Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 1422/08.4TVLSB.L1-2 |  |
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL
DEVER DE INFORMAR
REDUÇÃO DO PREÇO
CLÁUSULA PENAL
CLÁUSULA CONTRATUAL GERAL
II – No âmbito do art. 227 do CC – aplicável tanto no caso de se interromperem as negociações como no de o contrato se realizar – haverá que salientar os deveres de informação, lealdade e sigilo, sendo que para determinar se o acto da parte que negociou ou celebrou o contrato é ilícito é necessário saber se sobre ela impendia um dever jurídico que foi violado.
III - A culpa in contrahendo funcionará quando a violação desses deveres conduza à frustração da confiança criada na contraparte.
IV – Os deveres de informação tanto podem ser violados por acção, com indicações inexactas, como por omissão, pelo silêncio quanto a elementos que a contraparte tinha interesse objectivo em conhecer.
V - Não se tendo apurado que a R. haja prestado às AA. informação inexacta, nem que soubesse da importância para as AA. de um determinado elemento – de que, aliás, estas agindo com diligência e prudência poderiam ter solicitado esclarecimento – não lograram as AA. demonstrar que a R., na sua actuação prévia à celebração dos contratos, por acção ou omissão, violou um dever jurídico que sobre ela recaía frustrando a confiança das AA..
VI – Dos factos provados não resulta que os lotes de terreno vendidos pela R. às AA. sofram de vício ou sejam desconformes relativamente ao que foi acordado.
VII – No caso dos autos não se encontram provados factos que sustentem a conclusão de ter ocorrido uma modificação anormal das circunstâncias que constituíram a base do negócio e em que ambas as partes fundaram a decisão de contratar, além de que, em regra a resolução ou modificação previstas no art. 437 do CC somente operarão (verificados que sejam os respectivos pressupostos) anteriormente ao contrato se encontrar integralmente cumprido.
VIII - As AA. não viram eliminada a sua liberdade de estipulação quanto aos negócios em referência nos autos, não se estando perante clausulado cujo conteúdo previamente elaborado as AA. não pudessem influenciar, pelo que não se encontra submetido ao regime da LCCG.
IX - O poder conferido pelo art. 812 do CC constituirá uma forma de controlar o exercício do direito à pena, impedindo actuações abusivas do credor: ainda que ela haja sido estipulada em termos razoáveis, será abusivo, porque contrário à boa fé, exigir o cumprimento integral de uma pena que as circunstâncias presentes mostram ser manifestamente excessiva, em termos de ofender a equidade - ao reduzir a pena o tribunal corrige o excesso.
X - Desconhecendo-se em que data concreta deveriam estar concluídas as obras de construção dos edifícios e, logo, a data a partir da qual teria lugar a aplicação da penalidade estipulada, os factos apurados são insuficientes para que o pedido reconvencional possa proceder.
(Sumário da Relatora)
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I - «“A” – Sociedade de Investimentos Imobiliários, SA» e «“B” – Sociedade de Investimentos Imobiliários, S.A.» intentaram a presente a presente acção declarativa com processo ordinário contra «“C”, S.A.».
Alegaram, as AA., em resumo:
Em 27 de Dezembro de 2001, a R. e a sociedade «“D” – Construção, Compra e Venda de Propriedades, Lda.» celebraram um contrato-promessa de compra e venda, pelo qual, reciprocamente, a R. prometeu vender e a sociedade «“D”, Lda.» prometeu comprar o prédio urbano composto por uma parcela de terreno para construção, designada por parcela 5.02, sita na Zona de Intervenção da ..., freguesia de ..., em ..., descrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º ... dessa freguesia.
Posteriormente, essa parcela de terreno foi objecto de uma operação de reparcelamento, dela resultando a constituição de três lotes de terreno, designados pelos números 5.02.01, 5.02.02 e 5.02.03 do Plano de Pormenor Cinco, com as áreas, respectivamente, de 3847,89, de 3527,50 e de 3208,64 metros quadrados.
A promitente compradora «“D”, Lda.» cedeu a sua posição nesse contrato-promessa à ora 1ª A., tendo a R. aceite a cessão.
Em 27 de Março de 2003, foi celebrada a escritura de compra e venda pela qual a 1ª A. comprou à R. os três referidos lotes de terreno, pelo preço global de 14.613.375,20 €, sendo 5.199.592,14 € o preço do lote 5.02.01, 4.870.597,14 € o preço do lote 5.02.02, e 4.543.185,92 € o preço do lote 5.02.03.
Em 27 de Março de 2002, a R. e a 2ª A. celebraram um contrato-promessa de compra e venda, pelo qual, reciprocamente, a R. prometeu vender e a 2ª A. prometeu comprar o prédio urbano composto por uma parcela de terreno para construção com a área de 11.450 metros quadrados, designada por parcela 5.03, sita na Zona de Intervenção da ..., freguesia de ..., em ..., nessa data ainda não descrita no registo predial e omissa na matriz.
Posteriormente, essa parcela de terreno foi objecto de uma operação de reparcelamento da qual resultou a constituição de três lotes de terreno, designados pelos números 5.03.01, 5.03.02 e 5.03.03 do Plano de Pormenor Cinco, com as áreas, respectivamente, de 2.895,44, de 2.638,39 e de 2.449,23 metros quadrados, os quais passaram a estar descritos na Conservatória do Registo Predial de ....
Em 25 de Julho de 2003, foi celebrada a escritura de compra e venda pela qual a 2ª A. comprou à R. os três referidos lotes de terreno, pelo preço global de 12.893.722,00 €, sendo 4.534.243,20 € o preço do lote 5.03.01, 4.286.578,82 € o preço do lote 5.03.02, e 4.072.899,98 € o preço do lote 5.03.03.
Nessa mesma data, a 2ª A. celebrou com o Banco “E” Portugal, S.A. um contrato de abertura de crédito com hipoteca, pelo qual este abriu àquela um crédito no valor de 18.000.000 €, pelo prazo de três anos, destinado a utilização na construção dos edifícios a implantar nos 3 lotes de terreno comprados pela 2ª A., tendo logo entregue, nesse acto, a quantia de 8.973.020,99 €.
O preço de cada uma das referidas 6 compras e vendas foi determinado pela atribuição do valor de 626,00 € a cada metro quadrado de área bruta de construção acima do solo, tendo os preços dos 6 lotes de terreno ficado integralmente pagos.
As AA. adquiriram os imóveis para sobre eles promoverem a construção de edifícios, destinados a habitação e a comércio, e vendê-los.
De acordo com os respectivos Regulamentos, o plano de Pormenor 5 previa a execução de um estabelecimento de ensino a cerca de 300 e 150 metros, respectivamente, dos lotes de terreno que, mais tarde, foram comprados pela 1ª A. e pela 2ª A. e o Plano de Pormenor 6 programava e localizava equipamentos de utilização colectiva, destinado a recreio e lazer, desporto e cultura, e um equipamento turístico.
Na zona, existia e continua a existir uma Estação de Tratamento de Águas Residuais (ETAR).
Não existem edifícios, planeados, projectados ou susceptíveis de licenciamento, ou outros obstáculos que obstruam as vistas entre esses lotes de terreno e o Parque do Tejo previsto no Plano de Pormenor 6.
Na fase das negociações, a R. apresentou às AA. a zona contígua aos lotes de terreno vendidos como se viesse a ter as características indicadas no Plano de Pormenor 5, no Plano de Pormenor 6 e na respectiva memória descritiva.
Essas características eram essenciais para os projectos imobiliários das AA. e foi de acordo com o constante da memória descritiva que as AA. formaram a sua convicção de contratar.
As AA. tomaram as decisões de compra dos seis lotes de terreno, e aceitaram os preços praticados, convencidas de que a R. iria executar o previsto nos Planos de Pormenor 5 e 6 e na memória descritiva, em tempo compatível com a comercialização dos edifícios a construir nos lotes que estavam a comprar.
Quando compraram esses lotes de terreno, as AA. tinham a convicção de que o parque verde, designado por Parque do Tejo, na zona próxima dos lotes de terreno comprados pelas AA., o estabelecimento de ensino, a academia de golfe, o kartódromo, o bowling, a unidade museológica ou outra vertente de equipamento de utilização colectiva, a unidade hoteleira e os espaços de restauração e comércio, previstos nos Planos de Pormenor 5 e 6 e respectiva memória descritiva, seriam implementados em tempo compatível com a comercialização dos edifícios a construir nos lotes de terreno.
Tal convicção das AA. foi criada pela própria R., quer durante as negociações entre as partes, quer através da entrega às AA. da referida memória descritiva, quer verbalmente.
A R. sabia que o parque e os equipamentos eram factores de valorização dos lotes de terreno e dos edifícios a construir sobre eles, e eram elementos essenciais para a decisão de investimento das AA. e para a formação do seu preço e que, se durante a construção dos edifícios o parque verde, na zona contígua a esses lotes, e os equipamentos previstos nos Planos de Pormenor e na memória descritiva não estivessem, pelo menos, em estado avançado de execução, a procura das fracções autónomas dos edifícios a construir seria menor e o seu valor de mercado seria inferior ao que teriam se o parque verde e os equipamentos estivessem executados ou em execução.
Até à presente data, não foram implementados equipamentos na zona contígua a esses lotes e o estado da zona contígua aos edifícios das AA. é insusceptível de convencer os potenciais interessados em comprar espaços de habitação e comércio de que essa zona terá, a curto prazo, as características paisagísticas e de equipamentos que decorrem dos Planos de Pormenor e da memória descritiva.
Com o consentimento da R., nas proximidades têm vindo a ser realizados espectáculos musicais, como o designado por «...», que dão azo à emissão de ruídos intensos e à acumulação de detritos e, consequentemente, tornam a zona menos atractiva para habitação e para comércio.
As AA. comunicaram à R., repetidamente, a existência dos problemas descritos e solicitaram a sua resolução, o que todavia não aconteceu até à presente data.
Os factos alegados implicam a violação, pela R., de obrigações decorrentes dos contratos de compra e venda em causa.
Subsidiariamente, conferem às AA.: (1) o direito a serem indemnizadas por culpa in contrahendo; (2) o direito à redução dos preços; (3) o direito à modificação dos contratos por alteração anormal das circunstâncias.
Para o caso de se entender que há lugar á redução do preço ou à modificação do contrato, as AA. sofreram prejuízos que ainda não estão estabilizados.
O dano da 1ª A. não é inferior a 5.917.958,12 €, assistindo-lhe o direito a ser indemnizada pela R. nesse valor.
Se se entender que a A. não tem direito a ser indemnizada nesses termos, assiste-lhe o direito à redução do preço, devendo o preço de cada um dos lotes comprados pela 1ª A. à R. deve ser reduzido em, pelo menos, 25%.
Se se entender que à 1ª A. não assiste direito à redução do preço, assiste-lhe o direito à modificação dos contratos de compra e venda, nos termos do disposto no art. 437º do C.C., por estarem reunidos todos os pressupostos dessa figura.
Em consequência dessa redução, a R. deve à 1ª A. a diferença entre o preço efectivamente pago e o preço reduzido, que ascende à quantia de 3.653.343,80 €.
O dano da 2ª A. não é inferior a 2.101.539,32 €, assistindo-lhe o direito a ser indemnizada pela R. dos prejuízos que sofreu até à presente data, nesse o valor.
Para o caso de se entender que não lhe assiste esse direito, assiste-lhe o direito à redução do preço.
Em consequência dessa redução, a R. deve à 2ª A. a diferença entre o preço efectivamente pago e o preço reduzido, que ascende à quantia de 3.223.430,50 €.
Subsidiariamente, se se entender que à 2ª A. não assiste direito à redução do preço, assiste-lhe o direito à modificação dos contratos de compra e venda, nos termos do disposto no art. 437º do C.C., por estarem reunidos todos os pressupostos dessa figura.
Tal redução não deve ser inferior a 25%, pelo que a R. deve à 2ª A. a diferença entre o preço efectivamente pago e o preço reduzido, que ascende ao valor de 3.223.430,50 €.
Por carta de 16 de Agosto de 2007, a R. declarou à 1ª A. que, se a obra de construção dos edifícios nos lotes comprados por esta não estivesse concluída até 31 de Agosto desse ano, lhe aplicaria penalidades pela pretensa mora.
Mais tarde, pediu à 1ª A. o pagamento da quantia de 584.535,00 € declarando que tinha direito a haver essa quantia a título de penalidades relativas aos meses de Setembro e Outubro de 2007 e posteriormente reclamou o pagamento de € 367.686,26 relativamente aos meses de Novembro e Dezembro de 2007.
Por carta de 16 de Agosto de 2007, a R. declarou à 2ª A. que, se a obra de construção dos edifícios nos lotes comprados por esta não estivesse concluída até 31 de Agosto desse ano, lhe aplicaria penalidades pela pretensa mora.
Mais tarde, pediu à 2ª A. o pagamento da quantia de € 515.748,88, declarando que tinha direito a haver essa quantia a título de penalidades relativamente aos meses de Setembro e Outubro, 257.878,44 € relativamente ao mês de Novembro e iguais quantias relativamente aos meses de Dezembro de 2007, Janeiro e Fevereiro de 2008.
Tais direitos não lhe assistem, pretendendo que o Tribunal declare que a R. não é titular dos mesmos.
A cláusula quarta, n.º 5, b), dos documentos complementares da escritura pública de compra e venda em causa nos presentes autos é nula, por ser desproporcionada ao dano a ressarcir, estando preenchida a hipótese do art. 19º, c), da Lei das Cláusulas Contratuais Gerais, pelo que essa cláusula penal é proibida.
A cláusula penal é nula, pelo que não produz efeitos, sendo insusceptível de constituir direitos da R. sobre as AA. e de fixar o seu pretenso dano.
Em exercício da faculdade de escolha que lhes é atribuída pelo art. 13º da L.C.C.G., as AA. optam pela manutenção dos contratos de compra e venda, extirpada essa cláusula penal.
Se se entender que tal nulidade não se verifica, deve ter lugar a redução equitativa da aludida cláusula penal, por a mesma ser manifestamente excessiva.
Subsidiariamente ao peticionado relativamente à inexistência do direito a que se arroga a R., será excessivo que a cláusula penal exceda 0,1%.
Declararam ainda que, para o caso do tribunal vir a decidir a existência de algum crédito por parte da R., pretendem compensar os pretensos créditos da R. com todos os créditos das AA. alegados na petição inicial.
Pediram as AA. que:
1- se condene a R. no pagamento à 1ª A. da quantia de 5.917.958,12 €, acrescida dos juros, contados sobre esse capital à taxa legal supletiva para as obrigações comerciais desde a citação até pagamento integral;
2- subsidiariamente se condene a R. no pagamento à 1ª A. da quantia de 3.653.343,80 €, a título de redução dos preços dos contratos de compra e venda descritos no art. 15º da petição inicial, acrescida dos juros, contados sobre esse capital à mesma taxa legal desde a citação até pagamento integral;
3- ainda subsidiariamente se modifiquem os aludidos contratos de compra e venda, mediante a redução de cada um dos seus preços em 25% e se condene a R. no pagamento à 1ª A. da diferença entre os preços pagos pela 1ª A. e os preços reduzidos, diferença essa que ascende a 3.653.343,80 €, acrescida dos juros, contados sobre esse capital à referida taxa legal igualmente desde a citação e até pagamento integral;
4- se condene a R. no pagamento à 2ª A. da quantia de 2.101.539,32 €, acrescida dos juros, contados sobre esse capital à aludida taxa legal também desde a citação até pagamento integral
5- subsidiariamente se condene a R. no pagamento à 2ª A. da quantia de 3.223.430,50 €, a título de redução dos preços dos contratos de compra e venda descritos no art. 21º da petição inicial, acrescida dos juros, contados sobre esse capital à taxa legal supletiva para as obrigações comerciais desde a citação até pagamento integral;
6- ainda subsidiariamente se modifiquem os contratos de compra e venda descritos no art. 21º da petição inicial, mediante a redução de cada um dos seus preços em 25%, e condenar-se a R. no pagamento à 2ª A. da diferença entre os preços pagos pela 2ª A. e os preços reduzidos, diferença essa que ascende a 3.223.430,50 €, acrescida dos juros, contados sobre esse capital à referida taxa legal desde a citação até pagamento integral;
7- seja declarado que a R. não tem nenhum direito de crédito sobre as AA. que tenha a sua fonte nos contratos de compra e venda celebrados entre as partes pelas escritura públicas lavradas em 27 de Março de 2003 e em 25 de Julho de 2003;
8- seja declarada nula a cláusula penal constante da cláusula quarta, n.º 5, alínea b), dos documentos complementares das mencionadas escrituras públicas de compra e venda celebradas entre as AA. e a R.;
9- subsidiariamente ao pedido anterior se reduza equitativamente essa mesma cláusula penal, para valor não superior a zero vírgula um por cento do preço de venda de cada lote, por cada trinta dias de atraso, ao invés dos dois por cento previstos no contrato e
10- se condene a R. no pagamento às AA. de todos os demais prejuízos sofridos por estas.
