Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

237/06.9TBMTJ-A.L1-7

Relator: CRISTINA COELHO

Descritores: EMBARGOS DE TERCEIRO
PROMITENTE-COMPRADOR
POSSE

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 10/25/2011

Votação: MAIORIA COM * DEC VOT E * VOT VENC

Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: PROCEDENTE

Sumário: O promitente comprador de um bem imóvel pode deduzir embargos de terceiro contra a penhora desse bem em execução movida contra o promitente vendedor, em determinadas situações, nomeadamente quando tenha havido traditio, tenha pago a totalidade do preço e se comporte como um verdadeiro possuidor em nome próprio, isto é, como titular do direito correspondente.
(Sumário da Relatora)

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Recorrente: B…
Recorridas: C… S.A. e outra

                                                            *
Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa

RELATÓRIO.
            Por apenso aos autos de execução em que é exequente C… SA e executada A .. Ldª, veio B. deduzir embargos de terceiro, pedindo o levantamento da penhora efectuada sobre a fracção “B”, designada garagem nº , sita na Rua, nº , …, e o seu cancelamento registral.
            A fundamentar o peticionado, alegou, em síntese, que:
            Em 22.11.1997, outorgou com a executada contrato-promessa de compra e venda da referida fracção em construção, tendo ficado estipulado que o preço da prometida venda era de Esc. 2.000.000$00, o qual foi pago na totalidade, no momento da celebração do contrato.
            Após a conclusão da obra, em 20.01.1999, foi constituída a propriedade horizontal e a fracção e respectivas chaves foram entregues, a título translativo e definitivo, ao embargante, que a vem usando, ininterruptamente, desde a entrega, no seu exclusivo interesse, como possuidor em nome próprio e proprietário, sendo convocado para a assembleia de condóminos, nelas participando e pagando os inerentes encargos.
Face à recusa da promitente vendedora em celebrar a escritura de compra e venda prometida, o embargante intentou, em Janeiro de 2007, acção cível de execução específica no Tribunal de ….
Na sequência de notificação do referido Tribunal, procedeu ao registo da acção, tendo, então tomado conhecimento da existência de várias penhoras sobre a fracção, nomeadamente a dos autos de execução de que os presentes embargos são apenso.
O embargante tem posse legítima e em nome próprio, pacífica, titulada, de boa fé e à vista de toda a gente, assistindo-lhe o direito de deduzir os presentes embargos.
            Concluídos os autos, foi proferido despacho de indeferimento liminar.
            O embargante apresentou requerimento, no qual alegou factos supervenientes – sentença, transitada em julgado, proferida na mencionada acção de execução específica do contrato promessa, que a julgou totalmente procedente – e reiterou a admissão dos presentes embargos, pedindo a rectificação do despacho proferido, interpondo, também, à cautela, recurso de agravo, caso assim não se entendesse.
            Foi proferido despacho que, mantendo o decidido, admitiu o agravo, vindo a ser proferido acórdão por este Tribunal que determinou o recebimento dos embargos e seu prosseguimento.
            Recebidos os embargos e notificadas exequente e executada, não foi apresentada contestação.
            Foi, então, proferida sentença que, considerando provados, por admissão, os factos articulados pelo embargante, julgou improcedentes os embargos.

