| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório:
M…, N… e C… vieram propor a presente acção declarativa sob a forma de processo comum contra J… & G…, Lda, pedindo ao Tribunal que decrete a cessação do contrato de arrendamento por resolução e condene a Ré a entregar o imóvel livre e devoluto, nas condições que o recebeu.
Alegam para o efeito que desde Julho de 2017 o Réu não paga integralmente a renda, estando em dívida a quantia global de 1.191,75 euros.
Citado o Réu veio este apresentar contestação na qual alega que a renda não corresponde àquela que os Autores pretendem estar em vigor, pois tendo estes tentado aumentar a renda, tal aumento não chegou a ocorrer por ter o Réu demonstrado ser uma micro entidade. Por outro lado, desde 1986 que a matriz deveria ter sido alterada, mantendo-se desde essa data sem correspondência com a realidade do imóvel, só por esse motivo apresentando o prédio o valor matricial constante da respectiva certidão. Alega ainda que a cave do imóvel não pode ser utilizada por degradação da laje superior que é um elemento estrutural do prédio, e cuja conservação compete ao Senhorio.
Em resposta os AA. pediram a condenação do Réu por litigância de má fé, em multa e indemnização. A instância foi declarada suspensa por existência de causa prejudicial e, após o julgamento e decisão desta, foi declarada cessada a suspensão e ordenado o prosseguimento da lide.
Foi proferido despacho saneador, fixado o objecto do litígio e seleccionados os temas de prova.
Foi apresentado articulado superveniente que foi admitido e não contestado pelo Réu.
Realizado o julgamento foi proferida sentença que julgou a acção procedente e, em consequência, declarou válida a resolução do contrato por iniciativa do senhorio e condenou o Réu a entregar o locado aos AA. livre e devoluto, no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.
Inconformado veio a ré recorrer, formulando as seguintes conclusões:
«1) A douta sentença recorrida é nula por falta de fundamentação de facto, ao dar como provado que: “9. O valor da renda actualizada a depositar corresponderia ao valor fixado deduzido da quantia de retenção da fonte a que estava sujeita – 700€=525€+175€.” (cfr. douta sentença - Motivação da convicção do Tribunal), violando assim o disposto no art.º 615º, n.º 1, al. b) do C. P.C.
2) E no que respeita à fundamentação de direito, mal andou a Mma. Juiz “a quo” ao julgar que os AA. actualizaram validamente o valor da renda para a quantia de 700,00 mensais, correspondentes a 1/15 avos do valor do imóvel constante da respectiva caderneta predial.
3) A faculdade de discordar do teor da matriz pode ser apresentada perante o proprietário de boa fé, como na verdade foi no caso dos autos.
4) A inscrição matricial tem importância fundamental na fórmula para a actualização da renda facultada pelo art.º 35º, n.º 2, al. a) e b) do NRAU.
5) Basta cotejar o contrato de arrendamento dos autos com a caderneta predial, também junta aos autos, para verificar que existem efectivamente discrepâncias.
6) As obras realizadas no início do contrato e aprovadas pelo Senhorio, que de resto se encontram documentadas nos autos, são de molde a traduzir uma alteração na composição do local arrendado e passíveis de determinar a alteração do seu valor patrimonial.
7) É obrigação dos proprietários proceder à actualização da matriz, no prazo de 60 dias, a contar da ocorrência de quaisquer alterações que possam determinar variação do valor patrimonial tributário do prédio, conforme resulta do art.º 13º, n.º 1, al. d) do CIMI.
8) Sendo que o art.º 31º, n.º 6 do NRAU confere apenas ao R. uma faculdade e não uma obrigação.
9) É sobre o proprietário que recai a obrigação de proceder à alteração da matriz, sempre que ocorram quaisquer alterações que possam determinar variação no valor patrimonial do locado, e as obras realizadas no início do contrato e aprovadas pelo Senhorio assim o determinaram.
10) A Mma. Juiz “a quo” não pode ter deixado de constatar a diferença entre o constante na matriz e a realidade do imóvel, por nele ter estado presencialmente.
11) Se a descrição constante da caderneta predial fosse conforme a realidade, o valor patrimonial seria seguramente diferente do encontrado pela Autoridade Tributária, sendo neste momento irrelevante saber se seria mais baixo ou mais alto, estando porém convictos de que seria muito mais baixo, porque se trataria de uma só parte susceptível de utilização independente.
12) Competia aos AA. alterar a matriz e não tentar, dolosamente, aproveitar-se de o facto de a matriz se encontrar em dois locais arredondáveis, quando na verdade se trata de um só.
13) Deveria ter sido dado como provado que “4. O R. reclamou várias vezes sobre as condições do locado junto dos AA.”, e como tal ser a excepção de não cumprimento julgada procedente.
14) O R. não fez qualquer menção em sede da sua contestação à acção prévia à presente de tal facto, porquanto entendeu que tal não era adequado, visto que a causa de pedir daquela acção tinha por base a alegação de que as rendas não eram pagas atempadamente, e não que as rendas não eram pagas integralmente como é alegado na presente acção de cuja sentença se recorre.
15) O depoimento da testemunha R…, gravado em suporte digital do Habilus Media Studio, gravação 11:07:44 a 11:29:14, e cujos trechos mais conclusivos constam dos pontos XXIV, XXV e XXVI supra, que se dão como aqui reproduzidos, deveria ter sido valorado pela Mma. Juiz “a quo”, porquanto o mesmo conjugado com o teor do relatório do perito nomeado para a inspecção judicial do locado, é em si mesmo merecedor de toda a credibilidade tendo em conta o princípio da livre apreciação da prova e a regras da experiência do “bónus pater famíliae”.
16) Atendendo às regras da experiência, nenhuma estranheza ou dúvida deve merecer ao Tribunal que o R. tenha comunicado aos AA. o estado degradado da cave, embora não exista nenhuma comunicação escrita, pois a mais das vezes estas comunicações são feitas oralmente.
17) E do depoimento das testemunhas R… e L…, gravado em suporte digital do Habilus Media Studio, gravação 11:07:44 a 11:29:14 e 11:33:32 a 11:45:17, respectivamente, cujos trechos mais conclusivos constam dos pontos XXX e XXXI supra, , que se dão como aqui reproduzidos, resulta efectivamente que o R. fez tal comunicação aos AA..
18) Provado que foi que o uso da cave arrendada está condicionado por grave degradação da laje superior, resulta claramente assente que existe uma limitação ou privação parcial do gozo da fracção por culpa dos AA., os quais tinham a obrigação de fazer obras de conservação no locado de 8 em 8 anos (art.º 9º do REGEU) e nunca as fizeram como lhes era legalmente imposto.
19) Independentemente de se considerar provado que o R. deu conhecimento aos AA. dos defeitos da cave, tinha o mesmo direito à redução da renda, conforme dispõe o art.º 1040º do C.C.
20) Dispõe o art.º 1040º, n.º 1 do C.C que: “Se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta, sem prejuízo do disposto na secção anterior.”,
21) e o n.º 2 que: “Mas, se a privação ou diminuição não for imputável ao locador nem aos seus familiares, a redução só terá lugar no caso de uma ou outra exceder um sexto da duração do contrato.”
22) Ora, conforme resulta da douta sentença: “…no estudo de Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e Caldeira Jorge em anotação à disposição legal: “o preceito encontra o seu fundamento no carácter sinalagmático do contrato visando equilibrar as prestações devidas por cada um dos contraentes, salientado a sua reciprocidade e interdependência.” (Arrendamento Urbano pág. 60)”, (cfr. douta sentença – O Direito- Do direito do Réu à redução da renda).
23) Tal equilíbrio não foi assegurado pela Mma. Juiz “a quo” ao decidir nos moldes em que o fez.
24) Será justo ao abrigo do princípio da adequação e proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da excepção, que seja o R. obrigado a pagar a renda no montante total de 700 €, quando está não só privado do uso de uma parte do locado, como também exposto ao risco de iminente queda da laje superior, podendo daí advir consequências graves?
25) Seguramente, não nos parece!
26) Uma prestação significativamente incompleta ou viciada como o caso dos autos, justifica claramente que o outro reduza a contraprestação a que se acha adstrito (vide neste sentido Ac. TRP de 12/05/2015, disponível em www.dgsi.pt).
27) E mal anda a Mma. Juiz “a quo” na parte em que julga que a excepção de não cumprimento parcial não pode proceder, porquanto: “Desconhece-se, por não ter sido alegado, há quanto tempo dura a privação do uso da cave do prédio, não havendo por isso elementos suficientes para concluir que assiste ao locatário o direito à redução da renda.” (cfr. douta sentença – O Direito- Do direito do Réu à redução da renda).
28) Os AA. tinham conhecimento do estado degradado da cave, como resultou do depoimento da testemunha R…, cliente do restaurante que nenhum interesse pessoal tem na causa.
29) Mas mesmo que assim se não considere, e tendo em conta que o estado de deterioração da laje visível no locado não ocorreu subitamente como foi possível aferir da inspecção judicial ao local, poderia a Mma. Juiz “a quo”, tendo por base as regras da experiência e fazendo uso de juízos de equidade ter fixado o tempo médio de duração da privação de uso da cave pelo R., e assim fazer aplicação do disposto no n.º 2 do art.º 1040º do C.C..
30) Mal anda a Mma. Juiz “aquo” ao julgar que o R. age em abuso de direito ao invocar na presente acção a diminuição do gozo do locado para obstar ao despejo com fundamento na falta de pagamento pontual da renda actualizada.
