Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 73800/16.8YIPRT.L1-1 |  |
ÓNUS DE ALEGÃO E PROVA
MEDIADOR
REMUNERAÇÃO
2.– Para o mediador ter direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, sendo suficiente que se mostre demonstrada a existência de uma relação de causalidade entre a actividade por si desenvolvida e o negócio realizado.
SUMÁRIO: (da responsabilidade do relator)
I.– E...–SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA. apresentou requerimento de injunção contra CARIM H., para exigir destes o pagamento da quantia global de € 3.872,00, acrescida de juros de mora vencidos, que cifra em € 1.581,05, à taxa supletiva legal, bem como de €102 de taxa de justiça paga.
Alegou, para tanto, e em síntese, que no dia 22/12/2010 celebrou um contrato de mediação imobiliária com o requerido, com vista ao arrendamento de uma fracção, tendo a Autora angariado aquela que veio a ser a arrendatária da mesma, sem que lhe tivesse sido paga a comissão acordada.
O requerido deduziu oposição, nos termos constantes de fls. 10-19, invocando a ineptidão do requerimento inicial e a prescrição presuntiva, concluindo pela sua absolvição do pedido.
Mais requereu a condenação da Autora em multa e indemnização como litigante de má fé.
Após os autos foram remetidos à distribuição, e autuados como acção especial para cumprimento obrigações pecuniárias emergentes de contrato.
A autora respondeu à matéria das excepções deduzidas na contestação.
Foi proferido despacho saneador, no qual se julgaram improcedentes as excepções da ineptidão da p.i. e da prescrição presuntiva.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença, datada de 18/04/2017, na qual se decidiu:
- Julgar a presente acção parcialmente procedente e, consequentemente, condenar o Réu a pagar à Autora a quantia de € 3.872,00, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, à taxa supletiva legal, devidos desde a citação até integral pagamento.
- Absolver a Autora do pedido de condenação como litigante de má fé.
- Custas pela Autora e pelo Réu, na proporção do decaimento.
Inconformada com essa decisão, veio a autora interpor o presente recurso de apelação, tendo formulado as seguintes conclusões:
(…)
Termina pedindo seja o presente recurso julgado integralmente procedente e, em consequência, ser revogada a decisão recorrida.
A autora apresentou contra-alegações, nas quais formulou as seguintes conclusões:
(…)
Termina pedindo seja julgado improcedente o recurso e confirmada a sentença recorrida.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
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II.– São os seguintes os factos considerados provados em 1ª instância:
1.- A Autora dedica-se à mediação imobiliária.
2.- No exercício da sua atividade profissional, através do Sr. A. Gonçalves, celebrou “Contrato de Mediação Imobiliária”, em 22 de Dezembro de 2010, com o Réu, relativo ao imóvel sito na Rua L., nº 3, 8º Dto, 1600 – 826, Lisboa.
3.- Nos termos da alínea b), do n° 1, da cláusula 3ª do contrato, o Réu ficou obrigado a pagar à Autora, a título de remuneração, a quantia correspondente a dois meses de comissão acrescido do IVA, à taxa legal de 21%.
4.- Nos termos da cláusula 1ª do contrato, a mediadora obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado no arrendamento pelo preço de € 1.600,00.
5.- A Autora conseguiu encontrar interessado no arrendamento do imóvel pelo preço de € 1.900,00.
6.- Nos termos da cláusula 3ª, n° 2, a remuneração devida à Autora teria de ser paga aquando a celebração da escritura ou conclusão do negócio visado.
7.- A Autora remeteu para a morada do imóvel arrendado a fatura n° 1 2011/000006, no montante total de € 4.674,00, emitida em 28/07/2011, com data de vencimento a 11/08/2011, correspondente a duas rendas de € 1.900,00 acrescidas de IVA a 23%.
8.- A atividade de mediação foi feita através do Sr. A. Gonçalves, que levou representantes da Embaixada dos EUA a conhecer o imóvel.
