| Decisão Texto Integral: | Acordam na 2ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I. Relatório
Vem LC intentar a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum contra a White Stork, S.A., PC e MC, formulando os seguintes pedidos:
a) Seja declarada a ilegalidade das obras executadas no 1º andar que, suprimindo as paredes estruturais, modificaram localização original da cozinha e casas de banho, fazendo passar tubagem/canalização que serve tais alterações por dentro do r/ch, de forma escondida;
b) Sejam os RR. condenados a executar, no prazo de 20 dias – fixando-se para o efeito, sanção pecuniária compulsória de 100,00€ por dia, caso não seja cumprida a referida obrigação de prestação de facto, decorridos 20 dias sobre a exequibilidade da sentença:
1. As obras necessárias para remover a tubagem/canalização que invade o r/c; ou, improcedendo este pedido, ser a 1º R condenada a reduzir o preço de compra e venda da fração no valor de 35.000,00€, pela instalação da referida tubagem/canalização, enquanto limitação física ao exercício pleno do direito de propriedade da A.
2. As obras necessárias para repor os tetos do r/c no seu estado físico original, para que a A. exerça sem qualquer limitação o direito de propriedade sobre a fração que comprou, ou improcedendo este pedido, ser a 1ª R. condenada a reduzir o preço de compra e venda da fração no valor de 25.000,00€ pela desvalorização inerente à amputação de elementos arquitetónicos dos seus tetos.
c) Sejam os 2º e 3ª RR. condenados a eliminar a causa das infiltrações da sala de estar, a reparar esse teto e a substituir o soalho, com custo não inferior a 3.000,00€ - mas cujo valor exato só em liquidação de sentença será apurado – no prazo de 20 dias, fixando-se, para o efeito, sanção pecuniária compulsória de 100,00€ por dia, caso não seja cumprida a referida obrigação de prestação de facto, decorridos 20 dias sobre a exequibilidade da sentença, bem como a pagar indemnização pelos danos aí causados nos ornamentos de estuques antigos, a apurar em liquidação de sentença;
d) Sejam os 2º e 3ª RR. condenados a eliminar, no prazo de 10 dias, o alçapão que lhes dá acesso à fração da A. fixando-se para o efeito, sanção pecuniária compulsória de 100,00€ por dia, caso não seja cumprida a referida obrigação de prestação de facto, decorridos 10 dias contados a partir da data em que a sentença se torne exequível;
e) Sejam os RR. condenados solidariamente a pagar indemnização durante todo o período da privação do uso da casa da A., que até 30 de Abril de 2018 se quantifica em 37.800,00€, mas cujo valor exato só em liquidação de sentença pode ser apurado;
f) Sejam os RR. condenados solidariamente a pagar indemnização à A. pelos prejuízos seguintes:
1. 3.508,00€ pela remoção pela A., a expensas próprias, dos tetos falsos e canos ilegais que, incumprida a intimação da CML, estavam a afetar as condições essenciais da sua fração;
2. 6.598,95€ pelo valor despendido com a elaboração de peças escritas e desenhadas por projetistas, em cumprimento do solicitado pela CML para segurança e necessário reforço da estrutura do edifício;
3. 8.399,36€ pelos trabalhos que terão de ser executados para segurança e reforço da estrutura do edifício, acrescidos de indemnização que o empreiteiro vai cobrar à A. pelos prejuízos que também sofre com a suspensão dos trabalhos, a apurar em execução de sentença;
4. 421,85€ pela limpeza e substituição de fechadura.
5. 20.000,00€ por danos morais;
6. 3.794,55€ pelo valor que a A. teve de despender com advogada;
7. 10.000,00€ pela destruição de elementos originais da fração da A..
g) Seja a 3ª R. condenada a reconhecer o direito da A. utilizar o lugar de estacionamento, disponibilizar a planta com a localização do mesmo e permitir a sua utilização identificado na planta que integra o contrato de cedência de lugar de estacionamento, e a pagar indemnização de 2.550,00€ pela privação do uso do lugar de estacionamento, desde Outubro de 2016, no valor mensal de 150,00€, e, a partir de 1 de Maio de 2018, de acordo com o que se vier a apurar em execução de sentença; ou improcedendo este pedido, ser a 1ª R. condenada na redução do preço de venda da fracção à A. no valor de 50.000,00€.
Alega, em síntese, que comprou à 1ª R., gerida pela 3ª R., a fração autónoma que identifica a qual não tinha as características anunciadas e tinha ademais os defeitos que enumera causados por obras levadas a cabo pela 3ª R. e que só se revelaram quando a A. iniciou, por seu turno, obras na fração adquirida; que a 3ª R., que reside no primeiro andar imediatamente por cima da fração adquirida pela A., da titularidade do 2º R., teve condutas, durante tais obras, que causaram danos na sua fração e que lhe causaram outros prejuízos que enumera, designadamente para eliminação dos preditos defeitos.
Regularmente citados, os RR. vieram apresentar contestação.
O R. PC, por exceção, suscita a ineptidão da petição inicial e a sua ilegitimidade passiva, impugnando também os factos invocados pela A.
As RR. MC e White Stork, excecionam ainda a caducidade do direito de ação e também impugnam os factos alegados pela A. concluindo pela improcedência do pedido.
A A. veio responder às contestações apresentadas pugnando pela não verificação das exceções invocadas.
Foi proferido despacho saneador no qual se afirmou a validade e regularidade da lide, julgando-se improcedentes as exceções suscitadas da ineptidão da petição inicial e da ilegitimidade do R., relegando-se o conhecimento da exceção de caducidade do direito de ação para final.
Foi fixado o objeto do processo e os temas da prova.
Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento com observância do formalismo legal.
Foi proferida sentença que julgou improcedente a exceção da caducidade suscitada pelas RR. decidindo a final julgar a ação parcialmente procedente e consequentemente declarou que a circunstância de as canalizações de água e esgotos, e de ar condicionado da fração autónoma sita no primeiro andar do prédio em causa nos autos, se encontrarem instaladas entre o teto da fração do rés-do-chão e o teto falso que as ocultava, perfurando o teto do rés-do-chão que se encontrava ornamentado com motivos em estuque, e ainda de existir uma estrutura de barrotes em madeira, fixos às paredes, construída a cerca de 110 cm do teto do rés-do-chão, onde se encontrava uma zona de arrumos, com entrada pelo primeiro andar do prédio, através de um alçapão, igualmente ocultado pelo teto falso, é violadora do direito de propriedade do titular da fração autónoma sita no rés-do-chão, absolvendo os RR. do demais peticionado pela A.
Não se conformando com esta sentença a A. veio interpor recurso da mesma pedindo a sua revogação e substituição por outra que:
“a) Condene a 1ª R. na redução do preço de venda da fracção à A. no valor de 50.000,00€, pela inexistência do lugar de estacionamento parte integrante do contrato de compra e venda celebrado;
b) Condene o 2º e 3ª Ré a pagar à Autora o valor por esta suportado a título de arrendamento durante o período em que a Autora se viu privada do uso da sua por causa exclusivamente imputável aos mesmos, no montante de 45.000,00€;
c) seja a 1ª R. condenada a reduzir o preço de compra e venda da fracção pelo montante que se vier a apurar ter o imóvel da autora desvalorizado em razão da amputação de elementos arquitectónicos dos seus tectos
d) Condene solidariamente todos os Réus a pagarem indemnização à A. pelos prejuízos seguintes:
- 3.508,00€ pela remoção pela A., a expensas próprias, dos tectos falsos e canos ilegais que, incumprida a intimação da CML, estavam a afectar as condições essenciais da sua fracção;
- 6.598,95€ pelo valor despendido com a elaboração de peças escritas e desenhadas por projectistas, em cumprimento do solicitado pela CML para segurança e necessário reforço da estrutura do edifício.
- 8.399,36€ pelos trabalhos executados com segurança e reforço da estrutura do edifício,
- 3.794,55€ pelo valor que a A. teve de despender com advogada,
- 10.000,00€ pela destruição de elementos originais (tectos sec. XIX) da fracção da A..
- 20.000,00€ por danos morais.”
Os RR. vieram responder ao recurso pugnando pela sua improcedência e confirmação da sentença proferida.
O recurso foi admitido e proferido despacho pelo tribunal a quo no sentido da improcedência das nulidades da sentença suscitadas pela Recorrente.
Foi proferida decisão por este tribunal que concluiu: “Assim, anula-se a sentença proferida e determina-se que seja proferida nova decisão que suprindo os vícios apontados, proceda à ampliação da decisão de facto, com a descriminação dos factos alegados pela A. relevantes para a decisão da causa, que resultaram provados e não provados em razão da prova produzida, e de acordo com as várias soluções de direito plausíveis, designadamente os factos apontados, conforme dispõe o art.º 607.º n.º 3 e n.º 4 do CPC. (…) Em face do exposto, anula-se a sentença proferida e determina-se a remessa dos autos à 1.ª instância a fim de ser proferida nova decisão que suprima os vícios indicados, com a ampliação da matéria de facto necessária à decisão da causa, nos termos referidos.”.
No tribunal de 1ª instância foi proferida nova sentença que decidiu a final nos seguintes termos:
“Face ao exposto, julgo a presente acção parcialmente procedente por parcialmente provada e, consequentemente:
A) Declaro que a circunstância de as canalizações de água e esgotos, e de ar condicionado da fracção autónoma sita no primeiro andar do prédio em causa nos autos, se encontrarem instaladas entre o tecto da fracção do rés-do-chão e o tecto falso que as ocultava, perfurando o tecto do rés-do-chão que se encontrava ornamentado com motivos em estuque, e ainda de existir uma estrutura de barrotes em madeira, fixos às paredes, construída a cerca de 110 cm do tecto do rés-do-chão, onde se encontrava uma zona de arrumos, com entrada pelo primeiro andar do prédio, através de um alçapão, igualmente ocultado pelo tecto falso, é violadora do direito de propriedade do titular da fracção autónoma sita no rés-do-chão..
B) Condeno o 2º R. a pagar à A.:
a A quantia de 77.723,76€ (setenta e sete mil, setecentos e vinte e três euros e setenta e seis cêntimos)
b A quantia paga pela A. a título de arrendamento, entre Março de 2019 e a data da conclusão das obras, a liquidar em incidente próprio, não podendo exceder a quantia mensal de 3.000,00€
C) Absolvo os RR. do mais peticionado pela A.”
A A. declarando conformar-se com a sentença proferida na parte do petitório em que condena o 2º Réu a pagar-lhe a indemnização correspondente ao encargo que teve com o arrendamento durante todo o período em que se viu privada do uso da sua casa por consequência da conduta do 2º Réu e, bem assim, do custo que teve com a remoção da construção ilegal que servia a fracção do 2º Réu, não se conformando com o demais decidido, dela vem interpor recurso, pedindo a sua revogação e substituição por outra que:
“a) Condene a 1ª R. na redução do preço de venda da fracção à A. no valor de 50.000,00€ (Cinquenta mil euros), pela inexistência do lugar de estacionamento parte integrante do contrato de compra e venda celebrado;
b) Condene a 3ª Ré, de forma solidária com o 2º Réu, a pagar à Autora o valor por esta suportado a título de arrendamento durante o período em que a Autora se viu privada do uso da sua por causa exclusivamente imputável aos mesmos, no montante de 74.700,00€ (setenta e quatro mil e setecentos euros), acrescida do montante pago pela Autora em arrendamento pelo período compreendido entre março de 2019 e a data da conclusão das obras, com o limite mensal de € 3.000,00, a apurar em incidente de liquidação de sentença;
c) Condene a 1ª R. a reduzir o preço de compra e venda da fracção pelo montante que se vier a apurar ter o imóvel da Autora desvalorizado em razão da amputação de elementos arquitectónicos dos seus tectos, a apurar em incidente de liquidação de sentença;
d) Condene a 3.ª Ré, de forma solidária com o 2º Réu, a pagar à Autora a importância de € 3.508,70 (três mil, quinhentos e oito euros e setenta cêntimos), pela remoção pela Recorrente, a expensas próprias, dos tectos falsos e canos ilegais que, incumprida a intimação da CML, estavam a afectar as condições essenciais da sua fração;
e) Condene a 3.ª Ré a pagar à Autora a importância de € 246,00 (duzentos e quarenta e seis euros) por esta pagos para limpeza dos dejectos arremessados pela 3ª Ré;
f) Condene solidariamente todos os Réus a pagarem indemnização à A. pelos prejuízos seguintes:
o 6.598,95€ (seis mil, quinhentos e noventa e oito euros e noventa e cinco cêntimos) pelo valor despendido com a elaboração de peças escritas e desenhadas por projectistas, em cumprimento do solicitado pela CML para segurança e necessário reforço da estrutura do edifício.
o 8.399,36€ (oito mil, trezentos e noventa e nove euros e trinta e seis cêntimos)pelos trabalhos executados com segurança e reforço da estrutura do edifício,
o f. 3.794,55€ (três mil, setecentos e noventa e quatro euros e cinquenta e cinco cêntimos) pelo valor que a A. teve de despender com advogada,
o g. 10.000,00€ (dez mil euros) pela destruição de elementos originais (tectos sec. XIX) da fracção da A..
o 20.000,00€ (vinte mil euros) por danos morais.”
Apresenta para o efeito as seguintes conclusões que se reproduzem:
A. No que respeita aos pedidos em que o 2ª Réu PC foi condenado, o Tribunal a quo aplicou de forma criteriosa o Direito, nada havendo a apontar a mesma.
B. Assim, e nos termos e para os efeitos no disposto nos números 2 e 4 do artigo 635º do CPC, a Autora desde já declara que se conforma com a Douta Sentença do Tribunal a quo na parte em que condena o 2º Réu a pagar à Autora indemnização correspondente ao encargo que esta teve com arrendamento durante todo o período em que se viu privada do uso da sua casa por consequência da conduta do 2º Réu e, bem assim, do custo que teve com a remoção da construção ilegal que servia a fracção do 2º Réu, pelo que, nessa parte, o presente recurso visa apenas a condenação solidária da 3ª Ré. Posto isto,
C. O objecto do litígio tem a sua origem na aquisição pela Autora à 1ª Ré da fracção autónoma designada pela letra A, correspondente ao ré-do-chão esquerdo e cave em duplex do prédio urbano em regime de propriedade horizontal descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº …, sito Rua …, nº …, em Campo de Ourique, Lisboa.
D. O imóvel objecto do litígio foi identificado pela Autora junto de agência imobiliária onde a venda do imóvel estava a ser promovida, em que este era expressamente identificado como tratando-se de um “apartamento muito especial inserido na zona da estrela. Trata-se de um duplex em r/c e cave com jardim de 340m2. Apartamento com muito charme, tectos altos e trabalhados, com estacionamento para um carro.”, o que veio a constatar-se que não se verificar.
E. A aquisição da aludida fração foi precedida da celebração de um contrato promessa de compra e venda outorgado em 14 de dezembro de 2015, tendo essa promessa de aquisição sido formalizada através da celebração da competente escritura publica de compra e venda celebrada em 03 de março de 2016.
F. Após a aquisição do imóvel, a Autora veio a constar que os tetos falsos aí existentes haviam sido colocados com a finalidade de ocultar a destruição dos tetos originais com a passagem de canalizações ilegais que serviam a fração do andar superior, i.e., do 1º andar, propriedade do 2º Réu, filho da 3º Ré, e morada de residência desta última.
G. E que a estrutura construída para suportar os tetos falsos servia não só para esconder a destruição dos tetos originais e a passagem de canalizações ilegais que serviam o 1º andar mas, também para esconder uma estrutura existente no imóvel da Autora com mais de um metro de altura que era usado pela 3ª ré, moradora do 1º andar, para arrumos, com se de uma cave do 1º andar se tratasse.
H. A Autora aceitou pagar o preço de Eur: 850.000,00 exigido pela 3ª Ré, em representação da 1ª Ré, na convicção de que estava a adquirir um imóvel, com estacionamento, e com características muito particulares da época da sua construção (século XIX), em particular, o “pé alto” em todas as suas divisões e os tetos trabalhados característicos da arquitectura pombalina.
I. O litígio sub judice decorre da circunstância de ter sido garantida à Recorrente uma realidade factual que se veio a revelar inexistente e que, fosse ela do conhecimento da Autora, nunca teria celebrado o contrato de compra e venda em discussão ou, pelo menos, nunca o teria celebrado pelo montante que aceitou pagar.
J. A Autora participou junto da Câmara Municipal de Lisboa (CML) a existência da construção e canalizações que reputava como ilegais, tendo tal ilegalidade vindo a ser confirmada pela CML que ordenou ao proprietário da fração que delas beneficiava, o 2º Réu, a sua remoção, intimação à qual, aquele recusou dar cumprimento.
K. Na sequência da denuncia da Autora junto da CML a 3ª Ré, com a conivência do 2º Réu, perpetuou uma série de actos de vandalismo com o propósito de danificar o imóvel da Autora, a tal ponto que, por força dessa actuação, a obra de remodelação em curso pela Autora, foi embargada pela CML.
L. Importa aludir que, a 3ª Ré é sócia e gerente da 1ª Ré e outorgou a escritura de compra e venda em representação daquela, sendo o 2º Réu, filho da 3ª Ré, o proprietário do 1º andar, i.e., do andar acima do adquirido pela Autora.
M. Da sentença proferida resulta, e bem, a condenação do 2º Réu,
N. E dá como assente que a Autora sofreu diversos danos e prejuízos causados pela actuação das 1ª e 3ª Rés, porém, com respeito a estas Rés, o Tribunal a quo, mal no entendimento da Recorrente, não retira quaisquer consequências jurídicas dessa actuação manifestamente dolosa.
O. A sentença recorrida incorre em manifestos erros de julgamento na decisão da matéria de facto (v. artigos 640/1 e 2/a) e 662º/1 do CPC), tendo sido proferida prova bastante para que tivesse sido dada resposta contrária aos pontos constantes da sentença sob a), d), l), m), n), o), q), r), s) , t), u), v) e w) dos factos não provados e sob 3) dos factos provados, quer em face dos documentos constantes dos autos quer da prova testemunhal produzida no processo, impondo-se a modificação da resposta proferida pelo Tribunal a quo relativamente a esses factos, com as consequências jurídicas daí resultantes.
P. O Tribunal a quo na decisão proferida faz tábua rasa do princípio da verdade material, estruturante de todo o processo civil.
Q. Em a) dos factos não provados na sentença recorrida, o Tribunal a quo faz tábua rasa da confissão que a Ré faz de tal facto e, depois, da prova testemunhal donde se infere que a aquisição do prédio em questão teve início no ano de 2000, muito antes da constituição da propriedade horizontal no ano de 2004, tendo sido ainda produzida prova testemunhal bastante, como é o caso da testemunha FA, genro da 3ª Ré e cunhado no 2º Réu, para que o Tribunal a quo tivesse dado por assente que se tratou de um negócio familiar iniciado e encabeçado pela 3º Ré, ora em nome próprio, ora através de sociedades que constituiu para esse efeito como, aliás, a própria o reconhece.
R. Da certidão dos ónus e encargos do imóvel resulta inequívoco que a sociedade 1ª Ré tornou-se proprietária da fração alienada à Autora, por venda da 3ª Ré, levada a registo em 23 de novembro de 2015, i.e., menos de um mês antes da celebração do contrato promessa de compra e venda com a Autora.
S. Donde se afere que a transmissão da fração em discussão pela 3ª Ré à 1ª Ré em vésperas da celebração do CPCV com a Autora, mais não constituiu que um expediente de natureza fiscal da 3ª Ré, mais concretamente, o propósito de “fugir” ao pagamento de “mais valias” pela venda da referida fração, afigurando-se claro que foi produzida prova bastante para que tivesse sido dado como provado.
T. A resposta dada em d) dos factos não provados na sentença recorrida encontra-se em contradição com o vertido em 7.) dos factos provados.
U. Ademais, no contrato promessa de compra e venda assinado pela 3º Ré em representação da 1ª Ré, na sua cláusula 3ª, alínea h), expressamente se declara que “a promitente vendedora declara e garante que não tem conhecimento de quaisquer defeitos ocultos, nem de qualquer defeito estrutural de construção que possa afetar o valor comercial do imóvel objeto do presente contrato”.´
V. Do depoimento da testemunha JV, primitivo proprietário do imóvel alienado à 3ª Ré no ano de 2000, e do o depoimento de FA, genro da 3º Ré, resulta claro que aquando da sua venda à 3ª Ré no ano de 2000, o prédio não apresentava quaisquer das “ilegalidades” elencadas em 17 a 19 dos factos provados, impondo-se, assim, a conclusão de que foi a 3ª Ré a mandar fazer as obras que levaram à situação descrita nos pontos 17. a 19.”
