| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
-RELATÓRIO:
Tiveram início os presentes autos com o procedimento especial de despejo proposto no Balcão Nacional do Arrendamento (B.N.A.) por F...e C..... contra V. ...LDA., visando a resolução do contrato arrendamento celebrado entre as partes sobre o imóvel sito na Rua ...., em Lisboa.
Fundamentaram a sua pretensão, em suma, na denúncia do contrato, validamente efectuada pelas Requerentes, e na circunstância de a Requerida não ter entregue o locado no prazo para o efeito concedido, o que fundamenta o consequente despejo.
Na sua oposição, a Requerida defendeu-se invocando o seguinte conjunto de fundamentos: inaplicabilidade do procedimento especial de despejo ao contrato de arrendamento em causa; erro na forma de processo; ilegitimidade activa; ineficácia da denúncia do contrato, designadamente, por caducidade do acto de aprovação do projecto de arquitectura e falta de envio, à Requerida, dos documentos concernentes ao licenciamento do invocado projecto de remodelação/restauro profundo; impugnação da demais factualidade subjacente ao requerimento de despejo.
As Requerentes tiveram oportunidade de responder, o que fizeram.
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Os factos apurados
A-O F...é proprietário, por aquisição à C..., do prédio urbano sito na Rua ....Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa com o nº/s ... da freguesia de.... (cf. cópia da certidão a fIs. 105 e ss.
B-O F...é proprietário, por aquisição à C... do prédio urbano sito na Rua....freguesia de.... Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa com o n.º... (cf. cópia da certidão a fls. 107 e ss.
C-Por escrituras públicas datadas de 12.01.1937 e 13.02.1969, foi acordada entre a então proprietária e a requerida a cedência, mediante retribuição da loja sita nos nº/s ... do prédio urbano sito na Rua .... como da sobreloja direita com entrada pelo n.º 72 do prédio urbano sito ..., freguesia de... Lisboa - cf. Fls. 51 e ss.
D-Mediante notificação datada de 07.03.2013, a requerente comunicou à requerida a denúncia do contrato de arrendamento referido em c., com os fundamentos expostos no documento de fIs. 95 a 100, solicitando a desocupação e entrega do locado até ao dia 30.09.2013.
E-Em tal comunicação, a requerente juntou: cópia do pedido de licenciamento do projecto a executar; cópia dos despachos que aprovaram e deferiram o projecto; termo de responsabilidade do técnico autor do projecto de obra, no qual declara que a obra projectada obriga, para sua execução, à desocupação do locado.
F -O procedimento administrativo com vista ao licenciamento do projecto a executar foi recebido na Câmara Municipal de Lisboa em 17.05.2011.
G- O pedido de licenciamento foi objecto de parecer favorável e despacho de aprovação de 17.10.2011.
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Para a boa decisão do objecto do litígio, importa ainda atentar no seguinte, atento o teor dos documentos de fls 96 a 98, que não foram impugnados:
“...Os Prédios constituem a totalidade do quarteirão...., tendo sido objecto de um pedido de licenciamento de alteração –alterações exteriores, que constitui um procedimento de controlo prévio, consubstanciado no projeto destinado a realizar uma operação urbanística com a finalidade de neles instalar uma unidade hoteleira. o qual foi apresentado na Câmara Municipal de Lisboa em 17 de MaiO de 2011 (documento nº 5, adiante junto , que aqui se dá por integralmente reproduzido )e aprovado e deferido por despachos de 17 do Outubro de Z011 e de 26 de Fevereiro de 2013 {documentos nº/s 6 e 7 adiante juntos...).
...Desta forma, os Prédios serão sujeitos a uma nova organização funcional e estrutural, ou seja, serão completamente reformulados, adaptados e afetos à instalação dê uma unidade hoteleira.
Tudo quanto vem mencionado nos parágrafos anteriores resulta dos documentos que instruem o procedimento camarário ,melhor identificados nos anexos ....,que correu os seus termos na Câmara Municipal de Lisboa.
...A operação urbanística em causa,que terá por objecto os prédios implicará execução de obras de reconstrução com demolições, remodelação e restauros profundos, as quais obrigam a uma total desocupação de todos os espaços, divisões, frações ,andares e lojas que se que se encontram OU venham a encontrar ocupados e/ou arrendados nos prédios ,onde se inlui o espaço arrendado a Vª Excelências.
Quanto ao Espaço Arrendado a V.Exas" para além do seu uso futuro não corresponder ao atual, pois, espaço arrendado … será promovida uma demolição integral dos actuais revestimentos tetos e de algumas paredes. serão removidos os pavimentos, será feito um reforço das correspondentes estruturas, será feito o assentamento dos pavimentos ,todas as infraestruturas existentes {água, eletricidade, telecomunicações, esgotos águas pluviais, Climatização, etc.) serão totalmente removidas ...
Assim, tal como todos os espaços, divisões, fracções ,andares e lojas situados nos prédios, incluindo o espaço arrendado a V.Ex será objecto da referida da operação urbanística cujo resultado final se Traduzirá na perca da sua autonomia funcional e com profundas alterações ao nível da sua área, dimensão e estrutura,não mantendo qualquer característica equivalente às que existem actualmente “
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A final foi proferida esta decisão:
Pelo exposto, julgo procedente o pedido de despejo relativo à sobreloja sita no n.º 72 da Rua...., freguesia de ..., Lisboa.
Nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 15º, n.º 7 da Lei n.s 6/2006, de 27.02, na redacção conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14.08, confere-se autorização para entrada no domicílio, para fins de execução do despejo...“
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É esta decisão que a requerida impugna, formulando estas conclusões ,em síntese:
1-Da inaplicabilidade do disposto pelo NRAU/RJAU à presente relação contratual de arrendamento
2-O presente procedimento especial de despejo não se aplica ao arrendamento em apreço.
3-Com efeito, o contrato de arrendamento foi celebrado em 12.01.1937.
