Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	10367/2006-7
Relator:	ARNALDO SILVA
Descritores:	JUSTIFICAÇÃO NOTARIAL USUCAPIÃO CONTRATO-PROMESSA FRAUDE À LEI
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	09/11/2007
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	NEGADO PROVIMENTO
Sumário:	I-É válida a escritura de justificação notarial em que os outorgantes declararam ter adquirido por usucapião prédios compostos de lotes de terreno para construção que adquiriram a loteador por contrato-promessa em 4 de Junho de 1973 não obstando à aquisição por usucapião a eventual nulidade dos contratos-promessa outorgados

Decisão Texto Integral:

ACÓRDÃO Acordam os juízes, em conferência, na 7.ª Secção Cível, do Tribunal da Relação de Lisboa: I. Relatório: 1. Por escritura pública de justificação notarial de 29-09-2003, lavrada no […] Cartório Notarial de Lisboa, José […] e mulher Maria […] declararam que são donos e legítimos possuidores, com exclusão de outrem, dos seguintes prédios situados no […] concelho de Vila Franca de Xira: lote de terreno com a área de 332 m2; lote de terreno com a área de 295 m2; lote de terreno com a área de 396 m2 inscrito na matriz em nome dos justificantes […]. Os justificantes declararam ainda que estes prédios estavam omissos na Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira, e que foram adquiridos por compra deles fizeram em 04-06-1973, e que entraram logo na sua posse e fruição, em nome próprio, posse que assim detinham há mais de vinte anos, sem interrupção ou ocultação de quem quer que fosse. Mas estas declarações são falsas. E são-no porque os pretensos prédios não são em rigor prédios, mas meras parcelas de terreno que fazem parte do prédio de António […] denominado Quinta […] e Anexos […]  e que foi adquirido por escritura pública de 02-01-1973, e que se encontra descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira e inscrito a favor de António […]. E este é por todos reconhecido como dono deste prédio, e sempre foi contactado como tal nas negociações para a aquisição de parcelas em que dividiu este prédio. A escritura de justificação notarial é assim nula, porquanto configura um negócio jurídico cujo objecto é física e legalmente impossível e contrário à lei (art.º 280º do Cód. Civil), tanto mais que as citadas parcelas estão integradas numa área que não possui loteamento aprovado, já que se encontram inseridas no processo de reconversão urbanística do prédio de António […] denominado “Quinta […] desenvolvido pela denominada “Comissão da Administração da AUGI Quinta […] ao abrigo do regime excepcional de reconversão urbanística daquela área de génese ilegal (AUGI) de harmonia com o disposto na Lei n.º 91/95, de 02-09, com as alterações decorrentes da Lei n.º 165/99, de 14-09 e Lei n.º 64/03, de 23-08. E os justificantes José […] e mulher Maria […] têm conhecimento disto, tanto mais que participam nas Assembleias da Administração Conjunta da AUGI. Com base nestes fundamentos, veio António […] intentar contra José […] e mulher Maria […]acção declarativa comum com forma ordinária, que correu termos […] , na qual pede que 1.º Declare nula e de nenhum efeito a escritura pública de justificação sub judice outorgada em 29 de Setembro de 2003 no […] Cartório Notarial de Lisboa, em que figuram como primeiros outorgantes os justificantes JOSÉ […] e mulher MARIA […], nomeadamente porque as declarações nela documentadas relativamente às parcela de terreno nºs 1010, 1014 e 1078, pretendidas justificar, são insinceras, inverídicas e falsas; e ainda porque: 2.º Os factos declarados na escritura, pelos quais alegadamente a invocada posse, são inexistentes; 3.º Os 1.º e 2.º réus não adquiriram por usucapião o pretenso direito de propriedade sobre tais parcelas de terreno ora denominadas de lotes de terreno para construção identificado na escritura de justificação; 4.º O autor na qualidade de titular inscrito do prédio e do qual fazem parte as parcelas de terreno pretendidas justificar, não teve oportunidade de intervir na escritura de justificação, nos termos do disposto no artigo 99.° do Código do Notariado; 5.º As áreas de 332, 295 e 396 metros quadrados das parcela de terreno n.º […] objecto da escritura de justificação fazem parte do prédio descrito sob n.º […] da Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira, o qual se encontra inscrito a favor do autor; 6.º A escritura impugnada constitui violação do direito de propriedade do autor e implica a violação do princípio de legalidade e das Leis Registrais; 7.º A escritura configura um negócio jurídico cujo objecto é física e legalmente impossível e contrário à lei; Mais requer que seja ordenado o cancelamento das novas descrições que, eventualmente, venham a ser abertas, na competente Conservatória com base na escritura de justificação impugnada. * 2. Na sua contestação, os réus dizem que o autor vendeu aos réus duas parcelas de terreno com as áreas de 332 m2 e 396 m2 e vendeu a Carlos […] uma parcela de terreno com a área de 295 m2. Pelas duas primeiras parcelas recebeu os preços, respectivamente, de 60.000$00 e 63.500$00. Do Carlos […], que comprou por 55.000$00, recebeu 30.000$00, ficando por pagar 15.000$00 no acto de celebração da escritura. No entanto, o autor desapareceu e nunca mais quis marcar a escritura. E ameaçou de morte o réu José […] caso insistisse na marcação da escritura. Referem ainda que, com o consentimento do autor, todos entraram de imediato na posse das ditas parcelas, à vista de toda a gente e com o reconhecimento de todos como sendo seus verdadeiros donos. O que têm feito desde então até hoje. Em 1974 o Carlos […] entregou aos réus a parcela por ele comprada, tendo os réus entrado na sua posse, nos ditos termos. Pelo que, afirmam, que a escritura de justificação não é nula. E concluem pela improcedência da acção e pela sua absolvição do pedido. * 3. O autor ofereceu réplica. Nela pediu a condenação dos autores como litigantes de má fé em multa não inferior a 500.00 € e numa indemnização nos termos das als. a) e b) do n.º 1 do art.º 457º do Cód. Proc. Civil a fixar a execução de sentença e em despesas de parte, custas e procuradoria. * 4. A acção prosseguiu os seus posteriores termos, tendo sido proferida sentença que julgou a acção improcedente e, consequentemente, absolveu os réus do pedido e  condenou o autor nas custas. * 5. Inconformado com esta decisão, apelou o autor. Nas suas alegações, em síntese e sistematização nossa, conclui: 1.ª Os réus fugiram às leis sobre loteamentos, designadamente, Lei n.º 91/95, de 02-09, com as respectivas alterações, decorrentes da Lei n.º 165/99, de 14-09 e Lei n.º 64/2003, de 23-08. Leis estas que violaram; 2.ª A escritura de justificação notarial impugnada viola o direito de propriedade, o princípio da legalidade e das leis registrais, e é nula, porque configura um negócio jurídico cujo objecto é física e legalmente impossível e contrário à lei (art.º 280º do Cód. Civil); 3.ª A lei sobre loteamentos urbanos não consente que, por via da usucapião, se obtenham efeitos jurídicos que só um loteamento devidamente instruído e autorizado pode determinar. A lei fulmina com a nulidade os negócios jurídicos de que possa resultar parcelamento físico em contravenção com o regime legal dos loteamentos urbanos (art.