| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
1. Relatório
Em 24-01-2020, A, pessoa coletiva nº 514784350 intentou ação declarativa de despejo, com processo comum contra B, pessoa coletiva nº 513386157, pedindo que o Tribunal:
a. Declare resolvido o contrato de arrendamento celebrado com a ré, relativo a nove frações autónomas do prédio urbano sito na Rua de Santa Justa, n.ºs 71, 73, 75 e 77, tornejando para a Rua Augusta, n.ºs 245, 247, 249 e 251, freguesia da Conceição, concelho de Lisboa;
b. Ordene a desocupação do local arrendado pela Ré e a respetiva devolução imediata à Autora, com as reparações que incumbam à Ré;
c. Condene a Ré no pagamento à Autora da quantia de € 927.000,00 (novecentos e vinte e sete mil euros), a título de sanção pecuniária compulsória pelo atraso na entrega das declarações de venda trimestrais, ao que deverá acrescer o montante de € 750 por cada dia em que tal atraso persista no decurso da presente ação;
d. Condene a Ré no pagamento à Autora da quantia de € 1.135.861,44 (um milhão cento e trinta e cinco mil oitocentos e sessenta e um euros e quarenta e quatro cêntimos), a título de indemnização contratualmente fixada pela resolução do contrato de arrendamento com base em incumprimento por parte da Ré.
Para tanto alegou, em síntese, que em data que indica adquiriu as frações locadas, tornando-se proprietária das mesmas, e consequentemente assumiu a posição de senhoria no contrato de arrendamento relativo àquelas, que a ré, na qualidade de inquilina, havia outorgado com a anterior proprietária. Mais alegou que a ré incumpriu diversas obrigações emergentes do contrato de arrendamento vigente entre ambas, que se consubstanciaram na falta de entrega de uma garantia bancária, em repetidos atrasos na entrega de declarações trimestrais; na falta de manutenção do locado; e na falta de entrega de comprovativos de seguro., razão pela qual pretende, com a presente ação, resolver o contrato de arrendamento vigente entre as partes e, consequentemente, a restituição do locado, bem como a condenação da ré a pagar-lhe a mencionada quantia.
Citada em 03-02-2020[1], a ré apresentou contestação (em 24-02-2020)[2], sustentado, em síntese, que o locado lhe foi entregue com o atraso de um ano, e que por essa razão o primitivo senhorio prescindiu da garantia bancária e que a ré tinha conhecimento de tal situação, e aceitou a mesma; que o locado tinha diversos defeitos de construção; que não está em falta com as declarações de venda, por ter acordado com o anterior senhorio que não as apresentaria enquanto tivesse resultados negativos; e que tem seguro multirriscos.
Mais deduziu pedido reconvencional, invocando prejuízos no valor de € 120.000,00, decorrentes da privação de lucros em consequência da disponibilização tardia do locado[3]; bem como decorrentes de situações de indisponibilidade temporária de vários apartamentos, por problemas nas casas de banho e portas, que considera imputáveis a autora, de montante ainda não apurado, mas nunca inferiores a € 2.000,00 mensais,[4].
Invocou a compensação entre estes créditos e “a obrigação de pagamento da renda”, bem como o direito de retenção[5].
Concluiu nos seguintes termos:
“Nestes termos, e nos mais de direito que V. Exa doutamente suprirá, deve:
a) a ação ser julgada improcedente, por não provada;
b) o pedido reconvencional ser julgado procedente, por provado, e em consequência:
i) a Autora reconvinte[6] ser condenada a indemnizar a Ré pelo atraso de 12 meses na entrega dos locados, no valor global de € 180.000,00;
ii) a Autora reconvinte ser condenada a indemnizar a Ré pelos prejuízos causados existência de defeitos nos locados, no montante de € 2.000,00 por mês desde maio de 2018 e até à reparação integral dos mesmos;
iii) Caso não se apure a indemnização concreta deve o Autor reconvinte ser condenado genericamente os termos do art. 609º n.º 2 do CPC e a liquidação dos valores ser apurada em sede de incidente de liquidação, apresentado no processo de declaração (art.s 358º, 359º e 360º do C.P.C.);
iv) Ser a Autora reconvinte condenada a reparar os defeitos de construção causadores das infiltrações e humidades nos imóveis locados;
v) Ser reconhecido a validade da compensação do crédito da Ré com a obrigação de pagamento da renda nos termos do disposto no artigo 847 do CC.
vi) reconhecido o direito de retenção da Ré sobre os imóveis locados até ao pagamento integral da dívida pela Autora.”
Notificada da contestação, em 26-03-2020 a autora apresentou réplica[7], pugnando pela improcedência da reconvenção, e das exceções invocadas na contestação.
Em 18-06-2020 a autora apresentou o requerimento com a refª 26448860/35818521, no qual expôs e requereu o que segue:
“1. Conforme resulta dos factos alegados por ambas as Partes, a Ré não realiza qualquer pagamento das rendas devidas ao abrigo do contrato de arrendamento desde janeiro de 2020.
2. Assim, na presente data, encontram-se em dívida os valores correspondentes às rendas dos meses de fevereiro a julho de 2020, vencidas no primeiro dia útil do mês anterior ao que respeitam e cujos montantes seguem assim discriminados:
| Período a que respeita | Mês de vencimento | Montante |
| fevereiro 2020 | janeiro 2020 | € 11.861,01 |
| março 2020 | fevereiro 2020 | € 11.861,01 |
| abril 2020 | março 2020 | € 11.861,01 |
| maio 2020 | abril 2020 | € 11.861,01 |
| junho 2020 | maio 2020 | € 11.861,01 |
| julho 2020 | junho 2020 | € 11.861,01 |
| | | € 71.136,94 |
3. De acordo com o preceituado no artigo 14.º, n.º 3, da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, conforme alterada (doravante o “NRAU”), “na pendência da ação de despejo, as rendas que se forem vencendo devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais”.