4-Às relações de arrendamento em prédios urbanos para fins não habitacionais de duração indeterminada aplicavam-se, até 1990, as regras estabelecidas pelo Código Civil, designadamente o disposto pelos arts. 1095.°, 1096.°, 1097.° e 1100.°, que remetia para legislação especial, no tocante às obras para ampliação, prevista pela Lei n." 2088, de 03.06.l957.
5-Com a publicação do RAU, em 1990, passaram tais contratos de arrendamento a estar sujeitos à nova legislação, salvaguardados, porém, os regimes de excepção - cfr. art. 3.° do DL 321-B/90, de 15.09.
6-O RAU dispunha, no art.º 113º - disposição específica para arrendamentos não habitacionais - que nos casos de cessação por denúncia do senhorio (arts. 68.° e segs do mesmo RAU), haveria lugar ao pagamento de uma indemnização calculada nos termos do disposto pelo art. 67.°, acrescida de uma compensação em dinheiro.
7-Mais previa o RAU que a denúncia pelo senhorio só era possível nos casos previstos na lei e pela forma nela estabelecida - ou seja, " ... 0 senhorio pode denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação nos casos seguintes: ... c) Quando se proponha ampliar o prédio ou nele construir novos edifícios por forma a aumentar o número de locais arrendáveis e disponha do respectivo projecto de arquitectura, aprovado pela Câmara Municipal ... d) Quando o prédio esteja degradado e não se mostre aconselhável, sob o aspecto técnico ou económico, a respectiva beneficiação ou reparação e esteja aprovado pela Câmara Municipal o respectivo projecto de arquitectura." - art. 69.°, 1, c) e d) do RAU - os sublinhados são nossos;
8- Mais cabendo fazer tal denúncia obrigatoriamente por" ... acção judicial, com a antecedência mínima de seis meses relativamente ao fim do prazo do contrato, mas não obriga ao despejo enquanto não decorrerem três meses sobre a decisão definitiva ... " - cfr. art. 70.° do RAU, que correspondia exactamente ao anterior art. 1097.° do Código Civil (o sublinhado é nosso).
9-De qualquer forma, a denúncia pelo senhorio relativa a obras sempre dependeria de legislação especial - cfr. art. 73.° do RAU, o que, no caso do presente arrendamento remetia, em 1990, para o disposto pela Lei 2088 de 03.06.1957.
10-A Lei 2088 de 03.06.1957 veio a ser alterada pelo DL 157/2006, de 08.08, diploma que aprovou o regime jurídico aplicável à denúncia pelo senhorio para demolição, ou obras de remodelação ou restauro profundos (art. 1.0, 1, a)).
11-Atentos o objecto e a data do contrato de arrendamento em apreço no presente procedimento, tem-se por aplicável o disposto pelos arts. 23.° e 26.° do DL 157/2006, bem como o disposto pelos arts. 4.°, 5.°, 6.° e 8.° do mesmo diploma legal.
12-O DL 157/2006 foi alterado pelo DL 306/2009, cujos preceitos pertinentes para o caso vertente se mantiveram inalterados - designadamente, e entre outros, o dever de indemnização calculada com base em renda, acrescida de uma compensação por investimentos do inquilino no local arrendado (art. 6.°, n." 4), bem como da necessidade de a denúncia ser efectuada por acção judicial (art. 8.°, nº/s 1,2 e 3).
13-Os DL 157/2006 e DL 306/2009 vieram a ser alterados pela Lei 30/2012, de 14.08, a qual pressupõe a aplicação simultânea do disposto pela Lei 31/2012, da mesma data, que veio alterar o regime jurídico do arrendamento urbano (RJAU) - cfr. art." 6.° da Lei 30/2012, de 14.08.
14-A referida Lei 30/2012, de 14.08, omite e não revoga expressamente o regime especial transitório para a denúncia pelo senhorio para obras de remodelação e restauro profundo aplicável aos contratos de arrendamento não habitacional celebrados antes do DL 257/95, de 30.09, que as leis anteriores previam - designadamente pelo disposto conjugado pelos arts. 73.° do RAU, Lei 2088, de 03.06.1957, DL 157/2006 e DL 306/2009.
15-Aliás, a referida Lei 30/2012 não confere qualquer auxílio ao intérprete, na medida em que não dispõe de preâmbulo que permita aferir do espírito da Lei, desconhecendo-se, por isso, se as alterações introduzi das pela referida Lei 30/2012 se aplicam, ou não, a todos os arrendamentos previstos nas disposições transitórias especiais das leis anteriores.
16-Estamos em crer que não.
Em primeiro lugar, porque ao presente arrendamento, celebrado em 1937, não se aplica o regime do NRAU/RJAU, instituídos pelas Lei 6/2006 e 31/2012, atento o disposto pelos seus arts. 50.° a 54.°, ou seja, porque não houve oportuna e prévia iniciativa dos recorridos nesse sentido.
17-Em segundo lugar, porque as normas supletivas contidas no NRAU só se aplicam ao contrato ora em apreço na medida em que não sejam de sentido oposto às previstas no regime vigente aquando da celebração do negócio - 1937
- caso em que são estas as aplicáveis - ou seja, não haverá lugar à denúncia pelo senhorio em qualquer situação - ou, pelo menos, antes do decurso do prazo de 5 anos, nos termos e para os efeitos do disposto pelo art. 59.° do NRAU/RJAU.
18-E, ainda, porque nos termos do art. 12.° do Código Civil, as leis só dispõem para o futuro, ainda que lhes seja atribuída eficácia retroactiva,
19-o que significa, no caso vertente, que mostrando-se a situação de facto (arguida pelos recorridos) pré-existente desde 17.05.2011 (data do pedido de licença para alterações exteriores ao edifício, junto com o requerimento inicial de procedimento como Doe .... ), forçosamente se concluirá que as leis que regulam a presente situação de denúncia promovida pelo senhorio por motivo de realização de obras de remodelação ou restauro profundos serão o RAU - arts. 73.°, 113.° e 114.°, o C.Civil- art. 1103.° -, e o DL 157/2006, na redacção dada pelo DL 306/2009 - este último vigente à data do início do procedimento administrativo em que os recorridos fundam o seu pretenso direito de denúncia contratual do arrendamento vigente.
