Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 190897/11.3YIPRT.L1-6 |  |
ÓNUS DA PROVA
- Não se provando os pressupostos legais para o pagamento de uma remuneração à mediadora, não pode esta obter tal quantia por via do enriquecimento sem causa.
(Sumário elaborado pela Relatora)
RELATÓRIO:
A…, Lda (extinta na pendência da acção e actualmente substituída por AS…) apresentou contra B… e C… (falecida na pendência da acção e actualmente representada pelo réu e por D…) injunção para pagamento de uma factura no montante de 5 166,00 euros mais juros no valor de 30,01 euros, relativa à remuneração num contrato de mediação, que, face à oposição apresentada, foi distribuída como acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias.
Na sua oposição, os réus alegaram que não é devida a quantia reclamada, pois a autora não promoveu diligências para a concretização do negócio, mais não fazendo do que opor obstáculos ao mesmo, nem sequer lhes tendo entregue o contrato invocado, cujos termos os réus desconhecem e que vieram a rescindir com a aceitação da autora e sendo certo que o trabalho da autora não influiu na conclusão do negócio.
Concluíram, pedindo a absolvição do pedido.
Na sequência de convite que lhe foi feito, veio a autora apresentar petição inicial, alegando, em síntese, que se dedica à mediação na compra e venda de bens imobiliários e serviços conexos, tendo celebrado com os réus, em 4 de Outubro de 2010, um acordo de mediação imobiliária, no qual se obrigou a diligenciar para conseguir interessado na venda de um imóvel dos réus pelo preço de 95 000,00 euros, mediante o pagamento da contrapartida de 4 200,00 euros acrescida de IVA, devida apenas se a autora encontrasse um interessado que viesse a concretizar o negócio, pelo que, em consequência das diligências que realizou, a autora foi contactada por SP… a quem promoveu a visita do imóvel em 9 de Outubro de 2010, promovendo também visita a outro interessado no dia 15 de Outubro de 2010.
Mais alegou que em 10 de Janeiro de 2011 lhe foi dirigida uma declaração escrita a solicitar a suspensão da venda da casa subscrita pelo autor, que, em 22 de Fevereiro do mesmo ano, na mesma declaração, subscreveu a comunicação de que a casa voltava a estar à venda pelo valor de 92 500,00 euros, após o que, em 1 de Abril de 2011, o réu e a sua nora se deslocaram à sede da autora comunicando que não tinham conseguido uma procuração necessária para vender a casa e que a mesma já não estava à venda, sucedendo que, ao contrário do que foi comunicado à autora, em 20 de Abril de 2011 os réus venderam o imóvel a SP…, fazendo constar falsamente na escritura pública que o negócio não tinha sido objecto de intervenção de mediador imobiliário, assim se tentando furtar a pagar à autora a remuneração devida por lhes ter angariado este comprador, tendo a autora emitido a factura correspondente à remuneração de 4 200,00 euros acrescida de IVA, por cujo pagamento é responsável quer o réu, quer a ré por ser casada com este e ter beneficiado do negócio, factura esta que lhes foi enviada por carta de 11 de Maio de 2011 para a morada que os réus lhe haviam indicado e veio devolvida, por estes deliberadamente não terem procedido ao seu levantamento.
Concluiu alegando que a remuneração lhe é devida por via do contrato de mediação ou, subsidiariamente, por via de enriquecimento sem causa e pedindo a condenação dos réus a pagar-lhe a quantia de 5 166,00 euros acrescida de juros de mora à taxa legal desde 20 de Maio de 2011 até integral pagamento.
Tendo havido lugar a habilitação de AS… por ter adquirido o crédito invocado pela autora e a habilitação do réu e de D… como herdeiros da ré, veio este último apresentar articulado contestando a acção.
Procedeu-se a julgamento, findo o qual foi proferida sentença que julgou improcedente a acção e absolveu os réus do pedido.
Inconformada, a autora interpôs recurso e alegou, formulando as seguintes conclusões:
A-“A… Lda.” dedicava-se à mediação na compra e venda de bens imobiliários e prestação de serviços conexos.
B-Os R.R., que eram proprietários da fracção autónoma designada pela letra “U”, correspondente ao quarto andar D, destinado a habitação, do prédio urbano sito na Praceta …, n°s …, da Freguesia de Póvoa de Santa Iria, Concelho de Vila Franca de Xira, inscrito na Matriz predial urbana sob o art°… da supra referida Freguesia, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira sob o n°…, solicitaram à A. os seus serviços de mediação imobiliária.
