria de facto em causa: “Com data de 24 de janeiro de 2011, enviou à R….”.
2. Da subsunção jurídica.
Na análise efetuada em sede da sentença sob recurso, tendo em conta que as partes celebraram um contrato de mediação imobiliária, sem regime de exclusividade, considerou-se que à Recorrida, enquanto A. não lhe assistia o direito a ser indemnizado pelo regime específico da mediação.
Entendeu-se, contudo que podia a Recorrida cobrar-se das despesas em que incorrera no cumprimento da sua parte do contrato, que apenas não se realizou por culpa exclusiva da Recorrente, sua cliente, apelando em termos de fundamentação para tanto ao princípio da boa fé negocial, nos termos do art.º 227, n.º1, do CC
Nesse âmbito, considerou-se que a Recorrida agiu de má fé, aproveitando-se de não estar no regime de exclusividade, verificando-se uma situação que foi enquadrado em termos de exercício abusivo do direito, gerando a obrigação e reparar os danos patrimoniais sofridos, que contudo não foi possível fazer o apuramento concreto.
Insurge-se a Recorrente contra tal entendimento, alegando que para além de afastar qualquer ilicitude da sua conduta quando alienou o imóvel a terceiros, tendo em conta o regime de não exclusividade do contrato de mediação celebrado, inexiste qualquer má fé na sua conduta, atuando conforme lhe possibilitavam as cláusulas de proposta/reserva celebrada, que contemplava o seu incumprimento por qualquer das partes, embora com a obrigação de entregar de 2.500,00€ aos proponentes, podendo então ressarcir-se, arrecadando parte da quantia, nos próprios termos em que a Recorrente acordou.
Apreciando.
Não se questiona nos autos que as aqui partes celebraram contrato de mediação imobiliária ao abrigo do DL 211/2004, de 20/8, por escrito, mediante os quais a Recorrida, dedicando-se à atividade de mediação imobiliária, ficou obrigada a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização do negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, (…) consubstanciando-se no desenvolvimento de ações de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, podendo ainda prestar serviços de obtenção de documentação e informação necessários à concretização dos negócios objeto do contrato (…), art.º 2, n.º 1, 2, b), e 3.
Na verdade foi celebrado um primeiro, em regime de exclusividade, denunciado para o seu termo, e um segundo, em 23 de outubro de 2010, e no qual relevantemente foi convencionada a título de remuneração, o pagamento de uma percentagem sobre o preço de venda, a ser liquidada aquando da celebração do contrato-promessa de compra e venda.
Com efeito, se atentarmos ao que dispõe o art.º 18 do mesmo diploma, a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, isto é, quando se mostrar concluído, e com o angariado, assistirá ao devedor o direito a ser remunerado, sem prejuízo do empenho e da atividade desenvolvida, traduzindo-se assim numa fatalidade com que as empresas de mediação, que são comerciantes, que exercem uma atividade comercial numa economia de mercado, têm de viver, e é nesse pressuposto que a desempenham, sendo que as percentagens cobradas sobre o valor das vendas que ajudam a concretizar têm já em conta o risco normal, a álea que é inerente a essa atividade, acautelando as situações em que o contrato de mediação não proporciona a correspetiva remuneração e apenas redunda na realização de despesas estéreis e inúteis[5].
Importa ter presente que nos reportamos a regime de não exclusividade, no âmbito do qual pode o negócio ser realizado como o angariado, mas também com terceiro angariado por outra mediadora, ou até pelo própria parte contratante, nada impedindo que esta, simultaneamente possa negociar com outros, desde que observados os princípios da boa fé, sempre a respeitar no comércio jurídico.
Voltando à situação sob análise, estando nós perante um contrato em regime de não exclusividade e não tendo sido obtida a celebração do negócio visado excluída fica, como se entendeu em sede da decisão sob recurso, o direito à remuneração nos termos contratualmente acordados.
