Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	2012/2004-6
Relator:	FÁTIMA GALANTE
Descritores:	CONTRATO DE ARRENDAMENTO CONTRATO-PROMESSA NULIDADE INDEMNIZAÇÃO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	04/22/2004
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Privacidade:	1
Meio Processual:	APELAÇÃO.
Decisão:	CONFIRMADA
Sumário:	A celebração de um contrato-promessa de arrendamento comercial, com a entrega da coisa e o consequente pagamento de rendas, consubstancia um verdadeiro contrato de arrendamento, devendo sujeitar-se ao regime jurídico que resultar da interpretação das declarações negociais, independentemente da designação que as partes lhe atribuíram. Declarada a nulidade do contrato de arrendamento comercial por não ter sido celebrada escritura pública, fica o arrendatário obrigado a restituir o locado ao senhorio e a pagar-lhe uma indemnização pela utilização do mesmo enquanto se lá mantiver, a qual normalmente corresponde ao montante das rendas acordadas, vencidas e ainda não pagas.

Decisão Texto Integral:

ACORDAM NA 6ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA I - RELATÓRIO Manuel ... e mulher, Marlene ... intentaram acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra Luís ... e mulher, Maria ..., pedindo que: - se declare nulo o contrato de arrendamento celebrado entre os AA. e o R. marido, por vício de forma e o RR condenados a reconhecer aos AA. o direito de propriedade sobre o imóvel locado e a restituírem aos AA. o imóvel que ilicitamente ocupam, entregando-o livre de pessoas e bens; e - no pagamento aos AA. da quantia de Esc. 2.720.000$00 (13.567,30), a título de indemnização pela ocupação e utilização do referido imóvel desde Fevereiro de 1994 até à data da propositura da acção, acrescida das prestações mensais que se venham a vencer, bem como dos juros legais, à taxa anual de 15% a contar da data da citação. Para tanto, os AA. alegam, em síntese, que são donos do prédio urbano, composto de r/c esquerdo e direito, sito na Rua --, em Brejos Redondo, Seixal, inscrito na matriz predial da freguesia de Arrentela, sob o artigo 8450 e que em 1/3/1993, foi celebrado entre os AA. e o R. marido um contrato promessa de arrendamento comercial do rés-do-chão direito do prédio mencionado. Tal contrato foi celebrado pelo prazo de 2 anos, com início no dia 1/3/1993, prorrogável por iguais e sucessivos períodos, sendo convencionada a renda mensal de Esc. 170.000$00. O arrendado destinava-se a oficina de mecânica de automóveis. Mais ficou acordado que a escritura de arrendamento comercial seria outorgada logo que possível e quando os documentos necessários estivessem em ordem. Em 1/3/1993, os RR. tomaram posse do arrendado, iniciando a sua actividade. Não obstante, os AA. terem diligenciado pela obtenção da documentação necessária à outorga da escritura de arrendamento, ainda não o conseguiram. Os RR. deixaram de pagar a prestação mensal acordada (Esc. 170.000$00), desde Fevereiro de 1994, totalizando à data da propositura da presente acção o montante de Esc. 2.720.000$00, continuando a ocupar o arrendado, recusando-se a entregá-lo aos AA., apesar de terem sido por diversas vezes instados, por estes, a fazê-lo. A Ré mulher foi editalmente citada. O R. marido devidamente citado, contestou, por excepção, arguindo a ilegitimidade dos AA. e, por impugnação, alegando, em suma, que o contrato promessa de arrendamento celebrado entre AA. e R. é válido e continua em vigor, o qual ainda não se tomou definitivo, em virtude dos AA. não terem marcado a respectiva escritura pública, possuindo, por isso, o R. um título que o legitima a ocupar o imóvel e nada devendo aos AA. relativamente às rendas vencidas, porque em Fevereiro de 1994, o A. marido comunicou ao R. que abdicava de receber as rendas até à realização da escritura pública. O R. conclui pela procedência da excepção invocada, com a sua consequente absolvição da instância, ou caso assim não se entenda, pela improcedência da acção, com a sua consequente absolvição do pedido. Os AA. replicaram, respondendo à matéria da excepção, sustentando a sua legitimidade para a acção e procederam à alteração da