C-Nesse seguimento, no dia 4 de Outubro de 2010 o réu B… subscreveu com a “A…, L.da” o escrito particular denominado de “Contrato de Mediação Imobiliária” (cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 34 e 35), esta na qualidade de “Mediadora” e aquele na qualidade de “Segundo Contratante”, e no qual declararam e acordaram que a Mediadora, ora A. obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de 95.000,00 € (noventa e cinco mil Euros), desenvolvendo para o efeito acções de promoção dos imóveis que o(s) segundo(s) contratante(s) pretende(m) alienar, designadamente através da sua divulgação ou publicitação dos respectivos imóveis.
D-Mais declararam e acordaram que qualquer alteração ao preço fixado no número anterior ou eventual venda ou arrendamento, deverá ser comunicada de imediato, por escrito, à Mediadora, sob pena do valor das despesas entretanto efectuadas.
E-E, ainda, que (Cláusula 4.a) (regime de contratação), o segundo contratante contrata a mediadora em regime de não exclusividade, e que, na Cláusula 5ª a remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artigo 18° do DL 211/2004, de 20.08, obrigando-se o Segundo contratante obriga-se a pagar à mediadora a título de remuneração a quantia de 4.200,00 (quatro mil e duzentos euros), acrescida do respectivo IVA à taxa legal em vigor, actualmente de 21%, sendo que, o pagamento da remuneração será efectuado nas seguintes condições: 50% no acto da celebração do contrato de promessa de compra e venda, e o remanescente de 50% no acto da celebração da escritura pública ou integral pagamento do negócio visado.
F-Mais declararam que, o aludido contrato tinha uma validade de doze meses contados a partir da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de e-mail com pedido de recibo ou carta registada com antecedência mínima de trinta dias em relação ao seu termo, e que, os R.R. se obrigavam a entregar à Mediadora todos os documentos do imóvel necessários e úteis para a transacção no prazo de dez dias a contar da data de assinatura do presente contrato.
G-Após a outorga deste escrito particular a “A…, Lda.” colocou à venda na sua agência sita na Quinta …, em Póvoa de Santa Iria, o anúncio correspondente à publicitação da venda da fracção autónoma descrita supra, e colocou na referida fracção as respectivas placas de anúncio de venda, e ainda procedeu à sua divulgação pessoal e comercial, através dos seus empregados, ao público em geral.
H-Nesse seguimento, a A. A…, lda., foi contactada pelo SP… que manifestou desejo de visitar, entre outras, a fracção em causa, e, também nessa sequência, no dia 9 de Outubro de 2010, a “A…, L.da” promoveu a visita de SP… e da sua companheira, AC, à fracção descrita supra, tendo ainda promovido uma segunda visita com ambos e, ainda, os pais daquele, em data que não foi possível apurar, mas situada entre 15 de Outubro de 2010 e 10 de Janeiro de 2011.
I-No dia 15 de Outubro de 2010 a “A…, L.da” promoveu, também, a visita de S… à mencionada fracção.
J-E, no fim de cada uma das visitas de 9 e 15 de Outubro de 2010 foi elaborada uma ficha de visita, assinada pelos visitantes e pela nora do réu B…, PR… (a primeira) e pelo visitante e pelo réu B… (a segunda).
K-Mais tarde, o R. B…, apôs no mesmo escrito particular a sua assinatura depois dos seguintes dizeres manuscritos, cuja autoria não se apurou, logo após a sua primeira assinatura, descrita em 13: «Volta novamente à venda pelo valor de 92.500€ (dezoito mil e quinhentos contos) em 22-02-2011».
L-E, por fim, no dia 20 de Abril de 2011 o réu B… e a sua esposa C… procederam à venda da referida fracção autónoma, por meio de escritura pública que outorgaram, a SP…, pelo preço de cem mil euros, importância que declararam já ter recebido.
M-Em 11 de Maio de 2011 a “A…, L.da” emitiu a factura n°408 de 11 de Maio de 2011, no valor de € 4.200,00, a título de comissão, acrescida do respectivo IVA à taxa legal em vigor, no total de € 5.166,00 e enviou ao réu B… e esposa C… através de carta registada, com aviso de recepção, para a seguinte morada: «Rua … 2640-039 Santo Isidoro - Mafra».