A R. contestou e deduziu pedido convencional.
Essencialmente, disse que:
Não há nos contratos celebrados entre as AA. e a R. qualquer referência à execução dos Planos de Pormenor PP5 ou PP6, à construção do Parque Tejo, estabelecimentos de ensino, academias ou campo de golfe e outros equipamentos que refere, não existindo por parte da R. tais obrigações.
Decorre da conjugação das disposições dos respectivos regulamentos, que se definem e enquadram usos possíveis, mas não se criam obrigações. Quer o Plano de Urbanização, quer o Plano de Pormenor têm natureza regulamentar, não criando obrigações. O PP6 desenvolve propostas de organização especial e define formas de ocupação, mas não assegura a ninguém a efectiva execução de tais propostas.
O preço por metro quadrado dos lotes adquiridos pelas AA. resultou de negociação havida entre aquelas e a R., não estabelecendo os respectivos contratos qualquer pressuposto ou condição de valorização do preço por metro quadrado de tais lotes.
A R. não tinha qualquer conhecimento que a previsão de que os equipamentos e o “parque verde” estariam em estado avançado de execução durante a comercialização dos edifícios a construir e de que tal fosse um elemento essencial de valorização do preço das respectivas compras e vendas, não tendo tal essencialidade sido convencionada.
A R. não omitiu às AA. qualquer informação. A mesma não promoveu ou promove quaisquer iniciativas que tenham consequências negativas para os empreendimentos imobiliários do PP5 e PP6.
As AA. não alegam factos que sustentem a afirmação de que nas negociações para a conclusão dos contratos de compra dos imóveis a R. não procedeu com boa fé, não tendo causado quaisquer prejuízos às mesmas.
A 1ª A. pretende transferir para a R. o risco do seu negócio, o que não é admissível. Não lhe assiste o direito a qualquer indemnização e o mesmo se passa em relação à 2ª A..
De acordo com o constante dos Considerandos dos contratos de compra e venda e da cláusula 4ª é à R. que assiste o direito a ser indemnizada pelas AA nos valores resultantes da aplicação da cláusula 4ª, número cinco, alínea b) dos aludidos contratos, desde 1 de Setembro de 2007 até à conclusão das obras, nos termos decorrentes do número 8 da mesma cláusula.
Não corresponde à verdade que a R. não tenha negociado com as AA. a cláusula quarta, número 5, alínea b) dos contratos e que a mesma tenha sido pré-elaborada.
Tal cláusula penal, tal como as restantes cláusulas dos contratos promessa e dos contratos de compra e venda dos lotes adquiridos pelos AA. resultou de negociação entre AA. e R.
Caso assim não se entenda, tal cláusula também não é manifestamente desproporcionada ao dano a ressarcir, tratando-se de uma cláusula equilibrada e proporcionada.
No que ao pedido reconvencional respeita reconvencional defendeu a R. que lhe assiste o direito a ser indemnizada pela 1ª A. dos valores que resultem da aplicação das penalidades previstas na cláusula quarta, número 5, alínea b) dos contratos de compra dos imóveis, desde 1 de Setembro de 2007 até à conclusão das obras, nos termos decorrentes do número 8 da mesma cláusula, o qual até à data perfaz a quantia de € 952.221,26, a que acrescerão os montantes que se venceram até à conclusão das obras, a liquidar em execução de sentença.
Em relação à 2ª A. assiste-lhe o direito a ser indemnizada, nos termos das mesmas cláusulas e desde a referida data e até conclusão das obras, no valor de € 1.547.262,64, a que acrescerão os montantes que se vencerem até conclusão das obras, a liquidar igualmente em execução de sentença.
Concluiu que os pedidos formulados pelas AA. devem ser julgados improcedentes e a reconvenção procedente, sendo as AA. condenadas a pagar à R. as quantias acima referidas, acrescidas das que se vierem a liquidar futuramente e dos respectivos juros de mora.
O processo prosseguiu.
A final foi proferida sentença que decidiu julgar a acção improcedente e, em consequência, absolver a R. do pedido e julgar a reconvenção igualmente improcedente, absolvendo as AA. do pedido reconvencional.
Da sentença – no que concerne à decisão proferida sobre o pedido reconvencional - apelou a R. concluindo nos seguintes termos a respectiva alegação de recurso:
(…)
As AA. contra alegaram nos termos de fls. 886 e seguintes, pugnando pela manutenção do julgado no que concerne ao pedido reconvencional.
Também apelaram, mediante recurso subordinado, com respeito à decisão sobre os pedidos formulados na acção, concluindo nos seguintes termos a respectiva alegação de recurso:
(…)
A R. contra alegou – no que ao recurso subordinado concerne – nos termos de fls. 1031 e seguintes.
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II - O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1- A 1ª A. tem por objecto social a gestão de investimentos imobiliários, a prestação de serviços de consultoria e assessoria na área da gestão imobiliária, a compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para o mesmo fim (alínea A) da Matéria de Facto Assente).
2- A 2ª A. tem por objecto social a construção, a compra e venda de propriedades e revenda dos adquiridos para esse mesmo fim, e a exploração de espaços comerciais e estacionamentos (alínea B) da Matéria de Facto Assente).
3- A R. foi constituída pelo Decreto-Lei n.º 88/93, de 23.03, o qual aprovou também os seus estatutos, que figuram em anexo ao diploma, tendo por objecto social a concepção, execução, construção e exploração e desmantelamento da Exposição Internacional de Lisboa de 1998, bem como a intervenção na reordenação urbana da zona de intervenção da Exposição (alínea C) da Matéria de Facto Assente).
4- Em 27.12.2001, a R. e a sociedade “D”- Construção, Compra e Venda de Propriedades, Lda. celebraram um contrato-promessa de compra e venda, pelo qual, reciprocamente, a R. prometeu vender e a sociedade “D”, Lda. prometeu comprar o prédio urbano composto por uma parcela de terreno para construção, designada por parcela 5.02, sita na Zona de Intervenção da ..., freguesia de ..., em ..., descrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º ... dessa freguesia, conforme doc. De fls. 381 a 397, que aqui se dá por reproduzido (alínea D) da Matéria de Facto Assente).
5- A sociedade “D”, Lda. tem por objecto social a prestação de serviços de consultoria e assessoria na área da gestão imobiliária e investimentos imobiliários, construção civil, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim (alínea E) da Matéria de Facto Assente).
6- Posteriormente, a parcela de terreno referida em D) foi objecto de uma operação de reparcelamento, dela resultando a constituição de três lotes de terreno, designados pelos números 5.02.01, 5.02.02 e 5.02.03 do Plano de Pormenor Cinco, com as áreas, respectivamente, de 3847,89, de 3527,50 e de 3208,64 metros quadrados (alínea F) da Matéria de Facto Assente).
7- O lote de terreno 5.02.01 passou a estar descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º 2322 e inscrito na matriz predial da freguesia de ... sob o artigo 3113 da freguesia de ..., conforme doc. de fls. 98 a 104, que aqui se dá por reproduzido (alínea G) da Matéria de Facto Assente).
8- O lote de terreno 5.02.02 passou a estar descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º 2323 e inscrito na matriz predial da freguesia de ... sob o artigo 3115, conforme doc. de fls. 106 a 112, que aqui se dá por reproduzido (alínea H) da Matéria de Facto Assente).
9- O lote de terreno 5.02.03 passou a estar descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º 2324 e inscrito na matriz predial da freguesia de ... sob o artigo 3114, conforme doc. de fls. 114 a 120, que aqui se dá por reproduzido (alínea I) da Matéria de Facto Assente).
10- A promitente compradora “D”, Lda. cedeu a sua posição no contrato-promessa à 1ª A., tendo a R. aceite a cessão, conforme doc. de fls. 401 a 409, que aqui se dá por reproduzido (alínea J) da Matéria de Facto Assente).
11- Em 27.03.2003, foi celebrada a escritura de compra e venda pela qual a 1ª A. comprou à R. os três referidos lotes de terreno, pelo preço global de € 14.613.375,20, sendo €5.199.592,14 o preço do lote 5.02.01, € 4.870.597,14 o preço do lote 5.02.02, e € 4.543.185,92 o preço do lote 5.02.03, conforme doc. de fls. 122 a 146, que aqui se dá por reproduzido (alínea L) da Matéria de Facto Assente).
12- Em 27.03.2002, a R. e a 2ª A. celebraram um contrato-promessa de compra e venda, pelo qual, reciprocamente, a R. prometeu vender e a 2ª A. prometeu comprar o prédio urbano composto por uma parcela de terreno para construção com a área de 11.450 metros quadrados, designada por parcela 5.03, sita na Zona de Intervenção da ..., freguesia de ..., em ..., nessa data ainda não descrita no registo predial e omissa na matriz, conforme doc. de fls. 148 a 165, que aqui se dá por reproduzido (alínea M) da Matéria de Facto Assente).
13- Posteriormente, essa parcela de terreno foi objecto de uma operação de reparcelamento da qual resultou a constituição de três lotes de terreno, designados pelos números 5.03.01, 5.03.02 e 5.03.03 do Plano de Pormenor Cinco, com as áreas, respectivamente, de 2.895,44, de 2.638,39 e de 2.449,23 metros quadrados (alínea N) da Matéria de Facto Assente).
14- O lote de terreno 5.03.01 passou a estar descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º 2326 e inscrito na matriz predial da freguesia de ... sob o artigo 3111, conforme doc. de fls. 168 a 174, que aqui se dá por reproduzido (alínea O) da Matéria de Facto Assente).
15- O lote de terreno 5.03.02 passou a estar descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º 2327 e inscrito na matriz predial da freguesia de ... sob o artigo 3112, conforme doc. de fls. 176 a 182, que aqui se dá por reproduzido (alínea P) da Matéria de Facto Assente).
16- O lote de terreno 5.03.03 passou a estar descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º 2328 e inscrito na matriz predial da freguesia de ... sob o artigo 3110, conforme doc. de fls. 184 a 190, que aqui se dá por reproduzido (alínea Q) da Matéria de Facto Assente).
17- Em 25.07.2003, foi celebrada a escritura de compra e venda pela qual a 2ª A. comprou à R. os três referidos lotes de terreno, pelo preço global de € 12.893.722,00 sendo € 4.534.243,20 o preço do lote 5.03.01, € 4.286.578,82 o preço do lote 5.03.02, e € 4.072.899,98 o preço do lote 5.03.03, conforme doc. de fls. 192 a 217, que aqui se dá por reproduzido (alínea R) da Matéria de Facto Assente).
18- Nessa mesma data, a 2ª A. celebrou com o Banco “E” Portugal, S.A. um contrato de abertura de crédito com hipoteca, pelo qual este abriu àquela um crédito no valor de € 18.000.000, pelo prazo de três anos, destinado a utilização na construção dos edifícios a implantar nos 3 lotes de terreno comprados pela 2ª A., tendo logo entregue, nesse acto, a quantia de € 8.973.020,99, conforme doc. de fls. 219 a 231, que aqui se dá por reproduzido (alínea S) da Matéria de Facto Assente).
19- O preço de cada uma das referidas 6 compras e vendas foi determinado pela atribuição do valor de € 626,00 a cada respectivo metro quadrado de área bruta de construção acima do solo (alínea T) da Matéria de Facto Assente).
20- No acto da celebração das mencionadas escrituras públicas de compra e venda, os preços dos 6 lotes de terreno ficaram integralmente pagos, mediante o pagamento da parte que não havia ainda sido paga até então, e a R. deu às AA. quitação integral dos preços (alínea U) da Matéria de Facto Assente).
21- As AA. adquiriram os imóveis para sobre eles promoverem a construção de edifícios, destinados a habitação e a comércio, e vendê-los (alínea V) da Matéria de Facto Assente).
22- Os mencionados contratos de compra e venda incluem, nos documentos complementares das duas escrituras públicas, os seguintes considerandos e cláusulas: “Considerandos: (...)
(C) Constitui assim incumbência e objectivo estratégico da “C” assegurar que a requalificação urbanística da Zona de Intervenção se concretize observando elevados padrões de qualidade e em tempo útil que assegure uma distinta qualidade de vida para os actuais e futuros residentes; (...)
(E) Para tanto e para cuidar que a transformação urbanística aconteça e se desenvolva harmoniosamente importa, designadamente, evitar que os adquirentes dos imóveis ou parcelas/lotes de terreno para implantação de edificações retardem ou prolonguem por demasiado tempo o seu aproveitamento e ocupação imobiliária e a finalização das inerentes obras de construção;
(F) Por tais motivos, a Compradora reconhece que, não obstante a alienação de propriedade na presente escritura, a “C” tem o dever e a faculdade funcional, que se propõe utilizar escrupulosamente, de acompanhar continuada e empenhadamente o aproveitamento imobiliário e a execução, no modo e no tempo, das obras de edificação nos lotes objecto da presente escritura de compra e venda;
(G) Para esse efeito, a Compradora entregará à “C” os projectos das obras de edificação nos lotes que se propõe realizar, reconhecendo-lhe a competência para apreciar a conformidade de tais projectos com as disposições legais e regulamentares aplicáveis e conferindo-lhe mandato para a representar junto das autoridades administrativas competentes, no âmbito do processo de licenciamento da execução de tais obras. (...)
Cláusula primeira
Um- A Vendedora é proprietária dos lotes de terreno números (…)
Dois- Estando estes imóveis ou lotes de terreno destinados a construção urbana e devendo o seu aproveitamento imobiliário ser feito de acordo com o enquadramento normativo, demais disciplina urbanística e regras de procedimento contidas no acervo composto por: Regulamento do Plano de Urbanização da Zona de Intervenção da ...; Planta de Implantação e Regulamento do Plano de Pormenor CINCO (…), documentos que se encontram arquivados no Vigésimo Cartório Notarial de Lisboa sob os números onze a vinte e seis e vinte e oito a trinta, do maço de documentos arquivados a pedido das partes, relativo ao ano de dois mil, bem como o Projecto de Reparcelamento da Parcela com as respectivas alterações que como ANEXO DOIS fazem parte integrante desta Escritura, a COMPRADORA obriga-se a observar e a cumprir o que do conteúdo de todos e cada um desses documentos resulta e, coincidentemente, ao abrigo dos mesmos, a projectar primeiro e concretizar depois aquele aproveitamento imobiliário (…).
Cláusula segunda
Um- No contexto exposto, e pela presente Escritura de que este documento faz parte integrante, a Vendedora vende à Compradora e esta, por sua vez, compra-lhe livre de ónus, encargos, pessoas e bens, ou quaisquer outras limitações ao direito de propriedade, salvo o expressamente mencionado nesta Escritura e no respectivo documento complementar, no acima referido Projecto de Reparcelamento, nas normas e regulamentos de disciplina urbanística especificamente aplicáveis e de quando decorra da superveniente aprovação de projectos e licenciamento de obras e utilização, os três lotes de terreno identificados na cláusula primeira (…).
Cláusula quarta (...)
Três- A COMPRADORA obriga-se a iniciar as construções nos lotes objecto desta escritura nos seis meses subsequentes à aprovação dos projectos de especialidades (Escavação e Contenção Periférica).
Quatro- As obras de construção dos lotes ora vendidos deverão estar concluídas no prazo de vinte e quatro meses após o seu início.
Cinco- Esgotado o prazo inscrito no número anterior sem que as construções realizadas nos lotes de terreno, objecto do presente Contrato, se mostrem concluídas, fica expressamente reconhecido à VENDEDORA o direito a optar alternativamente por:
a) Resolver o presente Contrato de Compra e Venda, nos termos dos artigos duzentos e setenta e quatrocentos e trinta e dois e seguintes do Código Civil;
b) Autorizar o prosseguimento dos trabalhos de construção por mais seis meses, tendo em vista a conclusão das obras, caso em que a COMPRADORA pagará, por cada trinta dias de atraso, relativamente à data limite do prazo referido no número quatro, uma penalidade equivalente a dois por cento do preço de venda dos lotes.
