| Decisão Texto Integral: | Acordam do Tribunal da Relação de Lisboa
I – Relatório
O condomínio A… instaurou execução comum contra B… e C… para pagamento da quantia de 13.466,49 € acrescida de juros de mora vincendos até integral pagamento e indicando como título executivo «Acta».
Os executados deduziram oposição alegando, em síntese:
- a quantia exequenda nada tem a ver com a obrigação dos executados em contribuir para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns ou pagamento de serviços de interesse comum;
- a quantia exequenda tem sim a ver com uma contrapartida exigida pelo exequente para que os executados pudessem usar a fracção autónoma para fim diverso da habitação;
- assim, a acta da assembleia de condóminos de 14/02/2010 dada à execução não constitui título executivo;
- o contrato celebrado com o exequente e a deliberação da assembleia de condóminos que estiveram na génese da suposta dívida são nulos por violação do título constitutivo da propriedade horizontal e do alvará da licença de utilização, pelo que é inexigível a quantia exequenda;
- ainda que não fosse nulo, o contrato enfermava do vício de anulabilidade pois o condomínio explorou a situação de necessidade e inexperiência das executados para obter um benefício manifestamente excessivo e injustificado;
- mesmo que tais vícios não se verificassem já se encontravam prescritas as mensalidades e juros referentes a datas anteriores aos últimos cinco anos, ou seja, todas as mensalidades anteriores a Outubro de 2006.* O exequente contestou pugnando pela improcedência da oposição. Invocou, em resumo:
- os executados assinaram o contrato de livre e espontânea vontade;
- a invocação de nulidade do contrato configura venire contra factum proprium, pois os executados destinaram durante anos a fracção autónoma a uma actividade diversa do fim para ela previsto no título constitutivo da propriedade horizontal;
- os executados devem ser condenados como litigantes de má fé.* Os executados responderam à contestação concluindo pela improcedência da excepção de abuso do direito e do pedido de condenação como litigantes de má fé e peticionaram a condenação do exequente como litigante de má fé.* Realizada audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença que julgou a oposição procedente e declarou extinta a instância executiva.* Inconformado, apelou o condomínio e tendo alegado, formulou as seguintes conclusões:
A. Os executados adquiriram a fracção em causa com o propósito específico de nela exercerem actividade (centro de explicações) que sabiam ser contrária ao título constitutivo de propriedade horizontal e, portanto, contra legem;
B. A não observância da exigência legal para alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, aquando da celebração do contrato, é apenas imputável aos Executados, uma vez que as partes (Exequentes e Executados) nunca tiveram a intenção de alterar aquele título, mas apenas exercer actividade contrária ao mesmo (diversa da habitação);
C. Em momento algum Exequente ou Executados comunicam pretender alterar o título constitutivo de propriedade horizontal;
D. O Tribunal a quo cinge-se à análise do contrato a fls. 14 a 16 dos autos como se de uma alteração do título constitutivo da propriedade horizontal se tratasse quando devia analisá-lo à luz da responsabilidade contratual;
E. O Exequente tinha perfeito conhecimento da impossibilidade de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal com a acta a fls. 18 a 22 dos autos principais, pois já tinham alertado os Executados para a impossibilidade de destinar a fracção para fim diverso daquele título constitutivo em carta junta sob o Doc. 2 da Contestação à Oposição;
F. Perante a insistência dos Exequentes naquele exercício de actividade contrária ao título constitutivo (diverso da habitação) e com o claro intuito de gerar receitas para o condomínio, foi celebrado o contrato constante de fls. 14 a 16;
G. O contrato celebrado entre Exequente e Executados constante de fls. 14 a 16 produziu os seus efeitos entre Setembro de 2000 e Setembro de 2005, indiciando, inapelavelmente, que os termos do mesmo corresponderam às expectativas das partes;
H. Aquele contrato foi assinado de livre e espontânea vontade e teve reconhecimento notarial da assinatura do 1.º Executado;
I. O Tribunal a quo, erradamente, atribui ao acordo celebrado entre Executados e Exequente o valor de modificador do uso constante da constituição da propriedade horizontal;
J. Aquele acordo deve ser entendido à luz da vontade dos Executados em exercerem actividade contrária ao fim constante da constituição da propriedade horizontal (habitação);