W. A resposta dada em L) dos factos não provados na sentença recorrida encontra-se em manifesta contradição com os factos 32), 33), 34), 35) dados como provados, donde resulta estar assente a amputação de tectos trabalhados com motivos em estuque do séc. XIX, típicos da tipologia construtiva pombalina e que a destruição desses tectos tem prejuízo para o valor arquitectónico e histórico da habitação, pelo que, tanto quanto, apenas poderá ser posto em causa a quantificação desse prejuízo e nunca sua existência, que é um dado assente.
X. A resposta dada a m) e n) dos factos não provados na sentença recorrida, sem qualquer justificação, ignora por completo o depoimento da testemunha JT, empreiteiro que realizou as obras e que no seu depoimento especificou de forma clara e inequívoca os encargos a mais em que a Autora incorreu em razão da atuação da 3ª Ré e na reposição da legalidade das construções, tendo detalhado identificado os custos reais e adicionais para a reposição da legalidade da obra com o reforço das paredes estruturais e com a correcção dos danos originados pela actuação da 3º Ré, conforme assente em 24 dos factos provados.
Y. A resposta dada em o) dos factos não provados na sentença recorrida está em manifesta contradição com a prova documental.
Z. A resposta dada em r) dos factos não provados na sentença recorrida encontra-se em contradição o vertido em 22 dos factos provados e com a prova testemunhal produzida, em particular os arquitectos JR e PM e JT, empreiteiro da obra, onde são feitas várias referências ao corte das cruzes de santo andré (garantes da estabilidade do edifício) aquando da colocação da construção ilegal que e que, como tal, tiveram de ser reparadas pela Autora.
AA. A resposta dada em s) dos factos não provados na sentença recorrida encontra-se em manifestamente contradição as declarações de parte da Autora e da testemunha LB.
BB. A resposta dada em q), t), u) v) e w) dos factos não provados na sentença recorrida é manifestamente incompreensível e colide frontalmente com o vertido em 23 e 24 dos factos provados e com as regras da experiência comum.
CC. A resposta dada em 3.) dos factos provados é incorrecta e facilmente atestável pela certidão permanente da sociedade 1ª Ré donde resulta que a 1ª R. foi transformada em sociedade por quotas em 06-06-2011, tendo a 3ª R. deixado de exercer a gerência em 27-10-2011; e em sociedade anónima em 24-01-2014; Em 26 de janeiro de 2018 a 1ª Ré foi novamente transformada em sociedade por quotas onde desde 03 de novembro de 2017 consta a 3ª Ré como sua única gerente..
DD. Por todo o alegado e demonstrado resulta à saciedade que, a respeito dos pontos constantes em a), d), l), m), n), o), q), r), s), t), u), v) e w) dos factos não provados e do ponto 3) dos factos provados, impunha-se decisão diversa à proferida pelo Tribunal a quo impondo-se a sua alteração nos termos alegados, com as consequências jurídicas daí resultantes, i.e., a procedência de pelo menos parte dos pedidos formulados pela Autora.
DO DIREITO
EE. Ainda que o Tribunal de primeira instância tenha correctamente asseverado que a situação descrita configura uma violação do direito de propriedade da Recorrente, a verdade é que daí apenas retirou consequências quanto ao 2º Réu, sendo que, com respeito ao demais petitório da Autora, incorreu numa errada interpretação e aplicação das normas jurídicas relevantes no que releva aos Réus Da ilegalidade das obras realizadas no 1.º Andar
FF. Contrariamente ao decidido pelo Tribunal a quo, resulta manifestamente dos autos que as obras efectuadas no 1.º Andar com intrusão no r/c padecem de várias ilegalidades e colocaram em causa não só o direito de propriedade da Recorrente, como também, a estrutura e a estabilidade do edifício.
GG. O que se encontra demonstrado quer por prova testemunhal, quer pelos ofícios da Câmara Municipal de Lisboa em que se concluiu perentoriamente que as obras de execução do tecto falso e de tudo o que este ocultava colocaram em causa a estabilidade do edifício, tendo por essa mesma razão ordenado a respectiva demolição.
HH. Está assente nos autos a correlação directa entre as sobreditas patologias (pontos 17. a 22.) e a decisão da Câmara Municipal de embargar as referidas obras (ponto 22), justificada pela respectiva ilegalidade.
II. Desta factualidade resulta claro as ilegalidades decorrentes de comportamentos ilícitos assacáveis aos Recorridos que violaram o direito de propriedade da Recorrente sobre a fração que adquiriu e os custos incorridos pelos actos do RR quer por ação, quer por omissão.
Do Contrato de Compra e Venda celebrado entre a Recorrente e a 1.ª R. e das suas patologias
JJ. É facto assente nos autos que, em 03.03.2016, a Recorrente e a 1.ª Recorrida celebraram, por escritura pública, denominado “COMPRA E VENDA”, o contrato de compra e venda do imóvel em causa nos autos, tendo a Recorrente pago, pela referida aquisição, o montante global de € 850.000,00 (oitocentos e cinquenta mil euros).
KK. Nos termos do art. 874.º do CC, “[c]ompra e venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço”, tendo como efeitos essenciais a transmissão da propriedade da coisa, a obrigação de a entregar e a obrigação de pagar o preço (cfr. art. 879.º do CC).
LL. De seu lado, preceitua o art. 882.º, n.º 1 do mesmo diploma que: “[a] coisa deve ser entregue no estado em que se encontrava ao tempo da venda”.
MM. A aquisição do direito de propriedade sobre o referido bem legitimou a Recorrente a exercer, de modo pleno e exclusivo, as faculdades de uso, fruição e disposição do imóvel, dentro dos limites da lei com observância das restrições por ela impostas (cfr. art. 1305.º do CC).
NN. A situação em apreço corporiza uma perturbação típica nos contratos de compra e venda, porquanto o bem imóvel adquirido pela Recorrente padece de determinados vícios e não dispunha de certas qualidades necessárias à consecução do fim (objectivo e subjectivo) a que se destina.
OO. Preceitua o art. 913º, nº 1, do Código Civil: “Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes.”.
PP. Verificada a existência de um defeito – i.e., de um vício ou de uma desconformidade em relação àquilo que foi acordado – que se repercuta negativamente no programa contratual gizado pelas partes, por consubstanciar, inter alia, uma desvalorização da coisa ou uma não correspondência com o que foi assegurado pelo vendedor, o comprador goza dos seguintes direitos: exigir do vendedor a reparação da coisa; a anulação do contrato; redução do preço e indemnização do interesse contratual negativo.
QQ. Não obstante a solução decorrente da lei geral, importa salientar que in casu é aplicável o Decreto-lei nº 67/2003, de 8 de Abril, relativo à venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas, que constitui lei especial relativamente às normas gerais do Código Civil, derrogando a aplicação deste nos casos em que o comprador tenha a qualidade de consumidor.
Da redução do preço pago pela Recorrente em decorrência da amputação de elementos arquitectónicos
RR. Nos termos do art. 4.º, n.º 1 do Decreto-lei 67/2003, de 8 de abril, “[e]m caso de falta de conformidade do bem com o contrato, o consumidor tem direito a que esta seja resposta sem encargos, por meio de reparação ou de substituição, à redução adequada do preço ou à resolução do contrato”.
SS. Mais a mais, ficou cabalmente demonstrado que o bem imóvel padecia de várias desconformidades e, bem assim, que os Recorridos – em particular, a 1.ª e a 3.ª RR. – faltaram conscientemente à verdade, na medida em que sabiam da existência das canalizações ocultadas pelo tecto falso, tanto mais que foram as próprias que as mandaram instalar.
TT. Canalizações essas que, conforme se deixou provado, perfuravam o tecto original da fração da Recorrente, assim descaracterizando-o e, consequentemente, violando o direito de propriedade da Recorrente, e desvalorizando o valor do imóvel pela destruição de um elemento arquitetónico absolutamente impar e insubstituível.
UU. Mesmo que não se tivesse provado que os RR. faltaram conscientemente à verdade, o que acontece, tão-pouco tal constituiria fundamento para absolvê-los do pedido, uma vez que “a falta de conformidade do bem com o contrato” presume-se, presunção essa que os RR. não lograram ilidir.
VV. O próprio Contrato-Promessa alude expressamente às qualidades e características do bem imóvel, configurando-as como elementos essenciais da vontade de contratar e do próprio equilíbrio negocial.
WW. Ficou cabalmente demonstrado a existência de canalizações escondidas por um tecto falso que perfuravam o tecto original do prédio da Recorrente e provocaram danos substanciais na sua estrutura e prejudicaram a sua dimensão e valor arquitectónico, irremediavelmente consubstanciando uma diminuição do seu valor patrimonial.
XX. Destarte, impõe-se a revogação da Sentença recorrida também quanto a este ponto e, consequentemente, que os Recorridos sejam condenados no pagamento desta quantia.
Relativamente às indemnizações peticionadas no petitório da Recorrente
YY. Ficou demonstrado que a 1.ª R. e 3ª Ré, no contrato-promessa, declararam e garantiram que que o imóvel não padecia de qualquer defeito, quando na verdade esta sabia perfeitamente que o tecto falso escondia uma estrutura ilegal e ocultava as tubagens e canalizações que perfuravam o tecto original do prédio da Recorrente.
ZZ. Consequentemente, a violação, pela 1.ª R., da Cláusula 3.ª, n.º 1, al. h) do contrato-promessa obriga a esta a indemnizar a Recorrente por todos os prejuízos sofridos em consequência da referida violação (cfr. arts.º 798.º, 799.º, 562.º, 563.º, 564.º e ss. do CC).
AAA. De entre os prejuízos sofridos pela Recorrente encontra-se, logicamente, a despesas incorridas por esta por conta da remoção dos tectos falsos e canos ilegais que estavam a afectar as condições essenciais da sua fração.
BBB. Destarte, e não obstante a condenação já verificada do 2º Réu, em face da prova produzida, impõe-se, também, a condenação solidária da 3ª Ré neste pedido, conquanto, está provado ter sido autora material de um conjunto de actos que contribuíram para o atraso da obra e o seu embargo.
CCC. O mesmo se diga, logicamente, em relação à pretensão identificada em ii. acima, porquanto o valor ali narrado respeita a despesas incorridas pela Recorrente no âmbito do cumprimento do determinado pela CML – a qual, recorde-se, havia qualificado a ilegalidade das instalações realizadas pelos Recorrentes.
DDD. Estas despesas deveriam ter sido incorridas pelos Recorridos, enquanto sujeitos responsáveis pelas obras e instalações ilegais que consubstanciaram a violação do direito de propriedade da Recorrente.
EEE. Destarte, tratam-se de valores dos quais a Recorrente deve ser ressarcida, competindo, pois, aos Recorridos o respectivo reembolso, nos termos acima assinalados (cfr. arts. 798.º, 799.º, 562.º, 563.º, 564.º e ss. do CC).
FFF. Resulta inequivocamente dos autos que houve uma necessidade de intervir ao nível da segurança e estrutura do prédio e os custos associados a essa intervenção.
GGG. Resultou demonstrado à saciedade o comportamento persecutório da 3.ª R., traduzido numa constante perturbação da sua vida pessoal e familiar, com efeitos altamente desestabilizadores e angustiantes.
HHH. No caso em apreço, ficou demonstrado que a violação do direito de propriedade da Recorrente, causada pela conduta dos Recorridos, ocasionou ainda avultados prejuízos de natureza não patrimonial, em consequência do profundo desgaste, angústia e sofrimento psicológico que aquela acabou por sofrer.
III. Mais a mais, a lesão destes bens jurídicos foi exponenciada pelo facto de a Recorrente estar grávida aquando da prática dos factos aqui em apreço.
JJJ. Os danos morais sofridos pela Recorrente decorrem antes da perseguição levada a cabo pelos Recorridos na sequência da deteção dos aludidos defeitos, e de todos os comportamentos consubstanciadores da referida intenção persecutória, como sejam os dejetos propositadamente escorridos ou arremessados pelas RR. para a fração da Recorrente, o que impõe a condenação dos RR. no pagamento da compensação peticionada pela Recorrente.
KKK. Resultou demonstrado que as canalizações que perfuravam o tecto da fração da Recorrente foram colocadas pelos Recorridos e que, com essa conduta, aquele tecto – ornamentando e com valiosos elementos decorativos originais do sec. XIX e, nessa medida, insubstituíveis – ficou completamente descaracterizado, perdendo a beleza que o caracterizava, desvalorizando o imóvel.
Relativamente ao pedido de redução do preço de venda em € 50.000,00, em consequência da “não oferta” do lugar de estabelecimento
LLL. Conforme resulta dos elementos constantes dos autos, a Recorrente ficou interessada na aquisição desta fração em virtude das características evidenciadas no anúncio de venda que o consubstanciava, onde se referia tratar-se de “um duplex em R/C e cave, com tectos altos e trabalhados e estacionamento para 1 carro” (cfr. Doc. 1-A junto com a p.i.).
MMM. O preço de € 850.000,00 (oitocentos e cinquenta mil euros) incluía, logicamente, lugar de estacionamento para 1 (um) carro.
NNN. No ponto 14. dos factos dados como provados ficou consignada a existência do escrito datado de 03-03-2016, intitulado OFERTA DE LUGAR DE ESTACIONAMENTO, assinado pela 3.ª R. e representante legal da 1.ª R..
OOO. Os actos perpetrados pela 3.ª R., ainda que praticados sob a veste da sua actuação individual, repercutem-se logicamente na esfera jurídica da 1.ª R., aí se incluindo logicamente a obrigação de disponibilizar o aludido lugar de estacionamento, enquanto uma das componentes da contrapartida paga pela Recorrente em consequência da aquisição do bem imóvel.
PPP. A considerar-se a ineficácia do escrito de cedência subscrito pela 3.ª R. – então sempre se deverá concluir que a 1.ª R. tem de reduzir o preço de venda da fracção à Recorrente no valor de € 50.000,00 (cinquenta mil euros), uma vez que não deverá ser inferior o montante relativo à privação do estacionamento durante 30 (trinta) anos, quando o valor de mercado de arrendamento tem o valor mínimo mensal de € 150,00 (cinto e cinquenta euros).
Relativamente aos custos incorridos pela Recorrente por conta do arrendamento
QQQ. O Tribunal a quo, e bem, condenou o 2º Réu no pagamento da tal montante à Autora, porém, devê-lo-ia também ter feito quanto à 3ª Ré conquanto se provou e demonstrou ter sido esta a autora material de um conjunto de actos que também contribuíram para o atraso das obras e o seu embargo.
RRR. As despesas incorridas com o referido arrendamento, cabalmente provadas e documentadas nos autos (cfr. factos 30. e 31.) são prejuízos que a Recorrente não teria sofrido não fosse a conduta do 2º Réu, e como tal devidamente condenado, mas são também consequência da actuação da 3ª Ré, motivo pelo qual deverá também esta ser condenada, de forma solidária com 2ª Réu, a indemnizar a Autora no montante àquelas correspondente (cfr. arts.º 798.º, 562.º, 563.º, 564.º e 566.º, todos do CC).
SSS. Ao decidir como decidiu o Tribunal a quo inequivocamente violou o disposto nos artigos 913º, 874º, 798º, 799º, 562º, 563º, 564º e 566º, do CC, o Decreto Lei 67/2003, de 08 de abril e, bem assim, os artigo 607, nº 1 do CPC.
Também o R. PC não se conforma com a sentença proferida e dela vem igualmente interpor recurso, pedindo a sua revogação com a sua consequente absolvição de todos os pedidos, apresentando para o efeito as seguintes conclusões que se reproduzem:
A) O presente pleito deriva de um contrato de compra e venda de fracção autónoma, sita na Rua … em Lisboa.
B) Foi feito contrato promessa de compra e venda e o mesmo ficou perfeito com a escritura de compra e venda.
C) Após tal facto a adquirente da referida fracção iniciou uma luta desenfreada tendo na base a não possibilidade de comprar uma segunda fracção no mesmo prédio a elementos ligados à mesma família que detinha a propriedade do imóvel.
D) O recorrente tem direito a interpor recurso nos termos do artigo 627º nr. 1 do C.P.C., o mesmo é admissível nos termos do artigo 629ºnr. 1 do C.P.C. e o ora recorrente tem legitimidade para interpor o presente recurso, sendo que o mesmo está em prazo.
E) A maior parte dos pedidos perpetrados pela A. não tiveram provimento, mas, no que ao ora recorrente diz respeito, houve algum provimento e este não se conforma com tal decisão, sendo que o presente recurso abrange tanto a reapreciação da prova gravada, atenta a matéria de facto, bem como a matéria de Direito e a sua aplicação.
F) O douto Tribunal “a quo” deu como provado os seguintes factos: (…)
G) A testemunha FA tinha conhecimento directo dos factos e no que diz respeito a todas as matérias ligadas aos tectos falsos e às formas que os mesmos tinham ao longo de todo o imóvel (várias fracções), uma por andar, referiu que teve conhecimento das mesmas porque viveu no referido prédio.
H) E nas declarações entre o minuto 9 e o minuto 11, a referida testemunha demonstra o seu conhecimento sobre os referidos tectos falsos in ficheiro com o nr. 20200709141455_19536874_2871023: (…)
I) A referida testemunha demonstrou que havia uma zona técnica – 10.57 a 11.14, como também referiu que havia tectos falsos em todos os andares na gravação entre 10.02 e 10.06 do ficheiro supra referido e em que termina dizendo “…acho que havia tecto falso em todos.
J) Mais concluiu o Tribunal na sua livre apreciação da prova que e passamos a citar: “Estamos perante tectos em estuque que terão sido construídos no século XIX e que, portanto, estiveram sujeitos às deteriorações próprias do decurso do tempo, as quais foram reparadas pela A. aquando da remodelação que efectuou à fracção, não tendo sido alegado, e tampouco comprovado, que por causa dos buracos das canalizações tenha pago mais do que o que pagaria se tais buracos não existissem. Acresce que, não resultaram provados quaisquer factos que permitam concluir que a 3ª R. tenha dolosamente faltado à verdade quando fez a referida afirmação, designadamente que soubesse da existência da referida canalização que furava os tectos. Com efeito, as canalizações estavam tapadas pelo tecto falso e não se provou desde quando ali estavam, nem quem as fez instalar daquele modo. Há também que ponderar que, nem no contrato-promessa, nem no contrato definitivo, existe qualquer referência ao estado dos tectos, pelo que inexiste vinculação contratual da 1ª R. que tenha sido acordada, sendo certo que estamos perante um contrato formal – art. 238º, do Código Civil. Finalmente, não se provou que por via da existência de perfurações nos tectos, a fracção autónoma valesse menos do que o preço que foi pago pela A., e muito menos que tal desvalor importasse em 35.000,00€. Termos em que, improcede o peticionado”, pelo que ficou demonstrado que os factos dados como provados sob os nrs. 35 e 36 deveriam passar para os factos não provados.
K) Aliás, igualmente se refira que o contrato promessa de compra e venda, vulgo designado CPCV, refere de forma taxativa que a fracção objecto do contrato é vendida nas condições em que a mesma se encontra, o que é aceite pela promitente compradora, sendo que, não houve qualquer alteração no contrato definitivo, pelo que, se mantém tal aceitação, o que é aceite atenta a liberdade contratual que é um dos corolários insitos no Código Civil no seu artigo 405º.
L) Aliás, diga-se, as obras que levaram à indisponibilidade da fracção entre Setembro de 2017 e Fevereiro de 2019 não se deveram a factos praticados nem pelo ora recorrente nem por nenhuma das outras partes que foram RR nos autos que têm por base o presente recurso ,mas sim responsabilidade da recorrida Lucilla de Mello Campos.
M) Por documento da Câmara de fiscalização de Junho de 2017, referia-se que a mesma estava em obras de remodelação, não se verificando violação de quaisquer normas legais, nem havendo nada a propor. Tal fiscalização foi levada a efeito em 3 de Maio de 2017, de acordo com documento que se junta por estar inserto nos autos, não se sabendo precisar a que folhas o mesmo se encontra, mas ser o mesmo referido também na matéria dada como provada sob o nr. 46 que refere a mesma data de 26.06.2017, conforme se pode aferir da coluna que tem os respectivos despachos e que se junta como doc. 1 do presente recurso.
