Acordam na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
RELATÓRIO.
A… e AB… intentaram contra C…., SA e B… acção declarativa com processo ordinário, alegando, em síntese, que a 1ª autora é casada com o réu no regime de comunhão de adquiridos e a 2ª autora é filha de ambos, tendo o réu, que se encontrava endividado, pedido um empréstimo ao sócio gerente da ré, que conhecia a situação de endividamento do réu, no montante de 265 000,00 euros, a fim de financiar um projecto de turismo rural numa herdade doada à 1ª autora pelos seus pais, ficando acordado que a ré emprestaria ao réu a referida quantia de 265 000,00 euros mediante o pagamento de juros de 110 000,00 euros pelo prazo de dez meses, findo o qual o réu pagaria o valor de 375 000,00 euros e comprometendo-se este a pagar à ré a quantia mensal de 3 750,00 euros durante esse prazo.
Alegaram ainda que a ré tem por objecto a actividade imobiliária e, por ser contrário ao seu objecto social emprestar dinheiro e por razões de ordem fiscal, os réus acordaram em encobrir o empréstimo simulando um negócio imobiliário, não informando a 1ª autora da forma como iria ser formalizado o empréstimo, mas obtendo a sua procuração e, depois de desistirem de um projecto inicial de encobrirem o empréstimo como uma venda a retro, acordaram em ficcionar a compra e venda da referida herdade na qual se declararia como preço da venda o capital mutuado de 265 000,00 euros e se assinaria, na mesma data, um contrato promessa em que a ré prometeria vender a herdade ao réu, na data de vencimento do empréstimo, pelo preço de 375 000,00 euros, correspondente ao valor do capital mutuado e juros, assim se contornando o impedimento legal decorrente do objecto social da ré, bem como se dissimulando a entrada de dinheiro perante a Administração Tributária e, ao mesmo tempo, logrando-se que a herdade deixasse de ser um bem próprio da 1ª autora e passasse a ser também do réu seu marido; na execução deste plano dos réus, no dia 4 de Agosto de 2008 o réu, por si e em representação da 1ª autora, declarou vender a referida herdade à ré, que declarou comprar, pelo preço de 265 000,00 euros, o que fizeram sem quererem vender e comprar, respectivamente, tendo a ré entregue ao réu esta quantia mediante três cheques e, na mesma data, os réus subscreveram um documento em que a ré declarava prometer vender a mesma herdade ao réu pelo preço de 375 000,00 euros, devendo este marcar a escritura no prazo imperativo fixado até ao dia 31 de Maio de 2009.
Mais alegaram que, depois da escritura, a 1ª autora e o réu mantiveram-se sempre na posse da herdade, que tem um valor superior a 500 000,00 euros, tendo o réu efectuado várias diligências para promover o projecto de turismo rural e pago à ré a quantia de 37 500,00 euros até Junho de 2009, mas, devido aos vários encargos que assumiu, em Maio de 2009 não tinha a quantia de 375 000,00 euros para pagar à ré, pelo que as partes renegociaram as condições do empréstimo, acordando em o réu pagar imediatamente 25 000,00 euros e mais 400,00 euros até 15 de Abril de 2011, sendo 265 000,00 euros referentes à quantia mutuada e 135 000,00 euros de juros, tendo o réu pago ainda mais 50 000,00 euros, todos estes pagamentos mais uma vez disfarçados com outro contrato promessa, de 23 de Dezembro de 2010.
Concluíram pedindo que a declaração de nulidade, por simulação, do contrato de compra e venda da herdade celebrado entre os réus, ordenando-se o cancelamento da inscrição do registo da propriedade a favor da ré.
Apenas a ré contestou, arguindo a ilegitimidade da 2ª autora e a litispendência e impugnando a versão da petição inicial, alegando, em síntese, que acordou com o réu em comprar a herdade em causa pelo preço de 265 000,00 euros, que pagou, correspondendo as declarações negociais constantes na escritura de 4 de Agosto de 2008 às respectivas vontades reais e, tendo o réu sabido pela ré que esta pretendia revender o prédio por 375 000,00 euros, visando obter um lucro de 110 000,00 euros, mostrou-se interessado em comprar a herdade por esse preço na condição de pagar na escritura de compra e venda, a ser realizada até 31 de Maio de 2009, razão pela qual foi outorgado contrato promessa no dia da escritura, tendo, por mera tolerância da ré, sido permitido que o réu e a 1ª autora mantivessem na sua posse as chaves da herdade e, perante o incumprimento do réu em marcar a escritura no prazo acordado, foi renegociado o preço da revenda do prédio para 400 000,00 euros em novo contrato promessa e propondo-se o réu a pagar uma quantia mensal para obstar a que a ré pusesse o prédio à venda, bem como o montante de 50 000,00 euros, mas tendo pago apenas os montantes de 22 500,00 euros e de 45 000,00 euros, acabando por incumprir também este contrato, impedindo a ré de vender o prédio no prazo de três anos e de beneficiar da isenção de IMT e recusando-se a entregar à ré quando interpelado para o efeito.
Concluiu pedindo a procedência das excepções e a improcedência da acção e a absolvição do pedido.
As autoras replicaram opondo-se às excepções.
Foram saneados os autos, julgando-se improcedentes as excepções e procedeu-se a julgamento, findo o qual foi proferida sentença que julgou a acção procedente e declarou a nulidade, por simulação absoluta, do contrato de compra e venda celebrado entre os réus e determinou o cancelamento da inscrição do registo de propriedade a favor da ré no prédio objecto do contrato.
Inconformada, a ré interpôs recurso e alegou, formulando conclusões com os seguintes argumentos:
- Devem ser considerados não provados os factos das alíneas I, K a O (1ª parte), Q a Z, AA, FF, HH, II, JJ, KK a OO (1ª parte), QQ, RR, TT a VV e deve ser dada como provada a factualidade julgada não provada nos pontos 14 a 35, todos da sentença.
- A prova produzida não foi bem avaliada, quer na parte testemunhal e de declarações das partes, quer na parte documental, nomeadamente não foi respeitado o artigo 371º do CC na apreciação dos documentos autênticos, não tendo as autoras feito prova da existência de um negócio simulado, facto que lhes cabia provar nos termos do artigo 342º do CC.
- As declarações negociais dos réus não foram fictícias, não ficou provado que houvesse intenção de enganar a autora e não podia o Tribunal concluir que houve intenção de enganar a Administração Tributária, não havendo intenção de enganar terceiros.
- Ao considerar que existe uma situação de simulação absoluta, a sentença recorrida violou o artigo 240º nº1 do CC.
- Os negócios jurídicos celebrados entre os réus foram genuínos e legítimos, sofrendo a ré um prejuízo manifesto aproximado de 500 000,00 euros, incorporado no património da autora e do réu, tendo a sentença recorrida ignorado tal enriquecimento injustificado, a que se refere o artigo 473º do CC, com omissão de pronúncia, nos termos do artigo 615º nº1 d) do CPC, pois deveria o tribunal ter ordenado a restituição à ré do valor recebido pela autora e o réu, ainda que remetesse para liquidação de sentença.
- Ainda que assim não se entenda, afastada a simulação, deverá concluir-se que a relação contratual existente entre a ré e o réu integra uma venda fiduciária, que é válida, já que não existe, nem foi alegada a existência de usura.
- Deverá ser revogada a sentença recorrida e ser julgada a acção improcedente com a absolvição da ré do pedido de declaração de nulidade formulado.
As recorridas contra-alegaram pugnando pela improcedência do recurso.
O recurso foi admitido como apelação, com subida imediata, nos autos e efeito devolutivo.
As questões a decidir são:
I) Impugnação da matéria de facto.
II) Natureza da relação contratual estabelecida entre os réus e existência de simulação.
III) Nulidade da sentença por omissão de pronúncia
FACTOS.