31) Resulta da jurisprudência que “ Existirá abuso de direito quando alguém, detentor embora de um determinado direito, válido em principio, o exercita (…) fora do seu objectivo natural e da razão justificativa da sua existência e em termos apodicticamente ofensivos da justiça e do sentimento jurídico dominante, designadamente com intenção de prejudicar ou de comprometer o gozo do direito de outrem ou de criar uma desproporção objectiva entre a utilidade do exercício do direito por parte do seu titular e as consequências a suportar por aquele contra o qual é invocado.” [vide neste sentido AC. TRL de 24/04/2008, in www.dgsi.pt.],
32) Atenta a gravidade dos danos existentes na cave que condicionam o seu uso pelo R., e que foram bem visíveis à Mma. Juiz “a quo” que esteve no locado e os viu com os seus próprios olhos, é de todo possível estabelecer a proporcionalidade ou nexo entre a diminuição do gozo do locado e a recusa no pagamento integral da renda actualizada.
33) O R. não excede, de todo, os limites impostos pela boa fé ao não proceder ao pagamento na totalidade da renda actualizada.
34) A cave não enferma de uma falta mínima ou sem suficiente relevo, mas antes porém da existência de uma grave degradação da laje superior passível de colocar em risco, quer a vida do R. seu utilizador, quer os bens que o mesmo ali possa colocar, o que por si só e por razões de boa fé, moralidade, equidade e de justiça comutativa justifica que o R. recuse o pagamento integral da renda actualizada.
35) De resto, a medida da recusa, cerca de 170,25€ (525€-354,75€=170,25€), não se revela de todo desproporcional e/ou sequer excessiva, e muito menos de má fé e em abuso de direito.
36) E mesmo que não se julgue provado que o R. deu conhecimento aos AA. das deteriorações da cave, é legitimo ao mesmo reclamar a redução da renda, pois que é obrigação do senhorio assegurar ao locatário o gozo da coisa, e bem assim realizar obras de conservação no locado de 8 em 8 anos. Obras estas que os AA. nunca fizeram!
37) Deve, pois, proceder a excepção de não cumprimento invocada pelo R., sendo que a douta sentença ora recorrida viola o disposto nos art.ºs 1040º, n.º 2, 762º, n.º 2 e 334º do C.C..».
Foram apresentadas contra alegações pelos Autores, nas quais se conclui que:
«A. Não assiste qualquer razão à Ré quanto aos fundamentos alegados;
B. As obras que a Ré realizou estavam, naquela data, como hoje, sujeitas a licenciamento nos termos das Leis do Urbanismo, nomeadamente por incluírem, alteração de fachada e união de fogos, pelo que, não se encontram abrangidas pela autorização de pequenas obras de adaptação ao negócio concedida em sede de Contrato de arrendamento;
C. Razão pela qual não podem os Autores legalizar estas obras porque, além de ilegais, foram realizadas sem autorização dos senhorios e a sua legalização implicará o pagamento de multas e pedidos de nova licença de utilização e outros incómodos para legalizar os erros da Inquilina;
D. Razão pela qual, também não foram junto da AT, actualizar a caderneta predial;
E. Se a Ré pretendia socorrer-se desta prerrogativa, tinha que fazer uso da faculdade excepcional concedida por lei de requerer a correcção da Matriz, nos termos do art.º 31º/6 do NRAU, tendo 30 dias para apresentar tal reclamação junto da AT, o que não fez;
F. A renda foi actualizada no uso de um mecanismo legal, no qual a Ré recusou, quer a data de passagem para o NRAU, quer o valor da actualização, pelo que, a sentença bem validou tal aumento da renda, para 700€, que é o valor legal neste caso, quando as partes não chegam a acordo;
G. A Ré, na sua conduta não foi cumpridora dos seus deveres de locatária, razão pela qual não pode beneficiar de um regime excepcional que permite o não cumprimento parcial daquele que é o fundamento do contrato;
H. Não existe uma relação directa entre a falta de obras de conservação pelo Senhorio e as obras de reparação necessárias na Cave do locado;
I. Muito pelo contrário, o que o Tribunal apurou foi que as infiltrações são resultantes de
lavagem no andar de cima;
J. Este facto não é imputável ao senhorio, mas sim ao arrendatário, é uma consequência do uso do locado por este;
K. Pode mesmo considerar-se o uso imprudente, tendo em conta a sua origem;
L. Ficou provado que os Autores/recorridos nunca foram notificados pela Ré para a realização de obras no imóvel, com o que se encontra impedida a Ré de activar o art.º 1040º/1 do CC;
M. Competia à Ré, verificadas as “infiltrações” informar os senhorios das mesmas e, eventualmente solicitar as obras de reparação, sendo que, neste caso, tendo a Ré culpa, teria de assumir os custos da reparação;
N. A Ré, não informou nem oralmente, nem por escrito, conforme lhe competia nos termos e para efeitos dos art.º 1038º h) do CC e 9º/2 do NRAU;
O. Qualquer comunicação ao senhorio, relativa a obras que não cumpra com as formalidades legalmente prescritas no art.º 9º/1 do NRAU é nula por vicio de forma (art.º 220º/1 do CC);
P. Assim sendo, o depoimento das testemunhas quanto a este facto não é admissível, por a lei prescrever uma forma de prova, quer da existência, quer de conteúdo, diferente;
Q. Também se conclui que a Ré não realizou as obras de reparação, substituindo-se aos senhorios, e compensando-se em rendas no valor despendido;
R. Optando por, sem qualquer aviso nem razão não pagar a renda legalmente actualizada;
S. Entenda-se “sem aviso” porque, o incumprimento do pagamento verificou-se desde Junho de 2017 até à presente data, mas só em 8 de Março de 2018, (nove meses depois do primeiro incumprimento) com a Contestação da presente acção é que a Ré refere pela primeira vez que pretende a redução da renda por diminuição do uso do locado;
T. A aplicação de um regime excepcional de não cumprimento, pressupõe que a actuação da parte tenha sido de Boa-fé, correcção e lealdade;
U. Nada disso se verifica na actuação da Ré que primeiro, deixa de pagar os montantes devidos pela renda, pagando os valores que entende, e só nove meses depois, quando é citada judicialmente, vem alegar que não pode usar uma parte da cave e por isso a renda deve ser reduzida;
V. Assim, é do mais elementar que a actuação da Ré, impondo um sacrifício patrimonial aos AA, não seja premiada;
W. Até porque, conforme se verificou ao longo da acção, não foram alegados e/ou provados os factos constitutivos do direito à redução da renda, nomeadamente a imputação temporal, a notificação prévia aos senhorios e culpa dos senhorios na privação do uso parcial;
X. Muito pelo contrário, ficou provado que os senhorios nunca foram notificados a realizar as obras de reparação, ou sequer as de conservação;
Y. Não resultou provado que o incumprimento do dever de realização de obras de conservação é causa directa das infiltrações verificadas na laje que separa o rés-do-chão do restaurante, do seu armazém na cave;
Z. Resultou provado que a origem das infiltrações na cave, não são por falta de obras de
conservação, mas sim por infiltração das águas de lavagem do piso superior;
AA. Ficou também provado que não foi alegado nem provado quando é que as infiltrações se tornaram tão prementes que a Ré deixou de puder usar aquela parte da cave, se é que deixou, pois, o armazém estava em uso, conforme foi verificado no local pelo Mmº Juiz e pelo perito;
BB. Assim sendo, não pode a Ré beneficiar do regime de redução da renda, nos termos previstos no art.º 1040º do CC, por não cumprir os requisitos de aplicação daquele regime excepcional, bem como por a sua alegação e aplicação ao caso concreto constituir um verdadeiro abuso de direito;
CC. Sendo que os AA entendem que a Ré não podia deixar de saber que não praticou os actos necessários a beneficiar do regime excepcional da Redução de renda;
DD. Não podia deixar de saber que não notificou os AA nos termos e para efeitos do art.º 1038 h) e 9º/2 do NRAU para realização de obras para reparação das infiltrações da cave;
EE. Não podia ignorar que só quando confrontada com a petição inicial dos presentes autos é que alegou o não uso parcial do locado como fundamento para o pagamento parcial da renda;
FF. Em sede de contestação, imputam condutas faltosas ao senhorio as quais se vieram a provar que resultam da falta de prática de actos da Ré – a não notificação para realizar as obras;
GG. Razões pelas quais os AA entendem que o Mmº Juiz não deveria ter premiado esta conduta, absolvendo no pedido como litigante de má-fé.»
Termina pedindo que “seja a Douta sentença proferida nos autos confirmada na integra, ainda que por fundamentos diferentes, e consequentemente ser declarada válida a resolução do contrato de arrendamento por iniciativa do senhorio, e condenando-se a Ré a entregar o locado aos AA. livre e devoluto, no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato”.
Admitido o recurso neste tribunal e colhidos os vistos, cumpre decidir.
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Questões a decidir:
O objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.ºs 5.º, 635.º n.º 3 e 639.º n.ºs 1 e 3, do CPC), para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, ele é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.
Importa assim, no caso concreto:
- Se é de declarar nula a sentença por ausência de fundamentação quanto a um dos pontos considerados provados, nos termos do art.º 615º nº 1 alínea b) do Código de Processo Civil;
- Se é de alterar o ponto 4. dos factos não provados, considerando o mesmo provado;
- Se é de considerar que competia aos recorridos proceder à alteração da matriz do locado junto da autoridade Tributária, com a consequente projecção no valor da actualização da renda e, logo, na ineficácia da mesma operada pelos senhorios;
- Se os danos verificados no locado seriam de molde a permitir à ré, arrendatária, reduzir o valor devido a título de renda, por não poder usufruir o gozo total do imóvel objecto do contrato de arrendamento.