N) Volvidos 4 meses dessa fiscalização, ou seja, em Outubro de 2017, mais propriamente no dia 2, há nova fiscalização e a mesma conclui com a seguinte descrição de obras em funcionamento, que a seguir se transcrevem: (..)
O) Ora, se o embargo deriva de obras estruturais, atendendo a que havia vigas no chão, entulho, tal não deriva dos tectos mas das obras estruturais pretendidas pela recorrida.
P) Igualmente a fiscalização refere que não houve comunicação prévia e que o técnico não tinha o certificado de empreiteiro de obras particulares nem consta do site do IMPIC, incumprimentos que no conjunto levaram a um embargo total que não derivou dos tectos mas sim das obras estruturais constantes do documento 25 que a A. e ora recorrida juntou nos presentes autos, na sua petição inicial.
Q) E assim sendo, todo o período dos embargos leva à demonstração que o recorrente não teve qualquer responsabilidade para que se lhe possam imputar os arrendamentos referidos. Não se compreendendo o porquê dos factos considerados provados no ponto 37 e 38 da douta sentença ora posta em crise.
R) Assim, a contrário do que é referido no artigo 37 dos factos provados não foram os RR PC , a sociedade White Stork ou sua mãe que levaram a qua a A. e ora recorrido tivesse que arrendar qualquer apartamento, estes arrendamentos e valores referidos nos factos provados 30 e 31, ficaram a dever-se única e exclusivamente à actuação e determinação das obras mandadas realizar pela A. LC sem as mesmas corresponderem às obrigações legais, o que teve como consequência o embargo total.
S) Insiste-se, Venerandos Desembargadores, que o que levou ao embargo e à necessidade dos arrendamentos referidos, foram as obras estruturais levadas a efeito em Outubro de 2017 e constantes na fiscalização supra referida e não as obras de remodelação conforme se pretende demonstrar nos factos provados sob o nr. 37 e 38.
T) E veja-se que de tal forma é assim, que nos factos não provados sobre a alínea d), a douta sentença ora recorrida diz que não se prova “que tenha sido algum dos RR a mandar fazer as obras que levaram à situação descrita nos pontos 17 e 19”, a este respeito veja-se doc. 5 da contestação apresentada pela R. MC e que demonstra que para levantar o embargo tendo em conta as obras da sua responsabilidade a Sra. D. LC 7 meses depois não tinha ainda entregue os documentos pra o seu levantamento, nomeadamente o ficheiro do projecto de arquitectura.
U) O documento 27 junto com a PI, a contrário do que refere os factos dados como provados 40 e 41, demonstra de forma inequívoca que o que a Câmara pretendeu dizer foi que nas obras que pretensamente eram ilegais, as mesmas poderiam ser demolidas ou ser objecto de legalização, conforme facto provado 48.
V) Igualmente se refira que a matéria dada como provada nos artigos 40 e 41 dos factos provados e que têm ligação directa ao documento 18, não levam em conta o auto de vistoria da propriedade horizontal onde se refere que entre as obras ilegais estão alterações de compartimentos e instalações sanitárias, sendo que, também se diz na vistoria junta como doc. 2 na contestação da R. MC e da sociedade White Stork que as alterações de compartimentos e instalações sanitárias se encontravam feitas em todos os pisos de todos os andares e que tal era fulcral para a individualização das fracções pelo que a Comissão deu parecer à aceitação das mesmas e assim sendo o parecer positivo para a propriedade horizontal, e que foram aceites no CPCV e nos termos do mesmo.
W) Igualmente se refira que para além da matéria dada como provada e que o não deveria ter sido feito, a douta sentença de que ora se recorre erra também, salvo o devido respeito e melhor opinião, na aplicação do Direito.
X) A douta sentença do Tribunal “a quo” veio considerar que e passamos a citar: “Da factualidade provada não resulta a existência de reconhecimen to pela R. sociedade, única que revela para este efeito, pois que foi quem vendeu a fracção autónoma à A. de qualquer direito desta à eliminação de defeitos, pelo que o único modo de travar o decurso do prazo de caducidade é a propositura da acção. Na caducidade está em causa um verdadeiro prazo peremptório de exercício do direito pois o direito caducado perde a sua existência. – Carvalho Fernandes, Teoria Geral, 2ª Ed., Vol. II, pág. 546.”
Y) E na explanação continua a sentença ora posta em crise “Dispõe o art. 916º do CC que o comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa, excepto se este houver usado de dolo (nº 1), devendo a denúncia ser feita até trinta dias depois de conhecido o defeito e dentro de seis meses após a entrega da coisa (nº 2), sendo que os prazos referidos no número anterior são, respectivamente, de um e de cinco anos, caso a coisa vendida seja um imóvel (nº 3). No que respeita à caducidade da acção, prescreve o art. 917º do CC que a acção de anulação por simples erro caduca, findo qualquer dos prazos fixados no artigo anterior sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos sobre esta seis meses, sem prejuízo, neste último caso, do disposto no nº 2 do artigo 287º. O reconhecimento do direito do comprador de coisa defeituosa pressupõe assim o funcionamento, de forma articulada, de três prazos: - o prazo de denúncia dos defeitos, que, tratando-se de imóvel, é de um ano a contar do conhecimento dos mesmos, por força do disposto nos nºs 2 e 3 do artigo 916 do CC; - o prazo de exercício do direito (eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato, indemnização): seis meses a contar da denúncia atempada dos defeitos, nos termos do artigo 917º do Código Civil; - o prazo (limite máximo da garantia legal) de cinco anos sobre a data da entrega da coisa vendida, independentemente da data do conhecimento dos defeitos e da sua denúncia, como decorre dos artigos 916º, nº 3, parte final, do CC.”
Z) “No caso sub judice, não está em causa o prazo de denúncia, posto que a A. denunciou os defeitos no mesmo mês em que teve conhecimento dos mesmos. O que está em causa nos presentes autos é o prazo para o exercício do direito, ou seja, o prazo que o adquirente dispõe para fazer actuar contra o vendedor relapso as obrigações decorrentes da existência de defeitos imputável a este. Trata-se de um prazo estabelecido tendo em vista o princípio de confiança no trafego jurídico das coisas. Assim, desde que tenha conhecimento dos defeitos, não pode o adquirente actuar de modo discricionário na oportunidade do exercício jurisdicional. Visa a lei obstar à perenidade do litígio de modo a tornar mais eficiente a tutela, posto que, quanto mais tempo passar mais desequilibrado será para o vendedor suportar o ónus de responder pelos vícios da coisa física, sujeita à deterioração natural e à perda de qualidades pelo devir do tempo. Temos assim que, o comprador apenas dispõe do prazo do artigo 917º do Código Civil (seis meses) para exercer contra o vendedor o direito de acção para obter a eliminação de defeitos que afectem o prédio urbano adquirido. É assim no domínio da venda de coisas defeituosas realizada entre profissionais, ou seja, não consumidores. Já assim não é quando uma das partes é profissional e a outra consumidor. Posto isto, há que aferir se a A. tem a qualidade de consumidora, uma vez que, o Decreto-lei nº 67/2003, de 8 de Abril, com as alterações inseridas pelo Decreto-lei nº 84/2008, de 21 de Maio, consubstancia lei especial relativamente às normas gerais do Código Civil, afastando, portanto, a aplicação deste, nos casos em que o comprador tenha a qualidade de consumidor.”
AA) O Tribunal “a quo” considera que tem que haver a existência de defeitos imputáveis ao vendedor, sendo que, é a própria sentença que nos dá a resposta quando diz que se tenha provado que tenha sido algum dos RR a fazer as obras que levaram à situação descrita nos postos 17 a 19 dos factos dados como provados e que nos eximimos de novamente reproduzir.
BB) Então de que é que os RR podem ser acusados quanto aos defeitos apontados pela A. agora recorrida? Em nossa modesta opinião nenhum dos defeitos podem ser imputados a qualquer um dos RR nos presentes autos.
CC) Ou seja, a própria sentença refere que não foi dado como provado que tenha sido algum dos RR a fazer as obras que fizeram “as canalizações de água e esgotos e de ar condicionado do primeiro andar, se encontravam instaladas entre o tecto do rés-do-chão e o tecto falso que as ocultava”.
DD) E acrescenta no nr. 18 dos factos provados que “as canalizações perfuraram o tecto do rés-do-chão que se encontrava ornamentado com motivos de estuque” (que também ficou provado não terem sido qualquer dos RR a fazer tais actos.
EE) Para concluir no nr. 19 que também não ficou provado que tenha sido qualquer dos RR a mandar erigir “…uma estrutura de barrotes em madeira, fcos às paredes, construída a cerca de 110cm do tecto do rés-do-chão, onde se encontrava uma zona de arrumos, com entrada pelo primeiro andar do prédio, através de um alçapão, igualmente ocultado pelo tecto falso, mas mesmo que houvesse defeitos, o que só se aceita por mera cautela de patrocínio, há prazos para que os mesmos sejam denunciados e que estão nos artigos 916º e 917º do Código Civil .
FF) A douta sentença ora recorrida não concorda e avança para a aplicação do Decreto-Lei nr. 67/2003 e Decreto-Lei nr. 84/2008 que consideramos não se aplicam aos bens imóveis, sendo que, igualmente nada há a referir que os artigos 916º e 917º apenas se aplicam a profissionais.
GG) E a contrário do que a sentença ora posta em crise vem dizer, o ora recorrente considera que quando a presente acção deu entrada, já tinha caducado o prazo para ser exercida, pelo que a excepção peremptória de caducidade alegada mantém-se e está correctamente alegada e os prazos como adiante se verá demonstram assim:
HH) O ora recorrente aceita que possa haver um escrito que se possa considerar denúncia do que para a A. são defeitos com a data de 24/05/2016, mas a A. tinha um ano para propor a acção e a mesma apenas deu entrada em 5/05/2018, ou seja quase dois anos depois, estando o prazo de caducidade já esgotado há muito.
II) Diga-se até, que se pensarmos que também poderia ser utilizado o prazo do estatuído no artigo 1225º do Código Civil, fácil é ver que tanto nos primeiros casos como nos segundos, após a denúncia- haverá um prazo de um ano para que possa ser intentada a acção com vista à indemnização.
JJ) Ora, deveria ter sido aceite pela sentença de que ora se recorre que o prazo para exercer o direito por parte da A. ora recorrida, tinha caducado e ao não ser decidido dessa forma a douta sentença ora recorrida violou o preceituado no artigo 916º e 917º ambos do Código Civil – a este respeito veja-se acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Proc. 3547/08-2 da 2ª Secção em que foram desembargadores António Neto Neves, Isabel Canadas e José Maria Sousa Pinto e ainda acórdão do Supremo Tribunal de Justiça do Proc. 1127/07.3TCSNT.C1.SI da 2ª Secção.
Cada uma das partes veio responder ao recurso interposto pela outra, concluindo no sentido da sua improcedência.
II. Questões a decidir
São as seguintes as questões a decidir tendo em conta o objeto dos recursos delimitado pelos Recorrentes nas suas conclusões- art.º 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1 do CPC - salvo questões de conhecimento oficioso- art.º 608.º n.º 2 in fine:
Do recurso da A.
- da impugnação da decisão da matéria de facto;
- do incumprimento do contrato de compra e venda determinar a redução do preço pago e indemnização pelos danos causados;
- da obrigação de indemnizar da 3ª R. pelo lançamento de dejetos na fração da A.;
- do incumprimento do contrato de cedência de lugar de estacionamento e respetivas consequências.
Do recurso do R.
- da impugnação da decisão da matéria de facto;
- da (in)existência de responsabilidade do R. pelos danos sofridos pela A.;
- da caducidade do direito da A.
III. Fundamentos de Facto
- da impugnação da decisão da matéria de facto
Recurso da A.
Vem a A. Recorrente impugnar a decisão proferida sobre a matéria de facto, invocando o seu erro quanto ao ponto 3 dos factos provados e quanto aos pontos a), d), l), m), n), o), q), s), t), u), v) e w) dos factos não provados, cuja alteração requer.
A mesma cumpre os requisitos previstos no art.º 640.º n.º 1 e n.º 2 do CPC pelo que importa proceder à sua apreciação.
- O ponto 3 dos factos provados tem a seguinte redação:
3. A 1ª R. foi transformada em sociedade por quotas em 06-06-2011, tendo a 3ª R. deixado de exercer a gerência em 27-10-2011; e em sociedade anónima em 24-01-2014, não ocupando a 3ª R. cargo na administração da sociedade.
Refere a A. Recorrente que este facto não é verdadeiro e requer a sua alteração no sentido de se dar como provado que:
“A 1ª R. foi transformada em sociedade por quotas em 06-06-2011, tendo a 3ª R. deixado de exercer a gerência em 27-10-2011; e em sociedade anónima em 24-01-2014; em 26 de janeiro de 2018 a 1ª Ré foi novamente transformada em sociedade por quotas onde desde 03 de novembro de 2017 consta a 3ª Ré como sua única gerente”.
Invoca para fundamentar a alteração pretendida a certidão do registo da sociedade 1ª R., sem fazer menção a qualquer outro documento junto aos autos ou outro meio de prova.
A certidão do registo comercial da 1ª R. que se encontra no processo constitui o documento que serviu de fundamento à resposta dada pelo tribunal a quo a este facto, e é o doc. 5 junto pela A. com a petição inicial, a fls. 35 a 37 dos autos, representando a certidão permanente subscrita a 05.09.2017 e válida até 05.09.2018, já não estando ativa a sua consulta online através do código de acesso que dele consta.
Deste documento não é possível retirar o facto que a Recorrente agora pretende ver aditado a este ponto da decisão, designadamente que a 1ª R. foi transformada novamente em sociedade por quotas em 03.11.2017 nem tão pouco que a 3ª R. seja sua gerente, ainda que no documento se faça menção, sem qualquer outra especificação, a um facto pendente de elaboração “Ap. 13/2017052017 - Alterações ao contrato de sociedade e designação de membro(s) de órgão(s) social(ais)”
Faz-se também notar que a presente ação é intentada pela A. a 04.05.2018 ela mesmo identificando a 1ª R. como sociedade anónima e não como sociedade por quotas, o que não encontra acolhimento no que agora alega.
O teor do ponto 3 dos factos provados tem suporte na certidão do registo comercial da 1ª R. junta aos autos, o que já não acontece com os factos que a Recorrente pretende aditar ao mesmo, pelo que improcede nesta parte a pretendida alteração da decisão de facto.
- Quanto à al. a) dos factos não provados tem o seguinte teor:
a. Que a 3ª R. tenha adquirido o prédio referido em 1. através de sucessivas compras e vendas de partes do prédio, realizadas entre 2000 e 2004.
Pretende a Recorrente que este facto seja considerado provado.
Invoca como meio de prova suscetível de determinar a alteração pretendida, “a confissão da R.” e o depoimento da testemunha FA nos excertos de gravação que indica.
Refere que a confissão da R. não pode ser ignorada e que a testemunha FA, genro da R., informou o tribunal de que a aquisição do prédio em questão representava um projeto de família.
O tribunal a quo apresentou a seguinte motivação para a resposta dada a este facto:
“Ponto a. – Por não ter sido feita prova bastante. Com efeito, estamos perante factos que apenas podem ser provados por documentos autênticos, não sendo assim de relevar a confissão que de tal matéria faz a 3ª R. no ponto 4º da sua contestação, no qual confessa o invocado no ponto 13º da PI. Ora, da certidão do teor da descrição e das inscrições concernentes ao prédio que consta junta como doc. nº 7 da PI, a fls. 40v.42v., e que se voltou a juntar a solicitação do tribunal, a fls. 354-356, apenas resulta que a A. adquiriu 1/5 do prédio em 12-07-2000, 1/20 em 06-03-2001, e 2/20 em 27-07-2001, e que vendeu 1/5 em 102-08-2003 e outro 1/5 em 10-02-2004. Assim, não é possível retirar de tal documento que a A. tenha sido a dada altura titular da totalidade do prédio em causa. Pelo contrário, tal documento indicia que a partir de Fevereiro de 2004 não foi titular de qualquer quota-parte no mesmo. Não sendo o registo constitutivo de direitos e resultando do referido documento que apenas parte da titularidade do prédio em causa foi levada a inscrição no registo predial, poderia o facto em causa ser comprovado através da junção de certidão do teor das competentes escrituras de aquisição pela 3ª R. da restante quota parte do prédio, o que não ocorreu.”
O facto em questão refere-se à aquisição da totalidade do prédio pela R., estando em causa contratos de compra e venda sobre quotas parte do imóvel (ainda não constituído em propriedade horizontal) sujeitos às exigências de forma previstas no art.º 875.º do C.Civil.
O documento que constitui a certidão do registo predial do prédio junta aos autos não permite concluir pela verificação do facto invocado, não tendo também sido apresentadas no processo as certidões das escrituras públicas de compra e venda suscetíveis de demonstrar a aquisição da totalidade do prédio pela R. naquele período de tempo “através de sucessivas compras e vendas de partes do prédio” estabelecendo desde logo o art.º 364.º do C.Civil a impossibilidade de tal documento ser substituído por outro meio de prova.
Como entendeu o tribunal de 1ª instância e consta da motivação apresentada para a resposta a este facto, não pode dar-se como provado tal facto apenas com base na circunstância da R. o ter aceite no art.º 14.º da sua contestação, não sendo também relevante a prova testemunhal sobre o mesmo, que não é sequer admissível, nos termos do disposto no art.º 393.º n.º 1 do C.Civil.
Os meios de prova indicados pela Recorrente não admitem a alteração da decisão conforme pretendido, improcedendo a impugnação por ela apresentada a este facto.
- Quanto à al. d) dos factos não provados tem a seguinte redação:
d. Que tenha sido algum dos RR. a mandar fazer as obras que levaram à situação descrita nos pontos 17. a 19.
Entende a Recorrente que a resposta a esta matéria está errada e que deve ser tido como provado que: “As obras que levaram à situação descrita nos pontos 17 a 19 apenas podem ter sido levadas a cabo pelos 2º e 3º RR.”
Invoca para o efeito o teor dos pontos 7, 17, 18 e 19 dos factos provados que permitem inferi-lo a par da cláusula 3ª do contrato promessa com ele celebrado e dos depoimentos das testemunhas JV, JT, PC e FA, nos excertos dos depoimentos que indica, concluindo que era a A. que habitava a fração e por isso a única beneficiária das obras.
O tribunal a quo motivou a resposta dada a esta matéria da seguinte forma: “Ponto d. – Por ausência de prova bastante, posto que não se logrou apurar em que data foram feitas as obras e quem fossem os titulares do prédio na altura. Apenas a testemunha JV aflorou esta matéria, referindo em que data adquiriu parte do prédio antes de ter sido constituído em propriedade horizontal e em que data vendeu a sua parte, referindo nada saber após o ano 2000. Também não resultam juntos aos autos documentos que permitam sequer indiciar tal facto, pelo que o tribunal decidiu deste modo, atento o ónus da prova que impendia sobre a A.”
Os factos provados nos pontos 17, 18 e 19 referem-se apenas à situação concreta da fração, quanto à existência do alçapão e canalizações, nada permitindo inferir quanto à questão de saber quem possa ter realizado tais obras.
Já o ponto 7 dos factos provado só revela que a 3ª R. habitou no rés-do-chão até dezembro de 2014, altura em que passou a residir no 1º andar.
Também da cláusula 3ª do contrato promessa, onde consta a declaração de que a outorgante refere não ter conhecimento de quaisquer defeitos ocultos, nem de qualquer defeito estrutural de construção do imóvel que possa afetar o seu valor, não pode minimamente inferir-se que tenha sido algum dos RR. e qual deles a realizar as obras em questão.
A testemunha JV, esclareceu que herdou apenas um quinto do prédio, que vendeu no ano 2000 e que conhecia o prédio onde vivia a sua avó, antes de ter sido constituído em propriedade horizontal, não existindo pladurs ou tetos falsos até ter sido vendido.
Este depoimento que se apresenta como credível e desinteressado e a testemunha com conhecimento direto dos factos a que depôs, apenas permite assentar que tais obras terão sido realizadas depois do prédio ter sido vendido pela testemunha e demais herdeiros em 2000, mas isso mesmo foi também considerado pelo tribunal a quo, como decorre da motivação apresentada.
