| Decisão Texto Integral: | Acordam na Secção Cível (2ª Secção) do Tribunal da Relação de Lisboa:
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I - «“A” – Investimentos Imobiliários e Turísticos, SA» intentou a presente acção declarativa com processo ordinário contra «“B” – Investimentos Imobiliários, SA».
Alegou a A., em resumo:
A R. é dona de um prédio denominado “C”, com uma área de 176.415 m2, sito em ..., freguesia do ..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º ..., e inscrito na matriz predial rústica da mesma freguesia sob o art.º 1º, secção A, A1 e A2. Em 14 de Maio de 2008, a R. celebrou com a A. um contrato promessa de compra e venda, em que aquela prometeu vender e esta prometeu comprar o referido imóvel, contrato esse que sofreu duas revisões, a última delas datada de 6 de Abril de 2009 e onde se convencionou que a escritura de compra e venda seria realizada até 22-4-2009.
Por carta registada com aviso de recepção datada de 15-4-2009 a R. notificou a A. para a celebração da escritura para o dia 30-4-2009; a A. solicitou a desmarcação da escritura o que a R. não aceitou.
A escritura não se realizou na data aprazada e a R. procedeu à resolução do contrato por carta registada com aviso e recepção datada de 12-5-2009.
A resolução por parte da Ré, baseada simplesmente em cláusula ínsita no contrato promessa, não poderá operar, configurando abuso de direito; a publicitação da resolução implicou a perda de interesse por parte da R. porquanto impediu que a A. obtivesse financiamento para a concretização da operação bem como levou à desistência do Grupo “D”, impedindo a realização de parceria com o mesmo o que permitiria angariar os meios financeiros complementares necessários à concretização da compra e venda.
O comportamento da Ré consubstancia incumprimento definitivo do contrato com a subsequente devolução do dobro do sinal que fora entregue.
Pediu a A. que seja considerada ilegítima e ineficaz a resolução operada pela Ré e se considere resolvido o contrato promessa celebrado entre a A. e a Ré por incumprimento definitivo da Ré e esta condenada ao pagamento do dobro do sinal entregue, no valor de 15.000.000,00 €.
Citada, a R. contestou.
Essencialmente, alegou que a A. não cumpriu o contrato não entregando á R. a documentação necessária para a realização da escritura e não comparecendo no cartório notarial na data que havia sido aprazada.
Defendeu a litigância de má fé da A. e concluiu pela improcedência da acção.
Foi proferido saneador sentença que julgou a acção improcedente e concluiu pela não existência de má fé.
Da sentença apelou a A., concluindo nos seguintes termos a respectiva alegação de recurso:
I. Nos presentes autos foram as partes notificadas para audiência preliminar.
II. No dia da audiência pelo Mmo. Juiz foi referido que a conciliação não foi possível e que entendia que os autos já reuniam todos os elementos essenciais para proferir decisão sem necessidade de produção de provas, sem contudo, nessa data elaborar especificação, i.é, nessa data dar a conhecer às partes quais os factos que entendia considerarem-se como assentes.
III. Nos termos do n.º 1 alínea b) do art.º 510º do C.P.C. o Mmo. Juiz poderá conhecer, imediatamente, o mérito de causa, sempre que o estado do processo o permitir, sem necessidade de mais provas.
IV. Ora, tem entendido a jurisprudência que a admissibilidade do conhecimento do mérito, logo no saneador, está condicionada à existência no processo de todos os elementos para uma decisão conscienciosa, segundo as várias questões plausíveis do direito e não apenas a visão partilhada pelo Juiz da causa.
V. Só se não houver divergência entre as partes quanto aos factos relevantes, essenciais e suficientes para se discutir o aspecto jurídico é que se poderá de forma conscienciosa e justa discutir o aspecto jurídico da causa sem necessidade de produção de prova.
VI. Ora, no caso sub iudice pela leitura da petição inicial e da contestação verifica-se sem grande margem para dúvidas que existem factos controvertidos que têm influência para a boa decisão de causa e como tal deveriam ter sido quesitados.
VII. No caso sub iudice, a questão do direito que urge resolver prende-se, tão-somente, com o facto de saber se o Promitente Vendedor poderia resolver o contrato promessa, sem necessidade de interpelação admonitória, no caso da Promitente Compradora não ter comparecido na escritura pública agendada pela Promitente Vendedora.
VIII. Ora, efectivamente, os autos através de junção de documentos subscritos pelas partes tinham factos que não careciam de prova, nomeadamente, a questão das cláusulas ínsitas no C.P.C.V., a questão da troca de e-mails enviados, com bastante interesse para a boa decisão de causa, e para aquilatar até que ponto o prazo para efectivação da escritura era uma questão essencial.
IX. Na realidade, o Tribunal “a quo” considerou como provado os factos alegados pela ora Recorrente nos seus artigos 1º a 18º da petição inicial, contudo, deveria ter considerado, também como provado não só o 1º parágrafo do email enviado à Ré em 29.4.2009, mas o teor do email no seu todo.
X. Na verdade, atendendo tão simplesmente e reduzidamente ao que consta na matéria dada como assente no ponto 16 da sentença da qual se recorre, parece que a ora Recorrente não tem vontade de cumprir o C.P.C.V.
XI. O que pela leitura do email que supra se descreveu não corresponde à verdade.
XII. Assim, deverá aditar-se à matéria assente o teor integral do email que esclarece a posição da Recorrente ao afirmar “estamos na busca de uma solução que nos permite cumprir a prometida compra…”
XIII. O alegado pela Recorrente nos artigos 19º, 20º, 21º, 22º, 25º, 26º, 28º, 29º, 30º, 31º, 32º, 34º, 35º, 36º, 37º, 39º, 40º, 41º é indiciador que no período que mediou o enviado email da Recorrente a solicitar a desmarcação da escritura e a publicitação no site da CMVM, vários contactos houve entre os representantes da Recorrente e da Recorrida no sentido de se efectivar a escritura pública de compra e venda, ainda que depois do prazo constante do C.P.C.V., i.é, 30.4.2009.
XIV. Tais factos são essenciais para a decisão conscienciosa do presente pleito, pois na realidade, a serem os mesmos provados, resulta claramente que não existia por um lado incumprimento definitivo do C.P.C.V. mas simples mora, e que por outro lado, a resolução operada ilegal e abusivamente pela Recorrida implicou o incumprimento definitivo do C.P.C.V. por parte daquela.
XV. Na verdade, o pedido formulado pela Recorrente formulava a pretensão de se considerar ilegítima a resolução e ser a Recorrida obrigada a pagar o dobro do sinal à Recorrente.
XVI. Ora, a selecção restrita dos factos e apenas segundo, salvo melhor opinião, a perspectiva do Juiz em causa, não permite conhecer a questão de direito suscitada pela Recorrente e que se consubstanciava no incumprimento por parte da Recorrida.
XVII. E, mais grave ainda, ao seleccionar apenas uma frase do email enviado em 29.4.2009, considera o Tribunal “a quo” que a Recorrente manifestou de forma clara a sua intenção de não cumprir. (Veja-se página 34 da sentença em crise…) que se transcreve: “ Por outro lado, também não se vislumbra qual a necessidade de interpelação admonitória se é a própria Autora quem, no dia anterior à celebração do contrato prometido (29.4.2009) informa a Ré de que não tinha condições para cumprir o clausulado na escritura, ou seja, se o devedor manifesta, de forma, clara, a sua intenção de não cumprir, é inútil obrigar o credor a interpela-lo para o efeito”.(!)
XVIII. Ora, esta conclusão é no mínimo precipitada pois, no email de 29.4.2009 não se demonstra, claramente, a intenção da Recorrente em não cumprir, muito pelo contrário o que refere é: “Face às várias alterações introduzidas, acreditamos estarem reunidas as condições que nos permitem financiar a operação, nomeadamente o apoio parcial à aquisição do terreno. Temos efectuado todas as diligências necessárias a tal, mas infelizmente ainda não nos foi possível concretizar. A Banca revela-se bastante lenta nas decisões, estando a efectuar todas as acções no sentido de minorar tal facto. Atentos que está prevista uma reunião nos próximos dias entre o Exmo. Senhor Eng.º “E” e o Sr. Eng.º “F”, na busca de uma solução que nos permita cumprir a prometida compra, vimos pois apelar a V. Exas. para a desmarcação da escritura prevista para o dia de amanhã. Na expectativa das vossas prezadas notícias e agradecendo desde já toda a atenção e compreensão de V. Exas. para esta nossa solicitação, subscrevemo-nos com muita estima e consideração”.
XIX. É pois essencial para a decisão de causa que seja alterada a matéria assente, nomeadamente, inserindo todo o conteúdo do email junto aos autos e não apenas uma frase desgarrada e desprovida de sentido se não for entendida no conjunto de comunicação enviada.
XX. Também é essencial para o apuramento da verdade e para a boa decisão da causa que sejam aditados à base instrutória os seguintes factos constantes dos artigos 19º a 32º, 34º a 37º, 39º, 40º e 41º da petição inicial e que se transcrevem:
Pese embora, no email enviado a 29.4, tenha sido alvitrada uma reunião entre o Eng.º “E”, Administrador da Ré e o Eng.º “F”, Administrador da A., a reunião não foi levada a cabo por dificuldades de agenda.
Já após a recusa da Ré em desmarcar a escritura, várias conversas houve entre o Eng.º “G”, em nome da Ré e o Eng.º “H”, em nome da A., no sentido de celebrar a escritura noutro prazo, uma vez que a A. estava a reunir condições financeiras para a concretização da compra e venda, nomeadamente, contactando parceiros para a viabilização do negócio. E apesar da existência de vários contactos telefónicos existentes entre a A. e a Ré em que se alvitrava a realização da escritura pública em data a aprazar, por carta registada com aviso e recepção datada de 12.5.2009, a Ré resolve unilateralmente, o C.P.C.V. celebrado em 14.5.2008. A referida carta deixou a A. circunspecta, apanhando-a de surpresa atendendo não só ao clausulado do C.P.C.V., como, também, aos comportamentos da Ré posteriores à carta em que foi agendada a escritura, e inclusivamente, após a marcação da mesma para o dia 30.4.2009.
Na reunião havida, em 22.05.2009, o Eng.º “F” esclareceu que estava em vias de obter um financiamento e, que tinha já uma parceria projectada com o Grupo “D” (...), pelo que estaria, em breve, em condições de outorgar a escritura pública de compra e venda, tendo solicitado que fosse reposta a data inicial para a celebração da escritura que era em Setembro de 2009.
Na referida reunião o Eng.º “E” informou a A. que caso obtivesse financiamento até final de Junho, estaria a Ré disponível para a celebração da escritura pública de compra e venda.
Nesse mesmo dia e dada a publicidade da notícia alguns Bancos, que trabalham com o Grupo “I” SGPS do qual faz parte a A. contactaram a mesma para aquilatar da veracidade da situação.
Face ao burburinho criado com a notícia veiculada pela Ré, a A. comunicou aos Bancos que a notícia da resolução resultava dum imperativo legal, atendendo, a que a Ré se encontrava cotada em bolsa, mas que continuava a ser viável a celebração da escritura pública, aliás, na senda do confirmado pelo Presidente da “J” e Eng.º “E”.
Como para a concretização do negócio era imprescindível o apoio financeiro da Banca, atendendo aos montantes envolvidos, a A. endereçou em 26.6.2009 uma carta à Ré solicitando que confirmasse que o contrato se mantinha válido e eficaz uma vez que tal se revelava necessário para a obtenção do financiamento, aliás, visava-se apenas a confirmação do confirmado verbalmente.