Seis- Caso a VENDEDORA tenha optado pela previsão constante da alínea b) do número anterior e se venha a verificar que, uma vez decorrido o prazo nele previsto, as obras ainda não estão concluídas, poderá a VENDEDORA resolver o contrato ora realizado nos termos dos artigos duzentos e setenta e, quatrocentos e trinta e dois e seguintes do Código Civil (...)
Oito- Para efeitos do disposto nos números anteriores, entende-se por conclusão das obras, a finalização, de acordo com os projectos aprovados que, pela verificação e preenchimento dos inerentes pressupostos, permita a emissão de licença de utilização da edificação implantada nos lotes ou imóveis.(...)” (alínea X) da Matéria de Facto Assente).
23- A revisão do Plano de Urbanização da Zona de Intervenção da ... foi aprovada pela Portaria nº 1130-B/99, de 31.12 (alínea Z) da Matéria de Facto Assente).
24- Os Planos de Pormenor da Zona de Intervenção da ..., Zona de ..., PP5, e Parque do Tejo, PP6 foram aprovados pela Portaria nº 1130-C/99, de 31.12 (alínea AA) da Matéria de Facto Assente).
25- A sociedade “F”- Estudos e Projectos de Arquitectura Paisagística, Lda. elaborou a memória descritiva da proposta de Plano de Pormenor 6 Parque do Tejo, datada de Dezembro de 1999, junta a fls. 233 a 247 e que aqui se dá por reproduzida (alínea AB) da Matéria de Facto Assente).
26- Aquando da celebração dos contrato-promessa de compra e venda, na zona do Plano de Pormenor 6, existia e continua a existir uma Estação de Tratamento de Águas Residuais (ETAR) (alínea AC) da Matéria de Facto Assente).
27- Os 6 lotes de terreno que as AA. compraram à R. situam-se na Zona de Intervenção da ..., na área abrangida pelo Plano de Pormenor 5 (alínea AD) da Matéria de Facto Assente).
28- A 1ª A. emitiu e divulgou o folheto de marketing e publicidade dos edifícios a construir sobre os lotes de terreno que adquiriu junto a fls. 249-250, que aqui se dá por reproduzido, salientando a sua proximidade ao parque e aos equipamentos previstos nos Planos de Pormenor e na memória descritiva (alínea AE) da Matéria de Facto Assente).
29- A R. emitiu e divulgou publicamente o folheto junto a fls. 252, que aqui se dá por reproduzido, sobre o PP6, Parque de Lazer (alínea AF) da Matéria de Facto Assente).
30- O enquadramento legal e regulamentar da construção de edifícios na Zona de Intervenção da ... é um enquadramento exigente e completo (alínea AG) da Matéria de Facto Assente).
31- Em 21.12.2005, a 1ª A. contraiu um empréstimo junto do Banco “E” , sob a forma de abertura de crédito, no valor de € 8.500.000,00, pelo prazo de 24 meses, sendo a taxa dos juros remuneratórios calculada tendo por base a média aritméticas das cotações diárias da taxa «Euribor a 3 meses» do mês civil anterior ao da contagem de juros, excluindo os dois últimos dias úteis, arredondado ao 1/8 de ponto percentual imediatamente superior, acrescida de 1,5 pontos percentuais, ajustada trimestralmente, conforme doc. de fls. 254 a 265, que aqui se dá por reproduzido (alínea AH) da Matéria de Facto Assente).
32- Nessa data, o Banco mutuante entregou à 1ª A. a quantia de € 4.275.000,00 (alínea AI) da Matéria de Facto Assente).
33- Em 21.09.2007, a 1ª A. e o Banco “E” acordaram a prorrogação por mais seis meses do período de utilização do capital mutuado pelo contrato celebrado em 21.12.2005, bem como o protelamento do prazo da obrigação de amortização do capital mutuado, deixando esta obrigação de dever ser cumprida em prestações trimestrais, para passar a dever ser cumprida até à data de vencimento do contrato, conforme doc. de fls. 267 a 269, que aqui se dá por reproduzido (alínea AJ) da Matéria de Facto Assente).
34- Em 28.09.2007, a 2ª A. contraiu um empréstimo junto do Banco “E” , sob a forma de abertura de crédito, no valor de € 5.000.000, pelo prazo de 36 meses, sendo a taxa dos juros remuneratórios calculada tendo por base a média aritméticas das cotações diárias da taxa «Euribor a 3 meses» do mês civil anterior ao período de contagem de juros, arredondada à milésima, tendo por base Act/365, acrescida de 3,5 pontos percentuais, com uma bonificação condicional de 1,5 pontos percentuais, ajustada trimestralmente, conforme doc. de fls. 271 a 283, que aqui se dá por reproduzido (alínea AL) da Matéria de Facto Assente).
35- Por carta datada de 16.08.2007, a R. comunicou à 1ª A. que:
“Nos termos e para os efeitos do disposto na Escritura Pública de Compra Venda dos Lotes em referência e respectivo Documento Complementar, outorgados em 26 de Julho de 2003, verifica-se largamente ultrapassado o prazo contratualmente previsto para a conclusão da edificação projectada.
Nesta medida, e considerando a exposição que enviaram recentemente, informamos que a Comissão Executiva do “C” aceitou considerar a prorrogação do prazo para finalização da construção até 31 de Agosto de 2007.
Não obstante, mais informamos que, caso em 1 de Setembro p.f. se mantenha a situação de incumprimento dos prazos convencionados, a “C” estará disponível para equacionar a concessão de um prazo adicional de 6 (seis) meses, i.e., até 29 de Fevereiro de 2008, mediante o pagamento da penalidade igualmente estipulada entre as partes e que se computa em € 292.267,50/mês.”, conforme doc. de fls. 438, que aqui se dá por reproduzido (alínea AM) da Matéria de Facto Assente).
36- Mais tarde, pediu à 1ª A. o pagamento da quantia de € 584.535,00 declarando que tinha direito a haver essa quantia a título de penalidades relativas aos meses de Setembro e Outubro de 2007 (alínea AN) da Matéria de Facto Assente).
37- Mais tarde, reclamou o pagamento de € 367.686,26 relativamente aos meses de Novembro e Dezembro de 2007 (alínea AO) da Matéria de Facto Assente).
38- Por carta datada de 16.08.2007, a R. comunicou à 2ª A. que:
“Nos termos e para os efeitos do disposto na Escritura Pública de Compra Venda dos Lotes em referência e respectivo Documento Complementar, outorgados em 27 de Julho de 2003, verifica-se largamente ultrapassado o prazo contratualmente previsto para a conclusão da edificação projectada.
Nesta medida, e considerando a exposição que enviaram recentemente, informamos que a Comissão Executiva do “C” aceitou considerar a prorrogação do prazo para finalização da construção até 31 de Agosto de 2007.
Não obstante, mais informamos que, caso em 1 de Setembro p.f. se mantenha a situação de incumprimento dos prazos convencionados, a “C” estará disponível para equacionar a concessão de um prazo adicional de 6 (seis) meses, i.e., até 29 de Fevereiro de 2008, mediante o pagamento da penalidade igualmente estipulada entre as partes e que se computa em € 292.267,50/mês.”, conforme doc. de fls. 439, que aqui se dá por reproduzido (alínea AP da Matéria de Facto Assente).
39- Mais tarde, pediu à 2ª A. o pagamento da quantia de € 515.748,88, declarando que tinha direito a haver essa quantia a título de penalidades relativamente aos meses de Setembro e Outubro, € 257.878,44 relativamente ao mês de Novembro e iguais quantias relativamente aos meses de Dezembro de 2007, Janeiro e Fevereiro de 2008 (alínea AQ) da Matéria de Facto Assente).
40- A R. vendeu centenas de lotes de terreno destinados à construção de edifícios na Zona de Intervenção da ... a centenas de entidades (alínea AR) da Matéria de Facto Assente).
41- As AA. requereram directamente à Câmara Municipal de ... a prorrogação dos prazos de conclusão das obras nos lotes adquiridos à R. (alínea AS) da Matéria de Facto Assente).
42- Por carta datada de 28.09.2007, a 1ª A. comunicou à R. que:
“(...) Em relação a este Empreendimento, que está a ser construído nos lotes de terreno 5.02.01, 5.02.02 e 5.02.03, da zona de intervenção da ..., aproveitamos a oportunidade para reafirmar outras condicionantes do processo, que passamos novamente a enunciar:
As obras sofreram atrasos, não só, devido ao facto de termos sido forçados a mudar de empreiteiro geral para assegurar a sua conclusão, mas também, a dificuldades que se prenderam com o fraco ritmo da comercialização das fracções autónomas, resultantes entre outros factores, da inexistência, até à presente data, da zona verde/golfe projectada para a área adjacente ao Empreendimento (…).
(...) considerar o final da construção em 30 de Novembro de 2007 para o Empreendimento em causa.”, conforme doc. de fls. 434-435, que aqui se dá por reproduzido (alínea AT) da Matéria de Facto Assente).
43- Por carta da mesma data, a 2ª A. comunicou à R. que:
“(…) À semelhança do ocorrido no Empreendimento das “A”, as obras sofreram atrasos, não só, devido ao facto de termos sido forçados a mudar de empreiteiro geral para assegurar a sua conclusão, mas também, a dificuldades que se prenderam com o fraco ritmo da comercialização das fracções autónomas, resultantes entre outros factores, da inexistência, até à presente data, da zona verde/golfe projectada para a área adjacente ao Empreendimento (…).
(...) considerar o final da construção em 30 de Abril de 2008 para o Empreendimento em causa.”, conforme doc. de fls. 436-437, que aqui se dá por reproduzido (alínea AU) da Matéria de Facto Assente).
44- Por fax de 22.01.2002, a sociedade “D” comunicou à R. que: “(...) Devido a compromissos assumidos com a entidade bancária que irá financiar a nossa promoção imobiliária, agradecemos que no Contrato de Promessa de Compra e Venda das três parcelas incluam na Cláusula Décima um novo ponto com a seguinte redacção:
4. Excepciona-se o previsto nos números anteriores da presente cláusula, no caso específico da cedência de posição contratual da SEGUNDA à “G”-”G”, CRL, assumindo esta entidade os direitos e obrigações decorrentes do contrato, para com a PRIMEIRA.”, conforme doc. de fls. 440-441 (alínea AV) da Matéria de Facto Assente).
45- Por fax de 27.03.2002, a R. comunicou à 2ª A. que: “Conforme combinado junto enviamos alterações às minutas dos Contratos Promessa de Compra e Venda inicialmente enviadas, nomeadamente no que se refere à Cláusula Terceira e Quarta.(...)”, conforme doc. de fls. 442 a 447, que aqui se dá por reproduzido (alínea AX) da Matéria de Facto Assente).
46- Por fax de 21.03.2003, a R. comunicou à 1ª A. que: “Junto enviamos para vossa apreciação minuta do Documento Complementar à escritura a realizar no próximo dia 27 de Março, pelas 15.00 horas, no 26º Cartório Notarial de Lisboa(...)”, conforme doc. de fls. 448-449, que aqui se dá por reproduzido (alínea AZ) da Matéria de Facto Assente).
47- Por fax de 18.06.2003, a R. comunicou à 2ª A. que:
“No seguimento de marcação de escritura dos lotes em assunto, para o próximo dia 26.06.03, junto enviamos o documento complementar para V/apreciação.”, conforme doc. De fls. 450-451 (alínea BA) da Matéria de Facto Assente).
48- Durante a fase de comercialização dos lotes de terreno, a R. facultou aos interessados, entre os quais as AA., a memória descritiva referida em AB), que tinha o símbolo e os dizeres “Parque ...” (resposta ao artigo 1º da Base Instrutória).
49- Os 6 lotes de terreno que as AA. compraram à R. situam-se a cerca de 25 a 30 metros da área abrangida pelo Plano de Pormenor 6 (resposta ao artigo 3º da Base Instrutória).
50- Não existem edifícios, planeados, projectados ou susceptíveis de licenciamento, ou outros obstáculos que obstruam as vistas entre esses lotes de terreno e o Parque do Tejo previsto no Plano de Pormenor 6 (resposta ao artigo 4º da Base Instrutória).
51- Na fase das negociações, a R. apresentou às AA. a zona contígua aos lotes de terreno vendidos como se viesse a ter as características indicadas no Plano de Pormenor 5, no Plano de Pormenor 6 e na respectiva memória descritiva (resposta ao artigo 5º da Base Instrutória).
52- As AA. elaboraram e executaram um projecto imobiliário composto por um edifício de habitação, comércio e escritórios em cada um dos 6 lotes de terreno, de acordo com o anteprojecto da própria R. (Projecto de Reparcelamento) (resposta ao artigo 8º da Base Instrutória).
53- As AA. tomaram a decisão de compra desses 6 lotes de terreno perspectivando a elaboração e execução de um projecto imobiliário de construção de 6 edifícios de qualidade urbanística superior, tendo em conta a sua inserção numa área que teria as características paisagísticas e de equipamentos previstas nos Planos de Pormenor 5 e 6 e na respectiva memória descritiva (resposta ao artigo 9º da Base Instrutória).
54- As AA. compraram os lotes de terreno à R. no exercício da sua actividade comercial de promoção imobiliária, tendo em vista o início, de imediato, das operações necessárias para neles promoverem a construção de edifícios, e comercializarem esses edifícios, em regime de propriedade horizontal, a partir do momento em que, legalmente, os pudessem prometer vender e vender (resposta ao artigo 10º da Base Instrutória).
55- A envolvente paisagística e de equipamentos são factores de valorização dos edifícios destinados a habitação, comércio e escritórios (resposta ao artigo 11º da Base Instrutória).
56- A rentabilização do investimento das AA. fazia-se pela venda a terceiros das fracções autónomas dos edifícios durante a sua construção ou, parcialmente, logo após a conclusão da construção (resposta ao artigo 11º da Base Instrutória).
57- Quando prometeu vender e vendeu os lotes de terreno às AA., a R. sabia que o parque e os equipamentos eram factores de valorização do terreno e dos edifícios a construir sobre eles, influindo na formação do seu preço (resposta ao artigo 14º da Base Instrutória).
58- A R. não disse às AA. que existia o risco de a execução dos equipamentos e do parque verde, na zona contígua aos lotes comprados pelas AA., não se iniciar durante o período previsto para a construção e conclusão dos edifícios sobre esses lotes (resposta ao artigo 17º da Base Instrutória).
59- Até Maio de 2008, os Planos de Pormenor 5 e 6 e na respectiva memória descritiva não foram implementados na zona contígua aos lotes das AA. (resposta ao artigo 19º da Base Instrutória).
60- (...) Ou seja, a R. implementou os equipamentos desde a Torre ... até à ETAR, mas na zona contígua aos lotes comprados pelas AA. nada fez (resposta ao artigo 20º da Base Instrutória).
61- Até Maio de 2008, a zona do Plano de Pormenor 6 compreendida entre a ETAR e o Rio Trancão, contígua aos lotes de terreno comprados pelas AA. está transformada num terreno baldio, que aparenta um estado geral de abandono (resposta ao artigo 21º da Base Instrutória).
62- Não teve nenhum arranjo paisagístico (resposta ao artigo 22º da Base Instrutória).
63- Os espaços verdes do Parque previsto no Plano de Pormenor 6 e na respectiva memória descritiva não foram implementados (resposta ao artigo 22º-A da Base Instrutória).
64- Nem sequer começou ainda a construção dos equipamentos previstos que permitiriam jogar golfe, voleibol e praticar equitação, do kartódromo, do bowling, da unidade museológica ou outra vertente de equipamento de utilização colectiva, e da unidade hoteleira, do comércio e dos restaurantes previstos nos Planos de Pormenor e respectiva memória descritiva (resposta ao artigo 23º da Base Instrutória).
65- Com o consentimento da R., nas proximidades têm vindo a ser realizados espectáculos musicais, como o designado por «...», que dão azo à emissão de ruídos intensos e à acumulação de detritos (resposta ao artigo 24º da Base Instrutória).
