| 203/11.2TVLSB.L1-1 |  |
DEVER PROFISSIONAL
CONTRATO-PROMESSA
RESOLUÇÃO
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
MORA
CONTRATO DE MANDATO
2. É pacífico na doutrina e na jurisprudência, e já o era na data do envio da carta resolutiva dos contratos-promessa, que a resolução legal, com fundamento em causa imputável ao devedor, enquanto instrumento de “liquidação contratual”, pressupõe o incumprimento definitivo por parte deste e não a simples mora.
3. Não poderia, por isso, a ré, enquanto sociedade de advogados, ignorar este entendimento, ao que julgamos uniforme, da doutrina e jurisprudência.
4. Consequentemente, a ré, ao aconselhar o ora autor (promitente-vendedor) a resolver os contratos-promessa, invocando apenas a recusa dos promitentes-compradores na outorga da escritura de compra e venda agendada para determinado dia (alegando estes que as fracções prometidas vender apresentavam numerosas infiltrações de água, facto que se veio a apurar e era do conhecimento da ré), fê-lo, manifestamente, sem fundamento legal.
5. É que, mesmo que os promitentes-compradores tivessem o dever de outorga daquela escritura, a violação desse dever apenas os faria incorrer em situação de mora e não de incumprimento definitivo.
6. Daqui resulta que a ré não desempenhou as funções de que foi incumbida de forma zelosa e adequada, violando assim, ilícita e culposamente, o contrato de mandato que celebrou com o autor, tornando-se responsável pelo prejuízo causado a este, nos termos das disposições combinadas dos artigos 798º e 799º, nº 1, ambos do CC.
I. A. intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra B., sociedade civil de advogados, pedindo a condenação desta no pagamento da quantia de €167.853,98, acrescida dos juros de mora, à taxa legal, e contados desde a data de citação.
Alegou, em síntese, que por documento particular de … de … de …, o autor obrigou-se a vender a M. e a H., e estes obrigaram-se a adquirir àquele, a fracção autónoma identificada pela letra B, correspondente ao 1.° andar do prédio urbano sito em Lisboa, na …, números …; que foi convencionado preço Esc. 60.000.000$00, tendo sido entregues no acto Esc. 15.000.000$00 a título de sinal e princípio de pagamento, devendo o remanescente do preço, no montante de Esc. 45.000.000$00, ser pago "no prazo máximo de 90 dias contado da assinatura da promessa, ou seja, no acto de celebração da escritura pública de compra e venda"; que por documento particular de 11 de Outubro de 2000, o autor obrigou-se a vender aos referidos M. e H., e estes obrigaram-se a adquirir àquele, a fracção autónoma identificada pela letra C, correspondente ao 2.° andar do prédio acima identificado; que foi convencionado o preço de Esc. 43.000.000$00, tendo sido entregues no ato Esc. 10.000.000$00 a título de sinal e princípio de pagamento, devendo o remanescente do preço, no montante de Esc. 33.000.000$00 ser pago "no prazo máximo de 90 dias contado da assinatura da promessa, ou seja, no acto de celebração da escritura pública de compra e venda"; que em …, os promitentes-compradores enviaram ao autor uma carta em que, invocando a existência de "muito graves infiltrações entretanto detectadas em ambas as casas, não existentes, não detectáveis pelos segundos outorgantes ou anunciadas pelos primeiros outorgantes à data dos contratos-promessa, nem detectáveis à data da promessa", consideravam que não existiam condições para a celebração do contrato definitivo; que na sequência da referida carta, o autor contactou a ré no sentido de esta lhe prestar serviços profissionais de advocacia com vista à assistência, aconselhamento e tratamento das questões jurídicas atinentes à celebração das escrituras públicas de compra e venda das identificadas fracções; que a ré, através do Dr. J., face ao silêncio dos contratos no que respeita à interpelação para efeitos de escritura pública, aconselhou o autor a fazer a respectiva notificação, referindo que a mesma deveria ser efectuada de modo a que as escrituras fossem celebradas até 11 de Janeiro de 2001 sob pena de este incorrer em incumprimento; que, nesse dia, os promitentes-compradores, tendo recebido a notificação, compareceram no Décimo …Cartório Notarial de…, tendo-se recusado a celebrar a escritura pública com fundamento em que tinham "detectado graves vícios de construção no mencionado prédio, que originaram numerosas infiltrações de água, pelos tectos e paredes das suas várias divisões" e que as fracções haviam sido prometidas vender em perfeito estado de utilização para o fim habitacional a que se destinavam”; que em 11 de Janeiro de 2001 a ré elaborou uma carta, que o autor subscreveu, onde este informou os promitentes-compradores de que, nomeadamente, assumia inteiramente a responsabilidade pela integral reparação das anomalias existentes nas fracções prometidas vender; que, havendo divergência quanto à circunstância de os defeitos existirem, ou não, à data das promessas, era da mais elementar prudência clarificar esta e as demais questões entre as partes, antes de tomar qualquer iniciativa; que, em vez de o fazer, a ré aconselhou o autor a resolver os contratos-promessa, tendo, em 15 de Outubro de 2001, quando as reparações estavam em curso mas não estavam concluídas, elaborado o texto da carta, que este subscreveu e que foi remetida aos promitentes vendedores e por eles recebida; que a partir do momento em que o autor resolveu os contratos era inevitável que os promitentes compradores, privados do sinal pago no montante de Esc. 25.000.000$00, se vissem forçados a recorrer à via judicial, o que aconteceu através da acção ordinária que correu os seus termos pela …Secção da … Vara Cível de…, sob o n.º…, que veio a ser julgada procedente, tendo o autor sido condenado "a pagar o sinal em dobro, no montante de Esc. 50.000.000$00, acrescidos de juros de mora sobre o sinal entregue desde 11/10/2000, que ascendiam a Esc. 479.000$00, e ainda juros sobre a restante quantia à taxa de 7% ano deste a citação até 13/4/2003, e à taxa de 4% desde esta última até ao integral pagamento"; que o autor revogou o mandato que tinha conferido à ré, tendo constituído outro mandatário para intervir no recurso de apelação, tendo o Tribunal da Relação de Lisboa confirmado a decisão da primeira instância; que, a conselho do então mandatário do autor, não foi interposto recurso para o Supremo Tribunal de Justiça já que, face à inviabilidade do mesmo, apenas se traduziria no pagamento de mais juros de mora; que, em consequência da conduta da ré, o autor viu-se obrigado a restituir o sinal prestado, acrescido de igual importância, e ainda de juros de mora no montante € 40.601,06; que, por força da propositura da acção, o autor pagou € 1.276,96 a título de taxa de justiça inicial e subsequente, bem como as custas do processo num montante não inferior a € 1.500,00, tendo ainda liquidado um total de € 15.485,59 a título de honorários e estando ainda condenado, por sentença transitada em julgado, a pagar € 7.116,78.
A ré contestou, tendo impugnado parcialmente os factos afirmados pelo autor, e alegado que desde os primeiros dias do mês de Janeiro de 2001 o autor não conseguiu retomar contactos com os promitentes-compradores, sentindo quebrada a confiança entre as partes; que a conduta destes não era a de pretender suspender a outorga da escritura pública de compra e venda até que as reparações se mostrassem concluídas, mas sim a de recusa dessa outorga; que face à indisponibilidade dos promitentes-compradores para a celebração de um acordo acerca da reparação dos danos verificados nas fracções e suas origens, bem como da concomitante prorrogação do prazo contratual para a outorga da escritura de compra e venda, o autor considerou verificada por parte daqueles uma recusa de cumprimento das obrigações contratuais; e que por esse motivo decidiu declarar a rescisão contratual, a que a aqui ré deu o seu apoio àquela decisão.
Conclui pedindo seja a acção "julgada totalmente improcedente, por não provada, e, em consequência, ser a Ré absolvida do pedido formulado pelo Autor; Subsidiariamente, deve ser declarada a compensação entre o eventual crédito que venha a ser reconhecido ao Autor e o crédito da Ré sobre o Autor no valor de € 7.116,78, acrescido de juros vencidos, calculados à taxa de 4% desde a 23.03.2007 e à taxa que vigorar até integral pagamento, crédito este que à presente data - 07.03.2011- ascende a € 8.243,77.
Realizada a audiência preliminar, foram fixados os factos assentes e elaborada a base instrutória.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença, na qual se decidiu julgar a acção totalmente improcedente e absolver a ré do pedido.
Inconformado, veio o autor interpor recurso de apelação, em cujas alegações formulou as seguintes conclusões:
(…)
Termina pedindo seja revogada a sentença recorrida, condenando-se a Ré no pedido.
A ré apresentou contra-alegações, com ampliação do âmbito do recurso e reapreciação da prova gravada, nas quais formulou as seguintes conclusões:
1. (…)
Nestes termos e nos demais de Direito que V. Exas. doutamente suprirão:
(i) Deve ser negado provimento ao recurso de Apelação do Recorrente proferindo-se douto Acórdão que confirme a douta Sentença Recorrida;
(ii) Caso assim não se entenda, no que não se concede, mas por mera cautela de patrocínio se pondera, deverá ser atendida a ampliação do objecto do recurso, conforme requerido pela Recorrida e, em consequência, ser de igual modo negado provimento ao recurso do Recorrente, mantendo-se a decisão de julgar improcedente o pedido formulado pelo Autor nestes autos;
(iii)Caso se entenda ser de proceder a Apelação do Recorrente, deverá ainda assim, nos termos do artigo 665.°, n.º 2 do Código de Processo Civil, atender-se ao não preenchimento dos restantes pressupostos da responsabilidade civil contratual dos quais dependeria a procedência do pedido do Autor, concluindo-se pela improcedência do mesmo.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II. As questões a decidir resumem-se, essencialmente, a saber:
- se é caso de alterar a matéria de facto;
- se se encontram preenchidos todos os pressupostos da responsabilidade civil da ré, mormente a culpa e o nexo de causalidade;
- se, nomeadamente por via da alteração da matéria de facto, é caso de condenar a ré no pedido.