No entanto, e como já se mencionou, considerou-se em sede da sentença ora em crise que a conduta da Recorrida não se tinha pautado segundo as regras de boa fé, exercendo de forma abusiva o direito que lhe assistia de não concretizar a realização do contrato com os angariados, e por isso deveria suportar as despesas realizadas à promoção do imóvel em causa, numa articulação de responsabilidade pré-contratual, com a existência de abuso do direito.
Ora, e não se questionando que o princípio da liberdade contratual, foi acolhido, ampla e expressamente, no nosso ordenamento jurídico, não podem ser esquecidos os limites impostos ao mesmo pela lei, art.º 405, n.º 1, do CC, nomeadamente, e no que agora nos interessa, o consignado no art.º 227, n.º 1, também do CC, respeitante ao dever de quem negoceia com outrem para a conclusão de um contrato, tanto nos preliminares, como na formação do mesmo, proceder segundo as regras da boa fé[6].
Assim, e em conformidade, deverão as partes no decurso das negociações preliminares de um contrato, atuar de forma correta e leal[7], contribuindo para a realização dos interesses legítimos que se pretendem atingir com a celebração do mesmo[8], sem que tal signifique o coartar da liberdade, necessariamente a manter até à obtenção do acordo definitivo, art.º 232, todos do CC.
Estando-se, ainda, no âmbito da fase vestibular, ou negociatória, por contraposição à face decisória ou outorgatória do contrato[9], importar garantir a tutela da confiança das partes, pelo que se a parte não pautar a sua atuação de acordo com as regras da boa fé, responderá pelos danos causados àquela, conforme o já mencionado n.º 1, do art.º 227.
Para tanto, vem-se referenciando que, para além da produção de danos e da existência dos demais pressupostos da responsabilidade civil, a efetiva presença de negociações conduzidas de forma a criarem uma confiança, razoável, na conclusão de um contrato válido, com a consequente obtenção dos efeitos pretendidos, do mesmo decorrentes, perante a seriedade de propósitos evidenciada, mais se patenteando uma conduta censurável por parte de quem não cumpriu[10], não tendo a contraparte que se comportou lealmente, contribuído também, com culpa sua, para o insucesso negocial[11].
Salienta-se, também, a relevância da qualificação jurídica da responsabilidade por culpa na formação dos contratos, também designada de pré-contratual, prevista no referenciado art.º 227, do CC, como contratual, ou extracontratual, sabendo-se que existem, ainda[12], diferenças de regime, que se traduzem em importantes consequências, sobretudo em termos práticos, nomeadamente, e desde logo, no que diz respeito à culpa, já que a mesma se presume na responsabilidade contratual, art.º 799, n.º 1, e não na responsabilidade extra contratual, art.º 487, n.º 1, ambos CC[13].
Não indicando a lei vigente, pelo menos diretamente, o entendimento a seguir, são conhecidas as divergências em tal âmbito, a que não são estranhas as dificuldades de enquadramento, face às aproximações a um ou outro regime, considerando as particularidades da responsabilidade pré-contratual.
Desse modo, considera-se que a disciplina do ilícito extracontratual é a que melhor se harmoniza com a responsabilidade pela culpa na formação dos contratos, no concerne à rutura das negociações preparatórias[14], afastando, em conformidade, a presunção de culpa, porquanto a obrigação de indemnizar face a tal rutura representaria sempre uma limitação significativa da autonomia privada, tendo-se por não razoável que ao contraente que sofre essa diminuição na sua esfera negocial, pudesse acrescer a presunção de culpa, com o correspondente ónus da prova[15].
Em contraposição[16], entende-se que o vínculo que se estabelece entre as partes durante as negociações configura-se como uma relação de confiança, análoga à contratual, pelo que a violação de qualquer dos deveres que possam ser integrados na relação estabelecida nas negociações, nomeadamente os que se prende com a correta e clara informação, faz desencadear a responsabilidade contratual, na consideração que o exercício da autonomia da vontade é atribuído com a observância de certos limites, e como tal ilegítimos os comportamentos que levem a contraparte a ter uma visão distorcida da realidade[17].
