Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

71848/18.7YPRT.L1-6

Relator: MARIA DE DEUS CORREIA

Descritores: CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
REVOGAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO
ABUSO DO DIREITO
RETRIBUIÇÃO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 06/06/2019

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Texto Parcial: N

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: IMPROCEDENTE

Sumário: 1 - Salvo estipulação em contrário, o contrato de mediação imobiliária deve considerar-se revogável.
2 - Contudo, a revogação do contrato de mediação, constituirá abuso de direito se ficar demonstrado que a mesma constituiu apenas um expediente destinado a dar a essa parte contratante a aparente liberdade negocial de contratar com a pessoa angariada sem qualquer responsabilização face ao mediador.

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam na 6.ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

I-RELATÓRIO
A [ …., Lda. ] , com sede na Rua Cidade de Bissau, n.º , em Lisboa, intentou injunção que, por força da oposição deduzida, passou a correr termos como acção de processo especial para cumprimento de obrigações pecuniárias, emergentes de contrato, contra:
- B,
- C, ambos melhor identificados nos autos.
Alega, em síntese, que celebrou contrato de mediação imobiliária com os Réus, mediante o qual, em regime de exclusividade, se comprometeu a vender um imóvel de propriedade daqueles, sendo-lhe devido o pagamento de comissão de 5% do valor total da venda. Os Requeridos alienaram o imóvel à sua revelia.
A Autora pede a condenação dos Réus no pagamento da quantia de 12.550€, sendo 12.300€ referente a capital e 148,61€ referente a juros de mora vencidos, acrescido de juros de mora vincendos até integral pagamento.
Citados, os RR contestaram, tendo alegado, em síntese, que o contrato dos autos foi por si denunciado em 06.02.2018, em momento anterior à obtenção de qualquer proposta, pelo que não é devido o pagamento de qualquer comissão.
Decorridos todos os trâmites legais, foi realizado o julgamento e proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e em consequência, condenou os RR a pagarem à Autora a quantia de 12.300€ (doze mil e trezentos euros), acrescida de juros de mora, à taxa comercial, desde a citação e até integral pagamento.
Inconformados com a tal decisão, os Réus interpuseram recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões:
O contrato de mediação imobiliária é um contrato formal, bilateral e oneroso, através do qual o mediador se obriga a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a efectiva realização do pretendido negócio e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado.
2. A obrigação principal do mediador é a de aproximar diferentes pessoas, através da sua intermediação, na busca comum e convergente para a celebração de um contrato entre ambas (obrigação de fazer), numa relação de causa efeito (obrigação de resultado).
3. A obrigação principal do comitente é a de remunerar os serviços prestados, através de uma comissão, sendo, por isso, um contrato oneroso, já que tanto o mediador (que é remunerado), como o comitente (que encontra no terceiro interessado aproximado pelo mediador a possibilidade concreta de realização do negócio visado), auferem vantagens ou benefícios patrimoniais.
4. O contrato de mediação imobiliária, ainda que autónomo, é acessório ou preparatório de um outro contrato, a ser concluído entre o comitente (que contratou previamente com o mediador) e terceiro interessado (identificado e aproximado pelo mediador ao comitente).
5. O n.º 1 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, estabelece que, no contrato de mediação imobiliária com a cláusula de exclusividade a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração ao mediador nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
6. A remuneração do mediador pela prática dos actos adequados a conseguir a concretização do negócio visado com a mediação só é devida caso seja possível estabelecer um nexo causal entre a actividade que foi desenvolvida e a concretização do negócio visado pela mediação.
7. A remuneração do mediador depende do resultado da sua actividade, o que implica, para que ela seja devida, a verificação cumulativa dos seguintes requisitos: a) Uma actividade material do mediador; b) A conclusão do contrato pretendido entre o comitente e um terceiro; e c) O nexo de causalidade entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio.
8. A remuneração também é devida, segundo dispõe o n.º 2 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, quando o negócio visado não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
9. Para que exista o direito à remuneração é exigível que o negócio esteja perspectivado e acertado, no sentido de se encontrar angariado um interessado efectivo para o mesmo, que aceite as condições do vendedor, e se fruste por recusa do comitente, ou seja, tem de se encontrar reunidas todas as condições para a celebração efectiva do negócio e que este não se venha a formalizar em virtude da recusa do comitente.
10. A remuneração é devida ainda que não se realize o negócio visado, quando, existindo uma cláusula de exclusividade, a não concretização do negócio for imputável ao cliente do mediador.
11. A simples circunstância do comitente alienar o imóvel objecto do contrato de mediação imobiliária durante a vigência do mesmo, não constitui por si fundamento da obrigação de remunerar.