º 54º, n.º 1 da Lei n.º 91/95, de 02-09); 4.ª Mas mesmo que assim não fosse, sempre um acto jurídico contrário à ordem pública das normas atinentes aos loteamentos seria nulo, nos termos e disposições conjugadas dos art.ºs 295º e 280º, n.º 2 do Cód. Civil. Nulidade esta que pode e deve ser declarada oficiosamente pelo Tribunal (art.º 286º do Cód. Civil); 5.ª Pelo que, nestas circunstâncias, os resultados almejados não podem ser acolhidos pelo Tribunal, pois, caso contrário, seriam gravemente lesados interesses de ordem pública; 6.ª  A prova produzida não permitia ao Tribunal a quo concluir que se provou a existência do direito dos réus declarado na escritura de justificação, e a decisão não pode viabilizar a usucapião das parcelas abrangidas pela AUGI, por via da escritura de justificação impugnada; 7.ª A sentença é nula por não especificar os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão, e por omissão de pronúncia, e ainda por erro de julgamento, designadamente na interpretação, aplicação e na determinação das normas aplicáveis; 8.ª A prova produzida na audiência de julgamento não permite sustentar que se dêem como « não provados » os artigos 5º e 6º da base instrutória; 9.ª Ao dar como « não provados » os artigos 5º e 6º da base instrutória a sentença recorrida violou o princípio da verdade material, da defesa e à tutela efectiva, e violou o disposto nos art.ºs 390º do Cód. Civil e 653º, n.º 2 e 655º do Cód. Proc. Civil, pelo que padece de vício que a sujeita a alteração ou revogação, uma vez que se encontra preenchida a nulidade prevista no art.º 668, n.º 1 als. b) e c); 10.ª Os réus exteriorizaram nos art.ºs 6º e 7º da sua contestação o seu animus de detentores e falta-lhes o animus de possuidores e nunca inverteram o título da alegada posse, e nunca se comportaram perante o autor como proprietários da parcela de terreno em causa; 11.ª Os réus nunca colocaram em causa a existência das promessas se compra e venda celebradas com o autor; 12.ª Não foi ilidida a presunção do art.º 1257º, n.º 2 do Cód. Civil e esta presunção prevalece sobre a do art.º 1252º, n.º 2 do Cód. Civil, dada a ressalva contida na parte final deste preceito, sendo certo que o prazo para a pretensa usucapião só começaria a correr desde a inversão do título de posse. O que deveria ter sido expressamente alegado pelos réus, de harmonia com os art.ºs 344º, 342º, n.º 1 e 346º todos do Cód. Civil; 13.ª A alegada posse dos réus é de má fé, porque os réus não ignoram que não foram pagos os preços na íntegra e lesavam o direito do promitente vendedor; 14.ª Os réus têm conhecimento do processo de reconversão urbanística e respectiva operação de loteamento em curso no prédio denominado “Quinta […]. O que fulmina a alegada posse e escritura de justificação; 15.ª Os réus não ignoram a falsidade das suas declarações prestadas aquando da celebração da escritura impugnada; 16.ª A prova produzida não permitia ao Tribunal a quo concluir que se provou a existência do direito dos réus declarado na escritura de justificação, e a decisão não pode viabilizar a usucapião das parcelas abrangidas pela AUGI, por via da escritura de justificação impugnada; 17.ª Além de erros de julgamento, foram violados princípios fundamentais de direito e de ordem pública e ainda as normas constantes dos art.ºs 62º; 64º, n.ºs 1 e 2 b) da C.R.P., art.º 54º, n.º 1 da Lei n.º 91/95, de 02-09, modificado pela Lei n.º 165/99, de 14-09 e art.ºs 9º; 280º; 286º; 295º; 342º, n.º 1; 346º; 390º; 1257º e 1265º todos do Cód. Civil e ainda o disposto nos art.ºs 653º, n.º 2; 655º; 668º, n.º 1 als. b) e c) do Cód. Proc. Civil. * 6. Nas suas contra-alegações, os réus apelados, concluem: 1.ª Não há qualquer fuga às leis sobre loteamentos. Uma coisa é adquirir a propriedade de três parcelas de terreno, outra é o processo administrativo de loteamento dessas parcelas. Se assim não fosse a propriedade por si alegada da Quinta […] era totalmente ilegal; 2.ª A escritura de justificação não é nula porque na verdade os justificantes adquiriram o prédio por usucapião; 3.ª A douta sentença especifica e fundamenta a decisão tanto sobre a matéria de facto como sobre o direito aplicado; 4.ª A matéria de facto dada como provada sobre os quesitos 5° e 6° está de acordo com a prova produzida e teve em conta os diversos depoimentos; 5.ª Nenhum dos réus confessou o que o apelante alega ter confessado. Os réus disseram o que consta no seu depoimento de parte, que não foi posto em causa. Está transcrito. É o que vale; 6.ª As testemunhas do autor só sabiam o que o autor e os serviços do autor lhe disseram; 7.ª A testemunha Manuel […] Presidente da Comissão da ANGI, no seu depoimento foi claro: os donos das parcelas são os apelados, o que é reconhecido pelo Sr. […]; 8.ª Os apelados quando receberam as parcelas passaram-nas a possuir como verdadeiros donos em oposição ao Sr. Lima; 9.ª O apelante nunca marcou a escritura que devia ter marcado, apesar de no início de 1980 o apelado querer fazê-la; 10.ª A transmissão da posse correspondeu ao direito de propriedade sobre as parcelas; 11.ª Os apelados nada têm a pagar ao Sr. […]; 12.ª As declarações dos apelados na escritura de justificação correspondem integralmente à verdade; 13.ª A usucapião decidida pelo douto Tribunal não viola minimamente a Lei n.º 90/95 de 02-09 alterada pela Lei n.º 165/99 de 14-09 e pela Lei n.º 64/03 de 23-09. * 7. As questões essenciais a decidir: Na perspectiva da delimitação pelo recorrente[1], os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 690º, n.º 1 e 684º, n.º 3 do Cód. Proc. Civil)[2], salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2 in fine do art.º 660º do Cód. Proc. Civil), exceptuando-se do seu âmbito a apreciação das questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras (n.º 2 1.ª parte do art.º 660º do Cód. Proc. Civil). Atento o exposto e o que flui das conclusões das alegações[3] __ e só se devem conhecer as questões que tenham sido suscitadas nas alegações e levadas às conclusões, ainda que outras, eventualmente, tenham sido suscitadas nas alegações propriamente ditas[4] __ do autor apelante supra descritas em I. 5. são três as questões essenciais a decidir: 1) se pode ou não ser alterada a decisão sobre a matéria de facto relativamente aos artigos aos artigos 5º e 6º da b.i. (base instrutória) como pretende o autor; 2) se a sentença é ou não nula, nos termos do art.º 668º, n.º 1 als. b), c) e d) do Cód. Proc. Civil; 3) se existem ou não obstáculos à aquisição por usucapião do direito de propriedade sobre as parcelas de terreno em questão, e se não se a escritura de justificação notarial feita pelos réus declarante é ou não nula. Vai-se conhecer das questões pela ordem indicada. Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir: * II. Fundamentos: A) De facto: Na 1.ª instância foram dados como provados os seguintes factos: 1. Mostra-se inscrita a favor do autor aquisição, por compra […] do prédio denominado “Quinta […] situado […] concelho de Vila Franca de Xira 2. O autor dedica-se profissionalmente à actividade de compra e venda de propriedades [alínea B) dos factos assentes]. 