São factos provados e não provados considerados na sentença recorrida são os seguintes:
Provados.
A. Por escritura pública outorgada no dia 26 de Fevereiro de 2008, os pais da 1a autora doaram-lhe, por conta da legítima, o prédio misto denominado “Herdade da M…”, sito na freguesia da …, concelho de Évora, descrito na Conservatória do Registo Predial de Évora sob o nº… da referida freguesia, inscrito na matriz rústica sob o artigo … da Secção cadastral …, e na matriz urbana sob o artigo…, de ora em adiante designada apenas por M….
B. A 1ª autora e o réu contraíram casamento católico, sem convenção antenupcial, em 19/10/1974.
C. A 2ª autora é filha da 1ª autora e do réu.
D. Em 2008, a 1ª autora e o réu tinham dívidas bancárias que não conseguiam pagar, fruto de um envolvimento num projecto de construção de um hotel em Évora.
E. Constavam da lista de devedores do Banco de Portugal e não tinham qualquer fonte de rendimento.
F. Nessa ocasião, decidiram criar um projecto de turismo rural na referida Herdade da M….
G. Para esse efeito, as autoras e o réu constituíram, a sociedade denominada «ABT…, Lda.», cujo contrato de sociedade se encontra a fls. 22 a 26 e cujo conteúdo aqui se dá por integralmente reproduzido.
H. Autoras e réu precisavam de financiamento para iniciar aquele projecto de turismo, sendo que não conseguiam aceder a financiamento bancário.
I. Para regularizar os empréstimos bancários e suportar as despesas iniciais com o projecto, o réu decidiu pedir Presidente do Conselho de Administração da ré, CG… um empréstimo de € 265.000,00.
J. A ré é uma sociedade comercial que se dedica à actividade imobiliária.
K. A ré, representada por Presidente do Conselho de Administração, decidiu então emprestar ao réu a quantia de € 265.000,00, comprometendo-se o réu a restituir aquela quantia no prazo de dez meses, com o acréscimo de € 110.000,00.
L. Ficou, ainda, acordado que o réu, durante o período do empréstimo, entregaria à ré, em numerário, a quantia mensal de € 3.750,00.
M. Atendendo às limitações emergentes do objecto social da ré, por razões de ordem fiscal e contabilística e como forma de garantir o cumprimento daquele empréstimo, acordaram os réus em encobrir o mesmo através da simulação de um negócio imobiliário envolvendo a referida Herdade da M….
N. Inicialmente, acordaram entre si ficcionar uma venda a retro da mesma Herdade.
O. Para o efeito e respeitando as instruções do réu, no dia 25 de Julho de 2008, no Cartório Notarial de CR…, em Évora, a 1a autora outorgou a favor de seu marido uma procuração, através da qual conferiu ao marido poderes para “Vender a Retro pelo preço e demais condições que entender o prédio misto, denominado Herdade da M…, na freguesia de …, concelho de Évora, descrito na Conservatória do Registo Predial de Évora sob o número … da freguesia de … e inscrita a parte urbana na respectiva matriz sob o artigo … e a parte rústica na respectiva matriz sob o artigo … da secção …”.
P. Conferiu ainda, pelo mesmo instrumento notarial, autorização para “outorgar e assinar a respectiva escritura, receber o preço e dar dele quitação” e ainda “expressa autorização ao ora mandatário para exercer o respectivo direito de resolução”.
Q. No dia seguinte, a R. C…, SA informou o R. marido de que não poderiam, afinal, outorgar uma escritura de venda a retro, porquanto a mesma não podia contemplar o valor dos juros que o R. teria de lhe pagar.
R. Os RR. combinaram, então, entre si, em ficcionar a compra e venda da herdade, na qual se declararia como preço da venda o capital mutuado de € 265.000,00 e se assinaria, nessa mesma data, um contrato promessa pelo qual a R. C…, SA prometia vender ao R. B…, na data de vencimento do empréstimo, a mesma herdade pelo preço de € 375.000.000,00 correspondente ao valor do capital mutuado e juros.
S. Dessa forma, para além de contornar o impedimento legal decorrente do seu objeto social, a saída e entrada do dinheiro da sociedade seria dissimulado perante a administração tributária.
T. Acordaram ainda entre si que o contrato-promessa seria celebrado em nome do R. B… para que a herdade deixasse de ser um bem próprio da A. A… e passasse também a ser do marido.
U. Tal como fizera com a procuração de 25 de Julho de 2008, a R. C…, SA enviou para o cartório notarial de CR…, em Évora, o texto da nova procuração que a A. A… teria de assinar.
V. No dia 28 de Julho de 2008, no Cartório Notarial de CR…, em Évora, a referida autora outorgou nova procuração a favor de seu marido, através da qual o constituiu seu procurador, a quem, com a faculdade de substabelecer, conferiu poderes para “Vender pelo preço de duzentos e sessenta e cinco mil euros o prédio misto, denominado Herdade da M…, na freguesia de …, concelho de Évora, descrito na Conservatória do Registo Predial de Évora sob o número … da freguesia de … e inscrita a parte urbana na respectiva matriz sob o artigo … e a parte rústica na respectiva matriz sob o artigo … da secção …”.
W. Conferiu ainda, pelo mesmo instrumento notarial, autorização para “outorgar e assinar a respectiva escritura, receber o preço e dar dele quitação”.
X. Em cumprimento do plano acordado, no dia 4 de Agosto de 2008, por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de …, o Réu, por si e em representação de sua mulher, declarou vender à Ré, que declarou comprar, pelo preço de € 265 000,00 (duzentos e sessenta e cinco mil euros), o prédio misto denominado “Herdade da M…”.
Y. A R. C…, SA entregou ao R. B… três cheques sacados sobre a conta nº … titulada pela C…, S.A. na agência do Montijo do Barclays Bank, dois no montante de € 100.000,00 e um no montante de € 65.000,00, todos emitidos em 0408-2008.
Z. A R. C…, SA passou três cheques distintos e em nome da A. A… e do R. B… por ter alegado ser mais conveniente não passar um único cheque.
AA. Nessa mesma data, e conforme combinado previamente, os RR. assinaram um documento denominado por “Contrato Promessa”, pelo qual a R. C…, SA prometia vender ao R. B…, pelo preço de € 375.000,00 (trezentos e setenta e cinco mil euros), a mesma herdade.
BB. De acordo com o disposto no parágrafo 1º da cláusula 3a do “Contrato Promessa”, o prazo para a outorga da escritura do contrato prometido foi fixado imperativamente até ao dia 31 de Maio de 2009.
CC. De acordo com o parágrafo 2º da cláusula 3a, ficou convencionado que “A não realização da escritura até ao prazo referido no corpo desta cláusula implicará a revogação automática do presente contrato e a renúncia dos outorgantes a reclamarem um do outro de quaisquer direitos ou indemnizações, tudo se passando como se o presente contrato não tivesse existido”.
DD. As partes não convencionaram sinal.
EE. Após a outorga da escritura em causa, o R. B… efetuou várias diligências no sentido de promover o projeto de turismo rural na M…, tendo obtido o parecer de viabilidade da Câmara Municipal de Évora.
FF. E contratou os serviços de um arquiteto para elaborar o respetivo projeto.
GG. A A. A… e o R. B… mantiveram-se sempre na posse da herdade.
HH. Conforme combinado, o R. B… pagou à R. C…, SA, de 4 de Setembro de 2008 até Junho de 2009, a quantia de € 37.500,00 (trinta e sete mil e quinhentos euros).
II. Nesse período, para além dos € 3.750,00 (três mil setecentos e cinquenta euros) a pagar à R., o R. B… encontrava-se a pagar ao Banco uma prestação trimestral de € 5.160,28 (cinco mil cento e sessenta euros e vinte oito cêntimos).