O depoimento das testemunhas JT, empreiteiro contratado pela A. e PC, engenheiro civil, assumem-se como muito pouco relevantes, já que não têm qualquer conhecimento direto da atividade de realização das construções, quer quanto aos seus autores, quer quanto à data em que terão sido efetuadas. Ainda que os seus depoimentos nos segmentos indicados pelo Recorrente sejam no sentido de que as obras em questão se tratam de construções recentes, apresentam grande divergência quando se trata de indicar a sua data, que a primeira testemunha diz poder ser de há 1, 2 ou 3 anos enquanto a segunda as situa há 10, 15 ou 20 anos. São por isso depoimentos que não têm qualquer interesse para o tribunal no esclarecimento desta matéria.
Já a testemunha FA, genro da 3ª R. refere ter adquirido uma quota ou fração do prédio em 2000, afirmando que a aquisição do prédio representou um projeto familiar e ainda que seus os sogros ficaram a habitar o r/c e um seu cunhado o 1º andar, de onde depois saiu e o andar foi vendido. Não obstante esta testemunha tenha indicado a realização de obras no prédio nessa altura, por estar degradado, referindo que terão sido os sogros e o cunhado a realizar as obras nas frações em que viviam, identificou algumas obras que não em concreto as obras aqui em causa, não podendo sequer qualificar-se as obras em questão como sendo obras de recuperação do prédio, não revelando qualquer conhecimento concreto da sua realização.
Constata-se além do mais, que não resultou provado que a 3ª R. tenha adquirido a totalidade do prédio entre os anos de 2000 e o de 2004.
Considera-se por isso que os elementos probatórios indicados pelo Recorrente são insuficientes para que, com um mínimo de certeza, possa imputar-se a realização das obras em questão aos 2º e 3º RR., improcedendo a impugnação apresentada pela Recorrente a estes factos.
- Quanto à al. l) dos factos não provados tem a seguinte redação:
l. Que por causa do referido de 17. a 19. a fracção da A. tivesse um valor inferior a 850.000,00€ à data da sua aquisição.
Entende a Recorrente que este facto deve ser tido como provado, por ser contraditório com os factos provados sob os pontos 32 a 35, invocando ainda os doc. 11 e 12 juntos aos autos, alegando que deve ter-se este facto como provado e relegado para liquidação posterior a medida da desvalorização da fração.
Os factos provados nos pontos 32 e 35 identificam o prédio como sendo do séc. XIX e estilo pombalino, referindo-se aos tetos trabalhados em estuque ornamentados com elementos decorativos, que foram destruídos com a passagem da canalização abaixo do teto original, elementos que sempre foram muito valorizados pela A., resultando também provado que a destruição dos tetos antigos estucados tem prejuízo para o valor arquitetónico e histórico da habitação.
O doc. 11 junto aos autos representa um relatório de inspeção que documenta o estado dos tetos e o doc. 12 constitui uma planta do prédio.
Não merece dúvidas que teve lugar a destruição de uma parte dos tetos em causa com a passagem da canalização, nem tão pouco a questão de que tal assume impacto no valor arquitetónico e histórico da habitação, como aliás resulta provado nos pontos da decisão indicados.
Contudo, tal não significa que o imóvel, não obstante tal dano, tivesse um valor inferior a € 850.000,00 à data da sua aquisição, o que os elementos referidos não revelam, e que por isso foi dado como não provado.
O valor que a A. pagou efetivamente pela fração não se confunde com o valor real do imóvel, na medida em que existem elementos subjetivos que podem determinar que uma pessoa dê mais ou menos dinheiro por um bem, não tendo sido feita qualquer prova que revele que por causa daqueles danos nos tetos a fração valesse menos do que aquela quantia em concreto.
Tal não é contraditório com a consideração de que tal dano desvaloriza o imóvel e que a A. valorizou tais elementos na compra, factos que o tribunal teve como assentes. Saber em que medida tal prejuízo se repercute no património da A. e se deve ou não ser indemnizado e relegada a liquidação do seu montante para momento posterior é questão de direito e não de facto.
Improcede por isso a impugnação apresentada a este facto não provado.
- Quanto às al. m) e n) dos factos não provados têm a seguinte redação:
m. Que a A. tenha gasto a quantia de 8.399,36€ nas obras de reforço das estruturas do edifício e a quantia de 2.460,00€ na elaboração do projecto de tais obras.
n. Que a A. tenha efectuado outras obras, para além das referidas em 26., por causa da situação referida de 17. a 19., que não as de remodelação da sua fracção, e que tal tenha originado despesas.
Pretende a Recorrente que estes factos sejam tidos como provados, invocando como meio de prova o depoimento da testemunha JT, nos excertos do seu depoimento que especifica, que revelam a existência de trabalhos a mais por si realizados, com referência aos que foram inicialmente orçamentados.
O tribunal a quo fundamentou da seguinte forma a resposta a esta matéria: “Da prova em contrário, que consta do doc. nº 35, que consubstancia proposta de orçamento para obras apresentado à A. por quem as realizou (a testemunha JT). A leitura de tal documento não revela qualquer referência a reforço da estrutura do edifício, mas apenas a demolição de paredes interiores, a execução de abertura numa parede e a picagem de paredes. O que consta de tal documento está em consonância com o referido pela testemunha JT, que, como acima se disse, foi o empreiteiro contratado pela A. para efectuar as obras de remodelação da fracção, e que declarou que efectuou obras para reforço das paredes do R/ch e da cave, não aludindo a qualquer intervenção na estrutura do prédio. Tal documento não inclui quaisquer obras de intervenção na fracção da A. que não as da sua remodelação. A circunstância de constar da factura de fls. 126, doc. nº 37-A a menção a estruturas e fundações na descrição, não infirma o entendimento do tribunal uma vez que se trata de documento emitido pela arquitecta da A., que terá feito constar tal da descrição por solicitação da própria A., como nos revelam as regras da experiência comum e do normal acontecer. Assim, tal menção é destituída de credibilidade. Acresce que, como acima se disse, não se provou que houvesse qualquer afectação da estrutura do edifício a carecer de intervenção reforçadora – cf. ponto e.”
Esta matéria visa a alegação da A. no sentido de que, por força da situação a que aludem os pontos 17 a 19 teve necessidade de efetuar outras obras na sua fração relacionadas com o reforço da estrutura do edifício, com as quais teve despesas com o seu projeto e concretização.
O ponto 26 dos factos provados já dá conta de quantias gastas pela A. em razão da situação da fração identificada nos pontos 17 a 19.
A testemunha JT foi o empreiteiro da obra contratado pela A., e é verdade que menciona no seu depoimento outros custos não orçamentadas causados por estes problemas. Considera-se, porém, que este depoimento só por si é insuficiente para que o tribunal possa ficar esclarecido no sentido da verificação destes factos impugnados. Dele resulta, por um lado, a realização de outras obras realizadas pela A. na fração que nada tiveram que ver com a situação a que aludem os pontos 17 a 19 dos factos provados e que terão ido além das obras orçamentadas - desde logo o mencionado reforço das paredes não está claro o que o determinou. De acordo com o depoimento desta testemunha este reforço teve lugar relativamente a diversas paredes do imóvel, do que parece resultar que não foi aquela situação localizada que a terá imposto, estando também por demonstrar se tal obra era necessária à estabilidade do prédio ou se antes a sua realização correspondeu a uma opção da A. Esta mesma testemunha reporta-se a obras semelhantes realizadas em toda a fração, sendo ele próprio a referir que nem todas as paredes da casa estão alocadas a este problema a que aludem os pontos 17 a 19, assim como os tetos e os pavimentos.
Resta concluir que o mero depoimento do empreiteiro que realizou a obra na fração da A., único meio de prova por ela alegado para fundamentar a alteração que requer, não é suficiente para determinar a alteração da decisão sobre esta matéria, no sentido pretendido pela Recorrente.
- Quanto à al. o) dos factos não provados tem a seguinte redação:
o. Que por causa do referido em 23. e 24. a A. tenha despendido a quantia de 246,00€ em limpeza.
Entende a Recorrente que este facto está provado, invocando para o efeito a fatura que constitui o doc. 41, junto aos autos a fls. 132.
Os pontos 23 e 24 dos factos provados referem-se à circunstância da 3ª R. ou alguém a seu mando, após ter sido retirada a estrutura de madeira e por diversas vezes, terem arremessado água com dejetos das instalações sanitárias para a fração da A. através do alçapão, a partir do 1º andar, obrigando os pedreiros a limpar a sujidade.
O obstáculo que o tribunal a quo apontou, para excluir a relevância da fatura junta aos autos como prova deste facto, foi a data da mesma, referindo que os factos que levariam à necessidade de limpeza tiveram lugar em data não concretamente apurada mas posterior a 17/06/2017, concluindo que as limpezas a que se refere tal fatura não terão tido origem nos factos perpetrados pela R.
O documento em questão reporta-se a uma fatura/recibo emitida em nome da A. mencionando a morada da fração dos autos, por uma empresa de serviços de limpeza, datada de 30/05/2017 e com o valor de € 246,00 (€ 200,00 + iva) nela descriminando serviço da limpeza, na quantidade de 2.
Os factos provados nos pontos 21 e 24 revelam que a estrutura de madeira foi retirada a mando da A. em data não concretamente apurada, mas após 07/06/2017 e antes de 30/10/2017 quando as obras foram objeto de embargo por parte da CML, sendo que esta conduta da R., que teve lugar por diversas vezes e que obrigou os pedreiros a limpar a sujidade, só teve lugar após a retirada da estrutura de madeira.
Assim sendo, como se diz na motivação da decisão, os serviços de limpeza faturados em 30/05/2017 não podem ter sido determinados por estes factos a que aludem os pontos 23 e 24 dos fatos provados, que nessa data ainda não haviam ocorrido, não explicando a Recorrente como valorizar uma fatura emitida para o pagamento de um serviço de limpeza que se verifica alguns meses depois e que na data da emissão da fatura não era sequer previsível.
Verifica-se ainda, tal como consta do ponto 23 dos factos provados, que foram os pedreiros que limparam a sujidade resultante do arremesso dos dejetos, sendo que a fatura junta aos autos é emitida por uma empresa de serviços de limpeza.
O documento invocado pela Recorrente não permite que se considere provado este facto, improcedendo a impugnação nesta parte.
- Quanto às al. q), t), u), v) e ww) dos factos não provados têm o seguinte teor:
q. Que a A. se tenha sentido triste e ansiosa com o lançamento de dejetos na sua fração.
t. Que a situação a que aludem os factos 17. a 19. tenha levado ao desgaste físico e emocional da A. e obrigado a ligar constantemente para a Polícia Municipal, PSP e Bombeiros, para conseguir uma intervenção rápida das autoridades.
u. E levou a A. a um estado de ansiedade que a levou a procurar um psiquiatra que a medicou.
v. A A. tem passado várias noites de insónia pelo facto de não poder utilizar a casa que comprou.
w. E tem enfrentado meses de sofrimento e angústia com constantes preocupações, por todos os problemas e danos do seu apartamento.
Entende a Recorrente que o tribunal deve dar estes factos como provados, com base nas regras da experiência comum e no normal acontecer, não indicando qualquer concreto meio de prova que os fundamente.
O tribunal a quo na motivação da decisão em que considera estes factos como não provados alude à ausência de prova produzida sobre os mesmos, seja documental ou testemunhal, referindo que nem a A. nas declarações de parte que prestou se referiu a esta matéria.
A matéria que consta destes pontos impugnados respeita a danos não patrimoniais que foram inovados pela A.
À parte compete alegar os factos essenciais que constituem a causa de pedir, cabendo-lhe fazer a prova dos factos constitutivos do direito que alega, conforme dispõe o art.º 342.º n.º 1 do C.Civil a respeito do ónus da prova.
Reclamando a A. um direito indemnizatório sobre os RR. compete-lhe fazer a prova da existência dos danos que nos autos pretende ver ressarcidos ou compensados, na medida em que os danos representam um elemento essencial constitutivo do seu direito.
A Recorrente ao solicitar a alteração da decisão de facto nesta parte, entende que estamos perante factos que devem ser tidos como assentes pelo tribunal com base na experiência comum, não obstante sobre eles não ter sido produzida qualquer prova.
A circunstância do tribunal ter como assentes factos sobre os quais não é produzida qualquer prova apenas pode ter lugar se se contiver nos limites previstos no art.º 412.º n.º 1 do CPC, ou seja, se estivermos perante os chamados factos notórios.
Estabelece o art.º 412.º n.º 1 do CPC que os factos notórios não carecem de alegação e prova, devendo considerar-se como tais os factos que são do conhecimento geral.
Como refere o Acórdão do STJ de 13 de fevereiro de 2008 no proc. 07S3386 in www.dgsi.pt : “o conhecimento geral que torna um facto notório, para efeitos do n.º 1 do artigo 514.º, é um conhecimento de tal modo amplo, com um grau de divulgação do facto tão elevado, que permita afirmá-lo como sabido da generalidade, ou grande maioria, das pessoas que possam considerar-se regularmente informadas, e por estas reputadas como verdadeiro. Pode ser um acontecimento de que todos se aperceberam directamente. E pode ser um facto cuja notoriedade resulta, por via indirecta, de raciocínios formados sobre factos observados pela generalidade dos cidadãos, caso em que a notoriedade só pode ser considerada pelo juiz se adquirir a convicção de que o facto originário foi percebido pelo comum dos cidadãos, regularmente informado, e de que as operações lógicas para chegar ao facto derivado estavam ao alcance do homem de cultura média.”
O facto notório, por via da sua perceção e conhecimento pela generalidade das pessoas, adquire um carater de certeza, que leva o legislador a admitir que o mesmo seja considerado no processo, dispensando a sua prova.
Avaliando os factos não provados que aqui estão em causa e à luz do que se expôs, verifica-se que o facto que consta da al. q) não pode deixar de considerar-se um facto notório, porém, isso já não acontece com os restantes factos não provados que constam das outras alíneas aqui impugnadas.
A generalidade das pessoas sabe que alguém que é confrontado com o lançamento de dejetos na sua casa, não deixará de se sentir triste e ansioso com tal situação, tal é perfeitamente percetível pelo homem médio, pelo que é notório que a A. se tenha sentido assim na sequência dessa situação.
Assim, não obstante sobre esta matéria da al. q) dos factos não provados não tenha vindo a incidir em concreto qualquer meio de prova, o facto que dela consta deve ser tido como assente, por se tratar de um facto notório.
Já o mesmo não acontece com a matéria que consta das al. t), u), v) e w) dos factos não provados, que apontam para um grau muito elevado do impacto de tal situação na saúde física e psicológica da A., que não se apresenta como facto notório do conhecimento comum – um desgaste físico e emocional, um estado de ansiedade que levou a A. a procurar um psicólogo, noites de insónia por não poder usar a casa que comprou e meses de sofrimento e angústia constantes, não representam factos que a generalidade das pessoas pudesse percecionar de imediato como comuns associados à situação que ocorreu.
Sobre estes factos que alegou, não estava por isso a A. dispensada de fazer prova, para que os mesmos pudessem ser atendidos nos autos.
Em conclusão, quanto a esta matéria, procede parcialmente a impugnação apresentada pela Recorrente, apenas quanto à al. q) dos factos não provados que é eliminada, aditando-se um novo ponto aos factos provados com o n.º 24A e a seguinte redação:
24A- A A. sentiu-se triste e ansiosa com o lançamento de dejetos na sua fração.
No mais, improcede a impugnação apresentada.
- Quanto à al. r) dos factos não provados tem a seguinte redação:
r. Que com as obras que levaram à situação referida nos pontos 17. a 19. tenham sido suprimidas paredes divisórias com repercussões ao nível da estabilidade do edifício e sem prévio licenciamento.
Entende a Recorrente que este facto deve ser dado como provado, tendo em conta o ponto 22 dos factos provados, os ofícios camarários relativos ao embargo da obra e o depoimento das testemunhas JR, PM e JT, nos excertos dos seus depoimentos que indica.
O tribunal a quo motivou da seguinte forma a resposta a esta matéria: “Ponto r. – Por ausência de prova bastante. Existem documentos camarários juntos aos autos onde se aventa a possibilidade de tal ocorrer – cf. docs. nº 18 e 19 juntos com a PI, de fls. 60v.-64. –, mas em nenhum deles é referido que tal tenha efectivamente ocorrido. Com efeito, isso só ocorre em documentos elaborados na esfera da A., e, portanto, de credibilidade diminuta, por estar em causa facto cujo ónus da prova sobre si impende e, ainda assim de modo conclusivo e remetendo para documentos que não constam dos autos – cf. doc. nº 34, de fls. 91-96, que consta da memória descritiva elaborada pela arquitecta contratada pela A. onde se remete para estudo de estabilidade que não se encontra nos autos.”
O ponto 22 dos factos provados diz-nos apenas que as obras da fração da A. foram embargadas pela CML em 30/10/2017 por causa da situação referida nos pontos 17 a 19, não aludindo a paredes suprimidas, como alega a Recorrente.
Avaliando a situação a que se reportam os pontos 17 a 19 dos factos provados, constatamos que a mesma incide no essencial sobre o teto da fração, com a criação de um alçapão, teto falso e passagem de canalização.
Os ofícios camarários relativos aos embargos que são invocados pela Recorrente e que manifestamente o tribunal de 1ª instância levou em conta na sua decisão, nada referem sobre a situação referida em 17 a 19 ter levado à supressão de paredes divisórias com repercussões ao nível da estabilidade do edifício, apenas dizendo que “algumas das paredes interiores poderão ter sido interrompidas durante a execução dessa “zona técnica” o que pode eventualmente pôr em causa a estabilidade do edifício.”.
A interrupção de uma parede, designadamente para efeitos de dela fazer passar canalização não é manifestamente a mesma coisa do que a supressão de uma parede que implica a sua eliminação na totalidade.
A avaliação feita pela CML não conclui por qualquer supressão de paredes divisórias, apenas aludindo à possibilidade de interrupção de paredes interiores, da mesma forma que não afirma a sua repercussão efetiva na estabilidade do edifício, mas apenas a eventualidade de a porem em causa. Percebe-se esta avaliação, uma vez que não se tratando de obras licenciadas o seu impacto na estabilidade do imóvel não foi oportunamente feito pela Câmara. Tal como resulta dos ofícios camarários juntos aos autos, a determinada reposição da situação advém do facto de se tratar de uma obra ilegal.
Também o depoimento da testemunha PM, Arquiteto da CML não corrobora de forma alguma o pretendido pela Recorrente, já que o mesmo refere apenas que pensa que houve alguma alteração efetuada nas paredes pela anterior proprietária, sem esclarecer minimamente que alterações foram essas e em que paredes concretas ocorreram. Quem fala de paredes estruturais é o Ilustre Mandatário na sua instância e não a testemunha.
Já o depoimento da Arquiteta JR, na verdade, é no sentido de haver “paredes e cruzes cortadas” (que não a supressão de paredes) que colocavam em causa a estabilidade do edifício.
Também a testemunha JT, empreiteiro, falou num barrote de madeira cortado, revelando porém hesitação no seu depoimento quanto à questão da estabilidade do prédio, dizendo já não se lembrar bem e esclarecendo que se fez um reforço estrutural na casa, sem que o reporte em concreto a esta questão; no mais refere-se ao embargo e à deslocação dos técnicos da CML ao prédio, em termos que melhor são esclarecidos pelos ofícios camarários juntos aos autos.
Considera-se, tal como foi entendimento do tribunal de 1ª instância, que a estes depoimentos se sobrepõe a análise feita pelos técnicos camarários que consta dos documentos mencionados, nos termos que já ficaram expostos e que não admitem que se tenha como provado este facto, concluindo-se que os elementos probatórios invocados pela Recorrente não determinam a sua alteração.
Improcede, por isso, também nesta parte a impugnação apresentada.
- Quanto à al. s) dos factos não provados tem a seguinte redação:
s. Que o custo mensal de um lugar de estacionamento na zona seja no mínimo de 150,00€.
Requer a Recorrente a alteração da decisão, no sentido de passar a ter-se como provado que: “o custo de um lugar de estacionamento na zona em que reside a A. é de € 140,00.”
Invoca para o efeito as declarações de parte da A. e o depoimento da testemunha LB nos excertos de gravação que indica.
O tribunal a quo na motivação que apresenta sobre este facto refere: “Da ausência de prova produzida quanto a esta matéria, seja documental seja testemunhal, sendo certo que nem a A. em sede de declarações de parte se referiu a tal matéria.”
