| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa ( 7ª Secção ).
I–RELATÓRIO.
Instaurou A [ …. – Sociedade de Mediação Imobiliária, SA ] , a presente acção declarativa de condenação, em processo comum, contra B [ Maria …… ] e C [ João ……… ] .
Alegou os fundamentos de facto e de direito, que em seu entender justificam a procedência da acção, peticionando que sejam os Réus condenada a pagar à Autora a quantia de € 45.417,75 euros.
A Ré B, regularmente citada, apresentou contestação, alegando os fundamentos de facto e de direito, que em seu entender, justificam a improcedência da acção, deduzindo a excepção de ilegitimidade e peticionando a absolvição do pedido.
O Réu C, regularmente citado, apresentou contestação, alegando os fundamentos de facto e de direito, que em seu entender, justificam a improcedência da acção, deduzindo a excepção de ilegitimidade e peticionando a absolvição do pedido.
A Autora apresentou resposta à excepção de ilegitimidade, reiterando o interesse da mesma na relação material controvertida.
Procedeu-se ao saneamento dos autos conforme fls. 176.
Realizou-se audiência de julgamento.
Foi proferida sentença que julgou a presente acção procedente por não provada, e em consequência condenou os Réus B e C a pagar à Autora, a quantia de € 45.417,75 (Quarenta e cinco mil, quatrocentos e dezassete euros e setenta e cinco cêntimos) (cfr. fls. 243 a 259).
Apresentaram os RR. B e C, separadamente, recurso desta decisão, o qual foi admitido como de apelação.
Juntas as competentes alegações, a fls. 261 a 285 , formulou o apelante C as seguintes conclusões:
a)- Cabia à apelada o ónus da prova de (I) ter sido contratada pelo réu para executar o serviço de mediação tendo em vista encontrar interessado na compra do imóvel, (ii) ter efectivamente angariado o interessado que o veio a adquirir (uma vez que não foi acordada exclusividade), (iii) e ter acordado com o apelante que, por esse serviço, receberia a remuneração correspondente a 5% do preço da venda desse imóvel – artigo 342.º do Código Civil.
b)- E tendo a autora apresentado o documento de fls. 234 para demonstração do alegado, com rasuras e espaços em branco para preenchimento, cabia-lhe demonstrar a sua autenticidade – artigos 376º, nº 3, e 378º, do Código Civil e artigo 446º e seguintes do C.P.C.
c)- O erro de julgamento em que incorreu a douta sentença recorrida começou pela violação da regra essencial relativa ao ónus da prova, uma vez que nem sequer seleccionou e proferiu decisão relativamente aos factos alegados pela apelada que constituíam a fundamentação da sua causa de pedir; quando o apelante veio negar ter contratado a apelada para a prestação do serviço de mediação na venda do imóvel, e ter com esta acordado a remuneração peticionada, o tribunal a quo não considerou tal uma defesa por impugnação; ao invés tratou esta questão, como se de uma excepção se tratasse (excepção de preenchimento abusivo), fixou e julgou erradamente a matéria de facto em causa (vide pontos 5, 10, 11, 13, 14, 15, 48 a 52 e 53) e no final, mal decidiu nos pontos 2., 4. e 5. da fundamentação de direito.
d)- Depois, e numa segunda vertente, colocando o apelante, como hipótese académica, vir a entender-se que havia contratado os serviços de mediação da apelada com vista à venda do mesmo imóvel, alegou, ainda, por excepção, que o contrato de mediação imobiliária de fls. 234 sempre seria nulo, uma vez que enferma de diversos vícios.
e)- Sobre esta questão, o Tribunal apreciou-a no ponto 1. da fundamentação de Direito, decisão com a qual o apelante não concorda, pelo que a impugnará.
DOS PONTOS 48 A 52 DA FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
f)- O alegado pela apelada no artigo 4º da p.i., não foi selecionado pelo Tribunal a quo, quando o devia ter sido e julgado não provado, pois nenhuma prova foi produzida que demonstrasse ter o apelante recorrido aos serviços da apelada para venda do imóvel de que era proprietário com intenção de o vender, tendo, ao invés, sido o apelante que demonstrou o inverso.
g)- Não cabia ao apelante demonstrar a realidade dos factos que o Tribunal a quo arrolou nos pontos 48 a 52, mas à apelada demonstrar o alegado no artigo 4º da sua p.i.
h)- O contrato de fls. 234 demonstra a falsidade do alegado pela apelada, pois dele consta expressamente que “a mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado no arrendamento pelo preço de (…)” – nº 1 da cláusula segunda – e, na cláusula quinta, relativa à remuneração, nada consta referente à pretensa comissão de que a apelada se arroga decorrente da venda do imóvel.
i)- No que respeita à restante prova documental, resta o e-mail de 03.01.2015 (fls.160), mencionado na douta decisão recorrida, mas que nada relava: o contrato de mediação imobiliária foi outorgado em Setembro de 2012, e a comunicação de fls. 160 data de Janeiro de 2015, ou seja, volvidos quase três anos, estando em causa apurar a vontade das partes na data da outorga daquele contrato e somente no que respeita aos serviços que o apelante pretendia contratar com a apelada.
j)- No que respeita à prova produzida em audiência sobre essa matéria, demonstrou o apelante que a sua intenção foi sempre, e somente, contratar a apelada para promover o arrendamento do imóvel: depoimento prestado pela testemunha Henrique …… gravado no ficheiro 20190211094645_3885921_2871348.wma, do minuto 00:00:50 ao 00:01:36 e do minuto 00:01:45 ao 00:04:34; depoimento prestado pela testemunha Rodrigo ……, gravado no ficheiro 20190211153303_3885921_2871348.wma das gravações da audiência final, do minuto 00:00: 30 a 00:02:00, do minuto 00:02:19 ao minuto 00:06:40, e do minuto 00:10:30 ao minuto 00:12:07; depoimento prestado pela testemunha Renato ……, gravado no ficheiro 20190211141358_3885921_2871 das gravações da audiência final, do minuto 00:04:30 ao minuto 00:11:38, do minuto 00:42:40 ao minuto 00:50:36, do minuto 01:01:30 ao minuto 01:03:45, do minuto 01:09:20 ao minuto 01:12:10, e do minuto 01:13:35 ao minuto 01:18:11.
k)- Na negociação de venda do imóvel, a apelada já não teve intervenção, o que foi declarado pelo seu legal representante - vide no ficheiro 20190207094650_3885921_2871348.wma, vide do minuto 00:05:35 ao minuto 00:07:34.
l)- Nas declarações de parte, o legal representante da apelada admitiu não se recordar da ocorrência dos factos em concreto nos autos, que não teve intervenção directa nos mesmos; e que quem teve esse conhecimento foi a testemunha Carol ……, sua comercial que foi quem negociou e preencheu o contrato em causa – vide no ficheiro 20190207094650_3885921_2871348.wma, do minuto 00:02:40 ao minuto 00:04:47.
m)- A testemunha Carol …… de nada se recordou sobre o negócio em causa nos autos - ficheiro 20190207111322_3885921_2871348.wma das gravações da audiência final, do minuto 00:14:30 ao 00:21:45, com continuação no ficheiro 20190207113510_3885921_2871348.wma, do minuto 00:00:00 ao minuto 00:01:25 e do minuto 00:02:00 ao 00:05:34.
n)-O apelante em declarações de parte - vide ficheiro 20190211160155_3885921_2871348 das gravações da audiência final, do minuto 00:01:10 ao minuto 00:12:00do minuto 00:01:10 ao minuto 00:12:00 - esclareceu que em 2012 apenas pretendia arrendar o imóvel, para o que contratou com a apelada (bem como com outras empresas, uma vez que não havia exclusividade) tendo descrito com pormenor como ocorreu a abordagem do negócio por parte da angariadora da apelada, e como se processaram todas as negociações sobre o pagamento da remuneração associada ao arrendamento (uma renda) , tendo o contrato de mediação sido preenchido por Carol ..…., que o deu a assinar ao apelante, nada lhe explicando e nunca fazendo referência à venda desse imóvel; esclareceu, ainda, que disse à Carol ……. que ela tinha que dar o contrato a assinar à sua ex-cônjuge, sempre achando que a apelada o tinha feito, razão pela qual depois de o assinar nem lhe foi dado um original do mesmo, pois faltava a assinatura da ex-cônjuge; que isso foi o combinado porque achou que a melhor forma de acordar a questão junto da ex-cônjuge era a de ser a empresa de mediação imobiliária a contactá-la para ver se concordava, cabendo à apelada convencê-la a assinar.
o)- Mais esclareceu que já muito depois de ter assinado o contrato a apelada acabou por encontrar um interessado no arrendamento, e que acabou por arrendar o imóvel ao mesmo, tendo entendido que, depois de estar arrendado, o contrato de mediação que havia sido assinado estava terminado.
p)- Conclui-se, assim, que o apelante demonstrou ser falso o alegado pela apelada, devendo ser aditado à matéria de facto e julgado não provado o seguinte: que os réus, “e porque pretendiam arrendar e/ou vender o referido imóvel, recorreram, no ano de 2012, aos serviços da autora”; e/ou julgado provado o que consta dos pontos 48 a 52 da douta sentença recorrida.
DOS PONTO 5 E 53 DA FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
q)- A apelada alegou também o seguinte facto, nitidamente constitutivo do direito de que se arroga na presente acção: 7º - Tendo sido fixada, em caso de venda do imóvel, uma remuneração correspondente ao valor de 5% calculado sobre o preço final do negócio (vide p.i)”; em resposta, alegou o apelante que, quando assinou com a apelada o contrato, o mesmo não tinha a menção “5” na cláusula quinta, nº 2.
r)- No ponto 5 deu o Tribunal a quo como provado que no dia 21/09/2012 apelante e apelada assinaram o contrato de fls.234, que reproduziu, assim dando como provado que, aquando dessa assinatura, a cláusula 5ª, nº 2, tinham a seguinte redacção: “2. O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração: A quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado acrescida de IVA à taxa legal. A quantia de 1 renda Euros (Uma Renda) acrescida do Iva à taxa legal.(…)”
s)- Mais uma vez, da matéria de facto seleccionada pelo Tribunal a quo não consta o julgamento sobre o que apelante alegou como facto constitutivo do seu direito no artigo 7º da p.i, tendo, ao invés, o Tribunal julgado não provado o que o apelante alegou em defesa por impugnação, no ponto 53 que “o espaço em branco, imediatamente anterior ao sinal de percentagem - % - constante do contrato de mediação imobiliária, encontrava-se por preencher no momento da assinatura do contrato pelo Réu, tendo sido preenchido em momento posterior.”
t)- A cláusula 5ª desse contrato, ao invés de ter sido julgada provada, devia ter sido considerada excluída do contrato, atento o exposto no artigo 8º, alínea c), do decreto-lei nº 446/85, de 25 de Outubro, dado ter conteúdo ambíguo e obscuro, pois não se depreende da mesma que, com a inserção de um número (no caso 4, ou 5), passaria a apelada a ser também contratada para angariação de interessado na venda do imóvel, e a ter direito a receber comissão de 4%, ou 5% caso essa venda se viesse a concretizar (e muito menos no caso de arrendamento com inserção de opção de compra, como alega a apelada; quando o que consta da cláusula segunda do mesmo contrato é que o negócio visado é o de arrendamento, não o de venda;
u)- Não tendo a apelada demonstrado sequer o cumprimento do seu dever de informação sobre o que estava o apelante a contratar caso fosse, ou não fosse, preenchida a cláusula em causa.
v)- Também deve ser excluída a cláusula em causa, uma vez que não demonstrou a apelada que a mesma foi inserida antes da data da assinatura do contrato – alínea d) do mesmo artigo 8º do mesmo diploma legal.
w)- Sem conceder, caso não se entenda pela exclusão de tal cláusula, sempre se dirá que não foi produzida qualquer prova de que, à data da assinatura do contrato em causa, constava do mesmo a referência a 5%, como, erradamente, julgou o Tribunal a quo.
x)- Requerendo o apelante que seja revogada a resposta dada pelo Tribunal a quo no ponto 5, na parte onde consta reproduzida a cláusula quinta, que deverá ser excluída ou julgada não provada, e/ou julgado provado o facto que consta do ponto 53.
y)- Caso se entenda que deverá ser aditado à matéria de facto o que a apelada alegou no artigo 7º da sua p.i., deverá o facto em causa ser julgado não provado pois em nenhuma parte do contrato outorgado entre as partes consta que o negócio visado era a venda, nem que a apelada tinha direito a receber remuneração correspondente a 5% do valor de uma venda, caso a mesma se concretizasse; e tal também não ficou demonstrado através da prova testemunhal produzida em audiência, uma vez que quem negociou os termos do contrato - a testemunha Carol …… - de nada se recordou, como acima exposto.
DOS PONTOS 10 E 11 DA FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
z)- No requerimento probatório apresentado pela apelada, veio esta juntar, como um só documento que identificou como doc. 3, nove páginas que continham um contrato de mediação imobiliária, uma ficha de angariação de imóvel, uma caderneta predial e um comprovativo provisório de submissão de declaração de IMT (modelo I), para pretensa prova do que havia alegado no artigo 5º da sua petição inicial (“No dia 21.09.2012, o Réu celebrou com a Autora, contrato de mediação imobiliária com o nº 3332/2012)..
aa)- Nessa sequência, o Tribunal a quo fixou como provada, nos pontos 10 e 11, matéria de facto não alegada pelas partes – nem sequer pela autora.
bb)- Ora, quando a autora foi notificada para juntar o original do contrato de mediação imobiliária, veio juntar um documento constituído por apenas duas folhas (vide 234), pelo que dúvida não haverá que os documentos de fls. 205-v e seguintes e 207-v e seguintes, mencionados na douta sentença recorrida, nunca fizeram parte integrante do contrato de mediação imobiliária de fls. 203, ainda que a dada altura a autora os tenha junto aos autos após juntar cópia de tal contrato (o doc. nº 3 mencionado nos pontos da matéria de facto ora impugnada).
cc)- O documento denominado “Ficha de Angariação de Imóvel” nada demonstra pois contém parte manuscrita cuja autoria se desconhece, não se encontra assinado, nem dele consta a data em que foram colocadas as menções manuscritas dele constantes; caso a autoria da impressão do documento seja atribuída à autora, de qualquer forma, dessa menção – 20/09/2012 – não pode considerar-se demonstrado que o documento foi, de facto, preenchido “com a assinatura do documento particular denominado de “contrato de mediação imobiliária”, com o n.º 3332/2012”.
dd)- Não pode ser julgado provado, apenas pela análise do documento em causa, que a apelada, logo após a assinatura do contrato de mediação, preencheu um formulário onde escreveu como preço “2.990 €” e “1.100.000 €” (vide ponto 10. ora impugnado).
ee)- Assim, foram erradamente julgados como provados os factos que ficaram a constar nos pontos 10 e 11 da fundamentação de facto da douta sentença recorrida, com grande influência no que respeita à aplicação do direito (vide ponto 1. da fundamentação de direito ).
ff)- Apesar de não constar em qualquer parte do contrato o mesmo tinha por objecto a venda do imóvel, nem que a apelante tinha direito a receber uma comissão calculada pela aplicação da percentagem de de 5% sobre o valor do preço de venda, o Tribunal a quo, com base num documento particular cuja data de criação e autoria se desconhece, e que foi junto pela própria autora, acabou por concluir que o imóvel foi desde o início angariado, com o acordo do apelante, para a finalidade de venda.
gg)- Requerendo-se que tais factos sejam eliminados da matéria de facto relevante para a boa decisão da causa pois, para além de não corresponderem à verdade, nem foram alegados pela autora, que nunca veio dizer ter obtido/emitido os documentos em causa no momento da celebração do contrato de mediação imobiliária.
DOS PONTOS 13, 14 E 15 DA FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
hh)- Não resultou da prova produzida nos autos o que consta do ponto 13. Dos factos provados, ou seja, que “desde a assinatura do contrato de mediação imobiliária, a Autora publicitou e divulgou o imóvel, com vista a encontrar interessados para o arrendamento e/ou compra do imóvel ” (sublinhado nosso).
ii)- A ficha interna de anúncio na internet de fls.29 e fls.235, mencionada na douta sentença recorrida, permite verificar que foi criada apenas em 24/6/2014, portanto volvidos quase dois anos da data da assinatura do contrato em causa nos autos, e que o primeiro registo nele existente tem uma data de 24/6/2014, com a menção “Agosto livre 2014 - € 2.800,00”, deduzindo-se que o imóvel estava a ser publicitado pela apelada para arrendamento, pela renda de € 2.800,00.
jj)- A 2 de Dezembro de 2014, ocorreram 5 alterações de registo do estado da publicação, em 1 minuto apenas, e decorrido esse minuto (das 17:35 às 17:36), o imóvel voltou a estar publicitado para arrendamento, ou seja, do estado de “arrendado” para “____________disponível” (para arrendamento, naturalmente).
kk)- Das comunicações electrónica trocadas entre a testemunha Teresa …… e o apelante, com início em 12/12/2014 e fim a 05/01/2015, juntas a fls. 197v e seguintes dos autos, resulta que Teresa …… remeteu a Renato ……, no dia 12/12/2014, mensagem de correio electrónico, informação sobre várias casas em Cascais nas quais este poderia ter interesse, sendo o imóvel em causa nos autos o corresponde ao primeiro link da mensagem, com os dizeres “(…) moradia-arrendamento-cascais-1076-75-225-1” (sendo que 1076-75-225 corresponde à numeração quer consta do contrato de mediação imobiliária de fls. 234).
ll)- Portanto a 12/12/2014 o imóvel estava a ser publicitado para arrendamento, e foi para esse fim que a testemunha Renato …… dele tomou conhecimento.
mm)- No mesmo documento de fls. 197v e seguintes, na comunicação de 05/01/2015 remetida pela testemunha Renato …… a Teresa ….., é que consta pela primeira vez a menção a eventual venda, mas da seguinte forma: “(…) Landlord mencioned that we could put on the contract an option to buying the house (…)”, o que levou a que a autora elaborasse a minuta que juntou como doc. nº 4 à sua p.i., na qual constava uma cláusula de opção de compra (com a data, no final, “”ao dia ________ de Janeiro de 2015”) - vide as declarações do legal representante da apelante, gravadas no ficheiro 20190207094650_3885921_2871348.wma, do minuto 00:04:25 ao minuto 00:05:30.
nn)- Mas tal questão foi afastada, pelo que o contrato de arrendamento que a 10/02/2015 foi celebrado entre o apelante e a sociedade da gerência da testemunha Renato acabou por não prever essa cláusula– vide doc. nº 2, junto com a contestação do apelante e facto julgado provado no ponto 40 da fundamentação de facto - vide ficheiro 20190211141358_3885921_2871 das gravações da audiência final, do minuto 00:19:20 ao minuto 00:22:12.
oo)- Portanto o negócio visado pela mediação imobiliária nunca foi o arrendamento com opção de compra, mas o arrendamento, mesmo que a apelada o tenha, por razão que o apelante desconhece, alguma vez publicitado, também, para venda, facto a que é alheio, uma vez que não a incumbiu de tal actividade.
pp)- Do documento de fls. 235 verifica-se que já só a 11 e 12 de Março de 2015, depois de arrendado o imóvel, ocorreram novos registos de alteração, para venda, de € 0 para € 1.999.000, e depois para € 990,000,00, o que se manteve até que em 9 de Novembro de 2015 o imóvel foi publicitado como retirado.