Não se conformando com a decisão, dela apelou o embargante, formulando, no final das suas alegações, as seguintes (demasiado longas) conclusões:
A)O apelante deduziu embargos de terceiro em cinco execuções onde o bem imóvel dos autos havia sido penhorado, atento o facto de estarmos perante a mesma executada em todos os processos judiciais (A.).
B)O embargante ora apelante redigiu os seus embargos de terceiro exactamente da mesma forma e conteúdo nos cinco processos, atento o fundamento e objecto serem os mesmos (doc. nº 2).
C)Nos outros 4 processos executivos, os embargos de terceiro foram admitidos, encontrando-se decididos e transitados em julgado 2.
D)Nos autos com o nº …, não foi deduzida contestação, sendo proferida douta sentença que decidiu, e bem, pela procedência da acção e consequente levantamento da penhora da fracção autónoma em causa (cf. doc. nº 1).
E)Essa sentença considerou que estavam “assentes os factos alegados pelo embargante, por confissão ficta, que conjugados com os fundamentos de direito vertidos na petição inicial merecem a adesão do Tribunal e determinam a procedência da presente acção” (doc. nº 1).
F)Nos autos nº …, foi igualmente proferida sentença, que declarou alcançado o fim que o embargante pretendia, por desistência da instância pelo exequente nos autos de execução, sendo que os outros dois autos junto do Tribunal Administrativo, aguardam decisão.
G)Em conformidade com a douta sentença proferida nesses autos (doc. nº 1), e inexistindo contestação, dispõe o art.º 784º, por força do art.º 357º, nº 1, ambos do C.P.C. que, Quando os factos reconhecidos por falta de contestação determinem a procedência da acção, pode o juiz limitar-se a condenar o réu no pedido, mediante simples adesão aos fundamentos alegados pelo autor na petição inicial (doc. nº 1).
H)A douta sentença ora em crise julgou provados os factos que dela constam, atenta “a admissão dos factos articulados pelo embargante, por força da falta de contestação, bem como o teor dos documentos juntos”, mas decidiu pela improcedência dos embargos.
I)Em qualquer das petições iniciais, o embargante invocou exactamente a mesma fundamentação de direito, aplicável aos mesmos factos igualmente alegados (doc. nº 2), mas determinando decisões judiciais opostas.
J)Ora, estamos perante uma verdadeira situação de posse do ora apelante em relação à fracção autónoma em causa, tal como vem definida no art.º 1251º do Código Civil e, aliás, reconhecido na douta sentença recorrida, ao referir que “apesar de ter essa posse em nome próprio, e de gozar de direito de retenção, não pode proceder a sua pretensão”.
L)Para além do pagamento integral do preço contratado, deu-se a tradição do imóvel para o ora apelante, o qual, desde a celebração do contrato-promessa de compra e venda e a entrega, passou a ocupá-la, usando-a e desfrutando-a ininterruptamente no seu exclusivo interesse e em nome próprio, praticando todos os actos integradores do corpus e animus da posse.
M)E é igualmente em nome próprio que é convocado pela administração de condomínio para as respectivas assembleias e nelas comparece e participa, procede ao pagamento de todas as mensalidades aprovadas e demais encargos inerentes à propriedade da fracção autónoma em questão.
N)O apelante juntou aos autos a decisão proferida nos autos de execução específica do contrato que correram termos no 2º Juízo Cível de …, com o nº …, transitada em julgado em 22/10/2009 (cf. pontos 12, 13 e 14 da sentença ora recorrida) e cf. consta dos autos a fls. …, onde foi reconhecida a posse do aqui embargante, em nome próprio, da fracção autónoma sub judice, bem como o direito de retenção sobre a mesma e ainda foi declarado transmitido a favor do ora recorrente, por compra, o direito de propriedade sobre a mesma.
O)O Apelante tem o direito de propriedade, de facto, desde a celebração do contrato-promessa de compra e venda, por um lado, e a entrega das chaves logo após a conclusão do prédio (20/01/1999), por outro lado. E tem o direito de propriedade titulado no registo predial desde a prolação da douta sentença que lhe reconheceu o direito.