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II. Fundamentação:
No Tribunal recorrido foram considerados provados os seguintes Factos:
1. A aquisição por sucessão hereditária do prédio sito na Rua … nº 16-A a C, em Lisboa, descrito na conservatória do registo predial de Lisboa sob o nº … da freguesia de … e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … da Freguesia de …, concelho de Lisboa, encontra-se inscrita a favor dos Autores através da Ap. 399 de 2009/03/17;
2. Em 23 de Fevereiro de 1983, foi celebrado contrato de arrendamento, por escritura pública, entre os anteriores proprietários e a sociedade Ré que teve por objecto as lojas com o nºs 16, 16 A a 16 C, estipulando-se que os locais arrendados se destinam a escritório, armazéns e qualquer ramo do comércio ou indústria que a firma venha a adoptar e que os sócios resolvem explorar e que a lei permita, exceptuando casas funerárias, bate chapas e explosivos, ficando desde logo o arrendatário autorizado a sublocar o arrendado sob o nº 16, a fazer a abertura da comunicação entre os dois espaços arrendados assim como a fazer as obras que vejam necessárias para o ramo a que se dedique agora ou futuramente, nomeadamente, aproveitamento do saguão, terraços e espaço em frente aos estabelecimentos, devendo informar por escrito todas as alterações que venha a realizar;
3. Por carta registada com aviso de recepção datada de 27 de Março de 2017 os Autores comunicaram ao Réu a intenção de alterar o contrato de arrendamento submetendo-o ao Novo Regime do Arrendamento Urbano, propondo o aumento da renda para o valor mensal de 700€ e prazo de cinco anos, renovável por períodos de um ano se não for denunciado por qualquer das partes; 4. Enviaram em anexo a certidão da matriz relativa ao imóvel com o valor do imóvel calculado em 2016.
5. O Réu recebeu a carta em 29/03/2017;
6. E respondeu por carta registada com aviso de recepção, datada de 21 de Abril de 2017, opondo-se ao aumento do valor da renda e à transição do contrato para o regime do NRAU e comunicando aos AA. tratar-se de uma microentidade e não se encontrar a caderneta predial actualizada, por não existirem actualmente duas partes susceptíveis de utilização independente, mas apenas uma parte com dois pisos, razão pela qual o valor do prédio não poderá ser o que aí consta.
7. Enviou em anexo balancete geral referente ao ano de 2016 a relação de empregados e declaração do contabilista certificado referente a esta;
8. Em resposta por carta de 17 de Maio de 2017, comunicaram os AA. que cabe ao arrendatário reclamar junto das Finanças de qualquer incorrecção na matriz predial e que o valor da renda passaria a ser de 1/15avos do valor matricial do imóvel que corresponde à renda de 700,00 euros mensais que se venceria no dia 1 de Julho de 2017.
9. O valor da renda actualizada a depositar corresponderia ao valor fixado deduzido da quantia de retenção na fonte a que estava sujeita - 700€=525€+175€.
10. As rendas do imóvel foram liquidadas da seguinte forma: - da renda de Julho de 2017, referente a Agosto de 2017 foi liquidada a quantia de 354,75€; - da renda de Agosto de 2017, referente a Setembro de 2017, foi liquidada a quantia de 354,75€ - da renda de Setembro de 2017, referente a Outubro de 2017, foi liquidada a quantia de 354,75€ - da renda de Outubro de 2017, referente a Novembro de 2017, foi liquidada a quantia de 354,75€ - da renda de Novembro de 2017, referente a Dezembro de 2017, foi liquidada a quantia de 354,75€ - da renda de Dezembro de 2017, referente a Janeiro de 2018, foi liquidada a quantia de 354,75€ - da renda de Janeiro de 2018, referente a Fevereiro de 2018, foi liquidada a quantia de 354,75€
11. Os Autores dirigiram uma carta registada com aviso de recepção à Sociedade arrendatária, para a morada da sua sede/locado em 2 de Novembro de 2017, comunicando a decisão de resolver o contrato por incumprimento reiterado da obrigação do pagamento da renda, concedendo-lhe o prazo de trinta dias para por termo à mora mediante o depósito da quantia em dívida acrescida de indemnização de 50% daquele valor e solicitada a entrega das chaves no prazo de sessenta dias a contar da data de recepção da carta, caso o pagamento referido não fosse efectuado.
12. A carta foi recebida pelo Réu em 03/11/2017;
13. Até hoje o Réu não pagou as rendas com o valor de actualização, nem entregou o locado.
14. Por carta datada de 25 de Novembro de 2018, os Autores propuseram a actualização da renda anual, passando a renda de 700€ para 708€
15. Tal missiva não obteve qualquer resposta ou oposição, não tendo o Réu passado a pagar aquele valor;
16. Por carta datada de 17 de Novembro de 2019 os AA pedem esclarecimentos ao Réu quanto ao valor depositado, afirmando os AA. que tais valores não correspondem ao valor da renda e que os valores assim entregues serão considerados como pagamentos por conta das rendas que se venceram, encontrando-se em falta a restante quantia;
17. Em 21 de Novembro de 2019, foi enviada nova missiva para aumento anual da renda de 708€ para o valor de 711,61€, a partir de Janeiro de 2020;
18. O Réu passou a depositar outro valor na conta bancária dos Autores, valor esse que, mais uma vez, é expresso nos recibos de renda enviados impressos por missiva datada de 13 de Fevereiro de 2020;
19. Nessa mesma missiva é solicitada à Ré, a declaração de rendimentos sujeitos a retenção na fonte relativos aos valores devidos a título de renda, no ano de 2019;
20. Sendo que, todos os anos os Autores têm de ser auditados pelas finanças devido a processos de divergências entre os valores declarados e os que efectivamente foram declarados pela empresa/Ré;
21. No dia 4 de Fevereiro de 2021 foi enviada à Ré uma missiva contendo os recibos das quantias pagas em 2020 e mais uma vez, foram solicitadas as declarações de Rendimentos sujeitos a Retenção na Fonte para os anos de 2018, 2019 e 2020;
22. Até hoje as referidas declarações não foram entregues aos Autores;
23. Em 24 de Fevereiro de 2021 foi enviada uma última missiva na qual era solicitado o pagamento das quantias em dívida referentes às rendas vencidas;
24. Apesar de regularmente notificada para o efeito, a Ré, nunca logrou liquidar o montante da renda na totalidade;
25. A renda do locado, no início do ano de 2017 era de 473€ (quatrocentos e setenta e três euros).
26. Consta na matriz que o arrendado é constituído por 2 partes susceptíveis de utilização independente, r/c e cave.
27. Em 28 de Outubro de 1986 os senhorios assinaram uma declaração escrita com o seguinte teor: “Eu A… e minha esposa I…, proprietários do imóvel sito na Rua … nº 16, 16-A, 16 B e 16 C, na freguesia de … em Lisboa declaramos para os devidos efeitos que autorizamos as pequenas alterações conforme planta anexa, a executar pelo nosso arrendatário, a firma J… & G…, Lda.
28. O uso da cave arrendada está condicionado por degradação da laje superior, principalmente por se encontrarem no tecto áreas de revestimento desagregadas, em risco iminente de queda, colocando em risco quer os utilizadores, quer os bens aí depositados. Uma placa de revestimento com 1 m2 e cm cerca de 3 cm de espessura, possui um peso na ordem dos 60 kg, sendo graves as consequências da queda e estando em causa a segurança estrutural do prédio.
29. A causa dessa degradação encontra-se com grande probabilidade, em infiltrações na própria laje, devido às lavagens do pavimento do rés-do-chão – mosaico hidráulico – através de microfendas no betão, incorporando sal, tudo isto em quantidades diminutas, mas que em contacto com aço das armaduras provocam a sua oxidação, consequente aumento de volume e expulsão do recobrimento e revestimento e pelo eventual incumprimento das regras técnicas nas últimas reparações dos tectos da cave.
30. Os AA nunca fizeram obras de conservação no locado.
31. Em 2017 os AA. emitiram os recibos de renda relativos a todos os meses daquele ano, pelo valor que lhes foi pago pelo Réu.
*
Foram considerados como não provados os seguintes factos:
1. O locado é constituído por apenas uma unidade susceptível de utilização independente. 2. Os AA. nunca alteraram a matriz como lhes competia, mantendo desde 1986 uma descrição na matriz que é incompatível com a realidade física do imóvel.
3. Só a omissão de um facto que deveria ter sido praticado a seu tempo, pelos antecessores dos AA. permitiu que o valor patrimonial fosse o constante da caderneta junta aos autos. 4. O R. reclamou várias vezes sobre as condições do locado junto dos AA..
5. Um dos motivos do decaimento do negócio da R. reside no facto de não poder utilizar a cave.
*
Da nulidade da sentença:
No âmbito do recurso vem a recorrente sustentar que a sentença é nula por ausência de fundamentação no âmbito do facto dado como provado em 9., defendendo a ausência absoluta na sentença da motivação de tal resposta, concluindo que a decisão viola o disposto no art.º 615º, n.º 1, al. b) do C. P.C.
O artigo 615º do CPC, sob a epígrafe «Causas de nulidade da sentença», dispõe:
«1. É nula a sentença quando:
a) Não contenha a assinatura do juiz;
b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
e) O juiz condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido».
É, desde há muito, entendimento pacífico, que as nulidades da decisão não incluem o erro de julgamento seja de facto ou de direito (Cf. acórdão STJ, de 9.4.2019, Procº nº 4148/16.1T8BRG.G1.S1., disponível, como os demais, em www.dgsi.pt): as nulidades típicas da sentença reconduzem-se a vícios formais decorrentes de erro de actividade ou de procedimento (error in procedendo) respeitante à disciplina legal (Cf. acórdão STJ, de 23.3.2017, Procº nº 7095/10.7TBMTS.P1.S1), trata-se de vícios de formação ou actividade (referentes à inteligibilidade, à estrutura ou aos limites da decisão) que afectam a regularidade do silogismo judiciário, da peça processual que é a decisão e que se mostram obstativos de qualquer pronunciamento de mérito, enquanto o erro de julgamento (error in judicando) que resulta de uma distorção da realidade factual (error facti) ou na aplicação do direito (error juris), de forma a que o decidido não corresponda à realidade ontológica ou à normativa, traduzindo-se numa apreciação da questão em desconformidade com a lei(Cf. acórdãos STJ, de 17.10.2017, Proc.º nº 1204/12.9TVLSB.L1.S1. e 10.9.2019, Proc.º nº 800/10.3TBOLH-8.E1.S2), consiste num desvio à realidade factual ou jurídica, por ignorância ou falsa representação da mesma.