qq)- A testemunha Maria ..…. esclareceu no seu depoimento que não teve intervenção na negociação do contrato de mediação, contrato que nunca viu, tendo passado a tratar do assunto apenas a partir do ano de 2014, em data não concretizada (quando o contrato de mediação está datado de Setembro de 2012); e que o imóvel estava a ser publicitado na plataforma para venda e arrendamento, mas sem conhecimento efectivo do que foi negociado entre a testemunha Carol …… e o apelante - -ficheiro 20190207114435_3885921_2871348.uma das gravações da audiência final, do minuto 00:00 a 02:36 e do minuto 20:01 a 21:46.
rr)- Em nenhuma parte do seu depoimento disse essa testemunha ter sido dado ao apelante conhecimento de que o imóvel estava a ser publicitado também para venda.
ss)- Face ao exposto, nem os meio de prova indicados pelo Tribunal a quo, nem qualquer outro produzido nos autos, demonstrou o que ficou a constar dos pontos 13, 14 e 15, que deverão ser julgados não provados ou, pelo menos, restrito o seu teor para que se reporte apenas a factos ocorridos a partir de 24/06/2014, e não desde a data da assinatura do contrato (2012)
DO DIREITO
tt)- Decorre dos nºs 1 e 2, do artigo 2º, e nº 2, do artigo 19º, do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, que os serviços a prestar pela mediadora imobiliária circunscrevem-se aos imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócios jurídicos, sendo esses negócios jurídicos aqueles que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis.
uu)- Uma vez que o pedido consubstancia uma remuneração de que a apelada se arroga no direito de exigir porque diz ter sido contratada pelo apelante para angariar interessados na venda do imóvel, caso esta não tenha demonstrado ter sido contratada para prestar serviço de mediação imobiliária para esse fim, o pedido só pode ser julgado improcedente.
vv)- O apelante impugnou as respostas dadas pelo Tribunal a quo no ponto 5., no que respeita à menção a 5%, manuscrita no documento particular de fls. 234, pois foi aí aposta após a data da assinatura do contrato em questão, entendendo que deve ser excluída essa menção, com os fundamentos supra expostos.
ww)- Mas, sem conceder, ainda que se entenda que essa menção foi inserida no contrato antes da assinatura do mesmo por parte do apelante, dos factos em causa não resulta demonstrado que o negócio visado pelo apelante, relativamente ao qual contratou os seus serviços de mediação imobiliária, tenha alguma vez sido a angariação de interessados na compra do imóvel de que era proprietário.
xx)- O documento de fls. 234 tem a epígrafe “compra / arrendamento” mas, no que respeita à identificação do negócio, consta um espaço para o seu preenchimento com a expressão “compra”, ou “arrendamento”, ou, eventualmente “compra e arrendamento”; se a minuta do contrato em causa tivesse por objectivo quer a compra, quer o seu arrendamento, então esse espaço estaria pré-impresso já com as menções “compra ou arrendamento”.
yy)- O negócio em causa, naturalmente, é o arrendamento, tal como identificado no artigo 2ª, nº 1, do mesmo contrato, não havendo qualquer menção a que o negócio efectivamente concretizado seja uma venda.
zz)- Nos termos do nº 1, do artigo 11º, do decreto-lei nº 446/85, de 25 de Outubro, “as cláusulas contratuais gerais ambíguas têm o sentido que lhes daria o contratante indeterminado normal que se limitasse a subscrevê-las” e nos termos do nº 2, “na dúvida, prevalece o sentido mais favorável ao aderente”, ou seja, ao apelante.
aaa)- Razão pela qual a acção deverá ser julgada improcedente, por não provada, atendendo ao facto da apelada não ter demonstrado ter sido contratada para prestar o serviço de cuja remuneração se arroga.
bbb)- Acresce que, nos termos do artigo 18º, nºs 1 e 2, Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, “a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. Exceptuam-se do disposto no número anterior: a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração; b)Os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração.”
ccc)- Resulta da matéria de facto julgada provada que (i) não foi a sociedade Croatia Yattch Club que veio a adquirir o imóvel em causa, por compra, (ii) nem esta sociedade tinha o direito de optar por tal compra (iii) nem a apelada teve qualquer intervenção neste negócio (pontos 21 a 25 da fundamentação de facto da douta sentença recorrida).
ddd)- Não se encontram preenchidas, no caso concreto, quaisquer das excepções previstas no acima citado artigo 18º (a apelada (i) não foi contratada pelo apelante em regime de exclusividade - ponto 5 dos factos julgados provados; (ii) não foi celebrado qualquer contrato promessa de compra e venda, e (iii) nem consta do contrato de mediação o pagamento da remuneração após a sua celebração) pelo que o apelante nada deve à apelada, devendo a acção ser julgada improcedente.
eee)- Ao decidir diversamente, o Tribunal a quo violou o disposto nos artigos 405º e 406º do Código Civil, os artigos 2º, 18º, nºs 1 e 2, e 19º, nº 2, do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, bem como os artigos 6º, 8º. 10º e 11º do decreto-Lei n.º 446/85, de 25 de Outubro.
fff)- Sem conceder, e colocando por hipótese que vir a ser entendido de diferente forma –que o apelante contratou a apelada para prestar os serviços a que respeitam a remuneração peticiona, ou seja, a venda – sempre se dirá que tal remuneração não é devida porque o contrato outorgado entre as partes, enferma de diversos vícios que o ferem de nulidade.
ggg)- O Tribunal a quo julgou improcedentes os vícios invocados pelo apelante, excepção de um – falta de comunicação da cláusulas contratuais gerais constantes do contrato à Direcção Geral do Consumidor – o qual é gerador de nulidade do contrato, muito embora o douto Tribunal tenha decidido não fazer operar as consequências dessa nulidade, com fundamento no instituto do abuso de direito.
hhh)- O apelante invocou a nulidade do contrato de mediação imobiliária por falta de identificação dos ónus ou encargos que incidiam sobre o imóvel, nulidade que não podia ser invocada pela apelada, mas podia ser invocada pelo apelante, como decorre do nº 8 do acima citado preceito legal, o que este fez.
iii)- É ininteligível o motivo pelo qual entendeu o Tribunal que o réu não se pode prevalecer dessa nulidade; certamente que não será o simples facto do contrato de mediação imobiliária ter sido por si, também, assinado.
jjj)- Assim, mal decidiu o Tribunal a quo sobre esta matéria, tendo violado o disposto no acima citado artigo 19º, nº 2, alínea a) e nº 8, do Decreto-lei nº 211/2004, de 20/08.
kkk)- Acresce que a nulidade do mesmo contrato de mediação imobiliária também resulta da falta de comunicação do respectivo projecto à Direcção-Geral do Consumidor, atendendo ao facto de se tratar de contratos com uso de cláusulas contratuais gerais como, nesta parte, bem entendeu o Tribunal a quo.
lll)- Não obstante, entendeu o Tribunal a quo que o apelante age em abuso de direito na invocação da nulidade do contrato porque no passado deu cumprimento ao mesmo, designadamente no que respeita à promoção do arrendamento do mesmo imóvel.
mmm)- Ora, o apelante é um consumidor, sendo a apelada uma sociedade comercial que tem por objecto a prestação de serviços de mediação imobiliária, e decorre da defesa apresentada pelo apelante que quis receber da apelada os serviços de promoção do arrendamento do imóvel, pelo que lhe pagou a respectiva remuneração quando tal arrendamento ocorreu, e como um comum consumidor, desconhecia naturalmente a existência de norma legal que o protegia contra contratos pré-impressos, não tendo sido questão que se lhe tivesse colocado à época.
nnn)- Não decorre da matéria de facto assente que o apelante tenha agido contra os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou fim social e económico desse direito; muito pelo contrário, a norma jurídica violada pela apelante tem como fim social e económico a protecção do apelante e de demais consumidores contra entidades comerciais experientes no ramo da mediação imobiliária que utilizam contratos pré-impressos com cláusulas contratuais gerais, que até são, por regra, preenchidos pelos próprios angariadores e promotores imobiliários, e dados a assinar aos consumidores.
ooo)- O apelante invocar tal invalidade quando se apercebeu que havia sido enganado pelo formulário que a apelante lhe apresentou, no qual em lado nenhum consta a palavra “venda”, nem sob a forma pré-impressa, nem sob a forma manuscrita, estando em causa apelas um caracter (“5”) que o apelante sabe que não constava do contrato quando o assinou.
ppp)- O apelante limitou-se a invocar uma norma jurídica que sanciona com nulidade actuações das entidades de mediação imobiliária no abuso de cláusulas contratuais gerais, com recurso a formulários pré-impressos e o mínimo de espaços em branco para que sejam preenchidos pelos consumidores, e veio invocar essa nulidade no momento em que a apelada lhe veio exigir uma comissão pela venda do imóvel quando não negociou com esta a promoção da venda do imóvel.
qqq)- O apelante não age em abuso de direito, não resultando da matéria de facto assente qualquer indício de que tenha praticado qualquer acto que pudesse ter criado na apelada a confiança de que pretendia que esta promovesse a venda do imóvel que era da sua propriedade, e que lhe iria pagar a comissão, bem sabendo que o contrato sofria de vícios que afectavam a sua validade.
rrr)- Assim, mal decidiu o Tribunal a quo, tendo feito uma aplicação incorrecta do disposto no artigo 334º do Código Civil, devendo ser revogada a decisão recorrida e julgada procedente, por provada, a invalidade invocada pelo apelante, declarando-se nulo o contrato de mediação imobiliária outorgado pelo apelante e pela apelada, cujo original consta de fls. 234.
sss)- Acresce que, nos termos do artigo 18º, nºs 1 e 2, do Decreto-Lei nº 211/2004, de 20/08, “a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.”
ttt)- Não resulta da matéria de facto julgada provada que a autora tivesse exercido a sua actividade de mediação na sequência da qual veio a concluir-se a venda do imóvel ao novo proprietário, pelo que não lhe é devida qualquer remuneração; ao decidir de diferente forma, o Tribunal a quo violou o disposto nos artigos 18º e 19º, do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, bem como nos artigos 334º e 433º do Código Civil.
Juntas as competentes alegações, a fls. 287 a 304, formulou a apelante B as seguintes conclusões:
1.– A ora Recorrente, muito embora tenha provado que não celebrou o contrato de mediação imobiliária sub judice, cuja existência, aliás, desconhecia, foi condenada no pagamento da comissão devida à Autora, ora Recorrida, apenas pelo facto de ser comproprietária do imóvel objeto do contrato de mediação imobiliária, o qual foi subscrito pelo seu ex-marido, sem o seu conhecimento ou consentimento.
2.– Mais: o Meritíssimo Juiz a quo considerou que a Recorrente, apesar de não ter contratado com a Autora, nem ter conhecimento da sua existência, era parte legítima na presente ação, ao abrigo do instituto do enriquecimento sem causa, por, no entender do tribunal, ter beneficiado dos serviços da Autora, situação com a qual esta não se conforma.
3.– Mal andou o tribunal ao entender que: "No documento particular junto como doc. 3 (fls.234) o campo estado civil do Réu C, bem como o seu número de contribuinte, e número de identificação fiscais, não foram preenchidos com os dados da Ré B, por a Autora ter acreditado que o Réu agia como gestor de negócios, em virtude de a mesma residir no estrangeiro." - cfr. ponto 7 dos factos provados.
4.– A conclusão inserta neste ponto 7 dos factos dados como provados, nomeadamente onde expressamente refere: por a Autora ter acreditado que o Réu agia como gestor de negócios, em virtude de a mesma residir no estrangeiro." não deveria aí constar, pois da prova produzida não é possível concluir que a Autora acreditasse que o Réu C agia como gestor de negócios da Recorrida.
5.– Com efeito, atentas as declarações de parte do legal representante da Autora, Vasco ……, prestadas na audiência de discussão e julgamento de 07.02.2019, que estão supra transcritas do minuto 01.10.39 ao minuto 01.21.46, do registo informático do seu depoimento, obrigavam a uma decisão diversa quanto à prolação daquela conclusão, a qual deveria ter sido dada como não provada.
6.– A Autora tomou conhecimento das divergências existentes entre os Réus, através do email junto aos autos como doc. 2, junto com a réplica (fls. 160), tendo apelidado essas divergências de "guerra", mas conformou-se com essa situação, mesmo sabendo que o Réu C não agia como gestor de negócios da Recorrente, tendo optado por não contactar aquela.
7.– O único intuito da Autora foi a celebração do contrato de arrendamento com o Croatia Yatch Club, tendo em vista a obtenção da comissão acordada com o Réu C, por via do contrato de mediação imobiliária celebrado com o mesmo.
8.– A Autora, não só sabia que o Réu C não era gestor de negócios da Recorrente, como sabia que o mesmo agia contra a vontade daquela, como aliás confessa, ao declarar que"... eu até acho que a Inês, no meio disto tudo, coitada, ela foi aqui apanhada".
9.– A Autora ao saber das divergências existentes entre os Réus, dada a sua especial qualidade de Agência Imobiliária, tinha a obrigação de contactar a Recorrente, por a isso estar obrigada pelo princípio da boa-fé, que preside a todos os contratos.
10.– Das declarações de parte do legal representante da Autora conclui-se que esta estava de má-fé e que agiu de forma não isenta para com a Recorrente, pois sabia que a mesma não tinha qualquer conhecimento, quer do contrato de mediação imobiliária, quer do subsequente contrato de arrendamento.
11.– Se a Autora tem contactado a Recorrente, como era sua obrigação, por esta ser comproprietária do imóvel, nunca o contrato de arrendamento teria sido celebrado, nem o Renato ..…. legal representante do Croatia Yatch Club, se teria instalado no imóvel.
12.– Pelo que, não poderia ter sido dado como provado que: "não foram preenchidos com os dados da Ré B, por a Autora ter acreditado que o Réu agia como gestor de negócios, em virtude de a mesma residir no estrangeiro".
13.– Este facto deveria ter sido dado como não provado, tal como foi dado como não provado que a Recorrente estava a par da celebração do contrato de mediação imobiliária, por ser essa a única conclusão consentânea com o conjunto da prova produzida, mormente com o supra mencionado email e com o depoimento de parte do legal representante da Autora.
14.– A Autora sabia que o Réu C não agia como gestor de negócios da Recorrente, bem como sabia que a mesma não tinha sido "tida, nem achada" no contrato de mediação imobiliária, pelo que não podia reclamar da mesma qualquer comissão.
15.– O único cliente da Autora é o Réu C e só este é que tem a obrigação de satisfazer a comissão devida pelo contrato de mediação imobiliária, não havendo lugar à aplicação do instituto do enriquecimento sem causa.
16.– Só se não existisse o contrato de mediação imobiliária ou se este viesse a ser declarado inválido, é que haveria lugar à aplicação daquele instituto, mas, ainda, assim, só seria responsável pelo pagamento da indemnização aquele tivesse contratado e não terceiros na relação jurídica em causa, como é o caso da Recorrente que não teve qualquer intervenção no negócio.
17.– O instituto do enriquecimento sem causa é de aplicação subsidiária e só poderia ser aplicado se não existisse outro quadro legal ou figura jurídica aplicável, sendo que, no caso dos autos, existe um contrato de mediação imobiliária e terá de ser à luz deste contrato que terá de ser apreciado o direito de remuneração da Autora.
18.– Não obstante este facto, para mero efeito de discussão, mas sem conceder, sempre se dirá que, ainda que se entendesse que tal instituto seria de aplicar, nunca a indemnização poderia corresponder ao valor da comissão acordada entre o Réu C e a Autora, porque a Recorrente não teve qualquer intervenção na negociação, sendo alheia aos valores acordados por aqueles.
19.– Pelo que, a ser a mesma responsável por qualquer indemnização, esta teria de corresponder ao concreto e efetivo beneficio verificado, se o mesmo se tivesse verificado e, a verdade, é que não se verificou.
20.– O instituto do enriquecimento sem causa não pode ter aplicação no caso vertente dos autos, pois existe um contrato de mediação imobiliária, o qual claramente identifica o titular dos direitos e obrigações assumidas e o respetivo beneficiário - o Réu C.
21.– Admitir a possibilidade de aplicação do instituto do enriquecimento sem causa e estipular como indemnização, ao alegado empobrecido, a remuneração acordada entre este e o efetivo contratante, é admitir que terceiros possam impor a sua vontade e ofender o direito de outrem, sem que este tenha qualquer possibilidade de oposição ou defesa.
22.– No caso, seria admitir que um comproprietário pudesse contratar com qualquer terceiro, sem o consentimento e até contra a vontade do outro comproprietário e, a final, impor-lhe as obrigações decorrentes de um contrato, que não conhecia e que não negociou, sem que ao mesmo lhe fosse possível opor qualquer obstáculo ou defesa.
23.– Mais: também não se pode dizer que o Réu C agia como gestor de negócios da Recorrente, para lhe apor as obrigações decorrente do contrato de mediação imobiliária, como pretendeu fazer crer a Autora, pois ficou amplamente demonstrado que aquele não só não era gestor de negócios daquela, como, inclusive, agiu contra a vontade da mesma, celebrando o contrato de arrendamento que mostra junto aos autos a íls. 216, sem o seu consentimento.
24.– Nem se diga, também, que a Autora agiu de boa-fé, pois tomou conhecimento que o Réu C agia sem o consentimento da sua ex-mulher e, mesmo nestas circunstâncias, como resulta do depoimento de parte do legal representante da Autora, optou por não agir e não contactar a Recorrente, pois, de acordo com as suas palavras: "Nós somos comerciais, não temos hipótese, somos contratados para vender, tudo o que possa meter areia naquela engrenagem nós não queremos".
25.– A Autora sabia que o Réu C não agia como gestor de negócios, bem como sabia que a mesma não tinha sido "tida, nem achada” no contrato de mediação imobiliária, pelo que não podia reclamar da mesma qualquer comissão.
26.– O único cliente da Autora é o Réu C e só este é que tem a obrigação de satisfazer a comissão devida pelo contrato de mediação imobiliária, não havendo lugar à aplicação do instituto do enriquecimento sem causa.
27.– Pelo que, sempre a Recorrida teria de ser julgada parte ilegítima na ação.
28.– Se a Autora pretendia exigir o pagamento da comissão à Recorrente, deveria ter diligenciado no sentido de a mesma subscrever o contrato de mediação imobiliária ou deveria, pelo menos, ter-lhe dado conhecimento da existência de tal contrato para que a mesma pudesse manifestar a sua vontade, o que nunca chegou a acontecer.
29.– A Autora agiu de má-fé tendo em vista a celebração do contrato de arrendamento e a obtenção da respetiva comissão, não tendo dado conhecimento à Recorrente da existência do contrato de mediação imobiliária por recear que o contrato de arrendamento não se realizasse e a mesma não recebesse a sua remuneração.
30.– Não pode, pois, a Autora ser restituída do que quer que seja porque agiu de má-fé, impedindo que a Recorrente pudesse validamente opor-se ao negócio, seja ele o arrendamento ou a compra e venda do imóvel.
31.– Acresce que, do "trabalho” da Autora não adveio qualquer benefício para a Recorrente, pois não se pode considerar um benefício ver um imóvel seu ocupado ilegitimamente por terceiros e ter de ser confrontada com a necessidade de dar início a um processo judicial para ser restituída da sua propriedade.