66- Numa primeira fase, diminuiu a procura dos edifícios e as AA. sentiram dificuldades na sua comercialização (resposta ao artigo 29º da Base Instrutória).
67 - As AA. têm vindo a pagar juros pelos empréstimos contraídos junto da banca à taxa anual média de 6,5% (resposta ao artigo 33º da Base Instrutória).
68- Dos contratos-promessa de compra e venda de fracções autónomas dos edifícios que construíram sobre os lotes de terreno que comprou celebrados pelas AA., diversos promitentes-compradores desistiram da compra, devido, pelo menos, em parte, à desilusão com o estado da zona onde se situam os edifícios e bem assim ao atraso na sua conclusão (resposta ao artigo 34º da Base Instrutória).
69- Devido à redução da procura das fracções autónomas, as AA. tiveram de reforçar o investimento em publicidade e marketing para a sua divulgação (resposta ao artigo 35º da Base Instrutória).
70- As AA. encontram-se registadas nas Finanças, em termos de imposto sobre o valor acrescentado (IVA), com transacções que não conferem direito a dedução, pelo que não podem recuperar o aumento dos custos de construção derivados do aumento da taxa de IVA de 19% para 21% (resposta aos artigos 36º e 37º da Base Instrutória).
71- A 1ª A. devolveu os sinais em singelo, acrescidos de uma indemnização, aos promitentes-compradores que desistiram da compra, tendo pago, a título de indemnização, a quantia total de € 418.850,00 (resposta ao artigo 38º da Base Instrutória).
72- Devido à diminuição da procura dos edifícios promovidos pela 1.ª A. e à necessidade de se financiar, esta contraiu o empréstimo referido em AH) (resposta ao artigo 39º da Base Instrutória).
73- Até 05/05/2008, a 1.ª A. pagou ao Banco “E” mais de € 785.107,51, a título de juros remuneratórios pelo empréstimo concedido (resposta ao artigo 40º da Base Instrutória).
74- A dificuldade de comercialização dos edifícios implicou um atraso médio não inferior a dois anos da comercialização das fracções autónomas da 1ª A. (resposta ao artigo 41º da Base Instrutória).
75- A receita total das vendas prometidas das fracções autónomas dos três edifícios promovidos pela 1.ª A. ascende a € 30.107.179,47 (resposta ao artigo 42º da Base Instrutória).
76- O preço das vendas ainda não efectuadas ascenderá a € 7.553.863,56 (resposta ao artigo 43º da Base Instrutória).
77- O reforço do investimento da 1.ª A. em marketing e publicidade ascendeu a € 76.003,00, montante correspondente a 25% do investimento total a esse título (resposta ao artigo 44º da Base Instrutória).
78- A 2ª A. devolveu os sinais em singelo, acrescidos de uma indemnização, aos 8 promitentes-compradores que desistiram da compra, tendo pago, a título de indemnização, a quantia total de € 137.216,00 (resposta ao artigo 45º da Base Instrutória).
79- Devido à diminuição da procura dos edifícios promovidos pela 2.ª A. e à necessidade de se financiar, esta contraiu o empréstimo referido em AL) (resposta ao artigo 46º da Base Instrutória).
80- Até 05/05/2008, a 2.ª A. pagou ao Banco “E” mais de € 47.820,38, a título de juros remuneratórios pelo empréstimo concedido (resposta ao artigo 47º da Base Instrutória).
81- A dificuldade de comercialização dos edifícios implicou um atraso médio não inferior a dezoito meses da comercialização das fracções autónomas da 2ª A. (resposta ao artigo 48º da Base Instrutória).
82- A receita total das vendas prometidas das fracções autónomas dos três edifícios promovidos pela 2.ª A. ascende a € 15.441.081,18 (resposta ao artigo 49º da Base Instrutória).
83- O valor das vendas ainda não efectuadas ascenderá a € 3.710.418,44 (resposta ao artigo 50º da Base Instrutória).
84- O reforço do investimento da 2.ª A. em marketing e publicidade ascendeu a € 190.271,00, montante correspondente a 69% do investimento total a esse título (resposta ao artigo 51º da Base Instrutória).
85- A cláusula quarta, n.º 5, al. b) referida em X) foi inserida nos contratos promessa de compra e venda e nos documentos complementares das subsequentes escrituras de compra e venda de, pelo menos 214 dos 267 negócios de compra e venda de lotes de terreno situados na Zona de intervenção da ..., entre os quais os que a R. celebrou com as AA. (resposta ao artigo 55º da Base Instrutória).
86- A ETAR referida em AC) é a ETAR de ..., explorada pela sociedade “H”, do Grupo Águas de Portugal, que serve a Zona Oriental de Lisboa e parte do Município de ..., tendo iniciado a sua exploração em 1989, com tratamento secundário e ampliada em 2000 para tratamento de nível terciário (resposta ao artigo 57º da Base Instrutória).
87- As AA. pertencem a um grupo vocacionado para a promoção imobiliária e com larga experiência naquela actividade, com outras operações na Zona de Intervenção da ..., sendo administradas por administradores experientes (resposta ao artigo 58º da Base Instrutória).
88- A zona do Plano de Pormenor 6 está, como as restantes áreas da Zona de Intervenção da ..., abrangida pelo serviço de limpeza do Parque ... (resposta ao artigo 59º da Base Instrutória).
89- (...) Trata-se de um espaço público, com excepção da zona da ETAR e do aterro sanitário de ..., que aí já existiam da forma como se encontram quando as AA. prometeram comprar e efectivamente compraram os lotes (resposta ao artigo 60º da Base Instrutória).
90- Dos equipamentos considerados para a área abrangida pelo Plano de Pormenor 6, estão instalados e funcionam equipamentos para a prática de futebol, na parcela 6.07 e para a prática de ténis, na parcela 6.09 (resposta ao artigo 61º da Base Instrutória).
91- Relativamente ao golfe, a R. desenvolveu durante o ano de 2004 um processo de consulta para selecção de um operador/investidor que garantisse, através da constituição de um direito de superfície sobre a parcela 6.16 a concepção, construção e exploração de uma academia/campo de treinos de golfe e construção de infra-estruturas e paisagismo da envolvente sul poente do aterro sanitário de ... (resposta ao artigo 63º da Base Instrutória).
90- A sociedade “D”, do Grupo em que as AA. se integram foi convidada pela R. a encetar negociações com vista a ser o operador/investidor para o referido equipamento e para a construção das infra-estruturas do espaço público envolvente da parcela 6.16, na zona sul-poente do Aterro Sanitário de ... (resposta ao artigo 64º da Base Instrutória).
91- Quanto aos espectáculos musicais “...”, os mesmos ocorreram uma vez por ano (um fim de semana), passando desde 2007 a ocorrer duas vezes por ano, mas concentrados num mesmo período -última semana de Junho (dia 28 de Junho) e primeira semana de Julho (dias 3, 4 e 5 de Julho) (resposta ao artigo 65º da Base Instrutória).
92- Tais espectáculos ocorrem em zona afastada dos edifícios que as AA. estão a construir (resposta ao artigo 66º da Base Instrutória).
93- Por outro lado, fica sempre assegurada a limpeza imediata da zona onde tais espectáculos têm lugar, por equipas que efectuam a limpeza do Parque ..., sendo os custos respectivos debitados ao operador dos espectáculos (resposta ao artigo 67º da Base Instrutória).
94- Em Novembro de 2009, o edifício de habitação para o lote 5.01 previsto no Plano de Pormenor 5 encontrava-se em fase final de construção (resposta ao artigo 68º da Base Instrutória).
95- As AA. são promotores imobiliários experientes, conhecedores do mercado e dos riscos próprios da construção e comercialização de imóveis para habitação e as incidências que podem afectar o desenvolvimento dos seus projectos ou de quaisquer projectos imobiliários (resposta ao artigo 69º da Base Instrutória).
96- A R. alertou as AA. para os sucessivos atrasos da conclusão das obras (resposta ao artigo 73º da Base Instrutória).
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III - São as conclusões da alegação do recurso que definem o objecto do mesmo. No caso, temos a considerar dois recursos, o principal e o subordinado, sendo que por razões de exposição lógica começaremos por abordar as questões referentes a este último, somente depois considerando a questão colocada no recurso principal. Deste modo, as questões que se colocam são as seguintes:
Recurso subordinado: se deverá ser alterada a matéria de facto provada nos termos propostos pelas apelantes; se houve incumprimento contratual por banda da R., gerador da obrigação de indemnizar as AA.; se a R. está obrigada a indemnizar as AA. por culpa in contrahendo; se as AA. têm direito à redução dos preços dos lotes comprados à R.; se há lugar à modificação dos contratos por alteração anormal das circunstâncias; se os contratos de compra e venda celebrados entre as AA. e a R. integram cláusulas contratuais gerais, sendo nula a cláusula penal estabelecida na cl. 4ª, nº 5-b) dos Documentos Complementares da escritura de compra e venda; se há lugar à redução da referida cláusula penal.
Recurso principal: se, em função da aplicação da cláusula penal, as AA. estão obrigadas a pagar à R. as quantias por esta peticionadas.
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IV – 1 - Pretendem as AA. que os artigos 6) e 7) da Base Instrutória deveriam ter obtido a resposta de «Provados» e que os artigos 2), 11), 12), 14), 15), 16) e 18) da mesma peça processual deveriam ter a resposta de «Provados» sem qualquer restrição. Ainda que para efeitos de consideração dos pedidos subsidiariamente apresentados, as AA. referem que os artigos 52), 53) e 54) deveriam haver as respostas de «Provado», que o artigo 56) da Base Instrutória deveria ter recebido a resposta de «Provado» e que o artigo 74) da Base Instrutória deveria ter sido julgado «Não Provado».
Perguntava-se, respectivamente, naqueles artigos da Base Instrutória e tiveram eles as seguintes respostas:
2º
Incumbia à R. a execução do previsto nos Planos de Pormenor referidos em AA) e respectiva memória descritiva aludida em AB) ?
- Provado apenas o que consta da alínea C) dos factos assentes e dos Planos de Pormenor identificados em AA) e da respectiva memória descritiva aludida em AB);
6º
(...) Bem como lhes referiu verbalmente que as características paisagísticas e os equipamentos previstas nos Planos de Pormenor 5 e 6 e na respectiva memória descritiva seriam executados em tempo compatível com a comercialização dos projectos das AA. para os lotes de terreno?
Não provado.
7º
As AA. tomaram as decisões de compra dos seis lotes de terreno e aceitaram os preços praticados, convencidas de que o parque verde, designado por Parque do Tejo, na zona próxima dos lotes de terreno comprados pelas AA., o estabelecimento de ensino, a academia de golfe, o kartódromo, o bowling, a unidade museológica ou outra vertente de equipamento de utilização colectiva, a unidade hoteleira e os espaços de restauração e comércio, previstos nos Planos de Pormenor 5 e 6 e respectiva memória descritiva, seriam implementados em tempo compatível com a comercialização dos edifícios a construir nos lotes de terreno ?
Não provado.
11º
A envolvente paisagística e de equipamentos é um factor crucial de valorização dos edifícios destinados a habitação, comércio e escritórios?
Provado apenas que a envolvente paisagística e de equipamentos são factores de valorização dos edifícios destinados a habitação, comércio e escritórios.
12º
Para as AA. era essencial que, durante a construção dos edifícios, o parque verde e os equipamentos previstos nos Planos de Pormenor estivessem, pelo menos, em execução, em termos suficientes para convencer os interessados na compra de espaços de habitação, comércio e escritórios que a envolvente das fracções autónomas dos edifícios promovidos pelas AA. teria essas características paisagísticas e de equipamentos a curto prazo?
Provado apenas o que consta da resposta aos quesitos 9) a 11).
14º
Quando prometeu vender e vendeu os lotes de terreno às AA., a R. sabia que o parque e os equipamentos eram factores de valorização dos lotes de terreno e dos edifícios a construir sobre eles, e eram elementos essenciais para a decisão de investimento das AA. e para a formação do seu preço?
Provado apenas que, quando prometeu vender e vendeu os lotes de terreno às AA., a R. sabia que o parque e os equipamentos eram factores de valorização do terreno e dos edifícios a construir sobre eles, influindo na formação do seu preço.
15º
(...) Sabia que, se durante a construção dos edifícios o parque verde, na zona contígua a esses lotes, e os equipamentos previstos nos Planos de Pormenor e na memória descritiva não estivessem, pelo menos, em estado avançado de execução, a procura das fracções autónomas dos edifícios a construir seria menor, e o seu valor de mercado seria inferior ao que teriam se o parque verde e os equipamentos estivessem executados ou em execução?
Provado apenas o que consta da resposta ao quesito 14).
16º
(...) Sabia que as AA. tomaram a decisão de compra e aceitaram os preços praticados pelos lotes de terreno com a convicção de que, durante a construção dos edifícios sobre esses lotes, os equipamentos e o parque verde estariam, pelo menos, em estado avançado de execução?
Provado apenas o que consta da resposta ao quesito 14).
18º
Para as AA. e para a R., a previsão de que os equipamentos e o parque verde, na zona contígua a esses lotes, estariam, pelo menos, em estado avançado de execução durante a comercialização dos edifícios a construir nos 6 lotes de terreno em questão foi um elemento essencial de valorização do preço das respectivas compras e vendas?
Provado apenas o que consta da resposta ao quesito 14).
52º
Em 31.08.2007, a obra de construção sobre os lotes da 1ª A. estava executada em 86%?
Não provado.
53º
(...) E em 30.10.2007 essa obra estava concluída?
Não provado.
54º
Em 31.08.2007, a obra de construção sobre os lotes da 2ª A. estava executada em 50%?
Não provado.
56º
No momento da celebração dos contratos-promessa de compra e venda e dos contratos de compra e venda, o valor de mercado dos seis lotes de terreno seria 25% inferior aos preços efectivamente praticados se não existisse, nessa altura, a perspectiva de implementação dos planos de pormenor e da memória descritiva em tempo compatível com a comercialização dos edifícios a construir sobre eles ?
Não provado.
74º
A cláusula penal, tal como as restantes cláusulas dos contratos promessa e dos contratos de compra e venda dos lotes adquiridos pelos AA., resultou de negociação prévia entre as partes?
Provado apenas o que consta da resposta ao quesito 55).
Na motivação da decisão sobre a matéria de facto aduziu o Tribunal de 1ª instância:
- «Quanto ao ponto 2), depurou-se o quesito de uma formulação conclusiva, exprimindo aquilo que pode ser transmitido pelos próprios documentos».
- «Quanto aos pontos 6) e 7), não existe qualquer documento que contenha um calendário, nem mesmo como simples previsão, relativo à implementação dos equipamentos e características paisagísticas dos Planos de Pormenor 5 e 6, parecendo pouco verosímil que em matérias que envolvem interesses económicos de valor tão elevado, como no caso dos autos, um promotor imobiliário pudesse fundar a sua decisão de aquisição dos lotes com base em meras informações verbais.
Por outro lado, embora as testemunhas “I”, “J”, “L” e “M” tenham afirmado a relevância para as AA. da implementação da envolvente dos lotes, o que é plausível, por estes se situarem numa zona mais periférica, menos consolidada, e, por isso, menos apelativa da área de intervenção da ..., nenhuma destas testemunhas concretizou a indicação de datas pela R. para a sua realização. Pelo contrário, a testemunha “L”, cujo depoimento se relevou particularmente, pela razão de ciência decorrente das funções desempenhadas e pela forma sincera e isenta como depôs, negou categoricamente qualquer compromisso, mesmo sob a forma de mera informação verbal, quanto a datas de conclusão das envolventes dos lotes».
- «Relativamente ao ponto 11), o Tribunal baseia-se no relatório pericial de fls. 629. Não existem elementos de prova que permitam afastar a conclusão do mesmo, sendo certo que os depoimentos produzidos sobre esta matéria foram meramente opinativos».
- «Quanto ao quesito 12), remete-se para a fundamentação dos três quesitos anteriores, inexistindo elementos de prova que permitam, com segurança, dar o quesito por provado, já que o mesmo não resulta do contrato ou de outra documentação, como correspondência trocada entre as partes, sendo os depoimentos nesta sede produzidos meramente especulativos».
