| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes na 8.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I – RELATÓRIO
1.1. A………… intentou acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra B………….., formulando os seguintes pedidos:
«i. Ser reconhecida como justificada e lícita a resolução, por incumprimento da Ré, do “Contrato Promessa de Compra e Venda”, referido no anterior art.º 6.º e seguintes, e em consequência;
ii. Ser a Ré condenada a restituir à Autora o imóvel prometido vender, livre de pessoas e bens, com excepção dos bens móveis que se encontrem no seu interior e que sejam da propriedade da Autora e a abster-se de praticar qualquer acto que impeça ou perturbe o exercício pela Autora do seu direito de propriedade;
iii. Ser a Ré condenada na perda do sinal entregue à Autora, no valor de €29.000,00 (vinte e nove mil euros);
iv. Ser a Ré condenada a pagar à Autora a quantia de €10.000,00 (dez mil euros) a título de danos não patrimoniais;
v. Ser a Ré condenada a pagar à Autora uma indemnização pelo incumprimento do Contrato-Promessa, no valor de €84.000,00 (oitenta e quatro mil euros), calculado por referência ao valor de €1.000.00 (mil euros), que teria de custo mensal no arrendamento de moradia semelhante, desde 13.01.2013, até à presente data, a que acrescem €1.000,00 por mês desde a presente data até à efectiva entrega do imóvel;
vi. Ser a Ré condenada a pagar aos Autores, a quantia a título de juros de mora sobre os montantes indicados nas alíneas antecedentes, desde a data da citação até efectivo e integral pagamento».
Para tanto, alegou, em síntese: que é legítima proprietária do prédio urbano sito na Rua………, descrito na Conservatória do Registo Predial de ………. sob o n.º ….. da freguesia de ……… e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …….; que, por contrato subscrito no dia 14.07.2011, prometeu vender à R. o imóvel referido pelo preço de €120.000,00, sendo que a escritura pública de compra e venda teria lugar no prazo de 18 meses; que a R. procedeu ao pagamento da quantia de €29.000,00 a título de sinal; que, naquele acto, conferiu a posse do imóvel referido à R., autorizando-a a usá-lo; que competia à R. a marcação da escritura de compra e venda e notificação da A. com 10 dias antecedência, o que a R. não fez, remetendo-se ao absoluto silêncio; que a A. perdeu o interesse na celebração do contrato definitivo de compra e venda e, por isso, por carta de 02.03.2018, comunicou à R. a resolução do contrato-promessa de compra e venda e solicitou-lhe a entrega do imóvel, o que a R. também não fez.
1.2. A R. contestou, pronunciando-se pela improcedência da acção, e deduziu reconvenção, pela qual deduziu os seguintes pedidos:
«i) reconhecido o incumprimento definitivo por parte da A., por motivo apenas a si imputável, do contrato promessa junto como Doc. 3 da p.i.;
ii) ser a A. condenada a reconhecer que recebeu da R. título de sinal o montante global de €39.000,00 e, bem assim, condenada a devolver o mesmo em dobro à R., ou seja, a devolver €78.000,00;
iii) ser reconhecido à R. o direito de retenção sobre o imóvel identificado no artigo 1º da p.i. para garantia do crédito resultante do incumprimento;
tudo com as legais consequências dai decorrentes».
Alegou em suma: que, para além da quantia referida pela A., a R. entregou-lhe um reforço de sinal de €10.000,00; que a A. incumpriu a obrigação de obter a licença de utilização do imóvel prometido vender, não tendo sequer feito qualquer diligência nesse sentido, junto da Câmara Municipal de Almada; que, por isso, a R. estava legalmente impedida de proceder à marcação da escritura publica de compra e venda; que existia no registo predial uma inscrição, provisória por natureza, da aquisição do prédio em causa a favor de terceiros, com base noutro contrato promessa de compra e venda, bem como a inscrição de uma acção de execução específica levado a efeito pelos promitentes-compradores; que, por isso, a R. ficou impedida de obter financiamento bancário, de que dependia, nos termos acordados, a validade e eficácia do contrato promessa; que a A. nunca interpelou a R. para que procedesse à marcação da escritura, nem a notificou de que já estavam reunidas as condições para o efeito.
1.3. A A. replicou, pronunciando-se pela improcedência da reconvenção, reiterando a versão relatada na petição inicial.
1.4. A reconvenção foi admitida e, com dispensa da audiência prévia, foi proferido despacho saneador, fixado o objecto do litígio, enumerados os factos provados por acordo e documentos e enunciados os temas da prova.
1.5. A A. reclamou dos factos considerados como assentes vertidos na alínea L), tendo tal reclamação sido parcialmente atendida e decidindo-se:
«- eliminar a alínea L) dos factos considerados como provados;
- aditar aos temas de prova o tema 10 com a seguinte redacção: “10 – A Autora realizou diligências com vista à obtenção da licença a que alude a alínea J)».
1.6. Foi realizada a audiência final, após o que foi proferida sentença, que julgou totalmente improcedente a acção e totalmente procedente a reconvenção e, consequentemente, decidiu:
«a) absolver a Ré de todos os pedidos contra ela formulados pela Autora;
b) declarar o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda celebrado entre Autora e Ré por facto imputável àquela;
c) condenar a Autora a devolver à Ré o dobro da quantia paga por esta àquela a título de sinal, ou seja, a quantia de €78.000,00 (setenta e oito mil euros);
d) reconhecer à Ré o direito de retenção o prédio urbano sito na Rua ….. até efectivo e integral pagamento da quantia a que alude a alínea c);
e) Custas a cargo da Autora sem prejuízo do benefício de apoio judiciário que lhe foi concedido».
1.7. Inconformada, apelou a A., pedindo que a sentença recorrida seja revogada e substituída por outra que altere a decisão da matéria de facto e julgue a acção procedente e improcedente o pedido reconvencional, formulando, para tanto, as seguintes conclusões:
« A. O Tribunal a quo deu como provado que a Apelada assumiu no Contrato Promessa de Compra e Venda em causa nos autos a obrigação de marcar a escritura definitiva no prazo de 18 meses a partir da data da respectiva celebração (vd. cláusula quinta, n.º 1), obrigação essa que não cumpriu, mesmo depois de ter sido interpelada pela Apelante para o fazer – vd. factos provados nas alíneas B, C, E e Q (factos alegados pela Apelante e não impugnados pela Apelada) –, mas daí não retirou qualquer consequência, concluindo, ao invés, que quem incumpriu o referido CPCV foi a Apelante e, por isso, a resolução operada por esta foi injustificada, pelo que a sentença é, desde logo, nula com base na oposição entre os fundamentos e a decisão, nos termos do art.º 615º, n.º 1, alínea c), do CPC.
B. Com o presente recurso a Apelante impugna a decisão proferida sobre a matéria de facto, pretendendo que tal decisão seja alterada no sentido de (i) serem julgados não provados os factos N) (sugerindo-se uma nova redacção para o mesmo), O), P), R) e S) da factualidade provada, (ii) serem considerados provados os factos n.º 3, 4 e 6 da factualidade não provada (iii) alterada a matéria de facto vertida na alínea M) dos factos provados e, ainda, (iv) serem aditados dois novos factos provados sob as alíneas T) e U).
C. Resulta da sentença que “Ao fixar como provados e não provados os factos acima referidos o Tribunal firmou a sua convicção na análise critica e conjunta do teor dos documentos juntos aos autos, do teor do relatório pericial e esclarecimentos prestados pelo senhor perito em sede de audiência de julgamento, do teor das declarações de parte prestadas em sede de audiência de julgamento e do teor dos depoimentos prestados pelas testemunhas inquiridas também em sede de audiência de julgamento.”, porém, tal afirmação não é correcta, dado que o Tribunal a quo não ponderou, de todo:
- a certidão permanente junta aos autos pela Apelante em 02.07.2020 (junta na Réplica) com necessário impacto no facto provado da alínea M) já que se trata de documento autêntico;
- as declarações de parte prestadas pela Autora/Apelante;
- os depoimentos das testemunhas…………;
- o teor do relatório pericial junto aos autos.
D. O Tribunal a quo deu como provado o facto vertido na alínea M) o teor de certidão predial emitida pela 2.ª Conservatória do Registo Predial de …., referente ao imóvel prometido vender, tendo, para o que releva nos presentes autos, dado como provado, além do registo de aquisição da Apelante (que atesta a sua qualidade de proprietária do imóvel prometido vender), os registos efectuados por…………..
E. Porém, conforme resulta da certidão permanente do imóvel prometido vender actualizada, junta aos autos pela Apelante na Réplica (02.07.2020), que o Tribunal a quo ignorou, os registos que o Tribunal a quo deu como provados na sentença, já há muito que caducaram e, como consequência, foram cancelados, tanto que já não constam da referida certidão predial.
F. Assim, deverá o Facto M) dos factos provados ser alterado, o que se requer, passando o mesmo a ter a seguinte redacção:
“Da certidão permanente emitida pela 2.ª Conservatória do Registo Predial de ……. referente ao imóvel a que alude a alínea A) junta em 02.07.2020, e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, consta, entre outros:
- AP. 43 de 2007/04/18 - Aquisição
CAUSA : Sucessão Hereditária
SUJEITO(S) ATIVO(S):
**
……
SUJEITO(S) PASSIVO(S):
.….
G. Contrariamente ao que entendeu o Tribunal a quo, era à Apelada e não à Apelante que incumbia obter a licença de utilização do imóvel prometido vender, pelo que, ao dar como provado o facto N) – “A Autora não realizou as diligências necessárias para a obtenção da licença a que alude a alínea J)” - e ao concluir que a obrigação de obter a licença era da Apelante e não da Apelada, o Tribunal a quo não cotejou todas as provas que tinha ao seu alcance e que lhe permitiriam considerar aquele facto como não provado, ao invés de provado.
H. O Tribunal a quo desconsiderou totalmente as declarações da Apelante e os depoimentos das testemunhas ……….., que apelidou, sem esclarecer por que motivo, de “parciais”, “subjectivos” e “motivados”, credibilizando, ao invés, na sua totalidade, as declarações de parte da Apelada a qual é também uma parte interessada na causa, e da testemunha ………., a qual mantinha uma relação afectiva com a Apelada à data dos factos e teve acesso à integralidade do processo antes do seu depoimento por lhe ter sido facultado pela Apelada (como o próprio confessou – vd. transcrição do seu depoimento no corpo destas alegações de recurso), o que, salvo o devido respeito, nada abona a favor da sua imparcialidade, objectividade e motivação, adoptando assim um critério diametralmente oposto que não é justificado pelo princípio da livre apreciação da prova, antes consubstancia um clamoroso erro de apreciação e valoração da prova produzida nos autos.
I. O Tribunal a quo desconsiderou integralmente os depoimentos da Apelante e da testemunha António Almeida, supra transcritos, os quais tiveram intervenção directa na celebração do CPCV, bem como a respeito da questão da obtenção da licença de utilização, sendo por isso óbvia a sua razão de ciência.
J. O Tribunal a quo também não ponderou, de todo, pois nenhuma consideração teceu na sentença sobre esses meios de prova, o teor da Cláusula Segunda, n.º 3, Considerando Três e Cláusula Segunda, n.º 6, do CPCV.
K. A leitura que o Tribunal a quo efectuou dos diversos elementos de prova que tinha ao seu alcance é errónea, (i) seja as declarações das partes, (ii) seja o depoimento das testemunhas que sobre a referida matéria depuseram, nomeadamente ………., (ii) seja ainda o teor da Cláusula Segunda, n.º 3, Considerando Três e Cláusula Segunda, n.º 6, do CPCV –, nem tão pouco o Tribunal a quo explica convenientemente, maxime a razão pela qual considerou que, sendo a Apelante parte na acção e as testemunhas……. familiares daquela, tais declarações / depoimentos eram “parciais” “subjectivos” e “motivados”, e as declarações de parte da Apelada e os depoimentos prestados pelas testemunhas arroladas por esta ………, já não o eram, ainda que a Apelada seja também parte na acção e tais testemunhas tivessem também relações de cariz afectivo ou familiar a esta.
L. Tendo a Apelada ficado convencida que não era necessária a licença de utilização para proceder à celebração da escritura definitiva de compra e venda (facto que resulta da cláusula, n.º 3, do CPCV – alínea B) e C) dos factos provados), fenece a teoria de que a marcação da mesma era um “acto inútil”, pois, para os envolvidos no negócio – Apelante, Apelada, testemunhas ………. – tudo se passou como estando em crer que era possível celebrar esse negócio sem aquele documento.
M. Sempre com o devido respeito, o argumento utilizado pelo Tribunal a quo, de que “atentas as dificuldades, necessidades e valores a despender com a obtenção da licença, era por demais evidente que a Ré não iria exercer esse direito”, é completamente desprovido de sentido, máxime, porque ficou expressamente previsto no CPCV que a Apelada poderia reter €20.000,00 do preço total a pagar à Apelante (€120.000,00) precisamente para fazer face às despesas de emissão da licença – vd. cláusula segunda, n.º 3 e Considerando Três.
N. Atenta a prova produzida pela Apelante (declarações de parte, prova testemunhal – …. - e prova documental - cláusula segunda, n.º 3 e 6 e Considerando Três do CPCV) o facto N) deve ser considerado como não provado, o que se requer, devendo, antes, ser dado como provado (também na linha do que já resulta do CPCV cujo teor foi dado como provado na alínea B) dos factos provados da sentença) que:
N1: “Aquando da celebração do CPCV, Autora e Ré estavam convencidas de que a escritura definitiva de compra e venda podia ser outorgada sem que o imóvel possuísse licença de utilização (cláusula segunda, n.º 3, do CPCV);
N2: “A Autora realizou diligências para a obtenção da licença de utilização a que alude a alínea J)”.
N3: “A Ré não realizou quaisquer diligências para a obtenção da licença de utilização a que alude a alínea J)”.
O. Ao dar como provado o facto O) – “Após o constante na alínea F) existiram contactos informais entre Autora e Ré dos quais nada resultou em virtude de a Autora não ter logrado obter a licença de utilização.”, e como não provado o facto 4 – “A Ré, após o constante das alíneas F) e G), nada disse ou respondeu à Autora”, o Tribunal a quo baseou-se no depoimento de testemunhas que não têm conhecimento directo dos factos (……….. - eu não estive presente – vide depoimento no minuto 00:54:28 ), ao invés de valorar depoimentos cuja razão de ciência é evidente, como a Apelante e as testemunhas ……….
P. Novamente se desconhece, pois nada resulta da sentença, porque motivo as declarações da Apelante, e os depoimentos das testemunhas ………… foram “parciais” e tendenciosos”, até porque, a testemunha ……… é pai da Apelada e a testemunha ………manteve uma relação afectiva com a Apelada entre os anos de 2014 e 2020 e tem com a mesma um filho em comum, pelo que os graus de parentesco com as partes são, respectivamente, os mesmos.
Q. Após o envio da missiva constante do Facto provado F), os contactos informais entre Apelante e Apelada resumiram-se apenas a um único contacto promovido pela Apelante, já que a Apelada se remeteu, até hoje, ao absoluto silêncio desde a data da assinatura do CPCV, evitando falar com a Apelante e com a mãe desta, e nesse único contacto, nada foi falado, como resulta dos depoimentos da Apelante e da testemunha António Almeida.
R. Se a Apelante e a Apelada só tiveram um único contacto após a celebração do CPCV e se nesse contacto nada falaram porque a Apelada assim não quis, como resulta dos depoimentos da Apelante e da testemunha ………., ao Tribunal a quo só caberia ter dado como não provado o Facto O) e como provado o facto 4 dos factos não provados, o que se requer.
S. Crê-se, igualmente, que resulta evidente da conjugação das declarações da Apelante e da Apelada, com o depoimento da testemunha ……… que o valor de sinal entregue foi de apenas €29.000,00, sendo que:
i) a Apelante recebeu a quantia de €19.000,00 em numerário, a qual lhe foi entregue pela testemunha……, no dia da assinatura do CPCV, no escritório deste e na presença do seu marido, …….;
ii) a Apelante recebeu a quantia de €10.000,00, através de cheque emitido em nome desta, uns dias depois da assinatura do CPCV, o que explica que a data do cheque não corresponda exactamente à data daquele contrato;
iii) a Apelante apenas recebeu um único cheque para pagamento do sinal.