4. Acrescenta ainda o artigo 14.º, n.º 4, do NRAU que, caso não sejam pagas ou depositadas as rendas vencidas por um período igual ou superior a dois meses, deverá o arrendatário – ora Ré – ser notificado para, no prazo de 10 dias, proceder ao seu pagamento ou depósito e ainda da importância da indemnização devida.
5. No que respeita à indemnização devida, preceitua o artigo 1041.º, n.º 1, do Código Civil, que a mesma corresponde a 20% do que for devido.
6. Nestes termos, deve a Ré ser notificada para proceder ao pagamento ou depósito imediato das quantias em dívida, acrescidas de uma indemnização de 20%, total que perfaz, na presente data, o montante de € 85.364,33.
7. O mesmo se aplicando às demais rendas e encargos que se forem vencendo na pendência da presente ação de despejo.
8. Caso a Ré persista no incumprimento e não ofereça o pagamento ou depósito das referidas quantias, acrescidas da indemnização legalmente fixada, da qual não se prescinde, a Autora requer desde já o despejo imediato, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 14.º, n.º 5, do NRAU.”
Notificada, em 26-06-2020 a ré deduziu oposição, nos seguintes termos[8]:
“
1.º
Embora anómalo, a Ré não deixará de se pronunciar sobre o requerimento apresentado pela Autora.
2.º
Em primeiro lugar, como é facto publico e notório, encontramo-nos numa emergência de saúde pública, por força da epidemia SARS-CoV-2, vírus causador da doença COVID-19.
3.º
Devido ao aumento exponencial de casos positivos a nível nacional, em 18 de março de 2020, foi decretado o estado de emergência.
4.º
Em 3 de Maio de 2020, o estado de emergência foi alterado para estado de calamidade.
5.º
Conforme resulta dos autos, o arrendamento em causa é não habitacional e destinado à atividade comercial de alojamento local.
6.º
Por força dos estados de emergência e calamidade, a Ré foi obrigada a encerrar a sua atividade comercial de alojamento local sita nos locados.
7.º
Em consequência da situação descrita supra, a Ré poderá diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente nos termos da Lei 4C/2020 de 6 de abril,
8.º
Sendo que nos termos do referido diploma, a falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.
9.º
Na presente data, o governo propôs o alargamento e alteração da moratória das rendas comerciais, em proposta de lei foi aprovada em Conselho de Ministros.
10.º
Por outro lado, sem prejuízo do exposto supra, conforme resulta da contestação/reconvenção, a Ré tem um crédito sobre a Autora e tem o direito a compensar o crédito da Ré com a obrigação de pagamento da renda nos termos do disposto no artigo 847 do CC.
Termos em que deverá ser indeferido o requerido pela Autora.”
Em 30-06-2020 o Tribunal a quo proferiu despacho com o seguinte teor:
“A A. requer que a R. seja notificada nos termos e para os efeitos previstos no art.º 14.º/4/5 do Novo Regime do Arrendamento Urbano.
Alega que a R. não pagou as rendas que constituem a contrapartida da cedência do bem arrendado, correspondentes aos meses de fevereiro a julho de 2020, com vencimento nos meses imediatamente anteriores.
A R. opôs-se, considerando que, devido aos estados de emergência decretados, poderá diferir o pagamento das rendas correspondente ao período em que duraram e ao primeiro mês subsequente.
Efetivamente, o art.º 8.º da Lei 4-C/2020, de 6 de abril previu o diferimento do pagamento de rendas de contratos não habitacionais, aplicando-se aos estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tivessem as atividades suspensas ao abrigo do decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março.
Prevê o art.º 14.º da Lei 4-C/2020, de 6-4 que a lei é aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020.
O art.º 14.º/3 do NRAU prevê que na pendência da ação de despejo as rendas que se forem vencendo devem ser pagas ou depositadas nos termos gerais.
E o n.º 4 que se as rendas, encargos ou despesas, vencidos por um período igual ou superior a dois meses, não forem pagos ou depositados, o arrendatário é notificado para, em 10 dias, proceder ao seu pagamento ou ao seu depósito e ainda da importância da indemnização devida, juntando prova aos autos, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas do levantamento do depósito, que são contadas a final.
Decorre do art.º 9.º do decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, em conjugação com o anexo II deste decreto (cf. n.º 33) que os estabelecimentos de alojamento local não foram encerrados, nem viram a sua atividade suspensa.
A presente ação deu entrada em 24-1-2020.
A R. aceita não ter procedido ao pagamento das rendas referentes aos meses de fevereiro a julho de 2020, vencidas nos meses imediatamente anteriores àqueles a que dizem respeito.
Em todo o caso, em abril de 2020 já havia sido omitido o pagamento de rendas de três meses, também por referência ao mês em que o processo deu entrada.
Assim, notifique a R. para, em 10 dias, proceder ao pagamento das rendas em falta ou ao seu depósito, nos termos e para os efeitos do preceituado no n.º 4 do art.º 14.º do NRAU.”
A ré foi notificada deste despacho, na pessoa do seu ilustre mandatário, por meio de comunicação eletrónica de 01-07-2020 (refª 397274619).