9.- A Embaixada dos EUA fez depender a concretização do negócio de arrendamento da realização de pinturas com uma cor neutra por parte do Réu.
10.- O contrato de arrendamento foi assinado em 20 de Abril de 2011, com início a 1 de junho de 2011.
11.- O contrato identifica, na folha de rosto, a sociedade Autora como mediadora, bem como o Réu, como proprietário, e o Sr. A. Gonçalves como “comercial”.
12.- O contrato foi preenchido pelo Sr. A. Gonçalves de acordo com os elementos indicados pelo Réu e por este subscrito depois de preenchido.
13.- A Autora, através do seu “comercial”, promoveu a realização de visitas ao imóvel com vários elementos da Embaixada, enviou documentação para assinatura do contrato e minuta do mesmo, marcou reuniões, colaborando com o Réu ao longo de todo o processo.
14.- O Réu agendou a assinatura do contrato diretamente com a Embaixada, ocultando essa informação ao Sr. A. Gonçalves.
São os seguintes os factos considerados não provados em 1ª instância:
a)- o Réu recebeu a factura enviada pela Autora para a morada do imóvel, entretanto arrendado;
b)- o Réu subscreveu um contrato constituído somente por uma página que não tinha qualquer referência à Autora;
c)- o Sr. A. Gonçalves era, à data, representante da firma “A. imobiliária”;
d)- após a realização das obras requeridas, a Embaixada decidiu que não tinha interesse no apartamento e desistiu de celebrar o contrato de arrendamento;
e)- desde finais de Janeiro até ao início de Março de 2011, o Réu requereu, insistentemente, ao Sr. A. Gonçalves ajuda para falar com a Embaixada e tentar encontrar uma solução;
f)- da única vez que o Sr. A. Gonçalves respondeu disse que não podia fazer nada e que já não havia nenhum contrato entre eles;
g)- o Réu, inconformado com a atitude da Embaixada e sem qualquer apoio do Sr. A. Gonçalves, escreveu cartas à Embaixada e marcou reuniões na mesma para que viesse a conseguir celebrar o contrato de arrendamento.
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IV.– As questões a decidir resumem-se, essencialmente, a saber:
- se é caso de alterar a decisão sobre a matéria de facto,
- se o contrato de mediação imobiliária é nulo;
- se são de considerar não escritas algumas cláusulas desse contrato;
- se a autora ao exigir a remuneração actua com abuso de direito;
- se é devida à autora a remuneração acordada.
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V.–Do mérito do recurso:
Da impugnação da matéria de facto:
(… desatendida)
VI.–Das questões de direito:
No caso em apreciação encontramo-nos em presença de um contrato de mediação imobiliária, em regime de não exclusividade, à data regulado no DL n.º 211/2004, de 20 de Agosto.
Decorre do n.º 1 do artigo 2º deste diploma, que a actividade de mediação é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.
A actividade de mediação consubstancia-se no desenvolvimento de acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente ou acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões (vide n.º 2).
Na apelação, propugna o apelante que, mesmo fazendo fé no documento junto pela recorrida como doc. n.º 2 à resposta à oposição (protocolo de colaboração mediação imobiliária), por via do qual pretende a recorrida provar a sua relação com o Sr. A. Gonçalves, o contrato que esta afirma ter sido celebrado entre si e a recorrente sempre enferma de um vício que implica a sua nulidade, por omissão grosseira da identificação do angariador imobiliário que, eventualmente, tenha colaborado na preparação do contrato, nos termos do artigo 16.°, n.º 2 al. e) da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro.
Acontece que, para além do aludido vício não ter sido arguido nos articulados pelo réu, o contrato de mediação foi outorgado dia 22 de Dezembro de 2010.