Verifica-se que esta afirmação não está correta, na medida em que a A. nas declarações que prestou aborda esta matéria (a partir dos 47 m do seu depoimento) referindo que é obrigada a pagar estacionamento numa garagem que fica a cerca de 300 metros de casa, pagando € 140,00 por mês.
Também a testemunha LB, marido da A. o referiu, dando conta do obstáculo que a administração do condomínio levantou em usarem o lugar de estacionamento que disseram ser exclusivo da D. MC e a necessidade que tiveram em alugar um estacionamento na Av. Álvares Cabral, onde paga € 140,00 por mês.
Não obstante a A. ter um interesse direto no desfecho da ação e a testemunha ouvida sobre esta matéria ser seu marido, não pode deixar de conferir-se credibilidade aos seus depoimentos nesta parte, até porque o valor que por eles é referido que pagam pelo estacionamento na zona não se afasta dos montantes que por regra são cobrados nos parques de estacionamento em Lisboa, como é do conhecimento comum e público, sendo um montante facilmente aceite à luz das regras da experiência.
Considera-se por isso que foi efetivamente produzida prova sobre este facto, sendo que os meios de prova indicados pelo Recorrente impõem a procedência da impugnação sobre este facto dado como não provado, que se elimina, passando a constar dos factos provados um ponto com o n.º 15A e a seguinte redação:
15A- O custo de um lugar de estacionamento na zona em que reside da A. é de € 140,00 mensais.
Recurso do 3º R.
O R. Recorrente vem insurgir-se contra a decisão da matéria de facto do tribunal de 1ª instância relativamente aos pontos 35, 36, 37, 38, 40 e 41 dos factos provados.
- Os pontos 35 e 36 dos factos provados têm o seguinte teor:
35. A destruição dos tectos antigos estucados tem prejuízo para o valor arquitectónico e histórico da habitação.
36. Ainda que os tectos venham a ser reparados, jamais será possível a restituição da situação original, sendo inviável a sua recuperação integral.
Alega o Recorrente que esta matéria não tem sustentação e que deve passar para os factos não provados, invocando o depoimento da testemunha FA que viveu no prédio, nos excertos de gravação que indica.
O tribunal a quo fundamentou da seguinte forma a resposta a esta matéria: “Pontos 34. a 38. e 49. – Da ponderação conjugada: das declarações de parte da A., que o afirmou e que foram corroboradas pelas testemunhas JR, que também referiu tal valorização pela A., e JT, que se reportaram à necessidade de mão de obra especializada e à sua escassez e bem assim ao elevado custo de tal restauro. Mais aludiram ao prazo previsível de conclusão das obras de remodelação, à causa do seu prolongamento e à altura em que a casa veio a ficar disponível para a A. habitar.”
A testemunha FA, residiu no 2º andar do prédio em questão e é familiar da R. que é sua sogra.
Os excertos da gravação do depoimento desta testemunha que são indicados pelo Recorrente, referem-se ao conhecimento da mesma sobre a existência de tetos falsos que referiu ter feito na sua fração, mais dizendo expressamente não saber se o mesmo se passou nos outros andares, mas “achar que sim” e “pensar que sim” quando instado sobre o Ilustre Mandatário da R. sobre a existência de “zonas técnicas onde passavam coisas”.
Porém, não é especificamente a esta questão que aludem os factos impugnados, sendo a mesma lateral relativamente aos factos concretos que constam destes pontos. Se quanto àquela matéria da existência de tetos falsos e “zonas técnicas” o depoimento desta testemunha revela hesitação e falta de conhecimento concreto sobre a situação dos restantes apartamentos do prédio, que não o seu, já sobre os factos a que aludem estes pontos impugnados, os excertos dos seu depoimento não mostram sequer que a mesma sabe alguma coisa sobre a destruição dos tetos em estuque ou da possibilidades da sua integral recuperação, matéria a que aludem estes pontos impugnados.
Este concreto meio de prova invocado pelo Recorrente não admitem uma alteração destes factos provados, improcedendo nesta parte a impugnação apresentada.
- Quanto aos pontos 37 e 38 dos factos provados, têm o seguinte teor:
37. As obras de remodelação que a A. pretendia executar na fracção teriam a duração de seis meses, permitindo-lhe instalar-se na casa com a sua família em Outubro de 2016.
38. O que não aconteceu em razão da situação a que aludem os factos provados 17. a 19..
O Recorrente refere não compreender o porquê destes factos provados, invocando o documento da CML da fiscalização de junho de 2017 e o doc. 25 junto com a p.i. a que alude o ponto 47 dos factos provados, tecendo diversas considerações e concluindo que é impossível dizer e demonstrar que o Recorrente R. PC tivesse alguma responsabilidade quanto às referidas obras.
Estes factos não aludem a qualquer responsabilidade do Recorrente na realização das obras. Aliás, não resultou provado que as obras tivessem sido realizadas pelo R. como decorre da al. d) dos factos não provados.
De qualquer modo, ao apresentar a impugnação a estes factos o Recorrente não cumpre as exigências estabelecidas no art.º 640.º n.º 1 al. c) do CPC.
O art.º 640.º do CPC impõe um ónus a cargo do Recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto dispondo:
“1. Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o Recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2. No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes.
b) (…)
3. (…)”
O art.º 640.º do CPC tem a sua correspondência no ex-art.º 685.º B do CPC, ainda que tal correspondência seja apenas parcial, já que a nova norma vem reforçar o ónus de alegação que impende sobre o Recorrente, que deve agora indicar a resposta que, no seu entender, deve ser dada às questões de facto impugnadas.
O art.º 640.º n.º 1 al. c) ao impor a necessidade do Recorrente indicar a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, traduz uma opção do legislador que veio reforçar desta forma a necessidade da parte manifestar e concretizar a sua discordância.
Diz-nos Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, pág. 127, a propósito deste requisito da impugnação da matéria de facto: “O recorrente deixará expressa a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, como corolário da motivação apresentada, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova, exigência nova que vem na linha do reforço do ónus de alegação.”
Daqui resulta que se o Recorrente não toma expressamente posição enunciando a decisão que pretende que seja proferida quanto a cada um dos factos impugnados, o recurso da matéria de facto deve ser rejeitado quanto a esses pontos de facto.
Ora, o que verifica no caso, é que a Recorrente ao insurgir-se contra a decisão do tribunal a quo, não indica a resposta que pretende que seja dada a esta matéria de facto de que discorda, não o fazendo nem na motivação do recurso, nem tão pouco nas conclusões que apresenta, limitando-se a invocar um documento e a fazer as considerações que tem como relevantes, sem afirmar a decisão que entende ser a correta.
Resta assim rejeitar a impugnação apresentada quanto a estes factos, nos termos do art.º 640.º n.º 1 do CPC pelo incumprimento da exigência prevista na al. c) do mesmo.
- Quanto aos pontos 40 e 41 dos factos provados, têm a seguinte redação:
40. Os 2º e 3º RR. foram notificados pela CML para se pronunciarem em sede de audiência prévia sobre o projecto de decisão que consta do doc. nº 18 junto com a p.i. e nada disseram.
41. Foi ordenada a demolição das obras ilegais efectuadas e reposição conforme o projecto original, sendo concedido o prazo de 10 dias úteis para início dos trabalhos e 60 dias úteis para a sua conclusão.
Alega o Recorrente apenas que estes factos não levam em conta o teor do doc. 18 e do doc. 2 junto pela R. Filomena com a sua contestação.
O tribunal a quo fundamentou a resposta a estes factos na documentação camarária a que os pontos aludem.
Na sua impugnação, verifica-se que o Recorrente, mais uma vez, não dá cumprimento ao art.º 640.º n.º 1 al. c) do CPC, já que não indica a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, pelo que, também quanto a eles, se impõe a rejeição da impugnação apresentada.
*
Com a parcial procedência da impugnação da matéria de facto apresentada pela A. Recorrente, resultaram provados os seguintes factos:
1. O prédio sito na Rua …, nº …, em Lisboa, descrito sob o nº …, da freguesia de Santa Isabel, registado na Conservatória do Registo Predial de Lisboa desde 10-04-1991, foi constituído em propriedade horizontal em 13-09-2004, sendo composto por cinco fracções: “A” (résdo-chão e cave), “B” (primeiro andar), “C” (segundo andar), “D” (terceiro andar) e “E” (quarto andar) – cf. certidão do teor da descrição e inscrições de fls. 29-30 e de fls. 354-356.
2. A 1ª R. foi constituída em 30-11-2010, com a firma WHITE STORK UNIPESSIAL, LDA., com o objecto de compra e venda de imóveis; remodelação e sua construção; arrendamento de bens imobiliários; elaboração de projectos de arquitectura e engenharia; decoração de interiores e exteriores; e prestação de serviços de consultoria imobiliária., com o capital social de 5.000,00€, da titularidade da 3ª R., sua gerente – cf. certidão do teor da matrícula e inscrições de fls. 35-37.
3. A 1ª R. foi transformada em sociedade por quotas em 06-06-2011, tendo a 3ª R. deixado de exercer a gerência em 27-10-2011; e em sociedade anónima em 24-01-2014, não ocupando a 3ª R. cargo na administração da sociedade.
4. Por escrito datado de 30-11-2011, intitulado CONTRATO DE CEDÊNCIA DE LUGAR DE ESTACIONAMENTO:
4.1. A sociedade Parque vista – Sociedade de Investimentos Imobiliários, Lda. obrigou-se a ceder à 3ª R., por um período de trinta anos, não renovável, um lugar de estacionamento destinado a um veículo automóvel ligeiro, no parque de estacionamento do prédio sito na Rua …, nº …, Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sobre o nº …, da freguesia de Santa Isabel;
4.2. A 3ª R. obrigou-se, em contrapartida, a pagar o valor de 1,00€ anual, a título de renda, e a não transmitir os direitos decorrentes de tal contrato.
5. Em 03-06-2011, a 1ª R. adquiriu, por compra a Looking Good – Imobiliária, S.A., a fracção “B” do referido prédio descrito sobre o nº …, da freguesia de Santa Isabel, correspondente ao primeiro andar destinado à habitação – cf. certidão do teor da descrição e inscrições de fls. 37v.-40.
6. Em 21-05-2013, o 2º R. adquiriu, por compra, à 1ª R., tal fracção “B” – cf. certidão do teor da descrição e inscrições de fls. 37v.-40.
7. Desde data não concretamente apurada, a 3ª R. habitou o r/ch do prédio sito na Rua …, nº …, em Lisboa, até Dezembro de 2014, altura em que passou a residir no primeiro andar do mesmo prédio.
8. Em 23-11-2015, a 1ª R. adquiriu, por entrada de capital, à 3ª R., a fracção “A” do referido prédio – cf. certidão do teor da descrição e inscrições de fls. 24v.-25.
9. Em data não concretamente apurada, mas anterior a 14-12-2015, a A. decidiu visitar a fracção “A” do predito prédio, que se encontrava à venda, tendo em vista a sua compra.
10. A Fracção “A.” estava publicitada como tendo um lugar de estacionamento sito no prédio ao lado e tectos altos e trabalhados.
11. Em visita a tal fracção, a A. questionou a 3ª R. quanto à existência de tectos falsos em pladur nalgumas divisões da casa, tendo a 3ª R. dito à A. que os tectos originais trabalhados estavam intactos por trás do pladur.
12. Por escrito datado de 14-12-2015, intitulado CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA, a 1ª R., representada pela 3ª R. na qualidade de procuradora, prometeu vender e a A. prometeu comprar, pelo preço de 850.000,00€ - doc. junto aos autos pela A. a fls. 268-272v..
13. Em 03-03-2016, por escritura pública denominada COMPRA E VENDA, a A. declarou comprar e a 1ª R., representada pela 3ª R., na qualidade de procuradora, declarou vender a fracção autónoma designada pela letra “A”, destinada à habitação, correspondente ao Rés-do-chão e cave em duplex do prédio descrito na conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº …, da freguesia de Santa Isabel pelo preço de 850.000,00€ - certidão do teor da escritura de fls. 26v.28v..
14. Por escrito datado de 03-03-2016, intitulado OFERTA DE LUGAR DE ESTACIONAMENTO, no qual consta estar anexo o supra- referido CONTRATO DE CEDÊNCIA DE LUGAR DE ESTACIONAMENTO, a A. e a 3ª R. declararam que o lugar de estacionamento “será oferecido” à A. por ocasião da compra do imóvel sito na Rua …, nº …, r/ch, assumindo esta os encargos previstos no contrato celebrado com a sociedade Parque Vista – Sociedade de Investimentos Imobiliários, Lda., cujas condições declaram manter-se - Doc. 4 junto com a PI de fls. 33.
15. A Administração do condomínio do prédio sito na Rua …, nº … não permitiu que a A. utilizasse tal lugar de estacionamento.
15A- O custo de um lugar de estacionamento na zona em que reside da A. é de € 140,00 mensais.
16. Em Maio de 2016, no âmbito de obras de remodelação da fracção “A”, a A. mandou retirar os tectos falsos em gesso cartonado (pladur) que existiam em algumas divisões do rés-do-chão.
17. Altura em que se verificou que as canalizações de água e esgotos, e de ar condicionado do primeiro andar se encontravam instaladas entre o tecto do rés-do-chão e o tecto falso que as ocultava.
18. Tais canalizações perfuravam o tecto do rés-do-chão que se encontrava ornamentado com motivos em estuque.
19. Também por trás dos tectos falsos, existia uma estrutura de barrotes em madeira, fixos às paredes, construída a cerca de 110 cm do tecto do rés-do-chão, onde se encontrava uma zona de arrumos, com entrada pelo primeiro andar do prédio, através de um alçapão, igualmente ocultado pelo tecto falso.
20. Por carta datada de 24-05-2016, a A. solicitou a 1ª R. que eliminasse as canalizações, a estrutura e o alçapão.
21. Em data não concretamente apurada, mas após 07-06-2017 e antes de 03-10-2017, a mando da A. foram retiradas as referidas estrutura em madeira e canalizações.
22. As obras de remodelação da fracção da A. foram embargadas pela Câmara Municipal de Lisboa, por despacho do Vereador competente, em 30-10-2017, por causa da situação referida de 17. a 19..
23. Após a retirada da estrutura em madeira, em diversas ocasiões, os canos de esgoto que serviam o primeiro andar foram abertos, pela 3ª R. ou por alguém a seu mando, a partir do mesmo, por retirada das rolhas de tamponamento e por arrombamento dos materiais que os vedavam, causando a escorrência de água com dejectos das instalações sanitárias da fracção “B”, para a fracção “A”. Os dejectos despejados no andar da A. deixaram um cheiro nauseabundo que se sentia em todo o prédio, obrigando os pedreiros a limpar a sujidade.
24. Também após 02-10-2017, pelo menos numa ocasião foi, pela 3ª R. ou por alguém a seu mando, arremessada água com dejectos a partir do primeiro andar e através do alçapão, para a fracção da A..
24A- A A. sentiu-se triste e ansiosa com o lançamento de dejetos na sua fração. (aditado).
25. Já se mostram concluídas as obras de recuperação da fracção “A”.
26. A remoção da estrutura em madeira, o travamento do alçapão a remoção das canalizações de esgotos e de ar condicionado, e a execução de nova ligação dos esgotos do primeiro andar, teve um custo para a A. de 2.852,60€ acrescido de IVA a 6%.
27. A A. despendeu, em 30-05-2017, a quantia de 246,00€ em serviços de limpeza da fracção “A”.
28. A A. despendeu em 29-05-2017, a quantia de 175,00€ na substituição da fechadura da porta de entrada da fracção “A”.
29. Entre 15-03-20017 e 19-07-2017, a A. despendeu a quantia de 3.794,55€ em serviços jurídicos de advocacia.
30. Entre Dezembro de 2016 e Janeiro de 2018 a A. despendeu a quantia de 29.700,00€ a título de arrendamento.
31. Entre Fevereiro de 2018 e Fevereiro de 2019 a A. despendeu a quantia de 45.000,00€ a título de arrendamento.
32. O prédio referido em 1. foi edificado no séc. XIX, tem tipologia construtiva pombalina, pisos com pé direito alto e tectos trabalhados com motivos em estuque.
33. Os tectos originais do rés-do-chão são em estuque ornamentado com elementos decorativos e foram destruídos com a passagem da canalização abaixo do tecto original.
34. Os elementos originais da fracção sempre foram muito valorizados pela A..
35. A destruição dos tectos antigos estucados tem prejuízo para o valor arquitectónico e histórico da habitação.
36. Ainda que os tectos venham a ser reparados, jamais será possível a restituição da situação original, sendo inviável a sua recuperação integral.
37. As obras de remodelação que a A. pretendia executar na fracção teriam a duração de seis meses, permitindo-lhe instalar-se na casa com a sua família em Outubro de 2016.
38. O que não aconteceu em razão da situação a que aludem os factos provados 17. a 19..
39. A A. participou a situação à CML o que deu origem ao processo nº 3589/DOC/2016.
40. Os 2º e 3º RR. foram notificados pela CML para se pronunciarem em sede de audiência prévia sobre o projecto de decisão que consta do doc. nº 18 junto com a p.i. e nada disseram.
41. Foi ordenada a demolição das obras ilegais efectuadas e reposição conforme o projecto original, sendo concedido o prazo de 10 dias úteis para início dos trabalhos e 60 dias úteis para a sua conclusão.
42. O R. PC, enviou à Direcção Municipal do Urbanismo a carta datada de 23/12/2016, cuja cópia se encontra nos autos como doc. 22 junto com a p.i. a fls. 69 vs., que se dá como reproduzida, manifestando a posição de que não entende o que a questão suscitada tem a ver com ele, alegando que já existia tal situação quando comprou o 1º andar e afirmando que a estrutura que existe está situada no espaço do rés-do-chão.
43. Por email de 18/02/2017 enviado pelo R. PC com referência ao processo camarário em questão, que se dá como reproduzido, este voltou a reafirmar o que havia manifestado na carta anterior, nos termos doc. 22A junto com a p.i. a fls. 71 ss..
44. No seguimento da decisão da CML a A. insistiu em diversas ocasiões junto dos 2º e 3º RR. para removerem a estrutura de madeira e canos que atravessavam a sua fracção, eliminando o alçapão.
45. Em 16/05/2017 a A. através da sua advogada, enviou a carta junta como doc. 23 com a p.i., cuja cópia se encontra a fls. 72 vs.º ss., dirigida ao R. PC enquanto proprietário do 1º andar, que se dá por inteiramente reproduzida, informando que avançará com as obras que foram objecto da intimação camarária.
46. Em 26/06/2017 teve lugar uma fiscalização à obra realizada pela Polícia Municipal de Lisboa, que deu lugar ao ofício que representa o doc. 24 junto com a p.i. a fls. 78, que se dá como reproduzido.
47. Em 02/10/2017 teve lugar uma fiscalização à obra realizada pela Polícia Municipal de Lisboa, que deu lugar ao ofício que representa o doc. 25 junto com a p.i. a fls. 79 vs.º ss., que se dá como reproduzido.
48. Em 18/05/2017 no âmbito do processo camarário que correu termos, foi tomada posição sobre exposição efectuada pelo R. PC, conforme consta do ofício que constitui o doc. 27 junto com a p.i. a fls. 82 ss., que a 02/06/2017 mereceu a concordância do Director Municipal, reiterando a legalidade da intimação do mesmo para repor a legalidade da obra, enquanto proprietário do 1º andar, nos termos que ali constam.
49. A A. viu-se forçada a arrendar uma casa para habitar por não poder ir habitar a casa que adquiriu.
50. A 3ª R é mãe do 2º R..
IV. Razões de Direito
- Do recurso da A.
- da redução do preço pago pela A. pela amputação de elementos arquitetónicos na fração
Alega a Recorrente que contrariamente ao que lhe referiram, a 1ª e 3ª RR. sabiam que os tetos originais da fração não estavam intactos por trás do teto falso, em consequência de terem sido perfurados pela canalização, não tendo o bem as características e qualidades que lhe foram asseguradas pelo vendedor, desvalorizando o imóvel em € 25.000,00 requerendo a redução do preço pago nesse montante.
A este respeito a sentença recorrida depois de ter considerado que o contrato de compra e venda do imóvel está sujeito ao regime do Decreto Lei 67/2003 de 8 de abril diz: “Da matéria provada não resulta que tenham sido amputados quaisquer elementos arquitectónicos dos tectos da fracção da A.. Assim sendo, sem necessidade de outros considerandos, por despiciendos, improcede o peticionado.”