JJ. Devido aos encargos mensais, em Maio de 2009 o R. B… não tinha os € 375.000,00 que acordara pagar à R.
KK. A R. C…, SA começou a pressionar o R. para pagar, através de visitas e telefonemas feitos pelo Engº FP…, conhecido por ser sócio de facto do gerente da R. C…, SA.
LL. No dia 23 de Dezembro de 2010, mediante o pagamento de mais € 25.000,00 (vinte e cinco mil euros), a R. C…, SA aceitou renegociar as condições do empréstimo.
MM. Para além dos € 62.500,00 (sessenta e dois mil e quinhentos euros) já pagos, o R. B… comprometeu-se a pagar € 400.000,00 (quatrocentos mil euros) até ao dia 15 de Abril de 2011, sendo € 265.000 referentes à quantia emprestada e € 135.000,00 de juros.
NN. Pelas mesmas razões de ordem contabilística e fiscal, combinaram entre si que o pagamento dos € 400.000,00, correspondentes ao valor do capital mutuado de € 265.000 e juros, seria feito sob a aparência de preço de venda da M….
OO. Nesse propósito, no dia 23 de Dezembro de 2011, assinaram um novo contrato - promessa, pelo qual a R. C…, SA prometia vender à sociedade “ABT.., Lda.”, representada pelo R. B…, pelo preço de € 400 000,00 (quatrocentos mil euros), a Herdade da M….
PP. A sociedade promitente compradora, denominada “ABT…” (de que as AA e o réu B… são sócios) obrigou-se a proceder à marcação da escritura “imperativamente até 15 de Abril de 2011” - o que não fez.
QQ. Em Janeiro de 2011, o R. B… pagou € 50.000,00 (cinquenta mil euros) à R. C…, SA por conta dos juros.
RR. O R. B… teve de aceitar as novas condições do empréstimo sob pena de ficar sem a herdade.
SS. A Herdade da M… tem um valor de mercado avaliado em € 408.406,20.
TT. Apesar do que declararam na escritura de compra e venda de 4 de Agosto de 2008, nem o R. B…, por si e em representação da A. A…, quis vender, nem a R. C…, SA quis comprar a herdade.
UU. Tratou-se de um conluio entre os RR. para a R. C…, SA arranjar uma forma de escamotear o efectivo empréstimo dos € 265.000,00 e o recebimento de juros.
VV. A R. C…, SA nunca quis comprar a M… para a revender no âmbito do seu objeto social.
WW. Entre 2005 e 2009, na zona do Alentejo, a “C…., SA” comprou, para revenda, os seguintes imóveis - Herdade dos C… ou T… - Prédio rústico com parte urbana denominado “P…” - Herdade da C… - Herdade da CH… - Herdade da S… - Prédio rústico denominado “CM…”
XX. Tais aquisições ascenderam ao valor global de 5.573.181,25 € (cinco milhões setecentos e sessenta e três mil cento e oitenta e um euros e vinte e cinco cêntimos).
YY. Comprou os prédios (rústicos e urbano) que constituem a “Herdade das F…” por € 393.992,25 e revendeu-os por € 500.000,00 (€ 106.007,75).
ZZ. A “C…, SA” não revendeu, em tempo (3 anos), a Herdade da M… e perdeu a isenção de IMT - que pagou a 22-09- 2011/€ 11.213,57.
AAA. A 16 de Setembro de 2011 o réu B… e a A. A… foram interpelados pela Il. Solicitadora Dra. … para procederem à entrega do imóvel.
Não provados.
1. A A. A… e o R. B… sempre viveram da exploração agrícola de prédios propriedade das suas famílias.
2. Pelo menos a partir do ano de 2006, o R. B… começou a praticar actos e a realizar negócios ruinosos, que levaram à perda de algum desse património.
3. O R. B… tornou-se conhecido no meio de Évora por ser uma pessoa que facilmente se deixava envolver em negócios desvantajosos e de elevado risco.
4. O sócio e gerente da R. conhecia o R. B… desde a data do projeto de construção do hotel de Évora, sabendo da situação financeira deficitária em que o mesmo se encontrava e da sua urgência em obter um empréstimo que lhe permitisse regularizar as dívidas bancárias.
5. O gerente da R. sabia que o R. B… aceitaria, face à situação em que se encontrava, quaisquer condições para obtenção do referido empréstimo.
6. Assim, em Julho de 2008, o R. B… informou a mulher que conseguira um empréstimo para regularizar as dívidas e iniciar o projeto da M… e que ela teria de lhe assinar uma procuração para ele tratar do mesmo.
7. O R. B… não informou a A. A… das condições do empréstimo nem da forma como o mesmo iria ser formalizado, nunca tendo a mesma estado com nenhum representante da C…, SA.
8. A A. A… toda a vida foi doméstica, vivendo totalmente dependente e submissa ao marido.
9. Foi o R. B… quem sempre tomou todas as decisões relativas à vida do casal e à gestão do seu património, alheando totalmente a A. A… dos seus negócios.
10. Face à posição de dependência e de submissão, a A. A… assinava todos os documentos que o marido lhe apresentava sem o questionar e sem tomar conhecimento do respetivo conteúdo.
11. O R. B… disse à mulher que teria de assinar uma nova procuração por causa dos valores do empréstimo.
12. As AA. nunca participaram em nenhuma negociação ou reunião com a R. C…, SA, desconhecendo os termos do negócio, designadamente a forma acordada para escamotear o empréstimo do dinheiro.
13. As AA. desconheciam também o acordo dos RR. para que a M… deixasse de ser um bem próprio da A. A… e passasse a ser um bem comum do casal.
14. Na sequência da apresentação, pelo réu B…, de duas outras propostas de venda de propriedades no Alentejo (nas quais não teve interesse), a “C…, SA” veio a ajustar a compra da Herdade da M… pelo preço de € 265.000,00 (terceira hipótese).
15. Os € 265.000,00 entregues pela “C…, SA” ao marido da A. A… a 4 de Agosto de 2008, por ocasião da outorga da escritura de compra e venda, consubstanciaram o pagamento do indicado preço.
16. A declaração de compra emitida pelo Presidente do Conselho de Administração da “C…, SA” na escritura traduziu a sua inequívoca vontade de adquirir a propriedade para a sua representada, pelo preço de € 265.000,00.
17. Até à dedução das oposições que correm termos no Tribunal Judicial de Évora, nada indiciou que a venda e o recebimento do preço não correspondessem à vontade real da A. A… e do seu procurador, o réu B….
18. Acontece que nos dias anteriores à outorga da escritura de compra e venda, o marido da A. A… indagou junto da “C…., SA” acerca do destino previsto para o imóvel que lhe ia comprar, tendo-lhe sido referido que seria para revenda, prelo preço de € 375.000,00.
19. Face àquela informação mostrou-se interessado na possibilidade de comprar a Herdade da M…, pelo indicado preço, sob condição de pagar na data da escritura de compra e venda e da mesma se poder realizar até 31 de Maio de 2009.
20. A “C…, SA” aceitou a proposta e, para salvaguarda das posições negociais de ambas as partes, assinaram, no dia da escritura, a promessa de compra e venda junta com a p. sob doc. 12.
21. Após a assinatura do contrato o réu Joaquim Rolo pediu para continuar a guardar na propriedade algumas alfaias agrícolas e umas mobílias que ali se encontravam - ao que a “C…, SA” acedeu.
22. Assim, para o indicado fim e por mera tolerância da “C…, SA”, a A. A… e o marido B… mantiveram na sua posse as chaves da Herdade da M….
23. A mais-valia de € 110.000,00 que a “C…, SA” previa receber com a revenda do imóvel correspondia à margem (bruta) do negócio e não ao “pagamento de juros” daquele montante.