N-De acordo ainda com as regras da experiência comum, mais se deveria ter provado que, a “A…, L.da” tenha dado cópia do escrito particular descrito em 4. e 5. na data em que o réu B… o subscreveu, ou posteriormente; que os réus tenham indicado à “A…, L.da” que deveriam ser contactados para a morada descrita no facto provado sob o n° 18 e que não tenham levantado deliberadamente a referida carta; que os réus tenham conhecido os compradores descritos no facto provado sob o n° 16 através da “A…, L.da”; que no dia descrito em 15 dos factos provados o réu B… e a sua nora tenham comunicado à “A…, L.da” que não tinham conseguido a procuração necessária para vender.
O-Porquanto, a testemunha RS…, com referência, da acta, em sede de gravação ”Habilus Media Studio” de 00:00:00 a 00:00:28:08 – 201501119095531_ 8256271_2871102, declarou, ao minuto 7.06 que: “Entrou um casal à procura de casa, ela chamava-se AC e ele SP…”, que perguntaram que casas é que tinham à venda, tendo-lhes dito que tinham duas, e que estes se interessaram pela dos R.R.; e, ao minuto 8.16 , a testemunha disse que ligou para a D. PR… para marcar a visita; ao minuto 8.43 a testemunha referiu que apresentou os interessados (e futuros compradores) aos R.R.; ao minuto 9.17 a testemunha referiu que os interessados gostaram da casa, ao minuto 14.44 a testemunha declarou que levou o contrato ao Sr. B… no dia 15 e que lho entregou pessoalmente. - sic - ao minuto 15.15; ao minuto 21.45 a testemunha declarou que o Sr. B… foi à imobiliária dizer que já não vendia a casa por não ter conseguido obter a procuração da sua mulher; ao minuto 23.30 a testemunha declarou que a carta com a factura foi enviada para o endereço do Sr. B…; ao minuto 27.15 a testemunha declarou novamente que entregou o contrato ao Sr. B….
P-Ora, este depoimento foi claro, conciso e em parte alguma foi contraditório, ao contrário do que refere o Tribunal a quo, o qual não explicou sequer, e nem fundamentou, por que motivos considerou este depoimento como contraditório, que errou na sua apreciação, de forma bem evidente, devendo assim, a mesma ser alterada, e dada como provada a matéria referida em “N”, o que se peticiona.
Q-Existe manifesta oposição e/ou contradição, entre os fundamentos de facto, e o teor da própria decisão recorrida, pelo que, esta é nula, nos termos do disposto no art° 615° n°1 al. c) do C.P.C..
R-Perante a factualidade supra referida que o próprio Tribunal a quo deu como assente, este, concluiu, de forma completamente contraditória ao ter decidido que ... “Não se demonstrou que neste espaço de tempo a autora tenha desenvolvido qualquer actividade de mediação imobiliária em relação ao imóvel objecto dos presentes autos.”
S-Ora, se o Tribunal a quo deu como provada a factualidade constante dos pontos 6; 7; 8; 9; 10; 11; 12 e 16, não poderá depois concluir que a A…, Lda. não desenvolveu qualquer actividade imobiliária no negócio em causa, e que a mesma não foi causal para a celebração do negócio.
T-As próprias regras da experiência comum, e o mais simples raciocínio lógico, levam a concluir num sentido completamente oposto ao decidido.
U-É bom de ver que, o que na realidade aconteceu foi que, depois de angariado o cliente pela A. Imobiliária, os R.R. negociaram directamente com os compradores e colocaram a imobiliária de lado, como se nada se tivesse passado, como se não tivesse havido contrato de mediação, e como nada tivesse sido feito pela imobiliária, nem as visitas, nem a apresentação, e nem o acompanhamento.
V-A A. tem assim direito a ser remunerada pela respectiva mediação, e no valor da respectiva factura.
W-Ao ter decidido declarar improcedente a presente acção, o Tribunal a quo, violou as normas constantes dos artigos 1º; 2º e 18º do DL-211/2004 de 20 de Agosto, e dos artºs 406º n°1 798º; 804º do C. Civil.
X-Ainda que assim se não tivesse entendido, por algum eventual motivo respeitante à validade do respectivo contrato, sempre deveriam os R.R. ser condenados no pedido, por ter havido manifesto enriquecimento à custa da actividade comercial da A.. , nos termos previstos nos art°s. 289° e 473° do C. Civil.
Y-Ao não ter decidido desta forma, o Tribunal a quo, violou as normas supra referidas, sendo a decisão recorrida nula e ilegal, nos termos supra expostos.