T. Apesar de a Apelada ter alegado que fez um reforço de sinal de €10.000,00, a prova desse alegado pagamento só poderia ser feita pela mesma através de documento, e não consta dos autos qualquer prova documental que ateste um pagamento de numerário no valor de €29.000,00 acrescido de um cheque no valor de €10.000,00, o que o Tribunal a quo deveria ter considerado aquando a análise crítica da prova.
U. Nem na Cláusula Quarta do CPCV – referente ao preço e modo de pagamento do mesmo – nem em qualquer outra cláusula do mesmo, se alude a um reforço de sinal de €10.000,00 o que certamente aconteceria se as partes o tivessem efectivamente convencionado e é habitual que aconteça neste tipo de contratos quando existem de facto reforços de sinal, pelo que se impõe concluir que o valor entregue foi de somente €29.000,00, devendo ser dado como não provado o Facto P).
V. O Tribunal a quo não refere quais os meios de prova em que se baseou para dar como provados os factos R) e S), sendo que referir na sentença que “o Tribunal firmou a sua convicção na conjugação e apreciação crítica das declarações de parte prestadas pelas partes e depoimentos.”, sem elencar especificadamente os meios de prova em que se baseou para dar tais factos como provados, antes emitindo meras opiniões, que não têm qualquer respaldo na prova produzida, violou o disposto no n.º 4 do artigo 607.º do CPC.
W. Não resulta das simulações bancárias juntas aos autos pela Apelada qualquer impossibilidade de a mesma concluir o processo de financiamento bancário por falta de licença de utilização, até porque as referidas simulações datam de Agosto de 2011, ou seja, escassos meses após a celebração do CPCV, nem tão pouco tal resulta das declarações da Apelada, já que a mesma se limitou a referir ao Tribunal “que os bancos lhe pediam a licença” (vide minuto 00:22:31 do seu depoimento), sendo certo que que a Apelada nunca informou a Apelante (a não ser apenas no âmbito da presente acção, 9 anos após a celebração do CPC) de que não estava a obter o financiamento em virtude da falta de tal licença e também nunca diligenciou pela obtenção da mesma com vista a ultrapassar o alegado óbice, apesar de tal possibilidade ter ficado expressamente prevista no CPCV (vd. cláusula segunda, n.ºs 3 e 6 e Considerando Três), pelo que deve a resposta dada ao facto R) ser alterada para “Não Provado”, por total ausência de prova nesse sentido, o que se requer.
X. Das declarações da própria Apelada resulta que a existência dos registos não era impedimento para fazer a escritura, pelo que não corresponde à realidade que “o registo da acção e o posterior registo da aquisição em nome de terceiro construía também um entrave à celebração do contrato definitivo”, constante da sentença recorrida, até porque, como se disse (mas escapou ao tribunal a quo) os referidos registos já todos caducaram, sem excepção, não constando os mesmos da certidão do registo predial actualizada junta aos autos pela Apelante na Réplica (02.07.2020).
Y. Pelo que, de acordo com a prova produzida em audiência de julgamento, nomeadamente dos depoimentos da Apelante e da testemunha …………., conjugados com o teor da certidão permanente do imóvel actualizada, e na ausência de qualquer outra prova em sentido contrário, deve alterar a resposta ao facto vertido na alínea S) dos factos provados para Não Provado, o que ora se requer.
Z. Ainda que fosse reconhecido o direito à Apelada de, em face da não obtenção da licença e remoção dos registos, não marcar a escritura e convocar a Apelada para a outorga da mesma, sempre teria de se considerar que o exercício de tal (suposto) direito teria sido realizado de forma manifestamente abusiva, ou seja, invocando tais justificações 9 anos após a celebração do CPCV e já no âmbito da presente acção judicial é que a Apelada.
AA. Por um lado, resultou provado (Factos F) e Q) que a Apelante interpelou a Apelada para que esta marcasse a escritura, e, por outro, foi também provado que a Apelada não a marcou (Facto E).
BB. Além disso, desde a assinatura do Contrato-promessa, no ano de 2011, até ao ano de 2018, ano em que foi comunicada a resolução daquele contrato pela Apelante (facto G) dos factos provados), a Apelada remeteu-se ao absoluto silêncio, pelo que, ainda que durante esses anos a Apelante tivesse mantido a esperança que a escritura se fizesse, a postura da Apelada, ao não marcar a escritura, mesmo que interpelada para tal, e ao remeter-se ao silêncio desde a celebração do CPCV, e face ao desmesurado lapso de tempo decorrido, levaram a Apelada a perder objectivamente o interesse na celebração do contrato definitivo.
CC. Parece-nos evidente que, qualquer pessoa, colocada no lugar da Apelante perderia o interesse no negócio devido ao enormíssimo lapso de tempo, a que acresce, ainda, o facto de, à data actual, a moradia prometida vender ter um valor manifestamente superior àquele que foi o valor fixado no CPCV, o que também sustenta, objectivamente, esse desinteresse (ou seja, um valor actual estimado em €205.900,00, quase mais 86 mil euros do que o preço acordado aquando a celebração daquele Contrato). É isso que resulta do relatório pericial, o qual não foi posto em causa pela Apelada, e sobre o qual o Tribunal a quo nem sequer se pronunciou na sentença.
DD. Pelo que, da conjugação da prova produzida pela Apelante (declarações de parte e prova testemunhal- ………), como do teor do relatório pericial, que não foi, de todo, ponderado na sentença, impunha-se ao Tribunal a quo que tivesse dado o facto 3 como provado, pelo que, não o tendo feito, requer-se, agora, a este Venerando Tribunal que altere a decisão sobre o aludido facto para Provado.
EE. O Tribunal a quo deveria também ter dado como provado o facto 6 dos factos não provados, pois é completamente inverosímil, como parece resultar do entendimento do Tribunal a quo, que a frustração de um negócio desta natureza não acarrete tristezas e angústias para a parte lesada.
FF. Resultou amplamente demonstrado das declarações da Apelante e do depoimento da testemunha…………., que o produto da venda seria essencialmente para pagar dívidas, tendo ambos referido que a venda da casa iria “estancar” a grave crise financeira que atravessavam, pois como os mesmos referiram nos seus depoimentos, acima transcritos, “quase nem tinham dinheiro para pôr comida na mesa”.
GG. Tendo até a própria Apelada conhecimento que a Apelante ia vender o imóvel porque “estava a precisar de dinheiro” (vide minuto 00:03:52 do seu depoimento).
HH. Além disso, foram unânimes, não só a própria Apelante, mas também as testemunhas ……., cujos depoimentos o Tribunal a quo não ponderou, de todo, em esclarecer que, não só a Apelante atravessava sérias dificuldades económicas, como a frustração da venda do imóvel lhe provocou enormes angústias e tristeza, tendo chegado ao ponto de tentar pôr termo à sua própria vida, como mencionaram as testemunhas……..
II. Sendo completamente inverosímil que, uma pessoa colocada na posição da Apelante, que não tinha dinheiro para sustentar a família e que ficou impossibilitada de pagar as suas dívidas com o produto da venda do imóvel, não sentisse angústia, tristeza e instabilidade emocional com a frustração do negócio por causa imputável à outra parte.
JJ. Pelo que, uma vez mais, o Tribunal a quo não cotejou todas as provas, nem tão pouco efectuou um raciocínio lógico e de senso comum, quase como se fosse indiferente para a Apelante receber ou não receber o preço, pelo que, face aos depoimentos prestados em audiência de julgamento pela Apelante e pelas testemunhas …………, dúvidas não restam que a Apelante logrou provar os danos não patrimoniais que alegou, pelo que, atentos esses meios de prova, requer-se, igualmente, a alteração da resposta dada à matéria de facto vertida no ponto 6. da factualidade não provada para Provado!
KK. O Tribunal a quo não efectuou na sentença recorrida qualquer referência ao relatório pericial junto aos autos, o qual não foi impugnado por nenhuma das partes, apesar de, no despacho em que admitiu este meio e prova, ter referido que o mesmo se revelava “pertinente para a descoberta da verdade e boa decisão da causa”.
LL. Resulta da referida perícia e tendo em conta o seu objecto – determinação do valor de venda e arrendamento do dito imóvel com referência à data da celebração do CPCV e, bem assim, à data do envio da carta de resolução do CPCV (22.02.2018) – que:
- o valor presumível de arrendamento mensal do bem imóvel estimado à data de 2011 é de cerca de: €1.244,73;
- o valor presumível de arrendamento mensal do bem imóvel estimado à data de 2018 é de cerca de: €1.365,26;
- o valor presumível de mercado do bem imóvel estimado à data de Julho de 2011 é de cerca de: €197.900,00;
- o valor presumível de mercado do bem imóvel estimado à data de Fevereiro de 2018 é de cerca de: €205.900,00.
MM. O que resulta de tal relatório vem justamente demonstrar o que é muito claro e evidente: é que a Apelada tem vindo, desde 2011 até aos dias de hoje, a beneficiar de uma vantagem económica injustificada, porquanto, não tendo cumprido com as obrigações a que se vinculou, utiliza o imóvel sem ter pago o respectivo preço e sem pagar qualquer contrapartida pela sua utilização, que já perdura há mais de 11 anos.
NN. Não se compreende, nem se aceita, por isso, que tendo sido determinada e realizada a perícia, e não tendo a mesma sido impugnada, que se ignorem agora, sem mais, os resultados da mesma, sendo que o seu resultado é absolutamente pertinente e imprescindível para a decisão do pedido de indemnização efectuado pela Apelante, bem como para que seja dado como provado o facto 3 dos factos não provados, conforme supra se requereu.
OO. Considerando que nenhum argumento se teceu na sentença sobre as conclusões da perícia, nomeadamente para eventualmente rejeitar o seu conteúdo, sendo a mesma totalmente omissa, requer-se, agora, a este Tribunal da Relação, que determine que sejam aditados à matéria de facto provada os seguintes factos:
- Facto T- “O valor da renda mensal do imóvel é, à data da celebração do CPCV de €1.244,73 e à data do envio da carta de resolução do CPCV (22.02.2018), de € €1.365,26.”
- Facto U - “O valor actual do imóvel ronda os €205.900,00.”
PP. À data da resolução, a Apelada mantinha-se – e mantém-se ainda hoje (mais de 11 anos após a celebração do CPCV) – a viver na casa da Apelante (vd. facto provado H) que se comprometeu adquirir por €120.000,00 mas só pagou €29.000,00, sem pagar qualquer contrapartida adicional à Apelante pela utilização da mesma – sendo certo que a perícia realizada nos autos (que o Tribunal a quo ignorou por completo na decisão da matéria de facto) avaliou a renda mensal que um imóvel com as mesmas características e situado no mesmo local do imóvel dos autos teria à data do CPCV (2011) em €1.244,73 (o que perfaz a quantia de €14.936,76/ano e €164.304,36/11 anos) e à data da resolução (2018) em €1.365,26 (o que perfaz €16.383,12/ano e €180.214,32 / 11 anos) – e sem sequer suportar os IMI’s vencidos todos os anos e que foram sempre e continuam a ser pagos pela Apelante (vd. facto provado I), ao fim de mais de 11 (onze) anos (à data de hoje) de utilização da mesma.
QQ. Estando esse Tribunal da Relação perante os mesmos elementos de prova que foram presentes ao Tribunal “a quo”, o mesmo deverá, salvo o devido espeito, nos termos do n.º 1 do artigo 662.º do CPC, alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto e, em conformidade, declarar procedente o pedido da Apelante.
RR. Mas mesmo tendo em consideração apenas a matéria de facto julgada provada na sentença recorrida, a decisão teria de ser necessariamente distinta, pois ficou demonstrado que (i) a Apelada não marcou a escritura (facto provado E), no prazo de 18 meses convencionado para o efeito, como lhe impunha a cláusula quinta do CPCV (factos provados B) e C), (ii) a Apelante interpelou a Apelada com vista a que esta a marcasse (facto provado Q), mas nem assim esta o fez (facto provado E), (iii) não diligenciou pela obtenção da licença de utilização do imóvel dos autos nos termos do disposto na cláusula segunda, n.º 3 e Considerando Três, e na cláusula segunda, ns.º 4 e 6, do CPCV (factos provados B) e C), (iv) como também em momento algum informou a Apelante de que, alegadamente, não conseguia obter financiamento bancário em virtude da ausência de tal licença, nem sequer na sequência das cartas de 25 de Fevereiro de 2013 e 22 de Fevereiro de 2018 (cerca de 2 e 7 anos após a celebração do CPCV que, recorde-se, remonta a 14 de Julho de 2011), cujo envio pela Apelante e recepção pela Apelada foram dados como provados nas alíneas F) e G) da sentença, como qualquer pessoa normal colocada na posição da Apelada (bonnus pater familiae) teria feito, à luz das regras da experiência comum, se acaso quisesse, verdadeiramente, celebrar o contrato definitivo.
SS. Não o fez porque não o quis fazer, nem nada disse entretanto, nem sequer respondeu às cartas que a Apelante lhe dirigiu, maxime à carta de resolução do CPCV (vd. factos provados F) e G) e só ao fim de 9 anos, em sede de contestação à presente acção judicial, é que a Apelada, pela primeira vez, vem dizer que não marcou a escritura, nem convocou a Apelante para a outorga da mesma, porque o imóvel não tinha licença e porque pendiam sobre o mesmo determinados registos (entretanto caducados / removidos da certidão predial o que também escapou ao Tribunal a quo).
TT. O Tribunal a quo optou por considerar que a referida marcação da escritura por parte da Apelada configurava um acto inútil na medida em que o imóvel em causa nos autos não possuía licença de utilização sem a qual a escritura não poderia ser outorgada, e que a obrigação de obter a dita licença pertencia à Apelante, ignorando, nomeadamente, que ficou expressamente previsto no CPCV que a Apelada podia diligenciar pela obtenção de tal licença (vd. Cláusula Segunda, n.º seis) tendo, inclusivamente, ficado acordado que a Apelada reteria a quantia de € 20.000,00 do preço que se comprometeu pagar à Apelante para fazer face aos encargos que as partes estimavam ser necessários para a legalização do imóvel (vd. cláusula segunda, n.º 3 e Considerando Três do CPCV).
UU. Mesmo entendendo que a obtenção da licença de utilização constituía apenas uma faculdade da Apelada e não uma obrigação, pelo que assistia à Apelada o direito de não marcar a escritura e convocar a Apelante para a mesmo, o Tribunal a quo teria de concluir que tal (alegado) direito teria sido exercido de forma manifestamente abusiva, pois a Apelada nunca marcou a escritura e nunca notificou a Apelante para comparecer à mesma ainda que condicionando a efectiva outorga à apresentação da licença por parte desta, nem tão pouco ao longo de 7 anos (por referência à data da resolução) comunicou à Apelante, ainda que fosse em resposta às suas interpelações de 2013 e 2018 (vd. Factos provados F) e G), que não o fazia somente porque a Apelante não lograra obter a licença de utilização (e/ou por qualquer outra razão adicional que quisesse invocar, designadamente aquelas que invocou na sua defesa), limitando a quedar-se em silêncio ao logo de todo o referido tempo e a viver e utilizar o imóvel sem qualquer contrapartida, inércia e silêncio que, considerando que a Apelada também podia diligenciar pela obtenção da licença, criaram na Apelante – como criariam a qualquer pessoa colocada na posição da mesma (bonnus pater familiae) – a convicção de que a Apelada não tinha interesse em celebrar o contrato definitivo de compra e venda, confortável que estava em manter-se no imóvel sem pagar qualquer contrapartida.