Em 19-08-2020 foi proferido o seguinte despacho[9]:
“Foi a Ré notificada, na sequência de requerimento formulado pela Autora e do despacho subsequentemente proferido (ref. 397188929), nos termos e para os efeitos do artigo 14º, n.º 4 do NRAU, por não ter demonstrado nos autos o pagamento das rendas do locado, vencidas na pendência da presente ação, sob cominação de ser decretado o despejo imediato, considerando, também, o facto de as rendas em dívida não corresponderem ao período temporal abrangido pelas medidas excecionais e temporárias consagradas pela Lei n.º 4-C/2020, de 06.04 e pelo D.L. n.º 2-A/2020, de 20.03, tudo nos termos desse mesmo despacho.
Decorrido o prazo concedido, nada a Ré veio dizer ou demonstrar nos autos.
Nos termos do n.º 5 do artigo 14º do NRAU, se, dentro de dez dias, o arrendatário não efetuar o depósito das rendas em dívida, acrescido da indemnização devida, o senhorio pode requerer o despejo imediato.
Não tendo a Ré demonstrado o pagamento ou depósito das quantias em dívida, nos termos do regime legal citado, a pretensão do Autor é, necessariamente, de proceder.
Pelo exposto, julgo procedente o incidente de despejo imediato, quanto às frações autónomas designadas pelas letras “A” (6º piso/sótão), “D” (2º andar direito), “E” (2º andar esquerdo), “F” (3º andar direito), “G” (4º andar direito), “H” (5º andar direito), “I” (3º andar esquerdo), “J” (4º andar esquerdo) e “K” (5º andar esquerdo), todas do prédio urbano sito na Rua de Santa Justa n.ºs 71, 73, 75 e 77, tornejando para a Rua Augusta n.ºs 245, 247, 249 e 251, freguesia de Conceição, Lisboa.
Autorizo a entrada no domicílio – artigo 15º, n.º 7 do NRAU, ex vi artigo 14º, n.º 5.
A diligência será efetuada por agente de execução designado por sorteio automático, conforme requerido.
*
Custas incidentais pela Ré, com taxa de justiça fixada em 4 U.C. – artigo 7º, n.º 4 e tabela II anexa, do R.C.P.
*
Notifique.”
Inconformada, veio a ré interpor recurso de apelação, apresentando alegações que resumiu nas seguintes conclusões:
“
A) O Tribunal a quo considerou que a falta de prova do pagamento ou depósito das rendas vencidas na pendência da ação implica a procedência automática do incidente de despejo imediato;
B) O que a recorrente não pode aceitar, porquanto não há lugar a despejo imediato por falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da ação quando é controvertido o direito a receber essas rendas;
C) Não pode decretar-se o despejo imediato, por falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação de despejo, quando nesta está ainda em discussão saber se o locatário tinha ou não a obrigação de pagar as rendas;
D) Na sua contestação, a recorrente alegou que não estava obrigada a pagar as rendas em atraso, incluindo as vencidas na pendência da ação;
E) A recorrente alegou a violação contratual por parte da Autora, a qual lhe causou graves prejuízos, tendo, em consequência, deduzido o respetivo pedido reconvencional pelo valor de € 120.000 (cento e vinte mil euros);
F) Em consequência, a recorrente invocou, em sede de reconvenção, a compensação de créditos entre a quantia que considera ser credora e as rendas em causa;
G) A Recorrente invocou a inexigibilidade das rendas em atraso – incluindo as vencidas na pendência da ação – em consequência de ser credora da Autora de um montante que pretende compensar.
H) O Tribunal não quis apurar se as rendas seriam devidas ou não nos termos que constam da contestação/reconvenção apresentada.
I) Por outro lado, o Tribunal constitucional considerou que, havendo controvérsia quanto à exigibilidade e valor das rendas (entre outros fundamentos), tal preceito (artigo 58 do RAU) é inconstitucional por violação do princípio da proibição da indefesa - Acórdão nº673/2005, 6-12-2005, www.dgsi.pt;
J) Por erro de interpretação, a decisão recorrida padece de inconstitucionalidade por violação do disposto no artigo 20º da CRP pois não teve em conta a defesa apresentada na contestação e considerou que o único meio de defesa é a apresentação de prova, até ao termo do prazo para a sua resposta de que procedeu ao pagamento ou depósito das rendas em mora e da importância da indemnização devida;
K)Entende a recorrente que o Tribunal a quo não teve em devida conta a recente legislação publicada em consequência da epidemia SARS-CoV-2, vírus causador da doença COVID-1;
L) Devido ao aumento exponencial de casos positivos a nível nacional, no dia 18 de março de 2020 foi decretado o estado de emergência em Portugal, através do Decreto do Presidente da República n.º 14-A/2020, de 18 de março.
M) Conforme resulta dos autos, o arrendamento em causa é não habitacional e destinado à atividade comercial de alojamento local e por força dos estados de emergência e calamidade, a Ré foi obrigada a encerrar a sua atividade comercial de alojamento local sita nos locados;
N) Nos termos do artigo 9.º do Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, a falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis;
O) A Ré contestou em 24 de fevereiro de 2020, pelo que só poderiam ser objeto do incidente de despejo imediato as rendas que se vençam a partir de março de 2020 e nesse mês começou a vigorar o estado de emergência pelo que, a partir desse mês, as rendas que se vençam não podem ser invocadas como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis;
P) O alojamento local não é considerado, nos termos do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, um estabelecimento turístico, pelo que não incluídos no n.º 33 do anexo II do decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março.
A autora apresentou contra-alegações, que rematou com as seguintes conclusões:
“
I. O incidente de despejo imediato com base na falta de pagamento ou depósito de rendas vencidas na pendência da ação constitui um meio processual que tem a estrutura de uma nova ação declarativa, não obstante pressupor a pendência de uma ação de despejo.