- «Quanto à matéria dos pontos 14) a 18), 56) e 70), consideraram-se os depoimentos de “I”, “J”, “L” (ao abrigo do princípio da aquisição processual, visto que sem ter sido indicado a toda esta matéria forneceu informações relevantes, como o reconhecimento de que a R. dava amplo conhecimento da envolvente projectada para os lotes, como forma de potenciar a subida do preço a oferecer pelos interessados nos terrenos), “M” e “N”.
A resposta ao quesito 14) é restritiva, por ausência de prova, quanto à parte eliminada. Também quanto aos pontos 15), 16), 18) e 56) não foram produzidos elementos de prova que permitam responder de forma diversa, reiterando-se a falta de elementos documentais que revelem a essencialidade da implementação dos equipamentos previstos nos Planos de Pormenor ao mesmo tempo da construção ou comercialização do empreendimento das Autoras. Também os depoimentos ou contrariaram esta tese (“J”, ao afirmar que não se sabia quando seria executado o Parque verde; “L”, ao afirmar que nunca foi indicado nenhum prazo para a execução da zona envolvente) ou foram muito vagos, afirmando apenas que a R. transmitia informação sobre o que estava projectado para as áreas públicas e que a envolvência era um elemento importante de valorização do empreendimento».
- «Relativamente aos pontos 52) a 54), os depoimentos de “O” e “P” foram muito pouco seguros, sem que sequer se possam apoiar em prova documental».
- … «quanto ao quesito 74), não obstante as já citadas testemunhas da Ré terem invocado que as cláusulas dos contratos estavam sujeitas a negociação, sendo certo que a correspondência de fls. 442 a 451 revela que existiram alguns ajustamentos e verificação prévia dos seus termos pelas partes, o simples facto de a cláusula penal em discussão estar incluída na quase totalidade dos contratos é, só por si, eloquente quanto à existência de um conteúdo fixo e imutável da minuta submetida pela Ré aos promitentes compradores. Aliás, estas mesmas testemunhas também afirmaram que a Ré era inflexível, no que respeita à alteração de cláusulas, tendo dificuldade em encontrar exemplos em que alguma cláusula tivesse sido concretamente alterada, não tendo acompanhado negociações que tenham conduzido à modificação ou supressão da dita cláusula penal.
Isto foi também confirmado pela testemunha “L”, cujo depoimento se relevou pela razão de ciência decorrente das funções que desempenhou, como administrador da Ré, e pela forma descomprometida e isenta com que depôs. Também a testemunha “O”, que preparava para a Ré a formalização dos contratos, até 2003, afirmou que praticamente só eram alteradas nas minutas dos contratos os campos relativos à identificação dos promitentes compradores, do lote de terreno e ao preço».
Vejamos.
De acordo com o art. 655 do CPC o tribunal aprecia livremente as provas, decidindo segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto – princípio que apenas cede perante situações de prova legal (que se reconduzem, fundamentalmente, a casos de prova por confissão, por documento e por presunção legal).
É sabido que a gravação dos depoimentos pode revelar-se insuficiente para fixar todos os elementos susceptíveis de condicionar ou influenciar a convicção do juiz; existem aspectos comportamentais ou reacções dos depoentes que apenas podem ser percepcionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia e que jamais podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por outro tribunal que vá reapreciar o modo como no primeiro se formou a convicção do julgador ([1]).
O princípio da livre apreciação da prova expresso no art.655 do CPC situa-se na linha lógica dos princípios da imediação, oralidade e concentração: «é porque há imediação, oralidade e concentração que ao julgador cabe, depois da prova produzida, tirar as suas conclusões, em conformidade com as impressões recém colhidas e com a convicção que, através delas, se foi gerando no seu espírito, de acordo com as máximas da experiência aplicáveis» ([2]).
Ninguém negará, no que à prova testemunhal respeita, a relevância da imediação. Daí a vantagem do Tribunal de 1ª instância, perante quem a prova se produziu e que pôde assimilar elementos que, através das gravações da prova, não são susceptíveis de chegar a este Tribunal.
As diferentes circunstâncias em que se encontra o Tribunal de 1ª instância e o Tribunal de 2ª instância «terão de ser ponderadas na ocasião em que o Tribunal da Relação proceda à apreciação dos meios de prova, evitando a introdução de alterações na decisão da matéria de facto quando, fazendo actuar o princípio da livre apreciação das provas, não seja possível concluir, com a necessária segurança, pela existência de erro de apreciação relativamente aos concretos pontos de facto impugnados» ([3]).
Neste contexto, debrucemo-nos sobre os pontos da matéria de facto em causa, tendo em consideração os elementos de prova apresentados pelas apelantes/AA..
Estas apoiam-se nos depoimentos de “I”, “J”, “M”, “L”, “O” e “P”.
Analisemos esses depoimentos, feitas as necessárias audições da prova gravada.
“I” exerceu funções na «P...», sendo gerente desta empresa que fez a comercialização dos lotes de terreno a que se reportam os autos e, depois, foi contratada pela «“D”» para a comercialização das fracções (ainda não construídas). A testemunha referiu que quando da comercialização dos lotes pela R. se falava no que iria ali aparecer (designadamente a Academia de Golfe) mas não se mencionava prazos. Acrescentou que ali, sendo uma «ponta» da Expo, era importante que houvesse “essas coisas” (enquanto o restante da Expo estava consolidado, já tinha escolas, comércio, transportes). Mencionou que a envolvência contava e era importante para as AA.; referiu que partiam do princípio de que as coisas iriam acontecer, não se recordando, embora, de algum “calendário” que, ao que ele sabia, não existia. Aliás, nunca assistiu a que a “C” garantisse que aqueles equipamentos iriam existir.
A testemunha “J” foi coordenador de vendas da dita «P...». Teve intervenção na venda das fracções que foram construídas nos lotes dos autos. Confirmou que a envolvente paisagística e de equipamentos era relevante para a valorização dos edifícios, sendo importante quando as pessoas tomavam a sua decisão de compra e que o facto de a zona verde não estar tratada tornou menos atractivos os edifícios dos lotes das RR., sendo a envolvência um factor importante para o empreendimento. Todavia a testemunha esclareceu que não sabe como é que foi negociado entre as partes, isto é, que não sabe se a R. se comprometeu a construir o parque verde e os equipamentos em determinado tempo.
A testemunha “M” mediador imobiliário, esteve envolvido na venda dos lotes. Referiu que informavam o promotor, o investidor, do que continha o Plano de Pormenor, que aqueles se interessavam sobre a envolvência dos lotes, que para as AA. a construção do Parque do Tejo e dos equipamentos era relevante para o projecto imobiliário e que a concretização do parque traria uma possibilidade de vendas mais rápida e talvez por um valor do metro quadrado mais alto, tendo a envolvência uma importância acrescida por se tratar de uma zona mais retirada. Acrescentou que as pessoas tinham a expectativa de que o parque verde fosse construído simultaneamente com os edifícios.
A testemunha “L”, economista, gestor de empresas, foi administrador da “C” entre 1999 e 2005. Mencionou que os promotores imobiliários se preocupavam em saber o que iria ser a envolvente e que no que respeita aos lotes em causa no processo, a R. dizia o que estava previsto vir a aparecer no PP6, dando toda a informação relevante aos promotores, havendo intenções da R. de promover tudo isso.
Tendo em consideração os depoimentos destas testemunhas e os demais elementos de prova constantes dos autos, entende-se que os artigos 2), 6), 7), 11), 12), 14), 15) 16) e 18) da Base Instrutória tiveram a resposta adequada.
Desde logo se concorda com o Tribunal de 1ª instância quanto a na resposta ao artigo 2) ter sido depurado o mesmo de uma formulação conclusiva, exprimindo aquilo que pode ser transmitido pelos próprios documentos. Quanto às respostas aos artigos 6) e 7) a conjugação dos depoimentos das testemunhas não permitia que se concluísse no sentido pretendido pelas apelantes. No que respeita à resposta ao artigo 11) a resposta dada é a que resulta do relatório pericial a fls. 629, nenhuma outro meio de prova convencendo de forma diferente. Sobre o artigo 12) entende-se não existirem elementos de prova que permitissem formar uma convicção segura no sentido de uma reposta inteiramente positiva. Igualmente no que respeita aos artigos 14), 15) 16) e 18) se entende que a prova produzida não permitia, com segurança, ir mais além do que as repostas obtidas.
Também se justifica a resposta dada ao artigo 56) da Base Instrutória dada a ausência de prova convincente sobre o que no mesmo é perguntado, mão bastando para tal o que as testemunhas “M” e “I” disseram nos seus depoimentos. A testemunha “M” confirmou que se aquilo que estava previsto nos PP 5 e 6 houvesse sido implementado os apartamentos dos edifícios das AA. seriam mais fáceis de vender, e a testemunha “I” considerou que naquela altura os lotes valiam o preço por que foram comprados e hoje valem menos 20% “à vontade”. Já os peritos da R. e do Tribunal, nas respostas por eles dadas no relatório que se encontra a fls. 629 e seguintes, mencionam que se houvesse a garantia de construção de todos os equipamentos previstos no PP6 o valor dos lotes seria superior, enquanto o perito das AA. entendeu, depois de aludir à convicção que as AA. tinham, que a situação conduz a uma desvalorização com algum significado e uma maior espera na concretização dos negócios.
Quanto à resposta ao artigo 74) da Base Instrutória, ela apenas remete para o que consta da resposta ao artigo 55), do seguinte teor: «Provado, apenas, que a cláusula quarta, n.º 5, al. b) referida em X) foi inserida nos contratos promessa de compra e venda e nos documentos complementares das subsequentes escrituras de compra e venda de, pelo menos 214 dos 267 negócios de compra e venda de lotes de terreno situados na Zona de intervenção da ..., entre os quais os que a R. celebrou com as AA».
A fls. 597 e seguintes encontra-se uma “informação” proveniente da R. nesse sentido. A testemunha “L” disse que aquela foi uma cláusula de uso generalizado, uma cláusula comum, não garantindo embora que houvesse sido usada em todos os contratos; já a testemunha “O” confirmou que a cláusula foi inserida em dezenas ou centenas de contratos com os promotores, havendo uma minuta para os contratos-promessa e outra para as escrituras de compra e venda, sendo uma cláusula “taxativa”, mas que teve conhecimento entretanto de que de alguns contratos não constava.
Entende-se, neste circunstancialismo, ser de manter a resposta ao artigo 74) da Base Instrutória.
No que concerne às respostas aos artigos 52), 53) e 54) da Base Instrutória concorda-se com o Tribunal de 1ª instância, uma vez que a prova produzida foi insuficiente para que aqueles artigos obtivessem uma resposta positiva. A testemunha “P”, cujo depoimento é invocado pela recorrente, limitou-se a dizer “ter ideia” de que as obras ficaram concluídas em 2007/2008 e “pensar” que houve pessoas que foram viver para lá em 2007. Como referiu a recorrida nas suas contra-alegações de recurso, as recorrentes disporiam de meios mais expeditos para fazer prova desta matéria como seria o caso dos autos de medição de trabalhos e relatórios de fiscalização.
Pelo que, também neste segmento é de manter as respostas dadas pelo tribunal de 1ª instância.
Deste modo, não há lugar à alteração por este Tribunal da decisão do Tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto nos termos pretendidos pelas AA..
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IV – 2 - Mantêm as AA. que lhes assiste o direito de serem indemnizadas pela R. quer a título de incumprimento contratual, quer com base em responsabilidade pré-contratual.
No que ao incumprimento contratual concerne sustentam que a R. violou obrigações decorrentes dos contratos de compra e venda celebrados com as AA., tendo em conta a cl. 1ª, nº 2, dos referidos contratos, ao não proceder à implementação dos equipamentos e do parque verde, isto considerando o enquadramento legal, regulamentar e estatutário.
Vejamos.
Nos termos do art. 798 do CC o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor. São pressupostos da obrigação de indemnizar na responsabilidade contratual:
- A ilicitude que, aqui, resulta da relação de desconformidade entre a conduta devida e o comportamento observado;
- A culpa, sob a forma de dolo ou de negligência, com a presunção de culpa decorrente do art. 799 do mesmo Código;
- O dano, nele cabendo não só o dano emergente como o lucro cessante;
- O nexo de causalidade entre o facto e o dano – é necessário que os danos sofridos tenham sido consequência da falta de cumprimento ou do deficiente cumprimento.
Verifiquemos se ocorre a aludida relação de desconformidade entre a conduta devida e o comportamento observado pela R..
Para o efeito haverá que destacar os factos provados que seguidamente se apontarão.
A R. tem por objecto social a concepção, execução, construção e exploração e desmantelamento da ..., bem como a intervenção na reordenação urbana da zona de intervenção daquela Exposição.
A revisão do Plano de Urbanização da Zona de Intervenção da ... foi aprovada pela Portaria nº 1130-B/99, de 31-12 e os Planos de Pormenor da Zona de Intervenção da ..., Zona de ..., PP5, e Parque do Tejo, PP6 foram aprovados pela Portaria nº 1130-C/99, de 31-12.
A sociedade «“F”- Estudos e Projectos de Arquitectura Paisagística, Lda.» elaborou a memória descritiva da proposta de Plano de Pormenor 6 Parque do Tejo, datada de Dezembro de 1999, conforme fls. 233 a 247.
Por escritura pública celebrada em 27-3-2003 a 1ª A. comprou à R. três lotes de terreno pelo preço global de € 14.613.375,20 e por escritura pública celebrada em 25-7-2003 a 2ª A. comprou à R. três lotes de terreno pelo preço global de € 12.893.772,00.
Os 6 lotes de terreno que as AA. compraram à R. situam-se na Zona de Intervenção da ..., na área abrangida pelo Plano de Pormenor 5, a cerca de 25 a 30 metros da área abrangida pelo Plano de Pormenor 6, não existindo edifícios (planeados, projectados ou susceptíveis de licenciamento) ou outros obstáculos que obstruíssem as vistas entre esses lotes e o Parque do Tejo previsto no PP 6.
Dos “Considerandos” dos documentos complementares das duas escrituras constava:
«(C) Constitui assim incumbência e objectivo estratégico da “C” assegurar que a requalificação urbanística da Zona de Intervenção se concretize observando elevados padrões de qualidade e em tempo útil que assegure uma distinta qualidade de vida para os actuais e futuros residentes; (...)»
E do nº 2 da clª 1 do daqueles documentos complementares resultava:
«Estando estes imóveis ou lotes de terreno destinados a construção urbana e devendo o seu aproveitamento imobiliário ser feito de acordo com o enquadramento normativo, demais disciplina urbanística e regras de procedimento contidas no acervo composto por: Regulamento do Plano de Urbanização da Zona de Intervenção da ...; Planta de Implantação e Regulamento do Plano de Pormenor CINCO (…), documentos que se encontram arquivados no Vigésimo Cartório Notarial de Lisboa sob os números onze a vinte e seis e vinte e oito a trinta, do maço de documentos arquivados a pedido das partes, relativo ao ano de dois mil, bem como o Projecto de Reparcelamento da Parcela com as respectivas alterações que como ANEXO DOIS fazem parte integrante desta Escritura, a COMPRADORA obriga-se a observar e a cumprir o que do conteúdo de todos e cada um desses documentos resulta e, coincidentemente, ao abrigo dos mesmos, a projectar primeiro e concretizar depois aquele aproveitamento imobiliário (…).
Ora, não se vê que a mencionada cláusula 2ª imponha directamente quaisquer obrigações à R. no que concerne à implementação de equipamentos e do parque verde.
Aquela cláusula refere-se aos lotes de terreno que são vendidos às AA. por via das mencionadas escrituras – é aos mesmos que se reporta a referência ao aproveitamento imobiliário ser feito de acordo com o enquadramento normativo, demais disciplina urbanística e regras de procedimento contidas no acervo composto por Regulamento do Plano de Urbanização da Zona de Intervenção da ..., Planta de Implantação e Regulamento do Plano de Pormenor CINCO. Aliás, a cláusula refere que a compradora se obriga a observar e a cumprir o que do conteúdo de todos e cada um desses documentos resulta e, coincidentemente, ao abrigo dos mesmos, a projectar primeiro e concretizar depois aquele aproveitamento imobiliário. Não são ali estipuladas quaisquer obrigações para a R. quer no que concerne aos lotes contemplados nas escrituras quer no que concerne a outros terrenos, nomeadamente incluídos no PP 6 – a estes não sendo, aliás, feita qualquer referência no texto da cláusula.