Aquando da recepção da referida carta o, Eng.º “G” em representação da Ré, contactou o Eng.º “H” sobre o teor da carta, tendo este último informado que se destinava a apresentar às entidades financiadoras, bem como à parceira económica no projecto (Grupo “D”), atendendo à veiculação da notícia da resolução e à postura da Ré em viabilizar a escritura pública ainda que, posteriormente, à data primeiramente agendada. Na verdade, pese embora, a Ré, verbalmente ter aceite que a escritura fosse feita, posteriormente, à data constante do C.P.C.V., certo é que em 30.06.2009, confirmou a resolução do contrato, o que mais uma vez surpreendeu a A. Em 21.7.2009 a A. notificou a Ré alegando resolução ilegal do contrato e que a mesma ao anunciar, publicamente, essa resolução inviabilizara a celebração da escritura pública, nomeadamente, porque abalara a credibilidade da A. junto da entidade financiadora, sendo que a parceria interessada na concretização do negócio exigia uma demonstração inequívoca da manutenção do negócio. Sociedade essa que estava interessada na viabilização do negócio entre A. e Ré, pois pretendia integrar na unidade hoteleira a construir, um ginásio ..., entrando dessa forma no mercado hoteleiro. O referido interesse e o acordo de princípio entre a A. e o referido Grupo decorreu de várias reuniões, em que a A. demonstrou o teor do que pretendia projectar e aquele Grupo se dispôs a entrar no projecto. Sendo que, o referido Grupo assumia o compromisso com a A. no sentido de suportar uma quota parte dos custos financeiros referentes ao pagamento do remanescente do preço, desde que houvesse por parte da Ré a confirmação de que o contrato se efectivaria, já que verbalmente sempre houve essa confirmação e atento a necessidade de junto das entidades bancárias terem a confirmação por parte da Ré da viabilidade da montagem do financiamento para o projecto. Ora, a resolução por parte da Ré, baseada pura e simplesmente na cláusula ínsita no contrato promessa, não poderá operar, tendo criado vários obstáculos na viabilização do negócio e levando mesmo a sua inexequibilidade. Impediu que a A. obtivesse financiamento para a concretização da operação bem como levou à desistência do Grupo “D” Impedindo a realização da parceria com aquele Grupo que permitiria angariar os meios financeiros complementares necessários à concretização da compra e venda.
XXI. Sem prejuízo do acima referido quanto à elaboração da matéria de facto assente e dos factos que deverão ser inseridos na base instrutória, também mal andou o Tribunal “a quo” ao decidir que existia uma cláusula resolutiva expressa no contrato.
XXII. A douta sentença da qual se recorre indefere a pretensão da Recorrente e considerou:
XXIII. Primeiro a existência de uma cláusula resolutiva ínsita na clausula 12ª, n.1 do famigerado C.P.C.V., que despensa a necessidade de interpelação admonitória.
XXIV. Seguidamente, justifica a desnecessidade de interpelação pelo facto da recorrente ter manifestado a sua intenção de não cumprir, o que já vimos não é verdade se fizermos uma leitura atenta do email enviado a 29.4.2009 e que o Tribunal apenas fez uma leitura apressada e enviusada.
XXV. Em terceiro lugar, e em jeito de remate final o Tribunal presume (???) que a Recorrida não aceitou que a escritura fosse feita noutra data que não a 30.4.2009.
XXVI. O cerne da questão reside em:
Se a cláusula 12ª do C.P.C.V. configura uma cláusula resolutiva expressa;
- Saber se havia necessidade de interpelação admonitória;
- Saber se o prazo ínsito no C.P.C.V. era fatal.
XXVII. Para haver incumprimento definitivo de um contrato promessa temos de estar perante uma de quatros situações:
- Recusa de cumprimento repudiation of a contract ou riffuto de adimpieri.
- Termo essencial –prazo fatal
- Cláusula resolutiva expressa, impositiva de irretractiblidade.
- Perda de interesse na prestação.
XXVIII. A recusa de cumprimento tem de traduzir-se numa declaração absoluta, inequívoca e peremptória de não cumprir o contrato.
XXIX. Ora, no caso sub iudice tal não aconteceu, no famigerado email de 29.4.2009 a intenção da Recorrente é bem clara e vai no sentido de afirmar que não tem condições para celebrar a escritura no dia 30.04. mas que está em vias de buscar uma solução para o cumprimento.
XXX. Se considerarmos o teor integral do email enviado a 29.4 sem sombra de dúvida temos de concluir que não há nenhuma “antecipatory bread of contract”, tal como entendeu, no nosso entender, erradamente, o Tribunal a quo.
XXXI. O S.T.J. entendeu que o renitente tem de emitir uma declaração séria e categórica de ser seu propósito não outorgar o contrato prometido.
XXXII. Quanto à questão do prazo essencial, também não se verifica no presente caso.
XXXIII. No contrato inicial estabeleceu-se e definiram-se as condições fundamentais e essenciais da compra e venda e na cláusula 3ª, n.º 1.
XXXIV. Na revisão elaborada a 11.11.2008 definiram-se em moldes diferentes as condições essenciais a compra e venda tendo sido alteradas as alíneas a), c) e f) da cláusula 3ª, n.º1.
XXXV. Na última versão do C.P.C.V., celebrado em 6.4.2009 tornaram-se a elencar as condições essenciais do C.P.C.V. que se fixaram nessa data em:
- Que, até 31 de Dezembro de 2008, tivesse sido pedida licença ou apresentada comunicação prévia do projecto do Hotel Resort à Câmara Municipal de ..., consoante o que for aplicável, sendo tal pedido ou comunicação devidamente instruídos nos termos da lei;
- Que o alvará de licença de construção do Hotel Resort seja emitido no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses após estar completa a apresentação dos respectivos projectos nas entidades competentes (a qual em 31 de Dezembro de 2008 já se tinha verificado), salvo se, por causa de força maior ou facto não imputável, directa ou indirectamente, a título de dolo ou mera negligência, às Segunda ou Terceiras Contraentes ou às entidades por si contratadas, for decretada alguma medida, nomeadamente cautelar, que objectivamente impeça a emissão do alvará de licença de construção no prazo fixado;
- Que a Segunda Contraente entregue à “B”, o mais tardar, na data em que for emitido o alvará de licença de construção do Hotel Resort, da garantia bancária referida no número 5 (cinco) da presente cláusula;
- Que o Hotel Resort seja construído de acordo com o Ante-projecto de Arquitectura proposto pela Segunda Contraente em 23 de Setembro de 2008 e entretanto aprovado pela “B”, que constitui o Anexo VI do presente contrato, salvaguardada a necessidade de cumprimento das leis e regulamentos aplicáveis, sendo que qualquer alteração ao referido Estudo Prévio que implique alteração de imagem, terá de merecer a aprovação da “B”.
- Que a construção do Hotel Resort esteja concluída no prazo de 30 (trinta) meses a contar da data da emissão do Alvará de Licença de Construção pela Câmara Municipal de ...;
- Que o Hotel Resort abra ao público no prazo máximo de 36 (trinta e seis) meses a contar da data da emissão do Alvará de Licença de Construção pela Câmara Municipal de ...;
- Que o Hotel Resort seja explorado por qualquer das seis cadeias de hotelaria de luxo de renome internacional, propostas pela Segunda Contraente e que mereceram a expressa aprovação da “B”: “C...”, “G...”,“A...”, “AC...”, “K... ...” e “K... ” sem prejuízo de a Segunda Contraente poder vir a sujeitar à apreciação da “B”, outra(s) cadeia(s) de hotelaria de luxo de renome internacional, em tempo útil para a sua aprovação, ou não, até à data da emissão do Alvará de Licença de Construção (cfr. Doc. 4).
XXXVI. Pela leitura da última versão do C.P.C.V. que é a que interessa analisar pois revoga todas as anteriores redacções, verifica-se que o elemento – data de escritura – não configura um elemento essencial da compra e venda visada.
XXXVII. Pela própria leitura da famigerada cláusula sétima também não resulta, inequivocamente, que o prazo para a outorga da escritura teria de ser até dia 22.04.2009 e que os documentos teriam de ser entregues até 8 dias antes.
XXXVIII. E ainda não resultando qualquer dúvida que o termo não é, nem foi essencial, aquando da celebração do C.P.C.V. inicial ou das suas revisões sendo que a data inicialmente agendada pela Ré foi para dia 30.04.2009 e não para dia 22.04.2009, conforme se encontrava estipulado na cláusula sétima na redacção dada em 6.04.2009, ultrapassando a data estipulada, e como tal, revelando a sua não essencialidade.
XXXIX. No caso sub iudice o termo do prazo de prestação, não configurou um elemento essencial do contrato, em primeiro porque não figurou na cláusula que definiu as condições essenciais, em segundo porque da leitura da cláusula 3ª não resulta que o mesmo fosse impreterível e em terceiro porque, inclusivamente, o prazo foi ultrapassado.
XL. Não sendo o prazo uma condição essencial do contrato promessa em causa entende-se que o termo não é absoluto mas meramente relativo, e como tal, não se verificando também desta forma o incumprimento definitivo por parte da Recorrente.
XLI. Tem entendido a jurisprudência que a cláusula resolutiva expressa traduz-se no seguimento acordado cujo conteúdo seja de tal forma essencial para a perfeição do contrato prometido que o leva a adquirir uma força vinculativa que imponha a sua irretractibilidade, sob pena de, sem ele, o contrato ficar privado de um elemento essencial e, só por isso, poder ser resolvido.
XLII. Estipulou, assim, o C.P.C.V. a possibilidade de Recorrida, querendo, resolver o contrato em caso de não comparência da na data da escritura bem como da não entrega atempada dos documentos.
XLIII. Nos termos do art.º 432º do C.C. é admitida a resolução do contrato fundado na Lei ou em contrato.
XLIV. Tratando-se de contrato bilateral a impossibilidade de prestação por causa imputável do devedor é um dos fundamentos legais (art.º 801º, n.º 2 do C.C.) equiparando o incumprimento por conversão de mora, se o credor perder o interesse na prestação ou o devedor a não realizar dentro do prazo razoável que lhe foi fixado.
XLV. Pese embora, esteja clausulado no C.P.C.V. a possibilidade de resolução, não resulta, inequivocamente, que o não cumprimento do prazo previsto na cláusula sétima implicaria a perda do interesse por parte da Ré e a possibilidade de resolução sem mais.
XLVI. Em primeiro lugar, se é ilícito as partes convencionarem factos que para além dos enumerados pelo Legislador operem a resolução, já não é lícito ligar o direito de resolução a um simples incumprimento de uma obrigação de que não resulta uma situação de ruptura de relação contratual, pois a tal se opõe o princípio de boa fé e o critério geral do abuso de direito.
XLVII. Para ser legítima a resolução por parte da Ré teria de se considerar como havido o incumprimento definitivo por parte da A. uma vez que o direito de resolução é um direito potestativo extintivo e dependente de um fundamento tem de verificar-se um facto que crie esse direito, ou melhor, um facto ou situação a que a lei liga como consequência a constituição o surgimento desse direito potestativo.
Tal facto ou fundamento é o facto do incumprimento ou situação de inadimplência”. Batista Machado – Pressupostos de Resolução Por Incumprimento in Estudo de Homenagens ao Prof. J.S. Teixeira Ribeiro VI Juridico pág. 348/349 XLVIII. Acresce que, não resulta da interpretação das declarações negociais ínsitas no C.P.C.V. que a falta à escritura no prazo bem como a não entrega dos documentos implicasse, automaticamente, a resolução contratual, aliás, o tempo em que se encontra a expressão “querendo”, implica que o contratante não faltoso não poderia saber se a falta a uma das obrigações constantes da cláusula sétima implicasse sem mais a resolução, pois estava sempre dependente da vontade soberana da própria ““B”” ora Recorrida
XLIX. Para que tal entendimento vingasse teria de constar no texto do contrato promessa que a escritura teria de ser realizada, impreterivelmente, ou a não comparência na escritura implicaria, automaticamente, a resolução contratual, o que no caso sub iudice não aconteceu como se verifica de uma leitura do C.P.C.V. e das suas revisões.
L. Por outro lado, temos de interpretar as declarações negociais de acordo com a teoria da impressão do destinatário sendo que um declaratário normal do teor de declaração ínsita na cláusula 12ª do C.P.C.V. não se apercebe do poder potestativo de resolução a operar automaticamente.