12. Apenas a inviabilização do negócio perspectivado pelo mediador pode constituir fundamento da obrigação de remunerar.
13. A cláusula de exclusividade exclui necessariamente a intermediação no mesmo negócio de qualquer outro mediador e visa, antes de mais, proteger o interesse do mediador, em só ele diligenciar no sentido da realização do negócio intencionado, de modo a garantir a remuneração dos actos materiais que, para tanto, leve a cabo.
14.Estipulada a cláusula de exclusividade, o comitente não pode diligenciar no sentido de angariar, por si, interessados no negócio, mas não fica impedido de aceitar qualquer proposta de compra que lhe seja apresentada por algum que espontânea e directamente se lhe dirija.
15. Já a cláusula de irrevogabilidade obriga o comitente a aceitar o interessado que o mediador encontre.
16. Na situação dos autos, o contrato de mediação imobiliária foi estabelecido pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, em regime de exclusividade, convencionando-se que a remuneração seria devida no caso de concretização do negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária, aquando da celebração do contrato-promessa de compra e venda.
17. Por força do contrato de mediação imobiliária, a remuneração seria, também, devida no caso de violação da cláusula de exclusividade ou caso o negócio não se concretizasse por causa imputável ao cliente.
18. Qualquer das partes poderia denunciar o contrato através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 (dez) dias.
19. Não foi estipulada cláusula de irrevogabilidade.
20. Em 06/02/2018, os Apelantes desistiram de vender o imóvel e desvincularam- se unilateralmente do contrato de mediação imobiliária, pondo, assim, termo ao contrato de mediação imobiliária, com efeitos imediatos.
21. Em regra, o legislador não confere aos contraentes a possibilidade do rompimento do contrato por acto unilateral, a menos que haja acordo ou a lei autorize a desvinculação unilateral, sob diversas designações e fundamentos –resolução, denúncia, revogação, desistência, oposição à renovação, etc.
22. Não é assim no contrato de mediação imobiliária com exclusividade.
23. O comitente pode unilateralmente desvincular-se do contrato de mediação com cláusula de exclusividade, ainda que esta possibilidade não resulte directamente da lei ou não esteja prevista no contrato.
24. É esta a orientação doutrinária e jurisprudencial vigente.
25. É de admitir a revogação ou a denúncia antecipada do contrato de mediação imobiliária por acto unilateral, mesmo na vigência de uma cláusula de exclusividade, mas sem que seja estipulada a cláusula de irrevogabilidade, ainda que a mesma não resulte directamente da lei ou não esteja prevista no contrato, como consequência da natureza do próprio negócio, por ser de presumir que o cliente não quer privar-se, além do mais, do direito de desistir do propósito de concluir o negócio promovido.
26. Não tendo sido estipulada a cláusula de irrevogabilidade no contrato de mediação imobiliária sub judice, os Apelantes não estavam impedidos de desistir do negócio inicialmente desejado, em face do princípio da liberdade contratual.
27. A denúncia é uma declaração de vontade motivada por razões de oportunidade ou interesse do contraente e que não precisa de ser motivada.
28. O contrato de mediação imobiliária celebrado entre a Apelada e os Apelantes cessou, em 06/02/2018, por denúncia unilateral e antecipada dos Apelantes, sem respeito pelo aviso prévio contratualmente estabelecido.
29. Neste contexto, a Apelada poderia ter direito a eventual indemnização pelos danos efectivamente sofridos pela denúncia unilateral e antecipada do contrato de mediação imobiliária dos Apelantes, que não foram pedidos, mas nunca à remuneração pretendida.
30. O Tribunal a quo deveria ter decidido que, por força da denúncia validamente efectuada pelos Apelantes, em 06/02/2018, ocorreu a cessação unilateral e imediata do contrato de mediação imobiliária.
31. Ao decidir diversamente, o Tribunal a quo decidiu contra a orientação da doutrina e jurisprudência vigente e fez uma errada interpretação e aplicação do direito, designadamente do artigo 19.º, n.º 1 e n.º 2, da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, e das cláusulas 4.ª, n.º 1 e n.º 2, 5.ª, n.º 1, e 8.ª do contrato de mediação imobiliária.
32. A denúncia unilateral e antecipada do contrato de mediação pelos Apelantes é uma excepção peremptória que, servindo de causa impeditiva do direito invocado pela Apelada, determina a improcedência total do pedido e, consequentemente, a absolvição dos Apelantes do pedido.