32.– Aliás, resulta dos factos provados que, foi num contexto de litígio, por o contrato de arrendamento ter sido celebrado sem o consentimento da Recorrente, que o referido Renato H…… propôs adquirir o imóvel, pois iria ser "despejado” do mesmo por iniciativa daquela.
33.– Pelo que, em nenhuma circunstância se pode dizer que a Recorrente beneficiou do trabalho da Autora, pois foi graças às diligências Recorrente, tendentes à desocupação do imóvel, que aquele acabou por ser adquirido pelo Renato …….
34.– Em face dos factos dados como provados e não provados e atenta a matéria de facto impugnada, tendo em conta as circunstâncias em que os mesmos ocorreram, só se pode concluir que não há lugar à aplicação subsidiária do enriquecimento sem causa, por tal ser contrário aos princípios da boa-fé e da segurança do comércio jurídico, uma vez que existe um contrato de mediação imobiliária, sendo no âmbito do mesmo que todas as questões terão de ser apreciadas.
35.– Muito embora tenha ficado provado até à saciedade que a Ré Maria Inês …… não teve qualquer intervenção na celebração do contrato de mediação imobiliária em discussão nos presentes autos e que nem sequer teve conhecimento da celebração do mesmo, não pode deixar de se referir que, sendo o contrato de mediação um contrato formal, um declaratário normal, que leia o mesmo, entenderá certamente que o este tem como objeto o arrendamento, pois é isso que está expresso na cláusula segunda, a qual tem como epígrafe "Identificação do Negócio”.
36.– Se o contrato tivesse como objeto o arrendamento e a venda, seria normal que no espaço destinado à identificação do negócio estivesse expresso: "arrendamento e venda”, mas tal não se verifica, tal como não se verifica, em qualquer parte do contrato, a indicação do preço da venda, mas, tão só o preço da renda, o qual aliás, está rasurado e entrelinhado.
37.– Apenas no número dois da cláusula quinta, sob a epígrafe "Remuneração”, é que se encontra preenchido o espaço destinado à remuneração pela venda, o qual foi preenchido com um algarismo rasurado, por forma a parecer um 5 (cinco).
38.– Ora, salvo todo o respeito por opinião diversa, não se compreende como é que tal contrato de mediação imobiliária pode ser considerado como sendo para arrendamento e venda, quando lhe faltam elementos essências para que esta última possa ser considerada, como seja a identificação do objeto do negócio - a venda propriamente dita e o preço da venda.
39.– Da análise do referido contrato tudo leva a crer que o mesmo terá sido, efetivamente, preenchido abusivamente, como alegou o Réu C, no que diz respeito ao espaço destinado à remuneração da mediação imobiliária, tendo em conta, além do mais, que aquele espaço foi rasurado sem ter sido ressalvada tal rasura.
40.– Com efeito, encontrando-se este espaço rasurado, por forma a nele ser aposto um 5, e estando este elemento desacompanhado dos outros elementos essenciais à identificação do negócio, como a sua identificação e indicação do valor da venda, é difícil de acreditar que o contrato não tenha sido preenchido abusivamente.
41.– Donde se conclui que o contrato de mediação imobiliária sub judice é para arrendamento e não mais do que isso, tendo a remuneração sido paga pelo Réu C, como consta dos factos provados, pelo que não lhe é devida nenhuma remuneração.
42.– A sentença recorrida violou, pois, os artigos 576Q n.Qs 1 e 2 e art. 577Q al. e), ambos do CPC, ao considerar que a Recorrente era parte legítima na presente ação, por aplicação errada do instituto do enriquecimento se causa, violando, assim, o art. 474Q do Código Civil.
43.– A sentença recorrida violou ainda o disposto no art. 238º do Código Civil ao entender que o contrato de mediação imobiliária em discussão nos autos era para arrendamento e venda, quando do corpo do texto do mesmo não é possível retirar tal entendimento, havendo por isso, também, quanto a este aspeto um erro de julgamento.
Nestes termos, e nos mais de Direito, deve ser dado provimento ao presente recurso e, em consequência, deve ser revogada a sentença recorrida por decisão que julgue procedente e provada a exceção invocada pela Recorrente, julgando-a parte ilegítima na presente ação e, em consequência, absolvendo-a da instância; quando assim não se entenda, deve a decisão que venha a ser proferida julgar a ação totalmente improcedente, por não provada, por nenhuma remuneração ser devida à Autora, ora Recorrida.
Não houve resposta.
II–FACTOS PROVADOS.
Foi dado como provado em 1ª instância:
1.– A A, é uma sociedade comercial cujo objecto social é a mediação imobiliária, cf. cópia da certidão permanente junto do registo comercial junto como Doc.1 (fls.14 e segs) que aqui se dá por reproduzido.
2.– A Autora usa como nome comercial, a marca INVESTE, cf. cópia de registo de marca junto como Doc.1 (fls.159-v) que aqui se dá por reproduzido.
3.– A Autora era detentora da licença AMI n.º 6908 ao abrigo do DL n.º 211/2004, de 20 de Agosto, que veio a ser alterada para a licença AMI n.º 9526, por a Autora ter transformado a sociedade anónima em sociedade por quotas, cf. cópia de licença n.º 6908 junta como Doc.2 (fls.183), cópia de licença n.º 9526 junta como Doc.3 (fls.183-v) e ap.3 de 21.10.2011 constante da certidão permanente junta como Doc.1 (fls.14-pag.16) que aqui se dá por reproduzido.
4.– Em 2012, os Réus eram os donos legítimos proprietários do prédio sito em Caminho da Areia ….., freguesia e concelho de C…, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de C… sob o n.º 2…,e inscrito na matriz predial urbana sob o 10…, existindo desde 30 de Junho de 2005, uma hipoteca registada a favor do Banco Santander Totta,SA, para garantia de empréstimo concedido, cf. Doc.2 (fls.18) que aqui se dá por reproduzido.
5.– Em 21 de Setembro de 2012, o Réu C, e a Autora, assinaram documento particular denominado de “contrato de mediação imobiliária”, com o n.º 3332/2012, cf. Doc.3 (original a fls. 234), com a epígrafe “Compra/Arrendamento”, que aqui se dá por reproduzido na parte relevante para o caso concreto, onde acordaram, para além do mais, que:
“Clª 2ª
(Identificação do Negócio)
1. A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado no arrendamento pelo preço de 2.990 € (nove mil e novecentos e noventa euros).”. (…)
Clª 3ª
(Ónus e Encargos)
__O imóvel encontra-se livre de ónus ou encargos.
__O segundo contratante declara que sobre o imóvel descrito no número anterior recaem os seguintes ónus e encargos (hipotecas e penhoras)_____, pelo valor de _____Euros.
Clª 4.ª
1. O Segundo Contratante contrata a mediadora em regime de não exclusividade.
2. (…)
Cláusula 5ª
Remuneração
1. (…)
2. O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:
A quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado acrescida de IVA à taxa legal.
A quantia de 1 renda Euros (Uma Renda) acrescida do Iva à taxa legal.(…)
Cláusula 7.ª
Prazo de duração de contrato
O presente contrato tem uma validade de 6 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.
Cláusula 8.ª
Dever de Colaboração
O Segundo Contratante colaborará com a Mediadora na entrega de todos os elementos julgados necessários e úteis no prazo de 15 (dias), a contar da data da assinatura do presente contrato.(…)
Feito em duplicado, destinando-se um exemplar a cada uma das partes intervenientes.
6.– O documento particular assinado e junto como Doc.3 (fls.234) é composto por formulário, com cláusulas com conteúdo pré-impresso, e partes com espaços em branco, destinados a ser preenchidos.
7.– No documento particular junto como Doc.3 (fls.234) o campo estado civil do Réu C, bem como o seu número de contribuinte, e número de identificação fiscais, não foram preenchidos com os dados da Ré B, por a Autora ter acreditado que o Réu agia como gestor de negócios, em virtude de a mesma residir no estrangeiro.
8.– No documento particular junto como Doc.3 (fls.234) na cláusula 2.ª, o campo valor tem escrito € 2.900 euros, estando aposto o número “9” por cima do zero, e no descritivo por extenso, tem entrelinhado “e noventa” entre a palavra novecentos e a palavra euros.
9.– No documento particular junto como Doc.3 (fls.234) na cláusula 3.ª, o primeiro campo “A quantia de _%” tem aposto o número “4” por cima do traço, e o número “5” entrelinhado por cima do quatro.
10.– Com a assinatura do documento particular denominado de “contrato de mediação imobiliária”, com o n.º 3332/2012, foi preenchido pela Autora documento particular denominado “Ficha de Angariação de Imóvel”, junto como Doc.3 (fls.205-v e segs) que aqui se dá por reproduzido, composto por formulário com campos previamente escritos e espaços em branco, constando no campo preço, as menções manuscritas de “2.900 €” mostrando-se aposto um “9” por cima do primeiro zero, de modo a constar “2.990 €” e constando “1.100.000 €” abaixo da linha.
11.– O documento particular denominado “Ficha de Angariação de Imóvel”, mostra-se acompanhado de documento denominado “Comprovativo provisório de submissão” relativo a imposto municipal de imóvel, com detalhe de prédio urbano, onde consta identificação dos dois titulares do direito de propriedade, cf. Doc.3 (fls.207-v e segs) que aqui se dá por reproduzido.
12.– Em 26 de Setembro de 2012, o Réu João …… remeteu à Autora fotografias do imóvel, para publicitação, cf. comunicações electrónicas trocadas entre a comercial Carol …… e o Réu C, com início em 26 de Setembro de 2012, juntas como Doc.2 (fls.203-v) que aqui se dá por reproduzido.
13.– Desde a assinatura do contrato de mediação imobiliária, a Autora publicitou e divulgou o imóvel, com vista a encontrar interessados para o arrendamento e/ou compra do imóvel.
14.– A Autora publicitou o imóvel na internet para o arrendamento e compra, aí apondo fotografias do mesmo, cf. ficha interna de anúncio na internet, criada em 24 de Junho de 2014, junta como Doc.5 (fls.29), com cópia de melhor legibilidade disponibilizada em audiência (fls.235) que aqui se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais:
“Moradia Areia (C…), C… e E… (1), C…
Venda: 990.000 €
Descrição:
Para investimento: Arrendada. Moradia V4 situada entre B… e Areia, (…)”.
15.– A Autora respondeu a contactos de interessados para a venda do imóvel e o seu arrendamento no âmbito da divulgação efectuada na internet.
16.– Em Janeiro de 2015, na sequência de actividade de promoção e mediação da Autora, foi encontrado o interessado Croatia Yatch Club para a celebração de contrato de arrendamento, cf. comunicações electrónicas trocadas entre a comercial Teresa …… e o Réu C, junto como Doc.1 (fls.197-v) que aqui se dá por reproduzido, com início em 12 de Dezembro de 2014 e fim em 5 de Janeiro de 2015.
17.– Por comunicação electrónica de 3 de Janeiro de 2015, o Réu C comunicou à Ré B, com conhecimento para a Autora, cf. Doc.2 (fls.160) que aqui se dá por reproduzida, que:
“Não recebo respostas tuas sobre as propostas de venda ou aluguer e não entendo qual a tua ideia. Tenho mais uma proposta de um casal sueco com 2 filhos pequenos apresentado pela invs que estão interessados em alugar a casa em contrato de um ano com eventual proposta de compra. Por motivos profissionais e por causa da escola sueca de carcavelos querem mudar se com urgência. Consegui o preço de 2700 mensais e necessito a tua resposta. URGENTE.”.
18.– No âmbito da sua actividade de mediação, a Autora remeteu ao Réu C minuta de documento particular denominado “contrato de arrendamento para habitação com prazo certo”, para ser celebrado entre aquele e o Croatia Yatch Club Ab Gibraltargatan 17 412 58 Goteborg Sweden Vatnr: SE556428372801, então representado pelo seu gerente Renato H……, solteiro, maior, NIF 2……..4, portador do passaporte n.º 8……3, cf. Doc.4 (fls.23) onde constava, para além do mais:
“Entre:
Dr. C, divorciado, …. residente na R. Santo A…, 2750-090 G…, C… NIF 1…….8, portador do Cartão do Cidadão número 09……8 8xx0, emitido pela República Portuguesa, e
Dra B, divorciada, residente na Av. Eduard T…, WSL, 1200 B…, B…, NIF 1…….6, portadora do Cartão de Cidadão número 07…..2, emitido pela República Portuguesa e válido até 20.09.2017,
Ambos adiante abreviadamente designados “Senhorios”
(…)
Cláusula Terceira
O arrendamento terá um prazo de 1 (um) ano, com início em 10 de Fevereiro de 2015 e com termo em 10 de Fevereiro de 2016. Podendo ser renovado nos termos da Lei, por períodos sucessivos de um ano.
Cláusula Quarta
1. A renda mensal é de € 1.000,00 (mil euros).
2. (…)
3. Os arrendatários entregam com a assinatura do presente aos Senhorios a quantia de € 6.000 (seis mil e duzentos euros), correspondente a seis meses de renda mais € 1.000 (mil euros) correspondente a caução de € 1.000 (mil euros) de mês renda antecipado num total de € 8.000 (Oito mil euros).
4. A quantia referida no número anterior será paga por transferência bancária pelo arrendatário aos senhorios para a conta bancária como primeira titular pela senhoria Dra. B, no Banco Santander Totta, com o NIB 0018……………65 do Banco Santander Totta.
(…)
Cláusula Décima Primeira
1.- Com a assinatura do presente Contrato, os Senhorios conferem aos arrendatários uma opção irrevogável de compra do Locado, pelo preço de € 925.000,00 (novecentos e vinte cinco mil euros), pelo prazo de nove meses a contar da assinatura do presente contrato.
2.- Ao preço de venda fixado no número anterior será abatido o valor correspondente a seis meses das rendas pagas pelos arrendatários.
3.- A opção de compra prevista na presente cláusula poderá ser exercida pelos arrendatários, a qualquer momento, durante os nove meses iniciais de duração do presente contrato, devendo, para os efeito, os arrendatários comunicar aos Senhorios a sua intenção de exercer a opção mediante carta registada com aviso de recepção na qual informarão a data, hora e local da outorga da escritura pública ou do documento particular de compra e venda, que deverá realizar-se no prazo máximo de 60 (sessenta) dias a contar da data desta comunicação.
4.- O direito conferido aos arrendatários fica sujeito a execução específica nos termos do disposto no artigo 830.º do Código Civil.
5.- Sem prejuízo do disposto nos números anteriores, os Senhorios conferem aos Arrendatários direito de preferência na compra e venda do Locado. (…).
19.– O Réu C não deu conhecimento à Autora do teor do contrato de arrendamento definitivamente celebrado com o Croatia Yatch Club Ab Gibraltargatan.
20.– O Réu João …… liquidou à Autora uma comissão pela obtenção de interessado para celebração do contrato de arrendamento.
21.– Em 15 de Outubro de 2015, ambos os Réus procederam ao registo provisório de aquisição do imóvel aludido em 3) a favor de Renato H……, pelo preço de € 738,500,00 euros, cf. Doc.7 (fls.38) que aqui se dá por reproduzido.
22.– Mostra-se inscrita o registo provisório de aquisição da fracção aludida em 3), em 12 de Outubro de 2015 a favor de Renato H……, solteiro, maior, cf. cópia da certidão do registo predial junta como Doc.2 (fls.20) que aqui se dá por reproduzido.
23.– Em 27 de Outubro de 2015, foi celebrada escritura pública de compra e venda, com mútuo hipoteca e procuração sobre o imóvel aludido em 3), pelo preço de € 738.500,00 euros, sendo intervenientes os Réus e o Renato H……, cf. cópia de escritura pública junta como Doc.8 (fls.42) que aqui se dá por reproduzido.
24.– Em 27 de Outubro de 2015 foi inscrita sobre a fracção aludida em 3) a hipoteca a favor do Novo Banco, SA, até ao capital de € 480.000,00 euros, até ao montante máximo de € 693.600,00 euros, para garantia de empréstimo, com taxa de juro até 10,5% ao ano, que em caso de mora será acrescida de 3% ao ano, e despesas no valor de € 19.200,00 euros, cf. Doc.2 (fls.20) que aqui se dá por reproduzido.
25.– A Autora só retirou o anuncia de venda do imóvel após ter tomado conhecimento da venda por intermédio do novo proprietário Renato H…….
26.– Por carta registada, com aviso de recepção, datada de 18 de Dezembro de 2015, a Autora comunicou ao Réu João …… que concedia o prazo de 10 dias, para o pagamento da remuneração de 5% sobre o valor da venda, isto é, o valor de € 36.925,00 euros, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, no total de € 45.417,75 euros, sob pena de recurso à via judicial, não tendo a mesma sido paga.
27.– João …… celebrou em 14 de Dezembro de 1991, contrato de casamento com Maria Inês ……, com convenção antenupcial de sujeição ao regime da separação de bens, cf. cópia de assento de casamento junto como Doc.1 (fls.73), e cópia de convenção antenupcial junta como Doc.2 (fls.75), que aqui se dão por reproduzidos.
28.– Por sentença de 19 de Setembro de 2011, transitada em julgado em 19 de Setembro de 2011, proferida pelo 3.º Juízo – 3.ª Secção do Tribunal de Família e Menores de Lisboa, foi dissolvido por divórcio o casamento celebrado entre João …… e Maria Inês ……, cf. cópia de assento de nascimento junto como Doc.1 (fls.78) que aqui se dá por reproduzido.
29.– A Ré Maria Inês …… não subscreveu qualquer contrato de mediação imobiliária com a Autora.
30.– A Ré Maria Inês …… não subscreveu qualquer contrato de arrendamento com o Croatia Yatch Club.
31. A Ré Maria Inês …… não é titular na conta n.º 0018……………65 mencionada no documento particular denominado “Contrato de arrendamento com prazo certo” celebrado entre o Réu João …… e o Croatia Yatch Club, cf. declaração do Banco Santander Totta (fls.164) que aqui se dá por reproduzida.
32.– A Ré tomou conhecimento em 27 de Março de 2015 que o imóvel aludido em 2) se encontrava arrendado.
33.– O legal representante do arrendatário Croatia Yatch Club, Renato H……, tomou conhecimento em 27 de Março de 2015 que o Réu C tinha arrendado o imóvel sem o consentimento da Ré Maria Inês …….
34.– E nesse contexto, Renato H……, propôs aos Réus a aquisição imediata do imóvel, a título pessoal.
35.– A licença de mediação imobiliária n.º 6908 constante do documento particular denominado “contrato de mediação imobiliária”, não corresponde a licença actual.
36.– A Autora publicitou o imóvel sem discriminar qualquer ónus ou encargo que pudesse afectar o negócio e sem indicar se possuía ou não certificado energético.
37.– O imóvel apenas teve certificado energético emitido em 21 de Outubro de 2015, cf. Doc.4 (fls.148) que aqui se dá por reproduzido.
38.– Em 8 de Junho de 2018, a Direcção-Geral do Consumidor, a pedido do tribunal, informou que não tem qualquer registo de modelo de contrato referente quer à empresa “A”, quer a modelo de contrato de mediação imobiliária submetido pela mesma, cf. oficío da Direcção-Geral do Consumidor (fls.239) que aqui se dá por reproduzido.