3. Por escritura publica de justificação, lavrada em 29 de Setembro […] Cartório Notarial de Lisboa, a fls. 24 a 25 verso do Livro de Notas para Escrituras Diversas numero 894- B, José […] e Maria […] declararam que "são donos e legítimos possuidores, com exclusão de outrem, dos seguintes prédios: NUMERO UM Um prédio urbano que se compõe de um lote de terreno para construção com a área de trezentos e trinta e dois metros quadrados […] NUMERO DOIS Um prédio urbano que se compõe de um lote de terreno para construção com a área de duzentos e noventa e cinco metros quadrados NUMERO TRÊS Um prédio urbano que se compõe de um lote de terreno para construção com a área de trezentos e noventa e seis metros quadrados Que os referidos prédios estão omissos 4. Mais declaram que “os mesmos prédios foram adquiridos por compra que deles fizeram em quatro de Julho de mil novecentos e setenta e três, sem que no entanto ficassem a dispor de titulo formal que a eles primeiros outorgantes permita o registo na respectiva primeira Conservatória do Registo Predial mas, desde logo, entraram na posse e fruição dos mesmos, em nome próprio, posse que assim detêm há mais de I vinte anos, sem interrupção ou ocultação de quem quer que seja” [alínea D) dos factos assentes]. 5. Declararam, ainda, que “essa posse foi adquirida e mantida sem violência e sem oposição, com conhecimento de toda a gente, em nome próprio e com aproveitamento de todas as utilidades dos ditos prédios, posse essa pacifica, continua e publica, pelo que os adquiriram por usucapião, que invocam, justificando o seu direito de propriedade para efeitos de registo, dado que esta forma de aquisição, não pode ser comprovada por qualquer outro titulo formal extrajudicial” [alínea E) dos factos assentes]. 6. A escritura pública supra referida em 3. a 5. foi publicada no jornal “Vida Ribatejana”, no dia […] [alínea F) dos factos assentes]. 7. O autor não teve oportunidade de intervir na escritura supra referida em 3. [alínea G) dos factos assentes]. 8. Foi o autor quem dividiu em parcelas de terreno o prédio supra descrito em 1. e quem iniciou o processo de comercialização mediante a celebração de contratos­-promessa [alínea H) dos factos assentes]. 9. Em 4 de Junho de 1973, o autor e o réu marido subscreveram, entre si, o acordo que intitularam de “Promessa de Compra e Venda e Recibo de Sinal”, comprometendo-se o primeiro a vendar ao segundo e este a comprar-lhe “2 (duas) parcelas de terreno não aprovadas, sitas na Quinta […] e Anexos, plano III 10. Em 5 de Junho de 1973, o autor e Carlos […]  subscreveram, entre si, o acordo que intitularam de “Promessa de Compra e Venda e Recibo de Sinal”, comprometendo-se o primeiro a vendar ao segundo e este a comprar-lhe “1 (uma) parcela de terreno não aprovada, sita na Quinta 11. Nos termos dos acordos referidos nas alíneas que antecedem, a venda seria realizada livre de quaisquer ónus ou encargos para os compradores e a escritura publica de compra e venda seria celebrada quando o preço estivesse satisfeito e estivesse em ordem a respectiva documentação [alínea K) dos factos assentes]. 12. A Associação de Moradores e Proprietários do Bairro da Quinta […] constituiu uma administração conjunta e respectiva comissão, para desenvolver o processo de reconversão urbanística, a operação de loteamento, do prédio supra descrito em 1. [alínea L) dos factos assentes]. 13. Os réus têm conhecimento e participam nas Assembleias Gerais da Administração Conjunta da Área Urbana de Génese Ilegal, abreviadamente, AUGI, da Quinta […] [alínea M) dos factos assentes]. 14. Designadamente, do processo de reconversão urbanística e respectiva operação de loteamento em curso do prédio supra descrito em 1. iniciado em 1995 [alínea N) dos factos assentes]. 15. Tais parcelas de terreno encontram-se abrangidas pelo regime excepcional de reconversão urbanística daquela área urbana de génese ilegal [alínea O) dos factos assentes]. 16. Os réus entregaram ao autor 299,28 € (60000$00) para pagamento de parte do preço supra 9. [alínea P) dos factos assentes]. 17. Carlos […] entregou ao autor 187,05 € (37.500$00) para pagamento de parte do preço supra 10. [alínea Q) dos factos assentes]. 18. Desde a data supra referida em 1., o autor começou a proceder à exploração comercial do prédio supra identificado em 1. (resposta dada ao artigo 1º da base instrutória). 19. Até à presente data o autor tem sido reconhecido como dono de alguns “lotes” que integram o prédio supra descrito em 1., quer por particulares, quer pela Associação de Moradores e Proprietários do Bairro da Quinta […], quer pela Câmara Municipal de Vila Franca de Xira (resposta dada ao artigo 2º da base instrutória). 20. O autor sempre foi contactado, designadamente em negociações para a aquisição de parcelas de terreno (resposta dada ao artigo 3º da base instrutória). 21. Aos réus também foi dado conhecimento que a “Comissão da Administração da AUGI Quinta […] reuniu, por diversas vezes, como os mandatários do autor e com o próprio autor quer in loco no prédio em reconversão, quer nos próprios escritórios do autor (resposta dada ao artigo 7º da base instrutória). 22. O réu José […] é sócio e Carlos […]≠ foi sócio da Associação de Moradores e Proprietários do Bairro da Quinta […]  (resposta dada ao artigo 8º da base instrutória). 23. O autor nunca marcou a escritura (resposta dada ao artigo 11º da base instrutória). 24. O autor nunca diligenciou junto dos réus para celebrar a marcação da escritura (resposta dada ao artigo 12º da base instrutória). 25. Em 1974, Carlos […] entregou aos réus a parcela correspondente ao lote […], objecto da escritura de justificação (resposta dada ao artigo 13º da base instrutória). 26. O autor enviou aos réus e a Carlos […]  as cartas cujas cópias constam de fls. 66 e 67 e que se dão por integralmente reproduzidas (resposta dada ao artigo 14º da base instrutória). 27. Os réus desde Junho de 1973, quanto aos lotes n.ºs 1010 e 1078, e desde 1974, quanto ao lote n.º 1014, objecto da escritura supra referida em 3., sempre fizeram o que quiseram (resposta dada ao artigo 15º da base instrutória). 28. Fazendo ramadas para plantar uvas (resposta dada ao artigo 16º da base instrutória). 29. Colhendo-as (resposta dada ao artigo 17º da base instrutória). 30. Tratando com outros para fazerem a agricultura do terreno (resposta dada ao artigo 19º da base instrutória). 31. Limpando as silvas (resposta dada ao artigo 20º da base instrutória). 32. Cavando parte do terreno (resposta dada ao artigo 21º da base instrutória). 33. Tratando de uma pequena horta (resposta dada ao artigo 22º da base instrutória). 34. Tudo à frente de todos (resposta dada ao artigo 23º da base instrutória). 35. Com o reconhecimento de todos como sendo os verdadeiros donos das parcelas até Janeiro de 2004 (resposta dada ao artigo 24º da base instrutória). * 1. A alteração da decisão sobre a matéria de facto: […] Pelo exposto, não se altera a decisão recorrida sobre a matéria de facto. * B) De direito: 1. As nulidades da sentença: […] A questão essencial a decidir era a da invalidade ou validade da escritura de justificação notarial celebrada pelos réus em 28-09-2003. Por todo o exposto, improcedem, pois, as arguidas nulidades. * 2. A inexistência de obstáculos à aquisição por usucapião: À data (respectivamente 04-06-1973 e 05-04-1973) em que o réu marido e o cunhado do réu marido (Carlos […]) celebraram os contratos-promessa de compra e venda das parcelas de terreno não aprovadas, sitas na […] , estava em vigor o Dec. Lei n.