33. O Tribunal recorrido deveria ter julgado a excepção de denúncia invocada pelos Apelantes na oposição procedente, por provada, e, consequentemente, ter absolvido os Apelantes do pedido.
34. Ao decidir diversamente, o Tribunal a quo violou o disposto nos artigos 571.º,n.º 2, e 576.º, n.º 3, do Código de Processo Civil.
35. Em 26/07/2017, a Apelada e os Apelantes celebraram o contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, tendo por objecto a prestação de serviços de mediação imobiliária na compra e venda da fracção autónoma supra identificada, pelo qual o preço de venda era de 185.000,00€ (cento e oitenta e cinco mil euros), pelo prazo de 180 (cento e oitenta dias).
36. Mais tarde, assinaram um novo documento denominado contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, pelo qual o preço de venda passou a ser de 215.000,00€ (duzentos e quinze mil euros), pelo prazo de 180 (cento e oitenta dias).
37. Não foi estipulada cláusula de irrevogabilidade, repete-se.
38. A Apelada angariou 2 (duas) pessoas interessadas na compra do imóvel, facto que a colaboradora da Apelada, Isabel ….., comunicou à Apelante, por e- mail enviado em 17/01/2018, às 08:25.
39. Uma apresentou uma proposta de aquisição no valor de 189.000,00€ (cento e oitenta e nove mil euros).
40. A outra apresentou uma proposta de aquisição no valor de 193.500,00€ (cento e noventa e três mil e quinhentos euros).
41. A Apelante, por e-mail enviado em 18/01/2018, às 09:35, deu indicação à colaboradora da Apelada, Isabel …., para apresentar às pessoas interessadas na compra do imóvel contraproposta no valor de 210.000,00€ (duzentos e dez mil euros).
42. As propostas apresentadas pelas pessoas interessadas na compra foram inferiores ao preço da venda pretendido pelos Apelantes e fixado no n.º 1 da cláusula 2.ª do contrato de mediação imobiliária.
43. A interessada Sara …… manifestou interesse no imóvel, não apresentou proposta ao mediador Carlos …….., tendo negociado directamente com o vendedor os termos e condições da venda.
44. Em 06/02/2018, às 15:30, a Apelante enviou à Apelada e-mail comunicando a denúncia do contrato de mediação imobiliária, e mais ali comunicou a Apelante à Apelada a intenção de desistir de alienar o imóvel.
45. A Apelada apenas uma vez apresentou aos Apelantes propostas de compra, em 17/01/2018, mas os seus valores eram substancialmente inferiores ao pretendido pelos Apelantes no contrato de mediação imobiliária e não foram aceites pelos Apelantes.
46. A interessada Sara ….. não apresentou proposta de compra ao mediador Carlos ….. .
47. A Apelada não obteve um comprador para o imóvel pelo valor pretendido de 215.000,00€ (duzentos e quinze mil euros) ou apresentou aos Apelantes um negócio que não tivesse sido concretizado por causa imputável a estes últimos, nos termos e para os efeitos previstos na cláusula 5.ª, n.º 1.
48. Os Apelantes não contrataram outro mediador para celebrar o negócio visado ou promoveram, eles próprios, diligências para angariar eventuais compradores, nomeadamente a compradora Sara Bernardete Rodrigues Fernandes, violando, com a sua consulta, culposamente a cláusula de exclusividade.
49. Os Apelantes não tiveram conhecimento, através da Apelada, da existência da interessada Sara …. e/ou da visita que esta fez ao imóvel, em 12/01/2018.
50. O fim da relação contratual entre a Apelada e os Apelantes não foi determinado pelo intuito de evitar o pagamento da remuneração à Apelada ou que os Apelantes se tenham aproveitado da actividade desenvolvida pela mediadora para fazer o negócio.
51. Quando os Apelantes manifestaram a sua desistência da venda (contrato inicialmente desejado) e se desvincularam unilateralmente do contrato de mediação imobiliária, em 06/02/2018, com efeitos imediatos, a Apelada não tinha apresentado aos Apelantes qualquer proposta igual ou superior ao preço da venda estipulado no contrato de mediação imobiliária - 215.000,00€ (duzentos e quinze mil euros) – que os obrigasse a cumprir o contrato de mediação imobiliária.
52. A desistência da venda e a denúncia do contrato de mediação imobiliária por parte dos Apelantes não se apresentou como um capricho mas ocorreu no contexto de uma hipótese de venda por um preço muito inferior ao que fora perspectivado aquando da celebração do contrato de mediação imobiliária.
53. Os Apelantes procederam à venda do imóvel a Sara …., em 18/04/2018, ou seja, depois da cessação do contrato de mediação imobiliária, por denúncia unilateral e antecipada pelos Apelantes, pelas razões supra expostas, com efeitos imediatos, e sem que a compradora lhes tivesse sido apresentada pela Apelada.