39.– Em 10 de Fevereiro de 2015, o Réu C e o legal representante do Croatia Yatch Club, Renato H……, subscreveram documento particular denominado “Contrato de arrendamento para habitação com prazo certo”, junto como Doc.2 (fls.139) e Doc.2 (fls.216), que aqui se dá por reproduzido.
40.– No âmbito do documento particular denominado “Contrato de arrendamento para habitação com prazo certo” junto como Doc.2 (fls.139) constava, para além do mais:
“(…)
Cláusula Terceira
O arrendamento terá o prazo de 1 (um) ano, com início em 10 de Fevereiro de 2015 e com termo em 10 de Fevereiro de 2016. Podendo ser renovado nos termos da Lei, por períodos sucessivos de um ano.
Clásula Quarta:
1. A renda mensal é de € 1.000.00 (mil euros).
2. (…)
3. O arrendatário entrega com a assinatura do presente aos Senhorios a quantia de € 8.000 (oito mil euros), correspondente a sete meses de renda dos meses de Fevereiro de 2015 a Agosto de 2015 e também o valor de € 1.000 (mil euros) correspondente a caução. No dia 1 de Agosto de 2015 paga a renda de setembro de assim sucessivamente.
4. A quantia referida no número anterior será paga por transferência bancária pelo arrendatário aos senhorios para a conta bancária como primeira titular pela senhoria Dra. B, no Banco Santander Totta, com o NIB 0018……………65 do Banco Santander Totta. (…)
Cláusula Décima Primeira
1. O direito conferido ao arrendatário fica sujeito a execução específica nos termos do disposto no artigo 830.º do Código Civil.
2. Sem prejuízo do disposto nos números anteriores, os Senhorios conferem ao arrendatário direito de preferência na compra e venda do locado.
3. (…)”.
41.– Em consequência da falta de consentimento da Ré B para a celebração do contrato de arrendamento, o Réu C e o legal representante da Croatia Yatch Club acordaram em fazer cessar o contrato.
42.– E o legal representante da Croatia Yatch Club, propôs aos Réus comprar o imóvel em nome próprio, o que veio a merecer a concordância dos Réus.
III–QUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS.
São as seguintes as questões jurídicas que importa dilucidar:
1– Impugnação da decisão de facto. Ponto 7 dos factos dados como provados ( recurso de apelação interposto pela Ré Maria Inês ……) -; Pontos 5, 10, 11, 13, 14, 15 (factos dados como provados), 48, 49, 50, 51, 52 e 53 (dados como não provados) (recurso de apelação interposto pelo Réu João ……).
2– Vícios formais do contrato de mediação imobiliária conducentes à sua nulidade.
2.1.– Invocada nulidade do contrato de mediação imobiliária por falta de identificação dos ónus ou encargos que incidiam sobre o imóvel.
2.2.– Nulidade do contrato de mediação imobiliária resultante da falta de comunicação do respectivo projecto à Direcção-Geral do Consumidor, atendendo ao facto de se tratar de contratos com uso de cláusulas contratuais gerais.
2.3.– Inalegabilidade do vício da nulidade por parte do Réu, cliente da mediadora. Abuso de direito (artigo 334º do Código Civil).
3– Fundamento para o reconhecimento do direito da A. ao recebimento de comissão relativamente ao contrato de compra e venda.
3.1.– Quanto ao objecto do contrato de mediação sub judice. Do seu âmbito e da actividade desenvolvida pela mediadora imobiliária.
3.2 .– Da alteração subjectiva da pessoa do locatário relativamente à do adquirente do mesmo imóvel. Sociedade representada pelo legal representante, no primeiro caso (arrendamento); a mesma pessoa física (representante da sociedade) actuando agora a título exclusivamente pessoal (no contrato de compra e venda).
4– Da responsabilidade da Ré B . Da ausência da sua intervenção no contrato de mediação imobiliária, ao qual não anuiu, nem se vinculou.
Passemos à sua análise:
1– Impugnação da decisão de facto. Ponto 7 dos factos dados como provados ( recurso de apelação interposto pela Ré B ) -; Pontos 5, 10, 11, 13, 14, 15 (factos dados como provados), 48, 49, 50, 51, 52 e 53 (dados como não provados) (recurso de apelação interposto pelo Réu C ).
Está em causa a seguinte factualidade:
No documento particular junto como Doc.3 (fls.234) o campo estado civil do Réu C, bem como o seu número de contribuinte, e número de identificação fiscais, não foram preenchidos com os dados da Ré B, por a Autora ter acreditado que o Réu agia como gestor de negócios, em virtude de a mesma residir no estrangeiro (ponto 7 dos Factos dados como provados).
Em 21 de Setembro de 2012, o Réu C , e a Autora, assinaram documento particular denominado de “contrato de mediação imobiliária”, com o n.º 3332/2012, cf. Doc.3 (original a fls. 234), com a epígrafe “Compra/Arrendamento”, que aqui se dá por reproduzido na parte relevante para o caso concreto, onde acordaram, para além do mais, que:
“Clª 2ª
(Identificação do Negócio)
1. A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado no arrendamento pelo preço de 2.990 € (nove mil e novecentos e noventa euros).”. (…)
Clª 3ª
(Ónus e Encargos)
__O imóvel encontra-se livre de ónus ou encargos.
__O segundo contratante declara que sobre o imóvel descrito no número anterior recaem os seguintes ónus e encargos (hipotecas e penhoras)_____, pelo valor de _____Euros.
Clª 4.ª
1. O Segundo Contratante contrata a mediadora em regime de não exclusividade.
2. (…)
Cláusula 5ª
Remuneração
1. (…)
2. O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:
A quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado acrescida de IVA à taxa legal.
A quantia de 1 renda Euros (Uma Renda) acrescida do Iva à taxa legal.(…)
Cláusula 7.ª
Prazo de duração de contrato
O presente contrato tem uma validade de 6 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.
Cláusula 8.ª
Dever de Colaboração
O Segundo Contratante colaborará com a Mediadora na entrega de todos os elementos julgados necessários e úteis no prazo de 15 (dias), a contar da data da assinatura do presente contrato.(…)
Feito em duplicado, destinando-se um exemplar a cada uma das partes intervenientes.
(Ponto 5 dos Factos dados como Provados).
Com a assinatura do documento particular denominado de “contrato de mediação imobiliária”, com o n.º 3332/2012, foi preenchido pela Autora documento particular denominado “Ficha de Angariação de Imóvel”, junto como Doc.3 (fls.205-v e segs) que aqui se dá por reproduzido, composto por formulário com campos previamente escritos e espaços em branco, constando no campo preço, as menções manuscritas de “2.900 €” mostrando-se aposto um “9” por cima do primeiro zero, de modo a constar “2.990 €” e constando “1.100.000 €” abaixo da linha.
(Ponto 10 dos Factos dados como Provados).
O documento particular denominado “Ficha de Angariação de Imóvel”, mostra-se acompanhado de documento denominado “Comprovativo provisório de submissão” relativo a imposto municipal de imóvel, com detalhe de prédio urbano, onde consta identificação dos dois titulares do direito de propriedade, cf. Doc.3 (fls.207-v e segs) que aqui se dá por reproduzido.
(Ponto 11 dos Factos dados como Provados).
Desde a assinatura do contrato de mediação imobiliária, a Autora publicitou e divulgou o imóvel, com vista a encontrar interessados para o arrendamento e/ou compra do imóvel.
(Ponto 13 dos Factos dados como Provados).
A Autora publicitou o imóvel na internet para o arrendamento e compra, aí apondo fotografias do mesmo, cf. ficha interna de anúncio na internet, criada em 24 de Junho de 2014, junta como Doc.5 (fls.29), com cópia de melhor legibilidade disponibilizada em audiência (fls.235) que aqui se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais:
“Moradia Areia (C…), C… e E…l (1), C…
Venda: 990.000 €
Descrição:
Para investimento: Arrendada. Moradia V4 situada entre B… e Areia, (…)”.
(Ponto 14 dos Factos dados como Provados).
A Autora respondeu a contactos de interessados para a venda do imóvel e o seu arrendamento no âmbito da divulgação efectuada na internet.
(Ponto 15 dos Factos dados como Provados).
Após o divórcio entre ambos, o Réu C propôs à Ré B que se procedesse ao arrendamento do imóvel aludido em 2) uma vez que nenhum deles aí residia.
(Ponto 48 dos Factos dados como Não Provados).
No ano de 2012, o Réu contactou várias empresas mediadoras para que efectuassem a mediação do imóvel para arrendamento, entre as quais a Porta da Frente e a Luxus.
(Ponto 49 dos Factos dados como Não Provados).
O Réu C comunicou à Autora que o imóvel era também propriedade da Ré B, que residia no estrangeiro e que carecia da concordância dela para o contrato de mediação.
(Ponto 50 dos Factos dados como Não Provados).
A Autora ficou de recolher a assinatura da Ré B, para o contrato de mediação e para o contrato de arrendamento.
(Ponto 51 dos Factos dados como Não Provados).
O Réu aguardou que a Ré B apusesse a sua assinatura no contrato de arrendamento.
(Ponto 52 dos Factos dados como Não Provados).
O espaço em branco, imediatamente anterior ao sinal de percentagem - % - constante do contrato de mediação imobiliária, encontrava-se por preencher no momento da assinatura do contrato pelo Réu, tendo sido preenchido em momento posterior.
(Ponto 53 dos Factos dados como Não Provados).
Este Tribunal ouviu atentamente – como lhe competia – o registo integral dos depoimentos prestados na audiência de julgamento, analisando ainda documentação junta.
Encontra-se, portanto, em perfeitas condições para sindicar o juízo de facto emitido em 1ª instância.
Apreciando:
Ponto 7 dos Factos dados como provados:
“No documento particular junto como Doc.3 (fls.234) o campo estado civil do Réu João ……, bem como o seu número de contribuinte, e número de identificação fiscais, não foram preenchidos com os dados da Ré Maria ……, por a Autora ter acreditado que o Réu agia como gestor de negócios, em virtude de a mesma residir no estrangeiro”.
Justificou o juiz a quo a prova desta factualidade nos seguintes termos:
“Os factos 5) a 9) foram dados como provados em face do teor literal do texto do documento particular, denominado “contrato de mediação imobiliária”, e da análise dos seus campos e espaços em branco, cujo original se mostra junto aos autos (fls.234) que aqui se dá por reproduzido. Neste conspecto, a testemunha Carol ……, cuja razão de ciência assentou em desempenhar as funções de comercial da Autora à data da assinatura, declarou que foi ela que angariou o negócio e que preencheu o contrato em epígrafe, o que era o seu procedimento habitual, e que terá sido também o adoptado no caso concreto dos presentes autos, para depois submeter à gerência, o que se mostrou conforme e cabal à experiência comum deste tipo de empresa, onde o comercial assume proeminência.
O legal representante da Autora, Vasco ……, em declarações de parte confirmou o modo de proceder da empresa, confirmando a assinatura do contrato por si, usando modelos anteriores que já vinha do tempo em que tinha trabalhado sob a franquia Remax e relatando que lhe foi transmitido pela consultora que apenas o Réu João …… assinava, por ser o gestor de negócios da mulher, que residia no estrangeiro, embora na altura desconhecesse que estavam divorciados.
Ambos depuseram de forma simples e objectiva, respondendo de modo espontâneo do que se recordavam e do que não se recordavam, mesmo em partes que não lhe pudessem ser favoráveis, o que mereceu credibilidade e verosimilhança, servindo para dar os factos como provados”.
(...) A este respeito, o legal representante da Autora, Vasco ……, em declarações de parte, deu conta que o contrato não se mostrou assinado pela Ré Maria …… porquanto o Réu João …… invocou agir como gestor de negócios da mesma, por aquela residir no estrangeiro, o que não o preocupou, porquanto para os negócios definitivos, como o arrendamento ou a venda, a mesma já teria de intervir e aí seriam conhecidos os seus elementos, tendo-se preocupado apenas com dados do imóvel.
Nas suas declarações, foi exibido o e-mail junto como doc.2 (fls.160) enviado com conhecimento para a Autora, do qual, em seu entender se infere o conhecimento da Ré Maria …… da celebração do contrato de mediação imobiliária e posterior arrendamento.
Em sentido dissonante resultaram as declarações de parte do Réu João ……, que afirmou ter dado conta à comercial da Autora de nome Carol …… telefone da ex-mulher, informando que ela residia em Bruxelas, com o fim de a Autora recolher a assinatura dela no contrato de mediação, pois já tinha feito contratos com outras mediadores nos mesmos moldes e a Ré Maria …… não se tinha oposto expressamente aos mesmos.
Procurando apreciar o conjunto da prova produzida, cumpre salientar que resulta da normal experiência da vida e normalidade comum que um casal divorciado, não mantém após o divórcio, o mesmo nível de cumplicidade que mantinha na pendência do casamento, procurando após a separação de pessoas, proceder à separação de bens, seja de forma mais formal, instaurando um processo de inventário, seja de modo mais simples, vendendo os bens em comum e repartindo o produto da venda.
Ora, no caso vertente, por ocasião da data da celebração do contrato de mediação imobiliária (21.09.2019) os Réus já se encontravam formalmente divorciados há pelo menos um ano (19.09.2011), e a Ré residia em Bruxelas. Logo, avulta destas circunstâncias, que o contacto entre os Réus seria provavelmente esporádico, o que nos leva ao e-mail de 03.01.2015 (fls.160), o qual, atento o período temporal em que foi emitido, se situa no momento em que a Autora já tinha angariado um interessado para a celebração do contrato de arrendamento, motivo pelo qual a necessidade de comunicação era premente.
Contudo, do texto do email não era expresso que o casal sueco interessado com 2 filhos mencionado pelo Réu João ……, tivesse advindo de uma mediação imobiliária em vigor, sendo que do modo como se encontra redigido, um declaratário normal, colocado na posição do declaratário real, não inferiria sequer a existência de qualquer empresa de mediação imobiliária no texto.
Com efeito, a única a “invs” que será a abreviatura de investe, não surge explicitada ou destacada de modo a perceber ao que concretamente se refere, pelo que não se nos afigura possível concluir que a Ré Maria …… tivesse conhecimento, ainda que tácito de qualquer contrato de mediação imobiliária, tendo sido por esse motivo que solicitou à sua mandatária judicial, aqui se incluindo a testemunha Sílvia …… e a Rodrigo ……, mediador imobiliário, que se deslocassem ao local, embora no caso deste último, o relatado não tenha merecido credibilidade, na medida em que não se trata de uma função normal de um comercial, ir verificar se os imóveis de clientes estão arrendados, o que retirou valor ao relatado.
Na verdade, do texto literal do e-mail, resulta sim que a Ré Maria …… não respondeu às propostas de venda ou aluguer, que lhe eram dadas a conhecer pelo Réu João …… e este não entendia os propósitos da Ré.
Desta forma, não podemos deixar de considerar que a Ré Maria ……, não tinha intenção de arrendar o imóvel ou recorrer aos serviços da Autora, sendo que a explicação dada pelo Réu João …… de que a Autora iria recolher a assinatura da Ré Maria …… é destituída de verosimilhança e senso comum, na medida em que não faz qualquer sentido assinar um contrato e encarregar uma parte de ir obter a assinatura da outra, ainda para mais quando a outra parte reside no estrangeiro, pelo que a versão trazida pelo Réu João …… não nos mereceu qualquer credibilidade, motivo pelo qual foi o conjunto de factos alegados dado como não provados.
A falta de pagamento da comissão devida pelo arrendamento por parte da Ré Maria ……, assentou nas declarações de parte do legal representante da Autora, Vasco ……, que relatou que o pagamento foi efectuado apenas pelo Réu João …… e as vicissitudes decorrentes do pedido de emissão de nota de crédito, para reduzir o valor da comissão a abonar.
(...)
Vejamos:
A prova produzida nos presentes autos não suporta suficientemente a factualidade dada como provada pelo juiz a quo no que se reporta à parte final do ponto 7 dos factos dados como provados.
Com efeito, não foi produzida qualquer prova, minimamente convincente, de que a subscrição do documento (que consubstancia o contrato de mediação imobiliária) apenas pelo Réu C e não igualmente pela Ré Maria Inês …… – na altura já divorciados -, sendo ambos comproprietários do imóvel em causa, se tivesse ficado a dever à circunstância de “a Autora ter acreditado que o Réu agia como gestor de negócios, em virtude de a mesma residir no estrangeiro”.
As declarações de parte produzidas pelo legal representante da A., Vasco…… – que confirmaram tal versão -, não só terão que valoradas de forma limitada e cautelosa, na medida em que traduzem apenas a versão que o depoente transmitiu à ilustre mandatária judicial da ora A., e se encontra por isso mesmo vertida na petição inicial, revelando este indiscutível interesse, do ponto de vista pessoal, no desfecho favorável da lide, como revelam um conhecimento puramente indirecto, assente nos esclarecimentos que lhe terão sido prestados por funcionários da empresa quando procurou apurar as razões para a ausência da comproprietária no contrato de mediação em causa.
De resto, o mesmo mencionou sobre este ponto:
“Na altura ela não assinou, eu não sei o estado, se eram casados, eles podem ter o bem mas não estar casados(...) Ele assinava em nome da mulher, como gestor de negócios, foi o que me chegou e...pode ser feito”.
Momentos após, o depoente reconheceu que a empresa mediadora que representa nunca se dirigiu, designadamente por via e-mail, directa ou indirectamente à Ré, assentando toda a certeza quanto à existência da dita gestão de negócio no e-mail datado de 27 de Março de 2015, cuja cópia está a fls.160, enviado pelo Réu C à sua ex-mulher, a Ré Maria Inês ……, com conhecimento à A. Frasou – Sociedade de Mediação Imobiliária, SA, e com o seguinte teor:
“Casa da Areia.
Bom dia,
Não recebo respostas tuas sobre as propostas de venda ou aluguer e não entendo qual a tua ideia.
Tenho mais uma proposta de um casal sueco com 2 filhos pequenos apresentado pela invs que estão interessados em alugar a casa em contrato de um ano com eventual proposta de compra. Por motivos profissionais e por causa da escola sueca em C… querem mudar-se com urgência. Consegui o preço de 2700 euros mensais e necessito a tua resposta URGENTE”.
Esclareceu ainda que “(não contactaram com a Srª Inês porque) não se iam meter numa guerra, numa guerra entre eles”, “percebi que havia alguma divergência” “e ponho em causa, também, se ela estava a par de tudo”; “eu até acho que a Inês, no meio disto tudo, coitada, ela foi aqui apanhada, embora tivesse beneficiado do nosso trabalho indirectamente”; “nós somos comerciais, não temos hipótese, somos contratados para vender, tudo o que possa meter areia naquela engrenagem nós não queremos e se ele estava a resolver os problemas com ela, não quis...”; “O sr. João …… dava-se como representante das duas partes (que sabia estarem em litígio)”.
Ou seja, o depoente, segundo as suas declarações, acabou por se limitar a transmitir, não um facto de que teve efectivo conhecimento, mas apenas aquilo de que tomou nota relativamente à explicação encontrada para justificar a uma situação de anormalidade: um contrato de mediação firmado pela empresa que administra, sem se cuidar concretamente da vontade de um dos comproprietários na vinculação ao respectivo conteúdo, como seria mister.
A este propósito, cumpre ainda atentar em que:
A testemunha Carole ……, que teve participação directa e pessoal na feitura do contrato de imediação imobiliária e que entretanto saiu da empresa, demonstrou não reter na memória o circunstancialismo que terá rodeado a realização do negócio em apreço.