VV. O Tribunal a quo interpretou erradamente o direito, nomeadamente, as disposições constantes nos artigos 406.º, 432.º, 442.º, n.º 2, 436.º, n.º 1 e 808.º do Código Civil, devendo agora declarar-se justificada e lícita a resolução e, em consequência, declarar-se perdido a favor da Apelante o valor entregue a título de sinal, de €29.000,00, nos termos constantes do n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil.
WW. Resulta dos factos assentes (Facto G dos factos provados), que a Apelante enviou à Apelada, que a recebeu, uma comunicação cujo teor consistiu na resolução do Contrato-promessa celebrado entre ambas em 14.07.2011 e que o fundamento da resolução consistiu na falta de marcação da escritura de compra e venda pela Apelada, atento o “desmesurado” prazo decorrido para o efeito, de mais de 7 anos àquela data, e a consequente perda objectiva de interesse pela Apelante.
XX. Não colhe o argumento do Tribunal a quo de que a marcação da escritura era um acto inútil, pois, como resulta da impugnação da matéria de facto, a Apelante estava convicta que não era necessária a licença de utilização para proceder à marcação da escritura pública, pelo que, sabendo a Apelada que o imóvel não possuía licença, e se, nos termos do Contrato-promessa, a mesma tinha a obrigação de marcar a escritura, só lhe restaria ter cumprido a mesma, o que não sucedeu.
YY. O Tribunal a quo olvidou que, nos n.ºs 3, 4 5 e 6 da Cláusula Segunda nos do Contrato-promessa, encontra-se expressamente prevista a possibilidade de ser a própria Apelada a obter a referida licença, entrando o custo com a obtenção da mesma em “encontro de contas” relativamente ao valor remanescente a pagar pela aquisição do imóvel.
ZZ. Os contratos devem ser pontualmente cumpridos, conforme dispõe o artigo 406.º do Código Civil, pelo que, não tendo a Apelada procedido à marcação da escritura de compra e venda como era sua obrigação, a mesma incumpriu o Contrato-promessa a que se vinculou.
AAA. Também não colhe o argumento do Tribunal a quo quanto à existência de registos prediais lavrados no imóvel prometido vender, pois não só esses registos já estavam lavrados na data da assinatura do Contrato-promessa (com excepção de um único registo, que entretanto, também caducou), tendo a Apelada conhecimento da situação que os originou, como ainda nunca em 7 anos alguma vez invocou a existência desses registos como fundamento para não marcar a escritura e celebrar o contrato definitivo, pagando o remanescente do preço (€91.000,00), como, julga-se, seria normal se a mesma tivesse efectivamente vontade de outorgar tal escritura.
BBB. Os actos e omissões da Apelada – Factos provados E), H) e Q) – revelam inequivocamente um propósito e vontade séria, definitiva e consciente da sua intenção de não cumprir o contrato, pelo que, volvidos 7 anos desde a data da assinatura do CPCV e a sua resolução, sem que a Apelada, nesse lapso de tempo, tenha cumprido as obrigações a que se vinculou, a Apelante perdeu, objectivamente (como, de resto, o Tribunal a quo refere na sentença ao mencionar que “da factualidade assente resulta, por um lado, a perda de interesse da Autora”), o interesse na manutenção do Contrato-promessa, pelo que a resolução por si operada é válida e eficaz – cfr. artigo 808.º do Código Civil.
CCC. Operando a resolução, tinha a Apelante direito a fazer seu o valor do sinal entregue, atento o disposto no n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil.
DDD. Ainda que se considerasse que o incumprimento do CPCV foi da Apelante, o que se admite apenas por mera cautela de patrocínio, sem conceder – a condenação na devolução do dobro do sinal sempre seria manifestamente excessiva, se atentarmos que (i) a Apelada só pagou €29.000,00 a título de sinal e vive na casa sem pagar qualquer contrapartida há 11 anos, sendo certo que, como resulta do relatório pericial, o valor do arrendamento de uma casa com as mesmas características, localizada na mesma zona, pelo prazo de 8 anos ascenderia a pelo menos a cerca de €119.000,00 (assumindo até o valor mais baixo apurado no relatório pericial de €1.244,73 x 8 anos), (ii) o valor da condenação do pagamento do sinal em dobro, é quase equivalente ao preço de venda acordado entre as partes.
EEE. Pelo que, mesmo neste caso – o que não se concede – sempre deveria este Tribunal ad quem determinar a revogação da sentença e substituí-la por outra que determinasse a improcedência do pedido reconvencional, por o mesmo constituir um pedido manifestamente excessivo, nos termos atrás expostos.
FFF. Sendo a resolução válida e eficaz, não poderia o Tribunal a quo ter dado como procedente o pedido reconvencional da Apelada, pois, não tendo a Apelante incumprido o Contrato-promessa, não tem aplicação ao caso dos autos o disposto na segunda parte do n.º 2 do artigo 442.º do CC, pelo que o Tribunal a quo aplicou mal o Direito, logo, não tem a Apelante que devolver o sinal em dobro à Apelada.
GGG. Ainda assim, por mera cautela se dirá que a Apelada não logrou fazer prova de que o valor do sinal que prestou foi de €39.000,00, de onde resulta que, ainda que este Venerando Tribunal confirme a sentença recorrida, o que não se concede, sempre teria o valor do sinal a devolver à Apelada, de ser reduzido para a quantia de €58.000,00.
HHH. O Tribunal a quo aplicou erradamente ao caso dos autos o disposto na alínea f) do n.º 1 do artigo 755.º do CC, uma vez que não estão cumpridos os pressupostos de que depende a aplicação deste direito em relação à Apelada, pois se não há qualquer direito de crédito desta sobre a Apelante, uma vez que esta última não incumpriu o Contrato-promessa e a resolução por si operada é válida e eficaz, também não assiste qualquer direito daquela a reter para si o imóvel prometido vender.
III. Ainda que se entenda que a Apelante incumpriu o CPCV de compra e venda, e mesmo que fosse reconhecido à Apelada o direito de exigir o sinal em dobro – o que somente se admite por mera cautela de patrocínio – é imperativo concluir que o tempo e o modo como a mesma pretendeu exercê-lo – ou seja, vários anos após o termo do prazo fixado para a outorga da escritura e somente depois de ser accionada judicialmente - consubstancia um manifesto abuso de direito, nos termos previstos no artigo 334.º do CC.
JJJ. O comportamento da Apelada é eticamente reprovável e completamente desviado dos padrões de normalidade, sendo por demais evidente que os actos e omissões da Apelada revelam inequivocamente um propósito e vontade séria, definitiva e consciente da sua intenção de não cumprir o contrato pois:
i. a Apelada não marcou a escritura de compra e venda apesar de, para tal, ter sido interpelada (Factos E e Q dos factos provados);
ii. a Apelada não diligenciou pela obtenção da licença de utilização, apesar de o poder fazer – isso mesmo ela confessou no requerimento que juntou aos autos em 09.03.2021 (Ref.ª 38239588);
iii. a Apelada não respondeu, nem à primeira missiva que lhe foi enviada pela Apelante, cujo teor foi dado como assente no Facto F), nem à segunda missiva que lhe foi enviada pela Apelante, que se consubstancia na resolução do CPCV, cujo teor foi dado como assente no Facto G) – é o que resulta da conjugação das declarações de ambas as partes e do depoimento da testemunha António Almeida e, acrescente-se, não consta do processo qualquer documento que comprove qualquer resposta da Apelada àquelas comunicações.
KKK. O comportamento da Apelada é manifestamente abusivo porque, ainda que possuísse o direito que veio a invocar na acção (o que, obviamente, não se concede), certo é que não quis exercê-lo durante alargado lapso de tempo, quase dez anos, nem mesmo após receber a missiva da Apelante a resolver o Contrato-promessa e só, após ter sido demandada na presente acção, veio alegar o putativo incumprimento da Apelante para justificar o seu direito a reaver o sinal em dobro e a reter o imóvel como garantia daquele seu putativo crédito.
LLL. O pedido reconvencional da Apelada é, também ele, manifestamente abusivo, não se vendo outro motivo para o mesmo que não seja o de enriquecer à custa da Apelante e comprometer o gozo do imóvel por parte desta, pelo que deveria o Tribunal a quo ter impedido o exercício do direito da Apelada – devolução do sinal em dobro e direito de retenção - por existir um manifesto e grave desequilíbrio entre a procedência dessa pretensão para a Apelada e o correspondente sacrifício que é imposto à Apelante pelo exercício de tal direito.
MMM. Pelo que a sentença violou o disposto no artigo 334.º do CC e fez tábua rasa da mais elementar doutrina e jurisprudência sobre os ditames da boa-fé, o que deverá ser revertido pelo Tribunal da Relação, caso, o que não se concede, venha a entender-se que o incumprimento contratual decorreu da actuação da Apelante.
NNN. A Apelante logrou provar os danos – patrimoniais e não patrimoniais – que invocou, já que resulta cristalino da prova produzida em audiência de julgamento – e impugnada na meteria de facto, supra - que a Apelante atravessava uma grave crise financeira e que a venda do imóvel prometido vender serviria, essencialmente, para pagar dívidas.
OOO. Tendo a Apelante logrado provar, como lhe competia e conforme supra se demonstrou na impugnação da matéria de facto, os danos morais que sofreu devido ao incumprimento da Apelada e à falta de celebração do contrato definitivo, o Tribunal a quo violou as regras do ónus da prova, ou seja, a lei, nomeadamente o disposto no n.º 1 do artigo 342.º e no artigo 496.º, ambos do Código Civil.
PPP. Os valores peticionados pela Apelante em sede de danos patrimoniais, encontram-se perfeitamente balizados pelo resultado do relatório pericial, além de que o Tribunal não poderia ignorar que a Apelada se manteve (e mantém ainda) a viver numa casa durante mais de 10 anos, sem pagar qualquer contrapartida por essa utilização, sob pena de se premiar o seu incumprimento ou, ainda que assim não fosse, o exercício de um direito de forma manifestamente abusiva.
QQQ. Mesmo que o Tribunal a quo entendesse que não assiste à Apelante qualquer direito a ser indemnizada nos termos peticionados, sempre teria de condenar a Apelada a pagar aquela quantia a título de enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 473.º do Código Civil, o que não fez, pelo que o Tribunal a quo interpretou erradamente o direito ao não aplicar esta norma, considerando que resulta da decisão que foi a Apelante quem incumpriu o contrato-promessa.
RRR. Encontrando-se a Apelada em incumprimento da obrigação estabelecida no Contrato-Promessa, de celebração da escritura pública no prazo de 18 meses após a celebração daquele contrato, não existe causa para que a mesma utilizar o imóvel prometido vender sem o pagamento da respectiva contrapartida.
SSS. Sem que se perceba porquê, para o Tribunal a quo impunha-se à Apelante cumprir primeiro a obrigação de diligenciar pela obtenção da licença e só depois se impunha à Apelada a obrigação de marcar a escritura e convocar a Apelante para a respectiva outorga, sancionando a Apelante (com a total improcedência da sua pretensão) por não ter cumprido essa sua obrigação e premiando a Apelada (com a total procedência da sua reconvenção) apesar de reconhecer que esta não cumpriu a sua.
TTT. Isto apesar de ter ficado previsto no CPCV a Apelada também podia diligenciar pela obtenção da licença e nada ter ficado previsto no CPCV no sentido de que a Apelante podia também marcar a escritura e convocar a Apelada para o efeito. Isto apesar de ter considerado provado que a Apelante foi a única que interpelou a Apelada para cumprir a sua obrigação, não tendo esta alguma vez interpelado (ou contactado) a Apelante fosse para o que fosse.
UUU. O Tribunal a quo errou ao julgar injustificada a resolução do CPCV operada pela Apelante (e, como consequência, ao julgar improcedentes os pedidos formulados pela mesma) com fundamento em incumprimento contratual por parte da Apelada emergente do facto de esta não ter marcado a escritura no prazo inicial fixado para o efeito (18 meses), e, bem assim, com base na perda objectiva de interesse em celebrar o contrato prometido, resultante do facto de a Apelada também não o ter feito após o decurso daquele prazo inicial, nem nada ter dito, ao menos em resposta às interpelações da Apelante, ao longo de cerca de 7 anos (por referência à data da resolução) após a celebração do CPCV – vd. factos provados F), G) e Q).
VVV. O Tribunal a quo errou ao declarar incumprido o CPCV por facto imputável à Apelante e condená-la no pagamento do valor do dobro do sinal, no montante de € 78.000,00, valor correspondente a 2/3 do preço de compra e venda do imóvel acordado pelas partes (€ 120.000,00 – vd. cláusula segunda, n.º 1, do CPCV), montante manifestamente excessivo em qualquer caso, para mais se se tiver em conta que a Apelada reside e utiliza o imóvel sem pagar qualquer contrapartida há 11 anos (com referência à data de hoje) e ao reconhecer à Apelada o direito de retenção sobre o imóvel para garantia desse alegado crédito criando, assim, as condições para que a Apelada se eternize na utilização gratuita do imóvel propriedade da Apelante».
1.8. A R. contra-alegou, defendo que deve ser confirmada a decisão recorrida, sem, no entanto, formular conclusões.
1.9. O tribunal recorrido julgou improcedente a nulidade arguida pela recorrente, por considerar que «o Tribunal apreciou a factualidade provada, mas não no sentido que a recorrente pretende».
1.10. Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II – DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO
Decorre do disposto nos arts. 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1 do CPC, que as conclusões delimitam a esfera de actuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial (cfr., neste sentido, Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2017, pág. 105 a 106).
Assim, atendendo às conclusões supra transcritas, as questões essenciais a decidir consistem, basicamente, em saber:
a) se a sentença é nula por oposição entre os fundamentos e a decisão;
b) se deve ser alterada a matéria de facto provada e não provada;
c) se a sentença recorrida fez correcta aplicação do Direito aos factos.
III – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
3.1. A sentença sob recurso considerou provada a seguinte matéria de facto:
«A - A Autora é legítima proprietária do prédio urbano sito na Rua ……. – cfr. Certidão Permanente e caderneta predial.
B – Do documento junto a folhas 18 a 21 verso dos autos, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, consta:
“Contrato – Promessa de Compra e Venda
Celebrado no dia catorze de Julho de dois mil e onze entre:
Primeiros-Outorgante
A……… (…),e seu marido, ……….., (…), (abaixo designados como Primeiros-Outorgantes)
Segunda-Outorgante
B …….., (…), (abaixo designada como Segunda-Outorgante)
Considerando
Um: Os Primeiros-Outorgantes contraíram um empréstimo junto do Banco Popular Portugal, S.A. (…) no valor de sessenta mil euros (€60.000,00) como financiamento para aquisição de bens de carácter utilitário para o imóvel objecto da presente promessa de compra e venda, empréstimo esse garantido pela hipoteca que impende sobre o imóvel, constituída a favor do referido banco no dia treze de Janeiro de dois mil e nove (adiante também designado abreviadamente como empréstimo).
Dois: Que a escritura prometida só será possível de realizar se não existirem dividas dos Primeiros-Outorgantes à Fazenda Pública.
Três: Que a edificação erigida no prédio objecto do presente contrato não tem ainda licença de habitação, estimando-se que a sua legalização implique um encargo de cerca de vinte mil euros (€20.000,00)
É celebrado o presente contrato promessa de compra e venda que se regerá pelas seguintes cláusulas:
Cláusula primeira
A Primeira-Outorgante é proprietária e ambos os Primeiros-Outorgantes são legítimos possuidores, do prédio urbano…………, nela registado a seu favor pela apresentação…..
Cláusula segunda
Um: Pelo presente contrato a Primeira-Outorgante promete vender o referido prédio e respectivas partes integrantes à Segunda-Outorgante, ou a quem esta indicar até à data da escritura, livres de ónus ou encargos, pelo preço global de cento e vinte mil euros (€120.000,00).
Dois: Mais promete a Primeira-Outorgante proceder, a expensas suas, às diligências necessárias para obter a licença de habitação referida no número três dos Considerandos, no prazo de dezoito meses a contar desta data
Três: Caso a escritura prometida seja realizada antes da obtenção da licença de habitação, para além das deduções referidas na Cláusula Quarta, infra, a Segunda-Outorgante reterá a quantia de vinte mil euros (€20.000,00), para fazer face aos encargos referidos no ponto três dos Considerandos.
