| Decisão Texto Integral: | Acordam na Secção Cível (2ª Secção) do Tribunal da Relação de Lisboa:
*
I – «“A” – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda.» formulou requerimento de injunção contra “B”, pretendendo que lhe fosse paga a quantia de € 18.838,19, dos quais € 15.000,00 de capital, € 3.603,00 de IVA e juros de mora no montante de € 82,19.
Alegou a requerente, em resumo, que sendo uma sociedade de mediação imobiliária, celebrou com o requerido um contrato para venda de um prédio deste, nos termos do qual a sua remuneração seria de 5% sobre o valor total do negócio concretizado, acrescida de IVA, e que muito embora o imóvel haja sido vendido pelo valor de € 300.000,00, o requerido não lhe pagou a respectiva remuneração.
O requerido apresentou contestação dizendo essencialmente não saber ler nem escrever, que o gerente da requerente lhe omitiu o valor da comissão que constava do contrato e referiu, após insistência, que a comissão teria o valor fixo de € 3.500,00, nesses termos havendo sido aceite a mediação pelo requerido e que ficou insatisfeito com a forma como o processo foi conduzido.
Concluiu pela improcedência da pretensão do requerente.
O processo foi distribuído como acção declarativa especial para cumprimento de obrigações pecuniárias superior à alçada de 1ª instância e prosseguindo, nele veio a ser proferida sentença que decidiu julgar a acção parcialmente procedente, condenando o R. a pagar à A. as seguintes quantias:
a) € 15 000,00, acrescidos de IVA à taxa legal;
b) os juros vencidos sobre essa quantia desde a data de citação até à presente data
à taxa legal;
c) os juros vincendos desde a presente data até integral pagamento à taxa legal.
Desta sentença apelou o R., concluindo nos seguintes termos a respectiva alegação de recurso:
«76. A decisão sentença proferida pelo Tribunal de 1º Instância, aqui o Tribunal de Família e Menores e de Comarca de Cascais – 3º Juízo, é uma decisão errada,
77. Porquanto não valorou a prova testemunhal apresentado pelo R.,
78. E porque ao não considerá-la como matéria provada,
79. Com isso fundamentou uma decisão, condenando o R.,
80. Quando se o tivesse feito as consequências teriam necessariamente de ser diferentes,
Ou seja,
81. O Tribunal na sentença que profere, diz, e dá como provados os factos ;
“9 – O R. colocou à venda o imóvel do qual era proprietário, a moradia cita na Praceta ..., Lote ..., em ..., Cascais, através da colocação de anúncios no jornal e na internet
10 - O A. contactou o R., dizendo-lhe que tinha um comprador para o imóvel
11- O R., não sabe ler nem escrever, apenas sabendo assinar o seu nome
12 No acto de assinatura encontrava-se sozinho com o Sr. “C” na Residência do R.,”
82. Mas não retira dos mesmos as necessárias e óbvias consequências,
83. Ou seja, o Tribunal, não valora devidamente e não considera a prova testemunhal produzida, no que concerne ao acordo efectuado entre a A., e o R., fixando um valor de comissão diferente daquele que se encontra tipograficamente inscrito no contrato de mediação imobiliária assinado.
84. O Tribunal, ignora e não valora o facto de em oposição á descrição inscrita no contrato de mediação imobiliária, que considera o valor de 5% para o pagamento de serviços da A.,
85. Esta e o R., pelas especificidades e condições particulares em que ocorreu a transação do imóvel, tenham considerado e acordado um valor de comissão/prémio/remuneração a pagar pelo R., diferente,
86. O que se justificou e justifica pelo facto de a intervenção da A., no negócio da venda da casa do R., ter sido limitada e mínima, porquanto,
87. A A., conhecedora dos anúncios colocados nos jornais e internet, pelo R., apenas se limitou a apresentar a este último o comprador final
88. O qual seria uma pessoa das suas relações pessoais, chegando mesmo a referir tratar-se de um amigo, de outro seu amigo de longa data.