Esta conclusão não se apresenta como correta em face dos factos provados que constam dos pontos 10, 11, 18 e 32 a 36 que mostram que o imóvel em questão foi publicitado para venda com a característica específica e individualizadora dos tetos trabalhados, o que foi valorizado pela compradora, tendo-lhe sido referido pela 3ª R. que os tetos trabalhados em estuque estavam intactos por baixo dos tetos em pladur que existiam, o que não correspondia à realidade, na medida em que alguns trabalhos haviam sido perfurados com a canalização proveniente do andar de cima, sendo inviável a sua recuperação integral, destruição que causa prejuízo no valor arquitetónico e histórico da habitação.
A A. Recorrente aceita e concorda com a sentença recorrida quanto à integração do contrato de compra e venda celebrado entre a A. e a 1ª R. na previsão do regime legal do Decreto Lei 67/2003 de 8 de abril, com as garantias acrescidas que este diploma confere ao consumidor nos contratos a ele sujeitos, apenas se insurgindo contra a mesma por daí não terem sido retiradas as consequências indemnizatórias e de redução do preço que pagou, que considera serem devidas.
Estando em causa um contrato de compra e venda do imóvel, com o pedido de redução do preço pago, esta questão do recurso apenas é suscetível de visar quem foi parte no contrato, no caso como vendedor e recebeu o preço.
No caso importa ter em conta o regime legal que introduz algumas especialidades relativamente ao regime geral do contrato de compra venda previsto no Código Civil, que resulta da Lei de Defesa do Consumidor – Lei 24/96 de 31 de julho e do DL 67/2003 de 8 de abril, diplomas que, na lógica de proteção ou defesa do consumidor, instituem um regime mais favorável para o comprador consumidor do que aquele que resulta do Código Civil para a compra e venda de coisas defeituosas.
Como se diz no Acórdão do TRP de 12 de outubro de 2017 no proc. n.º 392/13.1TVPRT.P1, in www.dgsi.pt que subscrevemos como adjunta: “O Decreto-Lei nº 67/2003, de 8 de Abril, que transpôs para o ordenamento jurídico interno a Directiva nº 1999/44/CE, de 25.05.1999, aprovada pelo Parlamento e Conselho Europeu, veio definir um regime especial para a venda e outros contratos de consumo, visando assegurar a protecção dos interesses dos consumidores nesses contratos, reconhecendo a fragilidade da sua posição contratual em confronto com os operadores económicos com quem negoceia.”
É a circunstância de se estar perante uma relação de consumo que pode justificar o recurso a este regime legal, que na implementação de princípios de proteção do consumidor vem estabelecer um regime mais favorável ao comprador no que se refere ao exercício dos seus direitos em caso de defeito do bem adquirido, do que aquele que é previsto no Código Civil na regulação dos seus direitos e responsabilidade do vendedor.
Nos art.º 913.º ss. do C.Civil vem o legislador estabelecer o regime geral da venda de coisas defeituosas.
O art.º 913.º começa por estipular: “1. Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes. 2. Quando do contrato não resulte o fim a que a coisa vendida se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria.”
Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. II, pág. 205 na interpretação que fazem a este artigo, destacam nesta previsão quatro categorias de vícios: “a) Vício que desvalorize a coisa; b) Vício que impeça a realização do fim a que ela é destinada; c) Falta das qualidades asseguradas pelo vendedor; d) Falta das qualidades necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina.”
De forma clara ensina-nos também a este propósito Luís Menezes Leitão, in Direito das Obrigações, Contratos em Especial, Vol. III, pág. 120: “A aplicação do regime da venda de coisas defeituosas assenta em dois pressupostos de natureza diferente, sendo o primeiro a ocorrência de um defeito e o segundo a existência de determinadas repercussões desse defeito no âmbito do programa contratual. Quanto ao primeiro pressuposto, a lei faz incluir assim no âmbito da venda de coisas defeituosas, quer os vícios da coisa, quer a falta de qualidades asseguradas ou necessárias. Apesar de a distinção entre vícios e falta de qualidades não se apresentar tarefa fácil, parece que se poderá sustentar que a expressão "vícios", tendo um conteúdo pejorativo, abrangerá as características da coisa que levam a que esta seja valorada negativamente, enquanto que "a falta de qualidades", embora não implicando a valoração negativa da coisa, a coloca em desconformidade com o contrato. Em relação ao segundo pressuposto, para que os defeitos da coisa possam desencadear a aplicação do regime da venda de coisas defeituosas toma-se necessário que eles se repercutam no programa contratual, originando uma de três situações: a desvalorização da coisa; a não correspondência com o que foi assegurado pelo vendedor e a sua inaptidão para o fim a que é destinada. A primeira situação refere-se aos vícios e a segunda à falta de qualidades, enquanto que a terceira abrange estas duas situações.”
Da conjugação dos art.ºs 913.º n.º 1, 914.º e 915.º do C.Civil, resulta que o comprador do bem defeituoso tem o direito de exigir do vendedor em alternativa a reparação da coisa, a anulação do contrato ou a redução do preço. Esta obrigação, no entanto, é excluída se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou falta de qualidade de que a coisa padece.
Acontece, como se referiu, que beneficiando o adquirente de coisa defeituosa da proteção que lhe é conferida pela Lei de Defesa do Consumidor, bem como do regime de compra e venda celebrados entre profissionais e consumidores, instituído pelo Dec. Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, alterado e republicado pelo Dec. Lei n.º 84/2008, de 21 de maio, é a este regime que lhe é mais favorável que temos de nos socorrer.
O legislador vem aqui consagrar um regime especial no que se refere ao exercício dos direitos por parte do comprador consumidor, que lhe é mais favorável, por lhe conferir um leque de opções que ficam ao seu critério exercer e que têm apenas como limite o abuso de direito.
O art.º 2.º n.º 2 do mencionado Decreto Lei 67/2003 estabelece:
“2. Presume-se que os bens de consumo não são conformes com o contrato se se verificar algum dos seguintes factos:
a) Não serem conformes com a descrição que deles é feita pelo vendedor ou não possuírem as qualidades do bem que o vendedor tenha apresentado ao consumidor como amostra ou modelo;
b) Não serem adequados ao uso específico para o qual o consumidor os destine e do qual tenha informado o vendedor quando celebrou o contrato e que o mesmo tenha aceitado;
c) Não serem adequados às utilizações habitualmente dadas aos bens do mesmo tipo;
d) Não apresentarem as qualidades e o desempenho habituais nos bens do mesmo tipo e que o consumidor pode razoavelmente esperar, atendendo à natureza do bem e, eventualmente, às declarações públicas sobre as suas características concretas feitas pelo vendedor, pelo produtor ou pelo seu representante, nomeadamente na publicidade ou na rotulagem.”
O art.º 4.º deste mesmo diploma sob a epígrafe “direitos do consumidor”, dispõe:
“1.Em caso de falta de conformidade do bem com o contrato, o consumidor tem direito a que esta seja reposta sem encargos, por meio de reparação ou de substituição, à redução adequada do preço ou à resolução do contrato.
2.Tratando-se de um bem imóvel, a reparação ou a substituição devem ser realizadas dentro de um prazo razoável, tendo em conta a natureza do defeito, e tratando-se de um bem móvel, num prazo máximo de 30 dias, em ambos os casos sem grave inconveniente para o consumidor.
3 - A expressão «sem encargos», utilizada no n.º 1, reporta-se às despesas necessárias para repor o bem em conformidade com o contrato, incluindo, designadamente, as despesas de transporte, de mão-de-obra e material.
4 - Os direitos de resolução do contrato e de redução do preço podem ser exercidos mesmo que a coisa tenha perecido ou se tenha deteriorado por motivo não imputável ao comprador.
5 - O consumidor pode exercer qualquer dos direitos referidos nos números anteriores, salvo se tal se manifestar impossível ou constituir abuso de direito, nos termos gerais.
6 - Os direitos atribuídos pelo presente artigo transmitem-se a terceiro adquirente do bem.”
O Acórdão do
STJ de 17/10/2019 no proc. 1066/14.1T8PDL.L1.S1 in www.dgsi.pt refere a respeito desta norma: “No DL 67/2003, de 8-04, os direitos conferidos ao consumidor são independentes uns dos outros, podendo exercê-los livremente, com respeito pelos princípios da boa-fé e dos bons costumes e da finalidade económico-social do direito escolhido (que se traduz, essencialmente, na satisfação do interesse do respectivo titular no âmbito dos limites legalmente previstos), sendo as particularidades do caso concreto que enquadrarão as possibilidades de exercício dos diferentes direitos colocados ao dispor do adquirente consumidor – cf. art. 4º, n.ºs 1 e 5 do DL 67/2003, de 8-04.”
O legislador através do n.º 5 deste art.º 4.º, institui um regime especial no caso de falta de conformidade de bem com o contrato, que dá ao consumidor a possibilidade de exercer qualquer um dos direitos referidos nos números anteriores, de acordo com a solução que considere para si mais vantajosa, tendo apenas como limite o abuso de direito e que não tem como pressuposto necessário o conhecimento prévio do defeito por parte do vendedor.
Na avaliação deste regime diz-nos o Acórdão do TRG de 17 de janeiro de 2019 no proc. 201/15.7T8BAO.G1 in www.dgsi.pt : “Assim sendo, para que possa exercer os direitos que lhe assistem, compete ao comprador/consumidor alegar e provar o defeito da coisa, isto é, a sua desconformidade com o contrato, na terminologia do referido Dec. Lei, e que esse defeito existia à data da entrega. (…) Trata-se de uma verdadeira presunção específica que estabelece a responsabilidade do vendedor pela falta de conformidade do bem com o contrato, a qual, de acordo com o regime imperativo imposto pelo art. 10º do Dec. Lei n.º 67/2003, não poderá ser, em qualquer circunstância, afastada pelas partes. Uma vez provado o facto que dê origem à presunção de desconformidade, terá o vendedor o ónus de provar o facto concreto, posterior à entrega, que gerou a falta de conformidade, designadamente a prova do mau uso ou do uso incorreto do bem pelo consumidor. O mesmo é dizer que bastará ao consumidor alegar e provar os factos base da presunção e que eles se manifestaram dentro do prazo da garantia legal imposta pelo Dec. Lei n.º 67/2003 (no caso, tratando-se de um bem móvel, 2 anos); já a 1ª ré (vendedora), para se ilibar da responsabilidade, incumbirá alegar e provar que a causa do mau funcionamento é posterior à entrega da coisa vendida e imputável ao comprador (designadamente por falta de diligência ou violação de deveres de cuidado), a terceiro ou devida a caso fortuito.”
Os factos provados enunciados permitem dizer que a fração vendida pela 1ª R. à A. não tinha as qualidades contratadas, com as quais a A. podia razoavelmente contar, designadamente quanto à existência dos tetos em estuque trabalhado por baixo do teto de pladur, caraterística do imóvel anunciada pelo vendedor e por ele confirmada ao comprador e por este valorizada na compra, constatando-se ainda que a destruição dos tetos antigos com a passagem da canalização ainda que venham a ser reparados não permitem a restituição à situação original, o que interfere com o valor arquitetónico do imóvel, desvalorizando-o.
Em face destes factos, já se vê que a A. tem direito à redução do preço que pagou à vendedora pelo bem que lhe adquiriu e que veio a revelar-se não ter as qualidades contratadas na integra, nos termos do art.º 4.º do Decreto Lei 67/2003 de 8 de abril.
Vejamos então se e em que medida é que a A. pode ter direito à redução do preço do bem que adquiriu, que a mesma contabiliza em € 25.000,00.
O direito a exigir a redução do preço está previsto para o contrato de compra e venda no art.º 911.º do C.Civil, pelo que são os critérios nele previstos que devemos ponderar na determinação da redução do preço do bem, quando está em causa a venda de um bem desconforme ao contratado.
Estabelece este art.º 911.º: “1. Se as circunstâncias mostrarem que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preço inferior, apenas lhe caberá o direito à redução do preço, em harmonia com a desvalorização resultante dos ónus ou limitações, além da indemnização que ao caso competir. 2. São aplicáveis à redução do preço os preceitos anteriores, com as necessárias adaptações.”
Como se viu, o legislador faz decorrer do incumprimento contratual positivo, no caso revelado através da venda de um bem que não dispunha das qualidades contratadas, diferentes direitos para o credor, que podem ser exercidos cumulativamente: por um lado a redução do preço em razão da desvalorização resultante dos ónus ou limitações do bem; por outro lado, o direito do comprador ser indemnizado pelos prejuízos sofridos.
A redução do preço que corresponde à desvalorização do bem e a indemnização pelos prejuízos sofridos são duas coisas diferentes. A primeira visa repor o equilíbrio contratual com a equivalência das prestações, a segunda o ressarcimento dos prejuízos sofridos.
Com respeito à redução do preço, dispõe ainda o art.º 884.º do C.Civil:
“1.Se a venda ficar limitada a parte do seu objecto, nos termos do art. 292º ou por força de outros preceitos legais, o preço respeitante à parte válida do contrato é o que neste figurar, se houver sido discriminado como parcela do preço global.
2. Na falta de discriminação, a redução é feita por meio de avaliação.”
Com interesse para esta questão, diz-nos o Acórdão do STJ de 25 de março de 2003 no proc. 03A692 in www.dgsi.pt : “Ainda que se entenda que a redução do preço não corresponde a uma indemnização, em certos casos a redução do preço pode ter um efeito prático idêntico ao da indemnização, mormente quando se pede o pagamento de quantia necessária para pagar o custo das obras de reparação. Nos quatro métodos propostos por P. Romano Martinez para determinar o montante do preço a reduzir sempre terá lugar de relevo a avaliação, nomeadamente no método estabelecido no art. 50º da Convenção de Viena que atende ao preço acordado, ao valor objectivo da coisa com defeito e ao valor ideal do bem.”
Na situação em presença, não podemos socorrer-nos do critério previsto no n.º 1 do art.º 884.º do C.Civil, uma vez que tal pressupõe que o preço global do bem seja descriminado em parcelas, associando-se uma parte preço a uma parte do bem, o que no caso da venda de um imóvel não acontece. Assim, a resposta à determinação da redução do preço está n.º 2, ou seja, a redução é feita por meio de avaliação.
Verifica-se, no entanto, que tal avaliação não foi realizada no âmbito da instrução da causa, não tendo sido requerida por nenhuma das partes, nem sequer determinada oficiosamente pelo tribunal, o que levaria a pensar que tal implicaria necessariamente relegar para incidente de liquidação a determinação do quantitativo do preço a reduzir, nos termos do art.º 609.º n.º 2 do CPC que estabelece que se não houver elementos para fixar o objeto ou a quantidade, o tribunal condena no que vier a ser liquidado, sem prejuízo da condenação imediata na parte que já seja líquida.
Revemo-nos quanto a esta questão no entendimento expresso no já citado Acórdão do STJ que refere: “A lei é adversa à fixação da indemnização em liquidação em execução de sentença, preferindo a determinação por equidade, nos termos do art. 566º, n.º 3, do CC. Não quer a lei - nem deve o Juiz - arrastar a solução dos litígios, recomeçando na liquidação em execução de sentença o que devia ter acabado na acção declarativa. (…) Do cotejo destes normativos resulta que só é possível deixar para liquidação em execução de sentença a indemnização respeitante a danos relativamente aos quais, embora se prove a sua existência, não existam os elementos indispensáveis para fixar o seu quantitativo, nem sequer recorrendo à equidade. O que é essencial é que esteja provada a existência dos danos, ficando dispensada apenas a prova do respectivo valor. Só quando o tribunal verificar a existência de um dano, mas não dispuser de dados que possibilitem a sua quantificação, é que pode e deve relegar para execução de sentença a fixação do seu montante.”
Estabelece o art.º 566.º n.º 3 do C.Civil : “Se não puder ser averiguado o valor exacto dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados.”
A opção do juiz em determinar o quantitativo da indemnização com recurso à equidade, nos termos do art.º 566.º n.º 3 do C.Civil ou remeter a sua quantificação para posterior incidente de liquidação, de acordo com o que dispõe o art.º 608.º n.º 2 do CPC, só pode a nosso ver ser tomada em função de cada caso concreto e dos elementos factuais existentes no processo, numa avaliação da possibilidade de ajuizar com segurança os danos a ressarcir.
No caso em presença, verifica-se que os elementos constantes dos autos são extremamente escassos nesta matéria, afigurando-se totalmente aleatório e sem suporte factual o valor avançado pela A. para a redução do preço, não permitindo de uma forma séria e minimamente segura uma quantificação da desvalorização do imóvel adquirido pela A. com recurso à equidade, o que uma diligência de avaliação feita por quem tenha conhecimento específico na matéria melhor poderá determinar.
Conclui-se que a A. tem o direito a haver por parte da 1ª R. vendedora a redução do preço do imóvel que lhe adquiriu, correspondente à desvalorização arquitetónica e histórica do mesmo pela destruição dos tetos antigos cuja restituição à situação original não é possível, a quantificar em posterior liquidação, até à quantia máxima de € 25.000,00, nos termos do disposto no art.º 608.º n.º 2 do CPC, revogando-se a sentença proferida na parte em que julgou tal pedido improcedente.
- da obrigação de indemnizar dos RR.
Alega a Recorrente que embora a sentença recorrida tenha condenado o 2º R. a pagar-lhe a quantia de € 3.023,76 correspondente ao valor que despendeu a remover a obra ilegal detetada por imposição da CML, também a 1ª R. deve ser condenada solidariamente com aquele no seu pagamento, por ter declarado no âmbito do contrato promessa de compra e venda celebrado que o imóvel não padecia de qualquer defeito, quando sabia que o teto falso ocultava canalizações que perfuravam o teto.
A sentença proferida considerou que o 2º R. é responsável pelo pagamento desta quantia que corresponde ao valor despendido pela A. com a reparação da situação relativa às canalizações que perfuravam o teto do seu imóvel, imputando àquele tal responsabilidade enquanto proprietário do andar em que se verifica a ilegalidade que interfere com o direito de propriedade da A., pela sua omissão em realizar a obra da sua responsabilidade que é suscetível de pôr termo a tal ilegalidade e a tal lesão, após ter sido intimado pela CML para o fazer. Quanto à 1ª R. limitou-se a dizer que não se provou que a mesma praticou um facto ilícito e culposo, vendendo a fração no estado em que se encontrava e aceite pela A.
É necessário ter em conta que o fundamento da responsabilidade de cada um destes Réus para com a A. é muito diferente, atenta a relação material controvertida existente entre eles que a pode motivar, baseando-se em pressupostos diversos.
No que respeita à 1ª R. a A. estriba a sua responsabilidade no contrato de compra e venda do imóvel que celebrou com ela, pelo que nos situamos no âmbito da responsabilidade contratual, já quanto ao 2º R. apenas pode estar em causa uma responsabilidade por facto ilícito, nos termos do art.º 483.º do C.Civil, assente no facto do mesmo ser proprietário da fração onde se verifica a ilegalidade da obra suscetível de violar o direito de propriedade da A.
Nesta questão da avaliação da responsabilidade da vendedora temos igualmente de nos socorrer do regime legal do contrato de compra e venda de bens de consumo, já abordado a respeito da questão anterior e que nos escusamos de aqui enunciar novamente.
Está agora em causa o valor despendido pela A. com a remoção dos tetos falsos e da canalização que perfurava os tetos da sua fração e que serviam o andar de cima.
Não pode deixar de considerar-se anómala a circunstância de existirem canalizações de água, esgotos e ar condicionado que servem um andar superior de um imóvel, que perfuram o teto do andar inferior, ficando ocultas entre o teto da fração inferior e um teto falso da mesma.
Qualquer pessoa que compre um andar de um prédio não está razoavelmente à espera de encontrar que por trás de um teto falso existente se encontre o teto original perfurado com canalizações do andar de cima, por ele ocultadas. Aliás, tal como resultou provado e decorre da intimação que foi feita pela CML trata-se de uma obra ilegal.
Esta situação integra-se manifestamente na previsão da al. d) do n.º 2 do já mencionado Decreto Lei 67/2003 que presume que o bem não é conforme ao contrato quando não apresenta as qualidades e o desempenho habituais nos bens do mesmo tipo e que o consumidor pode razoavelmente esperar, atendendo à natureza do bem.