LI. Ainda que assim se não entenda, atendendo à onerosidade do contrato sinalagmático em questão, e ao montante avultado entregue a título de sinal e reforço, 7.500.000,00 € (sete milhões e quinhentos mil euros), teria de prevalecer a interpretação que melhor conduziria ao equilíbrio das prestações.
LII. E esse equilíbrio não é sem sombra de dúvida a resolução automática do contrato por incumprimento definitivo, quando:
-A Cláusula 12ª não opera automaticamente;
-O prazo não foi considerado nem expressa nem tacitamente como essencial;
-A Ré ainda acedeu a que a escritura fosse feita posteriormente; pese embora tal facto não fosse levado a matéria assente nem quesitado o que se afigura essencial;
-O valor da prestação entregue implicaria, sob pena de abuso de direito , recurso á interpelação admonitória.
LIII. Tal afectaria de forma grave e onerosa os ditames de boa fé que deverão presidir a qualquer negociação considerando-se um verdadeiro abuso de direito.
LIV. E em caso de dúvida sobre o sentido da declaração prevalece, nos negócios onerosos o que conduzir ao maior equilíbrio de prestação. (cfr. Ac. STJ proferido no processo 09130641)
LV. No caso, sub iudice, a Ré não alegou qualquer perda de interesse, nem notificou a A. para cumprir um prazo razoável, conforme lhe era exigido, aliás, nem a própria carta de marcação da escritura vislumbrava que a intenção da ora Recorrida ia no sentido que caso a Recorrente não comparecesse haveria sem mais a resolução do contrato.
LVI. Aliás, nem na própria resposta ao email de 29.04. a Recorrida refere que caso a Recorrente faltasse à escritura resolveria o contrato.
LVII. A Recorrida usou do seu simples arbítrio invocando, sem mais, a cláusula 12ª e resolvendo o contrato, publicitando, inclusivamente, essa resolução ilegal.
LVIII. A Ré ao resolver, ilegitimamente, constituiu-se uma situação de incumprimento definitivo culposo, assim também o entendeu o S.T.J. no processo 0813649 visível em www.dgsi.pt.
LIX. Ao gerar-se o incumprimento definitivo por parte da Recorrida tem a Recorrente direito nos termos do disposto nos artigo 442 do CC ao dobro do sinal entregue conforme peticionado já que com a sua conduta ilegítima e também com a publicidade de uma resolução ilícita tornou-o a Ré impossível o cumprimento da prestação.
LX. O comportamento da Recorrida consubstancia-se assim em incumprimento definitivo do contrato com a subsequente devolução do dobro do sinal entregue atendendo ao disposto no art.º 442º do C.C., o que se peticiona nos presentes autos.
LXI. Refere ainda a douta sentença em crise que, pese embora, a alegação da A., ora Recorrente que a Recorrida acedeu a que a escritura fosse lavrada, em data posterior, os factos assentes demonstram o oposto.
LXII. Ora, em primeiro lugar refira-se que a alegação escrita pela Recorrente deveria ter sido quesitada, porque controvertida e essencial para a boa decisão de causa.
LXIII. Por outro lado, apesar de existir um documento escrito pela Recorrida que refere que não pretende realizar a escritura noutra data, certo é que foi alegado que tal comportamento foi alterado.
LXIV. Como pode o Tribunal presumir que a comunicação da Recorrida à CMVM implica a não aceitação de celebração de escritura noutra data?
LXV. Na verdade, se uma presunção judicial constitui uma das formas lícitas do julgador extrair conclusões e proferir uma decisão de mérito na salvaguarda da verdade material, no caso sub iudice tem entendido a jurisprudência que não pode pela via de uma presunção judicial suprir-se a carência de prova dum facto sujeito a julgamento, violando desta forma o princípio do dispositivo.
LXVI. A presunção judicial é lícita quando se quer extrair dum facto conhecido a existência da verificação de um facto desconhecido. (presumido).
LXVII. Ora, a presunção que é feita na sentença viola o princípio do dispositivo.
LXVIII. Na verdade a comunicação feita à CMVM é uma mera obrigação legal das sociedades cotadas em bolsa.
LXIX. Refere ainda a douta sentença que a A. nunca demonstrou reunir as condições necessárias para a celebração do contrato, alicerçando a sua precipitada conclusão nos factos assentes nos artigos 38º, 39º, 40º, 45º, 50º, 51º, 52º, 53º, 62º e 63º.
LXX. Contudo, esqueceu o Tribunal que o último aditamento sanou todas as questões relativas ao cumprimento das obrigações por parte da Recorrente.
LXXI. Não será de todo despiciendo acrescentar que o pedido da Recorrente para desmarcar a escritura deu-se em pelo período de crise financeira económica mundial, em que as falências das entidades bancárias nos Estados Unidos tiveram consequências desastrosas na Europa e também em Portugal, originando dificuldades na obtenção de financiamentos e falta de liquidez bancária.
LXXII. Também por esta via entende-se haver desequilíbrio nas contrapropostas ao “apoderar-se” a Recorrida do valor de 7500.000€ prévia interpelação admonitória.
LXXIII. A sentença da qual se recorre violou o art.º 508º A, 511º e 262º do C.P.C. e ainda 351º do C.C.
A R. contra alegou nos termos de fls. 455 e seguintes.
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II - O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1- A Ré é dona e legítima proprietária de um prédio denominado “C”, destinado a terreno para construção, com uma área de 176.415 m2, sito em ..., freguesia do ..., concelho de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º ..., e inscrito na matriz predial rústica da mesma freguesia sob o artigo 1, secção A, A1 e A2 (parte), actualmente inscrito sob o artigo provisório ...-P na matriz predial urbana.
2 - Em 14 de Maio de 2008 a Ré celebrou com a A. e com a «“I” – SGPS, S.A.», um contrato promessa de compra e venda, em que aquela prometeu vender, e a A. prometeu comprar, o referido imóvel.
3 - Nos termos da cláusula Quinta do referido contrato, o preço da sobredita compra e venda, seria de 25.000.000,00 € que seriam pagos nas condições seguintes: 2.500.000,00€ a título de sinal e princípio de pagamento com a celebração do contrato promessa; 10.000.000,00€ no prazo de 6 meses a contar da data de celebração do contrato promessa; 5.000.000,00€ a título de reforço de sinal no prazo de 12 meses a contar da celebração do contrato promessa; 7.500.000,00€ na data da celebração da escritura pública.
4 - Nos termos da cláusula sétima do referido contrato a escritura pública seria realizada um ano após a data de emissão do Alvará de Licença de construção ou se anterior, 18 meses após a data de celebração do contrato promessa.
5 - O ónus para a marcação da escritura cabia à Ré, de acordo com a cláusula 7ª.
6 - Nos termos da cláusula décima segunda do contrato promessa referido, estabeleceu-se que: “1. O incumprimento imputável à segunda contraente de obrigação de celebrar o contrato prometido nos termos acordados, incluindo, nomeadamente, a não comparência na escritura pública de compra e venda na data, hora e local que lhe sejam marcadas e a não entrega atempada de todos os documentos necessários, confere à “B”, o direito de, querendo, resolver o presente contrato, com perda a seu favor do sinal e reforço(s) de sinal prestado pela segunda contraente.”
7 - Aquando da celebração do C.P.C.V. a A. pagou a título de sinal o valor de 2.500.000,00€.
8 - Em 11 de Novembro de 2008, foi celebrada uma revisão ao contrato inicialmente celebrado, tendo sido alteradas as cláusulas 3ª, 4ª, 5ª, 6ª, 7ª, 9ª e 12ª.
9 - Assim, e relativamente ao preço, foi o mesmo aumentado para 25.300.000,00€.
10 - O reforço do sinal, no valor de 5.000.000,00€, convencionou-se que seria pago até 15.12.2008, tendo sido entregue pela A. à R. em 31.12.2008.
11 - O remanescente do valor de 17.800.000,00€ seria pago na data da escritura de compra e venda.
12 - A A. pagou na data do C.P.C.V. o valor de 2.500.000,00€ e, posteriormente, entregou à R. o reforço contratualmente previsto na revisão de 5.000.000,00 €.
13 - Na referida revisão estipulou-se que a escritura seria realizada entre os dias 20 e 30 de Setembro de 2009.
14 - Em 6 de Abril de 2009 foi feita nova revisão do contrato promessa de compra e venda onde se convencionou que a escritura de compra e venda seria antecipada e realizada até 22.04.2009.
15 - Por carta registada, com aviso de recepção, datada de 15-4-2009, a R. notificou a A. para a celebração da escritura pública para o dia 30 de Abril de 2009.
16 - Em 29-4-2009 a A., na pessoa do Eng.º “H”, solicitou à R. a desmarcação da escritura de compra e venda invocando “não nos ter sido possível reunir as condições necessárias para a outorga da escritura de compra e venda da parcela de terreno localizada em ... – Parcela 2 UNOP3, conforme estabelecido na revisão contratual de 31.03.2009”.
17 - Ainda no mesmo dia (29-4-2009) do pedido da A. de desmarcação da escritura, a R. comunicou àquela, em conversa telefónica havida entre as partes, a sua recusa e em 30-4-2009, a R. confirmou, por e-mail enviado às 8h e 57m, a recusa do pedido de desmarcação da escritura referindo que “No seguimento da nossa conversa telefónica de ontem e pelos motivos que então lhe transmiti, não nos é possível desmarcar a data da escritura.”
18 - No dia 30-4-2009, pelas 10h e 45 m, a A. não compareceu no cartório indicado pela R. para a outorga da escritura de compra e venda do imóvel dos autos, conforme foi comprovado pela própria notária em documento autêntico e, por sua vez, o representante da R., encontrava-se no local, dia e hora designados para a referida escritura.
19 - Por causa da não comparência da A. e da não entrega por esta dos documentos necessários, a escritura em causa não foi outorgada.
20 - A R., na carta registada com aviso de recepção, datada de 15-4-2009, junta a fls. 73, manifestou-se igualmente disponível para realizar a escritura na data contratualmente prevista (após a segunda revisão) de 22-4-2009, pelas 14 horas, data e hora que reservou também no mesmo cartório.
21 - A A. também não tinha comparecido no dia 22-42-009, pelas 14 h, no cartório indicado pela R., Cartório Notarial de ... da Licenciada “L”, sito na Alameda ..., n.º 3, Piso ..., em ..., para a outorga da escritura do contrato prometido.
22 - Na data prevista no Contrato, 22-4-2009, no Cartório indicado pela R. à A., não foi celebrada a escritura em causa, devido à não comparência da A. e à não entrega por esta dos documentos necessários para a escritura.
23 - A R. em 12-5-2009, por carta junta a fls. 75, comunicou à A. e à “I”, SGPS, S.A. o seguinte: “O contrato promessa de compra e venda do terreno correspondente à Parcela 2 da UNOP 3, de ..., celebrado entre a “B”, a “A” e a “I”, na sua versão resultante da revisão efectuada em 6 de Abril de 2009, estabelece na sua cláusula 12 n.º 1 que o incumprimento imputável à “A” da obrigação de celebrar o contrato prometido nos termos acordados, incluindo nomeadamente, a não comparência na escritura pública de compra e venda na data, hora e local que lhe sejam marcados ou a não entrega atempada de todos os documentos necessários, confere à “B” o direito de, querendo, resolver aquele contrato, com perda a seu favor do sinal e reforço de sinal prestados pela pelas 10h45, no Cartório Notarial de ... da Licenciada “L”, sito na Alameda ..., n.º 3, Piso ..., 0000-000 ..., devendo a “A” entregar à “B” com uma antecedência mínima de 5 dias relativamente à data da escritura, ou seja, até ao dia 23 de Abril de 2009, todos os documentos que da sua parte fossem necessários à formalização da escritura de compra e venda. A “A” não cumpriu as suas obrigações contratuais de entrega atempada da documentação e de comparência na escritura pública de compra e venda na data, hora e local que foram marcados.