89. Pelo que a A., como tal, não teve que despender qualquer quantia e esforço de mediação, na medida em que não iria necessitar realizar diligências de promoção do imóvel junto de terceiros, e através dos meios comummente utilizados (jornais, Internet).
90. Assenta ainda o Tribunal a sua convicção no facto de “sendo certo que não se mostra crível que se assine um documento estabelecendo uma determinada comissão, sem que se faça aí menção a um eventual acordo quanto ao pagamento de outro valor a esse título,
91. Estranhamente, o Tribunal que até aqui deu como provados os factos de que ;
“ O R., não sabe ler nem escrever, apenas sabendo assinar o seu nome “
E que,
“No acto de assinatura encontrava-se sozinho com o Sr. “C” na Residência do R.,
92. Não equaciona e não valora o facto de, precisamente devido às efectivas incapacidades do R., que por não saber ler nem escrever, ele próprio, não teve a capacidade e a percepção de se assegurar que a tal “menção a um eventual acordo quanto ao pagamento de outro valor,
93. Tivesse sido devidamente inscrita no contrato, como emenda e contraposição ao valor de 5% previsto no mesmo.
94. Assenta ainda e fundamenta o Tribunal a sua decisão em,
“ O Tribunal fundou-se ainda no depoimento das testemunhas inquiridas, as quais revelaram conhecimento directo dos factos e prestaram o seu depoimento de forma firme e convicta “
95. Mas uma vez mais não extrai daí as necessárias consequências, porque de seguida ignora os testemunhos prestados quando estes em uníssono afirmam e confirmam que:
i. Que se recorda de perguntar ao cunhado o R., qual o preço da venda, se tinha assinado algum contrato, e qual a comissão a pagar ao vendedor,
ii. Ao que o R., lhe terá respondido que tinha acordado um preço de venda para a casa de 350.000,00 euros, que tinha combinado uma comissão com o representante da A., de 3.500,00 euros, e que sim tinha assinado um contrato de que não tinha cópia
Testemunho da testemunha “D”,
x. Que se recorda que chegado a casa e já ao jantar foi informado primeiramente pela Esposa e também depois pelo seu irmão que teria havido uma reunião entre este e o representante da A.,,
xi. Que se recorda de ter questionado o seu irmão, o R., perguntando-lhe se tinha já vendido a casa, porque preço, se tinha consigo algum contrato, ou se tinha assinado algum contrato, e se tinha combinado alguma comissão com o representante da A.,
xii. Ao que o R., lhe terá respondido que tinha acordado um preço de venda para a casa de 350.000,00 euros, que tinha combinado uma comissão com o representante da A., de 3.500,00 euros, e que sim tinha assinado um contrato de que não tinha cópia
Testemunho da testemunha “E”
i. Que se recorda de o seu irmão lhe ter dito que tinha assinado um contrato mas que do mesmo nunca tinha ficado com uma cópia
ii. Que se recorda que a casa estava à venda por 350.000,00 euros,
iii. Perguntado se sabia da existência de um acordo quanto ao valor de uma comissão a pagar pelo R., ao A., disse que, foi informado pelo seu irmão R., de que tinha sido combinado um valor de 3.500,00 euros,
iv. Tendo na altura ficado convencido que o valor a liquidar pelo seu irmão o R., seria apenas um valor simbólico, não necessariamente uma comissão, mas sim um prémio, tendo em conta que, e disso também estava convencido, que o comprador da casa estaria ele próprio e a par a liquidar à A., também uma comissão
v. Tanto mais que no seu entender a prestação de serviços prestada pela A., se revelou insuficiente e mínima,
Testemunho da testemunha “F”,
Concluindo, diz-se,
96. Que o Tribunal da Cascais – 3º Juízo Cível, em primeira instância produziu um sentença iníqua,
97. Que na sua fundamentação não valorou e não teve em conta provas testemunhais apresentadas,
98. As quais se devidamente apreciadas conduziriam a uma decisão em sentença diferente daquela que foi produzida
99. Pelo que carece a sentença proferida pelo Tribunal de Família e Menores e de Comarca de Cascais – 3º juízo de ser revogada,
100. Em ordem a serem devidamente valorados e considerados os testemunhos prestados pelas testemunhas apresentadas pelo R.,