Para efeitos da al, b) do nº 1 do art.º 615º do CPC, convocada pela recorrente, a falta de fundamentação susceptível de consubstanciar a nulidade da sentença/acórdão ocorre apenas quando se verifica uma falta absoluta de fundamentos, quer de facto quer de direito. A motivação incompleta, deficiente ou errada não produz nulidade da sentença, apenas afecta a sua valia doutrinal, sujeita-a ao risco de ser revogada ou alterada quando apreciada em recurso. (Cf. Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 8ª edição, pág. 53).
Acresce que no tocante à decisão de facto impõe-se em termos recursórios, mesmo oficiosamente, que caso se entenda que a decisão não está devidamente fundamentada sobre algum facto essencial para o julgamento da causa, determinar que o tribunal de 1ª instancia a fundamente – cfr. Art.º 662º nº 1 alínea d) do Código de Processo Civil.
Mas que dizer do ponto 9.? Este é de teor meramente explicativo, pois apenas alude que:” O valor da renda actualizada a depositar corresponderia ao valor fixado deduzido da quantia de retenção na fonte a que estava sujeita - 700€=525€+175€”.
Com efeito, o valor actualizado da renda pretendida pelos AA. já resultava do teor do ponto 3., sendo o ponto 9. apenas relativo ao mesmo valor, mas com a explicitação em termos fiscais, mas de todo não essencial para o julgamento da causa, pois a matéria reportada à actualização do valor da renda já está contida nos pontos 3. e 8. dos factos provados.
Deste modo, inexiste ausência de fundamentação relevante, quer para efeitos de aplicação do disposto no art.º 662º nº 1 alínea d), quer ainda que determine a nulidade da sentença por ausência de fundamentação nos termos da alínea b) do art.º 615º nº 1, julgando-se, assim, improcedente, a nulidade apontada à decisão recorrida.
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Da impugnação da decisão de matéria de facto:
No âmbito da impugnação da matéria de facto importa ter presente o que estabelece o art.º 640.º do Código de Processo Civil, pois: «(…), deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. E nos termos do nº 2 no caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte: a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes; b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
Refere Abrantes Geraldes (in, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 4ª Ed., Almedina, 2017, pp. 158-159) que: “A rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto deve verificar-se em algumas das seguintes situações: a) Falta de conclusão sobre a impugnação da decisão da matéria de facto (art.ºs 635.º, n.º 4, e 641.º, n.º 2, al. b)); b) Falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados (art.º 640.º, n.º 1, al. a)); c) Falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (v.g. documentos, relatórios periciais, registo escrito, etc.); d) Falta de indicação exacta, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda; e) Falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação”.
Salienta-se ainda que o S.T.J. “tem vindo a sedimentar como predominante o entendimento de que as conclusões não têm que reproduzir (obviamente) todos os elementos do corpo das alegações e, mais concretamente, que a especificação dos meios de prova, a indicação das passagens das gravações e mesmo as respostas pretendidas não têm de constar das conclusões, diversamente do que sucede, por razões de objetividade e de certeza, com os concretos de facto sobre que incide a impugnação.”(Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, Almedina, 2018, p. 771; cfr. ainda os Acs. do S.T.J. citados pelos Autores).
Acresce que se o recorrente impugna determinados pontos da matéria de facto, mas não impugna outros pontos da mesma matéria, estes não poderão ser alterados, sob pena de a decisão da Relação ficar a padecer de nulidade, nos termos do art.º 615.º, n.º 1, al. d), 2ª parte, do C.P.C. É, assim, dentro destes limites objectivos que o art.º 662.º do C.P.C. atribui à Relação competências vinculadas de exercício oficioso quanto aos termos em que pode ser feita a alteração da matéria de facto, o mesmo é dizer, quanto ao modus operandi de tal alteração.
No nosso ordenamento jurídico vigora o princípio da liberdade de julgamento ou da livre convicção, face ao qual o tribunal aprecia livremente as provas, sem qualquer grau de hierarquização e fixa a matéria de facto em sintonia com a convicção firmada acerca de cada facto controvertido, tendo porém presente o princípio a observar em casos de dúvida, consagrado no artigo 414º do C.P.C., de que a “dúvida sobre a realidade de um facto e sobre a repartição do ónus da prova resolve-se contra a parte a quem o facto aproveita”. Conforme é realçado por Ana Luísa Geraldes («Impugnação», in Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor José Lebre de Freitas, Vol. I. Coimbra, 2013, pág. 609 e 610), em “caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela 1ª instância, em observância dos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte». E mais à frente remata: «O que o controlo de facto em sede de recurso não pode fazer é, sem mais, e infundadamente, aniquilar a livre apreciação da prova do julgador construída dialecticamente na base dos referidos princípios da imediação e da oralidade.”.
Assim, apesar de se garantir um duplo grau de jurisdição, tal deve ser enquadrado com o princípio da livre apreciação da prova pelo julgador, previsto no art.º 607 nº 5 do C. P. Civil, sendo certo que decorrendo a produção de prova perante o juiz de 1ª instância, este beneficia dos princípios da oralidade e da mediação, a que o tribunal de recurso não pode já recorrer.
De acordo com Miguel Teixeira de Sousa (in “Estudos Sobre o Novo Processo Civil”, pág. 347) “Algumas das provas que permitem o julgamento da matéria de facto controvertida e a generalidade daquelas que são produzidas na audiência final (…) estão sujeitas à livre apreciação do Tribunal (…) Esta apreciação baseia-se na prudente convicção do Tribunal sobre a prova produzida (art.º 655.º, n.º 1), ou seja, as regras da ciência e do raciocínio e em máximas da experiência”.
Para que a decisão da 1ª instância seja alterada haverá que averiguar se algo de “anormal” se passou na formação dessa apontada “convicção”, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção do julgador de 1ª instância, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes, nomeadamente face às regras da experiência, da ciência e da lógica, da sua conformidade com os meios probatórios produzidos, ou com outros factos que deu como assentes.
Porém, e apesar da apreciação em primeira instância construída com recurso à imediação e oralidade, tal não impede a “Relação de formar a sua própria convicção, no gozo pleno do princípio da livre apreciação das provas, tal como a 1ª instância, sem estar de modo algum limitada pela convicção que serviu de base à decisão recorrida (…) Dito de outra forma, impõe-se à Relação que analise criticamente as provas indicadas em fundamento da impugnação, de modo a apreciar a sua convicção autónoma, que deve ser devidamente fundamentada” (Luís Filipe Sousa, Prova Testemunhal, Alm. 2013, pág. 389).
Por fim, qualquer alteração pretendida pressupõe em comum um pressuposto: a relevância da alteração para o mérito da demanda. A impugnação de factos que tenham sido considerados provados ou não provados e que não sejam importantes para a decisão da causa, não deve ser apreciada, na medida em que a alteração pretendida não é susceptível de interferir na mesma, atenta a inutilidade de tal acto, sendo certo que de acordo com o princípio da limitação dos actos, previsto no art.º 130.º do Código de Processo Civil não é sequer lícita a prática de actos inúteis no processo (neste sentido Acórdão do STJ de 17/05/2017, disponível em www.dgsi.pt e ainda desta Relação de 26/09/2019 (Carlos Castelo Branco), também da citada base de dados).
Feito este enquadramento, haverá que aferir que matéria factual é posta em causa pela recorrente e que deva ser apreciada por este tribunal.
Insurge-se a recorrente com a resposta negativa dada ao seguinte ponto: "4. O R. reclamou várias vezes sobre as condições do locado junto dos AA..".
Entende, ao invés do considerado pelo Tribunal a quo, que tal prova advém do depoimento da testemunha R…, que como cliente do restaurante há cerca de 20 anos, confirmou quer o estado de degradação da cave do locado, quer ainda a comunicação de tal estado ao senhorio, por comentários havido com o arrendatário, dizendo que do depoimento resulta nomeadamente que a testemunha afirmou tais factos e que aludiu: “Conheço o Sr. M… há muitos anos, ele comenta essas coisas comigo.” e “O senhorio tem conhecimento sim.”, e que “…se calhar há 3, 4, 5 anos que estas coisas se vão repetindo (…) sim já faz alguns anos.” e ainda “Eu penso que sim, ele de vez em quando diz que é ele que faz as obras sempre por conta própria, que ninguém o ajuda, que ninguém paga nada…”.
Defende ainda que tal depoimento conjugado com o teor do relatório do perito nomeado para a inspecção judicial do locado é em si mesmo revelador e merece toda a credibilidade.
Indicou, por fim, que do depoimento da testemunha L…também resultou que: “Ele disse que o senhorio tinha lá estado há pouco tempo e que não era ele que tinha de fazer as obras mas que era o próprio, que tinha um empreiteiro conhecido, mas que nunca fez nada. Nunca lá foi.”.
Apreciando.
Em primeiro lugar, o teor do ponto 4. é na sua formulação conclusivo quer no tocante à alegada frequência de tal reclamação ao referir-se a “várias vezes” sem circunstanciar quantas, em que contexto e que data(s), bem como no elenco das eventuais patologias ao aludir a “condições do locado”, pois nem sequer existe a adjectivação concreta de tais condições e em que termos. Logo, nunca tal ponto poderia resultar positivo nos termos enunciados, por não conter factos concretos, mas meras conclusões.
Por outro lado, ao contrário do indicado, nenhuma das testemunhas, inclusive na parte transcrita, é de molde a confirmar tal “facto”, principalmente quanto à comunicação ao senhorio, condição essencial a provar quanto a esse ponto, pois a degradação existente na cave do locado já resulta dos factos provados em 28., coadjuvados com o teor dos pontos 29. e 30.