20-Em face dos preditos normativos legais, deverão mostrar-se preenchidos três requisitos essenciais para o deferimento de pretensão do senhorio que pretenda denunciar o contrato de arrendamento para fins não habitacionais em acção judicial:
21-Que as obras a realizar sejam de remodelação ou restauro profundos (no caso de denúncia para demolição do prédio, têm de estar preenchidos os pressupostos previstos no nº 2 do art. 7.° do DL 157/2006 - art. 4.°, 1);
22-Que o projecto de arquitectura relativo às obras a realizar se mostre aprovado pelo município - art. 8.°,2;
23-Que se mostre efectuado o depósito do valor correspondente a cinco anos de renda, com o limite mínimo igual a sessenta vezes a retribuição mensal garantida ou, no caso de a indemnização a apurar, ser de montante superior, a totalidade desta - art. 26.° - cfr. Acórdão do TRL, proferido no Processo 7544/2008-1, em 18-11-2008 in www.dgsi.pt.
24-Ora, em face do que resulta do supra exposto, o pedido de despejo imediato não pode proceder por nenhuma das condições de validade do mesmo se encontrarem cumpridas, designadamente porque:
25-Não foi instaurada acção judicial declarativa para o presente efeito; O projecto de arquitectura das alegadas obras de remodelação total do edifício não se mostra aprovado pela CML - apesar de requerida a intervenção no exterior do edifício para execução de obras na fachada; e, por fim, não se mostra efectuado o depósito nem foi disponibilizado oportunamente o valor de indemnização à ora recorrente, devida por tal denúncia.
26-Ao decidir diversamente, entende-se que o Tribunal a quo violou o disposto pelos arts. 50.° do NRAU/RJAU, 113.°,67.°,69.°, 70.° e 73.° do RAU, 12.°, 1101.° e 1103.° do CC e 4.°, 5.°, 6.°, 8.°, 23.° e 26.°, todos na redação dada pelo DL 306/2009, motivo pelo qual deverá ser a presente decisão que decretou o despejo imediato ser revogada e substituída por outra que conheça da invalidade do pedido de despejo imediato fundado em lei superveniente não aplicável à situação de arrendamento vertente.
27-Do Erro na Forma de Processo
28-Demonstrada a lei efectivamente aplicável ao contrato de arrendamento objecto dos presentes autos, conclui-se que a primeira consequência a extrair é a de que o procedimento especial de despejo não é a forma processual adequada à obtenção do despejo da recorrente.
29-Com efeito, e por se tratar de contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado em 1937, aplicam-se os arts. 113.°, 70.° e 73.° do RAU, conjugados com o disposto pelos arts. 23.° e 26.° do DL 157/2006, bem como o disposto pelos arts. 4.°, 5.°, 6.° e 8.° do mesmo diploma legal.
30-Ou seja, o senhorio carece de obtenção prévia da licença administrativa camarária das obras que se propõe efectuar (art. 8.°,2, do DL 157/2006) - e não de mera demonstração de ter submetido um pedido no sentido pretendido (art. 8.°,2, na redacção introduzida pela Lei 30/2012);
31-O despejo é obrigatoriamente instruído, e apenas decretado, por via de acção judicial declarativa (art. 8.°, 1, do DL 157/2006 e art. 73.° do RAU) - e não por meio de mera comunicação escrita (art. 8.°, 1, na redacção dada pela Lei 30/2012) a anteceder um procedimento especial de despejo (art. 15.°, 2, do RJAU);
32- A referida via de acção judicial declarativa permite ao arrendatário visado pela denúncia deduzir a merecida oposição por via de contestação, onde pode excepcionar e impugnar não só a validade formal e material da argumentação expendida pelo autor senhorio, como ainda deduzir, querendo, pedido reconvencional - designadamente, e para o que ora interessa, formulando em termos adequados (qualitativos e quantitativos) o seu direito à indemnização.
33-Ora, pela via do presente Procedimento Especial de Despejo, criado pela Lei 31/2012, a formulação de tal defesa não é formal nem materialmente admissível: formulado o pedido especial de despejo pelo senhorio e instruído aquele com cópia da denúncia escrita, bastará que se constate que o arrendatário ainda não procedeu à entrega do locado para que tal pedido seja deferido.
34-Por se tratar de procedimento especial com objecto processual restrito - o de apreciar se a denúncia foi comunicada e que não houve entrega voluntária do locado pelo arrendatário - não cabe a discussão dos argumentos que terão motivado a falta de entrega voluntária do locado.
35-Nem cabe, tão pouco, a apresentação, para discussão, do quantitativo indemnizatório a que o arrendatário se julga com direito, atendendo, designadamente, à diferença legal quanto ao conteúdo e forma de cálculo da indemnização devida ao arrendatário (art. 26.° do DL 157/2006 por oposição ao art. 6.° na redacção dada pela Lei 30/2012),
36-Mais constituindo condições de validade da acção judicial e eficácia da decisão judicial de despejo o depósito antecipado, pelo senhorio, do valor indemnizatório devido - cfr. art. 26.°, 2, do DL 157/2006 -, não bastando a apresentação de cópia de uma manifestação escrita de denúncia.
37-o erro na forma de processo constitui nulidade de conhecimento oficioso, conduzindo à anulação de todos os actos praticados no âmbito do presente procedimento - arts. 186.° e 193.°, 1, a contrario, do CPC, O que desde já se invoca, para todos os devidos e legais efeitos,
38-Porquanto o presente procedimento especial se destina exclusivamente a aferir da validade e eficácia da denúncia promovida pelos recorridos, por comunicação escrita dirigida à requerida e datada de 04.03.20l3, importando uma inaceitável diminuição de garantias da recorrente, pois que o presente procedimento especial de despejo não permite a discussão nem aferição do mérito subjacente à denúncia, nem a discussão e avaliação de factos que determinem o valor indemnizatório a que a recorrente julga ter direito, designadamente por não ser admissível a dedução de pedido reconvencional nesta sede.