Inquirida sobre se se tratou de um angariação para arrendamento e venda, ou só para uma destas coisas, respondeu: “não me lembro”.
Quanto a saber qual seria afinal contraparte no negócio, limitou-se a afirmar que “só conheci o senhor”.
Aludiu a que foi tirar fotografias ao imóvel em causa.
Instada sobre este ponto, esclareceu que não se recordava afinal de ter tirado fotografias ao imóvel.
Deveria tê-lo feito porque se tratava do seu procedimento habitual (era o que sempre fazia).
Ou seja, no fundo, esta testemunha Carole …… não se recordava de coisa alguma, apagando da memória tudo o que dizia respeito à feitura deste negócio, as suas circunstâncias mais pormenorizadas e relevantes.
Por seu turno, a testemunha Teresa ……, filha do legal representante da A., e que sucedeu nas funções deixadas por Carole ……, afirmou sobre esta matéria que “nunca conheceu a mulher do ora Réu”.
De todo o modo, a formalização do negócio não aconteceu com ela, não sabendo naturalmente a omissão no contrato de mediação da Ré Maria Inês ……, comproprietária do imóvel.
Analisados todos estes depoimentos, cumpre concluir que não há prova sólida e consistente acerca das exactas razões pelas quais a A. Frasou – Sociedade de Mediação Imobiliária, SA, descurou a necessidade de intervenção da Ré Maria Inês ……, na qualidade de comproprietária, no contrato que tinha por objecto o imóvel a publicitar.
Basta atentar em que nenhuma das testemunhas que teve intervenção na prática dos actos respeitantes à celebração e execução do contrato de mediação imobiliária utilizou a expressão “gestor de negócios”, nem explicou o motivo pelo qual não se preocuparam com a ausência da sua menção formal no negócio, o que naturalmente dissiparia todas as dúvidas sobre este ponto.
Pelo que deferindo a presente impugnação, o Ponto 7 dos Factos Provados passará a ter a seguinte redacção:
“No documento particular junto como Doc.3 (fls.234) o campo estado civil do Réu João ……, bem como o seu número de contribuinte, e número de identificação fiscais, não foram preenchidos com os dados da Ré Maria ……”.
Ponto 5 dos Factos dados como Provados
Em 21 de Setembro de 2012, o Réu João ……, e a Autora Frasou – Sociedade de Mediação Imobiliária, SA,, assinaram documento particular denominado de “contrato de mediação imobiliária”, com o n.º 3332/2012, cf. Doc.3 (original a fls. 234), com a epígrafe “Compra/Arrendamento”, que aqui se dá por reproduzido na parte relevante para o caso concreto, onde acordaram, para além do mais, que:
“Clª 2ª
(Identificação do Negócio)
1. A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado no arrendamento pelo preço de 2.990 € (nove mil e novecentos e noventa euros).”. (…)
Clª 3ª
(Ónus e Encargos)
__O imóvel encontra-se livre de ónus ou encargos.
__O segundo contratante declara que sobre o imóvel descrito no número anterior recaem os seguintes ónus e encargos (hipotecas e penhoras)_____, pelo valor de _____Euros.
Clª 4.ª
1. O Segundo Contratante contrata a mediadora em regime de não exclusividade.
2. (…)
Cláusula 5ª
Remuneração
1. (…)
2. O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:
A quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado acrescida de IVA à taxa legal.
A quantia de 1 renda Euros (Uma Renda) acrescida do Iva à taxa legal.(…)
Cláusula 7.ª
Prazo de duração de contrato
O presente contrato tem uma validade de 6 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.
Cláusula 8.ª
Dever de Colaboração
O Segundo Contratante colaborará com a Mediadora na entrega de todos os elementos julgados necessários e úteis no prazo de 15 (dias), a contar da data da assinatura do presente contrato.(…)
Feito em duplicado, destinando-se um exemplar a cada uma das partes intervenientes.
Vejamos:
A questão essencial que se prende com impugnação deste ponto de facto tem a ver com a prova de que o contrato de imediação imobiliária realizado teve por seu objecto, não só o arrendamento do imóvel, mas igualmente a sua ulterior venda a terceiro, opção de aquisição essa que, conforme o previsto, deveria constar do contrato de arrendamento projectado.
Neste tocante, pronunciou-se o juiz a quo na sua fundamentação da convicção:
“O facto 53) foi dado como não provado, em resultado da conjugação entre as declarações das partes e o depoimento da testemunha Carol ……. Com feito, as declarações de parte do legal representante da Autora, Vasco ……, e do Réu João ……, foram opostas entre si, tendo o primeiro salientado que o contrato sempre foi para venda e arrendamento, encontrando-se todo preenchido, e o segundo salientou que o contrato só foi para arrendamento, não estando preenchida a cláusula 5.ª.
A única testemunha com razão de ciência directa, Carol ……, cuja razão de ciência assentou em ser a comercial da Autora que preencheu o contrato, não efectuou qualquer menção directa ao preenchimento do contrato com rasuras ou entrelinhas, ou ao momento temporal do seu preenchimento, limitando-se a atestar que não se recorda do contrato em concreto, mas apenas que actuou como actuava em todos os contratos, motivo pelo qual não foi possível apurar se os números com aposição reforçada ou as expressões entrelinhadas, foram inseridas, antes ou depois do acto da assinatura, motivo pelo qual foi o facto julgado como não provado”.
Ora, relativamente à constituição do direito de crédito que se reporta à comissão a auferir pela A. Frasou – Sociedade de Mediação Imobiliária, SA, na projectada venda do imóvel, constitui ónus de prova da alegante, a ora A., a demonstração em juízo dos seus pressupostos de facto, nos termos gerais do artigo 342º, nº 1, do Código Civil.
Ou seja, a questão que ora se coloca é a de saber se se encontra provado, por força da actividade instrutória desenvolvida pela demandante nesse sentido, que o contrato de mediação imobiliária em causa previa ainda a possibilidade de venda do imóvel (para além do arrendamento), sobre a qual a A. mediadora imobiliária cobraria a sua comissão de 5%.
Cumpre, assim, analisar o teor da prova documental junta aos autos que pode esclarecer tal divergência entre as duas versões antangónicas sustentadas pelas partes em litígio:
A fls. 234 consta o original do contrato de mediação imobiliária (sujeito ao regime do Decreto-lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, então vigente), datado de 21 de Setembro de 2012.
Pode ler-se na sua cláusula 2ª :
“1. A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado no arrendamento pelo preço de 2.990 € (nove mil e novecentos e noventa euros), desenvolvendo para efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis”
Esta redacção corresponde a um formulário tipo, com espaços em branco destinados a ser preenchidos caso a caso, em conformidade com as respectivas circunstâncias peculiares.
Houve lugar ao preenchimento de espaços em branco através da aposição da expressão manuscrita “(conseguir interessado) no arrendamento”, “(pelo preço de) 2.990 – consistindo o segundo nove uma emenda do algarismo “O” – “; “nove mil e novecentos e noventa euros – encontrando-se o “e noventa” entrelinhado –“.
Pode ler-se no nº 2 da cláusula 5ª, sob a epígrafe “Remuneração”:
“2. O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:
A quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado acrescida de IVA à taxa legal.
A quantia de 1 renda Euros (Uma Renda) acrescida do Iva à taxa legal.(…)”.
Acrescenta o nº 3 da mesma cláusula que: “O pagamento da remuneração apenas será efectuado nas seguintes condições:
O total da remuneração aquando da celebração do contrato-promessa/arrendamento”
Corresponde ainda ao preenchimento de espaços em branco a expressão manuscrita “5%”(calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado acrescida de IVA à taxa legal”; “(a quantia de) 1 Renda (euros) (Uma renda)...
Ou seja, da leitura do contrato resulta que aí apenas se alude, concreta e objectivamente, à realização de contrato de arrendamento (e não ao contrato de compra e venda do imóvel).
O único elemento que milita no sentido de o contrato abranger efectivamente o propósito de futura venda reside na expressão “5%”, a calcular sobre o preço pelo qual o negócio será efectivamente concretizado.
Esta previsão típica (fixação de uma percentagem) apenas é utilizável no caso de venda do imóvel e não para o seu arrendamento, para o qual já se prevê que a comissão da A. mediadora imobiliária corresponda ao valor de uma renda, sendo obviamente dispensável qualquer acréscimo em termos de percentagem.
Analisando a restante prova documental junta:
A fls. 23 a 28 dos autos consta uma minuta de um “contrato de arrendamento para habitação com prazo certo (1 ano)”, que se encontra em poder da A. (cfr. artigo 10º da petição inicial), contendo a opção de compra de locado pelo locatária (vide cláusula 11ª).
No dizer da A. Frasou – Sociedade de Mediação Imobiliária, SA, este seria meio instrumental a utilizar e que, sendo usado para a formalização do contrato de arrendamento, explicaria de forma clarividente e indubitável, que o contrato de mediação imobiliária abrangia igualmente a possibilidade de venda do imóvel, incidindo sobre ela a comissão de “5%”.
Porém, tal documento não contém qualquer assinatura e não foi objecto de contextualização alguma através de qualquer depoimento prestado durante a audiência de julgamento, sendo assim de nula relevância prática para os efeitos mencionados.
O documento junto a fls. 29 a 31 – pretensamente demonstrativo da actividade de promoção desenvolvida pela A. para o arrendamento e/ou compra do imóvel (cfr. artigo 16º da petição inicial) é ilegível.
O documento de fls. 42 a 47, constitui uma cópia da escritura de compra e venda do imóvel com constituição de hipoteca e contrato de mútuo, realizada em 27 de Outubro de 2015, nenhuma referência contendo nem ao contrato de mediação, nem ao anterior contrato de arrendamento.
A fls. 81 a 87 constam cópias de e-mails trocados entre a advogada da Ré Maria Inês …… e Renato ……, datados de 29 de Março a 13 de Abril de 2015, nos quais a primeira faz claramente sentir que não aprovou o arrendamento do imóvel em favor da empresa de que este último é representante, não o aceitando.
Nos mesmos é feita manifestada a vontade da Ré Maria Inês …… em proceder à venda da casa de que é comproprietária, caso cheguem a acordo quanto ao preço.
A fls. 139 a 143 constam cópias do contrato de arrendamento celebrado entre os RR., na qualidade de senhorios, e a Croatia Yacht Club AB Gibraltargatan, representada pelo seu gerente Renato H……, datado de 10 de Fevereiro de 2015, e do qual não faz parte qualquer cláusula em que se consigne a opção de compra por parte do locatário.
Todavia, do mesmo consta uma cláusula décima primeira, nº 1, nos seguintes termos: “O direito conferido ao Arrendatário fica sujeito a execução específica nos termos do disposto no artigo 830º do Código Civil”.
A fls. 160, consta a cópia de um e-mail datado de 27 de Março de 2015 enviado pelo Réu C à sua ex-mulher, a Ré Maria Inês ……, com conhecimento à A. Frasou – Sociedade de Mediação Imobiliária, SA, e com o seguinte teor:
“Casa da Areia.
Bom dia,
Não recebo respostas tuas sobre as propostas de venda ou aluguer e não entendo qual a tua ideia.
Tenho mais uma proposta de um casal sueco com 2 filhos pequenos apresentado pela invs que estão interessados em alugar a casa em contrato de um ano com eventual proposta de compra. Por motivos profissionais e por causa da escola sueca em Carcavelos querem mudar-se com urgência. Consegui o preço de 2700 euros mensais e necessito a tua resposta URGENTE”.
A fls. 199 consta uma cópia de um e-mail enviado por Renato H…… para Teresa ……, datado de 5 de Janeiro de 2015, no qual, para além de questionar a possibilidade de sub-arrendar o espaço durante os meses de Verão, refere que “o proprietário mencionou-me que nós poderíamos colocar no contrato a opção de comprar a casa. Significa isto que nós podemos deduzir o pagamento da renda no preço, sendo o preço de € 900.000,00”.
Ou seja, cerca de um mês antes da formalização do contrato de arrendamento, o candidato a inquilino (Renato H……, agindo em representação da sociedade de que era gerente) confirmava junto da representante da mediadora, deixando registado por escrito tal facto, que o proprietário/senhorio lhe referira que poderia colocar no contrato de arrendamento a opção de compra da casa, indo ao encontro da versão sustentada a este propósito pela empresa de mediação imobiliária, a A. Frasou – Sociedade de Mediação Imobiliária, SA.
Durante o longo depoimento que Renato H…… prestou em audiência afirmou sobre esta matéria:
“O propósito era arrendar a casa; no site da mediadora a casa estava, posteriormente, para venda. Compraram a casa (em 27 de Outubro de 2015) e um mês depois verificaram que a casa estava para venda na imobiliária. Tem a certeza que a sua intenção era arrendar e não comprar”.
Esclareceu outrossim que o contrato foi assinado no escritório da mediadora, mas que estava escrito apenas em português, língua que não fala nem entende.
A venda só foi colocada como hipótese futura, tanto mais que os valores mencionados para a aquisição estavam acima das suas capacidades financeiras.
Confirmou que contactou a empresa, depois de ter adquirido o imóvel, para o tirarem do seu site na internet, onde se mantinha como anunciado para a venda.
Perante todos estes elementos probatórios, analisados conjugada e criticamente, cumpre concluir que, a nosso ver, a A. Frasou – Sociedade de Mediação Imobiliária, SA logrou efectivamente demonstrar que o imóvel objecto do contrato de mediação imobiliária se destinaria, nos termos negociais firmados, ao seu arrendamento e à possibilidade de venda posterior.
Tal conclusão resulta da combinação dos seguintes elementos reunidos nos autos:
A menção aos “5%” constante no contrato aponta inequivocamente no sentido de abranger a possibilidade de venda futura.
Note-se que o Réu C Ribeiro afirmou que “não preencheu nada”, combinando apenas o aluguer, tendo vindo o arrendamento a concretizar-se muito tempo depois (em 10 de Fevereiro de 2015 – cerca de 3 anos e quatro meses depois -).
Deu assim a entender que foi a funcionária da mediadora imobiliária que, abusivamente, sem o seu conhecimento e autorização, preencheu unilateralmente, à sua revelia, os espaços em branco com vista a transformar um simples contrato de mediação imobiliária para arrendamento do imóvel em contrato de mediação imobiliária igualmente para sua venda (que no fundo é o negócio verdadeiramente lucrativo que qualquer mediadora deseja concretizar).
Só que no e-mail que enviou em 3 de Janeiro de 2015 (um mês antes da formalização do contrato de arrendamento) ao seu ex-cônjuge, ora, co-R., com conhecimento à A. Frasou – Sociedade de Mediação Imobiliária, SA, o mesmo Réu C Ribeiro assume abertamente, sem a menor reserva ou dúvida séria, a proposta de “um casal sueco com 2 filhos pequenos” – o dito Renato H…… e família – que haviam sido apresentados pela mediadora imobiliária A. (aí abreviadamente referenciados por “invs”), que estavam interessados em alugar a casa com um contrato de um ano com eventual proposta de compra.
Ou seja, o Réu C Ribeiro confirma inteiramente nesse escrito da sua (reconhecida) autoria, e que nunca impugnou em termos da sua autenticidade e fidedignidade, que foi a ora A. Frasou – Sociedade de Mediação Imobiliária, SA quem apresentou os candidatos a arrendatários, que nesse sentido fizeram a sua proposta, e que esta última incluía a eventual proposta de compra.
“Verba volant, scripta manent”.
Esta conclusão vai precisamente ao encontro do e-mail enviado pelo arrendatário Renato H…… datado de 5 de Janeiro de 2015, no qual, para além de questionar a possibilidade de sub-arrendar o espaço durante os meses de Verão, refere que “o proprietário mencionou-me que nós poderíamos colocar no contrato a opção de comprar a casa. Significa isto que nós podemos deduzir o pagamento da renda no preço, sendo o preço de € 900.000,00”.
(Sublinhado nosso).
No mesmo sentido, milita ainda a consignação da possibilidade de execução-específica no contrato de arrendamento celebrado, o qual só é logicamente compatibilizável com a opção de compra do imóvel e que, nesse mesmo e preciso sentido, constava do formulário não assinado junto pela A. a fls. 23 a 28, na sua cláusula 11ª, nº 4.
Estes elementos objectivos e indesmentíveis deitam por terra a versão sustentada pelo Réu C Ribeiro de que tudo não teria passado de um golpe engendrado pela mediadora imobiliária para se aproveitar da posterior conclusão de um contrato de compra e venda, para o qual nada havia contribuído, de modo a vir a obter indevidamente a sua comissão (não prevista no contrato firmado com o vendedor, seu cliente).
Improcede, deste modo, a impugnação de facto apresentada pelo Réu, mantendo-se inalterada a redacção do ponto 5 dos Factos dados como Provados.
Ponto 10 dos Factos dados como Provados:
“Com a assinatura do documento particular denominado de “contrato de mediação imobiliária”, com o n.º 3332/2012, foi preenchido pela Autora documento particular denominado “Ficha de Angariação de Imóvel”, junto como Doc.3 (fls.205-v e segs) que aqui se dá por reproduzido, composto por formulário com campos previamente escritos e espaços em branco, constando no campo preço, as menções manuscritas de “2.900 €” mostrando-se aposto um “9” por cima do primeiro zero, de modo a constar “2.990 €” e constando “1.100.000 €” abaixo da linha”.
Vejamos:
Pelas razões supra enunciadas e que aqui se dão por inteiramente reproduzidas, cumpre manter a redacção desta factualidade, improcedendo a impugnação de facto, nada mais havendo a acrescentar.
Ponto 11 dos Factos dados como Provados
“O documento particular denominado “Ficha de Angariação de Imóvel”, mostra-se acompanhado de documento denominado “Comprovativo provisório de submissão” relativo a imposto municipal de imóvel, com detalhe de prédio urbano, onde consta identificação dos dois titulares do direito de propriedade, cf. Doc.3 (fls.207-v e segs) que aqui se dá por reproduzido”.
Vejamos:
Pelas razões supra enunciadas, cumpre manter a redacção desta factualidade, improcedendo a impugnação de facto, não existindo motivos sérios e atendíveis que levem a não considerar esta factualidade – meramente instrumental – como efectivamente provada.
Ponto 13 dos Factos dados como Provados
“Desde a assinatura do contrato de mediação imobiliária, a Autora publicitou e divulgou o imóvel, com vista a encontrar interessados para o arrendamento e/ou compra do imóvel”.
Vejamos:
Também esta factualidade se encontra comprovada através dos diversos testemunhos prestados nos autos.
A testemunha Teresa ……, que sucedeu nas funções anteriormente desempenhadas por Carole ……, confirmou tal publicitação, em termos que não deixam dúvidas quanto à sua veracidade.
Note-se inclusivamente que depois de Renato H… ter adquirido para si o imóvel, ele próprio reparou que este se encontrava ainda publicitado para venda no site da internet da mediadora imobiliária, ora A, havendo tomado a iniciativa de telefonar a Teresa ……, informando-a de que tinha comprado a moradia em causa e que, nesse medida, a respectiva publicitação para venda deveria ser retirada por não se justificar nesse momento.