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III. São os seguintes os factos considerados provados em 1ª instância (devidamente ordenados):
1. Por documento particular de … de … de …, o autor A. obrigou-se a vender a M. e a H., e estes obrigaram-se a adquirir àquele, livre de quaisquer ónus ou encargos e no estado e exactas condições em que esta se encontra, a fracção autónoma identificada pela letra B, correspondente ao 1.° andar do prédio urbano sito em Lisboa, na …, n.os …, descrito na …Conservatória do Registo Predial de …a sob o n.º … da freguesia de … e inscrito na respectiva matriz sob o art. …, conforme cláusula 2.ª do doc. n.º 1 junto com a p.i. [alínea A) dos factos assentes].
2. Foi convencionado o preço de Esc. 60.000.000$00, tendo sido entregues no acto Esc. 15.000.000$00 a título de sinal e princípio de pagamento, devendo o remanescente do preço, no montante de Esc. 45.000.000$00, ser pago "no prazo máximo de 90 dias contado da assinatura da promessa, ou seja, no acto de celebração da escritura pública de compra e venda", conforme cláusula 3.ª do doc. n.º 1 junto com a p.i. [alínea B) dos factos assentes].
3. Também por documento particular de 11 de Outubro de 2000, o autor obrigou-se a vender aos citados M. e H., e estes obrigaram-se a adquirir àquele, livre de quaisquer ónus ou encargos e no estado e exactas condições em que esta se encontra, a fracção autónoma identificada pela letra C, correspondente ao 2.° andar do prédio acima identificado, conforme cláusula 2.ª do doc. n.º 2 junto com a p.i. [alínea C) dos factos assentes].
4. Foi convencionado o preço de Esc. 43.000.000$00, tendo sido entregues no acto Esc. 10.000.000$00 a título de sinal e princípio de pagamento, devendo o remanescente do preço, no montante de Esc. 33.000.000$00, ser pago "no prazo máximo de 90 dias contado da assinatura da promessa, ou seja, no acto de celebração da escritura pública de compra e venda", conforme cláusula 3.a do doc. n.º 2 junto com a p.i. [alínea D) dos factos assentes].
5. Não estava previsto em nenhum dos contratos a qual das partes incumbia a interpelação para efeitos de celebração da escritura pública de compra e venda [alínea E) dos factos assentes].
6. Nos termos da cláusula 8.ª de cada um dos aludidos contratos, "O incumprimento ( ... ) por qualquer das partes, determina, conforme qual delas incumprir, a restituição do sinal em dobro ou a perca do sinal, sem prejuízo do recurso à execução específica nos termos do art. 830.° do Código Civil" [alínea F) dos factos assentes].
7. Em 11-10-2000, o autor entregou aos promitentes-compradores as chaves do edifício e das fracções prometidas alienar, com vista à realização de obras de adaptação e de ligação das fracções entre si; a partir desse momento, os promitentes compradores deslocaram-se às mesmas fracções mais de cinco vezes. [resposta ao ponto 9) da BI].
8. A ré é uma sociedade civil de advogados nos termos do actual Decreto-Lei n.º 229/2004, de 10 de Dezembro, e anteriormente Decreto-Lei n.º 513-Q/79, de 26 de Dezembro, que "tem por objecto o exercício pelos sócios, em comum, da profissão de advogado, com o fim de entre si repartirem os respectivos resultados", encontrando-se inscrita no Conselho Geral da Ordem dos Advogados sob o n.º…, conforme doc. n.º 1 junto com a contestação. [alínea G) dos factos assentes].
9. Em 8 de Janeiro de 2001, os promitentes-compradores enviaram ao autor, e este recebeu na mesma data, uma carta com o teor do doc. n.º 3 junto com a p.i. [alínea H) dos factos assentes].
10. A carta referida em H) era acompanhada de um "Parecer Técnico" [conforme doc. n.º 4 junto com a p.i., fls. 34 do processo] onde se discriminavam as seguintes anomalias:
a) infiltrações: verificam-se pontos de infiltração nos tectos de diversos compartimentos, quer a nível do 1 ° andar quer do 2° andar, onde são evidentes as manchas de humidade e bolor, assim como escorrências nas paredes adjacentes. Da análise preliminar efectuada verifica-se que a sua causa está no telhado, o qual, e da observação que foi possível efectuar através das janelas, apresenta vários defeitos e erros na sua execução nomeadamente no que se refere ao tratamento de caleiras e remates;
b) caixilharia: verificam-se entradas de água nas janelas de sacada as quais poderão ter duas causas distintas, uma por deficiente vedação das mesmas e outra por deficiente tratamento do seu remate periférico;
c) pinturas exteriores: na fachada de tardoz verificam-se diferentes tonalidades da pintura possivelmente decorrente da utilização de tintas de lotes diferentes, assim como um deficiente recobrimento da base. [alínea I) dos factos assentes].
11. Os danos mencionados na carta de … já existiam à data da contratação da promessa - no caso das diferenças de tonalidades de pintura - ou já existiam e seriam detectáveis desde há, pelo menos, vários dias antes dessa data, sem que os promitentes- compradores nada tivessem comunicado ao autor. [resposta ao ponto 10) da BI].
12. Designadamente para que o autor tivesse oportunidade de assegurar a atempada reparação das origens dos mesmos defeitos - como veio a fazer de imediato -, antes que os mesmos atingissem a dimensão que vieram a atingir e antes que tais factos pudessem vir a causar perturbações quanto à projectada outorga da escritura pública de compra e venda prometida. [resposta ao ponto 11) da BI].
13. Após a recepção da carta de …, os promitentes-compradores passaram a recusar qualquer contacto com o autor, apenas aceitando falar com os mediadores PA. e JA. , como a estes comunicaram verbalmente. [resposta ao ponto 13) da BI].
14. Na sequência da carta referida em H) e em 09.01.2001, o autor contactou a ré no sentido de esta lhe prestar serviços profissionais de advocacia com vista à assistência, aconselhamento e tratamento das questões jurídicas atinentes à celebração das escrituras públicas de compra e venda das fracções acima identificadas, nomeadamente no que respeita às questões suscitadas na mesma carta; nessa ocasião relatou os factos que se haviam passado, tendo entregue cópia dos contratos-promessa e da carta remetida pelos promitentes vendedores. [alínea J) dos factos assentes].
15. O autor receava - e a ré aceitou como verdadeiro esse receio - que a intenção dos promitentes-compradores fosse a de empolar a dimensão dos danos verificados nas fracções e perturbar, com a carta de 08.01.2001, aquele período final do prazo contratual para outorga da escritura prometida. [resposta ao ponto 15) da BI].
16. A ré, através do Dr. J., face ao silêncio dos contratos no que respeita à interpelação para efeitos de escritura pública, aconselhou o autor a fazer a respectiva notificação, referindo que a mesma deveria ser efectuada de modo a que as escrituras fossem celebradas até …01 sob pena de este incorrer em incumprimento; segundo a ré seria esta a prática corrente nos contratos-promessa de compra e venda e, portanto, em caso de dúvida, poderia vir a ser entendido como o comportamento devido. [alínea K) dos factos assentes].
17. A ré, através do Dr. J., no próprio dia 9, elaborou o texto da carta em que os promitentes-compradores foram notificados para comparecer no .. Cartório Notarial de Lisboa, no dia …, a fim de celebrarem o contrato definitivo de compra e venda, tendo a mesma sido enviada nesse mesmo dia, conforme doc. n.º 5 junto com a p.i., fls. 35 do processo. [alínea L) dos factos assentes].
18. Após o envio da carta de 09-01-2001, a informar da data agendada para a realização da escritura pública, a ré passou, em contacto permanente com o autor, a analisar as demais questões emergentes, designadamente: (i) a verificação da existência de danos nas fracções prometidas alienar; (ii) a verificação da responsabilidade do ora autor pela reparação de tais danos; (iii) as medidas a adoptar para essa reparação e sua localização no tempo; (iv) as dificuldades recentemente surgidas no relacionamento com os promitentes-compradores, suas causas e consequências possíveis; e (v) os meios como poderia ser restaurada a relação contratual e possibilitado o cumprimento das promessas de transacção imobiliária em causa. [resposta ao ponto 17) da BI].
19. Um primeiro resultado desta análise foi o de, com o acordo da ré, dado ser evidente a necessidade de proceder à reparação dos danos verificados nas fracções e a escassez de tempo disponível para solucionar todos os problemas que se colocavam, o autor ter promovido, logo no dia 10.01.2001, a entrada nas ditas fracções de uma equipa de operários, que imediatamente desencadeou os necessários trabalhos de reparação, os quais vieram a ser concluídos ainda durante o mês de Janeiro de 2001. [respostas aos pontos 18) e 19) da BI].