54. Os Apelantes não estavam impedidos, legal ou contratualmente, de aceitar qualquer proposta de compra que lhe fosse apresentada espontânea e directamente por terceiro, na vigência do contrato de mediação imobiliária.
55. Nem podem ser imputados aos Apelantes factos concretos que consubstanciem violação culposa da cláusula de exclusividade contratualmente prevista.
56. Face à denúncia unilateral e antecipada do contrato por parte dos Apelantes, em 06/02/2018, sem que tenha sido apresentada aos Apelantes qualquer proposta por parte da Apelada igual ou superior ao preço da venda estipulado no contrato de mediação imobiliária (215.000,00€), e não podendo ser imputado aos Apelantes qualquer incumprimento contratual culposo, a Apelada não tem direito à remuneração estabelecida no contrato já que a remuneração exige um resultado.
57. Ao decidir diferentemente, condenando os Apelantes a pagar à Apelada a quantia de 12.300,00€ (doze mil e trezentos euros), a título de remuneração, o Tribunal a quo fez uma errada interpretação e aplicação do direito, designadamente do artigo 19.º, n.º 1 e n.º 2, da Lei n.º 15/2013, de8 Fevereiro,e das cláusulas 4.ª, n.º 1 e n.º 2, e 5.ª, n.º 1, do contrato de mediação
imobiliária.
A Apelada apresentou contra-alegações onde pugnou pela confirmação da sentença recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:
II-OS FACTOS
Na 1.ª instância, foram dados como provados os seguintes factos:
1.A requerente desenvolve a actividade de mediação imobiliária, administração de imóveis por conta de outrem, consultadoria e gestão imobiliária, formação na área imobiliária, publicidade, comunicação e marketing, o que faz sob a insígnia da Remax, sendo titular da licença AMI 13534 (acordo).
2. No âmbito dessa actividade, celebrou em 26 de Julho de 2017, contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, ao qual foi atribuído o n.º168/2017, o qual tinha por objecto a comercialização da fracção “A” correspondente ao rés-do-chão e logradouro do prédio urbano constituído em propriedade horizontal situado na Rua Frei Carlos nº em Lisboa (acordo).
3. A requerente obrigou-se a alienar o imóvel pelo preço de 185.000,00 Euros, em regime de exclusividade, isto é, durante o período de vigência do contrato, cujo prazo inicial terminava em 21 de Janeiro de 2018, renovando-se automaticamente se não fosse denunciado mediante carta registada, com a antecedência mínima de 10 dias.
4. Foi contratualmente acordada a comissão de 5% sobre o valor de venda do imóvel, calculado sobre o preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado.
5. Após a celebração do contrato os requeridos alienaram o imóvel pelo preço de 200.000,00 €.
6. Em 12 de Janeiro de 2018, dia em que o colaborador da autora, José …., em conjunto com os colegas da Predi..., Carlos ….. e Joana ….., mostraram o apartamento dos réus à Sr.ª Sara ….., esta ao visitar o imóvel onde visualizou as fotografias do proprietário e disse aos presentes que o conhecia e ser seu colega de trabalho, no Hospital de Santa Maria (doc. de fls. 13, v.).
7. Joana ….., auxiliando Carlos ……, representava no negócio a interessada na compra.
8. A pessoa interessada na compra manifestou interesse no imóvel e informou que o proprietário era seu Colega.
9. Os mediadores aperceberam-se que a interessada na compra conhecia o vendedor, pelo que iria apresentar proposta.
10. Porém, a interessada na compra não apresentou proposta ao mediador Carlos …., tendo negociado directamente com o vendedor os termos e condições da venda.
11. Alguns dias volvidos sobre a referida visita, o colaborador da autora, José …. foi contactado pela ré, a qual lhe pediu novamente o contrato de mediação imobiliária.
12. Em 31.01.2018, os réus mandaram e-mail a Isabel …., a quem solicitaram que lhes fosse enviado novamente o documento (cfr. documento a fls. 27).
13. Em 02.02.2018, foi-lhes enviado por e-mail cópia do contrato celebrado em 26 de Julho de 2017.
14. Alguns dias depois do envio do contrato, a ré contactou o colaborador da autora, José …., tendo-o informado que queria desistir da venda do apartamento, dizendo que o marido e a filha já não queriam vender mais a casa.
15. Volvidos dois meses sobre o sucedido, o colaborador da autora José ….. veio a ter conhecimento por intermédio dos colegas da Predi... que os réus alienaram em 18 de Abril de 2018 o imóvel à Senhora Sara ……., à revelia das mediadoras (cfr. doc. de fls. 15).