Ou seja, segundo o que resultou dos autos, foi a A. mediadora imobiliária surpreendida com a venda do imóvel – cujo desenlace final foi tratado exclusivamente pelo vendedor João ……, obtendo então a prévia anuência do seu ex-cônjuge, a Ré Maria Inês …… – quando ainda estava a publicitar este imóvel com vista à sua venda, na sequência do contrato de mediação firmado anos antes (e ao qual não sucedeu nenhum outro em que tivesse tido intervenção).
Improcede a impugnação neste particular.
Ponto 14 dos Factos dados como Provados:
“A Autora publicitou o imóvel na internet para o arrendamento e compra, aí apondo fotografias do mesmo, cf. ficha interna de anúncio na internet, criada em 24 de Junho de 2014, junta como Doc.5 (fls.29), com cópia de melhor legibilidade disponibilizada em audiência (fls.235) que aqui se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais:
“Moradia Areia (C…), C… e E… (1), C…
Venda: 990.000 €
Descrição:
Para investimento: Arrendada. Moradia V4 situada entre B… e Areia, (…)”.
Vejamos:
Pelo fundamentos supra aduzidos e face em especial ao depoimento prestado por Teresa …… que confirmou tal factualidade, tendo sido tal documental analisado em audiência de julgamento sem suscitar qualquer dúvida, cumpre ter como demonstrada tal materialidade.
O documento de fls. 235 – não impugnado em termos da sua fidedignidade – é suficiente para permitir dar esta factualidade como provada, o que se encontra em plena compatibilidade lógica com as considerações expendidas supra.
Improcede, igualmente, a impugnação neste particular.
Ponto 15 dos Factos dados como Provados.
“A Autora respondeu a contactos de interessados para a venda do imóvel e o seu arrendamento no âmbito da divulgação efectuada na internet”.
Vejamos:
Pelo fundamentos referidos supra e seguindo a lógica e o contexto factual enunciado, cumpre ter como demonstrada tal factualidade, improcedendo a impugnação neste tocante, nada mais havendo a acrescentar.
Factos dados como não provados:
Ponto 48
“Após o divórcio entre ambos, o Réu C propôs à Ré B que se procedesse ao arrendamento do imóvel aludido em 2) uma vez que nenhum deles aí residia”.
Vejamos:
Não foi produzida prova convincente desta factualidade.
Nenhuma testemunha se pronunciou efectivamente quanto à mesma.
O e-mail junto a fls. 160, 27 de Março de 2015, supra citado, não é suficiente para se poder considerar provada esta factualidade, uma vez que não há qualquer demonstração sequer de que a Ré B dele tivesse tomado conhecimento (não consta dos autos qualquer resposta).
De resto, não foi produzida qualquer prova das conversações havidas entre os co-RR. que, ao que se sabe, uma vez divorciados, não mantinham um com o outro uma relação amistosa nem, muito menos, dialogante.
Improcede a impugnação neste ponto.
Ponto 49
“No ano de 2012, o Réu contactou várias empresas mediadoras para que efectuassem a mediação do imóvel para arrendamento, entre as quais a Porta da Frente e a Luxus”.
Vejamos:
Não foi produzida prova convincente neste tocante.
De resto, a mesma, ainda que demonstrada não comportaria o menor interesse ou relevância para a decisão da causa.
A impugnação improcede neste ponto.
Ponto 50
“O Réu C comunicou à Autora que o imóvel era também propriedade da Ré B, que residia no estrangeiro e que carecia da concordância dela para o contrato de mediação”.
Vejamos:
Esta factualidade foi afirmada pelo Réu C, aquando da prestação das suas declarações de parte.
Nenhum outro elemento de prova a confirmou.
Não há qualquer escrito que o indicie, nem depoimento que o corrobore.
Improcede, assim, a impugnação neste ponto.
Ponto 51
“A Autora ficou de recolher a assinatura da Ré Maria Inês ……, para o contrato de mediação e para o contrato de arrendamento”.
Vejamos:
Pelas razões supra aduzidas que aqui se dão por reproduzidas, a impugnação terá que necessariamente improceder neste ponto, nada mais havendo a acrescentar neste tocante.
Ponto 52
“O Réu aguardou que a Ré B apusesse a sua assinatura no contrato de arrendamento”.
Vejamos:
Não foi produzida qualquer prova do facto em apreço, para além das declarações de parte do Réu C.
De resto, não resulta dos autos que o Réu tenha ficado minimamente preocupado com a falta de assinatura do seu ex-cônjuge nos contratos em que teve participação, na medida em que esta se encontrava ausente em Bruxelas e tais negócios se destinavam a rentabilizar o património de que eram comproprietários, deles não resultando à partida qualquer prejuízo para qualquer deles.
Improcede a apelação neste ponto.
Ponto 53
“O espaço em branco, imediatamente anterior ao sinal de percentagem - % - constante do contrato de mediação imobiliária, encontrava-se por preencher no momento da assinatura do contrato pelo Réu, tendo sido preenchido em momento posterior”.
Vejamos:
Não foi produzida qualquer prova do facto em apreço, para além das declarações de parte do A. C, as quais são naturalmente insuficientes para ter como demonstrada a factualidade alegada.
Improcede, assim, a apelação neste ponto.
2– Vícios formais do contrato de mediação imobiliária conducentes à sua nulidade.
2.1.– Invocada nulidade do contrato de mediação imobiliária por falta de identificação dos ónus ou encargos que incidiam sobre o imóvel.
Sustenta o apelante C que:
É ininteligível o motivo pelo qual entendeu o Tribunal que o réu não se pode prevalecer dessa nulidade; certamente que não será o simples facto do contrato de mediação imobiliária ter sido por si, também, assinado.
Assim, mal decidiu o Tribunal a quo sobre esta matéria, tendo violado o disposto no acima citado artigo 19º, nº 2, alínea a) e nº 8, do Decreto-lei nº 211/2004, de 20/08.
Apreciando:
Nos termos do artigo 16º, nº 1, alínea b), do Decreto-lei nº 211/2004, de 20 de Agosto – aplicável à situação sub judice atenta a data da celebração do contrato de mediação imobiliária -, competia à empresa de mediação imobiliária apurar, certificando-se, se sobre o imóvel recaíam quaisquer ónus ou encargos, acrescentando o artigo 19º, nº 2, alínea a), o especial dever de que constasse obrigatoriamente do contrato a especificação de todos os ónus e encargos que recaíam sobre o bem em causa.
Nos termos do nº 8º desta mesma disposição legal: “O incumprimento do disposto nos nºs 1, 2 e 7, gera a nulidade do contrato, não podendo esta ser invocada pela empresa de mediação”.
Na situação em apreço, sobre o imóvel incidia uma hipoteca, sem que tal ónus de natureza real tivesse sido mencionado no contrato de mediação imobiliária.
Decidiu o juiz a quo a este propósito:
“O art. 16.º, n.º 1, alínea b) do RJAM dispõe que compete ao mediador imobiliário certificar-se no momento da celebração do contrato de mediação imobiliária, da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos interessados contratantes, bem como se sobre o mesmo recaem ónus ou encargos.
Atento a matéria de facto dada como provada, dos factos 4), 11) e 14) e do anúncio do imóvel que neste último ponto da matéria de facto se deu como reproduzido, verifica-se que o mesmo reproduz fielmente grande parte das características descritas na caderneta predial, em particular em termos de áreas e divisões, apenas não constando a menção de que o imóvel se encontra hipotecado para garantia de pagamento de um empréstimo.
A menção da inscrição de uma hipoteca sobre o imóvel é um elemento importante para quem pretenda celebrar contrato de compra e venda, na medida em que ou a hipoteca é expurgada no momento da celebração do contrato, com o consentimento do banco, ou o comprador mesmo correrá o risco de comprar bem onerado, pelo que se nos afigura que se trata de um ónus que deve ser apurado pela mediadora imobiliária, e deve figurar no contrato de mediação imobiliária (art. 19.º, n.º 2, alínea b) RJAMI).
Porém, uma coisa será o apuramento da existência de ónus, outra coisa será a divulgação dos mesmos em sede publicitária, aspecto que é o visado pela alegação do Réu.
Neste conspecto, afigura-se-nos que o fim da norma não foi incumprido com a não publicitação da existência de hipoteca inscrita sobre o imóvel, embora já o possa ter sido com o não preenchimento da cláusula 3.ª do contrato de mediação, que expressamente prevê esse campo e que foi deixado em branco.
Todavia, sendo o contrato assinado por ambas as partes, não se poderá deixar de imputar tal falha a ambos os contraentes, na medida em que caso o tivessem querido, poderiam ter suprido essa lacuna, inscrevendo na cláusula 3.ª a existência da hipoteca em vigor.
A falta de menção no contrato de mediação imobiliária dos ónus em vigor implicaria a nulidade do contrato (art. 19.º, n.º 2, alínea a) e n.º 8 RJAMI), mas tratando-se de uma nulidade atípica (art. 19.º, n.º 8 RJAMI) que apenas pode ser invocada pela parte cliente, não pode ser conhecida pelo Tribunal caso não seja invocada, sendo que no caso vertente, mesmo que o fosse, não poderia proceder face à conduta do próprio Réu que sabia e não podia ignorar essa factualidade.
Deste modo, o vício consistente na falta de publicitação no anúncio não pode considerar-se verificado face ao fim da norma, e como tal, acarretar a invalidade do contrato.
Pelo supra exposto, não pode deixar de ser julgado improcedente o terceiro vício alegado”.
Apreciando:
Não há quaisquer dúvidas de que a A. A, enquanto empresa de intermediação imobiliária, não diligenciou no sentido de que se tomasse em devida consideração a hipoteca que onerava o imóvel objecto de mediação, nem procedeu no âmbito do contrato sub judice a qualquer referência à existência desse ónus.
Assim sendo, violou os deveres que sobre si impendiam e que se encontram consignados nos artigos 16º, nº 1, alínea b) e artigo 19º, nº 2, alínea a), do Decreto-lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, o que, à partida terá por consequência a nulidade do contrato por vício de forma, em conformidade com o prevenido no nº 8º desta última disposição legal.
É evidente que na contestação que apresentou o Réu C invocou efectivamente tal nulidade por vício de forma, conforme resulta da alegação constante do artigo 45º da sua contestação, onde pode ler-se que:
“A A. violou o artigo 19º do mencionado DL dado que (...) não identificou correctamente os ónus ou encargos que incidiam sobre o Imóvel, o que nos termos do nº 9 do aludido artigo gera a nulidade do contrato, o que expressamente o R. invoca”.
Verifica-se, portanto, o vício de nulidade do negócio devidamente arguido pelo cliente da empresa de mediação imobiliária.
Contudo, tal constatação não dispensa a inerente análise quanto à eventual inalegabilidade do mesmo ou à sua invocação abusiva, à luz do disposto no artigo 334º do Código Civil, o que será analisado infra.
2.2.- Nulidade do contrato de mediação imobiliária resultante da falta de comunicação do respectivo projecto à Direcção-Geral do Consumidor, atendendo ao facto de se tratar de contratos com uso de cláusulas contratuais gerais.
Refere o apelante:
Reconhecendo embora a presente nulidade, entendeu o Tribunal a quo que o apelante age em abuso de direito na invocação da nulidade do contrato porque no passado deu cumprimento ao mesmo, designadamente no que respeita à promoção do arrendamento do mesmo imóvel.
Ora, o apelante é um consumidor, sendo a apelada uma sociedade comercial que tem por objecto a prestação de serviços de mediação imobiliária, e decorre da defesa apresentada pelo apelante que quis receber da apelada os serviços de promoção do arrendamento do imóvel, pelo que lhe pagou a respectiva remuneração quando tal arrendamento ocorreu, e como um comum consumidor, desconhecia naturalmente a existência de norma legal que o protegia contra contratos pré-impressos, não tendo sido questão que se lhe tivesse colocado à época.
Não decorre da matéria de facto assente que o apelante tenha agido contra os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou fim social e económico desse direito; muito pelo contrário, a norma jurídica violada pela apelante tem como fim social e económico a protecção do apelante e de demais consumidores contra entidades comerciais experientes no ramo da mediação imobiliária que utilizam contratos pré-impressos com cláusulas contratuais gerais, que até são, por regra, preenchidos pelos próprios angariadores e promotores imobiliários, e dados a assinar aos consumidores.
Invocou tal invalidade quando se apercebeu que havia sido enganado pelo formulário que a apelante lhe apresentou, no qual em lado nenhum consta a palavra “venda”, nem sob a forma pré-impressa, nem sob a forma manuscrita, estando em causa apelas um caracter (“5”) que o apelante sabe que não constava do contrato quando o assinou.
O apelante limitou-se a invocar uma norma jurídica que sanciona com nulidade actuações das entidades de mediação imobiliária no abuso de cláusulas contratuais gerais, com recurso a formulários pré-impressos e o mínimo de espaços em branco para que sejam preenchidos pelos consumidores, e veio invocar essa nulidade no momento em que a apelada lhe veio exigir uma comissão pela venda do imóvel quando não negociou com esta a promoção da venda do imóvel.
O apelante não age em abuso de direito, não resultando da matéria de facto assente qualquer indício de que tenha praticado qualquer acto que pudesse ter criado na apelada a confiança de que pretendia que esta promovesse a venda do imóvel que era da sua propriedade, e que lhe iria pagar a comissão, bem sabendo que o contrato sofria de vícios que afectavam a sua validade.
Assim, mal decidiu o Tribunal a quo, tendo feito uma aplicação incorrecta do disposto no artigo 334º do Código Civil, devendo ser revogada a decisão recorrida e julgada procedente, por provada, a invalidade invocada pelo apelante, declarando-se nulo o contrato de mediação imobiliária outorgado pelo apelante e pela apelada, cujo original consta de fls. 234.
Apreciando:
Nos termos do artigo 19º, nº 7, do Decreto-lei nº 211/2004, de 20 de Agosto:
“Tratando-se de contratos com uso de cláusulas contratuais gerais, a empresa de mediação deve enviar cópia dos respectivos projectos à Direcção-Geral do Consumidor”, cominando o nº 8 da mesma disposição legal com a nulidade do contrato de mediação imobiliária celebrado sem observância de tal comunicação, a qual não é invocável pela empresa de mediação.
Sobre esta matéria, não há dúvidas quanto à existência objectiva do vício de nulidade do contrato por falta da comunicação devida e quanto à competente arguição por parte do cliente, ora Réu C.
Tal como se decidiu na abordagem da questão antecedente, tal constatação não dispensa a análise referente à eventual inalegabilidade do mesmo ou da sua invocação abusiva, à luz do disposto no artigo 334º do Código Civil, o que será analisado infra.
2.3.– Inalegabilidade do vício da nulidade por parte do Réu, cliente da mediadora. Abuso de direito (artigo 334º do Código Civil).
Perante os elementos de facto constantes dos autos,a existir – como existe - o vício da nulidade por falta de forma (por via da necessidade legal de inscrição no contrato de mediação da existência de um ónus de natureza real – a hipoteca – e face à ausência da devida comunicação do contrato contendo – como contém – cláusulas contratuais gerais, à Direcção Geral do Consumidor), verifica-se todavia uma situação de inalegabilidade formal do dito vício por parte do Réu C, consistente no bloqueio directo, ex bona fide e na base da confiança, da nulidade por vício de forma do negócio[1], enquanto manifestação do exercício abusivo de um direito, o que se integra de pleno na alçada da previsão do artigo 334º do Código Civil.
Note-se que a existência de hipoteca sobre o imóvel, enquanto ónus real que sobre o mesmo impendia, absolutamente nenhuma relevância mereceu de qualquer das entidades envolvidas nos negócios firmados, quer de arrendamento, quer de subsequente compra e venda.
O mesmo se diga da ausência de comunicação do contrato à Direcção Geral do Consumidor, não se suscitando nos autos qualquer problema ou controvérsia a propósito da natureza do clausulado, não tendo sido concretamente avocada a aplicação do regime próprio previsto no Decreto-lei nº 446/85, de 25 de Outubro, com as subsquentes alterações legislativas.
A invocação, pelo Réu C, da nulidade por vício de forma, feita apenas na sua contestação, integra-se de pleno no instituto do abuso de direito[2], concretamente no que concerne ao exercício abusivo da faculdade de arguição do vício da anulabilidade do contrato de mediação imobiliária do referenciado imóvel[3].
Justificam essencialmente tal conclusão as seguintes razões:
1º- O contrato sub judice foi formalizado em 21 de Setembro de 2012.
Nessa ocasião temporal, nenhuma das partes intervenientes sentiu qualquer necessidade de inscrever no contrato o ónus real que impendia sobre o imóvel (hipoteca), não bulindo tal circunstância com a salvaguarda dos interesses do cliente da mediadora, ora Réu C.
Esse mesmo ónus não constituiu ainda óbice à futura realização do contrato de arrendamento sobre o imóvel ou à sua transmissão através de contrato de compra e venda, nelas não interferindo, nem influindo.
Rigorosamente nenhum efeito prático gerou, nem o Réu C em momento algum se sentiu incomodado ou preocupado com tal circunstância, para si (e para todos os envolvidos) absolutamente inócua e irrelevante.
Tudo se passou como se tal hipoteca não existisse.
2º- O Réu C aceitou ser efectivamente devedor da A. A, empresa de mediação imobiliária, no que concerne à comissão devida pela celebração do contrato de arrendamento sobre o imóvel entretanto celebrado – em 10 de Fevereiro de 2015 -, o que implica o expresso e inequívoco reconhecimento de que o arrendatário foi angariado através da actuação causal da mediadora nessa sentido, que o descobriu e interessou pelo negócio de locação firmado.
Por isso mesmo o Réu C procedeu (ainda que com algum atraso) ao pagamento à A. empresa de mediação imobiliária, da comissão devida pela intermediação bem sucedida, sem qualquer tipo de rebuço ou ressalva.
3º- Apenas e só na contestação apresentada nos autos – em 7 de Março de 2017 (quatro anos e meio depois da formalização do contrato de mediação imobiliária e dois anos após a consumação do contrato de arrendamento concluído com intervenção profícua da mediadora) -, o Réu C se lembrou então, exclusivamente como forma de se escusar ao pagamento da comissão (pedida pela A.) no contrato de compra e venda do imóvel, de invocar os vícios de forma do contrato de mediação, como se os mesmo tivessem sido ou fossem para si relevantes (que manifestamente não foram nem são).
No fundo, tratou-se de um mero expediente de que se socorreu para obter vantagem na contenda que entretanto lhe foi movida pela A. A.
4º- Ou seja, o Réu C beneficiou, assumida e reconhecidamente, da actividade da A. A, enquanto empresa mediadora imobiliária; manteve com ela activo diálogo com vista à angarição de interessado no imóvel; pagou o preço da comissão a esta devida pela constituição da relação de arrendamento que à mesma se deveu; para, depois disto tudo, vir oportunisticamente invocar em juízo, quando demandado pela ora A., que o contrato afinal nada vale juridicamente, por ausência de um mero requisito de forma que nenhum interesse e relevância - real, efectivo e prático -, revelou para a realização plena dos ditos negócios jurídicos, e que nunca o havia até aí incomodado minimamente.
5º- No mesmo sentido, a ausência de comunicação do contrato à Direcção Geral do Consumidor, constituindo uma falta censurável a apontar à mediadora – que se revelou algo desleixada na preparação e formalização do escrito que consubstancia o negócio -, nenhuma interferência teve nas vicissitudes verificadas subsequentemente, havendo o Réu C logrado obter plenamente o desiderato que almejava – o arrendamento e a ulterior venda do imóvel -, sendo certo que nenhum problema relacionado com as cláusulas gerais do negócio constantes do contrato se suscitou durante a discussão dos presente autos, o que por si só revela a inutilidade prática e absoluta, in casu, de (escusada) intervenção da Direcção Geral do Consumidor.