P)A tradição do imóvel sub judice, operada após a celebração do contrato promessa e pagamento integral do preço acordado, visou antecipar o cumprimento do próprio contrato definitivo.
Q)Dispõe o artº 1285º do Código Civil que “O possuidor cuja posse for ofendida por penhora ou diligência ordenada judicialmente pode defender a sua posse mediante embargos de terceiro, nos termos da lei do processo”. E em conformidade com o normativo previsto no art.º 351º, nº 1, do Código de Processo Civil, “Se a penhora ou qualquer acto judicialmente ordenado de apreensão ou entrega de bens, ofender a posse ou qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência, de que seja titular quem não é parte na causa, pode o lesado fazê-lo valer, deduzindo embargos de terceiro”.
R)Os presentes embargos haviam sido liminarmente rejeitados por, no entendimento do Senhor Juiz a quo, serem “manifestamente improcedentes”. Em sede de recurso de agravo, veio o douto acórdão da Relação de Lisboa decidir, e bem, no sentido da admissão dos embargos de terceiros então deduzidos, por não serem “manifestamente improcedentes”, mas vem agora a douta sentença negar provimento, apesar da factualidade dada por provada, havendo manifesta má aplicação do direito aos factos.
S)Atenta a matéria de facto dada como provada e a fundamentação legal invocada pelo embargante, bem como a legislação aplicável ao caso sub judice, deveria ter sido proferida decisão distinta pelo Tribunal a quo, no sentido da procedência dos embargos e consequente levantamento da penhora efectuada sobre o imóvel.
T)Estão reunidos todos os pressupostos da posse, porquanto, a apelante/embargante tem título, pagou a totalidade do preço, a coisa foi-lhe entregue como se sua fosse, pratica desde então sobre ela, nesse espírito, todos os actos materiais correspondentes ao direito de propriedade. E esta factualidade encontra-se provada nos autos e é merecedora da tutela do direito, mas que a douta sentença negou.
U)Sendo a função normal dos embargos de terceiro a tutela da posse (art.º 351º, nº 1, do CPC), não pode, em caso algum, deixar de ser recebido e julgado procedente o embargo, tal como se tem pronunciado a jurisprudência, nomeadamente o Acórdão do STJ de 11/03/1999, BMJ, 485, 404 e Acórdão do TRL de 17/06/2010, processo nº 2211/0.6TBSXL-B.L1-8,www.dgsi.pt, que decidiu sobre questão similar ao dos presentes autos.
V)A jurisprudência elencada entendeu, a nosso ver bem, que o promitente comprador de um bem imóvel pode deduzir embargos de terceiro contra penhora desse bem em execução movida contra o promitente vendedor, quando beneficie da entrega do imóvel e se comporte como verdadeiro possuidor em nome próprio, ou seja, como titular do direito correspondente, como no caso dos autos.
X)Tendo ficado provada (e reconhecida na douta sentença) a posse em nome próprio do imóvel penhorado por parte do embargante, o direito de retenção sobre o mesmo, acrescido da transmissão do direito de propriedade a seu favor por decisão judicial transitada em julgado e junta aos autos, bem como a ofensa a esses direitos representada pela penhora efectuada, deveria ter sido julgada procedente a presente acção e ordenado o respectivo levantamento da penhora constante dos autos, ao contrário do que realmente foi decidido.
Y)Mal andou a douta sentença recorrida, que violou os preceitos legais constantes nos art.ºs 1251º e 1285º do Código Civil e 351º, nº 1, 357º, nº 1 e 784º do Código de Processo Civil, bem como enferma de nulidade, nos termos do art.º 668º, nº 1,alíneas b) e c), deste Código de Processo Civil.
Termina pedindo a revogação da sentença recorrida, que deverá ser substituída por acórdão que julgue procedentes os embargos de terceiro deduzidos e ordene o levantamento da penhora em apreço.
Não foram apresentadas contra-alegações.