A “B” vem assim, por este meio, nos termos da cláusula 12ª n.º 1 do contrato, exercer o seu direito de resolver o referido contrato promessa de compra e venda, com perda a seu favor do sinal e do reforço de sinal prestados pela “A””.
24 - Em 22.5.2009 realizou-se uma reunião entre os Presidentes do Grupo “J”, S.A. – Eng.º “E” e o Eng.º “F” Presidente do Grupo “I”, o qual também era Administrador da A..
25 - Em 22-5-2009 foi publicado no site da CMVM a comunicação de informação privilegiada que consta do documento de fls. 250, nos seguintes termos:
“A “J” Capital, SGPS (“J” Capital) informa que a sua filial “B” – Investimentos Turísticos, SA (“B”), integralmente detida pela “J” Turismo, SGPS, SA a resolução do contrato promessa de compra e venda, assinado em 14 de Maio de 2008, da parcela de terreno onde será construído o Hotel Resort de “C”, com as consequências daí decorrentes.
A “J” Capital reitera a sua intenção de proceder à promoção da construção do Hotel Resort, procurando soluções alternativas.”
26 - A R., em resposta à carta desta de 26-6-2009 junta a fls. 76, comunicou à A. por carta datada de 30.06.2009, e junta a fls. 77 que “Vimos por este meio, na sequência da vossa carta datada de 26 de Junho de 2009, confirmar que o contrato-promessa de compra e venda do terreno correspondente à Parcela 2 da UNOP 3, de ..., celebrado entre a “B”, a “A” e a “I”, foi resolvido pela “B”, através da carta registada com aviso de recepção datada de 12 de Maio de 2009 e recebida por V. Exas. em 14 de Maio de 2009, de que se anexa cópia.
Nesta conformidade, o referido contrato não se encontra em vigor.”
27 – A A. por carta datada de 21.07.2009, dirigida à ré refere que “Em virtude da resolução ilegal do contrato promessa de compra e venda (…), operada por V. Exas, e confirmada pela V/ carta datada de 30 de Junho de 2009, e bem assim das informações que divulgaram nos meios económico-financeiros, V. Exas., inviabilizaram a celebração da escritura pública de compra e venda (…), motivando e empurrando a “A” S.A., por causa imputável a V. Exas., para a perda do interesse no cumprimento, que por esta mesma via e para os devidos efeitos vos transmitimos.”
28 – A R. respondeu á carta da A. de 21-7-2009, nos termos que constam da carta de 23-7-2009, junta a fls.251 e na qual refere “dado que esse contrato foi resolvido pela “B” através de comunicação recebida pela V/ empresa em 14 de Maio de 2009, a aludida carta é completamente desprovida de sentido, não se justificando qualquer outro comentário ou tomada de posição.”
29 - O Contrato foi celebrado entre as partes com base em determinados considerandos, que foram vertidos no Contrato, de A) a G), e nos quais se refere:
A) A sociedade “M” – Investimentos Turísticos, SGPS, S.A. (“M”), que domina indirectamente a “B”, e outras sociedades pertencentes ao denominado Grupo “J”, celebraram com o Estado Português e outras entidades públicas, em 16 de Maio de 2000, um contrato de investimento, cuja celebração e teor foram aprovados pela Resolução do Conselho de Ministros n.º 22/2000, de 8 de Maio;
B) O contrato de investimento foi objecto de uma revisão em 27 de Junho de 2005, cuja minuta foi aprovada por Despacho Conjunto do Ministro da Economia e da Inovação e do Ministro das Obras Públicas, Transportes e Comunicações, de 24 de Junho de 2005;
C) Nos termos do contrato de investimento, a “M” obrigou-se a, directamente ou por meio de sociedades por si dominadas nos termos dos nºs 1 e 2 do artigo 486 do Código das Sociedades Comerciais, como é o caso da “B”, realizar, nomeadamente, a construção do Hotel-Resort, na área para tal definida no Plano de Urbanização da Península de ..., ratificado pela Resolução do Conselho de Ministros n.º 23/2000, de 9 de Maio, que integra a designada Unidade Operativa de Planeamento e Gestão (UNOP) 3;
D) O Plano de Pormenor da UNOP 3 foi aprovado pela Assembleia Municipal de ... em 26 de Junho de 2007, tendo sido publicado no Diário da República, 2ª Série – Nº 7 – de 10 de Janeiro de 2008;
E) O Plano de Pormenor da UNOP 3 define, com detalhe, as regras de uso, ocupação e transformação do solo no âmbito territorial que abrange, designadamente, a zona destinada ao Hotel-Resort, identificada como parcela 2, com uma área total de 202.690 m² (duzentos e dois mil seiscentos e noventa metros quadrados), sendo as respectivas disposições vinculativas directa e imediatamente para as entidades públicas, privadas e cooperativas;
F) O referido contrato de investimento prevê a possibilidade de o imóvel destinado à edificação do Hotel-Resort ser alienado, desde que seja conhecido o respectivo comprador e a alienação seja autorizada pelo Ministro responsável pela área do Turismo;
G) O Hotel-Resort constitui uma peça fundamental do projecto de investimento turístico para a Península de ..., projecto esse em que as diversas partes que o compõem e integram terão de constituir um conjunto harmonioso e coerente cujo desenvolvimento seja efectuado de forma concertada, pelo que constitui condição essencial à celebração do presente contrato-promessa e do contrato prometido que o Hotel-Resort seja construído, concluído e abra ao público nos termos e prazos estabelecidos no presente contrato e que a sua exploração seja efectuada por cadeia de hotelaria de luxo de renome internacional que mereça a aprovação da “B”;”
30- Nos termos da cláusula 3ª, do contrato prevê-se o seguinte:
1. “Constituem condições essenciais para a celebração do presente contrato-promessa e do contrato prometido:
a) Que a apresentação dos projectos do Hotel-Resort nas entidades competentes para a respectiva aprovação/autorização esteja completa no prazo de 6 (seis) meses a contar da presente data;
b) Que o alvará de licença de construção do Hotel-Resort seja emitido no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses após estar completa a apresentação dos respectivos projectos nas entidades competentes, salvo se, por causa de força maior ou facto não imputável, directa ou indirectamente, a título de dolo ou mera negligência, às Segunda ou Terceiras Contraentes ou às entidades por si contratadas, for decretada alguma medida, nomeadamente cautelar, que objectivamente impeça a emissão do alvará de licença de construção no prazo fixado;
c) Que o Hotel-Resort seja construído de acordo com o Estudo Prévio de Arquitectura que constitui o Anexo II ao presente contrato, salvaguardada a necessidade de cumprimento das leis e regulamentos aplicáveis, sendo que qualquer alteração ao referido Estudo Prévio que implique alteração de imagem, terá de merecer a aprovação da “B”.
d) Que a construção do Hotel-Resort esteja concluída no prazo de 30 (trinta) meses a contar da data da emissão do Alvará de Licença de Construção pela Câmara Municipal de ...;
e) Que o Hotel-Resort abra ao público no prazo máximo de 36 (trinta e seis) meses a contar da data da emissão do Alvará de Licença de Construção pela Câmara Municipal de ...;
f) Que o Hotel-Resort seja explorado por uma cadeia de hotelaria de luxo de renome internacional, que mereça a expressa aprovação da “B”, condição que deverá ser comprovada pela SEGUNDA CONTRAENTE na data da emissão da licença de construção do Hotel-Resort, ou, se anterior, no prazo de seis meses a contar da data de celebração do presente contrato-promessa, sendo que a não aprovação pela “B” ou a falta de comprovação naquele prazo, confere à “B” o direito a rescindir o presente contrato com devolução, em singelo, da totalidade do sinal recebido, mas caso a SEGUNDA CONTRAENTE efectue a comprovação de que o Hotel-Resort será explorado por uma cadeia de hotelaria de luxo de renome internacional e esta tenha sido aprovada pela “B”, mas tal não se venha a verificar, aplica-se o disposto no número seguinte, sendo que a aprovação pela “B” não poderá ser injustificadamente recusada.
2. A não verificação de qualquer das condições essenciais para a celebração do presente contrato-promessa e do contrato prometido, referidas no número anterior, com a ressalva constante da própria alínea f), considera-se, para todos os devidos efeitos, como incumprimento do disposto no presente contrato, imputável à SEGUNDA CONTRAENTE, com as consequências previstas nos números 4 (quatro) e 5 (cinco) da cláusula 12ª (décima segunda), sem prejuízo do disposto nos números seguintes.”
30 – Nos termos da cláusula 7ª, do contrato consta que:
1. A escritura de compra e venda será realizada, o mais tardar, um ano após a data da emissão do Alvará de Licença de Construção do Hotel-Resort, ou, se anterior, 18 (dezoito) meses a contar da data de celebração do presente contrato promessa, em Cartório Notarial do distrito de Lisboa, obrigando-se a “B” a notificar, para o efeito, a SEGUNDA CONTRAENTE, da respectiva data, hora e local, por carta registada com aviso de recepção para a morada abaixo indicada, com uma antecedência de, pelo menos, 15 (quinze) dias úteis, relativamente à data em que a escritura de compra e venda terá lugar.
2. A SEGUNDA CONTRAENTE obriga-se a entregar à “B”, com uma antecedência mínima de 10 (dez) dias úteis relativamente à data da escritura, todos os documentos que da sua parte sejam necessários à formalização da escritura de compra e venda.
31- De acordo com a cláusula 6ª, n.º 2 do Contrato, “o imóvel objecto do presente contrato promessa será entregue à SEGUNDA CONTRAENTE na data da celebração da escritura pública de compra e venda, ou, no caso previsto no número anterior, na data em que for atribuída eficácia real ao presente contrato promessa de compra e venda, desde que neste último caso, já tenha decorrido, pelo menos, um ano desde a data da celebração do presente contrato, sob pena de a entrega ocorrer apenas quando se verificar o decurso deste prazo.”
32 - Nos termos da cláusula 12.ª do referido contrato promessa, estabeleceu-se que:
“1. O incumprimento imputável à SEGUNDA CONTRAENTE da obrigação de celebrar o contrato prometido nos termos acordados, incluindo, nomeadamente, a não comparência na escritura pública de compra e venda na data, hora e local que lhe sejam marcados e a não entrega atempada de todos os documentos necessários, confere à “B” o direito de, querendo, resolver o presente contrato, com perda a seu favor do sinal e reforço(s) de sinal prestados pela SEGUNDA CONTRAENTE.”
33 – De acordo com a clausula 4ª, nº1, “O presente contrato é celebrado sob condição suspensiva de ser obtida a autorização do Ministro responsável pela área do Turismo, para a alienação do imóvel destinado à edificação do Hotel-Resort, nos termos exigidos no contrato de investimento identificado nos Considerandos”
34 - A referida autorização foi concedida por despacho de Setembro de 2008.
35 - A Terceira Contratante, a “I”, SGPS, S.A., assumiu a responsabilidade solidária pelo cumprimento integral das obrigações estabelecidas pelo presente contrato, segundo o n.º 5 da cláusula 15ª do Contrato.
36 - O Contrato foi celebrado intuitu personae, “tendo igualmente como pressuposto e base negocial a detenção pela TERCEIRA CONTRATANTE, ainda que de forma indirecta, de, no mínimo, a maioria do capital social da SEGUNDA CONTRATANTE.” (cláusula 15ª, n.º 1 do Contrato).
37 - Em 14.05.2008, data da celebração do contrato promessa de compra e venda, a A. pagou a título de sinal o valor de € 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil euros).
38 - A A. enviou à R. um e-mail em 21-10-2008, o qual se mostra junto a fls. 169, no qual lhe comunicou que:
“No seguimento da reunião realizada na passada semana formalizamos o pedido de revisão das condições de pagamento estabelecidas no Contrato de Promessa de Compra e Venda da Parcela 2 da UNOP3.
Esta solicitação surge como consequência, do actual cenário económico-financeiro, em particular da falta de liquidez da Banca, com as consequentes implicações no tecido empresarial, em particular na área da promoção imobiliária onde nos inserimos.”