Basicamente, a tardia e imprevista invocação dos vícios formais conducentes à nulidade do contrato constitui um mero instrumento e um simples pretexto utilizado pelo Réu C para se procurar esquivar ao cumprimento das obrigações que contratualmente assumiu perante a empresa de mediação imobiliária, ora A.
Tal conduta do Réu C deverá, neste concreto e singular circunstancialismo, qualificar-se, pelos motivos desenvolvidos, como um verdadeiro venire contra factum proprium que paralisa o seu direito a alegar a existência das ditas invalidades[4].
A propósito desta figura do venire contra factum proprium, escreve António Menezes Cordeio in “Tratado de Direito Civil Português”, Tomo I, páginas 250 a 251: “A locução venire contra factum proprium nulli concidetur tem origem canónica: a ninguém é permitido agir contra o seu próprio acto. À partida, ela exprime a reprovação social e moral que recai sobre aquele que assuma comportamentos contraditórios. A coerência da própria actuação está na base de toda a eficácia jurídica. O contrato é vinculativo para o próprio celebrante: de outro modo estaria a negar aquilo que, num momento prévio, garantira ir fazer. O venire vai contudo mais longe: ele coloca a hipótese de, independentemente de ter sido accionada qualquer previsão normativa comum, de tipo contratual, o agente ficar adstrito a não contradizer o que primeiro fez e disse”[5].
No plano jurisprudencial, igualmente se tem afirmado repetidamente a necessidade de tutelar, por via da figura do abuso de direito genericamente prevista no artigo 334º do Código Civil, a confiança gerada na conservação de determinada situação jurídica, perfeitamente consolidada pela reiterada conduta de quem a aceitou pacificamente, ao longo de anos a fio, para um dia, contra todas as expectativas, contradizer frontal e totalmente essa sua postura e colocar em crise aquele realidade que o tempo e a boa fé dos intervenientes tinha por perfeitamente adquirida e imodificável[6].
Por todos estes motivos, o exercício de arguição desta anulabilidade ofende manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito, preenchendo inteiramente a previsão do artigo 334º do Código Civil[7].
Existe, portanto, na situação sub judice, um caso de inalegabilidade do vício (nulabilidade) do negócio que impede o Réu C de obter a declaração da sua invalidade.
Precisamente no mesmo sentido, e para além da jurisprudência já citada, vide a seguinte bem ilustrativa da conclusão jurídica que se extraiu:
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11 de Fevereiro de 2010 (relator Pereira Silva), sumariado in www.dgsi.pt:
I– A nulidade a que se reporta o art. 19.º n.º 8 do D.L. n.º 211/2004, de 20 de Agosto, é atípica, só podendo ser invocada pelo “cliente” (art. 2.º n.º 4 b) do predito diploma legal), que não, consequentemente, pela entidade mediadora ou “ex-officio”.
II– Constitui paradigma de abuso do direito, por exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé (art. 334.º do C.C.), a invocação, pelo “cliente”, de vício formal do contrato de mediação imobiliária, estando este já executado, repousante na omissão de “elementos” a que alude o art. 19.º n.º 2 a) do D.L. n.º 211/2004, omissão essa em nada tendo importado desprotecção ou prejuízo do comitente face à empresa mediadora, antes com tal invocação se visando livrar-se da sua obrigação do pagamento da comissão”.
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13 de Novembro de 2018 (relator Fonseca Ramos), publicado in www.dgsi.pt:
“Se as partes, conscientemente e confiando reciprocamente no fiel cumprimento do que acordaram verbalmente, optaram por não reduzir a escrito a cláusula adicional, a invocação, findo o contrato, da nulidade formal pelo que o incumbente para se eximir ao pagamento da comissão acordada, traduz abuso do direito – art. 334º do Código Civil – na modalidade de venire contra factum proprium por trair a confiança que incutiu na contraparte e em que esta razoável e justificadamente confiou.
Na especificidade do caso, deve ser paralisada a invocação da nulidade por falta de forma - inalegabilidade formal. Neste quadro não se acolhe o regime regra da nulidade – art. 220.° do Código Civil”.
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17 de Março de 2016 (relator Lopes do Rego), publicado in www.dgsi.pt:
“a solução do litígio terá de passar, em termos decisivos, pela verificação da alegada existência de abuso de direito do senhorio, ao prevalecer-se de tal nulidade formal do negócio, de modo a determinar se tal invocação do vício de nulidade afronta, em termos intoleráveis, o princípio da confiança – o que, em caso de resposta afirmativa, conduziria, não obviamente a convalidar ou sanar o referido vício formal, mas antes – e apenas – a paralisar a respectiva invocabilidade perante o arrendatário.
A jurisprudência tem admitido, em situações excepcionais e bem delimitadas, que possa decretar-se a inalegabilidade pela parte de um vício formal do acto jurídico, decorrente da preterição das normas imperativas que, à data da respectiva celebração, com base em razões de interesse público., regiam a forma do acto – acentuando, porém , que esta solução (conduzindo ao reconhecimento do vício da nulidade, mas à paralisação da sua normal e típica eficácia) carece de ser aplicada com particulares cautelas, não podendo generalizar-se ou banalizar-se, de modo a desconsiderar de modo sistemático o conteúdo da norma imperativa que regula a forma legalmente exigida para o acto.
(...)
Em consonância com esta orientação geral, tem-se admitido a paralisação da invocabilidade da nulidade por vício de forma:
- quando é claramente imputável à parte que quer prevalecer-se da nulidade a culpa pelo desrespeito das regras legais que impunham a celebração do negócio por determinada forma qualificada, obstando a que possa vir invocar-se um vício que a própria parte causou com o seu comportamento no momento da celebração do negócio, agindo de modo preterintencional ou, pelo menos, com culpa grave ( cfr ., por ex., o Ac.de 28/11/02, proferido pelo STJ no P. 02B3559 onde se decidiu que actua com abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium, o locador que, convencendo o arrendatário de que mais tarde fariam a escritura correspondente, celebra contrato de arrendamento para comércio em simples documento particular e, depois de adiar a celebração dessa escritura, vem interpor acção em que pede a declaração da nulidade do contrato, invocando, precisamente, a falta de escritura notarial);
- quando a conduta das partes, sedimentada ao longo de período temporal alargado, se traduziu num escrupuloso cumprimento do contrato, sem quaisquer pontos ou focos de litigiosidade relevante, assumindo estas inteiramente os direitos e obrigações dele emergentes – e criando, com tal estabilidade e permanência da relação contratual, assumida prolongadamente ao longo do tempo, a fundada e legítima confiança na contraparte em que se não invocaria o vício formal, verificado aquando da celebração do acto”.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, 30 de Junho de 2011 (relatora Alexandra Moura Santos, publicitado in www.jusnet.pt:
“os RR. invocam a nulidade do contrato de mediação mas não o fizeram cessar, continuando a beneficiar do mesmo, recebendo em sua casa potenciais clientes angariados pela A., como aconteceu com a M... e quando o fizeram cessar por denúncia em 06/11/2008, também não invocaram qualquer nulidade do negócio, designadamente, com o fundamento que ora invocam.
Enquanto beneficiaram dos serviços da A. agiram como se o contrato fosse válido, só reclamando a nulidade do mesmo quando já não necessitavam dos seus serviços, após concretização do negócio através da cliente por ela angariado.
A invocação da nulidade do contrato, naquelas condições, só após a A. lhes exigir o pagamento da comissão acordada, excede, manifestamente, os limites impostos pela boa fé, configurando o abuso de direito, sendo pois, ilegítimo o seu exercício nos termos do artº 334º do C.C.”.
- acórdão da Relação de Lisboa de 16 de Outubro de 2007 (relator Rui Machado e Moura), publicitado in www.jusnet.pt.
- acórdão da Relação de Lisboa de 18 de Setembro de 2006 (relator Eurico Reis), publicitado in www.jusnet.pt.
- acórdão da Relação de Lisboa de 22 de Maio de 2012 (relator Manuel Marques), publicitado in www.jusnet.pt.
- acórdão da Relação do Porto de 20 de Março de 2007 (relator Alziro Cardoso), publicitado in www.jusnet.pt.
3– Fundamento para o reconhecimento do direito da A. ao recebimento de comissão relativamente ao contrato de compra e venda.
3.1.– Quanto ao objecto do contrato de mediação sub judice. Do seu âmbito e da actividade desenvolvida pela mediadora imobiliária.
Conforme resulta do artigo 2º, nº 1, do Decreto-lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, à A. A, na sua qualidade de mediadora imobiliária, competia desenvolver a actividade conducente a conseguir interessado na realização de negócio que visasse a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, ou – concretamente – a constituição da relação de arrendamento.
E o que é certo é que se provou, indiscutivelmente, nos autos, que a A. cumpriu eficientemente a sua prestação, conseguindo uma interessada (uma sociedade comercial) que veio a assumir a qualidade de locatária do imóvel pertencente em compropriedade aos RR.
A comprovar o sucesso de tal operação comercial, verifica-se que o Réu C procedeu voluntariamente ao pagamento da comissão devida por tal mediação, satisfazendo, por seu turno, a prestação que lhe incumbia, sinalagmaticamente, neste contrato.
O que significa que aceitou a utilidade e proficiência da A. na satisfação do seu interesse contratual, nos termos geras do artigo 762º, nº 1, do Código Civil.
A questão a discutir, cinge-se portanto ao direito invocado pela A. no que concerne ao recebimento da sua comissão, derivada da mesma relação jurídica de mediação mobiliária, mas agora pela subsequente venda do imóvel ao sócio gerente da empresa locatária.
Sustentou o Réu C que o contrato de mediação imobiliária realizado não abrangia a hipótese de a mediadora angariar interessados na compra do imóvel, mas apenas no seu arrendamento.
Logo, por ausência de previsão contratual, não haveria lugar ao pagamento de qualquer comissão a este título, se porventura o imóvel viesse a ser objecto de futuro contrato de compra e venda (como veio a suceder).
A relação contratual mantida com a mediadora A, ter-se-ia, nesta lógica argumentativa, esgotado com a celebração do contrato de arrendamento sobre o imóvel, nenhuma outra diligência lhe competindo desenvolver daí para a frente
Apreciando:
Face à prova produzida nos autos, e perante o (justificado) insucesso da impugnação de facto apresentada pelo Réu C, cumpre concluir que o contrato de mediação celebrado entre as partes (a A. e o Réu) previa igualmente a angariação de interessados na compra do imóvel, para o que ficara estabelecida a comissão de 5% do valor da aquisição, acrescido de IVA.
Logo, resultando a angariação do comprador Renato …... ainda da actividade desenvolvida pela mediadora A no sentido de publicitar a venda do imóvel, assistirá efectivamente à A., mediadora imobiliária, o contratualizado direito à sua comissão na percentagem de “5%”.
Note-se que o comprador Renato ….. foi exactamente a mesma pessoa física que, em nome e representação da sociedade Croatia Yattch Club, firmou o contrato de arrendamento, que aconteceu em virtude da actuação causal da mediadora que lhe apresentou aquele espaço, interessando-o pela sua ocupação titulada através do vínculo da locação.
Embora em tal contrato de arrendamento figurasse como sujeito jurídico a sociedade Croatia Yattch Club, resulta claramente dos autos – e nenhum dos intervenientes colocou em crise tal realidade – que o imóvel passou a ser utilizado por Renato H…… e respectiva família (mulher e dois filhos), como sua residência própria.
Não se verificou ainda qualquer tipo de interrupção na utilização de facto do imóvel desde que Renato ..…. e família dele dispunham, formalmente ao abrigo de um contrato de arrendamento titulado pela sociedade Croatia Yattch Club - de que era sócio gerente -, até à realização da escritura de compra e venda que, dando sequência natural aos poderes de facto já antes exercidos, conferiu ao dito Renato …... a qualidade de proprietário desse bem.
Assim sendo, é absolutamente evidente e irrecusável a conexão objectiva e necessária entre a actividade desenvolvida pela mediadora, actuando na prossecução da sua actividade comercial própria, e a concretização do contrato de compra e venda que teve como adquirente precisamente a mesma pessoa física a quem o imóvel foi apresentado pela mesma mediadora imobiliária com vista à proposta de arrendamento.
Pelo que é devida a remuneração que a mesma veio judicialmente pedir que lhe fosse reconhecida.
3.2 .– Da alteração subjectiva da pessoa do locatário relativamente à do adquirente do mesmo imóvel. Sociedade representada pelo legal representante, no primeiro caso (arrendamento); a mesma pessoa física (representante da sociedade) actuando agora a título exclusivamente pessoal (no contrato de compra e venda).
O adquirente do imóvel (Renato ..….) não coincide, formalmente, com a entidade jurídica que o antecedeu na utilização do imóvel enquanto locatária (a sociedade Croatia Yattch Club, representada por Renato ……).
Obstará tal circunstância à constituição do crédito referente à comissão de que a mediadora imobiliária entende ser titular?
Afigura-se-nos que a resposta terá que ser forçosamente negativa.
Não será de atribuir, neste caso concreto, qualquer relevância ao facto de, no plano estritamente formal, o ente jurídico que ocupou a posição de arrendatário – a Croatia Yattch Club – ser diverso da pessoa jurídica que veio a adquirir, enquanto proprietário, o imóvel - Renato …... (representante daquela sociedade).
Trata-se exactamente da mesma pessoa física que só foi habitar o imóvel (com a sua família) por via da actuação da mediadora imobiliária, ora A..
Cumpre atentar outrossim em que, mesmo durante o período em que era arrendatária a Croatia Yattch Club, o imóvel era utilizado pelo dito Renato H…… e respectiva família.
Logo, no plano factual, a actividade da mediadora contratualizada pelo Réu C nunca se vê interrompida, em termos causais, relativamente à obtenção do resultado final da transmissão da propriedade sobre o imóvel.
Sobre este ponto, vide o significativo e sintomático acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 8 de Setembro de 2011 (relatora Maria de Deus Correia), publicitado in www.jusnet.pt.
Refere-se no aresto:
“(...)para que essa remuneração seja devida é ainda necessário que se verifique uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão do negócio. Por isso, se o contrato não for realizado, o mediador não tem direito ao recebimento da remuneração, ressalvadas as excepções expressas no art.º 18.º n.º2. Do mesmo modo, se o contrato for realizado com outrem que não o angariado, também não há lugar à remuneração.
Estas conclusões estão subjacentes ao disposto no art.º 18.º n.º 7 do referido diploma legal que determina: "a alteração subjectiva numa das partes do negócio visado, por exercício do direito legal de preferência, não afasta o direito à remuneração da empresa de mediação". A contrario sensu, a redacção da lei inculca a ideia de que ficará afastado o direito à remuneração, caso ocorra uma alteração subjectiva numa das partes do negócio visado, em todas as demais situações não referidas no preceito.
Contudo, não se pode perder de vista que "incumbe à mediadora alegar e provar os elementos constitutivos do direito à remuneração que passa pelas concretas circunstâncias relacionadas com a celebração do contrato de mediação e a factualidade donde se infira a existência de uma relação de causalidade adequada entre a sua actividade e a celebração do negócio objecto do referido contrato de mediação".
Centrando-nos, concretamente na questão sub judice, e uma vez que o imóvel veio a ser vendido a F... e não a E... que foi o interessado angariado pela Autora, coloca-se a questão de saber se esta alteração subjectiva é relevante em termos de excluir o direito da Apelante à remuneração.
À primeira vista poderíamos ser levados a concluir no sentido afirmativo, na esteira do que é defendido pelos Apelados. Com efeito, estes consideram que pelo facto de o imóvel ter sido vendido a F..., casada com o interessado E..., sob o regime de separação se bens, essa mudança subjectiva é relevante de forma a excluir o direito da entidade mediadora à respectiva remuneração.
Cremos, porém, que tal entendimento não resiste a uma análise mais pormenorizada da factualidade apurada e a uma interpretação mais adequada dos preceitos legais em apreço.
Conforme consta da matéria de facto apurada, "o imóvel foi visitado no dia 3 de Outubro de 2009 pelo interessado E..., tudo conforme ficha de visita n.º ..." que após a visita declarou o grande interesse que tinha na compra do imóvel, sendo que o mesmo era do agrado deste e da sua esposa. Entretanto surgiu a decisão dos Requeridos no sentido de denunciarem o contrato em consequência da ocorrência que envolvia outra mediadora e cujo modo de actuação desagradou os Requeridos. Por força do sucedido, os requeridos informaram o interessado E... da frustração do negócio com a B... dizendo-lhe que a venda do apartamento tinha ficado sem efeito. Porém, a mulher do interessado F... contactou ela própria os Requeridos, manifestando interesse em ver novamente o apartamento. A visita realizou-se, e ela manifestou interesse em adquiri-lo visto que correspondia às suas expectativas tendo vindo a celebrar o contrato. Foi a Requerente que deu a conhecer o imóvel ao marido da compradora e, necessariamente, esta, mulher do primitivo interessado, só teve conhecimento do referido andar, em consequência da actividade desenvolvida pela mediadora.
Não podemos deixar de concluir, perante esta factualidade que o negócio celebrado está directamente relacionado com a actividade desenvolvida pela Requerente ora Apelante, considerando que foi em consequência dessa actividade que o negócio se veio a concretizar.
É certo que o contacto da mediadora não foi feito directamente com a compradora, pois ficou provado que foi esta quem tomou a iniciativa de contactar directamente os Requeridos. Contudo, analisado o contexto em que se operou esse contacto, acabado de descrever, afigura-se-nos evidente que foi a actividade da mediadora que permitiu, ainda que através do seu marido, a aproximação da compradora ao vendedor.
O quadro factual explicitado na sentença aponta para uma relação de causa e efeito entre a actividade desenvolvida pela mediadora e o negócio que se veio a realizar. Foi por causa dessa actividade que o negócio veio a ocorrer e foi realizado, não com um estranho a essa actividade, mas com a própria mulher do interessado com quem a mediadora contactou.
Podemos, pois, concluir que a actuação da mediadora foi determinante para a concretização da venda e que foram as suas diligências que serviram para aproximar os interessados na realização do negócio e proporcionaram a sua conclusão.
Assim, tem a Autora direito a receber a comissão que tinha sido acordada, pois que a escritura de venda foi realizada durante a vigência do contrato de mediação, sendo certo que a conclusão do negócio resultou da actividade da mediadora. Por outro lado, a mera alteração subjectiva de uma das partes do negócio visado, por si só, não exclui o direito à remuneração. O que releva é saber se a actuação da mediadora foi ou não determinante na conclusão do negócio não obstante essa alteração subjectiva”.
Igualmente na situação sub judice, a pessoa do adquirente Renato ..…. foi exactamente o verdadeiro interessado na utilização do imóvel, quer na perspectiva do seu arrendamento – aí sob as vestes artificiais da sociedade de que era sócio gerente -, quer na conclusão do contrato de compra e venda, tudo se passando, no plano indesmentível dos factos, na óptica da contínua e ininterrupta de cedência de poderes de facto para que o mesmo sujeito fixasse naquele local a sua residência e a da sua família.