QUESTÕES A DECIDIR.
            Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões do recorrente (arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC), as questões a decidir são:
a) da nulidade da sentença;
b) da procedência dos embargos.

            Corridos os vistos, cumpre decidir.

FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
            Na 1ª instância foram dados como assentes os seguintes factos:
1. Por acordo denominado de contrato-promessa de compra e venda outorgado em 22 de Novembro de 1997, a executada, A…Ldª., prometeu vender, livre de quaisquer ónus, encargos ou hipotecas ao ora embargante, que por sua vez prometeu comprar, a garagem à entrada do portão principal do lado direito, ou seja, a primeira do lado direito, com 26 m2 de área, no prédio em construção e propriedade da executada, denominado Lote …, na Rua …, …, confrontando a Norte com lote …, Sul com a Rua …, Nascente com a Rua … e Poente com espaço público, localização a que veio a ser atribuída a denominação de Rua …, nº …, …, …, com o alvará de loteamento nº …, emitido pela Câmara Municipal de … em 19 de Dezembro de 1994.
2. Esse prédio encontra-se descrito na ..ª Conservatória do Registo Predial de … sob o nº …, da freguesia de …, e veio a ser inscrito na matriz predial da mesma freguesia sob o artº ….
3. Após a conclusão da obra, em 20/01/1999, foi constituída a propriedade horizontal, registada pela Ap. 77, de 1999/01/22, formando a mencionada garagem uma fracção autónoma, a que foi atribuída a letra “B”, designada por garagem nº …, que se encontra registada a favor da executada.
4. Ficou estipulado no acordo referido em 1., que o preço da prometida compra e venda é de 2.000.000$00 (dois milhões de escudos), a que correspondem actualmente € 9.975,96.
5. O montante de 2.000.000$00 corresponde à totalidade do preço e foi pago no momento da celebração do contrato-promessa.
6. A escritura definitiva de compra e venda ainda não foi celebrada.
7. Logo após a conclusão da obra, a ora executada entregou ao embargante a fracção e as chaves da mesma, sendo que este, desde essa altura, se mantém a ocupar a mesma.
8. Desde a data da entrega, a fracção tem sido ininterruptamente usada e desfrutada pelo embargante e no seu exclusivo interesse, em nome próprio, sendo convocado para as assembleias de condóminos e nelas participando e pagando os inerentes encargos.
9. Face à recusa da promitente vendedora em celebrar a escritura de compra e venda prometida, o aqui embargante intentou em 9 de Janeiro de 2007, uma acção cível de execução específica do contrato, que corre termos no Tribunal Judicial de …, 2º Juízo Cível, sob o nº ….
10. O embargante procedeu ao registo da acção referida em 9., por apresentação datada de 12.6.2009.
11. Em 24 de Junho de 2009, o embargante procedeu ao levantamento do registo, altura em que deu conta e tomou conhecimento da existência de várias outras penhoras sobre a fracção em apreço, incluindo a ora em embargo.
12. Por sentença proferida em 2.10.2009, transitada em julgado em 22.10.2009, foi a acção referida em 9. julgada procedente, tendo sido reconhecida “a posse do autor, em nome próprio” do
prédio em causa nos autos.
13. Foi ainda reconhecido ao autor o direito de retenção sobre o mesmo.
14. Bem como foi declarado transmitido a favor do A, por compra, o direito de propriedade sobre esse mesmo prédio.

            FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
Não obstante nada concretize, termina o apelante as suas alegações e conclusões alegando ser a sentença recorrida nula nos termos das als. b) e c) do nº 1 do art. 668º do CPC.
Dispõe o mencionado preceito legal que “a sentença é nula quando: … b) não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão; c) os fundamentos estejam em oposição com a decisão; …”.
Salvo o devido respeito, não se alcança quais os fundamentos para tal invocação, que, aliás e como já referido, não foram concretizados.
A sentença elencou os fundamentos de facto e de direito e a decisão é consequência lógica dos fundamentos de direito elencados.
Questão diferente, e que não importa nulidade da sentença, é a de aquilatar se ocorreu erro de julgamento, conforme sustentado pelo apelante.
Improcede, pois, a apelação, nesta matéria.
Entremos, então, no objecto do recurso, apreciando se, face à factualidade provada, os embargos deveriam ter procedido, como sustenta o apelante.
Entendeu o tribunal recorrido que, apesar do embargante ter posse em nome próprio, reconhecida, aliás, por sentença transitada em julgado, nesta fase haveria que convocar os princípios que subjazem à natureza do direito de retenção, também reconhecido pela mesma sentença, pelo que, constituindo aquele um mero direito real de garantia, que confere ao promitente comprador o direito a executar a coisa retida para obter pagamento do crédito emergente do incumprimento do promitente devedor, concluiu não ser aquele direito incompatível com a penhora.
Insurgindo-se contra o decidido, assenta o apelante as suas alegações na prova que fez nos autos da posse em nome próprio do imóvel penhorado, fundamentadora dos embargos deduzidos.
Apreciemos.
Dispõe o art. 1285º do CC que “o possuidor cuja posse for ofendida por penhora ou diligência ordenada judicialmente pode defender a sua posse mediante embargos de terceiro, nos termos definidos na lei de processo”.
Por seu turno, dispõe o art. 351º, nº 1 do CPC que “se a penhora, ou qualquer acto judicialmente ordenado de apreensão ou entrega de bens, ofender a posse ou qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência, de que seja titular quem não é parte na causa, pode o lesado fazê-lo valer, deduzindo embargos de terceiro”.
No que ora importa, para que os embargos de terceiro procedam, tem o embargante de alegar e provar que está na posse ^[1] do imóvel penhorado.
Como se refere no Ac. do STJ de 19.11.1996, in CJASTJ, Tomo III, pág. 109 e ss., o problema que se coloca “…. É o de saber se esta posse, com corpus e animus, e não mera detenção, existe no promitente-comprador a quem foi antecipadamente entregue a coisa que é objecto do contrato prometido”, ponto sobre o qual tem existido divergência na doutrina e jurisprudência, como nos dá detalhada conta o mencionado acórdão, para o qual se remete.
Sucintamente, dir-se-á que, para uns, o contrato promessa não é susceptível, só por si, de transmitir a posse, pelo que, havendo tradição da coisa, o promitente comprador adquire o “corpus” possessório mas não o “animus possidendi”, sendo apenas um mero detentor ou possuidor precário, e sendo o direito de retenção de que goza um mero direito real de garantia insusceptível de posse, não pode, consequentemente, deduzir embargos de terceiro, apenas tendo direito de ver reconhecido o seu crédito no caso de incumprimento contratual ^[2].
Outros defendem que o promitente comprador, com a tradição da coisa, pode usar dos meios possessórios nos mesmos termos do credor pignoratício (art. 759º, nº 3 e 670º, al. a) do CC), sendo a existência da posse indiscutível ^[3].
Para outros, nos quais se insere o referido acórdão do STJ, o promitente comprador, tendo havido tradição da coisa, é um verdadeiro possuidor e não um mero detentor, gozando de tutela possessória, se o “corpus” da posse exercido pelo promitente comprador for acompanhado do “animus possidendi”, ou seja, se ele actuar com “animus rem sibi habendi” ^[4].
Embora o contrato promessa não seja, por si só, susceptível de transmitir a posse, o que é certo é que, em determinadas situações, com a tradição da coisa, o promitente comprador exerce a posse em nome próprio, como se exercesse o correspondente direito de propriedade.