º 46 673 de 29-11-1965[5]. Este Dec. Lei teve em mente as actividades especulativas, muitas vezes lesivas de compradores de boa fé, e criadoras de sérios problemas de ordem financeira às câmaras municipais, pois, mais cedo ou mais tarde, elas teriam de ser chamadas a realizar importantes obras de urbanização, impostas pela necessidade de se dotarem os referidos núcleos habitacionais com os indispensáveis acessos, redes de abastecimento de água e de drenagem de esgotos, espaços livres etc.[6] Nos termos do art.º 10º, n.º 1 do Dec. Lei n.º 46 673, « qualquer forma de anúncio de venda e a venda ou promessa de terrenos, com ou sem construção, compreendidas em loteamento só poderão efectuar-se depois de obtida a licença a que se referem os artigos antecedentes (licença de loteamento) de terem sido observados os condicionalismos nela estabelecidos ». E nos termos do n.º 2 « a câmara municipal pode autorizar a venda de lotes ou a edificação de construções antes de concluídos os restantes trabalhos referidos no art.º 7º (obras de urbanização a cargo do requerente do loteamento[7]), desde que estes trabalhos se encontrem em conveniente estado de adiantamento, mas sem prejuízo da observação do prazo fixado na licença para a sua conclusão ». Foi matéria controvertida a validade dos contratos-promessa de compra e venda de terreno, com ou sem construção, compreendidos em loteamento, efectuado antes de obtida a licença loteamento e de terem sido observados os condicionalismos nela estabelecidos. Segundo uns o contrato-promessa era nulo. E tal nulidade resultava da disposição conjugada do art.º 10º do Dec. Lei n.º 46 673 com os art.ºs 280º e 294º do Cód. Civil, e do fim de interesse e ordem pública que inspirava a referida proibição. Segundo outros, a falta de tal licença não acarretava a nulidade dos contratos-promessa de compra e venda. Sobre esta matéria foram proferidos dois assentos, em que se decidiu que não se verificava a dita nulidade[8]. Mas mesmo que tais contratos-promessa fossem nulos, e, por conseguinte também fossem nulos os contratos-promessa celebrados entre os autor e o réu marido e entre o autor e o cunhado do réu marido, não era, por esse motivo, que havia impedimento à aquisição por usucapião pelos réus do direito de propriedade sobre as ditas parcelas de terreno, se se verificassem os requisitos para essa aquisição, porque a nulidade, não obstante ser invocável a todo o tempo, e de operar ipso jure (art.º 286º do Cód. Civil), não afecta os direitos que hajam sido adquiridos por usucapião[9]. E também por idênticas razões, não é o facto de as ditas parcelas objecto dos contratos-promessa supra referidos se integrarem numa área urbana de génese ilegal (AUGI), cujo processo de reconversão urbanística excepcional a Lei n.º 91/95, de 02-09 veio estabelecer (art.º 1º, n.º 1) __ Lei esta que foi posteriormente alterada pelas Leis n.ºs 165/99, de 14-09, e 64/2003, de 23-08 __ ou do art.º 54º desta lei sancionar com a nulidade os negócios jurídicos nas hipóteses nele previstas, que obstaculiza à dita aquisição por usucapião, porque o que esta lei tem em vista é que a reconversão urbanística passe pela conformação dos prédios que integrem as AUGI com o alvará de loteamento ou com o plano de pormenor de reconversão, nos termos e prazos estabelecidos pela câmara municipal (art.º 3º, n.º 2)[10]. A usucapião é um dos efeitos da posse reiterada de um direito real[11]. Tem sempre na sua base uma posse em sentido próprio; a mera detenção ou posse precária não tem esse efeito, a menos que se transforme em verdadeira posse. A posse é um direito real provisório, sujeito a extinguir-se se o titular do direito real possuído por outrem (não tem necessariamente de ser proprietário) vier a reivindicar triunfantemente a coisa sobre que se exerce o poder de facto (posse). E desde que a situação possessória se prolongue por certo período de tempo, dará origem à aquisição do direito real definitivo, correspondente aos poderes que o possuidor vinha exercendo sobre a coisa (usucapião – art.º 1287º do Cód. Civil). A posse é assim uma ordenação dominial provisória. Surge quando aparecem lacunas na dominialidade, e por forma a impedir lacunas ou vácuos na regulamentação, ou a impedir que se criem situações de dúvida sobre a existência, espécie ou título de domínio. Através da posse preenchem-se estes vazios e o sistema jurídico tende para a ordenação dominial definitiva, de modo a que não haja bens sem titular. A posse como poder facto ameaça assim constantemente o direito. É, por isso o anti-direito, o contrário do direito, que supre o direito, quando este falha na ordenação definitiva dos bens. Esta é, pois a função da posse. E é, por esta razão, que ela é tutelada[12]. Na base da tutela possessória está a defesa da paz pública __ ou seja, na necessidade de reagir contra todas as perturbações da paz civil, reduzindo o número de conflitos, facilitando a actuação do titular do direito, proibindo a autotutela dos direitos, por forma a evitar a realização ou reintegração do direito violado pela própria mão da pessoa lesada (ne cives ad arma veniant), impedindo assim a desordem e a anarquia no que toca ao domínio dos bens __, na necessidade de defesa da continuidade e organização dominial subjacente, na necessidade de tutela da aparência no mundo de Direito, por meras exigências da segurança nas relações jurídicas, de modo a evitar que, a cada momento, se tenham de investigar os títulos atributivos dos direitos de cada um, na necessidade de proteger a confiança do possuidor, bem como a de terceiros, de que a sua situação será mantida, pois o possuidor tem, por via de regra, o direito possuído, e porque a posse, como categoria autónoma, é produtora de utilidades e, por isso, merece ser titulada, e como sanção pela inércia do titular do direito. Se este nada faz __ e a ele cabe a iniciativa de defender os seus interesses. E, para isso, pode deitar mão à acção de reivindicação __ significa que se absteve de intervir, e vai-se consolidando a posição do possuidor, que acabará, eventualmente, por adquirir por usucapião, não se quebrando assim a continuidade social, chegando-se de novo à coincidência entre titularidade e exercício[13]. « Obviamente que a atribuição do efeito aquisitivo à posse implica, em abstracto e em concreto, a desconsideração de outros direitos, ou, pelo menos, de outros interesses conflituantes com a situação possessória[14] », a aquisição do direito proporcionada pela usucapião determina a perda desse mesmo direito pelo seu titular legítimo. É o que decorre do que vem dito e pelas razões que se deixaram expostas. Para além disto, e face aos argumentos do recorrente, importa salientar que não é por um acto jurídico ser ilícito ou ilegal[15], que isso, só por si, impede a aquisição por usucapião do direito correspondente à posse exercida. O acto pode estar inquinado de vícios substanciais (dolo, erro obstáculo, coacção moral, etc.), mas se estes vícios não excluírem o animus de adquirir a posse, e se esta se fundar num modo legítimo de adquirir, independentemente do direito do transmitente (aquisição a non domino), a posse é titulada (art.