K. Se é verdade que o Exequente, durante um lapso de tempo, auferiu a correspondente contrapartida, de valor consideravelmente superior às fracções autónomas destinadas ao mesmo fim e com a mesma permilagem da dos Executados, a verdade também é que estes deram um uso diverso e contra legem à fracção em causa;
L. A declaração de nulidade do contrato decidida pelo Tribunal a quo tem o efeito perverso e escandaloso de decretar a inexistência de efeitos jurídicos do mesmo ab initio, o que é abusivo, face às circunstâncias concretas, pois implicaria a eventual devolução dos montantes acordados pagos pelos Executados ao Exequente;
M. Devia o Tribunal a quo interpretar tal vontade e tal proposta dos Executados ao Exequente de forma diversa da estrita e pura nulidade, por violação de normas de carácter imperativo;
N. Devia o Tribunal a quo interpretar a produção de efeitos de referido acordo como um indício de tal corresponder à vontade das mesmas;
O. Devia o Tribunal a quo interpretar a alegação de nulidade por parte dos Executados como uma forma destes se eximirem de um pagamento de uma dívida para a qual estes contribuíram em grande medida;
P. Devia, por fim, o Tribunal a quo ter em conta que a referida alegação de nulidade por parte dos Executados reveste, claramente, um venire contra factum proprium;
Q. Tratam-se claramente de dois comportamentos distintos e antagónicos dos Executados, lícitos em si e diferidos no tempo:
R. O primeiro - factum proprium - é, porém, contrariado pelo segundo (venire);
S. A regra do pacta sunt servanda aplica-se ao referido acordo a fls. 14 a 16 dos autos, uma vez que quem alegou a sua nulidade, incumpriu-o e foi quem o celebrou de comum acordo e foi beneficiário dos seus termos;
Nestes termos e nos melhores de direito deve ser concedido provimento ao presente recurso da sentença recorrida, ordenando-se a improcedência total da oposição à execução, por não provada.* Os executados contra-alegaram defendendo a confirmação do julgado.* Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II – Questões a decidir
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da recorrente sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, pelo que a questão a decidir é esta:
- se a alegação de nulidade por parte dos executados configura venire contra factum proprium* III – Fundamentação
A) Na sentença recorrida vem dado como provado:
1º Por escritura pública outorgada em 12/02/1981, no Cartório Notarial de X…, foi constituído em propriedade horizontal o prédio urbano sito na Y…, composto de cinquenta e quatro fracções destinadas a habitação, com a área coberta de quatrocentos e dois metros quadrados e dez decímetros, o qual se encontra descrito na Conservatória do Registo Predial de X…, 1ª secção, sob o número 30943, do livro B-oitenta e nove, sendo o piso 0, letra B, composto por vestíbulo, sala comum, três quartos, cozinha, casa de banho, lavabo, despensa, estendal a poente, com a permilagem de dezoito e o valor de seiscentos e trinta mil escudos (cfr. escritura pública de fls. 43 a 58, cujo teor se dá por reproduzido).
2º A fracção autónoma designada pela letra B do prédio melhor identificado em 1º foi propriedade dos ora executados desde data não concretamente apurada do ano de 2000, mas anterior a Setembro, até 27/08/2010, altura em que os executados a venderam a C… e D….
3º No dia 18 de Fevereiro de 2001, reuniu a assembleia-geral de condóminos do prédio melhor identificado em 1º.
4º Nessa reunião estiveram presentes 22 dos 54 condóminos.
5º Os condóminos presentes procederam às deliberações constantes da acta correspondente, a qual se encontra junta aos nossos autos de oposição a fls. 15 a 21, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
6º No dia 11 de Setembro de 2000, exequente e executados celebraram um acordo escrito, com assinaturas reconhecidas notarialmente, intitulado “contrato para o exercício de actividade profissional no piso 0-B”, o qual se encontra junto aos autos principais de execução a fls. 14 a 16, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
7º No dia 9 de Fevereiro de 2003, reuniu a assembleia-geral de condóminos do prédio melhor identificado em 1º.
8º Nessa reunião estiveram presentes 24 dos 54 condóminos.
9º Os condóminos presentes procederam às deliberações constantes da acta correspondente, a qual se encontra junta aos autos principais de execução a fls. 18 a 22, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
10º Os executados adquiriram a fracção autónoma supra identificada em 1º e 2º para que a executada, então desempregada, pudesse trabalhar, gerindo o espaço.
11º E adquiriram-na com recurso a empréstimo bancário do “Banco …”.