24. Concretizando-se a revenda e tendo em conta a tributação a que está sujeita, a “C…, SA” obteria um resultado líquido na ordem dos € 80.050,00 (26,5% de IRC+1,5% de derrama).
25. A partir de Junho de 2009 a “C…, SA” passou a instar o réu B… para retirar da Herdade da M… os móveis e os utensílios agrícolas que ali tinha guardado, entregando-lhe o prédio livre e desocupado.
26. O Eng. FP… é consultor da ré “C…, SA” e, nessa qualidade, acompanhou as negociações e os contactos com o réu B….
27. O réu B… dizia, porém, continuar interessado na aquisição da propriedade e foram reiniciadas negociações.
28. Ainda em Junho de 2009 o réu B… e a “C…, SA” acordaram reajustar o preço da futura transacção que fixaram em € 400.000,00.
29. Mas, devendo, afinal, a compra ser feita em nome de uma sociedade familiar que integrava vários sócios, disse precisar de algum tempo para definir, com eles, as condições de pagamento e a data da escritura.
30. A “C…, SA” não se opôs à mudança de adquirente, mas, face ao incumprimento da anterior promessa de compra e à falta de fixação dos termos de pagamento no novo preço, entendeu não deixar arrastar a situação e informou o marido da A. A… de que a propriedade iria ser posta à venda.
31. Foi neste contexto que, para garantir a possibilidade de outorgar nova promessa de compra, o réu B… propôs à “C…, SA” ir fazendo entregas mensais por conta do preço (€ 3.750,00), acertando as contas na altura da escritura.
32. Ao longo de 2010 e à semelhança do que já acontecera em Junho de 2009, a “C…, SA” foi interpelando o réu B… no sentido de retirar as suas alfaias da propriedade de modo a permitir a colocação da Herdade da M….
33. Apesar de relutante em relação à outorga de outro acordo, perante a insistência do réu B… em garantir que em Abril de 2011 a sua sociedade familiar já disporia dos meios necessários à aquisição da M…, a “C…, SA” acabou por aceitar celebrar uma nova promessa de compra e venda, pelo preço de € 400.000,00 - cfr. contrato junto com a PI sob doc. 15, que aqui se dá por reproduzido.
34. Antes de outorgar esta ultima promessa de compra, em nome e representação da “ABT…”, o réu B… assegurou à “C…, SA” que pagaria, ainda em Dezembro de 2010 um sinal de € 50.000,00, mas acabou por lhe entregar apenas, por duas vezes (€ 25.000,00 + € 20.000,00), a importância de € 45.000,00.
35. Perante este novo incumprimento a “C…, SA” informou o réu B… que deveria marcar, de imediato, a escritura de compra e venda ou retirar da Herdade os seus móveis e utensílios entregando-a livre e desocupada.
ENQUADRAMENTO JURÍDICO.
I) Impugnação da matéria de facto.
A apelante pretende que sejam considerados não provados os factos elencados na sentença sob os pontos I, K a O (1ª parte), Q a Z, AA, HH, II, JJ, KK a OO (1ª parte), QQ, RR, TT a VV e que sejam julgados provados os factos incluídos na factualidade não provada sob os nºs 14 a 35.
É a seguinte a redacção dos pontos impugnados:
I. Para regularizar os empréstimos bancários e suportar as despesas iniciais com o projecto, o réu decidiu pedir Presidente do Conselho de Administração da ré, CG… um empréstimo de € 265.000,00.
K. A ré, representada por Presidente do Conselho de Administração, decidiu então emprestar ao réu a quantia de € 265.000,00, comprometendo-se o réu a restituir aquela quantia no prazo de dez meses, com o acréscimo de € 110.000,00.
L. Ficou, ainda, acordado que o réu, durante o período do empréstimo, entregaria à ré, em numerário, a quantia mensal de € 3.750,00.
M. Atendendo às limitações emergentes do objecto social da ré, por razões de ordem fiscal e contabilística e como forma de garantir o cumprimento daquele empréstimo, acordaram os réus em encobrir o mesmo através da simulação de um negócio imobiliário envolvendo a referida Herdade da M….
N. Inicialmente, acordaram entre si ficcionar uma venda a retro da mesma Herdade.
O. Para o efeito e respeitando as instruções do réu, no dia 25 de Julho de 2008, no Cartório Notarial de CR…, em Évora, a 1a autora outorgou a favor de seu marido uma procuração, através da qual conferiu ao marido poderes para “Vender a Retro pelo preço e demais condições que entender o prédio misto, denominado Herdade da M…, na freguesia de …, concelho de Évora, descrito na Conservatória do Registo Predial de Évora sob o número … da freguesia de … e inscrita a parte urbana na respectiva matriz sob o artigo … e a parte rústica na respectiva matriz sob o artigo … da secção …”.
Q. No dia seguinte, a R. C…, SA informou o R. marido de que não poderiam, afinal, outorgar uma escritura de venda a retro, porquanto a mesma não podia contemplar o valor dos juros que o R. teria de lhe pagar.
R. Os RR. combinaram, então, entre si, em ficcionar a compra e venda da herdade, na qual se declararia como preço da venda o capital mutuado de € 265.000,00 e se assinaria, nessa mesma data, um contrato promessa pelo qual a R. C…, SA prometia vender ao R. B…, na data de vencimento do empréstimo, a mesma herdade pelo preço de € 375.000.000,00 correspondente ao valor do capital mutuado e juros.
S. Dessa forma, para além de contornar o impedimento legal decorrente do seu objeto social, a saída e entrada do dinheiro da sociedade seria dissimulado perante a administração tributária.
T. Acordaram ainda entre si que o contrato-promessa seria celebrado em nome do R. B… para que a herdade deixasse de ser um bem próprio da A. A… e passasse também a ser do marido.
U. Tal como fizera com a procuração de 25 de Julho de 2008, a R. C…, SA enviou para o cartório notarial de CR…, em Évora, o texto da nova procuração que a A. A… teria de assinar.
V. No dia 28 de Julho de 2008, no Cartório Notarial de CR…, em Évora, a referida autora outorgou nova procuração a favor de seu marido, através da qual o constituiu seu procurador, a quem, com a faculdade de substabelecer, conferiu poderes para “Vender pelo preço de duzentos e sessenta e cinco mil euros o prédio misto, denominado Herdade da M…, na freguesia de …, concelho de Évora, descrito na Conservatória do Registo Predial de Évora sob o número … da freguesia de … e inscrita a parte urbana na respectiva matriz sob o artigo … e a parte rústica na respectiva matriz sob o artigo … da secção …”.
W. Conferiu ainda, pelo mesmo instrumento notarial, autorização para “outorgar e assinar a respectiva escritura, receber o preço e dar dele quitação”.
X. Em cumprimento do plano acordado, no dia 4 de Agosto de 2008, por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de …, o Réu, por si e em representação de sua mulher, declarou vender à Ré, que declarou comprar, pelo preço de € 265 000,00 (duzentos e sessenta e cinco mil euros), o prédio misto denominado “Herdade da M…”.
Y. A R. C…, SA entregou ao R. B… três cheques sacados sobre a conta nº … titulada pela C…, S.A. na agência do Montijo do Barclays Bank, dois no montante de € 100.000,00 e um no montante de € 65.000,00, todos emitidos em 0408-2008.
Z. A R. C…, SA passou três cheques distintos e em nome da A. A… e do R. B… por ter alegado ser mais conveniente não passar um único cheque.
AA. Nessa mesma data, e conforme combinado previamente, os RR. assinaram um documento denominado por “Contrato Promessa”, pelo qual a R. C…, SA prometia vender ao R. B…, pelo preço de € 375.000,00 (trezentos e setenta e cinco mil euros), a mesma herdade.
HH. Conforme combinado, o R. B… pagou à R. C…, SA, de 4 de Setembro de 2008 até Junho de 2009, a quantia de € 37.500,00 (trinta e sete mil e quinhentos euros).