20. No dia 11 de Janeiro de 2001, a ré elaborou uma carta, que o autor subscreveu, em que este, reportando-se à carta de 8 de Outubro e ao "Parecer Técnico" com ela junto, dizia, nomeadamente, o seguinte:
( ... ) "Como certamente será do conhecimento de Vªs Exªs., aquando das intempéries ocorridas durante o mês de Dezembro de 2000, uma antena colocada no telhado do edifício vizinho ao supra identificado caiu sobre o telhado deste, quebrando algumas telhas. Naturalmente, este facto - que de modo algum me pode ser imputado ou qualificado como deficiência de construção do mesmo telhado - permitiu a infiltração das águas das chuvas, o que deu origem aos diversos pontos de infiltração referidos no aludido Parecer Técnico".
"Quanto às caixilharias e pinturas exteriores, a comunicação de Vªs. Exªs. ora em referência alertou-nos para a ocorrência de pequenos defeitos de construção: falta de sistema de escoamento de águas, nas soleiras das janelas, e execução de uma demão de pintura da fachada tardoz, aquando da limpeza final do prédio, que não cobriu a totalidade da fachada".
"Assim, no estrito cumprimento das obrigações a que me encontro legal e contratualmente vinculado e tal como anteriormente já manifestara verbalmente, em diversas ocasiões, venho informar Va. Ex'ls. que, independentemente da responsabilidade de terceiros relativa às consequências da aludida queda de uma antena, assumo inteiramente a responsabilidade pela integral reparação das anomalias supra referidas"."Nesse sentido, já neste momento se encontra no local uma equipa de trabalhadores do empreiteiro responsável pela execução dos trabalhos de restauro a que o edifício acaba de ser sujeito, a qual já reparou o defeito relativo à entrada de água nas caixilharias das janelas de sacada e tem vindo a reparar os efeitos da infiltração de águas pela cobertura, verificados nos diversos compartimentos das fracções autónomas em causa. Quanto à reparação das telhas quebradas, das caleiras dos telhados e da pintura da fachada de tardoz, constituem trabalhos que só poderão ser executados na ausência de queda de chuva, pelo que me vejo forçado a aguardar o surgimento de tais condições climatéricas para os iniciar".
( ... )"Deste modo, verifica-se que a falta de sistemas de escoamento de água, nas caixilharias das janelas de sacada, e as diferentes tonalidades da pintura da fachada de tardoz já existiam, na data da assinatura dos contratos de promessa em referência e principalmente aquando da visita do Sr. Eng". JD., efectuada em Setembro de 2000 (cfr. Parecer Técnico supra mencionado). Também nessas datas, o telhado do edifício já se encontrava reconstruído e foi oportunamente verificada a boa qualidade de execução desse trabalho, nomeadamente no que se refere ao tratamento de caleiras e remates. Quanto à quebra de telhas, trata-se de facto só recentemente ocorrido, não qualificável como defeito de construção, nem imputável a qualquer uma das Partes, pelo que não faz sentido falar de verificação ou denúncia deste ponto".
( ... ) "Considerando os termos dos aludidos Contratos de Promessa, a reduzida extensão das anomalias detectadas - que, de modo algum, afectam a utilização das fracções para o fim a que se destinam - e a inteira disponibilidade, por mim permanentemente manifestada, para a reparação de todas essas anomalias ou quaisquer outras que possam vir a surgir, não vejo com que fundamento possam vgs. Exss. recusar a dita outorga de escritura pública, para a qual se encontram regularmente notificados, nos termos contratuais". [conforme doc. n.º 6 junto com a p.i. - fls. 36 a 38 do processo]. [alínea N) dos factos assentes].
21. A carta referida em N) foi entregue aos promitentes-compradores no próprio dia 11. [alínea O) dos factos assentes].
22. Foi esse (o referido no ponto 19.), também, o enquadramento da decisão de elaborar e entregar a carta datada de 11.01.2001, nos termos da qual o autor assumia a responsabilidade pela reparação dos danos denunciados pelos promitentes-compradores e informava das diligências já em curso para esse efeito. [resposta ao ponto 20) da BI].
23. Ao longo destes dias 9 e 10.01.2001 o autor persistiu nos esforços para retomar o contacto com os promitentes-compradores, directamente e através dos mediadores …, sempre sem sucesso, dada a persistente recusa daqueles em falar com o autor. [resposta ao ponto 21) da BI].
24. A postura adoptada pelos promitentes-compradores era a de não pretender suspender a outorga da escritura pública de compra e venda já agendada até que as reparações se mostrassem concluídas, pretendendo antes a recusa dessa outorga, conforme descrito na alínea M) dos factos assentes. [resposta ao ponto 22) da BI, alterada infra].
25. Em 11 de Janeiro de 2001 os promitentes-compradores, tendo recebido a notificação, e apesar de avisados com 2 dias de antecedência, compareceram no … Cartório Notarial de .., tendo-se recusado a celebrar a escritura pública com fundamento em que tinham "detectado graves vícios de construção no mencionado prédio, que originaram numerosas infiltrações de água, pelos tectos e paredes das suas várias divisões" e que as "mencionadas fracções fazem parte de um prédio que fora totalmente recuperado pelo vendedor e prometido vender, em perfeito estado de utilização para o fim habitacional a que se destinava", conforme doc. n.º 8 junto com a p.i. - fls. 40 a 42 do processo. [alínea M) dos factos assentes].
26. A carta referida em N), datada de 11.01.2001, foi entregue aos promitentes- compradores nessa mesma data, mas antes de lavrado o certificado de recusa de outorga da escritura de compra e venda constante do doc. n.º 8 junto com a p.i. - fls. 40 a 42 do processo. [resposta ao ponto 8) da BI].
27. Com a carta de 11.01.2001 visou-se criar condições de confiança entre as partes contratantes para que dialogassem e chegassem a um consenso. [resposta ao ponto 25) da BI].
28. Após a outorga da escritura pública de compra e venda, as fracções iriam ser sujeitas às obras que os promitentes-compradores não tinham chegado a executar na pendência da promessa - referidas em 9) e na Cláusula Sexta de cada um dos aludidos contratos-promessa. [resposta ao ponto 14) da BI].
29. Em 15 de Janeiro de 2001, as reparações referidas em N) ainda não estavam concluídas, decorrendo os respectivos trabalhos. [alínea Q) dos factos assentes].
30. Entendeu a ré que a partir do momento em que o autor assumiu inteiramente a responsabilidade pela integral reparação das anomalias verificadas no imóvel, informando os promitentes-compradores que já se encontrava nas fracções autónomas uma equipa de trabalhadores do empreiteiro responsável pela execução dos trabalhos de restauro, a qual já havia procedido à reparação de alguns dos defeitos existentes nas fracções autónomas, e na medida em que se havia comprometido a efectuar as demais reparações assim que surgissem as condições climatéricas que o permitissem, não assistia àqueles qualquer direito em recusar a celebração do contrato definitivo. [resposta ao ponto 1) da BI].
31. Era entendimento da ré, tendo-o transmitido ao autor, que a recusa de celebração das escrituras por parte dos promitentes-compradores configurava uma situação de incumprimento definitivo e não de mero incumprimento temporário, que conferia ao autor o direito de rescindir os contratos-promessa. [resposta ao ponto 2) da BI].
32. Em 15 de Janeiro de 2001, o autor enviou aos promitentes-compradores, e estes receberam, uma carta com o teor do doc. n.º 7 junto com a p.i. [fls. 39 do processo] cujo texto foi elaborado pela ré; o último parágrafo desta carta tem o seguinte teor:
( ... )"Assim, nos termos das Cláusulas Oitava de ambos os contratos, venho comunicar a Vªs Exªs. a rescisão dos mesmos, por motivo de incumprimento que vos é exclusivamente imputável, com a consequência de perda do sinal entregue, legal e contratualmente prevista. Esta rescisão produz os seus efeitos de imediato". [alínea P) dos factos assentes].
33. A ré aconselhou o autor a resolver os contratos-promessa. [resposta ao ponto 27) da BI].
34. Após a recepção da carta referida em P), os promitentes-compradores, privados do sinal pago no montante de Esc. 25.000.000$00, recorreram à via judicial, o que aconteceu através da acção ordinária que correu os seus termos pela …Secção da …Vara Cível de …sob o n.º…; os autores nesta acção pediram, nomeadamente, que fossem os contratos-promessa declarados resolvidos por incumprimento do ali réu, condenando-se este a pagar aos autores o sinal em dobro no valor de Esc. 50.000.000$00, acrescidos de juros de mora sobre o sinal desde 11 de Outubro de 2000, conforme doc. de 199 a 303 [certidão de diversas peças processuais]. [alínea R) dos factos assentes].
35. Para contestar a acção referida em R), o autor, mediante procuração, conferiu poderes forenses à ré para intervir no processo, nomeadamente poderes para confessar, desistir e transigir em qualquer litígio perante tribunais portugueses. [alínea 5) dos factos assentes].
36. No aludido processo n.º 9/01, foi apresentada a contestação documentada a fls. 212 a 240, subscrita pelo Dr. J. [parte da alínea T) dos factos assentes].;
37. A contestação mencionada em T) foi elaborada pela ré com base nos factos na altura relatados pelo autor, tendo a minuta da mesma, antes de ser apresentada em tribunal, sido entregue ao autor e, em reuniões posteriormente havidas com o mesmo, foi a mesma analisada, discutida e reformulada com base nos comentários referidos pelo mesmo autor. [resposta ao ponto 26) da BI].