II. Como tal, são plenamente aplicáveis nesta sede o ónus de alegação e defesa por parte do réu e as cominações correspondentemente aplicáveis.
III. A Recorrente, devidamente notificada do requerimento da Autora, ora Recorrida, e do despacho subsequentemente proferido pelo Tribunal a quo nos termos e para os efeitos do artigo 14º, n.º 4 do NRAU, nada veio alegar ou demonstrar em tempo oportuno.
IV. O Tribunal a quo, confrontado com a inércia processual da Ré, ora Recorrente, que nenhum meio de defesa opôs ao pedido de despejo imediato, apreciou livremente o requerimento da Autora, ora Recorrida, e deu pleno provimento ao pedido formulado no âmbito específico do incidente de despejo imediato.
V. Ao proceder desta forma, o Tribunal a quo conformou-se com a interpretação conforme à Constituição do artigo 14.º, n.ºs 4 e 5, do NRAU que foi fixada pelo Tribunal Constitucional no acórdão n.º 327/2018, que decidiu “interpretar o artigo 14.º, n.º 4 da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, alterado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, em consonância com o n.º 5 do mesmo artigo, em conformidade com princípio da proibição da indefesa, consagrado no artigo 20.º, n.ºs 1 e 4 da Constituição, no sentido de que o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação nele previsto não é automático, sendo o seu requerimento livremente apreciado pelo juiz, pelo que, nos casos em que na ação de despejo persista controvérsia quanto à existência ou exigibilidade do próprio dever de pagamento de renda, o réu não deve ser impedido de exercer o contraditório mediante a utilização dos correspondentes meios de defesa” (sublinhados nossos).
VI. Ainda que assim não se entenda, o que não se concede, nunca a argumentação que a Recorrente alega em sua defesa em sede de alegações de recurso seria de proceder.
VII. A Recorrente invoca que é titular de um crédito indemnizatório sobre a Recorrida, resultante de alegados incumprimentos do contrato de arrendamento por parte desta última, e pretende fazer-se valer desse mesmo putativo crédito para extinguir por compensação a sua obrigação de pagamento da renda.
VIII. No entanto, não só não existe qualquer dever de indemnizar por parte da Autora, ora Recorrida, como ainda que o mesmo existisse, nunca tal crédito poderia servir de fundamento para a suspensão dos pagamentos da renda.
IX. A este respeito, ditam os mais elementares princípios de direito privado que apenas podem ser compensados créditos que, entre os demais requisitos legais aplicáveis, sejam exigíveis no momento em que opere a compensação.
X. Ora, conforme jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça (proc. 11148/12.9YIPRT-A.L1.S1), não está verificada a exigibilidade exigida por lei quando “o crédito invocado depende de uma condenação, (), pelo [que] deve o mesmo ser tido como incerto, hipotético, não dando direito ainda a ação de cumprimento ou à execução do património do devedor, nem habilitando, quem o invoca, a obter a respetiva compensação” (sublinhados nossos).
XI. Nessa medida, não se pode considerar controvertido o direito da Autora, ora Recorrida, a receber as rendas na pendência da ação de despejo.
XII. A este respeito, bem andou este doutro Tribunal da Relação de Lisboa, no acórdão de 20 de dezembro de 2018, proferido no âmbito do processo 1830/17.0T8VFX.L1-7, ao considerar que “deverá ser decretado o despejo imediato quando os fundamentos de defesa em nada afetam o cumprimento da obrigação de pagamento de renda e quando mais não sejam que uma forma de protelar o gozo da coisa de forma injustificada e à custa alheia” (sublinhado nosso).
XIII. Por fim, cumpre assinalar que o regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano não habitacional, no âmbito da pandemia COVID -19, aprovado pela Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, conforme alterada, não é aplicável ao arrendamento em crise nos presentes autos.
XIV. Nos termos conjugados do artigo 9.º do decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, e do n.º 33 do anexo II deste decreto, os estabelecimentos de alojamento local não foram encerrados, nem viram a sua atividade suspensa durante o Estado de Emergência decretado em Portugal.
XV. Nessa medida, deve considerar-se, ao abrigo do artigo 7.º, alínea a), Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril de 2020, que o regime excecional previsto no Capítulo III da referida Lei, maxime o seu artigo 9.º, não se aplica ao arrendamento em crise nos presentes autos.
XVI. Ainda que assim não se entenda, o que não se concede, a aplicação do referido regime excecional não imporia um desfecho diferente daquele que é preconizado na decisão recorrida.
XVII. É que a ação de despejo que deu origem aos presentes autos deu entrada em 24-1-2020, sendo que a Ré, ora Recorrente, não procedeu ao pagamento das rendas referentes aos meses de fevereiro a agosto de 2020, vencidas nos meses imediatamente anteriores àqueles a que dizem respeito.
XVIII. Nestes termos, abril de 2020, data da produção de efeitos da Lei 4-C/2020, de 6 de abril, já havia a Recorrente omitido o pagamento de rendas de três meses.
XIX. Razão pela qual a aplicação do regime excecional, que não se concede, não obstaculizaria ao deferimento do incidente de despejo imediato.”
Conclui que “deverá ser negado provimento ao recurso em apreço, mantendo-se o despacho proferido pelo Tribuna a quo”.
Admitido o recurso, e remetidos os autos a este Tribunal, nada obstando ao conhecimento do mérito do recurso, foram colhidos os vistos.
2. Questões a decidir
Conforme resulta das disposições conjugadas dos arts. 635º, n.º 4 e 639º, n.º 1 do CPC, é pelas conclusões que se delimita o objeto do recurso, seja quanto à pretensão dos recorrentes, seja quanto às questões de facto e de Direito que colocam[10]). Esta limitação dos poderes de cognição do Tribunal da Relação não se verifica em sede de qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cfr. art. 5º n.º 3 do CPC).