II. Nesse período, para além dos € 3.750,00 (três mil setecentos e cinquenta euros) a pagar à R., o R. B… encontrava-se a pagar ao Banco uma prestação trimestral de € 5.160,28 (cinco mil cento e sessenta euros e vinte oito cêntimos).
JJ. Devido aos encargos mensais, em Maio de 2009 o R. B… não tinha os € 375.000,00 que acordara pagar à R.
KK. A R. C…, SA começou a pressionar o R. para pagar, através de visitas e telefonemas feitos pelo Engº FP…, conhecido por ser sócio de facto do gerente da R. C…, SA.
LL. No dia 23 de Dezembro de 2010, mediante o pagamento de mais € 25.000,00 (vinte e cinco mil euros), a R. C…, SA aceitou renegociar as condições do empréstimo.
MM. Para além dos € 62.500,00 (sessenta e dois mil e quinhentos euros) já pagos, o R. B… comprometeu-se a pagar € 400.000,00 (quatrocentos mil euros) até ao dia 15 de Abril de 2011, sendo € 265.000 referentes à quantia emprestada e € 135.000,00 de juros.
NN. Pelas mesmas razões de ordem contabilística e fiscal, combinaram entre si que o pagamento dos € 400.000,00, correspondentes ao valor do capital mutuado de € 265.000 e juros, seria feito sob a aparência de preço de venda da M….
OO. Nesse propósito, no dia 23 de Dezembro de 2011, assinaram um novo contrato - promessa, pelo qual a R. C…, SA prometia vender à sociedade “ABT.., Lda.”, representada pelo R. B…, pelo preço de € 400 000,00 (quatrocentos mil euros), a Herdade da M….
QQ. Em Janeiro de 2011, o R. B… pagou € 50.000,00 (cinquenta mil euros) à R. C…, SA por conta dos juros.
RR. O R. B… teve de aceitar as novas condições do empréstimo sob pena de ficar sem a herdade.
TT. Apesar do que declararam na escritura de compra e venda de 4 de Agosto de 2008, nem o R. B…, por si e em representação da A. A…, quis vender, nem a R. C…, SA quis comprar a herdade.
UU. Tratou-se de um conluio entre os RR. para a R. C…, SA arranjar uma forma de escamotear o efectivo empréstimo dos € 265.000,00 e o recebimento de juros.
VV. A R. C…, SA nunca quis comprar a M… para a revender no âmbito do seu objeto social.
14. Na sequência da apresentação, pelo réu B…, de duas outras propostas de venda de propriedades no Alentejo (nas quais não teve interesse), a “C…, SA” veio a ajustar a compra da Herdade da M… pelo preço de € 265.000,00 (terceira hipótese).
15. Os € 265.000,00 entregues pela “C…, SA” ao marido da A. A… a 4 de Agosto de 2008, por ocasião da outorga da escritura de compra e venda, consubstanciaram o pagamento do indicado preço.
16. A declaração de compra emitida pelo Presidente do Conselho de Administração da “C…, SA” na escritura traduziu a sua inequívoca vontade de adquirir a propriedade para a sua representada, pelo preço de € 265.000,00.
17. Até à dedução das oposições que correm termos no Tribunal Judicial de Évora, nada indiciou que a venda e o recebimento do preço não correspondessem à vontade real da A. A… e do seu procurador, o réu B….
18. Acontece que nos dias anteriores à outorga da escritura de compra e venda, o marido da A. A… indagou junto da “C…., SA” acerca do destino previsto para o imóvel que lhe ia comprar, tendo-lhe sido referido que seria para revenda, prelo preço de € 375.000,00.
19. Face àquela informação mostrou-se interessado na possibilidade de comprar a Herdade da M…, pelo indicado preço, sob condição de pagar na data da escritura de compra e venda e da mesma se poder realizar até 31 de Maio de 2009.
20. A “C…, SA” aceitou a proposta e, para salvaguarda das posições negociais de ambas as partes, assinaram, no dia da escritura, a promessa de compra e venda junta com a p. sob doc. 12.
21. Após a assinatura do contrato o réu Joaquim Rolo pediu para continuar a guardar na propriedade algumas alfaias agrícolas e umas mobílias que ali se encontravam - ao que a “C…, SA” acedeu.
22. Assim, para o indicado fim e por mera tolerância da “C…, SA”, a A. A… e o marido B… mantiveram na sua posse as chaves da Herdade da M….
23. A mais-valia de € 110.000,00 que a “C…, SA” previa receber com a revenda do imóvel correspondia à margem (bruta) do negócio e não ao “pagamento de juros” daquele montante.
24. Concretizando-se a revenda e tendo em conta a tributação a que está sujeita, a “C…, SA” obteria um resultado líquido na ordem dos € 80.050,00 (26,5% de IRC+1,5% de derrama).
25. A partir de Junho de 2009 a “C…, SA” passou a instar o réu B… para retirar da Herdade da M… os móveis e os utensílios agrícolas que ali tinha guardado, entregando-lhe o prédio livre e desocupado.
26. O Eng. FP… é consultor da ré “C…, SA” e, nessa qualidade, acompanhou as negociações e os contactos com o réu B….
27. O réu B… dizia, porém, continuar interessado na aquisição da propriedade e foram reiniciadas negociações.
28. Ainda em Junho de 2009 o réu B… e a “C…, SA” acordaram reajustar o preço da futura transacção que fixaram em € 400.000,00.
29. Mas, devendo, afinal, a compra ser feita em nome de uma sociedade familiar que integrava vários sócios, disse precisar de algum tempo para definir, com eles, as condições de pagamento e a data da escritura.
30. A “C…, SA” não se opôs à mudança de adquirente, mas, face ao incumprimento da anterior promessa de compra e à falta de fixação dos termos de pagamento no novo preço, entendeu não deixar arrastar a situação e informou o marido da A. A… de que a propriedade iria ser posta à venda.
31. Foi neste contexto que, para garantir a possibilidade de outorgar nova promessa de compra, o réu B… propôs à “C…, SA” ir fazendo entregas mensais por conta do preço (€ 3.750,00), acertando as contas na altura da escritura.
32. Ao longo de 2010 e à semelhança do que já acontecera em Junho de 2009, a “C…, SA” foi interpelando o réu B… no sentido de retirar as suas alfaias da propriedade de modo a permitir a colocação da Herdade da M….
33. Apesar de relutante em relação à outorga de outro acordo, perante a insistência do réu B… em garantir que em Abril de 2011 a sua sociedade familiar já disporia dos meios necessários à aquisição da M…, a “C…, SA” acabou por aceitar celebrar uma nova promessa de compra e venda, pelo preço de € 400.000,00 - cfr. contrato junto com a PI sob doc. 15, que aqui se dá por reproduzido.
34. Antes de outorgar esta ultima promessa de compra, em nome e representação da “ABT…”, o réu B… assegurou à “C…, SA” que pagaria, ainda em Dezembro de 2010 um sinal de € 50.000,00, mas acabou por lhe entregar apenas, por duas vezes (€ 25.000,00 + € 20.000,00), a importância de € 45.000,00.
35. Perante este novo incumprimento a “C…, SA” informou o réu B… que deveria marcar, de imediato, a escritura de compra e venda ou retirar da Herdade os seus móveis e utensílios entregando-a livre e desocupada.
Vejamos então.
Assumindo-se as autoras, na versão apresentada na petição inicial, como terceiras no contrato de compra e venda cuja declaração de nulidade pretendem e sendo essa qualidade de terceira inquestionável quanto à 2ª autora, foi admitida a prova testemunhal e por declaração de partes, sem que fosse objectado o disposto no artigo 394º do CC.