Em termos jurisprudenciais, apontando-se como sentido dominante que na responsabilidade pré-contratual já se está verdadeiramente no âmbito da responsabilidade obrigacional, uma vez que os direitos subjetivos violados são os deveres de atuação de boa-fé, chega-se, decorrentemente, à conclusão que ao demandado incumbirá ilidir a presunção de culpa que sobre si impende, nos termos do n.º1, do art.º 799, do CC[18].
A indemnização a que haja lugar, contempla, neste âmbito, o chamado interesse contratual negativo, no sentido de se pretender reparar os prejuízos que a parte evitaria, se não tivesse, sem culpa sua, confiado no cumprimento dos deveres da contraparte, segundo os ditames da boa fé, em termos de conclusão do negócio[19], afastada ficando, necessariamente, a possibilidade de o lesado, numa situação passível de enquadramento em sede de responsabilidade pré-contratual, poder ficar numa situação mais favorável do que aquela que obteria, se o contrato que visava celebrar se tivesse, de forma cabal, concretizado[20].
Já o abuso de direito, tendo em conta o disposto no art.º 334, do CC, seguindo-se o entendimento[21] que a conceção legalmente adotada é essencialmente objetiva, isto é, não é necessária a consciência de se estar a exceder com o exercício do direito os limites impostos, quer pelos bons costumes, quer pelo fim social económico do direito, importa apenas que os limites sejam excedidos, por forma, manifesta, como a própria lei indica, não poderá deixar de se ter presente, no que diz respeito ao fim social e económico do direito, os juízos de valor positivamente consagrados na lei.
Assim, compreende-se que como pressuposto lógico da situação de abuso de direito, esteja a existência de um direito, reportado a um direito subjetivo, ou a um poder legal, caracterizando-se o abuso na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito, ou do contexto em que ele deve ser exercido[22].
Dir-se-á, em conformidade, que a noção de abuso de direito assenta no exercício legal de um direito, que no entanto é feito em termos que excedem os limites normativo-jurídicos, ainda que ajustados ao conteúdo formal do direito, sendo que para a valoração negativa, deverá existir uma situação objetiva de confiança, da qual decorrerá uma posição vinculante em relação a dada situação futura, num designado investimento de confiança, com base na qual a contraparte se determinou, devendo esta também agir de boa fé[23], isto é, e concretizando, se a conduta em causa foi desenvolvida de modo a criar, de forma razoável, na contraparte, uma expectativa, suficientemente sólida, em termos de poder confiar que a promessa celebrada se iria na realidade concretizar, verificando-se um comportamento, próprio, da parte, destruindo a relação contratual, ao arrepio do expectável, face à conduta anterior.
Presente este quadro legal, complexo, delineado brevemente, voltemos aos autos.
Tendo sempre presente que o contrato de mediação imobiliária foi celebrado em regime de não exclusividade, apurado ficou que a Recorrida angariou compradores para o imóvel que fizeram uma proposta concreta, reformulada após uma recusa da Recorrente, tendo sido celebrado um acordo entre aqueles e a mesma, denominado “apresentação de proposta e pedido de reserva de imóvel”, através do qual os angariados formalizaram a sua proposta de compra e venda, entregando à Recorrida, um cheque no valor de 2.500,00€, destinada à Recorrente, que ficou na posse daquela até celebração do contrato promessa de compra e venda.
Se atentarmos um pouco melhor aos termos de tal acordo, celebrado em 17 de novembro de 2010, a fls. 46 e seguintes, verifica-se que clausulado no n.º 2 ficou que os angariados (proponentes) vem requerer que apresentada a presente proposta e até que seja dada resposta do destinatário (Recorrida) e caso esta seja positiva, até que a entidade bancária se pronuncie acerca da concessão do empréstimo, quando solicitado, o imóvel seja retirado das apresentações e visitas a efetuar por eventuais interessados, restrição essa que é aceite pelos destinatários mediante a assinatura deste documento.