39-Por ter decidido em sentido oposto, considera-se que mal andou a Mma. ra. Juíza a quo, verificando-se nulidade, nos termos e para os efeitos do disposto pelos arts. 186.° e 193.°, 1, a contrario, do CPC, por violação dos direitos de defesa da ora recorrente, nulidade que deverá ser conhecida e declarada, com os demais efeitos legais, designadamente o de convidar os recorridos à apresentação de nova petição de despejo, em sede de acção judicial declarativa competente, anulando-se todos os demais actos ulteriormente processados na presente acção especial de despejo - BNA.
40-Da Ilegitimidade da recorrida T...
A Companhia de Seguros T... foi senhoria da ora recorrente até à data em que vendeu o imóvel onde se insere a loja arrendada, e sob objecto do presente procedimento de despejo por obras, ao Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Corpus Christie.
41-A Companhia de Seguros T... não deu início ao projecto de remodelação urbanística que constitui o fundamento do presente procedimento especial,
42-A Companhia de Seguros T..., não tem qualquer intervenção e/ou responsabilidade, principal ou acessória, no referido projecto de remodelação urbanística;
43- A Companhia de Seguros T... não terá qualquer intervenção no referido projecto de remodelação urbanística porquanto tal actividade não cabe no âmbito social da Companhia de Seguros em apreço.
44-Facilmente se concluindo que a Companhia de Seguros T... é parte ilegítima, neste procedimento especial de despejo, não só porque não é senhoria da requerida,
45-Como, ainda, porque não alega nem demonstra qualquer interesse no resultado da presente lide.
46-A ilegitimidade constitui excepção dilatória de conhecimento oficioso, nos termos do disposto pelos arts. 577.°, e) e 476.°,2, do CPC.
47-Nestes termos, requer a V. Exas. se dignem conhecer da referida ilegitimidade activa da Tranquilidade porque não só não readquiriu a qualidade de senhorio, como também porque não é, nem nunca foi, sujeito activo nos factos que servem de fundamento ao presente pedido de despejo.
48-Da ineficácia da denúncia contratual:
Constata-se que não foi enviado qualquer documento relativo ao licenciamento do alegado projeto de remodelação/restauro profundo para funcionamento futuro de unidade hoteleira no quarteirão onde se inserem os prédios dados de arrendamento.
49-Com efeito, os recorridos instruíram a denúncia contratual constante dos autos com cópia de partes de um processo administrativo destinado a "Alterações Exteriores" - cfr. Doc junto com o requerimento inicial de procedimento especial de despejo.
50-Ou seja, a denúncia foi instruída com comunicação de entrada de procedimento administrativo não sujeito a controlo prévio - contrariamente ao pretendido projecto urbanístico de remodelação total do conjunto de edifícios que compõem o quarteirão com vista à construção de uma única unidade hoteleira - o qual não se mostra apto a sustentar a denúncia contratual em causa, pois que as meras obras de conservação de edifício locado não permitem a denúncia nos termos do disposto pelo art. 1101.°, b), do C.Civil.
51-Porém, acresce que mesmo o referido processo administrativo apenas para alterações exteriores pressupunha a entrega simultânea dos projetos de especialidades bem como de outros estudos necessários à execução da obra, no prazo de 6 meses, prorrogável por igual período, sob pena de caducidade do ato de deferimento atestado pela Notificação, datada de 18.10.2011 - cfr. Doc.... Junto com o requerimento inicial de procedimento especial de despejo.
52-Decorridos mais de três anos sobre a receção da Carta de Notificação acima indicada, desconhece-se se o referido pedido a que corresponde o Processo Administrativo nº49 l1EDI/20 11 - Rua dos Fanqueiros, se encontra efetivamente aprovado ou se tal aprovação inicial condicional (datada de Outubro de 2011) já caducou, por falta de cumprimento dos demais pressupostos administrativos exigidos.
53-Com efeito, do Doc. 5 anexo à comunicação datada de 04.03.2013, consta o comprovativo de recepção de processo administrativo de "Operação Urbanística =Alteracões Exteriores", datado de 17.05.2011.
54-Do Doe. 6 anexo à comunicação datada de 04.03.2013, consta uma Notificação, datada de 18.10.2011, e relativa ao "Pedido de Alteração - Alterações Exteriores - aprovação do projeto de arquitetura", de acordo com a qual " ... 0 processo acima identificado foi aprovado ... ", mais cabendo à notificada " ... apresentar, em simultâneo, os projectos de especialidades (e outros estudos necessários à execução da obra) identificados na informação
acima referida, no prazo de 6 meses ... sob pena de suspensão do processo de licenciamento pelo período máximo de 6 meses. lindo o qual é declarada a caducidade do acto que aprovou o projeto de arquitetura. após audiência prévia do interessado." - o sublinhado é nosso.
55-Do mesmo Doc. 6, consta uma comunicação do Turismo de Portugal, datada de 02.08.2011, a qual respeita a um número de Processo Administrativo C.M.L. diferente do que vem referido no Doe. 5, mais se encontrando o referido documento incompleto (apenas foi remetida a La folha), desconhecendo-se, consequentemente, o restante teor do documento em causa.
56-Do Doc. 7, consta uma Notificação de Deferimento do Pedido de Alteração n." 491/EDI/2011, datada de 28.02.2013. Mais se refere expressamente nesse documento que " ... a emissão de alvará de licenciamento de obras de edificação ... " se encontra sujeita ao cumprimento de várias condições prévias, designadamente (e entre outras), do registo definitivo do emparcelamento dos vários prédios, bem como o cumprimento de Pareceres de arquitetura, arqueologia, turismo, saneamento e outros - o sublinhado é nosso.
57-Ora, não foi comunicado à recorrente a entrega de documento relativo ao emparcelamento dos prédios, nem tão pouco relativos às demais condições prévias de que dependerá a concessão de licença supra mencionada.