Não obstante, excetuadas as questões de conhecimento oficioso, não pode este Tribunal conhecer de questões que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas[11].
Assim, as questões a apreciar e decidir são as seguintes[12]:
- Da invocada inconstitucionalidade do art. 14º do RAU, na interpretação que do mesmo fez a decisão recorrida (conclusões I e J);
- Da compensação de créditos (Conclusões A a H)
- Da verificação dos requisitos de que depende a procedência do incidente de despejo imediato (conclusões K a P).
3. Fundamentação
3.1. Os factos
Os factos a considerar são os mencionados no relatório que antecede.
3.2 Os factos e o direito
3.2.1. Considerações gerais
A decisão apelada foi proferida no âmbito de incidente de despejo imediato.
Sobre o enquadramento da figura do incidente de despejo imediato se pronunciou este Tribunal e seção, no ac. RL 20-12-2018 (Carlos Oliveira), p. 1830/17.0T8VFX.L1-7, que os aqui relator e 1ª adjunta subscreveram nas qualidades de adjuntos, e no qual se sustentou o seguinte entendimento:
“A decisão recorrida reporta-se ao incidente de despejo imediato previsto no Art. 14.º n.º 4 e 5 do NRAU, o qual é de particular difícil aplicação atentas as vicissitudes que este instituto jurídico tem vindo a sofrer ao longo da sua história.
Desde cedo o legislador nacional foi sensível à necessidade de celeridade do processo de despejo, mas nem sempre foi particularmente consequente nas soluções que encontrou para esse efeito.
Não havendo necessidade de recuar muito, diremos que já no quadro do Art. 979.º do C.P.C. de 1961 se previa o “incidente de despejo imediato”.
Nos termos desse Art. 979.º do C.P.C., na versão aprovada pelo Decreto-Lei n.º 44.129, de 28 de dezembro de 1961, caso o R. deixasse de pagar as rendas vencidas na pendência da ação de despejo, o A. poderia requerer, por esse motivo, que se procedesse ao despejo imediato do primeiro (n.º 1), o qual só não seria decretado caso, ouvido o arrendatário, este provasse que procedeu ao pagamento das quantias devidas (n.º 2).
O espírito da lei ao criar este incidente foi sempre o de não permitir que alguém pudesse, gratuitamente, desfrutar de imóvel, durante o longo período que pode durar uma ação até ao despejo efetivo, numa situação que não seria reparada por nenhuma condenação em indemnização, ou pelo pagamento das rendas vencidas, por ser muito frequente que o despejado não tivesse bens bastantes para o efeito.
Por outras palavras, pretendia-se obstar a que o devedor da renda pudesse permanecer no gozo da coisa injustificadamente e à custa alheia.
Era considerando o espírito desta norma que a doutrina e jurisprudência ao tempo ia maioritariamente no sentido de que a única defesa possível ao incidente de despejo imediato por falta de pagamento de rendas na pendência da ação de despejo, quando o contrato era válido e eficaz, seria o pagamento ou o depósito das rendas em mora, disso fazendo prova nos autos.
A este propósito, Alberto dos Reis (in R.L.J. n.º 78º, pág.s 64 e ss) afirmava categoricamente que a ação de despejo coloca o réu no dever de depositar as rendas que se forem vencendo, ainda que o senhorio as não vá, ou não queira receber, sob pena de despejo imediato.
Foram-se sucedendo as reformas legislativas do nosso Direito do Arrendamento, sendo que o Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, que aprovou o Regime do Arrendamento Urbano, ou simplesmente “R.A.U.”, veio a revogar a secção que regulava a ação especial de despejo no Código de Processo Civil (v.g. Art. 3.º n.º 1 al. b) desse diploma preambular), passando a prever a mesma regra no seu Art. 58.º.
Assim, o senhorio poderia requerer o despejo imediato do arrendatário (Art. 58.º n.º 2 do R.A.U.), com fundamento no não cumprimento da obrigação de pagamento ou depósito das rendas vencidas no decurso da ação de despejo (Art. 58.º n.º 1 do R.A.U.), sendo que, ouvindo-se o arrendatário, o direito a requerer o despejo apenas caducaria caso este último fizesse prova do pagamento ou depósito das rendas em falta (Art. 58.º n.º 3 do R.A.U.).
Também no quadro desta lei se defendia que o único meio de defesa oponível ao despejo imediato era a prova do pagamento ou depósito das rendas[13].
Esta limitação dos meios de defesa oponíveis ao despejo imediato suscitou evidentes problemas de constitucionalidade que chegaram ao conhecimento do Tribunal Constitucional, que por Acórdão com o n.º 673/2005, veio a declarar essa interpretação, aplicada ao Art. 58º do R.A.U., inconstitucional, por violação do Art. 20º da C.R.P. e do princípio derivado do acesso efetivo à justiça relativo à “proibição da proibição da indefesa”.
Ora, a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprovou o “Novo Regime do Arrendamento Urbano” (NRAU) veio prever de novo na tramitação da ação de despejo um “incidente de despejo imediato” com fundamento na falta de pagamento de rendas pelo arrendatário na pendência desse processo, à semelhança do anteriormente previsto no R.A.U. e do previamente disposto no Art. 979.º do C.P.C. de 1961.