16. A A. e os RR. celebraram o Contrato de Mediação Imobiliária com o n.º 168/2017, datado de 26/07/2017, em regime de exclusividade, tendo por objecto a prestação de serviços de mediação imobiliária na compra e venda da fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão e logradouro, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Rua Frei Carlos, n.º , em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número 000, da freguesia de Nossa Senhora de Fátima, concelho de Lisboa, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 0000, da freguesia de Avenidas Novas, propriedade dos RR., pelo qual o preço de venda era de 185.000,00€ (cento e oitenta e cinco mil euros), pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias.
17. Mais tarde, em data que os RR. já não se recordam, assinaram um novo documento designado contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, pelo qual o preço da venda passou a ser de 215.000,00€ (duzentos e quinze mil euros), pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias.
18. No n.º 1 da cláusula 2.ª do contrato referido em 5.º consta que a mediadora se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra pelo preço de 215.000,00€ (duzentos e quinze mil euros), desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis.
19. A cláusula 4.ª do aludido contrato tem o seguinte teor:
“1. O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de exclusividade.
2. Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência, ficando o Segundo Contratante obrigado a pagar a comissão acordada caso viole a obrigação de exclusividade.”
20. É do seguinte teor o n.º 1 da cláusula 5.ª do contrato:
“1. A remuneração será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato e também, nos casos em que o contrato tenha sido celebrado em regime de exclusividade, o negócio não se concretize por causa imputável ao cliente.”
21. Nos termos da cláusula 5.ª, n.º 2 e n.º 3, do contrato, como contrapartida pelos serviços prestados pela A., os RR. obrigaram-se a pagar-lhe a título de remuneração a quantia de 5% (cinco por cento) calculada sobre o preço pelo qual o negócio viesse a ser efectivamente concretizado, acrescida de I.V.A. à taxa legal em vigor, aquando da celebração do contrato-promessa de compra e venda.
22. Na cláusula 8.ª foi fixado o prazo de vigência do contrato em 180 (cento e oitenta) dias, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer das partes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente com uma antecedência mínima de 10 (dez) dias em relação ao termo do contrato.
23. Não foi estipulada cláusula de irrevogabilidade.
24. A A. angariou 2 (duas) pessoas interessadas na compra do imóvel, facto que a colaboradora da A., Isabel ….., comunicou à R., por e-mail enviado em 17/01/2018, às 08:25.
25. Uma apresentou proposta de aquisição no valor de 189.000,00€ (cento e oitenta e nove mil euros).
26. A outra apresentou proposta de aquisição no valor de 193.500,00€ (cento e noventa e três mil e quinhentos euros).
27.A R., por e-mail enviado em 18/01/2018, às 09:35, deu indicação à colaboradora da A., Isabel …., para apresentar às pessoas interessadas na compra do imóvel contraproposta no valor de 210.000,00€ (duzentos e dez mil euros).
28.As propostas apresentadas pelas pessoas interessadas na compra foram inferiores ao preço da venda pretendido pelos RR. e fixado no n.º 1 da cláusula 2.ª do contrato de mediação imobiliária.
29.Em 06/02/2018, às 15:30, a R. enviou à A. e-mail comunicando a denúncia do contrato de mediação imobiliária, e mais ali comunicou a R. à A. a intenção de desistir de alienar o imóvel.
30. Foi entregue o original do contrato de mediação aos RR, que o assinaram e remeteram, por e-mail, à mediadora.
Foi considerado “não provado”, que:
A requerente tenha vindo a interpelar os requeridos para fazer o pagamento, nomeadamente que, em 15 de Maio de 2018, a requerente numa derradeira tentativa interpelou novamente estes para o pagamento da quantia que lhe é devida;
Os requeridos não responderam à interpelação que lhes foi dirigida;
No acto da outorga e assinatura do contrato identificado, a A não entregou aos RR o duplicado que lhes pertencia;
Os RR. concluíram que a A. não levou a cabo todos os actos inerentes à actividade de mediação imobiliária, não divulgou eficazmente o imóvel propriedade dos RR., não angariou mais possíveis clientes, não organizou visitas suficientes ao imóvel, não diligenciou e não conseguiu encontrar compradores para o mesmo, por forma a atingir valor igual ou superior ao preço da venda pretendido pelos RR. e estipulado no novo contrato de mediação imobiliária, razão pela qual denunciaram o contrato.