58-Também releva, para os presentes efeitos, o manifesto incumprimento da obrigação de conclusão e junção dos Pareceres de arquitetura e arqueologia, atendendo a que ainda não foi feita qualquer intervenção no subsolo da loja arrendada à ora recorrente e cujo despejo se pretende promover.
59-Certo é que, neste exacto momento, o presente procedimento especial de despejo não pode proceder porque a denúncia é ineficaz.
60- Designadamente, porque se verifica que as comunicações em apreço são irregulares, por deficiência e omissão de documentos relevantes,
61-Mais relevando o facto de o objecto do projecto urbanístico em causa não se integrar no âmbito geral do conceito de "obra de remodelação e restauro profundo", por se tratar de operação urbanística voluntária, consistente na demolição do actual edifício com vista à construção de um novo edifício, sem que se mostre alegada nem demonstrada a inviabilidade, técnica e económica, de beneficiação ou reparação do prédio na sua configuração actual, nos termos do que dispõem os arts. 7.°,2 e 24.°, 2, do DL 157/2006 - vide Acórdão do TRL, de 15-11-2011, no Proc. 63/09.3TJLSB.L1-7, in www.dgsi.pt
62- Bem como por não terem os recorridos cumprido com o disposto pelos arts. 6.°, 1, a) e 2, e 8.°, 3, na redacção dada pela Lei 30/2012, designadamente não tendo confirmado a denúncia pretendida mediante nova comunicação à recorrente, acompanhada de comprovativo do deferimento do correspondente pedido de realização de obras de remodelação ou restauro profundos, com vista à reedificação de novo edifício no exacto local do actual imóvel a despejar,
63-Bem como por nunca terem interpelado a recorrente à entrega do locado, e
64-Nunca tendo colocado à disposição da recorrente a devida indemnização resultante da denúncia unilateral do contrato de arrendamento, prevista pelo art. 6.°, nem no final do prazo de 6 meses constantes do documento de comunicação de denúncia inicial, nem na data do pedido de despejo imediato,
65-O que, objectivamente, importa a ineficácia total da denúncia comunicada em 04.03.2013 (e que constitui o fundamento do presente procedimento especial de despejo), cujo conhecimento e declaração se requer.
66-Nestes termos, mal andou a Mma. Sra. Juíza a quo ao declarar a eficácia da denúncia contratual em crise, atento o facto de não ter sido feita prova pelos recorridos de haverem cumprido com os requisitos legais de eficácia da denúncia, designadamente, o disposto pelos n," I, a) e 2, do art. 6.° e n." 3, 4 e 5, do art. 8.°, ambos da Lei 30/2012, por referência ao disposto pelos arts. 1101.° e segs do CC, termos em que deverá tal declaração de eficácia ser revogada e substituída por outra que declare a denúncia contratual em apreço ineficaz e, consequentemente, indefira o despejo imediato do locado.
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As RR contra-alegam pugnando pela improcedência do recurso
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Perante o teor das conclusões formuladas pela parte recorrente – as quais (exceptuando questões de conhecimento oficioso não obviado por ocorrido trânsito em julgado) definem o objecto e delimitam o âmbito do recurso, nos termos do disposto nos art.ºs 608.º, n.º 2, 609.º, 620.º, 635.º, n.ºs 2 a 4, 639.º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil actualmente em vigor e aqui aplicável (doravante NCPCivil), o aprovado pela Lei n.º 41/2013, de 26-06 – constata-se que o objecto do recurso traduz-se na análise das seguintes questões:
...inaplicabilidade do disposto pelo NRAU/RJAU à presente relação contratual de arrendamento; erro na forma do processo , legitimidade da R Seguradora,
A) Inaplicabilidade do disposto pelo NRAU/RJAU à presente relação contratual de arrendamento
Entende a apelante que :
“--uma vez que a data da situação de facto que funda a denúncia existe desde 17.0S.2011 - data do pedido de licença - são aplicáveis ao caso as normas constantes do RAU - artigos 73, 113, e 114 e 1103 do Código Civil , e o Dl nº157/2006 na redacção dada pelo D.L. ng306/2009. Atentos o objecto e a data do contrato de arrendamento em apreço no presente procedimento, tem-se por aplicável o disposto pelos arts. 23.° e 26.° do DL 157/2006, bem como o disposto pelos arts. 4.°, 5.°, 6.° e 8.° do mesmo diploma legal.
O DL 157/2006 foi alterado pelo DL 306/2009, cujos preceitos pertinentes para o caso vertente se mantiveram inalterados - designadamente, e entre outros, o dever de indemnização calculada com base em renda, acrescida de uma compensação por investimentos do inquilino no local arrendado (art. 6.°, n." 4), bem como da necessidade de a denúncia ser efectuada por acção judicial (art. 8.°, nº/s 1,2 e 3).
Os DL 157/2006 e DL 306/2009 vieram a ser alterados pela Lei 30/2012, de 14.08, a qual pressupõe a aplicação simultânea do disposto pela Lei 31/2012, da mesma data, que veio alterar o regime jurídico do arrendamento urbano (RJAU) - cfr. art." 6.° da Lei 30/2012, de 14.08.
A referida Lei 30/2012, de 14.08, omite e não revoga expressamente o regime especial transitório para a denúncia pelo senhorio para obras de remodelação e restauro profundo aplicável aos contratos de arrendamento não habitacional celebrados antes do DL 257/95, de 30.09, que as leis anteriores previam - designadamente pelo disposto conjugado pelos arts. 73.° do RAU, Lei 2088, de 03.06.1957, DL 157/2006 e DL 306/2009...”
O contrato de arrendamento em causa destina-se a fins não habitacionais, e é de duração indeterminada.
À data em que os requerentes notificaram a denúncia à requerida, encontravam-se em vigor as normas do CC , com a redação dada pela Lei nº31/2012 de 14 de Agosto que veio alterar o regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil e a Lei nº6/2006 de 27 de fevereiro.[1]
Proclama o art.12ºnº1 do CC que a lei só dispõe para o futuro. A ideia geral a retirar é que o imediatismo da lei nova não actua sobre o passado, ou seja, a regra é que o ius novum só dispondo para o futuro não pode ser retroactivo.