Quanto aos depoimentos trazidos à colação, mormente quanto à “reclamação ao senhorio” é por demais evidente que ambos são depoimentos indirectos ou como comummente se designa de “ouvir dizer”, neste caso ao próprio representante da ré, ou seja, apenas à parte. Ainda que no âmbito da lei adjectiva civil inexista uma norma similar ao art.º 129º do CPP e as restrições de utilização de prova testemunhal indirecta, esta não deixa de ter problemas de credibilidade que por si só fragilizam a possibilidade de fundar a convicção do tribunal. Porém, não podemos descartar tal prova, mas esta tem de assentar também noutros parâmetros, nomeadamente a contextualização das circunstâncias em que a testemunha teve acesso ao relato, a verosimilitude do relato, ou até a pluralidade de tais testemunhas e a origem diversa das mesmas (seguimos de perto Luís Filipe de Sousa in “Prova Testemunhal” pág. 193 e ss.).
No caso concreto, as testemunhas indicadas limitaram-se a indicar como fonte a parte que produziu declarações favoráveis a si própria, ou seja, a denominada testemunha de relato ex parte, ora “tal testemunha por si só, sem o confronto de outros elementos, não tem valor probatório nem sequer indiciário, a sua relevância processual é substancialmente nula”, pois “tal testemunha só alcançará eficácia probatória na condição de concorrerem circunstâncias objectivas e subjectivas extrínsecas á testemunha que confirme a sua credibilidade ou desde que outros resultados probatórios corroborem o seu relativo” (Luís Filipe Sousa in ob. cit. pág. 195).
Da percepção de tais depoimentos e considerando o já provado nos pontos 28. a 30., nada nos permite afastar-nos do juízo efectuado pelo tribunal recorrido quando fundamenta tal ponto, em sentido negativo, no seguinte: «Não apresentou o Réu qualquer prova de ter comunicado aos AA. o estado degradado da cave, não existindo qualquer comunicação escrita com esse teor, nem tendo tal situação sido mencionada na contestação à acção prévia à presente ou na comunicação relativa ao aumento de renda. Não apresentou o Réu qualquer prova do facto relativo às causas do decaimento do negócio, tendo sido possível constatar na inspecção ao local que o estabelecimento de restauração instalado no locado não tem, pelo menos, actividade regular para aquele fim, apresentando um aspecto totalmente degradado que inviabiliza o desenvolvimento de uma actividade lucrativa no local. As testemunhas ouvidas, R…, cliente do restaurante há cerca de vinte anos, demonstrou pouco conhecimento sobre o estado da cave sobre a qual apenas refere ter conversado com o legal representante do Réu, referindo que o restaurante já viu melhores dias e que desde há uns anos a esta parte tem vindo a decair, referindo que nota falta de manutenção. A testemunha L…, contabilista do Réu há muitos anos e irmão do sócio e legal representante deste refere apenas que a sociedade Ré acumula prejuízos e que as condições do prédio são más, não revelando conhecimento actuais sobre o estado do locado – diz ter ido à cave há um ano.».
Acresce que da inspecção ao local apenas resultam os danos provados e nos termos sobreditos, mas sem que desta possa resultar a existência de reclamação da ré perante os senhorios, questão essencial a provar nesta sede. Não há ainda que olvidar que a ré é uma empresa comercial, pelo que não é verosímil que verificados danos na fracção locada de molde a não poder usufruir na plenitude da mesma tal não tivesse sido comunicado por escrito ao senhorio. Aliás, a ré nem sequer no momento da transição do contrato para o regime do NRAU e alteração do valor da renda perpetrado pelos AA., em Março de 2017, veio invocar tal eventual desconformidade do locado, ou danos verificados no mesmo, limitando-se nessa data a invocar uma pretensa alteração da composição do arrendado com repercussões na caderneta predial e ainda a sua qualidade de microempresa.
Logo, improcede a alteração dos factos pretendida pela recorrente, pois a resposta pugnada não tem respaldo na prova produzida, nem existe motivo para se considerar uma convicção contrária à afirmada pelo tribunal recorrido.
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III. O Direito:
A questão essencial a decidir prende-se com a possibilidade de actualização do valor da renda, aliada à eventual alteração da matriz e valor patrimonial, por constituir um dos elementos da equação que permite encontrar tal valor. Defendendo a recorrente que era obrigação dos senhorios, perante as obras levadas a cabo no início do contrato e aprovadas, a alteração na composição do locado e logo, do seu valor patrimonial com alteração da matriz, o que, defende, inquina o valor da actualização da renda devida, soçobrando o motivo da resolução do contrato. Por outro lado, defende ainda que provando-se a diminuição do gozo do locado por ausência de obras que deveriam ter sido levadas a cabo pelos recorridos, podia a recorrente legitimamente recusar-se a pagar o valor da renda actualizada, por se verificar a excepção de não cumprimento parcial.
Pugnam os recorridos quer pela ilegalidade das obras e logo, a sua insusceptibilidade de se actualizar a matriz com base nas mesmas, bem como, a existir tal obrigação, essa competia à recorrente junto da Autoridade Tributária nos termos do artº 31º nº 6 do NRAU. Sustentam ainda que além de não ter sido efectuada qualquer comunicação por escrito da necessidade de obras de reparação, a ré limitou-se a não efectuar o pagamento do valor da renda devida, sendo que apenas invocou a possibilidade de redução com a contestação, ou seja, nove meses depois do incumprimento, não podendo beneficiar de tal regime de excepção, por violação dos ditames da boa fé.
Importa desde já referir que em nada releva a indicação feita pelos recorridos nas suas contra alegações e nas seguintes conclusões: “EE. Não podia ignorar que só quando confrontada com a petição inicial dos presentes autos é que alegou o não uso parcial do locado como fundamento para o pagamento parcial da renda; FF. Em sede de contestação, imputam condutas faltosas ao senhorio as quais se vieram a provar que resultam da falta de prática de actos da Ré – a não notificação para realizar as obras; GG. Razões pelas quais os AA entendem que o Mmº Juiz não deveria ter premiado esta conduta, absolvendo no pedido como litigante de má-fé”. Pois, a alterabilidade da decisão em sede de recurso pressupõe que este tenha sido interposto, principal ou subordinado, estando arredado a este Tribunal conhecer da absolvição como litigante de má fé, dado a mesma não constituir objecto do recurso, limitando-se os recorridos a responder à alegação da recorrente. Posto isto, importa abordar as questões trazidas pela recorrente.
Revela-se acertada a subsunção dos factos ao direito no tocante à classificação da relação contratual estabelecida entre as partes e regime aplicável, ao aludir que:« Sabendo que o contrato de arrendamento para o exercício do comércio foi celebrado no ano de 1983 e que o procedimento para actualização da renda se iniciou em Março de 2017, a Lei aplicável ao presente caso é a Lei 6/2006, de 27/02, que aprovou o novo regime do arrendamento urbano, com as alterações introduzidas pela Lei 31/2012 de 14 de Agosto e 79/2014, de 19 de Dezembro.
Nos termos do título II, capítulo II secção III do NRAU, como doravante será designado o regime decorrente da Lei supra citada, as rendas dos contratos não habitacionais celebrados antes da vigência do RAU podem ser actualizadas – art.º 50º NRAU. O valor do locado corresponderá ao valor de avaliação fiscal nos termos dos art.ºs 38º e seguintes do CIMI.
Na sua resposta pode o arrendatário (art.º 51º, nº3 NRAU) a) Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio; b) Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 52.º; c) Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio; d) Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 53.º Ou invocar uma das seguintes circunstâncias (art.º 51º, nº 4 NRAU) a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microentidade; b) Que tem a sua sede no locado uma associação privada sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à atividade cultural, recreativa ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal; c) Que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes, nos termos previstos na Lei n.º 2/82, de 15 de janeiro, alterada pela Lei n.º 12/85, de 20 de junho. d) Que existe no locado um estabelecimento ou uma entidade de interesse histórico e cultural ou social local reconhecidos pelo município, nos termos do respetivo regime jurídico.
Pode ainda o arrendatário (art.º 31º, nº6 por remissão do art.º 51º nº 7 NRAU) reclamar de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado, nos termos do disposto no artigo 130.º do CIMI, junto do serviço de finanças competente, no prazo de resposta previsto no art.º 51º, nº1 NRAU.».
Com efeito, estabelece o art.º 50.º, do NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27.02), na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro, aplicável à data da comunicação efectuada pelos AA. à ré (27/03/2017), que nos arrendamentos para fim não habitacional, a transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando: a) o valor da renda, o tipo e a duração do contrato proposto; b) o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana; c) cópia da caderneta predial urbana.
A razão de ser da exigência da comunicação do valor do locado, avaliado nos termos dos art.ºs 38º e ss. do CIMI, prende-se com a possibilidade desse valor vir a ser determinante no cálculo da renda, nas situações previstas nos art.ºs 33º nº 5, al. b), 35º nº 2. alíneas a) e b), e 54º n.º 2, do NRAU, na versão dada pela Lei nº 31/2012, especialmente, quando se verifique oposição do arrendatário.
Com efeito, a Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, procedeu à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, no seu artigo 1º (Objecto), preceitua o seguinte: "A presente lei aprova medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento urbano, nomeadamente: a) Alterando o regime substantivo da locação, designadamente conferindo maior liberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento; b) Alterando o regime transitório dos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime, num curto espaço de tempo; c) Criando um procedimento especial de despejo do local arrendado que permita a célere recolocação daquele no mercado de arrendamento”.
Na génese da Lei encontra-se a Proposta de Lei do Governo nº 38/XII, em cuja “exposição de motivos” se refere, além do mais, que: “(...) A reforma do regime do arrendamento urbano que agora se propõe procura encontrar soluções simples, assentes em quatro dimensões essenciais; (i)- alteração ao regime substantivo, vertido no Código Civil; (ii)- revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime, (iii)- agilização do procedimento de despejo e, (iv)- melhoria do enquadramento fiscal (...). No que respeita ao regime processual, reconhece-se a necessidade e a premência de reforçar os mecanismos que garantam aos senhorios meios para reagir perante o incumprimento do contrato (...) Esta medida, concretizada mediante a agilização do procedimento de despejo, é fundamental para recuperar a confiança dos proprietários (...)”.