Nessa altura vigora o DL n.º 211/2004, de 20/08, o qual não continha norma similar à do art. 16º, n.º 2, al. e) da Lei n.º 15/2013, de 8/02, onde se estatui que do contrato de mediação imobiliária consta obrigatoriamente a “identificação do angariador imobiliário que, eventualmente, tenha colaborado na preparação do contrato”, sendo que o incumprimento “determina a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação” (n.º 5).
Ora, a validade de um negócio jurídico afere-se pela lei vigente à data da sua celebração, nos termos do art. 12º, n.º 2, 1ª parte do C. Civil.
Sendo assim, conclui-se que o contrato de mediação não enferma da apontada nulidade.
De resto, a invocação da nulidade pelo ora apelante sempre traduziria uma situação de abuso de direito, na modalidade do venire contra factum proprium (art. 334º, do CC).
Com efeito, o réu aproveitou-se dos benefícios decorrentes da celebração do contrato de mediação – obteve um interessado na fracção autónoma, com quem celebrou um contrato de arrendamento – e em momento posterior arguiu a invalidade daquele contrato de mediação, de forma a evitar pagar a remuneração acordada.
Assumiu assim, objectivamente, condutas manifestamente contraditórias, o que ofende de forma clamorosa as regras da boa fé, pelo que, através do instituto do abuso de direito, sempre estaria impedido de exercitar o direito à declaração de nulidade do contrato de mediação.
Diz ainda o apelante que o contrato em referência constitui um contrato de adesão, e que, nos termos da al. d) do artigo 8° do Decreto-Lei n.º 446/85, têm-se como não escritas as cláusulas contratuais que fisicamente se encontram no verso do documento, após as assinaturas dos contraentes.
Acontece que nos articulados o réu não alegou nem invocou encontrarmo-nos em presença de um contrato de adesão, sendo que é à parte que quer beneficiar da aplicação do regime jurídico das cláusulas contratuais gerais que compete, em concreto, alegar e provar que se está perante aquela tipologia de cláusulas, nos termos do art. 342.º, n.º 1, do CC. – Ac STJ de 11-02-2015 (Gregório Silva), acessível in www.dgsi.pt.
Ademais, na 1ª página do contrato de mediação, para além dos elementos que se reportam à identificação das partes, do comercial e do imóvel, apenas consta uma autorização de promoção e mediação para arrendamento, pelo valor de €1.600,00.
Porém, estes últimos elementos constam igualmente das cláusulas constantes da 2ª página do contrato e que se mostra assinada pelo réu, mostrando-se escritos à mão o valor da renda pretendida, o regime de contratação (não exclusividade), o prazo de duração do contrato, a remuneração devida à mediadora, a data em que devia ser feito esse pagamento da remuneração e o prazo para a entrega dos elementos julgados necessários e úteis por parte do proprietário.
Deste modo, inexistem cláusulas no contrato apostas numa folha diferente daquela onde o réu apôs a sua assinatura.
Improcede, pois, a questão suscitada pelo apelante.
Por último, sustenta o réu, com base numa alteração da factualidade provada em 1ª instância, que não existe legitimidade processual para que à autora se reconheça qualquer direito de crédito e que o contrato de mediação cessou face à comunicação do Sr. A. Gonçalves no sentido de que não existia qualquer contrato entre eles (facto d), considerado não provado), nos termos dos arts. 432.°, n.º 1 e 436.°, n.º 1 do Código Civil, pelo que ao vir agora exigir-se uma comissão pela intermediação, quando não teve intervenção na celebração do contrato de arrendamento, a autora e o seu comercial A. Gonçalves agem com abuso de direito, na modalidade do venrie contra factum proprium.
Tendo, porém, esta Relação desatendido a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, e fluindo do provado que o contrato foi celebrado entre a autora e o réu, sem que se tivesse apurado ter o mesmo cessado por vontade de uma ou de ambas as partes, é manifesta a improcedência das questões assim suscitada pelo apelante.
Por outro lado, e como é sabido, mediante o contrato de mediação uma das partes (o mediador) obriga-se, em troca de uma remuneração, a promover ou facilitar a celebração de um determinado contrato entre outra parte e um terceiro.