39 - Nesse mesmo e-mail de 21.10.2008, a A. propôs à R. “a celebração em 14 de Novembro próximo (data prevista para o pagamento do reforço de sinal) da escritura pública de compra e venda (que nos permitirá a celebração de posterior contrato de crédito hipotecário) contra a entrega de:
Pagamento em numerário de 5.000.000,00 € (cinco milhões de euros)
Entrega de 2 garantias bancárias “on first demand”, no valor de 8.750.000,00€ cada, destinadas a assegurar os bons pagamentos a realizar em 14 de Maio 2009 e 14 Novembro seguintes.
Em caso de aceitação de tal alteração por parte de V. Exas., desde já damos o nosso acordo à permanência do Vosso estaleiro central até a altura do arranque dos nossos trabalhos, o qual não ocorrerá antes de final de Março 2009. Nessa altura, entregaremos igualmente a garantia de Step-in.”
40 - A R. aceitou o pedido de alteração do Contrato, mas nas condições que comunicou à A. por e-mail de 31.10.2008, junto a fls. 171 e 172, onde refere:
“Vimos por este meio, na sequência da proposta apresentada pelo seu mail de 21 de Outubro e das anteriores solicitações de prorrogação, até ao final de 2008, do prazo para apresentar os projectos na CM ..., bem como de aprovação das 5 cadeias apresentadas para exploração do Hotel e de aprovação do novo ante-projecto de arquitectura, referir que a “B” se encontra disponível para celebrar um aditamento ao contrato-promessa de compra e venda celebrado em 14 de Maio de 2008, que formalize o conjunto das alterações a introduzir naquele contrato-promessa, nos seguintes termos:
1. A “B” aceita que o prazo para a completa apresentação dos projectos do Hotel-Resort nas entidades competentes para a respectiva aprovação/autorização seja prorrogado até 31 de Dezembro de 2008.
2. A “B” aprova o novo ante-projecto de arquitectura apresentado na reunião realizada em 23 de Setembro de 2008, o qual deverá ficar anexo ao aditamento ao contrato-promessa a celebrar entre as partes;
3. A “B” aprova que o Hotel-Resort seja explorado por qualquer das 6 cadeias de hotelaria de luxo de renome internacional propostas por V. Exas., a saber, C..., G..., A..., AC..., K... ... e K... .
4. A “B” aceita que o pagamento a realizar em 14 de Novembro de 2008, seja de apenas € 5.000.000,00 (cinco milhões de euros), em lugar dos acordados €10.000.000,00 (dez milhões de euros) e que, nessa data, seja entregue pela promitente-compradora uma garantia bancária “on first demand”, no valor total de €17.500.000,00 (dezassete milhões e quinhentos mil euros). A garantia bancária só poderá ser executada a partir da data, em Setembro de 2009, a acordar pelas partes no aditamento ao contrato, que junte num só os 2 pagamentos actualmente previstos para Maio e Novembro de 2009. A garantia caducará apenas após o recebimento pela “B” do valor de € 17.500.000,00 (dezassete milhões e quinhentos mil euros), conforme minuta a anexar ao aditamento.
5. A “B” não aceita a celebração da escritura pública de compra e venda em 14 de Novembro de 2008, a qual deverá ser celebrada em Setembro de 2009, na data a acordar entre as partes nos termos do número anterior, com reserva de propriedade, a qual se extinguirá com a verificação de todas as condições contratuais ainda por cumprir na data da escritura, que consistem na obtenção de licença de construção, na realização e conclusão das obras e na abertura ao público nos prazos acordados. Na data da escritura pública a compradora pagará à “B”, para além dos € 17.500.000,00 (dezassete milhões e quinhentos mil euros), o valor de € 300.000,00 (trezentos mil euros) relativo aos custos financeiros associados ao diferimento dos pagamentos;
6. A “B” aceita, contra a recepção, em 14 de Novembro de 2008, dos €5.000.000,00 (cinco milhões de euros), entregar uma procuração irrevogável a conferir poderes ao Banco para hipotecar o imóvel para garantia de um valor até €17.500.000,00, cujo exercício fica condicionado ao recebimento, por parte da “B”, dos € 17.500.000,00, bem como da garantia bancária de €34.000.000,00 e procuração para eventual exercício de “step-in”, o que deverá ocorrer na data da escritura pública de compra e venda;
7. A autorização do membro do Governo responsável pela área do Turismo, para a alienação do imóvel destinado à edificação do Hotel-Resort foi concedida por despacho de 29 de Setembro de 2008, o qual deverá ficar anexo ao aditamento;
8. As penalidades por incumprimento do contrato-promessa passam a ser, em qualquer caso, no valor de € 7.500.000,00”.
41- A A. contrapôs, por e-mail de 6.11.2008, junto a fls. 170, o seguinte:
“No seguimento do Vosso email do passado dia 31 de Outubro 2008, que desde já agradecemos, e também da conversa telefónica que mantivemos hoje, venho por este meio solicitar a V. Exas. a prorrogação - por 30 dias (15 Dezembro 2008) - do prazo definido no CPCV celebrado, para cumprimento das obrigações então estipuladas com as alterações que entretanto venham a ser negociadas e acordadas.
Este nosso pedido assenta no facto de haver necessidade de conclusão da renegociação de condições junto da Banca, as quais se tornam impossíveis de concretizar até ao próximo dia 14 de Novembro - data inicial prevista para o pagamento do reforço de sinal.”.
42 - Em 11 de Novembro de 2008, procedeu-se a uma revisão do contrato promessa inicialmente celebrado, tendo sido alteradas as cláusulas 3.ª, 4.ª, 5.ª, 6.ª, 7.ª, 9.ª e 12.ª, conforme doc. junto a fls. 174 a 198.
43 - Nos termos da redacção do contrato promessa introduzida pela referida revisão, o preço foi aumentado para €25.300.000,00 (vinte e cinco milhões e trezentos mil euros), pago nos seguintes termos:
O reforço do sinal, no valor de €5.000.000,00 (cinco milhões de euros), convencionou-se que seria pago até 15 de Dezembro de 2008.
O remanescente do valor de €17.800.000,00 (dezassete milhões e oitocentos mil euros) seria pago na data da escritura de compra e venda.
44 - As partes acordaram ainda que a A. poderia unilateralmente decidir efectuar o pagamento do preço em falta naquela data, em alternativa ao supra exposto, nas seguintes condições:
€10.000.000 pagos através de cheque visado por banco de primeira linha, a título de reforço de sinal até 15.12.2008,
€5.000.000 a pagar através de cheque visado por banco de primeira linha, a título de reforço de sinal até 14.05.2009 e €7.800.000 a pagar através de cheque visado por banco de primeira linha no acto da celebração da escritura pública.
45 - As partes convencionaram também que, caso a A. optasse pela primeira modalidade de pagamento, “entregará à Ré até 15.12.2008 uma garantia bancária on first demand que assegure o recebimento da totalidade do valor a receber na data da celebração da escritura pública de compra e venda” (cfr. cláusula 6ª, n.º 1).
46 - Na referida revisão estipulou-se que a escritura seria realizada entre os dias 20 e 30 de Setembro de 2009.
47 - E quanto ao direito de resolução da R. no caso de incumprimento do Contrato pela A., as partes previram, na cláusula 12ª, n.º 1 do Contrato que “o incumprimento imputável à SEGUNDA CONTRATANTE da obrigação de pagamento do reforço de sinal ou de celebrar o contrato prometido nos termos acordados, incluindo, nomeadamente, a não comparência na escritura de compra e venda na data, hora e local que lhe sejam marcados ou a não entrega atempada de todos os documentos necessários, confere à “B” o direito de, querendo, resolver o presente contrato, com perda a seu favor do sinal e reforço de sinal prestados pela SEGUNDA CONTRATANTE.”
48. A A. não entregou à R. a garantia bancária prevista na cláusula 6ª do Contrato, para assegurar o pagamento do remanescente do preço, na data prevista no Contrato, ou seja, até 15-12-2008, nem posteriormente.
49 - Em 11-12-2008, nos termos que constam do documento de fls. 203, a A. informou a R. que: “Na sequência da conversa telefónica de ontem, formalizamos o nosso pedido de reformulação do contrato que celebramos com V. Exas., relativo à aquisição do lote de terreno localizado em ....
Lamentavelmente não conseguimos obter em tempo útil a formalização da operação bancária que sustentará os compromissos por nós assumidos.
Efectivamente a conjuntura económica que vivemos presentemente tem levado a que a banca dilate significativamente os seus tempos de decisão e formalização das operações, com consequências tão desagradáveis com as que presentemente nos colocamos perante Vós.
Estamos certos e confiantes que a operação se concretizará nos moldes ora acordados com V. Exas., necessitando da parte de V. Exas. a concessão de um período adicional para nosso integral cumprimentos das condições então acordadas, em particular, aquelas que se vencem no próximo dia 15 de Dezembro e conforme estabelecidas na aliena b) do nº1 do Clausula Quinta da Revisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda, datada de 11 Novembro pp.
Assim, solicitamos a V. Exas. da possibilidade de prorrogação da referida data de 15 Dezembro de 2008 para o próximo dia 30 Janeiro 2009, prazo este que consideramos suficiente para que, em definitivo, asseguremos tal compromisso.”
50 - No dia seguinte, 12.12.2008, a A., através do e-mail junto a fls. 205, confirmou à R., na sequência de conversa telefónica havida entre as duas, nas pessoas do Eng. “H” e Eng. “G”, que o pagamento do reforço do sinal só seria pago até o mais tardar 30.12.2008 e a garantia bancária apresentada até 30.01.2009:
“Na sequência do nosso email de ontem (abaixo transcrito) e da conversa telefónica há momentos com o Sr. Eng. “F”, confirmamos que o pagamento da verba de cinco milhões de euros, prevista contratualmente para próximo dia 15 de Dezembro, será efectuado o mais tardar até o próximo dia 30 de Dezembro de 2008.
Relativamente à prestação da Garantia Bancária, prevista apresentar na mesma data de 15 de Dezembro próximo, apresentá-la-emos até ao próximo dia 30 de Janeiro 2009.”
51 - Em 23-12-2008, a A. enviou à R. um novo e-mail, junto aos autos a fls. 207, no qual lhe comunicou que:
“Na actual conjuntura económica temos sentido fortes dificuldades por parte da Banca na aceitação da emissão da Garantia de “step in” que nos obrigamos a apresentar a V. Exas., conforme estabelecido no nº5 da Clausula Terceira do Contrato de Promessa de Compra e Venda, datado de 14 Maio de 2008.
Embora saibamos tratar-se de uma garantia accionável no caso de incumprimento nosso, visando a mesma assegurar a boa conclusão do empreendimento e cujo montante corresponde sensivelmente à estimativa do custo de construção do mesmo, o seu teor permite que a mesma possa ser interpelada para pagamento sem que o Banco se possa opor. Ora nesta condições a Banca interpreta tratar-se de uma responsabilidade cumulada com a operação de apoio à construção.
Neste sentido e na procura de uma solução que nos permitisse honrar os compromissos assumidos com V.Exas, optámos por procurar duas soluções de financiamento distintas, nomeadamente uma primeira para apoio parcial à aquisição de terreno e uma outra apoio à construção do empreendimento. A primeira operação estará necessariamente concretizada na data de final de Janeiro, altura que apresentaremos a Garantia Bancária relativa ao bom pagamento do terreno, e a segunda operação concluir-se-á na altura da escritura definitiva de Compra e Venda.
Assim e atentos ao acima exposto, vimos propor a V. Exas a possibilidade alternativa da substituição da Garantia de “step in” ou por uma procuração irrevogável que permita a V. Exas actuar em nossa substituição na gestão da operação de financiamento à construção ou a entrega de uma livrança caução em branco e respectivo acordo de preenchimento.
No caso da Procuração, a mesma será conferida com a anuência prévia do Banco financiador da operação de apoio à construção e permitirá salvaguardar os interesses objectivos que se pretendem assegurar.