Nestes termos, deverá ser revogada a decisão recorrida, devendo ser substituída por uma outra que, declarando a acção procedente por provada, condene os R.R. no respectivo pedido.
Os recorridos contra-alegaram pugnando pela improcedência do recurso e este foi admitido como apelação, com subida imediata, nos autos e efeito devolutivo.
As questões a decidir são:
I) Nulidade da sentença.
II) Impugnação da matéria de facto.
III)Contrato celebrado pelas partes e prestação reclamada pela autora.
IV) Enriquecimento sem causa.
FACTOS.
A 1ª instância considerou os seguintes factos provados e não provados:
Provados.
1.A A…, Lda dedicava-se à mediação na compra e venda de bens imobiliários e prestação de serviços.
2.Até 20 de Abril de 2011 o réu B… e a sua esposa, C…, foram os proprietários e legítimos possuidores da fracção autónoma designada pela letra “U”, correspondente ao quarto andar D, destinado a habitação, do prédio urbano sito na Praceta …, nºs …, da Freguesia de Póvoa de Santa Iria, Concelho de Vila Franca de Xira, inscrito na matriz predial urbana sob o artº … da supra referida Freguesia, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira sob o nº….
3.Em data que não foi possível apurar, mas que se situa entre os dias 1 e 3 de Outubro de 2010, o réu B… e a sua esposa, C…, decidiram colocar à venda o referido imóvel e, para o efeito, solicitaram à "A…, L.da” os seus serviços de mediação imobiliária.
4.No dia 4 de Outubro de 2010 o réu B… subscreveu com a “A…, L.da” o escrito particular denominado de “Contrato de Mediação Imobiliária” (cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 34 e 35), esta na qualidade de “Mediadora” e aquele na qualidade de “Segundo Contratante”.
5.Constam do referido escrito particular, de entre as relevantes, as seguintes cláusulas:
«Cláusula 1a (Identificação do Imóvel): O(s) Segundo(s) contratante(s) é/são dono(s) e legítimo(s) proprietário(s) da fracção(ões) autónoma(s) designada(s) pela letra “U”, do prédio destinado à habitação, sito na Praceta … n°…, 4° D, da Freguesia de Póvoa de Santa Iria, Concelho de Vila Franca de Xira, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira sob o n°… (...)
Cláusula 2ª (Identificação do negócio).
1-A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de 95.000,00 € (noventa e cinco mil Euros), desenvolvendo para o efeito acções de promoção dos imóveis que o(s) segundo(s) contratante(s) pretende(m) alienar, designadamente através da sua divulgação ou publicitação dos respectivos imóveis.
2-Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior ou eventual venda ou arrendamento, deverá ser comunicada de imediato, por escrito, à Mediadora, sob pena do valor das despesas entretanto efectuadas.
(...)
Cláusula 4.a (regime de contratação).
O segundo contratante contrata a mediadora em regime de não exclusividade.
Cláusula 5ª (remuneração).
1-A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artigo 18° do DL 211/2004, de 20.08.
2-O Segundo contratante obriga-se a pagar à mediadora a título de remuneração a quantia de 4.200,00 (quatro mil e duzentos euros), acrescida do respectivo IVA à taxa legal em vigor, actualmente de 21%.
3-O pagamento da remuneração será efectuado nas seguintes condições: 50% no acto da celebração do contrato de promessa de compra e venda, e o remanescente de 50% no acto da celebração da escritura pública ou integral pagamento do negócio visado.
(...)
“Clausula 8a (prazo de duração do contrato).
O presente contrato tem uma validade de doze meses contados a partir da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de e-mail com pedido de recibo ou carta registada com antecedência mínima de trinta dias em relação ao seu termo.»
Cláusula 9ª (dever de colaboração)
O(s) segundo(s) Contratante(s) obriga(m)-se a entregar à Mediadora todos os documentos do imóvel necessários e úteis para a transacção no prazo de dez dias a contar da data de assinatura do presente contrato (...)».
6. Após a outorga deste escrito particular a “A…, L.da” colocou à venda na sua agência sita na Quinta … Póvoa de Santa Iria, o anúncio correspondente à publicitação da venda da fracção autónoma descrita supra.
7. Colocou na referida fracção as respectivas placas de anúncio de venda.
8. Procedeu à sua divulgação pessoal e comercial, através dos seus empregados, ao público em geral.
9. Em data que não foi possível apurar, mas que se situa entre os dias 4 e 8 de Outubro de 2010, a “A…, L.da” foi contactada por SP…, que manifestou desejo de visitar, entre outras, a fracção em causa.