38. Neste processo foi proferida a sentença constante de fls. 248 a 261, confirmada pelo acórdão do tribunal da Relação de Lisboa documentado a fls. 262 a 266, que julgou a acção procedente, tendo o autor A. sido condenado a pagar o sinal em dobro, no montante de Esc. 50.000.000$00, acrescidos de juros de mora sobre o sinal entregue desde 11/10/2000, que ascendiam a Esc. 479.000$00, e ainda juros sobre a restante quantia à taxa de 7% ano deste a citação até 13/4/2003, e à taxa de 4% desde esta última até ao integral pagamento. [parte da alínea T) dos factos assentes].
39. Quando o autor foi confrontado com a notícia da procedência da acção referida em T) ficou surpreendido. [resposta ao ponto 3) da BI, alterada infra].
40. Após tomar conhecimento da sentença referida em T), o autor A. revogou o mandato conferido à ré. [alínea U) dos factos assentes].
41. A conselho do então mandatário do autor, não foi interposto recurso para o Supremo Tribunal de Justiça, já que, segundo a opinião daquele mandatário, a inviabilidade de tal recurso se traduziria no pagamento de mais juros de mora. [resposta ao ponto 4) da BI].
42. Em cumprimento da sentença referida em T), o autor entregou, por meio de cheque, ao …a quantia de € 289.302,79, correspondente ao sinal de Esc. 25.000.000$00, acrescido de igual importância, e juros de mora. [resposta ao ponto 5) da BI].
43. Por força da propositura da acção referida em R), o autor pagou, pelo menos, € 1.276,96 a título de taxa de justiça inicial e subsequente. [resposta ao ponto 6) da BI].
44. Tendo ainda pago um total de € 14.987,98 a título de honorários. [resposta ao ponto 7) da BI].
45. No processo n.º…, da …Secção da …Vara Cível de…, o autor A. foi condenado, por sentença transitada em julgado, a pagar à ré, a título de honorários, a quantia de € 7.116,78, acrescida de juros de mora desde 23 de Março de 2007, conforme doc. de fls. 295 a 302 [alínea V) dos factos assentes].
46. Até à data, o autor não pagou a quantia referida em V) [alínea W) dos factos assentes].
47. No processo n.º 9/01 foi proferido despacho de condensação que contem, designadamente, os seguintes quesitos:
- quesito 29) - Em finais de Dezembro de 2000, o autor .M….o aventou, junto dos intermediários do réu, a possibilidade de se vir a aumentar o prazo para a feitura da escritura, em virtude de dificuldades financeiras para o pagamento do remanescente do preço?
- quesito 47) - De igual modo, logo que comunicadas as infiltrações, o réu, por mais de uma vez, solicitou a feitura de uma reunião para, com os autores, debaterem a solução a encontrar?
- quesito 48) - Os autores sempre deram nota de indisponibilidade para esse efeito?
- quesito 49) - E rejeitaram a realização da reunião urgente, que foi agendada para o
dia 9 de Janeiro? [alínea X) dos factos assentes].
48. As respostas a tais quesitos foram as seguintes:
- quesito 29) - Não provado.
- quesito 47) - Provado o que consta da alínea Q) da especificação.
- quesitos 48) e 49) - Provado o que consta da alínea R) da especificação. [alínea Z) dos factos assentes].
*
IV. Da questão de mérito:
Da impugnação da matéria de facto:
Por razões de ordem lógica começaremos por apreciar as questões atinentes à impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
Nas suas alegações o apelante (autor) impugnou as respostas aos arts. 3º e 22º da base instrutória.
Sustenta que:
- deve ser alterada a resposta à matéria do art.° 3° da base instrutória, considerando-a integralmente provada.
- deve a resposta ao artigo 22° ser alterada, dando-se apenas como provado o que consta da alínea M) dos factos assentes.
A ré/apelada apresentou contra-alegações, nas quais ampliou o âmbito do recurso e reapreciação da prova gravada, nas quais impugnou as respostas dadas pelo Tribunal de Primeira Instância aos artigos 12.°, 22.°, 23.° e 24.° da base instrutória, sustentando:
- uma alteração da resposta dada ao artigo 12.° da base instrutória, devendo considerar-se como provado que "A carta de 08.01.2001 foi recebida pelo autor num momento em que os promitentes-compradores vinham protelando a realização de reunião entre as partes contratantes e os mediadores na compra e venda, destinada a ajustar os pormenores para a outorga da escritura."
- uma alteração da resposta dada ao artigo 22.° da base instrutória, considerando-se integralmente provado;
- uma alteração da resposta dada aos artigos 23.° e 24.° da base instrutória, os quais deverão ser considerados provados.
Os artigos da base instrutória impugnados tinham a redacção e mereceram da Exma. Julgadora as respostas que se seguem:
Art.º 3º- Quando o autor foi confrontado com a notícia da procedência da acção referida em T) ficou surpreendido, uma vez que a ré sempre lhe transmitira que a mesma não iria ter provimento?
Resposta – Quando o autor foi confrontado com a notícia da procedência da acção referida em T) ficou surpreendido.
Art.º 12º - A carta de 08.01.2001 foi recebida pelo autor num momento em que os promitentes-compradores vinham protelando a realização de reunião entre as partes contratantes e os mediadores na compra e venda, destinada a ajustar os pormenores para a outorga da escritura e a discutir o conteúdo de uma breve alusão verbal à existência de possíveis infiltrações que importava verificar e corrigir?
Resposta – Não provado.
Art.º 22º - A postura adoptada pelos promitentes-compradores era a de não pretender suspender a outorga da escritura pública de compra e venda até que as reparações se mostrassem concluídas, pretendendo antes a recusa dessa outorga, sem qualquer espécie de condicionamento?
Resposta – A postura adoptada pelos promitentes-compradores era a de não pretender suspender a outorga da escritura pública de compra e venda já agendada até que as reparações se mostrassem concluídas, pretendendo antes a recusa dessa outorga, conforme descrito na alínea M) dos factos assentes.
Art.º 23º - Perante o referido em 12), 13), 15), 16), 21) e 22), o autor considerou verificada, por parte dos promitentes-compradores, a liminar recusa de outorga da escritura pública de compra e venda das identificadas fracções e, por esse motivo, associado à perda de confiança nos promitentes-compradores que o mesmo motivo originara, decidiu declarar a rescisão unilateral?
Resposta – Não provado.
Art.º 24º - Só após conhecer a decisão do autor referida em 23) é que a ré elaborou a carta de 15 de Janeiro de 2001, aludida em P)?
Resposta – Não provado.
Ouvida toda a prova gravada, cumpre decidir.
Quanto ao art. 3º da base instrutória:
Sustenta o apelante que deve ser considerado integralmente provada a matéria do art. 3º, com base:
- na análise rigorosa do depoimento da testemunha FC. , o qual é manifestamente insuficiente para fundamentar a resposta restritiva dada pelo Tribunal;
-na circunstância da testemunha F., que patrocinou a acção originária, ter reconhecido que estava confiante na da viabilidade de sucesso até porque no seu entender estava suficientemente provado o carácter definitivo desta rescisão dos promitentes-compradores em celebrar o contrato, por oposição à simples mora ao não querer celebrar a escritura naquele momento; e na circunstância de a testemunha não ter dito, em momento algum do respectivo depoimento, que tenha alertado o Autor para os riscos que a acção podia envolver;
- tal ilustra que foi este o estado de espírito que sempre foi transmitido ao àquele, razão pela qual as outras três testemunhas inquiridas sobre esta matéria (P., C. e T.) referem nos respectivos depoimentos que o Autor nunca admitiu perder a causa porque sempre foi essa a opinião transmitida pelo respectivo mandatário.
Contrapõe a A ré/apelada que o depoimento completo da testemunha FC. foi muito mais assertivo do que o Recorrente pretende fazer crer, sendo que a contraprova produzida pela testemunha FC. acerca do quesito 3.º da Base Instrutória não foi sequer balançada por qualquer prova feita pelo Autor (sobre quem recaia o respectivo ónus), o qual ficou infirmado (na parte em que o Tribunal de Primeira Instância o deu por não provado) pelo depoimento das testemunhas P., C. e T. .
Por último, da circunstância de a testemunha F. não ter dito que tinha alertado o Autor para os riscos que a acção podia envolver, jamais se poderá retirar (como pretende o Recorrente) (i) que não o tenha feito; (ii) que tenha feito precisamente o contrário dizendo, sempre e sem hesitar, que o Autor ganharia a acção.
O que está em causa é a questão de saber se a ré sempre transmitira ao autor que a acção não iria ter provimento.
Sobre esta matéria depuseram, entre outras, as testemunhas P. e C. (amigos do autor e mulher), não tendo, porém, as mesmas presenciado as conversas tidas entre os advogados e o ora autor, tendo, por isso, se limitado a revelar o estado de espírito deste último quanto a um desfecho favorável da acção intentada contra si pelos promitentes-compradores.
No que toca à testemunha J. (advogado que elaborou as cartas remetidas pelo ora autor aos promitentes compradores datadas de … e … e que patrocinou aquele na acção n.º …, até ao julgamento), tal como salienta o apelante, não aludiu a mesma à circunstância de ter alertado o ora autor dos riscos de perda da acção em referência.
Porém, tal também não lhe foi perguntado.
Ademais, esta testemunha apenas referiu estar confiante da razão que assistia ao réu daquela acção (ora autor), pois que achava estar suficientemente provado o carácter definitivo da rescisão dos promitentes-compradores.