Considerando o período de Festas que presentemente vivemos, sabendo de antemão da dificuldade de obter a posição definitiva de V. Exas sobre o pretendido antes da 1ª semana de Janeiro próximo, muito agradecemos que acusasse a recepção desta mensagem e, se possível, nos confortasse na abertura negocial a este nosso pedido.
No próximo dia 29 ou 30 de Dezembro efectuaremos o reforço de sinal de 5.0 M€, conforme previsto na aliena b) do nº1 do Clausula Quinta do Contrato de Promessa de Compra e Venda (revisto), datada de 11 Novembro pp.”.
52 - A A. entregou à R. o reforço contratualmente previsto na revisão de €5.000.000,00 (cinco milhões de euros) para o dia 15-12-2008 no dia 30-12-2008.
53 - Em 25-01-2009, nos termos que constam do documento de fls. 110, a A. voltou a referir:
«Após a nossa conversa de sexta-feira ao fim do dia, reformulo o texto anteriormente enviado.
No entanto, após alguma reflexão, gostaria previamente de trocar algumas ideias por telefone, sobre o sentimento que temos recolhido junto da Banca. A forma encontrada de entrega de GB “on first demand” na data de escritura (31Março), assegura incondicionalmente o pagamento integral do terreno a V.Exas e na data inicialmente prevista de Setembro 2009. Temo que uma antecipação implique com factos de liquidez imediata, o que poderá contrariar efectivamente os nossos interesses mútuos.
Poderemos ainda amanhã debater este tema. Em alternativa, eu e o Eng.º “F”, estamos inteiramente disponíveis para reunir consigo, e obviamente com quem entender oportuno, para melhor analisarmos esta situação.
Assim, reformulo o texto relativamente às condições de penhor. Amanhã, logo pela manhã, retransmito igualmente cópias dos pareceres entretanto recebidos das diversas entidades consultadas.
Sr. Eng.º “G”
No seguimento das conversas telefónicas que mantivemos, bem como da troca de informação que temos efectuado, relativas ao assunto em apreço, vimos expor a V. Exas o seguinte:
Após o pagamento de reforço de 5.0 Mil € que efectuámos no final do passado mês de Dezembro e das conversações que temos mantido junto da Banco, relativas ao financiamento da operação em apreço, sentimos necessidade de procurar alternativas à exigência da garantia de “step in”, uma vez que esta é reconhecida pelas Instituições de Crédito como uma duplicação de responsabilidades, o que, na actual conjuntura financeira, revela-se de enorme dificuldade de emissão. Igualmente sentimos necessidade de conceder às IC´s hipoteca sobre o terreno, por forma a possibilitar a emissão da GB que visa cobrir o pagamento do terreno em falta.
Assim, vimos propor a V. Exas a possibilidade de, em alternativa à entrega da referida garantia de “step in”, conceder como alternativa, o penhor sobre as acções que constituem o capital social da “A”, sociedade esta que tem como objectivo único o desenvolvimento do projecto em apreço.
Esta sociedade, na data da escritura de compra e venda, deverá apresentar condições de financeiras que assegurem a cobertura financeira relativa às necessidades de construção integral do empreendimento.
Para ultrapassar a questão relacionada com a hipoteca do terreno, efectuaríamos a aquisição do mesmo em 31 de Março próximo, altura em que vos apresentaríamos a referida GB para pagamento final do terreno conforme previsto contratualmente Setembro 2009.”».
54- Em 13-3-2009, a A. enviou à R. o e-mail de fls. 213, no qual, diz “visando ultrapassar os impedimentos que nos impossibilitaram de atingir os objectivos a que nos propusemos, vimos propor a V.Exas a possibilidade de alterar algumas das condições anteriormente acordadas, a saber:
Entrega da garantia de step in apenas na data de arranque dos trabalhos de construção no terreno (levantamento da licença de construção e respectivo auto consignação da empreitada de construção) e não no acto da compra e venda da parcela de terreno;
Possibilidade de o montante da garantia de step in ser reduzido em função do progresso de obra realizado;
Realização da escritura de compra e venda até 22 Abril próximo, sem entrega prévia da garantia bancária relativa ao pagamento do pagamento remanescente do terreno, cuja entrega estaria prevista para 15 de Dezembro 2008.
Através destas alterações, e conforme tive a possibilidade de expor, e de acordo com os termos contratuais já estabelecidos, julgamos encontrar uma solução que salvaguarde os V. interesses bem como os demais envolvidos, nomeadamente da Banca financiadora.
Um eventual incumprimento da entrega de tal garantia de step in, nesta nova condição, e de acordo com os prazos contratuais, permitirá à “B” accionar o disposto no número da clausula 12ª do contrato (redacção de 11 Novembro 2008), ou seja recuperar a propriedade do bem, com a devolução do valor recebido, deduzido do valor da clausula penal.”.
55 - À proposta apresentada pela A. em 13-3-2009, a R. respondeu em 26-3-2009, por e-mail, junto a fls. 214 informando que “a “B” se encontra disponível para celebrar novo aditamento ao contrato-promessa de compra e venda celebrado 14 de Maio de 2008 e revisto em 11 de Novembro de 2008, que formalize o conjunto das alterações que solicitaram que fossem introduzidas naquele contrato-promessa, nos seguintes termos:
“1. A “B” aceita que a garantia bancária de step-in, no valor de € 34.000.000,00 seja entregue apenas até 31 de Dezembro de 2010, ou seja, no prazo fixado contratualmente para a emissão do alvará de licença de construção do Hotel-Resort, que é de 24 meses após a apresentação dos respectivos projectos nas entidades competentes, nos termos da clª 3ª n.º 1 alíneas a) e b) do contrato mas, se anterior, na data de levantamento dessa licença;
2. Possibilidade de as partes acordarem na redução do montante da garantia de step-in em função do progresso da obra realizada, mas cuja formalização e concretização dependerá de acordo específico a celebrar durante o decurso da execução das obras e atendendo à evolução concreta das mesmas;
3. Realização da escritura até 22 de Abril de 2009, sem entrega prévia de garantia bancária, mas sendo a venda feita com reserva de propriedade, a qual se extinguirá com a verificação de todas as condições contratuais ainda por cumprir na data da escritura, que consistem na obtenção de licença de construção, na realização e conclusão das obras e na abertura ao público nos prazos acordados.
4. A “B” aceita, no acto da escritura pública, e após o recebimento dos €17.800.000,00 do preço remanescente, conferir poderes ao Banco para hipotecar o imóvel para garantia de um valor até ao montante máximo de €17.800.000,00, cujo registo na Conservatória terá de ser posterior ao registo da compra e venda com reserva de propriedade.
5. Na eventualidade de incumprimento pela “A” das condições essenciais contratualmente estabelecidas, que determinem a resolução, por parte da “B”, da compra e venda com reserva de propriedade, a devolução dos €17.800.000,00 prevista na clª 12ª n.º 4 será efectuada directamente ao Banco contra a entrega por este do distrate da hipoteca do imóvel.”
56 - A A., por e-mail de 01.04.2009, junto a fls. 216, enviado para a R. disse: “Muito agradecemos a Vossa aceitação das condições por nós solicitadas.
No seguimento da conversa que mantivemos, ficamos pois a aguardar o texto do aditamento contratual que teremos de assinar.”
57 - Em 2-4-2009, no dia imediatamente a seguir à aceitação da A., a R. enviou a esta, por e-mail, junto a fls. 218, a minuta da revisão do Contrato nos termos acordados:
“No seguimento da troca de correspondência anterior, envio-lhe a minuta do aditamento a celebrar para regular a nova situação, que prevê pagamento da totalidade do preço até ao dia 22 de Abril de 2009.
Aproveito para lhe solicitar que nos informe de data e hora para assinarmos este aditamento, bem como envio da documentação necessária para a celebração da escritura de compra e venda. Quanto a este último aspecto sugiro que o contacto seja estabelecido com o Dr. “N”, cujo telefone é 21... e e-mail é “N”@”J”.pt .”
58 - Em 6-4-2009, nos termos do documento de fls. 219, a R. enviou à A. a versão final da revisão do Contrato, informando que “as minutas finais estão prontas para serem entregues à atenção do Dr. “H”, aguardando apenas a confirmação dos representantes da sociedade.”
59 - Na segunda revisão do contrato promessa de compra e venda com data de 6-4-2009, na qual se alteraram as cláusulas 2ª, 3ª, 5ª, 6ª, 7ª e 12ª, convencionou-se que a escritura de compra e venda seria antecipada e realizada até 22 de Abril de 2009, nos termos que constam do documento de fls. 220 a 227.
60- O reconhecimento das assinaturas dos administradores da A. e da “I” constantes na segunda revisão datada de 6-4-2009 do Contrato foi feito no dia 13.04.2009, nos termos que constam de fls. 243.
61 - Por carta registada com aviso de recepção datada de 15-4-2009, e cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 73, a R. notificou a A. para a celebração da escritura pública, nos seguintes termos:
“Vimos por este meio, nos termos da cláusula 7ª, n.º 1 do contrato-promessa de compra e venda do terreno correspondente à Parcela 2 da UNOP 3, de ..., na sua versão resultante da revisão efectuada em 6 de Abril de 2006, notificar V. Exas. para a respectiva escritura de compra e venda, que se realizará no próximo dia 30 de Abril de 2009, pelas 10h45,no Cartório Notarial “A”.
A “B” notificou a “A”, por carta datada de 15 de Abril, para a respectiva escritura de compra e venda a realizar no dia 30 de Abril de 2009, de ... da Licenciada “L”, sita na Alameda ..., n.º 3, Piso ..., 0000-000 ....
A convocação da escritura para o próximo dia 30 de Abril, em vez do dia 22 de Abril constante da referida cláusula 7ª do contrato, mas para o qual nos encontramos igualmente disponíveis e reservámos marcação junto do mesmo Cartório Notarial às 14 horas, resulta do facto de apenas termos recebido ontem, dia 15 de Abril de 2009, de V. Exas., a revisão do contrato, e a data, hora, e local da escritura ter de ser notificada a V. Exas. uma antecedência mínima de 8 dias úteis.
Nesta conformidade, solicitamos a V. Exas., nos termos do n.º 2 da citada cláusula 7ª do contrato-promessa, que nos entreguem, com uma antecedência mínima de 5 dias relativamente à data da escritura, ou seja, até ao dia 23 de Abril de 2009, todos os documentos de que da parte de V. Exas. sejam necessários à formalização da escritura de compra e venda.”
62 - Por e-mail de 26.04.2009, junto a fls. 245, a R. insistiu, mais uma vez, no pedido do envio por parte da A. da documentação necessária para a escritura.
63 - A A. não entregou à R. qualquer documentação para instruir a escritura em causa nos presentes autos, designadamente, o comprovativo do pagamento do imposto municipal sobre as transacções onerosas de imóveis (IMT) ou o comprovativo da dispensa do seu pagamento, nem em Abril de 2009, nem nunca.
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III - O Tribunal de 1ª instância convocou audiência preliminar com vista a qualquer dos fins previstos no art. 508-A, nºs 1 e 2, do CPC (fls. 268). Na sequência a audiência realizou-se tendo sido proferido despacho em que o juiz declarou entender que os autos reuniam todos os elementos essenciais para proferir decisão conhecendo do pedido, tendo sido concedido às partes prazo para alegarem por escrito (fls. 270-271) – o que elas fizeram (fls. 273 e seguintes e 292 e seguintes).
No saneador sentença ([1]) entendeu-se que as partes estabeleceram uma cláusula resolutiva, tendo sido conferido à R. o direito de resolver o contrato com perda a seu favor do sinal e do reforço de sinal, em caso de não comparência da A. na data designada para a escritura e da não entrega atempada dos necessários documentos; entendeu-se, igualmente, ser desnecessária qualquer interpelação admonitória, visto a própria A. ter informado a R. de que não tinha condições para cumprir o clausulado na escritura.