E conforme já se desenvolveu supra, tal utilização desembocou, mais tarde, na aquisição onerosa do direito de propriedade, a qual, por estes motivos, ficou igualmente a dever-se, causalmente, à actividade de mediação imobiliária da ora A., que foi encarregue pelo Réu C de promover o arrendamento do imóvel e a possibilidade ulterior da sua venda.
A mencionada alteração subjectiva, puramente formal, não é impeditiva do direito da mediadora imobiliário ao recebimento da comissão contratualizada para a venda do imóvel.
Pelo que assiste à A. o direito à respectiva remuneração.
Improcede, nesta medida, o recurso interposto pelo Réu C.
4– Da responsabilidade da Ré B. Da ausência da sua intervenção no contrato de mediação imobiliária, ao qual não anuiu, nem se vinculou.
Na sequência da procedência da impugnação de facto que esta Ré oportunamente apresentou, desapareceu do elenco dos factos provados a referência a que a realização do negócio, sem a presença da sua comproprietária, se ficou a dever à circunstância de “a Autora ter acreditado que o Réu agia como gestor de negócios, em virtude de a mesma residir no estrangeiro”.
Assim sendo, não existe qualquer facto provado nos autos que vincule a Ré B relativamente ao contrato de mediação imobiliária celebrado unicamente entre a A. e o Réu C, seu ex-marido.
Logo, a mesma Ré não se encontra vinculada a qualquer obrigação de pagamento de remuneração à A. mediadora imobiliária, com a qual não negociou, nem acertou quaisquer termos ou cláusulas negociais.
No mesmo sentido, não se justifica a avocação na situação sub judice do instituto do enriquecimento sem causa para co-responsabilizar a ora Ré pelo pagamento da citada remuneração.
Trata-se, em primeiro lugar, de uma figura jurídica que a A. não referenciou na sua petição inicial e que não foi objecto de discussão nos articulados, tratando-se de uma questão nova.
De todo o modo, não se verificam in casu os respectivos pressupostos, enunciados genericamente no artigo 473º do Código Civil.
A circunstância de a Ré B haver anuído a intervir na escritura de compra e venda do imóvel, satisfazendo, em termos gerais, o propósito de divisão do património que fora do casal, em regime de compropriedade, não corresponde à sua adesão aos termos de um contrato de mediação que não lhe foi comunicado, nem mereceu a sua aprovação, mormente quanto ao critério de definição da comissão devida.
Encontrando-se já definido o interessado na compra do imóvel, que correspondia ao locatário num arrendamento em relação ao qual não foi tida nem achada, a Ré B limitou-se a exercer um direito que lhe assistia plenamente: o de viabilizar a transmissão onerosa de um bem de que era comproprietária, facilitando a divisão de património em compropriedade com o seu ex-cônjuge.
Daqui não resulta qualquer obrigação desta Ré perante a A., nem qualquer injustificado enriquecimento que a obrigue a pagar um valor de comissão que não conhecia e com o qual nunca se comprometeu ou concordou.
Não se verifica, inclusivamente, qualquer perda patrimonial para a A., mediadora imobiliária, com a actuação da Ré B, antes um ganho relevante.
Tendo a Ré possibilitado a concretização do negócio de compra e venda, outorgando na qualidade de vendedora na escritura respectiva, fez originar o direito da A. ao recebimento da sua comissão de “5%”, a pagar pelo único sujeito com o qual firmou esse negócio de intermediação – o Réu C, o qual, de outro modo, não teria acontecido.
No mesmo sentido, não é possível vislumbrar a existência de qualquer situação de injustificado enriquecimento de que tivesse beneficiado a Ré B.
Limitou-se a transmitir a propriedade de um bem que era, em parte, seu, indo ao encontro da vontade do seu ex-cônjuge, que lhe apresentou a pessoa do interessado comprador e os termos negociais propostos que, no âmbito da sua autonomia de vontade, decidiu livremente aceitar.
Pelo que procede a apelação interposta pela Ré B, improcedente a presente acção quanto a ela.
IV–DECISÃO:
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação interposta pela Réu C, confirmando-se a decisão recorrida quanto a ele; julgar procedente a apelação interposta pela Réu B , revogando-se a decisão recorrida e absolvendo-a do pedido formulado por A .
Custas da apelação do Réu C por este.
Custas da apelação da Ré B pela A..
Lisboa, 11 de Dezembro de 2019.
Luís Espírito Santo
Isabel Salgado
Conceição Saavedra
[1]Sobre esta matéria, vide Menezes Cordeiro, in “ Tratado de Direito Civil “ I, tomo IV, pags. 299 a 312. Jurisprudencialmente, esta temática é particular e desenvolvidamente dissecada nos acórdãos do Tribunal da Relação do Porto de 4 de Janeiro de 2010 (relator Manuel Ferreira da Costa) que aborda a invocação de nulidade por falta de forma de um contrato de trabalho; do Tribunal da Relação de Lisboa de 24 de Abril de 2008 (relator Fernando Pereira Rodrigues) que enuncia diversas situações tipo de inalegabilidade formal, dissertando longamente acerca da figura do abuso de direito; do Supremo Tribunal de Justiça de 1 de Junho de 2011 (relator Manuel Fernandes Silva) abordando a invocação da nulidade de um contrato de trabalho por falta de forma; do Tribunal da Relação do Porto de 22 de Fevereiro de 2005 (relator Brito Araújo), todos publicitados in www.jusnet.pt.
[2]Sobre o conhecimento oficioso do abuso de direito, desde que alegados pelas partes os factos donde se possa extrair, vide acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 30 de Junho de 2015 (relator Barateiro Martins), sumariado in Colectânea de Jurisprudência Ano XL, Tomo III, página 323.
[3]Note-se que, conforme se afirmou no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 4 de Novembro de 2008 (relator Fonseca Ramos), publicado in www.dgsi.pt: “O princípio da boa fé não é exclusivo do direito substantivo, também pode ser violado numa perspectiva de actuação processual, mormente pelo recurso a juízo”. No mesmo sentido, Jorge Coutinho de Abreu refere in “Do abuso de direito”, a páginas 67 a 68: “(…) no abuso de direito temos, não verdadeiramente um direito, mas sim um direito aparente. Além disso, a palavra direito tem que ser entendida em sentido muito amplo, envolvendo toda e qualquer prerrogativa jurídica subjectiva, os “poderes”, as “faculdades”, “as liberdades” (…) há que reconhecer que a razão do sancionamento do comportamento abusivo tanto vale para os direitos como para as outras prerrogativas privadas”.
[4]Versando situações em que a conduta da parte integrou a figura do abuso de direito, enquanto verdadeira válvula de segurança do sistema, pela significativa demora em recorrer à acção judicial, com frustração das expectativas geradas na conservação da realidade entretanto consolidada no plano factual, vide acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12 de Novembro de 2013 (relator Nuno Cameira); acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7 de Fevereiro de 2008 (relator Santos Bernardino); acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 16 de Junho de 2009 (relator Abrantes Geraldes); acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 10 de Setembro de 2013 (relatora Ana Resende – com intervenção como 2º Adjunto do ora relator); acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 30 de Abril de 2015 (relator Silva Rato), publicados in www.dgsi.pt.
[5]No mesmo sentido, escreve J. Batista Machado, in artigo publicado na Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 117º, pag. 229 e seguintes, subordinado ao título “Tutela da Confiança e “Venire contra factum proprium”: “(…) dentro da comunidade das pessoas responsáveis (ou imputáveis) a toda a conduta (conduta significativa, comunicativa) é inerente uma “responsabilidade” pelas pretensões de verdade, de rectitude ou de autenticidade inerentes à mensagem que essa conduta transmite. Dir-se-ia que é este desde logo o imposto que teremos de pagar por pertencermos à universo das pessoas de juízo, das pessoas com credibilidade. Desta “autovinculação” inerente à nossa conduta derivam ao mesmo tempo regras de conduta básicas, também postuladas pelas exigências elementares de uma ordem de convivência e de interacção, que o próprio direito não pode deixar de tutelar, já que sem a sua observância nem essa ordem de convivência nem o direito seriam possíveis.
Donde poderíamos já concluir que as próprias “declarações de ciência” ou simples dictum (que não chegue a promissum) podem vincular, quer porque envolvem uma responsabilização pela pretensão da verdade que lhes é inerente, quer pelos efeitos que podem ter sobre a conduta dos outros que acreditam em tais declarações (…) Do exposto, podemos concluir que o princípio da confiança é um princípio ético-jurídico fundamentalíssimo e que a ordem jurídica não pode deixar de tutelar a confiança legítima baseada na conduta de outrem”.
[6]Vide, neste tocante: O recente acórdão uniformizador de jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça de 5 de Julho de 2016 (relator Lopes do Rego), publicitado in www.jusnet.pt. onde se escreveu a este propósito: “A proibição do comportamento contraditório configura actualmente um instituto jurídico autonomizado, que se enquadra na figura do abuso do direito (art. 334.º do CC), sendo nessa medida de conhecimento oficioso, desde que revelado pelos factos processualmente adquiridos (embora, no caso dos autos, a verificação de tal figura haja sido, como se referiu, suscitada expressamente pelos RR/recorridos).
Este princípio surge caracterizado nos seus elementos fundamentais, por exemplo, no Ac. de 12/11/13, proferido pelo STJ no P. 1464/11.2TBGRD-A.C1.S1, nos seguintes termos:
Assim, há desde logo um primeiro e fundamental pressuposto a considerar: a existência de um comportamento anterior do agente (o factum proprium) que seja susceptível de fundar uma situação objectiva de confiança. Em segundo lugar exige-se que, quer a conduta anterior (factum proprium), quer a actual (em contradição com aquela) sejam imputáveis ao agente. Em terceiro lugar, que a pessoa atingida com o comportamento contraditório esteja de boa fé, vale por dizer, que tenha confiado na situação criada pelo acto anterior, ignorando sem culpa a eventual intenção contrária do agente. Em quarto lugar, que haja um "investimento de confiança", traduzido no facto de o confiante ter desenvolvido uma actividade com base no factum proprium, de modo tal que a destruição dessa actividade pela conduta posterior, contraditória, do agente (o venire) traduzam uma injustiça clara, evidente. Por último, exige-se que o referido "investimento de confiança" seja causado por uma confiança subjectiva objectivamente fundada; terá que existir, por conseguinte, causalidade entre, por um lado, a situação objectiva de confiança e a confiança da contraparte, e, por outro, entre esta e a "disposição" ou "investimento" levado a cabo que deu origem ao dano. Os pressupostos enumerados não podem em caso algum ser aplicados automaticamente pois, como observa o autor que vimos a acompanhar, o venire contra factum proprium é, em última análise, "uma técnica que não dispensa, e antes pressupõe, um controlo da adequação material da solução, com uma valoração global de todos os elementos à luz do ponto de vista da tutela da confiança legítima"; por isso, todos aqueles pressupostos "deverão ser globalmente ponderados, em concreto, para se averiguar se existe efectivamente uma "necessidade ético-jurídica" de impedir a conduta contraditória, designadamente, por não se poder evitar ou remover de outra forma o prejuízo do confiante, e por a situação conflituar com as exigências de conduta de uma contraparte leal, correcta e honesta - com os ditames da boa fé em sentido objectivo". Dentro desta mesma linha de pensamento, escreveu-se no acórdão do STJ de 12.2.09 (Revª 4069/08) que "no âmbito da fórmula "manifesto excesso" cabe a figura da conduta contraditória (venire contra factum proprium), que se inscreve no contexto da violação do princípio da confiança, que sucede quando o agente adopta uma conduta inconciliável com as expectativas adquiridas pela contraparte em função do modo como antes actuara". Assim tem de ser, acrescentamos nós, justamente porque o princípio da confiança é um princípio ético fundamental de que a ordem jurídica em momento algum se alheia; ele está presente, desde logo, na norma do artº 334º do CC, que, ao falar nos limites impostos pela boa fé ao exercício dos direitos, pretende por essa via assegurar a protecção da confiança legítima que o comportamento contraditório do titular do direito possa ter gerado na contraparte”.
O acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11 de Janeiro de 2011 (relator Fonseca Ramos), publicitado in www.jusnet.pt, onde se aborda a figura da supressio, nos seguintes termos: “A parte que abusa do direito, actua a coberto de um poder legal, formal, visando resultados que, clamorosamente, violam os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes, ou pelo fim económico ou social do direito.
Uma das vertentes em que se exprime tal actuação, manifesta-se, quando tal conduta viola o princípio da confiança, revelando um comportamento com que, razoavelmente, não se contava.
(…)
Menezes Cordeiro, in "Da Boa Fé no Direito Civil" - Colecção Teses, pág.745, considera, ainda, a existência de outras categorias de actos abusivos - a "supressio" e "surrectio".
"Há suppressio quando uma posição jurídica, não tendo sido exercida durante certo tempo, não mais possa sê-lo por, de outra forma, se atentar contra a boa fé; ocorreria, pois, uma supressão de certas faculdades jurídicas, pela conjugação do tempo com a boa fé.
A surrectio, por seu turno, traduziria, de algum modo, o inverso do mesmo fenómeno: uma pessoa veria, por força da boa fé, surgir na sua esfera uma possibilidade que, de outro modo, não lhe assistiria.
Seria como que a contraface da suppressio...".
Ora, no caso que nos ocupa, como se provou - "ambos os estabelecimentos de sapataria de Autora e Ré em Amarante, convivem na mesma rua há vários anos, estando o estabelecimento da Autora aberto nesta cidade desde 1993".
É um caso nítido de tolerância de uso de marca por um concorrente, capaz de induzir risco de confusão com a marca da Autora, pelo que o perdurar no tempo sem que a Autora tivesse reagido, sendo tão dilatado o período de violação do direito, depreende-se, razoavelmente, pelo seu silêncio que contemporizou com uma situação a que agora, sem invocar quaisquer circunstâncias relevantes supervenientes, pretende obstar em desconsideração pela expectativa e confiança adquiridas pela Ré em que tal direito não seria exercido.
A actuação da Autora, o largo tempo decorrido, o objectivo que visa com a acção, ao fim de largos anos de inércia, aparece à luz da boa-fé e do fim social e económico do direito que pretende exercer, como chocante do sentido de justiça, pelo que não merece ser atendida”.
O acórdão do Tribunal do Tribunal da Relação de Guimarães de 20 de Novembro de 2012 (relator Filipe Caroço), publicitado in www.jusnet.pt. onde se enfatiza que: “Uma das funções essenciais do Direito é sem dúvida assegurar expectativas. A tutela das expectativas das pessoas é essencial a uma ordenação que pretenda ter como efeito a estabilidade e a previsibilidade das acções. Como se sabe, a confiança é um poderoso meio de redução da complexidade social, limitando a quantidade e a variedade de informação que tem de ser elaborada pela pessoa na sua vida social, e desempenhando uma função de desoneração da formação de expectativas em cada caso e a partir do nada.
Numa certa perspectiva, poderíamos dizer que a sua necessidade radica fundo nas próprias estruturas comunicacionais do "mundo-da-vida", pois a desconfiança mútua permanente dilaceraria por certo quaisquer possibilidades de comunicação aberta, possibilitando uma acção apenas estratégica.
E trata-se --- importa notar --- não só de uma forma de protecção extra negocial da confiança, como de uma protecção não apenas 'negativa", mas "positiva", na medida em que o confiante pode exigir a "correspondência" a essa confiança, isto é, ser colocado na situação correspondente ao cumprimento da vinculação em que confiou, e não apenas na situação em que estaria se não tivesse depositado confiança no comportamento alheio.
Uma das modalidades pelas quais se revela o abuso de direito é o venire contra factum proprium (…)
A violação do princípio da confiança revela normalmente um comportamento com que, razoavelmente, não se contava, face à conduta anteriormente assumida e às legítimas expectativas que gerou --- "venire contra factum proprium" --- que se enquadra na expressão legal "manifesto excesso".
Como escreve o Prof. Menezes Cordeiro, "o venire contra factum proprium postula dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos em si e diferidos no tempo. O primeiro - o factum proprium - é, porém, contrariado pelo segundo".
Menezes Cordeiro, refere, lapidarmente, que são quatro os pressupostos da proteção da confiança, ao abrigo da figura do "venire contra factum proprium":
"1°- Uma situação de confiança, traduzida na boa-fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia (no factum proprium);
2.° Uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis;
3.° Um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma actividade na base do factum proprium, de tal modo que a destruição dessa actividade (pelo venire) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara;
4.° Uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no factum proprium) lhe seja de algum modo recondutível."
(…) a conduta do agente, para ser integradora do "venire" terá, objectivamente, de trair o "investimento de confiança" feito pela contraparte, importando que os factos demonstrem que o resultado de tal conduta constituiu, in concreto, uma clara injustiça.
Ainda jurisprudência, como se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21.01.2003, "a proibição de comportamentos contraditórios é de aceitar quando o venire contra factum proprium atinja proporções juridicamente intoleráveis, traduzido em chocante contradição com o comportamento anteriormente adoptado pelo titular do direito".
O acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 24 de Abril de 2008 (relator Fernando Pereira Rodrigues), publicitado in www.jusnet.pt, onde se pode ler: “E representa ainda o comportamento dos apelados uma manifestação típica de abuso do direito na modalidade da "suppressio", porque a possuírem o direito que vieram invocar na acção, não quiseram exercê-lo durante alargado lapso de tempo, cerca de doze anos, sendo legítimo admitir que por tal facto se gerou nos apelantes a convicção de jamais viriam a exercitá-lo.
Este exercício retardado do pretenso direito, como se viu, tem de penalizar o comportamento dos apelados que por inacção não o exercitaram em tempo razoável, assim se protegendo os apelantes na sua confiança de que não haveria tal exercício.
Não se pode, pois, em face do que exposto fica, suscitar dúvida razoável de que a conduta dos apelados, quer a anterior (factum proprium), quer a actual (venireem contradição) são da responsabilidade dos mesmos apelados, que as assumiram com total liberdade de exercício e integram um comportamento contraditório, que se confronta com uma situação para que contribuíram, alimentando-a com o decorrer do tempo e o gerar de expectativas e que pelo exercitar da conduta posterior, de forma inopinada e frustrante de expectativas geradas e violador da confiança pela qual se deve nortear o comércio jurídico, não pode tal comportamento deixar de integrar os pressupostos da figura do abuso do direito”.
[7]Sobre os pressupostos legais da figura do abuso de direito, vide ainda, entre outros, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 1 de Março de 2007 (relator Borges Soeiro); acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 8 de Junho de 2010 (relator Lopes do Rego); acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 28 de Fevereiro de 2012 (relator Fonseca Ramos); acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 9 de Setembro de 2015 (relator António Dantas); acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 28 de Fevereiro de 2008 (relator Azevedo Ramos), publicado in Colectânea de Jurisprudência/STJ, Ano XVI, Tomo I, páginas 122 a 126; acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 4 de Junho de 2013 (relatora Márcia Portela); acórdão do Tribunal da Relação do Porto de Janeiro de 2012 (relator Pinto de Almeida); acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 11 de Janeiro de 2011 (relator Emídio Santos); acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 24 de Maio de 2007 (relator Mário Serrano), todos publicados in www.dgsi.pt; acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 20 de Março de 2007 (relator Alziro Cardoso), publicado in Colectânea de Jurisprudência Ano XXXII, Tomo II, páginas 162 a 164.
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