Mais se consignou em tal acordo no ponto n.º 6, que os angariados autorizavam a Recorrida a entregar o cheque à Recorrente se aqueles se recusassem, sem motivo ponderoso e justificável a celebrar o contrato promessa, obrigando-se a Recorrente a entregar aos angariados a quantia de 2.500,00€, para além de autorizarem a devolução aos mesmos do cheque emitido, caso aquela se recusasse, sem para tal alegar motivo ponderoso e justificável, a assinar o contrato promessa, ponto n.º 9. Já no ponto n.º 11, consignado ficou: Aceitam, ainda os outorgantes que a SMI (A Recorrida) se reserve o direito, quando não celebrado o competente contrato promessa, a reter ou exigir parte de qualquer das quantias referidas em 6. e 9., consoante a responsabilidade da não celebração do contrato promessa seja dos proponentes (angariados) ou do destinatário (Recorrida), enquanto pagamento dos serviços e ressarcimento dos danos ou prejuízos ainda que eventuais ou futuros, decorrentes da situação de não outorga do contrato promessa, por qualquer uma das partes, conforme ao caso concreto aprouver.
Provado ficou, também que por carta de 9 de dezembro de 2010 a Recorrente informou a Recorrida da disponibilidade para outorga do contrato promessa de compra e venda, subordinada contudo a determinadas condições, tendo no dia imediato vindo manifestar junto desta última a intenção de não renovar o contrato de mediação, após o seu termo, tendo em conta que o mesmo fora celebrado no dia 23 de outubro de 2010, sendo válido pelo período de três meses a contar da sua assinatura, renovável por iguais e sucessivos períodos se nenhuma das partes manifestasse a intenção de não renovação.
Resulta também dos autos que o contrato promessa não veio a ser assinado pela Recorrente, quando foi solicitada para tanto pela Recorrida em 21 de janeiro de 2011, bem como por carta posteriormente remetida, considerando a Apelante por comunicação escrita efetuada em 25 de janeiro de 2011, o contrato de mediação caducado, assim como o compromisso assumido no Acordo de Apresentação de proposta e pedido de reserva de imóvel, deixando de ter interesse na venda do imóvel pelo preço referenciado, vindo a vender o imóvel dos autos a terceiros.
Da análise de toda esta factualismo, se manifesto se torna que existiram negociações, bem como a subscrição de acordos, que necessariamente não devem ser tidos por inócuos, como se menciona na sentença sob recurso, diverge-se no entanto dum entendimento que permita considerar que fora obtido já um desenvolvimento tal, que qualquer rutura pudesse ser tida como arbitrária e geradora do dever de indemnizar, para além dos mecanismos que as partes entenderam, dentro do âmbito da sua autonomia da vontade prever para o caso da não concretização da promessa de compra e venda, estabelecidos no âmbito da “apresentação de proposta e pedido de reserva de imóvel”.
Com efeito, se é certo que a Recorrida comunicou a sua disponibilidade para vir a celebrar o contrato promessa de compra e venda, não deixou contudo de estabelecer condições que nos permitem considerar que o desenvolvimento das negociações não era ainda de molde a autorizar uma total confiança na conclusão do contrato, em termos tais passíveis de gerarem o dever de indemnizar, na observância dos necessários pressupostos da responsabilidade civil.