12º Na data em que os executados adquiriram a fracção autónoma identificada em 1º e 2º, o acesso a esta era efectuado por uma porta independente do prédio, à qual se acedida quer por escadas, quer por rampa, sem utilização de luz, escadas ou elevador do prédio.
13º Na data da celebração do acordo referido em 6º, os executados já haviam adquirido a fracção autónoma identificada em 1º e 2º.
14º A permilagem das fracções autónomas do prédio identificado em 1º, com excepção das fracções designadas pelas letras “C” e “F”, varia entre 18 e 19.
15º Desde a celebração do acordo referido em 6º e até 27/08/2010, os executados destinaram a fracção autónoma identificada em 1º e 2º a centro de explicações.
16º E, de 11/09/2000 até Setembro de 2005, os executados procederam ao pagamento ao exequente da quantia deliberada na acta de assembleia de condóminos referida em 3º, 4º e 5º.
17º Executados e exequente trocaram entre si as cartas de fls. 84 e 85 dos autos de oposição, cujo teor se dá por reproduzido.
18º Antes de os executados adquirirem a fracção autónoma identificada em 1º e 2º, exercia-se nesta a actividade de clínica médica, com acesso independente, como referido em 12º.
19º Nos autos principais de execução, o exequente apresentou como título executivo a acta n.º 1, de 24 de Fevereiro de 2010, junta àqueles autos a fls. 8 a 13, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais. * B) O teor dos documentos mencionados em A) é o seguinte:
a) O documento de fls 84 corresponde à carta datada de 19/6/2000 enviada pelo executado à administração do condomínio, comunicando:
«Escrevo na qualidade de novo proprietário da fracção 0B na qual pretendo abrir um escritório ligado à área de informática. Assim sendo, venho solicitar o seguinte:
(…)
2) Autorização que deixa que a referida fracção passe a ter outro fim/uso, ou seja, deixe de ser habitação e passe para comércio ou prestação de serviços.
3) Nomeiem um administrador para entregar a escritura pública de alteração de título constitutivo da propriedade horizontal, assinar o respectivo registo, bem como toda a documentação necessária ao mencionado fim perante qualquer entidade pública.
4) Que a referida autorização seja assinada por todos os condóminos.
(…)»
b) O documento de fls. 85 corresponde à carta datada de 21/7/200 enviada pela administração do condomínio ao executado, comunicando:
«(…) vimos informar que no respeitante ao conteúdo da mesma, não há autorização para a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, da fracção 0B da qual segundo nos informa passou a ser proprietário. Não existindo assim da nossa parte qualquer autorização para todas as pretensões solicitadas na v/carta referenciada. Assim apenas poderá utilizar a fracção para efeitos de habitação, pelo que deverá contactar esta administração para dialogar sobre o assunto, se tal entender conveniente.».
c) O acordo escrito celebrado entre o exequente e o executado em 11/09/2000 (fls. 14-16 da execução) intitula-se «Contrato para o exercício de Actividade Profissional no piso 0-B» e nele consta:
«A administração do Edifício 7 (…) e o Sr C… (…) como Segundo contratante, ajustam entre si e reduzem a escrito o presente contrato para exercício de Actividade Profissional, na fracção “B” correspondente ao piso 0, letra B, nº 7, sito na Y….
Primeiro
O Primeiro Contratante autoriza o Segundo Contratante a exercer a actividade de Escritório, Escola de Informática e Apoio Pedagógico na sua fracção 0B.
(…)
Sexto
O Segundo contratante aceita a título de contrapartidas, o pagamento mensal de condomínio no valor de 54.420$00 com início em Outubro do corrente ano, devendo este valor ser renegociado para um valor inferior na próxima reunião de Assembleia Geral.
Sétimo
O presente contrato deverá ser devidamente actualizado a partir das deliberações tomadas na reunião da Assembleia Geral referida no ponto sexto.
(…)».
d) Na acta da assembleia geral de condóminos realizada em 18/02/2001 consta:
«(…)
Ponto 1
Foi proposto e aprovado o aumento de condomínio para 5.000$00. (…) Passará a vigorar a partir do mês de Março, inclusive.
Ponto 3
(…) a assembleia decidiu votar favorável a proposta dos dois condóminos de 0B (…), que foi a seguinte:
Cada um dos condóminos (0B ….) passará a pagar 45.000.00 mensais, com início em 01/01/2011, com actualização aquando dos restantes condóminos (...)