Quatro: Caso se verifique a situação prevista no número anterior, e antes que expire o prazo de dezoito meses acima referido, todas as diligências para obtenção da licença de habitação serão desenvolvidas pela Primeira-Outorgante, cujas despesas lhe serão ressarcidas pela Segunda-Outorgante, de tal modo que, obtida aquela licença, caso o seu custo não atinja o valor retido, a Segunda-Outorgante entregará à Primeira-Outorgante o excesso em seu poder.
Cinco: No caso dos encargos com a obtenção da licença de habitação excederem os vinte mil euros (€20.000,00) retidos, deverá a Primeira-Outorgante, do seu bolso, suportar o excesso.
Seis: Decorridos dezoito meses sobre a presente data sem que a Primeira-Outorgante tenha logrado obter a licença de habitação, terá a Segunda-Outorgante o direito de proceder às necessárias diligências para obtenção da licença de habitação, prestando contas à Primeira-Outorgante de modo a, obtida aquela licença, entregar-lhe, da quantia retida, o montante em excesso ou exigir-lhe o valor em falta, conforme seja o caso.
Cláusula terceira
O Primeiro-Outorgante Marido declara dar a necessária autorização para este acto e obriga-se a dar o seu consentimento na escritura definitiva, para assegurar a validade deste contrato e a efectivação do contrato prometido.
Cláusula quarta
Um: A título de sinal e princípio de pagamento a Segunda-Outorgante entregou neste acto a quantia de vinte e nove mil euros (€29.000,00) que a Primeira-Outorgante declara ter recebido e de que dá a respectiva quitação.
Dois: O remanescente do preço, ou seja, a quantia de noventa e um mil euros (€91.000,00) deverá ser paga no acto da escritura de compra e venda.
Três: Do remanescente do preço referido no número anterior, serão deduzidas todas as quantias que a Segunda-Outorgante poderá a todo o tempo amortizar no débito dos Primeiros-Outorgantes para com o financiamento referido no número UM dos Considerandos.
Quatro: Do remanescente do preço referido no número dois da presente cláusula, ou do que resultar das deduções efectuadas nos termos do número anterior, será também deduzido o valor em divida que subsista na data da escritura prometida, relativo ao empréstimo referido no ponto Um dos Considerandos, cuja liquidação será então efectuada pela Segunda-Outorgante.
Cinco: Igualmente será deduzida do remanescente do preço, a quantia de que os Primeiros-Outorgantes, no dia da escritura de compra e venda, sejam eventualmente devedores à Fazenda Pública, a qual, sendo o caso, será também liquidada pela Segunda-Outorgante.
Cláusula quinta:
Um: A escritura de compra e venda deverá ter lugar no prazo de dezoito meses a contar da presente data, em dia, hora e cartório notarial que a Segunda-Outorgante decidir, devendo notificar os Primeiros-Outorgantes, com pré-aviso escrito, enviado sob registo postal com, pelo menos, dez (10) dias de antecedência, identificando o ou os compradores.
Dois: A validade e eficácia deste contrato fica dependente da obtenção, pela Segunda-Outorgante ou por quem esta indicar, de empréstimo bancário necessário para poder efectivar o pagamento do remanescente do preço.
Três: Caso, na data da escritura, o total das dividas referidas nos números três e quatro da Cláusula Quarta for superior aos noventa e um mil euros (€91.000,00) referidos no número dois da mesma, a Segunda-Outorgante reserva-se o direito de resolver a presente promessa, ou se exigir que os Primeiros-Outorgantes liquidem aquelas suas dividas, mantendo-se a presente promessa válida e eficaz.
Cláusula sexta
Um: Com a assinatura do presente contrato os Primeiros-Outorgantes conferem à Segunda-Outorgante a posse do imóvel objecto desta promessa, autorizando-a a usá-la como fosse já de sua propriedade.
Dois: A Segunda-Outorgante, a quem a posse do imóvel é neste acto transmitida, autoriza os Primeiros-Outorgantes a retirarem do imóvel os seus haveres pessoais no prazo de trinta dias a contar da presente data.
Cláusula sétima
Sem prejuízo do estipulado no número dois da Cláusula-Quinta, em caso de incumprimento do presente contrato por parte da Segunda-Outorgante, esta ficará obrigada a entregar o imóvel aos Primeiros-Outorgantes, no prazo de dez (10) dias contados da notificação da resolução que os Primeiros-Outorgantes lhe façam.
Cláusula oitava
Sem prejuízo do estipulado nas cláusulas anteriores, as partes conferem eficácia real à presente promessa, ficando ressalvado o direito das partes à execução especifica.
(…)”.
C – O documento a que alude a alínea B) encontra-se assinado por todos os outorgantes, tendo as suas assinaturas sido reconhecidas.
D – A Ré entregou à Autora a quantia total de €29.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento que a Autora recebeu.
E – A Ré não marcou data para a realização da escritura de compra e venda.
F – Por carta datada de 25 de Fevereiro de 2013, junta a folhas 22 a 23 verso e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais e que foi recepcionada pela Ré, a Autora comunicou à Ré o seguinte:
“(…)
Em virtude do seu noivo, Dr. …., não atender aos vários pedidos por mim solicitados, com a finalidade de ser marcada uma reunião, para que sejam discutidas questões referentes á venda/compra da minha casa, situada na Rua …...
A situação é urgente, apelo ao vosso bom acolhimento, para que seja marcada uma reunião o mais rápido possível com, a D. …. e com o Sr. Dr. …… foi com quem se falou desde sempre sobre este negócio.
É essencial que esta reunião seja marcada já para os próximos dias, como tal, agradeço que seja rápida a vossa resposta.
G – Por carta datada de 22 de Fevereiro de 2018, junta a folhas 25 a 26 verso e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais e que foi recepcionada pela Ré, a Autora comunicou à Ré o seguinte:
“(…)
No dia 14 de Julho de 2011, foi celebrado um contrato promessa de compra e venda do prédio urbano, sito na Rua …., do qual sou legitima proprietária, com a legal autorização do meu marido.
O mencionado prédio está na sua posse desde a data da assinatura do mencionado contrato, conforme disposto na Clausula Sexta, e cuja escritura deveria ter sido realizada no prazo de dezoito meses, em data e hora que V. Exº deveria definir e notificar-me com pré-aviso de 10 dias (Cláusula Quinta, nº 1).
Atento o incumprimento de V. Exº e o desmesurado prazo decorrido, mais de 7 anos, sem que a escritura tenha sido realizada, fica V. Exª devidamente notificada para entregar o imóvel no prazo de dez dias, ao abrigo do disposto na Clausula 7ª.
É, deste modo, notificada da resolução do contrato com todos os efeitos legais, nomeadamente, perda de sinal (art. 442 nº 2 do Código Civil) por incumprimento e por perda de interesse da nossa parte, conforme dispõe o artº 808 do Código Civil, face ao prazo de 18 meses após a data de assinatura do contrato.
Mais informo que, sem prejuízo da resolução do contrato de promessa celebrado, irei apresentar queixa crime contra V. Exª e o Dr. ….. pela prática de crimes de Usura e Burla, dos quais só na presente data, tivemos efectiva noção de termos sido vítimas, aquando da celebração do contrato, e respectivos pedidos de indemnização pelos danos sofridos.
(…).”
H – A Ré até à presente data não entregou o imóvel à Autora.
I – O IMI referente ao imóvel tem sido suportado pela Autora.
J – O imóvel a que alude a alínea A) e B) não possui licença de utilização.
M – Da certidão emitida pela 2ª Conservatória do Registo Predial de Almada referente ao imóvel a que alude a alínea A) junta a folhas 12 a 15 dos autos, e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, consta, entre outros:
- AP. 43 de 2007/04/18 – Aquisição
Causa: sucessão hereditária
Sujeito(s) activo(s): …..
(…)
- AP. 2436 de 2011/01/21
Provisório por natureza – artigo 92º nº 1 al. g) e nº 4
Causa: compra
Sujeito(s) activo(s): ….
Na proporção de ½: ….. Na proporção de ½: ......
Sujeito(s) passivo(s): ….
- AP. 1186 de 2011/06/13
Provisório por natureza – Artigo 92º nº 1 al. a)
Sujeito(s) activo(s): …..
Sujeito(s) passivo(s): …..
Pedido: Declarado transmitido a favor das AA este prédio (já a seu favor provisoriamente inscrito pela apresentação 2436 de 2011/01/21) e, bem assim, condenados os RR a reconhecerem que essa transmissão ocorre por via da execução especifica do contrato promessa ajuizado, celebrado em 2010/12/17.
- Anotação – Of. De 2014/05/30 15:58:25 UTC – Caducidade
Da Apresent. 2436 de 2011/01/21 – Aquisição
- AP. 1313 de 2016/05/05 – Aquisição
Provisório por natureza – Artigo 92º nº 1 al. g) e nº 2 al. b)
Causa: Compra
Confirmado em: 2016/05/12
Sujeito(s) activo(s): ….
Sujeito(s) passivo(s): ….
N - A Autora não realizou as diligências necessárias para a obtenção da licença a que alude a alínea J).
O - Após o constante da alínea F) existiram contactos informais entre Autora e Ré dos quais nada resultou em virtude de a Autora não ter logrado obter a licença de utilização.
P - A Ré, para além da quantia a que alude a alínea D), pagou ainda à Autora o montante de €10.000,00.
Q – A Autora interpelou a Ré com vista a que esta marcasse a escritura pública de compra e venda.
R - O constante da alínea J) impediu a Ré de desenvolver e concluir o processo de financiamento junto da entidade bancária com vista à aquisição do imóvel objecto do contrato a que alude a alínea B).
S – O constante das alíneas J) e M) impediram que a Ré diligenciasse pela marcação da escritura de compra e venda».
3.2. A sentença sob recurso considerou não provada a seguinte matéria de facto:
«1 – O constante da al. M) - AP. 1186 de 2011/06/13 e AP. 1313 de 2016/05/05 – não corresponde à realidade, mas sim a uma promessa unilateral prestada pela Ré como garantia do pagamento de um empréstimo que esses terceiros lhe fizeram.
2 - A Autora só a escassos minutos antes da sua assinatura no notário é que teve conhecimento do teor do documento a que alude a alínea B).
3 - A Autora perdeu o interesse na celebração do contrato definitivo devido ao tempo de espera pela marcação.
4 - A Ré, após o constante das alíneas F) e G), nada disse ou respondeu à Autora.
5 – A Ré aproveitou-se das fragilidades da Autora em refazer a sua vida.
6 – A recusa da Ré em celebrar a escritura de compra e venda causou constrangimentos à Autora e família dado que já contavam com o produto da venda do imóvel para fazer face à crise financeira que atravessavam, causando à Autora enormes angústias, tristeza, instabilidade emocional, temendo pelo seu futuro e da sua família e frustrações».
IV – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
4.1. Comecemos pela arguida nulidade da sentença.
A recorrente considera que a sentença recorrida é nula, nos termos do art.º 615.º, n.º 1, al. c), do CPC, por se verificar oposição entre os fundamentos e a decisão.
Como é consabido, as decisões judiciais podem ser viciadas por causas distintas, sendo a respectiva consequência também diversa: se existe erro no julgamento dos factos e do direito, a consequência é a revogação; se foram violadas regras próprias da elaboração e estruturação da decisão ou que respeitam ao conteúdo e limites do poder ao abrigo do qual são decretadas, são nulas.
Com efeito, dispõe o art.º 615.º, nº 1 do CPC, que:
«1- É nula a sentença quando:
a) Não contenha a assinatura do juiz;
b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
e) O juiz condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido».
As causas de nulidade, taxativamente enumeradas no artigo citado, não visam o chamado “erro de julgamento”, nem a “injustiça da decisão” ou, tão pouco, a “não conformidade com o direito aplicável”
Não pode, por isso, confundir-se o erro de julgamento e, muito menos. o inconformismo quanto ao teor da decisão, com os vícios que determinam as nulidades em causa.
Conforme se salienta no acórdão do STJ de 17.10.2017, disponível em www.dgsi.pt, as causas de nulidade de sentença «visam o erro na construção do silogismo judiciário e não o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, ou a não conformidade dela com o direito aplicável, nada tendo a ver com qualquer de tais vícios a adequação aos princípios jurídicos aplicáveis da fundamentação utilizada para julgar a pretensão formulada: não são razões de fundo as que subjazem aos vícios imputados, sendo coisas distintas a nulidade da sentença e o erro de julgamento, que se traduz numa apreciação da questão em desconformidade com a lei».
Ora, a recorrente argumenta que o Tribunal a quo deu como provado que a recorrida assumiu a obrigação de marcar a escritura pública de compra e venda no prazo de 18 meses e que não cumpriu essa obrigação, mesmo depois de ter sido interpelada pela recorrente para o fazer (factos provados nas alíneas B, C, E e Q), mas concluiu que quem incumpriu o contrato-promessa dos autos foi a recorrente e, por isso, considerou que a resolução por ela operada foi injustificada.
Contrariamente ao que a recorrente pretende fazer crer, não existe aqui qualquer contradição ente os fundamentos e a decisão.
A sentença recorrida considerou, isso sim, que «não tendo a Autora obtido, conforme era sua obrigação, a licença de utilização do imóvel, não podia a Ré proceder à marcação da escritura de compra e venda definitiva, uma vez que a marcação importaria a realização de um acto inútil já que a escritura definitiva de compra e venda jamais poderia ser realizada sem a referida licença» e «faltando a licença de utilização e não tendo a Ré exercido o direito de a obter, bem sabia a Autora que a marcação e realização da escritura definitiva redundaria num acto inútil. Assim, a interpelação que dirigiu à Ré com a consequente resolução do contrato promessa de compra e venda não pode assentar numa situação de incumprimento da Ré que levou à perda de interesse da Autora», concluindo, coerentemente, que «a falta de licença de utilização que é imputável à Autora conduz a uma situação de incumprimento definitivo imputável apenas à Autora, uma vez que sem a licença de utilização mostra-se impossível proceder à outorga da escritura de compra e venda».
A recorrente não concorda com este entendimento, mas tal traduz, apenas, um inconformismo quanto ao teor da decisão e, na perspectiva da recorrente, um erro de julgamento (a apreciar mais à frente neste acórdão), mas não uma nulidade.
Conclui-se, pois, que não se verifica a invocada nulidade da sentença, improcedendo o recurso nesta parte.
4.2. Passemos à apreciação da impugnação da matéria de facto.
A este respeito, importa ter presente que o regime processual vigente restringe a possibilidade de revisão da matéria de facto a questões de facto controvertidas, relativamente às quais sejam manifestadas e concretizadas divergências por parte do recorrente, admitindo-se, apenas, a reapreciação de concretos meios probatórios relativos a determinados pontos de facto impugnados.
Rejeitaram-se, desta forma, quer soluções maximalistas que determinam a repetição de julgamentos ou a reapreciação de todos os meios de prova anteriormente produzidos, quer a possibilidade de recursos genéricos contra a decisão de facto (cfr. Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, Almedina, Coimbra, 7.ª ed., 2022, p. 194 e segs.).
Com efeito, de acordo com o disposto no art. 640.º do CPC, o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados (com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões) e, fundando-se a impugnação em meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados, especificar, na motivação, aqueles que, em seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos, devendo, ainda, consignar, na motivação do recurso, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos (cfr. Ob. Cit., p. 197 e 198).
Deve, no entanto, evitar-se um excesso de formalismo, adoptando-se soluções que façam prevalecer aspectos de ordem material, guiadas por critérios de proporcionalidade e razoabilidade.
Certo é que «os aspectos fundamentais a assegurar neste campo são os relacionados com a definição do objecto da impugnação (que se satisfaz seguramente com a clara enunciação dos pontos de facto em causa), com a seriedade da impugnação (sustentada em meios de prova indicados e explicitados) e com a assunção clara do resultado pretendido» (Abrantes Geraldes, Ob. Cit., p. 208)
No caso dos autos, entendemos que o recorrente cumpriu, suficientemente, o ónus de impugnação previsto no art. 640.º do CPC, nada obstando, por esta via, à reapreciação da matéria de facto impugnada.