101. Os quais devem ser considerados como provados e aceites
102. Decorrendo daí a alteração de sentença proferida em primeira instância,
103. Condenando-se o R., apenas à liquidação do valor que de facto é devido à A.
104. Mais exactamente 3.500,00 euros + IVA
105. O que efectivamente se pretende e requer, fundamentando-se tal pretensão, em tudo quanto atrás se disse e alegou.
Não foram apresentadas contra alegações.
*
II - O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1. Em 6 de Outubro de 2011 e no exercício da sua actividade comercial, a A. acordou com o R. proceder à mediação imobiliária para a venda do prédio deste, sito na Praceta ..., Lote ..., em ..., freguesia de ..., concelho de Cascais;
2. Na cláusula 5ª, nº 2 do contrato assinado pelas partes, consta que “O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora, a título de remuneração, a quantia de 5% calculada sobre o valor total pelo qual o negócio de venda ou permuta é efectivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal”;
3. Por escritura pública celebrada em 12 de Janeiro de 2012, o imóvel referido em 1. foi vendido pelo preço de € 300.000,00 (trezentos mil euros);
4. O R. não procedeu ao pagamento da remuneração peticionada pela A.;
5. O R. colocou à venda o imóvel do qual era proprietário, a moradia sita na Praceta ..., Lote ..., em ..., Cascais, através da colocação de anúncios no jornal e na Internet;
6. A A. contactou o R., dizendo-lhe que tinha um comprador para o imóvel;
7. O R. não sabe ler nem escrever, apenas sabendo assinar o seu nome;
8. No acto de assinatura encontrava-se sozinho com o Sr. “C” na residência do R.;
9. Na sequência da assinatura do contrato de mediação, foram entabuladas conversações entre o potencial interessado na aquisição e o R. sempre na presença do gerente da A.;
10. O preço da compra e venda foi fixado em € 300.000,00.
*
III – Como resulta do art. 684, nº 3, do CPC são as conclusões da alegação do recurso que definem o objecto do mesmo. Deste modo, face às conclusões das alegações apresentadas pela A., as questões que essencialmente se colocam são as seguintes: se há lugar à reapreciação da prova gravada e à alteração da decisão sobre a matéria de facto provada; se face à factualidade provada o R. não está obrigado ao pagamento de 15.000,00 €, IVA e juros, tendo em consideração, designadamente, que o R. não sabe ler nem escrever.
*
IV – 1 - Pretende o apelante que se proceda à reapreciação da prova gravada. Assim, nas conclusões do recurso apresentado, afirmou que o Tribunal «não valora devidamente e não considera a prova testemunhal produzida, no que concerne ao acordo efectuado entre a A., e o R., fixando um valor de comissão diferente daquele que se encontra tipograficamente inscrito no contrato de mediação imobiliária assinado» e que o «Tribunal, ignora e não valora o facto de em oposição á descrição inscrita no contrato de mediação imobiliária, que considera o valor de 5% para o pagamento de serviços da A., esta e o R. … tenham considerado e acordado um valor de comissão/prémio/remuneração a pagar pelo R. diferente».
Vejamos.
Face ao art. 685-B (correspondente, com alterações, ao art. 690-A, na redação anterior ao dl 303/2007, de 24-8) quando impugne a matéria de facto deve o recorrente obrigatoriamente especificar – sob pena de rejeição:
a) quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados – o que se traduz na necessidade de circunscrever ou delimitar o âmbito do recurso indicando claramente qual a parcela ou segmento da decisão proferida que considera viciada por erro de julgamento;
b) quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou do registo ou gravação realizados que impunham decisão diferente sobre os pontos da matéria de facto impugnados - o que se traduz no ónus de fundamentar, em termos concludentes, as razões porque discorda do decidido, indicando ou concretizando quais os meios probatórios que implicam decisão diversa da tomada pelo tribunal ([1]).