Como resulta do art. 684, nº 3, do CPC são as conclusões da alegação do recurso que definem o objecto do mesmo. Deste modo, perante as conclusões da alegação apresentadas pela A,. as questões que essencialmente se nos colocam, atenta a sentença recorrida são as seguintes: se no contrato promessa celebrado entre as partes estava prevista uma cláusula resolutiva e se, face a essa cláusula, não tendo a A. comparecido na escritura pública agendada pela R. esta poderia ter resolvido o contrato promessa; se existem outros factos relevantes para a decisão da causa, alguns deles controvertidos, cabendo elaboração de base instrutória.
Saliente-se que não foi suscitada perante o Tribunal de 1ª instância alguma nulidade processual referente à tramitação dos autos e que, muito embora sejam feitas referências na alegação de recurso ao processamento dos mesmos, não é levada às conclusões qualquer questão dali extraída.
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IV – 1 - No que à matéria de facto respeita, defende a A. que do ponto 16) dos Factos Provados considerados na sentença deveria constar a parte restante do e-mail ali parcialmente reproduzido, dado que apenas considerado aquele segmento resulta atraiçoado o teor global da comunicação.
Ora, entende-se que, efectivamente, o teor do e-mail no seu conjunto, que não apenas na parte transcrita, permite uma melhor apreensão da declaração da A. à R.; trata-se, aliás, de factualidade invocada pela A. no artigo 18 da p.i. em que o conteúdo integral do e-mail foi transcrito. Assim, decide-se complementar nos aludidos termos aquele ponto 16) dos Factos Provados cujo teor integral passará a ser o seguinte:
«16 - Em 29-4-2009 a A., na pessoa do Eng.º “H”, solicitou à R. a desmarcação da escritura de compra e venda invocando “não nos ter sido possível reunir as condições necessárias para a outorga da escritura de compra e venda da parcela de terreno localizada em ... – Parcela 2 UNOP3, conforme estabelecido na revisão contratual de 31.03.2009”.
Ali se acrescentando:
“Face às várias alterações introduzidas acreditamos estarem reunidas as condições que nos permitem financiar a operação, nomeadamente, o apoio parcial à aquisição do terreno.
Temos efectuado todas as diligências necessárias a tal, mas infelizmente ainda não nos foi possível concretizar. A banca revela-se bastante lenta nas decisões, estando nós a efectuar todas as diligências necessárias no sentido de minorar tal facto.
Atentos que está prevista uma reunião nos próximos dias entre o Exmo. Senhor Eng.º “E” e o Sr. Eng. “F”, na busca de uma solução que nos permita cumprir a prometida compra, vimos pois apelar a V. Exas. para a desmarcação da escritura pública prevista para o dia de amanhã.”
Pretende, igualmente, a apelante que o por si alegado nos artigos 19º, 20º, 21º, 22º, 25º, 26º, 28º, 29º, 30º, 31º, 32º, 34º, 35º, 36º, 37º, 39º, 40º, 41º da p.i., corresponde a factos essenciais para a decisão conscienciosa do pleito, mostrando que no período que mediou entre o aludido e-mail e a publicitação no site da CMVM, houve vários contactos entre A. e R. no sentido de se efectivar a escritura pública de compra e venda, demonstrando que não existia incumprimento definitivo mas simples mora, sendo ilegítima a resolução operada pela R.
Torna-se necessário, antes de mais, proceder ao enquadramento jurídico da situação apurada dos autos. Só após poderemos avaliar da necessidade de apuramento da matéria de facto incluída naqueles artigos da p.i..
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IV – 2 - O contrato-promessa de compra e venda a que se reportam os autos, celebrado em 14-5-2008, sofreu duas alterações/revisões, ambas a solicitação da A., a primeira com data de 11-11-2008 e a última delas com data de 6-4-2009. Efectivamente, a primeira revisão teve na origem o e-mail que em 21-10-2008 a A. enviou à R. pedindo a alteração do contrato, estipulando-se então que a escritura do contrato prometido teria lugar entre os dias 20 e 30 de Setembro de 2009; a segunda revisão, ocasionada por dificuldades da A. com operações bancárias, foi antecedida por troca de correspondência entre ambas as partes, em que a A., em 13-3-2009, acabou por propor a realização da escritura de compra e venda até 22-4-2009 o que foi aceite pela R..
Deste modo, após a última revisão, o contrato continha uma cláusula - 7ª - em que se estipulava:
«1. A escritura de compra e venda será realizada até 22 de Abril de 2009, em Cartório notarial do distrito de Lisboa, obrigando-se a “B” a notificar, para o efeito, a segunda contraente, da respectiva data, hora e local, por carta registada com aviso de recepção … com uma antecedência de pelo menos 8 (oito) dias úteis, relativamente à data em que a escritura de compra e venda terá lugar.
2. A segunda contraente obriga-se a entregar à “B”, com uma antecedência mínima de 5 (cinco) dias úteis relativamente à data da escritura, todos os documentos que da sua parte sejam necessários à formalização da escritura de compra e venda».
Bem como uma cláusula – 12ª, nº 1 – de onde constava:
«O incumprimento imputável à Segunda Contraente da obrigação de pagamento do reforço de sinal ou de celebrar o contrato prometido nos termos acordados, incluindo, nomeadamente, a não comparência na escritura de compra e venda na data, hora e local que lhe sejam marcados ou a não entrega atempada de todos os documentos necessários, confere à “B” o direito de, querendo, resolver o presente contrato, com perda a seu favor do sinal e reforço de sinal prestados pela Segunda Contraente» (itálico nosso).
Vejamos.
Decorre do art. 432 do CC que é admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção.
O direito de resolução do contrato fundado na lei será um direito potestativo, extintivo e dependente de um fundamento – terá de verificar-se o facto ou situação a que a lei liga como consequência surgir esse direito potestativo. Ora, nos termos da lei, a simples mora do devedor não confere ao credor o direito a resolver o contrato – tal resolução só é consentida quando houver incumprimento definitivo imputável ao devedor.
Efectivamente, o direito de resolução de um contrato promessa (contrato bilateral) fundamentar-se-á na impossibilidade culposa da prestação – arts. 801 e 802 do CC. A regra do CC é a de que a mora do devedor não faculta imediatamente ao credor a resolução do contrato donde nasce a obrigação que não foi pontualmente cumprida. Para que, tendo a obrigação não cumprida por fonte um contrato bilateral, o credor possa resolver o contrato desonerando-se da sua contraprestação, torna-se necessário, em princípio, que a prestação da outra parte se tenha tornado impossível, por causa imputável ao devedor (art. 801º, nº 1, do Cod. Civil) ([2]).
Todavia, em duas situações a mora culposa do devedor é equiparada pela lei ao não cumprimento definitivo: ter o credor, em consequência da mora, perdido o interesse que tinha na prestação, perda de interesse essa a ser apreciada objectivamente; não ser a prestação efectuada dentro do prazo razoavelmente fixado pelo credor (art. 808 do CC). Uma terceira situação pode, ainda, ser perspectivada: a de um dos promitentes declarar ao outro, inequívoca e categoricamente, que não cumprirá o contrato; nesse caso, como tem sido entendido, não se justificaria a fixação de um prazo razoável para cumprir.
A par disto, haverá que ter em conta a resolução convencional.
Como vimos, nos termos do art. 432 do CC, é admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção. «Admite este artigo, portanto, a resolução convencional, facultando às partes, de acordo com o princípio da autonomia da vontade, o poder de expressamente, por convenção, atribuir a ambas ou a uma delas o direito de resolver o contrato quando ocorra certo e determinado facto (v. g. não cumprimento ou não cumprimento nos termos devidos, segundo as modalidades estabelecidas, de uma obrigação). A esta estipulação contratual dá-se o nome de cláusula resolutiva expressa» ([3]).
A resolução convencional assenta na liberdade contratual, podendo apresentar-se com distintos conteúdos, sendo também os respectivos pressupostos livremente conformáveis pela vontade das partes. As cláusulas de resolução baseiam-se no princípio da autonomia privada, tanto quanto à inclusão da cláusula como à determinação do respectivo conteúdo, razão pela qual as partes poderão estabelecer diferentes acordos de resolução, com pressupostos e efeitos diversos ([4]).
Assim, explica Gravato de Morais ([5]) que «não raramente sucede que é aposta num contrato – não sendo o contrato-promessa uma excepção – uma cláusula resolutiva, que permite às partes definir e concretizar as circunstâncias que originam o incumprimento definitivo, relevando os moldes em que tal inadimplemento se verifica». Podendo, também, «suceder que as partes inscrevam no clausulado contratual uma condição resolutiva. Trata-se [aqui] de sujeitar a um acontecimento futuro e incerto a resolução do contrato, a qual torna este automaticamente ineficaz com a verificação daquele evento» ([6]) ([7]).
Sendo que com respeito aos pressupostos em que as partes acordaram para a resolução se terá de recorrer às regras da interpretação do negócio jurídico, constantes dos arts. 236 e seguintes do CC.
Como salienta Calvão da Silva ([8]) a inadimplência da específica obrigação prevista é fundamento e pressuposto indispensável da resolução, dela emergindo um direito potestativo que confere à parte adimplente (ou não inadimplente) o poder jurídico de «por um simples acto livre de vontade e só por si produzir a resolução que, inelutavelmente, se impõe à contraparte inadimplente». Dizendo-se “só por si” porque pode resolver o contrato, mediante declaração à outra parte «sem necessidade de intervenção do juiz e sem ter de recorrer ao art. 808º, nº 1», operando a resolução no momento em que a declaração chega ao poder ou é conhecida da parte contrária.
No caso que nos ocupa, as partes fixaram uma cláusula resolutiva prevendo que determinados factos – como a não comparência da A. na escritura de compra e venda na data, hora e local que lhe houvessem sido marcados, ou a não entrega atempada de todos os documentos necessários (desde que imputável à A., acrescentamos) - constituíam a R. no direito a resolver o contrato.
Tendo em conta as regras dos arts. 236 e seguintes do CC – saliente-se que não foram invocados quaisquer factos sobre a vontade das partes no momento em que as cláusulas acima referidas foram estabelecidas – temos que seria esse o sentido que um declaratário normal, colocado na posição da A., poderia deduzir.
Ora, a A. não compareceu para outorga da escritura na data, hora e local que foram marcados, nem procedeu à entrega atempada de todos os documentos necessários – ocorreram, pois, factos que eram pressuposto para que à R. coubesse o direito à resolução do contrato.
É certo que, consoante acordado, a escritura de compra e venda seria realizada até 22 de Abril de 2009. Todavia, cabendo à R. notificar, para o efeito, a A. indicando-lhe a data, hora e local, por carta registada com aviso de recepção, com uma antecedência de pelo menos 8 dias úteis relativamente à data em que a escritura de compra e venda teria lugar, e obrigando-se a A., na sequência, a entregar à R., com uma antecedência mínima de 5 dias úteis relativamente à data da escritura, todos os documentos que da sua parte sejam necessários à formalização da escritura de compra e venda, sabemos:
- que a R. enviou à A. a versão final da 2ª revisão do contrato por e-mail de 6-4-2009, informando que as minutas finais estavam prontas para serem entregues;
- que, quanto a esta revisão, o reconhecimento das assinaturas dos administradores da A. e da «“I”» foi feito no dia 13-4-2009.
Sabemos, também, que a R. notificou a A. para a celebração da escritura pública por carta registada com aviso de recepção datada de 15-4-2009, referindo que ela se realizaria no dia 30 de Abril de 2009, esclarecendo que a convocação era para o dia 30 de Abril dada a antecedência mínima de 8 dias úteis estipulada e apenas em 15 de Abril terem recebido a revisão do contrato, mas que igualmente se encontrava disponível para o dia 22 de Abril (constante da cláusula 7ª) havendo reservado marcação junto do mesmo Cartório Notarial; bem como solicitou, então, a entrega dos documentos necessários à formalização da escritura de compra e venda.