A assembleia delegou no administrador (…) poderes para assinar novos contratos para alteração aprovada com o seguinte teor:
Contrato para o exercício de Actividade Profissional no Piso 0B
A administração (…) como primeiro contratante e o Sr C… (…) como segundo contratante, ajustam entre si e reduzem a escrito o presente contrato para exercício de Actividade Profissional na fracção “B” correspondente ao piso 0, letra “B” (…)
Primeiro
O primeiro contratante autoriza o segundo contratante a exercer a actividade de Escritório, Escola de Informática e Apoio Pedagógico na sua fracção 0B.
(…)
Sexto
O segundo contratante aceita a título de contrapartidas o pagamento mensal de Condomínio no valor de 45.000,00, com início em 01/01/2001, devendo este valor ser aumentado na mesma percentagem que os condóminos (mas sobre o valor do seu condomínio) ou seja sobre 45.000,00.
(…)».
d) Na acta da assembleia geral de condóminos realizada em 09/02/2003 consta:
«(…)
Ponto 5
1 – A administração enumerou diversos atrasos que existem em relação ao condomínio do Edifício: 1 – nomeadamente o piso 0B, que tinha assumido em Agosto p.p. o compromisso de a ter o mesmo regularizado até ao fim do ano, o que não veio a acontecer, foi deliberado sob proposta do condomínio a sua regularização mediante o pagamento mensal de mês e meio. (…)».
e) Na acta da assembleia geral extraordinária de condóminos realizada em 24/02/2010 consta:
«(…) seguinte ordem de trabalhos:
(…)
5. Situação das quotas do condomínio em falta;
(…)
A administração informou a assembleia que a administração cessante (…) não deu seguimento ao que foi deliberado (…) relativamente aos condóminos em falta no pagamento das quotas do condomínio mais concretamente as situações das seguintes fracções: - Fracção «A», piso zero, letra B, da qual é proprietário o senhor C… (…)
(…)
Relativamente às fracção «A» e (…) que possuem contratos para o exercício de profissão liberal nas referidas fracções, que foi celebrado entre a Administração e os proprietários, com aprovação da assembleia, e que fazem parte integrante da Acta número um de dezoito de Fevereiro de dois mil e um, a Assembleia deliberou que se os esforços agora desenvolvidos não forem rapidamente resolvidos, deverá a Administração renunciar os respectivos contratos (…)
Ponto cinco (…)
(…) a administração propôs à assembleia que deliberasse sobre o montante das contribuições devidas ao condomínio de cada uma das fracções, que é o seguinte, até à data da presente reunião:
- Fracção «A», piso zero, letra B, cujo proprietário é o senhor C…, sendo o valor de doze mil cento e vinte euros e oitenta e quatro cêntimos o montante das contribuições devidas ao condomínio.
(…).
A assembleia deliberou que a administração devia intentar a instauração da acção judicial para que o condomínio seja ressarcido do montante das contribuições devidas ao condomínio pelas sete fracções acima referidas. A administração sujeitou a proposta da deliberação a votação da assembleia, tendo a assembleia votado a favor da mesma por unanimidade dos presentes.
A administração informou a assembleia que esta deliberação vale como título executivo, sendo esta acta que determina o fim e os limites das acção executiva, por isso constitui fundamento para o requerimento executivo, de acordo com o estipulado no artigo sexto, do Decreto-Lei nº 268/94, de vinte e cinco de Outubro.
(…)».* C) No requerimento executivo lê-se:
«Título Executivo: Acta
Factos:
Por decisão, datada de 24 de Fevereiro de 2010 e constante da acta nº 1 da Assembleia-geral extraordinária de condóminos do prédio da Rua Y…, cuja cópia se junta sob o Doc. 1, foi decidido mandatar a administração do condomínio do referido edifício para exigir judicialmente a cobrança de todas as dívidas e despesas da fracção designada pela letra “A”, correspondente ao Piso 0, Letra B do referido prédio, uma vez que o condómino daquela fracção mantém por pagar a sua quota-parte do condomínio desde Setembro de 2003, inclusive até à data da realização da assembleia geral em causa, no montante global (…)
Tal dívida de condomínio deriva de uma proposta discutida e aceite pelos condóminos (incluindo o executado) em assembleias gerais realizadas nas quais ficou decidido celebrar entre o condomínio e o Executado um contrato que o autorizava a exercer uma actividade profissional na referida fracção, celebrado em 11 de Setembro de 2000, cuja cópia se junta sob o Doc. 2 (…)
Aquela autorização dependia do pagamento por parte do condómino/Executado de 54.420$00 (€ 271,45). Aquele valor foi depois reduzido, por decisão da assembleia geral de 18 de Fevereiro de 2001, para 45.000$00 (€ 224,46), com efeitos a partir de 1 de Janeiro de 2001. Este novo valor foi sendo pago pelo executado, embora com atraso, até que a partir do mês de Setembro de 2005, o Executado deixou pura e simplesmente de pagar, até à presente data.