Estamos perante mais um caso em que se verifica a falta de conformidade do bem com o contrato, na existência de patologias ocultas no imóvel com as quais o adquirente não podia razoavelmente contar, e em face do disposto no art.º 4.º n.º 1, n.º 3 e n.º 5 deste diploma, tem a A. o direito à reposição à normalidade da situação sem encargos para si, do que decorre a responsabilidade da 1ª R. vendedora com o pagamento da quantia por ela despendido com tal reposição.
Esta obrigação, como já se viu, uma vez que estamos no âmbito de um contrato de compra e venda de bem de consumo, prescinde da circunstância da vendedora ter efetivo conhecimento do vício ou desconformidade.
Tendo a A. gasto a quantia de € 3.023,76 correspondente a € 2.852,60 + IVA na eliminação de tal vício com o qual não podia razoavelmente contar, comportamento aliás em conformidade com a intimação que foi feita pela CML para a reposição da legalidade da obra, resta concluir pela responsabilidade também da 1ª R. solidária com o 2º R., pelo seu pagamento, alterando-se a sentença recorrida nesta parte e condenando a mesma a pagar à A. tal quantia.
Alega ainda a Recorrente que os RR. devem ser condenados a pagar-lhe as quantias de € 6.598,95 e € 8.399,36 que teve de gastar, respetivamente com a elaboração de peças e projetos de reforço necessários à segurança do edifício e com a execução dos trabalhos respetivos.
No que respeita a esta matéria a sentença sob recurso considerou que dos factos provados não decorre que tenha havido uma necessidade de intervir no imóvel ao nível da sua estabilidade, estrutura e segurança, em resultado de vícios do mesmo.
Esta questão suscitada pela Recorrente estava dependente da alteração da decisão da matéria de facto por ela defendida e que não veio a verificar-se, sendo certo, tal como se refere na sentença sob recurso, que os factos provados não revelam a existência de defeitos do imóvel no âmbito da sua estabilidade e segurança, não estando por isso demonstrado que uma intervenção feita no mesmo a esse nível era necessária para o assegurar.
No mesmo sentido, pela ausência de prova dos factos necessários à procedência do peticionado, é forçoso reconhecer que também o valor de € 246,00 gasto pela A. com limpeza do imóvel não tem o seu nexo causal estabelecido com a conduta da 3ª R. a que aludem os factos provados nos pontos 23 e 24, conforme aquela alegou, elemento necessário à constituição da obrigação de indemnizar, conforme decorre dos art.º 562.º e 563.º do C.Civil.
A procedência deste pedido da A. de condenação da 3ª R no seu pagamento estava igualmente dependente da alteração da matéria de facto por ela pretendida, que não veio a verificar-se, não podendo assim responsabilizar-se a mesma por tal despesa.
Insurge-se ainda a Recorrente com a sentença proferida na parte em que julgou improcedente o pedido de condenação dos RR. no pagamento de uma indemnização de € 20.000,00 a título de danos morais, invocando genericamente a violação do seu direito de propriedade, com comportamentos persecutórios como sejam os dejetos arremessados para a sua fração, com efeitos perturbadores e angustiantes na sua vida.
A sentença fundamenta a improcedência deste pedido na ausência de factos provados que revelem que a A. tenha sofrido qualquer dano não patrimonial em razão da conduta da 3ª R.
No que respeita a concretos danos não patrimoniais da A. em resultado da conduta dos RR., veio apenas a provar-se, na sequência da parcial procedência da impugnação da matéria de facto, que a A. se sentiu triste e ansiosa com o lançamento de dejetos na sua fração por parte da 3ª R., não se tendo apurado factos reveladores de qualquer comportamento por parte da 1ª R. e do 2º R. causal em relação a danos não patrimoniais sofridos pela A.
Já no que se refere ao comportamento da 3ª R. não há dúvida, em face dos factos provados nos pontos 23, 24 e 24A, que estamos perante a prática reiterada de um facto ilícito pela mesma, quando em diversas ocasiões, ela ou alguém a seu mando abriu os canos de esgoto, por retirada das rolhas de tamponamento e por arrombamento dos materiais que os vedavam, causando a escorrência de água com dejetos das instalações sanitárias da fração “B” que foram despejados na fração da A., dejetos que deixaram um cheiro nauseabundo que se sentia em todo o prédio, obrigando os pedreiros a limpar a sujidade, tendo ainda após 02-10-2017, pelo menos numa ocasião arremessada água com dejetos a partir do primeiro andar e através do alçapão, para a fração da A..
Estas condutas da 3ª R. são manifestamente violadoras não só do direito de propriedade da A., como também do seu direito à saúde e bem estar psíquico, direitos de personalidade previstos no art.º 70.º do C.Civil que merecem a tutela do direito, responsabilizando-a pela indemnização dos danos que para esta resultaram de tal comportamento, nos termos do art.º 483.º n.º 1 do C.Civil.
Relativamente aos danos não patrimoniais, importa ter em conta o art.º 496.º do C.Civil que, no seu n.º 1 prevê a indemnização dos danos não patrimoniais que, pela sua gravidade, merecem a tutela o direito. A indemnização destes danos deve ser fixada com recurso a critérios de equidade conforme dispõe o n.º 4 do mesmo artigo, atendendo-se às circunstâncias referidas no art.º 494.º C.Civil, já que se trata mais de dar ao lesado uma compensação, uma vez que a reparação da situação anterior não é, na prática, possível, na medida em que o dano não é suscetível de equivalente.
Por esta razão, a indemnização é fixada equitativamente pelo tribunal- art.º 496.º n.º 4 C.Civil, tendo em conta o grau de culpa do responsável, a sua situação económica, bem como a do lesado, e outras circunstâncias que devam ser ponderadas- art.º 494.º C.Civil.
Considera-se que os danos sofridos pela A. têm a gravidade suficiente para merecer a tutela do direito. Os factos apurados, quer pela sua natureza, consubstanciada no lançamento de dejetos para o imóvel da A., que naturalmente sujam o mesmo exigindo posterior limpeza e deixando um cheiro nauseabundo no prédio, quer pela sua reiteração, já que, conforme se apurou a conduta da 3ª R. repetiu-se por diversas vezes, causaram danos na A. deixando-a triste e ansiosa com a situação, afetando a sua saúde do ponto de vista do seu bem estar psicológico, não apenas por uma vez mas por diversas vezes em que ocorreram, atenta a reiteração da conduta da 3ª R., danos estes que vão além de simples incómodos e que pela sua gravidade merecem a tutela do direito.
Ponderando estes elementos e os critérios legais para a fixação de uma compensação pelos danos não patrimoniais sofridos pela A. com esta situação, tem-se como adequado fixar a mesma no valor € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros), obrigação de indemnizar em que incorre a 3ª R. com os seus comportamentos, alterando-se nesta parte a sentença proferida.
Finalmente defende a Recorrente, sem apresentar outra fundamentação, que contrariamente ao que entendeu a decisão sob recurso, os RR. devem ser condenados no pagamento de € 10.000,00 por terem destruído os elementos originais da fração que adquiriu, violando o seu direito de propriedade.
Também este pedido foi julgado improcedente pelo tribunal a quo, apenas com a fundamentação de que “não resulta da matéria provada que tenha ocorrido qualquer destruição dos elementos originais da fração da A.”.
O direito de propriedade da A. apenas é suscetível de ser violado a partir do momento em que a mesma adquiriu o imóvel em questão, não podendo por isso dizer-se que em razão de uma obra anterior o seu direito de propriedade tenha sido violado quando da realização dessa mesma obra.
Por um lado, os factos provados mostram que no momento da aquisição do imóvel já aqueles elementos originais dos tetos estavam em parte destruídos com a canalização que perfurava os tetos, já tendo sido responsabilizada a 1ª R. vendedora por tal vício, no âmbito da relação contratual que com ela foi estabelecida, quer pela desvalorização do imóvel, quer pela reposição da situação.
Por outro lado, não se apurou também a quem pertenceu a autoria da obra causadora de tais danos, matéria alegada pela A. mas que não veio a resultar provada, mas que seguramente teve lugar num momento anterior à compra do imóvel por esta.
Nestes termos, não merece censura a sentença proferida que julgou improcedente o pedido da A. nesta parte.
- do incumprimento do contrato de cedência de lugar de estacionamento e respetivas consequências
Alega a Recorrente que a 1ª e 3ª R. anunciaram a venda do imóvel com um lugar de estacionamento, tendo a 3ª R. no dia da escritura de compra e venda intervindo na mesma em representação da 1ª R. e assinado um escrito onde refere que o lugar de estacionamento é entregue à A. por ocasião da compra do imóvel, não podendo dizer-se que esta cedência é a título gratuito, antes se integrando no negócio de compra e venda celebrado, devendo ser reconhecido à A. o direito a utilizar o lugar de estacionamento, ou se assim não for à redução do preço que pagou, no montante de € 50.000,00.
Considerou a sentença recorrida que não estava na disponibilidade da 3ª R ceder o lugar de estacionamento, pelo que tal contrato é nulo por legalmente impossível, nos termos do art.º 280.º do C.Civil, não havendo nada a restituir atenta a sua gratuitidade, sendo também a 1ª R. estranha àquele contrato, absolvendo ambas as RR. de tais pedidos.
A avaliação desta matéria vem na sequência do pedido que a A. formula na al. g) da petição inicial, dirigindo-se o pedido principal à condenação da 3ª R. a reconhecer o direito da A. a utilizar o lugar de estacionamento e a permitir a sua utilização, bem como a pagar uma indemnização de € 2.550,00 pela privação do uso desde outubro de 2016 no valor mensal de € 150,00 e a partir de 1 de maio de 2018 de acordo com o que se vier a apurar em execução de sentença; subsidiariamente para o caso de tal pedido improceder, pede a condenação da 3ª R. a reduzir o preço da venda em mais de € 50.000,00 pela privação do parqueamento durante 30 anos, que no mercado de arrendamento tem um valor mínimo mensal de € 150,00.
Não podemos de deixar de invocar a propósito desta questão a figura da união de contratos.
Na sua caracterização, em confronto com os contratos mistos, diz-nos Luís de Menezes Leitão, in Direito das Obrigações, Vol. I, pág. 209: “No contrato misto, ainda que se recolham elementos de vários tipos de contratos, existe um único contrato, já que esses elementos se dissolvem para formar um contrato único. Na união de contratos, pelo contrário essa dissolução não ocorre, verificando-se antes a celebração conjunta de diversos contratos, unidos entre si. Assim, a união de contrato permite que cada contrato mantenha a sua autonomia, possibilitando a sua individualização em face do conjunto. Como porém, existe alguma ligação entre os diversos contratos, esse nexo justifica que se fale, não em vários contratos, mas em união de contratos.”.
A generalidade da doutrina distingue três formas de união de contratos: externa - quando a ligação entre os diversos contratos resulta da circunstância de serem celebrados ao mesmo tempo; interna - quando entre os contratos se verifica uma relação de dependência; alternativa - quando as partes indiquem pretender um ou outro contrato mediante a verificação de determinada condição – vd. além de Luís Menezes Leitão in ob. cit., António Menezes Cordeiro, in Direito das Obrigações, Vol. I, pág. 429.
Como se referiu, no caso da união de contratos, não obstante a sua conexão, cada contrato mantém a sua autonomia ou individualidade.
Na situação em presença, os factos apontam para a existência de uma união de contratos entre o contrato de compra e venda de um andar celebrado entre a A. e a 1ª R. e o contrato de cedência de lugar de estacionamento celebrado entre aquela e a 3ª R.
Na verdade, o contrato de compra e venda foi celebrado a 03.03.2016 e tem por objeto a fração autónoma identificada no ponto 13 dos factos provados e no mesmo dia foi celebrado por documento particular entre a A. e a 3ª R. o contrato de cedência de lugar de estacionamento a que alude o ponto 14 dos factos provados, onde expressamente a 3ª R. declara que o lugar de estacionamento, situado no prédio confinante (n.º … da mesma rua) será oferecido à R. por ocasião da compra daquele imóvel, o que revela a dependência deste contrato daquele contrato de compra e venda, podendo falar-se de uma união interna de contratos.
Aliás, a dependência dos contratos era do conhecimento da 1ª R. vendedora, o que decorre da circunstância da fração, ao ser colocada à venda ter sido publicitada como tendo um lugar de estacionamento no prédio ao lado (ponto 10 dos factos provados), registando-se também que a 3ª R. terá atuado como representante da 1ª R. vendedora quando da visita da A. ao imóvel na perspetiva da sua eventual compra (ponto 11 dos factos provados), sendo que pouco antes da realização da compra pela A., a 1ª R. havia adquirido à 3ª R., por entrada de capital, esse mesmo imóvel (ponto 8 dos factos provados).
Estes elementos mostram, para além da dependência entre os dois contratos, o relacionamento próximo da 1ª e 3ª R., tendo ainda esta última assinado o contrato de compra e venda em representação daquela, salientando-se ainda que, por um lado, só um interesse efetivo da 3ª R. na venda deste imóvel é que pode justificar que a mesma ceda ao seu comprador um lugar de estacionamento de que dispõe “a título gratuito”, uma vez que se trata de um direito que o valoriza face a qualquer comprador interessado no mesmo, valorização que, naturalmente, é igualmente do interesse da 1ª R. que publicita a venda da fração com um lugar de estacionamento.
Os factos mostram que a ligação entre os dois contratos não só era conhecida de todas as partes contratantes – A., 1ª R. e 3ª R. - que estando de boa fé não o podem questionar, como ia ao encontro da sua vontade a celebração de ambos os contratos nos termos em que o foram.
Evidenciada esta relação ou ligação entre os dois contratos, bem como entre a 1ª R. e a 3ª R., vejamos agora em concreto a questão suscitada pela A. relativamente ao incumprimento do contrato de cedência do lugar de estacionamento, que não pode deixar de ser avaliada no âmbito das negociações prévias à formalização e concretização dos dois contratos.
Atentando mais em pormenor no contrato de cedência do lugar de estacionamento, verifica-se que por ocasião da compra do imóvel à 1ª R., a 3ª R. declarou ceder à A., que o aceitou, a utilização do lugar de estacionamento que se situava no prédio ao lado e que a 1ª R. informou existir e associar à venda da fração, com a qual foi publicitada.
Este direito havia sido cedido à 3ª R. em 30.11.2011 pela Sociedade Parque Vista, Ldª, por um período de 30 anos, obrigando-se a 3ª R. em contrapartida a pagar o valor de € 1,00 anual a título de renda e a não transmitir os direitos decorrentes de tal contrato (pontos 4, 4.1, 4.2 e 14 dos factos provados).
Em primeiro lugar, cumpre referir que o cumprimento deste contrato pela 3ª R. que a A. reclama em primeiro lugar não é possível, na medida em que não está na disponibilidade da 3ª R. por si só fazê-lo, em razão da sua vinculação anterior de não transmitir tal direito. Veja-se que o obstáculo colocado à utilização do espaço de estacionamento pela A. não veio da 3ª R. mas antes da Administração do condómino do prédio do n.º … da Rua …, onde aquele espaço se situa.
Contrariamente ao que refere a sentença recorrida não estamos perante um contrato nulo, nos termos do art.º 280.º n.º 1 do C.Civil, cujo objeto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável, uma vez que o seu objeto apenas é impossível em razão do contrato anterior e do impedimento de transmissão nele consagrado por acordo.
A inviabilidade do contrato de cedência do espaço de estacionamento celebrado entre as partes não decorre de qualquer impedimento legalmente estabelecido para este objeto contratual, antes decorre do anterior contrato celebrado entre a 3ª R. e a Sociedade Parque Vista, Ldª e das condições que na altura foram acordadas entre elas.
Não estamos por isso perante uma impossibilidade legal do objeto do contrato, suscetível de o inquinar com o vício da nulidade, mas antes perante um acordo prévio que não permite à 3ª R. transmitir os direitos decorrentes do contrato que anteriormente outorgou e consequentemente não lhe permite dispor daquele lugar de estacionamento a favor de outrem de forma a que o mesmo possa produzir os seus efeitos.
Esta situação, impede que o contrato de cedência de lugar de estacionamento celebrado entre a A. e a 3ª R., produza os efeitos queridos pelas partes, ou seja, constitui um obstáculo a que a A. possa usufruir de um lugar de estacionamento, direito que teve a expectativa de que passasse a integrar a sua esfera jurídica com a compra e venda da fração, com o qual foi anunciado pela 1ª R., constituindo necessariamente um prejuízo para si a circunstância de tal cedência não poder produzir efeitos.
O ressarcimento deste dano da A. é da responsabilidade da 1ª R. na medida em que anunciou a venda de um imóvel com um lugar de estacionamento, valorizando o mesmo com essa mais valia, que ela própria estava a associar a uma prestação da 3ª R. pelo menos sem se assegurar que a mesma podia ser efetivada, não alegando sequer que não sabia que o contrato anteriormente celebrado pela 3ª R. continha uma cláusula limitativa de tal cedência, que sempre inviabilizaria o uso do estacionamento pela A.
É pacífico que quer na formação dos contratos, quer na sua execução e cumprimento, as partes devem proceder de acordo com as regras da boa fé, como decorre desde logo, respetivamente, dos art.º 227.º e 762.º do C.Civil.
O art.º 227.º do C.Civil vem consagrar expressamente a responsabilidade pré-contratual, ou culpa in contrahendo prevendo que quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve proceder de acordo com as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente cause à outra parte.
Já o art.º 762.º n.º 2 do C.Civil estabelece um princípio geral das partes procederem de boa fé no âmbito da relação contratual entre elas estabelecida.
O legislador vem impor através destas normas que as partes orientem o seu comportamento pelos princípios da boa fé, surgindo esta como regra normativa de conduta humana, dirigida para a colaboração entre as partes em qualquer relação negocial que deve ser pautada pela lealdade e confiança.
Tal princípio de colaboração no âmbito das obrigações, tal como nos ensina Menezes Cordeiro, in Direito das Obrigações, 1º vol., pág. 145, determina, por um lado, um non facere, traduzido num dever geral de não prejudicar a parte contrária, do que decorre que está de má fé aquele que age com o objetivo direto ou necessário de lesar os interesses de outrem; e por outro lado, impõe a tomada de posições concretas por quem é parte no contrato, de acordo com as circunstâncias, com vista à satisfação do interesse da parte contrária, do que emergem diversos deveres acessórios como sejam os deveres de lealdade, honestidade, notificação, informação, etc.
Pondo-se a questão de saber qual a “medida de colaboração” entre os contratantes, podemos socorrer-nos da norma legal que constitui o art.º 487 nº 2 do C.Civil que faz referência ao bonus pater familias e que nos diz que a culpa, na falta de outro critério legal, é apreciada pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso. A este respeito, ensina-nos Menezes Cordeiro, in ob. cit. pág. 153: “Não obstante a referência legal citada surgir, em sede de culpa, na responsabilidade civil, a figura do bom pai de família deve ser tratada, primordialmente, no campo da diligência devida, em termos de boa fé.”
Na situação em presença os factos provados revelam que a 1ª R. não atuou de boa fé na negociação do contrato, criando na A. a expetativa da obtenção de um direito a usar um lugar de estacionamento com a celebração dos contratos nos termos definidos, que não podia deixar de saber estar dependente de terceira pessoa, relativamente à qual não diligenciou pela obtenção do seu consentimento, elemento necessário à validação e eficácia da cedência do lugar de estacionamento à A. que confiou vir a obtê-lo em face do anuncio da 1ª R. como fazendo parte do imóvel que comprou e pelo qual pagou o preço correspondente.
A 1ª R. vendedora tem responsabilidade no prejuízo que causou à A. a partir do momento em que esta foi impedida de usar o espaço de estacionamento com o qual contava em razão dos contratos celebrados e do preço que pagou, circunstância que a 1ª R. podia prever, não informando a A. das condicionantes de tal cedência, antes a dando por adquirida, não procedendo de acordo com as regras da boa fé, como é exigência do art.º 227.º do C.Civil.
Não obstante no documento que integra o contrato de cedência de lugar de estacionamento tenha ficado a constar que o mesmo foi oferecido, naturalmente que esta circunstância não pode deixar de ser avaliada numa perspetiva mais ampla, integrada numa relação negocial mais vasta, que abrange o contrato de compra e venda da fração, ao qual aliás aquele foi subordinado, conforme foi vontade das partes.