Verifica-se que mesmo entre a data do reconhecimento da assinatura dos administradores da A. e da «“I”» (13-4-2009) e 22-4-2009 não mediavam os aludidos oito dias úteis; daí justificar-se a atitude da R. em proceder à marcação para o dia 30-4-2009, deixando de qualquer modo em aberto a possibilidade de, se a A. assim quisesse, a escritura ser realizada em 22-4-2009.
Ora, a A. nem entregou à R. a documentação para instruir a escritura – apesar da insistência da R. – nem compareceu no Cartório Notarial em qualquer das referidas datas, por isso não se tendo celebrado o contrato prometido.
Não se vislumbra neste encadeamento de factos qualquer circunstância que nos leve a concluir que a A. não procedeu à entrega da documentação ou não compareceu à escritura por razões imputáveis à R.. Aliás, a própria A., em 29-4-2009, quando solicita à R. a desmarcação da escritura de compra e venda fundamenta o seu pedido em não lhe “ter sido possível reunir as condições necessárias para a outorga da escritura”. A não comparência e a não entrega de documentação são imputáveis, apenas e só, à própria A..
Deste modo, verificaram-se os eventos que eram pressuposto da constituição do direito potestativo da R. de, mediante declaração unilateral, operar a resolução do contrato – como o fez. Efectivamente, a R. por carta de 12-5-2009, comunicou à A. e à «“I”», vir «nos termos da cláusula 12ª n.º 1 do contrato, exercer o seu direito de resolver o referido contrato promessa de compra e venda, com perda a seu favor do sinal e do reforço de sinal prestados pela “A”».
A R. fez operar a cláusula resolutiva nos termos convencionados, pelo que não tem qualquer relevância verificarmos se estava, ou não, reunido o condicionalismo para que à R. assistisse o direito de resolução do contrato fundado na lei – logo, se existia um incumprimento definitivo.
Deste modo, muito embora do e-mail da A. de 29-4-2009, não se possa extrair, em nosso entender, uma declaração inequívoca e categórica de que não cumpriria o contrato promessa – a A. pretenderia, afinal, outorgar o contrato definitivo, mas noutras condições, designadamente de tempo – isso resulta inócuo. Tal como, obviamente, também resulta desnecessário analisarmos qualquer das outras circunstâncias supra apontadas e que permitiriam à R. a resolução do contrato nos estritos termos das previsões legais e independentemente da cláusula de resolução estabelecida.
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IV – 3 - Consoante determina o nº 2 do art. 762 do CC, no cumprimento da obrigação, assim, como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé. O cumprimento é, fundamentalmente, colaboração intersubjectiva entre credor e devedor – daí cominar a lei, a ambos, o dever genérico de actuar de boa fé ([9]).
Assim, tanto a actuação do credor no exercício do seu crédito como a do devedor no cumprimento da obrigação, têm de ser presididas pelos ditames da lealdade e da probidade; impõe-se a cada uma das partes uma conduta honesta e conscienciosa, a fim de que não resultem afectados os legítimos interesses da outra.
A boa fé imposta neste preceito refere-se tanto aos deveres principais ou típicos de prestação como aos deveres acessórios de conduta quer pelo lado do devedor quer pelo lado do credor. «Proceder de boa fé no cumprimento da obrigação é agir com o maior empenho, lealdade e correcção na realização da prestação a que o devedor se encontra adstrito» ([10]).
Não se põe em causa que no decurso da relação contratual e até 29-4-2009 a R. tenha tido uma conduta colaborante para com a A. – o que, é demonstrado por todo o circunstancialismo que leva às duas revisões contratuais.
Sucede que estando a escritura de compra e venda designada para dia 30-4-2009, na véspera (29-4-2009) a A. solicitou à R. a sua desmarcação, invocando não lhe «ter sido possível reunir as condições necessárias para a outorga». No mesmo dia a R. comunicou à A., por conversa telefónica, a sua recusa e em 30-4-2009, a R. confirmou, por e-mail enviado às 8h e 57m, a recusa do pedido de desmarcação da escritura.
Na sequência, a R., em 12-5-2009, comunicou à A. vir exercer o seu direito de resolver o contrato promessa de compra e venda, nos termos da cláusula 12ª, n.º 1, do contrato, com perda a seu favor do sinal e do reforço de sinal prestados.
Daqui resulta que, com a recepção daquela carta pela A., o contrato promessa de compra e venda quedou resolvido.
A R., como vimos, tinha o direito a resolver o contrato. Mas será que agiu com abuso de direito ao proceder á resolução?
Nos termos do art. 344 do CC o exercício do direito será ilegítimo «quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito». Trata-se de uma figura correspondente a uma válvula de segurança para obtemperar à injustiça gravemente chocante e reprovável para o sentimento jurídico imperante em que, por particularidades ou circunstâncias especiais do caso concreto, redundaria o exercício de um direito conferido pela lei; é genericamente entendido que existirá tal abuso quando, admitido um certo direito como válido, isto é, não só legal mas também legítimo e razoável, em tese geral, aparece todavia, no caso concreto, exercitado em termos clamorosamente ofensivos da justiça, ainda que ajustados ao conteúdo formal do direito.
Refira-se, antes de mais, que o clausulado do contrato, em qualquer das suas versões, previa aquela possibilidade de resolução e a A., agindo com cautela, deveria ter equacionado como susceptível de vir a ocorrer tal hipótese.
Dos factos provados não se retira que a R. haja abusado do seu direito – a R. desde logo afirmou não aceder à desmarcação da escritura, o que manteve e, depois, procedeu à resolução do contrato nos termos neste previstos.
Seria neste âmbito que relevariam os factos que a apelante pretende que integrem a base instrutória e que até a A. ter procedido à resolução consistem, essencialmente, em:
- não ter ocorrido a reunião entre o Eng. “E”, Administrador da R., e o Eng. “F”, Administrador da A., consoante esta alvitrara no seu e-mail de 29-4-2009;
- após a recusa da R. em desmarcar a escritura ter havido conversas entre o Eng.º “G”, em nome da R. e o Eng.º “H”, em nome da A., no sentido de celebrar a escritura noutro prazo, uma vez que a A. estava a reunir condições financeiras para a concretização da compra e venda;
- terem existido contactos telefónicos entre a A. e a Ré em que se alvitrava a realização da escritura pública em data a aprazar.
Ora, tais factos são escassos, desde logo porque vagos e pouco consistentes quanto a uma atitude definida da R. para que consideremos que esta agiu com abuso de direito, designadamente ultrapassando os limites da boa fé, ao proceder à resolução do contrato por carta datada de 12-5-2009. Logo, não se justificaria a sua inclusão na Base Instrutória, porque inócuos, a final.
Os factos posteriores não são susceptíveis de interferir com o direito já exercido – o contrato já fora resolvido pela R..
Provou-se que em 22-5-2009 se realizou uma reunião entre o Presidente do Grupo “J”, S.A. – Eng. “E” e o Eng. “F” Presidente do Grupo “I”, o qual também era Administrador da A..
Afirma a A. que o Eng. “F” esclareceu, então, que estava em vias de obter um financiamento e, que tinha já uma parceria projectada com o Grupo “D” (...), pelo que estaria, em breve, em condições de outorgar a escritura pública de compra e venda, tendo solicitado que fosse reposta a data inicial para a celebração da escritura que era em Setembro de 2009 e que na referida reunião o Eng. “E” informou a A. que caso obtivesse financiamento até final de Junho, a R. estaria disponível para a celebração da escritura pública de compra e venda.
Estaríamos aqui perante contactos verbais tendo em vista uma solução que, eventualmente, até poderia vir a conduzir a algum acordo – incluindo, ou não, a “recuperação” do contrato já resolvido – mas que não tiveram sequência.
Sabemos, todavia, que nessa mesma data foi publicado no site da CMVM uma comunicação de informação privilegiada nos seguintes termos: «A “J” Capital, SGPS (“J” Capital) informa que a sua filial “B” – Investimentos Turísticos, SA (“B”), integralmente detida pela “J” Turismo, SGPS, SA a resolução do contrato promessa de compra e venda, assinado em 14 de Maio de 2008, da parcela de terreno onde será construído o Hotel Resort de “C”, com as consequências daí decorrentes.
A “J” Capital reitera a sua intenção de proceder à promoção da construção do Hotel Resort, procurando soluções alternativas».
Afirma a A., também, que face ao burburinho criado com esta notícia, a A. comunicou aos Bancos que a notícia da resolução resultava dum imperativo legal, atendendo, a que a Ré se encontrava cotada em bolsa, mas que continuava a ser viável a celebração da escritura pública e que como para a concretização do negócio era imprescindível o apoio financeiro da Banca endereçou em 26-6-2009 uma carta à R. solicitando que confirmasse que o contrato se mantinha válido e eficaz o que se revelava necessário para a obtenção do financiamento.
Provou-se que a R., em resposta, comunicou à A. por carta datada de 30-6-2009 confirmar que o contrato promessa de compra e venda fora resolvido pela carta datada de 12 de Maio de 2009 não se encontrando o contrato em vigor.
Tal factualidade – a efectivamente provada, bem como a alegada pela A. e que esta pretenderia que integrasse a Base Instrutória – conduziria ao resultado de que aqueles contactos verbais com vista a uma solução se frustraram e que a R. não desdisse o que já declarara – ou seja, que resolvera o contrato promessa celebrado.
Pelo que - concluímos - nada adiantaria o prosseguimento do presente processo com elaboração de Base Instrutória, não se justificando a pretensão da apelante de os autos baixarem à 1ª instância para aquele fim.
Deste modo e finalizando, tendo a R. resolvido legitimamente o contrato promessa não houve, pela sua parte, a constituição em incumprimento definitivo culposo, não tendo a A., direito ao dobro do sinal por si entregue como reclama.
Improcedem, pois, todas as conclusões da alegação da A..
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V – Face ao exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pela A..
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Lisboa, 14 de Junho de 2012
Maria José Mouro
Teresa Albuquerque
Sousa Pinto
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[1] Como decorre da alínea b) do nº 1 do art. 510 do CPC o saneador destinar-se-á a conhecer imediatamente do mérito da causa «sempre que o estado do processo permitir, sem necessidade de mais provas, a apreciação, total ou parcial, do ou dos pedidos deduzidos ou de alguma excepção peremptória».
[2] Antunes Varela, em comentário publicado na RLJ, ano 118º, a fls. 52 e segs..
[3] João Calvão da Silva, «Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória», pags. 321-322.
[4] Ver Romano Martinez, «Da Cessação do Contrato», pags. 79-80.
[5] Em «Contrato-Promessa Em Geral, Contratos-Promessa em Especial», pag. 165.
[6] Gravato Morais, obra citada, pag. 166.
[7] Sobre a cláusula resolutiva e a condição resolutiva tem interesse o acórdão do STJ de 12-01-2010, ao qual se pode aceder em http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/, processo 628/09.3YFLSB, em que se diz, designadamente: «A parte hesitante ou preocupada quanto a tais eventualidades poderá então inserir no contrato uma condição resolutiva ou uma cláusula resolutiva.» «Se utiliza a primeira, o contrato torna-se automaticamente ineficaz com a verificação do evento futuro e incerto previsto na cláusula». «Se utiliza a segunda, reserva-se o direito de, uma vez verificado o evento futuro e incerto nela previsto, resolver a relação contratual mediante declaração unilateral receptícia». «Por outras palavras: se as partes fixam uma condição resolutiva, a verificação do evento condicionante opera automaticamente a resolução do contrato; ao passo que, se estipulam uma cláusula resolutiva, a verificação do evento previsto é apenas um pressuposto da constituição do direito potestativo de, mediante declaração unilateral, operar a resolução do contrato (da relação contratual)».
[8] Obra citada, pag. 323.
[9] Ver Menezes Cordeiro, «Direito das Obrigações», edição da AAFDL, 2º vol., pag. 744.
[10] Antunes Varela, «Cumprimento Imperfeito do Contrato de Compra e Venda», Colectânea de Jurisprudência, ano XII, tomo 4, pags. 21 e seguintes. |