De referir que esta dívida já estava devidamente apontada e já estava consagrada na acta de Assembleia-geral de condóminos de 9 de Fevereiro de 2003, cuja cópia se junta sob o Doc. 3, tendo a assembleia deliberado, sob proposta do condómino/Executado pagar mensalmente mês e meio de condomínio (Vide Ponto 5 da Acta junta sob o Doc 3)
(…)».* D) O Direito
Dispõem, respectivamente, o nº 1 do art. 45º e o nº 1 do art. 820º do CPC que «Toda a execução tem por base um título, pelo qual se determinam o fim e os limites da acção executiva» e que «Sem prejuízo da remessa do processo para despacho liminar nos termos do disposto no artigo 812º-C, o juiz pode conhecer oficiosamente das questões a que aludem os nºs 1 e 3 do artigo 812º-E, bem como a alínea g) do artigo 812º- D, até ao primeiro acto de transmissão de bens penhorados.».
Por sua vez, o nº 1 do art. 46º do CPC prescreve que à execução apenas podem servir de base as sentenças condenatórias, os documentos mencionados nas alíneas a) e b) e os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva.
O nº 1 do art. 6º do DL 268/94 de 25/10 prevê: «A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou de quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte».
Não tem sido pacífica a interpretação desta norma, pois há quem entenda que só constitui título executivo a acta que contém a deliberação que fixa as prestações a pagar por cada condómino (v.g. Ac RP de 16/6/2009 – Proc. 12447/06.4YYPRT-B.P1, Ac da RL 17/2/2009 – Proc. 532/05.4TCLRS-7 – in www.dgsi.pt) e há quem entenda que também constitui título executivo a acta em que se delibera sobre o montante em dívida (v.g. Ac da RL de 2/3/2004 – Proc. 10468/2003-1, Ac da RE de 12/6/2008 – Proc. 1727/07-2, Ac RL de 18/3/2010 – Proc. 85181/05.0YYLSB-A.L1-6 – in www.dgsi.pt).
Diz-se no preâmbulo do DL 268/94 que as regras nele consagradas têm o objectivo de procurar soluções que tornem mais eficaz o regime de propriedade horizontal, facilitando simultaneamente o decorrer das relações entre os condóminos.
A atribuição de força executiva à acta da assembleia de condóminos em que se delibera as contribuições devidas agiliza o procedimento de cobrança das dívidas dos condóminos. Mas a deliberação sobre os montantes em dívida mais não é do que uma liquidação da dívida do condómino, dívida essa que apenas nasce a partir do momento em que não é cumprida a obrigação de pagamento fixada em deliberação anterior. Portanto, como só a deliberação da assembleia de condóminos que fixa os montantes a pagar por cada condómino faz nascer a respectiva obrigação de pagamento, é a acta que contém tal deliberação que constitui título executivo.
No caso concreto, o exequente apresentou como título executivo a acta da assembleia geral extraordinária realizada em 24/02/2010 na qual foi deliberado o montante das contribuições em dívida ao condomínio pelo executado, o que, como vimos, não constitui título executivo.
No entanto, está junta aos presentes autos de oposição à execução a acta da assembleia geral de condóminos realizada em 18/02/2001 em que foi deliberado o pagamento da quantia mensal de 45.000$00 pelo executado com início em 01/01/2001, pelo que importa averiguar se esta acta constitui título executivo.
Diz o nº 1 do art. 1424º do Código Civil: «Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.».
Como refere Aragão Seia «As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns serão as indispensáveis para que estas partes mantenham a adequada funcionalidade que lhes foi atribuída na concepção do edifício e proporcionem aos condóminos a possibilidade de usufruírem normalmente das suas potencialidades.