Aceita-se, por isso, que, como é natural, tenha transmitido essa confiança ao ora autor, como, de resto, declarou a testemunha T. (mulher do autor), a qual revelou que o advogado dava a entender que ia correr tudo bem e que os advogados não disseram que iam ganhar, mas que as coisas estavam bem encaminhadas e que havia fortes probabilidades de ganhar.
Assim, conjugando os elementos de prova a que fizemos referência, altera-se a resposta ao art. 3º da base instrutória, dando-se como provado que quando o autor foi confrontado com a notícia da procedência da acção referida em T) ficou surpreendido, uma vez que o Dr. J. sempre lhe transmitira a sua confiança em que a mesma não iria proceder.
Quanto ao art. 22º da base instrutória:
Sustenta o apelante que deve ser alterada a resposta ao artigo 22°, dando-se apenas como provado o que consta da alínea M) dos factos assentes.
Fundamenta a sua impugnação nos seguintes elementos:
- na circunstância do tribunal a quo ter fundamentado apenas no depoimento de parte do Autor, referindo que este teria confirmado o teor do artigo em causa, sendo que esta conclusão carece em absoluto de fundamento uma vez que este se limitou a dizer que os compradores que não faziam a escritura, por não estarem reunidas as condições para o efeito.
- é preciso considerar que aquilo que se pergunta é se os compradores pretendiam suspender a celebração da escritura ou a recusaram pura e simplesmente, sendo o depoimento neutro a este nível, uma vez que se limita a reproduzir aquilo que já resultava do documento referido na alínea M.
Contrapõe a ré/apelada que:
- Apesar de a própria Recorrida também discordar parcialmente da resposta dada pelo Tribunal a quo ao artigo 22.º da Base Instrutória, a mesma não merece a censura que o Recorrente lhe dirige, pelo que deverá improceder a impugnação desta matéria levada a cabo nas Alegações de recurso.
- O Recorrente parte da premissa de que no depoimento de parte do Autor este apenas teria reproduzido o que constava já da alínea M). Todavia, uma simples audição do depoimento em causa será suficiente para verificar que do mesmo não se poderá retirar qualquer infirmação do carácter de recusa (e não de mera suspensão) do comportamento dos promitentes-compradores.
- Sobre esta matéria relevam ainda os depoimentos das testemunhas T., P. e J., dos quais resultou que a convicção quer do Autor quer da sua esposa era a de que a recusa dos promitentes-compradores era peremptória e definitiva.
E, em sede de ampliação do objecto do recurso, a apelada peticiona ainda, com base naqueles elementos de prova, que se considere provado na integra o teor do art. 22º.
Vejamos.
O que está em causa no art. 22º da base instrutória é se os promitentes-compradores recusaram apenas celebrar a escritura marcada para o dia … ou se recusaram, sem qualquer espécie de condicionamentos, a outorga de qualquer escritura de compra e venda das fracções em qualquer outro dia, ou seja, se recusaram definitivamente adquirir as fracções.
Decorre da fundamentação exarada pelo Sr. Juiz que este se fundou no depoimento de parte do autor/apelante.
Na acta consta, a este propósito, a seguinte assentada:
“Refere apenas que no dia … os promitentes-compradores recusaram celebrar a escritura pública dado que as reparações nas indicadas fracções não se mostravam concluídas”.
Ouvido na íntegra o depoimento de parte do autor, verifica-se que este, reportando-se à postura dos promitentes compradores no dia agendado para a escritura (…), declarou (minuto 44 e 46s):
“O que eles disseram na altura (…), quando fomos para dentro, é que não estavam reunidas as condições para fazer a escritura porque as casas não estavam na exacta condição”.
E mais adiante acrescentou:
“O que me foi dado a entender foi que as casas não estão como aquando do contrato-promessa de compra e venda, portanto não podemos fazer a escritura, disseram os compradores”.
De sua vez a testemunha P. não revelou qualquer conhecimento pessoal ou directo da factualidade em referência. E a testemunha T. (encontrava-se presente no cartório notarial no dia 11/01/2001), nem sequer denotou conhecimento acerca da diferença entre as consequências do incumprimento definitivo e do incumprimento temporário, não tendo revelado qualquer facto donde se pudesse inferir que a recusa dos promitentes-compradores era definitiva, declarando ao invés que, após a recusa dos promitentes-compradores na outorga da escritura agendada para o dia 11/01/2001, o advogado, Dr. J., não se falou em marcar qualquer outra data para a escritura, mas sim que se tinha de rescindir o contrato-promessa.
Quanto à testemunha J., sendo a conduta deste, enquanto advogado, que, de alguma forma, está a ser escrutinada na presente acção, o seu depoimento não poderá deixar de ser valorado com especial cuidado.
Referiu o mesmo que interpretou a recusa dos promitentes-compradores em outorgarem a escritura de compra e venda das fracções de 11/01/2001 como definitiva com base no protesto notarial e no ocorrido anteriormente (pedido de adiamento da escritura feito em Dezembro de 2000, recusada pelo promitente-vendedor; recusa de contactos directos dos promitentes-compradores; carta destes de 8/01/2001; e perda de confiança nos promitentes-compradores por parte do promitente-vendedor).
Acrescentou ainda que lhe foi declarado por aqueles e pelo respectivo advogado que a recusa era definitiva.
Porém, sendo a intenção dos promitentes-compradores a de recusarem definitivamente o cumprimento dos contratos-promessa e a celebração do contrato de compra e venda não se compreende porque é que na contestação apresentada na acção n.º … subscrita pelo Dr. F. não foi alegada essa factualidade, a qual, manifestamente, seria bastante relevante para o insucesso da pretensão deduzida pelos promitentes-compradores.
E do documento notarial de fls. 40/42 apenas deriva que a escritura não se realizou por os promitentes-compradores “terem declarado não o querer fazer em virtude de terem "detectado graves vícios de construção no mencionado prédio, que originaram numerosas infiltrações de água, pelos tectos e paredes das suas várias divisões" e que as "mencionadas fracções fazem parte de um prédio que fora totalmente recuperado pelo vendedor e prometido vender, em perfeito estado de utilização para o fim habitacional a que se destinava"
Assim, dos elementos de prova produzidos nos autos apenas deriva provado o que consta desse documento notarial.
Deste modo, altera-se a resposta ao art. 22º da base instrutória, dando-se apenas como provado que a postura adoptada pelos promitentes-compradores no dia 11/01/2001 foi a de não outorgarem a escritura de compra e venda das fracções, conforme descrito na alínea M) dos factos assentes.
Quanto ao art. 12º da base instrutória:
Diz a apelada que a resposta negativa ao art. 12º colide com a resposta dada ao artigo 26.° da Base Instrutória (na qual se considerou provado que a contestação elaborada no processo movido pelos promitentes-compradores contra o Autor o foi com base nos factos que o Autor então narrou à Ré) quando conjugada com o teor da contestação em causa, em particular dos artigos 68.° a 74.° daquele articulado.
Acrescenta que o depoimento da testemunha J. sobre esta matéria também foi claro quanto ao que o Autor lhe narrou sobre a existência de anteriores recusas de contactos e reuniões pelos promitentes-compradores.
Conclui dever ser alterada a resposta dada ao artigo 12.° da Base Instrutória e substituída por uma nova resposta na qual se considere provado, pelo menos que "A carta de 08.01.2001 foi recebida pelo autor num momento em que os promitentes-compradores vinham protelando a realização de reunião entre as partes contratantes e os mediadores na compra e venda, destinada a ajustar os pormenores para a outorga da escritura."
Nos presentes autos mostra-se provado, sem impugnação, que:
- Após a recepção da carta de 08-01-2001, os promitentes-compradores passaram a recusar qualquer contacto com o autor, apenas aceitando falar com os mediadores PA. e JA., como a estes comunicaram verbalmente. [resposta ao ponto 13) da BI].
- Ao longo destes dias 9 e 10.01.2001 o autor persistiu nos esforços para retomar o contacto com os promitentes-compradores, directamente e através dos mediadores PA. e JA., sempre sem sucesso, dada a persistente recusa daqueles em falar com o autor. [resposta ao ponto 21) da BI].
- A contestação mencionada em T) (ou seja, a contestação apresentada pelo ora autor na acção n.º 9/2001) foi elaborada pela ré com base nos factos na altura relatados pelo autor, tendo a minuta da mesma, antes de ser apresentada em tribunal, sido entregue ao autor e, em reuniões posteriormente havidas com o mesmo, foi a mesma analisada, discutida e reformulada com base nos comentários referidos pelo mesmo autor. [resposta ao ponto 26) da BI].
E nessa contestação o ora autor alegou que, apesar das inúmeras tentativas de agendar uma reunião, os promitentes-compradores nunca demonstraram qualquer disponibilidade para o efeito (cfr. doc. n.º 3 da petição inicial).
Ora, naquela acção n.º 9/2001 o tribunal considerou provado que nos dias 3 e 7 de Janeiro de 2001 os intermediários (incumbidos pelo ora autor) e o promitente-comprador M.. trocaram mails com vista ao agendamento de uma reunião entre as partes para o dia 9/01/2001 para abordagem das questões relativas às fracções, não existindo então entendimento quanto à hora da realização da mesma.