O legislador manteve a obrigação de pagamento ou depósito das rendas que se vençam na pendência de ação de despejo (Art. 14.º n.º 3 do NRAU) e determinou que, em caso de incumprimento dessa obrigação, o arrendatário deve ser notificado para, no prazo de 10 dias, proceder ao pagamento ou depósito das rendas vencidas por um período igual ou superior a três meses, e ainda da indemnização devida (Art. 14.º n.º 4 do NRAU), sob pena de o senhorio ficar habilitado a pedir certidão relativa a esses factos, a qual constituía título executivo para efeitos de despejo do local arrendado, na forma de processo executivo comum para entrega de coisa certa (Art. 14.º n.º 5 do NRAU).
Entretanto, a Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, alterou o Art. 14.º do NRAU, para reduzir a 2 meses o período a que se reporta o incumprimento da obrigação de pagamento da renda (Art. 14.º n.º 4) e determinou que o exercício desse direito pelo senhorio passasse a seguir os termos do “Processo Especial de Despejo” (Art. 14.º n.º 5 e Art. 15.º n.º 1).
Assim, volta-se a colocar a questão da limitação dos meios de defesa do arrendatário habitacional ao incidente de despejo imediato deduzido na pendência da ação de despejo, nos mesmos termos que o Tribunal Constitucional já se havia pronunciado relativamente ao Art. 58.º do R.A.U..
Convirá recordar que o Acórdão n.º 673/2005 do Tribunal Constitucional pronunciou-se pela inconstitucionalidade tendo em atenção o “princípio da proibição da indefesa”, que decorrente do “princípio do contraditório” a que se deve subordinar todo o processo uma vez iniciado. Assim, sustenta-se aí que: «Como refere Carlos Lopes do Rego (“Os princípios constitucionais da proibição da indefesa, da proporcionalidade dos ónus e cominações e o regime de citação em processo civil”, Estudos em Homenagem ao Conselheiro José Manuel Cardoso da Costa, Coimbra, 2003, pp. 835‑859): “A garantia da via judiciária – ínsita no artigo 20.º da Constituição da República Portuguesa e a todos conferida para tutela e defesa dos direitos e interesses legalmente protegidos – envolve, não apenas a atribuição aos interessados legítimos do direito de ação judicial, destinado a efetivar todas as situações juridicamente relevantes que o direito substantivo lhes outorgue, mas também a garantia de que o processo, uma vez iniciado, se deve subordinar a determinados princípios e garantias fundamentais: os princípios da igualdade, do contraditório e (após a revisão constitucional de 1997) a regra do «processo equitativo», expressamente consagrada no n.º 4 daquele preceito constitucional”, sendo do princípio do contraditório que “decorre, em primeira linha, a regra fundamental da proibição da indefesa”.»
Partindo destas considerações o Tribunal Constitucional defendeu que seria: «uma restrição constitucionalmente intolerável do direito de defesa a limitação, no incidente de despejo imediato por falta de pagamento de rendas na pendência de ação de despejo, das possibilidades de defesa do requerido à alegação e prova de que, até ao termo do prazo para a sua resposta, procedeu ao pagamento ou depósito das rendas em mora e da importância da indemnização. Tal meio de defesa é manifestamente desajustado em todos os casos em que justamente se questiona o próprio dever de pagamento de determinada renda, seja por que fundamento for (inexistência de contrato de arrendamento válido, não serem autor e/ou réu os verdadeiros locador e/ou locatário, dissídio quanto ao montante da renda ou da sua imediata exigibilidade, invocação de diverso título para justificar a ocupação do local)».
Recentemente, o Tribunal Constitucional, no Acórdão n.º 327/2018 (Proc. n.º 850/14 – Relator: Cláudio Monteiro) debruçou-se sobre esta mesma questão já no quadro do Art. 14.º n.º 4 e n.º 5 do NRAU, com as alterações da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, sustentando que o incidente de despejo imediato, com os contornos legais assim estabelecidos, não seria inconstitucional, mas deveria ser sujeito aos limites de interpretação impostos pela valoração já anteriormente sustentada por esse mesmo Tribunal no acórdão n.º 673/2005 e, fazendo uso do disposto no Art. 80.º n.º 3 do LTC, conformou a norma em causa com a interpretação restritiva julgada conforme com a Constituição.
Decidiu assim: «interpretar o artigo 14.º, n.º 4 da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, alterado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, em consonância com o n.º 5 do mesmo artigo, em conformidade com princípio da proibição da indefesa, consagrado no artigo 20.º, n.ºs 1 e 4 da Constituição, no sentido de que o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação nele previsto não é automático, sendo o seu requerimento livremente apreciado pelo juiz, pelo que, nos casos em que na ação de despejo persista controvérsia quanto à existência ou exigibilidade do próprio dever de pagamento de renda, o réu não deve ser impedido de exercer o contraditório mediante a utilização dos correspondentes meios de defesa.»
Há assim que considerar todos os meios de defesa que o arrendatário opõe ao pedido de despejo, mas subsistindo a possibilidade do senhorio recorrer ao incidente de despejo imediato, que se funda no não cumprimento da obrigação de pagamento da renda na pendência da ação de despejo, teremos de ponderar se os concretos fundamentos que o inquilino invoca em sua defesa constituem causa de justificação bastante para não lhe ser exigível o pagamento da renda.
Deverá ser decretado o despejo imediato quando os fundamentos de defesa em nada afetam o cumprimento da obrigação de pagamento de renda e quando mais não sejam que uma forma de protelar o gozo da coisa de forma injustificada e à custa alheia.”
3.2.2. Da invocada inconstitucionalidade do art. 14º do RAU
Sustentou a apelante que “a decisão recorrida padece de inconstitucionalidade por violação do disposto no art. 20º da CRP pois não teve em conta a defesa apresentada na contestação e considerou que o único meio de defesa é a apresentação de prova, até ao termo do prazo para a sua resposta de que procedeu ao pagamento ou depósito das rendas em mora e da importância da indemnização devida”.