causa de pedir e do pedido, invocando a nulidade do contrato em discussão nos autos e com base nela, o direito a indemnização pela quantia de Esc. 170.000$00 mensais, passando o pedido dos AA. a ser o seguinte: a) Se declare nulo o contrato promessa de arrendamento comercial datado de 1/3/1993; b) Sejam os RR. condenados a restituir o bem recebido por via desse contrato; c) Sejam, ainda, os RR. condenados a indemnizar o A. pelo valor de Esc. 170.000$00 mensais, valor locativo do imóvel, por o terem utilizado desde Fevereiro de 1994 até à data da entrega efectiva. O R. apresentou tréplica, alegando, em resumo, que a nulidade do contrato invocada pelo A. somente a este pode ser imputada, ficando a não outorga da escritura pública a dever-se ao facto do A. não ter conseguido reunir a documentação necessária. Foi proferido despacho saneador, no qual se decidiu pela improcedência da excepção da ilegitimidade invocada pelo R., procedendo-se à selecção da matéria de facto assente e organização da base instrutória, que não sofreram reclamação. O R. veio apresentar articulado superveniente, alegando, que em 1998, o A., aproveitando-se da ausência do R., arrombou a porta do armazém objecto dos autos e tomou posse desse local, vindo, de imediato, a arrendá-lo a terceiro. Tendo sido admitido o articulado referido, os AA. responderam, sustentando, em resumo, que o R. abandonou o local sem fazer qualquer comunicação aos AA. Por despacho de fls. 183 foi determinado o aditamento à base instrutória de dois pontos, contendo a matéria factual vertida no articulado superveniente mencionado. Realizou-se a audiência de discussão e julgamento com observância das formalidades legais, e a fls. 193/1944 foi decidida a matéria da base instrutória. Foi proferida sentença que a) declarou a nulidade do contrato de arrendamento comercial celebrado entre o A. e o R. relativamente ao r/c direito do prédio identificado nos autos, por inobservância da forma legal; b) declarou a inutilidade superveniente da lide relativamente ao pedido de entrega do imóvel deduzido pelos AA.; c) condenou o R. Luís a pagar aos AA. a quantia indemnizatória de € 53.421,25; d) absolveu a ré Maria do pedido formulado. Inconformado o R. apelou da sentença, tendo formulado as seguintes conclusões: 1. O Tribunal a quo designou erradamente o contrato promessa dos autos como contrato de arrendamento definitivo, omitindo todas as formalidades inerentes a uma escritura de arrendamento comercial, como foi a licença de utilização, violando as normas do art. 410º do CC e o art. 7º, nº 2 al. B) do RAU, art. 89º j) do C. Notariado. 2. O contrato que as partes desejaram celebrar foi efectivamente um contrato promessa de arrendamento comercial, porque não existia licença de utilização. 3. Não deve ser declarada a nulidade do contrato dos autos. 4. Em consequência, através do contrato promessa, o recorrente não pode ser condenado a pagar qualquer indemnização ao recorrido porque não existia renda nem prestação mensal visto que não estamos perante um contrato de arrendamento definitivo.   Não foram apresentadas contra-alegações.   Corridos os Vistos legais, Cumpre apreciar e decidir Sendo as conclusões das alegações que delimitam o objecto do recurso e o âmbito do conhecimento deste Tribunal (arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC), importa analisar qual o contrato que as partes celebraram entre si - contrato promessa de arrendamento comercial ou contrato de arrendamento - e decidir sobre a sua (in)validade. II – FACTOS PROVADOS 1. Mostra-se descrito sob o nº. 1092/990219, da Conservatória do Registo Predial do Seixal, um prédio urbano, sito na Rua --, com a área coberta de 447 m2 e descoberta de 40 m2, freguesia de Fernão Ferro, concelho de Seixal, que confronta do norte com lote 932, do sul com lote 930, de nascente com terrenos clandestinos e de poente com Rua 108, inscrito na matriz predial respectiva sob o no. 5059 (o qual proveio do artigo 8450 da freguesia de Arrentela) - al. A) dos factos assentes; 2. Sobre o prédio referido encontra-se inscrita, a favor de Manuel ... e mulher Marlene ..., aquisição por usucapião, sob a cota G-1 (apresentação 72/990219) - aI. B) dos factos assentes; 3. Em 1 de Março de 1993, foi celebrado um acordo por escrito assinado por Manuel ... e Luís ... no essencial com o seguinte teor: «Contrato de Promessa de Arrendamento Comercial Entre: MANUEL ..., como primeiro outorgante, e LUÍS ..., como segundo outorgante, é celebrado o presente contrato de promessa de arrendamento comercial, nos termos e condições seguintes: 1ª - O primeiro outorgante é dono e legítimo proprietário do rés-do-chão direito do prédio urbano sito na rua ---, em Brejos Redondo ou Morgado, no Pinhal dos Frades, inscrito na matriz sob o artigo 8450 da freguesia de Arrentela, concelho do Seixal. 2ª - Naquela qualidade o primeiro outorgante promete alugar ao segundo outorgante, pela renda mensal de 170.000$00 (...) o referido r/c (...). 3ª - O arrendamento comercial destina-se a oficina de mecânica de automóveis (...). 4ª - O primeiro outorgante autoriza desde já o segundo outorgante a ocupar o ora arrendado e aí desenvolver a sua actividade. (...) 7ª - O presente contrato é feito pelo prazo de dois anos a partir de 1 (um) de Março do corrente ano, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais, e nas mesmas condições, enquanto por qualquer das partes não for denunciado nos termos da lei. 8ª - A escritura pública de arrendamento será outorgada logo que possível e quando os documentos necessários estiverem em ordem.» - al. C) dos factos assentes; 4. As rendas referidas na cláusula 2ª do acordo mencionado em c) eram liquidadas através de transferência bancária, designadamente, a depositar na conta do Banco Espírito Santo, balcão de Sacavém, pertencente aos AA. - aI. D) dos factos assentes; 5. O R. ocupou o prédio descrito em a) em 01/03/1993 e iniciou imediatamente a sua actividade - al. E) dos factos assentes; 6. A escritura mencionada na cláusula 8ª do acordo referido em c) não foi outorgada - al. F) dos factos assentes; 7. Os RR. deixaram de pagar a prestação mensal de € 847,96 (Esc.: 170.000$00) a partir de Fevereiro de 1994 - resposta ao ponto 2º da base instrutória; 8. Em virtude do referido na número anterior, a entidade bancária devolveu aos AA. os recibos de fls. 15 a 18 - resposta ao ponto 3º da base instrutória; 9. Os AA. diligenciaram para que os RR. saíssem do imóvel identificado na cláusula 1ª do contrato mencionado na al. c), entregando-o devoluto e livre de pessoas e bens - resposta ao ponto 4º da base instrutória; 10.O A. tomou posse do armazém objecto do contrato mencionado em c) em 25/06/99 - resposta ao ponto 6º da base instrutória; 11. Algum tempo depois, o A. arrendou o dito armazém à firma GMF, Ldª. – resposta ao ponto 7º da base instrutória; III – O DIREITO 1. Da qualificação do contrato Importa, antes de mais, classificar o negócio jurídico celebrado, sendo certo que o Tribunal não está sujeito à designação dada pelas partes. Interpretar uma declaração negocial significa determinar o que as partes quiseram ou declararam querer. As duas tarefas fundamentais da hermenêutica dos negócios jurídicos são dar resposta às seguintes questões: qual o tipo de sentido negocial decisivo, cuja determinação constitui o fim da actividade interpretativa; quais os elementos, os meios ou subsídios que o intérprete deve tomar em consideração na busca do sentido negocial relevante[1]. A declaração negocial valerá com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante (artigo 236º do C. Civil). Tratando-se de um negócio formal, se o sentido da declaração não tiver reflexo ou expressão no texto do documento, ele não pode ser deduzido pelo declaratário e não deve por isso ser-lhe imposto. 