Por outro lado, o considerando C) acima transcrito, mencionando embora que constitui incumbência e objectivo estratégico da R. assegurar que a requalificação urbanística da Zona de Intervenção se concretize observando elevados padrões de qualidade e em tempo útil que assegure uma distinta qualidade de vida para os actuais e futuros residentes, nada acrescenta que permita fazer-nos concluir pela obrigação da R. de, em período de tempo considerado útil para as AA. (compatível com as perspectivas destas sobre a comercialização dos edifícios a construir sobre os lotes), ter procedido à implementação dos equipamentos e do parque verde.
É certo que, como vimos, os aludidos PP 5 e PP 6 foram aprovados pela Portaria nº 1130-C/99, de 31-12, e que foi elaborada a memória descritiva da proposta de Plano de Pormenor 6 Parque do Tejo.
O Plano de Pormenor «desenvolve e concretiza propostas de ocupação de qualquer área do território municipal, estabelecendo regras sobre a implantação das infra-estruturas e o desenho dos espaços de utilização colectiva, a forma de edificação e a disciplina da sua integração na paisagem, a localização e inserção urbanística dos equipamentos de utilização colectiva e a organização espacial das demais actividades de interesse geral», podendo, ainda «desenvolver e concretizar programas de acção territorial» - art. 90 do dl 380/99, de 22-9 (com redacção dada pelo dl 46/2009, de 20-2).
Os Planos de Pormenor não impunham à R. a concretização da implementação dos equipamentos e do espaço verde em determinado prazo.
Consoante determina o nº 2 do art. 762 do CC, no cumprimento da obrigação, assim, como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé. O cumprimento é, fundamentalmente, colaboração intersubjectiva entre credor e devedor – daí cominar a lei, a ambos, o dever genérico de actuar de boa fé.
Assim, tanto a actuação do credor no exercício do seu crédito como a do devedor no cumprimento da obrigação, têm de ser presididas pelos ditames da lealdade e da probidade; impõe-se a cada uma das partes uma conduta honesta e conscienciosa, a fim de que não resultem afectados os legítimos interesses da outra. A conduta de ambas as partes deverá obedecer a princípios de correcção e colaboração recíprocas; o devedor não poderá realizar a prestação a que se encontra vinculado em termos tais que, embora respeitando formalmente a vinculação assumida a sua actuação se mostre inadequada à satisfação do interesses do credor ou possa vir a causar-lhe danos.
Da matéria de facto provada não resulta, todavia, que mesmo tendo em conta o subjacente princípio da boa fé a R. não tenha cumprido integralmente aquilo a que pelos contratos celebrados com as AA. se obrigara. Mesmo tendo em consideração o aludido princípio não poderemos considerar a R. vinculada por obrigações que não estão contempladas nos contratos.
Deste modo, não está demonstrada a ocorrência do cumprimento defeituoso do contrato por parte da R., ou seja, que esta não cumpriu integralmente os deveres a que estava vinculada por via daquele contrato, estando por via disso obrigada a indemnizar as AA..
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IV – 3 - Consoante prescreve o art. 227 do CC, quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que causar à outra parte.
A aplicação deste artigo não é afastada pela celebração do contrato, sendo ele aplicável tanto no caso de se interromperem as negociações como no de o contrato se realizar ([4]).
A expressão boa fé é aqui (igualmente) usada em sentido objectivo (ou ético), enquanto conjunto de regras de conduta socialmente correctas, havendo que salientar, neste âmbito, os deveres de informação, de lealdade e de sigilo ([5]).
A responsabilidade pré-contratual supõe a verificação cumulativa dos requisitos comuns da responsabilidade civil ([6]) – um facto voluntário, positivo ou omissivo, do agente, o carácter ilícito desse acto, a culpa do seu autor e a ocorrência de um dano causalmente ligado ao acto.
Desde logo para determinar que o acto da parte que negociou ou celebrou o contrato é ilícito é necessário saber se existia um dever jurídico que sobre ela recaía e que foi – sem justificação – violado.
No que aos deveres de informação/esclarecimento concerne refere Menezes Cordeiro ([7]) que a «conclusão de um contrato na base de falsas indicações, de informação deficiente ou, até, de ameaças ilícitas, independentemente da aplicabilidade do regime próprio dos vícios na formação da vontade, implica o dever de indemnizar, por culpa na formação dos contratos». Precisando mais adiante ([8]) que os «deveres de informação adstringem as partes à prestação de todos os esclarecimentos necessários à conclusão honesta do contrato. Tanto podem ser violados por acção, portanto com indicações inexactas, como por omissão, ou seja, pelo silêncio face a elementos que a contraparte tinha interesse objectivo em conhecer. O dolo negocial – art. 253º/1 – implica de forma automática, a violação dos deveres de informação. Mas não a esgota: pode haver violação que não justificando a anulação do contrato por dolo, constitua no entanto, violação culposa do cuidado exigível e, por isso, obrigue a indemnizar por culpa in contrahendo».
É de salientar, todavia, que a culpa in contrahendo funciona quando a violação dos deveres a que aludimos «conduza á frustração da confiança criada na contraparte pela actividade anterior do violador ou quando essa mesma violação retire às negociações o seu sentido substancial profundo de busca de um de um consenso na formação de um contrato válido, apto a prosseguir o escopo que, em termos de normalidade as partes lhe atribuam» ([9]).
Consoante refere Ferreira de Almeida ([10]) doutrina e jurisprudência portuguesa vêm erigindo a tutela da confiança como critério comum para verificar se, em concreto, quem invoca a violação dos ditames da boa fé merece a protecção do direito. Para merecer a protecção do regime do art. 227 deve, pois, o lesado, ter confiado e investido na confiança justificadamente criada.
No caso que nos ocupa, muito embora na fase das negociações, a R. haja apresentado às AA. a zona contígua aos lotes de terreno vendidos como se viesse a ter as características indicadas no Plano de Pormenor 5, no Plano de Pormenor 6 e na respectiva memória descritiva, não se provou, todavia - como alegado pelas AA. - que nessa fase a R. tenha feito alguma referência verbal a que as características paisagísticas e os equipamentos previstos nos PP 5 e PP 6 e na respectiva memória descritiva seriam executados em tempo compatível com a comercialização dos projectos das AA. para os lotes de terreno (resposta negativa ao artigo 6) da Base Instrutória).
Deste modo, não se esquecendo que durante a fase de comercialização dos lotes a R. facultou aos interessados, incluindo as AA., a memória descritiva da proposta do PP 6 e tenha emitido e divulgado publicamente o folheto sobre o PP6, Parque de Lazer, não se apurou que a R. tenha prestado às AA. informação inexacta sobre a ocasião em que o espaço verde e os equipamentos seriam implementados.
A R. apresentou a zona contígua aos lotes como se viesse a ter as características indicadas no Plano de Pormenor 5 e no Plano de Pormenor 6 ([11]) e não disse às AA. que existia o risco de a execução dos equipamentos e do parque verde na zona contígua àqueles lotes não se iniciar durante o período previsto para a construção e conclusão dos edifícios sobre esses mesmos lotes. Porém, tal omissão não infringe os deveres de informação que cabiam à R. uma vez que não se apurou que ela soubesse da importância para as AA. desse elemento temporal – apenas se provou que a R. sabia que o parque e os equipamentos eram factores de valorização do terreno e dos edifícios ali a construir, o que não é precisamente a mesma coisa. Aliás, sendo esse elemento temporal tão importante para as AA. cumpriria a elas mesmas, actuando com as necessária diligência e prudência, solicitarem a informação - e provocarem, mesmo, a correspondente vinculação da R. - tanto mais que pertencem a um grupo vocacionado para a promoção imobiliária e com larga experiência naquela actividade, sendo administradas por administradores experientes.
Saliente-se que embora as AA. tenham tomado a decisão de compra dos 6 lotes de terreno tendo em conta a sua inserção numa área que teria as características paisagísticas e de equipamentos previstas nos Planos de Pormenor 5 e 6 e na respectiva memória descritiva, não se provou que as AA. tenham tomado as decisões de compra dos lotes e tenham aceite os preços praticados convencidas de que o parque verde (designado por Parque do Tejo), o estabelecimento de ensino, a academia de golf, o kartódromo, o bowling, a unidade museológica, a unidade hoteleira e os espaços de restauração e comércio, previstos naqueles Planos e respectiva memória descritiva, seriam implementados em tempo compatível com a comercialização dos edifícios a construir nos lotes de terreno; e, ainda, que tenha sido em conformidade com esses pressupostos que as AA. tenham elaborado e executado o seu projecto imobiliário (respostas aos artigos 7) e 8) da Base Instrutória).
Sabemos que até Maio de 2008 os PP 5 e 6 e respectiva memória descritiva não foram implementados na zona contígua aos lotes dos AA., nada tendo sido implementado pela R. na zona na zona contígua a esses lotes; que até essa data a zona contígua aos lotes de terreno das AA. estava transformada num terreno baldio, apresentando um estado geral de abandono, que não teve aquela zona nenhum arranjo paisagístico, os espaços verdes não foram implementados. Sabemos, ainda, que dos equipamentos considerados para a área abrangida pelo PP6 estão instalados e funcionam equipamentos para a prática de futebol e para a prática de ténis; quanto ao golfe a R. desenvolveu, durante o ano de 2004 um processo de consulta para a selecção de um operador/investidor que garantisse, através da constituição de um direito de superfície a concepção, construção e exploração de uma academia/campo de treinos de golfe e construção de infra-estruturas e paisagismo da envolvente sul poente do aterro sanitário de .... Aliás, a sociedade «“D”», do Grupo em que as AA. se integram foi convidada pela R. a encetar negociações com vista a ser o operador/investidor para o referido equipamento e para a construção das infra-estruturas do espaço público envolvente da parcela 6.16, na zona sul-poente do Aterro Sanitário de ....
Todavia, em razão, do que acima expusemos, entende-se que não lograram as AA. demonstrar que a R., na sua actuação prévia à celebração dos contratos, por acção ou omissão, violou um dever jurídico que sobre ela recaía – e que no caso dos autos se reconduziria a um dever de informação/esclarecimento - frustrando a confiança das AA. sobre aspectos conexos com o negócio realizado, confiança que por ela havia sido criada.
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IV – 4 - Subsidiariamente sustentaram as AA. haver lugar à redução do preço dos imóveis em 25%.
As possibilidades de redução do preço no âmbito do contrato de compra e venda encontram-se previstas em algumas disposições do CC – designadamente nos arts. 884, 902 e 911 e, implicitamente, na remissão que para este último é feita no art. 913.
A sentença recorrida situou-se no campo do art. 913 e as apelantes não aludem a outra disposição legal. Efectivamente, não tendo a venda ficado limitada a parte do seu objecto e não ocorrendo uma venda de bens alheios ou de bens onerados seria àquela disposição que nos poderíamos ater.
Vejamos.
No art. 913 do CC fala-se: em vício que desvalorize a coisa ou impeça a realização do fim a que se destina; em a coisa não ter as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização do fim a que se destina.
Deste modo, a lei faz incluir no âmbito da venda de coisas defeituosas quer os vícios da coisa, quer a falta de qualidades asseguradas ou necessárias. A coisa é defeituosa se tiver um vício ou se for desconforme atendendo ao que foi acordado; o vício corresponde a imperfeições relativamente à qualidade normal de coisas daquele tipo, enquanto a desconformidade representa uma discordância com respeito ao fim acordado ([12]).
Sofreriam os lotes de terreno que a R. vendeu às AA. de um vício que os desvalorizasse ([13])?
Saliente-se que, como nos diz Calvão da Silva ([14]) o clássico regime edilício da venda de coisas defeituosas tem directamente em vista os vícios intrínsecos, estruturais e funcionais da coisa.
Ora, não se vê em que termos os lotes de terreno vendidos pela R. sofram de vício, ou seja, de imperfeição relativamente à qualidade normal de coisas daquele tipo, que os desvalorize.
Não se verifica, pois, a venda de coisa defeituosa ([15]).
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IV – 5 – Entendem as AA. que sempre lhes assistirá o direito à modificação dos contratos de compra e venda, à sombra do disposto no art. 437 do CC.
Nos termos do nº 1 do art. 437 do CC «se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.»
As circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar são as circunstâncias que determinaram as partes a contratar, de tal modo que se fossem outras, não teriam contratado, ou tê-lo-iam feito, ou pretendido fazer, em termos diferentes.
A alteração deve ser anormal, tratando-se de um requisito que se prende com a imprevisibilidade – a anormalidade conduzirá praticamente à imprevisibilidade ([16]).
As aludidas circunstâncias constituem a base do negócio.
Refere Galvão Telles ([17]) que «a base do negócio no domínio da alteração das circunstâncias tem carácter objectivo, visto não se reconduzir a uma imaginária falsa representação psicológica da manutenção de tais circunstâncias». Por outro lado, «a base do negócio na alteração das circunstâncias é bilateral: respeita simultaneamente aos dois contraentes. A lei…fala, acentuadamente, das circunstâncias em que as partes (plural) fundaram a decisão de contratar; não refere as circunstâncias em que o lesado com a superveniente modificação teria fundado a sua decisão de contratar, proposição destituída de todo o sentido.
No caso que nos ocupa não se encontram provados factos que sustentem a conclusão de ter ocorrido uma modificação anormal das circunstâncias que constituíram a base do negócio e em que ambas as partes fundaram a decisão de contratar. Não basta para o efeito as AA. terem tomado a decisão de compra dos seis lotes de terreno, compra essa efectuada em 2003, perspectivando a elaboração e execução de um projecto imobiliário de construção de 6 edíficios tendo em conta a sua inserção numa área que teria as características paisagísticas e de equipamentos previstas nos PP 5 e 6 e na respectiva memória descritiva - perspectiva sustentada pelas ocorrências descritas nos autos - e até Maio de 2008 os PP 5 e 6 e respectiva memória descritiva não terem sido implementados na zona contígua aos lotes das AA..
Aliás, sempre haveria de ser tida em conta a cobertura da situação pelos «riscos próprios do contrato».
Como dá conta Galvão Telles ([18]) entre nós tem-se entendido, geralmente, que as regras dos arts. 437 a 439 são inaplicáveis aos contratos já cumpridos. Deste modo, Antunes Varela e Henrique Mesquita ([19]) concluem que para que o art. 437 possa ter aplicação é indispensável que as prestações contratuais não estejam ainda integralmente cumpridas.
Menezes Cordeiro ([20]) faz a ligação da delimitação temporal do instituto da alteração com a exigência dos deveres assumidos não dever estar coberta pelos riscos próprios do contrato pugnando dever «entender-se que o art. 437º/1 implica uma alteração manifestada durante a vigência contratual e, como tal, feita valer. Encerrado, pelo cumprimento, um processo contratual, qualquer superveniência corre por conta das esferas jurídicas em que incida. Ou, nas palavras da lei: está coberta pelos riscos próprios do contrato». Dizendo mais adiante que «a regra terá de ser a seguinte: a alegação da alteração das circunstâncias só é eficaz perante contratos pendentes, isto é, havendo “contratos de execução continuada ou periódica, ou ainda, de execução diferida”. Depois do cumprimento tudo quanto se alegue pertence aos “riscos próprios do contrato”. Mas esta regra não pode ser absolutizada: a existência de uma remissão expressa para a boa fé veda qualquer conceptualismo rígido» ([21]).
Deste modo, entendemos que em regra a resolução ou modificação previstas no art. 437 do CC somente operarão – verificados que sejam os respectivos pressupostos – anteriormente ao contrato em causa se encontrar integralmente cumprido.
Concluímos, pois, que no caso dos autos não poderia haver lugar à pretendida modificação do contrato.
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IV – 6 – As AA. pretendem que seja declarada nula a clª 4ª, nº 5-b) dos documentos complementares da escritura de compra e venda, referindo que se trata de cláusula pré-elaborada que a R. apresentou a quem quer que estivesse interessado em adquirir lotes de terreno na zona de intervenção da ... não sendo negociada e que tratando-se de uma cláusula contratual geral é uma cláusula penal desproporcionada ao dano a ressarcir.
A sentença de 1ª instância concluiu que não estávamos em presença de cláusulas contratuais gerais.
Insistem as AA. em que se trata de uma cláusula contratual geral submetida ás regras da Lei das Cláusulas Contratuais Gerais.
Vejamos.
A R. vendeu centenas de lotes de terreno destinados a construção na zona de intervenção da ... a centenas de entidades.