O seu montante será variável e depende do desgaste dos materiais ou de danos provocados por avarias (…)
As despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum têm a ver com a limpeza, a estética, a portaria, a segurança, (…) que contribuam para o bem estar dos condóminos e lhes tornem a vida aprazível no condomínio» (in Propriedade Horizontal, pág. 120).
Ora, como resulta do ponto 6º do contrato celebrado em 11/09/2000, da acta de 01/01/2001, da acta de 24/01/2010 e do requerimento executivo, a obrigação de pagamento da quantia mensal de 45.000$00 que a assembleia de condóminos deliberou ficar a cargo do executado desde 01/01/2001 é a contrapartida para o uso diverso do fim a que a fracção é destinada. Por isso, a obrigação de pagamento dessa importância não decorre do disposto no art. 1424º do Código Civil. Em consequência, também a acta de 18/02/2001 não constitui título executivo nos termos do art. 6º do DL 268/94 de 25/10.
Porém, o contrato de fls. 14-16 da execução celebrado entre a administração do condomínio e o executado enquadra-se no disposto no art. 46º nº 1 al c) do CPC pois trata-se de documento particular, assinado pelo devedor, que importa a constituição ou reconhecimento de obrigações pecuniárias, cujo montante seja determinado ou determinável por simples cálculo aritmético. Portanto, esse contrato, em conjugação com a acta em que foi deliberado que o valor da aludida contrapartida pecuniária passou a ser de 45.000$00/mês desde 01/01/2001 é que constitui título executivo.
Na sentença recorrida entendeu-se que tal contrato é nulo, exarando-se:
«Se do título constitutivo resultar o fim de cada fracção, a alteração ao seu uso só pode ocorrer por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos (artigo 1422º nº 4, a contrario, e 1419º nº 1 do Código Civil).
Neste caso, o administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura pública ou elaborar e subscrever o documento particular desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos (artigo 1419º do Código Civil).
Qualquer negócio celebrado contra tais disposições, que possuem carácter imperativo, é nulo, podendo a nulidade ser invocável a todo o tempo por qualquer interessado ou ser declarada oficiosamente pelo tribunal (artigos 294º e 286º do Código Civil).
(…) como resultou demonstrado em julgamento, a deliberação da assembleia de condóminos de 18 de Fevereiro de 2001 não foi tomada, como exigia o artigo 1419º nºs 1 e 2 do Código Civil, por todos os condóminos, mas apenas por 22 deles.
Desse modo o documento particular autenticado dado à execução (fls 14 a 16), por meio do qual exequente e executados procederam à alteração do fim a que se destinava a fracção de que estes eram proprietários, é nulo, por violação de imperativo legal.
Consequentemente, sendo nulo o negócio jurídico celebrado entre exequente e executados, ineficazes são as actas de condomínio nas quais se estabeleceram as quotas devidas pelos ora executados/condóminos, ma medida em que estas são inexigíveis legalmente».
Vejamos.
Consta no título de constituição da propriedade horizontal que a fracção autónoma em causa nestes autos se destina a habitação.
O nº 1 do art. 1419º do Código Civil prescreve: «Sem prejuízo do disposto no nº 3 do artigo 1422º-A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos».
No caso concreto, não foi modificado o título.
Ora, o art. 1422º determina que é especialmente vedado aos condóminos dar à fracção que exclusivamente lhes pertence uso diverso do fim a que é destinada (nº 1 al a) ) e que «Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção autónoma, a alteração do seu uso carece da autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.» (nº 4)
Portanto, se o proprietário de fracção cujo destino não consta no título constitutivo quiser alterar o uso que lhe vem dando, terá de solicitar autorização à assembleia de condóminos, que bastará ser aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, já que não haverá necessidade de alterar o título constitutivo. Mas no caso, como no dos autos, em que o título constitutivo estabelece que determinada fracção tem destino habitacional, só lhe pode ser dado outro destino mediante acordo de todos os condóminos, modificativo do título, formalizado em escritura pública ou em documento particular autenticado.
Assim, atento o disposto no art. 294º do Código Civil, é nulo o contrato celebrado entre a administração do condomínio e o executado que autorizou utilização da fracção para o exercício da actividade de escritório, escola de informática e apoio pedagógico e estabeleceu o pagamento de uma contrapartida pecuniária mensal, e nula é também a deliberação da assembleia de condóminos de 18/02/2001 que fixou em 45.000$00/mês aquela contrapartida pecuniária.