III-O DIREITO
Tendo em conta as conclusões de recurso que delimitam o respectivo âmbito de cognição deste Tribunal, as questões que importa conhecer são as seguintes:
1-Questão de saber se os Apelantes podiam “denunciar” unilateral e antecipadamente o contrato de mediação imobiliária
2-Direito da Apelada a receber a remuneração acordada no contrato de mediação imobiliária celebrado com os Apelantes.
1-Um dos princípios que caracterizam o regime geral dos contratos é o princípio da força vinculativa ou da obrigatoriedade e está consagrado no art.º 406.º do Código Civil: “ o contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.” O princípio da força vinculativa desenvolve-se através de outros três princípios: o da pontualidade, e os da irretractabilidade ou da irrevogabilidade dos vínculos contratuais e da intangibilidade do seu conteúdo. Os dois últimos fundem-se no que também se designa por princípio da estabilidade dos contratos.[1]
Todavia, o próprio art.º 406.º n.º1 do Código Civil prevê desvios justificados à regra clássica «pacta sunt servanda». Na verdade, a relação jurídica validamente surgida de um contrato é susceptível de extinguir-se por resolução, revogação ou denúncia.[2]
A denúncia consiste na manifestação da vontade de uma das partes, em contratos de prestações duradouras, dirigida à sua não renovação ou continuação. Apresenta, assim, duas características: é exclusiva dos contratos com prestações duradouras e deve fazer-se para o termo do prazo da renovação destes, salvo tratando-se de contratos por tempo indeterminado[3].
Por sua vez, a revogação consiste na destruição do vínculo contratual mediante uma declaração dos contraentes, oposta à primitiva que lhe deu vida. Ao lado da revogação que resulte de comum acordo das partes, admite-se a que seja feita apenas por uma delas. Mas ainda quando se trate de revogação unilateral, o instituto não se confunde com a resolução, visto que opera «ex nunc», ou seja, apenas para futuro[4].
Assim, chegamos à conclusão que, ao caso em apreço, melhor se adequa o conceito de revogação unilateral do contrato, em vez de denúncia. Esta, por definição, opera após o termo do prazo de vigência do contrato, evitando a sua renovação ou seja, a denúncia não pode ser antecipada, apenas a revogação é que poderá ser antecipada e unilateral.
Ora, a possibilidade de revogação do contrato naturalmente que é aplicável ao contrato de mediação imobiliária.“Salvo estipulação em contrário, o contrato de mediação deve considerar-se revogável. Não se trata de uma aplicação analógica das regras do mandato e da comissão, mas de uma consequência da própria natureza do contrato, tal como ela é de presumir ser querida pelos contraentes, pois parece de presumir que o autor do encargo, ao celebrar o contrato de mediação, não quer privar-se da faculdade de prescindir dos serviços do mediador, já que pode oferecer-se-lhe oportunidade de realizar o negócio sem intermediário, ou aparecer-lhe outro intermediário mais conveniente, ou perder a confiança que depositara no primeiro, ou desistir do propósito de concluir o negócio; por outro lado, desde que o mediador só adquire direito à remuneração quando o negócio é concluído por efeito da sua intervenção...e a conclusão depende do autor do encargo, tem este o direito de revogação” [5].
No caso em apreço, o termo do contrato, celebrado em 26 de julho de 2017, por um prazo de cento e oitenta dias, não tendo sido denunciado pela forma prevista na cláusula 8.ª [6], renovou-se em 26 de Janeiro de 2018.
Assim, a comunicação feita pela Ré à Autora, em 06/02/2018, via e-mail, configura-se como uma revogação do contrato que se tinha renovado e que estaria em vigor, até 26 de Julho de 2018.
Em tese, como se disse supra, a revogação do contrato é legal.
Porém, vejamos o que diz VAZ SERRA, a propósito: “pois que a retribuição do corretor só é de pagar aquando da realização do contrato tido em vista, mas a conclusão depende da vontade do dador do encargo, tem o dador do encargo a liberdade de resolver outra coisa, especialmente de concluir o contrato de outro modo sem a ajuda deste corretor ou revogar o contrato de corretagem.