Aquele negócio, não obstante a menção à sua “gratuitidade” não deixou de ter um conteúdo económico para as partes, não se vislumbrando qualquer outra razão que não o contrato de compra e venda para que a 3ª R. dispusesse daquele lugar de estacionamento a favor da A., do qual aliás, como manifestou, era dependência e que pela 1ª R. foi anunciado como uma mais valia da fração que vendia. Da parte da A., os factos provados revelam que com os contratos celebrados a mesma, de boa fé, pretendeu adquirir uma fração com um lugar de estacionamento próximo que podia usar, conforme anunciado.
Tem por isso a A. o direito a ser ressarcida do prejuízo que a 1ª R. lhe causou com a sua conduta, que se concretiza na diferença entre o preço de venda da fração com e sem a cedência do lugar de estacionamento, nos termos dos art.º 562.º, 563.º e 564.º n.º 1 do C.Civil e deve ser indemnizada em dinheiro, por não ser possível a sua reconstituição natural, conforme estabelece o art.º 566.º do C.Civil.
De acordo com o disposto no n.º 2 do art.º 566.º “a indemnização em dinheiro tem como medida a diferença entre a situação patrimonial do lesado, na data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal, e a que teria na data se não existissem danos” acrescentando ainda o n.º 3 do mesmo artigo que “se não puder ser averiguado o valor exato dos danos, o tribunal julgará equitativamente dentro dos limites que tiver por provados.”
Colocando-se a questão de quantificar o prejuízo da A. correspondente ao valor da fração que adquiriu sem a cedência do uso de um lugar de estacionamento, e uma vez que não foi descriminado o valor deste direito no âmbito dos contratos celebrados, a redução do preço não é suscetível de ser determinada nos termos do art.º 884.º n.º 1 do C.Civil, tornando-se necessário o recurso a uma avaliação, nos termos do n.º 2 do mesmo artigo, pelo que se impõe relegar para liquidação posterior a sua liquidação, de acordo com o art.º 609.º n.º 2 do CPC.
Estando determinada a existência de um prejuízo para a A. da responsabilidade da 1ª R. e não existindo elementos nos autos que nos permitam fixá-lo quantitativamente com um mínimo de segurança, afigurando-se que não é para já caso de avaliação equitativa dos danos, atento o entendimento que já anteriormente foi expresso a respeito da determinação do valor indemnizatório correspondente à desvalorização do imóvel que aqui também se considera aplicável, impõe-se relegar para liquidação posterior a sua determinação, em conformidade com os critérios enunciados e tendo em conta o disposto no art.º 609.º n.º 2 do CPC, e tendo como limite máximo o valor de € 50.000,00 (cinquenta mil euros).
- do prejuízo com o arrendamento de uma casa pelo facto da A. não poder ir habitar o imóvel
Alega a Recorrente, que não obstante a sentença proferida tenha condenado o 2º R. a pagar-lhe uma indemnização correspondente ao prejuízo que sofreu por ter de arrendar uma casa por não poder ir habitar o imóvel que adquiriu, também a 3ª R. devia ter sido condenada no pagamento desta indemnização, por ter sido “autora material de um conjunto de atos que também contribuíram para o atraso das obras e o seu embargo.”
Quanto a esta questão a Recorrente limita-se a dizer que constam da matéria de facto assente inúmeros factos da autoria material da 3ª R., designadamente com os atos de vandalismo que cometeu, que contribuíram para o atraso das obras, não podendo a mesma deixar de ser responsável, solidariamente com o 2º R., pelo pagamento da importância despendida pela A. com o arrendamento de que teve de socorrer-se durante esse período de tempo.
A obrigação de indemnizar da 3ª R., que não foi parte no contrato de compra e venda do imóvel, nem tão pouco é proprietária da fração que se situa por cima daquela que foi adquirida pela A., apenas pode fundamentar-se na responsabilidade por facto ilícito em violação do direito de propriedade da A.
É o regime da responsabilidade civil, previsto no art.º 483.º do C.Civil, que pode fundamentar a obrigação de indemnizar da 3ª R., a que é direcionado este pedido da A. relativo ao ressarcimento das despesas que teve por não poder habitar o andar que adquiriu no prazo espectável, em razão dos seus defeitos e do embargo da obra pela CML.
Estipula o art.º 483.º do C.Civil que: “Aquele que com dolo ou mera culpa violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios, fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes dessa violação.”
Torna-se assim necessária a verificação cumulativa de cinco requisitos, para que haja responsabilidade civil: o facto; a ilicitude; um vínculo de imputação do facto ao lesante; o dano e o nexo de causalidade entre o facto e o dano, vd. neste sentido, Antunes Varela, in. Das Obrigações em Geral, pág. 355 ss.
De forma impressiva, diz-nos Menezes Leitão, in. Direito das Obrigações, Vol. I, pág. 285, a respeito de tal norma, que nela se estabelece: “uma cláusula de responsabilidade civil subjectiva, fazendo depender a constituição da obrigação de indemnização da existência de uma conduta do agente (facto voluntário), a qual representa a violação de um dever imposto pela ordem jurídica (ilicitude), sendo o agente censurável (culpa), a qual tenha provocado danos (dano), que sejam consequência dessa conduta (nexo de causalidade entre o facto e o dano).”
É necessário, desde logo, que haja um facto voluntário ilícito do agente, sendo que este facto consiste em regra numa ação, ou seja, num facto positivo que importe a violação de um dever geral de abstenção, do dever de não ingerência na esfera de ação do titular do direito absoluto, mas pode também traduzir-se num facto negativo, numa abstenção, numa omissão, entendendo-se que a omissão é causa do dano, sempre que haja o dever jurídico de praticar um ato que, seguramente ou muito provavelmente, teria impedido a consumação desse dano. Facto voluntário significa apenas facto objetivamente controlável ou dominável pela vontade, sendo a ilicitude revelada pela violação do direito de outrem ou da lei que protege interesses alheios.
A culpa exprime um juízo de reprovação pessoal da conduta do agente e pode revestir duas formas distintas, o dolo e a negligência ou mera culpa.
Tem também que haver dano, para haver obrigação de indemnizar. É condição essencial que o facto ilícito culposo tenha causado prejuízo a alguém.
Finalmente tem de verificar-se um nexo causal entre o facto e o dano, ou seja, um nexo de causalidade entre o facto ilícito praticado pelo agente e o dano sofrido pela vítima, de modo a poder afirmar-se, à luz do direito, que o dano é resultante da violação, nos termos previstos no art.º 562.º e 563.º do C.Civil
Na situação em presença e em razão dos factos provados, não encontramos nenhum facto ilícito praticado pela 3ª R. que em concreto tenha determinado o atraso da obra que a A. se encontrava a realizar na fração que havia adquirido, suscetível de impor a necessidade da A. arrendar uma casa por não poder habitar aquela.
Na verdade, relativamente os atos ilícitos que foram praticados por esta R. e a que aludem os pontos 23 e 24 dos factos provados, não se provou que tivessem sido causa de um qualquer atraso na obra e consequentemente causa destes danos aqui reclamados pela A., faltando por isso desde logo a prova do nexo de causalidade exigido pelo art.º 563.º do C.Civil para que haja obrigação de indemnizar.
Nestes termos, não merece censura a sentença recorrida que absolveu a 3ª R. deste pedido, contrariamente ao defendido pela Recorrente, mantendo-se a mesma nesta parte.
Do recurso do R. PC
- da (in)existência de responsabilidade do R. pelos danos sofridos pela A.
Alega o Recorrente que não lhe pode ser imputada a responsabilidade pelos danos que a A. teve com o arrendamento de uma casa por não poder habitar o imóvel no prazo expectável, em razão do atraso da obra, pelo facto do embargo que atrasou a conclusão da obra ter sido determinado pelas obras estruturais que a A. decidiu fazer no imóvel, além de que não resultou provado que tivessem sido os RR. a fazer as obras a que aludem os pontos 17 e 19 dos factos provados.
A sentença recorrida decidiu a este respeito: “Resultou provado que as obras ilegais na sua fracção causavam danos, por invasão, à fracção da A., temos assim a existência de um facto, qual seja a situação aludida nos pontos 17. e 19. da matéria assente, sendo quem, como acima se concluiu, tal facto é ilícito. Resultou igualmente provado que foi solicitada ao 2º R., pela edilidade, a remoção de tais obras ilegais, o que este não fez, tendo conhecimento e sendo capas de actuar de modo lícito. Conclui-se assim que existe um facto ilícito e culposo do 2º R. por omissão, consubstanciado na não remoção da situação vertida nos pontos 17. a 19.. Alega a A. que tal lhe causou um dano consistente na não utilização da casa no prazo previsto para as obras de remodelação, o que determinou um custo com arrendamento. Provou-se que a A. entre Dezembro de 2016 e Janeiro de 2018 despendeu a quantia de 29.700,00€ a título de arrendamento e que entre Fevereiro de 2018 e Fevereiro de 2019 a A. despendeu a quantia de 45.000,00€ a título de arrendamento. Mais se provou que as obras de remodelação que a A. pretendia executar na fracção teriam a duração de seis meses, permitindo-lhe instalar- se na casa com a sua família em Outubro de 2016 e que tal não aconteceu em razão da situação a que aludem os factos provados 17. a 19.. Temos assim um dano, o dispêndio em arrendamento, e o nexo de causalidade entre tal dano e a conduta do 2º R. de não remoção da referida situação ilegal. Tem assim a A. direito a ser indemnizada pelo 2º R. do valor correspondente às rendas pagas entre Dezembro de 2016 e a data em que se concluíram as obras. Está demonstrado que entre Dezembro de 2016 e Fevereiro de 2019 a A. despendeu a quantia total de 74.700,00€ (setenta e quatro mil e setecentos euros), pelo que será o 2º R. condenado no pagamento à A. de tal quantia. A quantia paga pela A. a título de arrendamento, entre Março de 2019 e a data da conclusão das obras será a liquidar em incidente próprio, não podendo exceder a quantia mensal de 3.000,00€, por ser o valor da renda de Fevereiro de 2019.”
Esta questão suscitada pelo Recorrente estava dependente da procedência da impugnação da matéria de facto que o mesmo apresentou e que não veio a verificar-se.
Na verdade, os factos provados, tal como se refere na sentença recorrida, revelam que o embargo da CML que veio a atrasar as obras que a A. realizava na fração que adquirira para ir habitar com a sua família, teve lugar na sequência da obra ilegal detetada no 1º andar do prédio, da propriedade do R., que foi nessa qualidade notificado para repor a situação.
A responsabilidade que foi imputada ao R. não resultou do facto deste ter realizado a obra ilegal, o que não se apurou, antes encontra o seu fundamento na sua qualidade de proprietário do 1º andar do prédio e na sua omissão em repor a situação no sentido de colmatar a ilegalidade da obra identificada pela CML, após dela tomar conhecimento, assim atrasando a possibilidade da A. ver a situação resolvida para ir habitar a sua fração, obrigando-a a arrendar uma casa para o efeito, com o prejuízo correspondente às rendas que pagou.
Não tendo sido alterada a decisão de facto quanto a esta matéria e não invocando o Recorrente qualquer questão de direito em discordância com a avaliação que a sentença recorrida faz deste pedido, inexiste fundamento para a revogação da sentença nesta parte.
- da caducidade do direito da A.
Discorda o Recorrente da sentença proferida na parte em que não julgou verificada a caducidade do direito da A., por não ter sido imputada a nenhum dos RR. a realização das obras em causa, não podendo os mesmos ser responsabilizados por elas, mais alegando que quando a A. intentou a ação já se encontravam esgotados os prazos dos art.º 916.º e 917.º do C.Civil, não sendo caso de considerar o regime mais favorável do Decreto Lei 67/2003 e 84/2008 que entende não se aplicarem a bens imóveis.
A respeito desta exceção da caducidade, decidiu a sentença recorrida: “A presente acção tem por objecto, designadamente, a condenação da R. sociedade na reparação dos defeitos do imóvel por si vendido à A.. Dispõe o art. 916º do CC que o comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa, excepto se este houver usado de dolo (nº 1), devendo a denúncia ser feita até trinta dias depois de conhecido o defeito e dentro de seis meses após a entrega da coisa (nº 2), sendo que os prazos referidos no número anterior são, respectivamente, de um e de cinco anos, caso a coisa vendida seja um imóvel (nº 3). No que respeita à caducidade da acção, prescreve o art. 917º do CC que a acção de anulação por simples erro caduca, findo qualquer dos prazos fixados no artigo anterior sem o comprador ter feito a denúncia, ou decorridos sobre esta seis meses, sem prejuízo, neste último caso, do disposto no nº 2 do artigo 287º. O reconhecimento do direito do comprador de coisa defeituosa pressupõe assim o funcionamento, de forma articulada, de três prazos: - o prazo de denúncia dos defeitos, que, tratando-se de imóvel, é de um ano a contar do conhecimento dos mesmos, por força do disposto nos nºs 2 e 3 do artigo 916 do CC; - o prazo de exercício do direito (eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato, indemnização): seis meses a contar da denúncia atempada dos defeitos, nos termos do artigo 917º do Código Civil; - o prazo (limite máximo da garantia legal) de cinco anos sobre a data da entrega da coisa vendida, independentemente da data do conhecimento dos defeitos e da sua denúncia, como decorre dos artigos 916º, nº 3, parte final, do CC. No caso sub judice, não está em causa o prazo de denúncia, posto que a A. denunciou os defeitos no mesmo mês em que teve conhecimento dos mesmos. O que está em causa nos presentes autos é o prazo para o exercício do direito, ou seja, o prazo que o adquirente dispõe para fazer actuar contra o vendedor relapso as obrigações decorrentes da existência de defeitos imputável a este. Trata-se de um prazo estabelecido tendo em vista o princípio de confiança no trafego jurídico das coisas. Assim, desde que tenha conhecimento dos defeitos, não pode o adquirente actuar de modo discricionário na oportunidade do exercício jurisdicional. Visa a lei obstar à perenidade do litígio de modo a tornar mais eficiente a tutela, posto que, quanto mais tempo passar mais desequilibrado será para o vendedor suportar o ónus de responder pelos vícios da coisa física, sujeita à deterioração natural e à perda de qualidades pelo devir do tempo. Temos assim que, o comprador apenas dispõe do prazo do artigo 917º do Código Civil (seis meses) para exercer contra o vendedor o direito de acção para obter a eliminação de defeitos que afectem o prédio urbano adquirido. É assim no domínio da venda de coisas defeituosas realizada entre profissionais, ou seja, não consumidores. Já assim não é quando uma das partes é profissional e a outra consumidor. Posto isto, há que aferir se a A. tem a qualidade de consumidora, uma vez que, o Decreto-lei nº 67/2003, de 8 de Abril, com as alterações inseridas pelo Decreto-lei nº 84/2008, de 21 de Maio, consubstancia lei especial relativamente às normas gerais do Código Civil, afastando, portanto, a aplicação deste, nos casos em que o comprador tenha a qualidade de consumidor. No art. 1º-A do referido diploma dispõe que: “O presente decreto-lei é aplicável aos contratos de compra e venda celebrados entre profissionais e consumidores”. Por seu turno, o art. 1º-B, a), do mesmo diploma, define consumidor como sendo “aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios, nos termos do n.º 1 do artigo 2.º da Lei n.º 24/96, de 31 de Julho”. Finalmente, o art. 2º da Lei nº 24/96, de 31 de Julho, dispõe: “Considera-se consumidor todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios.”. No caso dos autos a vendedora do bem é uma empresa especializada, designadamente, na compra e venda de imóveis pelo que há que concluir que a A. tem a qualidade de consumidora. O prazo de caducidade aplicável é assim o de três anos previsto no art. 5º-A, nº 3, do Decreto-lei nº 67/2003, de 8 de Abril, com as alterações inseridas pelo Decreto-lei nº 84/2008, de 21 de Maio: “Caso o consumidor tenha efectuado a denúncia da desconformidade (…), os direitos atribuídos ao consumidor nos termos do artigo 4º caducam (…), tratando-se de bem imóvel, no prazo de três anos a contar desta mesma data.”. A presente acção deu entrada em juízo em 05-05-2018, quando ainda não haviam decorrido três anos sobre a denúncia operada em 24-05-2016, pelo que não se verifica a excepção peremptória de caducidade alegada pelas RR..”
Esquece o 2º R. Recorrente que a sua condenação, que teve lugar na sentença recorrida com a qual o mesmo se insurge, se fundamenta na sua responsabilidade civil por facto ilícito, atenta a sua qualidade de proprietário do andar que fica por cima da fração adquirida pela A. e não em qualquer contrato de compra e venda de imóvel defeituoso.
Esta exceção da caducidade refere-se ao prazo que o comprador tem para denunciar eventuais defeitos ou desconformidades do bem que o comprador adquiriu ao vendedor, só relevando no âmbito de tal relação contratual, na qual, no caso, o R. não foi parte.
Atenta a causa de pedir na qual se basearam os pedidos formulados contra este 2º R. pela A. e na qual se fundamentou a sentença proferida para o condenar, já se vê que a exceção da caducidade suscitada, por se reportar ao exercício do direito do comprador no âmbito de um contrato de compra e venda de imóvel defeituoso, no qual o 2º R. não foi parte, não é suscetível de interferir na sua condenação, apenas assumindo relevância no âmbito de uma relação jurídica diferente, que foi a relação contratual estabelecida entre a A. e a 1ª R.
Ainda que viesse a proceder tal exceção da caducidade do direito da A., como defende o Recorrente, nunca tal seria suscetível de interferir com decisão da sentença recorrida na parte em que lhe foi desfavorável.
É por isso inútil a apreciação desta questão invocada pelo 2º R. Recorrente, pelo facto da exceção da caducidade suscitada não lhe poder aproveitar, já que é demandado e foi responsabilizado na sua qualidade de proprietário do 1º andar do prédio, não existindo quanto a ele qualquer responsabilidade contratual, designadamente como vendedor do imóvel adquirido pela A..
Carecendo de utilidade a apreciação desta questão quanto a si, uma vez que mesmo a sua eventual procedência nunca seria suscetível de alterar a sentença recorrida na parte em que condenou o 2º R. Recorrente, dela não se toma conhecimento.
Resta concluir pela total improcedência do recurso interposto pelo 2.º R. PC.
V. Decisão:
1. Recurso da A.
Julga-se parcialmente procedente o recurso interposto pela A., revogando-se a sentença recorrida nos termos seguintes:
(i) na parte em que absolveu a 1ª R. do pedido correspondente à indemnização peticionada pela desvalorização da fração adquirida pela A., que se substitui por decisão que condena a 1ª R. a pagar à A. o valor que vier a ser liquidado nos termos do art.º 609.º n.º 2 do CPC e até € 25,000,00 (vinte e cinco mil euros) correspondente à desvalorização arquitetónica e histórica da fração pela destruição dos tetos antigos cuja restituição à situação original não é possível;
(ii) na parte em que absolveu a 1ª R. do pedido de condenação no pagamento da quantia € 3.023,76 (três mil e vinte e três euros e setenta a seis cêntimos) gastos pela A. na eliminação do vício da fração em conformidade com a intimação que foi feita pela CML para a reposição da legalidade da obra, condenando-se a 1ª R. solidariamente com o 2º R., no seu pagamento;
(iii) na parte em que absolveu a 3ª R. do pedido de condenação no pagamento dos danos não patrimoniais reclamados, que se substitui por outra que condena a 3ª R. a pagar à A. a quantia de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros) a título de compensação pelos danos não patrimoniais sofridos;
(iv) na parte em que absolveu a 1ª R. da sua condenação no pagamento dos prejuízos causados, correspondente à redução do preço pago, pela não efetivação da cedência do lugar de estacionamento negociado, que se substitui por decisão que condena a 1ª R. a pagar à A. o valor que vier a ser liquidado, nos termos do art.º 609.º n.º 2 do CPC, correspondente ao valor da fração adquirida sem a disponibilidade de tal direito e até ao limite de € 50.000,00 (cinquenta mil euros).
No mais, mantém-se a sentença proferida.
2. Recurso do 2º R.
Julga-se totalmente improcedente o recurso interposto pelo 2º R., confirmando-se a sentença recorrida na parte que a si diz respeito.
As custas do recurso da A. são da responsabilidade da A. e dos 1.º e 3.ª RR. na proporção do seu decaimento na parte líquida, fixando-se na parte ilíquida provisoriamente em 50% para cada uma das partes; as custas do recurso do 2º R. ficam a cargo deste.
Notifique.
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Lisboa, 12 de maio de 2022
Inês Moura
Laurinda Gemas
Arlindo Crua |