Significa isto que a alegação expressa na contestação apresentada pelo ora autor na acção n.º 9/2001 quanto à falta de disponibilidade dos promitentes-compradores para a realização de uma reunião prende-se com uma conclusão daquele acerca do vertido no mail enviado pelo promitente-comprador.
Assim sendo, e contrariamente ao propugnado pela apelada, o alegado pelo ora apelante na contestação apresentada na acção n.º …, subscrita pelo Dr. J., não conflitua com a circunstância de se ter considerado não provado que na data em que o ora autor recebeu a carta de 8/01/2001, os promitentes-compradores vinham protelando a realização de uma reunião entre as partes.
De resto, a mera alegação de um facto numa acção (ainda que pela parte que agora o não aceita) não o torna verdadeiro, tanto mais que naquela acção não foi considerada provada a falta de disponibilidade dos promitentes-compradores para a realização da reunião.
Acresce que, com excepção da testemunha J., nenhuma outra testemunha aludiu ao facto alegado no art. 12º da base instrutória, ou seja, se aquando do recebimento da carta de 8/01/2001 os promitentes-compradores vinham protelando a realização da reunião.
Ora, conforme se mostra provado na acção n.º 9/2001, naquela altura estava aceite entre as partes a realização de uma reunião no dia 9/01/2001, apenas não existindo consenso quanto à hora.
E, de acordo com o facto considerado provado na nossa acção (resposta ao art. 13º, não impugnada), foi só após o recebimento pelo ora autor da carta remetida pelos promitentes-compradores a 8/01/2001, que estes passaram a recusar a contacto com aquele, apenas aceitando falar com os mediadores.
É certo que a testemunha F aludiu no seu depoimento à circunstância do ora autor lhe ter relatado a falta de contactos com os promitentes-compradores desde Dezembro de 2000 e que apenas mantinham contactos com os mediadores.
Porém, do teor dos mails acima referenciados o que parece fluir foi que o próprio mediador, incumbido pelo ora autor, quem procurou agendar a reunião para o dia 9/01/2001.
Deste modo, entende-se não ter sido feita prova suficiente de que os promitentes-compradores tivessem protelado a realização da dita reunião.
Mantém-se, por isso, a resposta de não provado ao art. 12º da base instrutória.
Quanto aos arts. 23º e 24º da base instrutória:
Sustenta a apelada que deverão ser considerados provados os artigos 23.° e 24.° da Base Instrutória, com base no depoimento da testemunha J. quanto ao papel fundamental, primeiro e último, do Autor na tomada de decisão quanto à resolução do contrato promessa.
Vejamos.
No seu depoimento a testemunha F. declarou que a decisão de rescindirem os contratos-promessa foi do ora autor, a que anuiu.
Acrescentou que falaram da possibilidade de fazerem uma nova notificação para a celebração da escritura, que foi rejeitada por haver a intenção do autor de rescindir o contrato.
A testemunha NS. (advogado; sócio da ré; amigo do autor) confirmou ter tido uma conversa com o Dr. JA. sobre a concessão de um prazo admonitório, com uma segunda notificação para a celebração da escritura de compra e venda, mas este último referiu-lhe que o ora autor optou pela imediata rescisão do contrato.
Esta versão dos acontecimentos foi negada pela testemunha T. .
Seja como for, é pouco curial que seja a parte patrocinada a tomar a iniciativa de rescisão contratual após ter contactado um advogado para o aconselhar nessa matéria.
De resto, a própria testemunha NS., embora não tenha presenciado os acontecimentos, admitiu, em face do teor das conversas tidas com o Dr. F., que aquele terá dito que, na opinião dele, se o autor quisesse – e ele quis -, cessava o contrato-promessa.
E, como supra se deixou expresso, de alguma forma, a conduta da ora testemunha José F., enquanto advogado, está a ser escrutinada na presente acção, pelo que o seu depoimento não poderá deixar de ser valorado com especial cuidado.
Assim sendo, valorando os elementos de prova que se deixam apontados, entende-se não ter sido feita prova bastante da factualidade expressa nos arts. 23º e 24º da base instrutória.
Por essa razão, concorda-se com a valoração da prova feita em 1ª instância.
*
IV. Do mérito do recurso:
Na p.i. o autor/apelante requereu a condenação do réu no pagamento das seguintes quantias:
- a quantia em que foi condenado a pagar aos promitentes-compradores na acção n.º…, no montante de €165.077,02, correspondente ao sinal de Esc. 25.000.000$00, acrescido de igual importância, e juros de mora;
- a quantia de € 1.276,96 paga a título de taxa de justiça inicial e subsequente;
- o valor das custas daquele processo, num montante não inferior a €1.500,00.
Na sentença recorrida, após se considerar encontrarmo-nos no âmbito da responsabilidade contratual, entendeu-se que:
” (…) inexiste qualquer conduta do advogado Dr. J. que traduza um cumprimento defeituoso do celebrado contrato de mandato, evidenciando-se, antes, que aquele advogado envidou todos os esforços para que, na sua perspectiva jurídica dos factos conhecidos, os interesses do autor fossem objecto de uma eficaz defesa.
Relembre-se que, estando em causa o cumprimento de uma obrigação de meios, não cabia ao advogado Dr. J. garantir o absoluto êxito da defesa por si empreendida [curiosamente, a ré imputou ao autor a iniciativa de resolução dos contratos promessa, facto que não logrou provar (…)].
(…)
Por outro lado, no desenrolar do aludido processo judicial na 1.ª instância não se descortinam quaisquer factos praticados pelo advogado Dr. J. susceptíveis de prejudicar a defesa do autor”.
Em consonância, na referida sentença a ré foi absolvida do pedido.
Na apelação o autor propugna pela condenação da ré no pedido formulado na p.i., sustentando que, em suma, que:
- A circunstância de alguns dos defeitos terem surgido posteriormente à data da celebração das promessas por razões não imputáveis ao Autor, apenas justificavam que a mora do autor na celebração das escrituras não fosse culposa, e um eventual diferimento das mesmas caso os promitentes-compradores os tivessem interpelado para o efeito, o que não aconteceu.
- Era, pois, de esperar uma particular cautela, até porque o Autor havia reconhecido que não estava em condições de celebrar de imediato a escritura nos termos acordados na promessa, escritura essa que não lhe fora exigida por ninguém.
- No entanto, em vez de o fazer, a Ré aconselhou o Autor a resolver os contratos promessa como veio acontecer, uma vez que considerou que a conduta dos promitentes-compradores configurava uma situação de incumprimento definitivo.
- A recusa dos promitentes-compradores consubstanciava o exercício legítimo de um direito - excepção de não cumprimento - pelo que o conselho no sentido de se proceder à resolução dos contratos promessa acabou por colocar o Autor, de forma imponderada e totalmente desnecessária, numa situação de incumprimento definitivo.
Analisemos esta problemática.
No caso em apreciação encontramo-nos em presença de uma acção de responsabilidade profissional de uma sociedade de advogados, sendo-lhe imputado o incumprimento culposo do mandato que lhe foi conferido pelo autor, na pessoa de um dos seus sócios, o Dr. J..
Efectivamente, apurou-se que o autor contactou a ré no sentido de esta lhe prestar serviços profissionais de advocacia com vista à assistência, aconselhamento e tratamento das questões jurídicas atinentes à celebração das escrituras públicas de compra e venda das fracções identificadas nos autos, nomeadamente no que respeita às questões suscitadas na carta de 8/01/2001 que lhe foi endereçada pelos promitentes-compradores; que a ré, através do Dr. J., no próprio dia 9, elaborou o texto da carta em que os promitentes-compradores foram notificados para comparecer no … Cartório Notarial de Lisboa, no dia …, a fim de celebrarem o contrato definitivo de compra e venda; que a ré aconselhou o autor a rescindir os contratos-promessa, tendo elaborado a carta de 15 de Janeiro de 2001, que o autor enviou aos promitentes-compradores, a comunicar a rescisão dos contratos-promessa; e que, mediante procuração conferida pelo autor, o referido advogado contestou a acção n.º …que correu os seus termos pela …Secção da … Vara Cível de…, instaurada pelos promitentes-compradores contra o ora autor, na qual peticionaram, nomeadamente, que fossem declarados resolvidos os contratos-promessa por incumprimento do ali réu, condenando-se este a pagar aos autores o sinal em dobro no valor de Esc. 50.000.000$00, acrescidos de juros de mora sobre o sinal desde 11 de Outubro de 2000
Desta factualidade decorre que, com início em 9 Janeiro de 2001, a ré aceitou e praticou os serviços profissionais de advocacia que lhe foram solicitados pelo autor.
Entre as partes foi, assim, celebrado um contrato de mandato, oneroso, com representação, sujeito ao disposto nos arts. 1157º, 1158º e 1178º do CC e às normas do Estatuto da Ordem dos Advogados (aprovado pelo DL 84/84, de 16/3, então em vigor).
Estamos, portanto, como foi considerado na sentença recorrida, no domínio da responsabilidade contratual.
Constituem pressupostos desta responsabilidade: o facto ilícito, a culpa, o nexo de causalidade e os danos.
Da ilicitude e da culpa:
Na responsabilidade contratual a ilicitude corresponde à violação de uma obrigação, através da não execução pelo devedor da prestação a que estava obrigado (cfr. art. 798º do CC), sendo ao credor que compete a prova do facto ilícito do não cumprimento ou do cumprimento defeituoso.
Por outro lado, presume-se a culpa do devedor, sendo a este que incumbe provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua – art. 799º nº 1 do CC.