1.1. Como decorre do disposto nos arts. 410º e 411º do CC, contrato promessa é a convenção pela qual as partes manifestam a vontade de celebrar, de futuro, um determinado contrato (o contrato prometido). Já o contrato de arrendamento comercial pode definir-se como a convenção pela qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial, mediante retribuição a prestar pela última (cfr. art. 110º do R.A.U). É verdade que as partes apelidaram o contrato que celebraram como sendo contrato-promessa de arrendamento comercial. No entanto, celebrado o contrato, a Ré tomou posse do mesmo para aí desenvolver a sua actividade e passou a pagar determinada quantia como contrapartida do uso e fruição do espaço, pelo que é de concluir, quer de acordo com o clausulado, quer com os actos executados na sequência desse contrato, que as partes quiseram celebrar um contrato de arrendamento comercial, tal como é definido pelos arts. 1º e 110º do R.A.U. Assim, o A. declarou ceder, temporariamente, ao R. o gozo da fracção, mediante o pagamento por parte desta de uma retribuição mensal de 170.000$00, tendo o A. entregue logo a fracção e o R. começado a desenvolver a sua actividade e a pagar a retribuição acordada. Como decorre da matéria dada por provada, a intenção das partes foi sempre a de celebrarem o contrato de arrendamento, resultando a divergência entre este e a designação dada, do facto de estarem as partes, ao tempo, obrigadas a outorgarem escritura pública, para celebrarem um contrato de arrendamento válido. Mas, se assim é, deve aplicar-se o regime jurídico que resultar da interpretação das declarações negociais das partes, independentemente da designação que elas lhe atribuíram [2]. Conclui-se, portanto, tal como a sentença recorrida, que, ainda que o contrato dos autos tenha sido designado pelas partes de "contrato promessa de arrendamento comercial", o mesmo tem que ser qualificado como um contrato de arrendamento comercial. Porém, embora as partes tenham celebrado um contrato de arrendamento comercial, a verdade é que não veio a ser celebrada a necessária escritura pública (por não ter sido apresentada a documentação exigida). Considerada a data da outorga do contrato – 1 de Março de 1993 - o mesmo deveria ter sido celebrado por escritura pública (art. 7º nº 2, alínea b) do RAU, na redacção anterior à alteração introduzida pelo DL nº 64-A/2000, de 22 de Abril, que dispensou de escritura pública a celebração de contratos de arrendamentos comerciais). Ora, não tendo sido cumprida a exigência formal, o contrato é nulo (arts. 220º e 286º do CC), dado que “...o vício da falta de escritura pública, até então considerada ad substanciam para as situações em causa, não é, assim, sanado pela entrada em vigor da nova lei que a dispensou, continuando, por isso, a ser possível discutir-se a sua nulidade” [3], isto porque, o diploma “... que dispensou de escritura pública a celebração de contratos de arrendamentos comerciais, não é uma lei interpretativa, mas uma lei nova, sem eficácia retroactiva, nos termos do art. 12º do C. Civil” [4]. Ou seja, as condições de validade de um contrato, designadamente respeitantes à forma, bem como os efeitos da respectiva invalidade, têm de aferir-se pela lei vigente ao tempo em que o negócio foi celebrado [5] . O R.A.U. acabou com o privilégio de que apenas o locatário poderia  invocar a nulidade do contrato (cfr. art. 1029º nº 3 do C. Civil, revogado pelo Dec. Preambular, artº 5º.), cuja ratio era a de inviabilizar que um locador se servisse da mera razão formal para despejar um locatário [6]. Nos termos do artº 286º do CC, a nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal. Bem andou, portanto, a sentença recorrida ao declarar a nulidade do referenciado contrato de arrendamento. 2. Quais as consequências dessa invalidade? Os efeitos da nulidade constam do art. 289º do C. Civil, onde se refere que a declaração de nulidade tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente. Por outro lado, o art. 1045º do C. Civil refere que se a coisa locada não for restituída logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado.           