A questão essencial a apurar é a de saber qual a intenção das partes ao outorgar a escritura de compra e venda de 4/08/2008, para o que haverá que recorrer às regras de interpretação dos artigos 236º e seguintes do CC, nomeadamente o artigo 238º, que respeita aos negócios formais.
E, nessa matéria, mesmo sem necessidade de se recorrer à prova testemunhal, afigura-se manifesta a intenção das partes em celebrar um contrato de mútuo previsto no artigo 1142º do CC, usando a venda da herdade como garantia de pagamento da quantia mutuada.
Mesmo encontrando-se o réu em situação de muita necessidade de dinheiro, sendo o valor do imóvel superior a 400 000,00 euros, não se compreende a razão pela qual o réu venderia definitivamente o prédio por um preço muito abaixo do valor real para, na mesma data do contrato de compra e venda, celebrar um contrato promessa de aquisição do mesmo prédio por um preço superior, a não ser para beneficiar da entrega de numerário por parte da ré, a devolver aquando da recompra do prédio.
Também o facto de se ter abandonado o primeiro projecto de uma venda a retro prevista nos artigos 927º e seguintes do CC (como resulta das procurações de fls 26 e sgts e de 29 e sgts) confirma a versão das autoras, já que a ré não poderia incluir no contrato o valor que pretendia receber de volta com a revenda do prédio, sob pena de nulidade da cláusula, nos termos do artigo 928º.
Do mesmo modo, o facto de o preço convencionado no contrato promessa ser ainda assim inferior ao valor real do prédio revela que a ré se sujeitou a revender ao réu a um preço inferior àquele que poderia obter no mercado porque, naturalmente, não o podia vender a terceiros, pois o prédio só lhe terá sido vendido mediante o compromisso de o tornar a revender ao réu.
Igualmente, o facto de não ter sido fixado sinal no contrato promessa de revenda ao réu é revelador de que, se o réu viesse a incumprir a obrigação de marcação de escritura, a sanção não seria a habitual sanção de perda do sinal, mas sim, simplesmente, a perda do direito à reaquisição do prédio.
Acresce o facto de o prédio continuar sempre a ser utilizado pelo réu e pela 1ª autora, tendo o primeiro diligenciado pela elaboração de um projecto de viabilidade para um hotel na propriedade (como resulta dos documentos de fls 45 e 46 e de fls 306 a 322).
De todos estes factos se conclui pela verosimilhança da versão apresentada na petição inicial e pelas declarações prestadas pelo réu, o que não acontece com a versão apresentada pela ré e com as declarações prestadas pelo representante da ré.
Aliás o conteúdo das declarações prestadas pelo representante legal da ré acabam por vir a confirmar estes factos, pois este, embora insistindo que nunca emprestou dinheiro ao réu, admitiu que o réu não o abordou para propor a venda da herdade, mas sim para lhe pedir um empréstimo de 265 000,00 euros.
Esta convicção vem a ser reforçada pelo depoimento da testemunha JG…, que declarou ter posto em contacto o réu com o representante da ré para lhe ser pedido um empréstimo, PG…, arquitecto que confirmou ter elaborado para o réu o projecto de fls 306 e seguintes para a viabilidade de um hotel a construir na herdade e PJ…, genro do réu que, embora só tivesse tido conhecimento e passado a seguir a situação depois de o réu lhe ter pedido para lhe emprestar a quantia necessária para celebrar o segundo contrato promessa, mostrou-se convincente na forma como descreveu as reacções do sogro ao transmitir-lhe o que se estava a desenrolar e como o acompanhou para fazer um pagamento em numerário ao representante da ré.
Este último depoimento mostra-se mais isento do que o depoimento da testemunha FP…, que demonstrou um acompanhamento e um interesse nos factos de contornos pouco claros e, que, apesar de ter seguido todos os passos da situação, declarou nunca ter ouvido falar de empréstimo e que o réu apareceu para oferecer a propriedade para venda, propondo espontaneamente o preço de 265 000,00 euros (preço proposto por ele e não oferecido pela ré), versão que contraria até as declarações do próprio representante da ré e que, como já acima se referiu, não é credível, pois, se o réu não pretendesse um empréstimo e sim a venda definitiva da herdade, mesmo que não conseguisse obter um preço correspondente ao valor do prédio, certamente tentaria pedir um valor mais perto desse valor e não ofereceria espontaneamente uma quantia muito inferior.
As testemunhas AL…, CR… e AA… não mostraram ter conhecimento dos factos, nomeadamente do que foi efectivamente convencionado pelas partes.
Relativamente à questão de saber se o réu chegou a fazer pagamentos por conta da quantia emprestada e em que montante (alíneas L, HH, LL, MM, QQ), está admitido na contestação que o réu pagou à ré as quantias de 22 500,00 euros, de 20 000,00 euros e de 25 000,00 euros, num total de 67 500,00 euros.
Nesta matéria, em audiência, o legal da ré, nas suas declarações, admitiu que o réu lhe foi fazendo alguns pagamentos mensais cujo montante não conseguiu precisar e que, para além desses pagamentos mensais, fez duas entregas que, somadas, teriam atingido o montante de 45 000,00 euros; por seu lado, o réu, nas suas declarações, confirmou o pagamento de prestações de 3 750,00 euros durante uns meses, sem precisar o montante e afirmou ter pago mais as quantias de 25 000,00 euros e de 50 000,00 euros.
No seu depoimento, o genro do réu, a testemunha LJ… declarou ter emprestado algumas quantias ao réu que este lhe disse serem para pagar este empréstimo e ajudou-o a reunir dinheiro para fazer mais uma entrega, acompanhando-o no pagamento de outra entrega.
Estas declarações e depoimento não foram rigorosas nos montantes precisos que teriam sido pagos, não se podendo retirar dos mesmos qual o montante global das quantias pagas mensalmente e, quanto à divergência entre as declarações do réu e do representante da ré relativamente aos montantes das outras entregas, não é suficiente, para confirmar a versão do réu, o depoimento de LJ… ele próprio pouco preciso quanto aos montantes e origem das quantias entregues.
Deverá, então, ser dado como provado apenas os pagamentos das quantias em que há acordo, ou seja, as quantias aceites pela ré na contestação, no montante total de 67 500,00 euros.
De toda esta prova se conclui que deverão ser eliminados dos factos não provados os pontos 31 e 34, permanecendo não provados os factos dos pontos 14 a 30 e 32, 33 e 35, deverão ser alterados os pontos L, HH, LL, MM e QQ (quanto às quantias pagas) e deverão continuar provados os factos das alíneas I, K, N (alterando-se a palavra “ficcionar” para “celebrar”), O, Q, R (alterando-se a palavra “ficcionar” para “celebrar”), V, W, X, Y, AA, JJ (a partir de “em Maio de 2009”e mencionando-se que o réu não tinha o que faltava para pagar os 375 000,00 euros), KK (até “P…”), OO, RR, TT (esclarecendo-se que as partes não quiseram vender e comprar definitivamente) e UU (esclarecendo-se que se tratou de uma forma de garantir o pagamento do empréstimo).
Quanto aos factos das alíneas M, S e NN, não ficou suficientemente caracterizado o objecto social da ré (nem foram alegados suficientes factos nesse sentido), de que se possa considerar provados estes factos, pelo que deverão ser eliminados.
Não foi feita qualquer prova do conteúdo das alíneas T, U e Z, que também deverão ser eliminados, nem suficiente prova do conteúdo da alínea II, igualmente a eliminar.
Deste modo, dos factos impugnados, continuarão provados e com a seguinte redacção os seguintes:
I. Para regularizar os empréstimos bancários e suportar as despesas iniciais com o projecto, o réu decidiu pedir Presidente do Conselho de Administração da ré, CG… um empréstimo de € 265.000,00.