º 1259º, n.º 1 do Cód. Civil) e presume-se de boa fé[16] (art.º 1260º, n.º 2 do Cód. Civil), e leva à aquisição por usucapião em prazo mais curto do que se for uma posse não titulada, que se presume de má fé (art.º 1260º, n.º 2 do Cód. Civil). O que acontece, neste último caso, se se estiver perante vícios formais ad substantiam __ já não se forem ad probationem __, como sucede se o negócio for nulo por vício de forma, por exemplo, a venda verbal de um imóvel com ofensa do disposto no art.º 875º do Cód. Civil. Não é, portanto, a ilicitude ou ilegalidade, como é o caso do último exemplo, que impede, só por si, a aquisição por usucapião[17]. Há ainda que salientar, que a usucapião é uma forma de constituição de direitos reais e não uma forma de transmissão de direitos reais[18]. Na usucapião há uma aquisição originária de um direito correspondente à posse exercida. O direito adquirido é um direito ex novo, e, como tal, ele é imune aos vícios que afectassem o direito antes incidente sobre a coisa, ou que limitassem o direito anterior. O usucapiente adquire o seu direito, não por causa do direito do proprietário anterior, mas apesar dele. Assim sendo, a usucapião como forma de aquisição originária de direitos « rompe com todas as limitações legais que tenham a coisa possuída por objecto (…)[19] », e, por isso, a usucapião operará, mesmo relativamente à aquisição das ditas parcelas de terreno, ainda que o prédio de onde foram fisicamente parceladas se integre numa AUGI, e mesmo que os ditos contratos-promessa ou os respectivos contratos prometidos de compra e venda fossem nulos por serem expressamente contra legem (art.º 10º do Dec. Lei n.º 46 673 e art.ºs 280º e 294º do Cód. Civil). A usucapião, como forma originária de aquisição de direitos reais, rompe com todas as limitações legais que tenham a coisa possuída como objecto, e, decorridos que são mais de trinta anos sobre a celebração dos ditos contratos-promessa de compra e venda e da entrega das ditas parcelas pelo autor aos réus e ao cunhado do réu Carlos […], e deste ao réu relativamente à parcela 1014, não faz agora qualquer sentido a invocação pelo autor dos interesses de ordem pública que presidem ao regime excepcional para a reconversão urbanística das AUGI (Lei n.º 91/95, de 02-09 posteriormente alterada pelas Leis n.ºs 165/99, de 14-09, e 64/2003, de 23-08), nem a violação de princípios fundamentais de direito (maxime do direito de propriedade e registrais) e interesse de ordem pública e de terceiros de boa fé, já que, insiste-se, pela via da usucapião, se adquire um direito ex novo imune a estas limitações, caso as mesmas existissem __ e não existem, como se verá infra __, e não existe lei que impeça a invocação da usucapião pelos réus __ esta só é negada perante obstáculos legais expressos: servidões prediais não aparentes [art.ºs  1293º al. a) e 1548º, n.º 1 do Cód. Civil] e os direitos de uso e habitação [art.ºs 1293º al. b) e 1485º do Cód. Civil], direitos sobre coisas integradas no domínio público do Estado, por não serem objecto de posse privada (art.º 202º do Cód. Civil)[20] ou os baldios [art.º 2º do Dec. Lei n.º 39/76, de 19-01 e art.º 82º, n.º 4 da C.R.P.][21], ou das coisas que estão fora do comércio jurídico (n.º 2 do art.º 202º do Cód. Civil)[22]. A mera detenção também não leva à aquisição da posse, salvo se transformar em posse (inversão do título -  art.º 1290º do Cód. Civil), e também não é boa para usucapião a posse violenta ou a posse oculta (cfr. art.ºs 1297º e 1300º do Cód. Civil), pois que o prazo da usucapião só começa a contar quando cesse a violência ou a posse se torne pública __ e que estes venham a adquirir as ditas parcelas desde que se verifiquem os requisitos para a aquisição por usucapião[23]. Não é a escritura de justificação notarial __ que não é um negócio jurídico mas sim um quase negócio-jurídico[24], bem como a usucapião[25] __ que cria o direito nela declarado, ou que procede ao parcelamento físico do prédio rústico supra referido em 9. e 10. da matéria de facto provada supra descrita em II. A) em parcelas em violação do regime legal dos loteamentos. Quem o fez foi o autor, sem ter a licença de loteamento, e que iniciou o processo de comercialização [cfr. ponto 8. da matéria de facto provada supra descrita em II. A)]. A escritura de justificação notarial, se bem que seja um documento autêntico (art.ºs 369º e segs. do Cód. Civil) é apenas uma declaração unilateral do justificante que, caso venha a ser impugnada, como sucedeu in casu, tem de comprovar que a mesma é verdadeira[26], e é, no caso sub judice, um meio de invocação da usucapião, pois esta não opera automaticamente (art.ºs 1287º, 1288º e 1292º do Cód. Civil). Não é ela que cria o direito nela declarado, mas é a posse (situação provisória) que se transforma a favor do possuidor numa situação de direito; é um estado de facto que se converte num estado de direito[27]. Esta aquisição originária de um direito ex novo surge no momento em que se inicia a posse [art.ºs 1288º e 1317º al. c) do Cód. Civil], ou seja, in casu, em Junho de 1973 quanto às parcelas 1010 e 1078, e desde 1974 quanto à parcela 1014. Pelo que a este direito adquirido ex novo é imune aos vícios e limitações que pudessem recair sobre o prédio de onde foram fisicamente parceladas. A esta aquisição não podem ser apostas, quer a proibição de venda de parcelas em avos, com o Dec. Lei n.º 400/84, de 31-12, quer a proibição de divisão e registo de aquisição em lotes individuais para prédios rústicos que integrem as AUGI, sem que antes haja aprovação pela Câmara Municipal do plano de pormenor ou do alvará de loteamento, e depois do registo deste na competente Conservatória do Registo Predial, constante da Lei n.º 91/95, de 02-09, com as suas posteriores alterações, nem as nulidades para os negócios jurídicos previstos no art.º 54º desta mesma lei. Mas mesmo que assim não fosse __ mas cremos que é, por tudo o que vem dito __, importa salientar que nem sequer o caso dos autos configura a hipótese nulidade prevista no art.º 54º da Lei n.º 91/95. Com a invocação da aquisição por usucapião das ditas parcelas, os réus não estão a constituir qualquer compropriedade ou a ampliar o número de compartes, mas antes, e pelo contrário, a pretenderem adquirir o direito de propriedade individual, plena e exclusiva sobre as aludidas parcelas. O que faz cair pela base os argumentos do autor de que a escritura de justificação notarial é nula por configurar um negócio jurídico __ já se deixou dito que não se trate de um negócio jurídico, mas sim de um quase-negócio jurídico __ cujo objecto é física e legalmente impossível e contrário à lei (art.º 280º do Cód. Civil), ou quando assim não seja, é um acto jurídico cujo objecto é física e legalmente impossível e contrário à lei (art.º 280º do Cód. Civil).  Alega o autor que os réus pretendem contornar a lei mediante a fuga à lei dos loteamentos, designadamente à Lei n.