10. Nessa sequência, no dia 9 de Outubro de 2010, a “A…, L.da” promoveu a visita de SP… e da sua companheira, AC, à fracção descrita supra, tendo ainda promovido uma segunda visita com ambos e, ainda, os pais daquele, em data que não foi possível apurar, mas situada entre 15 de Outubro de 2010 e 10 de Janeiro de 2011.
11. No dia 15 de Outubro de 2010 a “A…, Lda” promoveu a visita de S… à mencionada fracção.
12. No fim de cada uma das visitas de 9 e 15 de Outubro de 2010 foi elaborada uma ficha de visita, assinada pelos visitantes e pela nora do réu B…, PR… (a primeira) e pelo visitante e pelo réu B… (a segunda).
13. Em 10 de Janeiro de 2011 o réu B... apôs a sua assinatura num escrito particular dirigido à “A…, Lda” com os seguintes dizeres dactilografados: «Eu, B…, venho por este meio solicitar a suspensão da venda da minha casa (t3) na Praceta …, n° … Póvoa de Santa Iria».
14. Em data e circunstâncias que não foi possível apurar, o réu B… apôs no mesmo escrito particular a sua assinatura depois dos seguintes dizeres manuscritos, cuja autoria não se apurou, logo após a sua primeira assinatura, descrita em 13: «Volta novamente à venda pelo valor de 92.500€ (dezoito mil e quinhentos contos) em 22-02-2011».
15. No dia 1 de Abril de 2011, o réu B…, acompanhado da sua nora PR…, dirigiram-se à sede da “A…, L.da” e comunicaram que a casa já não estava à venda.
16. No dia 20 de Abril de 2011 o réu B… e a sua esposa C… procederam à venda da referida fracção autónoma, por meio de escritura pública que outorgaram, a SP…, pelo preço de cem mil euros, importância que declararam já ter recebido.
17. Na referida escritura pública foi ainda declarado que o negócio em causa não tinha sido objecto de intervenção de mediador imobiliário.
18. Em 11 de Maio de 2011 a “A…, Lda” emitiu a factura n°408 de 11 de Maio de 2011, no valor de € 4.200,00, a título de comissão, acrescida do respectivo IVA à taxa legal em vigor, no total de € 5.166,00 e enviou ao réu B… e esposa C… através de carta registada, com aviso de recepção, para a seguinte morada: «Rua … n° .., Urb. …, 2640-039 Santo Isidoro - Mafra».
19. Esta carta veio devolvida, por não ter sido reclamada junto dos CTT, pelos destinatários.
20. A “A…, L.da” enviou ao Instituto do Consumidor e ao IMOPPI um exemplar do contrato de mediação que utilizava na prossecução da sua actividade.
Não provados.
a. a esposa do réu B…, C…, se tenha dirigido às instalações da “A…, L.da” para solicitar os seus serviços imobiliários;
b. a “A…, L.da” tenha dado cópia do escrito particular descrito em 4. e 5. na data em que o réu B… o subscreveu, ou posteriormente;
c. os réus tenham indicado à “A…, L.da” que deveriam ser contactados para a morada descrita no facto provado sob o n° 18 e que não tenham levantado deliberadamente a referida carta;
d. os réus tenham conhecido os compradores descritos no facto provado sob o n° 16 através da “A…, L.da”;
e. a “A…, L.da” tenha por qualquer forma colocado obstáculos à concretização da venda da fracção autónoma descrita em 2. dos factos provados aos compradores descritos em 16 dos factos provados, designadamente, colocando em dúvida a capacidade de obtenção de crédito para aquisição da fracção por parte deste;
f. que no dia descrito em 15 dos factos provados o réu B… e a sua nora tenham comunicado à “A…, L.da” que não tinham conseguido a procuração necessária para vender.
ENQUADRAMENTO JURÍDICO.
I) Nulidade da sentença invocada pelos apelantes.
Os recorrentes arguiram a nulidade da sentença por oposição entre os fundamentos e a decisão, ao abrigo do artigo 615º nº1, alínea c) do CPC, por se ter concluído que a autora não desenvolveu actividade de mediação, face ao que consta nos factos 6 a 12 e 16.