Consta da clª 4ª, nº 5, dos documentos complementares de ambas as escrituras do contrato de compra e venda:
«Esgotado o prazo inscrito no número anterior sem que as construções realizadas nos lotes de terreno, objecto do presente Contrato, se mostrem concluídas, fica expressamente reconhecido à VENDEDORA o direito a optar alternativamente por:
a) Resolver o presente Contrato de Compra e Venda, nos termos dos artigos duzentos e setenta e quatrocentos e trinta e dois e seguintes do Código Civil;
b) Autorizar o prosseguimento dos trabalhos de construção por mais seis meses, tendo em vista a conclusão das obras, caso em que a COMPRADORA pagará, por cada trinta dias de atraso, relativamente à data limite do prazo referido no número quatro, uma penalidade equivalente a dois por cento do preço de venda dos lotes».
Cláusula de correspondente teor constava já do contrato-promessa de compra e venda que a R. celebrara com a sociedade «“D”» (que cedera a sua posição à 1ª A.) - fls. 381-397, clª 6ª – bem como do contrato-promessa de compra e venda que a R. celebrara com a 2ª A. – fls. 148-165, clª. 6ª.
Sabemos que:
- por “fax” de 22-1-2002 enviado à R. a sociedade «“D”» propôs que no contrato-promessa de compra e venda das parcelas 5.02, 5.03 e 5.04 constasse da clª 10ª um novo ponto (4) cujo texto enunciou (fls. 441);
- por “fax” de 27-3-2002, a R. comunicou à 2ª A. que: “Conforme combinado junto enviamos alterações às minutas dos Contratos Promessa de Compra e Venda inicialmente enviadas, nomeadamente no que se refere à Cláusula Terceira e Quarta» (fls. 442);
- por fax de 21-3-2003, a R. comunicou à 1ª A. que: “Junto enviamos para vossa apreciação e aprovação minuta do Documento Complementar à escritura a realizar no próximo dia 27 de Março, pelas 15.00 horas, no 26º Cartório Notarial de Lisboa (...)”, conforme doc. de fls. 448-449.
- por fax de 18-6-2003, a R. comunicou à 2ª A. que: “No seguimento de marcação de escritura dos lotes em assunto, para o próximo dia 26.06.03, junto enviamos o documento complementar para V/apreciação.”, conforme doc. de fls. 450-451.
Sabemos, por fim, que a cláusula quarta, n.º 5, al. b) acima transcrita foi inserida nos contratos promessa de compra e venda e nos documentos complementares das subsequentes escrituras de compra e venda de, pelo menos 214 dos 267 negócios de compra e venda de lotes de terreno situados na Zona de intervenção da ..., entre os quais os que a R. celebrou com as AA. (resposta ao artigo 55º da Base Instrutória).
De acordo com o nº 1 do art. 1 do dl 446/85, de 25-10 (LCCG) – na redacção que lhe foi dada pelo dl 220/95, de 31-1, «As cláusulas contratuais gerais elaboradas sem prévia negociação individual, que proponentes ou destinatários indeterminados se limitem, respectivamente, a subscrever ou aceitar, regem-se pelo presente diploma».
As cláusulas contratuais gerais são, pois, proposições pré-elaboradas que proponentes ou destinatários indeterminados se limitam a propor ou a aceitar. Caracterizam-se pela sua generalidade - uma vez que se destinam a ser propostas a destinatários indeterminados ou a ser subscritas por proponentes indeterminados - e pela sua rigidez – são elaboradas sem prévia negociação individual, de tal modo que sejam recebidas em bloco por quem as subscreva ou aceite, não tendo os intervenientes possibilidade de modelar o seu conteúdo, introduzindo nelas alterações.
Como refere Menezes Cordeiro ([22]), não havendo generalidade assistir-se-ia a uma simples proposta feita por alguém decidido a não aceitar contrapropostas, enquanto na falta de rigidez se assistiria a um comum exercício de liberdade contratual.
Menezes Leitão salienta que as cláusulas contratuais gerais «consistem em situações típicas do tráfego negocial de massas em que as declarações negociais de uma das partes se caracterizam pela pré-elaboração, generalidade e rigidez» e que nas cláusulas contratuais gerais «é manifesta a impossibilidade fáctica de uma das partes exercer a sua liberdade de estipulação, que fica assim apenas na mão da outra parte» ([23]).
Ana Prata ([24]) formula uma definição comum de contrato de adesão ([25]) «como sendo aquele cujo conteúdo clausular é unilateralmente definido por um dos contraentes que o apresenta à contraparte, não podendo esta discutir qualquer das suas cláusulas: ou aceita em bloco a proposta contratual que lhe é feita, ou a rejeita e prescinde da celebração do contrato» - destacando, também, que deste modo, uma das partes, se quer contratar, vê eliminada a sua liberdade de estipulação.
Entendeu o STJ no seu acórdão de 13-5-2008 ([26]): «Para que se considere a existência de um contrato de adesão não é bastante a existência de algumas cláusulas pré-ordenadas pelo oferente; importa que o núcleo essencial modelador do regime jurídico assumido constitua um bloco que se aceita ou repudia, sem qualquer possibilidade de negociação, e que o teor das cláusulas careçam de adequada informação para que o aderente saiba e pondere se é conforme aos seus interesses subscrever o texto impresso que lhe é proposto» - o que foi reafirmado no acórdão de 15-1-2013 ([27]). Também no acórdão de 01-07-2010 ([28]) o STJ entendeu que para que o contrato fique sujeito ao regime das cláusulas contratuais gerais necessário se torna, desde logo, que as condições negociais previamente elaboradas pelo proponente tenham de ser aceites tal como apresentadas, sem possibilidade de negociação individual, constituindo o requisito da rigidez um dos pressupostos indispensáveis para que o contrato se passe a reger pela disciplina do diploma das cláusulas contratuais gerais; uma vez que o contrato ali em discussão não fora apresentado hermeticamente fechado, tendo a contraparte prévio conhecimento das suas cláusulas e a elas aderido livremente e sem restrições, podendo sugerir alterações, na ausência da característica da imodificabilidade, conclui-se que o mesmo não estaria sujeito ao regime das cláusulas contratuais gerais.
No caso que nos ocupa parece-nos ter havido negociação pré-contratual, não se tratando de cláusulas absolutamente rígidas.
Assim, antecedendo a celebração dos contratos de compra e venda foi enviada às AA., para sua apreciação e aprovação, a minuta do documento complementar à escritura (que, na perspectiva das AA., conteria as cláusulas contratuais gerais).
É certo que o documento complementar da escritura tinha – designadamente no que à cláusula, em questão aqui concerne – teor correspondente a cláusula que já constava dos contratos-promessa de compra e venda. Todavia, o texto dos contratos-promessa também não se apresentava como rígido, podendo a contraparte da R. nele promover alterações: sabemos que por “fax” de 22-1-2002, enviado à R., a sociedade «“D”» propôs que no contrato-promessa de compra e venda das parcelas 5.02, 5.03 e 5.04 constasse da clª 10ª um novo ponto (4) cujo texto enunciou (fls. 441); que por “fax” de 27-3-2002, a R. comunicou à 2ª A. que: “Conforme combinado junto enviamos alterações às minutas dos Contratos Promessa de Compra e Venda inicialmente enviadas, nomeadamente no que se refere à Cláusula Terceira e Quarta» ([29]).
Deste modo, não se afigura que as AA. hajam visto eliminada a sua liberdade de estipulação quanto aos negócios em referência nos autos.
Aliás, dos factos provados retira-se que nem em todos os contratos de compra e venda que a R. celebrou terá sido inserida cláusula com teor idêntico ao da cláusula quarta, n.º 5, al. b) do documento complementar.
Conclui-se, assim, que não estamos perante clausulado cujo conteúdo previamente elaborado as AA. não pudessem influenciar, logo não estando submetido ao regime da LCCG. Pelo que não haverá que considerar a nulidade da cláusula face ao articulado naquele diploma.
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IV - 7 - As AA., na p.i., alegaram que a cláusula 4ª, n.º 5, al. b) é uma cláusula penal manifestamente excessiva, estando reunidos os pressupostos de que o art. 812 do CC faz depender a sua redução, sendo que na data que a R. considera relevante para o vencimento da obrigação das AA. a construção dos edifícios estava em avançado estado de execução.
A sentença de 1ª instância considerou que não ficaram provados factos que permitam concluir haver lugar à pretendida redução.
Na alegação de recurso continuam as AA. a defender que será excessivo que a cláusula penal exceda 0,1%.
Por outro lado, a R., na reconvenção deduzida, entendeu assistir-lhe o direito a ser indemnizada pelas AA. pelos valores resultantes da aplicação das penalidades previstas, desde 1 de Setembro de 2007 até conclusão das obras.
A sentença de 1ª instância julgou que a factualidade provada era insuficiente para a procedência do pedido reconvencional e a R. na alegação do recurso principal entende que os factos provados – e aquilo que deles se infere – conduz à procedência do pedido reconvencional.
Analisaremos conjuntamente aquela questão colocada pela apelante/A. e a questão colocada pela apelante/R..
Como sabemos, de acordo com a clª 4ª, nº 5, dos documentos complementares de ambas as escrituras de compra e venda, esgotado o prazo de 24 meses após o início das obras de construção, sem que as construções realizadas nos lotes de terreno, objecto do contrato, se mostrassem concluídas, era reconhecido à R. o direito a optar por (em alternativa à resolução do contrato) «autorizar o prosseguimento dos trabalhos de construção por mais seis meses, tendo em vista a conclusão das obras», caso em que as AA. pagavam por cada trinta dias de atraso, relativamente à data limite daquele prazo de 24 meses , «uma penalidade equivalente a dois por cento do preço de venda dos lotes».
Não se põe em causa nos autos estarmos perante uma cláusula penal.
A cláusula penal, nas palavras de Calvão da Silva ([30]) pode ser definida como «a estipulação negocial segundo a qual o devedor, se não cumprir a obrigação ou não cumprir exactamente nos termos devidos, maxime no tempo fixado, será obrigado, a título de indemnização sancionatória, ao pagamento ao credor de uma quantia pecuniária. Se estipulada para o caso de não cumprimento chama-se cláusula penal compensatória; se estipulada para o caso de atraso no cumprimento chama-se cláusula penal moratória». Sendo que na prática a cláusula penal desempenha uma dupla função - a função ressarcidora e a função coercitiva. Acrescentando que se o dever de prestar é cumprido retardadamente, o dever de indemnizar o dano moratório coexiste com a prestação principal, funcionando a indemnização fixada a forfait (cláusula penal moratória) e o cumprimento retardado da obrigação principal ([31]).
Nos termos do nº 1 do art. 812 do CC «a cláusula penal pode ser reduzida pelo tribunal, de acordo com a equidade, quando for manifestamente excessiva, ainda que por causa superveniente».
O nº 2 do mesmo artigo permite a redução, nas mesmas circunstâncias, se a obrigação tiver sido parcialmente cumprida.
O poder conferido pelo art. 812 constituirá uma forma de controlar o exercício do direito à pena, impedindo actuações abusivas do credor. Ainda que ela haja sido estipulada em termos razoáveis, será abusivo, porque contrário à boa fé, exigir o cumprimento integral de uma pena que as circunstâncias presentes mostram ser manifestamente excessiva, em termos de ofender a equidade - ao reduzir a pena o tribunal corrige o excesso ([32]).
A decisiva condição legal de intervenção do tribunal é a presença, ao tempo da sentença, de uma cláusula manifestamente excessiva – não basta uma cláusula excessiva, cuja pena seja superior ao dano – de uma cláusula cujo montante desmesurado e desproporcional ao dano seja de excesso manifesto e evidente, numa palavra, de excesso extraordinário, «enorme», que «salte aos olhos». Na apreciação do carácter manifestamente excessivo da cláusula penal o juiz não deverá deixar de atender à natureza e condições de formação do contrato, à situação respectiva das partes, nomeadamente económica e social, aos seus interesses legítimos, patrimoniais e não patrimoniais, ao prejuízo previsível no momento da celebração do contrato e ao efectivo prejuízo sofrido pelo credor, às causas explicativas do não cumprimento da obrigação, em particular à boa ou má fé do devedor – não se justificando o favor da lei ao devedor de manifesta má fé e culpa grave, «mas somente ao devedor de boa fé que prova a sua ignorância ou impotência de cumprir» ( [33]).
Num outro ângulo da mesma questão adianta Pinto Monteiro ([34]) que «o fundamento que subjaz ao art. 812 é o princípio da boa fé, ao nível do exercício de determinado direito», sublinhando que o «juízo sobre a manifesta excessividade da pena deve fazer-se, não relativamente ao momento em que ela foi estipulada antes ao ter de cumprir-se, não se tratando de uma questão de boa fé na estipulação da cláusula penal, mas «fundamentalmente, de averiguar se o credor, ao exercer o seu direito à pena, age de acordo com aquele princípio», surgindo o art. 812 como uma concretização específica do dever de agir de boa fé, previsto no nº 2 do art. 762 ([35]).
Referindo, também, que o juiz só poderá concluir pelo caracter “manifestamente excessivo” após ponderar todo um conjunto de factores, á luz do caso concreto que um julgamento por equidade requer - a gravidade da infracção, o grau de culpa do devedor, as vantagens que para este resultem do incumprimento, a situação económica de ambas as partes, a sua boa ou má fé, a índole do contrato, as condições em que foi negociado… Sendo que o tribunal não pode deixar de ter em conta a finalidade prosseguida com a estipulação da cláusula penal ([36]).
No caso dos autos, a pena estabelecida na cláusula assume essencialmente uma função coercitiva, pressionando as AA. a, no prazo estabelecido, terminarem a obra – mais do que ressarcir a R. de prejuízos efectivamente sofridos por ela própria.
Tal resulta, desde logo, dos «Considerandos» dos documentos complementares das escrituras de compra e venda, dos quais consta:
«C) Constitui assim incumbência e objectivo estratégico da “C” assegurar que a requalificação urbanística da Zona de Intervenção se concretize observando elevados padrões de qualidade e em tempo útil que assegure uma distinta qualidade de vida para os actuais e futuros residentes; (...)
(E) Para tanto e para cuidar que a transformação urbanística aconteça e se desenvolva harmoniosamente importa, designadamente, evitar que os adquirentes dos imóveis ou parcelas/lotes de terreno para implantação de edificações retardem ou prolonguem por demasiado tempo o seu aproveitamento e ocupação imobiliária e a finalização das inerentes obras de construção;
(F) Por tais motivos, a Compradora reconhece que, não obstante a alienação de propriedade na presente escritura, a “C” tem o dever e a faculdade funcional, que se propõe utilizar escrupulosamente, de acompanhar continuada e empenhadamente o aproveitamento imobiliário e a execução, no modo e no tempo, das obras de edificação nos lotes objecto da presente escritura de compra e venda» (destacado nosso).
Aproximemo-nos, porém, das circunstâncias concretas do caso.
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IV – 8 - Nos termos dos contratos de compra e venda celebrados as AA. obrigaram-se a iniciar as construções nos lotes nos seis meses subsequentes à aprovação dos projectos de especialidades, devendo as obras estar concluídas no prazo de 24 meses após o seu início (clª 4ª , nºs 3 e 4 dos documentos complementares).
Sucede que não sabemos quando é que as construções se iniciaram e, logo, quando deveriam estar concluídas, em face do prazo de 24 meses considerado nos contratos – mais concretamente, quando é que aquele prazo expirou.
Sabemos, porém, que:
Por carta datada de 16-8-2007, a R. comunicou à 1ª A. que: “Nos termos e para os efeitos do disposto na Escritura Pública de Compra Venda dos Lotes em referência e respectivo Documento Complementar, outorgados em 26 de Julho de 2003, verifica-se largamente ultrapassado o prazo contratualmente previsto para a conclusão da edificação projectada.
Nesta medida, e considerando a exposição que enviaram recentemente, informamos que a Comissão Executiva do “C” aceitou considerar a prorrogação do prazo para finalização da construção até 31 de Agosto de 2007.
Não obstante, mais informamos que, caso em 1 de Setembro p.f. se mantenha a situação de incumprimento dos prazos convencionados, a “C” estará disponível para equacionar a concessão de um prazo adicional de 6 (seis) meses, i.e., até 29 de Fevereiro de 2008, mediante o pagamento da penalidade igualmente estipulada entre as partes e que se computa em € 292.267,50/mês.”