º 91/95, de 02-09, com as posteriores alterações introduzidas pelas Leis n.ºs 165/99, de 14-09, e 64/2003, de 23-08. Há fraude à lei quando se consegue por via oblíqua o mesmo resultado que a lei que quis impedir ou um resultado praticamente idêntico. São negócios em fraude à lei (in fraudem legis) aqueles que procuram contornar ou circunvir uma proibição legal, tentando chegar ao mesmo resultado por caminhos diversos dos que a lei designadamente previu e proibiu __ aqueles que por essa forma pretendem burlar a lei. Os negócios contra legem são directamente visados pela proibição legal; os negócios em fraude à lei só indirectamente podem considerar-se abrangidos pela proibição da lei. Se vão contra a lei é de modo disfarçado e oblíquo. Os negócios contra legem ofendem por assim dizer a própria letra da lei; os negócios in fraudem legis como que só ofendem o seu espírito. A fraude à lei não será mais do que uma forma oculta de violação da lei. Por isso é-lhe extensível a proibição legal, e a sanção é, em regra, a nulidade[28]. A usucapião é um dos efeitos da posse. Da posse, mantida durante certo tempo, do direito real a cujo exercício corresponde. E esta aquisição originária de um direito ex novo ocorre para que não haja lacunas na dominialidade, tendo em vista a ordenação dominial definitiva, de modo a que não haja bens sem titular, conforme se deixou dito. A invocação da usucapião, embora voluntária, não é proibida por lei. A lei pretende que não haja lacunas na dominialidade, e pretende a ordenação dominial seja definitiva, que hão haja bens sem titular. Ora tendo invocado os réus a usucapião mais de 30 anos depois de terem sido celebrados os contratos-promessa entre o autor marido e o autor e o cunhado do réu marido, e não sendo esta invocação proibida por lei, não há, como decorre do próprio conceito de fraude à lei que se deixou exposto, qualquer fraude à lei, e muito menos uma fraude à lei ao retardador. Por todo o exposto, não se pode dizer que os réus ao invocarem a usucapião estão a procurar subtrair-se à aplicação da lei dos loteamentos, designadamente à Lei n.º 91/95, de 02-09, com as posteriores alterações introduzidas pelas Leis n.ºs 165/99, de 14-09, e 64/2003, de 23-08. Há agora que apurar se os réus adquiriram o direito de propriedade sobre as ditas parcelas por usucapião. * 3. A aquisição por usucapião: Já se referiu supra em II. B) 2. que não existem obstáculos à aquisição por usucapião. Há, pois, que verificar agora se se verificam ou não os requisitos para a aquisição por usucapião por parte dos réus do direito de propriedade sobre as citadas parcelas. Nos termos do art.º 1287º do Cód. Civil, a posse, mantida durante um certo tempo, do direito real a cujo exercício corresponde, faculta ao possuidor, a aquisição desse direito. A usucapião é um instituto privativo da posse em sentido próprio; a mera detenção ou posse precária não tem este efeito, a menos que haja inversão do título de posse (art.º 1290º do Cód. Civil)[29]. A verificação da usucapião depende, pois, de dois requisitos: a posse e o decurso do tempo. Mas para conduzir à aquisição por usucapião, a posse tem de ser pública e pacífica [art.ºs 1293º al. a); 1297º e 1300º, n.º 1 do Cód. Civil]. Os restantes caracteres da posse (ser boa ou de má fé, titulada ou não titulada e estar ou não inscrita no registo) apenas influem no prazo necessário à usucapião[30]. Não vamos deter-nos aqui na enumeração das teses sobre a situação do promitente-comprador que obteve a entrega da coisa. A sentença recorrida já fez, e fê-lo em termos correctos. Diremos apenas que não cremos que do art.º 755º, n.º 1 al. f) do Cód. Civil, que atribui ao atribui o direito de retenção para garantia do crédito ao beneficiário da promessa que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, só por si signifique que tal promitente-comprador é necessariamente possuidor. Será ou não, consoante se verifiquem ou não os requisitos da posse[31]. A priori não se pode qualificar de posse ou mera detenção o poder de facto exercido pelo promitente-comprador sobre a coisa objecto do contrato prometido entregue antecipadamente. Tudo dependerá do animus que acompanha o corpus[32]. Para a existência do corpus, basta a traditio, a entrega da coisa, material ou simbólica[33].  Face à matéria de provada supra descrita em II. A) pontos 25. e 27. a 35. dúvidas não há de que os réus desde Junho de 1973, quanto às parcelas 1010 e 1087, e desde 1974, quanto à parcela 1014, têm o corpus, pois sempre agricultaram e recolheram os respectivos frutos como quiseram. E fizeram-no com animus possidendi, visto que sempre as agricultaram e como seus verdadeiros donos até Janeiro de 2004. Estes actos revelam, pois, o claro intuito de se apropriarem individualmente das respectivas parcelas, com exclusão de outrem, exteriorizando assim, de forma evidente, que procediam como se proprietários fossem das ditas parcelas (animus domini). Verifica-se, também o animus.   Cai assim também por terra toda a argumentação do autor de que os réus eram apenas detentores ou meros possuidores precários das ditas parcelas. Está provada a posse dos autores. E está provado que a posse era pública e pacífica, pois que sempre agricultaram e recolheram os respectivos frutos à frente de toda a gente, com o conhecimento de todos, sempre como quiseram, e sem qualquer oposição de ninguém, nem mesmo do autor durante mais de 30 anos. Verificam-se, pois, todos os requisitos para os réus adquirirem por usucapião as ditas parcelas como pretendem, e como declararam que adquiriram, na escritura impugnada. * 4. A validade da escritura de justificação notarial: Atento todo o supra exposto em II. B) 2. e 3. conclui-se, pois que os réus adquiriram por usucapião do direito de propriedade sobre as ditas parcelas e, por conseguinte, não prestaram falsas declarações. Do que foi dito supra em II. B) 2., a propósito do direito adquirido ex novo por usucapião ser imune aos vícios e aos limites que porventura afectassem ou limitassem o direito anterior, já se referiu que a escritura de justificação não é nula e que falecem os argumentos do autor neste sentido. A escritura de justificação notarial é, pois, válida, Nela, não foram prestadas falsas declarações, quanto à aquisição do direito de propriedade das aludidas parcelas pelos  réus. Não se mostram violadas as disposições legais indicadas. Improcede, pois, o recurso. *** III. Decisão: Assim e pelo exposto, acordam em julgar improcedente a apelação interposta pelo autor e, consequentemente confirmam a sentença recorrida. Custas pelo autor. Registe e Notifique (art.º 157º, n.º 4 do Cód. Proc. Civil). Lisboa, 11/9/2007 Arnaldo Silva Graça Amaral Orlando Nascimento _______________________________________________________________ [1] O âmbito do recurso é triplamente delimitado. Primeiro é delimitado pelo objecto da acção e pelos eventuais casos julgados formados na 1.ª instância recorrida. Segundo é delimitado objectivamente pela parte dispositiva da sentença que for desfavorável ao recorrente (art.º 684º, n.º 2 2ª parte do Cód. Proc. Civil) ou pelo fundamento ou facto em que a parte vencedora decaiu (art.º 684º-A, n.