Como se entendeu na sentença recorrida, o advogado está onerado com os deveres e obrigações previstos no estatuto da Ordem dos Advogados.
E, como é sabido, a obrigação assumida pelo advogado é uma obrigação de meios e não de resultado, i.e. o advogado não se obriga a ganhar a causa, mas tão só a utilizar, com diligência os seus conhecimentos jurídicos de forma a defender, da melhor maneira possível, o interesse do patrocinado.
Assim, estatui o nº 2 do artigo 6º da LOFTJ, que no exercício da sua actividade, os advogados gozam de discricionariedade técnica e encontram-se apenas vinculados a critérios de legalidade e às regras deontológicas próprias da profissão.
Por essa razão, não basta a quem se sinta lesado pela actuação de um advogado provar que não obteve ganho de causa, devendo ainda individualizar uma concreta falta de cumprimento do advogado e demonstrar que este não foi diligente, de acordo com as normas deontológicas aplicáveis ao exercício da profissão.
Na p.i. o autor fundamentou a sua pretensão indemnizatória na alegada inexistência de fundamento legal para a rescisão dos contratos-promessa de compra em causa nos autos, por si levada a cabo a conselho do sócio da ré, Dr. J., situando nesse facto a actuação ilícita e culposa da ré, sustentando que era da mais elementar prudência, na sequência da recusa dos promitentes-compradores em outorgarem a escritura de compra e venda no dia 11/01/2001, eliminar os defeitos e após interpelar de novo para a celebração da dita escritura (arts. 32º, 33º e 35º).
Refere ainda que na contestação apresentada na acção n.º … o referido advogado voltou a reiterar que aquela recusa legitimava a resolução dos contratos-promessa por parte do promitente-vendedor.
Vejamos.
Tratando-se do exercício da profissão de advogado, constitui dever profissional deste, actuar de forma mais conveniente para a defesa dos interesses do cliente, dando a este a sua opinião conscienciosa sobre o merecimento do direito ou pretensão que este invoca (n.º 1 al. c) e estudar com cuidado e tratar com zelo a questão de que seja incumbido, utilizando para o efeito, todos os recursos da sua experiência, saber e actividade (n.º 1 al. d) – vide art. 83º do Est. Da Ord. Dos Advogados, à data em vigor.
Como supra se deixou expresso, no cumprimento do mandato, o advogado não se obriga a conseguir um determinado resultado, mas tão só a utilizar diligentemente os seus conhecimentos e experiência, segundo as regras de arte, para que, na defesa dos interesses do cliente, tal resultado se obtenha.
E, embora disponha de uma margem significativa de liberdade técnica que carece de ser respeitada, no cumprimento do mandato o advogado deve ter em conta, nomeadamente, as diversas opções jurídicas, doutrinárias e jurisprudenciais dos julgadores.
A questão posta na apelação consiste, primacialmente, em saber se a ré, através do advogado J., agiu diligentemente ao aconselhar o ora autor a rescindir os contratos-promessa e ao elaborar a carta de resolução desses contratos.
Para melhor enquadramento dessa questão, importa fazer uma breve súmula do caso em apreciação.
Assim:
Em 11 de Outubro de 2000 o ora autor obrigou-se a vender a M. e a H., duas fracções autónomas, tendo em cada um dos dois contratos-promessa sido estabelecido que o remanescente do preço deveria ser pago no prazo máximo de 90 dias contado da assinatura da promessa, ou seja, no acto de celebração da escritura pública de compra e venda.
Em 8 de Janeiro de 2001, os promitentes-compradores enviaram ao autor, e este recebeu na mesma data, uma carta onde se discriminavam anomalias (infiltrações e deficiências de pintura na fachada de tardoz) nas fracções prometidas vender.
E foi na sequência dessa carta que, em 09.01.2001, o autor contactou a ré no sentido de esta lhe prestar serviços profissionais de advocacia com vista à assistência, aconselhamento e tratamento das questões jurídicas atinentes à celebração das escrituras públicas de compra e venda das fracções acima identificadas.
A ré, através do Dr. J., no próprio dia 9, elaborou o texto de uma carta em que os promitentes-compradores foram notificados para comparecer no …° Cartório Notarial de…, no dia 11 de Janeiro de 2001, a fim de celebrarem o contrato definitivo de compra e venda, tendo a mesma sido enviada nesse mesmo dia.
No mesmo dia a ré elaborou uma carta, que o autor subscreveu, em que este, reportando-se à carta de 8 de Outubro dizia, nomeadamente, que assumia inteiramente a responsabilidade pela integral reparação das anomalias e que já se encontrava no local uma equipa de trabalhadores do empreiteiro responsável pela execução dos trabalhos.
Após a entrega naquele dia dessa carta aos promitentes-compradores, estes recusaram-se a celebrar a escritura pública com fundamento em que tinham "detectado graves vícios de construção no mencionado prédio, que originaram numerosas infiltrações de água, pelos tectos e paredes das suas várias divisões" e que as "mencionadas fracções fazem parte de um prédio que fora totalmente recuperado pelo vendedor e prometido vender, em perfeito estado de utilização para o fim habitacional a que se destinava”.
Entendeu a ré que a partir do momento em que o autor assumiu inteiramente a responsabilidade pela integral reparação das anomalias verificadas no imóvel, informando os promitentes-compradores que já se encontrava nas fracções autónomas uma equipa de trabalhadores do empreiteiro responsável pela execução dos trabalhos de restauro, a qual já havia procedido à reparação de alguns dos defeitos existentes nas fracções autónomas, e na medida em que se havia comprometido a efectuar as demais reparações assim que surgissem as condições climatéricas que o permitissem, não assistia àqueles qualquer direito em recusar a celebração do contrato definitivo.
Era entendimento da ré, tendo-o transmitido ao autor, que a recusa de celebração das escrituras por parte dos promitentes-compradores configurava uma situação de incumprimento definitivo e não de mero incumprimento temporário, que conferia ao autor o direito de rescindir os contratos promessa.
Em 15 de Janeiro de 2001, a conselho da ré, o autor enviou aos promitentes-compradores, e estes receberam, uma carta com o seguinte teor:
( ... )"Assim, nos termos das Cláusulas Oitava de ambos os contratos, venho comunicar a Vªs Exªs. a rescisão dos mesmos, por motivo de incumprimento que vos é exclusivamente imputável, com a consequência de perda do sinal entregue, legal e contratualmente prevista. Esta rescisão produz os seus efeitos de imediato".
Como é sabido, é pacífico na doutrina e na jurisprudência, e já o era na data do envio da carta de 15/01/2001, que a resolução legal, com fundamento em causa imputável ao devedor, enquanto instrumento de “liquidação contratual”, pressupõe o incumprimento definitivo por parte deste e não a simples mora – arts. 432º e 801º, n.º 2, do CC (vide Brandão Proença, A Resolução Do Contrato No Direito Civil, 1982, pags. 70, 114 e 115; Ac. RL de 29/03/2001, CJ 2001, Tomo 2 pag. 93; Ac STJ de 27/09/2001, CJ/STJ 2001 tomo 3º, pag. 96.
A ré, enquanto sociedade de advogados, não podia ignorar este entendimento, ao que julgamos uniforme, da doutrina e jurisprudência.
Por outro lado, o incumprimento definitivo do contrato-promessa pode verificar-se em consequência de uma, ou mais, das seguintes situações:
1ª Decurso do prazo fixo essencial nele estabelecido;
2ª Ocorrência de um comportamento do devedor que exprima inequivocamente a vontade de não querer cumprir o contrato;
3ª Ter o credor, em consequência da mora do devedor, perdido o interesse que tinha na prestação;
4ª Encontrando-se o devedor em mora, não realizar a sua prestação dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor.
Ora, no caso em apreço, na declaração resolutiva dos contratos-promessa, o promitente-vendedor invocou apenas o incumprimento pelos promitentes-compradores da obrigação principal: recusa na outorga da escritura de compra e venda agendada para o dia 11/01/2001.
De sua vez, os promitentes-compradores tomaram essa atitude de recusa, alegando terem detectado graves vícios de construção no prédio, que originaram numerosas infiltrações de água.
Invocaram assim a excepção de não cumprimento do contrato.
Não se ignora que a escritura pública de compra e venda poderia ser realizada e que as obras de reparação dos defeitos poderiam ser concluídas posteriormente.
Porém, tal como sustentava, e sustenta, a doutrina (vide Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, Em Especial Na Compra e Venda e Na Empreitada, pag. 412; e Ana Prata, O Contrato-Promessa E O Seu regime Legal, Almedina, pags. 656 e segs.), era legítimo aos promitentes-compradores invocarem a excepção de não cumprimento e recusarem a celebração do contrato definitivo por a prestação que lhes foi oferecida ser defeituosa, na medida em que o promitente-comprador se encontrava obrigado a vender as fracções no estado em que se encontravam na data da outorga dos contratos-promessa.
Só assim não seria se os defeitos que importavam correcção fossem de tal modo insignificantes que a recusa daqueles na celebração do contrato definitivo se prefigurasse como violadora das regras da boa-fé, o que, manifestamente, não é o caso.
Efectivamente, para além de outros defeitos, a existência, na data marcada para a realização da escritura, de infiltrações nas fracções, eram de molde a gerar no espírito dos compradores receios legítimos sobre o estado da construção.
Isso mesmo foi entendido na sentença proferida na acção n.º 9/2001 proposta pelos promitentes-compradores contra o promitente-vendedor (ora autor).