A necessidade de segurança e previsibilidade do tráfico jurídico assim o dita : se o passado pudesse sempre voltar a ser posto em causa ninguém estaria seguro do destino dos actos hoje praticados,nem seria possível uma orientação das acções humanas
O critério distintivo da lei portuguesa, com o qual se procura concretizar o princípio muito geral de que a lei só dispõe para o futuro está contido no art.12ºnº2 do CC. Dele resulta que só se aplica: a) aos factos novos, a lei que dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos; b) às próprias situações já constituídas, a lei que dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem.
A situação em análise não se enquadra neste último dispositivo citado ,porquanto não está em causa qualquer disposição sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos. E também não tem aplicação ao caso em apreço a 2ª parte do nº2 do art.12º uma vez que não estamos em presença de disposições directas sobre o conteúdo de certas relações jurídicas abstraindo-se dos factos que lhe deram origem: as relações jurídicas existentes, in casu, não podem ser abstraídas do contrato de arrendamento (facto que está na génese de tais relações).
Afastada que está a aplicação do art.12º nº2 do CC há que ter em conta o disposto no art.12ºnº1 do citado código, ou seja, o do princípio da não retroactividade da lei: ao conteúdo da relação jurídica de arrendamento é aplicável a nova lei.
Assim, as condições de exercício do direito de denúncia ou resolução são relativas ao conteúdo da relação jurídica, pelo que. em princípio, lhe são aplicáveis as normas constantes da nova lei.
No entanto, se o facto que constitui causa de resolução ou denúncia se verificou em tempo anterior à entrada em vigor da nova leI, considera-se que apenas lhe são aplicáveis as novas normas se tais factos persistirem à data de entrada em vigor da nova lei, dada a previsão constante da primeira parte do nº 2 do art 12 do Código Civil.
A este respeito, estabelece-se no art. 59º, nº1, da citada Lei que o NRAU se aplica aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.
A lei ressalva, porém, algumas excepções. Uma delas é relativa aos contratos não habitacionais celebrados antes do DL 257/95, de 30 de Setembro. Estes contratos, como o dos autos, regem-se então pelo disposto nos arts. 27º e ss., do NRAU, normativos que contêm disposições de direito transitório material relativamente à actualização das rendas, restituição por benfeitorias, realização de obras (art. 1º, nº2, do RJOPA), transmissão por morte e denúncia do contrato pelo senhorio.
Ou seja:
-conforme preceitua o art. 26º, do NRAU, aplicável ao caso dos autos, por força do disposto no art. 28º, os contratos para fins não habitacionais celebrados antes de 5 de Outubro de 1995, data da entrada em vigor do DL 257/95, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades antes referidas.
No caso em apreço temos que os requerentes iniciaram o processo administrativo com vista ao licenciamento das obras em 17/05/2011, e que o mesmo foi objeto de despacho favorável em 17/10/2011.Em tal data já se encontrava em vigor o Novo Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei nº6/2006, que revogou (artº 60) o Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pelo Dl nº 321-ll/90, de 15 de outubro, salvo nas matérias ressalvadas nos artigos 26 e 28 da Lei 6/2006.
E como já referimos ,os mencionados artigos 26 e 28 consagram o regime transitório aplicável aos contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados depois do D.L. ne257/95 de 30 de setembro, e contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do D.L. nº 257/95 de 30 de setembro.
Contudo, não está em causa nenhuma dessas especificidades[2] no que respeita às normas pertinentes ao caso;não há dúvidas de que são aplicáveis as alterações introduzidas pela Lei nº 6/2009 ao Código Civil ou seja, o contrato pode ser denunciado com o fundamento de demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, (artº 1101 al B) do CC).
A lei nº 31/2012 veio alterar art.º 1101 al b) do CC, prevendo-se agora a possibilidade de denúncia com fundamento em demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, que obriguem à desocupação do prédio. E também foi alterado o procedimento de denúncia, que já não é feita nos termos da lei de processo, mas mediante simples comunicação nos termos e com as formalidades previstas no nº2 do arº 1103.
Tendo o procedimento administrativo sido iniciado em 17/5/2011,ou seja, antes das alterações introduzidas pela Lei nº 31/2012, o processo de denúncia ter-se-ia que realizar mediante acção de despejo,tal como o previsto no artº 1103 nº1 do CC (redacção dada pela Lei nº 6/2006)?
Voltando à interpretação do nº 2 do artº12 do CC ,ou seja que a abstracção dos factos que deram origem às relações jurídicas existentes constitui a pedra de toque da construção normativa ,diremos:
- O que a nova lei vem instituir é um novo procedimento de efetivar a denúncia reunidos que estejam os respectivos pressupostos; para tanto, é indiferente a data da reunião de tais pressupostos, ou se os mesmos são anteriores à entrada em vigor das alterações Introduzidas pela Lei 31/2012.Quer isto dizer, que não está em causa a análise dos pressupostos da denúncia sob o pv substantivo,a lei abstrai-se deles , mas apenas o procedimento para obtenção da denúncia.
Consequentemente, tendo o senhorio decidido proceder à denúncia do contrato em 2013 é aplicável o procedimento atualmente previsto no artº 1103 do CC, sendo a comunicação o meio próprio, bem como a efetivação do despejo pode e deve seguir o procedimento instituído nos artº/s 15 e segs do NRAU introduzidos pela Lei nº 31/2012 de 14 de agosto.
Porém, o que aqui está em causa é a denúncia nos termos do artº 1101 al b) CC que é tramitada segundo legislação especial ( artº 1103 nº 11 )-Dl nº 157/2006
Esta conclusão é da concordância da apelante .
É seu entendimento que há lugar à aplicação do Dl nº157/2006 de 8/8 na redacção dada pelo Dl nº 306/2009 [3],uma vez que nos termos do artº 8 a denúncia teria que ser efectuada por acção judicial. O que não sucede com a nova redacção introduzida pela lei nº 30/2012 de 14/08: a denúncia é feita mediante comunicação escrita.