Já Pires de Lima e Antunes Varela, in CC Anotado, Vol. III, 2ª ed. rev. e actualiz., págs. 6 e 7 entendem que “O contrato-promessa, com efeito, não é susceptível de, só por si, transmitir a posse ao promitente-comprador. Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o corpus possessório, mas não adquire o animus possidendi, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário (…). São concebíveis, todavia, situações em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche excepcionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse. Suponha-se, por exemplo, que havendo sido paga já a totalidade do preço ou que, não tendo as partes o propósito de realizar o contrato definitivo (a fim de, v.g., evitar o pagamento da sisa ou precludir o exercício de um direito de preferência), a coisa é entregue ao promitente-comprador como se sua fosse já e que, nesse estado de espírito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade. Tais actos não são praticados em nome do promitente-vendedor, mas sim em nome próprio, com a intenção de exercer sobre a coisa um verdadeiro direito real. O promitente-comprador actua, aqui, uti dominus, não havendo, por conseguinte, qualquer razão para lhe negar o acesso aos meios de tutela da posse”.
Como se sumariou no Ac. do STJ de 17.04.2007, P. 07ª480, relator Cons. Alves Velho, in www.dgsi.pt, não é “possível qualificar dogmaticamente como mera posse precária ou como verdadeira posse a detenção exercida pelo promitente-comprador sobre a coisa objecto do contrato prometido em que é beneficiário de traditio, havendo de ser o acordo de tradição e as circunstâncias relativas ao elemento subjectivo a determinar a qualificação da detenção” ^[5].
Subscrevendo este entendimento, escreveu-se no Ac. do STJ de 7.1.2010, P. 860/03.3TLBGS.E1.S1, rel. Cons. Oliveira Vasconcelos, in www.dgsi.pt, que “uma das hipóteses que tem vindo a ser apontada com base neste entendimento tem sido a de ter havido pagamento da totalidade do preço aliado à entrega da coisa, com a prática, a partir desse momento, de actos materiais correspondentes ao exercício do direito em causa”, … “a coisa é entregue ao promitente comprador como se sua fosse já e nesse estado de espírito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade” ^[6].
Também no Ac. do STJ de 23.05.2006, P. 06A1128, rel. Cons. Azevedo Ramos, in www.dgsi.pt, se entendeu que “a qualificação da natureza da posse do beneficiário da traditio, no contrato promessa de compra e venda, depende essencialmente de uma apreciação casuística dos termos e do conteúdo do respectivo negócio”, … sendo “concebíveis situações em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche, excepcionalmente, todos os requisitos de uma verdadeira posse” ^[7].
No caso sub judice, resulta da matéria de facto dada como provada que a totalidade do preço da prometida compra e venda (Esc. 2.000.000$00) foi pago no momento da celebração do contrato-promessa (em 22 de Novembro de 1997).
E logo após a conclusão da obra ^[8], em 20.01.1999, a executada entregou ao embargante a fracção e as chaves da mesma, mantendo-se este, desde essa altura, a ocupá-la, usando-a e desfrutando-a ininterruptamente, no seu exclusivo interesse, em nome próprio, sendo convocado para as assembleias de condóminos e nelas participando e pagando os inerentes encargos.
Desta factualidade pode concluir-se que estamos perante um dos casos em que se verifica a posse efectiva do promitente-comprador em relação à fracção penhorada, uma vez que se mostra satisfeita a totalidade do preço e a fracção lhe foi entregue como se sua fosse já, praticando o embargante actos correspondentes ao exercício do direito de propriedade, em nome próprio e não da promitente-vendedora, isto é, com “animus possidendi”.
Assim sendo, pode o embargante defender a sua posse contra a penhora efectuada através dos presentes embargos.
Do que se deixa exposto resulta, que os presentes embargos de terceiro deverão ser julgados procedentes, procedendo a apelação e devendo revogar-se a sentença recorrida.