Todavia, a revogação não pode fazer-se com a intenção de prejudicar a pretensão de provisão do corretor. De contrário, é de pagar a provisão...”[7]
“Assim, sendo em princípio admissível a revogação do contrato de mediação, não podem valer os seus efeitos no sentido de a parte que interveio no contrato de mediação se querer eximir ao pagamento estipulado quando, pelas circunstâncias do caso, se verifique que a denúncia não constituiu senão um expediente, porventura grosseiro, destinado a dar ao denunciante a aparente liberdade negocial de contratar com a pessoa angariada sem qualquer responsabilização face ao mediador angariante”. [8]
Ora, analisando os factos que ficaram provados, resulta que em 12 de Janeiro de 2018, um dos colaboradores da Autora mostrou o imóvel objecto do contrato a uma interessada – Sara ….. que “manifestou interesse no imóvel e informou que o proprietário era seu Colega”.[9] Os mediadores aperceberam-se que a interessada na compra conhecia o vendedor, pelo que iria apresentar proposta. Porém, a interessada na compra não apresentou proposta ao mediador Carlos …, tendo negociado directamente com o vendedor os termos e condições da venda[10]. Nos primeiros dias de Fevereiro de 2018 “a ré contactou o colaborador da autora, José ….., tendo-o informado que queria desistir da venda do apartamento, dizendo que o marido e a filha já não queriam vender mais a casa”. E em 06/02/2018, às 15:30, a R. enviou à A. e-mail comunicando a “denúncia”[11] do contrato de mediação imobiliária, e mais ali comunicou a R. à A. a intenção de desistir de alienar o imóvel.[12] Sucede que em 18 de Abril de 2018, os Réus vendem mesmo o imóvel à referida Sara ….. – demonstrando-se que era falsa a sua declaração de ter desistido de alienar o imóvel. Os Réus não desistiram do propósito de vender o imóvel, pretenderam apenas desvincular-se do contrato para negociar particularmente com a interessada angariada pela Autora e assim eximir-se ao pagamento da comissão contratualmente acordada. Como qualificar juridicamente esta atitude dos Réus?
Como sabemos, além dos deveres típicos e principais de uma relação contratual, existem deveres secundários da prestação, traduzidos, por vezes, em prestações autónomas, a par, ainda, de deveres de protecção, laterais, de diligência ou de conduta que são deveres de adopção de determinados comportamentos impostos pela boa-fé. Como estipula o art.º 762.º n.º2 do Código Civil, “no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa-fé.” Este princípio da boa - fé já deve acompanhar o contrato, desde os preliminares e na sua formação, como decorre do art.º 227.º do Código Civil. Ou seja, ”a boa- fé é um ar que circula por toda a vida do contrato”.[13]
.“Ao contratarem e na execução do contrato as partes devem usar de lisura e correcção, garantindo quanto possível a justiça real, comutativa. Devem agir com lealdade, de boa - fé.
.Proceder de boa- fé, seja no cumprimento da obrigação, seja no próprio exercício do direito, significa, no sentido amplo em que a expressão (boa fé) é manifestamente usada, agir lealmente, correctamente, honestamente, quer no cumprimento do dever que a lei impõe ou sufraga, quer no desfrute dos poderes que o Direito confere (A. Varela, RLJ, 122.°-148). O princípio da boa - fé contratual vincula tanto o credor como o devedor. Deve considerar-se extensivo a todos os outros domínios onde exista uma relação especial de vinculação entre duas ou mais pessoas. É válido para o credor enquanto proibição de abusar do seu direito de crédito e para o devedor enquanto critério de determinação do alcance da prestação e da forma do seu cumprimento. Tanto um como outro deverão abster-se de assumir quaisquer atitudes que possam acarretar prejuízos à contraparte”[14].
.Analisando, por conseguinte a actuação dos Réus, à luz do supra referido princípio da boa-fé, cremos não poder retirar outra conclusão senão a de que os mesmos agiram de forma claramente conflituante com tal princípio.
.Acresce que segundo o art.º 334º do Código Civil, “é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa - fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Para que haja lugar ao abuso de direito, é necessário a existência de “uma contradição entre o modo ou fim com que o titular exerce o seu direito e o interesse a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito”[15] .
Ora, no caso que nos ocupa, como vimos, os Réus agiram com abuso de direito ao exercerem um direito de revogação do contrato, não por terem desistido de vender o imóvel, mas para se libertarem das obrigações que tinham assumido no contrato de mediação, maxime o pagamento da comissão devida, nos termos contratuais.
Foi, pois, ilegítima a revogação do contrato, nos termos em que foi realizada, pelo que a mesma não pode produzir quaisquer efeitos, impondo-se concluir pela plena vigência do contrato à data em que foi celebrado o contrato de compra e venda do imóvel.
Mas se considerássemos que a comunicação efectuada em 06-02-2018 constituía uma “denúncia” do contrato, então o raciocínio plasmado na sentença recorrida estaria igualmente correcto, ou seja, uma vez que o contrato se renovara em 22.01.2018, a denúncia só produziria efeitos “não a 06.02.2018, mas no termos do período contratado de 180 dias, o que vale por dizer, em 23.07.2018”.