A respeito da reapreciação da prova, cumpre, ainda, ter presente que «é ao impugnante que cumpre convencer o Tribunal de recurso que a primeira instância violou as regras de direito probatório aquando da apreciação dos meios de prova. Não basta uma mera contraposição de meios de prova (ainda que não constantes dos indicados na fundamentação do tribunal): é necessário que a parte que recorre proceda, ela própria, a uma análise crítica da apreciação do tribunal a quo, demonstrando em que pontos o Tribunal se afastou do juízo imposto pelas regras legais, dos princípios, das regras da racionalidade e da lógica ou da experiência comum» (cfr. acórdão da Relação de Lisboa de 24.05.2016, in www.dgsi.pt).
É certo que a Relação actua como tribunal de substituição quando o recurso se funda na errada apreciação dos meios de prova produzidos, pois que se substitui ao tribunal de 1.ª instância e procede à valoração autónoma dos meios de prova (cfr. Abrantes Geraldes, Ob. Cit., p. 361). Não é, pois, correcto o entendimento segundo o qual está vedado à Relação interferir no juízo probatório sustentado na livre apreciação das provas que orientou o tribunal de 1.ª instância. Ao invés, respeitado o princípio do dispositivo quanto à identificação dos pontos da discórdia, a Relação deve assumir-se como verdadeiro tribunal de instância e introduzir na decisão de facto impugnada as alterações que considere justificadas, ao abrigo dos poderes de livre apreciação/valoração/ponderação dos meios de prova indicados pela parte ou que se mostrem acessíveis e de acordo com a convicção própria que formule (a tanto não obstando, como alguns erradamente defendem, os princípios da imediação e da oralidade).
Tal como demonstra Abrantes Geraldes, Ob. Cit., p. 333, «com a redacção do art.º 662.º pretendeu-se que ficasse claro que, sem embargo da correção, mesmo a título oficioso de determinadas patologias que afetam a decisão da matéria de facto (v.g. contradição) e também sem prejuízo do ónus de impugnação que recai sobre o recorrente e que está concretizado nos termos previstos no art.º 640.º , quando esteja em causa a impugnação de determinados factos cuja prova tenha sido sustentada em meios de prova submetidos a livre apreciação, a Relação deve alterar a decisão da matéria de facto sempre que, no seu juízo autónomo, os elementos de prova que se mostrem acessíveis determinam uma solução diversa, designadamente em resultado da reponderação dos documentos, depoimentos e relatórios periciais, complementados ou não pelas regras da experiência».
E, embora não seja permitido que a Relação, por iniciativa própria, reaprecie a generalidade dos meios de prova produzidos e que foram valorados pelo tribunal de 1.ª instância (pois que as alterações da matéria de facto devem respeitar o que o recorrente indicou nas alegações que delimitam o objecto recurso), uma vez indicados os pontos de facto controvertidos, «a Relação já não está limitada à reapreciação dos meios de prova indicados pelas pares, devendo atender a todos quantos constem no processo, independentemente da sua proveniência (art.º 413.º) , sem exclusão da possibilidade de efetuar a audição de toda a gravação se esta se revelar oportuna para a concreta decisão» (cfr. Abrantes Geraldes, Ob. Cit., p. 341).
Deve, no entanto, a Relação evitar a introdução de alterações quando, «fazendo actuar o princípio da livre apreciação das provas, não seja possível concluir, com a necessária segurança, pela existência de erro de apreciação relativamente aos concretos pontos de facto impugnados» (cfr. Abrantes Geraldes, Ob. Cit., p. 349 e 350).
Ora, no caso que nos ocupa, adiantamos, desde já, que não vislumbramos que o tribunal a quo tenha violado qualquer regra de direito probatório aquando da apreciação dos meios de prova, antes tendo procedido a uma análise conjugada, crítica e exaustiva de toda a prova produzida, observando e aplicando as normas legais, os princípios e as regras da racionalidade, da lógica e da experiência comum que se impunham, como de seguida, e concretamente, se demonstrará.
4.2.1. Começa a recorrente por defender que deve ser alterada a redacção da al. M) dos factos provados, por forma a que dela se exclua a referência aos registos efectuados por ……, por já terem caducado, o que, em seu entender, decorre da certidão permanente actualizada, por si junta aos autos na réplica (ou seja, em 02.07.2020).
Ora, efectivamente, da certidão permanente referida, datada de 28.05.2020 (junta em 02.07.2020, a fls. 86 a 88 do processo físico), decorre que já não subsistem as inscrições das aquisições provisórias por natureza, correspondentes às apresentações n.º 2436, de 21.01.2011, n.º 1186, de 13.06.2011, e n.º 1313, de 05.05.2016.
Tal não significa, no entanto, que assista razão à recorrente quanto à alteração pretendia.
Desde logo, quanto à inscrição correspondente à apresentação n.º 2436, consta da al. M) que a mesma caducou (anotação feita em 30.05.2014), o que corresponde, portanto, ao alcance pretendido pela recorrente com a alteração.
No que concerne às demais inscrições referidas, não decorre da certidão de 28.05.2020, junta pela recorrente, que as mesmas caducaram. Tal caducidade decorrerá, quanto muito, da circunstância de se tratarem de inscrições provisórias por natureza e de não constar que tenham sido convertidas em definitivas, sendo certo que, nos termos do art.º 11.º do Cód. Registo Predial, é de seis meses o prazo do registo provisório, salvo disposição em contrário, e os registos provisórios caducam se não forem convertidos em definitivos ou renovados dentro do prazo da respectiva vigência.
Tal constatação constitui, no entanto, uma conclusão jurídica e não um facto que possa ser incluído nos factos provados.
Acresce que, tendo em conta a data da celebração do contrato-promessa dos autos (14.07.2011), bem como o prazo estipulado para celebração da escritura pública de compra e venda (dezoito meses), a data da comunicação da apelante referida na al. F) dos factos provados (25.02.2013) e a data da carta de resolução do contrato-promessa (22.02.2018), mostra-se evidente que a situação registal do prédio prometido vender que releva para o caso em apreço é a que vigorava naqueles momentos (mormente, no momento dos imputados incumprimentos daquele contrato), sendo que a al. M) dos factos provados espelha a situação registal que existia em 13.01.2020, data da certidão permanente junta com a petição inicial (a fls. 12 a 15 do processo físico), não relevando, naturalmente, as alterações registais ocorridas já após a propositura da acção (em 20.01.2020).
Improcede, pois, o recurso nesta parte.
4.2.2. Prossegue a recorrente, defendendo que deve ser julgado não provado o facto vertido na al. N): «a Autora não realizou as diligências necessárias para a obtenção da licença a que alude a alínea J)».
Considera a recorrente que o tribunal a quo não cotejou todas as provas que tinha ao seu alcance e que lhe permitiriam considerar aquele facto como não provado, desconsiderando as declarações de parte da ora recorrente, os depoimentos das testemunhas …. e a prova documental (isto é, o teor da cláusula segunda, n.º 3 e 6, e o considerando três do contrato-promessa dos autos).
A este respeito, o tribunal recorrido fundamentou a sua convicção da seguinte forma:
«O Tribunal ao considerar como provada a matéria fáctica constante da alínea N) estribou-se nas declarações de parte prestadas pela Autora e pela Ré e nos depoimentos prestados pelas testemunhas ….
Quanto a estes factos desconsideraram-se as declarações da Autora e os depoimentos do seu marido, …., e da sua mãe, ….., face à natureza parcial, subjectiva, motivada que revelaram. A Autora, em sede de declarações, disse que se deslocou à Câmara Municipal de Almada para perguntar o que era necessário para obter a licença de utilização. Referiu ainda que chegou a ter as plantas do imóvel feitas, mas o que a impediu de continuar foi o 1º andar do imóvel.
A testemunha … disse que ele próprio foi também à Câmara Municipal de Almada, mas era tudo muito complicado. A testemunha …. disse que ainda se deslocou à Camara Municipal de Almada para saber o que era necessário para a obtenção da licença. Da conjugação das declarações de parte da Autora com estes dois depoimentos, ficou o Tribunal convicto que apenas tentaram fazer crer, o que não conseguiram, que haviam realizados esforços com vista à obtenção da licença de utilização, mas certo é que nada fizeram. As meras deslocações à Câmara Municipal de Almada para se inteirarem do que era necessário não relevam em nada, pois o que interessava era a efectiva realização de diligências junto da Câmara com a prática de actos relevantes. A tanto acresce que quer a Autora, quer as referidas testemunhas tentaram passar a ideia que a obrigação de obtenção da licença cabia ao advogado (testemunha ….), sendo também certo que nunca se chegou a perceber se este agiu como advogado da Autora ou não e se foi naquela qualidade, ou não, que teria sido incumbido de tratar da licença de utilização.
A Autora recebeu o sinal de €29.000,00 aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda e, posteriormente, recebeu um reforço de sinal. Todavia, esta quantia, que supostamente deveria ter sido canalizada para a obtenção da licença de utilização, foi aplicada noutras despesas. A Autora e as referidas testemunhas tentaram, de forma insistente, fazer crer ao Tribunal que a Ré, ou o advogado (testemunha ….) ficaram de diligenciar pela obtenção da licença de utilização. Todavia, não lograram gerar uma convicção positiva, pois, conforme resultou clara e amplamente dos esclarecimentos prestados pelo senhor perito em audiência, a obtenção de licença ficava extremamente dispendiosa atenta a necessidade de impulso do respectivo processo de licenciamento, bem como da realização pelos particulares, a suas expensas, das necessárias infraestruturas.
Mais se refira que da leitura do contrato promessa de compra e venda, ao invés da mensagem que a Autora e as referidas testemunhas tentaram passar, a obrigação de obtenção da licença de utilização do imóvel cabia à Autora e não à Ré. A esta, de acordo com o constante do contrato, apenas cabia o direito, caso assim o entendesse, de obter a licença. Atentas as dificuldades, necessidades e valores a despender com a obtenção da licença era por demais evidente que a Ré não iria exercer esse direito.
Tudo visto, teve o Tribunal como assente a factualidade constante da alínea N)».
Ora, este tribunal ad quem procedeu à audição integral de todas as declarações e depoimentos produzidos e analisou toda a prova documental constante dos autos e a convicção que formou coincide com a do tribunal a quo, não havendo motivos para alterar, nesta parte, a decisão de facto.
Com efeito, a A./recorrente, ouvida em declarações de parte, embora referindo, vagamente, ter tentado obter a licença de utilização junto da Câmara Municipal de Almada, logo admitiu que não tinha, na altura, condições emocionais, financeiras e de tempo para tanto. Aliás, de acordo com as declarações que prestou, as tentativas da A. consistiram em deslocar-se à Câmara para “ver o que era preciso”, o que muito dificilmente poderá considerar-se “realização de diligências necessária para obtenção da licença”, mas meros pedidos de informação. Tanto que a A. admitiu, também, que não aplicou o dinheiro que recebeu da R., a título de sinal, na obtenção da licença em causa e que logo informou o senhor advogado Dr. … de que não conseguiria tratar desse assunto. De resto, a A. prestou declarações vagas, incongruentes e pouco consistentes, sendo patente a sua preocupação em causar condoimento e empatia na pessoa do julgador, recorrendo a dramatismos excessivos como fuga a questões mais determinantes e desconfortáveis, mudando, curiosamente, para um tom bastante mais agressivo e petulante, quando respondia às perguntas colocadas pelo Il. Mandatário da parte contrária, num claro sinal de falta de isenção.
A testemunha …., mãe da A./recorrente, contrariando as declarações da filha, afirmou que foi ela própria - e não a A. – quem se dirigiu à Câmara Municipal de Almada para tratar da licença de utilização, uma vez que a A. não estava em condições psíquicas para o fazer. Também esta testemunha prestou um depoimento pouco isento e pouco credível, recorrendo a melodramas exagerados numa clara tentativa de causar enternecimento ao tribunal, mas conseguindo, contraditoriamente, ser insolente e astuta nas observações e nos comentários laterais e despropositados que fazia, sobretudo quando questionada pelo Il. Mandatário da parte contrária.
A testemunha …., marido da A., apenas confirmou que a A. terá ido à Câmara Municipal de Almada ver o que era preciso para obter a licença de utilização, logo referindo que a mesma não tinha disponibilidade financeira para tratar do assunto, que entregou ao senhor advogado Dr. ….. A própria testemunha refere ter ido àquela Câmara, mas já em 2014 ou 2015, para ver se tinha sido emitida licença de utilização (na sequência, portanto, de eventuais diligências de terceiros…), não identificando ou descrevendo nunca qualquer diligência concretamente feita pela A. nesse âmbito.
Finalmente, da cláusula segunda, n.ºs 3 e 6, e do considerando três do contrato-promessa dos autos nada decorre, naturalmente, sobre a matéria de facto em causa (isto é, se a Autora realizou ou não diligências necessárias para a obtenção da licença), já que têm conteúdos meramente normativos, limitando-se a estabelecer direitos e deveres das partes.
Desta forma, terá que concluir-se que os meios de prova indicados pela recorrente não conduzem ao resultado pela mesma pretendido (a não prova do facto vertido na al. N)).
Pelo contrário, a demais prova produzida confirma, inequivocamente, aquela factualidade, sobretudo, o teor da informação prestada pela Câmara Municipal de Almada, junta aos autos em 22.12.2020, a fls. 122, do processo físico, onde se refere que «(…) da consulta ao processo administrativo verifica-se que não foi tomada qualquer diligência por parte da Srª D. …., isto é não constam do processo quaisquer requerimentos com vista à legalização do edifício ou da emissão de licença de utilização», o que, por si só, é suficiente para, clara e objectivamente, ter por provada a matéria de facto vertida na al. N).
Improcede, aqui também, o recurso.
4.2.3. Pretende, também, a recorrente que se dê como não provado o facto vertido na al. O): «Após o constante da alínea F) existiram contactos informais entre Autora e Ré dos quais nada resultou em virtude de a Autora não ter logrado obter a licença de utilização».
Argumenta que o tribunal a quo se baseou nos depoimentos das testemunhas ….., que não têm conhecimento directo dos factos e são próximos da R. (pai e ex-companheiro), e que não valorou as declarações da A. e os depoimentos das testemunhas ……, que possuíam evidente razão de ciência.
O tribunal recorrido fundamentou a sua decisão da seguinte forma:
«No que diz respeito aos factos descritos na alínea O) e aos factos tidos como não provados constantes do ponto 4 o Tribunal fundou a sua convicção nas declarações de parte prestadas por Autora e Ré e nos depoimentos das testemunhas …..
Mais uma vez as declarações de parte da Autora e os depoimentos das testemunhas ….. não foram convincentes, uma vez que depuseram de forma parcial e, no entender do Tribunal, tendenciosa.
Apesar de não ter havido uma resposta formal à interpelação da Autora, existiram contactos informais. Mais se refira que a Autora bem sabia a razão da não marcação da escritura definitiva, ou seja, bem sabia que sem a licença de utilização não seria possível a realização da escritura de compra e venda.
A Ré em declarações de parte, bem como a testemunha …., corroboraram a existência de contactos informais, contactos esses que até foram promovidos pela Autora, e que a não marcação e realização da escritura de compra e venda se deveu ao facto de o imóvel não possuir licença de utilização, licença esta essencial para a celebração do contrato definitivo».
Aqui, também, após audição das declarações e depoimentos prestados, não descortinamos motivos para alterar a decisão do tribunal a quo, concordando-se com a apreciação pelo mesmo feita dos meios de prova.
Como já se referiu, quer a A., quer a testemunha … prestaram depoimentos muito pouco convincentes e nada isentos.
Contrariamente, e de uma forma bem mais consistente, desinteressada e objectiva, a R. e as testemunhas …… confirmaram a existência de contactos informais entre as partes, não obstante tais contactos não terem alcançado qualquer solução para a situação.