Determina o nº 3 do art. 289º do CC que “é aplicável em qualquer dos casos previstos nos números anteriores, directamente ou por analogia, o disposto nos artigos 1269º e seguintes”, pelo que face ao disposto no artº 1270º, nº 1 do CC, o possuidor de boa fé tem direito aos frutos civis até ao dia em que souber que está a lesar com a sua posse o direito de outrem. A este propósito pode ler-se no Acórdão desta Relação e Secção já citado, a seguinte passagem [7]: “Em anotação interpretativa a este preceito, escrevem os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, (Código Civil Anotado, vol. III, pag. 33): a repartição dos frutos civis pro rata temporis dá ao possuidor, não só o direito de reter como suas as rendas correspondentes ao período da sua posse de boa fé, mas também o poder de exigir de terceiros (arrendatários) as rendas que ainda não tenham sido pagas, contanto que respeitem a esse período". “Ora, se o possuidor em nome alheio de boa fé goza de tal direito, resultante da declaração de nulidade, "ex-vi" do nº 3 do artº 289º do C. Civil, há que entender, por paridade ou mesmo maioria de razão (argumento a fortiori), que o mesmo direito assistirá ao senhorio como titular do direito de propriedade inscrito no registo, como tal, possuidor em nome próprio de fazer seus os frutos civis, ou seja as rendas ou interesses que a coisa realmente (e não apenas putativamente acrescentamos nós) produziu em consequência da relação jurídica agora feita cessar com eficácia.” “Como assim, o pagamento da indemnização correspondente às rendas - afinal o valor locatício encontrado por vontade dos contraentes - faz-se, não pelo instituto do enriquecimento sem causa, mas directamente, em virtude da declaração de nulidade do contrato, por apelo à estatuição do citado nº 3 do artº 289º do CC, com remissão directa ou analógica para o disposto nos artºs 1269º e ss., relativos aos efeitos da posse de boa-fé e respectivos frutos”. (...) “Declarada, pois, que seja, ao abrigo do disposto no nº 1 do artº 289º do CC, a nulidade do contrato de arrendamento comercial por falta de escritura pública, com violação do disposto no artº 7º, nº 2, al. b), do RAU e do artº 80º al. l) e 81º al. f), ambos do C. do Notariado, fica o arrendatário obrigado, não só a restituir ao senhorio o prédio ou fracção locados, como também a pagar-lhe uma indemnização pela utilização do mesmo e enquanto tal utilização se mantiver; indemnização que pode corresponder, e normalmente corresponderá, ao montante das rendas acordadas, vencidas e ainda não pagas”. “E não terá o arrendatário, em qualquer caso, direito à devolução das rendas já pagas. Tudo isto - a atribuição de certos efeitos jurídicos a situações de facto decorrentes de actos nulos - em homenagem aos princípios estruturantes do nosso sistema jurídico como são os da boa-fé, da protecção da confiança, do "suum cuique tribuere" (e também noutra sede do não locupletamento) convocados a colmatar situações de injustiça que derivariam da aplicação mecânica e rígida do princípio da legalidade e da "absolutidade" da destruição retroactiva dos efeitos do negócio, ínsita na respectiva declaração de nulidade”.   Destarte constituiu-se o Apelante na obrigação de pagar aos Apelados uma indemnização pela ocupação do estabelecimento comercial, tal como foi determinado na sentença recorrida, considerando que desde Fevereiro de 1994, deixou de pagar qualquer quantia aos AA., apesar de continuar a fruir do “locado”, até 25.6.99. Tinha, por isso, o Réu, aqui Apelante, de proceder ao pagamento do valor correspondente às mensalidades durante o tempo em que ocupou o imóvel em causa. Só assim se pode efectivar a restituição mutua de que nos fala o art. 289º do C. Civil.   IV – DECISÃO Termos em que se acorda em julgar improcedente a Apelação, confirmando-se a douta sentença recorrida. Custas pela Apelante. Lisboa, 22 de Abril de 2004. Relatora Fatima Galante Adjuntos Manuel Gonçalves Urbano Dias _________________________________________________________________ [1] Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª ed., pág. 446. [2] Cfr. entre muitos os Acs. STJ de 28.01.2003, (Relator Pinto Monteiro); de 4 .06.2002 ,(Relator Garcia Marques); Acs.RL de 30/04/98 (Relator Loureiro da Fonseca), de 30.9.99 (Relator Arlindo Rocha) e de 3.7.2003 (Relator Urbano Dias), in www.dgsi.pt [3] In citado Ac. RL de 8.7.2003; também Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª edição, pág. 179. [4] In citado Ac. RL de 8.7.2003. [5] Neste sentido também Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, 4a edição, pág. 61 [6] Vide António Pais de Sousa “Extinção do Arrendamento Urbano” , 2ª. ed. pags. 43 a 49. [7] De 30/9/99 (Relator Arlindo Rocha).