Ora se necessário se torna para existência de responsabilidade pré-contratual, a existência do facto específico da criação de expectativa e confiança, no concerne à qual a rutura injustificada, manifestada através de um comportamento incoerente e contraditório, está em oposição com a boa-fé[24], temos que o vertido nos presentes autos não permite concluir pela ilicitude, em tais termos da conduta Apelante, sabendo nós que esta era livre de vender o imóvel a outros que não os interessados angariados pela Recorrida, afastada que foi por vontade das partes o regime de exclusividade, sendo certo que em termos do acordo efetuado entre os angariados e a vendedora não deixou de se consignar a possibilidade de não vir a ser celebrado a promessa de compra e venda, estabelecendo-se as consequências, para tanto, nomeadamente quanto ao ressarcimento de danos que aos envolvidos pudessem assistir, como no caso da Recorrida.
Também, e na consideração do que apurado ficou, não se vislumbra que a Apelante tenha extravasado, maxime, amplamente, o contexto em que podia exercer os seus direitos, conforme surgem configurados, contrariando os ditames da boa fé, entendida como uma das fundamentais exigências éticas do comércio jurídico, reportando-se à utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do mesmo direito, ou do contexto em que ele devesse ser exercido.
Afastada, assim, a existência de responsabilidade pré-contratual, geradora da obrigação de indemnizar, bem como de abuso de direito levando a tanto, conclui-se, necessariamente que inexiste fundamento para a condenação da Recorrente nos termos em que o foi, para além da possibilidade da Recorrida se ressarcir de eventuais prejuízos, conforme o estabelecido no âmbito do acordo e apresentação de proposta e pedido de reserva de imóvel, cujo conhecimento não cabe no âmbito dos presentes autos.
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IV – DECISÃO
Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação, em julgar procedente a apelação, revogando a sentença recorrida, e absolvendo a Ré do pedido.
Custas nas duas instâncias pela Autora.
Lisboa, 12 de julho de 2012
Ana Resende
Dina Monteiro (Voto de vencida)
Luís Espírito Santo
Confirmaria a decisão proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância uma vez que entendo que o comportamento dos RR. não foi leal para com a A.
Com efeito, nas negociações que tiveram lugar após a assinatura do segundo contrato de mediação, este já em regime de não exclusividade, datado de 23 de Outubro de 2010, para vigorar pelo prazo de três meses, renováveis, se assim fosse entendido pelas partes, foi estabelecido, entre outras, a seguinte cláusula:
“o reconhecimento pelo Vendedor do potencial comprador enquanto cliente apresentado pelo Mediador não terminará com a cessação da vigência deste contrato – cláusula 9.ª” – Ponto 4 dos Factos Provados.
Assim, e após diligências realizadas pela A., quando em os potenciais compradores do imóvel dos RR., angariados pela mesma A., realizam uma segunda visita ao imóvel, a 17 de Novembro de 2010, fazem também uma nova proposta para a sua aquisição. Essa proposta foi aceite pelos RR. e levou a que assinassem (potenciais compradores e os RR.), um acordo denominado “apresentação de proposta e pedido de reserva do imóvel”, com a entrega de um cheque a favor dos RR. e que ficou na posse da A. até à celebração do contrato promessa – Pontos 5, 6 e 7 dos Factos Provados.
Nesse mesmo acordo ficou estipulado que, a celebração do contrato promessa deveria ocorrer no prazo máximo de cinco dias após a aprovação da entidade bancária, com a entrega de um sinal no montante de 10% do preço acordado, no valor de € 23.750,00 sob pena de, como ali se refere, de incumprimento do mencionado acordo de reserva do imóvel - Ponto 8 dos Factos Provados.
E essa disponibilidade dos RR. para a realização do contrato promessa de compra e venda do imóvel manteve-se, nomeadamente, na carta que enviam à A., datada de 09 de Dezembro de 2010, em que indicam também as datas em que não estariam na Ilha para poderem outorgar aquele contrato - Ponto 10 dos Factos Provados.
Com data do dia seguinte, os RR. enviam nova carta à A. em que referem que não pretendem renovar o contrato de mediação imobiliária, após o seu termo - Ponto 11 dos Factos Provados.