E, assim, não se verificando a existência de erro de apreciação relativamente ao concreto ponto de facto impugnado, improcede o recurso.
4.2.4. Sustenta a recorrente que deve ser dado como não provado o facto constante da al. P): «A Ré, para além da quantia a que alude a alínea D), pagou ainda à Autora o montante de €10.000,00».
Para tanto, socorre-se, apenas, das declarações de parte da A. e do depoimento da testemunha António Almeida.
O tribunal recorrido fundamentou a sua decisão da seguinte forma:
«Ao considerar como assentes os factos espelhados na alínea P) o Tribunal estribou-se na conjugação das declarações de parte prestadas pela Ré, no teor dos depoimentos prestados pelas testemunha ….. e no teor do documento junto a folhas 158 dos autos.
Quer a Autora, quer as testemunhas …… afirmaram que a Autora apenas recebeu a quantia de €29.000,00 a título de sinal, referindo que a quantia titulada pelo cheque de €10.000,00 integra o valor de €29.000,00.
Mais uma vez o Tribunal entende que a posição carreada pela Autora e testemunhas não corresponde à realidade. Na verdade, da conjugação das declarações de parte da Ré, corroboradas pelas testemunhas ….., e do documento junto a folhas 158 (documento este onde se mostra aposta a assinatura da Autora) resulta, em nosso entender, à saciedade que a Ré entregou à Autora a quantia de €29.000,00 a título de sinal e, posteriormente, entregou-lhe a título de reforço de sinal o cheque no montante de €10.000,00 que a Autora recebeu, perfazendo o total de €39.000,00».
Decidindo, mostra-se evidente a falta de razão da recorrente.
Com efeito, foi junto aos autos, na segunda sessão da audiência final, a fls. 158 do processo físico, um documento original, consistente num aditamento ao contrato-promessa dos autos, datado de 28.07.2011, do qual consta que a segunda outorgante, ora R./recorrida, entregou à primeira outorgante, ora A./recorrente, a quantia de € 10.000,00, a título de “reforço de pagamento”, contendo esse documento uma assinatura imputada à primeira outorgante.
Em requerimento de 21.03.2022, a ora recorrente afirmou que “não se recorda de ter assinado o documento” e que “admite, em tese, que o possa ter assinado”.
Ora, o documento em causa é um documento particular (art.º 363.º, n.º 2 parte final do CC), que se mostra assinado pelo seu autor, não tendo tal assinatura sido impugnada, pelo que se considera verdadeira (art.º 374.º do CC), fazendo o documento prova plena quanto às declarações atribuídas ao seu autor (art.º 376.º do CC).
Ainda que a recorrente refira, no requerimento sobredito, que «ao assinar um documento cujo conteúdo não espelhava a sua vontade, pois a Autora jamais poderia dar quitação de um valor que não recebeu, o que era do conhecimento da Ré, a Autora fê-lo com base em erro – cfr. artigo 247.º do Código Civil», o certo é que nada disso se provou.
Ao invés, o documento e o seu conteúdo foram, suficientemente, confirmados pelos meios de prova referidos pelo tribunal a quo, nomeadamente, pelas declarações de parte da recorrida e pelos depoimentos das testemunhas …., cujas versões são suportadas pelos documentos n.ºs 1 e 2 juntos com a contestação (fls. 56 do processo físico), que consistem numa cópia de um cheque de €10.000,00, datado de 28.07.2011, e numa cópia de um talão de depósito do referido montante.
Já as versões trazidas aos autos pela A. e pela testemunha …., seu marido, para além de não sustentadas por qualquer meio de prova objectivo, nem sequer são conformes ao alegado pela própria A. na petição inicial, não podendo deixar de estranhar-se o alegado “lapso” na descrição fáctica relativa ao pagamento do sinal, supostamente decorrente do decurso do tempo (cfr. art.ºs 16.º segs. da réplica), que, no entanto, não causou idênticas falhas na memória da A. quanto a outras questões de facto bem menos relevantes e substanciais (conforme decorre das suas declarações de parte).
Assim sendo, improcede o recurso nesta pare.
4.2.5. Advoga, de seguida, a recorrente que devem ser dados como não provados os factos constantes das als. R) e S):
«R - O constante da alínea J) impediu a Ré de desenvolver e concluir o processo de financiamento junto da entidade bancária com vista à aquisição do imóvel objecto do contrato a que alude a alínea B)»
«S – O constante das alíneas J) e M) impediram que a Ré diligenciasse pela marcação da escritura de compra e venda»
Argumenta que o tribunal a quo não refere quais os meios de prova em que se baseou para dar tais factos como provados, violando o art. 607.º, n.º 4 do CPC.
Acrescenta que não resulta das simulações bancárias juntas aos autos pela apelada qualquer impossibilidade de a mesma concluir o processo de financiamento bancário por falta de licença de utilização, nem tal resulta das declarações da apelada, que se limitou a referir ao tribunal “que os bancos lhe pediam a licença”, sendo certo que que a mesma nunca informou a apelante que não estava a obter o financiamento em virtude da falta de tal licença e também nunca diligenciou pela obtenção da mesma com vista a ultrapassar o alegado óbice. Refere, ainda, que das declarações da apelada resulta que a existência dos registos não era impedimento para fazer a escritura, até porque os referidos registos já caducaram. Conclui, por isso, que, com base nos depoimentos da apelante e da testemunha …., conjugados com o teor da certidão permanente do imóvel actualizada, deve alterar-se a resposta ao facto vertido na al. S).
O tribunal recorrido fundamentou a sua decisão da seguinte forma:
«(…) o Tribunal firmou a sua convicção na conjugação e apreciação critica das declarações de parte prestadas pelas partes e depoimentos. Da prova produzida não se suscitam, no entender do Tribunal, dúvidas, que a Autora interpelou a Ré para que esta procedesse e diligenciasse pela marcação da escritura pública de compra e venda. Todavia, também é manifesto que a Ré podia proceder à sua marcação, mas este acto revelar-se-ia inútil dado que sem a licença de utilização jamais se realizaria o contrato definitivo, bem como seria muito difícil a concessão de crédito pela entidade bancária à Ré (um dos documentos necessários e solicitados pelas entidades bancárias é a licença de utilização) sem a existência dessa licença. A tanto acresce que o registo da acção e o posterior registo da aquisição em nome de terceiro constituía também um entrave à celebração do contrato definitivo».
A este propósito, contra-alegou a recorrida, lapidarmente, que «temos, desde logo, que os factos aí constantes constituem factos públicos e notórios pois todos sabemos que nenhuma instituição bancária financia a aquisição de um qualquer imóvel que careça de licença de utilização, até porque, como também é do domínio publico, é um imperativo legal indispensável à outorga da competente escritura de aquisição. Significa isto que, o constante das alíneas R) e S) dos factos assente nem careceria de grande prova pois, em ambos os casos, tal matéria é redundante».
Ora, efectivamente, de acordo com art.º 1.º, n.º 1, do DL n.º 281/99, de 26.07., «não podem ser celebradas escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça perante o notário prova suficiente da inscrição na matriz predial, ou da respectiva participação para a inscrição, e da existência da correspondente licença de utilização, de cujo alvará, ou isenção de alvará, se faz sempre menção expressa na escritura».
Acresce que a licença de utilização, nomeadamente, a licença de habitação, é um dos documentos indispensáveis para se obter um empréstimo à habitação, o que decorre do regime legal vigente (sem o instrumento que titula a compra e venda não poderá, obviamente, ser lavrado aquele que corporiza o mútuo com hipoteca) e, de resto, das regras da experiência comum.
De igual forma, a existência de registos (ainda que provisórios) de aquisição a favor de terceiros (que se mantinham em vigor, pelo menos, até à data da certidão permanente datada de 13.01.2020), impedia a celebração da escritura pública de compra e venda, atento o preceituado no art.º 54.º, n.º 2 do Código do Notariado: «os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre prédios, ou se contraiam encargos sobre eles, não podem ser lavrados sem que também se faça referência à inscrição desses direitos em nome do autor da herança, ou de quem os aliena, ou à inscrição de propriedade do prédio em nome de quem o onera».
Finalmente, e tal como se refere na sentença recorrida, a factualidade em causa foi confirmada, de forma coincidente, quer pela A., quer pelas testemunhas …., sendo que estes depoimentos resultam convincentes, por conformes à supra referidas regras da experiência comum e ao regime legal vigente, tendo, por conseguinte, o tribunal a quo dado suficiente cumprimento às exigências do art.º 607.º, n.º 4 do CPC.
Improcede, destarte, o recurso.
4.2.6. Defende, também, a recorrente que devem ser dados como provados os factos vertidos nos n.ºs 3, 4 e 6:
«3 - A Autora perdeu o interesse na celebração do contrato definitivo devido ao tempo de espera pela marcação»
«4 - A Ré, após o constante das alíneas F) e G), nada disse ou respondeu à Autora»
«6 – A recusa da Ré em celebrar a escritura de compra e venda causou constrangimentos à Autora e família dado que já contavam com o produto da venda do imóvel para fazer face à crise financeira que atravessavam, causando à Autora enormes angústias, tristeza, instabilidade emocional, temendo pelo seu futuro e da sua família e frustrações».
Considera que o facto n.º 3 decorre da conjugação das declarações de parte da recorrente, do depoimento da testemunha …. e do teor do relatório pericial; afirma que o facto n.º 4 resulta dos depoimentos da apelante e da testemunha ….. (vide conclusão Q)); e entende que o facto n.º 6 decorre da circunstância de ser “completamente inverosímil (…) que a frustração de um negócio desta natureza não acarrete tristezas e angústias para a parte lesada”, sendo que a recorrente e as testemunhas ……. foram unânimes em afirmar que a apelante atravessava sérias dificuldades e que a frustração da venda lhe causou angústias e tristezas.
O tribunal recorrido fundamentou a sua decisão da seguinte forma:
«Das declarações de parte prestadas pela Autora e testemunhas arroladas pela Autora e que prestaram depoimento quanto aos factos a que aludem os pontos 2, 3, 5 e 6, no entender do julgador não resultou suficientemente provado, porque foram pouco credíveis, que a Autora desconhecia o teor do contrato promessa de compra e venda, que a Ré se aproveitou da Autora e que foi a recusa da Ré que gerou todos os transtornos, angustia e instabilidade emocional na Autora».
Ora, no que respeita ao n.º 3, a recorrente, em declarações de parte, confirmou, de facto, a sua perda de interesse no negócio, mas tais declarações não surgiram espontaneamente, antes tendo sido sugeridas pelas perguntas feitas, sendo patente as hesitações da A. na justificação da sua alegada perda de interesse. Acresce que esta suposta perda de interesse da A. não se mostra coerente com a demais factualidade apurada, uma vez que, desde logo, foi a mesma que não providenciou pela remoção dos obstáculos que se colocavam à celebração do negócio definitivo, revelando, desde sempre, falta de vontade da sua parte na concretização do negócio (o que, aliás, foi confirmado pela testemunha …, seu advogado aquando da outorga do contrato-promessa dos autos). As demais testemunhas inquiridas depuseram, a este respeito, com base em meras conjecturas ou no que a própria A. lhes terá dito, não relevando, portanto, uma razão de ciência directa, consistente e credível que pudesse fundamentar uma convicção positiva por parte do tribunal.
No que concerne ao n.º 4, a não prova deste facto decorre, logicamente, da prova do facto vertido na al. O), para cuja fundamentação se remete (ponto 4.2.3.).
Finalmente, e quanto ao n.º 6, o mesmo pressupõe que tivesse ficado provado que a R. se recusou a celebrar a escritura pública de compra e venda, o que não sucedeu (nem, aliás, decorre da demais factualidade provada). Acresce que a prova produzida (nomeadamente, as declarações de parte da A. e os depoimentos testemunhais por si mencionados nas conclusões do recurso), não permitiu concluir, com as certeza e segurança indispensáveis, que a causa directa dos danos não patrimoniais invocados pela A. tenha sido a conduta da R., antes decorrendo da prova produzida que, já na data da celebração do contrato-promessa do autos, a A./recorrente sofria de graves dificuldades financeiras e que se encontrava emocionalmente abalada devido ao facto de se considerar vítima de uma burla qualificada, que lhe terá destruído o negócio, envolvendo-a em conflitos graves e até violentos com terceiros.
Improcede, assim, o recurso nesta parte.
4.2.7. Pretende, ainda, a recorrente que se consideram provados os seguintes factos
N1: «Aquando da celebração do CPCV, Autora e Ré estavam convencidas de que a escritura definitiva de compra e venda podia ser outorgada sem que o imóvel possuísse licença de utilização (cláusula segunda, n.º 3, do CPCV)»
N2: «A Autora realizou diligências para a obtenção da licença de utilização a que alude a alínea J)».
N3: «A Ré não realizou quaisquer diligências para a obtenção da licença de utilização a que alude a alínea J)».
Considera que tais factos decorrem das declarações de parte da apelante e do depoimento da testemunha …., bem como o teor da cláusula segunda, n.ºs 3 e 6, e do Considerando 3 do contrato-promessa
Sucede que o facto descrito em N1 não foi alegado nos articulados e não decorre da cláusula 2.ª do contrato-promessa, onde se prevê, apenas, a hipótese ou eventualidade de a escritura de compra e venda ser realizada antes de obtenção da licença de utilização, mas não já que essa celebração fosse, legalmente, possível. De resto, a R. negou tal facto e a A. prestou declarações contraditórias e pouco convincentes (a circunstância de afirmar que foi à Câmara Municipal de Almada para ver o que era preciso para obter a licença de utilização e de que mais tarde entregou o assunto ao senhor advogado Dr. …., muito dificilmente se compatibiliza com o alegado convencimento de que não era necessária a licença para celebração do contrato definitivo…), sendo que do depoimento da testemunha …., seu marido, resultou, apenas, claro que a A. sabia da falta de licença e da necessidade desta (a própria testemunha chegou a ir à Câmara Municipal de Almada em 2014 ou 2015 verificar se já havia sido emitida licença).
O facto descrito em N2 mostra-se contrariado pela prova produzida, conforme se referiu a propósito da al. N) dos factos provados (ponto 4.2.2), sendo certo, como já se referiu, que deslocar-se à Câmara Municipal para pedir informações - o que nem sequer pode ter-se por seguro (vejam-se as declarações contraditórias da A. e da testemunha Bernardina Varela, a este respeito) -, não é o mesmo que realizar diligências para obtenção de uma licença.
Finalmente, o facto descrito em N3 não foi alegado pelas partes, tendo-se a A./recorrente limitado a tecer, sob o art.º 54.º da réplica, considerações especulativas, o que não constitui alegação fáctica, sendo, por isso, insusceptíveis de prova.
Improcede, também aqui, o recurso.
4.2.8. Por fim, requer a recorrente que se considerem provados os seguintes factos:
T: «O valor da renda mensal do imóvel é, à data da celebração do CPCV de €1.244,73 e à data do envio da carta de resolução do CPCV (22.02.2018), de € €1.365,26».
U: «O valor actual do imóvel ronda os €205.900,00».
Argumenta que o tribunal a quo desconsiderou o relatório pericial junto aos autos.
Nas contra-alegações, a recorrida refere quanto a tais factos o seguinte: «em face da matéria de facto dada como provada o mesmo, simplesmente, revelou-se inútil. Com efeito, se foi a Recorrente que incumpriu o contrato, como foi decidido, não se alcança a que título poderia ser a Recorrida condenada a indemnizá-la fosse no que fosse».
Ora, com efeito a apreciação da impugnação da matéria de facto não subsiste por si, assumindo um carácter instrumental face à decisão de mérito do pleito. Por isso, só se justifica nos casos em que da modificação da decisão possa resultar algum efeito útil relativamente à resolução do litígio no sentido propugnado pelo recorrente. Quando a modificação pretendida não interfere no resultado declarado pela 1.ª instância é dispensável essa reapreciação (cfr., neste sentido, os acórdãos do STJ de 23.01.2020 e 28.01.2020, in www.dgsi.pt).