Aliás, o apelante reconhece a nulidade do contrato ao sustentar que «(…) os Executados, no momento da celebração do acordo com o Exequente tinham perfeita consciência que estavam a celebrá-lo contra legem.», que «Nunca pretendeu o Exequente a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal com a subordinação e aprovação do contrato a fls 14 a 16 dos autos, em assembleia de condóminos (…)» e que «(…) aquele acordo foi celebrado porque precisamente as partes entenderam este ser necessário para contrariar o fim a que se destinava a fracção em causa, constante do título de constituição da propriedade horizontal».
Mas alega o apelante que a conduta do apelados ao invocarem a nulidade do contrato configura venire contra factum proprium pois no momento da sua celebração tinham consciência que estavam a celebrá-lo contra legem, que a não observância da exigência legal para alteração do título constitutivo da propriedade horizontal é apenas imputável aos executados, uma vez que nunca as partes tiveram intenção de alterar aquele título mas apenas exercer actividade contrária ao mesmo e que os apelados utilizaram a fracção por diversos anos à revelia das normas reguladoras da propriedade horizontal em vigor e durante algum tempo cumpriram o contrato, propondo inclusivamente redução do valor da quota mensal e geraram expectativas no apelante de que o seu comportamento permaneceria inalterado, pelo que a sua conduta “é altamente escandalosa e intoleravelmente ofensiva do nosso sentido ético-jurídico”, ou “clamorosamente oposta aos ditames da lealdade e da correcção imperante na ordem jurídica e nas relações entre os contraentes”.
Na sentença recorrida considerou-se que a conduta dos apelados não configura abuso do direito.
Dispõe o art. 334º do Código Civil: «É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito».
O abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium caracteriza-se pelo exercício de uma posição jurídica em contradição com uma conduta antes assumida ou proclamada pelo agente, traindo a confiança gerada na outra parte, de tal modo que a destruição da relação negocial se traduza numa injustiça clara.
No caso concreto, contrariamente ao alegado pelo apelante, não decorre dos factos provados que seja imputável aos apelados a inobservância da forma legal para alteração do título constitutivo da propriedade horizontal relativamente ao fim da fracção autónoma em causa. Na verdade, como se vê da carta datada de 19/06/2000 de fls 84 os apelados solicitaram que fosse outorgada escritura pública de alteração do título constitutivo para que a fracção passasse a «ter outro fim/uso, ou seja, deixe de ser habitação e passe a para comércio ou prestação de serviços», mas o apelante respondeu por carta datada de 19/06/2000 de fls 85 que «não há autorização para a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal da fracção (…). Assim apenas poderá utilizar a fracção para efeitos de habitação (…)».
Por outro lado, não decorre dos factos provados que os apelados geraram no apelante e condóminos que votaram favoravelmente a deliberação de 18/02/2001 a convicção de que nunca invocariam a nulidade do contrato apesar de terem exercido a actividade de centro de explicações até 27/08/2010 pois deixaram de pagar as mensalidades desde Setembro de 2005.
Além disso, não resulta dos factos provados que o benefício dos apelados com a referida utilização da fracção tenha sido obtido à custa de alguma desvantagem ou incómodo dos restantes condóminos. Repare-se, até, que está provado que na data em que os executados adquiriram aquela fracção autónoma o acesso à mesma era efectuado por uma porta independente do prédio, à qual se acedia quer por escadas, quer por rampa, sem utilização de luz, escadas ou elevador do prédio e que anteriormente exercia-se ali a actividade de clínica médica.
Conclui-se, assim, que a invocação da nulidade do contrato não configura abuso do direito.
Quanto ao argumento de que a declaração de nulidade do contrato poderá implicar a devolução dos montantes pagos pelos apelados, cabe dizer que nestes autos, porque de execução se trata, estão em causa apenas as mensalidades não pagas. Mas ainda assim diremos que não está demonstrado que o pagamento daqueles montantes foi uma justa contrapartida de sacrifícios ou desvantagens sofridas pelos restantes condóminos.
Improcede, pois, a apelação.* Decisão
Pelo exposto, julga-se improcedente a apelação e confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Lisboa, 24 de Outubro de 2013
Anabela Calafate
Ana de Azeredo Coelho
Tomé Ramião |