Porém, deste facto isolado, e atenta a situação em que as negociações já se encontravam, nada poderia se retirar, conforme se pode extrair da matéria de facto já acima transcrita.
Analisando o comportamento posteriormente assumido pelos RR. podemos constatar que, antes mesmo do termo do contrato de angariação, mais concretamente no dia 21 de Janeiro de 2011, o director comercial da A. solicitou aos RR. que comparecessem na sua sede para assinarem o contrato promessa e receberem o valor acordado a título de sinal, tendo estes referido que não iriam comparecer - Pontos 20 e 21 dos Factos Provados.
Como não compareceram, a A enviou aos RR. a carta datada de 24 de Janeiro de 2011, juntamente com o contrato promessa já assinado pelos interessados na aquisição do imóvel, com a cópia do cheque correspondente à quantia a entregar a título de sinal e com a indicação de que aguardava contacto para assinarem aquele contrato promessa, receberem o sinal e ser definida a data para a realização da escritura definitiva, tudo em conformidade com o que havia sido combinado entre as partes - Pontos 12 e 22 dos Factos Provados.
Ora, é neste contexto fáctico que não pode deixar de se considerar como um comportamento contrário à boa fé o conteúdo da carta que os RR. enviam à A., datada de 25 de Janeiro de 2011, em que invocam a caducidade do documento designado por “Apresentação de proposta e pedido de reserva de imóvel”, concluindo por não estarem interessados em vender o imóvel - Ponto 13 dos Factos Provados.
Porém, e salvo o devido respeito, o facto de o contrato de angariação não ter sido renovado em nada colide com o direito da A. ao ressarcimento das despesas efectuadas com este mesmo contrato, conforme decorre linearmente da já citada cláusula 9.ª do contrato de mediação celebrado e cujo termo ocorreu a 23 de Janeiro de 2011, tanto mais que a A. desenvolveu várias diligências com vista à venda do imóvel e, no que ao caso dos autos importa, intermediou o acordo negocial entre os interessados na aquisição e os RR., recebeu os cheques a favor destes últimos (um no valor de € 2.500,00 e um outro, no valor de € 23.750,00 respeitante ao sinal) e não ocorreu qualquer facto que permitisse imputar à A. um comportamento lesivo dos interesses dos RR. - Pontos 7, 12, 15 a 20 e 24 a 30 dos Factos Provados.
As negociações entre as partes tinham já atingido um patamar que se pode considerar como de negociações sérias com vista à realização do contrato definitivo sendo que, o rompimento unilateral destas negociações por parte dos RR. sempre determinaria a responsabilidade pré-contratual dos mesmos e o respectivo direito da A. a ser ressarcida pelos prejuízos decorrentes de tal comportamento, em conformidade com a já mencionada cláusula 9.ª do contrato de mediação.
Assim, conformaria a decisão proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância.
Dina Monteiro
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[1] E não 2011, como por mero lapso se fez constar e resulta do documento de fls. 42 e 43.
[2] Como à frente se verá.
[3] O Tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos ou fundamentos que as partes indiquem para fazer valer o seu ponto de vista, sendo que, quanto ao enquadramento legal, não está o mesmo sujeito às razões jurídicas invocadas também pelas partes, pois o julgador é livre na interpretação e aplicação do direito, art.º 664, do CPC.
[4] Ponto n.º 13: À carta referida em 12 respondeu a R. em 25 de janeiro de 2011, através da qual declara o contrato de mediação estava caducado e assim o compromisso patente no documento designado por “Apresentação de proposta e pedido de reserva de imóvel”, afirmando não manter interesse em vender o imóvel dos autos pelo preço de €237.500,00 (duzentos e trinta e sete mil e quinhentos euros).
[5] Citando Ac. STJ de 3 de abril de 2008, in www.dgsi.pt..