Contudo, a sentença recorrida deu como não provado, no ponto d. dos factos não provados, que foi através da autora que os réus conheceram os compradores da casa (e no facto 9 apenas se consignou que SP… contactou a autora, mas não se diz que foi em consequência da actividade desta), pelo que não se verifica a apontada contradição, mas sim uma decisão de direito com a qual a apelante não concorda e que será apreciada em sede própria.
Improcede, pois, a invocada arguição de nulidade da sentença.
II) Impugnação da matéria de facto.
Os apelantes pretendem que a matéria dos pontos b., c., d. e f. dos factos não provados seja considerada provada.
É a seguinte a redacção dos referidos pontos:
b. a “A…, L.da” tenha dado cópia do escrito particular descrito em 4. e 5. na data em que o réu B… o subscreveu, ou posteriormente;
c. os réus tenham indicado à “A…, L.da” que deveriam ser contactados para a morada descrita no facto provado sob o n° 18 e que não tenham levantado deliberadamente a referida carta;
d. os réus tenham conhecido os compradores descritos no facto provado sob o n° 16 através da “A…, L.da”;
f. que no dia descrito em 15 dos factos provados o réu B… e a sua nora tenham comunicado à “A…,Lda que não tinham conseguido a procuração necessária para vender.
Começando pelo ponto c., desde logo se tem de concluir que a respectiva matéria não ficou provada.
Na verdade, a morada para a qual foi enviada a carta a que se refere o ponto 18 dos factos (fls 39 e 40) não é a mesma morada que consta no requerimento de injunção apresentado pela autora e que constituiu o início dos presentes autos, nem é a mesma morada que consta na procuração junta com a oposição, sendo certo que nenhuma testemunha foi ouvida a esta matéria, não se sabendo assim se essa morada estava ou não correcta.
Quanto aos factos dos pontos b., d. e f., a prova produzida centra-se essencialmente nos depoimentos das testemunhas RS… e PR…, cujas declarações são contraditórias e que apresentam ambos ligações estreitas com as partes, pois a testemunha RS…, que prestava serviços para a autora, é pai de AS…, na altura gerente da autora e presentemente autora habilitada e a testemunha PR… é nora dos réus e esposa do réu habilitado por morte da primitiva ré, tendo ambos deposto com alguma tensão resultante dessas ligações familiares.
Assim, quanto ao ponto b., a testemunha RS… declarou que o contrato depois de ter sido preenchido e de ter sido assinado pelo réu, foi levado para a imobiliária para aí ser assinado pela gerente e para aí ser feita uma pesquisa a fim de se encontrar a descrição predial do imóvel que não lhe foi fornecida pelos réus, após o que, recolhidos estes elementos, foi o contrato entregue aos réus. Nesta matéria depôs também a testemunha JG…, que preencheu o contrato e o levou para a imobiliária para recolher elementos, mas para além de não especificar quais os elementos, não sabia o que aconteceu posteriormente, ou seja, se o contrato foi ou não entregue aos réus.
Já a testemunha PR… declarou que, depois de ter sido levado o contrato com a assinatura do réu, para ser assinado por alguém da parte da imobiliária, o mesmo nunca lhes foi entregue.
Quanto ao ponto d., a testemunha RS… declarou que o casal, que veio mais tarde a comprar o imóvel, se dirigiu à imobiliária e pediu para ver o que a autora tinha para venda de apartamentos t3, tendo a testemunha marcado uma visita para a casa dos réus e para outra casa e tendo mais tarde marcado outra visita para a casa dos réus com o mesmo casal e com os pais do comprador, tendo em ambas as ocasiões averiguado junto deles quais eram as condições que eles tinham, nomeadamente de crédito, para comprarem o imóvel, chamando-lhes a atenção para as dificuldades que poderia surgir.
Já a testemunha PR… declarou que o casal de interessados se dirigiu à imobiliária porque a mãe dele era vizinha dos réus, tendo-lhe o réu dito que tinha a casa à venda e, quando essa vizinha lhe pediu pormenores sobre a venda, o réu disse-lhe para se dirigirem à imobiliária, mas, depois, na segunda visita que fizeram ao imóvel através da autora, os compradores ficaram desagradados com o comportamento do funcionário da imobiliária (a ora testemunha RS…), por este estar sempre a duvidar da capacidade económica dos compradores.