Deste modo, por força dos princípios da utilidade, economia e celeridade processual, o Tribunal ad quem não deve reapreciar a matéria de facto quando o(s) facto(s) concreto(s) objecto da impugnação for(em) insusceptível(veis) de, face às circunstância próprias do caso em apreciação e às diversas soluções plausíveis de direito, ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente (cfr., neste sentido, o acórdão da RC de 27.05.2014, in www.dgsi.pt, onde e escreveu que “se, por qualquer motivo, o facto a que se dirige aquela impugnação for irrelevante para a solução da questão de direito e para a decisão a proferir, então torna-se inútil a actividade de reapreciar o julgamento da matéria de facto, pois, nesse caso, mesmo que, em conformidade com a pretensão do recorrente, se modifique o juízo anteriormente formulado, sempre o facto que agora se considerou provado ou não provado continua a ser juridicamente destituído de qualquer eficácia, por não interferir com a solução de direito encontrada e com a decisão tomada”).
No caso dos autos, os factos em causa (as pretendias als. T) e U)) são, totalmente, irrelevantes, em face das várias soluções plausíveis da questão de direito, para a resolução do litígio, por não interferirem no sentido da decisão recorrida, sendo, portanto, dispensável a sua apreciação e não justificando a ampliação da matéria de facto pretendida.
4.3. Mantendo-se na íntegra a decisão de facto da primeira instância, vejamos, agora, se a sentença recorrida fez uma incorrecta aplicação do direito aos factos provados.
A recorrente entende que, não tendo a recorrida procedido à marcação da escritura pública de compra e venda, como era sua obrigação, incumpriu o contrato-promessa entre ambas celebrado, pelo que a recorrente perdeu, objectivamente, o interesse na manutenção do referido contrato, sendo justificada e lícita a resolução do mesmo por sua iniciativa, devendo, em consequência, declarar-se perdido a seu favor o valor entregue a título de sinal (€29.000,00).
Vejamos.
4.3.1. Decorre da factualidade provada que, entre a A. e a R., foi celebrado, em 14.07.2011, um contrato-promessa de compra e venda, tendo por objecto o prédio urbano descrito na CRP de …. sob o n.º …..
Com efeito, nos termos do art.º 410.º, n.º 1, do CC, por contrato-promessa entende-se a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato: por intermédio da celebração dessa convenção, as partes vinculam-se a celebrar futuramente um outro contrato, apelidado de contrato prometido ou definitivo.
A promessa é unilateral quando, apenas, uma das partes se encontra adstrita à realização do futuro contrato, não estando a outra vinculada a essa celebração, podendo ou não fazê-lo.
É o que sucede no caso dos autos, em que só a A./recorrente declarou prometer vender o prédio identificado à R. (cfr. cláusula 2.ª, n.º 1, do contrato), sem que a R./recorrida tenha declarado prometer comprar-lhe, só a primeira se vinculando, portanto, à celebração do contrato prometido, a tanto não obstando o facto de a R. se ter obrigado a prestar sinal (vide, neste sentido, por exemplo, Gravato de Morais, in Contrato-Promessa em Geral, Contratos-Promessa em Especial, Almedina, 209, p. 37 e segs).
Desse contrato promessa decorreu, pois, para a A. a obrigação de celebração do contrato prometido.
Conforme refere Almeida Costa, in Contrato-Promessa, Uma Síntese do Regime Actual, 2ª ed., pág. 37 e 38, «a prestação devida consiste na emissão de uma declaração de vontade negocial destinada a celebrar o contrato prometido», sendo que «numa promessa de compra e venda, a prestação a que os pactuantes se vinculam (…) traduz-se em outorgarem no futuro contrato, correspondentemente, como comprador e como vendedor».
A validade formal desse contrato é, também, inequívoca, por ter sido reduzido a escrito, com reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes (cfr. art. 410.º, n.ºs 2 e 3 do CC).
No que concerne à certificação da existência de licença de utilização, trata-se de uma formalidade cuja falta só pode ser arguida pelo promitente-comprador ou pelo promitente-vendedor na situação excepcional prevista no n.º 3 do art. 410.º do CC e, no caso dos autos, nenhuma das partes a invocou, estando vedado ao Tribunal o seu conhecimento oficioso (cfr. Assento n.º 3/95, de 01.02).
4.3.2. Tendo-se concluído que o contrato-promessa dos autos é, formal e materialmente, válido, atentemos, agora, na questão de saber quando é que a prestação devida (a celebração da escritura pública de compra e venda) deveria ser efectuada.
Em termos gerais, no que concerne a esta problemática, colocam-se várias possibilidades.
Assim, a prestação pode ser realizada: a) findo o prazo fixado pelas partes ou atingido o dia certo pelas mesmas estabelecido - caso em que a obrigação será a termo ou a prazo; b) findo o prazo fixado especialmente pela lei (veja-se, por exemplo, as situações previstas nos arts. 885.º, n.º 1, e 1039.º, n.º 1, ambos do CC); c) após a interpelação do credor nesse sentido ou oferta de cumprimento do devedor nas denominadas obrigações puras (as que se caracterizam pela inexistência de estipulação ou disposição legal que preveja o respectivo vencimento - art.º 777.º, n.º 1, do CC).
Analisando os termos do contrato-promessa em apreço, constata-se que as partes convencionaram, no que tange à data ou prazo para celebração da escritura pública de compra e venda, que a mesma deveria ser outorgada no prazo de dezoito meses a contar da data da celebração do contrato-promessa e que caberia à ora R./recorrida a sua marcação, avisando a A./recorrente, para o efeito, com 10 dias úteis de antecedência.
Qual a natureza desse prazo?
Ana Prata, in O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, 1995, p. 632 e 633, refere que «é frequente que as partes convencionem que o cumprimento de um contrato-promessa deverá verificar-se até certo momento, hipótese em que, referido o prazo ao cumprimento das obrigações, não é de duvidar de que se trate de um prazo destas, desencadeador do respectivo vencimento; em dúvida pode ficar, isso sim, se o prazo convencionalmente estabelecido é ou não essencial, isto é, se o seu esgotamento sem que tenha havido cumprimento basta ou não para constituir o devedor numa situação de definitivo não cumprimento».
A fixação de uma data como termo final do prazo para celebração da escritura, pode ser entendida, pois, com dois sentidos:
- como prazo-limite, absoluto ou improrrogável, cujo decurso determina o incumprimento definitivo do contrato e a sua imediata resolução ou caducidade;
- como prazo relativo ou não essencial, apenas determinante de uma situação de mora e conferindo ao credor o direito de pedir o cumprimento do contrato, a sua resolução ou indemnização moratória (cfr., ainda, Vaz Serra, Rev. Leg. Jur., 110º, pág. 327, e Antunes Varela, Das Obrigações, II, p. 45).
A opção por uma ou outra dessas soluções depende da natureza do negócio ou de interpretação da vontade das partes, sendo certo que, em regra ou em caso de dúvida, é de ter como verificada a segunda hipótese, por estar mais de harmonia com a realidade ou a vontade hipotética das partes e ser a menos onerosa para o devedor.
Assim, a autora referida, in Ob. Cit., pp. 633 a 636 e nota 1495, dá-nos conta de que «a jurisprudência italiana tem entendido que, para que se possa falar de prazo essencial, é necessária uma clara vontade negocial nesse sentido, não bastando, para o efeito, o uso de expressões como até e não depois ou improrrogavelmente, antes admitindo a compatibilidade da essencialidade do prazo com a concessão de sucessivas prorrogações».
Também Brandão Proença, Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral. A Dualidade Execução Específica-Resolução, 1987, p. 110-112, defende que «o significado do prazo certo fixado para serem emitidas as declarações de vontade (…) terá que ser deduzido do material interpretativo fornecido pelas partes, da natureza da promessa, do comportamento posterior dos promitentes (existência ou não de prorrogações) ou de outras circunstâncias coadjuvantes».
No caso vertente, cremos que o clausulado do contrato-promessa é, por si só, suficientemente, impressivo para fundamentar uma conclusão acerca do carácter não essencial do prazo nele fixado para a celebração do contrato definitivo.
É que as partes previram, expressamente, que a celebração do contrato definitivo pudesse ter lugar após os referidos dezoito meses, caso a A. não lograsse, nesse prazo, obter a licença de habitação, conferindo, então, à R. o direito de proceder às diligências necessárias para tanto e de acertar contas com a A., o que se traduz, inequivocamente, numa aceitação de que o contrato definitivo pudesse ter lugar após o decurso dos dezoito meses e, portanto, que as partes mantinham interesse na celebração do contrato definitivo mesmo após esse prazo.
Desta forma, o estabelecimento do prazo de dezoito meses tem de entender-se como uma data, meramente, previsível ou indicativa, nada permitindo concluir que, ultrapassada a mesma, as partes perdessem interesse no negócio ou que o contrato ficasse definitivamente incumprido e automaticamente resolvido, sem necessidade de interpelação nesse sentido.
Enfim, o clausulado do contrato, analisado conjugadamente, não pode ter outra interpretação, se não a de que as partes não pretenderam fixar um prazo peremptório, absoluto e essencial (decorrido o qual, sem que a escritura definitiva estivesse realizada se consideraria definitivamente incumprido o contrato, conferindo-se ao promitente-vendedor o direito de o resolver e de fazer suas as importâncias entregues ao abrigo do mesmo, nomeadamente, a título de sinal e sucessivos reforços de sinal), mas antes um prazo relativo ou não essencial, apenas determinante de uma situação de mora (que conferia ao credor o direito de pedir o cumprimento do contrato ou indemnização moratória).
4.3.3. No caso dos autos, sabemos que o contrato definitivo não foi celebrado no prazo de dezoito meses previsto, não tendo a R. marcado data para a realização da escritura de compra e venda (al. E) dos factos provados), tendo a A., por carta de 22.02.2018, comunicado à R. a resolução do contrato-promessa, invocando o incumprimento da R. e a sua perda de interesse do negócio, devido ao decurso do prazo de dezoito meses (al. G) dos factos provados).
Tal não basta, porém, para que se considere o contrato definitivamente incumprido, por culpa da R.
Como é consabido, nos contratos em geral podem ocorrer três formas de não cumprimento: a falta de cumprimento ou incumprimento definitivo, a mora ou atraso na prestação e o cumprimento defeituoso (cfr., por exemplo, Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 9.ª ed., II, p. 62 e segs.).
Ora, o incumprimento definitivo do contrato promessa tem de ser aferido pelas regras gerais do não cumprimento das obrigações previstas no art. 808.º do CC.
No caso dos autos, concluiu-se que as partes não convencionaram entre si um prazo fixo, peremptório ou absoluto para celebração do contrato definitivo, pelo que o facto de a R. não ter procedido à marcação da escritura pública no prazo de dezoito meses configura, apenas, uma situação de mora no cumprimento da prestação.
A mora pressupõe que a prestação, sendo ainda possível, não tenha sido realizada no prazo certo acordado no contrato (cfr. arts. 804.º nº 2 e 805.º n.º 2 al a) do CC), não se traduzindo num incumprimento definitivo, pelo que se mostra insuficiente para fundamentar a resolução contratual.
Seria, ainda, necessário, que a A. convertesse essa mora em incumprimento definitivo, através dos mecanismos previstos no citado art. 808.º do CC, em cujo n.º 1 se dispõe que «se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação».
Sucede que a A. não demonstrou ter procedido à interpelação admonitória da R.
Embora se tenha provado, sob a al. Q) dos factos assentes, que a A. interpelou a R. com vista a que esta marcasse a escritura pública de compra e venda, desconhece-se quando e em que termos o fez (por exemplo, se concedeu prazo à R. para marcar a escritura publica, findo o qual perderia interesse na sua realização; se ela própria a marcou e comunicou à R. tal facto, etc.), sendo certo que, através da carta de 25.02.2013, a A. limitou-se a solicitar uma reunião “para que sejam discutidas questões referentes à venda/compra da minha casa” (cfr. al. F) dos factos provados).
Ora, conforme se decidiu no acórdão da RG, de 20.02.2020, in www.dgsi.pt, «para que a mora se transforme em incumprimento definitivo é necessária a interpelação admonitória feita pelo promitente-vendedor da qual tem que constar: a) a intimação para o cumprimento; b) a fixação de um terminus ad quem perentório para esse cumprimento; c) a cominação – declaração admonitória – de que a obrigação se considera definitivamente não cumprida se a realização da prestação devida se não verificar dentro do prazo assinalado».
E por demonstrar ficou, também, a perda do interesse da A. na prestação.
Esta, conforme preceitua o n.º 2 do art.º 808.º do CC, deve ser apreciada objectivamente e demonstrada concretamente pelo credor (cfr. art.º 342.º, nº 1 do CC), tendo de ser justificada segundo um critério da razoabilidade.
Tal perda de interesse deve aferir-se em função da «utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos susceptíveis de serem valorados pelo comum das pessoas (e necessariamente à especificidade dos interesses em causa no concreto negócio jurídico onde tal apreciação se suscite), devendo mostrar-se justificada segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas» (cfr., por exemplo, os Acs. do STJ de 07.02.08 e de 18.12.03, in www.dgsi.pt).
Na aferição da perda do interesse releva, também, a importância do incumprimento ou a sua gravidade, sendo certo que, na maioria das vezes, o desaparecimento do interesse do credor na manutenção do contrato tem a ver com as finalidades de uso ou de troca que o credor visava conseguir com a prestação.
No caso dos autos, em face da factualidade provada, nada nos permite concluir pela perda objectiva do interesse da A. na manutenção do contrato-promessa (aliás, a A. limita-se a invocar o decurso do prazo como factor de desinteresse, sem qualquer outra justificação), perda essa que não é justificativa de tutela jurídica.
Não bastava para a A. alegar ter perdido o interesse que tinha na realização do contrato prometido definitivo; seria indispensável que demonstrasse que a perda é justificada à luz de circunstâncias objectivas, ou seja, segundo um critério de razoabilidade, próprio do comum das pessoas.
A perda do interesse na prestação não pode, pois, assentar numa simples mudança de vontade do credor, sendo-lhe, por isso, vedado alegar, para fundamentar a resolução, o facto de, por virtude de o devedor se haver constituído em mora, o contrato definitivo não ser já do seu agrado.
Sucede que a doutrina e a jurisprudência acrescentam, ainda, às situações previstas no art.º 808.º do CC, a recusa categórica do devedor em cumprir (cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, II, 4.ª edição, p. 88, e Romano Martinez, Da Cessação do Contrato, 2.ª ed, p. 142 e 143).
De acordo com este entendimento, a obrigação considera-se definitivamente incumprida se o devedor:
- fizer uma declaração, clara, inequívoca e peremptória de que não cumprirá o contrato;
- adoptar um comportamento concludente que indique, de maneira certa e unívoca, que não pode ou não quer cumprir.
Neste sentido, vejam-se os seguintes acórdãos do STJ, citados pelo acórdão da RP de 24.09.2020, in www.dgsi.pt: de 31.03.1998 «I- Há incumprimento definitivo de contrato-promessa de compra e venda, para efeitos do disposto no art.º 442 do Código Civil, no caso de recusa perentória e sistemática do promitente-vendedor, comunicada ao promitente-comprador, de celebrar o contrato prometido. II - A aplicação das sanções previstas no artigo 442 do Código Civil pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-promessa e não a simples mora»; de 03.03.2005 «O conceito de recusa de cumprimento não se restringe à declaração expressa de não querer cumprir, antes se compreendendo, em geral, nesse conceito todo e qualquer comportamento que indique de maneira certa e unívoca que o devedor não pode, ou não quer, cumprir, devendo, quando tal se constate, ser, sem mais, considerado inadimplente de forma definitiva»; de 15.03.2005 «Revelando os factos uma vontade séria e determinada dos recorrentes (promitentes-vendedores) não quererem cumprir, tal conduta constitui "recusa de cumprimento", o que permite considerá-los inadimplentes de forma definitiva, sem necessidade de notificação admonitória».