            DECISÃO.
            Pelo exposto, acorda-se em julgar procedente a apelação, e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida que se substitui por outra a julgar procedentes os embargos, determinando-se o levantamento da penhora efectuada na execução de que os presentes embargos são apenso e o cancelamento do respectivo registo.
            Custas pelas apeladas.
                                                                       *
Lisboa, 25 de Outubro de 2011

Cristina Coelho
Luís Lameiras
Maria João Areias - vencida, conforme declaração de voto que segue

Declaração de voto de vencido.
Se, da análise da jurisprudência dos nossos tribunais, sobressaem soluções divergentes quanto à questão em apreço, a doutrina tem vindo a convergir no sentido de que a procedência dos embargos de terceiro deduzidos pelo promitente comprador se encontra dependente da interposição (e procedência) da correspondente acção de execução específica e da anterioridade do respectivo registo relativamente à penhora.
Não se põe em causa a possibilidade de dedução de embargos de terceiro pelo promitente-comprador em determinadas situações específicas, nomeadamente quando este beneficie da entrega do imóvel e se comporte como um verdadeiro possuidor em nome próprio (designadamente quando tenha já liquidado parte significativa do preço imóvel e participe na administração do condomínio), ou seja, como titular do direito real correspondente.
Contudo, se, ainda que em tais condições, o promitente comprador tiver optado pela resolução do contrato promessa, passando a ser titular de um simples direito de crédito pela indemnização devida pelo incumprimento do contrato, já não lhe será admissível a dedução de embargos de terceiro, por se encontrar excluída a intenção de exercer sobre o imóvel os poderes de facto correspondentes a um direito de propriedade (por exclusão do animus domini)^[9].
Assim, o promitente-comprador só poderá deduzir embargos de terceiro quando, para além de ter obtido a tradição da coisa, se encontre em posição de exigir o cumprimento contratual em sede de execução específica.
E, encontrando-se a acção de execução específica sujeita a registo por visar a aquisição de um direito de propriedade sobre a coisa prometida vender (arts. 2º, nº1, al. a), e 3º, nº1, al. a), do Código de Registo Predial), haverá que conjugar a referida situação de posse com as regras do registo (ou com a prioridade resultante do registo).
Como tal, o promitente comprador, no caso de contrato promessa meramente obrigacional, que tenha pedido judicialmente a execução específica e registado tal acção, se obtiver ganho da causa, poderá opor a sua posição jurídica a todos os que hajam adquirido qualquer direito incompatível, sobre o objecto do contrato prometido, posteriormente ao registo da acção^[10].
Face a tais considerações, Marco Filipe Carvalho Gonçalves defende que, para que o promitente vendedor seja admitido a deduzir embargos de terceiro, é necessário que a acção de execução específica venha a ser instaurada e registada antes da penhora ou do acto judicial (por ex. arresto) que venha a incidir sobre a coisa objecto da acção^[11].
J. P. Remédio Marques^[12] sustenta que, em tal circunstância, os embargos de terceiro só serão admissíveis se, ao tempo dos embargos, já se encontrar pendente e registada (antes do registo da penhora) a acção de execução específica, caso em que o embargante poderá requerer a suspensão dos embargos até que aquela acção (prejudicial) seja definitivamente julgada.
Se a acção de execução específica registada antes do registo da penhora vier a proceder – dado que o ulterior registo da sentença tem a prioridade conferida pelo registo da acção –, a ela é oponível a terceiros (erga omnes) desde a data do registo provisório da acção: os efeitos do contrato definitivo consideram-se produzidos à data do registo da acção^[13].
E segundo Fernando Amâncio Ferreira^[14], por incompatibilidade com o âmbito da diligência, pode embargar de terceiro o titular do direito à execução específica do terceiro promitente comprador quando à promessa de transmissão tenha sido atribuída eficácia real (art. 413º do CC) ou quando tendo essa promessa eficácia meramente obrigacional, a acção de execução específica tenha sido registada antes da penhora (arts. 3º, nº1, al. a), e 5º, nº1 do CRPredial).
E Miguel Mesquita faz depender o sucesso dos embargos de terceiro fundados na titularidade de um direito à execução específica, quer da prioridade do registo da acção de execução específica sobre o registo da penhora, quer da efectiva procedência de tal acção:
“O direito à execução específica é assegurado sempre que a alienação ou oneração sejam posteriores à propositura e ao registo, por parte do promitente-comprador, da acção de execução específica.
Uma vez julgada esta procedente, deve entender-se que a sentença é oponível a terceiros desde a data do registo provisório da acção (…).
Pensemos na penhora ou na venda da coisa, objecto do contrato prometido ocorridas no âmbito de uma execução para pagamento de quantia certa. Tais actos, sendo posteriores ao registo de uma acção de execução específica julgada procedente, devem considerar-se ineficazes contra o promitente-comprador^[15]”.
Também Lebre de Freitas apela a igual critério da prioridade do registo:
Segundo tal autor, a posse do promitente comprador é exercida na expectativa duma aquisição futura, mas enquanto esta não tiver lugar, não terá nunca como suporte um direito real, cuja presunção de titularidade tão pouco fará sentido, cedendo tal posse perante a garantia da penhora de um bem do executado^[16]:
“Só as regras da do registo podem alterar esta prevalência, cedendo a penhora perante a retroactividade da oponibilidade a terceiros duma aquisição resultante de sentença proferida em acção de execução específica, precedida de contrato promessa com eficácia real com registo anterior ao da penhora ou ela própria registada em data anterior ao registo da penhora^[17]”.
Sendo penhoráveis os bens do executado que estejam em poder de terceiro, ainda que este deles seja possuidor em nome próprio (art. 831º, nº1)^[18], a questão em apreço terá de ser necessariamente resolvida pelas regras da prioridade do registo.
No caso em apreço, da conjugação dos factos dados como provados pelo juiz a quo, com a certidão de registo junta aos autos, resultam os seguintes factos, com interesse para a decisão em apreço:
- o contrato promessa que teve por objecto a fracção ora penhorada, foi celebrado a 22.01.1997, tendo o preço da mesmo sido desde logo pago, na sua totalidade;
- constituída a propriedade horizontal do edifício onde se insere a 22.01.1999, desde logo foram entregues as respectivas chaves ao embargante que a vem usando como possuidor em nome próprio e proprietário, sendo convocado para a assembleia de condóminos, nelas participando e pagando os respectivos encargos;
- o promitente/comprador embargante intentou a correspondente acção de execução específica a 9 de Janeiro de 2007;
- a penhora em apreço, efectuada a favor da C., foi objecto de registo pela Ap. 64 de 2007.05.11 ^[19];
- o embargante procedeu ao registo da referida acção de execução específica pela Ap. 1984 de 2009.06.12 (provisória por natureza, art. 92º, nº1, al. a), do CRP);
- tal acção veio a ser julgada procedente, encontrando-se registada a conversão de tal registo em definitivo pelo Averbamento Ap. 5378, de 2009.11.05.
Face aos princípios expostos, apesar de possuidor em nome próprio, o direito do embargante, cuja acção de execução específica só se mostra registada a 12.06.2009, só será oponível erga omnes a partir da data de tal registo.
Assim sendo, e tendo a penhora em causa uma data de registo anterior ao da referida acção de execução específica, a aquisição operada na sequência da procedência desta é ineficaz relativamente ao credor exequente, tudo se passando como se o objecto do contrato prometido continuasse a pertencer à executada.
Face às considerações expostas, julgaria o recurso improcedente, confirmando a decisão recorrida.