Assim, a Lei nº 31/2012 veio alterar significativamente o regime transitório, dando maior acolhimento aos interesses do senhorio em matéria de aumentos de rendas desactualizadas e de extinção dos contratos mais antigos, sem, todavia, desproteger de imediato os arrendatários mais idosos ou economicamente mais débeis. A mesma Lei veio introduzir profundas alterações em matéria de correcção extraordinária das rendas nos contratos mais antigos, celebrados antes da vigência do RAU, por iniciativa do senhorio, mostrando-se esta matéria regulada, quanto aos arrendamentos para fins não habitacionais nos artigos 50º a 54º do NRAU. Donde, cabe ao senhorio desencadear o procedimento de actualização da renda e transição para o NRAU, mediante comunicação ao arrendatário da sua intenção, e quanto ao conteúdo de tal comunicação, prevê a lei que o senhorio deve indicar o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana e cópia dessa mesma caderneta predial - alíneas a), b) e c) do artigo 50º da Lei nº 6/2006, na redacção introduzida pela Lei nº 31/2012.
O procedimento de actualização da renda por iniciativa do senhorio, em contrato de arrendamento para fim não habitacional, passou, assim, a ficar sujeito às formalidades previstas nos artigos 50.º e seguintes do NRAU, na redacção da Lei n.º 31/2012, de 14-08. A especificidade e o rigor impresso às formalidades exigidas explicam-se, em boa parte, pela circunstância de este não configurar um procedimento ordinário, mas antes um procedimento tendente a uma eventual actualização extraordinária da renda, mas mais importante ainda a transição para um novo regime que passará a reger o contrato - o NRAU.
Como nota Francisco de Castro Fraga (in “Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, Coordenação: António Menezes Cordeiro, Almedina, 2014, pág. 483), «A expressão “actualização de renda” (...) não tem em vista a que vem regulada no 1077.º do CC (estipulada pelas partes ou, supletivamente, com periodicidade anual, de acordo com os coeficientes de actualização correspondentes à variação de preços no consumidor, sem habitação - 24.º desta Lei) mas uma correcção ou actualização extraordinária que não se confunde e se sobrepõe a ela. Pena foi que o legislador não tivesse optado por uma destas expressões, que evitaria confusões terminológicas e chamaria desde logo a atenção para a diferente natureza de uma e outra.»
Logo, frise-se que a transição para o NRAU e a actualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, o qual deve comunicar ao arrendatário a sua intenção, indicando: (i) o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; (ii) o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIM1 constante da caderneta predial urbana; (iii) cópia da caderneta predial urbana (art.º 50.º da Lei n.º 31/2012).
Desencadeado o procedimento de actualização da renda previsto no aludido artigo 50º, mediante carta registada com aviso de recepção ou escrito entregue em mão, nos termos do artigo 9.º, n.º 1, ou n.º 6 da Lei n.º 6/2006, «o senhorio tem plena liberdade para transmitir ao arrendatário o valor da renda pretendida (...) mas tem o ónus de enviar ao arrendatário, nessa comunicação, uma cópia da caderneta predial urbana da qual conste o valor do local arrendado (calculado nos termos do artigo 38.º do CIMI» (Maria Olinda Garcia, Arrendamento Urbano Anotado, Regime substantivo e processual (Alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012), Coimbra Editora, 3.a edição, 2014, páginas 142, 163 e 164). Ou seja, os requisitos que determinam a transição para o NRAU por iniciativa do senhorio encontram-se expressamente previstos, não estando dependentes do pretendido pelo senhorio como sendo a actualização do valor da renda ou apenas a transição para um novo regime jurídico. E é perante esses requisitos que o arrendatário pode legitimamente confiar como sendo os únicos válidos e eficazes, não estabelecendo o normativo legal excepções, mormente correlacionadas com a intenção do senhorio em concreto. Donde, a eficácia da verificação da transição do contrato de arrendamento para o NRAU e actualização de renda apenas se opera com o preenchimento de todos os requisitos exigidos para essa comunicação, a saber, o valor da renda (ainda que não pretenda um valor superior, ou em hipótese, inferior, pois “actualizar” compreende ambas as situações), a junção da caderneta predial do imóvel e a avaliação do locado em concreto, efectuada pela autoridade tributária.
Outrossim, a razão de ser da exigência da comunicação do valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, prende-se com a possibilidade de esse valor vir a ser determinante no cálculo da renda, nas situações previstas nos artigos 33.º, n.º 5, al. b), 35.º, n.º 2, ais. a), e b), 54.º, n.º 2, do NRAU, na versão dada pela Lei n.º 31/2012, especialmente, quando se verifique oposição do arrendatário.
Tem sido este o entendimento da jurisprudência do STJ, v.g. no Acórdão datado de 24/05/2018, no qual se decidiu além do mais que:« Se in Claris non fit interpretado e a norma em apreço ( o art.º 50º do NRAU) não podia encerrar maior grau de clareza, o valor do locado que o senhorio deve comunicar ao arrendatário é o valor patrimonial tributário que lhe foi atribuído pelos Serviços de Finanças competentes, com base em declaração do sujeito passivo e após avaliação realizada de acordo com os critérios previstos no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), para efeitos de incidência do imposto municipal sobre imóveis (IMI). Integrada em competência exclusiva da Administração Tributária, a avaliação fiscal dos prédios, ainda que para o efeito da actualização da renda, não está na disponibilidade das partes, nem aos tribunais comuns, como é sabido, cabe o papel de classificar ou avaliar prédios.» (in www.dgsi.pt/jstj).
Mas que dizer se se verifica desconformidade do valor atribuído pela Administração Tributária? e, a quem compete suscitar tal desconformidade? A resposta a tais questões será relevante tendo em vista declarar ou não eficaz a alteração do valor da renda, pois o incumprimento do arrendatário só se verifica se estiver consubstanciado um pagamento de um valor desconforme com tal actualização, dado que foi este que fundamentou a resolução do contrato.
Importa ainda referir que um dos argumentos da ré no âmbito desta acção, residia na circunstância de a recorrente poder ser classificada como “microentidade”, questão que não é objecto de recurso, pelo que haverá apenas que apreciar a questão da obrigação da actualização da matriz com influencia no valor da renda e ainda a ausência de obras, com a consequente possibilidade de redução por banda do arrendatário do valor do pagamento da renda devida.
Não há dúvidas nos autos que os recorridos lançando mão do disposto no art.º 54º, nºs 1 e 2 NRAU submeteram o contrato ao NRAU, bem como encetaram as formalidades tendo em vista a actualização do valor da renda, sendo que na ausência de acordo, como é o caso, o valor actualizado da renda é determinado de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º
Ora, nos termos desta última disposição legal, o valor actualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado e este corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI.
Com efeito, a validade e eficácia do processo de transição para o NRAU e de actualização da renda não exige total consenso entre o senhorio e o inquilino sobre o objecto do arrendamento, nem exige a inatacabilidade do processo, dos factores e dos cálculos da avaliação do locado, nos termos dos artigos 38.º e ss do CIMI, questões substantivas e adjectivas que podem ser apreciadas e decididas em acção judicial e que, desde a Lei 79/2014, podem ser resolvidas por iniciativa do arrendatário, a par daquele processo de transição do NRAU, por reclamação do teor da inscrição matricial e consequente reabertura do próprio processo de avaliação dos art.ºs 38º e ss. do CIMI.
No processo de actualização extraordinária das rendas, o mesmo pode ser decomposto, essencialmente, em três comunicações: a comunicação inicial pelo senhorio; a resposta do arrendatário, a contra-resposta do senhorio. Tratando-se de um procedimento extrajudicial, certo é que a lei exige a observância de determinadas formalidades, observando, a este respeito, A. Menezes Cordeiro (in Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, pág. 484) que “A iniciativa do senhorio constitui como que uma petição inicial de um processo a que seguirão, naturalmente, a contestação (resposta do arrendatário) e a réplica (contra-resposta do senhorio). O conjunto das três comunicações configura um processo negocial obrigatório, com regras que foram claramente inspiradas no processo civil (…). A comparação com as regras processuais ajuda a compreender as soluções legislativas adoptadas (e, desde logo, o cuidado posto na recepção, pelo arrendatário, da comunicação do senhorio, regulamentando-a quase como se tratasse da citação para uma acção judicial. Assim, em primeiro lugar, o procedimento de actualização extraordinária da renda e de “transição para o NRAU” depende sempre da iniciativa do senhorio, a qual deve obedecer aos requisitos de forma e de substância estabelecidos no NRAU. A iniciativa do senhorio traduz-se, formalmente, numa comunicação escrita, dirigida ao inquilino e remetida por carta registada com aviso de recepção para o local arrendado. Materialmente, a comunicação, deve conter, desde logo, o valor da renda pretendida pelo senhorio. (…) Em face do exposto, o NRAU, exige, ainda, a indicação do valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana, e a cópia da caderneta predial urbana.