ºs 1 e 2 do Cód. Proc. Civil). Terceiro o âmbito do recurso pode ser limitado pelo recorrente. Vd. Sobre esta matéria Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, Lisboa –1997, págs. 460-461 e 395 e segs. Cfr. ainda, v. g., Manuel Rodrigues, Dos Recursos – 1943 (apontamentos de Adriano Borges Pires), págs. 5 e segs.; J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V (Reimpressão – 1981), págs. 305 e segs.; Castro Mendes, Direito Processual Civil – Recursos, Ed. da A.A.F.D.L. – 1980, págs. 57 e segs. e 63 e segs.; Armindo Ribeiro Mendes, Direito Processual Civil III, Ed. da  A.A.F.D.L. – 1982, págs. 239 e segs.; Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos, Liv. Almedina, Coimbra – 2000, págs. 103 e segs.    [2] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V, pág. 56.  [3] As quais terão de ser, logicamente, um resumo dos fundamentos porque se pede provimento do recurso, tendo como finalidade que elas se tornem fácil e rapidamente apreensíveis pelo tribunal. As conclusões não devem ser afirmações desgarradas de qualquer premissa, e sem qualquer referência à fundamentação por que se pede o provimento do recurso. Não podem ser consideradas conclusões as indicadas como tal, mas que sejam afirmações desgarradas sem qualquer referência à fundamentação do recurso, nem se deve tomar conhecimento de outras questões que eventualmente tenham sido suscitadas nas alegações propriamente ditas, mas não levadas às conclusões. Por isso, só devem ser conhecidas, e só e apenas só, as questões suscitadas nas alegações e levadas às conclusões. Neste sentido, vd. Acs. do STJ de 21-10-1993 e de 12-01-1995: CJ (STJ), respectivamente, Ano I, tomo 3, pág. 84 e Ano III, tomo 1, pág. 19. [4] Cfr. supra nota 3. [5] Foi com este diploma que os loteamentos urbanos foram pela primeira vez regulamentados em Portugal. Este diploma foi posteriormente revisto pelo Dec. Lei n.º 289/73, de 06-06, e que entrou imediatamente em vigor. O Dec. Lei n.º 289/73, foi revogado pelo artº 84º, n.º 1 do Dec. Lei n.º 400/84, de 31-12, e este, depois de ter sido alterado pela Lei n.º 25/92, de 31-08, foi por sua vez, depois revogado pelo art.º 71º, n.º 1 do  Dec. Lei n.º 448º/91, de 29-11, que entrou em vigor em 28-03-1992 (art.º 73º). Este diploma foi posteriormente alterado republicado pelo Dec. Lei n.º 334/95, de 28-12, e alterado, por ratificação, pela Lei n.º 26/96, de 01-08. O Dec. Lei n.º foi posteriormente revogado pelo art.º 129º do Dec. Lei n.º 555/99, 16-12, que veio a entrar em vigor em 14-04-2000 (art.º 129º). A vigência desde Dec. Lei foi suspensa em 21-07-2000 até 31-12-2000 pela Lei n.º 13/2000, de 20-07. Esta suspensão foi prorrogada pelo art.º 4º da Lei n.º 30-A/2000, de 20-12 até 02-10-2001, data da entrada em vigor do Dec. Lei n.º 177/2001, de 04-06, que introduziu alterações ao Dec. Lei n.º 559/99, de 16-12 (art.º 5), e que o republicou (art.º 6º).           [6] Vd. Preâmbulo do Dec. Lei n.º 46 673, de 29-11-1965.   [7] Designadamente os condicionalismos de natureza urbanística, entre eles o traçado da rede viária, espaços livres e arborizados, parques de estacionamento, zonas comerciais ou industriais e desportivas, e as obrigações a que, em face do estudo económico, deve assumir, tais como o encargo da mais-valia, ou a execução directa, sob a fiscalização da câmara municipal, dos trabalhos de urbanização e cedência de terreno para equipamento urbanístico. [8] No sentido da nulidade, vd. José Osvaldo Gomes, Manual dos Loteamentos Urbanos, 2.ª Ed., Coimbra Editora, Ld.ª - 1983, págs. 459 e segs. e, nomeadamente, pág. 467, citando, neste sentido, também Vaz Serra, in RLJ Ano 114 pág. 201, em anotação ao acórdão do STJ de 12-02-1980. Neste acórdão (cfr. BMJ 204 págs. 312-314) decidiu-se no mesmo sentido. Porém a jurisprudência foi dominante em sentido contrário, tendo sido proferidos dois assentos a fixar esta orientação. No sentido de que a proibição do art.º 10º, n.º 1 do Dec. Lei n.º 46 673 de 29-11-1965 não se aplicava aos contratos-promessa destituídos de efeitos reais, vd. Ac. do STJ de 31-03-1981: BMJ 305 págs. 290-292. O Ac. do STJ de 08-07-1982: BMJ 319 págs. 269 e segs. decidiu que não constitui loteamento urbano sujeito ao regime do Dec. Lei n.º 46 673 de 29-11-1965, ao tempo em vigor, a divisão, por escritura pública, de um prédio misto pelos seus quatro comproprietários, em termos de a cada um ser adjudicado um lote de terreno para a construção devidamente demarcado, e de que, por isso, o contrato-promessa de compra e venda de todo o quinhão adjudicado a um dos outorgantes em tal escritura não era nulo por ofensa legal ao regime do loteamento urbano. O Assento do Tribunal Pleno de 21-07-1987, in BMJ 369 pág. 199 decidiu que na vigência do Dec. Lei n.º 46 673 de 29-11-1965, a falta de licença de loteamento não determinava a nulidade dos contratos de compra e venda de terrenos com ou sem construção. Em consequência deste assento, o Ac. do STJ de 22-10-1987, decidiu que não eram nulos os contratos-promessa de compra e venda de terrenos nas mencionadas condições. Em novo assento de 03-10-1989, in BMJ 390 págs. 89 e segs. resolveu-se que a falta de licença de loteamento não determinava a nulidade dos contratos-promessa de compra e venda de terrenos, com ou sem construção, compreendidos no loteamento. Ana Prata, Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, Liv. Almedina, Coimbra – 1995, págs. 455-458, onde existe esta e outra jurisprudência sobre os loteamentos, e jurisprudência não só a propósito do Dec. Lei n.º 46 673, é da opinião que só o princípio da equiparação poderá justificar a nulidade de um contrato-promessa de alienação de futuros lotes de terreno em área em que o loteamento seja proibido se se entender __ o que a autora pensa não ser o caso, e que a questão só em face do preceito legal pode ser analisada e decidia __ que a ratio da nulidade da alienação permite estendê-la aos respectivos contratos-promessa. [9] Neste sentido, vd. P. Lima e A. Varela, Cód. Civil Anot., Vol. I, 4.ª Ed., Coimbra Editora, Ld.ª – 1987, pág. 263; e Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, 4.ª reimpressão, Liv. Almedina, Coimbra – 1974, pág. 418. [10] Neste sentido, vd. Ac. da R. do Porto de 04-07-2002: Apelação, in http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/, etc., Proc. n.º 0230334, n.º Convencional JTRP00033687 – Relator Desembargador Pinto de Almeida – unanimidade. [11] Mota Pinto, Direitos Reais, pág. 203. [12] Vd. J. França Pitão e J. Borges de Pinho, Direito das Coisas (Da Ordenação Dominial), Coimbra – 1976, págs. 14, 33-35. [13] Não obstante a antiguidade e a universalidade do instituto da posse, não é fácil enunciar a razão ou razões que justificam a sua tutela. Há várias teorias. Sobre elas, pode-se dizer-se que não há propriamente teorias erradas, mas que cada uma delas acentua uma determinada perspectiva da realidade. No texto procurou-se, de uma forma mais ou menos eclética, focar os pontos desta realidade que nos parecem mais relevantes, descurando minúcias e exposições académicas, que seriam aqui um despropósito. Sobre a questão, seguiu-se fundamentalmente, os ensinamentos de Mota Pinto, Direitos Reais, Liv. Almedina, Coimbra – 1975, págs. 191 e segs.; Henrique Mesquita, Direitos Reais, Coimbra – 1967, págs. 80 e segs.; Rui Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, Principia, Publicações Universitárias e Científicas, 1.