K. A ré, representada por Presidente do Conselho de Administração, decidiu então emprestar ao réu a quantia de € 265.000,00, comprometendo-se o réu a restituir aquela quantia no prazo de dez meses, com o acréscimo de € 110.000,00.
N. Inicialmente, acordaram entre si celebrar uma venda a retro da mesma Herdade.
O. Para o efeito e respeitando as instruções do réu, no dia 25 de Julho de 2008, no Cartório Notarial de CR…, em Évora, a 1a autora outorgou a favor de seu marido uma procuração, através da qual conferiu ao marido poderes para “Vender a Retro pelo preço e demais condições que entender o prédio misto, denominado Herdade da M…, na freguesia de …, concelho de Évora, descrito na Conservatória do Registo Predial de Évora sob o número … da freguesia de … e inscrita a parte urbana na respectiva matriz sob o artigo … e a parte rústica na respectiva matriz sob o artigo … da secção …”.
Q. No dia seguinte, a R. C…, SA informou o R. marido de que não poderiam, afinal, outorgar uma escritura de venda a retro, porquanto a mesma não podia contemplar o valor dos juros que o R. teria de lhe pagar.
R. Os RR. combinaram, então, entre si, em celebrar a compra e venda da herdade, na qual se declararia como preço da venda o capital mutuado de € 265.000,00 e se assinaria, nessa mesma data, um contrato promessa pelo qual a R. C…, SA prometia vender ao R. B…o, na data de vencimento do empréstimo, a mesma herdade pelo preço de € 375.000.000,00 correspondente ao valor do capital mutuado e juros.
V. No dia 28 de Julho de 2008, no Cartório Notarial de CR…, em Évora, a referida autora outorgou nova procuração a favor de seu marido, através da qual o constituiu seu procurador, a quem, com a faculdade de substabelecer, conferiu poderes para “Vender pelo preço de duzentos e sessenta e cinco mil euros o prédio misto, denominado Herdade da M…, na freguesia de …, concelho de Évora, descrito na Conservatória do Registo Predial de Évora sob o número … da freguesia de … e inscrita a parte urbana na respectiva matriz sob o artigo … e a parte rústica na respectiva matriz sob o artigo … da secção …”.
W. Conferiu ainda, pelo mesmo instrumento notarial, autorização para “outorgar e assinar a respectiva escritura, receber o preço e dar dele quitação”.
X. Em cumprimento do plano acordado, no dia 4 de Agosto de 2008, por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de …, o Réu, por si e em representação de sua mulher, declarou vender à Ré, que declarou comprar, pelo preço de € 265 000,00 (duzentos e sessenta e cinco mil euros), o prédio misto denominado “Herdade da M…”.
Y. A R. C…, SA entregou ao R. B… três cheques sacados sobre a conta nº … titulada pela C…, S.A na agência do Montijo do Barclays Bank, dois no montante de € 100.000,00 e um no montante de € 65.000,00, todos emitidos em 0408-2008.
AA. Nessa mesma data, e conforme combinado previamente, os RR. assinaram um documento denominado por “Contrato Promessa”, pelo qual a R. C…, SA prometia vender ao R. B…, pelo preço de € 375.000,00 (trezentos e setenta e cinco mil euros), a mesma herdade.
JJ. Em Maio de 2009 o R. B… não tinha o restante que faltava para pagar os € 375.000,00 que acordara pagar à R.
KK. A R. C…, SA começou a pressionar o R. para pagar, através de visitas e telefonemas feitos pelo Engº FP….
LL. Em Dezembro de 2010, mediante o pagamento de mais contrapartidas, a R. C…, SA aceitou renegociar as condições do empréstimo.
MM. Nesse contexto, o R. B… comprometeu-se a pagar € 400.000,00 (quatrocentos mil euros) até ao dia 15 de Abril de 2011, sendo € 265.000 referentes à quantia emprestada e € 135.000,00 de juros.
OO. Nesse propósito, no dia 23 de Dezembro de 2011, assinaram um novo contrato - promessa, pelo qual a R. C…, SA prometia vender à sociedade “ABT…, Lda.”, representada pelo R. B…, pelo preço de € 400 000,00 (quatrocentos mil euros), a Herdade da M….
RR. O R. B… teve de aceitar as novas condições do empréstimo sob pena de ficar sem a herdade.
TT. Com as suas declarações na escritura de compra e venda de 4 de Agosto de 2008, nem o R. B…, por si e em representação da A. A…, nem a R. C…, SA quiseram vender e comprar definitivamente a herdade.
UU. Tratou-se de uma forma acordada entre os RR. para garantir o pagamento do empréstimo dos € 265.000,00 e o recebimento de juros.
VV. A R. C…, SA nunca quis comprar a M… para a revender no âmbito do seu objeto social.
L., HH. e, QQ. Em datas não apuradas, o réu fez entregas de numerário ao representante da ré, por conta do empréstimo, no valor global de 67 500,00 euros.
II) Relação contratual estabelecida entre os réus e simulação.
As autoras pretendem que seja declarada a nulidade do contrato de compra e venda outorgado por escritura de 4 de Agosto de 2008, com fundamento em simulação, já que as partes não quiseram efectivamente vender e comprar, mas sim encobrir um contrato de mútuo, mediante o qual a ré compradora fez um empréstimo ao réu vendedor (este outorgando em seu nome e em nome da 1ª autora) e correspondendo o valor do preço recebido pelo réu ao valor da quantia mutuada, que este se obrigou a devolver à ré.
A simulação vem regulada nos artigos 240º e seguintes do CC e é uma causa de invalidade dos negócios jurídicos por vício na formação da vontade, estabelecendo este artigo, no seu nº1, que “se, por acordo entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade do declarante, o negócio diz-se simulado” e, no seu nº2, que “o negócio simulado é nulo”.
Assim, são requisitos essenciais da simulação a divergência entre a vontade declarada e a vontade real, o acordo entre as partes sobre essa divergência e a intenção de enganar terceiros.
No presente caso, desde logo não ficou demonstrado o intuito de enganar terceiros.
Na verdade, quanto à 1ª autora, que foi outorgante no contrato ora impugnado através de procuração que outorgou ao réu, não se provou que não estivesse a par da causa subjacente ao contrato de compra e venda, assim como não se provou que, ao ser acordado o primeiro contrato promessa com a intervenção do réu como promitente comprador desacompanhado da 1ª autora, esta não tivesse conhecimento e houvesse intenção de a prejudicar e de passar o prédio para os bens comuns do casal.
Quanto à 2ª autora, que não é parte no contrato de compra e venda impugnado, também não se provou que este tivesse sido celebrado com o intuito de a enganar, sendo certo que no segundo contrato promessa figurava como compradora a sociedade familiar de que ela era sócia.
Igualmente não se apuraram factos de que se pudesse concluir a intenção de enganar terceiros relacionados com a actividade comercial da ré.
E, no que diz respeito à divergência entre a vontade real e a vontade declarada, não se verifica rigorosamente uma divergência entre a vontade declarada e a vontade real das partes, pois estas pretendiam, respectivamente, vender e comprar, apesar de haver uma finalidade subjacente a essas declarações negociais, pois ambas tinham a expectativa de que a transmissão da propriedade seria temporária e não definitiva, sendo sua intenção, num prazo curto de dez meses, voltar a celebrar um novo contrato de compra e venda em que o prédio seria vendido de novo pela ré ao réu (ou, eventualmente, a quem este viesse a indicar).
Não existe, portanto, simulação no caso dos autos e, não estando o tribunal vinculado às alegações das partes no que respeita à indagação e aplicação das regras de direito nos termos do artigo 5º nº3 do CPC (anterior artigo 664º), haverá então que enquadrar juridicamente os factos alegados na petição inicial e que vieram a provar-se.