Escreve-se no preâmbulo do dl 39/95, de 15-2, que aditou ao CPC o art. 690-A (matriz do atual art. 685-A): «A garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência - visando apenas a deteção e correção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erro de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso». Referindo-se, ainda, estabelecer-se «no artigo 690-A, que o recorrente deve, sob pena de rejeição do recurso, … delimitar com toda a precisão os concretos pontos de facto da decisão que pretende questionar…» (itálico nosso).
Dizendo-se, a propósito desta matéria, no acórdão do STJ de 8-3-2006 ([2]):
«Não basta, pois, que o recorrente se limite a fazer uma impugnação genérica. Ele tem de concretizar um a um quais os pontos de factos que considera mal julgados, seja por terem sido dados como provados, seja por não terem sido considerados como tal».
Efectivamente, se um dos fundamentos do recurso é o erro de julgamento da matéria de facto, compreende-se que os concretos pontos de facto sobre que recaiu o alegado erro de julgamento tenham de ser devidamente especificados nas conclusões do recurso.
Concede-se que das conclusões apresentadas se poderá extrair que o apelante impugna a decisão sobre a matéria de facto provada na parte em que o Tribunal não deu como provados os factos por ele alegados nos artigos 9) e 10) da oposição nos quais o R. afirmou que o gerente da A. omitira «o valor da comissão que constava do contrato», referindo «após muita insistência da parte do Requerido, que a comissão teria o valor fixo de € 3.500,00». Saliente-se que no caso, uma vez que inexistia base instrutória, a prova produzida incidia sobre os factos concretamente alegados pelas partes, tendo esses resultado provados ou não provados.
Os concretos meios probatórios constantes do registo ou gravação realizados que, na perspectiva do apelante, impunham decisão diferente sobre os pontos da matéria de facto impugnados seriam os depoimentos das testemunhas “D”, “E” e “F”, referenciados quer nas conclusões quer no corpo da alegação.
Sucede que o nº 2 do mesmo art.685-B determina explicitamente que «quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados e seja possível a identificação precisa e separada dos depoimentos, nos termos do disposto no nº 2 do art. 522º-C, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso no que se refere à impugnação da matéria de facto, indicar com exactidão as passagens em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respectiva transcrição».
Deste modo, a falta de indicação exacta das passagens da gravação em que o recorrente se funda quando tenha sido executada pela secretaria a identificação precisa e separada dos depoimentos, implica a imediata rejeição do recurso (nessa parte).
No caso que nos ocupa, consoante se verifica da acta de fls. 34 e seguintes, foram identificados precisa e separadamente os depoimentos das testemunhas – aliás, nem o apelante alega que assim não tenha sido.
Contudo, o apelante quer nas conclusões da alegação de recurso quer no corpo desta não concretizou aquela indicação exacta das passagens da gravação em que se funda, nem procedeu a qualquer transcrição de depoimentos. Limitou-se a fazer uma descrição daquilo que com relevância – na sua perspectiva – foi dito pelas testemunhas, o que não corresponde ao exigido na lei.
O incumprimento deste ónus determina a rejeição do recurso no que concerne à reapreciação da matéria de facto, o que se decide.
*
IV – 2 - Nas conclusões da alegação de recurso o R. pouco além vai da sua pretensão de reapreciação da matéria de facto, com as consequências que daí resultariam. Todavia, no corpo da alegação reportara-se à falta de consciência da declaração e ao erro, apontando para a circunstância de o R. não saber ler nem escrever e ser incapaz de reconhecer os actos e consequências decorrentes das suas manifestações negociais e nas conclusões refere que «devido às efectivas incapacidades do R., que por não saber ler nem escrever, ele próprio, não teve a capacidade e a percepção de se assegurar que a tal “menção a um eventual acordo quanto ao pagamento de outro valor, tivesse sido devidamente inscrita no contrato, como emenda e contraposição ao valor de 5% previsto no mesmo».