ª Ed., Cascais – 2002, pág. 269 e 280-281; Luís A. Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, Quid Juris, Lisboa – 2001, pág. 280; A. Santos Justo, Direitos Reais, Coimbra Editora – 2007, págs. 201-202; Menezes Cordeiro, Posse – Perspectivas Dogmáticas Actuais, 3.ª Ed., Liv. Almedina – 2000, págs. 487 e segs.; e Direitos Reais, Reprint 1979, Lex, Lisboa – 1993, págs. 606 e segs.; Oliveira Ascensão, Direitos Reais, 4.ª Ed., Coimbra Editora, Ld.ª - 1983, págs. 80-81. [14] Vd. Rui Pinto Duarte, opus cit., pág. 281. [15] A ilicitude e a ilegalidade são duas figuras distintas. Na ilicitude a norma impõe um dever jurídico, cujo desrespeito acarreta uma sanção. Na ilegalidade a norma jurídica impõe um ónus jurídico, cuja inobservância tem como consequência, não uma sanção, como na ilicitude, mas a perda de uma vantagem. P. ex., se alguém compra e vende um bem imóvel sem escritura pública não é sancionado por isso, mas a venda é nula. Vd. M. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 3.ª Ed., Liv. Almedina, Coimbra – 1979, pág., 370 nota 2. [15] Em sentido contrário, vd. Rui Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, Principia, Publicações Universitárias e Científicas, 1.ª Ed., Cascais – 2002, pág. 282. Diz este autor que a usucapião é a aquisição do direito de propriedade (ou de outro direito) sobre uma coisa em razão da posse. Desta mesma noção resulta que só se pode adquirir por usucapião coisas que já existam como tal e que pudessem ser adquiridas por outro modo. Daqui resulta, por exemplo, que não se pode adquirir por usucapião o direito de propriedade sobre uma parte do prédio cujo destaque não s por isso, os efeitos jurídicos que eram visados. Vd. Ana Prata, Dicionário Jurídico, 3.ª Ed., Liv. Almedina [16] Presunção juis tantum. [17] No mesmo sentido, vd. Ac. da R. de Coimbra de 28-03-2000: CJ Ano XXV, tomo 2, pág. 37 penúltimo parágrafo da 1.ª coluna – Relator Desembargador António Geraldes – unanimidade. [18] Vd. Menezes Cordeiro, Direitos Reais, pág. 476. [19] Vd. Ac. da R. de Coimbra de 02-05-1989: BMJ 387 pág. 671. E no mesmo sentido, e citando este mesmo acórdão, vd. Ac. da Évora de 26-10-2000: CJ Ano XXV, tomo 4, pág. 273 – Relator Desembargador Ribeiro Cardoso - unanimidade, a propósito da aquisição por usucapião de uma parcela de um prédio com área inferior à unidade de cultura; e sobre idêntica questão, Ac. da R. do Porto de 04-07-2002: Apelação, in http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/, etc., Proc. n.º 0230334, n.º Convencional JTRP00033687 – Relator Desembargador Pinto de Almeida – unanimidade; e Ac. da R. do Porto de 28-04-2005: Apelação, in http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/, etc., Proc. n.º 0511457, n.º Convencional JTRP00031457 – Relator Desembargador Amaral Ferreira – unanimidade, pág. 9. [20] Mas já não quanto às coisas do seu domínio particular, atenta a ressalva do art.º 1304º do Cód. Civil. Neste sentido, vd. Luís A. Carvalho Fernandes, Direitos Reais, pág. 231. [21]  Que não são coisas do domínio público, mas terrenos que se incluem no domínio comum, caracterizado sobretudo pela propriedade comunal dos vizinhos de certa circunscrição ou parte dela, representados pela autarquia a que pertence, que exerce sobre ele meros direitos de administração e polícia. Sobre os baldios, vd. Ac. do STJ de 20-01-1999: CJ(STJ) Ano VII, tomo 1, pás. 53 e segs. Relator Conselheiro Miranda Gusmão. O art.º 42º da Lei n.º 68/93, de 04-09, revogou o Dec. Lei n.º 39/76, de 19-01. Mas por força do seu art.º 4º, os baldios continuam a ser insusceptíveis de aquisição por usucapião.  [22] Como sejam os bens potencialmente dominiais, que ainda não estejam em poder do Estado (águas adjacentes às águas territoriais sobre que o Estado pode alargar o seu domínio), as coisas que, podendo ser objecto de relações privadas, no entanto são inapropriáveis, insusceptíveis de apropriação individual, como é o caso do cadáver e dos bens de personalidade em geral, para quem os considere como coisas, e as coisas comuns, as insusceptíveis de apropriação individual por disposição da lei e as excluídas da propriedade privada, como é o caso dos baldios e dos bens que constituem o sector público, quando possam ser considerados como coisas (cfr. art.ºs 82º, n.º 2 e 83º da C.R.P.), como é o caso dos solos e dos recursos naturais nele existentes. Vd. Luís A. Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, Vol. I, 3.ª Ed., Universidade Católica Editora – 2001, págs. 675-679, citando o ensino de Castro Mendes, Teoria Geral, Vol. I, pág. 391. Da usucapião (prescrição positiva, como antigamente se designava) estão excluídas as coisas foras do comércio jurídico. Vd. Manuel Rodrigues, A Posse – Estudo de Direito Civil Português, 3.ª Ed., Revista, Anotada e prefaciada por Fernando Luso soares, Liv. Almedina, Coimbra – 1989, pág. 285.    [23] Em sentido contrário, vd. Rui Pinto Duarte, opus cit., pág.282. Refere este autor que da noção de usucapião [aquisição do direito de propriedade (ou de outro direito) sobre uma coisa em razão da posse] resulta que só se podem adquirir por usucapião coisas que já existem como tal e que pudessem ser adquiridas por outro modo. Daqui resulta __ diz o autor __, por exemplo, que não se pode adquirir por usucapião o direito de propriedade sobre uma parte de um prédio, nomeadamente sobre uma parte de um prédio cujo destaque não seja lícito sem autorização administrativa. E, no mesmo sentido, cita o Ac. da R. de Coimbra de 31-05-1994: CJ Ano XIX, tomo 3, págs. 29 e segs. – Relator Desembargador Nunes da Cruz – unanimidade e o Ac. da R. de Lisboa de 18-10-2001: CJ Ano XXVI, tomo 4, págs. 121 e segs. – Relatora Desembargadora Manuela Gomes – unanimidade. E cita também jurisprudência em sentido contrário.   [24] A escritura de justificação notarial integra, dentro dos actos jurídicos, a modalidade dos quase-negócios jurídicos.  Neste sentido, vd. Acs. da Relação de Coimbra de 14-04-1993: CJ Ano XVII, tomo 2, págs. 32 e segs. – Relator Desembargador Cardoso Albuquerque - unanimidade e de 13-04-2000: CJ Ano XXV, tomo 3, págs. 5 e segs. – Relator Desembargador Gabriel Silva – unanimidade, apoiando-se na doutrina de Mota Pinto.    [25] Vd. Heinrich Ewald Hörster, A Parte Geral do Código Civil – Teoria Geral do Direito Civil, 2.ª reimpressão da Ed. de 1992, Liv. Almedina – Nov. 2003, pág. 208 §. [26] Neste sentido, vd. da R. de Coimbra de 26-06-2000: CJ Ano XXV, tomo 3, págs. 35 e segs. Relator Desembargador Custódio Costa – unanimidade. [27] Vd. Manuel Rodrigues, A Posse, pág. 284. [28] Vd., p. ex., Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, 4.ª Reimpressão, Liv. Almedia, Coimbra – 1974, págs. 180-181 e 337-340. [29] Vd. Luís A. Carvalho Fernandes, Direitos Reais, pág. 232. [30] Vd., Henrique Mesquita, opus cit., pág. 112. [31] Vd. Rui Pinto Duarte, opus cit., pág. 283. [32] Vd. Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 10.ª Ed., Liv. Almedina – 2003, pág. 219 nota 55. [33] Vd. P. Lima e A. Varela, Cód. Civil Anot., Vol. III, Coimbra Editora, Ld.ª – 1972, pág. 24 anotação 7 ao artigo 1263.