Como é sabido, na nossa ordem jurídica, o objeto dos juízos de inconstitucionalidade não são decisões judiciais, mas sim normas. Daí que não exista, no Direito constitucional português a figura do recurso de amparo. – Neste sentido cfr, entre outros, acs. TC 359/1992, TC 318/1993 e TC 467/1997.
Não obstante, a questão de constitucionalidade pode e deve ser considerada no sentido de aferir se as normas dos nºs 4 e 5 do art. 14º do NRAU são inconstitucionais, por violação do art. 20º da CRP.
Ora, como vimos a tal questão de resposta no acórdão do Tribunal Constitucional nº 327/2018, que fez destas normas uma interpretação conforme a Constituição, concluindo que as mesmas devem ser interpretadas no sentido de que “no sentido de que o despejo imediato com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas na pendência da ação nele previsto não é automático, sendo o seu requerimento livremente apreciado pelo juiz, pelo que, nos casos em que na ação de despejo persista controvérsia quanto à existência ou exigibilidade do próprio dever de pagamento de renda, o réu não deve ser impedido de exercer o contraditório mediante a utilização dos correspondentes meios de defesa.”
Nesta conformidade, resta concluir pela necessidade de aplicar este critério interpretativo no caso em apreço.
3.2.3. Da compensação de créditos
No caso vertente, e como já fizemos referência, na pendência da ação de despejo que havia movido contra a apelante, a apelada deduziu incidente de despejo imediato, invocando a falta de pagamento das rendas correspondentes aos meses de fevereiro a julho de 2020, vencidas nos meses imediatamente anteriores.
Notificada para os termos do incidente, a apelante nada disse.
Porém, na contestação a ré e ora apelante havia deduzido dois pedidos reconvencionais, pedindo a condenação da autora a pagar-lhe:
- a quantia de € 120.000,00 a título de indemnização por lucros cessantes na exploração dos apartamentos locados, decorrente do atraso de um ano na entrega dos mesmos;
- a quantia de € 2.000,00 por mês, contados desde maio de 2018, a título de indemnização por lucros cessantes decorrentes da indisponibilidade temporária de vários dos apertamentos locados.
Mais invocou o direito de compensar os créditos invocados com o crédito de rendas vencidas na pendência da causa[14], bem como o direito de retenção das frações locadas até ao pagamento integral dos créditos reconvencionais[15].
Sucede, porém, que na petição inicial a autora não formulou qualquer pedido de condenação da ré a pagar-lhe rendas.
Ora, a compensação de créditos enquanto exceção perentória pressupõe a extinção de créditos decorrentes de pedidos formulados na petição inicial.
Tal significa que uma tal compensação, manifestada na contestação, não tem qualquer eficácia enquanto exceção perentória.
Porém, no requerimento em que se pronunciou acerca do incidente de despejo imediato, a apelante reiterou a invocação da compensação de créditos que havia manifestado na contestação.
Cumpre por isso apreciar se os créditos emergentes nas rendas invocadas para sustentar o incidente de despejo imediato devem considerar-se extintos por compensação.
Sucede, contudo, que bem refere o ac. desta Relação e secção de 28-03-2017 (Luís Filipe Pires de Sousa), p. 122/15.3T8HRT.L1-7, “No regime do despejo imediato (Artigo 14º, nos. 4 e 5 do NRAU) está aflorada a regra de que só nos casos especificamente previstos no regime do arrendamento é que o arrendatário pode suspender o pagamento da renda (Artigo 1040º do Código Civil) ou invocar o regime da compensação para extinguir o dever de pagamento da renda (Artigo 1074º, nº3, do Código Civil).
Com efeito, não obsta à imediata procedência do incidente o facto de o arrendatário ter deduzido na ação principal de despejo pedido reconvencional de condenação do senhorio na realização de obras e invocado a legitimidade de recusa do pagamento das rendas invocando a exceção de não cumprimento, fazendo a lei prevalecer, nestas circunstâncias, e face à divergência da defesa dos interesses em confronto, a posição do senhorio (cf. Acs. do Supremo Tribunal de Justiça de 5/12/06, de 9/10/07, Ac. TRL de 10/12/2009, P.189/07.8TBMTJ-B.L1-7, Ac. T.R.G. de 29/11/07, P.2276/07.2, todos in www.dgsi.pt) – Acórdão da Relação de Guimarães de 20.3.2014, Luísa Ramos, 662/13. Doutra parte, tem a jurisprudência reafirmado que o arrendatário só pode obstar ao deferimento do despejo imediato desde que faça nos autos a prova do pagamento ou do depósito das rendas em falta, estando-lhe vedados outros meios de defesa, v.g., a mora do senhorio, a compensação ou a exceção de incumprimento do contrato – cf. Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 19.3.2009, Carlos Valverde, 10706/03, de 25.5.2004, Pimentel Marcos, 4503/2003.
Em suma, o dever de pagar a renda só pode ser suspenso ou extinto nos precisos termos previstos no regime do arrendamento e não com fundamento na compensação enquanto causa geral de extinção das obrigações.”
Não obstante reconheçamos que a interpretação do art. 14º, nº 4 e 5 do NRAU consagrada no ac. TTC nº 327/2018 obriga a uma ponderação diversa dos argumentos invocados no acórdão que acabámos de citar, nem por isso deixamos de considerar que no domínio do contrato de arrendamento, e na pendência do contrato, as exceções de incumprimento e de compensação de créditos, só podem ser invocadas pelo inquilino para obstar ao cumprimento da obrigação de pagar a renda nos casos expressamente previstos na lei.