Deste modo, o ora autor, aconselhado pela ré, ao resolver os contratos-promessa através de carta datada de 15/01/2001, fê-lo, manifestamente, sem fundamento legal, não sendo tal resolução eficaz em relação aos promitentes-compradores, tanto mais que o prazo de 90 dias referenciado nos contratos-promessa (cláusula 3ª) não consubstanciava um prazo fixo essencial para a celebração da escritura pública, como se infere da cláusula 4ª, na qual se previa a outorga posterior da escritura.
Ademais, mesmo que os promitentes-compradores tivessem o dever de outorgar a escritura, a violação desse dever apenas os faria incorrer em situação de mora e não de incumprimento definitivo.
Para que este ocorresse seria necessário que a mora se tivesse convertido em incumprimento definitivo, se efectuada a interpelação admonitória para cumprimento com um prazo razoável, nos termos do art. 808º do CC.
Daí que na sentença proferida na acção n.º…– confirmada por acórdão desta Relação – se tivesse entendido que o ora autor ao resolver os contratos-promessa, sem fundamento legal, tivesse incumprido definitivamente, e de forma culposa, os referidos contratos, tendo, em consonância, determinado a restituição do sinal em dobro, acrescido dos juros de mora.
Conclui-se assim que a ré, na pessoa do Dr. J., ao aconselhar o ora autor a resolver os contratos-promessa e ao elaborar a carta de resolução – com fundamento na recusa de outorga da escritura agendada para o dia 11/01/2001 -, não desempenhou as funções de que foi incumbida de forma zelosa e adequada (al. d) do artigo 83º do citado Estatuto).
Uma actuação diligente impunha que, ao invés de resolver os contratos-promessa, após a reparação dos defeitos das fracções, tivesse sido efectuada uma interpelação admonitória para cumprimento, nos termos do art. 808º do CC., com o agendamento de uma nova data para a realização da escritura de compra e venda.
Houve, portanto, incumprimento do contrato de mandato.
Não se ignora que na presente acção a ré alegou que no dia 11/01/2001 os promitentes-compradores propuseram uma rescisão contratual e passaram a assumir uma postura de recusa de outorga da escritura de compra e venda, enjeitando uma futura outorga da mesma (arts. 37º, 44º e 47º da contestação).
A ter tal ocorrido, estaria justificada a resolução dos contratos-promessa por parte do promitente-vendedor. O que já não estaria era a omissão da invocação desse facto, quer na declaração resolutiva (carta de 15/01/2001, elaborada pela ré e assinada pelo promitente-comprador), quer na contestação apresentada na acção n.º … .
Efectivamente, mesmo que tal tivesse ocorrido, deveria a ré ter invocado essa factualidade na declaração resolutiva dos contratos-promessa datada de 15/01/2001, por si elaborada e assinada pelo promitente vendedor, o que não fez.
De igual modo, deveria a ré, em representação do ora autor, ter invocado a factualidade acima referenciada na contestação deduzida na acção n.º…, o que igualmente não fez, tendo, ao invés, se limitado a alegar que os defeitos nas fracções (infiltrações de água decorrentes de imperfeições dos trabalhos de restauro, relativamente à soleira de uma janela da sacada e ao remate da ligação de uma caleira da cobertura com a parede confinante e da queda de uma antena colocada no telhado de um edifício vizinho, que quebrou alguma telhas) não consubstanciavam fundamento para os promitentes-compradores recusarem a outorga da escritura de compra e venda, deste modo incumprindo a prestação a que se haviam vinculado, dando fundamento ao promitente-comprador para rescindir; e que a perda de interesse dos promitentes-compradores na celebração do contrato definitivo não fundamenta a recusa na celebração do contrato – arts. 35º, 40º, 41º, 50º, 67º, 81º, 82º, 84º, 85º, 86º, 88º, 97º e 98º da aludida contestação.
Certo é que, independentemente dessa falta de alegação na declaração resolutiva e na contestação apresentada na acção n.º…, na presente acção a ré também não logrou provar terem os promitentes-compradores recusado uma futura outorga da escritura de compra e venda das fracções que prometeram adquirir.
Consequentemente, não poderá tal factualidade ser tida em conta para efeitos de se considerar ter a ré actuado licitamente.
A ré violou, pois, ilícita e culposamente, o contrato de mandato que celebrou com o autor, o que importa o cumprimento defeituoso da obrigação, e que a torna responsável pelo prejuízo causado ao credor, nos termos das disposições combinadas dos artigos 798º e 799º, nº 1, ambos do CC.
Do nexo de causalidade e dos danos:
A resolução dos contratos-promessa, sem fundamento legal, foi causa (real, efectiva) dos danos sofridos pelo ora autor decorrentes da procedência da acção n.º … .
Efectivamente, como supra deixámos expresso, quer na declaração resolutiva, quer na contestação deduzida na acção n.º …, não foi alegado terem os promitentes-compradores recusado uma futura outorga da escritura de compra e venda das fracções que prometeram adquirir.
Não tendo o ora autor alegado essa factualidade, não teve oportunidade de a poder provar no âmbito da acção n.º …, pelo que a tese sufragada pelo mesmo na contestação aí deduzida estava votada ab initio ao insucesso, anotando-se, nesta sede, que a ré não demonstrou que se tivesse sido interposto recurso para o STJ do acórdão desta Relação prolatado naqueles autos, o ora autor teria tido qualquer chance de obter ganho de causa.
Acresce que a factualidade acima referida só foi alegada na presente acção e a ré não logrou demonstrar a mesma, pelo que tudo se passa como se não tivesse sido alegada.
Consequentemente, não há que averiguar se a omissão daquela alegação na contestação deduzida na acção n.º 9/2001 foi causa da procedência desta, não havendo, por isso, que chamar à colação aquilo que na doutrina e na jurisprudência tem sido abordado como uma perda de chance, atenta a prova de que foi a resolução infundada dos contratos-promessa a causa naturalística dos danos sofridos pelo autor – art. 563º do C. Civil.
Foi aquele facto que actuou como condição dos danos apurados.
Esses danos, de acordo com o provado, consistiram:
- na procedência da acção n.º …, tendo o ora autor pago aos promitentes-compradores a quantia global de € 289.302,79, correspondente ao sinal de Esc. 25.000.000$00, acrescido de igual importância, e juros de mora;
- no pagamento pelo ora autor, no âmbito da acção n.º 9/2001, de, pelo menos, a quantia de € 1.276,96 a título de taxa de justiça inicial e subsequente.
Assim, os danos efectivamente sofridos pelo ora autor consistiram no valor do sinal (€124.699,47), nos juros de mora (€39.903,85) e na quantia paga a título de taxa de justiça (€1.276,96), o que totaliza a quantia global de €165.980,28.
Sobre essa quantia incidem juros de mora, à taxa legal, desde a citação (4/02/2011 – vide fls. 46), até efectivo pagamento – arts. 804º, 805º, nº 1, e 806º, do C. Civil.
Da questão da compensação:
A ré na contestação deduziu a excepção da compensação, tendo declarado pretender compensar o eventual crédito que nos autos venha a ser reconhecido ao autor com o crédito que tem sobre este no valor de € 7.116,78, acrescido de juros vencidos, calculados à taxa de 4% desde a 23.03.2007 e à taxa que vigorar até integral pagamento.
Ora, apurou-se que no processo n.º…, da …Secção da …Vara Cível de…, o autor A. foi condenado, por sentença transitada em julgado, a pagar à ré, a título de honorários, a quantia de € 7.116,78, acrescida de juros de mora desde 23 de Março de 2007, não tendo o ora autor pago essa quantia.
Assim, sendo o autor e a ré reciprocamente credor e devedor e verificando-se os demais requisitos enunciados no art. 847º do C. Civil, opera a compensação, na parte correspondente.
Como o crédito do autor sobre a ré só é exigível judicialmente a partir da prolação deste acórdão (sobre o conceito de exigibilidade do crédito, vide o Ac. STJ de 1/07/2014, relatado pelo Cons. Paulo Sá, in www.dgsi.pt) e a declaração de compensação foi efectuada para operar a partir desse momento, só a partir da presente data os créditos se tornaram compensáveis, só então ocorrendo a extinção, parcial, do crédito do autor – arts. 848º, n.º 1, e 854º do C.C.
***
V. Decisão:
Pelo acima exposto, decide-se:
Julgar a apelação parcialmente procedente, revogando-se em parte a sentença recorrida, e, em consequência, condena-se a ré a pagar ao autor a quantia de €165.980,28 (cento e sessenta e cinco mil, novecentos e oitenta euros e vinte e oito cêntimos), acrescido dos juros de mora, à taxa legal, desde a citação (4/02/2011) e até integral pagamento, declarando-se desde já parcialmente extinto esse crédito, por compensação, na parte correspondente ao contra-crédito da ré sobre o autor, do montante de € 7.116,78 (sete mil, cento e dezasseis euros e setenta e oito cêntimos), acrescido de juros vencidos, à taxa legal de 4%, desde a 23.03.2007 e até à presente data.
Custas da apelação e as devidas em 1ª instância por autor e ré, na proporção do respectivo decaimento.
Registe e notifique.
Lisboa, 7 de Outubro de 2014
(Manuel Ribeiro Marques - Relator)
(Pedro Brighton - 1º Adjunto)
(Teresa Sousa Henriques – 2ª Adjunta)