Lisboa, 25 de Outubro de 2011

Maria João Areias
--------------------------------------------------------------------------------------
^[1] Isto é, que exerce sobre a mesma determinados poderes de facto (corpus) com a intenção de se comportar como titular do direito real correspondente (animus).
^[2] Esta parece ser a orientação seguida pelo tribunal recorrido, tendo em atenção a jurisprudência aí citada.
^[3] Neste sentido, cfr. Orlando de Carvalho in RLJ, ano 122, pág. 106.
^[4] Neste sentido cfr. o Ac. da RP de 13.11.2007, P. 0724885, Rel. Desemb. Anabela Dias da Silva, in www.dgsi.pt, no qual a, ora, relatora, foi adjunta.
^[5] E Calvão da Silva in “Sinal e Contrato Promessa”, 12ª Ed. Rev. e Aumentada, pág. 237, nota 55, também entende que “… Tudo dependerá do animus que acompanhe esse corpus”.
^[6] Como entende Menezes Cordeiro, in a Posse – Perspectivas Dogmáticas Actuais”, pág. 97, nestas situações “a traditio visou antecipar o cumprimento do próprio contrato definitivo”.
^[7] No sentido referido, cfr. o Ac. da RL de 23.06.2009, P. 881/06.4TBPDL.L1, rel. Desemb. Torres Vouga, in www.dgsi.pt, onde se faz aprofundada referência jurisprudencial e doutrinária.
^[8] À data da celebração do contrato promessa o prédio encontrava-se, ainda, em construção.
^[9] O titular de um direito de retenção não pode embargar de terceiro se alegar como causa de pedir a ofensa de um direito incompatível, dado que se trata de um direito que se extingue com a venda executiva e o credor sempre pode fazer valer o seu direito em sede de concurso de credores – cfr., neste sentido, entre outros, Marco Carvalho Gonçalves, “Embargos de Terceiro na Acção Executiva”, Coimbra Editora, Março de 2010, pag. 141.
^[10] Nomeadamente contra um eventual terceiro adquirente a quem o promitente vendedor venha, entretanto, a alienar o imóvel.
^[11] “Embargos de Terceiro na Acção Executiva”, pag. 153.
^[12] “Curso de Processo Executivo à Face do Código Revisto”, Almedina 2000, pag. 329 a 331.
^[13] Cfr., Remédio Marques, obra citada, pag. 324, nota 918.
^[14] “Curso de Processo de Execução”, 11ª ed., Almedina 2009, pag. 304 e 305.
^[15] Apreensão de Bens em Processo Executivo e Oposição de Terceiro”, 2ª ed., Almedina 2000, pags. 182 e 183.
^[16] É preciso não esquecer que a concessão deste meio (embargos de terceiro) ao possuidor sempre teve como razão última a presunção da titularidade do direito de fundo que a posse concede ao possuidor em nome próprio (arts. 1268º, nº1 e 1251º, ambos do CC), e que o art. 357º, nº2 permite a destruição de tal presunção mediante a invocação e a prova de que a titularidade do direito de fundo pertence, afinal, à pessoa contra quem a diligência tenha sido promovida (dada a prevalência do domínio sobre a posse) – cfr., neste sentido, José Lebre de Freitas, Código de Processo Civil Anotado, Vol. 1º, 2ª ed., Coimbra Editora, pag. 663 e 664, e J.P., Remédio Marques, “Curso de Processo Executivo Comum à Face do Código Revisto”, Almedina, 2000, pag. 316 e 317.
^[17] Lebre de Freitas, A Acção Executiva Depois da Reforma”, 4ª Edição, Coimbra Editora 2004, pags. 285 e 286, nota 24.
^[18] Cfr., neste sentido, “A Acção Executiva Depois da Reforma”, 282.
^[19] Note-se que, sobre tal fracção, se encontram ainda registados os seguintes ónus e encargos, todos com data de registo anterior ao registo da acção de execução específica:
- Ap. 61 de 1998/01.29 – Hipoteca Voluntária (a favor da CGD);
- Ap. 53 de 2005/07/28 – Penhora (a favor da Fazenda Nacional);
- Ap. 80 de 2007/04/20 – Penhora (Banco Espírito Santo);
- Ap. 109 de 2008/06/25 – Penhora (Tergom – Equipamentos Domésticos, Lda.);
- Ap. 5285 de 2009/06.09– Penhora (a favor da Fazenda Nacional).