Nessa medida, cremos que a conclusão a que chegou o citado aresto mantém plena atualidade.
É que a referência à compensação de créditos constante do nº 3 do art. 1074º do CC só se compreende porque no domínio do contrato de arrendamento, a compensação de créditos do inquilino sobre o senhorio com a obrigação de pagar a renda tem natureza estritamente excecional.
Admitir que basta ao locatário demandado em ação de despejo deduzir reconvenção, pedindo a condenação do senhorio em indemnização com fundamento num qualquer incumprimento contratual não impeditivo do gozo da coisa locada e invocar a compensação de créditos para que fique inviabilizado qualquer incidente de despejo imediato, é permitir que em tais situações, o locatário possa pacificamente usar o locado até à decisão final da causa, sem pagar renda … Reduzindo a zero a utilidade prática do referido incidente.
Termos em que se conclui pela improcedência da exceção de compensação.
3.2.4. Do despejo imediato
Vejamos agora se se verificam os requisitos de que depende a procedência do incidente de despejo imediato.
Resulta do disposto nos nºs 3 a 5 do NRAU que constituem requisitos da procedência deste incidente:
- A mora quanto ao pagamento de rendas vencidas na pendência da ação de despejo, superior a dois meses;
- Que o locatário não faça o pagamento das rendas em mora, acrescidas da indemnização devida (ou seja, a prevista no art. 1041º, nº 1 do CC, ex vi do art. 1042º, nº 1 do mesmo código) no prazo de 10 dias a contar da sua notificação.
No caso em apreço, a autora deduziu incidente de despejo imediato em 18-06-2020, invocando estarem em falta as rendas relativas aos meses de fevereiro a julho do mesmo ano, vencidas nos meses de janeiro a junho.
Contudo, nos termos do disposto no art. 8º da Lei nº 4-C/2020, de 06-04, alterada pela Lei nº 17/2020, disposição que tem por epígrafe “Diferimento de rendas de contratos de arrendamento não habitacionais”, “O arrendatário que preencha o disposto no artigo anterior pode diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.”.
Por seu turno, estabelece o art. 9º da mesma Lei que “A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, nos termos do artigo anterior, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis”.
Tendo o estado de emergência sido decretado em 18-03-2020 (Decreto do Presidente da República nº 14-A/2020), e perdurado até 02-05-2020 (Decretos do Presidente da República nºs 17-A/2020, de 02-04, e 20-A/2020, de 17-04), e considerando que o art. 14º, nº 1 da referida Lei 4-C/2020 dispõe que a mesma se aplica às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020, verifica-se que a aplicação das disposições legais acima referidas apenas abrangeria as rendas vencidas nos meses de abril, maio, e junho de 2020.
Ora, como a autora invocou, como fundamento do incidente de despejo imediato, a falta de pagamento de rendas vencidas não só nos apontados meses, mas também nos meses de janeiro, fevereiro, e março de 2020, conclui-se desde já que ainda que se considerassem aplicáveis ao incidente em análise os mencionados preceitos legais, tal não obstaria à procedência do incidente de despejo imediato, com fundamento na falta de pagamento das rendas vencidas nos três primeiros meses de 2020.
Assim, tendo presente que o incidente em questão foi deduzido em junho de 2020 é manifesto que naquela data a mora da ré perdurava há mais de 2 meses.
Não tendo a ré efetuado o depósito das referidas rendas, é manifesta a procedência do presente incidente.
Nesta conformidade, bem andou o Tribunal a quo ao julgar procedente o presente incidente.
Termos em que se conclui pela total improcedência da presente apelação.
3.2.2. Das custas
Nos termos do disposto no art. 527º, nº 1 do CPC, “A decisão que julgue a ação ou algum dos seus incidentes ou recursos condena em custas a parte que a elas houver dado causa ou, não havendo vencimento da ação, quem do processo tirou proveito“.
No caso em apreço, face à total improcedência da presente apelação, é manifesto que as custas inerentes ao presente recurso são da inteira responsabilidade da apelante.
4. Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes nesta 7ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar a apelação totalmente improcedente, confirmando integralmente a decisão recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 24 de novembro de 2020 [16]
Diogo Ravara
Ana Rodrigues da Silva
Micaela Sousa
_______________________________________________________
[1] Refª 25450959.
[2] Refª 25638134.
[3] Arts. 81º a 90º da contestação/reconvenção.
[4] Arts. 98º a 100º da contestação/reconvenção.
[5] Arts. 102º a 105º da contestação/reconvenção.
[6] Trata-se, evidentemente, de um lapso de escrita. Com efeito, o reconvinte é quem demanda na reconvenção, ou seja, o réu. O reconvindo é o demandado na reconvenção, ou seja, o autor.
[7] Refª 25937194.
[8] Refª 26523841.
[9] Refª 398237987.
[10] Neste sentido cfr. Abrantes Geraldes, “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 5ª Ed., Almedina, 2018, pp. 114-117
[11] Vd. Abrantes Geraldes, ob. cit., p. 119
[12] Desconsideramos as conclusões 1ª e 2ª, uma vez que nas mesmas o apelante não enunciou qualquer questão a apreciar por este Tribunal.
[13] Cfr., entre outros, os acs. STJ 05-12-2006 (João Camilo), p. 06A2299; RG 29-11-2007 (Antero Veiga), p. 2276/07.2; RL 10-12-2009 (Abrantes Geraldes), p. 189/07.8T8BMTJ-B.L1-7. A referência a tais arestos não consta do texto do acórdão citado.
[14] Art. 103º da contestação.
[15] Art. 104º da contestação.
[16]Acórdão assinado digitalmente – cfr. certificados apostos no canto superior esquerdo da primeira página. |