Os factos integram, então, a figura atípica da venda fiduciária em garantia, que consiste numa venda do bem como garantia do pagamento da quantia mutuada pelo comprador ao vendedor, num contrato de mútuo que pode ser oculto pelos interessados, obrigando-se o comprador mutuante a revender o bem ao vendedor mutuário, depois de estar pago o mútuo, no prazo acordado por ambos.
Trata-se de um instituto que, já se encontrando contemplado na lei para a alienação fiduciária por contrato de garantia financeira, previsto no DL 105/2004 de 8/5, não está previsto na lei para os negócios jurídicos em geral e difere da venda a retro prevista no artigo 927º do CC, porque nesta última fica especialmente prevista a faculdade de resolução do contrato pelo vendedor, enquanto que na venda fiduciária, tal faculdade não é atribuída ao vendedor, pelo que a revenda do bem pelo comprador ao vendedor constitui apenas um compromisso de natureza obrigacional.
Assim, a venda fiduciária tem uma componente real, pois, de acordo com a vontade das partes, o bem é efectivamente transmitido para a propriedade do comprador e tem uma componente obrigacional, na medida em que, cumprida a obrigação do mutuário, o mutuante não está sujeito à resolução do contrato, encontrando-se vinculado apenas a um dever de revender o prédio com natureza meramente obrigacional (podendo eventualmente recorrer-se à execução específica nos casos em que tenha sido celebrado um contrato promessa e podendo então ser atribuída natureza real, como no caso dos autos, ou, não havendo contrato promessa, a uma mera indemnização por incumprimento contratual), assentando essencialmente o instituto, como o nome indica, na confiança do vendedor de que o comprador lhe revenderá o prédio.
A admissibilidade da venda fiduciária tem sido recusada por alguns autores, que entendem que a mesma só deverá ser admissível quando prevista e regulada na lei, como é o caso do DL 105/2004, sob pena de constituir negócio contrário à lei, dando causa à desprotecção do vendedor (quer no que diz respeito ao carácter obrigacional do dever de revenda do prédio, quer por o valor do bem vendido poder ser superior ao valor da quantia mutuada e não haver acordo de restituição da diferença) e ao prejuízo dos seus outros credores (Ferreira de Almeida, Contratos III, páginas 181 e 182).
A jurisprudência, porém, tem atendido e admitido esta figura, ao abrigo do princípio da autonomia contratual, entendendo que não se verificam, para o vendedor e para os outros credores, os perigos que estão subjacentes à figura do pacto comissório proibida pelo artigo 694º do CC e entendendo ainda que existem mecanismos de defesa do vendedor, nomeadamente o recurso à anulabilidade do negócio ao abrigo do artigo 282º do CC, caso sejam alegados e provados factos que integrem a usura (acs do STJ de 16/11/2011, p. 279/2002 e RP 5/02/2013, p. 4867/06, ambos em www.dgsi.pt).
Não estando a venda fiduciária regulada na lei relativamente aos contratos de compra e venda em geral, será prudente uma apreciação casuística, sendo de admitir em princípio o instituto, ao abrigo da autonomia contratual e com vantagens ao comércio jurídico, nomeadamente nos casos em que o bem venha a ser transmitido a terceiros de boa fé (como era o caso objecto do ac STJ de 16/11/2011, acima citado).
Mas deverá ser considerada inválida a venda fiduciária sempre que no caso concreto se revele não só usurária, mas por qualquer forma abusiva e contrária à lei, segundo os critérios dos artigos 280º, 282º, 294º e 334º do CC, tendo em atenção que a sua falta de parametrização poderá proporcionar uma situação que estes artigos visam impedir.
No presente caso não ficaram provados todos os factos invocados na petição inicial integradores do artigo 282º nº1 do CC e que justificariam a sua anulação ao abrigo deste artigo, nomeadamente não se provou que o representante da ré tinha conhecimento do endividamento do réu e da fragilidade da sua situação e disso se quis aproveitar (pontos 4 e 5 dos factos não provados).
Não se verificando os requisitos do artigo 282º, o mútuo é, apesar disso, manifestamente usurário face ao disposto no artigo 1146º nº1 do CC e aos limites por este impostos à taxa de juros a aplicar no contrato de mútuo, pois está provado que a quantia mutuada tinha o montante de 265 000,00 euros e que estava previsto o prazo de dez meses para o pagamento da quantia mutuada, acrescida de 110 000,00 euros de juros, tudo no total de 375 000,00 euros, juros estes muito superiores aos referidos limites (4% + 3%, tendo em atenção os juros legais previstos no artigo 559º do CC e na Portaria 291/2003 de 8/4).
A consequência desta usura não é a anulabilidade do contrato como se prevê no artigo 282º, mas sim a que vem prevista no nº3 do artigo 1146º, ou seja, a redução da taxa de juros aos limites fixados no nº1.
Acontece que, face ao incumprimento do mútuo por parte do réu, a manutenção do prédio na esfera jurídica da ré vem permitir, na prática, a aplicação de juros superiores aos limites fixados no artigo 1146º do CC.
Isto porque o valor do prédio vendido, avaliado em 408 000,00 euros (alínea SS dos factos), é consideravelmente superior ao valor do mútuo e dos juros com o limite legal e com referência às datas do incumprimento do mútuo, pelo que de nada adianta dizer que os juros se devem cingir aos limites legais nos termos do nº3 do artigo 1146º, quando se vai permitir que o credor mantenha no seu património o prédio do devedor que tem um valor muito superior ao crédito.
É certo que o réu não cumpriu o contrato de mútuo, nem no prazo previsto no primeiro contrato promessa, nem no segundo e, passados oito anos ainda não se encontra paga a quantia mutuada, nada mais tendo sido pago pelo réu, para além do montante de 67 500,00 euros (alíneas L, HH e QQ) e sendo certo que, verificando-se a nulidade do contrato em apreço, não deixará de haver lugar à restituição do prestado ao abrigo do artigo 289º do CC.
Contudo, a usura do contrato, que se manterá, caso o prédio se mantenha na esfera jurídica da ré, leva a concluir que o contrato de compra e venda ora impugnado é contrário à lei, com conteúdo ilícito proibido pelo artigo 280º do CC, a que acrescem os fortes indícios de existência de outros credores que poderão ser prejudicados com a subtracção do prédio ao concurso de credores (as alíneas D e E dos factos provados apenas referem dívidas do casal em 2008, mas as manifestas dificuldades no pagamento do mútuo dos autos indiciam a existência de débitos ainda por satisfazer).
Conclui-se, portanto, que o contrato de compra e venda impugnado é contrário à lei e, como tal, nulo nos termos do artigo 280º do CC, devendo manter-se a declaração de nulidade proferida na sentença recorrida, embora com fundamento diferente.
III) Omissão de pronúncia.
A apelante arguiu a nulidade da sentença por omissão de pronúncia, por não se ter pronunciado sobre a condenação do réu e da 1ª autora por enriquecimento sem causa, ao ser declarada a nulidade do contrato de compra e venda.
Não está em causa o enriquecimento sem causa previsto no artigo 473º do CC, mas sim a obrigação de restituição do prestado ao abrigo do artigo 289º do mesmo código.
Tal questão, porém, terá de ser tratada em sede própria, já que nunca foi levantada neste processo antes das alegações da apelante, não podendo considerar-se aplicável a jurisprudência do Assento 4/95 de 28/03/1995, que apenas impõe a condenação oficiosa da restituição do prestado quando a declaração de nulidade do negócio é, ela própria, declarada oficiosamente.
Improcedem, portanto, as conclusões da apelante, também nesta parte.
DECISÃO.
Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirma-se a sentença recorrida na parte que declarou a nulidade do contrato de compra e venda de 4 de Agosto de 2008 e o consequente cancelamento de registo de aquisição, embora com fundamento diferente.
Custas pela apelante.
2016-06-22
Maria Teresa Pardal
Carlos Marinho
Anabela Calafate