Como se observa no Ac. da Relação de Lisboa, de 27/06/2017, Proc. n.º 2059/16.1YLPRT:L1-7, disponível em www.gde.mj.pt “Estes elementos destinam-se a facultar ao arrendatário as informações que lhe permitirão avaliar a correcção e a razoabilidade do aumento comunicado, a fim de que possa formar uma vontade esclarecida sobre a manutenção do arrendamento, não obstante, em princípio, o senhorio seja livre na determinação desse aumento”. Como também é referido no Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 18/09/2018, Proc. n.º 8346/15.7T8LSB.L1.S1, disponível na mesma base de dados, “A especificidade e o rigor impresso às formalidades exigidas explicam-se, em boa parte, pela circunstância de a comunicação em causa dar início a um verdadeiro procedimento negocial obrigatório encetado com vista à formação de um novo contrato e, bem assim, na necessária conjugação entre o mercado do arrendamento e a avaliação fiscal dos imóveis arrendados. Como se vê, estamos, pois, bem distantes da imposição de um estrito formalismo burocrático desprovido de real utilidade”. Na verdade, e como é salientado pelo acórdão acima mencionado, não estamos perante um mero aumento da renda, tratando-se, ao invés, da negociação de um novo contrato integrado num processo negocial obrigatório. Daí que a falta quer dos requisitos materiais previstos no NRAU ou o não cumprimento das regras relativas à forma e destinatário da comunicação tenha como consequência a ineficácia da comunicação, tudo se passando como se ela não tivesse sido feita - Cfr., neste sentido A. Menezes Cordeiro, op. cit., pág. 484.
Aqui chegados a questão prende-se com a eventual desconformidade do locado quanto à sua composição, e, logo, a sua inscrição matricial e valor patrimonial no âmbito da Autoridade Tributária tendo por base o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis. Todavia, por um lado, quanto a essa divergência não logrou a ré fazer prova da mesma, pois o teor do ponto 2. resultou como não provado, pelo que nada se logrou demonstrar que a descrição na matriz fosse incompatível com a realidade física do imóvel. Por outro lado, como deixámos referido, o disposto no art.º 31º nº 6 do NRAU estabelece que o arrendatário pode, no prazo previsto no n.º 1, reclamar de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado, nos termos do disposto no artigo 130.º do CIMI, junto do serviço de finanças competente. Sendo que tal reclamação não suspende a actualização da renda, mas, quando determine uma diminuição do valor da mesma, há lugar à recuperação pelo arrendatário da diminuição desse valor desde a data em que foi devida a renda actualizada.
É certo que em tese compete ao senhorio iniciar tal processo de forma completa, pois é este que tem total liberdade de escolha sobre se vai dar início ao mesmo ou não, bem como lhe assiste a escolha do tempo em que o vai fazer, sendo que o arrendatário está sujeito à opção que o senhorio faça, e tem de aceitar o início do processo negocial que lhe é imposto por aquele, com efeitos cominatórios.
Daí que seja imperioso que a comunicação de início do processo negocial seja completa e perfeita, ou seja, não contenha qualquer omissão ou imprecisão relativamente aos elementos essenciais do contrato, mas igualmente quanto à real composição do locado, pois ninguém melhor do que o senhorio está em condições de conhecer o locado e de ter acesso à documentação pertinente sobre o mesmo ( neste sentido Ac. da RG de 3/10/2019, proc. nº 690/16.2T8VVD.G1, in Jursprudencia.pt).
In casu resultou efectivamente provada a possibilidade de o arrendatário efectuar pequenas alterações no arrendado – cf. ponto 28- mas consta da matriz que o arrendado é constituído por duas partes susceptíveis de utilização independente, r/c e cave, sem que se tenha provado que o locado é actualmente constituído apenas por uma unidade – cf. facto não provado em 1. Logo, ainda que a verificar-se a alteração do locado se entenda que ao senhorio competia comunicar todas as vicissitudes do locado por forma a que lhe fosse permitida quer a transição para o NRAU, quer o aumento do valor da renda, sempre teria de se ter logrado provar a eventual alteração da composição do locado, o que claramente não ocorre nos autos.
Acresce que no âmbito do processo de actualização a ré nada aludiu quanto à eventual incorrecção, pelo que improcede o recurso nesta parte, mantendo-se valida a transição e actualização da renda por iniciativa dos AA. e, logo, a resolução com fundamento na falta de pagamento do valor da renda assim estabelecido.
Resta por fim, aferir da verificação da excepção de não cumprimento invocada pelo Réu, que recusa o pagamento da parte da renda correspondente ao seu aumento, efectuado ao abrigo do NRAU, devido à diminuição do gozo do imóvel por falta de realização de obras da responsabilidade do senhorio.
Neste ponto acompanhamos o raciocínio escorreito e acertado da decisão recorrida ao expor que: «Dando por assente que estamos perante um contrato de arrendamento comercial, facto que não é objecto de litígio entre as partes, cumpre apurar se as rendas actualizadas são devidas, apesar das anomalias detectadas no imóvel. A análise da questão deve ser resolvida ao abrigo do Novo Regime do Arrendamento Urbano – Lei 6/2006 de 26/02 – apesar do contrato ter sido celebrado no domínio de Lei anterior. O NRAU – Lei 06/2006 de 27/02 – entrou em vigor em 27 de Junho de 2006. O art.º 59º/1 do citado diploma, sob a epígrafe “Aplicação no Tempo”, passou a dispor: “O novo regime do arrendamento urbano aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam dessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.” O nº 3 do mesmo preceito prevê: “As normas supletivas contidas no novo regime do arrendamento urbano só se aplicam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor da presente lei quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável.” E o art.º 60º determina, ainda: “É revogado o Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90 de 15/10, com todas as alterações subsequentes, salvo nas matérias a que se referem os artigos 26º e 28º da presente lei.”
A nova lei estabeleceu um conjunto de normas transitórias considerando o facto da existência de contratos celebrados ao abrigo do RAU e celebrados antes da entrada em vigor do RAU. Maria Olinda Garcia refere a este respeito, que para proceder à exacta delimitação do regime aplicável aos arrendamentos vigentes à data da entrada em vigor do novo regime deverá atender-se à distinção feita pelo nº2 do art.º 12º do Código Civil. Refere, ainda, que: “… as normas da nova lei que dispõem sobre condições de validade substancial ou formal do arrendamento não devem ter aplicação retroactiva, continuando, portanto, essa matéria a ser disciplinada pela lei vigente à data da celebração do contrato. Pelo contrário, as normas que dispõem directamente sobre o conteúdo da relação de arrendamento abrangem as relações já constituídas, tendo, portanto, aplicação imediata.” (A Nova Disciplina do Arrendamento Urbano, pág. 51).
No caso concreto, o contrato de arrendamento foi celebrado em 1983, portanto em data anterior à entrada em vigor do novo regime do arrendamento. Contudo, os factos imputados ao inquilino, a título de incumprimento do contrato – falta de pagamento pontual da renda -, ocorrem a partir de Julho de 2017. O NRAU não veio estabelecer normas transitórias que regulamentem esta matéria. Desta forma, quanto à natureza das obrigações assumidas pelos contraentes e grau de vinculação, cumpre atender ao novo regime instituído.
Do direito do Réu à redução da renda: Em tese geral o contrato de arrendamento consiste no contrato através do qual o senhorio cede o gozo temporário de um imóvel a terceiro mediante o pagamento de uma contrapartida mensal (art.º 1022º, 1023º CC). Decorre do disposto no art.º 1031º CC, que constituem obrigações do senhorio: a) a entrega ao locatário da coisa locada; b) assegurar ao arrendatário o gozo da coisa para os fins a que se destina. Por sua vez, determina o art.º 1038º a) CC que constitui obrigação do inquilino pagar a renda ou aluguer. Admite-se, assim, em tese geral, que no caso de privação parcial do gozo da coisa, imputável ao locador, pode o locatário suspender, em medida proporcionada, o pagamento da renda. Contudo, para accionar o instituto mostra-se necessário que a falta assuma relevo significativo e ainda, que se observe proporcionalidade ou adequação entre essa falta e a recusa do excipiente. Uma prestação significativamente incompleta ou viciada justifica que o outro obrigado reduza a contraprestação a que se acha adstrito. Mas, em tal caso, só é razoável que recuse quanto se torne necessário para garantir o seu direito.
Desta forma, não se justifica a suspensão integral do pagamento das rendas, quando se verifica uma situação de privação parcial do arrendado, ainda que imputável ao locador, por ser contrária à ideia de proporcionalidade ou equilíbrio das prestações. Tem entendido a doutrina que, no contrato de arrendamento, o pagamento da renda tem como correspectivo a cedência do arrendado e não também a obrigação de fazer obras no arrendado. De igual forma se tem entendido que aos vícios da coisa não corresponde, no sinalagma do contrato, o pagamento da renda.
Assim, no caso de privação parcial do gozo do prédio ou da existência de vícios, imputáveis ao senhorio, que não comprometam de forma significativa a sua utilização para os fins destinados, o arrendatário tem apenas o direito de suspender o pagamento da parte proporcional da renda. Tal consequência mostra-se conforme com o preceituado no art.º 1040º do CC, alusivo à redução da renda ou aluguer: “Se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta, sem prejuízo do disposto na secção anterior”.
Analisando o caso dos autos, decorre da factualidade provada que o gozo do locado foi cedido ao Réu mediante contrato de arrendamento para o exercício de qualquer ramo de comércio, passando o Réu a explorar ali um estabelecimento de restauração. Dizem-nos ainda os factos provados que o Réu pagou o montante da renda acordada até Junho de 2017, ano em que esta foi actualizada de acordo com a Nova Lei em vigor, não obstante a sua oposição, tendo passado a pagar apenas parte desse valor a partir da que se venceu em Julho de 2017, mês em que se vencia a primeira renda actualizada. Não mencionou o Réu na sua resposta à proposta de aumento da renda qualquer referência ao estado do locado, nem exigiu a sua redução em virtude da diminuição do gozo do mesmo, nem o fez na contestação à acção proposta anteriormente a esta, como resulta dessa peça que fez juntar à contestação da presente acção, mencionando antes que fez, ao longo dos anos, obras avultadas no imóvel, designadamente de conservação da cave, que valorizaram o imóvel. Apenas se refere à diminuição do gozo do imóvel por falta de obras de conservação na sua contestação à presente acção.
Tendo em conta os factos provados, nomeadamente a falta de realização de obras de conservação pelos AA., ou seja, nos nove anos anteriores à actualização da renda, vejamos se é possível concluir que os vícios que afectam a cave e que tornam condicionado o seu uso foram causados pela falta de realização destas obras.