Revertendo ao caso dos autos, não se descortina na matéria de facto provada qualquer declaração de recusa de cumprimento por parte da R., nem qualquer comportamento que indicie tal recusa.
É que, não obstante todo o tempo já decorrido desde a data da celebração do contrato-promessa, a R. não procedeu à marcação da escritura pública porque não o poderia fazer ou porque tal se traduziria num acto inútil.
Com efeito, está provado que o prédio prometido vender não possui licença de utilização (al. J) dos factos assentes) e, pelo menos até à data da certidão referida em M), isto é, 13.01.2020, sobre o mesmo incidiam inscrições, ainda que provisórias, de aquisições a favor de terceiros.
A A. havia-se vinculado, expressamente, a obter a licença de utilização e a mesma era, como se demonstrou na sentença recorrida, necessária para a celebração do contrato definitivo (cfr., art. 1.º, n.º 1, do DL n.º 281/99, de 26.07., já citado neste acórdão), sendo que se apurou que a A. não realizou as diligências necessárias para a obtenção dessa licença (cfr. al. N) dos factos provados), nada se tendo provado quanto às razões dessa inacção.
De resto, também se apurou que tal facto impediu a R. de desenvolver e concluir o processo de financiamento junto da entidade bancária com vista à aquisição do imóvel objecto do contrato e de diligenciar pela marcação da escritura de compra e venda (cfr. als. R) e S) dos factos provados), empréstimo bancário esse que, nos termos acordados pelas partes, era condição de “validade e eficácia” do contrato (cfr. cláusula 5.ª, n.º 2).
Donde só poderá concluir-se que a marcação da escritura pública de compra e venda e a celebração do contrato-definitivo não ocorreram por facto imputável à A., não se vislumbrado na matéria de facto provada qualquer indício de recusa de cumprimento do contrato-promessa por parte da R.
4.3.4. A tese da A., segundo a qual constituía obrigação da R. diligenciar pela obtenção da licença de utilização não merece o mínimo acolhimento, quer por tal obrigação não decorrer do contrato-promessa (onde apenas se prevê o poder ou faculdade de a R. o fazer e, ainda assim, decorridos os dezoito meses iniciais do contrato - cfr. cláusula 2.ª, n.º 6), quer porque não se vislumbra que pudesse ser imposta pelos princípios da boa fé, quando ficou, expressa e claramente, estipulado que tal constituía uma obrigação da promitente-vendedora (cfr. cláusula 2.ª, n.º 2).
De resto, estando-se em face de um poder atribuído à R. (e não de um direito, que, como se sabe, consiste no poder conferido pela ordem jurídica a um sujeito para tutela de um seu interesse juridicamente relevante, isto é, merecedor da tutela do direito, ao qual corresponde um dever jurídico), competia a si, enquanto sua beneficiária, decidir se actuava ou não, sendo tal poder visto como um bem, que ela aproveitaria ou não, como quisesse.
Tendo a R. optado por não actuar e, repete-se, competindo à A., por força do contrato, obter a licença de utilização, não se configura que o facto de a R. não ter feito diligências para obtenção daquela licença, nem ter, por consequência, marcado a escritura pública de compra e venda, possa traduzir-se no exercício manifestamente abusivo de um direito, nos termos do art.º 334.º do CC, como pretende a recorrente.
Nem, de resto pode ter-se por fundada e legítima a invocada - mas não demonstrada - criação na esfera jurídica da recorrente da convicção de que a recorrida não tinha interesse em celebrar o contrato definitivo de compra e venda, por estar confortável em manter-se no prédio prometido vender sem pagar qualquer contrapartida.
Na linha do entendimento de Meneses Cordeiro, in Revista da Ordem dos Advogados, Ano 58.º, Julho 1998, p. 964, são quatro os pressupostos da protecção da confiança:
1.°- Uma situação de confiança, traduzida na boa fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia;
2.° Uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis;
3.° Um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma actividade na base do comportamento da contraparte;
4.° Uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança lhe seja de algum modo recondutível.
Ora, a circunstância de a R. não ter diligenciado pela obtenção da licença de utilização e ter-se, alegadamente, mantido em silêncio (o que, aliás, é contrariado pelo facto provado sob a al. O)) não é de molde a, objectivamente, despertar na A. a convicção de que a R. já não estava interessada no negócio.
Acresce que a A. não levou a cabo quaisquer disposições, nem organizou a sua vida com base na alegada situação de confiança criada, isto é, não houve - ou não demonstrou ter havido - um investimento da sua parte com base na dita confiança, do qual pudessem ter resultado, em termos de causalidade adequada, danos irreversíveis.
Finalmente, não se vislumbra no comportamento da A. qualquer indício revelador da sua boa-fé e, muito menos, que tenha agido com cuidado e precauções usuais no tráfico jurídico.
Enfim, através do abuso de direito, protegem-se situações de confiança justificada ou plausível, alicerçada em elementos razoáveis, susceptíveis de provocar a adesão de uma pessoa normal, com base na qual alguém actua de acordo com o que acreditava ir acontecer, sendo que, in casu, não se demonstrou qualquer conduta que tenha levado a A. a crer o que quer que seja, gerando expectativas e “estados de confiança” que mereçam a tutela do direito.
4.3.5. A resolução do contrato, enquanto exercício de um direito potestativo vinculado, impõe à parte o ónus de alegar e demonstrar o fundamento justificativo da desvinculação contratual, o que, como se viu, não ocorreu no caso dos autos.
Conclui-se, pois, que a resolução contratual operada pela A. mediante a carta datada de 22.02.2018 é infundada, inválida e ineficaz.
Por isso, bem andou o tribunal recorrido ao concluir pela inexistência de incumprimento definitivo do contrato-promessa ajuizado por parte da R. e, por conseguinte, pela falta de fundamento para resolução do contrato por banda da A., com a inerente improcedência de todos os pedidos formulados por esta, por assentes naquele suposto incumprimento (mesmo os pedidos de indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais assentavam no suposto incumprimento da R., que não se demonstrou).
E evidente é, também, que a recorrente não tem direito à restituição da quantia em singelo, por via do instituto do enriquecimento sem causa, pois que não se encontram demonstrados os pressupostos deste instituto (art.º 473.º do CC), desde logo, a alegada falta de causa para a utilização do prédio prometido vender por parte da R., utilização essa que reside, precisamente, no contrato-promessa celebrado e no acordo de tradição da coisa e na circunstância de a R. não se encontrar, como se concluiu supra, em incumprimento ou recusar celebrar o contrato definitivo com inerente transferência para a sua esfera da propriedade do imóvel.
4.3.6. Analisemos, agora, se o pedido reconvencional merecia acolhimento, como se entendeu na sentença recorrida.
Recorde-se que o tribunal a quo considerou que «da factualidade assente resulta, por um lado, a perda de interesse da Autora na concretização do negócio e, por outro lado, o facto que o contrato definitivo de compra e venda nunca poderia ser celebrado em virtude do imóvel não possuir licença de utilização, o que, aliás, ainda ocorre. Assim, impõe-se concluir que a falta de licença de utilização que é imputável à Autora conduz a uma situação de incumprimento definitivo imputável apenas à Autora, uma vez que sem a licença de utilização mostra-se impossível proceder à outorga da escritura de compra e venda».
Vejamos.
Não decorre do acervo factual provado que a obtenção da licença de utilização seja de todo impossível ou inviável, pelo que o facto de a mesma não ter sido, ainda, emitida não significa, por si só, que haja qualquer impossibilidade de cumprimento, como parece decorrer da sentença recorrida.
Por outro lado, a não realização de diligências por parte da A,. tendo em vista a obtenção da licença, apenas, a fez incorrer em mora no cumprimento da obrigação que assumiu, que, tal como se explanou anteriormente, carecia de ser convertida em incumprimento definitivo (art. 808.º do CC).
A R. não demonstrou ter feito qualquer interpelação admonitória à A., no sentido de obter, em prazo acrescido e razoável, a licença em falta.
De igual forma, a R. não demonstrou – até porque não alegou - ter perdido o interesse na prestação, tanto que se mantém no prédio prometido vender, utilizando-o (a perda de interesse relevante é, obviamente, a do credor).
Na verdade, a R. retira o incumprimento definitivo da A. do facto de a mesma ter resolvido o contrato, como decorre dos art.ºs 17.º, 99.º e 100.º da contestação («a resolução do contrato promessa sem fundamento gera, essa sim, de imediato, o incumprimento definitivo da parte que a promove» e «pelo que, tendo a A., no presente caso, resolvido o contrato promessa por, ao que parecer, ter perdido interesse no negócio, mas sem que haja qualquer incumprimento por parte da R., incumpriu, em termos definitivos, o dito contrato»).
A questão que se coloca é, pois, a de saber se a resolução do contrato por parte da R., fundada no alegado incumprimento definitivo da A., se traduz numa recusa de cumprimento.
Voltando às considerações já feitas, sabemos que a obrigação tem-se por definitivamente incumprida se o devedor fizer uma declaração, clara, inequívoca e peremptória de que não cumprirá o contrato.
A resolução consiste na destruição da relação contratual operada por um dos contraentes, com base num facto posterior à celebração do contrato (cfr. Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, II, p. 265).
O contraente pretende fazer regressar as partes à situação em que elas se encontrariam se o contrato não tivesse sido celebrado (cfr. art.ºs 433.º, 289.º, 434.º, n.º 1 primeira parte, do CC).
A carta da A. de 22.02.2018, pela qual comunica à R. a resolução do contrato, traduz, pois, da sua parte, uma vontade de repor a situação vigente antes da celebração do contrato-promessa, o que constitui uma inequívoca declaração de que não cumprirá esse contrato.
A propósito da questão de saber se a resolução (ilícita) do contrato-promessa efectuada por um dos contraentes constitui uma recusa de cumprimento, permitindo à contraparte resolver o contrato e reclamar a restituição do sinal em dobro, o STJ, em acórdão de 26.09.2013, in www.dgsi.pt, decidiu que «no caso de resolução ilícita de contrato-promessa só se deve falar em recusa de cumprimento definitivo quando de todo o circunstancialismo da declaração de resolução se puder concluir, de acordo com as regras da experiência comum, por uma recusa definitiva, firme, categórica de cumprimento por parte do promitente autor da declaração de resolução ilícita» e, em acórdão de 22.05.2018, que «I - A declaração resolutiva infundada é apta a extinguir o contrato-promessa em curso, mas só representa um incumprimento definitivo quando significa o propósito de não querer ou não poder cumprir. II - Só neste caso se poderá falar em incumprimento antecipado e definitivo do contrato-promessa, a justificar a atuação do regime do sinal».
Também o acórdão da RC de 06.12.2011, in www.dgsi.pt, decidiu que «(…) o incumprimento definitivo surge não apenas quando por força da não realização ou do atraso na prestação o credor perca o interesse objectivo nela ou quando, havendo mora, o devedor não cumpra no prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor – mas igualmente nos casos em que o devedor declara expressamente não pretender cumprir a prestação a que está adstrito ou adopta uma qualquer outra conduta manifestamente incompatível com o cumprimento. Quando tal ocorra, não se torna necessário que o credor lhe assine um prazo suplementar para haver incumprimento definitivo: a declaração do devedor é suficiente, por exemplo, no caso em que, sem fundamento, resolve o contrato, ou afirma de forma inequívoca que não realizará a sua prestação» e «essa declaração resolutiva sem fundamento tem uma inegável virtualidade: torna patente a constituição do recorrente numa situação de incumprimento definitivo, tornando dispensável ao recorrente o percurso da via crucis da fixação do prazo admonitório, para que o apelante se constitua naquela situação: quem resolve infundadamente um contrato revela uma vontade séria, definitiva e consciente de não o querer cumprir e de se sujeitar às consequências desse incumprimento. E esse incumprimento definitivo garante ao recorrido o direito ao percebimento em dobro da quantia que depositou nas mãos do apelado – embora só daquela, como justamente notou a sentença apelada, a que deva assinalar-se o carácter se sinal» (sublinhado nosso).
No caso que nos ocupa, afigura-se-nos que os factos provados revelam uma vontade séria e determinada da recorrente (promitente-vendedora) de não querer manter vivo o seu dever de prestação principal, pelo que tal conduta constitui recusa de cumprimento, o que permite considerá-la inadimplente de forma definitiva, sem necessidade de notificação admonitória.
Com efeito, analisando a matéria de facto provada, relativamente ao comportamento da promitente vendedora, ressalta que esta nada fez, desde a data da celebração do contrato e ao longo de vários anos, no sentido de reunir as condições necessárias para a celebração do contrato definitivo, apesar de se ter comprometido a tanto. Ou seja, o comportamento da recorrente, que antecedeu a resolução do contrato, sempre revelou falta de vontade de cumprir, sendo certo que a falta de fundamento da resolução era gritante, constituindo uma tentativa hábil de extinguir a relação contratual (que a recorrente nunca teve vontade de concretizar, ao ponto de nem sequer aplicar o produto do sinal na obtenção da licença de utilização, como era suposto) e reaver o prédio prometido vender sem consequências danosas para si.
Não estamos perante uma situação em que a A. tenha pretendido pôr termo ao contrato-promessa como mera reacção à representação que fez (ainda que mal) do comportamento supostamente inadimplente da R. Ao invés, a A. afirmou, expressamente, que já não mantinha interesse no negócio, como claro pretexto para o facto de não querer (pelas razões que a mesma adiantou em declarações de parte e que se prendiam com a sua ligação emocional ao prédio, proveniente de herança do seu falecido pai) ou não poder (por não ter logrado obter licença de utilização, nem dispor de condições financeiras para a obter) cumprir o contrato.
Assim sendo, e tal como concluiu o tribunal recorrido, a ilícita resolução do contrato operada pela A./recorrente integra um incumprimento definitivo da sua parte (vide, ainda, a vasta jurisprudência citada pelo ac. do STJ de 22.05.2018, supra citado).
As consequências desse incumprimento definitivo são as previstas no art.º 442.º, n.º 2, do CC, que foram correctamente extraídas pela sentença recorrida (veja-se, quanto ao montante do sinal, as als. D) e P) dos factos assentes e a presunção decorrente do art.º 441.º do CC, não ilidida).
Não merece acolhimento os argumentos da recorrente quanto ao carácter excessivo da quantia a restituir à R., uma vez que essa quantia decorre, linearmente, da disposição legal mencionada, sem qualquer possibilidade de redução equitativa ou, como parece pretender a recorrente, de derrogação.
No que concerne ao invocado exercício abusivo do direito (de pedir a restituição em dobro do sinal) por parte da R., por tardio, falece de razão a A., na medida em que parece esquecer que o exercício desse direito em sede de reconvenção decorre, precisamente, do facto de a A. lhe ter dirigido a presente acção, na qual pretendia ver reconhecida como válida e eficaz a resolução do contrato por si operada. Ou seja, tudo indica que a R. manteve interesse no cumprimento do contrato até à propositura da presente acção e aguardou a obtenção da licença de utilização do prédio para que pudesse ser celebrado o contrato definitivo e só pediu à A. que lhe restituísse em dobro o que lhe pagou, quando a A. a quis convencer de que o contrato-promessa já não subsistia e que deveria ser reposta a situação anterior à sua celebração, o que se traduz no exercício legítimo dos seus direitos, legal e contratualmente, reconhecidos.
Finalmente, e no que concerne à aplicação do disposto no art.º 755.º, n.º 1 al. f) do CC, tendo havido tradição do prédio prometido vender e reconhecendo-se à R., como se viu, um crédito resultante do não cumprimento do contrato-promessa, outra não poderia ser a decisão do tribunal a quo.
Por todo o exposto, improcedem todas as conclusões do recorrente, impondo-se confirmar, na íntegra, a sentença recorrida.
V – DECISÃO
Pelos fundamentos expostos, acorda-se em julgar improcedente o recurso interposto pela A., confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela Recorrente.
Notifique.
Lisboa, 26.01.2023
Rui Manuel Pinheiro de Oliveira
Teresa Pais
Rui Torres Vouga |