Ou seja, o R. pretende que se retirem os efeitos derivados da circunstância de ele não saber ler nem escrever.
Como vimos, provou-se que em 6-10- 2011 e no exercício da sua actividade comercial, a A. acordou com o R. proceder à mediação imobiliária para a venda do prédio deste, sito na Praceta ..., Lote ..., em ..., freguesia de ..., concelho de Cascais.
Foi assinado pelas partes um documento – a fls. 23 - de cuja cláusula 5ª, nº 2, consta que o «Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora, a título de remuneração, a quantia de 5% calculada sobre o valor total pelo qual o negócio de venda ou permuta é efectivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal».
O acordo das partes acima referido conduz-nos ao contrato de mediação imobiliária.
Atenta a data do dito acordo (6-10-2011) é aplicável à relação estabelecida entre as partes o disposto no dl 211/2004, de 20-8.
Consoante resulta do art. 19 daquele diploma, o contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita, dele constando obrigatoriamente «as condições de remuneração, nomeadamente montante ou percentagem e forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável» ([3]).
O R. salienta a circunstância de ter ficado provado que ele não sabe ler ou escrever, apenas sabendo assinar, bem como a de que quando da assinatura se encontrava sozinho com o gerente da A. aproximando tais factos provados da circunstância – essa não provada, mas por ele pretendida – de que fora acordado entre a A. e o R. um valor de comissão diferente.
O tribunal de 1ª instância, na sentença recorrida, considerara que o facto de o R. não saber ler nem escrever «por si só é insuficiente para concluir pela invalidade do contrato dos autos».
Vejamos.
Estabelece o art. 373, nº 1, do CC que «os documentos particulares devem ser assinados pelo seu autor, ou por outrem a seu rogo, se o rogante não souber ou não puder assinar», acrescentando o nº 3 que «se o documento for subscrito por pessoa que não saiba ou não possa ler, a subscrição só obriga quando feita ou confirmada perante notário, depois de lido o documento ao subscritor».
O requisito essencial do documento particular é a assinatura manuscrita do seu autor – em princípio o documento particular tem a respectiva proveniência demonstrada se aquele a quem a sua autoria é imputada o houver assinado. Todavia, estando em causa pessoa que não saiba ou não possa ler, embora saiba assinar, a subscrição do documento apenas permitirá identificar a sua paternidade se ela for feita ou confirmada perante notário.
A previsão do nº 3 do art. 373 visa, essencialmente, proteger aquelas pessoas que por razão de não saberem ou não poderem ler se encontram mais fragilizadas em termos negociais.
Sucede que no caso, existindo embora um documento particular formalizando o “Contrato de Mediação Imobiliária” e que se encontra junto a fls. 23, subscrito pelo R., essa subscrição não foi, como a lei exige, feita ou confirmada perante o notário, depois de ao R. ter sido lido o teor de tal documento.
Provou-se que o A., quando da assinatura, se encontrava sozinho com o gerente da A. e o documento não contém – como resulta da sua simples análise – qualquer indicação de confirmação perante o notário.
Deste modo, atenta aquela disposição legal, a declaração constante do texto do documento de fls. 23 e em que a A. fundamenta o seu pedido não pode obrigar o R..
Em consequência, não se encontra demonstrado que, nos termos da cl. 5ª acima mencionada, o R. se tenha obrigado a pagar à A. a comissão de 5% calculada sobre o valor total pelo qual o negócio se concretizasse, acrescida de IVA.
*
IV – 3 - Resta-nos tecer duas considerações adicionais.