Este diploma - Regime Jurídico das obras em prédios arrendados - contem um regime especial transitório aplicável aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes do RAU e aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Dl nº 257/95 de 30 de Setembro--nº2 do artº 23 do Dl nº 157/2006 .Esta última previsão é a que se ajusta ao caso em análise.
As obras tidas em conta neste diploma são aquelas necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado, quer sejam de alteração, ampliação ou reconstrução sujeitas a controle prévio no regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana à remodelação ou restauro profundos ,bem como a factualidade atinente à demolição ( artº2º,4º a 10º do Dl nº 157/2006 ) e 1103 nº11 do CC)[4]
No caso em apreço, o que as apeladas pretendem efectuar mais não é do que a demolição do espaço físico arrendado á apelante. Se relermos o conteúdo da comunicação ao arrendatário [5] constatamos que este desparece como unidade funcional e orgânica.
Mas, atendendo à data da comunicação da denúncia e ao que já referimos acerca da interpretação do artº 12 nº2 do CC[6] ,a denúncia será sempre efectuada por comunicação ao arrendatário ( artº7º e 8º)[7],à luz do artº 12 nº1 do CC.
Assim, aplicando-se o NRAU ,dúvidas não existem que a denúncia não é efectuada por via da acção judicial , mas pelo novo procedimento/comunicação ao arrendatário (nº1 do artº 1103 CC –redacção da Lei nº 31/2012).
Termos em que improcede esta conclusão
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B) Erro na forma do processo
O erro na forma do processo consiste em ter o autor usado duma forma processual inadequada para fazer valer a sua pretensão, inadequação essa a determinar pelo pedido formulado.
Há erro na forma de processo quando o Autor lançou mão de processo especial em vez de processo comum ou de outro processo especial e vice-versa, ou quando tenha usado uma forma de processo comum em vez de outra ou quando o procedimento cautelar utilizado não é o adequado a garantir a providência conservatória ou antecipatória que assegure a efectividade do direito ameaçado.
O acerto ou o erro(ou inadequação) do meio processual utilizado apreciam-se pelo pedido formulado.
Ora, perante a conclusão a que chegamos quanto à legislação aplicável ,inequivocamente que não existe erro na forma de processo: a acção judicial não é devida, mas a comunicação do arrendatário, observados os formalismos legais (artº 1103 CC).
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C)Ilegitimidade da apelada T...
Veio ainda a requerida arguir a ilegitimidade dos requerentes, alegando que a Companhia de Seguros F... vendeu o imóvel ao Fundo de Investimento Fechado Corpus Christi, não tendo qualquer intervenção no projeto de remodelação e, portanto, qualquer interesso na presente lide.
Mais alega que a transmissão da imóvel para o Fundo de Investimento Fechado Corpus Christi pela Companhia de Seguros F... foi declarada nula. por acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 14/11/2013, proferido no âmbito do processo nº 2577/10.3TVLSB.L1.
O que sucedeu é que este acórdão não chegou a transitar ,pois as partes lavraram transação, datada de 11-03-2014, que colocou termo ao referido processo e foi reconhecida a validade da constituição do Fundo.
Quer isto dizer que a discussão sobre a aquisição do imóvel pelo Fundo se encontra encerrada ; termos em que sendo o Fundo o proprietário do imóvel onde se insere o locado tem interesse na presente causa, e é parte parte legitima.
No que respeita à alegada i1egitimidade da requerente Companhia de Seguros verifica-se que, à data de entrada em juízo do procedimento de despejo-4/10/2013 - encontrava-se ainda pendente o processo ,acima identificado.[8] Por isso, se considerasse que a transmissão da propriedade da Companhia de Seguros para o Fundo fosse nula , aquela teria todo o interesse em litigar, por ser titular da relação jurídica controvertida .
Termos em que improcede esta conclusão
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D --Ineficácia da denúncia
Nos termos do artº 1103 do CC a denúncia justificada é feita mediante o seguinte:
1- A denúncia pelo senhorio com qualquer dos fundamentos previstos nas alíneas a) e b) do artigo 1101.º é feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste de forma expressa, sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia.
2 - Quando a denúncia tiver o fundamento previsto na alínea b) do artigo 1101.º, a comunicação referida no número anterior é acompanhada, sob pena de ineficácia da denúncia:
a) De comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado, bem como de termo de responsabilidade do técnico autor do projeto legalmente habilitado que declare que a operação urbanística obriga à desocupação do locado, quando se trate de operação urbanística sujeita a controlo prévio; ou
b) De descritivo da operação urbanística a efetuar no locado, indicando que a operação urbanística está isenta de controlo prévio e as razões pelas quais a mesma obriga à desocupação do locado, quando se trate de operação urbanística isenta de controlo prévio.
3 - Estando a operação urbanística a efetuar no locado sujeita a procedimento de controlo prévio, a denúncia a que se referem os números anteriores é confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário, acompanhada de comprovativo de deferimento do correspondente pedido, no caso de operação urbanística sujeita a licença administrativa, ou de que a pretensão não foi rejeitada, no caso de operação urbanística sujeita a comunicação prévia.
Por outro lado, nos termos do art.º 8 do Dl nº 157/2006 a efectivação da denúncia faz-se mediante:
1 - A denúncia do contrato é feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação e da qual conste, de forma expressa e sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia.
2 - A comunicação referida no número anterior é acompanhada, sob pena de ineficácia da denúncia:
a) De comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado, bem como de termo de responsabilidade do técnico autor do projeto legalmente habilitado que declare que a operação urbanística obriga à desocupação do locado, quando se trate de operação urbanística sujeita a controlo prévio; ou
b) De descritivo da operação urbanística a efetuar no locado, indicando que a operação urbanística está isenta de controlo prévio e as razões pelas quais a mesma obriga à desocupação do locado, quando se trate de operação urbanística isenta de controlo prévio.