Finalmente, quanto ao ponto f., a testemunha RS… disse que o réu, depois de suspender a venda e de tornar a pôr o prédio à venda, conforme declarações que subscreveu no documento de fls 37, voltou a deslocar-se à imobiliária acompanhado da nora (a ora testemunha PR…) e declarou que o imóvel deixava de estar à venda por terem dificuldades com a procuração da ré, que na altura já não se encontrava em condições físicas de a outorgar, tendo a testemunha depois vindo a saber que tal procuração estava outorgada desde data anterior, como consta no documento de fls 6 e seguintes (contudo, no mesmo documento de fls 37, constando que o prédio deixava de estar à venda por falta de procuração, essa declaração foi aposta a lápis e depois da assinatura anterior do réu, sem que este a tivesse subscrito).
Já a testemunha PR.. declarou que o réu, seu sogro, depois de primeiro ter ido à imobiliária fazer a primeira declaração que consta a fls 37, com a intenção de não ser a autora a promover o negócio, por ter havido problemas entre a autora e os interessados compradores, voltou novamente para pôr a casa à venda por a ré ter sido internada e ter ficado com pressa na venda, mas fê-lo sem consultar a testemunha que, quando soube, acompanhou-o novamente à imobiliária, tendo então posto fim ao contrato.
Perante estas versões contraditórias, em que as duas testemunhas depuseram com evidente vontade de defender a tese da parte a quem estão ligados familiarmente, não podem estes factos considerar-se provados (assim como também não se pode considerar-se provada a versão contrária alegada pelos réus e que não consta nos factos não provados).
Improcede, assim, a impugnação da matéria de facto.
III) Contrato celebrado pelas partes e prestação reclamada pela autora.
Conforme resulta dos factos provados, em 4 de Outubro de 2010 a autora e o réu B… (consignando-se que este era casado no regime de comunhão geral de bens com a ré), outorgaram um contrato escrito, em que a autora se obrigou a diligenciar no sentido de encontrar interessado na compra de um imóvel do réu pelo preço de 95 000,00 euros, desenvolvendo para o efeito acções de promoção, através da divulgação e publicitação do mesmo, no regime de não exclusividade e obrigando-se o réu a pagar uma remuneração, apenas se a autora conseguisse interessado que concretizasse o negócio, no montante de 4 200,00 euros acrescido de IVA.
Este acordo constitui um contrato de mediação imobiliária, que, à data, se encontrava regulado no DL 211/2004 de 20/8, antes de lhe serem introduzidas alterações pelo DL 69/2011 de 15/6 e que entretanto veio a ser revogado pela Lei 15/2013 de 8/2.
A mediação constitui uma actividade que é modalidade do contrato de prestação de serviços (artigos 1154º e seguintes do CC), encontrando-se regulada autonomamente relativamente a alguns sectores, como é o caso, não só da angariação imobiliária, mas também dos seguros e a da financeira.
No caso da angariação imobiliária, o respectivo objecto vem definido no artigo 2º do DL 211/2004, aplicável à situação dos autos, como a obrigação de diligenciar no sentido de encontrar interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contrato cujo objecto seja um bem imóvel.
Quanto à remuneração desta actividade, estabelece o artigo 18º do DL 211/2004:
“1- A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação;
2- Exceptuam-se do disposto no número anterior: a) os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração; b) os casos em que tenha sido celebrado contrato promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração. (…)”.
Ainda quanto ao regime de exclusividade, dispõe o artigo 19º nº4 do mesmo diploma que “quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência”.
Voltando ao caso dos autos, como já referiu, foi fixado o regime de não exclusividade e a remuneração ficou dependente de se verificar a efectiva concretização do negócio, de acordo com o estatuído no artigo 18º acima transcrito.
Tendo efectivamente sido celebrado contrato de compra e venda do imóvel, a questão que se coloca é a de saber se foi a actividade da autora que determinou a concretização deste negócio.
Com efeito, para além de a remuneração só ser devida se houver concretização do negócio, a actividade da mediadora tem de ser causal desse evento, não havendo lugar a remuneração se o negócio for celebrado por via de factos para os quais a mediadora não contribuiu e cabendo a esta o ónus de provar que a sua actividade foi causal da concretização do negócio porque, nos termos do artigo 342º do CC, se trata de facto constitutivo do seu direito (acs RL de 20/03/2014, p.3199/08, de 14/06/2012, p. 4620/05, RP de 2/11/2009, p. 1913/2008, todos em www.dgsi.pt).