Não constitui obrigação fundamental do mediador concluir o contrato; a sua obrigação essencial é a de conseguir interessado para certo negócio que ele próprio, raramente, conclui. É indiferente que este intervenha na fase final do negócio – vide Ac. STJ de 12 de Dezembro de 2013, relatado pelo Cons. Granja da Fonseca, acessível in www.dgsi.pt, assim como os demais a que infra faremos referência.
Para que se torne devida ao mediador a remuneração acordada, é necessário que este tenha desenvolvido todos os esforços para a produção do resultado pretendido pelas partes e esses esforços tenham conduzido à celebração do negócio visado, ou seja, que o negócio assim celebrado tenha resultado directamente dessa actividade do mediador.
Como se refere no Ac. STJ de 1 de Abril de 2014 (relatado pelo Cons. Gabriel Catarino), citando Manuel Salvador, “Contrato de Mediação”, Lisboa, 1964, “pode considerar-se assente que o conceito de causalidade não implica que a actividade do mediador, para como tal se deva considerar, não possa conduzir a outro resultado senão à feitura do negócio, não se tratando de aplicar a teoria da causalidade adequada. Por exemplo se o mediador consegue um comprador e este está disposto a adquirir por determinado preço – inferior ao combinado entre o incumbente e o mediador – e o comitente não aceita, mas posteriormente vem a concluir o negócio com o mesmo (indicado) comprador, já sem a intervenção do mediador, este autor estima que este tem o direito á percepção da remuneração. Ocorrendo, no entanto, que o contrato é abandonado e, “depois, com superveniência de circunstâncias novas e em condições modificadas a ele volta e o conclui, directamente ou por meio de outro corrector, o primeiro corrector procurado não tem o direito à comissão”. Resumindo, este elemento do contrato de mediação, ou condição de remuneração, refere este autor, lidimamente, que “o mediador só adquiriu o seu direito à remuneração quando influiu directamente sobre a conclusão, mas não é necessário, por outro lado, que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações, pelo que basta ter-se limitado o nome duma pessoa disposta a fazer determinado negócio.
A este propósito, deriva da factualidade considerada provada que no caso a autora, através do seu “comercial” A. Gonçalves, promoveu a realização de visitas ao imóvel com vários elementos da Embaixada dos EUA, levando-os a conhecer o mesmo, enviou documentação para assinatura do contrato e minuta do mesmo, marcou reuniões, colaborando com o réu ao longo de todo o processo, se bem que tenha sido o réu que na fase final agendou a assinatura do contrato directamente com a Embaixada, o qual se veio a realizar dia 20/04/20011, ocultando essa informação ao referido angariador.
Assim, a concretização do arrendamento teve manifestamente a ver com a actividade desenvolvida pela autora através do seu comercial, no âmbito do contrato de mediação celebrado com o réu. O efeito causal da actividade da autora, enquanto mediadora, subsistiu, pois que foi ela quem, através da sua actividade deu a conhecer à Embaixada do EUA da existência do imóvel para arrendamento, das suas características e localização.
Assim, a actividade da autora fez parte das causas próximas e imediatas da conclusão do negócio, não podendo legitimamente afirmar-se que este se finalizou sem a contribuição daquela.
Desta forma, tem de concluir-se que, embora a autora não tenha tido intervenção no agendamento da data para a realização do contrato de arrendamento, os seus serviços contribuíram de modo decisivo para a conclusão do negócio, pelo que esta tem direito à remuneração nos moldes definidos na sentença.
Improcede, assim, a apelação.
***
VII.–Decisão:
Face a todo o exposto, julga-se a apelação, improcedente, confirmando-se a sentença recorrida;
Custas pelo apelante.
Notifique.
Lisboa, 12 de Junho de 2018
(Manuel Ribeiro Marques - Relator)
(Pedro Brighton - 1º Adjunto)
(Teresa Sousa Henriques – 2ª Adjunta)