Mais tarde, a R. pediu à 1ª A. o pagamento da quantia de € 584.535,00 declarando que tinha direito a haver essa quantia a título de penalidades relativas aos meses de Setembro e Outubro de 2007 e mais tarde reclamou o pagamento de € 367.686,26 relativamente aos meses de Novembro e Dezembro de 2007.
Igualmente por carta datada de 16-8-2007, a R. comunicou à 2ª A. que: “Nos termos e para os efeitos do disposto na Escritura Pública de Compra Venda dos Lotes em referência e respectivo Documento Complementar, outorgados em 27 de Julho de 2003, verifica-se largamente ultrapassado o prazo contratualmente previsto para a conclusão da edificação projectada.
Nesta medida, e considerando a exposição que enviaram recentemente, informamos que a Comissão Executiva do “C” aceitou considerar a prorrogação do prazo para finalização da construção até 31 de Agosto de 2007.
Não obstante, mais informamos que, caso em 1 de Setembro p.f. se mantenha a situação de incumprimento dos prazos convencionados, a “C” estará disponível para equacionar a concessão de um prazo adicional de 6 (seis) meses, i.e., até 29 de Fevereiro de 2008, mediante o pagamento da penalidade igualmente estipulada entre as partes e que se computa em € 292.267,50/mês.”.
Mais tarde, a R. pediu à 2ª A. o pagamento da quantia de € 515.748,88, declarando que tinha direito a haver essa quantia a título de penalidades relativamente aos meses de Setembro e Outubro, € 257.878,44 relativamente ao mês de Novembro e iguais quantias relativamente aos meses de Dezembro de 2007, Janeiro e Fevereiro de 2008.
Sabemos, também, que a 1ª A. comunicou à R. por carta datada de 28-9-2007 – logo, cronologicamente depois daquela acima parcialmente transcrita: “(...) Em relação a este Empreendimento, que está a ser construído nos lotes de terreno 5.02.01, 5.02.02 e 5.02.03, da zona de intervenção da ..., aproveitamos a oportunidade para reafirmar outras condicionantes do processo, que passamos novamente a enunciar:
As obras sofreram atrasos, não só, devido ao facto de termos sido forçados a mudar de empreiteiro geral para assegurar a sua conclusão, mas também, a dificuldades que se prenderam com o fraco ritmo da comercialização das fracções autónomas, resultantes entre outros factores, da inexistência, até à presente data, da zona verde/golfe projectada para a área adjacente ao Empreendimento (…).
(...) considerar o final da construção em 30 de Novembro de 2007 para o Empreendimento em causa.”, conforme doc. de fls. 434-435, que aqui se dá por reproduzido”.
Bem como que, por carta da mesma data, a 2ª A. comunicou à R. que: “(…) À semelhança do ocorrido no Empreendimento das “A”, as obras sofreram atrasos, não só, devido ao facto de termos sido forçados a mudar de empreiteiro geral para assegurar a sua conclusão, mas também, a dificuldades que se prenderam com o fraco ritmo da comercialização das fracções autónomas, resultantes entre outros factores, da inexistência, até à presente data, da zona verde/golfe projectada para a área adjacente ao Empreendimento (…).
(...) considerar o final da construção em 30 de Abril de 2008 para o Empreendimento em causa”.
Destas cartas resulta que a R. ao declarar que havia sido prorrogado o prazo para finalização da construção até 31-8-2007, pressupunha que o prazo de 24 meses já havia sido ultrapassado anteriormente; nesse pressuposto, e considerando a prorrogação, entendia que a partir de Setembro de 2007 havia lugar à aplicação da cláusula penal estipulada.
Quanto às AA., nas suas comunicações de data posterior, reconheceram (confessaram) que as obras “sofreram atrasos” (art. 358, nº 2, do CC) e pediram a prorrogação dos prazos para conclusão das obras para 30 de Novembro de 2007 e 30 de Abril de 2008, respectivamente.
Todavia, seria forçado concluir que, implicitamente as AA. consentiram em que até aquela data de 31-8-2007 já houvera uma prorrogação e, portanto, naquela ocasião o prazo de 24 meses já tinha decorrido. As cartas entre as partes não têm o regime dos articulados no que concerne à admissão de factos por acordo; tanto no que concerne aos negócios jurídicos como no que respeita aos actos jurídicos, o silêncio sobre uma afirmação anteriormente feita só valerá como meio declarativo quando esse valor lhe seja atribuído por lei, uso ou convenção (arts. 218 e 295 do CC).
Juntas as cartas ao processo as AA. não puseram em causa aquelas comunicações emitidas pela R. – daí o teor dos nºs 35 e 38 dos Factos Provados. Contudo, aqueles documentos apenas provam que as comunicações da R. com aquele teor tiveram lugar e não a realidade dos factos nelas referidos pela R. (art. 376 do CC).
É certo que as AA. requereram à Câmara Municipal de ... a prorrogação dos prazos de conclusão – não sabemos, todavia quando e com respeito a que período.
Deste modo, podemos considerar – dada a confissão das AA. nas cartas por elas subscritas – que as obras “sofreram atrasos”, mas nada mais do que isso. Designadamente não sabemos quando é que as construções nos vários lotes, nos termos dos contratos celebrados, deveriam (em concreto) estar concluídas.
Assim, como entendido na sentença recorrida – e situamo-nos agora no âmbito do pedido reconvencional e do recurso principal, nesta parte intimamente ligados com o que se vinha a analisar no âmbito da acção e do recurso subordinado – somos levados a concluir que desconhecendo-se em que data concreta deveriam estar concluídas as obras de construção dos edifícios e, logo, a data a partir da qual teria lugar a penalidade estipulada, os factos apurados são insuficientes para que o pedido reconvencional possa proceder.
Dir-se-á, de qualquer modo, que se mostra formulada em termos excessivos a pretensão da R. expressa na reconvenção deduzida, nos moldes em que se apresenta.
A R. para além de quantias liquidadas – montantes das penalidades que, na sua perspectiva, já se encontravam vencidas – alude aos «montantes que se vencerem até conclusão das obras, a liquidar em execução de sentença».
Ora, o clausulado, considerava a autorização do prosseguimento dos trabalhos de construção «por mais seis meses», tendo em vista a conclusão das obras, com o pagamento de uma penalidade. Atenta a cl. 4ª, nº 6, nessa hipótese, decorrido aquele prazo de seis meses e não estando as obras concluídas, a R. poderia resolver o contrato e não considerar nova prorrogação com o recebimento das penalidades estipuladas para aquele primeiro período de seis meses.
Deste modo, os montantes que a título de penalidades se vencessem até conclusão das obras estariam limitados por aqueles seis meses – na alegação da R., iniciados em 1 de Setembro, forçosamente estariam findos à data da contestação/reconvenção (em Junho de 2008)
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IV – 9 – Face ao que acabámos de expor a consideração da redução da cláusula penal perde relevância no âmbito deste processo.
É de salientar, todavia, faltarem-nos também aqui elementos determinantes: desde logo sabermos qual o atraso e o que faltava em termos de execução das obras para que estas se dessem como finalizadas.
No que à redução concerne, nos termos do art. 342 do CC caberia às AA. (devedoras) o ónus da prova dos factos que a justificariam.
Em termos de contexto, temos que:
- situando-se os edifícios das RR. a escassos 25 a 30 m da zona abrangida pelo PP6 esta zona seria integrada pelo Parque do Tejo, uma zona verde, sendo a envolvente paisagística relevante para a valorização dos edifícios – o que a R. sabia;
- a rentabilização do investimento das AA. fazia-se pela venda a terceiros das fracções autónomas dos edifícios durante a sua construção ou, parcialmente, logo após a conclusão da construção;
- até Maio de 2008, os Planos de Pormenor 5 e 6 e na respectiva memória descritiva não foram implementados na zona contígua aos lotes das AA., estando a zona do Plano de Pormenor 6 compreendida entre a ETAR e o Rio Trancão, contígua aos lotes de terreno comprados pelas AA. transformada num terreno baldio, que aparenta um estado geral de abandono, não havendo qualquer arranjo paisagístico, não tendo sido implementados os espaços verdes do Parque previsto;
- nestas circunstâncias, numa 1ª fase diminuiu a procura dos edifícios e as AA. sentiram dificuldades na sua comercialização, implicando esta um atraso médio não inferior a dois anos da comercialização das fracções autónomas da 1ª A. e não inferior a dezoito meses da comercialização das fracções autónomas da 2ª A..
Estes factos, quando interligados, pareceriam ser susceptíveis de conduzir à redução prevista no art. 812 do CC.
Nas circunstâncias consideradas nos contratos a cláusula penal pressionava as AA. a terminarem a obra, tendo em conta o objectivo estratégico da R. de assegurar que a requalificação urbanística da Zona de Intervenção se concretizasse “em tempo útil”, assegurando uma distinta qualidade de vida para os actuais e futuros residentes e evitando que, designadamente as AA., prolongassem por demasiado tempo a finalização das obras de construção – é o que resulta dos «Considerandos» dos documentos complementares. Mas se as AA. eram pressionadas nesse sentido, nem por isso a zona prevista como sendo de espaços verdes, contígua aos seus empreendimentos tinha avanços: não havia qualquer arranjo paisagístico, não tendo sido implementados os espaços verdes do Parque previsto. O que tinha consequências para as AA. em termos de comercialização dos edifícios, sendo que diversos promitentes-compradores desistiram da compra, devido, pelo menos em parte, à desilusão com o estado da zona, bem como ao atraso na conclusão dos edifícios.
Ora, a rentabilização do investimento das AA. fazia-se pela venda a terceiros das fracções durante a construção dos edifícios, ou, parcialmente, logo após a conclusão.
Considerando o princípio da boa fé, tais circunstâncias envolventes, se dispuséssemos dos elementos principais, acima apontados, poderiam insinuar a redução da pena atenta a situação das AA. no momento que seria o de aplicação daquela, potenciando a sua dificuldade em cumprir. Sendo de acentuar, por outro lado, que pretendendo a R. que a requalificação urbanística da Zona de Intervenção se concretizasse “em tempo útil”, para isso sendo as AA. pressionadas com a cláusula penal, a verdade é que se a construção nos lotes das AA. sofreu atrasos, também a requalificação dos espaços contíguos acima mencionados não avançara – como vimos, essa zona contígua aos lotes de terreno comprados pelas AA. estava transformada num terreno baldio, aparentando um estado geral de abandono. O prejuízo da R., referente ao desacelerar da requalificação da zona, não teria a ver, somente com os eventuais atrasos das obras das AA..
Todavia, como não dispomos daqueloutros elementos, não temos meios para concluir sobre a redução por a cláusula ser manifestamente excessiva.
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V - Face ao exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedentes as apelações – principal e subordinada – confirmando a sentença recorrida.
Custas pelas apelantes.
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Lisboa, 5 de Dezembro de 2013
Maria José Mouro
Teresa Albuquerque
Isabel Canadas
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[1] Nesse sentido Abrantes Geraldes, «Temas da Reforma do Processo Civil», Almedina, II vol., pag. 273 e «Recursos em Processo Civil», Almedina, 2ª edição, pags. 280-281.
[2] Lebre de Freitas, Montalvão Machado e Rui Pinto, «Código de Processo Civil Anotado», Coimbra, II vol., pag. 635.
[3] Abrantes Geraldes, «Recursos em Processo Civil», pag. 282.
[4] Ver, nesse sentido, designadamente, Pires de Lima e Antunes Varela, «Código Civil Anotado», vol. I, pag. 215, Menezes Cordeiro «Da Boa Fé no Direito Civil», Almedina, I vol., pag. 584 e Ana Prata, «Notas Sobre Responsabilidade Pré-Contratual», pag. 180.
[5] Ferreira de Almeida, «Contratos», Almedina, 3ª edição, I, pag. 190.
[6] Ver, a propósito, Ana Prata, «Notas sobre Responsabilidade Pré-Contratual», pags. 36 e segs. e Ferreira de Almeida, «Contratos», Almedina, 3ª edição, I, pag. 202.
[7] Em «Da Boa Fé no Direito Civil», Almedina, I vol., pag. 549.
[8] Pag. 583.
[9] Menezes Cordeiro, obra citada, pags. 583-584.
[10] Obra citada, pags. 200-201.
[11] Não adiantando quando seria.
[12] Ver Romano Martinez, «Direito das Obrigações» (Parte Especial) Contratos», Almedina, 2ª edição, pag. 130.
[13] Afastada está, até pelo enfoque dado pelas AA., a hipótese de vício que impedisse a realização do fim a que a coisa se destinava – os lotes vendidos destinavam-se à construção de edíficios e, aparentemente, eram aptos para tal fim; do mesmo modo não se trata de os lotes não terem as qualidades assegurados pela R. – nada disso se demonstrou – nem de não terem as qualidades necessárias para os fins – construção de edifícios – a que se destinavam.
[14] Em «Compra e Venda de Coisas Defeituosas – Conformidade e Segurança», Almedina, 5ª edição, pag. 49.
[15] É de ter em conta, de qualquer modo, que nos arts. 913 e seguintes do CC a lei, estabelecendo um regime especial respeitante à compra e venda de coisas defeituosas, faculta ao comprador diversos meios jurídicos, numa determinada sequência. Em «primeiro lugar o vendedor está adstrito a eliminar o defeito da coisa e, não sendo possível ou apresentando-se como demasiado onerosa a eliminação do defeito, a substituir a coisa vendida; frustrando-se estas pretensões, pode ser exigida a redução do preço, mas não sendo este meio satisfatório, cabe ao comprador pedir a resolução do contrato. A indemnização cumula-se com qualquer das pretensões com vista a cobrir os danos não ressarcíveis por estes meios» - Pedro Romano Martinez, «Direito das Obrigações, Parte especial, Contratos», Almedina, 2ª edição, pags. 140-142.
[16] Ver Pires de Lima e Antunes Varela, «Código Civil Anotado», vol. I, pag. 388.
[17] No «Manual dos Contratos em Geral», Coimbra, 4ª edição, pags. 343-345.
[18] Obra citada, pag. 349.
[19] No parecer publicado na Colectânea de Jurisprudência, ano VII, tomo 2, pags. 5 e seguintes.
[20] No «Tratado de Direito Civil Português», II – Direito da Obrigações, tomo 4, pag. 325.
[21] Ao fim e ao cabo não estaremos, então, tão longe do entendimento de Mota Pinto (em «Teoria Geral do Direito Civil», Coimbra, 1976, pags. 464-465) e que mereceu a adesão de Galvão Telles (na obra citada, pags. 349-350). Dizia aquele Professor ser corrente na doutrina que apenas poderiam ser afectados os contratos não completamente cumpridos, mas excepcionalmente poder ser de atender depois do cumprimento das prestações.
[22] «Tratado de Direito Civil», Almedina, 2ª edição, I Parte Geral, tomo 1, pag. 417.
[23] «Direito das Obrigações», Almedina, 5ª edição, pags. 32-33.
[24] Em «Contratos de Adesão e Cláusulas Contratuais Gerais», Almedina, pags.17 e 20.
[25] Para esta autora o contrato de adesão constitui o género de que as cláusulas contratuais gerais são uma espécie – obra citada, pag. 28.
[26] Ao qual se pode aceder em http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/ , processo nº 08A1287.
[27] Ao qual se pode aceder em http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/ , processo nº 600/06.5TCGMR.G1.S1.
[28] Ao qual se pode aceder em http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/ , processo nº 4477/05.0TVLSB.L1.S1.
[29] Diz agora a apelante, no corpo da alegação de recurso, que a R. remeteu às AA. as minutas dos contratos-promessa em data anterior à sua formalização e que acharam escusado propor alterações dado o conhecimento que tinham do que quanto à cláusula 4ª sucedera com outras sociedades que contratualizaram com a R. (fls. 1007).
[30] Em «Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória», Coimbra, 1987, pags.247-248.
[31] Pag. 255.
[32] Ver Pinto Monteiro em «Cláusula Penal e Indemnização», Almedina, pag. 724.
[33] Calvão da Silva, obra citada, pag. 274.
[34] Obra citada, pags. 731-733.
[35] A lei ofereceria, assim, ao devedor um meio próprio e específico, em face da proibição geral do abuso de direito prescrita no art. 334 do CC.
[36] Pags. 742-745.