[6] Sabendo-se que em sede do comércio jurídico, é cada vez mais patente, a existência de realidades negociais complexas, que não se esgotam com a apresentação da proposta e subsequente aceitação, antes exigem um número determinado de contactos e pré-acordos, com vista à ultimação do negócio, conforme a vontade real das partes.
[7] Refira-se que na falta de indicação legal, pode-se entender que as regras de boa fé nas negociações preliminares de qualquer contrato, se traduzirão, desde logo, num dever de comunicação entre as partes de circunstâncias especiais, relativas aos contratantes, ao objeto do negócio ou às suas cláusulas, na medida em que as mesmas circunstâncias sejam relevantes para a formação de uma vontade esclarecida, e as partes estejam em condições de o prestar, sem prejuízo do dever geral de quem contrata, de bem se esclarecer, antes de se obrigar.
[8] Em termos, aliás, igualmente consagrados no que diz respeito ao posterior cumprimento, art.º 762, n.º 2, do CC.
[9] Cfr. Ac. STJ de 13.3.2007, in www.dgsi.pt.
[10] Conforme se diz no Acórdão do STJ de 3.7.2003, in www.dgsi.pt, a boa fé assume nestes casos um acentuado sentido ético-jurídico.
[11] Cfr. Acórdão do STJ supra referido.
[12] Face a uma apontada tendência de parificação dos dois regimes.
[13] Sem prejuízo da existência, em tal âmbito de várias presunções de culpabilidade.
[14] Como defende Almeida e Costa in Responsabilidade Civil pela Rutura das Negociações Preparatórias de um Contrato, pag. 95 e segs.
[15] Almeida e Costa, obra referida, fls. 93.
[16] Veja-se o mesmo Autor, na obra acima indicada, que referencia entre outros, com entendimento diverso do seu, Mota Pinto, in Cessão da Posição Contratual, Vaz Serra, Culpa do devedor ou do agente, in BMJ n.º 68, e Mário Brito, Código Civil Anotado.
[17] Cfr. Menezes Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil.
[18] In Ac. STJ de 11.9.2007, in www.dgsi.pt, mas também entre outros o Ac. STJ de 26.1.06, diversamente, Ac. STJ de 13.3.2007, já referenciado.
[19] Sendo que em determinadas situações, se discute a possibilidade de serem compensadas as vantagens que a parte “inocente” teria auferido (lucro cessante) se não tivesse sido frustrada a expectativa, que legitimamente, detinha quanto a tal conclusão, atendimento contudo que para além de não pacífico, sempre deverá ser feito de forma cautelosa, para se evitar a confusão entre tutela do interesse contratual negativo, com a do interesse contratual positivo, pois apenas em tal deverão ser ressarcidos todas as frustrações das expectativas que assistiam ao credor, decorrentes do cumprimento, concretizado que se mostrou o acordo celebrado, devendo assim a reparação abranger tudo o situado entre a situação verificada e a que hipoteticamente existiria se não tivesse ocorrido o facto danoso, cfr. Ac. STJ de 27.3.2007, in www.dgsi.pt.
[20] Cfr. Ac. STJ de 11.1.2007, in www.dgsi.pt.
[21] Veja-se, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, I volume, 3ª edição, pag. 296 e seguintes.
[22] Obra e autores citados, a fls. 297, mencionando-se expressamente Castanheira Neves, Questão de Facto – Questão de Direito, e Cunha e Sá, Abuso do Direito, Cadernos de Ciência e Técnica Fiscal, Lisboa, 1973, sobretudo pags. 456, e seguintes.
[23] Veja-se, Batista Machado, Tutela de Confiança e Venire contra Factum Proprium, in Obra Dispersa, vol I, pag. 415 e segs.
[24] Cfr. Ac. STJ de 27 de maio de 2010, in www.dgsi, referenciado Mota Pinto, in a A Responsabilidade Pré-Negocial na Formação dos Contratos, RDES, XVII, 88; RT, Ano 86º, 12. |