Com efeito, cabe ao arrendatário manter o imóvel no estado em que lhe foi entregue, exceptuadas as deteriorações resultantes duma utilização prudente – art.º 1043º, nº1 CC Atendendo à causa provável das infiltrações que terão causado a degradação da estrutura, a lavagem do chão do piso superior de mosaico hidráulico, não podemos dizer que tal degradação se ficou a dever a uma utilização imprudente do locado. Com efeito, não se pode pretender que o locatário não possa lavar o chão de um restaurante com vista a evitar a infiltração de água da lavagem na estrutura. Tal acto, perfeitamente natural, terá causado, ao longo dos anos, a deterioração da laje pela infiltração de quantidades ínfimas de água e sal pelas microfissuras do betão.
Assim, só ao senhorio e à falta de realização de obras de conservação, tais deteriorações poderiam ser imputadas. Mas ser-lhe-ão imputáveis a título de culpa? O Réu invocou que não pode utilizar a cave do locado, mas as deteriorações existentes no tecto da cave colocam em perigo a utilização de todo o locado, caso não sejam convenientemente reparadas. Não nos parece que o Réu tenha consciência da gravidade da situação e não se provou que este tenha alguma vez alertado os senhorios, designadamente, os AA. para tal ocorrência, como se vê da resposta à proposta de aumento de renda que não menciona tal situação ou qualquer outra relativa ao estado degradado do locado. Embora o estado do locado possa ter-se degradado em maior grau nos últimos anos, o que parece certo é que o estado de deterioração da laje que encontrámos no locado não ocorreu subitamente, antes se tratou de um processo lento, o que permitiria ao Réu ter demonstrado que alertou os senhorios ao longo dos anos de acordo com a obrigação prevista no art.º 1038º, h) CC e que estes, apesar de terem conhecimento da gravidade da situação, não lhe puseram cobro. Aliás, a gravidade da situação permitiria ao locatário substituir-se ao senhorio na realização das obras necessárias para a conservação do locado, compensando-se com o valor das rendas que poderia deixar de pagar enquanto não estivesse ressarcido do valor gasto com as obras ou mesmo denunciar o contrato. Não só não procedeu o Réu desta forma como igualmente não demonstrou ter dado conhecimento aos AA. do estado de degradação do locado e tendo o contrato várias décadas, nada se apurou igualmente sobre se os actuais ou os anteriores senhorios tiveram conhecimento da evolução da degradação do imóvel.
É certo que, independentemente da informação sobre o estado do imóvel, os senhorios tinham a obrigação de fazer obras de conservação de oito em oito anos (art.º 9º RGEU), não as tendo efectuado, contribuindo assim para o estado degradado do imóvel. Assim, tendo por assente a existência de uma limitação ou privação parcial do gozo da fracção em parte imputável ao locador, cabe analisar se, ao abrigo do disposto no art.º 1040º CC assiste ao Réu o direito à redução da renda, nos termos em que foi efectuada.
No que concerne à responsabilidade do locador pelos vícios da coisa, a lei distingue consoante os mesmos se reportam ao momento da entrega ou a data posterior, de acordo com o art.º 1032º CC, considerando-se o contrato não cumprido, se o vício que não permita realizar cabalmente o fim a que a coisa é destinada e o facto de carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador. Contudo, como esclarece Pereira Coelho, a respeito da interpretação do preceito, tratando-se de vícios anteriores ou contemporâneos à data da entrega da coisa “a lei presume que o locador conhecia o defeito, pelo que a sua responsabilidade só fica excluída se provar que o desconhecia sem culpa; pelo contrário, os defeitos posteriores à entrega da coisa só responsabilizam o locador se o locatário provar que o vício surgiu por culpa daquele.” (Arrendamento, pág. 128 e no mesmo sentido Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. II, 384).
Portanto, tratando-se de vício posterior à entrega e não logrando o inquilino provar a culpa do locador considera-se cumprido o contrato e nessa medida, não assiste ao locatário o direito de exigir indemnização pelos prejuízos sofridos, ou a reparação dos danos. Salienta, porém, o Professor Pires de Lima e Antunes Varela, em anotação ao preceito: “… o facto de o contrato se considerar cumprido e carecer o locatário de qualquer direito de indemnização contra o locador, não obsta a que ele possa reclamar redução da renda, nos termos do art.º 1040º, nem a que possa resolver o contrato, se o defeito da coisa assumir a gravidade prevista na alínea b) do art.º 1050º do CC” (Código Civil Anotado, vol. II, pág. 384).
Com efeito, determina o art.º 1040º CC: “1. Se, por motivo não atinente à sua pessoa ou à dos seus familiares, o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada, haverá lugar a uma redução da renda ou aluguer proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta, sem prejuízo do disposto na secção anterior. Mas, se a privação ou diminuição não for imputável ao locador nem aos seus familiares, a redução só terá lugar no caso de uma ou outra exceder um sexto da duração do contrato.” Como se refere no estudo de Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e Caldeira Jorge em anotação à disposição legal: “o preceito encontra o seu fundamento no carácter sinalagmático do contrato, visando equilibrar as prestações devidas por cada um dos contraentes, salientando a sua reciprocidade e interdependência.” (Arrendamento Urbano” pág. 60).
Resulta da análise deste preceito que a privação ou diminuição do gozo da coisa locada imputável ao locador concede ao arrendatário o direito à redução da renda proporcional ao tempo da privação ou diminuição e à extensão desta. Contudo, se não for imputável ao locador, só há direito à redução quando a privação ou diminuição exceda um sexto da duração do contrato. A expressão “duração do contrato” usada no art.º 1040º, nº2 CC tem o significado de prazo (estipulado ou estabelecido, supletivamente, por lei) porque, em princípio, o contrato deve manter-se, independentemente de eventuais renovações.” Face aos fundamentos do preceito, o prazo previsto tem associada a ideia de gravidade na privação ou diminuição do gozo do local arrendado, que justifica a quebra dos vínculos do contrato e por isso, o critério a atender deve ser uniforme, independentemente do prazo efectivo de duração do contrato.
Retomando a apreciação dos factos em concreto, resulta da sua análise, como já se referiu, que a privação do uso de parte da fracção arrendada, resulta apenas em parte de facto imputável ao senhorio. Por efeito do regime previsto no art.º 1040º CC, assiste ao arrendatário o direito à redução da renda se a privação parcial do local arrendado excede um sexto do prazo convencionado para a duração do contrato. O contrato em causa foi celebrado no domínio da Lei anterior ao RAU pelo período de seis meses, renovando-se obrigatoriamente, já que se trata de um arrendamento vinculístico, já se encontrando vigente há décadas.
Desconhece-se, por não ter sido alegado, há quanto tempo dura a privação do uso da cave do prédio, não havendo por isso elementos suficientes para concluir que assiste o locatário o direito à redução da renda. Mas há outra razão pela qual a excepção de não cumprimento parcial não possa proceder neste caso. É sabido que o direito à redução da renda implica que aquela seja calculada de forma proporcional à privação do arrendado e duração da mesma. Estabelece o art.º 334º do Código Civil, que “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”. O Dr. Antunes Varela in R.L.J., Ano 128º-241, refere que a condenação por abuso de direito “aponta de modo inequívoco para as situações concretas em que é clamorosa, sensível, evidente a divergência entre o resultado de aplicação do direito subjectivo, de carga essencialmente formal, e alguns valores impostos pela ordem jurídica para a generalidade dos direitos ou, pelo menos, de direitos de certo tipo”. A figura do abuso de direito assenta, essencialmente, no princípio da confiança, do qual resulta que “as pessoas devem ter um comportamento honesto, correcto, leal, nomeadamente, no exercício dos direito e deveres, não defraudando a legítima confiança ou expectativa dos outros”, como refere o Dr. Coutinho de Abreu, in Do abuso de direito, 1983, pág. 55. Importa, pois, apurar se o Réu, ao pretender ter direito a reduzir a renda na exacta medida da sua actualização em 2017, atendendo ao mau estado de conservação do locado e ao uso condicionado da cave do prédio, está ou não a abusar do seu direito. Na verdade, cremos que o comportamento do Réu ao invocar na presente acção a diminuição do gozo do locado para obstar ao despejo com fundamento na falta de pagamento pontual da renda actualizada evidencia uma situação deste tipo, tanto mais que não se demonstrou ter aquele tomado as providências que poderia ter tomado para evitar, durante anos, o agravamento das deteriorações verificadas, designadamente, dar delas conhecimento ao senhorio. Por outro lado, o objectivo visado com tal invocação prende-se unicamente com a discordância manifestada em relação à obrigação de pagamento da renda actualizada, não pretendendo o Réu proceder ao seu pagamento ou sofrer as consequências de tal tomada de posição. Com efeito, não é possível estabelecer qualquer proporcionalidade ou nexo entre a diminuição do gozo e a recusa do pagamento da renda actualizada, quer quanto à medida da recusa, quer quanto ao momento da recusa.
Verifica-se, assim, uma situação de manifesto abuso de direito que torna ilegítima a invocação pelo Réu da excepção de não cumprimento.».
Nenhum dos argumentos da recorrente são de molde a abalar o juízo efectuado pelo Tribunal recorrido, pois assentavam os mesmos quanto à possibilidade de redução do valor da renda na prova do facto negativo contido no ponto 4., o que não se atendeu neste recurso. Donde, nenhum facto ou argumento nos permite concluir diferentemente do Tribunal recorrido.
Improcede assim, in totum a apelação.
*
IV. Decisão:
Por todo o exposto, Acorda-se em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela Ré e, consequentemente, mantém-se a decisão recorrida nos seus precisos termos.
Custas pela apelante.
Registe e notifique.
Lisboa, 29 de Junho de 2023
Gabriela de Fátima Marques
Jorge Almeida Esteves
Vera Antunes |