3 - Estando a operação urbanística a efetuar no locado sujeita a procedimento de controlo prévio, a denúncia a que se referem os números anteriores é confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário, acompanhada de comprovativo de deferimento do correspondente pedido, no caso de operação urbanística sujeita a licença administrativa, ou de que a pretensão não foi rejeitada, no caso de operação urbanística sujeita a comunicação prévia.
No caso dos autos, verifica-se que as Requerentes optaram por apenas comunicar a denúncia após terem obtido, junto da CM.L., o deferimento do pedido de realização das obras - ou seja, enviaram, não só o documento que apenas deveria ser enviado numa eventual confirmação, mas também aqueles referidos na alínea b) do n.º 2, assim cumprindo todas as formalidades previstas na lei para esta matéria.
Na verdade, está comprovado o inicio do projecto urbanístico , descrição do projeto urbanístico e o modo de execução do mesmo. Estão demonstradas as razões que levam à desocupação do locado, situação que foi extensamente desenvolvida na comunicação de denúncia e documentos entregues à Recorrente.
O projeto urbanístico encontra-se não só aprovado pela Câmara Municipal de Lisboa, como também já se encontra em curso,
A comunicação de denúncia efetuada pelos Recorridos foi acompanhada do pedido de licenciamento do projeto a executar, bem como dos despachos que provaram e deferiram o referido projeto.
A denúncia foi, Igualmente, acompanhada do termo de responsabilidade do técnico Autor do projeto, o qual declarou que a operação urbanística em curso obriga à desocupação do locado.
Por outro lado, na comunicação efetuada pelos Recorridos foi explanado e desenvolvido o fundamento da denúncia, ou seja que o espaço arrendado, em face da construção da unidade hoteleira, será sujeito a uma nova organização funcional e estrutural, o que implica uma completa reformulação e adaptação por via da execução de obras de reconstrução com demolições, restauras profundos. Por isso, a total desocupação do espaço arrendado é inevitável.
Nestes termos ,damos aqui por reproduzido, por com ele concordarmos , o seguinte excerto da decisão impugnada.:
“Como se salienta na sentença proferida no âmbito do proc. n.º 2831!I3.2YLPRT, a lei prevê expressamente que elementos deverão ser transmitidos ao arrendatário com a comunicação da denúncia, tendo o legislador entendido - e bem, atento o carácter público do processo administrativo de licenciamento - que o arrendatário, na posse de tais elementos, ficaria já habilitado a conhecer os fundamentos da denúncia e, não crendo ou não confiando na declaração do técnico competente, pode fiscalizar a veracidade da mesma. Com efeito, a lei não exige nem pretende que se dê a conhecer ao arrendatário todo o projecto de obra, mas apenas que este saiba que o mesmo pedido ou licenciado, e perante que autoridade corre tal processo, caso pretenda inteirar-se mais pormenorizadamente sobre o seu teor.
Este circunstancialismo demonstra, também, que não ocorreu qualquer caducidade: pelo contrário, as Requerentes apresentaram à Requerida a informação do próprio deferimento do pedido de realização das obras, com o que lhe deram a conhecer que o processo já se encontrava concluído, com decisão favorável à pretensão da senhoria.
Pelo exposto, é de concluir, sem margem para dúvidas, que a comunicação da denúncia foi instruída com todos os elementos legalmente exigidos, não padecendo, por isso, de qualquer vício ou ineficácia. “
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Conclusão:
Ainda que o contrato de arrendamento para fins não habitacionais tenha sido outorgado antes da entrada em vigor do RAU, por força do artº/s 12 nº1 do CC e 26º, do NRAU, aplicável por força do disposto no art. 28º do mesmo Diploma, aquele será regido pelo NRAU.
E pela mesma norma da aplicação não retroactiva da lei (artº12 nº1 do CC) a denúncia do contrato levada a cabo no ano de 2013 será efectuada à luz das disposições combinadas dos artº 1101 al b), 1103 nº11 do CC ( redacção dada pelo DL nº 31/2012 de 14/08) e dos artº 7º e 8º Dl nº 157/2006 de 8 de Agosto (redacção da Lei nº 30/2012 de 14/08).
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Pelo exposto, acordam em julgar a apelação improcedente e confirmar a decisão impugnada.
Custas pela apelante.
Lisboa-7/05/2015
Teresa Prazeres Pais
Ilídio Sacarrão Martins
António Valente
[1] É expressamente previsto no artº 15 da Lei nº31/2012. que a mesma entra em vigor 90 dias após a sua publicação, pelo que não há dúvidas de que o ali disposto se encontrava em vigor à data em que as requerentes comunicaram a denúncia do contrato à requerida.
[2] Cf denúncia livre com 5 anos de antecedência ou o montante mínimo para indemnização em caso de denúncia
[3] Posteriormente alterado pela Lei nº 30/2012 e Lei nº 79/2014 de 19/12)
[4] Artº 1103 nº 8 (redacção da lei nº 6/2006). Na redacção anterior ,introduzida pelo Dl nº 306/2009 obras de remodelação ou restauro eram aquelas que obrigavam à desocupação do locado.
[5] Pag 96,97,98
[6] Voltando à interpretação do nº 2 do artº12 do CC ,ou seja que a abstracção dos factos que deram origem às relações jurídicas existentes constitui a pedra de toque da construção normativa ,diremos:o que a nova lei vem instituir é um novo procedimento de efetivar a denúncia reunidos que estejam os respectivos pressupostos; para tanto, é indiferente desde quando estão reunidos tais pressupostos, ou se os mesmos são anteriores à entrada em vigor das alterações Introduzidas pela Lei 31/2012.Quer isto dizer, que não está em causa a análise dos pressupostos da denúncia sob o pv substantivo, a lei abstrai-se deles , mas apenas o procedimento para obtenção da denúncia.
[7] redacção introduzida pela lei nº 30/2012 de 14/08
[8] O acórdão proferido no âmbito desse acórdão data de 14-11-2013
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