Portanto, quer através de uma qualificação (revogação), quer de outra (denúncia), chegamos ao mesmo efeito, ou seja, os Réus mantiveram a sua vinculação ao contrato.
2-Quanto ao direito da Apelada a receber a remuneração acordada no contrato de mediação imobiliária celebrado com os Apelantes, cumpre referir o seguinte:
Da análise dos factos provados, resulta, sem margem para dúvidas, que foi celebrado entre Autora e Ré um contrato de mediação imobiliária. Este constitui uma modalidade do contrato de prestação de serviços definido no art.º 1154.º do Código Civil e é regulado especificamente pela Lei 15/2013 de 8 de Fevereiro
Prescreve o artigo 2º, nº 1 daquele diploma legal que “a atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis.”
Em sentido amplo, a mediação consiste portanto em aproximar, voluntariamente, duas ou mais pessoas de modo a que, entre elas se estabeleça uma relação de negociação eventualmente conducente à celebração de um contrato definitivo. “ Em sentido técnico ou estrito, a mediação exige ainda que o mediador não represente nenhuma das partes a aproximar e, ainda que não esteja ligado a nenhuma delas por vínculos de subordinação. Caracteriza-se também por ser um contrato aleatório, só dando azo à retribuição quando tenha êxito[16]. Conforme estipula o art.º 19.º da Lei n.º 15/2013 “a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação” .
Contudo, para que essa remuneração seja devida é ainda necessário que se verifique uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão do negócio[17]. Por isso, se o contrato não for realizado, o mediador não tem direito ao recebimento da remuneração, ressalvadas as excepções expressas na lei. Do mesmo modo, se o contrato for realizado com outrem que não o angariado, também não há lugar à remuneração.
Contudo, não se pode perder de vista que “incumbe à mediadora alegar e provar os elementos constitutivos do direito à remuneração que passa pelas concretas circunstâncias relacionadas com a celebração do contrato de mediação e a factualidade donde se infira a existência de uma relação de causalidade adequada entre a sua actividade e a celebração do negócio objecto do referido contrato de mediação”[18].
Ora, no caso concreto, ficaram provadas quer a realização do contrato de mediação quer as diligências realizadas pela Autora com vista a aproximar os potenciais compradores do imóvel e os vendedores, ora Réus. Como resulta da factualidade dada como assente, foi a Autora quem angariou uma potencial interessada na compra, tendo a mesma efectuado uma visita ao imóvel em 12.01.2018. Portanto, foi através da actividade da Autora, no âmbito do contrato de mediação imobiliária que a potencial compradora entrou em contacto com os vendedores, tendo a mesma de seguida encetado negociações com os RR as quais viriam a culminar na alienação ocorrida em 18.04.2018, pelo valor de 200.000€. Não podemos deixar de concluir como concluiu a sentença recorrida que é devida à Autora a remuneração acordada no contrato de mediação imobiliária.
Improcedem as conclusões de recurso.
IV-DECISÃO
Face ao exposto, acordamos neste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o recurso e, por consequência, confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos Apelantes.

Lisboa, 6 de Junho de 2019

Maria de Deus Correia
Maria Teresa Pardal
Carlos de Melo Marinho

[1] Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 10.ª edição reelaborada, Almedina, p.312-313.
[2] Idem, p.317.
[3] Idem, p.322.
[4] Idem, p.321.
[5] Vaz Serra, Anotação ao Acórdão do STJ de 07-03-1967, RLJ, Ano 100.º, pp 340/348.
[6] Vide ponto 22.º da matéria de facto provada.
[7] Idem, p.346.
[8] Vide Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 11-11-2004, Processo n.º 5439/2004-8, disponível em www.dgsi.pt.
[9] Vide ponto 8.º da matéria de facto
[10] Vide pontos 9.º e 10.º da matéria provada.
[11] Já vimos que o correcto será designar como “revogação”
[12] Vide ponto 29.ºdos factos provados.
[13] Na expressão sugestiva do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 08/07/2010, Processo 15680/09, disponível em www.dgsi.pt e mencionado pelos Apelantes.
[14] Idem.
[15] Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, 6ª ed. pág. 516.
[16] Menezes Cordeiro, Do Contrato de Mediação, in O Direito, Ano 139, 2007, III, pp 517 e 545.
[17] Lacerda Barata ,Contrato de Mediação in Estudos do Instituto do Direito ao Consumo, I, 203 e Ac. do STJ de 15-11-2007, de 03-04-2008 e 28-04-2009 in www.dgsi.pt
[18] Vide acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 02-11-2009, in www.dgsi.pt e jurisprudência ali citada.