Caso se prove que a actividade da angariadora foi causa da concretização do negócio, nomeadamente por ter angariado o interessado que o vem a outorgar, haverá lugar à remuneração, mesmo que o negócio venha a ser celebrado sem a sua intervenção e mesmo já depois de extinto o contrato, sob pena de facilmente os clientes da angariadora aproveitarem o trabalho desta, rescindindo o contrato sem lhe pagar a remuneração devida (ac RL 2/12/2014, p. 2330/13, em www.dgsi.pt).
Nos presentes autos, provou-se que, na sequência do contrato de mediação que celebrou com o réu, a autora publicitou a venda do imóvel (pontos 6, 7 e 8 dos factos), foi contactada por SP… que manifestou o desejo de visitar a casa, promoveu duas visitas da casa com o referido SP… e ainda outra visita com mais um interessado (9, 10, 11 e 12 dos factos) e provou-se que mais tarde o imóvel foi vendido pelos réus ao mesmo SP… sem a intervenção da autora (ponto 16 dos factos); contudo, não se provou que foi devido à actividade da autora que os réus conheceram os interessados compradores do imóvel, não se podendo, portanto, concluir que foi a actividade da autora que os angariou.
Já foi entendido jurisprudencialmente que, nos contratos de mediação em que foi convencionada a exclusividade, é legítimo operar uma presunção, resultante das regras de experiência comum (artigo 349º do CC), de que foi a actividade de publicitação da mediadora que determinou a concretização do negócio (ac STJ 10/10/2002, p. 02B2469, em www.dgsi.pt), pelo que, não sendo feita prova em contrário, poderia considerar-se satisfeito o ónus da prova que impende sobre a mediadora.
Mas, não tendo sido acordado o regime de exclusividade, como é o caso dos autos, ignorando-se que outras actividades de publicitação foram feitas, o ónus da prova que cabe à mediadora não pode satisfazer-se com a prova de ter procedido a publicitação e de ter sido contactada por um interessado, sendo necessária prova mais conclusiva de que foi por causa da sua actividade e não de outra qualquer que o interessado veio a ser angariado.
Deste modo, no presente caso, não se tendo provado que foi por causa da actividade da autora que os interessados a contactaram, não são suficientes os factos provados para concluir que a sua actividade foi causal da concretização do negócio, tendo em atenção também que, depois das duas visitas que promoveu, não se provou terem sido feitas outras diligências que pudessem ter influído na decisão dos interessados.
Não se provando que a actividade da autora foi causal da concretização do negócio, não é devida a quantia reclamada a título de remuneração do contrato de mediação.
IV) Enriquecimento sem causa.
Subsidiariamente, pede a autora o pagamento da quantia reclamada a título de enriquecimento sem causa.
O enriquecimento sem causa vem previsto no artigo 473º do CC nos seguintes termos: “1. aquele que, sem causa justificativa enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou; 2. a obrigação de restituir, por enriquecimento sem causa, tem de modo especial por objecto o que for indevidamente recebido, ou o que for recebido por virtude de uma causa que deixou de existir ou em vista de um efeito que não se verificou”, atribuindo o artigo 474º natureza subsidiária ao instituto da seguinte forma: “não há lugar à restituição por enriquecimento, quando a lei facultar ao empobrecido outro meio de ser indemnizado ou restituído, negar o direito à restituição ou atribuir outros efeitos ao enriquecimento”.
Face a estas disposições legais, é manifesto que a autora não pode obter através do enriquecimento sem causa a quantia que seria devida contratualmente se tivesse logrado provar os respectivos pressupostos.
Na verdade, como resulta do artigo 18º do DL 211/2004 de 20/8 (a que actualmente corresponde o artigo 19º da Lei 15/2013 de 8/2), o contrato de mediação imobiliária tem carácter aleatório para a mediadora, acarretando-lhe o risco de não vir a receber a remuneração se a sua actividade não determinar a concretização do negócio.
E, se a actividade efectivamente der causa ao negócio e só nesse caso, receberá a mediadora a sua remuneração, o que acontecerá com base no contrato de mediação.
Não sendo feita a prova dos pressupostos legais para o recebimento da remuneração, a mediadora tem sofrer a consequência da natureza aleatório do contrato, não podendo recorrer ao instituto subsidiário do enriquecimento sem causa para receber uma compensação pelo trabalho prestado.
Improcedem, pois as alegações da apelante.
DECISÃO.
Pelo exposto, julga-se improcedente a acção e confirma-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 2015-12-09
Maria Teresa Pardal
Carlos Marinho
Anabela Calafate