Em primeiro lugar, sublinhar que muito embora o R. nunca haja mencionado o disposto no nº 3 do art. 373, logo na sua contestação invocou que não sabia ler nem escrever, apenas sabendo assinar o seu nome.
Ora, dispõe o art. 664 do CPC que o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito, mas só pode servir-se dos factos articulados pelas partes (sem prejuízo do art. 264).
Ás partes caberá a formação da matéria de facto da causa, mediante a alegação dos factos principais nos articulados respectivos (isto de acordo com o princípio da controvérsia que constitui uma vertente do principio do dispositivo), estando vedado ao juiz – fora dos casos contemplados nos arts. 514 e 665 – a consideração de factos principais diversos dos alegados pelas partes. Já no domínio da indagação (determinação), interpretação e aplicação das normas jurídicas o tribunal não está condicionado pelas alegações das partes – o que decorre do princípio constitucional da legalidade do conteúdo da decisão ([4]).
A propósito da norma constante do art. 664 do CPC diz-nos Alberto dos Reis ([5]):
«O juiz é soberano na órbita estritamente jurídica, move-se dentro dela com inteira liberdade…bem se compreende que em tudo quanto respeita a operações ou juízos de carácter jurídico ele se encontre inteiramente liberto de quaisquer limitações postas pelas partes … Se é da competência do juiz indagar e interpretar a regra de direito, pertence-lhe evidentemente a operação delicada da qualificação jurídica dos factos. As partes fornecem os factos ao juiz; mas a sua qualificação jurídica, o seu enquadramento no regime legal é função própria do magistrado…»
Salientando Abrantes Geraldes ([6]), em matéria de recursos, que «o tribunal ad quem, em matéria de qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, não está limitado pela iniciativa das partes»
Daí a oportunidade da aplicação da norma do nº 3 do art. 373, do CC.
A outra consideração prende-se com a circunstância de o R., tendo sempre defendido que acordara com a A. uma comissão com um valor fixo de 3.500,00 €, haver terminado a sua alegação de recurso pedindo que se condene o R. «apenas à liquidação do valor que de facto é devido à A …. Mais exactamente 3.500,00 euros + IVA».
Portanto, o apelante apenas pretendeu a alteração da decisão na parte em que foi condenado no que excede aqueles 3.500,00 € mais IVA, nesse âmbito se circunscrevendo o pedido formulado ao Tribunal de recurso cuja esfera de actuação fica, nesses termos, delimitada, ao que supera aquele valor – o tribunal de recurso não pode julgar ultra petitum, conforme resulta do nº 3 do art. 684 do CPC ([7]).
Pelo que a condenação proferida em 1ª instância deverá ser reduzida àquele valor.
*
V – Face ao exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar procedente a apelação condenando o R. a pagar à A. a quantia de 3.500,00 (três mil e quinhentos euros) mais IVA e absolvendo-o do mais que foi pedido.
Custas da acção por A. e R. na proporção do decaimento e da apelação pela A..
*
Lisboa, 14 de Março de 2013
Maria José Mouro
Teresa Albuquerque
Sousa Pinto
-----------------------------------------------------------------------------------------
[1] Ver, a propósito, Lopes do Rego, «Comentários ao Código de Processo Civil», pag. 465.
[2] Ao qual se pode aceder em http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/, processo 05S3823.
[3] Sendo que muito embora a inobservância de forma escrita gere a nulidade do contrato esta não pode ser invocada pela empresa de mediação (nº 8 do referido art. 19).
[4] Lebre de Freitas, Montalvão Machado e Rui Pinto, «Código de Processo Civil Anotado», vol. II, pags. 657-658.
[5] Obra citada, vol. V, pags. 92-94.
[6] «Recursos em Processo Civil – Novo Regime», 2ª edição, pags. 92-93.
[7] Ver, a propósito, Lebre de Freitas e Ribeiro Mendes, «Código de Processo Civil Anotado», vol. 3, tomo 1, pag. 42. |
